Juan - Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU INFORME DE TASACION ROL PREDIAL: 01021 − 00010 COMUNA: TORRES DEL PAINE Dirección: LOTE X 1 PLANO 16 BARRANCA LOS LOBOS Destino: AGRICOLA PROFESIONAL ACTUANTE: Juan Luis Menares Rodríguez Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU CONTACTO: +56 9 4105 5309, [email protected] INFORME TASACION INMUEBLE Juan - Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU OBJETIVO Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar LOTE RURAL, en ZONA SUR de la comuna de TORRES DEL PAINE. Su utilización tiene por objeto estimar VALOR COMERCIAL. IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ ROL PREDIAL: 01021 − 00010 COMUNA: TORRES DEL PAINE Dirección: LOTE X 1 PLANO 16 BARRANCA LOS LOBOS Destino: AGRICOLA Coordenadas UTM: -51.524229, -72.917584 Permiso de obras: NO INFORMADO Recepción de obras: NO INFORMADA Instalaciones interiores: NO INFORMADAS Propietario: EDUARDO ALVAREZ MANCILLA Rut: 6.583.624 − 6 Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU Fecha: 16/ 7/ 2023 I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR A. Localización La propiedad se encuentra localizada en el sector SUR de la comuna de TORRES DEL PAINE, Provincia de ÚLTIMA ESPERANZA, Región de MAGALLANES Y ANTÁRTICA CHILENA, dentro de la zona denominada “AEBN” según plan regulador ínter comunal –sector de destino libre sujeto a aprobación de proyectos SAG-, dentro de las riberas del seno Última Esperanza. En específico entre SENO ÚLTIMA ESPERANZA por el SUR Y PONIENTE, ESTANCIA PERALES por el ORIENTE –hoy vía de acceso-, y LAGUNA LA CARCACHA por el NORTE Y ORIENTE. Todas a 35 Km de la ciudad de PUERTO NATALES. Además se encuentra a 17 Km del PARQUE NACIONAL TORRES DEL PAINE y 50 Km de la ciudad homónima. B. Características generales y composición El terreno posee una pendiente promedio del 18%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terrenos del sector. Puede inferirse que se trata de suelos relativamente estables de roca y granodiorita de alta compacidad. La llegada al firme se puede garantizar mediante poyos de cimentación o zapatas corridas. La pendiente se encuentra intervenida generando planos adecuados para circuitos de acceso por embarcación y vehículos. No se estima necesario ejecutar obras de nivelación y contención de importancia fuera de las requeridles para unidades de vivienda. El lote está cercado parcialmente por cierros livianos. Tratándose de laderas de fiordo, de todas formas se rescata espacios suficientes para el desarrollo de obras -al interior del predio- que requieran movimientos de tierra menos para generar planos de intervención arquitectónica. Se trata de un macrolote en proceso de subdivisión. C. Infraestructura y urbanización El terreno cuenta con urbanización mínima. Al presente no posee servicios básicos operativos al hallarse fuera de las áreas en control de concesionarias. Dada su proximidad a las rutas intercomunales, puede inferirse que su factibilidad de servicios está sujeta a la extensión de conexiones y empalmes a redes del operador correspondiente. El suministro de fuerza eléctrica no está operativo al igual que los de agua y alcantarillado. Cuenta con evidentes fuentes de agua dulce y la posibilidad de gestionar proyectos de provisión particular en SEREMI DE SALUD Y SEC. La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, CAMINO INTERIOR, es en carpeta de CALZADA ORDINARIA DE TIERRA con sub rasante de GRANULAR DE SUELO ESTABILIZADO. No cuenta con veredas y los escurrimientos de agua lluvia replican la solución material en calzadas. No cuenta con zarpa ni empalme en los acceso a lotes propuestos -véase plano adjunto-. No se verifica la presencia de vegetación de importancia en el lote. Cuenta con estabilización apropiada en planos de recorrido y miradores. INFORME TASACION INMUEBLE Juan - Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Características El terreno no posee obras de arquitectura. Cuenta con planos adecuados para el recorrido y estacionamiento. La trama vial circundante le permite acceder a servicios públicos necesarios para el diario vivir. La población del sector es de clase media de tipo C3. En un radio de 35 kilómetros cuenta con centros minoristas de enseres y en uno de 45 kilómetros con mercados mayoristas y servicios públicos