Informe de Tasación Lote Rural Torres del Paine

Juan - Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
Rol 4414 Registro Consultores MINVU
INFORME DE TASACION
ROL PREDIAL: 01021 − 00010
COMUNA: TORRES DEL PAINE
Dirección: LOTE X 1 PLANO 16 BARRANCA LOS LOBOS
Destino: AGRICOLA
PROFESIONAL ACTUANTE:
Juan Luis Menares Rodríguez
Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
CONTACTO: +56 9 4105 5309, [email protected]
INFORME TASACION INMUEBLE
Juan - Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867
Rol 4414 Registro Consultores MINVU
OBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar LOTE RURAL, en ZONA SUR de la comuna de TORRES
DEL PAINE. Su utilización tiene por objeto estimar VALOR COMERCIAL.
IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ
ROL PREDIAL: 01021 − 00010
COMUNA: TORRES DEL PAINE
Dirección: LOTE X 1 PLANO 16 BARRANCA LOS LOBOS
Destino: AGRICOLA
Coordenadas UTM: -51.524229, -72.917584
Permiso de obras: NO INFORMADO
Recepción de obras: NO INFORMADA
Instalaciones interiores: NO INFORMADAS
Propietario: EDUARDO ALVAREZ MANCILLA
Rut: 6.583.624 − 6
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto
Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU
Fecha: 16/ 7/ 2023
I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
A. Localización
La propiedad se encuentra localizada en el sector SUR de la comuna de TORRES DEL PAINE, Provincia de ÚLTIMA
ESPERANZA, Región de MAGALLANES Y ANTÁRTICA CHILENA, dentro de la zona denominada “AEBN” según
plan regulador ínter comunal –sector de destino libre sujeto a aprobación de proyectos SAG-, dentro de las riberas
del seno Última Esperanza. En específico entre SENO ÚLTIMA ESPERANZA por el SUR Y PONIENTE, ESTANCIA
PERALES por el ORIENTE –hoy vía de acceso-, y LAGUNA LA CARCACHA por el NORTE Y ORIENTE. Todas a 35
Km de la ciudad de PUERTO NATALES. Además se encuentra a 17 Km del PARQUE NACIONAL TORRES DEL
PAINE y 50 Km de la ciudad homónima.
B. Características generales y composición
El terreno posee una pendiente promedio del 18%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terrenos del
sector. Puede inferirse que se trata de suelos relativamente estables de roca y granodiorita de alta compacidad. La
llegada al firme se puede garantizar mediante poyos de cimentación o zapatas corridas. La pendiente se encuentra
intervenida generando planos adecuados para circuitos de acceso por embarcación y vehículos. No se estima
necesario ejecutar obras de nivelación y contención de importancia fuera de las requeridles para unidades de
vivienda. El lote está cercado parcialmente por cierros livianos. Tratándose de laderas de fiordo, de todas formas se
rescata espacios suficientes para el desarrollo de obras -al interior del predio- que requieran movimientos de tierra
menos para generar planos de intervención arquitectónica. Se trata de un macrolote en proceso de subdivisión.
C. Infraestructura y urbanización
El terreno cuenta con urbanización mínima. Al presente no posee servicios básicos operativos al hallarse fuera de
las áreas en control de concesionarias. Dada su proximidad a las rutas intercomunales, puede inferirse que su
factibilidad de servicios está sujeta a la extensión de conexiones y empalmes a redes del operador correspondiente.
El suministro de fuerza eléctrica no está operativo al igual que los de agua y alcantarillado. Cuenta con evidentes
fuentes de agua dulce y la posibilidad de gestionar proyectos de provisión particular en SEREMI DE SALUD Y SEC.
La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, CAMINO INTERIOR, es en carpeta de CALZADA
ORDINARIA DE TIERRA con sub rasante de GRANULAR DE SUELO ESTABILIZADO. No cuenta con veredas y los
escurrimientos de agua lluvia replican la solución material en calzadas. No cuenta con zarpa ni empalme en los
acceso a lotes propuestos -véase plano adjunto-. No se verifica la presencia de vegetación de importancia en el lote.
Cuenta con estabilización apropiada en planos de recorrido y miradores.
