Los cambios en el reglamento de copropiedad con la nueva Ley N° 21.442 La nueva ley de copropiedad inmobiliaria número 21.442 trajo consigo muchas novedades y actualizaciones, pero uno de los elementos más revolucionarios son las actualizaciones o cambios al reglamento de copropiedad que regula la convivencia en todos los condominios del país y obliga a todos sus ocupantes y copropietarios, los que tienen el plazo de un año para ser renovados a partir de la publicación de la ley. En este artículo te contamos todo lo que debes considerar para que este proceso tenga éxito en tu comunidad. ¿Por qué tenemos que actualizar el reglamento de copropiedad? En el artículo número 100 de la nueva ley de copropiedad inmobiliaria chilena se establece la obligaciones para todos los condominios y edificios acogidos a copropiedad inmobiliaria a actualizar sus reglamentos de copropiedad en un plazo máximo de un año (13 de abril de 2023) de acuerdo con las normas establecidas en la propia ley. ¿Qué debe contener el nuevo reglamento de copropiedad? El título III de la ley de copropiedad inmobiliaria en su art. 8 se especifican los puntos principales que debe tener todo reglamento de copropiedad. Sin embargo, a lo largo de toda la ley también se indican otros requisitos o normas que son recomendables considerar a la hora de actualizar el reglamento. Estipulaciones directas que deben contener los reglamentos de copropiedad Como comentábamos, en el artículo 8 se indican todos los siguientes puntos que deben contener los reglamentos de copropiedad: Establecer precisamente los derechos y obligaciones de las partes que intervienen en la comunidad. Establecer límites sin que contravengan derechos y disposiciones legales. Establecer límites y restricciones respecto a las mascotas en los bienes comunes (sin embargo no podrá prohibir la tenencia de estas en el interior de las unidades). Indicar los sectores (o torres), las unidades (departamentos, casas, oficinas), subunidades (estacionamientos, bodegas), y subadministraciones que posee el condominio, además de identificar los planos de estos en el Conservador de Bienes Raíces. Establecer el porcentaje de prorrateo de cada unidad. Establecer lo relacionado a la administración y conservación de los bienes comunes, y las multas (pudiendo calificar las infracciones según su gravedad) e intereses por las respectivas infracciones o retraso en el pago de las obligaciones económicas respectivamente. Regular el uso de los bienes y espacios comunes, además de los posibles cambios de destino de estos. Otorgar el carácter de bien común a determinados bienes e indicar cuáles pueden asignarse como uso y goce exclusivo. Establecer facultades y obligaciones para el Comité de Administración y a la administración del condominio o edificio. Establecer las fechas de celebración de las asambleas ordinarias de copropietarios. Establecer normas para el uso de las unidades como alojamiento temporal. Determinar el régimen administrativo de la comunidad. Estipulaciones indirectas a considerar en los nuevos reglamentos de copropiedad Las indicaciones que se indican en la ley 21.442 a lo largo de todo el cuerpo legal son varias y son señaladas de manera indirecta, ya que muchas son opcionales en la comunidad. Sin embargo, algunas (como las asambleas virtuales) traen consigo ventajas que pueden ser aprovechadas por el condominio. Estas indicaciones son las siguientes: Derechos separados entre los diferentes sectores. Se pueden establecer diferentes porcentajes de derechos (prorrateo) respecto a los bienes comunes de un determinado sector (artículo 1 y 38). Ejemplo: si tu departamento está ubicado en una torre, la unidad podrá tener un porcentaje de prorrateo del condominio general y un porcentaje diferenciado respecto a los bienes comunes de la torre en particular. Especialmente útil cuando se debe cargar un gasto exclusivamente para el mejoramiento o reparación del ascensor de tu torre. Obligaciones económicas. Establecer los cobros especiales (diferentes a los indicados en la ley) que tendrán carácter de obligaciones económicas de los copropietarios (artículo 2 número 8). Ejemplo: cobros individuales que deben ser cargados respecto a hechos especiales, aportes por uso de espacios comunes, etc. Establecer formas de uso de los bienes comunes. Esto permitiría, por ejemplo, establecer restricciones de uso de bienes comunes en caso de morosidad de las unidades (artículo 4). Establecer formas de representación. El reglamento deberá indicar cómo un tercero puede representar a un copropietario en las asambleas (artículo 5). Ejemplo: indicar si se debe llevar un poder notarial o simple, con o sin la fotocopia de la cédula de identidad u otros. Establecer formas de impedir representación por arrendatarios. Los arrendatarios u ocupantes titulares de la unidad, por mandato de la ley, ahora pueden representar a los copropietarios en materias de asamblea ordinaria y extraordinaria de mayoría absoluta. Sin embargo, el copropietario podrá impedir que este ejerza ese derecho mediante el mecanismo que el reglamento indique (artículo 5). Ejemplo: mediante un correo electrónico dirigido al Comité de Administración. Establecer fechas de pago de las obligaciones económicas y sus intereses. La ley indica un plazo máximo de las obligaciones económicas de 10 días. Sin embargo, este plazo puede ser menor o mayor si se indica en el reglamento (artículo 7). Además se podrán aplicar intereses solo si se establecen en el instrumento con un tope máximo del 50% del interés bancario corriente. Celebración de asambleas virtuales. Un cambio relevante respecto a la antigua ley 19.537 es que ahora sí es posible