en general. Tiene acceso a instituciones de salud primaria y educación escolar dentro de la comuna. La cota promedio de 135 m sobre el NMM, le hacen parte del clima frío y lluvioso, propio de los fiordos del extremo sur de la Cordillera de Los Andes. El sector registra estaciones invernales con viento de importancia. B. Emplazamiento general Cuenta con acceso directo para embarcaciones en las lindes del predio, además se encuentra a 2.70 km del embarcadero particular del complejo Estancia Perales y aproximadamente a 14 km de la ruta intercomunal Y-290, que le comunica con los centros urbanos de Puerto Natales y Torres del Paine. Con respecto al plan regulador comunal, se haya en el área AEBN -correspondiente a zonas de bosque nativo- con posibilidades de intervenir con todo tipo de destinos (mientras cuente con aprobación de IFC SAG). No se verifica presencia de instituciones educativas ni mercados, siendo su entorno inmediato del tipo áreas verdes silvestres y empresas terciarias del sector turismo en general. Prima el destino agrícola en el sector, según plancheta SII. Sin embargo se acusa naturaleza virgen y sitios llanos en las áreas que no corresponden a planicies, y la actividad ganadera micro empresarial en estas últimas. C. Terreno: Deslindes y Superficies Los deslindes señalados corresponden a los rescatados de LEVANTAMIENTO Y PROYECTO DE LOTEO. Se deja constancia de la existencia de un PROCESO DE SUBDIVISIÓN, acotándose para efectos de tasación toda la propiedad -según perímetro en planos- y área total en avalúo detallado (del rol 1021-10). Los deslindes del paño matriz se encuentran archivados en plano 12-1-166-TR del MINISTERIO DE BB.NN. sus metros lineales APROXIMADOS son los siguientes: · Al Norte · Al Sur · Al Oriente · Al Poniente · Superficie : 1433 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO) : 430 m en línea quebrada (limitando con SENO ÚLTIMA ESPERANZA) : 3234 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO) : 3630 m en línea quebrada (limitando con SENO ÚLTIMA ESPERANZA) : 329,78 HÁ Deudas, Expropiaciones y Cesiones · No registra deuda de contribuciones -según certificado adjunto-. Programa y estado actual · Destino : Terreno agrícola sin actividad constatada. · Programa : No cuenta con obras de arquitectura salvo infraestructura vial básica y embarcadero. · Materialidad : Caminos de tierra y obras exteriores de accesibilidad o cierro de carácter despreciable. · Conservación : Su estado general es de sitio sin actividad ni intervenciones de arquitectura. No se aplicará desvalorización. INFORME TASACION INMUEBLE Juan - Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU D. Foto georreferenciada Coordenadas UTM: -51.524229, -72.9175 III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES Zona “AEBN” del Plano Regulador Intercomunal de TORRES DEL PAINE Y NATALES Usos Permitidos : Residencial, Espacio Público, Áreas Verdes, Actividades Productivas, Equipamiento -de las clases Científico, Culto y cultura, Deporte, Esparcimiento, Salud, Seguridad, Servicio, Social-. Usos Prohibidos: No especifica. Condiciones de Edificación Subdivisión predial mínima Coeficiente Máximo de Constructibilidad Coeficiente máximo de ocupación de suelo Altura máxima de edificación Sistema de agrupamiento Antejardín Distanciamientos Laterales Fondo Densidad Pareo máximo Adosamiento Frente predial mínimo NOTA 1: (ddu 144 deroga frente predial mínimo). NOTA 2: Rasantes y distanciamientos según OGUC. INFORME TASACION INMUEBLE Conforme al DL 3.516 0,1 0.05 12 m aislado 15 m 10 m 20m No especifica No permitido No permitido No especifica Juan - Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU IV. VALORIZACION SIMPLE a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de las comunas de Torres del Paine y Puerto Natales, según tabla 2017 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de la elaboración del informe). Además se cotejará con ejemplos de mercado homologables al caso. b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización -en caso de constatar la existencia de obras-. c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo adicional por concepto de especialidades técnicas –si procede-. Los siguientes recuadros muestran: 1.