derecho de accesión - Alfredo García López

EL DERECHO DE ACCESIÓN Y EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Con este artículo ALFREDOGARCIALOPEZ.ES/COM
comienza a editar y publicar una serie de artículos de gran
calado jurídico, destinados para la lectura de la Clientela de
nuestro Despacho y del casual usuario de nuestra página web.
Se trata de una serie de artículos que tratan distintas
facetas del mundo jurídico que nos encontramos en el
desempeño de nuestra labor en el seno de este Despacho,
afrontados desde un punto de vista doctrinal y práctico, y con
el objeto de servir de lectura entretenida e instructiva para
todos aquellos que deseen compartir con nosotros la
casuística en la que trabajamos diariamente en ALFREDO
GARCÍA LÓPEZ –DESPACHO DE ABOGADOS-.
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del secreto profesional, y va dirigido a su destinatario. No se destinarán estos datos a otros fines que no sean recibir
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El fenómeno de la accesión provoca, como hemos visto,
ciertas modificaciones en las fincas, que pueden influir en la
titularidad y derechos reales sobre ellas, y que, por lo tanto,
deben constar, o, al menos, es conveniente que accedan al
Registro de la Propiedad, como afirmaba la RDGRN de 27 de
septiembre de 1922, aun teniendo a su favor los titulares
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registrales de dichas fincas la presunción de propiedad,
establecida en el art. 358 del Código civil1.
Y en este sentido, la Dirección General de los Registros y del
Notariado en Resolución de 19 de mayo de 1952, mantuvo "que
los preceptos que regulan en el Código civil la edificación o
accesión industrial en bienes inmuebles, responden al
propósito de conferir a un sólo titular el dominio de la finca, y
así lo pone de relieve el artículo 358 al establecer, más como
regla de derecho imperativa que como presunción, que lo
edificado pertenece al dueño del suelo, con lo cual trata de
evitar situaciones anormales de condominio sin cuotas
homogéneas, coexistencia de una propiedad del suelo y otra
distinta sobre el vuelo o derechos de superficie que, como
excepcionales,
deberían
establecerse
o
pactarse
expresamente, y, por tanto, cuando las obras no hayan sido
hechas por el propietario o costeadas por él, en general, sólo
se producirá un derecho personal sobre la indemnización a que
hubiere lugar.
[...] Fué una de las esenciales aspiraciones de la última reforma
hipotecaria discriminar mediante la califiación registral los
derechos reales y las figuras jurídicas con tal carácter, de
aquellos otros pactos o estipulaciones de naturaleza
obligacional cuyos efectos se limitan a las relaciones inter
partes, y a los que la legislación, la jurisprudencia y la doctrina
hipotecarias impiden que tengan acceso al Registro, con el
tradicional criterio de excluir de éste los derechos personales,
consignado expresamente, no sólo en los artículos 1 y 98 de la
Ley Hipotecaria, sino también, entre otros, en el 355 de su
Reglamento, y sin que por la circunstancia de que se hubieren
estipulado en un mismo título, surja un obstáculo para inscribir
el documento, según reconoce el artículo 434 del Reglamento
Hipotecario.
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El Registro de la Propiedad no debe amparar los derechos de
quienes descuidaron acudir a su protección en busca de las
garantías que la Ley concede, por lo que no parece aceptable el
criterio contrario fundado en los posibles daños o lesiones a
un derecho de crédito nacido de la edificación o en la
preocupación de evitar posibles enriquecimientos injustos, que
engendrarían acciones personales en favor del perjudicado".
Y a este respecto, pueden analizarse2 algunas situaciones
conectadas con el Registro de la Propiedad:
a) Supuesto del artículo 361 C.c.: construcción en suelo ajeno,
en cuyo caso, tanto si el propietario del terreno opta por
adquirir lo edificado o vender el terreno al constructor, se
producirá una modificación en la inscripción del terreno, por la
construcción del edificio, que se hará constar mediante el
procedimiento de declaración de obra nueva, en los términos
de los artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento
Hipotecario, tras la correspondiente inscripción de transmisión
del dominio, en el caso de que el terreno se venda al
constructor.
Aunque para De Tena y Martín3 y Hernández Crespo4, aún
antes del ejercicio de la opción puede hacerse constar en el
Registro la obra nueva, o modificación producida en la finca,
como variación física.
