Actuaciones administrativas, en el registro de títulos de Santiago

UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO (UTESA)
SISTEMA CORPORATIVO
ESCUELA DE GRADUADOS UTESA
IMPLICACIONES DE LAS ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS,
DENTRO DEL REGISTRO DE TÍTULOS DE SANTIAGO,
PERÍODO ENERO 2019 – ENERO 2021
Trabajo de Investigación presentado como requisito para optar al grado de Magíster en
Derecho Inmobiliario
PRESENTADO POR:
Yunior Andrés Castillo Silverio
ASESOR:
Dr. Miguel Puig
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana,
Diciembre, 2021
UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO (UTESA)
SISTEMA CORPORATIVO
ESCUELA DE GRADUADOS UTESA
IMPLICACIONES DE LAS ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS,
DENTRO DEL REGISTRO DE TÍTULOS DE SANTIAGO, PERÍODO
ENERO 2019 – ENERO 2021
Trabajo de Investigación presentado como requisito para optar al grado de Magíster en
Derecho Inmobiliario
PRESENTADO POR:
Yunior Andrés Castillo Silverio
ASESOR:
Dr. Miguel Puig
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana,
Diciembre, 2021
1-19-9269
IMPLICACIONES DE LAS ACTUACIONES
ADMINISTRATIVAS, DENTRO DEL REGISTRO DE
TÍTULOS DE SANTIAGO, PERÍODO ENERO 2019 – ENERO
2021
ÍNDICE GENERAL
1
DEDICATORIA…………………………………………………………. i
AGRADECIMIENTOS……………………………………………….... iii
RESUMEN…………………………………………………….……...… v
INTRODUCCIÓN………………………………..……………………. xii
CAPITULO I. MARCO TEÓRICO
1.1.-Contextualización y justificación del problema..………………...… 2
1.2.-Antecedentes…….. ………………………………………………… 3
1.3.-Dirección Nacional de Registro de Títulos....……………………… 6
1.3.1-El Registrador de Títulos….…………………………………...… 7
1.3.1.1.-Responsabilidades del Registrador de Títulos.…………….… 7
1.3.2.-Función Calificadora de los Registradores de Título…...…….. 16
1.3.3.-Asiento Registral.…..…………………………………..…...… 16
1.3.4.-La Inscripción Registral…...……………..…………………… 17
1.4.-Manejo de expediente dentro del Registro de Títulos………..…… 19
1.4.1.-Tipos de expedientes que se procesan en las operaciones en los
Registros de Títulos……………………………………….… 20
1.4.2.-Requisitos de forma y de fondo de los expedientes registrales que
sustentan las actuaciones registrales…………....……………… 24
1.4.3.-Tipos de limitantes, presentes en los expedientes, dentro de las
actuaciones administrativas del Registro de Título de
Santiago……………………………………………………… 32
1.5.-Las actuaciones administrativas por ante Dirección Nacional de
Registro de Títulos………………………………………………. 37
1.5.1.-Principales anomalías que se presentan dentro de las actuaciones
administrativas del Registro de Título de Santiago, R.D...….. 46
CAPITULO II. DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
2.1.-Diseño de la investigación….……………………………...…….. 50
2.1.1.-Tipo de investigación……………………………………..…... 51
2.2.- Fuentes de información... ………………………………………... 52
2.3.-Técnicas e instrumentos de la investigación…………………….... 52
2.3.1.-Población y Muestra.………………………………………….. 53
2.4.-Procedimiento para el análisis de los datos…………………….. .. 55
2.4.1.-Programa de tabulación y análisis de datos..…………………. 55
2.4.2.-Procedimiento para la recolección de datos.………………..… 56
2.4.3.-Procedimiento para el análisis de datos.……...………………. 56
2
2.5.-Validez y confiabilidad..……………………..…………………… 56
2.6.- Métodos de Investigación……………………………………...… 57
CAPITULO IV. RESULTADOS Y DISCUSIÓN
3.1 Presentación de los datos obtenidos del cuestionario A: Aplicado al
personal administrativo del Registro de Títulos de Santiago.….. 59
3.2 Presentación de los datos obtenidos del cuestionario B: Aplicado a los
usuarios de los servicios que ofrece el Registro de Títulos de
Santiago……………………………………………………….. 65
CONCLUSIONES………………………………………...………....… 69
RECOMENDACIONES…………………………………...…..………. 81
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS…………….………………..…. 84
APÉNDICE…………………...……………………………………….. 89
ANEXOS………………………………………………………...…..… 94
ÍNDICE CUADROS
ÍNDICE GRÁFICOS
3
ÍNDICE DE CUADROS O TABLAS
4
Tabla No. 1. Nivel de importancia del manejo adecuado de expedientes en
el Registro de Títulos de Santiago, establecida el Reglamento General de
Registros de Títulos……………………………………………...…..… 95
Tabla No. 2. Nivel en que los usuarios, solicitan más información de los
pasos y diligencias, para acceder a los servicios de esta oficina……... 95
Tabla No. 3. Alternativas a considerar por usted, como la causa de los
errores de digitación que se cometen en el Registro de Títulos de
Santiago……………………………………………………………..…. 96
Tabla No. 4. Nivel de consecuencias, que traen consigo los errores que se
cometen en los expedientes depositados del Registro de Títulos de
Santiago……………………………………………………………...… 96
Tabla No. 5. Nivel de anomalías que más están presente, en las
actuaciones administrativas del Registro de Títulos de Santiago……… 97
Tabla No. 6. Nivel de anomalías que más están presente, en la recepción
de los expedientes que ingresan al Registro de Títulos de Santiago…... 97
Tabla No.7. Nivel de importancia del Registro de Títulos de Santiago.. 98
Tabla No. 8. Tipo de expediente más común, que los usuarios traen a este
Registro de Títulos de Santiago………………………….….…………. 98
Tabla No. 9. Nivel de consecuencias, que conllevan los errores técnicos
ocasionados por el registro de Títulos de Santiago, al ejercicio de su
profesión en la actualidad…………………………………….....…...… 99
Tabla No. 10. Nivel de anomalías que más están presentes, en las
actuaciones administrativas del Registro de Títulos de Santiago…..….. 99
5
ÍNDICE DE FIGURAS O GRÁFICOS
6
Gráfica No. 1. Responsabilidades del Registrador de Títulos……..……. 8
Gráfica No.2. Tablero de operaciones administrativas del Registro
Inmobiliario a nivel nacional………………………………………..…. 38
Gráfica No.3. Principales actuaciones administrativas por ante Dirección
Nacional de Registros de Títulos…………………………………….… 39
Gráfica No.4. Cantidad de tramites realizado por el Registro de Titulo de
Santiago………………………………………………………………... 46
Gráfica No.5. Nivel de importancia del manejo adecuado de expedientes
en el Registro de Títulos de Santiago, establecida el Reglamento General
de Registros de Títulos……………………………………………...…. 59
Gráfica No.6. Nivel en que los usuarios, solicitan más información de los
pasos y diligencias, para acceder a los servicios de esta oficina……... 60
Gráfica No.7. Alternativas a considerar por usted, como la causa de los
errores de digitación que se cometen en el Registro de Títulos de
Santiago…………………………………………………………..……. 61
Gráfica No.8. Nivel de consecuencias, que traen consigo los errores que
se cometen en los expedientes depositados del Registro de Títulos de
Santiago…………………………….………………………………….. 62
Gráfica No.9. Nivel de anomalías que más están presente, en las
actuaciones administrativas del Registro de Títulos de Santiago…....… 63
Gráfica No.10. Nivel de anomalías que más están presente,en la recepción
de los expedientes que ingresan al Registro de Títulos de Santiago…... 64
Gráfica No.11. Nivel de importancia del Registro de Títulos de
Santiago…………………………...………………………………….... 65
Gráfica No.12. Tipo de expediente más común que los usuarios traen a
este Registro de Títulos de Santiago……………..………….…………. 66
Gráfica No.13. Nivel de consecuencias, que conllevan los errores técnicos
ocasionados por el registro de Títulos de Santiago, al ejercicio de su
profesión en la actualidad……………………….…………..…..…...… 67
Gráfica No.14. Nivel de anomalías que más están presentes, en las
actuaciones administrativas del Registro de Títulos de Santiago…..….. 68
i
DEDICATORIA
i
ii
A Dios Todo poderoso: Que me indica el camino a seguir ayudándome a
superar con fortaleza las crisis por la que atravesaba en ese momento,
señalándome que algo positivo vendría de ella. Por darme sabiduría para
llegar a concluir esta parte de mi profesión.
A mis padres: Andrés Castillo de León y Sara Silverio Viuda de Castillo.
A ellos les dedico este trabajo, ya que ambos son las personas más
importante, en mi vida, a ellos les debo todo lo que soy, desde pequeño
me enseñaron el camino del estudio, como un medio de superarme como
persona.
Al Dr. Príamo Rodríguez Castillo. Por ser uno de mis precursores, y por
apostar a la educación superior privada. Como él diria “…..Sigo
entendiendo que era necesario sembrar en el pasado, para recoger en el
presente los frutos que impulsarán el desarrollo futuro”. Pero sobre todo
su más simbólica frase: “….Trabajar sin mirar atrás”, y sobre todo la frase
que se transformó en su cultura de vida: “mi mayor descanso es trabajar”.
Y a su hermano Don Manuel Rodríguez. Gracias a ellos por darnos a
UTESA.
Yunior Andrés.
ii
iii
AGRADECIMIENTOS
iii
iv
A Dios Todopoderoso: Te doy gracias por ser mi primer maestro. Por
siempre estar conmigo en mis momentos difíciles, porque todas las metas
que me he trazado ya las he logrado.
A la Universidad Tecnológica de Santiago (UTESA): Por su visión de dar
la oportunidad a personas de realizar sus sueños, sobre todo por darme la
oportunidad de ingresar en sus aulas para nutrirme de sus enseñanzas. En
especial a la Ing. Ruska Gisel Santos Blanco (Directora de Maestría y
Egresados) y su asistente Fe Corniel, por su gran trato hacia los demás.
A mis Profesores: Dariel Guzmán, Manuel de Jesús Lizardo, y demás
facilitadores que hicieron posible, con sus enseñanzas magistrales,
llegamos a la meta. En especial al Dr. Miguel Puig Cabrera por su
paciencia y apoyo.
Y en especial al Dr. Wilson Gómez Ramírez (El padre del Derecho
Registral Dominicano), y a la Dra. Ariella Adames Rojas, por sus grandes
aporte a esta investigación.
Yunior Andrés.
iv
v
RESUMEN
v
vi
Esta investigación, se fundamenta en las implicaciones de las actuaciones
administrativas, dentro del Registro de Títulos de Santiago, República
Dominicana. En la actualidad, estas actuaciones administrativas
(Actuaciones Registrales), se han convertido en un problema para los
usuarios, debido al incumplimiento de los plazos y a diversos errores
cometidos en el asiento registral, lo cual se evidencia una vez se entregan
las certificaciones a los usuarios.
El Problema: Es por estas razones, que nace la siguiente problemática,
porque si nuestro sistema legislativo registral basado en la ley 108-05 y
los reglamentos, en especial el Reglamento General de Registros de
Títulos (R.G.R.T.), establecen todo lo referente al manejo de expediente
dentro de las actuaciones administrativas, que a su vez están establecidas
dentro de la función calificadora, la cual es la función principal de cada
registrador de títulos, pero que es observada y en cierta media controlada
por la Dirección General de Registros de Títulos.
A pesar que todo está regulado, por las ya mencionadas normativas
jurídicas. Se da la situación, de que cada registrador de títulos, posee una
vi
vii
manera de accionar o ejecutar diferente a los demás, en sus actuaciones
registrales, donde algunos ellos exige requisitos, que otros, no lo hacen,
violentando el flujo procedimental de las actividades, dentro de sus
actuaciones registrales. Al final de cada actuación dada por los
registradores, nos encontramos que, muy rara vez pueden ser impugnadas
legalmente por los usuarios en los Registros de Títulos, debido a que
siempre sus acciones, sean correctas o no, están protegidas por la función
calificadora establecida en el art. 96, de la ley 108-05, y el art. 48 del
R.G.R.T.
De igual forma, se da la cuestionarte, con la infracción dada en el art.17
literal C, del R.G.R.T; el cual sostiene, que: “..debe de cumplir los
principios registrales y ejercer la función calificadora de los documentos
que le son presentados como base de una actuación registral”.