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de costo material en UF-. Proyectos según C.A. Rango 650-6500 UF A. Trabajos preparatorios 0.90% B. Proyecto 3.40% C. Estructura 0.90% D. Inspección 2.80% % PROMEDIO 8.00% 2.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando invariabilidad de costos promedio, dado que la superficie y su geometría son regulares, que no existe accidentes geográficos y que el patrón del lote es homologable a los solares del entorno en general. Factores de ajuste Factor Superficie 1 Factor frente fondo 1 Factor altura 1 Factor casos excepcionales 1 Factor prom. de ajuste 1 3.- Las áreas homogéneas consideradas como homologables al caso, dando el valor promedio en pesos por m2 que reflejan las cifras nominales de la plancheta SII. Se corregirá dicho valor a la UF actual y aplicando los factores que se detalla a continuación de la tabla siguiente. INFORME TASACION INMUEBLE Juan - Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2017) Area Homogénea AH SSS 019 IMB 025 XBB 018 XBB 001 Promedio $/m2 Promedio con ajuste UF 2017 UF 2023 CORRECCIÓN A UF 2023 Valor $/m2 960 1.280 1.280 1.760 1.320 1.320 26348 36177 ÁREAS HOMOGENEAS SSS 019 IMB 025 XBB 018 XBB 001 PROMEDIO $/M2 Promedio con ajuste $/M2 1.318 1.757 1.757 2.417 1.812 1.812 FACTOR CORRECCIÓN 1,37304539243965 Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial y teniendo como resultado 1.812 $/m2 –como promedio de las áreas homogéneas homologables al caso-, se amplifica esta cifra para corregir los factores de rebaja al 50% -aplicados al promedio de compraventas del sector- que refleja cada área homogénea-. La resultante de 3.624 $/m2 se cotejará con la cifra promedio –igualmente en $/m2- rescatada de los casos seleccionados en el mercado local de propiedades –actualmente en venta-. Se presenta a continuación tabla de bienes raíces en oferta, asimilables a la propiedad en análisis, y seleccionados desde las bases de datos de corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado –en oferta de inmuebles- que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo desde las tablas de valorización técnica territorial precedentes. Los casos homologables rescatados son los siguientes: Caso 1 Total $ 31.762.379 Obra apx $ 0 Terreno $ 31.762.379 área M2 7.200 2 60.415.590 0 60.415.590 10.000 3 60.413.637 0 60.413.637 10.000 4 54.263.745 0 54.263.745 5.000 5 65.000.000 0 65.000.000 10.000 link h ps://propiedades.portalterreno.cl/propiedad/ venta/parcela/puerto-natales/215446-natales h ps://casas.mitula.cl/adform/ 24301-256-485c-1d 742a7cf-8b14-77315de4-7930? page=1&pos=1&t_sec=1&t_or=2&t_pvid=820e2e633415-40b1-9b2c-1a524ce3745c&req_sgmt=REVTS1R PUDtTRU87U0VSUDs= h ps://propiedades.portalterreno.cl/propiedad/ venta/parcela/puerto-natales/215310-natales h ps://propiedades.portalterreno.cl/propiedad/ venta/si o/torres-del-paine/ 221970-335213s705255w h ps://www.vivastreet.cl/loteos-lotes/torres-delpaine/terrenos-en-la-patagonia--comuna-de-torresdel-paine/317312482 costo promedio promedio con factores de ajuste SII $/m2 Terreno 4.411 6.042 6.041 10.853 6.500 6.769 6.769 Considerando el promedio en la presente tabla de 6.769 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas homogéneas homologables al caso de 3.624 $/m2, tenemos un valor final del metro cuadrado, correspondiente a 5.197 $/m2, resultantes de promediar las cifras de mercado con las del catastro de áreas homogéneas -los que serán aplicados a la tabla de valorización final-. Valor promedio final tierra $/m2 5197,00 fb ti tt tt tt tt tt INFORME TASACION INMUEBLE Juan - Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU Para estimar el costo de materiales de construcción NO SE CONSIDERA categoría trimestral de construcción ni desvalorización dado que no se constata la presencia de construcciones de relevancia en el contexto general del lote X 1 Barranca de Lobos. 4.- Alcances preliminares 1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS y datos previos extendidos por el mandante. La información que presenta es verdadera, y no se ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. El profesional actuante no es responsable de vicios en los anexos presentados por el mandante. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas. 6. Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en los datos de levantamiento. 7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia –si existieren-. 