DECLA FABRICA SOBRE TERRENO DE UNO DE LOS CONYUGUES

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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓNNo. - tfr-2018-SUNARP-TR-L
Li ma,
O 6 ABR, 1018
APELANTE
TíTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO
SUMlllA
ElSA ELIDA RINA ALEGRIA PAREDES.
NO 2532681 del 24/11/2017.
H.T.D. N° 054 del 23/112018.
Predios de Lima.
Adjudicación por división y partición,
FÁBRICA SOBRE TERRENO DE UNO DE lOS CÓNYUGES
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad
conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido
edificada en terreno propio de uno de ellos, el bien tendrá la condición de social.
de conformidad con el tercer párrafo del articulo 79 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
ACTO CUYA
PRESENTADA
INSCRIPCiÓN
SE
SOLICITA
Y
DOCUMENTACiÓN
Mediante el titulo venido en grado de apelación se solicita la inscripción de
la adjudicación por división y partición de los inmuebles inscritos en las
partidas N° 13917875 Y N° 13917878 del Registro de Predios de Lima, a
favor de Marco Antonio Diaz Medina y José Carlos Diaz Medina,
respectivamente. Además, señala que el predio inscrito en la partida N°
13917876 se mantiene en copropiedad del 50% para cada uno.
Para tal efecto se adjunta el parte notarial de la escritura pública de división
y partición con adjudicación del 14/11/2017, otor9ada ante notario de Lima
César Humberto Bazán Naveda.
Con el reingreso del 7/12/2017 se adjuntan los siguientes documentos:
- Copia certificada del acta de matrimonio de Marco Antonio Diaz Medina y
Neyde Yasmin Saldaña Carrión, expedida por el Certificador de la Jefatura
Regional de Lima - Reniec Edgard Omar Chávez Breña el 6/12/2017.
- Copia certificada del acta de matrimonio de José Carlos Díaz Medina y
Cecilia Socorro Calderón Eufrasia, expedida por el Certificador de la
Jefatura Regional de Lima - Reniec Edgard Omar Chávez Breña el
6/12/2017.
Con el reingreso del 28/10/2017 se adjunta escrito de subsanación dirigido
al Registrador.
11.
DECISiÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Carmen Alicia
Valdivia Silva formuló la siguiente observación:
"Visto el Reingreso,
RESOLUCiÓN No. -
fft
-2018-SUNARP-TR-L
De la revisión del escrito es preciso señalar que Marco Antonio Díaz Medina y
José Carlos Diaz Medina adquirieron el 50% de acciones y derechos mediante la
sucesión intestada de su padre quien falleció el 19/06/1986, posteriormente el
14/0211998 y 03/03/1990 contrajeron matrimonio, y luego con posterioridad
regularizaron la edificación la misma que se indica que la fecha de finalización fue
en Febrero de 1999, en tal sentido es preciso señalar que corresponde también la
intervención de las cónyuges de conformidad con lo establecido en el articulo
3100 del Código Civil, por lo tanto se reitera la observación:
De la revisión de la partida matriz 40783814 se aprecia que si bien el predio lo
adquirieron como bien propio sin embargo en el asiento B00002 corre inscrita la
declaratoria de fabrica cuya finalización de la obra se dio con fecha febrero de
1999, los mismos que corroborados con las partidas de matrimonio celebrados
con fecha 14/02/1998 y 03/03/1990 (fecha anterior) se aprecia que la fábrica
corresponde a la sociedad conyugal conforme lo regula el articulo 310° del Código
Civil, en tal sentido sírvase realizar la rectificación de calidad de bien (por principio
de tracto sucesivo) ampliando su rogatoria y adjuntar escritura pública ratificatoria
por las cónyuges que no intervienen en el presente acto.
Base Legal: Artículo 2011° del Código Civil, articulos 31° y 32° del TUO del
Reglamento General de los Registros Públlcos.
*
n
FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN
La apelante fundamenta su recurso, entre otros, señalando lo siguiente:
- Los titulares registrales, Marco Antonio Diaz Medina y José Carlos Diaz
Medina, adquirieron el bien materia de rogatoria por herencia y por ende
constituye bien propio.
- A efectos de poner fin a la copropiedad deciden realizar la edificación y se
adjudican cada uno un departamento, siendo que en la adjudicación de los
predios no intervienen las esposas, porque la edificación y la adquisición del
bien es propio de cada otorgante.
- La registradora manifiesta que la fábrica le corresponde a la sociedad
conyugal, basando su único fundamento en que a la fecha de finalización
de la obra ya los otorgantes se encontraban casados.
