1 OPINIÓN DE VALOR No. De Servicio: Solicitante: Ubicación: Cadena Comercial Oxxo S.A. de C.V. Calle: Avenida General Ramon Corona Número Exterior: 125 Colonia: Valle Real C.P 45019 Delegación o Municipio: Zapopan Estado: Jalisco Fecha: Valor Comercial: Renta Bruta Mensual: 03 de Abril del 2023 $11,170,000.00 Once Millones Ciento Setenta Mil Pesos 00/100 M. N. $90,000.00 Noventa Mil Pesos 00/100 M. N. La siguiente opinión de valor no tendrá validez para fines distintos del especificado en la caratula de este documento. OV-037772023 2 OPINIÓN DE VALOR No. De Servicio: OV-037772023 I.- ANTECEDENTES Solicitante: Cadena Comercial Oxxo S.A. de C.V. Valuador: Grupo Nacional de Avalúos y Servicios S. A. de C. V. Fecha: 03 de Abril del 2023 Inmueble que se valúa (uso): Local Comercial Régimen de propiedad: Privada Propietario del Inmueble: No proporcionado Objetivo de la opinión de valor: Determinar el valor comercial actual. Propósito de la opinión de valor: Determinar el valor comercial actual para Renta. Número de Expediente catastral: No proporcionado Número de Escritura: No proporcionado UBICACIÓN Calle: Avenida General Ramon Corona Número Exterior: 125 Colonia: Valle Real C.P 45019 Delegación o Municipio: Zapopan Estado: Jalisco Il.- CARACTERISTICAS URBANAS Clasificación de la zona: Habitacional y Comercial Tipos de Construcción: En un radio de 2 Km. Se localizan: Instituto Tecnologico de Mty, Centro de Congreso del Tecnologico, Construrama Aviacion, Walmart Aviacion, Copel, Fraccionamientos Habitacionales tipo Residencial, Casas Habitacionales Residenciales, DHL Express, Tiendas de Conveniencia, Gasolineras, Comercios y areas de Servicios Índice de saturación: 95.00% Densidad de población: Normal Nivel socio económico: Medio - Alto Contaminación ambiental: Baja provocada principalmente por emisiones de los automóviles, con niveles aceptables Uso de Suelo: Comercial Vías de Acceso e importancia: Como principal la Avenida General Ramon Corona de dos sentidos con camellon de alto flujo Vehicular y como via alterna secundaria la Avenida Aviacion Infraestructura urbana: Red de abastecimiento de agua potable a base de tuberias, descargas de aguas residuales por medio de Colectores conectados al sistema de Alcantarillado, Suministro de energía eléctrica mediante cableado aéreo, Alumbrado público con lámparas de vapor de sodio, Banquetas y Guarniciones Servicios públicos: Sistema de transporte publico a base de autobuses, taxis, transporte publico urbano, recolección de basura, vigilancia policiaca, servicio postal, y nomenclatura en calle principales y secundarias. Equipamiento Urbano: En un radio de 2 Km. Se localizan: Instituto Tecnologico de Mty, Centro de Congreso del Tecnologico, Construrama Aviacion, Walmart Aviacion, Copel, Fraccionamientos Habitacionales tipo Residencial, Casas Habitacionales Residenciales, DHL Express, Tiendas de Conveniencia, Gasolineras, Comercios y areas de Servicios La siguiente opinión de valor no tendrá validez para fines distintos del especificado en la caratula de este documento. 3 OPINIÓN DE VALOR No. De Servicio: OV-037772023 III.- DATOS DEL TERRENO Tramos de calles transversales, limítrofes y orientación. Al Norte: la Avenida General Ramon Corona, Al Sur: Propiedad Particular, Al Oriente: la Avenida Aviacion, Al Poniente: propiedad Particular Medidas y Colindancias: Orientaciones Medidas Norte: Colindancias Con la Avenida General Ramon Corona Sur: Con propiedad privada Oriente: Con la Avenida Aviacion Poniente: Superficie Total: 200.000 Con propiedad privada m² Superficie a valuar: 200.000 m² Configuración: Forma: Topografía: Terreno Plano Regular Características panorámicas: No hay Densidad habitacional: Normal Servidumbres y/o Restricciones: Las marcadas por la Secretaria de Obras Publicas Consideraciones Adicionales: No hay Uso Actual: Local Comercial en P.B sin ocupacion x Irregular CROQUIS DE UBICACIÓN MACROLOCALIZACIÓN La siguiente opinión de valor no tendrá validez para fines distintos del especificado en la caratula de este documento. Frentes Latitud Longitud Altura MICROLOCALIZACIÓN 1 Google maps 20.7311377 -103.4555237 1545 4 OPINIÓN DE VALOR No. De Servicio: OV-037772023 IV.- DESCRPCIÒN GENERAL DEL INMUEBLE Tipos de construcción Tipo I.Tipo II.Tipo III.Tipo IV.Tipo V.