HOTELES COMO ALTERNATIVA DE INVERSIÓN Foro Inmobiliario I: “Oportunidades de Inversión en Rentas Inmobiliarias” 25 de Mayo de 2016 Tomás Casanova ¿POR QUÉ LA IMPORTANCIA DEL NEGOCIO INMOBILIARIO? Por que toda actividad humana es desarrollada en un espacio físico, y por lo tanto, en cada actividad existe un negocio inmobiliario y una actividad o negocio operativo asociado. ¿CUÁLES DE ESTAS ACTIVIDADES SON LAS MAS COMUNES? • Vivienda • Oficinas • Comercio • Bodegas • Hoteles ¿POR QUÉ SEPARAR LOS NEGOCIOS? • Se inmoviliza menos capital • Permite crecer en el negocio operativo de manera mas rápida • Se maximiza la rentabilidad de cada negocio EJEMPLO: UN SUPERMERCADO NEGOCIO INMOBILIARIO NEGOCIO OPERATIVO 30% 70% de la inversión total de la inversión total Rentabilidad esperada Rentabilidad esperada UF + 7,0% UF + 15,0% NEGOCIO HOTELERO ESQUEMAS TRADICIONALES DE NEGOCIO HOTELERO • Administración • Franquicia • Desarrollo de marca propia MODELOS CON NEGOCIO INMOBILIARIO INTEGRADO 100 % INVERSIÓN DIFERENCIAS EN COSTO OPERACIONAL ADMINISTRACIÓN: • Fee Base: 3,0% del total de ingresos • Fee de Gestión: 10,% del resultado operacional • Fee de Marketing: 1,5% del total de ingresos • Costo de Aplicación: USD 80.000 app • Fee de Franquicia : 6,0,% de los ingresos por habitaciones + FRANQUICIA: 2,0% de los ingresos por alimentación • Fee de Marketing: 1,5% del total de ingresos • No existen Fees de marca pero el gasto en marketing es muchísimo mas alto. MARCA PROPIA: * VALORES REFERENCIALES Conocimiento del negocio CONOCIMIENTO VS RIESGO (RETORNO) Marca Propia Franquicia Administración Riesgo (Retorno) INVERSIÓN ASOCIADA + Terreno + Obra Gruesa + Terminaciones + FF&E + Capital de Trabajo * Valor promedio que puede variar en función al formato de hotel. 50 UF/M2 * +/- 10% ¿QUE PASA SI SE SEPARAN LOS NEGOCIOS? NEGOCIO INMOBILIARIO HOTELERO • Inversión asociada • Terreno • Obra gruesa • Terminaciones • Ingresos • Ingresos por arriendo (fijo) • Rentabilidad esperada 80% de la Inversión Total 35% de los Ingresos del Hotel UF + 9,0% NEGOCIO OPERATIVO HOTELERO • Inversión asociada • FF&E • Capital de Trabajo • Ingresos • Resultado de la explotación hotelera • Rentabilidad esperada 20% de la Inversión Total 10% de los Ingresos del Hotel UF + 20,0% CUALES SON LOS ELEMENTOS QUE ASEGURAN EL ÉXITO DEL NEGOCIO INMOBILIARIO? • Conocer al operador y sus capacidades • Entender que la operación de cualquier negocio operativo necesita un período de maduración • Establecer un contrato de arriendo claro que considere todas las garantías que aseguren el correcto funcionamiento de ambos negocios. • Estudiar y entender el negocio del arrendatario ¿QUE PASA EN CHILE? ¿CUÁLES SON LOS PRINCIPALES INDICADORES DE LA INDUSTRIA? • OCUPACIÓN = Habitaciones ocupadas / Total de habitaciones • ADR (Average Daily Rate) = Ingresos totales por habitaciones / Habitaciones vendidas • REV PAR = Ingresos totales del hotel / Habitaciones disponibles INDICADORES EN CHILE INDICADOR TOTAL NACIONAL SANTIAGO 51,0% 71,1% ADR $ 72.904 $ 90.545 REV PAR $ 37.210 $ 64.371 63,1% / 36,9% 21,4% / 78,6% 1,91 noches 1,99 noches 44.827 12.048 OCUPACIÓN CHILENOS / EXTRANJEROS ESTADÍA PROMEDIO CAPACIDAD PROMEDIO 2015 * Fuente: SERNATUR : Resumen de estadísticas de alojamiento turístico según región, destino turístico, residencia y clase de EAT. Año 2015 ¿HAY ESPACIO PARA NUEVOS HOTELES? ANALICEMOS SANTIAGO: • • Ocupación promedio = 71,1% Tarifa promedio = $ 90.545 (UF 3,53 al 31/12/15) SUPUESTOS • Un hotel de negocios de 100 habitaciones en 6.000 m2. • Ingresos por alimentos y bebidas = 30% de los ingresos por habitaciones • Una incidencia de terreno de 25 UF/m2 INGRESOS ANUALES DEL HOTEL UF 119.091 ¿CÓMO SERÍA LA RENTABILIDAD DE LOS DOS NEGOCIOS? NEGOCIO INMOBILIARIO NEGOCIO OPERATIVO INVERSIÓN UF 390.000 UF 60.000 INGRESOS DEL NEGOCIO UF 41.682 UF 11.909 ROI 10,7% 19,8% COMO NEGOCIO INMOBILIARIO: ¿QUÉ PASA SI AL ARRENDATARIO LE VA MAL? • Si se debe a problemas de operador, existe la posibilidad de cambiar el operador. • Transformar el hotel a departamentos, tendría un costo aproximado de 5,0 a 8,0 UF/m2. TOMÁS CASANOVA M : [email protected] T : (+56) 2 3221 80 50