Su Importancia: El presente estudio, tratará sobre las implicaciones de
las actuaciones administrativas, dentro del Registro de Títulos de
Santiago, período enero 2019 – enero 2021. Esta investigación nace al ver
el deficiente manejo de expedientes y la gran cantidad de irregularidades
vii
viii
en las actuaciones administrativas, que se entienden vienen dadas por
errores, causados por una débil función calificadora. Estas situaciones
ponen en peligro la seguridad jurídica del derecho de propiedad. Además,
dañan los intereses especiales y los derechos básicos de la propiedad
inmobiliaria de las personas, violentando esto el art. 51, de nuestra
constitución.
Objetivo general: Analizar las implicaciones de las actuaciones
administrativas, en el Registro de Títulos de Santiago, período enero 2019
– enero 2021.
Objetivos específicos:
-Establecer la importancia de las actuaciones administrativas, en el
Registro de Títulos de Santiago.
-Determinar los tipos de limitantes, presentes en los expedientes, dentro
de las actuaciones administrativas, en el Registro de Títulos de Santiago.
-Indicar las anomalías presentes, en las actuaciones administrativas, en el
Registro de Títulos de Santiago.
viii
ix
La Metodología aplicada: Es un estudio basado en la observación de
hechos, experiencias individuales, descripción de procedimientos y las
técnicas llevadas a cabo en los procesos de investigación.
Tipo de investigación: Esta investigación es documental (bibliográfica) y
de campo, ya que se trasladó al lugar de los hechos para la recogida de la
información primaria, en el Registro de Títulos de Santiago, la cual
utilizamos como piloto de prueba en esta investigación.
Población y Muestra: La población o universo se tomó basado en el
promedio mensual de usuarios que acuden al Registro de Títulos de
Santiago. Al usar utilizar la fórmula de Fisher y Navarro (2003), con una
cantidad promedio de 2,043 usuarios dicha institución. Nos dio un
Tamaño de muestra de 323 usuarios a ser encuestados. A esta cantidad se
le sumaron 37 personas que representan la totalidad del personal
administrativo del Registro de Títulos de Santiago. Encuestando así el
100% de las personas involucradas dentro del proceso o actuaciones
administrativas del Registro de Títulos de Santiago. Dando un total global
de 360 encuestados.
ix
x
Métodos de Investigación:
- Es Deductivo, porque “parte de un marco general de referencia hasta
llegar a una conclusión en particular”.
- Es analítica, porque se utilizaron enfoques cuantitativos empleando este
método, que parte de las implicaciones de las actuaciones administrativas,
dentro del Registro de Títulos de Santiago, período enero 2019 – enero
2021.
Dentro de los hallazgos principales del estudio se encuentran lo siguiente:
Se afirmó que las causas de los errores de digitación que se cometen en
este Registro de Títulos de Santiago es una mezcla de varias alternativas
combinadas: principalmente por un personal entrenado no adecuadamente
en el área. De ahí que estos errores que se cometen en los expedientes
depositados dentro del Registro de Títulos de Santiago, traen consigo un
gran cúmulo de expedientes, lo cual genera un atraso de varios meses con
relación al flujo real de expedientes procesados.
La anomalía que más está presente, en las actuaciones administrativas de
este Registro de Títulos de Santiago observados y rechazados (de ahí que
x
xi
exista gran cúmulo de expedientes), segunda anomalía es la papelería
dañada (Certificaciones impresas dañadas), debido a esto la Dirección
Nacional de Registros de Título, procedió a unificar el departamento de
impresión de cada Registro de Titulo a nivel nacional, en uno solo, el cual
está en dicha institución en Santo Domingo.
Se concluye lo siguiente:
-La importancia del Registro de Títulos de Santiago, está basado en
inscripción derechos de propiedad, como garantía primordial.
-El correcto manejo de expedientes dentro del Registro de Títulos. Ya
sea, por parte de los usuarios como del Registro de Títulos de Santiago va
a eficientizar el buen proceso de la documentación y al final cada
expediente tendrá un correcto flujo, dentro de las actuaciones
administrativas.
-La causa de los errores de digitación que se cometen en este Registro de
Títulos de Santiago, es porque una parte
del personal que no está
entrenado adecuadamente. Esto da como consecuencia un gran cúmulo
de expedientes.
xi
xii
INTRODUCCIÓN
xii
xiii
Esta investigación, se fundamenta en las implicaciones de las actuaciones
administrativas, dentro del Registro de Títulos de Santiago, República
Dominicana. En la actualidad esto ha, creado gran cuello de botella, para
el correcto funcionamiento de la Jurisdicción Inmobiliaria debido a un
irregular proceder de estas actuaciones administrativas. También llamadas
Actuaciones Registrales.
En los últimos años, en países como Chile, Colombia, Argentina, España,
y sobre todo en la República Dominicana, se han registrado muchos
debates por el mal manejo que ha tenido el sistema registral, en especial
en nuestro país. Por ejemplo: están los casos de bahía de las águilas y el
reciente caso de la comunidad de los tres ojos en Santo Domingo Este
(SDE), en nuestro país.
En las oficinas de Registros de Títulos, nos encontramos entre otros tipos
de fraude con: la falsificación, la suplantación de identidad, y la
manipulación, entre otros. Debido a esto, el Consejo del Poder Judicial, se
ve obligado cada cierto tiempo, a cancelar o desvincular por, lo que ellos
definen “conveniencia institucional”, a varios registradores de títulos. La
última desvinculación ocurrió el 18 noviembre del año 2020.
xiii
xiv
Planteamiento del problema
Esta investigación, se fundamenta en las implicaciones de las actuaciones
administrativas, en el registro de títulos de Santiago, República
Dominicana. En la actualidad esto ha, creado obstáculos a la dinámica
jurídica de muchos usuarios entre ellos abogados que desean actuaciones
mucho más rápidas de sus expedientes o documentos depositados.
Por el contrario, la infracción dará lugar a los resultados descritos en el
art.65 del mismo Reglamento General de Registro de Títulos (RGRT),
que establece claramente que si los documentos o expedientes no se
ejecutan, el solicitante puede pueden intimar por vía de alguacil al
Registrador de Títulos para que decida sobre los mismos. Adicionalmente
a esto según, la ley 108-05, en su Principio diez (X), el cual establece
que: “...la presente ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos”.
Entendemos que la realización de esta investigación documental, se
justifica, por varias razones, como son:
-Como parámetros, para ser utilizados el sector inmobiliario en lo
referente
al
estudio
sobre
implicaciones
de
las
actuaciones
administrativas, en el Registro de Títulos de Santiago, enero 2019 a 2021.
xiv
xv
-Para determinar los limitantes, presentes en los expedientes, dentro de las
actuaciones administrativas, en el Registro de Títulos de Santiago.
-Para indicar las anomalías presentes, en los expedientes, dentro de las
actuaciones administrativas, en el Registro de Títulos de Santiago.
De ahí, surge la pregunta generadora o problemática de este estudio:
¿Cuáles son las implicaciones de las actuaciones administrativas, dentro
del Registro de Títulos de Santiago, período enero 2019 – enero 2021?
Partiendo de la pregunta generadora o problemática, nacen las siguientes
las sub - preguntas:
¿Cuál es la importancia de las actuaciones administrativas, dentro del
Registro de Títulos de Santiago?
¿Cuáles son los tipos de limitantes, presentes en los expedientes, dentro
de las actuaciones administrativas, en el Registro de Títulos de Santiago?
¿Cuáles son las anomalías presentes, en las actuaciones administrativas,
dentro del Registro de Títulos de Santiago?
Importancia de la investigación
El presente estudio, tratará sobre las implicaciones de las actuaciones
administrativas, dentro del Registro de Títulos de Santiago, período enero
xv
xvi
2019 – enero 2021. Esta investigación nace al ver el deficiente manejo de
expedientes y la gran cantidad de actuaciones administrativas, por errores
causados por una débil función calificadora. Estas situaciones ponen en
peligro la seguridad jurídica del derecho de propiedad. Además, dañan los
intereses especiales y los derechos básicos de la propiedad inmobiliaria de
las personas, violentando esto el art. 51, de nuestra constitución del 2015.
Objetivo general (O.G.)
Analizar las implicaciones de las actuaciones administrativas, dentro del
Registro de Títulos de Santiago, República Dominicana.
Objetivos específicos (O.E.)
O.E.1.-Establecer la importancia de las actuaciones administrativas,
dentro del Registro de Títulos de Santiago.
O.E.2.-Determinar los tipos de limitantes, presentes en los expedientes,
dentro de las actuaciones administrativas, en el Registro de Títulos de
Santiago.
O.E.3.-Indicar las anomalías presentes, en las actuaciones administrativas,
dentro del Registro de Títulos de Santiago.
xvi
xvii
Alcance: El alcance esta demarcado por las implicaciones de las
actuaciones administrativas del Registro de Título de Santiago de los
Caballeros, República Dominicana.
Límite: El límite en esta investigación, este encasillado al período enero
2019 a enero 2021. Debido a que el mes de diciembre del 2019, inicio un
nuevo ciclo en la humanidad que cambio el mundo desde ese episodio
funesto llamado el corona virus (Covid-19). Por los cual cerraron todas
las instituciones públicas, y así nació la nueva era de la virtualidad dentro
de cada una de las instituciones del Estado Dominicano y del mundo.
Esta investigación relacionada con las implicaciones de las actuaciones
administrativas, en el registro de títulos de Santiago, período enero 2019
– enero 2021. En cuanto a su estructura el informe está constituido,
además de los preliminares, por un índice que guía la investigación;
capítulo I: introducción, presenta como está orientado de forma general la
investigación, la cual contiene el planteamiento del problema,
formulación y sistematización del problema, la justificación, factibilidad,
limitaciones, delimitación, objetivos, método y técnicas; Capítulo I:
xvii
xviii
Marco Teórico, donde se describen los antecedentes, teorías relacionadas
al tema de las implicaciones de las actuaciones administrativas, dentro del
Registro de Títulos de Santiago,
período enero 2019 – enero 2021;
Capítulo II, explica el diseño metodológico utilizado, el cual contiene las
Fuentes de información, las técnicas de la investigación, el programa de
tabulación y análisis de los datos; Capítulo III, presenta los resultados y
discusión en la investigación mediante cuadros y graficas; Las
conclusiones y recomendaciones de la investigación, sus implicaciones,
sus limitaciones encontradas en la investigación y la bibliografía que sirve
de base para el ordenamiento del tema desarrollado.
xviii
1
CAPÍTULO I.
MARCO TEÓRICO
2
1.1.- Contextualización y justificación del problema
La ley 108-05 (Ley de Registro Inmobiliario), del 23 de marzo de 2005,
Modificada por la Ley No. 51-2007. Es la ley que tiene el control total de
todos los asuntos relacionados, con el derecho inmobiliario. Por tanto, su
objeto principal, es garantizar la legalización de los derechos registrados a
través de cada uno de sus órganos, dirigidos por el Estado dominicano.
El art.96, de esta misma ley, nos menciona que la función primordial de
las Oficinas de Registro de Títulos, es la función calificadora. En donde se
realizaran los actos posteriores al primer registro, corresponde al Registro
de Títulos, deberán de examinar, verificar y calificar el acto a inscribir.
Adicionalmente a esto nos encontramos con el Principio diez (X), el cual
establece: que “….la presente ley no ampara el ejercicio abusivo de los
derechos”. En este sentido, se crea la problemática, que es el deficiente
manejo de expedientes, la gran cantidad errores causados por sus
actuaciones administrativas, y una débil función calificadora. Esta
problemática tiene que ser eliminada, debido a que representan un gran
cuello de botella,
para el correcto funcionamiento de la Jurisdicción
Inmobiliaria.
2
3
1.2.-Antecedentes
Toda investigación necesita realizarse dentro de un espacio determinado, a
fin de que el lector, a través del texto, pueda ubicarse e identificarlo. De
este modo, en la temática que aquí ocupa, la implicaciones del manejo de
expedientes, dentro de las actuaciones administrativas, en el registro de
títulos de Santiago, período enero 2019 – enero 2021. Iniciaremos con los
antecedentes internacionales, donde se encuentran los siguientes:
Goñi (2019), sostiene que: “…..el registrador de la propiedad tiene una
doble condición de funcionario y profesional. Sin embargo, solo se ve
sometido a la responsabilidad por los errores cometidos en el desempeño de
su función calificadora, donde actúa como profesional. No se puede olvidar
que la función calificadora del registrador es uno de los soportes de la fe
pública registral, pues aquellos derechos que el registrador”.