- Local Comercial en P.B Total Cantidad Unidad Edad Vida Útil Estado de conservación 200.000 m² 2 58 Nuevo 200.00 m2 Calidad del proyecto: Buena Clase General del Inmueble: Buena de acuerdo a su uso Número de niveles: 8 Niveles + Planta Baja + Sotanos Unidades rentables: Un Local Comercial en P.B V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN OBRA NEGRA Cimentación Aparentemente a base de Zapatas Aisladas y Trabes de concreto Armado Estructura De muro de Block de concreto con dalas y castillos de concreto Muros De block de concreto asentados con mortero recubiertas de cantera Entrepisos Losa de concreto Reforzada de acuerdo a Diseño Estructural Techos Losa de concreto Reforzada de acuerdo a Diseño Estructural en claros medianos Azoteas Impermeabilizadas REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES Aplanados De mortero terminado Plafones No tiene Lambrines De buena calidad En Baño Pisos Vitropiso Zoclos del mismo instalado Escaleras Rampa de concreto con proteccion metalica Pintura Vinilica de buena calidad Recubrimientos especiales No tiene CARPINTERIA Puertas interiores Madera Chapa Pino Guardarropas No tiene Muebles empotrados fijos No tiene INSTALACIONES HIDRÀULICAS Y SANITARIAS Muebles de baño De color Blanco, calidad comercial, lavabo de pedestal Tubería hidráulica Hidráulicas de cobre de 1/2 " y de 3/4 " de diámetro Tubería sanitaria Sanitarias de PVC de 4" y de 2 " de diámetro INSTALACIONES ELECTRICAS Y ALUMBRADO INSTALACIONES ELECTRICAS PUERTAS Y VENTANERIA METÀLICA Herrería Ventaneria VIDRIERIA CERRAJERIA Cables de cobre en tuberías de diferentes calibres, apagadores, contactos y lámparas ahorradoras. FACHADAS Con recubrimiento de zarpeo, afine De Aluminio Color natural De Aluminio Color natural de Cristales Claros en Fachada de 6 mm espesor Buena de calidad Nacional La siguiente opinión de valor no tendrá validez para fines distintos del especificado en la caratula de este documento. 5 OPINIÓN DE VALOR No. De Servicio: OV-037772023 Vl.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÙO a).- Objeto del presente avalúo. En todos los casos se entenderá que el objetivo del avalúo será el de estimar el valor comercial del bien a menos que se indique otro. Para ello se incluirán y desarrollaran sin excepción los tres métodos o enfoques de valuación exigidos por la normatividad vigente, a saber; 1) El método físico directo o de costos, 2) El de capitalización de rentas o de los ingresos y 3) El comparativo o de mercado. b).- Definición de términos y conceptos básicos. 1.- Método Comparativo o de Mercado: Es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa, sujeto, con el precio de oferta o venta de bienes similares, comparables, ajustados por diferentes factores, homologación. 2.- Método Físico o Directo o enfoque de Costos: Es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene el costo de reproducción o remplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la depreciación atribuible a los factores de edad y estado de conservación. 3.- Método de Capitalización de rentas o enfoque de rentas: Es el desarrollo analítico a través del cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos anuales que produce o es capaz de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un periodo de tiempo o a perpetuidad. 4.- Valor Comercial: Se define como el precio que tendría un bien a la fecha del avalúo, por el cual un vendedor y un comprador estarían de acuerdo en celebrar una operación de compra-venta, ambos con pleno conocimiento del bien y sin ninguna necesidad imperiosa o urgente de llevar a cabo dicha operación. 5.- Valor de Reposición Nuevo: Es el costo actual de afectar un bien similar, el cual resulta de sumar los costos directos e indirectos. c).- Condiciones del avalúo. 1.- La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo, es la proporcionada por el cliente la cual la asumimos como correcta, entre la que podemos mencionar la siguiente: • Escritura de propiedad No • Boleta predial No • Plano de la construcción. No 2.