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20210805 TASACION ESTACIONAMIENTO 200

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Calle Collasuyo N° 184 Oficina 101 - San Miguel| Teléfono 4644159/ 948835271| OAM
INFORME DE TASACIÓN N° ING OAM 054-2022
I. DATOS GENERALES
OBJETIVO DE LA
TASACIÓN
TIPO DE TASACIÓN
DESCRIPCION DE
LA UNIDAD
INMOBILIARIA
CLIENTE
SOLICITANTE
PROPIETARIO
UBICACIÓN
FECHA INSPECCIÓN
DEPARTAMENTO
CODIGO POSTAL
PARTIDA REGISTRAL
Determinar el Valor Comercial actual en el Mercado Inmobiliario de la Unidad Inmobiliaria
(Estacionamiento) materia del presente informe.
Tasación comercial con inspección Exterior al Estacionamiento N° 200
Se trata de una Unidad Inmobiliaria (Estacionamiento N° 200) del Departamento ubicado en el 5to
piso del Block Nº 11, El cual es un Estacionamiento en la suoperficie exterior al aire libre, con
huellas de concreto simple con estilo jardín. El entorno se encuentra conformado por
estacionamientos en paralelo. Se ubica en el Conjunto Residencial "José Joaquín Inclan" en
Exteriores del Block N° 11, Distrito de San Juan de Miraflores- Lima.
Gabriel Pedro Vera Zamudio.
FONDO DE VIVIENDA MILITAR DEL EJERCITO (ORES -FOVIME)
Gabriel Pedro Vera Zamudio.
Se ubica en el Conjunto Residencial "José Joaquín Inclan" Dpto. Nº 504 del Block Nº 11, Distrito
de San Juan de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
miércoles, 20 de Abril de 2022
SAN JUAN DE
LIMA
PROVINCIA
LIMA
DISTRITO
MIRAFLORES
-76.9742751
LONGITUD
-12.1642983
LATITUD
P13259766
II. RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES
Resultado de Métodos Directos
Valor US$
Valor en S/.
Método de Reposición (Costos)
Valor De Terreno
Valor De La Edificación
Valor Obras Complementarias
US$ 31,864.50
US$ 15,262.50
US$ 16,602.00
US$ 0.00
S/. 118,862.05
S/. 56,929.13
S/. 61,925.46
S/. 0.00
Resultados para Aseguradora
Valor Similar Nuevo
Valor US$
US$ 20,752.50
Valor en S/.
S/. 77,416.15
Tipo de cambio
S/. 3.73 Dólar
Método de Reposición (Costos)
El valor comercial de inmueble debido a sus características propias está determinado por el
VALOR COMERCIAL (O RAZONABLE) ESTIMADO ES:
Treinta y Un Mil Ochocientos Sesenta y Cuatro con 50/100 Dólares Americanos
En Soles es:
US$
Ciento Dieciocho Mil Ochocientos Sesenta y Dos con 05/100 Soles
$31,864.50
S/. 118,862.05
VALOR DE REALIZACIÓN ESTIMADO ES:
Veinticinco Mil Cuatrocientos Noventa y Uno con 59/100 Dólares Americanos US$
En Soles es:
Noventa y Cinco Mil Ochenta y Tres con 63/100 Soles
$25,491.59
S/. 95,083.63
VALOR SIMILAR NUEVO ESTIMADO ES:
Veinte Mil Setecientos Cincuenta y Dos con 50/100 Dólares Americanos
En Soles es:
US$
Setenta y Siete Mil Cuatrocientos Dieciseis con 15/100 Soles
Perito:
Registros:
[email protected]
20,752.50
S/. 77,416.15
Ing. Oscar Enrique Andia Matos
CIP: 61272
1
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III. MEMORIA DESCRIPTIVA
1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicitala tasación.
FONDO DE VIVIENDA MILITAR DEL EJERCITO (ORES -FOVIME)
2. Nombre del propietario o posesionario
Gabriel Pedro Vera Zamudio.
3. Situación registral del predio:
Copia Literal.
