manual de aplicacion vf v2

VERSION 1.1
MA NUAL DE
A P L I CAC I Ó N
DEL PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO
DE CENTRO DE POBLACIÓN DE SAN LUIS POTOSÍ
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
MANUAL DE APLICACIÓN
DEL PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO
DE CENTRO DE POBLACIÓN DE SAN LUIS
POTOSÍ
EQUIPO
TECNICO
VERSIÓN I.I – 17 DE JUNIO DE 2021
COORDINACIÓN TÉCNICA Y DE CONTENIDO
B e n j a m íFidel
n F iAlva
d e l Fuentes
A l v a F- uSubdirector
e n t e s - SGeneral
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P
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o
s
í
Guadalupe Giselle Zavala Ojeda - Jefa de Unidad de Programas Especiales
EQUIPO TÉCNICO Y DE CONTENIDO:
Alfonso Nava López
Diana Paola Gómez Monreal
Diana Sarahi García Sánchez
Eva Karen Galeana Rocha
Julio Alberto López Fraga
María Fernanda García Cerrillo
Mayra Lucero Castillo Moreno
CON LA PARTICIPACIÓN DE:
Julieta de la Serna Reyes
Luisa Aldrete Flores Darán
Héctor de la Rosa
Fernando Torre Silva, Director General
Instituto Municipal de Planeación de San Luis Potosí
Camino a la Presa #1555, Lomas 3a. Sección C.P. 78216
San Luis Potosí, S.L.P. México
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
2
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
CO NTE NI DO
INTRODUCCIÓN ...................................................................................... 4
1.
LO TI F IC AC I ÓN ................................................................................ 6
1.1
DIMENSIONES MÍNIMAS DE LOTE ............................................................7
1.2
DENSIDAD PERMITIDA Y TIPOLOGÍA DE VIVIENDA........................................8
1.3
DISTRIBUCIÓN DE DENSIDAD ..................................................................8
1.4
MANZANAS Y CONECTIVIDAD .................................................................9
1.4.1 Tamaño de manzana ...............................................................10
1.4.2 Lineamientos para la movilidad y seguridad peatonal ............14
1.5
TIPOLOGIAS DE VIVIENDA ....................................................................16
1.5.1 Unifamiliar ...............................................................................16
1.5.2 Horizontal.................................................................................17
1.5.3 Vertical .....................................................................................18
1.5.4 Plurifamiliar mixto ...................................................................19
1.6
DENSIDAD........................................................................................20
1.6.1 Densidad máxima permitida ....................................................20
1.6.2 Densidad proporcional .............................................................21
1.6.3 Densidad Proporcional en área Consolidada (DPC) .................22
1.6.4 Número de Viviendas Máximas Posibles ..................................23
1.6.5 Lineamientos para la inclusión, equidad y respeto al medio
ambiente ...............................................................................................25
2.
2.3.1 Plano angular .......................................................................... 50
2.3.2 Derecho de vía ......................................................................... 56
2.3.3 Posterior a la edificación ......................................................... 56
2.3.4 Para la reducción de riesgos .................................................... 56
2.4
CRITERIOS DE DISEÑO ........................................................................ 60
2.4.1 Vialidades ................................................................................ 60
2.4.2 Del espacio público .................................................................. 65
2.4.3 Generación de parques urbanos .............................................. 65
2.4.4 De las áreas privadas............................................................... 66
2.4.5 PAISAJE URBANO ..................................................................... 66
EDIFICACIÓN .................................................................................... 29
2.1
USOS DE SUELO.................................................................................29
2.1.1 Habitacional .............................................................................29
2.1.2 Comercio y Servicios (C) ...........................................................34
2.1.3 Industrial ..................................................................................39
2.1.4 Otros usos de suelo ..................................................................40
2.2
NORMAS DE URBANIZACIÓN................................................................42
2.2.1 Frente mínimo de lote ..............................................................42
2.2.2 Superficie mínima de lote.........................................................42
2.2.3 (CAS) Coeficiente de Absorción del Suelo .................................43
2.2.4 (COS) Coeficiente de Ocupación de Suelo ................................45
2.2.5 (CUS) Coeficiente de Utilización del Suelo ................................47
2.3
RESTRICCIONES .................................................................................50
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
3.
FUNCIONAMIENTO ........................................................................... 69
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
4.
CLAVE NÚMERICA ............................................................................. 70
¿CÓMO SE AGRUPAN LAS ACTIVIDADES ECONÓMICAS? ............................. 70
COMPATIBILIDAD .............................................................................. 71
CONDICIONANTES ............................................................................. 71
SUPERFICIE MÁXIMA PERMITIDA ......................................................... 72
EDIFICACIONES SIN GIRO COMERCIAL ................................................... 72
GIROS COMPUESTOS ......................................................................... 73
(UIS) USOS DE IMPACTO SIGNIFICATIVO ............................................... 73
OTRAS PARTICULARIDADES ................................................................. 75
REQUISITOS VERTICAL ...................................................................... 77
4.1 PLANOS GENERALES ............................................................................... 77
4.2
MODALIDADES DE INCENTIVO ............................................................. 77
4.2.1 Modalidad ambiental .............................................................. 77
4.2.2 Modalidad social ..................................................................... 77
4.2.3 Modalidad económica ............................................................. 77
4.2.4 Modalidad sanidad .................................................................. 77
3
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
I NT RODUCCIÓ N
El Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población (PCP)
aprobado por el H. Ayuntamiento de San Luis Potosí y publicado el 27
de abril de 2021, fue elaborado con un enfoque democrático,
inclusivo, de sororidad, y con el firme compromiso de generar una
planeación urbana centrada en las personas.
El Programa se basa en cinco principios y lineamientos estratégicos
para un Desarrollo Urbano Responsable:
1.
2.
3.
4.
5.
Control y orden en el crecimiento urbano
Responsabilidad con el medio ambiente
Impulso a la vivienda y uso mixto del suelo
Atención a grupos vulnerables
Respuesta ante el COVID (seguridad y sanidad).
Estas acciones se reflejan en una innovadora normativa para los usos
de suelo establecidos en la zonificación secundaria que se aplica para
el desarrollo urbano responsable de la ciudad.
Con la finalidad de dar claridad, transparencia, certidumbre a la
aplicación del Programa, se elaboró este manual que traduce la
normativa, en una guía gráfica, simple y precisa, fácil.
Este Manual es una herramienta de apoyo para ciudadanos y
autoridades dedicadas a la administración urbana, que deseen
conocer cómo aplicar la normatividad en la ciudad de San Luis Potosí.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
4
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
La zonificación secundaria es uno de los principales elementos para
interpretar el Programa de Centro de Población, de interés ciudadano,
determina la distribución y el ordenamiento de actividades de la
ciudad por uso de suelo, en función de sus características, con la
finalidad de lograr obtener beneficios de la urbanización.
Es un recurso indispensable de conocer para obtener el informe y
licencia de uso de suelo, expedidos por la Dirección de Desarrollo
Urbano del Municipio de San Luis Potosí.
Alcance de este documento
Este documento tiene el objetivo de facilitar la aplicación práctica del
Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de San Luis
Potosí, ofrece elementos para generar alternativas que deberán
sustentarse en reglamentos y normas técnicas, desarrolladas a
iniciativa de la Dirección General de Desarrollo Urbano, Catastro y
Nuevos Proyectos.
DENSIDAD MEDIA – H3
DENSIDAD MÍNIMA - H1
EQUIPAMIENTO URBANO - E
COMERCIO Y SERVICIO DISTRITAL - CD
DENSIDAD ALTA - H4
COMERCIO Y SERVICIO CENTRAL - CC
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
DENSIDAD BAJA – H2
Para conocer el uso de
suelo aplicable a un
predio consulte el
siguiente código QR
ESPACIO VERDE - EV
Al contar con un nuevo Programa, su implementación requiere de la
concurrencia de nuevos reglamentos, profesionalización de los
servidores públicos y un cambio en los procesos de administración del
desarrollo urbano.
5
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
1 . LOTIFICACIÓN
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
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Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Se considera lotificación a la división del terreno en predios, manzanas,
áreas verdes y de donación y vialidades. La densidad de vivienda por
hectárea se autoriza en el proceso de lotificación.
Los trámites de lotificación iniciados con el Plan de Centro de
Población Estratégico de San Luis Potosí- Soledad de Graciano Sánchez
podrán ser resueltos de acuerdo con dicho plan, o si la persona
promovente decide, podrán ser autorizados con la normatividad
vigente del Programa de Desarrollo Urbano de Centro de Población de
San Luis Potosí 2021.
Las normas de urbanización y edificación de este Programa 2021 no
son combinables con las normas de los programas anteriores,
actualmente derogados, por lo que la norma debe considerar dos
ámbitos de aplicación:
a un elemento común del inmueble y un derecho proporcional de
copropiedad forzosa e indivisible sobre los elementos y partes
comunes del inmueble, necesarios para el adecuado uso y disfrute de
las unidades de propiedad singular y exclusiva.
•
•
•
Lote unifamiliar (H-U) alberga una sola vivienda.
Lote plurifamiliar (H-H) en sus dimensiones mínimas alberga
hasta dos viviendas.
Lote Plurifamiliar vertical (H-V), alberga más de una vivienda
en condominio, de acuerdo con los Lineamientos para la
consolidación urbana.
a) En desarrollos inmobiliarios con proyectos de nueva
lotificación es plenamente aplicable
b) En desarrollos habitacionales sobre lotes preexistentes a este
programa y en el Área Consolidada (distritos 1,2,3,4 y 5) los
parámetros de frente y superficie mínima, podrían no ser
aplicables, no así el resto de los parámetros; lo anterior de
conformidad al artículo transitorio número uno y a la política
de densificación que impulsa el programa.
1.1 DIMENSIONES
MÍNIMAS DE LOTE
La delimitación de un lote dependerá de la tipología de vivienda, para
vivienda unifamiliar el lote es la fracción de un predio urbanizado
destinado para una o varias viviendas, y para vivienda plurifamiliar el
lote será igual al predio o terreno debidamente delimitado
conformándose en régimen de condominio.
Régimen de condominio: la LOTDUSLP lo define como un acto jurídico,
por el cual los interesados manifiestan su voluntad de que en su
propiedad, coexista un derecho singular y exclusivo sobre cada una de
las unidades en que se divida un inmueble, susceptible de
aprovechamiento individual, por tener salida propia a la vía pública o
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
En los desarrollos horizontales, la superficie mínima de lote es
considerada la unidad susceptible de división predial que dará por
resultado las unidades particulares. La unidad particular en ningún
caso podrá ser menor a la resultante de dividir entre dos, la superficie
mínima de lote. señalada en cada una de las normas de urbanización.
En los condominios preexistentes anteriores a este programa se estará
además sujeto a lo establecido en su régimen de condominio
correspondiente.
Según el uso de suelo asignado en la zonificación secundaria, se
deberán respetar las dimensiones establecidas por tipología de
vivienda según las Normas de urbanización y edificación.
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Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
1.2 DENSIDAD
PERMITIDA Y
TIPOLOGÍA DE VIVIENDA
Las lotificaciones en usos habitacionales podrán ser unifamiliares,
plurifamiliares horizontales y verticales, así como realizar proyectos
con mixtura de tipologías de vivienda según lo determine la persona
desarrolladora. Aún con la mixtura de viviendas, el proyecto deberá
respetar la Densidad Proporcional (DP) y Densidad Proporcional en
Área Consolidada (DPC) esta será́ calculada sobre la superficie total
del lote y en los porcentajes que el proyecto designe a la mixtura de
tipos de vivienda.
Además, se presentará el anteproyecto que deberá mostrar
claramente las superficies destinadas a cada tipología de vivienda y
corresponder con los porcentajes definidos, así como la densidad
asignada a cada zona.
Al realizar lotificaciones que incluyan lotes o macro lotes y la
combinación de tipología de vivienda, se deberá definir una
zonificación para especificar la densidad en cada zona y el Número
Máximo de Viviendas Máximas Posibles en el caso de vertical.
En la modalidad H4-V (habitacional densidad alta vertical), para lotes
mayores de cinco mil metros cuadrados en área no consolidada que
sobrepasen las 120 viviendas por hectárea se deberá́ de mantener una
mixtura de tipología de vivienda. La tipología vertical sólo se le podrá́
asignar máximo al 70% del área del lote y el restante 30% para la
tipología horizontal.
1.3 DISTRIBUCIÓN
DE DENSIDAD
Al realizar una lotificación la persona desarrolladora requerirá
determinar la o las tipologías de vivienda a desarrollar y presentar el
cálculo de la densidad DP o DPC en el anteproyecto, según
corresponda.
Para realizar el cálculo deberá considerar la superficie TOTAL
destinada a cada tipología de vivienda, incluyendo vialidades,
donaciones, áreas comerciales proyectadas etc.
La distribución de la densidad se presentará en una tabla especificando
tipología de vivienda, superficie, porcentaje que representa la
superficie y cantidad de viviendas correspondientes a la superficie
disponible para el proyecto.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
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Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
1.4 MANZANAS
Y CONECTIVIDAD
El Programa de Centro de Población prevé crecimiento urbano
ordenado y eficiente que considera a la movilidad como una estrategia
para conectar a la ciudad a partir de infraestructura que asegure el
menor tiempo de traslado, el tránsito seguro, el derecho a elegir, y que
genere valor paisajístico y ambiental. La estructura vial que existe en
la ciudad se enriqueció con más de mil propuestas de diseño vial para
integrar una amplia red de conectividad.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
VIALIDAD PROPUESTA
VIALIDAD EXISTENTE
VIALIDAD TERCIARIA
PUENTES VIALES
VIALIDAD SECUNDARIA
VIALIDAD PRIMARIA
N° VIALIDAD PROPUESTA
Para conocer la estructura vial y
sus restricciones consulte el
siguiente código QR
VIALIDAD REGIONAL
123
La estructura vial permite conocer la altura de los edificios, las
restricciones y es indispensable para otorgar alineamientos. Además,
se asocia a los Corredores Comerciales y de Servicios para ampliar la
compatibilidad de las actividades económicas.
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Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
1.5 TAMAÑO
DE MANZANA
La manzana se define como la superficie de terreno delimitada por vías
públicas.
Dimensiones
Para los nuevos desarrollos habitacionales, se deberá cumplir con lo
siguiente:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
Las manzanas no deberán rebasar los 175 m de largo por cuadra.
Contar con frentes vivos en al menos un 75% de cada lado de la
manzana.
Construir frentes vivos cuando exista un muro ciego en frente
Se prohíbe construir muros ciegos frente a muros ciegos.
Privilegiar la traza reticular a excepción de las zonas en donde lo
impida la topografía del terreno.
La persona promovente que busque desarrollar un proyecto que
supere lo establecido en el punto 1, deberá́ presentar su
propuesta de proyecto ante Mesa Colegiada para su análisis de
factibilidad, que asegure la adecuada conectividad, accesibilidad
al transporte público y movilidad peatonal, así ́ como la integración
por todos sus lados a la estructura urbana existente y que permita
el crecimiento ordenado a futuro.
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Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
No se puede poner muro ciego frente a muro ciego existente (inciso 4)
Para proyectos nuevos que se encuentren frente a un muro ciego existente
deberán implementar su frente vivo.
