Descripción Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU INFORME DE TASACION Comuna: EL QUISCO Número de Rol de Avalúo: 171-1 Dirección o Nombre del bien raíz: AVENIDA DEL CENTAURO ST 1, MZ 1, ALEUCAPÍN Destino del bien raíz: SITIO ERIAZO MANDANTE Fernando Javier Beas Rabah Santo Domingo 673 Dp 603, Santiago, Región metropolitana. CONTACTO: +56 9 7628 9671, [email protected] INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU OBJETIVO Se extiende el presente informe de tasación para trámites posteriores de preventa y obtención de crédito hipotecario mediante entidad financiera o bancaria afín. Su utilización en acciones jurídicas o comerciales queda abierta. IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ Dirección específica: AVENIDA DEL CENTAURO ST 1, MZ 1, ALEUCAPÍN Comuna: EL QUISCO Región: VALPARAÍSO Rol: 171-1 Destino del bien raíz: HABITACIONAL Permiso de obras: No considera Recepción de obras: No aplica Propietario: RICARDO OSVALDO RODRÍGUEZ LOPEZ Rut: 4.432.911-5 Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Registro: Rol 4414, Reg. Consultores MINVU Fecha: 30 de Octubre de 2021 I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR A. Localización El bien raíz se encuentra localizado en el sector centro poniente de la comuna de El Quisco, en las inmediaciones de la ruta costanera intercomunal G 98-F. Se encuentra en área urbana consolidada según ordenanza y plano regulador comunal. En específico entre calles ALEUCAPÍN por el Norte, AVENIDA DEL CENTAURO por el Sur (calle de acceso), ALEUCAPÍN por el Oriente, y CARACÓL por el Poniente. B. Características generales y composición El terreno posee una pendiente promedio del 20%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terreno vecino. Puede inferirse que se trata de suelos firmes de arcilla y arenas asentadas de tipo maicillo. La llegada al firme se puede garantizar mediante poyos de cimentación y zapatas corridas en viviendas. La pendiente al presente no se encuentra intervenida. Se estima necesario ejecutar obras necesarias de nivelación y contención. No existen planos de estacionamiento con pendiente apropiada –pueden realizarse mediante cortes de terreno simpleC. Infraestructura y urbanización La vivienda y su terreno se encuentran urbanizados. Al presente no cuenta con servicios básicos operativos. Posee factibilidad vigente de servicios mediante conexión y empalme a la red pública en control del operador de servicios de agua potable y alcantarillado local –concesionaria ESVAL-. El suministro de fuerza eléctrica no está operativo. Cuenta con factibilidad mediante red aérea trifásica existente según se rescata de los antecedentes de visita. El prestador de servicios de fuerza eléctrica local -Litoral- ha ejecutado postación -vigente y en estado de servicio operativo-. La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, AVENIDA DEL CENTAURO, es en carpeta de CALZADA ORDINARIA con sub rasante de SUELO ESTABILIZADO. Veredas y escurrimientos de agua lluvia replican solución material en “tierra”. No cuenta con zarpa ni empalme en el acceso de estacionamiento. La vivienda posee acceso directo desde la calle. Se verifica la ausencia de vegetación de importancia en el lote. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Características El lote carece de construcciones e intervenciones en su interior. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C2. En un radio de 500 metros cuenta con comercio minorista, y en uno de 2000 m con centros mayoristas de enseres y acceso a instituciones de salud y educación general. La cota promedio de 85 m sobre el NMM, le hacen parte del clima mediterráneo costero propio de los faldeos de la Cordillera de la Costa. B. Emplazamiento general El terreno está aproximadamente a 1000 m de la carretera intercomunal G 98-F que comunica con San Antonio y Casablanca. Con respecto al plan regulador comunal se encuentra en el área Z1 -correspondiente al área urbana próxima al casco histórico de la comuna-, por lo que posee una trama vial y programas de servicios consolidados. Se integra al circuito intercomunal por medio de la propia avenida del Centauro. Dentro de la comuna se acusa proximidad con instituciones educativas de nivel general, supermercados, áreas verdes e industria menor inofensivas. Por carretera tiene acceso a las capitales regionales -viajes menores a 45 minutos aproximadamente-. C. Terreno: Deslindes y Superficies Los deslindes señalados corresponden a los rescatados mediante medición por señal GPS Aster. El lote encierra una superficie cercana a los cuatrocientos trece metros cuadrados en la siguiente geometría de deslindes: Al Norte : 14.05 m en línea continua (limitando con otro propietario) Al Sur : 14.31 m en línea continua (limitando con Avenida Del Centauro) Al Oriente : 29.12 m en línea continua (limitando con camino privado Aleucapín) Al Poniente : 29.16 m en línea continua (limitando con otro propietario) Superficie : 412.71 M2 Deudas, Expropiaciones y Cesiones No registra Programa y estado actual Destino : Sitio eriazo. Programa : No considera Materialidad : No aplica. Conservación : No aplica INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU D. Foto georreferenciada Coordenadas UTM: -33.405505, -71.687347 (ícono amarillo). III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES Usos permitidos Zona Z1 Plan Regulador Comunal de EL QUISCO Residencial mixta y comercio compatible con la vivienda. Área verde. Equipamiento Bodega inofensiva Culto, cultura y turismo. Usos prohibidos Industria molesta Industria peligrosa Bodegas molestas Normas de edificación Zona Z1 Superficie predial mínima : % Ocupación de suelo : Índice de Constructibilidad : Altura máxima edificación : Densidad habitacional : Antejardín mínimo : Agrupamiento : Distanciamiento y rasante : Frente predial mínimo : INFORME TASACION INMUEBLE 400.00 m2 40 % vivienda 40% 2 pisos u 8.00 m 100 HAB/HÁ O.G.U.C. Aislado, pareado (máximo 2 viviendas) O.G.U.C. 15.00 m Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU IV. VALORIZACION SIMPLE a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según tabla 2018 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de la elaboración del informe). Además se cotejará con precios del mercado de propiedades actual -que sean homologables-. b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los costos indirectos de ejecución, y no considerando depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización. c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo adicional por concepto de especialidades técnicas. Los siguientes recuadros muestran: 1.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2. Se constata invariabilidad dado el factor total de ajuste –según desglose-. 2.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de costo material en UF-. Proyectos según C.A. Rango 650-6500 UF A. Trabajos preparatorios 0.90% B. Proyecto 3.40% C. Estructura 0.90% D. Inspección 2.80% % PROMEDIO 8.00% Factores de ajuste Factor Superficie 1 Factor frente fondo 1 Factor altura 1 Factor casos excepcionales 1 Factor promedio de ajuste 1 HBB 064 Valor $/m2 20479 HBB 078 40639 HBB 079 47279 HMB 003 39839 HMB 006 54878 Promedio $/m2 40622,8 Area Homogénea AH INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU Teniendo como resultado 40.623 $/m2 se multiplicará esta cifra en un 200% para corregir la división a la mitad del valor promedio de compraventas -por sector- aplicado en el SII para el cálculo de contribuciones. Por tanto el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso será de 81.246 $/m2. Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial, se presentará a continuación tabla de casos homologables -seleccionados desde bases de datos de corretaje de propiedades-. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado que se yuxtaponga con la cifra obtenida mediante el cálculo anterior -desde las tablas de valorización técnica territorial-. Los casos homologables rescatados son los siguientes: Considerando el promedio en la presente tabla de 105.159 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso de 81.246 $/m2 tenemos un valor promedio final del metro cuadrado correspondiente a 186.405 $/m2 los que serán aplicados a la tabla de cálculo final. Para estimar el costo de materiales de construcción correspondiente a cerco perimetral, se utilizará cifras de valorización correspondientes a la categoría acero –aplicando variaciones desde el criterio del profesional actuante-. Por último es perentorio considerar - 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras. - Tabla de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias. - Un coste estimativo de especialidades a 3 UF/m2 a razón de la data de ejecución. NOTA: En el informe y sus anexos se hace mención a porcentajes de costo de ejecución de obras, sin embargo en terreno se acusa la inexistencia de intervenciones, más allá de un cerco hacia la calle, y cerco verde hacia el camino privado de la comunidad Aleucapín. Alcances preliminares: Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU C. RESULTADOS: 1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del paño vendible en 2532 UF 2. No existen obras de arquitectura ni especialidades. Las obras complementarias de cierro suman 45 UF 3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $78.308.545 4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN: Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura vial correspondiente al entorno inmediato del predio; existiendo factibilidad absoluta para el desarrollo de proyectos de ingeniería, arquitectura y especialidades para la vivienda; se estima una incorporación factible al mercado. El valor promedio de la unidad vendible, definido bajo la metodología de informe, considera leves modificaciones al alza dado un comportamiento de mercado que ha superado los valores de compraventa promedio en escrituras del sector. La construcción de viviendas u otros programas requiere intervenciones menores de terreno -para la habitabilidad-. JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867 Declaración del tasador 1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1. Registro tasador 2. Extracto P.R.C. Ordenanza Local 3. Plano plancheta SII 4. Certificado de avalúo 5. Certificado de deuda tributaria 6. Certificado exención de expropiación 7. Planta Google Earth 8. Planta Google Maps 9. Fotografías 10. Plano esquemático del lote 11. Plano de áreas homogéneas 2018 12. Tabla de categorías de construcción 13. Tablas de valorización al tercer trimestre de 2021 14. Tabla de Honorarios CA 15. Plano regulador comunal INFORME TASACION INMUEBLE