- Los otorgantes al poner fin a la copropiedad con la adjudicación de un
predio independiente, esto no ha generado un incremento en el patrimonio
de la sociedad de gananciales, todo lo contrario los otorgantes han puesto
fin a su régimen de copropiedad.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
A fojas 261 del tomo 1178 que continúa en la ficha N° 4003 Y en la
partida electrónica N" 40783814 del Registro de Predios de Lima
(partida matriz)
En la citada partida, se encuentra inscrito el inmueble ubicado con frente al
parque Puerto Maldonado esquina con la avenida Pucallpa N° 208-216,
distrito de Breña, provincia y departamento de Lima. Inicialmente el
propietaria fue Emilio A. Diaz Martinez.
En el asiento 3-c) de la citada ficha, corre inscrito el dominio a favor de
Catalina Matilde Arianzen Seminario, Katiuska Matilde Diaz Arianzen,
Marco Antonio Diaz Medina y José Carlos Díaz Medina, al habérseles
declarados como herederos de Emilio Antonio de la Cruz Diaz Martínez,
quien falleció intestado el 19/6/1986; seguido el procedimiento y por
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resolución del 26/6/1987 expedido por el Juez Dr. Vladimir Paz de la Barra y
Secretario Francia Luna Martínez.
En el asiento C00001 de la misma partida, obra la donación de acciones y
derechos de Catalina Matilde Arianzen Seminario viuda de Diaz y Katja
Katiuska Matilde Marklund (antes Katiuska Matilde Diaz Arianzen) a favor
de Marco Antonio Díaz Medina, casado con DNI N° 06709892, Y José
Carlos Díaz Medina, nacionalidad sueca, casado. con pasaporte N°
09549544; adquieren en una proporción de 50% cada uno (por escritura
pública del 19/4/2011).
En el asiento B00001, obra inscrita la demolición total de la fábrica inscrita
en la citada partida, siendo fecha de demolición diciembre de 1989.
En el asiento B00002 se inscribió
la declaratoria de fábrica en via
regularización - Ley N° 27157, conformada por una edificación de dos pisos
y una azotea. La fecha de finalización de la obra fue febrero del 1999.
(Titulo archivado N° 926366 del 4/5/2017)
En el asiento B00003 se inscribió el Reglamento Interno del régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común. Asimismo, en el asiento B00004,
corre inscrita la junta de propietarios de la edificación.
Posteriormente, se independizaron tres unidades inmobiliarias inscritas en
las partidas N° 13917875,13917876 Y 13917878 del Registro de Predios de
Lima. En consecuencia el predio matriz quedó reducido a zonas comunes.
Partida electrónica
N" 13917875 del Registro de Predios de Lima
En la citada partida obra la unidad inmobiliaria N° 1 primer piso de la
edificación ubicada con frente al parque Puerto Maldonado esquina con la
avenida Pucallpa N° 208-216, distrito de Breña, provincia y departamento
de Lima.
En el asiento C00001, corre el dominio a favor de Marco Antonio Díaz
Medina, casado, con DNI N° 06709892, Y José Carlos Diaz Medina,
nacionalidad sueca, casado, con pasaporte N° 09549544. (Titulo archivado
N° 926366 del 4/5/2017)
Partida electrónica
N" 13917876 del Registro de Predios de Lima
En la citada partida obra la unidad inmobiliaria N° 2 primer piso de la
edificación ubicada con frente al parque Puerto Maldonado esquina con la
avenida Pucallpa N° 208-216, distrito de Breña, provincia y departamento
de Lima.
En el asiento C00001, corre el dominio a favor de Marco Antonio Díaz
Medina, casado, con DNI N° 06709892, Y José Carlos Diaz Medina,
nacionalidad sueca, casado, con pasaporte N° 09549544. (Titulo archivado
N° 926366 del 4/5/2017)
Partida electrónica
N° 13917878 del Registro de Predios de Lima
En la citada partida obra la unidad inmobiliaria N" 3 segundo piso de la
edificación ubicada con frente al parque Puerto Maldonado esquina con la
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avenida Pucallpa N° 208-216, distrito de Breña, provincia y departamento
de Lima.
En el asiento C00001, corre el dominio a favor de Marco Antonio Diaz
Medina, casado, con DNI N° 06709892, Y José Carlos Diaz Medina,
nacionalidad sueca, casado, con pasaporte N° 09549544. (Titulo archivado
N° 926366 del 4/5/2017)
V.