Cada proyecto deberá implementar su frente vivo, sin importar la
existencia de otro frente vivo
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
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Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Frente vivo
Es una estrategia para la seguridad en el espacio público, que implica
una forma de construcción en el frente del lote, con vistas a la vialidad,
permeabilidad visual o física, permitiendo o no el acceso directo. El
Frente vivo busca mantener la seguridad del espacio público, el
tránsito de las personas y la circulación sana.
El objetivo de un frente vivo es promover usos mixtos que atraigan la
actividad peatonal a lo largo de las fachadas de la calle; las
edificaciones se construyen con salida o de frente a la vialidad pública,
ya sea con ventanas, puertas, rejas o portones; su diseño permite la
permeabilidad visual, propiciando un sentido de seguridad para los
transeúntes, así como la reactivación en la actividad comercial y de
servicios.
1. Los frentes vivos estarán condicionados a la ubicación del
predio en área urbana y urbanizable establecida en el
Programa de Desarrollo Urbano de Centro de Población 2021.
En el área urbanizable la aplicación del frente vivo será en
predios que, en al menos un lado de su perímetro, superen los
120 metros de longitud y cuenten con vialidad pública
construida el momento de su análisis.
2. Para el caso de un régimen de condominio, deberá contar con
un 75% de frente vivo sobre los lados de la manzana que
cuenten con vía pública construida. En caso de que el lado de
manzana tenga frente a un terreno en breña y con una vialidad
proyectada, se podrá mantener el muro ciego, los predios
construidos posteriormente deberán de contar con el frente
vivo.
3. Si existe frente vivo frente al desarrollo se deberá mantener la
proporción de 75%-25%.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
12
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
4. Si supera 175 metros en alguno de sus lados deberá presentar
proyecto a Mesa Colegiada para su análisis que asegure los
siguientes puntos:
a) Conectividad. Todo el perímetro que dé hacia vía pública
debe tener frente vivo.
En el interior, las cuadras del régimen en condominio
deberán ser menores de 120 mts.
Deberán contar con acceso al desarrollo en todos los
lados del lote principal
b) Accesibilidad a transporte público, al menos un acceso al
desarrollo deberá contar con ruta de transporte público y
parada a menos de 50 metros del acceso al régimen.
c) Movilidad peatonal: se deberá especificar la estrategia
para que las personas residentes o de apoyo caminen al
interior del desarrollo, distancias menores a un kilómetro
de forma segura (espacios preferentes o exclusivos), con
sombras intermitentes, y con lugares de descanso.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
Nota: para el ejemplo de frente vivo en combinación de muro y
reja, estos elementos tendrán que ser proporcional a los
porcentajes 75-25%, es decir, la suma de las medidas del muro
deberá cubrir el 25% y la reja el 75% restante.
Ejemplo de frente vivo
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Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Ejemplo de frentes vivos en Régimen de condominio:
1.5.1
Lineamientos para la
movilidad y seguridad
peatonal
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
Es un incentivo que otorga la compatibilidad de Corredor Distrital a
los nuevos desarrollos habitacionales ubicados en cualquier parte de
la ciudad, que contribuyan a mantener el tamaño de las cuadras a
escala caminable y a promover la seguridad, por medio de:
•
Mantener una estructura ortogonal con una distancia máxima de
120 m en cuadra sobre vía pública
14
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
•
•
•
Contar con al menos 75% de frente vivo hacia la vía pública.
La compatibilidad se otorga sólo frente a la vía pública de la
manzana donde se apliquen estas estrategias.
Para adquirir este incentivo, se debe solicitar a través de la Mesa
Colegiada con el dictamen positivo del IMPLAN.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
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Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
1.6TIPOLOGIAS
1.6.1
DE VIVIENDA
Unifamiliar
Un desarrollo habitacional para vivienda
unifamiliar es un fraccionamiento donde el
predio se fracciona en manzanas, lotes, vías
públicas y áreas de donación.
Un lote para vivienda unifamiliar está
destinado a una sola vivienda por lote.
Nota: Un ejemplo de desarrollos
habitacionales con este tipo de tipología de
vivienda son Fraccionamiento de tipo
abiertos como Villa Magna, Ciudad Satélite y
San Ángel Inn.
ÁREA DE DONACIÓN
Fracción del predio a ceder al Municipio y
es destinada a ser área verde y/o
equipamiento.
VÍA PÚBLICA
Inmueble de dominio público y uso común
destinado al libre tránsito, a fin de dar
acceso a los lotes y predios colindantes.
LOTE
Fracción de un predio urbanizado,
delimitado dentro de una manzana.
MANZANA
Superficie delimitada por vías públicas que
alberga lotes.
FRACCIONAMIENTO
División de un terreno en manzanas y lotes,
que requiera del trazo de una o más vías
públicas.
PREDIO
Terreno debidamente delimitado, con o sin
urbanización.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
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Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Horizontal
Un desarrollo habitacional para vivienda
plurifamiliar horizontal es un condominio
que fracciona un lote o predio en unidades
particulares junto con un área común que se
conforma por el espacio para los
condóminos y las circulaciones.
Un lote o predio para vivienda plurifamiliar
horizontal está destinado a pertenecer
colectivamente a los condóminos, el área
común es distribuida según un porcentaje
para formar parte de la propiedad de cada
condómino, a esto se le conoce como
indiviso, se caracteriza por estar basado en
un régimen de propiedad en condominio.
La unidad particular junto con su indiviso
correspondientes de las áreas comunes y /o
verdes, forman la propiedad de un
condómino.
Nota: Un ejemplo de desarrollos
habitacionales con este tipo de tipología de
vivienda son condominios como Puerta de
Piedra, Villa antigua y Privadas San Ángel.
ÁREA COMÚN
1.6.2
ESPACIO COMÚN
Fracción del lote que pertenece proindiviso a los
condóminos destinado a ser área verde y
equipamiento.
CIRCULACIÓN
Inmueble destinado a conectar con la vía pública,
a fin de dar acceso a las unidades particulares,
pertenece proindiviso a los condóminos.
UNIDAD PARTICULAR / ÁREA PRIVATIVA
Se le denomina al departamento, casa, vivienda,
local, nave y elementos anexos, sobre el cual el
condómino tiene un derecho de dominio y uso
exclusivo.
CONDOMINIO
Conjunto de unidades particulares, cuenta con
salida propia a la vía pública, y les pertenece a
distintos propietarios, quienes, además de tener
un derecho singular sobre su unidad particular,
son copropietarios de las áreas y elementos de
uso común.
PREDIO
Terreno debidamente delimitado, con o sin
urbanización.
LOTE
Fracción de un predio urbanizado, delimitado
dentro de una manzana.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
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Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Vertical
Es el desarrollo habitacional para vivienda
plurifamiliar en un edificio en modalidad
condominio que dentro de un lote alberga
edificaciones que agrupan unidades
particulares en diferentes niveles o pisos, y
un área conformada por un espacio común y
circulaciones.
Un lote o predio para vivienda plurifamiliar
vertical está destinado a pertenecer
colectivamente a los condóminos. A esto se
le conoce como régimen de propiedad en
condominio. Las áreas de circulación, verdes
y comunes, pertenecerán a los condóminos
de
acuerdo
con
sus
indivisos
correspondientes
Una unidad particular junto con una fracción
de las áreas y elementos comunes y
circulaciones, así como un número de
cajones de estacionamiento forman la
propiedad de un solo condómino.
ÁREA PRIVATIVA
1.6.3
UNIDAD PARTICULAR
Se le denomina al departamento, casa, vivienda,
local, nave y elementos anexos, sobre la cual el
condómino tiene un derecho de dominio y uso
exclusivo.
ESTACIONAMIENTO
Son un número de cajones de estacionamiento
cierto número de cajones es propiedad de un
condómino, el cual tiene derecho de dominio y
uso exclusivo.
ÁREA COMÚN
Fracción del lote que se conforma por las
circulaciones y un espacio común que pertenece
proindiviso a los condóminos.
CONDOMINIO
Conjunto de unidades particulares, cuenta con
salida propia a la vía pública, les pertenece a
distintos propietarios, quienes, además de tener
un derecho singular sobre su unidad particular,
son copropietarios de las áreas y elementos de
uso común.
LOTE
Fracción de un predio urbanizado, delimitado
dentro de una manzana.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
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Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Plurifamiliar mixto
El desarrollo habitacional para vivienda
plurifamiliar mixta es la combinación de dos
tipologías de vivienda, a este modelo se le
denomina
conjunto
condominal
(Condominio general).
Se establece cuando una o más unidades
particulares del condominio horizontal se
proyecta condominio de tipo vertical
(Módulo condominal).
La fracción del área común perteneciente a
la unidad particular para condominio vertical
se subdivide entre el número de unidades
particulares que albergue el condominio
vertical.
El o los condominios de tipo vertical,
deberán de considerar dentro del mismo el
área de uso común exclusiva para cada uno
de ellos, con independencia del área de uso
común del conjunto condominal.
ÁREA
COMÚN
1.6.4
ESPACIO COMÚN
Fracción del lote que pertenece
proindiviso a los condóminos destinado
a ser área verde y equipamiento.
CIRCULACION
Inmueble destinado a conectar con la
vía pública, a fin de dar acceso a las
unidades
particulares,
pertenece
proindiviso a los condóminos.
UNIDAD PARTICULAR
Se le denomina al departamento, casa,
vivienda, local, nave y elementos
anexos, sobre la cual el condómino
tiene un derecho de dominio y uso
exclusivo.
CONJUNTO CONDOMINAL
Mixtura de los dos tipos de vivienda
plurifamiliar.
PREDIO
Terreno debidamente delimitado, con o
sin urbanización.
LOTE
Fracción de un predio urbanizado,
delimitado dentro de una manzana.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
19
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
1.7DENSIDAD
Es el elemento determinante de control y regulación de la cantidad de
viviendas, condicionando la superficie que se tiene disponible para
desarrollar bajo un criterio de equidad e igualdad. La densidad
proporcional es la cantidad de viviendas que corresponde por la
cantidad de suelo, con relación a la Densidad Máxima Permitida por el
programa y establecida en viviendas por hectárea en el apartado de
normatividad.
Para la estimación de vivienda se diseñaron fórmulas que permiten
calcular la cantidad de vivienda correspondiente.
1.7.1
Densidad máxima
permitida
Es el número de viviendas máximas que se pueden desarrollar en una
hectárea, para conocer sus valores revise el apartado 3 Edificación.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
20
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
1.7.2
Densidad proporcional
Es el número máximo de viviendas permitidas que le corresponden a
un predio con base en el tamaño de su superficie. Se aplica para
cualquier tipo de desarrollo habitacional y se obtiene de una relación
matemática de la Densidad Máxima Permitida por la Superficie del
predio, entre una hectárea, se muestra en la siguiente fórmula:
𝐷𝑃 = (
𝐷𝑒𝑛𝑠𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑚á𝑥𝑖𝑚𝑎 𝑝𝑒𝑟𝑚𝑖𝑡𝑖𝑑𝑎 ∗ 𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟𝑒𝑑𝑖𝑜
)
1 𝐻𝑎
Ejemplo 1: Densidad proporcional
Se planea desarrollar vivienda unifamiliar en un predio de 1,550 m²
con uso de suelo habitacional en H4 Densidad alta.
Consultando las normas de urbanización, se permite una Densidad
Máxima Permitida de 76 viviendas por hectárea, según el uso de suelo
y el tipo de vivienda que se plantea desarrollar.
Aplicando la fórmula de densidad proporcional se obtiene el número
de viviendas máximas permitidas.
𝐷𝑃 =
El resultado de la densidad proporcional formara parte del trámite de
lotificación, según sea la propuesta de distribución del promotor,
siempre y cuando se respete la densidad máxima permitida en cada
uso y tipología habitacional y las restricciones aplicables.
La densidad proporcional (DP) asignada debe mantenerse para
trámites de construcción posteriores en el mismo desarrollo.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
76 𝑣𝑖𝑣 ∗ 1550 𝑚2
= 11.78 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
10,000 𝑚
𝐷𝑃 = 12 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
Nota: El resultado se redondea de la siguiente forma según sea el
caso: para los decimales de 0.1 a 0.49 se redondea al número entero
inmediato inferior, para los decimales de 0.5 a 0.99 se redondeará al
número entero inmediato superior.
21
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
1.7.3
Densidad Proporcional en
área Consolidada (DPC)
El PCP propone densificar el área principal de la ciudad, con el
propósito de generar una ciudad compacta que aproveche la
infraestructura disponible. El PCP define el área consolidada de la
ciudad por la superficie que incluye los distritos:
1.
2.
3.
4.
5.
CENTRAL
LOMAS TANGAMANGA
MORALES INDUSTRIAL AVIACIÓN
SAUCITO TERCERAS
PROGRESO SATÉLITE
La DPC es el número máximo de unidades particulares permitidas que
le corresponden a un lote con base en el tamaño de su superficie, en
predios ubicados únicamente dentro del área consolidada y sólo para
desarrollos habitacionales de vivienda vertical. Para su aplicación se
calcula la Densidad Vertical Compensada
Uso de suelo
Densidad
máxima
permitida
(Viv/ha)
Factor de
Densificación
Distrital
(FDD)
H2-V
80
1.6
128
H3-V
110
1.6
176
H4-V
170
1.6
272
DVC
𝐷𝑉𝐶 = (𝐷𝑒𝑛𝑠𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑚á𝑥. 𝑝𝑒𝑟𝑚. )(𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝐷𝑒𝑛𝑠𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝐷𝑖𝑠𝑡𝑟𝑖𝑡𝑎𝑙)
Posteriormente, se aplica relación matemática de la Densidad Vertical
como lo muestra la siguiente fórmula:
𝐷𝑃𝑐 = (
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
𝐷𝑒𝑛𝑠𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑣𝑒𝑟𝑡𝑖𝑐𝑎𝑙 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑒𝑛𝑠𝑎𝑑𝑎 ∗ 𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑑𝑒 𝑙𝑜𝑡𝑒
)
1 𝐻𝑎
22
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Ejemplo 2: Densidad proporcional en área consolidada
Se planea desarrollar vivienda plurifamiliar vertical en un lote de 580
m² con uso de suelo habitacional en H3 - Densidad media en área
consolidada.
Consultando las normas de urbanización, se permite una Densidad
Máxima Permitida de 110 viviendas por hectárea, según el uso de
suelo y el tipo de vivienda que se plantea desarrollar, sin embargo,
como se sitúa en área consolidada, su densidad máxima permitida
aumenta con el factor de densificación distrital el cual representa un
porcentaje del 1.6 de compensación, adquiriendo una densidad
vertical compensada de 176 viviendas por hectárea.
Sustituyendo los valores de la fórmula de densidad proporcional en
área consolidada y aplicando su fórmula, arroja el número de viviendas
máximas permitidas en la superficie de lote de:
𝐷𝑃𝑐 =
(110 𝑣𝑖𝑣 ∗ 1.6) ∗ 580 𝑚2
= 10.20 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
10,000 𝑚
𝐷𝑃𝑐 = 10 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
Nota: El resultado se redondea de la siguiente forma según sea el
caso: para los decimales de 0.1 a 0.49 se redondea al número entero
inmediato inferior, para los decimales de 0.5 a 0.99 se redondeará al
número entero inmediato superior. Si mi resultado es 4.35 pasara
automáticamente a 4, si fuese 4.75 pasaría automáticamente a 5.
1.7.4
Número de Viviendas
Máximas Posibles
Permite conocer la cantidad de viviendas que se pueden construir en
función de la capacidad (superficie, CUS, tamaño de la vivienda) y que
es posible alcanzar por medio de las modalidades de intercambio.