Mientras que Boqué, (1993), sostiene que: “….cuando nos adentremos al
fallo bajo comentario volveremos sobre el particular. El llamado principio
de legalidad, que encuentra en la función calificadora su principal
instrumento de realización, se extiende a toda la actividad registral, y no
3
4
termina, como a veces se cree, en la tarea de calificar la legalidad de los
documentos que se presentan para su registración”.
Luego de ver algunos de los más importantes antecedentes internacionales,
le presentaremos las investigaciones hecha a nivel nacional de dicho tema,
entre estas están los siguientes:
Padilla (2017), concluyo que: “….que la ley 107-13, sobre los Derechos de
las personas en sus relaciones con la Administración y de Procedimiento
administrativo; esta legislación incorpora todo un entramado legal respectos
a los tipos de procedimientos de actos y recursos administrativos para el
sujeto administrado de cara al funcionario administrativo y su dependencia;
ámbito que el Registrador de Títulos se supedita a esta norma de manera
absoluta”.
Zabala & Rodríguez (2014), concluyeron, “…..que es prudente aclarar que
la función calificadora es una prerrogativa que gozan los Registradores de
Títulos, que se encuentra inherente a su investidura como funcionario
público y protectores de los derechos de propiedad que tutelan, pero dicha
función tiene que ser correctamente aplicada, de lo contrario, esa aplicación
4
5
calificativa seria solo un inconveniente más para los usuarios de las
Oficinas de Registro Inmobiliarios”.
Amaro & Fermín (2009), concluyeron, “…que actualmente, los tipos de
expedientes que se depositan en el Registro de Títulos de Santiago son:
Declaración de Condominios, certificaciones de estatus jurídico de
inmueble, Transferencias en el Registro de Títulos e Inscripción y
cancelación de hipotecas.
Dichos expedientes se ven limitados por la
caducidad en los plazos de expedición, ya que no se está cumpliendo con el
plazo establecido de 45 días para la expedición del expediente y 15 días
luego de caducar el plazo, por el contrario, el tiempo que actualmente
tardan los expedientes para ser liquidados en Registro de Títulos de
Santiago es de 46 a 90 días, llegando a extenderse dicho plazo de 3 a 9
meses”.
Castillo (2013), concluyo, “…que conlleva el manejo de expedientes, su
clasificación actual, conjuntamente con los errores que sufre este
conglomerado de actos jurídicos y las consecuencias que trae consigo la
caducidad de plazos tanto para el personal que labora en el Registro de
Títulos como para el grupo de profesionales del área inmobiliaria”.
5
6
1.3 Dirección Nacional de Registro de Títulos
Para la ley 108-05 (2005), en su art.13, la define como “…el órgano de
carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de
coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registro
de Títulos, velar por el cumplimiento de esta ley en el ámbito de su
competencia y por el cumplimiento del reglamento General de Registros de
Títulos”. Tiene la capacidad de aprobar los formularios y formatos de las
actuaciones administrativas de la Dirección Nacional de Registros de
Títulos y de las oficinas de Registros de Títulos.
Esta dirección cuenta con una estructura integrada por el Director Nacional
de Registros de Títulos, sus abogados ayudantes y un equipo técnico
agrupado en divisiones o unidades para desempeñar funciones específicas
de esta dependencia.
El Director Nacional de Registros de Títulos tiene una competencia
exclusiva que le otorga la ley,
la de conocer los recursos jerárquicos
interpuestos contra las actuaciones administrativas administrativos de los
Registros de Títulos.
6
7
1.3.1- El Registrador de Títulos
El Diccionario de la Real Academia (2003), lo define: "Persona que tiene a
su cargo algún registro público". Mientras que el Diccionario Larousse
Ilustrado (2018), al referirse al concepto de registrador, apunta: "El que
tiene por oficio registrar: Registrador de la propiedad”. Por otro lado el
Diccionario Enciclopédico Quillet (1974), lo define Como: "… el
funcionario, que tiene a su cargo algún registro público". El Registrador
tiene que procurar certeza y confianza, el llamado seguridad del derecho
(Jus Certum), actuar en todo momento como un genuino celoso centinela de
los derechos registrados, pero al hacerlo no puede perder de vista que tiene
que armonizar ese buen propósito, que no es más que la seguridad jurídica,
con la necesidad de agilizar el despacho del expediente, a fin de que la
respuesta sea oportuna, que no es otra cosa que la seguridad de tráfico
inmobiliario.
1.3.1.1.- Responsabilidades del Registrador de Títulos
El Registrador no escapa al deber que en general pesa sobre todo
profesional del derecho, y en los diferentes diccionarios se le define como
"la obligación que afecta a cada persona de obrar según los principios de la
7
8
moral, la justicia o su propia conciencia". En lo que se refiere a la expresión
responsabilidad, se la define como la obligación moral que se tiene a
consecuencia
de haber
incurrido
en una falta. El Registrador está
sometido en su ejercicio a las responsabilidades civil, penal, disciplinaria,
fiscal, gerencial y social. (Ver Gráfica No. 1).
Gráfica No. 1. Responsabilidades del Registrador de Títulos
Fuente: Elaboración propia, del autor de esta investigación.
 Responsabilidad Civil.
Los alcances y el contenido del art. 1,382 del Código Civil Dominicano
tienen aplicación absoluta: "Cualquier hecho del hombre que causa a otro
un daño, obliga a aquel por cuya culpa sucedió a repararlo". Ahí está el
8
9
fundamento básico de esta responsabilidad, se establece a través del vínculo
de causalidad; es necesario que se produzcan los siguientes elementos
característicos: a) que exista un daño material o moral en el sujeto pasivo;
b) que el daño se haya producido por una actuación negligente, falta de
previsión o con animus necandi, intención de dañar; y c) que exista el
vínculo de causalidad entre el daño y la actuación o abstención ilícita o
culpable. La Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, en su art. 39, sostiene
que: “…el fondo de garantía con la finalidad de indemnizar a toda persona
que, sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, haya sido
perjudicada con su aplicación”. Es obvio que la actuación del Registrador
de Títulos estará bajo los alcances de esta garantía especial.
 Responsabilidad Penal.
El Registrador está sometido al ordenamiento penal ordinario, no tiene a su
favor ningún tratamiento privilegiado, tiene que someterse al procedimiento
que reserva la ley al ciudadano común u ordinario. La aplicación de
medidas sancionatorias de carácter penal puede concurrir con otras, y es que
el Registrador tiene el riesgo de incurrir al mismo tiempo en transgresiones
penales, fiscales y disciplinarias. El Registrador no escapa a la posibilidad
9
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de vulnerar disposiciones contenidas en el Código Penal y en disposiciones
especiales; por tanto, puede cometer un crimen o un delito.’
 Responsabilidad Disciplinaria.
La Constitución de la República Dominicana consagra en su art. 67 como
una facultad exclusiva de la Suprema Corte de Justicia "Ejercer la más alta
autoridad disciplinaria sobre todos los miembros del Poder Judicial,
pudiendo imponer hasta la suspensión o destitución, en la forma que
determine la ley". La Ley 327-98, sobre Carrera Judicial, establece en el art.
3, párrafo II, que "Las disposiciones de la presente ley, referentes a
remuneración,
capacitación,
inamovilidad,
deberes,
prohibiciones,
incompatibilidades y régimen disciplinario, se aplicarán a todos los
miembros del Poder Judicial".
El Registrador de Títulos es un funcionario administrativo del orden
judicial, designado por la Suprema Corte de Justicia, por tanto miembro del
Poder Judicial. Esta ley refuerza el referido precepto constitucional cuando
dice en su art. 59 que: "el Poder disciplinario reside en la Suprema Corte de
Justicia". El párrafo único indica que dicho poder "consisten el control de la
10
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observancia de la Constitución, las leyes, reglamentos, instrucciones y
demás normas vigentes y en la aplicación de sanciones en caso de violación
a las mismas". Entre las sanciones que podrían ser aplicadas por violación a
la referida disposición legal, están: la amonestación, la suspensión y la
destitución.
 Responsabilidad Fiscal.
El Registrador tiene la obligación de exigir al usuario de los servicios que
cumpla con las obligaciones fiscales previstas en la ley en cada caso, y con
motivo dar entrada a los actos que tengan como destinatario al Registro de
Títulos. Algunas disposiciones legales prevén sanciones contra el
funcionario registral que no haga cumplir la obligación tributaria o
impositiva. En cambio, también se establecen sanciones generales contra
todo funcionario que incurra en violaciones contra el Código Penal y
disposiciones especiales. Entre los crímenes y delitos que se pueden
cometer están la prevaricación, el cohecho, la concusión y el tráfico de
influencias. En varias legislaciones se considera que los delitos de
naturaleza fiscal deben ser dolosos, no culposos, o sea que este delito no se
origina cuando sea la consecuencia de una imprudencia. Se ha establecido,
11
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además, que este delito no dará lugar a acciones en reparación de daños y
perjuicios contra el funcionario.
 Responsabilidad Gerencial.
Para Alíes Rivas (2014). Afirma que según el principio II de la Ley 108-05,
donde están los criterios de Legalidad, legitimidad, y publicidad, que
podemos hallar sus homólogos en la Ley 107-13, establecidos en sus
principios de juridicidad, seguridad jurídica y del ejercicio normativo del
poder, sin embargo el criterio de especialidad conforme está definido en la
ley 108-05, no está dentro del alcance de la normativa administrativa, por lo
que para la jurisdicción inmobiliaria, los estándares profesionales son muy
relevantes, especialmente al momento del registro de los asientos
correspondientes, toda vez que el sujeto, objeto y la causa del derecho
deben están perfectamente definidos en la instancia rogatoria, pudiendo
inclusive, por omisión a este criterio, el Registrador denegar el registro de
una actuación registral.
Para Alíes Rivas, nos dicen que es evidente que en los procesos que están
bajo la responsabilidad del Registrador de Títulos, la ley 107-13 viene a
dibujar un marco claro y diáfano hacia donde debe apuntar este servidor
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judicial, dentro de sus relaciones con el ciudadano que demanda servicios
de las oficinas Registrales. Este tipo de gerencia estará orientada en los
parámetros de servicios objetivos a las personas titulares del inventario del
derecho inmobiliario registral dominicano, servicio que deberá ser ofrecido
con racionalidad, toda vez, que se verá reflejado a través de buenas
decisiones emitidas por este funcionario, que vayan en pos y provecho del
usuario de esta jurisdicción. Este servicio ha de estar amparado bajo el
manto de la igualdad de trato a todas las personas que acuden a buscar a
diario servicios o productos a estas oficinas registrales.
 Responsabilidad Social.
Según Castillo (2014), se basa, en que el Registrador está sometido al
ordenamiento constitucional, de ahí, que en el art. 51, de nuestra
constitución del 2010, en donde nos dice del Derecho de propiedad: “El
Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene
una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al
goce, disfrute y disposición de sus bienes”. De ahí, que el Registrador, es
quien representa al Estado Dominicano, en todo lo referente a su función de
calificador.
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 Responsabilidad del registrador como calificador del acto.
Según Castillo (2014), se basa, en que cada documento que ingresa al
Registro deberá ser examinado con rigor y minuciosidad por el Registrador,
deberá establecer que están reunidos los elementos, condiciones de
existencia y validez, dicho de otra manera, las exigencias legales estarán
cumplidas plenamente. A este quehacer cotidiano en la vida del Registro se
le denomina función calificadora. Este funcionario tiene la obligación de
escrutar él documento, de calificarlo antes de proceder
a autorizar la
inscripción.
La calificación deberá hacerse de manera libre y con total independencia.
Como se advierte, la calificación es el examen que tiene que hacer el
Registrador, con ello ejerce el control de la legalidad del documento,
establece si están reunidas las condiciones que exige la ley y los
reglamentos para ser inscrito y producir el efecto correspondiente; en otras
palabras, formulará el juicio de validez y regularidad para que se produzca
la inscripción dentro de un marco de seguridad jurídica y cristalice la
ejecución y la publicidad registral.
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En el sistema registral dominicano, Torrens, la facultad del Registrador de
Títulos es la más amplia, puede profundizar y adoptar las providencias que
entienda para garantizar una operación inmobiliaria exitosa. La Suprema
Corte de Justicia ha sido coherente al considerar al Registrador de Títulos
como Juez de la legalidad del documento que le es presentado.
