LA HIPOTECA Definición • Contrato por el que el deudor o un tercero en una determinada obligación, conceden al acreedor el derecho a hacer que se venda un determinado bien en caso de incumplimiento de dicha obligación y a que se pague con su precio el pago de la misma con preferencia a otros acreedores. FUNDAMENTO De la hipoteca en general Artículo 2899 del Código Civil del Estado de Hidalgo La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley. Clasificación • • • Contrato accesorio, su existencia depende de la existencia de una obligación principal. Contrato de garantía, sirve para asegurar el pago de un crédito y su preferencia respectiva. La hipoteca no puede subsistir por regla general cuando se ha extinguido la obligación que garantiza. ¿Qué es el contrato de hipoteca? La hipoteca es un contrato accesorio, mediante el cual se impone un gravamen a una propiedad para garantizar una obligación, el gravamen impuesto se considera un derecho real de garantía y en consecuencia cuenta con un derecho de preferencia en el pago de la obligación que garantiza. • El contrato de hipoteca se encuentra fuera de las clasificaciones ordinarias de unilateral y bilateral, Dado que no engendra obligaciones ni derecho de crédito si no solo da nacimiento a un derecho real El contrato de hipoteca puede ser celebrado por un tercero o por el deudor de la obligación principal, puede ser gratuito u oneroso. • Historia • • • • • La hipoteca al igual que su nombre, tuvo origen en Grecia, donde existió como una garantía real en favor del acreedor, pero sin conceder a éste el derecho de proceder a la enajenación de la cosa hipotecada. El derecho romano aprovechó y perfeccionó. Empieza “bonorum venditio” deudor que caía en insolvencia. Para remediar inconvenientes en ese entonces se empieza por la “mancipatio fiduciae causa cum creditore” Aparece la prenda “pignus” HIPOTECA EN DERECHO GRIEGO La hipoteca significaba la prenda de un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación y tenía por consiguiente la desventaja de que desposeía al deudor de la finca, motivo por el cual los romanos la perfeccionaron al darle el carácter de un derecho real constituido sobre bienes muebles o inmuebles que no se entregaban al acreedor, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago. HIPOTECA EN DERECHO ROMANO La hipoteca es una institución jurídica que nos viene desde el derecho griego en donde toma su nombre, aun cuando algunos autores opinan que es una institución de origen judío. • Especies Hay dos especies de hipotecas: las voluntarias y las necesarias. • Son voluntarias, las que se constituyen por voluntad espontánea del deudor o para cumplir una obligación impuesta por el dueño de los bienes que se hipotecan. • La hipoteca necesaria existe cuando se constituyen para cumplir una disposición de la ley, lo cual puede hacerse o por medio de un contrato o también mediante una simple declaración unilateral de la voluntad del deudor. Elementos personales • • • • El constituyente (deudor o tercero) de la hipoteca requiere de la capacidad general para contratar debiendo ser completa esa capacidad y no ser limitada como ocurre con el menor emancipado que necesita autorización judicial para hipotecar. Sólo puede hipotecar el que puede enajenar. Se requiere estar legitimado para hipotecar el bien en cuestión es decir ser propietario de la cosa que va a hipotecarse. Cuando un tercero es el constituyente de la hipoteca contra una obligación “popter rem” Elementos formales • Siempre es un contrato formal por qué se otorga en escritura privada firmada por ambas partes y ante dos testigos, cuando el bien que se hipoteca tiene un valor según avalúo. • Esta formalidad basta para el caso de juicio pero para que produzca efectos contra tecrceros en indispensables siempre la inscripción en el registro público de la propiedad. (Art 469 código procedimientos civiles ) Elementos reales • Son dos elementos reales de la hipoteca a saber, los bienes hipotecables y los créditos susceptibles de ser garantizados con hipoteca. 1.-Acerca de los bienes hipotecables: solo pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados, por lo que los bienes de uso y de habitación y el derecho de usufructo los titulares.(los bienes hipotecables solo pueden ser la propiedad o derechos reales) 2.- Créditos susceptibles: dicho crédito puede derivar de una declaración unilateral de la voluntad de un contrato o de una resolución judicial. • Los 3 principios de nuestra hipoteca 3 Principios a saber: la especialidad, la publicidad y la indivisibilidad de la hipoteca. 1.-Especialidad: en cuanto a los bienes hipotecados y en cuanto a los créditos garantizados con la hipoteca está expresamente reconocidas en nuestra ley. 2.-Publicidad: para la constitución, modificación y extensión de la hipoteca se inscriba siempre en el registro público de la propiedad. 