Prescipción Administrativa como Instrumento de Gestión de Suelo Juan Luciano Scatolini Provincia de Buenos Aires • Su población supera los 15,6 millones • Está conformada por el conurbano bonaerense, (GBA), con aproximadamente 10 millones de habitantes, y el interior provincial de 5 millones de habitantes • Densidad poblacional, 50,7 habitantes por km². • 850.000 familias sufren problemas de vivienda y de acceso a la propiedad de la tierra • La Provincia de Bs As crece más de 2 millones de habitantes cada 10 años. Autor/es 2 Problemas Encontrados • Alto precio del suelo. • Falta de acceso al mercado de alquileres. • Escasa oferta de tierra destinada a proyectos de vivienda social autogestionada: expulsión del territorio. • Falta de políticas activas referidas a los vacíos urbanos: retrae el mercado y eleva los precios del suelo. • Inexistencia de parámetros tributarios que contribuyan a limitar la especulación: Falta de actualización de los métodos valuatórios, de los valores de referencia que se toman como base imponible, alientan la retención de suelo como reserva de valor 3 Contexto de la aplicación del instrumento • Marco constitucional difuso • Escasa legislación urbanística • Discusión en torno a la reforma urbana • Proliferación de programas de construcción de viviendas 4 Prescripción administrativa: Ley Provincial n° 24.320 “proceso de adquisición del dominio llevado a cabo como proceso social” • La Ley posibilita resolver aquellas situaciones en las que se encuentren emplazadas dependencias públicas sin título de propiedad, y suelo que el Estado ha venido ejerciendo acciones • Permite: 1. Regularización dominial de inmuebles públicos 2. Adquisición de tierra ociosa o abandonada sobre la que los municipios ejercían derechos posesorios 3. Regularización de barrios habitados por familias de escasos recursos con 20 años de posesión 5 Pasos Prescripción Adquisitiva Escritura Posesión del Estado Informe de oficinas Técnicas que Acrediten Posesión Plano de Mensura Publicación de Edictos Dictamen Legal Decreto del Titulo Inscripción del Titulo 6 Pasos Prescripción Adquisitiva - Municipios El Estado debe probar la posesión del inmueble mediante: Como demostrar: 1. Cerramiento del terreno 2. Realización de mejoras 3. Plantación de arboles 4. Empadronamiento del inmueble 5. Mantenimiento del Inmueble 6. Realización de Planos de mensura 7. Solicitud de instalación de medidores 8. Testigos, otros 7 Pasos Prescripción Adquisitiva - Municipios 1. Tener en cuenta las leyes Decreto del Poder Ejecutivo de procedimiento administrativo 2. Notificado y vencidos los plazos se estará frente administrativo que declara con fuerza ejecutaría, listo para escriturar 8 Pasos Prescripción Adquisitiva – Escribanía de Gobierno 1. Protocolización del acto Escrituración del Inmueble Prescripto. administrativo 2. Planos de mensura 3. Inscripción en el Registro de la Propiedad En el caso de los inmuebles donde el dominio es de terceros y no el Estado Municipal, la Escribanía, realiza los títulos perfectos del dominio municipal a los los ocupantes (villas, asentamientos, viviendas construidas por el estado) 9 Pasos Prescripción Adquisitiva – Escribanía de Gobierno 1. Protocolización del acto Escrituración del Inmueble Prescripto. administrativo 2. Planos de mensura 3. Inscripción en el Registro de la Propiedad En el caso de los inmuebles donde el dominio es de terceros y no el Estado Municipal, la Escribanía, realiza los títulos perfectos del dominio municipal a los los ocupantes (villas, asentamientos, viviendas construidas por el estado) 10 Ejemplos de Prescripción Adquisitiva Partido de Coronel Suarez Circ. XIII – Secc. A – Fr. 3 – Parc. 3a. Superficie: 22.458 m² Partido de Puan Circ. I – Secc. A –Mz. 4 – Parc. 1 Superficie: 2.493 m² 11 Ejemplos de Prescripción Adquisitiva en Adolfo Alsina 12 manzanas . valuación fiscal por parcela de $16.000, dando un total de $3.898.354 . Superficie total : 55.233 Mtrs.2. Barrio “ Arturo Illia”, en el cuál se han levantado 250 viviendas, una escuela, un jardín de infantes, una capilla, un destacamento policial y una sala de primeros auxilios. 12 Ejemplos de Prescripción Adquisitiva en Bragado 10 manzanas con una superficie total de lo prescripto es: 29.326,77 Mtrs.2 Se ha construido un Barrio del Plan Federal de 34 casas. 13 Ejemplos de Prescripción Adquisitiva Villarino– Circ. I – Secc. A – Mz. 45 - Parc. 21ª Superficie: 9.982 m². Tres de Febrero – Circ. VI – Secc. A – Fr. 61 - Parc. 1e Superficie: 13.695 m² 14 El caso de Monte • Superficie: 1.848 km² • Habitantes: 21.025 • Déficit Habitacional de 1000 viviendas • Periodo 2011-2013: 270 lotes por Prescripción Administrativa. • Valor de venta de los terrenos 30 mil Autor/es 15 Foto de San Miguel del Monte 16 17 18 Localización de las Parcelas 19 Plan Laura 20 Plan Laura 21 Plan Laura 22 23 Resultados Generales Cantidad de Terrenos Superficie total Valuación Fiscal Valor Mercado aprox 24.200 7.215.820 M2 $ 4.000.200 $ 120 millones 24 Los Pro Gratuidad y sencillez de tramite Compromiso de gob. locales para regular acceso al suelo Crecimiento del conocimiento y uso del instrumento 25 Debilidades Falta de escala Resistencia de los profesionales del derecho Falencias tecnicas 26 Perspectivas Institucionalizar el instrumento revisando aspectos técnicos y de procedimiento Evaluar su implementación en la legislación de otros países. Plantear una agenda urbana en clave regional. 27 Conclusión Hemos demostrado que el Estado puede y debe competir por bienes de los que antes tenía el monopolio el sector privado. Lograr el acceso a la tierra en función de las necesidades sociales es posible. 28