Para su cálculo se debe tener la siguiente información:
1.
El C.U.S que le asigna el uso de suelo correspondiente a la
ubicación del proyecto y del predio, (la superficie multiplicada por
valor del CUS), representa el máximo de metros cuadrados que
construirse y destinarse a vivienda.
2. La superficie destinada a áreas comunes interiores, dentro de las
cuales únicamente se contabilizan: circulaciones horizontales o
pasillos techados dentro de un edificio. Excluyendo elevadores,
escaleras, amenidades o en general cualquier otro espacio que no
sea utilizado para la circulación peatonal.
3. La superficie mínima de cada unidad particular1 que se pretende
desarrollar y que es determinada por el mismo proyecto.
4. La superficie menor recomendada es de 45 m2
Se emplea la siguiente fórmula:
𝑁𝑉𝑀𝑃 =
(𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑟𝑒𝑑𝑖𝑜 ∗ 𝐶𝑈𝑆) − 𝑚2 𝑑𝑒 á𝑟𝑒𝑎𝑠 𝑐𝑜𝑚𝑢𝑛𝑒𝑠
𝑠𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑑𝑎 𝑢𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑝𝑎𝑟𝑡𝑖𝑐𝑢𝑙𝑎𝑟 (𝑚2)
La fórmula NVMP podrá ser aplicada en dos momentos según lo
requiera la persona desarrolladora:
1.
1
Previo a la elaboración del proyecto, para obtener un cálculo
aproximado de las posibilidades de desarrollo del predio. En este
caso se recomienda emplear una superficie de 45 m2 para cada
La unidad particular no incluye estacionamientos. Según el punto que describe la vivienda plurifamiliar vertical
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
23
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
unidad particular y entre 8% AL 15% de la superficie de utilización
para circulaciones interiores.
2. Si la persona desarrolladora ya cuenta con proyecto, podrá realizar
la fórmula de acuerdo con este, empleando la superficie mínima
de las unidades particulares y los m2 de áreas comunes interiores
propuestos.
Superficie de unidad particular
La Organización de las Naciones Unidad determinó que las viviendas
deben ser habitables, es decir, deberán cumplir con las condiciones
contenidas en la vivienda para garantizar la seguridad física de sus
habitantes (ONU, 2018). En este sentido, la Ley de Vivienda en su
artículo 4 fracción IV define como espacio habitable a una vivienda que
cuenta con baño, cocina, estancia- comedor y dos recámaras, lo cual,
de acuerdo con los criterios establecidos por esta ley, consideran una
superficie de al menos 45 m2 por vivienda, superficie exclusivamente
dedicada a la vivienda, sin contar estacionamientos o bodegas.
Para este ejemplo se proyecta 10% de la superficie de utilización para
áreas comunes interiores, es decir 203 m². Por lo tanto, la superficie
destinada para vivienda es igual a 1,827 m², la cual será fraccionada en
unidades particulares de 45 m², lo que resulta en 41 viviendas, 31
viviendas más de las permitidas por la Densidad Proporcional en área
Consolidada.
𝑁𝑉𝑀𝑃
580 𝑚2 (3.5) − 203 𝑚2
= 40.6 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
45 𝑚2
𝑁𝑉𝑀𝑃 = 41 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
𝑁𝑉𝑀𝑃 − 𝐷𝑃𝑐 = 31 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
Entonces, con un tamaño mínimo de vivienda de 45m2, se tiene una
capacidad de 41 viviendas, son 31 viviendas adicionales a las
permitidas por la Densidad Proporcional en área Consolidada.
Por lo cual, se establecen 45 m2 como el mínimo para realizar el
cálculo del número de viviendas máximas posibles.
Ejemplo 4: NVMP de 90m2
Esta recomendación no impide la construcción de unidades
particulares de menor superficie tipo loft o con una recámara
modalidad económica, factor de venta por programa en vivienda
vertical en área consolidada.
En este ejemplo se proyecta la misma superficie de utilización para
áreas comunes interiores, el resultado es 20 viviendas, 10 viviendas
más de las permitidas.
𝑁𝑉𝑀𝑃
Ejemplo 3: NVMP de 45m2
Se utilizan los datos del Ejemplo 2.
De acuerdo con esto datos y con base en las normas de urbanización,
la superficie de utilización que es resultante de multiplicar la superficie
del lote por el CUS de 3.5 es de 2,030 m².
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
580 𝑚2 (3.5) − 203 𝑚2
= 20.3 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
90 𝑚2
𝑁𝑉𝑀𝑃 = 20 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
𝑁𝑉𝑀𝑃 − 𝐷𝑃𝑐 = 10 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
Con un tamaño mínimo de 90 m2 de vivienda, se tiene una capacidad
de 20 viviendas, 10 adicionales a las permitidas por la Densidad
Proporcional en Área Consolidada.
24
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Nota: La diferencia de la capacidad (NVMP) y a la densidad permitida,
se puede cubrir mediante las modalidades de intercambio.
En los ejemplos 3 y 4 se explica que, la diferencia entre la capacidad
(NVMP) y la densidad permitida se cubre con las modalidades de
intercambio.
1.7.5
Lineamientos para la
inclusión, equidad y respeto
al medio ambiente
El programa prevé modalidades para aumentar la densidad de
viviendas máximas en desarrollos verticales ubicados en el área
consolidada con criterios que permitirán la inclusión, equidad, sanidad
y respeto al medio ambiente.
Las modalidades se aplican utilizando la Densidad Proporcional en
Área Consolidada (DPC) y permiten aumentar la cantidad de viviendas
hasta cubrir la capacidad o el NVMP, mediante las siguientes
modalidades:
1.
2.
3.
4.
Modalidad ambiental: Factor de dotación y Factor de ecotecnias.
Modalidad social: Factor de vivienda accesible
Modalidad económica: Factor de venta por programa y Factor de
una recamara.
Modalidad sanidad: Factor de vivienda sana
Estas modalidades definen especificaciones técnicas que condicionan
el diseño de la vivienda y amplían la posibilidad de construir en
vertical.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
25
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Modalidad ambiental
Tiene como objetivo proporcionar mayor superficie de área verde
permeable al frente del predio, así como promover la vivienda
sustentable.
Factor de dotación
Si la persona promovente dota con al menos 20% de su terreno como
área verde permeable al frente del predio se adicionará el 40% de las
viviendas correspondientes.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
Factor de ecotécnias
Se le adicionará el 50% de las viviendas correspondientes, si la persona
promovente dota a la totalidad de las viviendas con al menos tres de
las siguientes ecotécnias.
-
Calentadores solares
Paneles solares
Utilización y tratamiento de sus aguas jabonosas
Captación de agua de lluvia
Separación de residuos
26
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Modalidad social
Modalidad económica
Tiene como objetivo la construcción de vivienda que atienda a las
diferentes características de las personas en situación de
vulnerabilidad.
Tiene como objetivo generar vivienda asequible mediante los
siguientes factores de intercambio:
Se le adicionará 40% de las viviendas, si la persona promovente diseña
y construye las viviendas adicionales con características dando
preferencia a la accesibilidad.
Para las especificaciones, consultar el capítulo de Diseño Habitacional.
Factor de venta por programa
Se le adicionará el 40% de las viviendas correspondientes, si a cambio
la persona promovente vende las viviendas adicionales a través de
programas gubernamentales, presentando un convenio para la venta
por medio de INFONAVIT u otros programas.
Para garantizar el cumplimiento de este lineamiento, deberá entregar
a las autoridades correspondientes una carta notariada en la que se
compromete a vender a través de dichos programas.
Factor de una recamara
Se le adicionará 20% de las viviendas correspondientes a cambio de
que la persona promovente diseñe y construya las viviendas
adicionales con una sola recámara.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
27
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Modalidad sanidad
Tiene como objetivo construir vivienda que permitan reducir la
transmisión de enfermedades respiratorias.
Se adicionará 40% de las viviendas correspondientes a cambio de que
la persona promovente diseñe y construya el total de las viviendas
contando las adicionales con características de una vivienda sana.
Para conocer las características mínimas que emplea una vivienda
sana ver el capítulo de Diseño Habitacional.
𝑭𝒂𝒄𝒕𝒐𝒓 𝒅𝒆 𝒆𝒄𝒐𝒕𝒆𝒄𝒏𝒊𝒂𝒔: 10 ∗ 0.50 = 5 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
𝑭𝒂𝒄𝒕𝒐𝒓 𝒅𝒆 𝒗𝒊𝒗𝒊𝒆𝒏𝒅𝒂 𝒂𝒄𝒄𝒆𝒔𝒊𝒃𝒍𝒆: 10 ∗ 0.40 = 4 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
𝑭𝒂𝒄𝒕𝒐𝒓 𝒅𝒆 𝒖𝒏𝒂 𝒓𝒆𝒄𝒂𝒎𝒂𝒓𝒂: 10 ∗ 0.20 = 2 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍 𝒅𝒆 𝒗𝒊𝒗𝒊𝒆𝒏𝒅𝒂𝒔 𝒂𝒅𝒊𝒄𝒊𝒐𝒏𝒂𝒍𝒆𝒔: 𝟏𝟏 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎𝑠
En este caso, los lineamientos aplicados dan un total de 11 viviendas,
de las cuales solo se podrán construir 10 más, que son las que me
permite la fórmula de NVMP para provechar la superficie máxima de
utilización del predio.
Sin embargo, para que los incentivos aplicados puedan ser validados,
el desarrollo habitacional está condicionado a dotar la totalidad de las
viviendas con al menos tres de las ecotecnias, 4 viviendas accesibles y
1 vivienda con una sola recamara.
También puede construir todas las viviendas con ecotecnias, dos de
una recamara y tres accesibles.
Nota: Se permite la aplicación de todos los beneficios de las diferentes
modalidades, siempre y cuando no supere la capacidad determinada
por el NVMP.
Es requisito indispensable cumplir con las comprobantes de las
modalidades comprometidas, de lo contrario no se podrá otorgar la
terminación de obra ni se podrán asignar claves catastrales
individuales.
Ejemplo 5: Aplicación de modalidades de vivienda
Continuando con el Ejemplo 2 y aplicando la formula del Número de
viviendas máximas posibles (NVMP) que permite hasta 20 viviendas,
con una diferencia de 10 viviendas, se pueden aprovechar los
siguientes incentivos:
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
Para consultar más ejemplos de
aplicación de los lineamientos para la
inclusión equidad y respeto al medio
ambiente modalidades consulte el
siguiente código QR
28
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
2.
EDIFICACIÓN
2.1 USOS
2.1.1
DE SUELO
Habitacional
Los usos de suelo para la construcción de vivienda se categorizan
en 5 intensidades EC, H1, H2, H3 y H4 en función de la densidad
permitida. Existen tres intensidades de uso con vivienda
unifamiliar, vivienda plurifamiliar de tipo horizontal y vertical.
Cada tipo de vivienda según su intensidad de uso de suelo tiene
características propias y normativa de urbanización.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
29
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Densidad Alta (H4)
Densidad Media (H3)
Tipologías de vivienda permitida:
Tipología de vivienda permitidas:
-
H4- U: Habitacional densidad alta unifamiliar
H4- H: Habitacional densidad alta plurifamiliar horizontal
H4- V: Habitacional densidad alta plurifamiliar vertical
Las normas de urbanización y edificación para las zonas de
habitacional densidad alta (H4) son las siguientes:
Normas de urbanización
Densidad máxima permitida (Vivienda/Ha)
Superficie mínima de lote
Frente mínimo de lote
Frente mínimo particular
Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS)
Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS)
Coeficiente de absorción de Suelo (CAS)
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
Unifamiliar
H4-U
76
76.5 m²
4.5 m
NA
0.75
3
0.08
Plurifamiliar
H4-H
H4-V
86
170
135m² 180 m²
9m
10 m
4.5 m
NA
0.75
0.70
3
4.9
0.08
0.10
-
H3- U: Habitacional densidad media unifamiliar
H3- H: Habitacional densidad media plurifamiliar horizontal
H3- V: Habitacional densidad media plurifamiliar vertical
Las normas de urbanización y edificación para las zonas de
habitacional densidad media (H3) son las siguientes:
Normas de urbanización
Densidad máxima permitida (Vivienda/Ha)
Superficie mínima de lote
Frente mínimo de lote
Frente mínimo particular
Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS)
Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS)
Coeficiente de absorción de Suelo (CAS)
Unifamiliar
H3-U
60
90 m²
6m
NA
0.75
2.25
0.08
Plurifamiliar
H3-H
H3-V
75
110
150 m² 200 m²
10 m
12 m
5m
NA
0.75
0.70
2.25
3.5
0.08
0.10
30
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Densidad Baja (H2)
Densidad Mínima (H1)
Tipología de vivienda permitida:
Tipología de vivienda permitida:
-
H2- U: Habitacional densidad baja unifamiliar
H2- H: Habitacional densidad baja plurifamiliar horizontal
H2- V: Habitacional densidad baja plurifamiliar vertical
Las normas de urbanización y edificación para las zonas Habitacional
densidad baja (H2) son las siguientes:
Normas de urbanización
Densidad máxima permitida (Vivienda/Ha)
Superficie mínima de lote
Frente mínimo de lote
Frente mínimo particular
Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS)
Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS)
Coeficiente de absorción de Suelo (CAS)
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
Unifamiliar
H2-U
46
120 m²
8m
NA
0.7
2.1
0.10
Plurifamiliar
H2-H
H2-V
62
80
195 m² 264 m²
15 m
16 m
7.5 m
NA
0.7
0.65
2.1
2.8
0.10
0.10
-
H1- U: Habitacional densidad mínima unifamiliar
H1- H: Habitacional densidad mínima plurifamiliar horizontal
Las normas de urbanización y edificación para las zonas habitacional
densidad mínima (H1) son las siguientes:
Normas de urbanización
Densidad máxima permitida (Vivienda/Ha)
Superficie mínima de lote
Frente mínimo de lote
Frente mínimo particular
Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS)
Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS)
Coeficiente de absorción de Suelo (CAS)
Unifamiliar
H1-U
23
270 m²
9m
NA
0.65
1.95
0.10
Plurifamiliar
H1-H
31
400 m²
16 m
8m
0.65
1.95
0.10
31
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Ecológico Campestre (EC)
-
Deberá contar con un proyecto de conectividad urbana,
autorizado por las Autoridades competentes, que se
presentará al IMPLAN para su validación y en su caso
recomendaciones, que permitan vincular la zona, con el resto
del centro de población, con el menor impacto ambiental y
paisajístico posible.
-
Deberá realizar un proyecto de paisaje que integre la
vegetación nativa de la zona, así como un proyecto de
reforestación, viveros y parques botánicos, avalado por las
autoridades competentes.
-
Deberá considerar en las vialidades materiales naturales
propios de la región, que propicien la filtración de agua pluvial
y por ningún motivo se podrá utilizar concretos y asfaltos.
-
Deberá incluir un proyecto de sistemas alternativos de
energía, provenientes de fuentes renovables avaladas por la
autoridad competente en la materia.
-
Deberá prevalecer en el diseño exterior de las edificaciones y
mobiliario urbano un criterio de mimetización con el paisaje
utilizando materiales naturales de la región.
-
Debe proyectar acciones ecológicas para respetar el paso de
la fauna hacia las áreas de protección ambiental, áreas de
suelo silvestre, áreas de valor paisajístico y/o áreas naturales
protegidas.