SI
Planos
Arquitectónicos
NO
Predio Urbano
SI
Planos Aprobados
NO
Tasación
Anterior
Memoria
Descriptiva
NO
NO
Nota: Se cuenta con Copia Literal y Predio Urbano.
4. Objeto de la tasación
Determinar el Valor Comercial actual en el Mercado Inmobiliario de la Unidad Inmobiliaria materia del presente
Objeto o Finalidad de la tasación
informe. Se recibieron las instrucciones del Solicitante para la realización de la Valuación Comercial de la Unidad
Instrucciones Recibidas
Inmobiliaria (Estacionamiento N° 200) Inspección ocular y elaboración de informe.
Detalle de labor realizada
5. Método y Reglamentación empleada
Reglamentación Empleada
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. N° 172-2016-Vivienda. Resolución S.B.S. Nº 11356-2008 y sus
modificatorias para la determinación del valor de realización en el mercado.
Metodología Empleada
Se utilizan el Método Directo de Costos (o Reposición).
6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.
16/04/2022
18/04/2022
Fecha Referida de Tasación:
Fecha de Elaboración de Informe:
13/04/2022
13/04/2022
Fecha sugerida de Constatación:
Fecha de Inspección Ocular:
7. Ubicación del predio.
Ubicación Según Copia Literal
Ubicación Según Predio Urbano
Ubicación Según Inspección
Conjunto Residencial "José Joaquín Inclan" Exteriores del Block Nº 11, Distrito de San Juan de Miraflores,
Provincia y Departamento de Lima.
Conjunto Residencial "José Joaquín Inclan" Exteriores del Block Nº 11, Distrito de San Juan de Miraflores,
Provincia y Departamento de Lima.
Conjunto Residencial "José Joaquín Inclan" Exteriores del Block Nº 11, Distrito de San Juan de Miraflores,
Provincia y Departamento de Lima.
8. Zonificación y uso actual del predio
Tipo de Zona
Urbana
Uso Predominante
Residencial
Demanda/
Interés
Media
Desarrollo
Creciente
Tendencia del Desarrollo
Urbano
Consolidado
Homogeneo
Zonificación
RDM
Nivel
Socioeconomico
Altura de la
Edificación
Estrato
Medio
Alta
9. Área de la edificación y área del terreno.
12.50
Área de Terreno (m2)
10. Linderos y perímetro.
Linderos (ml)
Área Edificada o Superficie (m2)
(Ver cuadro detalle de áreas)
Por el frente:
Linea de 2.50 ml, colindando
Calle, pavimento
Por la derecha:
Linea de 5.00 ml, colindando
Linea de 5.00 ml, colindando
Estacionamiento N° 201
Por la izquierda:
Por el fondo:
11. Descripción del predio:
Estacionamiento N° 199
Linea de 2.50ml, colindando
Perímetro (ml)
15.00 ml.
Jardin
a. Descripción general (Unidad Inmobiliaria).
Se trata de una Unidad Inmobiliaria (Estacionamiento N° 200) del Block Nº 11, El cual es un Estacionamiento en la superficie exterior al aire libre,
con huellas de concreto simple con estilo jardín. El entorno se encuentra conformado por estacionamientos en paralelo. Se ubica en el
Conjunto Residencial "José Joaquín Inclan" en Exteriores del Block N° 11, Distrito de San Juan de Miraflores- Lima.
b. Distribución de planta
Estacionamiento N° 200: Area ocupada 12.50 m2, Area techada 0m2, huellas de concreto tipo jardin
c. Características técnicas de la Unidad Inmobiliaria
Sobre el Terreno:
Forma
Regular
Posición
Exterior
Topografía
Sobre el Estacionamiento:
Plana
Tipo de Inmueble
Uso
Unidad
Inmobiliaria
Estacionamiento
N° de
Sótanos
0
N° Estac
1
d. Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes
Huellas concreto
SI
SI
Jardin
NO
Cubierta
e. Antigüedad, estado de conservación y depreciación.
20
Estado de Conservación.
Edad (años)
Cerco
Techo
Area(s)
ocupados
Areas
Comunes
1
SI
(Ver cuadro detalle áreas)
NO
NO
(Ver tasación de edificaciones)
Regular
Depreciación:
[email protected]
20%
2
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12. Características e Infraestructura de serviciosurbanos del entorno del predio.
