Revista Valuador Profesional: Valuación Inmobiliaria y Más

AÑO 4, 4to TRIMESTRE 2007
14
+ Ley de Valuación Inmobiliaria del Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave
+ Aplicación de la Ley de Pareto en un avalúo de maquinaria y equipo
+ Indice Nacional de Precios - Segunda parte
+ ¿Avalúo Agropecuario?
+ La Contaminación
www.fecisvalmexico.org
Directiva FECISVAL
PRESIDENTE
Esp. en Val. Ing.
Manuel Bazua Ledón
VICEPRESIDENTE
Esp. en Val. Ing.
César Servando Cantú Martínez
SEGUNDO VICEPRESIDENTE
Mtr. en Val. Ing.
Oscar Martínez Jamed
SECRETARIO
Esp. en Val. Ing.
Marco Antonio Hernández Ramírez
TESORERO
Mtr. en Val. Arq.
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SECRETARIO DE RELACIONES Y
DIFUSION
Esp. en Val. Ing.
Francisco Bolado Laurents
SECRETARIO DE ACCION GREMIAL
Esp. en Val. Arq.
Francisco Javier Mijares Ortiz
COMISARIO
Esp. en Val. Ing.
Marco Antonio Cano Gómez
GERENTE
Esp. en Val. Arq.
Gustavo De la Cerda Lemus
Hotel Sheraton Buganvilias, Puerto Vallarta, Jalisco, México
1
CONTENIDO14
PRESIDENTE
Esp. en Val. Ing. Manuel Bazua Ledón
SECRETARIO DE ACCION GREMIAL
Esp. en Val. Arq. Francisco J. Mijares O.
COLABORADORES EN ESTA EDICION
Enrique Cervera Muñoz
M. Eduardo López Bonilla
José Luis Camarillo Alonso
Marco Antonio Cano Gómez
Juan Valenzuela Palacios
Hotel Westin Regina, Puerto Vallarta, Jalisco, México
DIRECCION EDITORIAL
Luz Capistrán Bolio
ARTE Y DISEÑO
José Luis Betancourt
PORTADA
Terraza Suite, Hotel Westin Regina,
Puerto Vallarta, Jalisco
Ley de Valuación Inmobiliaria
del Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave
La Contaminación
Aplicacion de la Ley de Pareto
en un avalúo de maquinaria y equipo
Indice Nacional de Precios
Segunda parte
¿Avalúo Agropecuario?
Eventos
Directorios FECISVAL
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FECISVAL
Insurgentes Sur No. 1480, 2do. Piso,
Col. Barrio Actipan, CP 03230, Mex, D.F.
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La revista VALUADOR PROFESIONAL órgano informativo
de la FECISVAL, es una publicación trimestral con un tiraje
de 2,000 ejemplares de distribución gratuita. El contenido
de los artículos es responsabilidad exclusiva de los autores
y no refleja necesariamente la opinión de la FECISVAL.
Certificado de licitud de contenido, Certificado de licitud
de título y reserva al título en Derechos de Autor en trámite.
Se permite la reproducción total y/o parcial de los artículos
contenidos en esta publicación, previa autorización escrita
del autor. Editor responsable Esp. en Val. Arq. Francisco J.
Mijares Ortiz. Impreso en Cancún, Q. Roo, México.
del Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave
Por: Arq. Esp. en Val. Enrique Cervera Muñoz
Miembro del Instituto Mexicano de Valuación de Veracruz, A.C.
E
l 16 de Agosto de 2007 salió publicada
en la Gaceta Oficial del Estado de
Veracruz, Tomo CLXXVII Número extraordinario 245, la Ley Número 908 denominada
Ley de Valuación Inmobiliaria del Estado de
Veracruz de Ignacio de la Llave integrándola
41 artículos en 6 capítulos, donde comentaremos lo mas relevante en algunos de ellos.
Amigos y compañeros: Siempre ha sido
de gran interés para todo valuador, que la
Entidad Federativa donde resida el
profesional, cuente con una Ley, ya sea
de valuación o del valuador, pero al fin ley
para que exista por lo menos una
pequeña esperanza de que seamos
reconocidos a nivel nacional tal y como ya
esta expresado en el artículo cuarto del
reglamento del Código Fiscal de la
Federación.
Desde finales del año 2005 los valuadores
en el estado de Veracruz iniciaron las
pláticas con el Gobierno del Estado,
concretándose estas a principios del año
2006 para que fuéramos los valuadores,
como profesionales expertos de los
temas, invitados al desarrollo del
proyecto de la citada ley, para que ésta no
tuviera artículos de exclusiones o
atropellos al valuador y en relación a los
avalúos, que fueran congruentes a los
casos en estudio.
Desde mediados del año 2006 hasta casi
mediados del año 2007 los Colegios e
Institutos de Valuadores en el estado,
estuvieron realizando el ejercicio del
proyecto, desconociendo para ese
entonces, que esta iniciativa de Ley, ya
había sido turnada a la Comisión
Permanente de Hacienda del Estado de la
LX Legislatura desde el 22 de julio del
2006, y el 16 de agosto de ese mismo año,
el Pleno de la LX de la Legislatura del
Congreso del Estado turnó el expediente
respectivo a la Comisión Permanente de
Hacienda para su estudio y dictamen,
quedando aprobada por dicha comisión
el 13 de julio del año 2007 y publicándose
el 26 de julio de este mismo año. La
Gaceta Legislativa número 142 donde cita
este documento, que la Ley entrará en
vigor al día siguiente de su publicación en
la Gaceta Oficial.
Lo que destaca el artículo 1 de esta ley, es
que rige para todo el estado y tiene por
objeto normar el ejercicio de la valuación
comercial de bienes inmuebles quedando
claro que nada mas es para inmuebles y
ningún otro tipo de bien.
En el artículo 2 expresa 11 definiciones
que algunas de ellas podrían estar
confusas a lo comúnmente aceptado, ya
que al no intervenir los colegios e institutos, los proyectistas de la ley no tuvieron
oportunidad de ver otro ángulo de la
definición, ejemplo de ello el inciso X de
Perito Valuador que expresa "la persona
física o moral autorizada por la Secretaria
(Finanzas y Planeación) para emitir
avalúos comerciales y dictámenes de
arrendamiento de bienes inmuebles y"...
Debemos recordar que la valuación es
una especialización (tenemos estudios) y
desde el año 2000 para nuestro trabajo no
empleamos el término de perito, ya que
no somos prácticos que a través de los
años fuimos desarrollando una pericia, o
habilidad práctica, eso es lo que nos
distingue de los peritos enunciados en el
Código Civil por citar un documento, y por
otra parte, debe quedar claro que una
profesión, ya ni se diga un postgrado,
deba otorgarse por decreto o
compadrazgo; porque quien realmente
nos da ese reconocimiento y autorización
es la cédula profesional emitida por la
DGP-SEP que es la patente del ejercicio
de nuestra profesión.
Otro artículo que puede no ser aplicado
correctamente es el siete que expresa:
Artículo 7. Los avalúos que se emitan en
contravención a lo dispuesto por esta ley,
3
tendrán únicamente el carácter de una
opinión particular de quien lo elabore.
Este artículo como ya mencionamos,
podría dar pie a que un trabajo se mal
pague, o peor aún, que no se pague
porque no cumplió las expectativas de los
interesados.
De cualquier forma nos invita a la
reflexión, por quienes ejercemos la valuación, para ser siempre y en todo momento
profesionales, que realicemos trabajos de
calidad, con prontitud y esmero y lo mas
importante: Tener ética profesional en
primer lugar y en segundo lugar, la
capacitación continua de 40 horas
anuales aunque no este regulado para ser
un profesional verdaderamente experto.
En el artículo 8 inciso 1 y 2, excluyen al
valuador, que desde mi apreciación
personal, no debiera ser, porque es como
interpretarse “aplíquese cuando no nos
convenga” y ¿qué es lo que dice?
Artículo 8.- Se exceptúan de lo dispuesto
en esta Ley: I. La Valuación de Bienes
Nacionales, y II. Los casos en que la
Legislación Federal o la Estatal faculten a
persona distinta de las autorizadas por
esta Ley, para determinar el valor de los
bienes inmuebles.
Los comentarios al respecto ya fueron
expresados con anterioridad.