- El presente avalúo no constituye un dictamen estructural, de cimentación o de cualquier otra rama de la ingeniería civil o la arquitectura que no sea a valuación, por lo tanto no puede ser utilizado para fines relacionados con esas ramas no se asume responsabilidad por vicios ocultos u otras características del inmueble. Si el inmueble en la etapa de vista de inspección, reporta anomalías con respecto al estado de conservación o a su estructura, estás solo deberán advertirse por el valuador sin asumir responsabilidad. No se realizaron investigaciones con respecto a la existencia de tuberías o almacenamientos de materiales peligrosos. Los nombres de solicitante, propietario así como los números de cuenta predial y agua y la utilización del inmueble se señalan según la información proporcionada por el cliente al momento de solicitar el avalúo. Por lo tanto no se asume responsabilidad por errores, omisiones o diferencias con respecto a documentos no proporcionados para la emisión del avalúo. La edad del inmueble se considera en base a la información documental existente ( Licencias de construcción, boleta predial, escrituras u otros ) y en su caso, se estima en base a lo apreciado físicamente. Para fines administrativos el presente avalúo tendrá una vigencia de seis meses, contada a partir de la fecha de su emisión, no obstante, la conclusión de los valores pudiera verse afectada por cambios en el inmueble o en la situación del mercado. d).- Comentarios generales e).- Condiciones limitantes y excepciones La siguiente opinión de valor no tendrá validez para fines distintos del especificado en la caratula de este documento. 6 OPINIÓN DE VALOR No. De Servicio: OV-037772023 VII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO A) Análisis de oferta comparable en venta . (Semejantes en uso al que se valúa). Características No. Ubicación del Comparable 1 Venta de Local Comercial en colonia Valle Real, Zapopan, Jalisco 2 Venta de Local Comercial en colonia Valle Real, Zapopan, Jalisco 3 Venta de Local Comercial en colonia Valle Real, Zapopan, Jalisco 4 Venta de Local Comercial en colonia Valle Real, Zapopan, Jalisco U b i c I n t I n t I n t e I n t e Estado de conserv. Superficie Superficie de la del terreno construcción (m²) (m²) Referencia Buena 240.00 242.00 www.inmuebles24.com Buena 200.00 200.00 www.inmuebles24.com Buena 170.00 170.00 www.inmuebles24.com Buena 220.00 170.00 www.inmuebles24.com 5 Precio de venta del Inmueble Superficie (m²) Precio Unitario ($/m² ) Fzo. Fub. Fed. Fco. Fde. Fsu. Fest. Fne. 1 $10,550,000.00 242.00 $43,595.04 1.10 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.15 $50,112.50 2 $7,980,000.00 200.00 $39,900.00 1.10 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.15 $45,865.05 3 $7,100,000.00 170.00 $41,764.71 1.10 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.15 $48,008.53 4 $5,950,000.00 170.00 $35,000.00 1.10 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.15 $40,232.50 No. Factores de Homologación. Fre. Valor unitario resultante ( $/m² ) 5 Promedio: ( $/m² ) $46,054.64 Valor unitario aplicado: ( $/m² ) $46,050.00 Descripción de los Factores de Homologación: Factor de Homologación Fzo. Factor de zona Fub. Factor de ubicación Fed. Factor de edad Fco. Factor de conservación Factor de densidad de Fde. construcción Fsu. Factor de superficie Fest. Factor de estacionamiento Fne. Factor de negociación Ffr. Factor de frente Ffo. Factor de forma Ftop. Factor de topografía Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre si. Se aplica cuando el inmueble cuenta con frente a una calle de menor o mayor importancia que la oferta Este factor toma en cuenta la posición del inmueble dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de frentes y su relación con el mercado inmobiliario respectivo. Corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia de edad en la construcción del comparable y del sujeto en estudio. Este factor califica el estado de conservación del inmueble. Este factor considera la diferencia que existe entre la superficie de construcción y la superficie del terreno del comparable. Este factor tiene la función de ofrecer un ajuste entre el inmueble en estudio y el comparable, utilizando para ello la formula de la raíz sexta. Es el factor por ajuste del número de cajones de estacionamiento con que cuenta la muestra en relación al número de ellos que tiene el inmueble a valuar. Corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre de la misma. Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes con relación a los lotes tipos de la manzana. Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto al lote tipo o predominante y se aplica según sea el caso. Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografía accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes. La siguiente opinión de valor no tendrá validez para fines distintos del especificado en la caratula de este documento. 