Tipologías de vivienda:
-
EC- U: Ecológico Campestre unifamiliar
EC- H: Ecológico Campestre plurifamiliar horizontal
Las normas de urbanización y edificación para las zonas ecológico
campestre (EC) son las siguientes:
Normas de urbanización
Densidad máxima permitida (Vivienda/Ha)
Superficie mínima de lote
Frente mínimo de lote
Frente mínimo de unidad particular
Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS)
Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS)
Coeficiente de absorción de Suelo (CAS)
Unifamiliar Plurifamiliar
EC-U
EC-H
10
12
600 m²
1000 m²
20 m
40 m
N/A
20 m
0.6
0.6
1.5
1.5
0.35
0.35
En las zonas Ecológico Campestre, para el otorgamiento de las
licencias se deberá cumplir, además de las normas de uso de suelo
previamente establecidas, los siguientes requerimientos:
1.
Se deberán realizar los estudios técnicos y proyectos ejecutivos,
cuyo costo correrá a cargo de la persona desarrolladora y estará
sujeta a la aprobación de las autoridades correspondientes.
2.
El proyecto ejecutivo deberá contemplar los siguientes requisitos
para su aprobación:
3.
Una vez obtenida la licencia, el titular deberá construir primero la
infraestructura, en los términos que marca la licencia otorgada.
-
4.
Una vez cumplida la condicionante anterior, podrá iniciar la etapa
constructiva consistente en el desarrollo inmobiliario.
5.
De no cumplir con las condicionantes establecidas que anteceden,
así como en las licencias, se aplicarán las medidas de seguridad y
sanciones establecidas en la Ley de Ordenamiento Territorial y
Desarrollo Urbano del Estado de San Luis Potosí.
-
Se deberá realizar además de los estudios convencionales para
cualquier desarrollo, un estudio de impacto ambiental y un
estudio hidrológico.
Deberá de contar con el proyecto de la planta de tratamiento
y reutilización de agua.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
32
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
6.
Deberá cumplirse además con los requisitos que se señale en el
reglamento de construcción respectivo.
7.
Por la naturaleza y ubicación de las zonas ecológico-campestres, la
totalidad de los estudios y proyectos deberán ser aprobados por
las autoridades ambientales y en materia de desarrollo urbano del
Ayuntamiento, así como por la Secretaría de Ecología y Gestión
Ambiental del Gobierno del Estado, a través de la correspondiente
expedición de manifestación de impacto, previa solicitud para la
autorización de acciones urbanísticas en la zona.
8.
Lo anterior deberá verificarse en estricto apego a lo dispuesto por
el artículo 31, inciso a) fracciones III, IV, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, y
XIV, e inciso c) fracción XXII de la Ley Orgánica del Municipio Libre
del Estado de San Luis Potosí.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
33
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
2.1.2
Comercio y Servicios (C)
Se define mediante corredores o áreas la ubicación de las actividades
que permiten una mezcla compatible entre sí. Existen tres tipos de
usos asociados al comercio y servicio. Regional, central y distrital.
La asignación del uso de suelo del comercio y servicios se establece en
la zonificación secundaria, por una línea proyectada sobre las
vialidades o un polígono con color determinado para cada tipo de
corredor.
Para conocer qué tipo de comercio o servicio es compatible con el uso
de suelo, se tendrá que consultar la Tabla de Compatibilidades de Usos
de Suelo para el Centro de Población de San Luis Potosí
La tabla de corredores enlista los corredores permitidos por el
Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de San Luis
Potosí, S.L.P., permite verificar la ubicación del corredor por distrito y
por nomenclatura urbana, así como el tramo de proyección, el tipo de
jerarquía y la longitud del mismo.
Para conocer la tabla de
corredores consulte el
siguiente código QR
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
34
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Corredores Comerciales y de
Servicios Distritales (CD)
Brinda los servicios básicos y el comercio de bajo impacto a los
habitantes del distrito, coexiste con el uso habitacional, por lo tanto,
tiene mayores opciones de compatibilidad que el uso habitacional que
permite por sí mismo uso mixto.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
No proporciona mayor densidad habitacional, ni mayor superficie
de construcción (CUS).
Para los polígonos con este uso de suelo podrán adoptar la
densidad y normas de urbanización determinadas por el uso
habitacional prevaleciente en la zona. El uso habitacional
prevaleciente se adquiere al proyectar a una distancia de 200
metros un buffer u offset del polígono del predio, dentro de la
zona de influencia proyectada se determinará el uso prevaleciente
a partir de la cantidad de superficie habitacional que más
predomine.
Los predios que cuenten con frente a este corredor, se
encontrarán sujetos a las normas de urbanización y edificación
correspondientes al uso de suelo de este.
Los giros comerciales que se instalen deberán cumplir con los
cajones de estacionamiento establecidos en el Reglamento de
Construcción y las condicionantes estipuladas en la Tabla de
Compatibilidades.
La mezcla de uso habitacional con comercial podrá darse en los
porcentajes de superficie que la persona desarrolladora decida.
En el caso de predios en los que se realice una lotificación que
derive en un fraccionamiento, el corredor solo será aplicable a los
lotes cuyo alineamiento y número oficial corresponda a la calle y
se encuentren físicamente frente al corredor.
Para desarrollos habitacionales en régimen en condominio, la
totalidad del lote mantendrá los valores del corredor siempre y
cuando respete las normas del capítulo lotificación
Para vivienda vertical con frente a CD, el CUS le será considerado
a partir del primer piso, siempre y cuando en su planta baja cuente
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
9.
10.
11.
12.
13.
con área comercial al frente, y en su parte posterior
estacionamiento siempre y cuando, ofrezcan usos comerciales y
de servicios compatibles.
La totalidad del frente excluye accesos para vehículos y peatones.
En caso de que el proyecto a realizar no cuente con comercio, el
CUS se contará a partir de la planta baja.
Los proyectos con uso exclusivamente comercial (sin vivienda)
ubicados frente a CD, se regirán por los coeficientes y las normas
de urbanización y edificación que correspondan al uso
habitacional asignado al predio.
Podrán adquirir los valores del corredor los polígonos con uso de
suelo industrial y/o servicios a la industria, siempre que en la tabla
de Compatibilidades de Usos del suelo los giros sean permitidos o
condicionados, estos deberán cumplir con las condicionantes y
normatividad aplicable para la zona incluyendo lo establecido por
el Decreto de la zona industrial.
Las áreas comerciales que se autoricen como parte de un
desarrollo habitacional, no podrán cambiar su uso comercial a
habitacional.
35
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Corredores Comerciales y de
Servicios Centrales (CC)
Define la ubicación de actividades comerciales y de servicios que
cubren a la totalidad de la zona urbana y sus colindancias.
1.
El uso habitacional del predio que se encuentra frente a corredor
determina la densidad máxima, así como los demás valores
establecidos en las normas de urbanización.
2. Las edificaciones que se encuentren frente a CC y que en su planta
baja cuenten con área comercial en la totalidad del frente y
estacionamiento posterior a esta área comercial podrán
incrementar su CUS conforme a la siguiente tabla, siempre y
cuando cumplan con la superficie mínima de lote y el frente
mínimo de lote estipulados.
3. La totalidad del frente excluye accesos para vehículos y peatones.
Normas de urbanización para usos de suelo frente a CC
Superficie mínima de lote
Frente mínimo de lote
Coeficiente ocupación del suelo (COS)
Coeficiente utilización del suelo (CUS)
Coeficiente absorción del suelo (CAS)
Restricción posterior del lote*
4.
Valores
400 m²
15 m
0.75
8.0
0.10
3.00 m
Las áreas comerciales que se autoricen como parte de un
desarrollo habitacional, no podrán cambiar posteriormente su uso
de comercial a habitacional.
5. Los desarrollos comerciales en superficies menores de 400 m2
deberán aplicar las normas de urbanización del uso de suelo
habitacional que les corresponda, sin embargo, podrán acceder a
la compatibilidad del corredor.
6.
Los polígonos con uso de suelo Corredores Comerciales y de
Servicios Centrales podrán adoptar la densidad y normas de
urbanización determinadas por el uso habitacional prevaleciente
en la zona. 2
7. Podrán adquirir los valores del corredor los polígonos con uso de
suelo industrial y/o servicios a la industria, siempre que en la tabla
de Compatibilidades de Usos del suelo los giros sean permitidos o
condicionados, estos deberán cumplir con las condicionantes y
normatividad aplicable para la zona incluyendo lo establecido por
el Decreto de la zona industrial.
2
El uso habitacional prevaleciente se obtiene al proyectar a una distancia de 200 metros un buffer u offset del polígono del predio, en esa zona se
determinará el uso prevaleciente a partir de la cantidad de superficie habitacional que más predomine.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
36
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
8.
9.
En el caso de predios resultado de una lotificación de un
fraccionamiento, el corredor solo aplica a los lotes con
alineamiento y número oficial al frente del corredor.
10. Los lotes mayores a 600 m2, que se encuentren frente a un
corredor (CC) y a un área “No urbanizable”, podrá aumentar al CUS
permitido en un 25%; por ejemplo, en parte de la “vía alterna”
proyectada en zona poniente de la ciudad.
Para desarrollos habitacionales en régimen en condominio,
únicamente los lotes frente a corredor mantendrán los valores del
corredor.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
37
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Corredores Comerciales y de
Servicios Regionales (CR)
suelo, basta con que esté prohibido en alguno para considerarles
incompatibles, Ejemplo: uso de suelo industrial con frente a CR.
Define la ubicación de las instalaciones que cubren un alcance que
rebasa el centro de población.
-
La primera línea de edificaciones frente a los Corredores
Comerciales y de Servicios Regionales (CR) no podrá contemplar
usos habitacionales, estos podrán integrarse después de un área
de amortiguamiento y una distancia determinada por la Dirección
de Protección Civil hacia el fondo del mismo predio que genere el
impacto, aplicando las normas de urbanización del uso de suelo
habitacional prevaleciente en la zona y contemplando un acceso
independiente al de los servicios y comercios propios de este tipo
de corredores.
El uso habitacional prevaleciente se adquiere al proyectar a una
distancia de 200 metros un buffer u offset del polígono del predio,
dentro de la zona de influencia proyectada se determinará el uso
prevaleciente a partir de la cantidad de superficie habitacional que
más predomine.
-
Para el desarrollo de lotes comerciales se tendrá que apegar a las
siguientes normas de urbanización:
Normas de urbanización para usos de suelo frente a CR
Valores
Superficie mínima de lote
Frente mínimo de lote
Coeficiente ocupación del suelo (COS)
Coeficiente utilización del suelo (CUS)
Coeficiente absorción del suelo (CAS)
800 m2
20 m
0.75
9.0
0.10
Protección civil determinará la franja de amortiguamiento y su uso.
No podrán adquirir los valores del corredor, los polígonos con usos de
suelo incompatibles según la Tabla de Compatibilidades de Usos de
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
38
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
2.1.3
Servicio a la Industria (S)
Industrial
Industria (I)
En este uso de suelo se alojan instalaciones complementarias a la
actividad industrial.
En este se alojan las instalaciones del sector secundario de la
economía, por ejemplo, maquila, transformación y construcción, las
normas básicas son:
Las normas de urbanización y edificación para estas zonas son las
siguientes:
Normas de urbanización
Valores
Superficie mínima de lote
Frente mínimo de lote
Coeficiente ocupación del suelo (COS)
Coeficiente utilización del suelo (CUS)
1000 m2
20 m
0.60
1.8
Coeficiente absorción del suelo (CAS)
0.10
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Deberán de alinearse a lo establecido en la normativa federal,
estatal y local.
Queda prohibido el uso habitacional en estas zonas; para la
vivienda cercana a la industria se deberá mantener la restricción y
la zona de amortiguamiento determinada por Protección Civil
Municipal.
Los parques industriales deben de cumplir con la norma técnica
NMX-R-046-SCFI-2015 (o normativa vigente).
Para efectos de condominios industriales se emplearán las mismas
normas que las que se establecen a los fraccionamientos
industriales.
En las zonas industriales, tanto dentro como fuera del decreto se
requerirán los dictámenes positivos y vigentes de protección civil,
ingeniería vial y organismo operador de agua, manifestación de
impacto ambiental según le corresponda.
Para la zona industrial dentro del decreto se requerirá
adicionalmente el cómo visto bueno de la secretaria de Desarrollo
Económico (SEDECO) y quedarán exentas de presentar los
estudios de impacto e imagen urbanos.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
Normas de urbanización
Valores
Superficie mínima de lote
Frente mínimo de lote
Coeficiente ocupación del suelo (COS)
Coeficiente utilización del suelo (CUS)
Coeficiente absorción del suelo (CAS)
800 m2
20 m
0.70
4.0
0.10
Corredores Comerciales y de
Servicios Industriales (CI)
1.
2.
3.
4.
5.
Define la ubicación de comercio y servicios que apoyan a las
actividades de la industria.
Están sujetos a lo que determine la normatividad de
construcción y autorización definida en el reglamento para el
funcionamiento de la actividad industrial determinada por la
autoridad competente.
Los lotes ubicados en zonas industriales deberán de contar con el
visto bueno de la unión de usuarios de la Zona Industrial o su
equivalente.
El corredor no proporciona nuevos valores de utilización y
aprovechamiento de suelo
Los lotes con frente a este tipo de corredor se rigen mediante las
normas de urbanización y edificación determinada por el uso de
suelo donde se localice.
39
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
2.1.4
Otros usos de suelo
Áreas de Transición
Suburbana(ATSU)
Consideraciones generales:
1.
Tipología de vivienda permitida:
▪
H1- U: Habitacional densidad mínima unifamiliar
Son asentamientos humanos rurales ubicados en la periferia del área
urbana. Estas áreas se regularán con las normas de urbanización y
edificación para el uso de suelo H1- unifamiliar (H1-U), sólo que la
densidad máxima permitida es de 20 viviendas por hectárea. Se
permitirá el comercio y servicios de acuerdo con lo estipulado para el
Área de Transición Suburbana en la “Tabla de Compatibilidades de
Usos de Suelo para el Centro de Población de San Luis Potosí”.
2.
3.
4.
5.
Normas de urbanización
Superficie mínima de lote
Frente mínimo de lote
Frente mínimo particular
Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS)
Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS)
Coeficiente de absorción de Suelo (CAS)
Unifamiliar
H1-U
270 m²
9m
NA
0.65
1.95
0.10
El uso reconoce la naturaleza pública y privada de los existentes
en el Centro de Población de San Luis Potosí, clasificados de
acuerdo con el Sistema Normativo de Equipamiento Urbano
(SEDESOL).
Para la cobertura de equipamiento urbano, se debe acatar las
disposiciones establecidas en el tomo Estructura del Sistema
Normativo de Equipamiento, de SEDESOL.
Para el cálculo de equipamiento para nuevos desarrollos debe de
considerarse solamente el equipamiento público.
Los equipamientos urbanos promovidos por la iniciativa privada
podrán modificar su uso de suelo al uso de suelo habitacional
prevaleciente en la zona, presentando el dictamen urbano positivo
y los demás requisitos aplicables por la autoridad competente.
El uso habitacional prevaleciente se adquiere al proyectar a una
distancia de 200 metros un buffer u offset del polígono del predio,
dentro de la zona de influencia proyectada, se determinará el uso
prevaleciente a partir de la cantidad de superficie habitacional que
más predomine.