En el capitulo III, del Registro Estatal del
Perito Valuador en su artículo 10, sobre
requisitos para ser aspirantes al registro
del padrón, menciona en el último inciso
de los 6 que lo integran lo siguiente:
VI. Comprobar el pago de los derechos
por la inscripción en el Registro, que
disponga la Ley de la materia.
4
La verdad, una entidad de gobierno esta
para ayudar a la gente, a los
profesionistas, al comercio, no para hacer
negocio, por lo menos hasta ahí me quedé
en la Constitución, si estoy equivocado
también se vale me corrijan, la pregunta
es ¿Cuál es la causa de cobrar? ¿Imitar a
la Sociedad Hipotecaria Federal, SHF?
En el capitulo IV, Derechos y Obligaciones
del Perito Valuador en el artículo 18,
destaca un inciso de los 14 que lo integran
y que expresan lo siguiente:
V. Cobrar el honorario que corresponda a
sus servicios profesionales, conforme al
arancel aprobado por la Comisión y que se
publicará oportunamente, en enero de
cada año, en la Gaceta Oficial del Estado.
La pregunta es la misma que haría a la
SHF, INDAABIN, INFONAVIT, Unidades
de Valuación, etc. ¿somos empleados o
valuadores independientes? Quisiera que
me diga alguno de ustedes si cuando el
Gobierno de sus Estados o Federal,
convoca a licitación les dice a los participantes “Esta vivienda, aula, etc. cuesta
tanto y ningún licitante debe cobrar mas”
o acaso deja que todos se hagan
“haraquiri” y escogen al de menor precio.
Ese es el problema nacional cuando una
entidad quiere controlar y monopolizar los
servicios, entonces dejamos de ser
profesionales terceros e independientes
como marcan nuestras Leyes y si no
vamos a ser terceros e Independientes
¿para que el “show” de una nueva ley?
Lo quieran ver o no los funcionarios de la
Administración Pública, el desmotivar
económicamente (por imponer precios
abajo de costos) a un profesional o
cualquier ente económico, lo único que se
obtiene es mala calidad, mal servicio,
detonante de corrupción, cierre de oficinas, etc. Variables que como gobierno
deben reflexionar con esta pregunta ¿Qué
país, estado o municipio deseamos?
Considero que hay mecanismos de
negociación que no es lo mismo que
imposición para el costo de ciertos
trabajos, ejemplo los de extrema pobreza,
pero tiene que estar acordado
previamente con el valuador.
¿Que aspectos positivos tiene la ley? Si
los hay y también hay que mencionarlos.
Primero: Que nuestro estado ya tiene una
ley en materia de valuación. Puede ser
mejorada si hay la voluntad del gobierno y
de que los valuadores de todo el estado.
Segundo: Que podemos valuar como
profesionistas, al otorgar el Gobierno del
Estado nuestro lugar como tal; sin rendir
cuentas a “Unidades de Valuación”,
“Revisores”, “Controladores”, “Organismo ampliado” etc. Organigramas
inventados por entidades que amarran al
valuador según sus intereses y sale
sobrando citar sus “slogan's” para
confundir a los usuarios de los avalúos.
Tercero: Esta Ley involucra al valuador a
emitir obligatoriamente avalúos con
precios comerciales y no catastrales como sustento en los resultados de indemnización por afectación o expropiación.
Cuarto: Obliga a todo valuador a tener un
domicilio en una localidad del estado para
ser notificado legalmente.
Quinto: En la política estatal de proveer a
las instituciones de la armonía normativa
para que cumplan con su función social
con mayor agilidad y eficiencia, da
certeza que no se priva de sus bienes al
gobernado, sino que por la utilidad
pública se debe cubrir el monto justo por
sus bienes afectados, en todo caso, por
una expropiación.
Sexto: Los avalúos contendrán la
información que sustente el razonamiento
y conclusiones del perito valuador citado
en el artículo 4, dando la oportunidad al
valuador de tener su propio formato y
diseño, que no dependa de un formato
rígido que no se pueda ampliar, mejorar, o
modificar para realizar mejores avalúos
Séptimo: En el segundo párrafo del
artículo 5 tienen vigencia los avalúos de
un año en lugar de 6 meses que marcan
otras entidades y
Octavo: La esencia de la ley es para
aplicarse en primer término para
inmuebles en expropiación, y en segundo
término para inmuebles únicamente.
Este último punto sustentado en las
consideraciones de la gaceta legislativa,
veremos conforme pasa el tiempo, si
queda hasta allí o se aplica lo que expresa
la Ley en su artículo 6 que manifiesta:
Artículo 6. Las dependencias y entidades
de la Administración Pública Estatal y las
Municipales, sólo admitirán los avalúos
comerciales y dictámenes de arrendamiento, efectuados por peritos valuadores
autorizados por la Secretaría, y los que se
elaboren conforme a lo dispuesto por la
Ley de Catastro del Estado.
Los notarios públicos, en los actos o
contratos en que intervengan y que sean
parte los gobiernos estatales o municipales, admitirán únicamente los avalúos
que se expidan en los términos que
dispone esta Ley.
Comentando entre colegas del sur de
Veracruz, opina la mayoría que ahora los
notarios para los actos de traslación de
dominio, tendrán que recurrir al avalúo
por parte de los que estemos registrados,
ya que un notario tiene que ver con catastro y el catastro a su vez con un avalúo.
En conclusión tenemos que esperarnos
un máximo de 180 días después de la
publicación de la Ley, como marca la
Gaceta Oficial del Estado para que se
publique el reglamento respectivo para
que ilustre las interrogantes que he
expresado y lo mas seguro es que sea en
octubre, para que antes de que termine el
año podamos anotarnos en el padrón que
saldrá publicada en enero de 2008 como
establece la Ley.
Les recomiendo estén pendientes en el
portal de FECISVAL, para que una vez que
se publique, la turnaré a quien
corresponda para que la puedan
consultar y bajar del portal. VP
5
L
a humanidad está viviendo una etapa en la cual
está peligrando la vida en el planeta. Se están experimentando
cambios climatológicos de suma
importancia y trascendencia, que
además son irreversibles.
En la triste realidad se puede
apreciar que los intereses políticos, económicos o raciales que
por el momento favorecen a
pequeños grupos de personas, a
mediano y largo plazo afectarán
a esos mismo grupos y al resto de
la población del planeta. No obstante la difusión masiva a través
de los medios de comunicación,
sobre todas y cada una de las
consecuencias mortales que están
pendientes en nuestras cabezas
como la espada de Damocles, así
mismo nos perca-tamos que muy
poco o nada se hace para detener
nuestro propio exterminio.
6
LA
El calentamiento global, los deshielos polares, la eliminación de
la capa de ozono, la deforestación de bosques y selvas, son
ejemplos de la afectación que la
raza humana y sus sociedades
egoístas han provocado al planeta y, que afectarán todas las
generaciones futuras.
Por: M. Eduardo López Bonilla
Ingeniero Civil, Maestría en Valuación
Miembro del Colegio e Instituto de Valuación del Estado de Veracruz, A.C.
Nosotros como gremio profesional,
somos valuadores, no ambientalistas, sin
embargo hay dos razones principales, por
las cuales nos interesa lo que está
sucediendo, la primera, somos habitantes
del planeta azul, por lo que
automáticamente estamos involucrados,
y la segunda, por lo menos mientras haya
vida y existan los bienes, habrá valores,
los que estamos en obligación de saber
cuantificar, tomando siempre en
consideración la incidencia de los
factores externos que intervienen en la
obtención del valor final del bien a valuar.
Se tiene conocimiento de que en la
mayoría de las normas elaboradas por los
diferentes organismos que están
abocados a tratar de reglamentar la
actividad valuatoria, en alguna parte de su
contenido se hace mención al aspecto
ambiental.
Es importante hacer mención que en las
Normas Profesionales de Valuación
vigentes actualmente en la FECISVAL se
tiene contemplada la:
Influencia de Factores Especiales
NORMA VIII. Efecto de los Factores
Ambientales Sobre la Valoración de la
Propiedad.
Al preparar el avalúo de una propiedad
deberá considerarse el efecto tanto
positivo como negativo de los factores
ambientales, especialmente cuando su
efecto sea mayor sobre el bien en estudio
que sobre propiedades comparables.
Hagamos un análisis de cada uno de los
conceptos expresados en dicha Norma.