Si se tratare de un documento notarial de carácter público o auténtico el
Registrador calificará las formalidades legales extrínsecas, la competencia
del Juez o Tribunal, cumplimiento de los impuestos, tasas, contribuciones,
los obstáculos que surjan del asiento registral.
En el art. 54 del R.G.R.T. se señala que "En toda decisión emanada de los
Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, la función calificadora del
Registrador de Títulos se limita a constatar que no existen vicios de forma
sustanciales". Este artículo, apunta que si hay dificultad para ejecutar una
decisión judicial de la Jurisdicción Inmobiliaria, el Registrador hará un
escrito motivado al Juez o Tribunal que dictó la misma, solicitando impartir
las instrucciones escritas que entienda de lugar.
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1.3.2.- Función Calificadora de los Registradores de Título
La ley 108-05 (2005), en su art. 96, sostiene que: “….en los actos
posteriores al primer registro, corresponde al Registro de Títulos examinar,
verificar y calificar el acto de inscribir, sus formas y demás circunstancias,
de conformidad a lo establecido en la vía reglamentaria”. En la Resolución
2669-2009 o Reglamento General de Registro de Títulos (RGRT), en su
art.43, define la función calificadora de los Registradores de Títulos como:
“La facultad que el Registrador de Títulos tiene para examinar, verificar y
calificar los actos, sus formas y demás circunstancias”.
La función calificadora no se aplica sobre toda actuación solicitada al
Registro de Títulos, tal como lo dispone el R.G.R.T; en su art.44. Si así
fuera no se cometieran tantos errores ni se tomaran tantas decisiones
equivocadas en las Oficinas de los Registradores de Titulo.
1.3.3.-Asiento Registral
La expresión asiento registral tiene varias concepciones, para este caso es
aplicable aquella que dice, que es una anotación o apuntamiento que se
formula en un libro para evitar el olvido. En el Derecho Registral el asiento
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es la anotación que se practica en los cuadernos, libros o folios destinados a
tales efectos y en los que se utilizan técnicas y procedimientos establecidos
de manera expresa por la ley. El asiento de presentación produce como
efecto que dar fecha cierta a la inscripción posteriormente realizada,
otorgando cierta preferencia. El asiento de inscripción tiene que ver con la
propia naturaleza del documento de que se trate.
1.3.4.-La Inscripción Registral
En el Diccionario de la Lengua Española (2003), sostiene el siguiente
concepto de inscripción: “Acción y efecto de inscribir o inscribirse”. La
palabra inscripción tiene, en el sistema hipotecario español dos acepciones:
sustantiva y formal.
La sustantiva identifica la inscripción con el valor y los efectos que la
misma produce en el sistema español el cual
se basa en el carácter
declarativo de la misma (admitiendo ciertos casos en los que es
constitutiva) y en su voluntariedad, pero que además otorga el derecho real
contenido en el documento sujeto a esta formalidad, desde el punto de vista
formal la inscripción se identifica con el concepto de asiento.
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En el Diccionario Jurídico Espasa (1991), se expresa que “…..La palabra
inscripción tiene, en el sistema hipotecario español, dos acepciones:
sustantiva y formal”. De ahí, se entiende, que es imprescindible si se
procura que produzca efecto jurídico respecto a los terceros.
Es decir, que si el documento no es presentado para su registro, sólo
afectará jurídicamente a las partes intervinientes, a más nadie. Por tanto,
que:
-El asiento de inscripción
tiene que ver con la propia naturaleza del
documento de que se trate, cumplidos los requisitos.
-El asiento de presentación produce como efecto que da su fecha a la
inscripción posteriormente realizada, otorgando cierta preferencia.
-Asiento preventivo es aquel que tiene lugar cuando se anota
provisionalmente una advertencia relacionada con una situación que afecta
un derecho registral.
-El asiento de cancelación consiste en las anotaciones que se realizan en
interés de cancelar inscripciones o anotaciones existentes en los cuadernos,
libros o folios pertenecientes a la oficina del Registro.
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En el sistema registral inmobiliario dominicano, la inscripción es
facultativa, potestativa o voluntaria, el titular del derecho no está compelido
a inscribir el derecho que posee; empero, para que se constituya su derecho,
para que éste se caracterice, y hacerlo oponible a los terceros para que surta
efecto jurídico frente a éstos, deberá inscribirlo en la oficina registral.
1.4.- Manejo de expedientes dentro del Registro de Títulos
El Registrador de Títulos tiene que hacer una calificación a fondo, con los
esmeros propios del buen padre de familia, su interés debe orientarse al
auspicio de la mayor seguridad jurídica. Determinará si el defecto o la
deficiencia son subsanable o insubsanable.
En el primer caso, el Registrador detallará en un oficio motivado en qué
consiste el defecto o deficiencia, devolviendo el expediente al interesado y
otorgándole un plazo no mayor de quince (15) días para que proceda a
hacer las correcciones de lugar, debiendo dejar constancia en el Libro
Diario o en el registro complementario, según sea el caso, de conformidad
con el párrafo único del art.57 del R.G.R.T. Mientras que el art.60 del
R.G.R.T; establece que: “…en el caso de que un expediente, ingrese al
Registro y se compruebe que presenta un defecto o deficiencia
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insubsanable, procede el rechazo definitivo del mismo, mediante oficio
motivado del Registrador”.
En el Diccionario Jurídico
Espasa (1991), se expresa
que:”… un
expediente, es una unidad documental formada por un conjunto de
documentos generados orgánica y funcionalmente por una oficina
productora en la resolución de un mismo asunto”.
1.4.1.-Tipos de expedientes que se procesan en las operaciones en los
Registros de Títulos:
 Expediente para Certificación de Estado Jurídico del Inmueble.
 Expediente para Embargo Inmobiliario Ordinario.
 Expediente para Embargo Inmobiliario Abreviado en Virtud de la Ley
189-11.
 Expediente para Adjudicación.
 Expediente para Certificación de Derechos de Propiedad Vigentes.
 Expediente para Certificación con Reserva de Prioridad.
 Expediente para Anotación Preventiva.
 Expediente para Aporte en Naturaleza.
 Expediente para Cambio de Denominación o Transformación Social.
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 Expediente para Cancelación de Anotación Preventiva.
 Expediente para Cancelación de Embargo Inmobiliario.
 Expediente para Cancelación de Enfiteusis o Arrendamiento.
 Expediente para Cancelación de Hipoteca Convencional o Privilegios
del Vendedor No Pagado y Suministrador del Dinero.
 Expediente para Cancelación de Hipoteca Judicial Definitiva, Privilegio
Laboral O Privilegio de Honorarios.
 Expediente para Cancelación de Hipoteca Judicial Provisional.
 Expediente para Cancelación de Hipoteca Legal de la Mujer Casada.
 Expediente para Cancelación de Oposición Interpuesta con la Ley 1542.
 Expediente para Privilegio de los Condóminos.
 Expediente para Cancelación de Privilegio de los Condóminos.
 Expediente para Cancelación de Servidumbre.
 Expediente para Canje Registral.
 Expediente para Cesión de Crédito.
 Expediente para Consolidación De Constancias Anotadas.
 Expediente para Constitución de Régimen de Condominio.
 Expediente para Corrección de Error Material.
 Expediente para Declaratoria de Utilidad Pública o Dominio Público.
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 Expediente para Desafectación de Bienes del Dominio Público.
 Desglose de Expedientes.
 Expediente para Disolución o Extinción de Régimen de Condominio.
 Expediente para Duplicado por Deterioro o Destrucción de Certificado
de Título, Constancia Anotada o Certificación de Registro de Acreedor.
 Expediente para
Duplicado por Pérdida de Certificado de Título,
Constancia Anotada o Certificación de Registro De Acreedor.
 Expediente para Contratos de Enfiteusis.
 Expediente para Extinción del Fideicomiso.
 Expediente para Hipoteca Convencional.
 Expediente para Hipoteca en Virtud de Pagaré Notarial.
 Expediente para Hipoteca Judicial Definitiva.
 Expediente para Hipoteca Judicial Provisional.
 Expediente para Hipoteca Legal de la Mujer Casada
 Expediente para Hipoteca Sobre Derecho De Mejora.
 Expediente Levantamiento de Secuestro o Inmovilización de Inmuebles
Registrados.
 Expediente para Mejora a Favor de Terceros.
 Expediente para Modificación De Condominio Modificación Física.
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 Expediente para casos de Fideicomiso.
 Expediente para Modificación de Hipoteca Convencional.
 Expediente para Partición Civil.
 Expediente para Privilegio de Honorarios de Abogados.
 Expediente para Privilegio Laboral.
 Expediente para Reconsideración (Recurso Administrativo).
 Expediente para Reconstrucción de Registros.
 Expediente para Rectificación de Registros Relativos al Estado Civil.
 Expediente para Recurso Jerárquico.
 Expediente para Secuestro o Inmovilización de Inmuebles Registrados.
 Expediente para Servidumbre.
 Expediente para Sustitución de Garantía Hipotecaria.
 Expediente para Titularización De Carteras Hipotecarias.
 Expediente para Transferencia de Inmuebles
 Expediente para Transferencia de Mejoras.
 Expediente para Venta Condicional de Inmuebles Registrados.
 Expediente para Certificación de Inscripción.
 Expediente para Modificación Parcelaria.
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1.4.2.-Requisitos de forma y de fondo de los expedientes registrales que
sustentan las actuaciones registrales: Estos documentos deben cumplir
con unas series de requisitos de forma y fondo sin los cuales no se debe
proceder a su registro.
 Requisitos de Forma: El R.G.R.T. (2009), en su art. 35, sostiene que:
establece que para ser admitidos como fundamento de un asiento registral,
las decisiones judiciales, las aprobaciones de las Direcciones Regionales de
Mensuras Catastrales y los actos convencionales que constituyen,
transmiten, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas y/o
gravámenes sobre inmuebles, podrán redactarse en forma auténtica o bajo
firma privada, en cualquier caso se observarán además de las formalidades
comunes a tales actos. los siguientes requisitos:
a) Se redactarán en castellano, con letras claras, sin abreviaturas, interlíneas,
raspaduras ni blancos; debiendo expresarse con toda claridad y concisión su
objeto, así como todo cuanto ellos hayan pactado y convenido; indicará el
lugar, día, mes y año de su otorgamiento; los nombres, profesión,
ocupación, nacionalidad, estado, nombre del cónyuge, domicilio, residencia
y demás datos relativos a la Cédula de Identidad y Electoral de las partes; se
hará referencia del Certificado de Título y a la Designación Catastral del
24
25
inmueble de que se trata, y siempre se empleará en la determinación de las
medidas el sistema métrico decimal.
b) Los errores que se cometan o las adiciones que se convengan hacer, se
expresarán en el margen y se salvarán copiándolas íntegramente al fin del
acto. La nota al margen será firmada por las partes.
c) Cuando el acto sea hecho bajo escritura privada, las firmas serán
necesariamente legalizadas por un Notario o cualquier otro funcionario
competente.
d) Si el acto engendra obligación, traspaso o descargo y sus autores o uno
de ellos
no supiere o no pudiere firmar, podrán poner sus marcas o
impresiones digitales, siempre que se haga ante dos testigos y que el acto
sea jurado ante un Notario u oficial público competente.
Estas formalidades de los actos Notariales están contenidas en los arts. 30 al
35 de la ley 140-15 del notariado y tienen aplicabilidad en materia de
tierras en virtud del Principio cuarto (IV) de la ley 108-05. Estas
formalidades se deben tener presente siempre que se redactan actos
notariales, ya que una inobservancia a las mismas podría invalidar el acto y
su cliente podría perder o dejar de percibir ciertos beneficios económicos.
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Todo buen abogado debe de procurar no cometer yerros en sus escritos no
solo para proteger los derechos de su cliente, sino también para evitarse ser
demandado en daños y perjuicios por actuar con negligencia. A esto se le
agrega que el prestigio y la distinción de un abogado se lo dará la
profesionalidad con que actué el jurista.