Y así parece desprenderse del artículo 308 del Reglamento
Hipotecario: "Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 208 de la
Ley, la inscripción de las nuevas plantaciones, así como la
construcción de edificios o mejoras de las fincas urbanas,
podrá efectuarse:
1º. Mediante su descripción en los títulos referentes al
inmueble por los que se declare, reconozca, transfiera,
modifique o grave el dominio y demás derechos reales o se
haga constar solamente la plantación, edificación o mejora.
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2º. Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva, en
la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del
importe de la misma o a la que se acompañe certificado del
arquitecto director de la obra o del arquitecto municipal,
acreditativo de que la construcción está comenzada o
concluida".
Como complemento a dicha norma, resulta conveniente
recordar los artículos correspondientes del Real Decreto
1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de
actos de naturaleza urbanística (BOE n 175, de 23 de julio de
1997).
Precisamente, este Real Decreto dedica su capítulo VI
(artículos 45 a 55) al tema de la inscripción de las obras
nuevas, para determinar los requisitos descriptivos e
imprescindibles que han de contener los documentos que se
pretenden inscribir en el Registro de la Propiedad para hacer
constar la obra nueva, así como el procedimiento de
inscripción registral. Según la Exposición de Motivos de este
Real Decreto, "la finalidad perseguida lleva a que tanto en la
escritura pública relativa a la obra en construcción como en la
que ya está construída sea necesario que un técnico
(expresión que queda en el Reglamento precisada en su
alcance) dictamine que lo declarado por la persona legitimada
para ello coincide con lo proyectado y construido, aunque sólo
en aquello que es el contenido propio de las escrituras de obra
nueva".
Para conseguir este objetivo, el artículo 45 dispone que para la
inscripción de las obras nuevas en el Registro de la Propiedad
es necesario que se describan en un título formal,
especificando detalladamente el contenido de la obra a
inscribir: "Los edificios o mejoras de los mismos que por
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accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten
conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán
inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los
títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto,
deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas,
la superficie de parcela ocupada, el total de los metros
cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se
especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios,
despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea
susceptible de aprovechamiento independiente".
Los requisitos imprescindibles para la inscripción del título por
el Registrador se establecen en el artículo 46: "Para inscribir
los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario
el cumplimiento de los siguientes requisitos:
1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda,
salvo que legalmente no fuere exigible.
2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por
el técnico a que se refiere el artículo 50 que la descripción de la
obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el
artículo anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso,
se obtuvo la licencia.
3. Si el edificio se declarara concluido, el certificado deberá
acreditar, además de lo previsto en los números anteriores,
que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos
extremos, al proyecto correspondiente".
La necesidad de hacer constar en el Registro de la Propiedad la
finalización de la obra declarada en construcción, por el título
correspondiente y nota marginal, se recoge en el artículo 47:
"Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en
construcción, se aplicarán las siguientes reglas:
1. Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de
la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta
notarial en la que cualquiera de los legitimados, conforme a lo
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dispuesto en este artículo, acrediten dicha finalización
mediante incorporación de la certificación referida en el
apartado 3 del artículo anterior.
2. Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior
cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular
registral o por las siguientes personas:
a) Aquella que hubiere declarado la obra nueva en
construcción, aun cuando hubiese trasmitido el dominio en
todo o en parte.
b) Si la finca perteneciese a varios titulares en «pro indiviso»,
los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de
administración.
c) El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se
hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.
d) Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese
atribuido a su sociedad conyugal".
La necesidad de adjuntar documentos complementarios a los
títulos presentados para la inscripción se expresa en el artículo
48: "Para la inscripción registral de los títulos por los que se
declare la obra nueva, o su terminación, será necesario que la
incorporación de documentos complementarios se sujete a las
siguientes reglas:
1. En las escrituras de declaración de obra nueva habrá de
testimoniarse literalmente la licencia concedida.
2. En caso de que la concesión de la licencia tenga lugar por
acto presunto, se incorporarán a la escritura, en original o por
testimonio:
a) La certificación administrativa del acto presunto.
b) En caso de que no se hubiere expedido esta última, el
escrito de solicitud de la licencia y, en su caso, el de denuncia
de la mora, el escrito de solicitud de la certificación del acto
presunto, todos ellos sellados por la Administración actuante,
y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos
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legalmente establecidos para la concesión de la licencia
solicitada y para la expedición de la certificación del acto
presunto, no se le ha comunicado por la Administración la
correspondiente resolución denegatoria de la licencia
solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto
presunto".