7 OPINIÓN DE VALOR No. De Servicio: B) Análisis de oferta comparable en renta. (Semejantes en uso al que se valúa). OV-037772023 Características No. Ubicación del Comparable 1 Local comercial en Renta en Colonia Valle Real, Zapopan, Jalisco 2 Local comercial en Renta en Colonia Valle Real, Zapopan, Jalisco 3 Local comercial en Renta en Colonia Valle Real, Zapopan, Jalisco 4 Local comercial en Renta en Colonia Valle Real, Zapopan, Jalisco U b i c I n t I n t I n t I n t Estado de conserv. Superficie Superficie de la del terreno construcción (m²) (m²) Referencia Buena 160.00 160.00 www.inmuebles24.com Buena 150.00 150.00 www.inmuebles24.com Buena 210.00 210.00 www.inmuebles24.com Buena 180.00 180.00 www.inmuebles24.com 5 Precio de renta del Inmueble Superficie (m²) Precio Unitario ($/m² ) Fzo. Fub. Fed. Fco. Fde. Fsu. Fest. Fne. 1 $63,200.00 160.00 $395.00 1.10 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.15 $454.05 2 $60,000.00 150.00 $400.00 1.10 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.15 $459.80 3 $84,000.00 210.00 $400.00 1.10 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.15 $459.80 4 $66,900.00 180.00 $371.67 1.10 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.15 $427.23 No. Factores de Homologación. Fre. Valor unitario resultante ( $/m² ) 5 Promedio: ( $/m² ) $450.22 Valor unitario aplicado: ( $/m² ) $450.00 Descripción de los Factores de Homologación: Factor de Homologación Fzo. Factor de zona Fub. Factor de ubicación Fed. Factor de edad Fco. Factor de conservación Factor de densidad de Fde. construcción Fsu. Factor de superficie Fest. Factor de estacionamiento Fne. Factor de negociación Ffr. Factor de frente Ffo. Factor de forma Ftop. Factor de topografía Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre si. Se aplica cuando el inmueble cuenta con frente a una calle de menor o mayor importancia que la oferta Este factor toma en cuenta la posición del inmueble dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de frentes y su relación con el mercado inmobiliario respectivo. Corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia de edad en la construcción del comparable y del sujeto en estudio. Este factor califica el estado de conservación del inmueble. Este factor considera la diferencia que existe entre la superficie de construcción y la superficie del terreno del comparable. Este factor tiene la función de ofrecer un ajuste entre el inmueble en estudio y el comparable, utilizando para ello la formula de la raíz sexta. Es el factor por ajuste del número de cajones de estacionamiento con que cuenta la muestra en relación al número de ellos que tiene el inmueble a valuar. Corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre de la misma. Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes con relación a los lotes tipos de la manzana. Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto al lote tipo o predominante y se aplica según sea el caso. Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografía accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes. La siguiente opinión de valor no tendrá validez para fines distintos del especificado en la caratula de este documento. 8 OPINIÓN DE VALOR No. De Servicio: OV-037772023 VIII.- ENFOQUE DE COSTOS a) Terreno. Tipo Superficie (m²) Valor unitario ( $/m² ) Coeficiente Motivo Valor parcial ($) Terreno 200.00 $32,000.00 1.00 Ubicación $6,400,000.00 200.00 Total $6,400,000.00 Sub total: Valor del terreno $ Porcentaje de incidencia del terreno en el enfoque de costos 6,400,000.00 68.09% b) Construcciones. Valor de reposición nuevo Tipos de construcción Superficie Unitario Local Comercial en P.B Total 200.00 Valor neto de reposición Factor de demerito Total $15,000.00 $ Unitario 3,000,000.00 0% 200.00 $15,000.00 Total $ 3,000,000.00 Sub total: $3,000,000.00 Valor neto de reposición de las construcciones Porcentaje de incidencia de las construcciones en el enfoque de costos $3,000,000.00 31.91% c) Instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios Valor de reposición nuevo Tipos de construcción Superficie Unitario Total Valor neto de reposición Factor de demerito Total 0.00 Unitario Total Sub total: $0.00 Valor neto de reposición de instalaciones especiales Porcentaje de incidencia de las instalaciones especiales en el enfoque de costos $0.00 0.00% RESULTADO DE APLICAR EL ENFOQUE DE COSTOS ( VALOR FISICO O DIRECTO) La siguiente opinión de valor no tendrá validez para fines distintos del especificado en la caratula de este documento. $9,400,000.00 9 OPINIÓN DE VALOR No. De Servicio: OV-037772023 IX.