Equipamiento urbano (E)
Es el conjunto de inmuebles, instalaciones, construcciones y mobiliario
utilizado para prestar a la población los servicios urbanos y desarrollar
actividades institucionales educativas, culturales, de salud, asistencia
social, deportivas, recreativas, de comunicaciones, transporte, abasto
y comercio. (LOTDUSLP, Art. 4, Fracc. XXXIX). Los cuales pueden ser
públicos o privados.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
40
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Centro de Barrio (CB)
El Centro de Barrio son áreas que permiten crear una centralidad a
través de la asignación de comercio barrial y equipamiento básico en
un área en específico.
Los elementos básicos para establecer en los Centros de Barrio
planteados en la zonificación secundaria son los siguientes:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Parque vecinal
Escuelas de nivel inicial y básico
Templo
Centro de Salud
Biblioteca pública
Servicios postales
Los predios que cuenten con frente a corredor CD, estarán sujetos a
las normas de urbanización y edificación correspondientes al uso de
suelo de su zona definido en el programa.
Subcentro Urbano (SU)
Los subcentros urbanos permiten crear una centralidad a través de la
asignación de comercio de impacto central y equipamiento secundario
en un área en específico.
Los elementos básicos para establecer en los subcentros Urbanos
planteados en la zonificación secundaria son los siguientes:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Parque urbano
Escuelas de nivel medio superior y superior
Templo
Hospital General
Centro cultural
Biblioteca pública
Museo
Servicios postales
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
La norma de edificación aplicable para el subcentro urbano será la del
corredor comercial y de servicios centrales.
Crecimiento Urbano No Programado
(CUNP)
Son las áreas que serán destinadas a satisfacer las futuras necesidades
de urbanización, por tanto, no cuentan con normas de urbanización y
edificación, queda prohibida cualquier acción urbanística* durante la
vigencia del presente programa.
El propósito de esta superficie es dar certeza al crecimiento de la
ciudad y condicionar su desarrollo a al cumplimiento de condiciones
de infraestructura establecidas en las áreas vecinas. Por su ubicación
son condiciones correctivas para la disminución de riesgo y
estratégicas para la ciudad.
La asignación de normas de urbanización y edificación se establecerán
en la actualización de este Programa o en un Programa Parcial de
Desarrollo Urbano.
*Acción urbanística: actos o actividades tendentes al uso o
aprovechamiento del suelo dentro de áreas urbanizadas o
urbanizables, tales como subdivisiones, fusiones, relotificaciones,
fraccionamientos,
condominios,
conjuntos
urbanos
o
urbanizaciones en general, así como de construcción, ampliación,
remodelación, reparación, demolición o reconstrucción de
inmuebles, de propiedad pública o privada, que por su naturaleza
están determinadas en los programas de desarrollo urbano o
cuentan con los permisos correspondientes. Comprende también la
realización de obras de equipamiento, infraestructura o servicios
urbanos. (LOTDUSLP, Art. 4)
41
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
2.2 NORMAS
2.2.1
DE
URBANIZACIÓN
Frente mínimo de lote
2.2.2
Superficie mínima de
lote
Es una limite de predio, lote o unidad particular con cara frontal a la
vía pública o circulación, determina el término de la superficie para la
traza o edificación de un inmueble y se le reconocerá por su licencia
de alineamiento y número oficial.
Es el área indispensable, medida en metros cuadrados que alberga
un lote.
Para los condominios horizontales, la superficie mínima para una
unidad particular en ningún caso podrá ser menor al resultante de
dividir entre dos la superficie mínima del lote plurifamiliar horizontal
señalada en cada una de las normas de urbanización. En lote con
dimensiones mínimas, no es posible generar un condominio al interior
de otro condominio en vivienda unifamiliar y horizontal.
La superficie de la unidad y del frente particular son de aplicación
única, las edificaciones con vivienda vertical en Área Consolidada
(nueva modalidad en programa 2021), podrán acceder a las
densidades y coeficientes señalados, con un lote y superficie
previamente establecido como una prerrogativa que reconoce el
programa, para que la persona promovente no obtenga menos
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
42
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
beneficios que los programas anteriores. Lo anterior con la finalidad
de mantener el propósito del programa de impulsar la verticalidad en
el área consolidada.
1.
En desarrollos unifamiliares y plurifamiliares horizontales el CAS
deberá ser aplicado a cada lote. Por ningún motivo podrá ser
aplicado en áreas comunes o donaciones.
2.
El CAS no es una superficie adicional, es un espacio que se ubica
dentro del área libre de construcción determinada por el cálculo
del C.O.S.
3.
El CAS tendrá que ser permeable verticalmente, en ningún
momento podrá utilizarse el subsuelo para subterráneos, a menos
que se cuente con un sistema de canalización de agua directa al
subsuelo.
4.
Los mecanismos de canalización que se utilicen en la superficie de
CAS, será analizado y dictaminado por la Mesa Colegiada a partir
de:
2.2.3 (CAS) Coeficiente de
Absorción del Suelo
El Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS) tiene por objetivo permitir
la filtración del agua al subsuelo. Es el factor que, multiplicado por el
área total de un lote, determina la superficie que debe dejarse libre de
cualquier construcción como techos, pavimentos impermeables,
sótanos, y/o cocheras que tampoco podrá ser cubierta por ningún
material impermeable o elemento que evite la infiltración del agua
directo al suelo.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
a. Una solicitud del promotor para la implementación del
mecanismo o estrategia de filtración de agua al subsuelo
en la superficie del CAS.
b. Un estudio de permeabilidad de suelo o subsuelo, según
sea el caso, presentado por el promotor y elaborado por
un despacho de consultoría con experiencia comprobada
o una institución pública especializada en estudios de
43
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
suelo (UASLP, IPICYT) que concluya sobre la capacidad de
absorción del suelo en el lote.
c. Una estrategia de filtración del agua que será incorporada
al desarrollo inmobiliario que cuantifique el agua captada
equivalente o superior a la superficie del CAS.
En caso de emplear una estrategia de filtración, la superficie
destinada al CAS y el subsuelo correspondiente deberán
permanecer sin construcción.
6.
5.
El Estacionamiento podrá combinarse con el CAS a nivel.
El CAS podrá ser aplicado con apoyo de muro de contención.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
44
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
2.2.4 (COS) Coeficiente de
Ocupación de Suelo
El Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) es el factor que,
multiplicado por el área total de un lote, determina la máxima
superficie de desplante edificable del mismo. El COS es un coeficiente
de utilización máximo, por lo que las construcciones dentro de un
predio podrán tener una superficie de desplante menor a la resultante
de multiplicar el área total de un lote o predio por el factor. Este
parámetro normativo otorga la posibilidad para que la vivienda y las
amenidades tenga una adecuada iluminación y ventilación.
La cuantificación del COS se realiza a partir de la azotea de la
edificación y su proyección hasta el desplante, que podrá coincidir o
no con el nivel de banqueta e incluye todos los elementos construidos
que sean parte del inmueble contabilizándose: volados, terrazas,
marquesinas y balcones que se encuentren dentro del predio. Siempre
que estos sean fijos y con techumbre sólida.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
1. Los estacionamientos que se encuentren a partir de la planta
baja hacia niveles superiores, que cuenten con techumbre sólida
y fija, así como con vivienda y amenidades en el mismo nivel,
serán considerados para el cálculo del COS.
2. Los estacionamientos, que se encuentren por debajo del nivel
de banqueta no serán considerados para el cálculo del COS.
45
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
3. Los estacionamientos destinados para el comercio en el frente del
lote y que no cuenten con techumbre, no serán considerados para el
cálculo del COS.
4. En el caso de predios con pendiente, se deberá respetar la superficie
libre de construcción desde el nivel más bajo y continuar hacia arriba,
según su ubicación. El esquema 1 y 2 muestra la ubicación del CAS y la
superficie libre en la parte posterior y deberá ser especificada en una
planta de conjunto; sin embargo, si la superficie libre se ubica en el
frente del predio, con la menor pendiente, podrá ser aprovechada la
parte posterior como en una superficie plana.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
46
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
2.2.5 (CUS) Coeficiente de
Utilización del Suelo
Se considerará superficie construida aquella que cuente con
techumbre sólida y fija.
Los estacionamientos que se encuentren a partir de la planta baja
hacia niveles superiores, el frente se deberá de integrar al entorno de
tal manera que la edificación no muestre los cajones de
estacionamiento.
La cuantificación del CUS incluye:
1.
Todos los elementos construidos por encima del nivel medio de
banqueta, que sean parte del inmueble incluyen volados,
terrazas, marquesinas y balcones que se encuentren dentro del
predio y que cuenten con techumbre sólida fija.
2. La vivienda y los espacios de corta o mediana estancia3 ubicados
por debajo del nivel medio de banqueta. Deberán cumplir con un
dictamen de riesgo favorable por la autoridad correspondiente de
Protección Civil, ofrecer iluminación y ventilación horizontal
natural y se respetar las normas determinadas en el Reglamento
de Construcción del Municipio de San Luis Potosí.
3. Los estacionamientos que se encuentren a partir de la planta baja
hacia los niveles superiores, ya sea independientes o combinados
con vivienda o amenidades.
Elementos que no se consideran para el cálculo del CUS:
1. Las circulaciones verticales como cubos de elevador, cubos de
escaleras con sus descansos y pozos de luz
2. Los estacionamientos que se encuentren por debajo del nivel
medio de banqueta.
El Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) es el factor que,
multiplicado por el área total de un lote, determina la máxima
superficie construida que puede tener una edificación, en un lote o
predio determinado.
3
Espacios de corta o mediana estancia: Son espacios de uso común que se albergan al interior de un inmueble, su funcionalidad radica en que han sido diseñados para ser ocupados por
periodos reducidos de tiempo, ejemplo de ellos son: Gimnasios, roof Garden, terrazas, salones multiusos, áreas de trabajo, lobby, ludotecas, cuartos de lavado, etc
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
47
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
3.
Los estacionamientos destinados para el comercio, ubicados en el
frente del lote y que respeten la banqueta.
4. Las bodegas y cavas que se encuentren por debajo del nivel de
banqueta.
5. En el caso del corredor distrital, el primer nivel que en el frente
tenga comercio.
6. Los lotes ubicados en cuadras menores a 120 metros de largo que
apliquen los lineamientos para la movilidad y seguridad peatonal;
es decir, son equivalentes al CD descrito en el punto 5 anterior.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
48
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Representaciones graficas del cálculo del COS Y CUS:
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
49
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
2.
En la intersección de dicha línea imaginaria y el límite de la
banqueta opuesta, se proyecta un ángulo de cuarenta y cinco
grados (45°), la altura la determina la intersección del ángulo con
la fachada del inmueble.
2.3 RESTRICCIONES
2.3.1
Plano angular
El plano angular es la herramienta que limita la altura de las
edificaciones, permite garantizar la escala humana en la ciudad en una
proporción 1:1 entre las edificaciones y la vía pública, se calcula en
base a la proyección de un ángulo de 45°, su aplicación parte de la
siguiente manera:
1.
El trazo del Plano Angular inicia en el límite frontal del lote, desde
donde se proyecta una línea imaginaria horizontal sobre la sección
transversal de la vialidad, hasta el fondo de la banqueta opuesta.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
50
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
3.
4.
La edificación puede remeterse para mantenerse por debajo del
plano angular.
La edificación puede diseñarse con escalonamientos para
incrementar la altura, por debajo del plano angular.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
Particularidades
1.
En caso de que el frente de la propiedad tenga diferentes niveles
de banqueta será considerado, como referencia, el punto medio
de banqueta.
2.
En los lotes ubicados en esquinas la referencia para la proyección
del plano angular se tomará el de la vialidad con sección
transversal vial más amplia independientemente de la vialidad
donde este su número oficial.
51
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
3.
En lotes ubicados sobre vialidades con secciones viales irregulares
al frente del lote, se tomará como sección transversal vial un rango
medio entre la sección mayor y la sección menor que se
encuentren frente al predio.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
4.
En lotes con vialidades al frente y atrás del lote, se tomará la
referencia para la proyección del plano angular de la vialidad con
sección transversal vial más amplia independientemente de la
vialidad donde este su número oficial.
52
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
5.
En caso de que el lote se ubique frente a un área verde o plaza
pública, el vértice de la sección transversal vial se tomará 3 metros
dentro del área verde o plaza pública.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
6.
En una edificación vertical dentro de un régimen en condominio,
horizontal la sección transversal vial para definir el plano angular
de sus edificaciones se tomará la vialidad publica de acceso
principal. En estos casos, el remetimiento de la edificación para
aumentar la altura no es aplicable.
53
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
7.
En lotes con frente a andadores peatonales, la altura de la
edificación será determinada por la aplicación del plano angular.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
8.
En lotes con frente a intersecciones viales, se tomará de la vialidad
con sección transversal vial más amplia independientemente de
su número oficial.
54
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
9.
En glorietas la altura de la edificación se tomará de la vialidad con
sección transversal vial más amplia independientemente de su
número oficial.
10.
En lotes con frente a vialidades con desnivel en el arroyo
vehicular, el plano angular se tomará en el límite frontal del
lote, desde donde se proyecta una línea imaginaria horizontal
sobre la sección transversal de la vialidad, hasta el fondo de la
banqueta opuesta.
Criterios de edificación
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
-
Sólo se permitirá rebasar el plano angular a las instalaciones de
captación de energía solar, antenas de telecomunicaciones, cubos
de elevadores, muretes menores a 1.20 m, barandales y escaleras.
-
Los proyectos deberán contener criterios que garanticen el
asoleamiento, iluminación y ventilación apropiada según las
características particulares del predio y su entorno para no afectar
la calidad de vida de los predios vecinos, en términos que
establezca el reglamento.
-
Las alturas máximas permisibles en áreas de protección al
patrimonio histórico y a la fisonomía urbana, serán las que señale
la autoridad correspondiente y sus planes y programas. (Véase
apartado del patrimonio histórico)
55
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
NOTA: El plano angular depende de la sección vial existente, por tanto,
no se podrán realizar desarrollos verticales que no cuenten con una
vialidad construida que respete la jerarquía y las dimensiones de las
vialidades.
2.3.2
Derecho de vía
Para los desarrollo urbanos habrá que contemplar las restricciones en
las áreas próximas o dentro del radio de influencia de instalaciones
tales como carreteras, derechos de vialidad y sus proyecciones,
ferrocarriles, líneas de alta tensión y combustible, zonas federales de
escurrimientos y cuerpos de agua, y todas las demás que sean
consideradas como tales por la normatividad aplicable; y que por
razones de seguridad, y para su buen funcionamiento, se encuentran
sujetas a restricciones o condiciones para su utilización, en los
términos de la legislación y normatividad aplicable, inclusive Normas
Oficiales Mexicanas en términos de la Ley de Infraestructura de la
Calidad.
2.3.3 Posterior a la
edificación
Es una limitación que se establece en la parte trasera del lote, con la
finalidad de respetar la habitabilidad de las edificaciones colindantes,
evitando afectaciones en la ventilación y el asoleamiento de estos. La
cual contara a partir del primer nivel.
2.3.4 Para la reducción de
riesgos
A los predios que se localicen dentro de la zonificación como
urbanizables, no podrán autorizar acciones urbanísticas, en aquellos
predios o lotes que cuenten con restricciones de conformidad con
este programa o con cualquier otra norma obligatoria o bien que
reúnan las características siguientes:
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
56
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
X.