Sobre la necesidad de certificado del técnico competente tratan
los artículos 49 y 50:
Según el artículo 49 (Certificado del técnico): "La justificación
por técnico competente de los extremos a que se refieren los
artículos anteriores podrá hacerse:
1. Por comparecencia del técnico en el mismo acto del
otorgamiento de la escritura o autorización del acta que, en
cada caso, proceda.
2. Por incorporación a la matriz de la escritura o del acta de
previa certificación del técnico, con firma legitimada
notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva,
coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos
que deben acreditarse.
3. Por la presentación de la certificación del técnico, con el
carácter de documento complementario del título inscribible.
En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de
legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer
expresa referencia a la descripción de la obra en construcción
o finalizada objeto de la escritura o del acta, así como el
nombre del Notario autorizante, fecha del documento y número
del protocolo".
Y en base a lo dispuesto en el artículo 50 (técnico competente):
"A los efectos de lo dispuesto en este Capítulo, se tendrá por
técnico competente:
1. El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere
firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de
edificación.
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2. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada
la dirección de la obra.
3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su
colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades
suficientes.
4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga
encomendada dicha función".
Respecto de la inscripción de títulos que tengan por objeto la
obra declarada en construcción, el artículo 51 dispone que
"cuando en el asiento no constare la terminación de la obra
nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de
sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante
de aquél, haciendo constar el Registrador en la nota de
despacho que la obra está pendiente de que se practique la
nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad
«erga omnes» del cumplimiento de lo prevenido en la licencia
correspondiente".
Y el artículo 52, establece reglas aplicables a otras
construcciones: "podrán inscribirse por el Registrador de la
Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a
edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes
requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del
Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la
terminación de la obra en fecha determinada y su descripción
coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la
legislación aplicable para la prescripción de la infracción en
que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación
preventiva por incoación de expediente de disciplina
urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación".
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Más específico es el artículo 53, respecto de los requisitos de
los títulos de constitución de propiedad horizontal: "para
inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del
régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:
a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de
aprovechamiento independiente más de los que se hayan
hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se
acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con
las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se
permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en
este número a las superficies destinadas a locales comerciales
o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el
número de locales comerciales o de plazas de garaje
constituye condición esencial de su concesión.
b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación
indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y
disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse
en el título la descripción pormenorizada de la misma, con
fijación de su número de orden, linderos, dimensiones
perimetrales y superficie útil, así como la descripción
correspondiente a los elementos comunes".
Último requisito para la inscripción de la obra nueva, es la
práctica de notificaciones que ha de realizar el Registrador de
la Propiedad, según el artículo 54: "Los Registradores de la
Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las
inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los
artículos 48. 2 y 52, párrafo a), inciso segundo, y harán constar
en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha
notificación".
Y para finalizar, según el artículo 55, los registradores
realizarán la calificación registral: "los Registradores
calificarán, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de lo
establecido en este Reglamento para la inscripción de
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declaraciones de obra nueva, de tal forma que los documentos
que no reúnan los requisitos exigidos no serán inscribibles, sin
perjuicio de lo dispuesto, sobre publicidad registral de la
irregularidad urbanística, en la legislación aplicable en cada
caso".
b) Construcción extralimitada. En las situaciones de invasión
de una parte de terreno ajeno por una obra que se ubica casi
en su totalidad en terreno propio, Serrano Alonso5 afirma que,
"se produce en cualquier caso una transmisión dominical de
una parte de una finca, mediante la correspondiente
segregación con la subsiguiente agregación a la colindante,
que por exigencias del artículo 20 de la LH obligará a que se
realice en virtud de la correspondiente escritura otorgada por
el titular de la finca que se segrega y de la que va a recibir la
agregación, sin que afecte, a la operación registral, el que
aquélla sea otorgada voluntariamente por las partes o que sea
compelido a ello por sentencia. Realizada la inscripción se
procederá asimismo a la declaración de obra nueva ya
mencionada".
Esta declaración de obra nueva, es precisamente el mecanismo
para dejar constancia en el Registro de la modificación física
que dicha obra produce en la finca registral, para la posterior
eficacia de la exactitud registral y facilidad de posteriores
transmisiones6.