PLANTEAMIENTO
DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Nora Mariella Aldana Duran.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:
- Si sobre el terreno propio de un de los cónyuges se levanta una fábrica
durante el matrimonio sujeto al régimen de sociedad de gananciales y la
fábrica es declarada por ambos cónyuges: ¿Cuál es la condición del bien?
VI.
ANÁLISIS
1. El articulo 923 del Código Civil establece que la propiedad es aquel
derecho real mediante el cual se permite a su titular ejercer las más amplias
atribuciones, tales como el uso, disfrute, disposición y reivindicación, el cual
debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la
ley.
Una de las caracteristicas del derecho de propiedad es la exclusividad; es
decir la imposibilidad de que dos personas ejerzan titularidad simultánea
sobre un mismo bien. Sin embargo, esta regla no es absoluta, ya que la
copropiedad permite la concurrencia de dos o más cotitulares, debiendo
recaer sobre alícuotas o cuotas ideales.
2. El artículo 969 del Código Civil contempla que existe copropiedad
cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. Esta
copropiedad se ejerce sobre la totalidad del bien o bienes, en los
porcentajes que a cada uno le corresponde y ninguno de los copropietarios
tendrá derecho exclusivo sobre parte material determinada.
La copropiedad se caracteriza por ser temporal, y corresponde a sus
titulares ponerle fin en la forma y modo que la ley o la concurrencia de
voluntades determinen, y a partir de ese momento ejercerán derecho
exclusivo sobre la porción material asignada a cada uno de los
copropietarios.
3. El articulo 992 del Código Civil establece cuáles son las causales de
extinción de la copropiedad, siendo éstas las siguientes:
1.
2.
3.
4.
5.
División y partición del bien común.
Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario.
Destrucción total o pérdida del bien.
Enajenación del bien a un tercero.
Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.
Con relación a la división y partición del bien común, ésta se realiza con la
finalidad que las cuotas ideales que se tienen respecto de un bien dejen de
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serlo, para materializarse
real y dimensionalmente;
es decir, antes de este
acto no se puede determinar la parte material del inmueble que le
pertenece a cada uno de los copropietarios.
4. Así, el articulo 983 del Código Civil define a la partición como el acto por
el cual permutan Jos copropietarios,
cediendo cada uno el derecho que
tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le
ceden en los que se le adjudican. En este sentido, a partir del momento de
la partición, cada uno de Jos copropietarios deja de ser titular de cuotas
ideales respecto de la totalidad de los bienes para convertirse en propietario
de cada porción adjudicada.
Debe añadirse que la división y partición - sea convencional o judicial -, no
tiene por objeto determinar la cuota de copropiedad que corresponde a
cada copropietario sino, poner fin a la copropiedad.
5. En el presente caso, se solicita la inscripción de la adjudicación por
división y partición de los inmuebles inscritos en las partidas N° 13917875 Y
N° 13917878 del Registro de Predios de Lima, a favor de Marco Antonio
Díaz Medina y José Carlos Diaz Medina, respectivamente.
Además, señala
que el predio inscrito en la partida N° 13917876 se mantiene en
copropiedad del 50% para cada uno.
Para dicho efecto se presentó la escritura pública del 14/11/2017 otorgado
ante notario de Lima César
Humberto
Bazán
Naveda;
adicionalmente,
mediante reingreso del titulo se adjuntó las partidas de matrimonios de los
contratantes Marco Antonio Diaz Medina y José Carlos Diaz Medina.
La Registradora observó el título, señalando que de la revisión de la partida
matriz N° 40783814 se aprecia que la edificación cuya finalización de la
obra fue febrero de 1999, es posterior a la celebración del matrimonio de
Marco Antonio Diaz Medina: 14/2/1998 y de José Carlos Diaz Medina:
3/3/1990. En tal sentido exige también la intervención de las cónyuges en la
división y partición de conformidad con el artículo 3100 del Código Civil.
6. Al respecto, con relación a la calidad (propia o social) de la edificación
construida sobre un predio que tiene calidad de bien propio, el articulo 301
del Código Civil señaia que "en el régimen de sociedad de gananciales
puede haber bienes propios de cada cónyuge y bienes de la sociedad".
El numeral 1 del articulo 302 del mismo cuerpo normativo señala que son
bienes propios de cada cónyuge ulos que aporte al iniciarse el régimen de
sociedad de gananciales". Asimismo, son también propios los bienes que
se adquieren durante la vigencia del régimen a titulo gratuito (numeral 3). El
articulo 303 señala respecto de estos bienes que cada cónyuge conserva
su libre administración pudiendo disponer de ellos agravarlos.