1. El valuador deberá determinar el
efecto de los factores ambientales
tomando en cuenta los resultados de
cualquier examen realizado por él o los
especialistas adecuadamente
calificados especialmente, cuando una
inspección preliminar de la propiedad
sugiera que el efecto de tales factores
es, o puede llegar a ser importante.
Es pertinente hacer notar que lo
expresado en el párrafo anterior es
perfecta y claramente válido, ya que aún
cuando la actividad valuatoria se
considera multidisciplinaria, es imposible
que abarque todos los conocimientos,
tanto técnicos, así como legales, o de
alguna otra índole inherente o relacionada
con el trabajo a desarrollar.
Existe el concepto en algunos valuadores,
de considerar que el profesional de la
valuación es un profesionista que no debe
recurrir a asesoramiento alguno, por
considerarlo poco profesional, sin
embargo es mayor alcance de
irresponsabilidad considerar que se sabe
todo en la elaboración de un dictamen,
cuando en algunos casos interviene
determinado tipo de conocimientos que
son especializados y que aún cuando
aparentemente son representativamente
una parte mínima del resultado final, en su
esencia son fundamentales, pues una
aplicación mal enfocada, puede dar como
resultado un error de consideración, con
consecuencias relevantes, bien
económicas o de cualquier otro aspecto.
Tomemos como ejemplo el estar
valuando un bien que ha sido afectado
por un agente químico, y es necesario
cuantificar el efecto perjudicial que está
produciendo, resultado que solamente
podrá ser dictaminado por un técnico o
profesionista calificado, que conozca a
fondo el comportamiento del elemento
nocivo, tomando en consideración todas
sus características, así como sus
reacciones, las cuales son las que
directamente están incidiendo en el
perjuicio al bien en estudio, y por
consecuencia dicho experto cuantificará
numéricamente los efectos y
consecuencias que a nosotros
valuadores nos van a permitir hacer uso
de nuestro conocimiento, así como de
nuestra técnica, para aplicar los factores
de castigo adecuadamente .
2. Los factores ambientales que
pueden afectar el valor de un inmueble
de manera especial son los que se
representan en la siguiente lista:
a) Vecindad con plantas industriales
dañinas al medio natural
b) Emisión de polvos e impurezas
c) Ruido
d) Cauces de aguas subterráneas
e) Humedad y nivel de aguas freáticas
f) Socavones en minas
g) Falta de iluminación y soleamiento
h) Efectos de contaminación química y
radiológica
i) Vecindad de parques y áreas
recreativas
j) Otros
Aún cuando no está contemplado en la
relación anterior, en el concepto j) Otros,
se pueden mencionar aquellos que son de
carácter social, de salubridad, políticos,
de riesgo.
Como ejemplos fehacientes, se tienen los
siguientes: Todas las empresas y
factorías que eliminan sus deshechos en
el medio ambiente circundante a sus
instalaciones están propiciando la causa
mencionada como a) sin embargo no
obstante que con singular frecuencia los
hombres del campo, así como
pescadores, denuncian a los causantes
de los
agentes contaminantes con
pruebas concretas y tangibles, las
autoridades los engañan en el mejor de
los casos, ya que en ocasiones ni siquiera
toman en cuenta a los quejosos, y la flora
o la fauna son cada vez más afectadas,
bien con la perdida de los productos o la
mortandad de las especies. (PEMEX,
INGENIOS, EMPACADORAS).
Como casos comunes en b) se tienen las
cementeras en general y muchas de las
fábricas de materiales para la
construcción. La razón puede atribuirse al
hecho de que originalmente las plantas
industriales fueron construidas hace
muchos años, en una época que las
instalaciones no afectaban al entorno
circundante por estar ubicadas en
terrenos alejados del área urbana, la cual
7
creció y absorbió a dichas plantas,
cambiando por completo el medio
ambiente propicio para los fines
habitacionales de la población que se ve
afectada en casos tales que alguien tiene
que emigrar por tratar de conservar su
buena salud. Se tienen ejemplos en
México D.F. en la zona de Mixcoac, con
Cementos Tolteca , en Puebla, en Jalisco,
en Hidalgo, etc.
En el caso de c) se tiene como ejemplo
más palpable el de los aeropuertos,
iniciando con el Benito Juárez en la
ciudad de México D.F., que se encuentra
inmerso completamente en la marcha
urbana, y que los habitantes afectados
han tenido que adaptarse al contaminante
en cuestión por necesidad.
Los casos d) y e) se refieren a corrientes
de agua subterráneas que circulan a poca
profundidad de la superficie terrestre, o
bien niveles de agua, también a poca
profundidad que permanecen estáticos y
que en ocasiones no se aprecian a simple
vista, pero que representan un problema
en el subsuelo para las cimentaciones,
que puede reflejarse tanto en el costo, así
como también en el proceso constructivo
por resultar un tanto más complejo.
El problema en f) se puede presentar bien
porque en el subsuelo exista una
socavación como consecuencia de una
mina explotada con anterioridad, la cual
ya haya sido abandonada, o también
como consecuencia de los anteriores
casos d) y e), que las corrientes y/o
mantos de agua hayan sido drenados
para extracción de agua que se pudiera
haber usado para dotación urbana, y que
tanto los veneros así como los mantos se
consumieron quedando las oquedades,
en forma de cavernas, las que se
manifiestan como subsuelo inestable.
8
Algunos casos de g) se pueden presentar
en zonas que han sufrido una
transformación en su uso de suelo,
habiendo pasado de ser una zona
residencial unifamiliar, con casas
habitación de uno y dos niveles a una
zona residencial departamental, con
edificios multifamiliares desarrollados en
varios niveles, por lo que puede llagar el
momento en que una de dichas casas
quede rodeada por edificios, lo que va a
afectarla, habiendo sucedido éste
fenómeno urbano en la ciudad de México
D.F. entre otras en la colonia Polanco.
Antes de analizar detenidamente los
factores que deben considerarse como
ambientales, haciendo hincapié en el
hecho de la validez de participación de
personas ajenas al valuador, el punto
número tres de la Norma, a la letra indica:
3. Si el Valuador carece de la
competencia para examinar y analizar
los problemas especializados
relacionados con factores
ambientales, deberá solicitar un
análisis ambiental u obtener asesoría
adecuada antes de formular el informe
de avalúo. Tal estudio y el costo que
llegue a representar serán por cuenta
del cliente, y no se considerarán parte
de los honorarios del Valuador.
Una vez más la propia Norma está
considerando el hecho de que algún
profesionista calificado, o especialista,
sea incluido en el apoyo al Valuador
Profesional.
Pero hagamos un análisis, que aún
cuando es somero, no por ello deja de ser
importante y significativo, así como hasta
cierto punto necesario conocerlo para un
valuador, tanto a presente, y por que no a
futuro, dado que se estaría en
condiciones de poder suponer en función
de determinados factores un lugar,
población o ciudad de cualquier
importancia puede sufrir los efectos de la
contaminación la que influirá en los
valores, que es lo que a nosotros nos
interesa. VP
En la República Mexicana las Leyes y
Reglamentos principales que
conforman la legislación en materia
ambiental a saber son:
1 Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente.
2 Reglamento de la Ley General del
Equilibrio Ecológico y la Protección
al Ambiente en Materia de
Evolución del Impacto Ambiental.
3 Reglamento de la Ley General del
Equilibrio Ecológico y la Protección
al Ambiente para la Prevención y
Control de la Contaminación Generada por los Vehículos Automotores
que circulan por el Distrito Federal
y Municipios de Zona Conurbada.
4 Reglamento de la Ley General del
Equilibrio Ecológico y la Protección
al Ambiente en Materia de Residuos
Peligrosos.
5 Reglamento de la Ley General de
Equilibrio Ecológico y la Protección
al Ambiente en Materia de
Prevención y Control de la
Contaminación de la Atmósfera.
6 Reglamento para Prevenir y
Controlar la Contaminación del
Mar por Vertimiento de Desechos y
Otras Materias.
7 Reglamento Para la Protección del
Ambiente Contra la Contaminación Originada por la Emisión del
Ruido.
8 Reglamento Interno de la Comisión
Ambiental Metropolitana.
9 Ley Ambiental del Distrito Federal.
10 Ley Forestal.
11 Reglamento de la Ley Forestal.
12 Reglamento Interior del Consejo
Técnico Forestal.