El objeto de la obra ha de consistir en nuevas plantaciones o
en alguna mejora o construcción de edificios, y el
procedimiento se encuentra regulado en los artículos 208 LH y
308 RH.
En este sentido se pronunció la RDGRN de 29 de mayo de
1965: "La única cuestión discutida en este recurso consiste en
resolver si puede inscribirse la declaración de obra de una
central eléctrica, tubería forzada, cámara de carga y canal
descritos en una escritura de aceptación de herencia por los
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actuales titulares registrales, o si será necesaria la previa
inscripción conforme al art. 20 de la LH. de dichas obras, a
favor de la persona que las realizó, que no las inscribió en su
día y transmitió el inmueble en estas circunstancias, al padre
de los actuales propietarios.
El principio de publicidad exige que el Registro se asiente
sobre la base del elemento finca inscrita bajo folio y número
especial, según el art. 8 de la LH., con la finalidad de que los
terceros puedan enterarse de todo lo que haga referencia al
inmueble y les facilite el conocimiento, no sólo de su situación
jurídica, sino también de los datos físicos correspondientes,
pues aunque estos últimos no aparecen amparados por la fe
pública registral no por ello deja de tener importancia su
constancia, conforme puso de relieve, entre otras, la sentencia
de 21 marzo 1953 (Rep. 912), en base del principio de
legitimación, que reputa veraz, mientras no sea declarada su
inexactitud, cuantas circunstancias materiales o físicas
resulten de los asientos7.
El principio de tracto sucesivo, regulado en el art. 20 de la Ley,
no constituye un obstáculo para la inscripción de unas obras
realizadas por titulares anteriores, ya que el derecho del
transferente aparece inscrito al estarlo el inmueble sobre el que
se asientan la central eléctrica y demás realizaciones, que es lo
que constituye la entidad finca, y no las construcciones y
obras por sí solas que separadas del terreno que le sirve de
soporte carecen de virtualidad para abrir folio registral, ya que
al ser elementos accesorios del suelo --art. 358 del C. Civ.-forman parte integramente del mismo y únicamente pueden ser
inscritos en la hoja abierta a la finca registral.
La legislación hipotecaria se preocupa de que figuren en los
libros registrales todas aquellas circunstancias que pongan en
concordancia la situación real con la del Registro y así los arts.
208 de la Ley y 308 de su Reglamento, en términos generales, y
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el art. 31 de este último texto legal en los casos de concesiones
administrativas
autorizan
las
inscripciones
de
las
declaraciones de obras ejecutadas, incluso después de
practicada la del inmueble, con lo que se logra aquel
paralelismo y es ajustada la actuación de los titulares actuales
del inmueble, que de esta forma han subsanado la omisión que
se había padecido".
c) En este ámbito suele plantearse otro supuesto:
modificaciones introducidas por uno de los condueños en
cosas de la comunidad.
Para García de Marina8, teniendo en cuenta que el artículo 397
del Código civil establece que "ninguno de los condueños
podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en
la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para
todos", o bien los condueños se oponen durante la realización
de la obra, o ésta se adquirirá en copropiedad según las cuotas
respectivas, con obligación de indemnizar al constructor, en
aplicación de los artículos 364-361 del Código civil.
Y cualquiera de los condueños podrá solicitar la inscripción de
la obra nueva en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, nosotros creemos que debe seguirse la doctrina
mantenida por la Dirección General de los Registros y del
Notariado (R. 20 y 21 de febrero de 1969), que en casos de
declaración de obra nueva en Propiedad Horizontal, afirma:
R. 20 de febrero de 1969: "Se plantea como principal cuestión
la de resolver si para inscribir una obra nueva sobre solar
perteneciente a varios dueños proindiviso basta que sea hecha
la declaración por uno cualquiera de los copropietarios se
requerirá que en la escritura correspondiente comparezcan
todos ellos.
En un principio a las declaraciones de obra nueva no se les
concedió por la legislación hipotecaria la importancia que hoy
día deben merecer, por entender que se trataba de hacer
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constar en el Registro una circunstancia meramente
descriptiva no protegida por la fe pública registral, lo que
motivó que fueran vistas con disfavor por este Centro, que en
varias de sus Resoluciones declaró la no necesidad de estas
inscripciones, ya que al estar inscrito lo principal --el solar-- lo
estaba también lo accesorio, o como en la de 20 mayo 1895,
que aunque no hubiera razón que oponer al propietario que
tuviere la voluntad o capricho de registrar a su nombre el
edificio construido, sería acertado acabar con la práctica de
inscribir las edificaciones desligadas de todo contrato o
relación de derecho.