Características Constructivas:
Platea Cimentación
Muros de ductilidad
limitada (MDL)
Cimentación Concreto Simple Muros
con Zapatas
Estructura
Muros de ductili
dad limitada
(MDL)
Losa Maciza de C°A°
Techos
Coberturas
Sin Cobertura
Inst.
Gas
Sin Instalación
Inst. Electric.
Corriente monof. empotrada
Inst.
Sanit.
Tub. de agua fría y
desague
Acabados:
Puertas
Tipo
Maciza
Material
Madera
Sistema
Batiente
Otros
Ventanas
Marco
Aluminio
Vidrio
Crudo
Sistema
Corrediza
Otros
Mamparas
Marco
Muebles Cocina
Tipo
Altos
Material
Melamine
Tableros
Granito
Lavade
ros
Baños
Tipo
Otros
Color
Color
Grifería
Nacional
Otros
Pisos
Sala
Cerámico
Cocina
Cerámico
Baños
Ceramica
Otros
Revestimientos
Sala
Tarrajeo y
Pintura
Cocina
Tarrajeo y
Pintura
Baños
Cerámico
Otros
Escolar
Suficiente
100-200
Asistencial
Suficiente
100-200
Estacionam.
Suficiente
100-200
Vidrio
Sistema
Otros
Acero
Notas de Acabados:
Características del Entorno:
Nivel de Equipamiento
Distancias (ml)
Actividades de los
Colindantes
Vías Principales de
comunicación
Comercial
Suficiente
0-100
Áreas Verdes
Suficiente
100-200
Cercanías a Ríos, lagos, mar y/o
acantilados
Viviendas.
Zonas Recreativas
Suficiente
100-200
No
Puente Alipio, Panamericana Sur, Av. Pedro Miota
Infraestructura de Servicio Urbano del Entorno:
Alumbrado
Tiene
Medio
Regular
Tipo de Infraestructura
Calidad
Estado Conservación
Alcantarillado
Tiene
Medio
Regular
Agua Potable
Tiene
Medio
Regular
Vías Publicas
No Tiene
13. Servidumbres
Según documentacion proporcionada no presenta Servidumbre
14. Gravámenes y cargas.
Según documentacion proporcionada presenta Cargas.
15. Fuente y procedencia de la información.
Documento Utilizado
Parámetros Urbanísticos
Declaratoria de Fabrica
Partida y/o Ficha Registral
No.
No.
Fecha
P14172349
27/01/2004
Nota:
16. Observaciones.
La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes de valuación y tasación.
[email protected]
3
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IV. CUADRO DETALLE DE AREAS DE TERRENO, EDIFICACION Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
AREA DEL TERRENO:
Unidad Inmobiliaria
1
Área de
Terreno
2
Matriz (m )
Obtención del Área de
Terreno Matriz
Área Terreno Unidad
Porcentaje de
de la Unidad
de
Participación
Inmobiliaria Medida
Terreno
20.35
Total Área Terreno
20.35
Comentarios
m2
Fuente de obtención del
área
F. Reg. y/o P. Elect.
Se considera el área de terreno según la Ficha Registral.
EDIFICACIONES:
Detalle Edificaciones
1
Quinto piso
Unidad de
Medida
Área de la
edificación
Tipo de Área
Antigüedad
(años)
m2
83.01
Declarada
20
Material Predominante
MDL - Cº Aº
Fuente de obtención del
área
Predio Urbano
2
83.01
Total Área Edificaciones
Comentarios
Se considera el área de edificación según Predio Urbano.
OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS:
Obras Complementarias
Unidad de
Medida
Cantidad
Tipo Área
Antigüedad
(años)
Materal Predominante
Fuente de obtención del
área
Comentarios
[email protected]
4
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V. TASACIÓN POR EL MÉTODO DE COSTOS O REPOSICIÓN
INVESTIGACION DE ESTACIONAMIENTOS EN VENTA SEMEJANTES AL ESTACIONAMIENTOS TASADO
Fecha de
Oferta
Teléfono del
Anunciante
Contacto
Exterior
11/04/2022
924890730
Alicia
Santos
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Relación Ubicación
Fuente
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WPERU
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HOMOLOGACIÓN DEL VALOR UNITARIO PROMEDIO DE TERRENO DEL INMUEBLE TASADO
Precio del Terreno
$165,000.00
$65,000.00
$181,550.00
$380,000.00
1
2
3
4
Área del
Terreno
(m2)
200.00
80.00
160.00
615.00
Precio
Unitario
($/m2)
$825.00
$812.50
$1,134.69
$617.39
Factores de Homologación
Ubicación
Zonif.
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
Superf.
Servicios
Topograf.
Entorno
1.03
0.94
1.06
1.01
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
1.00
F
20.35
Factor de
Valor Unitario
Factor de
Homologación
Resultante
Negociación
0.90
0.90
0.90
0.90
$764.78
$687.38
$974.24
$561.21
0.93
0.85
0.86
0.91
Valor Unitario Promedio ($/m2)
$746.90
Valor Unitario en numeros redondos ($/m2)
$750.00
S/. 2,797.50
Valor Unitario Aplicable en Soles
Nota: Factores de homologación: Son aquellos que sirven para homogenizar los precios de terrenos comparables, analizando sus características en relación
al bien a tasar; con el objeto de deducir un valor unitario estimado en base a la comparación de sus similitudes y diferencias con el terreno en tasación. Es
mayor a uno (1), cuando las características de los terrenos comparables son inferiores al bien a tasar, caso contrario, es menor a uno (1). Ej: Si la muestra
encontrada tiene una mejor ubicación que el terreno a tasar (se encuentra más cerca a la Avenida) entonces el factor sera menor a uno (1), de igual forma
se aplica para el resto de características (Factores) que el perito considere.
VALOR DEL TERRENO (VT)
Tip
o
1
Unidad Inmobiliaria
Área del Terreno (m2)
Valor Unitario
Nuevo (VUN) ($/m2)
Factor de
Ajuste
20.35
$750.00
1.00
Terreno
Motivo Factor
Valor Unitario Resultante
($/m2)
Valor del
Terreno (VT)
$750.00
$15,262.50
Subtotal Terreno (VT)
$15,262.50
VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN (VUE)
Codigo
1
2
3
4
5
6
7
Partida
Muros y Columnas
Techos
Pisos
Puertas y Ventanas
Revestimientos
Baños
Instalaciones Electricas y Sanitarias
Costo Unitario de Edificación
Gastos Generales + Utilidad (20%)
Subtotal del Valor Unitario de Edificación
Tipo de Cambio
Valor Unitario de Edificación (USS)
Valor Unitario de Edificación (Redondeado)
Clas.
C
C
D
C
D
C
C
S/.
S/.
S/.
S/.
USS
USS
VUE1
Costo/m2
S/.
247.28
S/.
182.41
S/.
104.00
S/.
90.23
S/.
58.01
S/.
59.68
S/.
36.24
777.85
155.57
933.42
3.730
250.25
250.00
Clas.
S/.
S/.
S/.
S/.
USS
USS
[email protected]
VUE2
Costo/m2
3.730
-
Clas.
S/.
S/.
S/.
S/.
USS
USS
VUE3
Costo/m2
3.730
-
5
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VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VE)
Tip Edad
o (Años)
1
2
20
Descripcion
Quinto piso
Estado
de
Área
Conserva Techada
ción
Bueno
Unidad
Valor Unit.
Nvo. ($/m2)
83.01
m2
$
83.01
m2
$
% Áreas
Comunes
20%
1.00
250.00
1.00
Subtotal Edificaciones (VE)
Depreciación
(%)
-
1.00
/m2 construido
Valor Similar
Área Total Nuevo (VSN) [$
usd]
83.01
Valor de
Edificación
(VE)
$20,752.50
$16,602.00
1.00
$20,752.50
$16,602.00
Depreciación
(D)
Valor Inst. y
Obras Comp.