 Requisitos de Fondo: El Reglamento de Registro de Títulos, en su
art.36: “… establece que para ser admitidos como fundamento de un asiento
registral, las decisiones judiciales y los actos convencionales que
constituyen, transmiten, declaren, modifiquen o extingan derechos reales,
cargas y/o gravámenes sobre inmuebles”, deben consignar:
a) Tratándose de personas físicas: nombres y apellidos completos, tal como
constan en la cédula de Identidad y Electoral, número de Cédula de
Identidad y Electoral o del pasaporte según corresponda; nacionalidad;
mayoridad o minoridad; domicilio; estado civil, nombres, apellidos y demás
generales del cónyuge y Cédula de Identidad y Electoral o pasaporte, y el
régimen matrimonial en caso de corresponder.
b) Tratándose de personas jurídicas su nombre completo según conste en el
Registro Mercantil, su número de Registro Nacional de Contribuyente
26
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(RNC) si corresponde, domicilio, nombres y apellidos y demás generales de
su representante legal, y copia certificada del poder de representación o del
acta de asamblea o consejo de administración que lo otorga, según lo
disponga el estatuto social.
c) En el caso de organismos públicos, la representación se hará de
conformidad con la legislación vigente.
d) Calidad del solicitante, o de los intervinientes.
e) Duplicado del Certificado de Título según corresponda a cada actuación.
f) Inmueble sobre el que se solicita la o las actuaciones, identificado con su
designación catastral incluyendo el municipio y la provincia, y matricula si
corresponde.
g) Cuando se trate de una porción de un inmueble soportada por constancia
anotada, se deberá identificar, además de la designación catastral y
matrícula, su propietario y su extensión superficial.
h) Cuando se trate de una unidad de condominio soportada por constancia
anotada, se deberá identificar, además de la designación catastral y
matrícula, la identificación de la unidad funcional, su propietario y su
extensión superficial.
i) Tipo inscripción, anotación o certificación solicitada, indicando
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28
expresamente los actos sometidos.
j) En caso de certificación con reserva de prioridad, se deberá indicar el
negocio jurídico a realizar, los nombres y apellidos y demás generales para
personas físicas o nombre completo según consta en el acta constitutiva y
número de RNC si corresponde para personas morales, del beneficiario del
negocio jurídico y la vigencia por la que se la solicita, la que no podrá
exceder el plazo establecido por la ley.
k) Constancia de pago de los impuestos, de la contribución especial para
integrar el fondo de garantía de inmuebles registrados y de las tasas de
servicios que correspondan.
l) Los demás requisitos que según la naturaleza de cada actuación,
determine la Dirección Nacional de Registro de Títulos.
m) Firma del solicitante. Conformación del Expediente.
Las formalidades precedentemente indicadas no son limitativas, si no
enunciativas según lo indica el literal (I) del artículo citado. Es decir que se
deja una brecha para que otros requisitos establecidos en otras normas
apliquen en determinados casos. También, aunque no se establece en las
formalidades mencionadas, hay que tener presente que además de los
28
29
requisitos expuestos, se agregará cualquier mención o documento que a su
juicio lo determine el Registrador de Títulos a cargo, en virtud del imperio
de la función calificadora.
Vista la última actualización de la Dirección Nacional de Registro de
Títulos, en su Resolución DNRT DT 2021-0001 (Sobre Requisitos para
Actuaciones Registrales). Específicamente en el art.5. sostiene que: ”…Las
acciones registrales y los documentos que se pretendan hacer cumplir en el
Registro de la Propiedad deberán cumplir con los requisitos formales y
sustantivos de la normativa aplicable en cada caso, así como con los
requisitos establecidos en la ley 108-05, Reglamento General del Registro
de la Propiedad y del Registro de la Propiedad. Sin embargo, lo que se debe
enfatizar es el principio de particularidad, que recorre todos los
procedimientos de registro y estipula la correcta determinación e
individualización del sujeto, objeto y causa del derecho de registro”.
Los nuevos requisitos específicos ante la Dirección Nacional de Registro de
Títulos. Estos están dados, por el art. 25, de la Resolución DNRT DT 20210001(2021), El cual sostiene que: “..los requisitos para cada actuación
registral determinada, ante la Dirección Nacional de Registro de Títulos, así
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como las características de cada documento que conforma un expediente,
son exigidos de acuerdo a los criterios siguientes:
1) Reconstrucción: Esta actuación se utiliza para restaurar la información
contenida en un asiento registral que impida el uso satisfactorio de la
información que contiene, cuando el producto que avala el asiento registral
a reconstruir (Certificado de Título, Constancia Anotada o Registro
Complementario del inmueble) se ha destruido o deteriorado por cualquier
causa. La solicitud de esta operación debe contener los documentos
siguientes:
-Documento base: Solicitud de reconstrucción de asiento registral, realizada
por el Registro de Títulos.
-Documentos complementarios: Referencia de los documentos registrales y
Libro Diario (o Libro de Inscripción) que sirven de sustento a la
reconstrucción.
-Impuestos y tasas: Libre de impuestos y tasas por servicios de la
Jurisdicción Inmobiliaria.
2) Recurso Jerárquico: El recurso jerárquico se interpone ante la
Dirección Nacional de Registro de Títulos, por quien se considera afectado
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por un acto administrativo definitivo emanado de un Registro de Títulos o
por silencio administrativo en los casos establecidos en la norma vigente.
La solicitud de esta actuación debe contener los documentos siguientes:
-Documento base: Instancia motivada contentiva del Recurso Jerárquico,
cumpliendo con los requisitos de forma y de fondo establecidos por la
norma aplicable.
-Documentos complementarios:
 Acto de alguacil notificando el Recurso Jerárquico (y sus anexos) a las
partes involucradas en la actuación registral, debidamente registrado, si
aplica.
 Acto administrativo que se impugna, si aplica.
 Documentos que sustenta el expediente de la actuación registral
recurrida, si aplica.
 Copias de los documentos de identidad de solicitante y/o depositante:
Cédula de Identidad, legible y de ambos lados. Si se trata de extranjero
depositar Pasaporte e identificación nacional o del país de origen, como
segundo documento oficial.
 Impuestos y tasas: Libre de impuestos y tasas por servicios de la
Jurisdicción Inmobiliaria.
31
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1.4.3.-Tipos de limitantes, presentes en los expedientes, dentro de las
actuaciones administrativas del Registro de Título de Santiago:
1) Rectificación de Errores u Omisiones Materiales
a) En el Asiento: Hay error en el Asiento, cuando en su confección, el
Registrador se ha apartado de lo que constaba en el documento presentado.
Los errores pueden ser Materiales (como cuando se escriben unas palabras
por otras; se cambia el nombre de los titulares o se omite alguna
circunstancia, sin que se altere el sentido y contenido del derecho que se
busca inscribir). Son Conceptuales, en cambio, los errores cuya comisión
supone una variación al sentido o contenido del derecho. La Rectificación,
se
produce
acompañando
el
documento
inscrito
y
solicitándola
expresamente (Errores en la descripción del inmueble, en los elementos
parcelarios, nomenclatura catastral, en el nombre de los titulares,
proporciones de los inmuebles, entre otros). Los errores en el Asiento, se
pueden rectificar de oficio o a instancia de parte.
b) El Error en el Título: Los Errores Materiales cometidos en la redacción
de las escrituras, mandamientos y oficios que han accedido al Registro, que
se subsanan presentando los documentos rectificados por autoridad
32
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competente. La Rectificación de los Errores de Concepto, se corrigen de
acuerdo con los criterios aplicables a la rectificación del mismo tipo de
error en los Asientos. En ambos casos, el Registrador no puede subsanarlo
de oficio. la rectificación de registros, la cual consiste en la corrección de
oficio de un error puramente material cometido por el Registro de Títulos.
Dicha rectificación es vista como un error técnico por parte del personal de
registro de título.
c) La Discordancia Registral: Puede ser Positiva o Negativa. La
Discordancia Positiva se da por no haberse incorporado al Registro, un
determinado título, el cual, puede consagrar una nueva relación jurídica o
poner término a alguna que estaba inscrita. La Discordancia es Negativa en
los casos en que sobra alguno de los derechos que manifiesta el Registro,
por falsedad, nulidad o error sustancial de su respectivo título. Se está en
presencia de una consecuencia directa de la. Invalidez del título asentado.
Para lograr la exactitud, se requiere del consentimiento del titular
perjudicado o de una sentencia judicial.
d) En el Documento (Testimonio): La rectificación se realiza
acompañando el documento inscrito, rectificado con una nota que expresa
33
34
la rectificación, acompañada de la solicitud.
e) En el Documento Original (Matriz): El documento inscrito debe
presentarse con una nota en la cual se consigna que se rectificó el error en la
matriz y que concuerda
con el documento acompañándose de
la
correspondiente solicitud indicando la rectificación deseada.
2) La Rectificación de Errores u Omisiones Conceptuales.
En este plano, los errores pueden recaer:
 Al confeccionar el asiento, que se corrige con el documento inscripto;
 En el Documento Inscrito, que se hace mediante el aporte del documento
ya corregido;
 En el Documento Matriz;
Se exige
un
nuevo
documento
(aclaratorio, modificatorio o
complementario). A este nivel los errores pueden ser:
a) Por cambio de titularidad, que supone un documento aclaratorio;
b) Variación de las Circunstancias Negóciales, que supone el participación
de las dos partes en el documento aclaratorio;
c) Variación de Circunstancias Personales;
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35
d) Si la aclaración concierne al titular del asiento, el documento puede ser
otorgado con su sola comparecencia;
e) Variación en los Elementos Parcelarios, que puede ser otorgado
únicamente por el titular del asiento;
f) Variación en la Extensión del Derecho Transmitido, que supone el
consentimiento del titular del asiento.
3) Observaciones realizadas a los expedientes: Todas las solicitudes de
inscripciones, anotaciones y certificaciones presentadas a consideración de
los Registros de Títulos y los documentos que se agreguen, deben reunir los
requisitos exigidos por la Ley de Registro Inmobiliario, el Código Civil, el
Reglamento General de Registro de Títulos y demás disposiciones
complementarias que procedan. Por dicha razón las observaciones y
calificaciones realizadas por el área de precalificación, dígito y revisión, así
como también por parte del registrador surten un efecto de amplia
envergadura en la garantía registral del inmueble o unidad funcional.
4) Vicios en el Expediente: Los vicios de forma sustanciales, son defectos
en el acto o expediente los cuales al ser calificados y revisados por el
35
36
personal administrativo de registro de título son devueltos a su procedencia.
Esto constituye un detonante para que muchos expedientes excedan su
tiempo de llegada al registro de títulos. Constituyen vicios de forma
sustanciales, y como tales son motivo de devolución de expedientes a los
Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, el no consignar, el consignar
erróneamente o de forma insuficiente o equívoca los datos que permitan
aplicar correctamente el principio de especialidad en relación a los sujetos y
al objeto del derecho registral.
5) Vencimiento o caducidad de expedición del expediente: La caducidad
es la pérdida de uno o varios derechos por no ejercitarlos durante el plazo
señalado en la ley. La caducidad contiene un plazo extintivo, ya que la ley
consagra en forma objetiva un plazo para la realización de un acto jurídico
o un hecho, de suerte que el plazo prefijado indica el límite de tiempo
dentro del cual puede válidamente expresarse la voluntad destinada a
producir el efecto de derecho previsto.
En cuanto a la ejecución de
documentos en Registro de Títulos el Reglamento general presenta el plazo
de 45 días para la expedición del expediente y 15 días luego de caducar el
plazo. Señala a su vez el derecho que posee cada solicitante de intimar por
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37
vía de alguacil a la figura del Registrador de Títulos en caso de que éste no
proceda con el pedimento del interesado.
1.5.-Las actuaciones administrativas por ante Dirección Nacional de
Registro de Títulos
Castillo (2014), sostiene que: “…en este orden se procuran actos y
documentos que se otorgan mediante certificaciones en atención a los
principios registrales, especialmente existe un departamento de verificación
y calificación que se encarga de revisar, primero la regularidad de los
expedientes y luego pasarlo a otro departamento compuesto por asistentes
de la registradora de títulos que de acuerdo a lo solicitado tramitan y
realizan las diligencias pertinentes.
Trabajados los expedientes pasan a la oficina de la registradora para que
esta los firme, acto seguido al departamento de archivo y registro para su
asiento correspondiente y por último a manos del usuario quien lo recibe en
uno de los escaparates donde lo entregó originalmente”. (Ver Gráfica No.
2).
37
38
Gráfica No.2. Tablero de operaciones administrativas del Registro
Inmobiliario a nivel nacional.
Fuente: con datos suministrados por la Dirección Nacional de Registros de
títulos.