13 Reglamento Interno de la Comisión
Nacional Forestal.
14 Reglamento de Parques Nacionales
e Internacionales.
Conozcamos su contenido. El futuro
de nuestro mundo está en juego.
H
ace pocos años, se me pidió valuar la
maquinaria y equipo de una empresa
dedicada a la práctica del boliche. En el local,
se encuentran funcionando siete pares de
pistas, que son el objeto del avalúo, así como
los equipos periféricos necesarios para el buen
funcionamiento de las mismas.
•
10
en un avalúo de maquinaria y equipo
•
El propósito del avalúo es la inicialización
de un crédito dentro de una institución
bancaria. Se aprecia que en las facturas
de adquisición de la maquinaria que se
nos proporcionaron, vienen englobados
por paquetes de pares de máquinas los
componentes correspondientes,
enlistados perfectamente de la siguiente
manera:
•
•
•
•
•
•
•
•
7 Consolas de anotación individuales
para sistema BOSS.
7 Pares de monitores de anotación
Modelo BOSS Signatura Series, con
dos monitores de 27” VGA calidad
digital.
1 Kit de partes de repuesto para
consolas de anotación BOSS.
1 Kit de partes de repuesto para
monitores de anotación de 27” VGA
calidad digital.
1 Paquete de sistema de control
computarizado modelo plata de
acuerdo con el catálogo, el cual
incluye hardware completo para
Terminal Front Desk y Terminal Back
Office, con los siguientes módulos de
software incluidos: Módulo de ligas,
Video Merchandising, lista de espera,
lockers, base de datos.
1 Módulo de software para el control
de billares.
7 Paquetes de pares de máquina
paradora de pinos 8290XL 110v 60Hz
reacondicionadora en planta, incluye
motor elevador de bolas y unidad
detectora de foul Radaray Plus
reacondicionada.
14 Paquetes de pistas nuevas Integra
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
SPL el cual incluye: Sub fundación
para mesa nueva, Tapas del retorno
de bolas Nueva Glow, Divisiones entre
pistas Nuevas Glow, Riel subterráneo
de regreso de bolas nuevo, Hardware
de instalación nuevo, 4 sillas modelo
C-90 usadas, Triplay y underlayment
(Medex) nuevo, Máscara C-90 usada.
1 Kit de partes de repuesto para
máquina 8290XL reacondicionada
110 V 60 Hz.
1 Kit de herramientas estándar para
máquina 8290XL.
1 Kit de herramientas especiales para
aluminio máquina 8290XL.
7 Kits gripper para elevador positivo
de bola.
14 Glow Track Up Grade para pista
SPL Integra.
14 Canales nuevo con sistema
Bumpers Durabowl.
7 Kits de tapas y rack para 11 bolas
Modelo PROfile Smart path para
elevador de bolas reacondicionado.
1 Máquina acondicionadora de pistas
SUMMIT-S 110V.
1 Aparato recolector de polvo Hot
Duster
84 Pares de zapatos de renta
Nacionales.
112 Bolas de casa Glow, perforadas
en varios pesos.
1 Kit de artículos para el centro e inicio
de operaciones: Mop y repuestos,
Cepillos, Mop para canales con
repuesto, Desodorante para calzado,
Aceite acondicionador de pista
reactor ML, Shampoo Reactor, Duster
y repuestos.
28 Cajas de Pinos Eagle Glow.
TOTAL $ 309,993.11 USD
Como podemos observar, el desglose es
extenso y además se trata de maquinaria
y equipo de uso especializado que tiene
un mercado de venta restringido. El
problema de valuación consiste en
desglosar los valores para todos y cada
uno de los siete pares de pistas, esto es
soportando los valores a partir de la
información proporcionada .
Por: Ing. Esp. en Val. José Luis Camarillo Alonso
Miembro del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora
Se nos presenta la interrogante de ¿cómo
proceder al respecto?, ¿qué metodología
es la que conviene aplicar en el presente
caso?.
Como primer paso los siete pares de
pistas, las tomamos como Unidades
Industriales Indivisibles. Entendemos por
Unidad Industrial Mínima Indivisible,
aquella porción del proceso productivo,
cuyas componentes no pueden
separarse, pues al hacerlo se
interrumpiría esa fase del proceso o bien
todo el proceso de producción.
Puede constar en su fase simple de una
máquina principal con sus motores, moto
reductores, mecanismos, transmisiones,
etc., los tramos de tuberías e
instalaciones eléctricas ubicadas entre
ellas y el equipo principal.
No se incluyen los bancos de tuberías de
proceso o de servicio, en los cuales se
valuarán las redes de servicio y las
tuberías principales de la Planta.
A continuación se ejemplifica el desglose
de una de las siete unidades industriales
indivisibles:
Unidad Industrial Indivisible No. 1 (formada por las pistas 1 y 2)
1 Consola de anotación individual para sistema BOSS.
1 Par de monitores de anotación Modelo BOSS signatura series, con dos monitores de
27” BGA calidad digital.
1 Sistema de control computarizado modelo Plata, incluye: Terminal Front desk,
terminal Back office, Software incluye: Modulo de ligas, Video Merchandising, Lista
de espera, Lockers, Base de datos
1 Paquete de pares de maquinas paradora de pinos 8290 XL, reacondicionadas en
planta, incluye motor elevador de bolas y unidad detectora de foul Radaray Plus
reacondicionada.
2 Maquinas 8290 XL, cada una con su Front End y su Back End. Pista 1-2 Series No.
164229-164238 161435-161442.
2 Cajas de engrane Gearboxes FE, parte integrante de las maquinas 8290XL. Pista 1-2
Series No. 440410-440785.
2 Motores FE, parte integrante de las maquinas 8290XL. Pista 1-2 Series No. S/No.
1 Chasis. Pista 1-2 Series No. 061472.
1 Front End Box, Parte integrada de las maquinas 8290XL. Pista 1-2 Series No. 258344.
2 Cajas de engrane para barredoras. Pista 1-2 Series No. S/No-440785.
1 Kit de Gripper para elevador Positivo de Bolas.
2 Glow Track Up Grade para pistas SPL integra.
2 Pares de canales nuevos con sistema de Bumpers Dura bowl (barreras).
1 Kit de tapas y rack para 11 bolas modelo PROfile Smartpan para elevador de bolas
reacondicionado.
2 Paquetes de pistas nuevas integra SPL, incluye: Subfundación para mesa nueva,
Tapas del retorno de bolas nuevas Glow, Divisiones entre pistas nuevas Glow, Riel
subterráneo de regreso de bolas nuevo, Hardware de instalación nuevo, 8 sillas
modelo C-90 usadas, Triplay y underlayment nuevo, 2 Mascaras C-90 usadas.
4 Cajas de pinos Eagle Glow.
11
BIBLIOGRAFIA:
*a. Pareto en los Negocios. La Regla 80/20
no sustituye a la gestión.
www.gestiopolis.com
*b. La Ley de Pareto como la Regla del
80/20 puede ayudarlo a ser más efectivo.
www.waldweb.com.ar
Como observamos, el valor total de todo
el equipo según factura es la cantidad de
$309,993.11 USD. A esta cantidad le
aplicamos la paridad correspondiente del
dólar interbancario a la fecha del avalúo,
misma que es de $10.4520 por dólar,
resultándonos un valor de moneda
nacional de $3,240,048.00, incluyendo
fletes al lugar.
El criterio de solución, consistió en aplicar
la regla del 80/20, mejor conocida como
Ley de Pareto y aplicarla al presente
problema debido a que es una técnica
eficaz que nos ayudará a resolver el
presente problema.
Debemos recordar que en la sencilla pero
eficaz Ley de Pareto, aplicados a los
activos que estamos valuando, el 80% del
valor de los mismos se encuentra en el
20% de ellos. *a. Esta es una técnica que
separa “los pocos vitales” de los “muchos
triviales”. *b.
Para este caso la aplicación de la Ley de
Pareto, tal vez para ti, estimado lector no
pueda ser del todo ortodoxa, sin
embargo, nos ayudó para resolver el
presente problema.
12
El criterio adoptado es que al 80% del
valor de factura les corresponde a los
siete pares de máquinas paradoras de
pinos y demás equipo que se relaciona en
el inventario de los bienes valuados. El
20% restante le corresponde al equipo y
maquinaria periféricos necesarios para el
funcionamiento de las pistas de juego.