No obstante lo expuesto, las declaraciones de obra nueva
siguieron ingresando en el Registro al amparo de las
disposiciones entonces vigentes, y en virtud de una práctica
sancionada por este Centro hasta desembocar en la actual
legislación contenida en los arts. 208 de la LH y 308 de su
Reglamento, en donde no se contempla en concreto el
supuesto de una comunidad de propietarios sobre el solar, y
por eso es insuficiente para resolver el caso objeto de este
recurso.
Si, según el art. 397 del C. civ., «ninguno de los condueños
podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en
la cosa común, aunque de ello pudieran resultar ventajas para
todos», parece que tampoco uno solo de los comuneros podrá
exigir la constancia registral de las alteraciones registradas,
bien por el mismo, bien por todos los comuneros o por alguno
de ellos, y que se requiera que sean todos los copropietarios
del solar quienes comparezcan en la escritura y describan la
nueva obra realizada9.
La construcción de un edificio puede acarrear alteraciones
sustantivas en la titularidad dominical del solar sobre el que
aquél se asienta, según resulta, por ejemplo, en los supuestos
de los arts. 361 y 1404 del C. Civ., o incluso en el de que por no
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haber concurrido los comuneros a los gastos de la edificación
en la misma proporción en que son dueños del solar, hubiesen
decidido alterar su participación en el edificio ya construido,
posibilidades todas ellas que refuerzan la conveniencia de
seguir la tesis que exige la unanimidad, a fin de que así
resulten claramente determinados los derechos que a cada
copropietario corresponden y el Registro publicará para
conocimiento de los interesados y terceros".
R. 21 de febrero de 1969: "Se debate entre los mismos
funcionarios idéntica cuestión a la resuelta por la Resolución
de 20 febrero 1969, a saber: si para inscribir una declaración de
obra nueva sobre un solar que pertenece a varios dueños
proindiviso se requiere que en la escritura correspondiente
comparezcan todos los copropietarios o basta con que lo
hagan sólo dos de los tres condueños.
Tal como se declaró en la expresada Resolución, en base al art.
397 del C. Civ., que exige el consentimiento de todos los
comuneros para hacer alteraciones en la cosa común y,
además, a que la construcción de un edificio puede originar
modificaciones sustantivas en la titularidad dominical del solar,
como resulta en los casos de los arts. 361 y 1404 del C. Civ., o
cuando los copropietarios no concurren a los gastos de
edificación en la misma proporción en que son dueños del
solar, aconsejan decidir que unánimemente comparezcan
todos los condueños en la escritura, en la que se describe la
obra realizada para que resulten claramente determinados los
derechos que a cada titular corresponden y puedan los libros
registrales publicarlos para conocimiento de los interesados y
terceros.
Al tener que comparecer todos los comuneros, será necesario,
conforme al art. 173 del Reglamento Notarial (R. 1944, 944; R.
1945, 57 y Dic. 18983), reseñar todas las circunstancias
personales de los mismos que la referida legislación exige"10.
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d) También se ha pronunciado la DGRN en los casos de
accesión natural, como es la mutación de cauce de un río, en la
que, por el fenómeno de la accesión se produce una
modificación de la extensión de las fincas colindantes, al
revertir la porción del lecho del río correspondiente, según
preceptúa el art. 370 del C.c., a las fincas ribereñas.
Y a este respecto, en R. 27 de septiembre de 1922, ha
mantenido: "el recurso se refiere al mismo caso resuelto por la
Dirección general de los Registros y del Notariado en 20 de
julio del mismo año, y en éste se decidió que sea el que sea el
concepto teórico que se tenga de la accesión, es lo cierto que
automáticamente e «ipso facto» que se retiran las aguas, queda
soldado y unida al predio la porción del lecho abandonado en
la parte especialmente delimitada que a cada ribereño le
atribuye el art. 370 del Código civil, y que adquirida esta
porción por el dueño de un predio ribereño, al enajenar éste
posteriormente la finca transmite el inmueble con la accesión
realizada, cuando no consta que en la escritura de venta se
excluyera expresamente la porción del terreno unida por la
accesión.