- ENFOQUE DE INGRESOS Calculo por capitalización de rentas: a) Renta real o efectiva$: $90,000.00 b) Renta estimada o de mercado $: Tipo Casa Habitacion Superficie (m2) 200.00 V. Unitario $/m2 V. Parcial $ $450.00 $90,000.00 Estimada: En número redondos: $90,000.00 $90,000.00 Calculo de deducciones: 1.- Vacíos 2.- Impuesto predial 3.- Agua y drenaje 4.- Gastos generales (adm. Lim. Vig.) 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 5.- Mantenimiento 6.- Energía eléctrica. 7.- Seguros 8.- Otros. 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% Total de deducciones: 16.00% Cálculo de la tasa de capitalización: 1.- Suma de TASA REAL + TASA DE LIQUIDEZ 3.350% + 1.763% cetes a 28 días: 8.10 tiempo de venta ( meses): 6 + TASA DE RECUPERACION + 2.500% inflación ( ultima año): 3 Gastos de venta: 5% = 7.613% promedio 2.- Por el Enfoque de mercado 8.12% Ingreso neto anual ÷ valor de mercado = ÷ $907,200.00 $9,400,000.00 = 8.630% 3.- Considerando una tasa libre de riesgo mas la depreciación de la construcción y un factor de riesgo de acuerdo al uso. TLR= 6.13% D= 2.50% FR= 1.40 = 12.08% Renta bruta mensual en números redondos ( R.B.M.): Total de deducciones (D.): Capitalizando la renta neta anual al 8.12% 16.00% $90,000.00 $14,400.00 Renta neta mensual (R.N.M.) = ((R.B.M) - (D.)): $75,600.00 Renta neta anual (R.N.A.) = ((R.N.M.) x (12)): $907,200.00 Valor por capitalización de rentas por((R.N.A.) ÷ (T.)): La siguiente opinión de valor no tendrá validez para fines distintos del especificado en la caratula de este documento. $11,170,241.72 10 OPINIÓN DE VALOR No. De Servicio: OV-037772023 X.- RESUMEN DE VALORES Resultado por enfoque: Comparativo de mercado ( Valor comparativo de Mercado) $9,210,000.00 Costos ( Valor Físico o Directo) $9,400,000.00 Ingresos ( Valor de Capitalización de Rentas) $11,170,241.72 XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN. Lo firmado certifica que, de acuerdo a mis conocimientos y creencias: Las declaraciones contenidas en este reporte son verdaderas y correctas, los análisis, opiniones y conclusiones reportadas se limitan solamente a las suposiciones mencionadas y las condiciones limitantes, y son mis análisis, opiniones y conclusiones personales, imparciales y profesionales. No tenemos ningún interés actual o futuro en las propiedades a las que está sujeta este reporte, y no tenemos ningún interés o parcialidad con respecto a las partes involucradas. Nuestra compensación no está condicionada a proporcionar un valor determinado o en dirección que favorezca la causa del cliente, la cantidad de la estimación del valor, el cumplimiento de un resultado estipulado o la ocurrencia de un evento subsecuente. Nuestros análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas y este reporte ha sido preparado que conformidad con las prácticas reconocidas de valuadores profesionales. La propiedad legal de los bienes no fue verificada, ni se investigaron gravámenes o reservas de dominio que puedan existir sobre dichos bienes. La información obtenida en la investigación, así como los cálculos realizados en la valuación de los activos fijos e intangibles provienen de fuentes y métodos confiables y aceptados para los fines perseguidos, y se consideran que son ciertos y correctos. Consideraciones previas a la conclusión Se concluye como valor comercial el obtenido por el enfoque de mercado en números redondos. XII.- CONCLUSIÓN. Valor Comercial en Números Redondos: $11,170,000.00 Once Millones Ciento Setenta Mil Pesos 00/100 M. N. Este valor representa el valor comercial al día: 03 de Abril del 2023 El valuador no tiene interés actual ni se contempla un interés futuro en el bien inmueble objeto del presente avalúo, la existencia y características de la propiedad se constataron durante la visita y acceso al inmueble y se realizo una investigación de mercado verídica y actual, la propiedad legalmente no fue verificada, ni se investigaron gravámenes o reservas de dominio que puedan existir sobre el bien inmueble valuado por no existir inconveniencia en la misma. Monterrey, Nuevo León. 03 de Abril del 2023 Ing. Jesús Octavio Sánchez Calvillo Director General Grupo Nacional de Avalúos y Servicios, S.A. de C.V. La siguiente opinión de valor no tendrá validez para fines distintos del especificado en la caratula de este documento.