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II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A. Características
El terreno no posee obras de arquitectura. Cuenta con planos adecuados para el recorrido y estacionamiento. La
trama vial circundante le permite acceder a servicios públicos necesarios para el diario vivir. La población del sector
es de clase media de tipo C3. En un radio de 35 kilómetros cuenta con centros minoristas de enseres y en uno de 45
kilómetros con mercados mayoristas y servicios públicos en general. Tiene acceso a instituciones de salud primaria
y educación escolar dentro de la comuna. La cota promedio de 135 m sobre el NMM, le hacen parte del clima frío y
lluvioso, propio de los fiordos del extremo sur de la Cordillera de Los Andes. El sector registra estaciones invernales
con viento de importancia.
B. Emplazamiento general
Cuenta con acceso directo para embarcaciones en las lindes del predio, además se encuentra a 2.70 km del
embarcadero particular del complejo Estancia Perales y aproximadamente a 14 km de la ruta intercomunal Y-290,
que le comunica con los centros urbanos de Puerto Natales y Torres del Paine. Con respecto al plan regulador
comunal, se haya en el área AEBN -correspondiente a zonas de bosque nativo- con posibilidades de intervenir con
todo tipo de destinos (mientras cuente con aprobación de IFC SAG). No se verifica presencia de instituciones
educativas ni mercados, siendo su entorno inmediato del tipo áreas verdes silvestres y empresas terciarias del
sector turismo en general. Prima el destino agrícola en el sector, según plancheta SII. Sin embargo se acusa
naturaleza virgen y sitios llanos en las áreas que no corresponden a planicies, y la actividad ganadera micro
empresarial en estas últimas.
C. Terreno: Deslindes y Superficies
Los deslindes señalados corresponden a los rescatados de LEVANTAMIENTO Y PROYECTO DE LOTEO. Se deja
constancia de la existencia de un PROCESO DE SUBDIVISIÓN, acotándose para efectos de tasación toda la
propiedad -según perímetro en planos- y área total en avalúo detallado (del rol 1021-10). Los deslindes del paño
matriz se encuentran archivados en plano 12-1-166-TR del MINISTERIO DE BB.NN. sus metros lineales
APROXIMADOS son los siguientes:
· Al Norte
· Al Sur
· Al Oriente
· Al Poniente
· Superficie
: 1433 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO)
: 430 m en línea quebrada (limitando con SENO ÚLTIMA ESPERANZA)
: 3234 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO)
: 3630 m en línea quebrada (limitando con SENO ÚLTIMA ESPERANZA)
: 329,78 HÁ
Deudas, Expropiaciones y Cesiones
· No registra deuda de contribuciones -según certificado adjunto-.
Programa y estado actual
· Destino :
Terreno agrícola sin actividad constatada.
· Programa
:
No cuenta con obras de arquitectura salvo infraestructura vial básica y embarcadero.
· Materialidad
:
Caminos de tierra y obras exteriores de accesibilidad o cierro de carácter despreciable.
· Conservación
:
Su estado general es de sitio sin actividad ni intervenciones de arquitectura. No se aplicará desvalorización.
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D. Foto georreferenciada
Coordenadas UTM: -51.524229, -72.9175
III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES
Zona “AEBN” del Plano Regulador Intercomunal de TORRES DEL PAINE Y NATALES
Usos Permitidos : Residencial, Espacio Público, Áreas Verdes, Actividades Productivas, Equipamiento -de las
clases Científico, Culto y cultura, Deporte, Esparcimiento, Salud, Seguridad, Servicio, Social-.
Usos Prohibidos: No especifica.
Condiciones de Edificación
Subdivisión predial mínima
Coeficiente Máximo de Constructibilidad
Coeficiente máximo de ocupación de suelo
Altura máxima de edificación
Sistema de agrupamiento
Antejardín
Distanciamientos Laterales
Fondo
Densidad
Pareo máximo
Adosamiento
Frente predial mínimo
NOTA 1: (ddu 144 deroga frente predial mínimo).
NOTA 2: Rasantes y distanciamientos según OGUC.
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Conforme al DL 3.516
0,1
0.05
12 m
aislado
15 m
10 m
20m
No especifica
No permitido
No permitido
No especifica
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IV.
VALORIZACION SIMPLE
a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de las comunas de
Torres del Paine y Puerto Natales, según tabla 2017 del servicio de impuestos internos (vigente al momento
de la elaboración del informe). Además se cotejará con ejemplos de mercado homologables al caso.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los
costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios
correspondientes al trimestre y su categorización -en caso de constatar la existencia de obras-.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo
adicional por concepto de especialidades técnicas –si procede-.
Los siguientes recuadros muestran:
1.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de
costo material en UF-.
Proyectos según C.A.