Por tanto, el actual dueño puede en cualquier momento llevar
al Registro la constancia de la extensión de su derecho por
este concepto y la forma empleada para ello parece la más
adecuada e idónea, sin declaraciones judiciales ociosas ni
manifestación del concurso de otra voluntad que la de la Ley.
El recurrente se alzó del anterior acuerdo ante este Centro por
los siguientes fundamentos: Que D. ..., en el lapso de tiempo
que sucedió entre la mutación de cauce y la venta de la finca,
no efectuó acto alguno que indicase la aceptación y efectividad
del derecho reconocido por el Código civil y la ley de Aguas,
pues tal derecho estaba latente en la propiedad de la finca
contigua al cauce, como un accesorio que era de la misma, y
que siguió su suerte, según el principio Accessio cedit
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principali, reconocido por el Código civil y la Ley Hipotecaria;
que, por consiguiente, al entregar el anterior propietario la
finca en cuestión, por el contrato de compraventa, hubo de
hacerlo con el derecho de accesión que era inseparable de ella,
y que no habiéndose hecho, ostensible anteriormente, sólo ha
podido ya serlo después por el que recurre y en la forma que
se ha negado a reconocer como inscribible el registrador; que
de no ser así, o ese derecho a la propiedad del cauce en virtud
de la accesión quedaría sin efectividad, o tendría que
ejercitarse por el anterior propietario, con lo que se daría el
absurdo de que adquiriese la propiedad de un accesorio quien
no tiene la de la cosa principal a que es inherente; que aun
aceptando hipotéticamente que el vendedor de la finca hubiese
estado ya posesionado (cuando la transmitió al recurrente) del
soto y cauce anejos a ella, considera que también los habría
hecho objeto de la compraventa, por el carácter accesorio que
ambos tienen respecto de la cosa principal, que es la finca
referida; que autoriza a pensar así lo establecido en los
artículos 553, 1097 y 1468 del Código civil; que sólo en el caso
de que antes o en el acto de la compraventa se hubiese
expresamente manifestado el propósito de disgregar el cauce y
soto de la finca a donde estaban adheridos, hubieran podido
estimarse como algo sustantivo y, por tanto, como no
vendidos; que confirman aun más las razones expuestas los
artículos 110 y 111 de la ley Hipotecaria, que consideran
incluidas en la hipoteca, aunque no se mencionen en el
contrato las agregaciones de terreno producidas por accesión
natural, criterio que confirma el art. 1877 del Código civil; que
con una escritura aclaratoria en donde el vendedor de la
repetida finca hubiese declarado expresamente el alcance de la
escritura de compraventa, hubiese bastado con exceso para
corregir las deficiencias que hubiese, como lo comprueban,
además de los artículos de la ley y del reglamento que citó en
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su escrito de apelación, las resoluciones de este Centro de 13
de junio de 1863 y 9 de marzo de 1864; y que debe de tenerse
en cuenta el acta notarial de 23 de febrero de este año, pues es
doctrina admitida que se extenderá la apreciación encaminada
a solucionar los recursos gubernativos, no sólo a los
documentos calificados, sino aun a los que constaren
solamente como presentados, si el registrador así lo reconoce,
y en el caso actual es prueba de dicho reconocimiento el que
dicho funcionario, al evacuar el informe, hizo mención especial
de dicha acta, señal de que la conocía por haberle sido
presentada.
Vista la resolución de este Centro de 20 de julio del presente
año: ... .
Considerando, en cuanto a la materia de la calificación
impugnada, que el recurso se refiere al mismo caso resuelto
por este Centro en 20 de julio último,
Esta Dirección general ha acordado, revocando en parte el auto
apelado, que la escritura de manifestación no adolece de los
defectos señalados en la nota del registrador...".
A este respecto, De Tena11,en contra de admitir únicamente
como requisito de inscripción la simple manifestación del
interesado con la exposición documental del hecho, considera
que, en general, "para la inmatriculación de los terrenos
ganados por accesión natural, en sus diferentes modalidades,
se requiere: o escritura pública, en la que se practique o no la
división material de los terrenos accedidos, presten su
conformidad todos los partícipes de éstos; o declaración
judicial, si existiere disconformidad entre los mismos; o auto
dictado en expediente de dominio, o acta de notoriedad
inmatriculadora, o acta de deslinde y amojonamiento judicial o
administrativo, debidamente aprobados, o documentos
adecuados que reunan alguno de los requisitos del artículo
298.5 del R.H.".
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