Respecto a los bienes sociales el artículo 310 del mismo código señala:
"Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 3021, incluso los
que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o profesión,
Artículo 302.- Bienes propios
Son bienes propios de cada cónyuge:
1.- Los que aporte al iniciarse el régimen de sociedad de gananciales.
2.- Los que adquiera durante la vigencia de dicho régimen a título oneroso, cuando la causa de
adquisición ha precedido a aquélla.
3.- Los que adquiera durante la vigencia del régimen a título gratuito.,
1
\\
RESOLUCiÓN No. -
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así como los frutos y productos de todos los bienes propios y de la sociedad y
las rentas de los derechos de autor e inventor.
También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa
del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a éste
el valor del suelo al momento del reembolso".
7. Respecto al último párrafo del articulo
siguientes interpretaciones:
310
pueden
admitirse
a) Se presume que tienen la calidad de bienes sociales
las
todos los
edificios construidos durante la vigencia de la sociedad de
gananciales en suelo propio de uno de los cónyuges.
Esta interpretación se fundamenta en la aplicación de la presunción
de ganancialidad. Bastaría entonces con verificar la fecha en que se
levantó la edificación para concluir - en caso de haberse levantado
durante la vigencia de la sociedad de gananciales -, que se trata de
un bien social, sin requerir ninguna manifestación de voluntad
respecto a si la edificación se levantó con caudal social o respecto al
reembolso del valor del suelo.
b) No se presume que tienen la calidad de bienes sociales todos los
edificios construidos durante la vigencia de la sociedad de
gananciales en suelo propio de uno de los cónyuges.
Esta interpretación se fundamenta en los requerimientos adicionales
consistentes en que el edificio se haya construido a costa del caudal
social y en el abono del valor del suelo. Así, no toda edificación
levantada sobre terreno propio será social, sino sólo aquellas levantadas
con caudal social debiendo pagarse al cónyuge propietario del suelo, su
valor. Por ello, conforme a esta interpretación, no bastaría entonces con
verificar la fecha en que se levantó la edificación para concluir - en caso
de haberse levantado durante la vigencia de la sociedad de gananciales
-, que se trata de un bien social, pues se requeriría de elementos
adicionales relacionados con las exigencia de que la edificación se haya
levantado con caudal social y el reembolso del valor del suelo.
8. En el sistema registral, la opción interpretativa está contenida en el tercer
párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios (RIRP):
"En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad
conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido
edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a
extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal
4.- La indemnización por accidentes o por seguros de vida. de daños personales o de enfermedades.
deducidas las primas pagadas con bienes de la sociedad.
5.- Los derechos de autor e inventor.
6.- Los libros, instrumentos y útiles para el ejercicio de la profesión o trabajo, salvo que sean
accesorios de una empresa que no tenga la calidad de bien propio.
7.- Las acciones y las participaciones de sociedades que se distribuyan gratuitamente entre los
socios por revaluación del patrimonio social, cuando esas acciones o participaciones sean bien
propio.
8.- La renta vitalicia a título gratuito y la convenida a título oneroso cuando la contraprestación
constituye bien propio.
9.- Los vestidos
y objetos de uso personal,
así como los diplomas,
condecoraciones,
correspondencia y recuerdos de familia.
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sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite
que el bien mantiene la condición de propio." (El subrayado es nuestro).
Como puede apreciarse, no basta con que la fábrica haya sido edificada en
terreno propio de uno de los cónyuges durante la vigencia de la sociedad de
gananciales: . se
requiere que
ambos
cónyuges
intervengan
en
la
declaratoria de fábrica. Esto es, se requiere de manifestación de voluntad
de ambos cónyuges.
Se entiende que esta manifestación de voluntad se requiere precisamente
porque no se presume la ganancialidad, lo cual es razonable considerando
los requisitos adicionales requeridos para que se entienda que el bien es
social (construcción a costa del caudal social y reembolso del valor del
suelo). Con respecto al reembolso del valor dei suelo, se trata de una
deuda que asume la sociedad conyugal frente a uno de los cónyuges, por lo
que es lógico que ambas partes estén de acuerdo.
Resulta por tanto que sólo en aquellas fábricas levantadas sobre
terreno propio de uno de los cónyuges en las que en la declaratoria
de fábrica hayan intervenido ambos cónyuges, el bien se convertirá en
bien social. De no ser así, el bien mantiene su calidad de bien propio.