celebrar asambleas por medios telemáticos. Sin embargo, esta opción debe establecerse en el reglamento de copropiedad (artículo 15). Establecer mecanismos para autorizar obras de alteración o ampliaciones a unidades. Esto puede indicarse siempre y cuando no impliquen un cambio respecto a los derechos en los bienes comunes (artículo 15). En caso contrario, si no es especificado en el reglamento, se deberá celebrar una asamblea extraordinaria para dichos fines. Indicar normas para asignar derechos de uso y goce exclusivo sobre estacionamientos para personas con discapacidad. En caso contrario, si no es especificado en el reglamento, se deberá celebrar una asamblea extraordinaria para dichos fines (artículo 15). Establecer mayorías superiores para la adopción de acuerdos. La ley establece quórums para la aprobación de los distintos temas. Sin embargo, algunos quórums pueden ser aumentados según el reglamento de copropiedad (artículo 15). Establecer retribución a los miembros del Comité de Administración. En caso de que se considere, esta retribución deberá ser aplicada mediante un porcentaje de descuento respecto a los gastos comunes de las unidades de los miembros del Comité de Administración (artículo 17). Destino de las unidades. El reglamento de copropiedad debe establecer el destino que tendrán las unidades. En caso de que el reglamento no lo indique, prevalecerá lo indicado en los planos aprobados por la DOM (art. 27). Mantención de bienes de dominio común asignados en uso y goce exclusivo. El reglamento de copropiedad podrá indicar que la mantención de los bienes asignados en uso y goce exclusivo no serán de cargo del copropietario titular de dicho derecho (artículo 28). Ejemplo: si nada dice el reglamento, el copropietario que tenga un estacionamiento con prorrateo 0%, él mismo será responsable de su mantención. Establecer facultad para modificar apoderados bancarios. El reglamento podrá establecer facultad para que el Comité de Administración (o la asamblea) pueda incorporar o eliminar apoderados bancarios de la comunidad (art. 33). Fondo común de reserva. Establecer el porcentaje de recargo por sobre los gastos comunes que incrementarán el fondo común de reserva. Sin embargo, el porcentaje nunca podrá ser inferior al 5% (art. 39). Establecer la contratación de seguro colectivo contra incendio con carácter de opcional. En condominios que no tengan unidades con destino habitacional (oficinas, bodegas, etc.) la contratación del seguro contra riesgos de incendio es obligatoria, excepto en los casos en que el reglamento de copropiedad indique lo contrario (art. 43). Asignación de estacionamientos de visitas a un determinado sector. En general, los estacionamientos de visitas son bienes comunes de todo el condominio. Sin embargo, el reglamento de copropiedad puede asignarlos a un determinado sector (art. 60). Establecer contribución respecto a gastos de servicios. En condominios sociales, el reglamento de copropiedad podrá establecer cómo las compañías de servicio eléctrico, agua potable, gas u otros cobrarán en las cuentas individuales los consumos generales (art. 72). Limitaciones Si bien el reglamento de copropiedad es el instrumento en donde los copropietarios definen (con las mayorías exigidas en la ley) su régimen, sus características, normas, derechos y otros, hay que considerar que las disposiciones tienen límites, las que son: Ninguna norma establecida en el reglamento de copropiedad podrá ser contraria a lo indicado en la ley o a las características y singularidades propias del condominio. No puede existir ninguna norma que implique una discriminación arbitraria basada de ningún tipo. No se pueden establecer disposiciones que impidan el acceso a empresas de telecomunicaciones. Cómo actualizar el reglamento de copropiedad El mismo art. 8 de la ley de copropiedad inmobiliaria, en su inciso final, indica que para la actualización del reglamento de copropiedad se debe reducir a escritura pública e inscribir en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces. Sin embargo, antes del respectivo trámite, es necesario considerar lo siguiente para que el proceso tenga éxito: 1. Considerar la asesoría para la redacción de la actualización del reglamento de copropiedad. 2. Crear y dar a conocer una propuesta de modificación del reglamento de copropiedad. En este punto es fundamental comunicar correctamente los alcances de la actualización del reglamento, para que los copropietarios sepan perfectamente qué se modificará y el porqué. 3. Celebrar una asamblea extraordinaria de copropietarios de mayoría absoluta con el acuerdo del más del 50% o de mayoría reforzada con el acuerdo de al menos el 66% de los derechos del condominio a favor (depende de la profundidad de los cambios que contemple la propuesta del nuevo reglamento de copropiedad). La modificación del reglamento de copropiedad también puede ser acordada mediante consulta por escrito. Tanto en la asamblea extraordinaria como en la consulta por escrito, el proceso deberá ser certificado por un notario. Podemos apoyarle en este proceso y tramitar la redacción, aprobación, reducción e inscripción de la actualización al reglamento de copropiedad. ¿Qué pasa si no se actualiza el reglamento de copropiedad? En caso de que el reglamento de copropiedad no sea actualizado, todas las normas que no estén reguladas por dicho instrumento serán aplicadas según lo dispuesto en el reglamento de la ley de copropiedad inmobiliaria. Sin embargo, si pasado el 13 de abril de 2023 aún no se actualiza el reglamento, la administración del condominio podría ser sancionada en virtud del art. 20 número 5 de la ley, la cual indica que será