Luego: $3,952,860.00 X 0.80 =
$3,162,290.00 Valor de las siete unidades
industriales indivisibles.
El valor de las facturas proporcionadas
corresponden al total de la maquinaria
adquirida y puesta en planta según dicho
valor, estimándose que por el tipo de
deporte que requiere precisión
milimétrica en la instalación del equipo,
administración de obra y algún otro
indirecto, se aplicó a la cantidad anterior
un factor adicional del 22%, para estar
hablando de los bienes instalados y
funcionando, que son como se
encontraron los mismos.
Suma: $3,952,860.00
El salón de juegos tenía pocos meses de
inaugurado, funcionando perfectamente
y por ello a criterio del valuador no se le
aplicó ningún demérito.
Cálculo del valor total de los bienes
instalados: $3,240,048.00 X 1.22 =
$3,952,860.00
$3,952,860.00 X 0.20 = $790,570.00 Valor
del equipo y maquinaria periféricos
necesarios para el buen funcionamiento
de las siete pistas de juego.
Nota: No se incluyen los 84 pares de
zapato de renta nacionales por
considerarse que este activo debe ir al
concepto del gasto.
Conclusiones y análisis de resultados
Analizando la técnica de valuación
aplicada, misma que con su aplicación, se
pudo concluir satisfactoriamente la
elaboración del trabajo de valuación,
incluyendo los resultados obtenidos,
observamos que las cifras arrojadas se
encuentran dentro de los parámetros
correspondientes al tipo y características
especiales de la maquinaria valuada.
Fecha de las facturas: enero de 2005
Fecha del avalúo: enero de 2006. VP
COSTO POR M2 DE CONSTRUCCION
Correspondientes a los meses de enero - febrero del 2007
Segunda parte
Género
Vivienda
unifamiliar
Vivienda
plurifamiliar
Locales para
oficina
Estacionamientos
Hoteles
Escuelas
privadas
Naves
industriales
Calidad
Baja
Media
Alta
Baja
Media
Alta
Baja
Media
Alta
Baja
Media
Alta
Baja
Media
Alta
Baja
Media
Alta
Baja
Media
Alta
Enero $/m2
04,060.00
05,590.00
06,950.00
03,600.00
05,580.00
07,500.00
04,700.00
06,300.00
07,500.00
02,600.00
02,650.00
03,800.00
04,700.00
07,000.00
12,500.00
02,800.00
04,500.00
07,100.00
02,450.00
04,500.00
07,100.00
Febrero $/m2
04,200.00
05,800.00
07,250.00
03,750.00
05,750,00
07,950.00
04,800.00
06,500.00
07,950.00
02,720.00
02,750.00
03,900.00
04,950.00
07,400.00
12,800.00
03,000.00
04,600.00
07,300.00
02,600.00
04,600.00
07,300.00
Nota: Los costos por m2 incluyen los siguientes parámetros:
Indirectos y utilidad de contratistas: 25.00 % (factor de
sobrecosto).
Impuesto al Valor Agregado (IVA): no se incluye.
Fuente: Base de datos Avalúos y Proyectos MAC.
14
Por: Esp. en Val. Ing. Marco A. Cano Gómez
Miembro del Instituto Mexicano de Valuación de Tabasco
y actual Comisario de la FECISVAL
COSTO POR M2 DE CONSTRUCCION
Correspondientes a los meses de julio - octubre del 2006
Tipo de edificación
Julio $/m2
Vivienda unifamiliar
03,086.08
Interés social
04,610.56
Interés medio
06,501.12
Semilujo
08,802.56
Lujo
Vivienda multifamiliar
03,656.96
Interés social
05,024.00
Interés medio
07,397.12
Semilujo
09,155.84
Lujo
Edificio de oficinas
05,072.64
Interés medio
09,570.56
Lujo
Súper lujo (inteligente)
11,101.44
Hotel
05,914.88
3 Estrellas
07,198.72
4 Estrellas
5 Estrellas
10,183.68
Gran turismo
12,002.56
Educación
04,268.80
Esc. primaria (pública)
Salud
04,925.44
Clínicas
07,152.64
Hospitales
Industrial
02,104.32
Nave industrial
03,173.12
Nave industrial
Carreteras
Camino vecinal de asfalto
Camino o carretera de concreto
Urbanización
00,284.16
Calles y banquetas
00,134.40
Jardines
Octubre $/m2
03,068.16
04,609.18
06,531.84
08,884.48
03,618.56
04,866.56
07,201.28
09,468.16
05,024.00
09,592.32
11,626.24
05,786.88
07,175.68
10,190.08
12,025.60
04,256.00
04,960.00
07,192.32
02,090.24
03,129.60
00,154.65
00,544.05
00,284.16
00,134.40
Nota: Los costos por m2 incluyen los siguientes parámetros:
Indirectos y utilidad de contratistas: 28.00 %.
Impuesto al Valor Agregado (IVA): no se incluye.
Fuente: Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos
INDICE GENERAL DE PRECIOS A LA VIVIENDA
Precios e inflación
> Indice nacional de precios al consumidor (mensual)
> Base 2a. quincena de junio 2002 = 100
> Indice general y por objeto del gasto
Unidad de Medida: Base segunda quincena de Junio 2002 = 100
Periodo
Vivienda
0,119.51700000
2006/01
0,119.52300000
2006/02
0,119.97000000
2006/03
0,119.64200000
2006/04
0,117.40100000
2006/05
0,117.82700000
2006/06
0,118.16700000
2006/07
0,118.46900000
2006/08
0,118.65600000
2006/09
0,119.48200000
2006/10
0,122.37400000
2006/11
0,122.66400000
2006/12
0,123.36300000
2007/01
0,123.62600000
2007/02
0,123.58900000
2007/03
Estadísticos
0,117.40100000
Mínimo
0,123.62600000
Máximo
Suma
1,804.27000000
0,120.28466667
Media
0,002.21522223
Desviación estándar
** Cuando existen dos o más ND no se calculan los estadísticos
de Suma, Media y Desviación estándar.
Fuente: Banco de México.
PRECIOS E INFLACION
Indice nacional de precios al consumidor (mensual)
Base 2a. quincena de junio 2002=100
123.004
122.381
121.759
121.136
120.513
119.891
119.269
118.646
118.024
117.401
1
2
3
4
Vivienda:
Fuente: Banco de México
5
6 7
2006
8
9
10 11 12
1
2 3
2007
15
INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR POR ESTRATO DE INGRESO
Precios e inflación
> Indice nacional de precios al consumidor (mensual)
> Base 2a. quincena de junio 2002 = 100 > índice.
> Por estrato de ingreso.
Unidad de Medida: Base segunda quincena de junio 2002 = 100
Periodo
16
2002/07
2002/08
2002/09
2002/10
2002/11
2002/12
2003/01
2003/02
2003/03
2003/04
2003/05
2003/06
2003/07
2003/08
2003/09
2003/10
2003/11
2003/12
2004/01
2004/02
2004/03
2004/04
2004/05
2004/06
2004/07
2004/08
2004/09
2004/10
2004/11
2004/12
2005/01
2005/02
2005/03
2005/04
2005/05
2005/06
2005/07
2005/08
2005/09
2005/10
Ingreso familiar entre
Ingreso familiar entre
Ingreso familiar su-
1 y 3 salarios mínimos
3 y 6 salarios mínimos
perior a 6 sal. mins.