Rango
650-6500 UF
A. Trabajos preparatorios
0.90%
B. Proyecto
3.40%
C. Estructura
0.90%
D. Inspección
2.80%
% PROMEDIO
8.00%
2.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando invariabilidad de costos promedio, dado que la
superficie y su geometría son regulares, que no existe accidentes geográficos y que el patrón del lote es
homologable a los solares del entorno en general.
Factores de ajuste
Factor Superficie
1
Factor frente fondo
1
Factor altura
1
Factor casos excepcionales
1
Factor prom. de ajuste
1
3.- Las áreas homogéneas consideradas como homologables al caso, dando el valor promedio en pesos por m2 que
reflejan las cifras nominales de la plancheta SII. Se corregirá dicho valor a la UF actual y aplicando los factores que
se detalla a continuación de la tabla siguiente.
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ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2017)
Area Homogénea AH
SSS 019
IMB 025
XBB 018
XBB 001
Promedio $/m2
Promedio con ajuste
UF 2017
UF 2023
CORRECCIÓN A UF 2023
Valor $/m2
960
1.280
1.280
1.760
1.320
1.320
26348
36177
ÁREAS HOMOGENEAS
SSS 019
IMB 025
XBB 018
XBB 001
PROMEDIO $/M2
Promedio con ajuste
$/M2
1.318
1.757
1.757
2.417
1.812
1.812
FACTOR CORRECCIÓN
1,37304539243965
Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial y teniendo como resultado 1.812 $/m2 –como promedio de las
áreas homogéneas homologables al caso-, se amplifica esta cifra para corregir los factores de rebaja al 50%
-aplicados al promedio de compraventas del sector- que refleja cada área homogénea-. La resultante de 3.624 $/m2
se cotejará con la cifra promedio –igualmente en $/m2- rescatada de los casos seleccionados en el mercado local de
propiedades –actualmente en venta-.
Se presenta a continuación tabla de bienes raíces en oferta, asimilables a la propiedad en análisis, y seleccionados
desde las bases de datos de corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado
–en oferta de inmuebles- que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo desde las tablas de valorización
técnica territorial precedentes. Los casos homologables rescatados son los siguientes:
Caso
1
Total $
31.762.379
Obra apx $
0
Terreno $
31.762.379
área M2
7.200
2
60.415.590
0
60.415.590
10.000
3
60.413.637
0
60.413.637
10.000
4
54.263.745
0
54.263.745
5.000
5
65.000.000
0
65.000.000
10.000
link
h ps://propiedades.portalterreno.cl/propiedad/
venta/parcela/puerto-natales/215446-natales
h ps://casas.mitula.cl/adform/
24301-256-485c-1d 742a7cf-8b14-77315de4-7930?
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PUDtTRU87U0VSUDs=
h ps://propiedades.portalterreno.cl/propiedad/
venta/parcela/puerto-natales/215310-natales
h ps://propiedades.portalterreno.cl/propiedad/
venta/si o/torres-del-paine/
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h ps://www.vivastreet.cl/loteos-lotes/torres-delpaine/terrenos-en-la-patagonia--comuna-de-torresdel-paine/317312482
costo promedio
promedio con factores de ajuste SII
$/m2 Terreno
4.411
6.042
6.041
10.853
6.500
6.769
6.769
Considerando el promedio en la presente tabla de 6.769 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas
homogéneas homologables al caso de 3.624 $/m2, tenemos un valor final del metro cuadrado, correspondiente a
5.197 $/m2, resultantes de promediar las cifras de mercado con las del catastro de áreas homogéneas -los que
serán aplicados a la tabla de valorización final-.
Valor promedio final tierra $/m2
5197,00
fb
ti
tt
tt
tt
tt
tt
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Juan - Luis Menares Rodríguez
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Para estimar el costo de materiales de construcción NO SE CONSIDERA categoría trimestral de construcción ni
desvalorización dado que no se constata la presencia de construcciones de relevancia en el contexto general del
lote X 1 Barranca de Lobos.
4.- Alcances preliminares
1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la
propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en
forma independiente.
2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan
de la tasación.
3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS y
datos previos extendidos por el mandante. La información que presenta es
verdadera, y no se ha obviado nada de importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su
vecindario están mencionados. El profesional actuante no es responsable de
vicios en los anexos presentados por el mandante.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este
informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace
legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en
conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.
6. Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica
constatada en los datos de levantamiento.
7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios
serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos
aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia –si existieren-.