3.- Indivisibilidad: está reconocida como regla general, tanto por lo que se refiere al crédito garantizados como por qué hace al bien hipotecado ya que sea la hipoteca subsitente La hipoteca de seguridad • • Según testimonio de Marciano en el Digesto (XX, I, 5) admitió el Derecho Romano la hipoteca para garantizar el cumplimiento de obligaciones futuras, posibilidad que después hicieron desaparecer prácticamente las Leyes de Partidas que estuvieron vigentes en México durante varios siglos, pues el criterio adoptado por la Partida Quinta para decidir la preferencia entre dos créditos que hubieran estado garantizados con hipoteca en garantía de obligaciones futuras,. Los Códigos civiles de 1870 (Art. 1984 y 1985) y de 1884 (Arts. 1861 y 1862) El derecho real de la hipoteca • Del contrato de hipoteca no digan obligaciones o derechos de crédito, si no solo un derecho real, el derecho real de hipoteca que implica una serie de facultades o derechos, que son: derecho eventual y diferido a la posesión de la cosa y derecho a la enajenación de la cosa , derecho de preferencia en el pago • Poseedor a título de dueño art 12 cod. De proc. Civiles La formalidad en la Hipoteca Los requisitos más relevantes en éste contrato tenemos la forma se establece que una hipoteca debe constituirse en escritura pública e inscribirse en el registro público para que la garantía sea efectiva y surta sus efectos de forma pública en contra de terceros, ya que de lo contrario, es posible se limite el acceso a dicha garantía y se pueda perder la misma por quedar en una prelación común de créditos. Los bienes sobre los que se constituye una hipoteca, aunque principalmente se constituye sobre inmuebles, éste contrato de garantía puede constituirse también sobre derechos reales. CONTRATO DE HIPOTECA Document 14 COMO SE REGISTRA LA HIPOTECA Cómo funciona la inscripción al Registro Público de la Propiedad, Cuando se compra un bien inmueble es necesario hacer su registro ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio ya que es la única instancia legal que puede otorgar autenticidad a las escrituras de dicho inmueble. Pasos para registrar tu casa en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio Generalmente este registro se realiza con la ayuda de un Notario Público cuando firmas las escrituras del inmueble, este es el procedimiento: 1. Para comenzar tu solicitud lo primero que debes hacer es entrar al sitio web de la institución y descargar un documento. En el debes marcar la inscripción que llevarás a cabo así como todos los datos que se te piden. 2. Ficha de pago, para este trámite tendrás que realizar un pago, el costo varía dependiendo de la entidad en la que se encuentre el inmueble y al del tipo de vivienda que se trate. Para realizar este trámite se te solicitará una serie de documentos que avalen la propiedad del inmueble, entre los documentos que se te pedirán están las escrituras, el predial actualizado y pagado, el certificado de libertad de gravamen, el contrato de compraventa así como documentos personales del dueño actual del inmueble. Este trámite solo podrá ser realizado por el dueño de la propiedad o su representante legal presentando un poder notarial e identificación oficial. El tiempo de respuesta de este trámite va de 3 a 30 días hábiles dependiendo de la zona. Al Registrar y cumplir con todos los lineamientos legales al adquirir una propiedad estas protegiendo tu patrimonio y el de tu familia. Principales casos de hipoteca sobre derechos reales l.-Hipoteca del derecho de copropiedad. 2.-Hipoteca de usufructo. 3.-Hipoteca de la nuda propiedad. 4.Hipoteca de la hipoteca. 5.-Hipoteca de las servidumbres. 6.Hipoteca de la posesión en la tesis que afirma que es un derecho real. 7.-Hipoteca de una herencia. Hipoteca del derecho de copropiedad El predio común no puede ser hipotecado en su totalidad sino con consentimiento de todos los copropietarios: pero éstos pueden hipotecar sus respectivas porciones" Hipoteca del derecho de usufructo EI derecho real de usufructo constituido sobre bienes inmuebles es susceptible de hipotecarse. Por regla general, cuando se hipoteca un usufructo, la existencia misma del gravamen dependerá' de la existencia del usufructo, de tal manera que cuando sea vitalicio, la hipoteca se extinguirá con la muerte de! usufructuario. Hipoteca de la nuda propiedad La nuda propiedad puede hipotecarse, así como el usufructo, presentándose al efecto los siguientes casos: a) .-Hipoteca de la nuda propiedad, sin comprender el usufructo que corresponde a otro titular. b) .--Hipoteca tanto de la nuda propiedad como del usufructo, correspondiendo esos derechos a distintas personas. c) .