XI.
XII.
XIII.
XIV.
Aluviones y conglomerados de reciente deposito, profundos o
superficiales, o de todo tipo de relleno artificial en barrancos,
lagos, lagunas y terraplenes en general, no consolidados y
sensibles en muchos casos, a efectos de resonancia.
Sobre materiales finos.
Oquedades naturales o artificiales.
Sobre fallas, fracturas y agrietamiento.
En el interior, orilla o lecho de lagos, lagunas, presas o en
cauces de ríos, arroyos, escurrimientos naturales y canales.
Antiguos brazos o lechos secos de ríos, lagos o paleocauces.
Aguas abajo de una presa, o en terrenos susceptibles a
constantes y prolongadas inundaciones.
Sobre depresiones del relieve, altamente inundables por la
impermeabilización del suelo durante periodos intensos o
constantes de lluvias, o terrenos pantanosos.
En cualquier tipo de preservación ecológica, agrologica de
primer y segundo orden de productividad, oquedades por
bancos de materiales en proceso o concluidos, zonas de
extracción mineral o de recarga hidráulica.
Terrenos sobre hidratados que al licuar y abatir su nivel
freático pierden su capacidad de descarga o terrenos
inestables, con serios agrietamientos y sensibles
asentamientos diferenciales.
Faldas de cerros que sirven de recarga hidráulica.
Zonas con pozos, norias cuevas, cavernas o minas y galerías o
zonas con serios problemas de hundimiento o alta
comprensibilidad.
Áreas susceptibles de derrumbes o deslizamientos y sus áreas
de afectación por un posible alud, sobre o al pie de laderas,
cuyo material tenga poca cohesión y de adherencia frágil, con
tendencia al desprendimiento por intensas lluvias,
sobresaturación hidráulica, sobrepeso, o movimientos
vibratorios sísmicos.
Terrenos inestables arenosos (dunas), o con serios conflictos
dados por sus características de expansión, colapso,
granulación suelta, dispersión de material, corrosión o alto
contenido orgánico.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
Las restricciones del inciso anterior podrán liberarse cuando se
presente la siguiente información para ser analizada en la solicitud
respectiva:
I.
II.
III.
IV.
Dictamen favorable de análisis de riesgo emitido por
Protección Civil.
Dictamen favorable de análisis de riesgo emitido por el Cuerpo
de Bomberos Metropolitanos de San Luis Potosí ́
Las zonas que cuenten con características descritas en el inciso
b), fracción I, II, III, IV, X, XI, XII, XIII, XIV, deberán presentar,
además, dictamen favorable del Plan de Manejo emitido por
el Servicio Geológico Mexicano.
Las zonas que cuenten con características descritas en el inciso
b), fracción V, VI, VII, deberán presentar, además, dictamen
favorable del Plan de Manejo emitido por el Organismo
Operador del Agua.
PARA DESARROLLOS CON USO DE
SUELO EN ECOLÓGICO CAMPESTRE.
Para que los desarrollos habitacionales bajo este tipo de uso de suelo
puedan obtener las licencias se deberá cumplir, además de las normas
de uso de suelo previamente establecidas, los siguientes
requerimientos:
1.
Se deberán realizar los estudios técnicos y proyectos ejecutivos,
cuyo costo correrá a cargo de los desarrolladores y estará sujeta a
la aprobación de las autoridades correspondientes.
2. El proyecto ejecutivo deberá contemplar los siguientes requisitos
para su aprobación:
A.
Se deberá realizar además de los estudios convencionales para
cualquier desarrollo, un estudio de impacto ambiental y un
estudio hidrológico.
57
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.
K.
Deberá de contar con el proyecto de la planta de tratamiento
y reutilización de agua.
Deberá contar con un proyecto de conectividad urbana,
autorizado por las Autoridades competentes, que se
presentará al IMPLAN para su validación y en su caso
recomendaciones, que permitan vincular la zona, con el resto
del centro de población, con el menor impacto ambiental y
paisajístico posible.
Deberá realizar un proyecto de paisaje que integre la
vegetación nativa de la zona, así como un proyecto de
reforestación, viveros y parques botánicos, avalado por las
autoridades competentes.
Deberá considerar en las vialidades materiales naturales
propios de la región que propicien la filtración de agua pluvial
y por ningún motivo se podrá utilizar concretos y asfaltos.
Deberá incluir un proyecto de sistemas alternativos de
energía, provenientes de fuentes renovables avaladas por la
autoridad competente en la materia.
Deberá prevalecer en el diseño exterior de las edificaciones y
mobiliario urbano un criterio de mimetización con el paisaje
utilizando materiales naturales de la región.
Debe proyectar acciones ecológicas para respetar el paso de
la fauna hacia las áreas de protección ambiental, áreas de
suelo silvestre, áreas de valor paisajístico y/o áreas naturales
protegidas.
Una vez obtenida la licencia, el titular de esta deberá construir
primero la infraestructura, en los términos que marca la
licencia otorgada.
Una vez cumplida la condicionante anterior, podrá iniciar la
etapa constructiva consistente en el desarrollo inmobiliario.
De no cumplir con las condicionantes establecidas que
anteceden, así como en las licencias, se aplicarán las medidas
de seguridad y sanciones establecidas en la Ley de
Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de
San Luis Potosí.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
L.
Deberá cumplirse además con los requisitos que se señale en
el reglamento de construcción respectivo.
M. Por la naturaleza y ubicación de las zonas Ecológico
Campestres, la totalidad de los estudios y proyectos deberán
de ser aprobados por el H. Cabildo previa solicitud de
construcción de cualquier desarrollo urbano e inmobiliario en
la zona según lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley Orgánica
del Municipio Libre de San Luis Potosí, al menos en lo relativo
en la fracción a) inciso III, IV, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII y XIV.
Para desarrollos contiguos a la
sierra de san miguelito
Las zonas habitacionales contiguas a la sierra de San Miguelito que
fueron designadas como urbanizables, ya sea uso de suelo de
densidad baja, ecológico campestre o cualquier uso que se le asigne
al área de crecimiento urbano no programado están condicionadas a
lo siguiente:
1.
2.
3.
Realizar los estudios técnicos y proyectos ejecutivos que
contemplen los requisitos a, b, c, d, e, mencionados en los
desarrollos en uso de suelo ecológico campestre, cuyo costo
correrá a cargo de la persona desarrolladora y estará sujeta a la
aprobación de las autoridades correspondientes.
Construir la totalidad de la infraestructura necesaria:
infraestructura vial, de movilidad, sistema de protección contra
incendios e inundaciones y Sistemas de Drenaje Sostenibles que
conduzcan y reserven el agua de lluvia.
Generar zonas de integración y salvaguarda, por medio de áreas
verdes de uso público y otorgar mantenimiento a las zonas que se
encuentren contiguas al desarrollo.
58
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
(ACC-H) Área de crecimiento
controlado – hidrológico
Ubicadas en el décimo tercer y séptimo distrito estas áreas se
delimitan con la finalidad de controlar el desarrollo con estrategias
que garanticen la seguridad de la población ante riesgos de
inundación y que a su vez promuevan la infiltración y recarga del
acuífero. Para el otorgamiento de las licencias se deberá cumplir,
además de las normas de uso de suelo previamente establecidas, los
siguientes requerimientos:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Se deberán realizar los estudios técnicos y proyectos ejecutivos,
cuyo costo correrá a cargo la persona desarrolladora y estará
sujeta a la aprobación de las autoridades correspondientes. En
este caso, la autoridad competente es INTERAPAS
El proyecto ejecutivo deberá realizar además de los estudios
convencionales para cualquier desarrollo, un estudio de impacto
ambiental y un estudio hidrológico elaborado de manera integral.
Por estudio integral se entiende que, cuando el ACC es propiedad
de varias personas deberá ser elaborado conjuntamente de tal
manera que se cuente con una única fuente.
Una vez obtenida la licencia, el titular de esta deberá construir
primero la infraestructura, en los términos que marca la licencia
otorgada. El criterio anterior podrá ser aplicado por etapas.
Una vez cumplida la condicionante anterior, podrá iniciar la etapa
constructiva consistente en el desarrollo inmobiliario.
De no cumplir con las condicionantes establecidas que anteceden,
así como en las licencias se aplicaran las medidas de seguridad y
sanciones establecidas en la Ley de Ordenamiento Territorial y
Desarrollo Urbano del Estado de San Luis Potosí.
Deberá cumplirse además con los requisitos que se señale en el
reglamento de construcción respectivo.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
59
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
2.4 CRITERIOS
2.4.1
DE
DISEÑO
Vialidades
Las dimensiones de las vialidades están determinadas por el manual
de calles mexicanas y cinco principios básicos que definen el diseño y
operación de la vía pública son los siguientes:
1.
2.
3.
4.
5.
Vía pública segura. Diseño que afirme la seguridad y comodidad
de toda persona
Vía pública saludable. Diseño que asegure entornos sanos y
mejoren la calidad de los ecosistemas urbanos
Vía pública funcional. Diseño que permita la transformación
continua acorde a las necesidades sociales y económicas del lugar.
Vía pública multimodal. Diseño que amplíe la gama de opciones
de movilidad
Vía pública inclusiva. Diseño que permita el uso a niños, personas
mayores, personas con discapacidad y personas vulnerables
Para lograr los cinco principios básicos, el programa ha definido una
serie de elementos y estrategias viales que deben implementarse en
cada uno de los componentes básicos de la vía pública.
Los criterios básicos que se consideran Son enunciativos y no
limitativos, por lo que quedan sujetos a las especificaciones contenidas
en la normativa aplicable en la materia.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Las proyecciones de vialidades que de origen sean categorizadas
como Corredor Comercial y de Servicios, se respetará el mismo uso
de suelo, siempre y cuando, mantengan la misma sección vial.
La traza de las proyecciones viales podrá variar de acuerdo con los
estudios topográficos, hidrológicos o de mecánica de suelos
aprobados por la autoridad competente.
Cualquier proyecto urbano deberá incorporarse al área urbana
actual manteniendo la congruencia con la estructura urbana vial
existente garantizando continuidad en los desplazamientos y
permitiendo la permeabilidad del espacio.
La implementación de los elementos y estrategias viales define las
características geométricas mínimas de los componentes básicos
de la vía pública en cada una de sus categorías
Las características geométricas mínimas de las vialidades se
sujetarán a la reglamentación municipal y su diseño será
preferentemente acorde a la metodología del “Manual de Calles.
Diseño vial para ciudades mexicanas (SEDATU)”.
Las vialidades proyectadas deberán mantener la categorización,
características geométricas y componentes básicos descritos.
Para consultar los cortes
de las secciones viales
consulte el siguiente
código QR
Para consultar las tablas
de vialidades consulte el
siguiente código QR
60
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Las vialidades se categorizan en primaria, secundaria y terciarias de
acuerdo con los siguientes criterios:
A.
B.
C.
Vialidad primaria. Son vías de alta capacidad que permiten el flujo
del tránsito motorizado y no motorizado de manera continua,
controlada y que conectan puntos importantes de la ciudad. Con
una sección transversal mínima de 30 metros.
Vialidad secundaria. Son las vías que conectan las vialidades
primarias, con las terciarias y que permiten el equilibrio entre el
tránsito motorizado y no motorizado.
Vialidad terciaria. Son las vías que cumplen la función de
interconexión entre las vialidades primarias y secundarias, estas
vías son consideradas como de circulación local.
COMPONENTE BASICO
Banqueta
Ciclovia
Franja verde y de servicios
Camellon o isla de proteccion
peatonal
Carril de estacionamiento
Carril para movilidad
motorizada particular
Carril para transporte público
PRIMARIA
1A
DOBLE
SENTIDO
DIMENSIONES
total
2
2
2
3
1.5
1.5
6
3
3
1
1
1.5
2
2.5
5
4
3
12
2
3.5
7
DIMENSIÓN TOTAL
37.5
Las unidades están expresadas en metros.
Vialidades primarias
Son vías de alta capacidad que permiten el flujo del tránsito
motorizado y no motorizado de manera continua, controlada y que
conectan puntos importantes de la ciudad.
La sección vial mínima de este tipo de vialidades deberá ser de 37.5 m,
deberá contar con los siguientes elementos, distribuidos de la
siguiente forma: banquetas, franjas laterales o de servicios,
guarnición, ciclovía, franja de estacionamientos, carril confinado,
(transporte publico preferencial) arroyo vehicular y camellón central.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
61
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Vialidades secundarias
Son las vías que conectan las vialidades primarias con las vialidades
terciarias y que permiten el equilibrio entre el tránsito motorizado y
no motorizado.
La sección vial mínima de este tipo de vialidades deberá ser de 24 m
en un solo sentido y 29 para dos sentidos. Deberá contar con los
siguientes elementos, distribuidos de la siguiente forma: Banquetas,
franjas laterales o de servicios, guarnición, ciclovía, franja de
estacionamientos, carril confinado, (transporte publico preferencial)
arroyo vehicular y camellón central.
SECUNDARIA
COMPONENTE BASICO
Banqueta
Ciclovia
Franja verde y de servicios
Camellon o isla de proteccion
peatonal
Carril de estacionamiento
Carril para movilidad
motorizada particular
Carril para transporte público
2A
UN
SENTIDO
2
1
2
2B
DIMENSIONES
Total
2
3
1.5
4
3
3
DOBLE
SENTIDO
2
2
2
0
2
0
2.25
0
4.5
2
1
3
3.5
6
3.5
DIMENSIONES
24
DIMENSIONES
total
2
1.5
1.5
4
3
3
1
2
1.5
2.25
1.5
4.5
2
2
3
3.5
6
7
29
Las unidades están expresadas en metros.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
62
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Vialidades terciarias públicas
Los desarrollos inmobiliarios bajo régimen de condominio deben de
considerar que la sección transversal vial de las circulaciones deberá
de asegurar el paso de vehículos de emergencia y considerar los
carriles necesarios para flujo continuo y estacionamientos, así como
banquetas con o sin elevación.
Los componentes básicos de cualquier circulación deberán de regirse
por la metodología estipulada en el Reglamento de Construcción del
Municipio y Manual de Calles. Diseño vial para ciudades mexicanas
(SEDATU).
Cuando la vialidad se encuentre en un fraccionamiento de interes social, a manera de incentivar la
vivienda económica y disminuir su precio el ancho de la vialidad podrá ser de hasta 12 m. Esto
deberá contar con un dictamen favorable de mesa colegiada.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
63
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Vialidades terciarias privadas
Los desarrollos inmobiliarios bajo régimen de condominio deben de
considerar que la sección transversal vial de las circulaciones deberá
de asegurar el paso de vehículos de emergencia y considerar los
carriles necesarios para flujo continuo y estacionamientos, así como
banquetas con o sin elevación.
Los componentes básicos de cualquier circulación deberán de regirse
por la metodología estipulada en el Reglamento de Construcción del
Municipio y Manual de Calles. Diseño vial para ciudades mexicanas
(SEDATU).
Para consultar los cortes
de las secciones viales
consulte el siguiente
código QR
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
64
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
2.4.2
1.
2.
3.
Del espacio público
En el espacio público siempre deberá prevalecer el interés
general sobre el particular y se deberá promover la equidad en
su uso y disfrute.