100.19600000
100.50900000
100.94600000
101.59200000
102.58700000
103.50500000
103.69400000
103.60700000
104.51100000
104.57600000
104.40900000
104.54500000
104.74900000
104.92700000
105.56100000
106.10400000
107.10300000
107.81600000
108.65700000
109.41000000
109.80200000
109.83200000
109.65700000
109.63500000
110.06300000
111.11000000
112.25300000
113.51100000
114.61200000
114.75700000
114.25100000
114.72600000
115.40700000
116.09900000
116.17200000
115.61300000
116.15600000
116.22400000
116.58500000
116.78000000
100.19200000
100.54900000
101.02900000
101.57700000
102.48100000
103.08800000
103.43800000
103.60000000
104.37500000
104.46700000
104.15600000
104.29000000
104.44600000
104.71100000
105.32300000
105.76800000
106.72500000
107.25000000
108.07800000
108.82300000
109.22500000
109.33100000
109.09500000
109.20000000
109.54700000
110.36100000
111.34700000
112.31900000
113.35200000
113.57700000
113.41000000
113.84100000
114.42900000
114.98700000
114.79600000
114.48800000
114.96300000
115.06600000
115.44500000
115.68600000
100.21000000
100.61000000
101.28500000
101.66300000
102.42700000
102.74300000
103.21700000
103.60600000
104.18000000
104.40600000
104.03400000
104.09500000
104.23600000
104.58600000
105.21100000
105.55200000
106.38100000
106.77600000
107.35500000
107.94700000
108.29700000
108.50100000
108.20100000
108.43000000
108.67100000
109.23400000
110.07700000
110.69300000
111.59000000
111.83700000
111.98000000
112.32000000
112.77400000
113.08100000
112.70700000
112.73800000
113.15700000
113.31300000
113.81400000
114.12000000
Periodo
2005/11
2005/12
2006/01
2006/02
2006/03
2006/04
2006/05
2006/06
2006/07
2006/08
2006/09
2006/10
2006/11
2006/12
2007/01
2007/02
2007/03
Ingreso familiar entre
Ingreso familiar entre
1 y 3 salarios mínimos
3 y 6 salarios mínimos
Ingreso familiar superior a 6 sal. mins.
117.30200000
118.35800000
119.42600000
119.57500000
119.35700000
119.21900000
119.07300000
118.92800000
119.12600000
120.11800000
122.08700000
123.00700000
123.11400000
124.13000000
124.97600000
125.06400000
125.12800000
116.41300000
117.23700000
118.11800000
118.25900000
118.26200000
118.28700000
117.90100000
117.88700000
118.13300000
118.91000000
120.34900000
121.02800000
121.48400000
122.31300000
123.12400000
123.38600000
123.53500000
115.02700000
115.64200000
116.19300000
116.38900000
116.64400000
116.91700000
116.29000000
116.46900000
116.83600000
117.31000000
118.29400000
118.69700000
119.46400000
120.06200000
120.58600000
120.99300000
121.33000000
Notas:
a. El número de familias que pertenece a este estrato de
ingreso, la canasta de consumo y la estructura de
ponderaciones, están basados fundamentalmente en el
ingreso de las familias de acuerdo a la Encuesta Nacional de
Ingresos y Gastos de los Hogares. 2000, elaborada por el
INEGI. La fórmula de cálculo del índice, es la de
ponderaciones fijas de Laspeyres.
b. El número de familias que pertenece a este estrato de
ingreso, la canasta de consumo y la estructura de
ponderaciones, están basados fundamentalmente en el
ingreso de las familias de acuerdo a la Encuesta Nacional de
Ingresos y Gastos de los Hogares. 2000, elaborada por el
INEGI. La fórmula de cálculo del índice, es la de
ponderaciones fijas de Laspeyres.
c. El número de familias que pertenece a este estrato de
ingreso, la canasta de consumo y la estructura de
ponderaciones, están basados fundamentalmente en el
ingreso de las familias de acuerdo a la Encuesta Nacional de
Ingresos y Gastos de los Hogares. 2000, elaborada por el
INEGI. La fórmula de cálculo del índice, es la de
ponderaciones fijas de Laspeyres.
Fuente: Banco de México. VP
Por: Ing. Juan Valenzuela Palacios
Esp. en Val. con Orientación en Inmuebles Agropecuarios
Esp. en Val. de Inmuebles
Miembro del Colegio e Instituto de Valuación del Estado de Sonora
S
iempre que empiezo a
hablar de este tema
hago la siguiente reflexión:
¿Qué tan conscientes estamos
los profesionales de la
valuación de lo que es valuar
un predio del campo
agropecuario en sus diferentes
actividades productivas?
Nuestro gran maestro de valuación
agropecuaria, M. en C. Manuel Antonio
Gómez Domínguez, menciona en sus
apuntes de metodología y sistemas de
valuación agropecuaria que esta
representa en la actualidad una de las
partes de mayor importancia en lo que
respecta a dictaminar avalúos solicitados
por Instituciones de Crédito,
Dependencias de Gobierno federal,
Estatal y Municipal, Juzgados, Notarias y
muchas otras dependencias que
consideran este como base fundamental
para los análisis económicos y de
evaluación de programas, requiriendo
para ello que un especialista en valuación
cuente con una preparación académica
capaz de permitirle analizar diferentes
metodologías que puedan soportar los
valores emitidos a través del dictamen,
considerando estas razones el motivo
principal cuya finalidad principal es la de
proporcionarle al especialista en
valuación agropecuaria los elementos
necesarios para una mejor capacitación
que lo lleve a determinar dictámenes de
valor confiables con un soporte técnico
que garantice los valores emitidos.
Actualmente algunas Universidades en el
país, están ofreciendo la especialidad de
Valuación con Orientación en Inmuebles
Agropecuarios, donde ya algunos
profesionistas están cumpliendo con el
requisito escolar para realizar esta
actividad.
17
Pero la pregunta sigue en el aire
¿Después de cumplir con el requisito
educativo, estarán listos para cumplir con
la tarea delicada de valuar un bien
agropecuario?. Los que participamos
como maestros dentro de esta
especialidad siempre recomendamos a
nuestros alumnos que estén en contacto
siempre con conocedores del ramo para
que toda aquella duda que se presente al
realizar un estudio no la dejen por un lado
y la puedan razonar técnicamente.
Para poder entender mejor que es lo que
esperan los usuarios que solicitan
estudios de valor para predios
agropecuarios, primero y aunque a veces
resulta repetitivo veremos que se
entiende por avalúo agropecuario:
BANCOMEXT dice: Es el documento
técnico que describe las características
de un bien rural, a una fecha determinada,
de acuerdo a una metodología que
permite la conclusión de un valor. Se
entenderá por bien rural o agropecuario,
todos aquellos bienes tangibles
compuestos por diversos tipos de
predios, construcciones, instalaciones,
equipos y/o semovientes que están
integrados a las zonas rurales, incluidos
los rústicos, los dedicados a la
agricultura, producción de forrajes,
forestales, acuicultura, etcétera.
18
Financiera Rural dice: Tomando en
cuenta la gran responsabilidad que tiene
la institución al emitir el avalúo, el cual
representa confianza y seguridad a la
clientela que lo solicita, se requiere que el
mismo sea elaborado por personal
técnico calificado, que cuente con
directrices que se apeguen a las sanas
practicas de valuación, así como
observando la normatividad establecida
por las distintas autoridades que norman
el servicio y los lineamientos que la
institución establezca en esta materia.
especiales como: servidumbres,
expropiaciones, daños ocasionales, etc.
Para el efecto, se hace necesario elaborar
un estudio que contemple las bases y
criterios generales de la valuación de
bienes agropecuarios, que permitan al
valuador realizar su trabajo cumpliendo
con la normatividad establecida y que la
institución garantice a su clientela la
transparencia en el documento que emite.
b) El valuador debe de soportar los
valores basado en información
verídica y lo más actualizada posible
para que exista confianza y seguridad
en el usuario.
Colegio de Ingenieros Agrónomos de
Costa Rica dice: Avalúo agropecuario o
forestal es la determinación del valor de
un activo de naturaleza agropecuaria o
forestal, referido a la moneda oficial del
país, emitido en una fecha determinada y
que se efectúa siguiendo procedimientos
técnicos. Puede incluir también la
estimación de la magnitud en que se
puede afectar el valor actual de dicho
activo, por nuevas condiciones
Por lo anterior podemos concluir que
debemos de considerar como un común
denominador lo siguiente:
a) Todos estamos de acuerdo que el
especialista en valuación
agropecuaria, deberá contar con una
preparación Técnica excelente que le
servirá de base para elaborar este tipo
de estudios.
c) E l v a l o r e m i t i d o d e b e r á
proporcionarse con validez al
momento de efectuar la visita al
predio, ya que las circunstancias en
esta medio son impredecibles y
cambiantes constantemente.
¿Estás listo para hacer avalúos
agropecuarios? De no ser así, debes de
estar consciente que con una pequeña
equivocación estarías perjudicando
grandemente los intereses de un
productor o del mismo solicitante del
avalúo. VP
Curso de Valuación de
Condominios y Cálculo
de Indivisos impartido
por el Ing. Raúl
Bracamontes Zenizo.