9. En el presente caso, revisado el titulo archivado N° 926366 del 4/5/2017,
en virtud del cual se inscribe la declaratoria de fábrica, reglamento interno y
junta de propietarios de la edificación matriz inscrita en la partida N°
40783814 del Registro de Predios, se aprecia que en el Formulario
Registral N" 2- Ley N° 27157 Y el documento privado de independización y
reglamento interno, intervinieron José Carlos Díaz Medina, representado
por Rosa María Díaz Rivera, y Marco Antonio Diaz Medina, con firmas
legalizadas por notario de Lima Roque Alberto Díaz Delgado ei 10/10/2016.
Asimismo, también consta en el citado título archivado, el anexo N° 4- Ley
27157 y el documento privado de aclaración de independización y
reglamento interno, suscritos por los antedichos copropietarios y sus
respectivas cónyuges (Neyde Yasmin Saldaña Carrión y Cecilia Socorro
Calderón de Díaz), con firmas legalizadas por el notario de Lima Roque
Alberto Dlaz Delgado.
De lo expuesto, tenemos que si bien inicialmente los titulares José Carlos
Díaz Medina y Marco Antonio Díaz Medina adquirieron en copropiedad el
predio como bien propio, en virtud de la transferencia por sucesión
intestada de Emilio Antonio de la Cruz Diaz Martinez y por donación de las
cuotas ideales de Catalina Matilde Arianzen Seminario viuda de Díaz y
Katja Katiuska Matilde Marklund, conforme se desprende en la partida
matriz N° 40783814 del Registro de Predios de Lima; ahora, dicha
condición de bien propio quedó modificada con la intervención y
asentimiento de las cónyuges de los citados copropietarios en la
declaratoria de fabrica inscrita, la que se levantó durante la vigencia de
dichas sociedades gananciales. Así de conformidad con el tercer párrafo del
artículo 79 del RIRP, el dominio debe extenderse a favor de las sociedades
conyugales, por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que
el bien mantiene la condición de propio (lo que en este caso no se ha
acreditado).
Cabe precisar sin embargo que si bien Marco Antonio y José Carlos Díaz
Medina adquirieron cuotas ideales sobre el predio por sucesión en el año
RESOLUCiÓN No. - tt'l-201S-SUNARP-TR-L
1986 (25% cada uno), también adquirieron cuotas ideales por donación en
el año 2011 (25% cada uno). La construcción
se levantó (concluyó) en
febrero de 1999, por lo que la calidad de social sólo se extiende a las
cuotas ideales adquiridas por sucesión y no a las adquiridas por donación
pues a la fecha de la donación la fábrica ya estaba concluida.
10. En tal sentido, conforme lo establece el tercer párrafo del articulo 79 del
RIRP, se concluye
que si en la declaratoria de fábrica interviene la
sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la
fábrica ha sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el bien tendrá la
condición de social.
Por lo tanto, los inmuebles
submatetia (unidades 1, 2 Y 3) que se
independizaron de la edificación inscrita en la partida N° 40783814,
constituyen parcialmente bienes sociales. Por ello, resulta necesario que el
título ~,e división y partición contenga la intervención y el asentimiento de las
cónyuges, de conformidad con el articulo 315 del Código Civil'.
Asimismo, en mérito dellitulo
archivado N° 926366 del 4/5/2017, en virtud
del cual se inscribió la declaratoria de fábrica, deberá de oficio la
Registradora rectificar el asiento de dominio en las partidas N° 40783814,
13917875, 13917876 Y 13917878 del Registro de Predios a favor de las
sociedades conyugales, en lo que respecta las cuotas ideales adquiridas
por sucesión.
Por lo expuesto, corresponde confirmar
Registradora.
la observación
formulada
por la
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII.
RESOLUCiÓN
CONFIRMAR la observación formulada por la Registradora Pública del
Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento,
conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente
resolución, y disponer la rectificación de oficio conforme lo indicado en el
último considerando.
Regístrese y comuníquese.
Disposición de los bienes sociales
Articulo 315°,_ Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la intervención del marido y la
mujer. Empero, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad, si tiene poder especial del otro.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige para los actos de adquisición de bienes muebles, los cuales pueden
ser efectuados por cualquiera de los cónyuges. Tampoco rige en los casos considerados en las leyes
2
especiales.
RESOLUCiÓN No. - tt/-2018-SUNARP-TR-L
oiC?
NORA MARIELL AlDANA DURAN
Vocal del Tribunal Registral
T ribunaIIResoluciones201812532681-2017
EA
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MILAGRITOS ELVA LUCAR VILLAR
Vocal (s) del Tribunal Registral