su función «velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad». Nuestros servicios: Revisión del reglamento actual. Levantamiento de normas de acuerdo a la cultura y costumbre del condominio. Creación del borrador del documento. Cuadro resumen y video explicativo para la comunidad. Apoyo en organización de sesión informativa y consulta por escrito para aprobación del nuevo documento. Reducción a escritura pública e inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes. Nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria (21442) El 13 de abril de 2022, se publicó en el Diario Oficial la nueva ley 21442 de Copropiedad Inmobiliaria que deja sin efecto la ley N° 19.537 del año 1997. La ley 21.442 abarca asuntos relacionados con los requisitos del régimen de copropiedad inmobiliaria y otros vinculados directamente a la vida en copropiedad. En este último caso encontramos materias de aplicación inmediata y otras que tendrán una aplicación diferida en el tiempo porque requieren la dictación de un reglamento para entrar en vigencia. Gracias a esta ley será obligatorio que el administrador acredite sus conocimientos y se incorpore en un registro público del que podrá ser eliminado si es sancionado en la forma que determine el reglamento que se dictará para tal efecto. La ley incorpora la rendición de cuentas obligatoria por parte del administrador saliente y otras normas con aplicación directa en la administración y que destacamos a continuación: 1. Registro de copropietarios. La ley y particularmente el art. 5, impone la obligación a copropietario de incorporarse en el registro de copropietarios debiendo consignar, entre otros, sus correos electrónicos y sus respectivos domicilios en el registro de copropietarios. 2. Obligación económica. Nuevo concepto de carácter general que corresponde a todo “pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad” 3. Fondo común de reserva Conforme la nueva normativa su uso se restringe a cubrir “gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos” permitiendo también cubrir con él, las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado. 4. Plazo de pago de las obligaciones económicas. El art. 7° establece que el pago deberá realizarse “dentro de los diez primeros días siguientes a la fecha de emisión del correspondiente aviso de cobro, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra periodicidad o plazo.” 5. Asambleas de copropietarios. Se mantiene la distinción entre asambleas ordinarias y asambleas extraordinarias según la materia de que tratan, pero, los quórums para constituir y tomar decisiones son modificados respecto de lo que conocíamos en la ley 19.537 diferenciándose quórums para asambleas ordinarias, asambleas extraordinarias de mayoría absoluta y asambleas extraordinarias de mayoría reforzada. Por ejemplo, una clásica asamblea ordinaria de rendición de cuentas de la administración o elección de comité de administración, si bien mantiene la mayoría absoluta como requisito para la toma de decisiones, ahora exige la presencia de a lo menos el 33% de los derechos del condominio, sin distinguir entre primera y segunda citación, incorporando así un requisito mínimo de asistencia. 6. Consultas por escrito y sesiones informativas. El artículo 15 de la nueva ley amplía la consulta ya existente a diversas materias, estableciendo la consulta por escrito a los copropietarios previo acuerdo de comité de administración y consecuente remisión de los antecedentes a la dirección o correo electrónico que los copropietarios tengan registrados en la administración del condominio y previa exposición de la propuesta en una sesión informativa, la que no requerirá cumplir con quórum mínimo para su constitución. 7. Comparecencia en asamblea. La comparecencia del copropietario es obligatoria, pudiendo designar un representante para ello, pero si no lo hiciera o, habiéndolo designado, éste no asistiere, “se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, salvo que el propietario comunique expresamente lo contrario. 8. Asambleas virtuales: Quizás la mayor y más esperada novedad que incentiva la participación en las asambleas es la posibilidad de realizar asambleas virtuales a través de videoconferencias o mixtas, considerando asistentes presenciales y otros digitales. Si bien la ley exige establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, lamentablemente también lo vincula con las normas y requisitos que señale un reglamento de la ley que aún no ha sido dictado. 9. Cobro de gastos comunes El artículo 20 de la ley establece las funciones del administrador y amplía las herramientas para el cobro de los gastos comunes, estableciendo en el numeral 9 que frente a deudas de 3 o más meses continuos o discontinuos, de los gastos comunes, podrá suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, de uno de los siguientes servicios: eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción. 10. Actualización del reglamento de copropiedad En el plazo de un año desde la publicación de la ley los condominios deberán adaptar el texto de sus reglamentos de copropiedad a las exigencias de la ley y los objetivos que plantea para el reglamento, entre los que destacamos: 1. Toda la reglamentación deberá respetar plenamente las normas de la ley N° 20.609, que establece medidas contra la discriminación 2. Imponerse las limitaciones que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho y a las disposiciones legales. 3. “No podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades. No obstante, podrá establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales, con el objeto de no perturbar la tranquilidad”.