Agosto del 2007 en la
ciudad de Colima.
19
Directorio de Presidentes de Colegios e Institutos FECISVAL
00
01
02
PRESIDENTE
DIRECCION
LADA
TELEFONO
E-MAIL
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE BAJA
CALIFORNIA, A.C.
ING. CARLOS TOLEDO
COVARRUBIAS
CALLE SANTA MONICA 6009, FRACC. HACIENDA AGUA
CALIENTE, TIJUANA, B.C.N., C.P. 22480
664
608-38-56
[email protected]
AV. FRANCISCO I. MADERO 420, LOCAL 106, MEXICALI,
B.C.N.
686
552-25-43
[email protected]
613
132-23-96
[email protected]
[email protected]
FECISVAL-COVAMEX
I.M.V. DE MEXICALI
ESP. EN V. ING. MANUEL BAZUA
LEDON
ING. MIGUEL IGNACIO HERNANDEZ
MORELOS
AV. MADERO 1198-4, COL. SEGUNDA SECCION, C.P.
21100, MEXICALI, B.C.
686
554-74-04
[email protected]
03
I.M.V. DE BAJA CALIFORNIA SUR
04
COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA
NORTE, A.C.
ING. JUAN ANTONIO ZEPEDA
RODRIGUEZ
ALLENDE 454 NTE., C.P. 81200, LOS MOCHIS, SINALOA
668
815-78-88
752-09-10
ING. FRANCISCO JAVIER NORIEGA
URIBE
FRANCISCO VILLA 532 OTE., COL. CENTRO, C.P. 80000,
CULIACAN, SIN.
667
I.M.V. DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES)
ARQ. JOSE ALBERTO MEZA
SANCHEZ
662
213-18-63
C.P. LUIS RODOLFO CABALLERO
ROMERO
NAYARIT 227, COL. COUNTRY CLUB, HERMOSILLO,
SONORA, CP 83200
CALLE JACARANDA 3, CONDOMINIO LOS ARCOS, CP
85500, GUAYMAS, SON.
622
226-00-17
[email protected]
TETABIARE 730 PT., COL. UNIDAD TETABIATE, CP 85040,
CD. OBREGON, SONORA
664
413-19-96
[email protected]
BLVD. HAROLD R. PAPE 800, LOCAL 14, PLAZA INN,
MONCLOVA, COAHUILA
866
648-22-22
[email protected]
CORONADO No. 103, COL. MITRAS CENTRO, C.P. 64460,
MONTERREY, N.L.
81
8348-49-51
[email protected]
CAMELIAS 110, COL. FLORES, CP 89200, TAMPICO,
TAMAULIPAS
833
213-70-47
[email protected]
GUATEMALA No. 2802 Y OCAMPO ESQUINA, COL. JUAREZ,
NUEVO LAREDO, TAMPS.
867
714-81-12
[email protected]
CALLE MICHOACAN No. 444 OTE., FRACC. VALLE DE
AGUAYO, CD. VICTORIA, TAMPS.
834
316-00-10
[email protected]
PRIVADA DE CARRO BLANCO No. 100, FRACC. LOMAS
DEL PARQUE, DURANGO, DGR.
618
180-08-47
[email protected]
INSURGENTES 5902-02, ALAMOS DE SAN LORENZO
656
[email protected]
ING. RAMIRO H. CALDERON
COLOMO
C. MORELOS No. 506, COLONIA CENTRO, C.P. 31000,
CHIHUAHUA, CHIH.
614
623-42-98
623-42-99
415-33-95
[email protected]
ING. EDUARDO CARRILLO ARIAS
AV. JUAN PALOMAR ARIAS No. 84, COL. JARDINES
VALLARTA, C.P.45020, ZAPOPAN, JAL.
33
722-00-89
722-16-65
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
05
06
07
COLEGIO DE VALUADORES DE SINALOA CENTRO, A.C.
I.M.V. DE COSTA DE SONORA
ING. JORGE LOPEZ GARCIA
08
I.M.V. DE SUR DE SONORA
09
I.M.V. de COAHUILA
10
COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C.
11
I.M.V. DE TAMAULIPAS
12
I.M.V. DE NORTE DE TAMAULIPAS
13
I.M.V. DE TAMAULIPAS CENTRO
ING. RUBEN ANGEL VALERO SOLIS
14
COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.
15
COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES
DE CIUDAD JUAREZ CHIHUAHUA, A.C.
ARQ. ROBERTO LOZANO
VALENZUELA
16
17
COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE
CHIHUAHUA , A.C.
COLEGIO DE VALUADORES DE LA LAGUNA, A.C.
18
I.M.V. de JALISCO
19
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C.
20
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE
AGUASCALIENTES, A.C.
21
22
23
24
25
26
COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DE ZACATECAS,
A.C.
ING. BERNARDO ARTURO
ESCALERA GUTIERREZ
ING. RICARDO A. CANTU GARZA
ARQ. RAFAEL GODARD
SANTANDER
ING. MIGUEL JUAREZ FLORES
ARQ. SUSANA ISABEL BARSSE
NAVARRO
M. EN V. ING. ALBERTO GUILLERMO HERMOSILLO MORALES
M. C. ING. FERNANDO GARCIA
SOTO
M. EN VAL. ARQ. ARTURO A. LOPEZ
PERALES
ING. HECTOR RAMIREZ RIOS
COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y
ORIZABA, A.C.
I.M.V XALAPA
462
ARQ. ALEJANDRO POHLS
HERNANDEZ SANTIAGO
477
ARQ. ROSA GONZALEZ
RODRIGUEZ
PASEO DEL MORAL 419 INT. 401, COL. JARDINES, CP
37160, LEON, GTO.
921
M. EN V. ING. MARIO MARQUES
CONTRERAS
NICOLAS BRAVO 906-B, COL. CENTRO, CP 96400,
COATZACALCOS, VERACRUZ
AVENIDA 3 No. 1410, COL. CENTRO, C.P. 94500,
CORDOBA, VERACRUZ
ARQ. ALFONSO MORALES HOYOS
I.M.V. DE QUINTANA ROO
34
COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE YUCATAN,
A.C.
37
COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C.
38
COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C.
39
COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE HIDALGO, A.C.
40
I.M.V. DE DISTRITO FEDERAL
41
COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE
MEXICO, A.C.
924-47-10
ALLENDE 26-114, ZONA CENTRO, GUANAJUATO
33
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C.
492
ESP. EN VAL. ING. ARQ. LUIS
CHAVEZ FUENTES
ARQ. CARLOS E. VELASCO
CORONEL
36
PLAZA VIPS INTERIOR 13, COL BOULEVARES, C.P. 98000,
ZACATECAS, ZAC.
146-74-50
146-74-51
444
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE OAXACA, A.C.
I.M.V. DE TABASCO
449
TECALI No. 227, VALLE DORADO, SAN LUIS POTOSI, S.L.P.
ING. CESAR FERNANDO CORDOVA
CASANOVA
32
35
NICOLAS BRAVO No. 135, CENTRO
229-06-10
212-56-01
MTRO. ARQ. TEODORA MARIA DEL
ROCIO RODRIGUEZ RENDON
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C.
313-36-10
442
COLEGIO E INSTITUTO DE VAL. DEL ESTADO DE VERACRUZ.
A.C.
31
312
CALLE ESTADIO No.114, COL. CENTRO SUR, C.P. 76090,
QUERETARO, QRO.
COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIO DE IRAPUATO DEL
INST. MEX. DE VALUACION DE GUANAJUATO CENTRO, A.C.
28
C. CORREGIDORA 275, LOC 24, "PLAZA PORTALES" COL.
JARDINES DE LA CORREGIDORA, CP 28030, COLIMA, COL.
3629-77-47
314-86-69
M. C. HECTOR SANTANA
HERNANDEZ
COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C.
871
443
COLEGIO INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE
QUERETARO, A.C.
I.M.V. DE SAN LUIS POTOSI
CALZADA COLON No. 551 NORTE, COL. CENTRO, C.P.
27000
JOSE MARIA IGLESIAS No. 297, CHAPULTEPEC SUR., CP
58260, MORELIA, MICH.