¿Cómo se miden las actuaciones administrativas de cada Registro de
Títulos, que existen en nuestro país? Estos actuaciones administrativas
(Registrales), son medidas y analizadas por la Unidad de Apoyo a los
Registros de Títulos (U.A.R.T), dependencia de Dirección Nacional de
Registros de Títulos. Esta unidad, mide y analiza los datos a través de un
número de indicadores, los cuales son utilizados para saber cómo andan las
actuaciones administrativas dentro de cada una de las Oficinas de Registros
de Títulos. (Ver Figura No.3).
38
39
Gráfica No.3. Principales actuaciones administrativas por ante Dirección
Nacional de Registros de Títulos.
Fuente: Elaboración propia, con datos del internos de la Dirección
Nacional de Registros de títulos.
Estos indicadores son los siguientes:
 Indicadores de apoyo a la gestión de operaciones en las oficinas de
registros de títulos:
A) Tiempo promedio por actividad en los registros de títulos:
1) Tiempo promedio por expedientes (Medido en días):Por cantidad de
expedientes por empleados; Por cantidad de expedientes recibidos; Por
cantidad de expedientes procesados; Por cantidad de expedientes firmados;
39
40
Por cantidad de expedientes devueltos por Archivo Central; Por cantidad de
expedientes remitidos Unidad Central de Control Títulos. (Ver Figura No.4)
 Relación entre expedientes recibidos versus expedientes procesados: Por
cantidad de expedientes procesados; Por cantidad de expedientes recibidos.
2) Tiempo promedio por certificación (Medido en días): Por cantidad de
certificaciones recibidas; Por cantidad de certificaciones precalificadas; Por
cantidad de certificaciones verificadas; Por cantidad de certificaciones
impresas;
Por cantidad de certificaciones procesadas; Por cantidad de
certificaciones firmadas.
 Relación entre expedientes reprocesados y papelería dañada: Por
cantidad de papelería dañada; Por cantidad de expedientes reprocesados.
3) Tiempo promedio de envió a Archivo Central (Medido en días),
4) Tiempo promedio de Procesos de historiales (Medido en días).
B) Indicadores de evaluación en las oficinas de registros de títulos:
1. Indicadores de evaluación de procesos: Libro diario; Control de
papelería de seguridad; Validación
 Indicadores de evaluación a la infraestructura: Instalaciones de data;
Archivo; Organización; Mobiliario; Señalización; Limpieza; Instalaciones
eléctricas.
40
41
El art. 37 del R.G.R.T; sostiene que: “…las actuaciones administrativas y
documentos ejecutables son aquellos que:
 Constituyen, transmiten, declaran, modifican o extinguen derechos
reales.
 Imponen cargas, gravámenes y demás medidas provisionales.
 Disponen limitaciones administrativas y legales de carácter particular
sobre inmuebles, tales como servidumbres, declaración de patrimonio
cultural y otras que de alguna manera limiten o restrinjan la libertad de uso
y/o disposición del inmueble.
 Consignan derechos de los condómines sobre su unidad exclusiva, así
como la parte proporcional en las áreas comunes.
 Resulten del mandato de la ley.”
En estos asientos y emisiones se pueden suscitar errores que transgredan los
requisitos de forma y fondo que sustentan las actuaciones, según lo
establecen los arts.: 38 y 39, del R.G.R.T; El art.38 en su literal b expresa:
“…Los errores que se cometan o las adiciones que se convengan hacer, se
expresarán en el margen y se salvarán copiándolas íntegramente al fin del
acto. La nota al margen será firmada por las partes”.
41
42
Este tipo de irregularidad o anomalía, es fácilmente subsanable cuando son
detectadas en la recepción de las actuaciones administrativas, pero después
que haya sido pasado por alto se constituyan en verdaderos inconvenientes
en relación con las actuaciones administrativas y certificaciones que se
emitan posteriores, pues como se expresa, esto se transfiere en limitaciones
administrativas y legales de carácter particular.
Existen irregularidades que se cometen en la recepción de las actuaciones,
ocurre que los recepcionistas cometen errores en los asientos destinados,
según lo establecido por el art.44 “….Todas las actuaciones recibidas por el
Registro de Títulos con relación a un inmueble para fines de registro, serán
asentadas de la siguiente manera:
 Para los Registros de Títulos que cuenten con el sistema automatizado, la
recepción se hará de conformidad con el mismo; y
 Para los Registros de Títulos que no cuenten con el sistema automatizado
se llevará un libro diario”, los párrafos también tratan estas irregularidades.
Otro momento en que se comenten irregularidades es en la función
calificadora, actividad reservada exclusivamente del Registrador o
42
43
subregistrador de Títulos, así lo señalan los arts. 47, 48, 49 y 50 del
R.G.R.T. esta función calificadora consiste en un examen minucioso y
detenido a las documentaciones o actuaciones solicitadas al registro de
títulos que pretendan inscripción, anotación de derechos, cargas y
gravámenes sobre muebles, y las solicitudes de certificaciones en general, y
las certificaciones con reservas de prioridad en particular, así lo establece el
art.47 del Reglamento General de Registros de Títulos.
En la función calificadora los registradores de título, deben observar que no
existen vicios de forma sustanciales, tanto en los expedientes recibidos de
manos de particulares como en la calificación de las actuaciones
administrativas que emanan de la autoridad judicial. Ahora bien, se pueden
suscitar vicios en la recepción de las documentaciones que pueden ser
pasados por alto en la función calificadora, irregularidades que pudieran ser
introducidas por error o intencionalmente de parte del usuario depositante.
Sin embargo, la función calificadora no faculta investigar o subsanar
defectos, errores u omisiones en las documentaciones presentadas, según lo
señalan el art.52, Reglamento General de Registros de Títulos “En ningún
43
44
caso el ejercicio de la función calificadora es apta para subsanar los
defectos, errores u omisiones que pudieren contener los documentos
presentados” y el art.53, sostiene que: “…el Registrador de Títulos al
ejercer la función calificadora no está facultado para presumir aquello que
no está expresamente consignado en los documentos presentados del
Reglamento General”.
La Oficina de Registros de títulos puede rechazar definitivamente las
documentaciones recibidas, de acuerdo a lo establecido por los las
siguientes razones “cuando ingresado un expediente se constatare que está
incompleto y/o presenta irregularidades insubsanables, se procede al
rechazo definitivo del mismo, mediante oficio motivado del Registrador de
Títulos, art.60 del Reglamento General de Registros de Títulos; por
“irregularidades insubsanables”, entre otras:
 La legalización de firmas o instrumentación del acto auténtico por quien
no está facultado para ello a la fecha de su emisión. La falta de calidad del
otorgante para el acto de que se trata.
 La presentación de un acto no permitido por las normas que regulan la
materia. Normativa de la Jurisdicción inmobiliaria
44
45
 La instrumentación de actos que no cumplan con los requisitos de fondo
y de forma establecidos por la Ley de Registro Inmobiliario y este
Reglamento.
 Las actuaciones administrativas que presenten vicios de forma
sustanciales al no consignar, erróneamente o de forma insuficiente o
equívoca los datos que permitan aplicar correctamente el principio de
especialidad en relación a los sujetos, al objeto y a la causa del derecho
registral.
 La instrumentación de actos que no cumplan con los requisitos
establecidos en la ley 104-15 del Notariado, o de otras disposiciones
legales, art.61 del R.G.R.T.
Es importante acostar lo expresado por el art.62 del Reglamento General de
Registros de Títulos, en cuanto a las documentaciones recibidas cuando se
presume algún tipo de vicio o dolo. “…..Si el Registrador de Títulos
presume la falsificación o adulteración de un documento, dentro del plazo
correspondiente para resolver la actuación, procederá al rechazo de la
misma y remitirá el expediente a la Dirección Nacional de Registro de
Títulos, a los fines de que ésta adopte las providencias de lugar”.
45
46
Gráfica No.4. Cantidad de tramites realizado por el Registro de Titulo de
Santiago.
Fuente: con datos suministrados por la Dirección Nacional de Registros de
títulos.
1.5.1.- Principales anomalías que se presentan dentro de las actuaciones
administrativas del Registro de Título de Santiago, República
Dominicana
Cedeño (2006), sostiene, que: “..estas oficinas de registros de títulos no,
46
47
son inmunes a anomalías o violaciones de forma y sustancia (fondo),
cometidas en las actuaciones administrativas recibidos y emanados por
esta”. Las anomalías o violaciones más comunes son errores materiales
simples, que ocurren con mayor frecuencia en los asientos y emisiones de
los documentos o archivos ejecutables, estos errores pueden causarle
inconvenientes porque tienen restricciones administrativas y legales
específicas sobre atributos de estos inmuebles.
Cedeño. (2006), sostiene que:”….la Ley No. 108-05 Descansa mucho en los
Reglamentos. Una de las grandes líneas de fallas de la Ley No. 108-05, de
Registro Inmobiliario, es que descansa, para muchos aspectos, en los
Reglamentos, que deberán ser elaborados y aprobados, por la Suprema
Corte de Justicia. Estas fallas o lagunas de la Norma, deberán ser bien
colmadas
por
la
actividad
reglamentaria,
la
cual
si
no
suple
convenientemente, dejará un rol estelar al Código Civil; que, como se sabe,
en el régimen anterior, en principio, regía sólo para los terrenos no saneados
y registrados”.
Como se verá, las ineficiencias de la Ley, adquieren
carácter dramático, a propósito el Ordenamiento de los Registros, no
hablando del Folio Registral y la Matriculación de los inmuebles, el registro
47
48
de las modificaciones de los inmuebles; los Requisitos de los Documentos
que deben registrarse, la Calificación Registral, los plazos para la
presentación de los documentos, las Inscripciones y Anotaciones
Provisionales, la Convalidación de los Actos Subsanables, la Inscripción de
las Medidas Precautorias, las Oposiciones de Transferencias y de
Hipotecas, la Nulidades de los actos, los Requisitos de los Sentencias, entre
otras.
48
49
CAPÍTULO II.
METODOLOGÍA
49
50
2.1.-Diseño de la investigación
Sampieri (2014), sostiene que: “…el diseño se refiere al plan o estrategia
concebida para responder a las preguntas de investigación, éste señala al
investigador lo que debe hacer para alcanzar sus objetivos de estudio,
contestar las interrogantes que se ha planteado y analizar la certeza de las
hipótesis formuladas en un contexto en particular.”
El diseño de la investigación, es el no experimental, bajo un enfoque
cuantitativo, ya que, aquí no se construye ninguna situación, sino que se
observan situaciones ya existentes. No se trata de modificar las condiciones
que ocurren para esperar a ver qué sucede, sino que lo que se trata es de
llevar a la comprobación los supuestos planteados.
Kerlinger (2010), sostiene que: “…La investigación no experimental o
expostfacto, es cualquier investigación en la que resulta imposible
manipular variables o asignar aleatoriamente a los sujetos o a las
condiciones". Los sujetos son observados en su ambiente natural, en su
realidad. Es por tanto, que esta investigación tiene un diseño no
experimental bajo un enfoque cuantitativo.
50
51
2.1.1.-Tipo de investigación
En esta investigación utilizamos la de campo, ya que se trasladó al lugar de
los hechos para la recogida de la información primaria, en el Registro de
Títulos de Santiago, la cual utilizamos como piloto de prueba en esta
investigación.
Hernández (2002), sostiene que: “…Toda investigación que se pretenda
realizar se puede encuadrar dentro de uno de los siguientes tipos de
investigación: documental, de laboratorio y de campo”. Es por, tanto que la
investigación se desarrolló a través de las encuestas realizadas a las
personas objeto de estudio de esta investigación: el personal administrativo
y los usuarios que acuden a utilizar los servicios del Registro de Títulos de
Santiago.
La investigación es documental (bibliográfica) debido a que fue realizada
en fuentes de información tales como libros sobre Derecho Inmobiliario
Registral, Metodología de la Investigación, entre otros; documentos
internos del Registro de Títulos de Santiago, estadísticas, revistas jurídicas
de derecho registral, e Internet. También es descriptiva porque comprende
51
52
la descripción, el registro, análisis e interpretación de las variables que hay
en nuestro tema de investigación llamado implicaciones de las actuaciones
administrativas, dentro del Registro de Títulos de Santiago, período enero
2019 – enero 2021.
2.2.- Fuentes de información
Sampieri et al., (2014), sostiene que: “…El éxito de sus resultados depende
de los recursos de la comunidad (existencia de una identidad común y
unión, competencias y destrezas individuales, trabajo colaborativo, redes
sociales y organizaciones sólidas), en esta investigación se eligieron
personas al azar dentro de nuestro campo de investigación.” Las fuentes
utilizadas para la recopilación de la información fueron: Leyes, tesis, libros,
revistas, periódicos, la Internet, Personal administrativo de la institución y
los usuarios que acuden a utilizar los servicios del Registro de Títulos de
Santiago, entre otras fuentes.