-Hipoteca del usufructo exclusivamente Hipoteca de hipoteca El gravamen se constituía, exclusivamente sobre el derecho real hipotecario, es decir, comprendía sólo el derecho accesorio y no el derecho de crédito que garantiza, que es el principal. Hipoteca de servidumbre Las servidumbres son derechos reales sobre predios, que no pueden ser hipotecadas separadamente. "No se podrán hipotecar: Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose en todo caso la de aguas, la cual podrá ser hipotecada" Hipoteca de la posesión En la tesis que afirma que la posesión es un derecho real, es indiscutible que recayendo sobre bienes inmuebles, y siendo además susceptible de registro, puede hipotecarse. En la teoría que considera que la posesión es un simple hecho que tiene consecuencias jurídicas, es también evidente que como tal hecho no puede ser materia de una hipoteca. Hipoteca de la herencia Por las acciones reales se reclamarán: la herencia, los derechos reales o la declaración de libertad de gravámenes, en consecuencia, se considera que la herencia como universalidad jurídica, se reclama por una acción real, lo que implica considerar que la misma es un derecho real. CARACTERÍSTICAS FUNDAMENTALES DE LA HIPOTECA a) Su naturaleza accesoria b) Su carácter indivisible en cuanto al crédito y divisible respecto a los bienes gravados c) Su naturaleza inseparable del bien gravado d) Carácter inmueble y excepcionalmente mueble de los bienes hipotecados e) Su aspecto especial y expreso f) Su constitución pública en cuanto a su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, para que surta efectos respecto de tercero. TRANSMISiÓN DE LA HIPOTECA Para la transmisión de la hipoteca, se aplican las reglas de la cesión de todo crédito, es decir, deben observarse en el contrato de cesión las formas exigidas para la constitución de la hipoteca, o sea, debe notificarse al deudor, e inscribirse el contrato de cesión para los efectos relacionados con terceros. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA La hipoteca puede extinguirse como consecuencia de la extinción de la obligación principal, o por causas directas; de modo que hay dos formas generales de extinción de la hipoteca; podemos denominar a la primera, extinción por vía de consecuencia; a la segunda, extinción por causas directas. Extinción indirecta o por vía de consecuencia Ocurre siempre que se extingue la obligación principal: las formas ya conocidas de extinción por pago, remisión, compensación, novación, nulidad, rescisión y prescripción liberatoria, originan el fin de la hipoteca. Extinción de la hipoteca por causas directas La hipoteca puede extinguirse en forma directa, si tomamos en cuenta que es una obligación originada por acto jurídico o por la ley (si es hipoteca necesaria), y al mismo tiempo, que es también un derecho real. Las causas de extinción por vía directa se refieren tanto al fin de la hipoteca como obligación y como derecho real. A continuación las examinaremos separadamente. JURISPRUDENCIA DEFINIDA HASTA LA FECHA Hipoteca voluntaria. Puede constituirse por declaración unilateral de voluntad. Legislación del Estado de Sinaloa).-La hipoteca que no tiene e! carácter de necesaria, sino voluntaria, bien puede constituirse en un contrato,pero además, puede bastar una declaración unilateral de voluntad para constituirla, toda vez que el artículo 2801 del Código Civil para el Estado de Sinaloa, distingue claramente dentro de las hipotecas voluntarias las convenidas entre partes, o las impuestas por disposición de! dueño de los bienes, de donde se advierte que es perfectamente válido el hecho de constituir el gravamen mediante una declaración unilateral de voluntad, tanto más si el artículo 2774 del mencionado Código Civil no define a la hipoteca como un contrato, sino como una garantía constituida sobre bienes. No es exacto, por otra parte, que los casos en que una declaración unilateral de voluntad produzca consecuencias jurídicas, estén limitativamente enunciadas por la legislación Civil, pues si las disposiciones de! Código Civil se refieren expresamente a los casos de ofertas al público, promesas de recompensas, estipulaciones a favor de tercero y emisión de títulos, con ello no se significa que tales casos sean los únicos posibles y bien podría afirmarse la existencia de una regla jurídica en el sentido que la declaración unilateral de voluntad sí es una fuente genérica de obligaciones, salvo los casos de limitaciones expresas de! propio texto legal, de manera que no puede considerarse que e! hecho de que el deudor pueda en su testamento mejorar la condición de su acreedor haciendo hipotecario e! crédito simple, sea e! único caso en que una manifestación unilateral de voluntad es bastante para imponer el gravamen hipotecario, advirtiéndole que no es verdad que el artículo 2800 del Código Civil en consulta señala que la hipoteca deba constituirse precisamente en un contrato, pues claramente especifica que la misma se contrae por voluntad, o sea, unilateralmente, así como en los convenios entre partes y por necesidad.