ING. VICTOR ZETINA MEZA
I.M.V. DE SUR DE VERACRUZ
30
ING. MARCELO AGUILAR
GONZALEZ
COLEGIO E INSTITUTO DE VALUACION DE MICHOACAN, A.C.
27
29
20
INSTITUTO
ARQ. MAXIMO SANCHEZ ARANDA
ING. FLORENCIO GUILLERMO
HERNANDEZ ACERETO
ING. EDGAR CONDE VALDEZ
ING. MANUEL ANTONIO PEREZ
CARAVEO
ING. JOEL ELI NANGULLASMU
SANCHEZ
ARQ. MANUEL BENITEZ GONZALEZ
ING. MANUEL OCAMPO
RODRIGUEZ
ESP. EN VAL. ARQ. ANGEL
GUSTAVO ISLAS FUENTES
ARQ. FRANCISCO GUZMAN
CASTRO
MTRO. EN VAL. ING. ALFREDO
ZENDEJAS MAYA
816-98-17
817-84-27
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected].
mx
[email protected]
626-42-30
[email protected]
773-58-56
773-61-22
[email protected]
212-73-89
[email protected]
271
712-37-56
[email protected]
PROLONGACION POPOCATEPETL No. 10, COL. MIRADOR,
CP 91170, XALAPA, VER.
288
814-33-58
[email protected]
BERNAL DIAZ DEL CASTILLO 769, FRACC. REFORMA, C.P.
91919, VERACRUZ, VER.
229
937-99-44
[email protected]
COSTERA No. 8, OASIS VALSEQUILLO, CP 72920, PUEBLA,
PUE.
222
265-06-75
[email protected]
CALLE MITLA NO. 111-A, INTERIOR 1, FRACC. SAN JOSE
LA NORIA, OAXACA, OAX.
951
[email protected]
SM. 92, MZ 22, EDIFICIO 2, DEPTO. 1, FRACC. LA FLORIDA,
CANCUN, QUINTANA ROO
998
506-04-38
506-02-53
888-66-91
[email protected]
CALLE 40 No. 395 X 27, COLONIA JESUS CARRANZA,
MERIDA, YUCATAN
999
920-82-09
[email protected]
LINO MERINO No. 220, COL. CENTRO, C.P. 86000,
VILLAHERMOSA, TAB.
993
PRESA CECILIO DEL VALLE 688, PALMAS ELECTRICISTAS,
TUXTLA GUTIERREZ, CHIS.
961
14-60-02
50-07-34
[email protected]
[email protected]
ALONSO MARTIN No. 28, INTERIOR 2, PLANTA ALTA,
FRACC. MAGALLANES, ACAPULCO, GRO
744
BENITO JUAREZ No. 10-8, CENTO, C.P. 62000,
CUERNAVACA, MORELOS
777
485-90-91
100-17-89
[email protected]
[email protected]
JAIME NUNO 304-A, COL. PERIODISTAS, PACHUCA, HGO.
771
714-57-96
[email protected]
AV. INSURGENTES No. 348 - 6to. PISO, COL. ROMA SUR,
DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MEXICO, D.F.
55
1054-52-22
1054-52-00
[email protected]
ALLENDE SUR No. 1307-1, COL. UNIVERSIDAD, TOLUCA,
ESTADO DE MEXICO
722
614-08-92
312-56-38
219-74-33
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Directiva FECISVAL
REGIONALES
CARGO
NOMBRE
DIRECCION
LADA
TELEFONO
E-MAIL
VICEPRESIDENTE
ESP. EN VAL. ING. CESAR SERVANDO CANTU MARTINEZ
81
SEGUNDO VICEPRESIDENTE
MTR. EN VAL. ING. OSCAR MARTINEZ JAMED
AV. LAZARO CARDENAS No. 821-A PTE., COL. V. DEL
MIRADOR, C.P. 64750, SAN PEDRO, GARZA GARCIA, N.L.
8359-45-15
8359-12-20
[email protected]
[email protected]
SECRETARIO
ESP. EN VAL. ING. MARCO ANTONIO HERNANDEZ
RAMIREZ
AV. UNIVERSIDAD No. 21 B ALTOS, FRACC.RODRIGO DE
TRIANA, ACAPULCO, GUERRERO, CP 39679
744
487-24-44
[email protected]
PRESIDENTE
TESORERO
ESP. EN VAL. ING. MANUEL BAZUA LEDON
MTR. EN VAL. ARQ. CECILIA YOLANDA VEGA PONCE
AV. MADERO 1198-4, COL. SEGUNDA SECCION, C.P.
21100, MEXICALI, B.C.N.
229
ALFREDO LEWIS No. 1006, COL. CIRCUNVALACION NTE.,
C.P. 20020, AGUASCALIENTES, AGS.
449
912-03-61
MEXICO 809, COL. PETROLERA, C.P. 89110, TAMPICO,
TAMAULIPAS
833
AV. NADER No. 39 P.B., MZA. 07, SM. 2-A, C.P. 77500,
CANCUN, QUINTANA ROO
998
217-27-80
213-32-43
CALLE CENTENARIO INSTITUTO JUAREZ No. 109-4, COL.
REFORMA, C.P.86080, VILLAHERMOSA, TABASCO
993
INSURGENTES SUR 1480 2do. PISO, COL. BARRIO
ACTIPAN, CP 03230, MEXICO, D.F.
55
ESP. EN VAL. ING. FRANCISCO BOLADO LAURENTS
SECRETARIO DE ACCION GREMIAL
ESP. EN VAL. ARQ. FRANCISCO JAVIER MIJARES ORTIZ
COMISARIO
ESP. EN VAL. ING. MARCO A. CANO GOMEZ
GERENTE
ESP. EN VAL. ARQ. GUSTAVO DE LA CERDA LEMUS
REGION
NOMBRE
DIRECCION
II
ESP. EN VAL. ING. F. HORACIO CANTU QUIROGA
III
M. EN VAL. ING. HECTOR AMERICO NIÑO VALDIVIA
IV
M. C. E ING. HUGO SAUCEDO ACOSTA
V
M. EN C. ING. EDUARDO S. SIBAJA LOPEZ
VI
ESP. EN VAL. ARQ. FERNANDO VAZQUEZ CHAGOYA
VII
ESP. EN VAL. ARQ. RUBEN JOSE EROSA ROSADO
VIII
ESP. EN V. ARQ. GUSTAVO DE LA CERDA LEMUS
ESP. EN VAL. ARQ. PEDRO GARCIA VALDEZ
554-74-04
AV. FLORES MAGON No. 1517 ESQUINA VALENCIA, COL.
ZARAGOZA, C.P. 91910, VERACRUZ, VERACRUZ
SECRETARIO DE RELACIONES Y
DIFUSION
I
686
937-08-92
935-68-03
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
884-01-74
[email protected]
352-03-10
311-16-03
[email protected]
[email protected]
LADA
TELEFONO
E-MAIL
CORONADO 103, COL. MITRAS, CENTRO, C.P. 64010,
MONTERREY, NUEVO LEON
81
8333-21-24
8348-49-51
[email protected]
[email protected]
IGNACIO TORRES GUTIERREZ 131, FRACCIONAMIENTO
PRIMAVERAS, VILLA DE ALVAREZ, COLIMA
312
311-29-29
[email protected]
[email protected]
CALLE 22, AVENIDA 16-A No. 89, COL. CENTRO, CP
85400, GUAYMAS, SONORA
622
5534-62-73
5534-64-67
222-21-88
AV. ABASOLO No. 35 PONIENTE, 2do. PISO, INTERIOR 10,
C.P. 27000, TORREON, COAHUILA
871
MELCHOR OCAMPO No. 18 SUR, C.P. 76000,
QUERETARO, QRO.
442
224-30-07
JUAREZ 149-B, COL. CENTRO, CP 96700, MINATITLAN,
VERACRUZ
922
223-86-75
CALLE CEIBO, LOTE 13, MZA. 49, SM. 23, DEPTO. 12, P.B.,
C.P. 77500, CANCUN, QUINTANA ROO
998
887-09-72
INSURGENTES SUR 1480 2do. PISO, COL. BARRIO
ACTIPAN. CP 03230, MEXICO, D.F.
55
5534-6273
5534-6467
712-91-12
712-91-02
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]