El espacio público deberá de proyectarse asegurando la
seguridad vial, accesibilidad universal, identidad urbana y una
relación armónica con el medio ambiente.
Las características generales y de construcción de los espacios
públicos, así como su mobiliario urbano, deberán de asegurar la
accesibilidad universal y el estricto apego a la normativa local en
la materia.
A.
B.
C.
D.
2.4.3 Generación de parques
urbanos
El Programa genera incentivos denominados “Intercambio metro por
metro” para crear Parques Urbanos o ampliar el área verde disponible
en la zona urbana, es una política urbana que promueve el desarrollo
de una gran área verde y se define a partir de los polígonos de
intervención que permiten el intercambio de suelo por verticalidad y
compatibilidad.
Los polígonos de intervención se rigen por las mismas normas de
aprovechamiento y funcionamiento, que se encuentran descritas en el
apartado Vll.4 Instrumentos Normativos para el Desarrollo Urbano, y
es una forma de alianza público-privada para el desarrollo de
convenios y acciones de alto valor urbano en puntos específicos del
territorio que serán definidos conforme se implementen las acciones
derivadas de este Programa.
E.
F.
La persona promovente propone al IMPLAN dos superficies de
intervención, la generación del área verde y la de aplicación del
estímulo. En ambos casos demostrando posesión de la propiedad.
Las superficies propuestas deberán de ser mayores a 15 has.
El H. Cabildo autorizará los polígonos, a propuesta del Instituto
Municipal de Planeación.
El estímulo asignado en el área de aplicación consiste además de
lo obtenido por el uso de suelo establecido en la zonificación
secundaria, podrá obtener la compatibilidad correspondiente al
Corredor Comercial y de Servicios Central, se ampliará el CUS hasta
un 50% y de establecer desarrollos habitacionales verticales se
empleará la Densidad Vertical Compensada.
Previo a cualquier autorización de aprovechamiento, se debe
obtener el avalúo catastral del predio, considerando a este como
el valor que se establece en la certificación que expida
inmediatamente la autoridad catastral, de conformidad con la
base gravable del impuesto predial del ejercicio fiscal
correspondiente. Según lo establece la Ley de Catastro del Estado
de San Luis Potosí. (art. 6 fracción I)
Así mismo, firmar el convenio de intercambio entre la Dirección
de Desarrollo Urbano y las personas promoventes, especificando
compromisos, sanciones y responsabilidades.
El intercambio “metro por metro” deberá de ser a valor comercial
de los predios.
Los mecanismos de funcionamiento “Intercambio metro por metro”
se definen a partir del cumplimiento de los siguientes puntos:
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
65
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
2.4.4
De las áreas privadas
Vivienda Accesible
Es la vivienda que por sus características mejora la movilidad y calidad
de vida de la persona con discapacidad y de los adultos mayores.
La vivienda accesible debe tener como mínimo las siguientes
características:
1.
Debe de estar ubicada lo más cercanamente posible del acceso
general del propio conjunto y requiere ser ubicada en planta baja
o en acceso con rampa de pendiente no mayor a 8% o elevador
que permita la entrada a silla de ruedas.
2. El acceso a la vivienda deberá de contar con un cambio de textura
de pavimento para indicar el giro de acceso a la vivienda.
3. Las zonas de pendiente deberán estar indicadas por un color y
textura diferente.
4. Los pasillos y puertas tendrán un ancho mínimo de 90cm
5. Con respecto a los servicios sanitarios, al menos un baño completo
deberá respetar los radios de giro de una silla de ruedas y no
contar con un cambio de nivel mayora 2cms en el área de
regadera, su W.C. no deberá tener ningún elemento a 46 cm a
partir de su centro, hacia ambos lados y la altura del asiento
deberá mantenerse entre 45 y 47cms; así mismo, deberá contar
con apoyos para ayudar a la movilidad de la persona.
6. Los apagadores deberán mantenerse entre 50 y 90 cm de altura.
7. No deberá de existir ninguna barrera u obstáculo arquitectónico
entre los 1.20 y 2.00 metros de altura.
8. Todas las llaves deberán de ser de tipo palanca.
9. Deberá contar con timbre de luz y sonoro que debe de estar
situado a una altura máxima de 50cms.
Vivienda Sana
Es la vivienda que por sus características promueve la salud. La
vivienda sana debe de tener como mínimo las siguientes
características.
1.
Todas las habitaciones de la vivienda deberán tener ventilación
natural y permitir el acceso de luz solar de forma directa.
2. La altura entre el nivel de piso terminado al lecho bajo de losa
deberá de ser como mínimo de 2.60 m.
3. La vivienda debe de proyectarse con ventilación cruzada.
4. Las áreas comunes de las viviendas plurifamiliares verticales y
mixtas deben de contar con ventilación y luz natural.
5. Las circulaciones en las áreas comunes de los edificios
habitacionales deben tener al menos 1.40 metros de anchura.
Circulaciones
1.
Los desarrollos inmobiliarios bajo régimen de condominio deben
de considerar que la sección transversal vial de las circulaciones
asegure el paso de vehículos de emergencia y considere su
sección de acuerdo con lo establecido para vialidades terciarias.
2. Los componentes básicos de cualquier circulación deberán de
regirse por la metodología estipulada en el Reglamento de
Construcción del Municipio y Manual de Calles. Diseño vial para
ciudades mexicanas (SEDATU).
2.4.5
Sobre el medio físico natural
1.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
PAISAJE URBANO
Para reencausar, modificar o alterar cañadas, cauces naturales y
zonas inundables se deberá contar con la aprobación de la
autoridad competente.
66
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
2.
Para remover sedimentos rocosos en las llanuras aluviales, cauces
y sus zonas aledañas se deberá contar con la aprobación de la
autoridad competente.
Queda prohibido atentar contra la salud e integridad de cualquier
árbol con acciones como tala, mutilación, poda excesiva,
envenenamiento, remoción de corteza e impermeabilización del área
radicular sin la aprobación especifica de la autoridad competente.
Los desarrollos habitacionales horizontales y unifamiliares deberán
dotar al espacio urbano con un árbol de 4” de Diámetro Altura de
Pecho (DAP) por unidad de vivienda.
Los árboles de edad centenaria solo podrán ser trasplantados o talados
con una aprobación especifica de la autoridad competente. En caso de
ser aprobada la tala del árbol, esté deberá́ de ser repuesto, en un plazo
no mayor a tres meses, por una relación establecida por la autoridad
competente la cual no podrá́ ser menor de 5 a 1 con árboles nativos
de al menos 3.5 metros de altura plantados en el mismo predio. De no
contar con la aprobación de la autoridad competente, serán aplicables
las sanciones definidas en la normativa estatal y local.
B. Deberán de contar con un dictamen de todas las intervenciones
urbanas en la vecindad (hasta 200 m) de los siguientes sitios
históricos:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Infreaestructura verde
Los nuevos desarrollos inmobiliarios deberán diseñarse utilizando
infraestructura verde que permita la contención y filtración del agua
pluvial con Sistemas Urbanos de Drenaje Sostenible (SUDS), su
regulación se realizara en el reglamento de construcciones.
Patrimonio histórico
A. Todo proyecto que implique la intervención en un inmueble
histórico o catalogado deberán de ser objeto de un estudio y
deberá́ de ser analizado por la normativa e instancia
correspondiente.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
12.
13.
14.
15.
16.
-
Presa San José.
Presa de Cañada de Lobo y elementos asociados. (canal de
defensa de la ciudad y 5 tanques de almacenamiento)
Presa San Antonio.
Casco y área urbana adyacente a Hacienda Arroyos.
Casco y área de influencia inmediata a casco de Hacienda de La
Pila.
Centro Histórico Urbano de la Delegación Villa de Pozos.
Área histórica del Santuario del Saucito y Panteón del Saucito.
Panteón Españita.
Casco y poblado adyacente de la ex hacienda Peñasco.
Corredor Urbano de Avenida Venustiano Carranza de la calle de
Terrazas al Parque de Morales, incluyendo Morales, los Filtros y
el antiguo paseo a la Presa.
Puentes antiguos del Río Santiago (4).
A. “Puente de Morales”
B. “Puente Pedroza”
C. “Puente naranja”
D. “Puente Damián Carmona”
Zona histórica de la Tercera Grande.
Colonia Moderna.
Calle Terrazas, Privada German del Campo y calle Escontria.
Escuela Primaria de la Garita de Jalisco.
Calles asociadas a caminos históricos.
Camino a Jalisco
Camino al Desierto
Camino a Pinos
Camino a Zacatecas
67
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
-
Camino a Saltillo
Camino a Monterrey
Tranvía a Soledad
Camino a Cerro de San Pedro
Camino a Rioverde – Tampico
Camino a México
Camino a Guanajuato
Antiguo Camino a Guanajuato
Antiguo Camino a Santa María
Para consultar el mapa
con sitios históricos
consulte el siguiente
código QR
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
68
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
3.
FUNCIONAMIENTO
La Tabla de Compatibilidades de Usos de Suelo para el Centro de
Población de San Luis Potosí es un instrumento que permite
conocer la compatibilidad entre actividades económicas y los
usos de suelo determinados por la zonificación secundaria. Es
aplicable para cada uno de los predios, lotes o inmuebles que
planteen actividades económicas como parte del desarrollo.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
69
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
3.1 CLAVE NÚMERICA
Los giros comerciales presentados en la Tabla de Compatibilidades
están basados en la clasificación de actividades económicas del
Sistema de Clasificación Industrial de América del Norte (SCIAN) que
implementa el Instituto Nacional Estadística Geografía (INEGI). El
catálogo del SCIAN clasifica y subclasifica las actividades económicas
en:
Estas claves han sido agrupadas y desagrupadas en la tabla de
compatibilidades para cuando es necesario distinguir giros
comerciales que se encuentren dentro de una misma rama pero
que deban ser dictaminados de forma distinta o que cuenten con
compatibilidades o condicionantes diferentes.
3.2 ¿CÓMO
SE AGRUPAN LAS
ACTIVIDADES ECONÓMICAS?
El nivel en el que se ubica cada actividad depende del tipo de bienes
producidos, de los servicios prestados y el proceso, tecnología y forma
de organización con que se realizan, por ello cada actividad se codifica
con una clave numérica.
En la tabla de compatibilidad las claves se agrupan en la columna de
“claves numéricas” y se pueden distinguir según su afinidad urbana
con cifras equivalentes a ramas (con 4 dígitos), subramas (con 5 dígitos
y siempre acompañada por la rama y dos puntos) y clases de
actividades (con 6 dígitos, siempre entre paréntesis y separadas por
comas) como lo muestra el ejemplo a continuación:
De la tabla de compatibilidades se presenta una parte del sector 46
(Comercio al por menor) específicamente la clasificación del subsector
468 (Comercio al por menor de vehículos de motor, refacciones,
combustibles y lubricantes) en el cual se encuentran 4 ramas distintas:
4681,4682,4683 y 4684.
Estas ramas fueron agrupadas según su afinidad urbana, dando por
resultado 4 filas de compatibilidad distintas. En estas se observa que
existen tres compatibilidades distintas para la rama 4684.
-
4684:46842
Tienda de partes y refacciones para automóviles, camionetas y
camiones y aceites y grasas lubricantes, aditivos y similares para
vehículos de motor.
-
4684:46841 (468411, 468414 y 468419)
Venta de gasolina, diésel y gas natural vehicular y otros combustibles.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
70
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
-
4684:46841 (468412, 468413)
Venta de gas L.P. en cilindros y para tanques estacionarios; estaciones
de carburación.
Con esto, se puede apreciar que en ocasiones las actividades
económicas estarán tan especificadas que requerirán de
subclasificaciones, y tomarán como referencia el nivel más específico
empleado del SCIAN, la clase de actividad.
Por lo cual, la compatibilidad será otorgada por la columna “clave
numérica” de forma jerárquica, siendo el nivel más específico el que
manda. Es decir, la clase de actividad (6 dígitos) será la primera en
definir, si no se encuentra se recurrirá a la subrama (5 dígitos) en
segundo lugar y finalmente por la rama.
1.
Únicamente se recurrirá a la rama en caso de que no se
encuentren las claves de 5 o 6 dígitos.
2. Cuando una actividad económica no cuente con clave numérica,
se otorgará la compatibilidad según la columna “uso específico o
giro comercial”, siempre y cuando este se encuentre especificado
en la tabla.
3. Cuando un uso específico o giro comercial no se localice o
identifique en la Tabla de Compatibilidad, su compatibilidad será
determinada por la Dirección de Desarrollo Urbano o quien expida
las licencias de uso de suelo, previa opinión de la Dirección de
Comercio y con el dictamen técnico del IMPLAN.
4.
Cuando existan giros específicos que el SCIAN clasifique en una
sola clave, pero por compatibilidad urbanística deban ser
separados, como el caso de los restaurantes con y sin bebidas
alcohólicas, una vez más la columna” uso específico o giro
comercial” será la que establecerá la compatibilidad.
3.3 COMPATIBILIDAD
lado los usos de suelo determinados en la zonificación secundaria, la
intersección entre estos dos bloques define la compatibilidad.
La compatibilidad dependiendo de la relación funcional que tiene
entre las actividades con los usos de suelo puede ser:
P
Permitido
C
Condicionado
X
Prohibido
USO PERMITIDO (P): Es el uso o destinos que se caracterizan en una
zona donde se ubica por ser plenamente permitidos y compatibles con
su entorno.
USO PROHIBIDO (X): es el uso o destino que por sus características no
puede coexistir con los usos predominantes de la zona quedando
excluido o incompatible de cualquier acción urbanística y actividad
comercial en la zona.
Los usos y destinos del suelo indicados como prohibidos en la Tabla de
Compatibilidades solamente podrán ser cambiados a permitidos o a
condicionados, mediante una modificación al Programa o aprobación
de un programa parcial, que de conformidad con el procedimiento que
para el efecto dispone la Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo
Urbano del estado de San Luis Potosí.
USO CONDICIONADO (C): es el uso o destino que pueden coexistir con
los usos predominantes de la zona, estando sujetos para su aprobación
el cumplimiento de cada una de sus condicionantes y en la
normatividad vigente de los tres órdenes de gobierno.
3.4 CONDICIONANTES
Los usos del suelo indicados como condicionados en la Tabla de
Compatibilidades deberán dar cumplimiento, según corresponda, a las
especificaciones técnicas y normativas que les sean asignadas entre las
siguientes:
La Tabla de Compatibilidades está conformada por dos bloques, por
un lado, las actividades económicas definidas por el SCIAN y por otro
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
71
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
Se requiere contar con acceso y salida por una vialidad o
circulación vehicular distinta a la del acceso principal.
Se requiere tener acceso y salida de vehículos de abastecimiento
por una vialidad y/o circulación secundaria.
Contar con un Dictamen de Factibilidad Vial positivo y vigente.
Contar con carriles de aceleración y desaceleración.
Contar con áreas de ascenso y descenso de pasajeros fuera de la
vía pública.
Regular la emisión de ruidos y/u olores.
Rodear con una franja arbolada.
Construir una barda con un muro de 3.00 m de altura.
Ubicarse en esquina o generar un circuito de entrada y salida
alrededor del predio con una sección mínima de 4 m.
Ubicarse en la vialidad de conectividad (secundaria) del
fraccionamiento o colonia.
El almacenamiento de sustancias inflamables o peligrosas, así ́
como industria deberá́ ubicarse a una distancia mínima de 150 m
de cualquier vivienda.