2.3.- Técnicas e instrumentos de la investigación
Mora (2006), sostiene que: “…La técnica utilizada es la encuesta, la cual
busca conocer los fenómenos estudiados a través de la aplicación de un
52
53
cuestionario en forma escrita.” Como instrumento se aplicó un cuestionario
de forma escrita. El cuestionario constaba de un conjunto de preguntas
cerradas y mixtas. Las preguntas se formularon utilizando el método de
selección múltiple donde los encuestados optaron por una de las respuestas.
2.3.1.-Población y Muestra
Sampieri et al., (2014), sostiene que: “…Una población o universo es el
conjunto
de
todos
los
casos
que
concuerda
con
determinadas
especificaciones. Una vez que se ha definido cuál será la unidad de
muestreo/análisis, se procede a delimitar la población que va a ser estudiada
y sobre la cual se pretende generalizar los resultados”.
La población o universo, se tomó en el promedio mensual de usuarios que
acuden a utilizar los servicios del Registro de Títulos de Santiago. Los datos
suministrados por el Unidad Apoyo a los Registros de Títulos (U.A.R.T.),
los cuales ascienden a la cantidad de 2,043 usuarios por mes. Dicha
población de usuarios es grande, por lo que se procedió a utilizar la fórmula
de Fisher y Navarro (2003), con el fin de obtener una muestra
representativa.
53
54
n=
Z= Variable normal de confianza para un 95% un z= (1.96)
P= Probabilidad a favor (0.50)
Q= Probabilidad en contra (0.50)
e= Error de estimación = 5%=0.05, El rango de error se elevó a un 5%,
debido a la gran cantidad de Abogados, que no están ejerciendo en materia
del derecho inmobiliario.
N = población = 2,043 personas observadas
n = muestra
(1.96)2 (0.5) (0.5) (2,043)
n=
(0.05)2 (2,043 – 1) + (1.96)2 (0.5) (0.5)
n=
(3.8416) (0.25) (5,642)
(0.0025) (2,042) + (3.8416) (0.25)
n=
1,962.0972
6.0654
n = 323.4910 =►323 usuarios a ser encuestados
Donde la muestra (n) es de 323 usuarios a ser encuestados. A esta
cantidad se le sumaron 37 personas que representan la totalidad del personal
54
55
administrativo del Registro de Títulos de Santiago. Encuestando así el
100% de las personas involucradas dentro del proceso o actuaciones
administrativas del Registro de Títulos de Santiago. Dando un total global
de 360 encuestados. Las cuales fueron seleccionadas aleatoriamente durante
1 meses, para fines de obtener los datos relativos a los objetivos
especificados en la matriz.
2.4.- Procedimiento para el análisis de los datos
2.4.1.-Programa de tabulación y análisis de datos
En esta investigación se empleó el enfoque cuantitativo, porque lo que se
buscará fue determinar la fuerza de asociación o correlación entre variables
sobre las implicaciones del manejo de expedientes, dentro de las
actuaciones administrativas, en el registro de títulos de Santiago, período
enero 2019 – enero 2021. Tras el estudio de la asociación o correlación se
pretende, a su vez, hacer inferencia causal que explicaron por qué los
procesos suceden o no de una forma determinada. Para la inserción de los
cálculos se hiso bajo el programas de IBM, llamado SPSS Statistics 2021.
55
56
2.4.2.-Procedimiento para la recolección de datos
En esta etapa se procedió a elaborar el documento formal. El investigador
solicitó a la institución, por medio de una carta, la autorización para
proceder con el plan de investigación; luego de la aceptación por parte del
personal administrativo del Registro de Títulos de Santiago y de los
abogados y demás usuarios que utilizan los servicios de este registro de
títulos en Santiago, República Dominicana.
2.4.3.-Procedimiento para el análisis de datos
Para desarrollar un análisis de información se realizó una revisión de los
datos, luego se sintetizaron y se agruparon de acuerdo a los objetivos del
caso, y se realizaron cruces de informaciones obtenidas de los instrumentos
aplicados.
2.5.-Validez y confiabilidad
La confiabilidad y la validez de una investigación son fundamentales al
momento de realizar la recolección de datos e información. Para determinar
si los instrumentos diseñados eran lo suficientemente claros para ser
aplicados a la población, se realizó una prueba piloto a treinta y tres (33) los
56
57
usuarios que acuden a utilizar los servicios del Registro de Títulos de
Santiago. Los instrumentos fueron elaborados según la tabla de
investigación, por lo que la confiabilidad de esta investigación es
garantizada.
2.6.- Métodos de Investigación
La investigación realizada sigue el tipo de método deductivo, ya que, de
acuerdo a Hernández, et al., (2012), sostiene que: “…parte de un marco
general de referencia hasta llegar a una conclusión en particular”. Es por
tanto, que esta investigación se utilizó el método deductivo y analítico:
- Es Deductivo, porque “parte de un marco general de referencia hasta
llegar a una conclusión en particular”.
Bernal (2010), sostiene que: “… el método deductivo es un método de
razonamiento que consiste en tomar conclusiones generales para obtener
explicaciones particulares”.
- Es analítica, porque se utilizaron enfoques cuantitativos empleando este
método, que parte de las implicaciones de las actuaciones administrativas,
dentro del Registro de Títulos de Santiago, período enero 2019 – enero
2021.
57
58
CAPÍTULO III.
PRESENTACIÓN Y DISCUSIÓN DE LOS RESULTADOS
58
59
3.1. Presentación de los datos obtenidos del cuestionario A: Aplicado al
personal administrativo del Registro de Títulos de Santiago.
Nivel de importancia del manejo adecuado de expedientes en el
Registro de Títulos de Santiago, establecida el Reglamento General de
Registros de Títulos:
Gráfica No. 5- Fuente: Tabla No. 1
En la gráfica 5, muestra que el 97% de los que laboran en el Registro de
títulos de Santiago, afirman que Si, es importante tener un buen manejo de
los expedientes, en relación con la actividad que realiza en esta institución
Gubernamental; Y el 3%, dijo que No.
59
60
Nivel en que los usuarios, solicitan mayor información, para poder
hacer sus diligencias, y así acceder a los servicios del Registro de
Títulos de Santiago:
Asistencia
electrónica (A
traves del
Internet):
27%
Recepción:
70%
Personal
disponible:
3%
Gráfica No. 6 - Fuente: Tabla No. 2
En la gráfica 6, muestra que un 70% del personal administrativo del
Registro de Títulos de Santiago, afirman que los usuarios, solicitan mayor
información, para poder hacer sus diligencias, y así acceder a los servicios
del Registro de Títulos de Santiago, a través de la recepción; El 27% lo
hace a través de la asistencia electrónica; Y un 3% lo hace a través del
personal disponible, para eso.
60
61
Alternativas a considerar por usted, como la causa de los errores de
digitación que se cometen en el Registro de Títulos de Santiago:
Gráfica No.7 - Fuente: Tabla No. 3
En la gráfica 7, muestra que el 60% de los que laboran en el Registro de
títulos de Santiago, entiende que es una mezcla de todas las alternativas
combinadas. El 16% del personal administrativo, entiende que fue por ser
entrenado no adecuadamente en el área; El 11% entiende que es por
estructura no adecuada; El 8% en tiende que es por falta de los equipos
tecnológicos (Todos los hardwares usados en el Registros de Títulos); y un
5% entiende que es falta de personal.
61
62
Nivel de consecuencias, que traen consigo los errores que se cometen
en los expedientes depositados en este Registro de Títulos de Santiago:
Gráfica No.8 - Fuente: Tabla No. 4
En la gráfica 3.4, muestra que un 38% del personal administrativo del
Registro de Títulos de Santiago, afirman que los errores que se cometen en
los expedientes depositados en este Registro de Títulos de Santiago, traen
consigo un gran cúmulo de expedientes; El 27% entiende que es una mezcla
de varios errores; El 19% entienden que es mayor tiempo de ejecución y por
tanto mayor horas/ hombre de trabajo; Y un 16% que es porque hay
muchos gasto de material, en especial en la papelería.
62
63
Nivel de anomalías que más están presente, en las actuaciones
administrativas de este Registro de Títulos de Santiago:
Gráfica No.9 - Fuente: Tabla No. 5
En la gráfica 9, muestra que un 32% del personal administrativo del
Registro de Títulos de Santiago, afirman que de las anomalías que más
están presentes, en las actuaciones administrativas del Registro de Títulos
de Santiago, son por expedientes observados y rechazados; El 24% es por
papelería dañada; El 19% entienden que es Acumulación de expedientes; y
el 14% es por error en depósitos de expedientes; un 11% es por qué No
llenan los requisitos (ni forma, ni fondo).
63
64
Nivel de anomalías que más están presente, en la recepción de los
expedientes que ingresan al Registro de Títulos de Santiago:
Gráfica No.10 - Fuente: Tabla No. 6
En la gráfica 10, muestra que un 41% del personal administrativo del
Registro de Títulos de Santiago, afirman que las anomalías que más está
presente, en la recepción de los expedientes que ingresan a este Registro de
Títulos, es por causa de algún tipo de fraude en la documentación llevada
dentro de los expedientes; El 27% es por errores en depósitos; El 24%
entienden que es los errores materiales; El 8% es por vicios de forma y
fondo.
64
65
3.2 Presentación de los datos obtenidos del cuestionario B: Aplicado a
los usuarios de los servicios que ofrece el Registro de Títulos de
Santiago.
Nivel de importancia del Registro de Títulos de Santiago:
Gráfica No.11 - Fuente: Tabla No. 7
En la gráfica 11, muestra que un 61% de los usuarios, que solicitan los
servicios en el Registro de Títulos de Santiago, afirman que a su entender,
la garantía primordial, de la importancia del Registro de Títulos, radica en
la inscripción derechos de propiedad; el 29% entiende que es la seguridad
jurídica; y el 10% dijo que es por la organización del sistema registral
actual.
65
66
Tipo de expediente que usualmente usted deposita, en el Registro de
Títulos de Santiago:
Gráfica No.12 - Fuente: Tabla 8
En la gráfica 12, muestra que el 26% de los usuarios, que solicitan los
servicios en el Registro de Títulos de Santiago, afirmaron que, ellos
depositaron expedientes para hacer la transferencia de inmuebles; El 24%
depositan certificaciones de estado jurídico del inmueble; El 13% es por
otros tipos de expedientes entre los que están las Certificación de: Derechos
de Propiedad Vigentes, con Reserva de Prioridad; Anotación Preventiva,
Aporte en Naturaleza, Cambio de Denominación o Transformación Social,
Cancelaciones de: Anotación Preventiva, Embargo Inmobiliario, Enfiteusis
o Arrendamiento, Hipoteca Judicial Definitiva, entre otros.
66
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Nivel de consecuencias, que conllevan los errores técnicos, ocasionados
por el registro de Títulos de Santiago, al ejercicio de su profesión en la
actualidad:
Gráfica No.13 - Fuente: Tabla 9
En la gráfica 13, muestra que el 48% de los usuarios, entienden que estos
errores técnicos ocasionados por el registro de Títulos de Santiago, traen
como consecuencia una combinación de factores como: inconformidad del
cliente, pérdida de efectivo y pérdida de tiempo. El 23% entiende que por
culpa de estos errores técnicos, son afectados sus clientes lo cuales se
sientes inconformes por estos errores. El 16% se siente molesto por la
pérdida de tiempo causado por estos errores.
67
68
Nivel de anomalías que más están presentes, en las actuaciones
administrativas de este Registro de Títulos de Santiago:
Gráfica No.14 - Fuente: Tabla 10
En la gráfica 14, muestra que el 34% de los usuarios, que solicitan los
servicios en el Registro de Títulos de Santiago, afirmaron que,
los
expedientes observados y rechazados representan las anomalías, más
comunes, dentro de las actuaciones administrativas del Registro de Títulos
de Santiago; El 21% de ellos entienden que es por algún tipo de error en
depósito de los documentos; El 18% entiende que es por error material; el
15% entiende que es por vicios de forma y/o fondo; El 12% que es por
Error en el asiento registral.-
68
69
CONCLUSIONES
69
70
A continuación, se presentan las conclusiones según los datos recolectados
y analizados; las conclusiones se dan a conocer según los objetivos
específicos planteados en principio, para luego dar respuesta al objetivo
general sobre las implicaciones de las actuaciones administrativas, dentro
del Registro de Títulos de Santiago, período enero 2019 – enero 2021.