(VI+VOC) [$
usd]
VALOR DE LAS INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)
Tip Edad
o (Años)
Descripcion
Estado
de
Cantidad
Conserva
ción
Unidad
V. Unit. Nvo.
(VUN)
[$ usd/u]
Subtotal Obras Complementarias
PP (%)
V. Similar
Nuevo
(VSN)
[$ usd]
$0.00
$0.00
$31,864.50
VALOR COMERCIAL mediante el Método de Costos (o de Reposición)
Según RESOLUCIÓN S.B.S N° 11356-2008 se descuentan los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:
Gastos de Publicidad
Gastos de Tasación para la Realización
Comisión de Ventas
Mantenimiento
Factor por la Venta del Inmueble en un plazo de 60 días
Otras deducciones(Casos Especiales)
Total de Deducciones
VALOR DE REALIZACIÓN mediante el Método de Costos (o de Reposición)
% Deducciones
2.00%
0.20%
5.00%
2.00%
10.80%
0.00%
$
$
$
$
$
$
$
637.29
63.73
1,593.23
637.29
3,441.37
US$ 6,372.91
$25,491.59
INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS SIMILARES
UBICACIÓN DE TERRENOS COMPARABLES
[email protected]
6
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VI. TESTIGOS FOTOGRAFICOS DEL INMUEBLE TASADO
ENTORNO
FACHADA
COCINA
BAÑO
SALA COMEDOR
[email protected]
7
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VII. DOCUMENTOS DEL INMUEBLE TASADO
[email protected]
8
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VIII. DOCUMENTOS DEL INMUEBLE TASADO
FICHA REGISTRAL
[email protected]
9
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IX. ESTUDIO DE MERCADO
[email protected]
10
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X. ESTUDIO DE MERCADO
[email protected]
11
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XI. DECLARACIÓN JURADA
VALOR DE TASACIÓN
El Ingeniero Civil Perito valoriza el bien inscrito con partida (s)
electrónica (s) N°
•
Valor de Terreno :
•
Valor de Edificación :
P14172349
S/.
S/.
por:
56,929.13
61,925.46
•
Valor Comercial :
S/.
118,862.05
•
Valor de Realización :
S/.
95,083.63
•
Valor similar nuevo
Estimado
:
S/.
77,416.15
para el Fondo de Vivienda Militar del Ejercito - ORES FOVIME
Perito:
Registros:
Ing. Oscar Enrique Andia Matos
CIP: 61272
DECLARACIÓN JURADA DE VERACIDAD DE INFORMACIÓN Y DOCUMENTACIÓN
El Ingeniero Civil Óscar Enrique Andia Matos con CIP N° 61272 (perito tasador). Declara bajo juramento lo siguiente:
1.- Ser responsable de la veracidad y exactitud de toda la información, datos y valores consignados en el informe Técnico de Tasación del
Inmueble.
2.- Que el informe Técnico de Tasación del inmueble que se expide es conforme a las exigencias previstas en el Reglamento Nacional de
Tasaciones aprobado mediante Resolución Ministerial N°172-2016 - VIVIENDA las 23-07-2016 y demás normas y/o directivas
aplicables al caso.
3.- Que para la emisión del presente informe de tasación se ha revisado, evaluado y corroborado la documentación idónea (CRI, HR y PU)
correspondiente al inmueble y efectuada la verificación in situ.
4.- Que conocen de la importancia que representa el informe de valuación del inmueble emitido al ORES -FOVIME para el proceso de
otorgamiento de créditos y/o a los miembros del Ejercito del Perú.
5.- Que de detectarse y/o comprobarse adulteraciones, omisiones, falsedad o variación de datos e información que incida en la valuación
del inmueble en perjuicio de directo e indirecto de los intereses del ORES-FOVIME, declaro que conozco y asumo las consecuencias de
orden civil, administrativos y penal.
6.- El Ingeniero perito se obliga a observar sus valuaciones con un elevado nivel de ética y capacidad técnica.
En la ciudad de Lima a los 18 días de Abril del 2022
Perito:
Registros:
Ing. Oscar Enrique Andia Matos
CIP: 61272
[email protected]
12
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