Cotar con un Dictamen positivo y vigente de Estudio Acústico y de
vibraciones.
Contar con un Dictamen positivo y vigente de Imagen Urbana.
Contar con explanada o vestíbulo de salida.
Contar con Dictamen de Análisis de Riesgo del predio y medidas
de seguridad emitidas por la Dirección de Protección Civil
Municipal positivo y vigente.
Condicionado a la disponibilidad de infraestructura.
Contar con franja de amortiguamiento dentro del predio a partir
de las colindancias con un ancho mínimo de 1.50 m, en caso de
predios ya construidos contar con las medidas de reducción de
ruidos y vibraciones en los muros a colindancia.
3.5 SUPERFICIE MÁXIMA
PERMITIDA
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
La superficie máxima permitida de actividades comerciales y de
servicios en usos de suelo habitacional unifamiliar y plurifamiliar es la
siguiente:
1. Para H1, H2 y EC podrán ocupar un máximo de 10% del total de la
superficie de construcción edificada y no pasar de 80 metros
cuadrados.
2. Para H3 y H4 en modalidad vertical, el porcentaje podrá ser un
máximo de 15% de la superficie de construcción edificada y no
sobrepasar de 120 metros cuadrados.
3. Para ATSU se permitirá un máximo del 20% del total de la
superficie de construcción edificada y no podrá ser mayor a 160
metros cuadrados.
4. En CC y CD, podrán cubrir hasta el 100% de la edificación.
NOTA:
Para el caso de edificaciones que excedan los metros cuadrados
permitidos, la superficie máxima permitida será determinada por el
CUS.
3.6 EDIFICACIONES
COMERCIAL
SIN
GIRO
Cuando existan edificaciones cuyos giros comerciales aún no sean
determinados, se empleará la tabla de compatibilidades como se
indica:
I.
II.
Plazas comerciales y mercados: deberán sujetarse a la
compatibilidad establecida en el inciso 2.1.1 del sector
comercio al por menor y subsector Comercio al por menor de
abarrotes, alimentos, bebidas, hielo y tabaco.
Oficinas que no cuenten con una actividad definida, deberá
sujetarse a la compatibilidad establecida en el inciso 3.5.1
Corporativos;
72
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
III.
IV.
Bodegas, aplicará la compatibilidad establecida en el inciso
4.1.4 Servicios de Almacenamiento, específicamente en la
columna con clave numérica 4931: 49311, 49313.
En el caso de desarrollos inmobiliarios, podrán utilizar la
totalidad de la superficie máxima permitida de actividades
comerciales a locales comerciales siempre y cuando, estos
tengan un mínimo de 20 m2 por local.
Todo desarrollo inmobiliario con o sin giros determinados deberá
sujetarse a lo estipulado en el Reglamento de construcción para la
cuantificación de cajones de estacionamiento en sus diferentes
modalidades, así como a las compatibilidades de la zona.
La ampliación del inmueble o modificación de giros será sujetas a
revaloración de condicionantes y requerimientos de cajones de
estacionamientos, presentando el estudio respectivo de cuantificación
de cajones para la autorización por parte de la dirección competente.
3.7 GIROS COMPUESTOS
La aprobación de establecimientos que combinen diversas actividades
económicas quedará sujeta al cumplimiento de la suma de las
condicionantes de las actividades comerciales a realizar, así como la
compatibilidad. En caso de que alguno de los giros incluidos implique
elaborar un estudio de Impacto Significativo, este deberá aplicarse a la
totalidad del proyecto.
Por ejemplo: una micro cervecería de 400 m2 de construcción, que
además de elaborar cerveza, realiza la actividad de bar, deberá
considerar las siguientes clases de actividades:
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
En este caso, la micro cervecería será permitida siempre y cuando
cumpla con las 5 condicionantes que se indican y únicamente podrá
ubicarse en CD, CC, CR, CB y SCU.
3.8 (UIS) USOS DE IMPACTO
SIGNIFICATIVO
Los Usos de Impacto Significativo (UIS) son aquellos que generan las
construcciones, instalaciones y actividades destinadas a usos
industriales, comerciales, de servicio o habitacionales que, por sus
dimensiones, necesidades de infraestructura, transporte o riesgos de
contaminación puedan afectar gravemente las condiciones de vida de
los habitantes, así como el contexto urbano, ecológico y paisajístico, y
el normal funcionamiento de los servicios.
Se considera que los usos para el municipio de San Luis Potosí que
generan impacto urbano significativo son los siguientes:
1.
2.
Habitación plurifamiliar de más de cincuenta viviendas;
Instalaciones para la recreación de más de cinco mil metros
cuadrados de terreno;
3. Oficinas de más de mil metros cuadrados construidos;
4. Comercio para venta, renta, depósito, reparación y servicio de
vehículos y maquinaria en general, así como establecimientos
con servicios de alimentos con o sin venta de bebidas
alcohólicas de más de mil metros cuadrados construidos;
73
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
Terminales e instalaciones para el transporte de más de mil
metros cuadrados de terreno;
Comercio de productos y servicios básicos o especializados
mayor a quinientos metros cuadrados construidos;
Talleres de servicio de más de quinientos metros cuadrados
construidos;
Centros de consultorios sin camas y educación física y artística
de más de quinientos metros cuadrados construidos;
Hospitales y sanatorios, servicios de salud y asistencia social,
de más mil metros de construcción
Estacionamientos de más de 500 metros cuadrados no
asociados a un proyecto habitacional.
Rastros (matanza y procesamiento de animales) cualquier
superficie.
Gasolineras y almacenamiento de combustibles de cualquier
superficie;
Venta y distribución de gas de uso doméstico, gases
industriales y de uso médico y combustibles de cualquier
superficie;
Bodegas a partir de quinientos metros de construcción;
Planteles de educación prescolar, básica, media superior,
superior, escuelas de oficio e instituciones de investigación
mayores a doscientos cincuenta metros de construcción;
Centros de espectáculos culturales y recreativos cualquier
superficie;
Instalaciones para deportes de exhibición al aire libre,
campestre instalaciones religiosas y para seguridad pública y
procuración de justicia de cualquier superficie;
Hoteles, moteles cualquier superficie;
Cementerios cualquier superficie;
Centrales telefónicas y torres de transmisión a partir de 1.5 m
de alto;
Industrias de cualquier tipo cualquier superficie;
Depósitos y plantas de tratamiento de basura de cualquier
superficie;
Las demás que establezcan la Ley Ambiental del Estado y
demás disposiciones legales aplicables.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
24. Bancos de más de 500 metros cuadrados de construcción.
25. Comercio de materiales para construcción de cualquier
superficie.
26. Establecimiento para el servicio de lavado y engrasado de
vehículos de más de 500 m construcción
27. Instalaciones agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas de
cualquier superficie construida o volumen almacenado
28. Centros de abasto comercio al por mayor de más de 500 m2
de construcción.
29. Albergues de más de 1000 m2 de construcción
Toda acción urbanística que se clasifique de esta manera
deberá dar cumplimiento con los estudios establecidos y
obtener los dictámenes positivos correspondientes según la
Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del
Estado de San Luis Potosí.
Para los usos de impacto significativo que provengan de una licencia
de construcción o lotificación autorizada con las factibilidades de
estudios positivas, quedarán exentos de volverlos a presentar siempre
y cuando la licencia que haya sido otorgada sea para el uso de suelo
requerido.
Y para licencias de construcción para ampliación y licencias de uso de
suelo para funcionamiento, siempre y cuando:
1.
2.
No rebasen los 1,000 m2 de construcción,
No implique actividades de riesgo y no modifique el uso y destino
otorgado,
3. La compatibilidad de la zona lo permita.
4. Se adecue a las normas aplicables y se cuente con los dictámenes
requeridos.
74
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
Esto no excluye el análisis de medidas de seguridad de la dirección de
Protección Civil y el cumplimiento de cajones de estacionamiento en
sus diferentes modalidades.
3.9 OTRAS PARTICULARIDADES
A.
B.
C.
D.
E.
Todo establecimiento vinculado al manejo de sustancias
químicas y/o procesos industriales que pretenda instalarse
adyacente a usos de suelos habitacionales, así como desarrollos
habitacionales que se instalen adyacentes a usos industriales o
similares, deberán sujetarse, además de a las condicionantes de la
tabla de compatibilidades, a la normatividad vigente y aplicable, y
las condicionantes que emanen del Dictamen de protección civil.
Protección Civil determinará la distancia de amortiguamiento
mínima indispensable para la ubicación de dichos
establecimientos.
Para la construcción de naves industriales o bodegas en la zona
industrial decretada por el Gobierno del Estado, se requerirán los
dictámenes positivos y vigentes de protección civil, ingeniería vial
y organismo operador de agua, manifestación de impacto
ambiental según le corresponda, así como visto bueno de la
Secretaría de Desarrollo Económico (SEDECO) quedarán exentas
de presentar los estudios de impacto e imagen urbanos.
Todo establecimiento de venta, distribución, consumo,
suministro y elaboración de bebidas alcohólicas deberá sujetarse
a lo establecido en la Ley de bebidas alcohólicas del Estado de San
Luis Potosí. Decreto 964 o vigente y aplicable.
Los cementerios o mausoleos deberán regirse por el Reglamento
de Cementerios del Municipio de San Luis Potosí y de
construcción.
Todo anuncio o espectacular deberá Apegarse al Reglamento de
Anuncios del Municipio de San Luis Potosí y al Reglamento de
Construcciones del Municipio de San Luis Potosí.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
F.
G.
H.
I.
II.
III.
IV.
La instalación de estructuras de telecomunicaciones y
radiocomunicación con una altura mayor a 1.5 presentara
únicamente presentaran el estudio de imagen urbana incluyendo
la propuesta de mimetización y camuflaje de la estructura,
quedando exentas de estudios de impacto urbano e impacto vial.
Los centros comerciales ya autorizados podrán variar la dimensión
de sus locales sin restricción de metros cuadrados de área para
albergar los giros compatibles, cumpliendo con los cajones de
estacionamiento del giro correspondiente.
Los establecimientos relacionados con el manejo de
combustibles deberán, apegarse a todas las normas técnicas
aplicables y vigentes, así como a las siguientes:
Norma Técnica Estatal NTE. S.L.P. ES. 003/2008 establece las
especificaciones de protección ambiental para el diseño,
construcción, operación, seguridad y mantenimiento de los
diferentes tipos de estaciones de servicio y estaciones de
autoconsumo.
NORMA Oficial Mexicana NOM-009-ASEA-2017, Administración
de la integridad de ductos de recolección, transporte y distribución
de hidrocarburos, petrolíferos y petroquímicos y NORMA Oficial
Mexicana de Emergencia NOM-EM-004-SECRE2014.
Transporte por medio de ductos de gas licuado de petróleo y otros
hidrocarburos líquidos obtenidos de la refinación del petróleo.
Apegarse a las Normas Oficiales MexicanasNOM-161-SEMARNAT2011, Que establece los criterios para clasificar a los Residuos de
Manejo Especial y determinar cuáles están sujetos a Plan de
Manejo; el listado de los mismos, el procedimiento para la
inclusión o exclusión a dicho listado; así ́ como los elementos y
procedimientos para la formulación de los planes de manejo y
NOM-054-SEMARNAT-1993, que establece el procedimiento para
determinar la incompatibilidad entre dos o más residuos
considerados como peligrosos por la NOM-052-ECOL-1993.
Apegarse a la Norma Oficial Mexicana NOM-008-STPS-2013,
Actividades de aprovechamiento forestal maderable y en centros
de almacenamiento y transformación en su actividad primariaCondiciones de seguridad y salud en el trabajo.
75
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
V.
Deberá presentar el visto bueno de la comisión Reguladora de
Energía, en términos de la Ley de Hidrocarburos.
Para consultar la Tabla
de Compatibilidades
consulte el siguiente
código QR
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
76
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
REQUISITOS
VERTICAL
4.
4.1
PLANOS
GENERALES
Para el ingreso de proyectos en vertical a Desarrollo Urbano, tendrá
que contar con los siguientes requisitos en digital e impresos:
1. Plantas arquitectónicas
2. Planta cimentación
3. Planta azotea
4. Planta de conjunto
5. Plantas estructurales
6. Detalles estructurales
7. Corte transversal y longitudinal (al menos uno sanitario)
8. Corte de edificación, sección vial y plano angular
9. Fachada de cada lado de la edificación
10. Isométrico hidráulico
11. Planos con los coeficientes representados con achurado:
COS en planta de azotea
CUS en cada planta y su respectiva superficie
CAS en planta arquitectónica (anexar ficha descriptiva con el
material propuesto para infiltración)
4.2 MODALIDADES
DE INCENTIVO4
12. Plano ubicación de las viviendas de cada modalidad con
achurado y usando los siguientes colores: ambiental verde,
social rojo, económico amarillo y sanidad azul.
4
4.2.1
Modalidad ambiental
Factor 1:
13. Plano de conjunto especificando la ubicación y dimensiones
del área verde permeable
Factor 2:
14. Isométrico de sistema de captación de agua y cisterna
15. Isométrico de sistemas de reutilización de aguas jabonosas
16. Plano de instalaciones de calentadores solares
17. Plano de instalaciones paneles solares
18. Plano con la ubicación de contenedores para separación de
basura
4.2.2
Modalidad social
19. Plano con ubicación de cada especificación requerida para
vivienda accesible señaladas en el Apartado instrumentos
normativos del PDUCP-2021.
4.2.3
Modalidad económica
Factor 1:
20. Carta compromiso notariada de venta por medio de
programas gubernamentales para la modalidad económica
4.2.4
Modalidad sanidad
21. Plano de asoleamiento de la edificación en volumen con las
sombras proyectadas en tres horarios: 8 am, 12 pm y 6 pm
Los planos a incluir aplican según los incentivos seleccionados.
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
77
Manual de Aplicación del Programa de Desarrollo Urbano 2021 de San Luis Potosí
22. Plano de detalles de ventanas especificando altura del
antepecho, dimensiones del vano y abertura de cancelería y
circulación del aire.
TABLAS
Los planos deberán estar acompañados de las siguientes tablas
según corresponda:
Tabla de superficies
Programa
Proyecto
Superficie del predio
Superficie del COS
Superficie del CUS
Superficie del CAS
Desarrollo habitacional
Densidad proporcional
Densidad proporcional en área
consolidada (DPc)
Superficies mínimas las unidades
particulares
Superficie de áreas comunes
interiores
Número de viviendas máximas
posibles (NVMP)
Diferencia entre NVMP y DPc
Versión 1.1, 17 de junio de 2021
PDUCP 2021
Proyecto
Modalidad
Factor
PDUCP
(viviendas)
Proyecto
(viviendas)
Factor
de
dotación
Ambiental
Factor
de
ecotécnias
Factor
de
Social
vivienda
accesible
Factor de venta
por programa
Económica
Factor de una
recámara
Sanidad
Factor
de
vivienda sana
Especificar el número de viviendas obtenidas con el programa y las
aplicadas en el proyecto
Modalidad
No. De departamento
Social:
Factor 1
Departamento 5-10
Económico
Factor 2
Departamento 1-4
Tabla de ejemplo, se ajustará a las modalidades aplicadas en cada
proyecto.
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Manual de aplicación del Programa de Desarrollo Urbano y Centro de
Población de San Luis Potosí, 2021
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