8. La propiedad está sujeta a plano regulador comunal vigente. Se informa de
cambios que pudiesen afectarle.
9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible,
haciendo uso de datos públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica
nulidad de posibilidades de variación por razones de índole económica general.
10. Corresponderá al mandante extender el certificado de vigencia, copia de
escritura y certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios.
Por último se considera en la tabla de valorización final:
- 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras (si existieren).
- Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos de servicios básicos e instalación de obras exteriores en general.
- Un coste estimativo de especialidades de 1 UF/m2 o las que defina el profesional actuante a razón del estado actual.
- Desvalorizaciones según tabla SII para aquellas construcciones y obras accesorias contempladas en la ficha.
A CONTINUACIÓN TABLA DE VALORIZACIÓN.
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A. CUADRO DE VALORIZACION
1. Predio y materiales
Item
Lote
Sup. m²
3.297.800,00
$/m²
UF/m²
5.197
Total $
0,14
Total UF
17.138.666.600,00
473.744,83
Materiales construcción sólida
-
0,00
0,00
Materiales construcción liviana
-
0,00
0,00
17.138.666.600,00
473.744,83
Subtotal bienes inmuebles
2. Proyectos y construcción
Item
Sup. m²
$/m²
UF/m²
Total $
Total UF
Construcción sólida
-
-
0,00
0,00
Construcción liviana
-
-
0,00
0,00
-
0,00
0,00
0,00
0,00
Especialidades
Subtotal profesionales y maestros
3. Instalaciones y obras exteriores
Item
U / m.l.
$/U
UF/m
Total $
Total UF
Cierro perimetral
0,00
0,00
Empalme y conexión sanitaria
0,00
0,00
Empalme eléctrico
0,00
0,00
Mano de obra
0,00
0,00
Subtotal Instalaciones y OO.EE.
0,00
0,00
4. Desvalorización
Item
vida util SII
$ / año
años obra
Tot. $ x desc.
Total UF
obras categoría C
-
-
obras categoría E
-
-
Instalaciones y obras exteriores
-
-
5. TOTAL VALORIZACION FISICA
17.138.666.600,00
473.744,83
B. VALORES DE TASACION
ITEM
%
Total $
VALOR TASACION
Total UF
17.138.666.600,00
473.744,83
VALOR SEGURO PREDIO
100 %
17.138.666.600,00
473.744,83
VALOR SEGURO CONSTRUCCIÓN Y ESPECIALIDADES
100 %
0,00
0,00
VALOR LIQUIDACION
75 %
12.853.999.950,00
355.308,62
Valor UF septiembre 2023
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36.177,00
Juan - Luis Menares Rodríguez
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C. RESULTADOS:
1.
A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 473.745 UF
2.
Considerando la inexistencia de inmuebles; los proyectos y materiales se estiman en 0.00 UF
3.
Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $17.138.666.600
4.
En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación.
D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN:
Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura, correspondiente al acceso general del lote X1 y no existiendo
labores de ingeniería y arquitectura, necesarias para la enajenación del lote matriz, se estima una incorporación factible al
mercado.
El valor promedio, definido bajo la metodología de informe, no considera modificaciones dada la inexistencia de
construcciones con permiso y recepción, ni la ejecución de extensiones de redes de servicios básicos.
Tratándose de terrenos agrícolas del área AEBN en el Plano Regulador Intercomunal, los proyectos estarán sujetos al visto
bueno del S.A.G. según DDU 455, salvo las unidades denominadas “vivienda del propietario” y “vivienda del
administrador”.
El DL 3516 permite la libre subdivisión en predios rústicos de 5000 m2. Se podrá aminorar dicha superficie con el visto
bueno del SAG y la SEREMI local de vivienda, bajo la metodología de IFC para viviendas sociales de hasta 1000 UF.
JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ
Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867
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V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES
1. Registro tasador
2. Escritura
3. Certificado de avalúo
4. Certificado de avalúo detallado
5. Certificado de deuda tributaria
6. Certificado exención de expropiación
7. Plano plancheta SII
8. Plano de arquitectura
9. Plano de topografía
10. Planta Google Earth
11. Planta Google Maps
12. Fotografías
13. Plano regulador comunal
14. P.R.C. Ordenanza Local
15. Plano de áreas homogéneas 2017
16. Tabla de ajustes SII
17. Tabla desvalorización SII
18. Tabla de categorías de construcción
19. Tabla de Honorarios CA
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