8. La propiedad está sujeta a plano regulador comunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen afectarle. 9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por razones de índole económica general. 10. Corresponderá al mandante extender el certificado de vigencia, copia de escritura y certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios. Por último se considera en la tabla de valorización final: - 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras (si existieren). - Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos de servicios básicos e instalación de obras exteriores en general. - Un coste estimativo de especialidades de 1 UF/m2 o las que defina el profesional actuante a razón del estado actual. - Desvalorizaciones según tabla SII para aquellas construcciones y obras accesorias contempladas en la ficha. A CONTINUACIÓN TABLA DE VALORIZACIÓN. INFORME TASACION INMUEBLE Juan - Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU A. CUADRO DE VALORIZACION 1. Predio y materiales Item Lote Sup. m² 3.297.800,00 $/m² UF/m² 5.197 Total $ 0,14 Total UF 17.138.666.600,00 473.744,83 Materiales construcción sólida - 0,00 0,00 Materiales construcción liviana - 0,00 0,00 17.138.666.600,00 473.744,83 Subtotal bienes inmuebles 2. Proyectos y construcción Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF Construcción sólida - - 0,00 0,00 Construcción liviana - - 0,00 0,00 - 0,00 0,00 0,00 0,00 Especialidades Subtotal profesionales y maestros 3. Instalaciones y obras exteriores Item U / m.l. $/U UF/m Total $ Total UF Cierro perimetral 0,00 0,00 Empalme y conexión sanitaria 0,00 0,00 Empalme eléctrico 0,00 0,00 Mano de obra 0,00 0,00 Subtotal Instalaciones y OO.EE. 0,00 0,00 4. Desvalorización Item vida util SII $ / año años obra Tot. $ x desc. Total UF obras categoría C - - obras categoría E - - Instalaciones y obras exteriores - - 5. TOTAL VALORIZACION FISICA 17.138.666.600,00 473.744,83 B. VALORES DE TASACION ITEM % Total $ VALOR TASACION Total UF 17.138.666.600,00 473.744,83 VALOR SEGURO PREDIO 100 % 17.138.666.600,00 473.744,83 VALOR SEGURO CONSTRUCCIÓN Y ESPECIALIDADES 100 % 0,00 0,00 VALOR LIQUIDACION 75 % 12.853.999.950,00 355.308,62 Valor UF septiembre 2023 INFORME TASACION INMUEBLE 36.177,00 Juan - Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU C. RESULTADOS: 1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 473.745 UF 2. Considerando la inexistencia de inmuebles; los proyectos y materiales se estiman en 0.00 UF 3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $17.138.666.600 4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación. D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN: Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura, correspondiente al acceso general del lote X1 y no existiendo labores de ingeniería y arquitectura, necesarias para la enajenación del lote matriz, se estima una incorporación factible al mercado. El valor promedio, definido bajo la metodología de informe, no considera modificaciones dada la inexistencia de construcciones con permiso y recepción, ni la ejecución de extensiones de redes de servicios básicos. Tratándose de terrenos agrícolas del área AEBN en el Plano Regulador Intercomunal, los proyectos estarán sujetos al visto bueno del S.A.G. según DDU 455, salvo las unidades denominadas “vivienda del propietario” y “vivienda del administrador”. El DL 3516 permite la libre subdivisión en predios rústicos de 5000 m2. Se podrá aminorar dicha superficie con el visto bueno del SAG y la SEREMI local de vivienda, bajo la metodología de IFC para viviendas sociales de hasta 1000 UF. JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867 INFORME TASACION INMUEBLE Juan - Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1. Registro tasador 2. Escritura 3. Certificado de avalúo 4. Certificado de avalúo detallado 5. Certificado de deuda tributaria 6. Certificado exención de expropiación 7. Plano plancheta SII 8. Plano de arquitectura 9. Plano de topografía 10. Planta Google Earth 11. Planta Google Maps 12. Fotografías 13. Plano regulador comunal 14. P.R.C. Ordenanza Local 15. Plano de áreas homogéneas 2017 16. Tabla de ajustes SII 17. Tabla desvalorización SII 18. Tabla de categorías de construcción 19. Tabla de Honorarios CA INFORME TASACION INMUEBLE