Con relación al Objetivo Específico No.1: Establecer la importancia de
las actuaciones administrativas, dentro del Registro de Títulos de Santiago.
Para evidenciar la variable de importancia dentro de las actuaciones
administrativas se tomaron 3 parámetros:
1.-Nivel de importancia del manejo adecuado de expedientes en el Registro
de Títulos de Santiago, establecida el Reglamento General de Registros de
Títulos: En el caso del personal administrativo, el 97%, afirmaron que Si,
es importante tener un buen manejo de los expedientes. El 3%, dijo que No
2.-Nivel en que los usuarios, solicitan mayor información, para poder hacer
sus diligencias, y así acceder a los servicios del Registro de Títulos de
Santiago: En el caso del personal administrativo, el 70%, afirman que los
usuarios, solicitan mayor información, para poder hacer sus diligencias, y
así acceder a los servicios del Registro de Títulos de Santiago, a través de
70
71
la recepción; El 27% lo hace a través de la asistencia electrónica; Y un 3%
lo hace a través del personal disponible, para eso.
3.-Nivel de importancia del Registro de Títulos de Santiago: En el caso de
los usuarios que acuden a utilizar los servicios del Registro de Títulos de
Santiago, el 61%, afirmaron que a su entender, la garantía primordial, de la
importancia del Registro de Títulos, radica en la inscripción derechos de
propiedad; el 29% entiende que es la seguridad jurídica; y el 10% dijo que
es por la organización del sistema registral actual.
En base a los resultados anteriormente planteados se afirma:
En relación con la actividad que realiza en esta institución Gubernamental;
se puede apreciar la gran importancia que tiene un buen manejo de
expedientes dentro del Registro de Títulos. Sumado a esto la institución, ha
tenido una buena respuesta en la asistencia electrónica, esto es debido a la
pandemia del Covi-19. Es donde, nace el modo virtual, lo cual hiso que
muchas personas empezaron a actualizarse en el uso de tecnología
principalmente en el uso de las consultas en línea, lo cual ayudo mucho a no
detener los procesos de los expedientes en los registros de títulos, en
especial el de Santiago de los Caballeros. Se afirmó que la inscripción
71
72
derechos de propiedad, es garantía primordial, basada en la importancia del
Registro de Títulos.
Adames (2021). Sustenta, que: “Con la automatización de las solicitudes de
certificación del estado jurídico del inmueble, se acerca un poco más el
servicio público registral a los ciudadanos”.
Con relación al Objetivo Específico No.2: Determinar los tipos de
limitantes, presentes en los expedientes, dentro de las actuaciones
administrativas, dentro del Registro de Títulos de Santiago. Para evidenciar
la variable de los limitantes, presentes en los expedientes, se tomaron 3
parámetros:
1.-La causa Principal de los errores de digitación que se cometen en el
Registro de Títulos de Santiago: En cuanto al del personal administrativo, el
60% de los que laboran en el Registro de títulos de Santiago, entiende que
es una mezcla de todas las alternativas combinadas. El 16% del personal
administrativo, entiende que fue por ser entrenado no adecuadamente en el
área; El 11% entiende que es por estructura no adecuada; El 8% en tiende
que es por falta de los equipos tecnológicos; y un 5% entiende que es falta
de personal. Tomando estos datos recolectados, la mayoría del personal
72
73
administrativo de Registro de Títulos de Santiago, afirman que es una
mezcla de varias alternativas, especialmente por personal entrenado no
adecuadamente en el área, son las causas de los errores de digitación que se
cometen en este Registro de Títulos de Santiago.
2.-Nivel de consecuencias, que les trae consigo los errores que se cometen
en los expedientes depositados en este Registro de Títulos de Santiago:
En el caso del personal administrativo, el 38% afirmaron que los errores
que se cometen en los expedientes depositados en este Registro de Títulos
de Santiago, traen consigo un gran cúmulo de expedientes; El 27% entiende
que es una mezcla de varios errores; El 19% entienden que es mayor tiempo
de ejecución y por tanto mayor horas/ hombre de trabajo; Y un 16% que es
porque hay muchos gasto de material, en especial en la papelería. Según
estos datos, es muy alto el cúmulo de expedientes por causa de los errores
que se cometen en los expedientes depositados en este Registro de Títulos.
3.-Tipo de expediente que usualmente usted deposita, en el Registro de
Títulos de Santiago: En el caso de los usuarios que acuden a utilizar los
servicios del Registro de Títulos de Santiago, el 26%, afirmaron que, ellos
depositaron expedientes para hacer la transferencia de inmuebles; El 24%
depositan certificaciones de estado jurídico del inmueble; El 13% es por
73
74
otros tipos de expedientes entre los que están las Certificación de: Derechos
de Propiedad Vigentes, con Reserva de Prioridad; Anotación Preventiva,
Aporte en Naturaleza, Cambio de Denominación o Transformación Social,
Cancelaciones de: Anotación Preventiva, Embargo Inmobiliario, Enfiteusis
o Arrendamiento, Hipoteca Judicial Definitiva, Privilegio Laboral o
Privilegio de Honorarios, Hipoteca Judicial Provisional, entre otros.
En base a los resultados anteriormente planteados:
Se afirmó que las causas de los errores de digitación que se cometen en este
Registro de Títulos de Santiago es una mezcla de varias alternativas
combinadas: Falta de personal, falta de los equipos tecnológicos, estructura
no adecuada y en mayoría por un personal entrenado no adecuadamente en
el área (Esto se da mucho, a la hora del almuerzo de 12 a 2, cuando son
sustituidos por otra parte del personal, el cual no posee la misma destreza en
la recepción de documentos, que la persona que está asignada a esa área).
De ahí que estos errores que se cometen en los expedientes depositados en
este Registro de Títulos de Santiago, traen consigo un gran cúmulo de
expedientes, lo cual genera un atraso de más de varios meses con relación al
flujo real de expedientes procesados. Esto se debe a que se le está dando
74
75
prioridad a los expedientes como son: del transferencia de inmuebles,
certificaciones de estado jurídico del inmueble y otros tipo de Certificación
como los son: Derechos de Propiedad Vigentes, con Reserva de Prioridad;
Anotación Preventiva, Aporte en Naturaleza, entre otras certificaciones. Y
olvidándose de darles respuesta rápida a los demás tipo de expedientes.
(Ver figura No.4 sobre la cantidad de trámites realizado por el Registro de
Titulo de Santiago).
Con relación al Objetivo Específico No.3: Indicar
las anomalías
presentes, en las actuaciones administrativas, dentro del Registro de Títulos
de Santiago. Para evidenciar la variable las anomalías presentes, en las
actuaciones administrativas, se tomaron 4 parámetros:
1.-Nivel de anomalías que más está presente, en las actuaciones
administrativas de este Registro de Títulos de Santiago: En el caso del
personal administrativo, el 32%, afirmaron que de las anomalías que más
están presentes, en las actuaciones administrativas del Registro de Títulos
de Santiago, son por expedientes observados y rechazados; El 24% es por
papelería dañada; El 19% entienden que es Acumulación de expedientes; y
el 14% es por error en depósitos de expedientes; un 11% es por qué No
75
76
llenan los requisitos (ni forma, ni fondo).
2.-Nivel de anomalías que más está presente, en la recepción de los
expedientes que ingresan al Registro de Títulos de Santiago: En cuanto al
del personal administrativo, el 41%, afirmaron que las anomalías que más
está presente, en la recepción de los expedientes que ingresan a este
Registro de Títulos, es por causa de algún tipo de fraude en la
documentación llevada dentro de los expedientes; El 27% es por errores en
depósitos; El 24% entienden que es los errores materiales; El 8% es por
vicios de forma y fondo.
3.- Nivel de consecuencias, que conllevan los errores técnicos, ocasionados
por el registro de Títulos de Santiago, al ejercicio de su profesión en la
actualidad: En el caso de los usuarios que acuden a utilizar los servicios del
Registro de Títulos de Santiago, el 48%, entienden que estos errores
técnicos ocasionados por el registro de Títulos de Santiago, traen como
consecuencia una combinación de factores como: inconformidad del
cliente, pérdida de efectivo y pérdida de tiempo. El 23% entiende que por
culpa de estos errores técnicos, son afectados sus clientes lo cuales se
sientes inconformes por estos errores. El 16% se siente molesto por la
pérdida de tiempo causado por estos errores. Y el 13% entiende que es
76
77
mucho el dinero que pierde, ya que inicialmente este da un precio por sus
servicios, en base al procedimiento a seguir y no toman en cuenta estos
errores.
4.-Nivel de anomalías que más están presentes, en las actuaciones
administrativas de este Registro de Títulos de Santiago: En este sentido, el
34% de los usuarios, afirmaron que los expedientes observados y
rechazados representan las anomalías, más comunes, dentro de las
actuaciones administrativas del Registro de Títulos de Santiago; El 21% de
ellos entienden que es por algún
tipo de error en depósito de los
documentos; El 18% entiende que es por error material; el 15% entiende
que es por vicios de forma y/o fondo; El 12% que es por error en el asiento
registral.
En base a los resultados anteriormente planteados se afirma:
La anomalía que más está presente, en las actuaciones administrativas de
este Registro de Títulos de Santiago observados y rechazados (de ahí que
exista gran cúmulo de expedientes), segunda anomalía es la papelería
dañada (Certificaciones tanto impresas dañadas), debido a esto la Dirección
Nacional de Registros de Título, procedió a unificar el departamento de
77
78
impresión de cada Registro de Titulo a nivel nacional, en uno solo, el cuál
esta en dicha institución en Santo Domingo.
Mientras que por otro lado la anomalía que más está presente, en la
recepción de los expedientes que ingresan al Registro de Títulos de
Santiago, es por causa de algún tipo de fraude en la documentación llevada
dentro de los expedientes. Este es por culpa de usuarios con documentación
falsa o alterada prueba de su mala fe, acuden a utilizar los servicios del
Registro de Títulos de Santiago para ver si la pegan y pueden sus
expedientes (Especialmente de Saneamiento), entran a la lotería de los
expedientes aprobados.
Y si estos usuarios se encuentran inconforme con las decisiones tomadas
por el Registro de Títulos de Santiago, pueden acudir a la ley 51-07, en su
art. del 74 hasta el art.78, donde se encuentran las diversas formas de cómo
pueden accionar en contra de las actuaciones administrativas.
Frente al Objetivo General: Analizar las implicaciones de las actuaciones
administrativas, dentro del Registro de Títulos de Santiago, República
Dominicana. Según lo expresado en las conclusiones de los objetivos
78
79
específicos, se evidencio la importancia de las actuaciones administrativas,
dentro del Registro de Títulos de Santiago. Se determinaron los tipos de
limitantes, presentes en los expedientes, dentro de las actuaciones
administrativas, dentro del Registro de Títulos de Santiago. Y se indicaron
las anomalías presentes, en
las actuaciones administrativas, dentro del
Registro de Títulos de Santiago.
Se concluye lo siguiente:
-La importancia del Registro de Títulos de Santiago, está basado en
inscripción derechos de propiedad, como garantía primordial.
-El correcto manejo de expedientes dentro del Registro de Títulos. ya sea,
por parte de los usuarios como del Registro de Títulos de Santiago va a
eficientizar el buen proceso de la documentación y al final cada expediente
tendrá un correcto flujo, dentro de las actuaciones administrativas.
-La causa de los errores de digitación que se cometen en este Registro de
Títulos de Santiago, es porque una parte del personal que no está entrenado
adecuadamente. Esto da como consecuencia un gran cúmulo de
expedientes.
-Los usuarios entienden que por culpa de los errores técnicos, ocasionados
por el registro de Títulos de Santiago, son afectados sus clientes lo cuales se
79
80
sientes inconformes por estos errores.
-La anomalía que más está presente, en las actuaciones administrativas de
este Registro de Títulos de Santiago, según los usuarios entienden: son los
expedientes observados y rechazados. Lo cual representa un reproceso de
cada caso y una gran pérdida de tiempo.
Conforme a dichos resultados sale a la luz toda la dinámica que conlleva el
manejo de expedientes, su clasificación actual, conjuntamente con los
errores y las anomalías dentro en las actuaciones administrativas, que sufre
este proceso registral de los actos jurídicos y las consecuencias que trae
consigo la gran cantidad de expedientes observados y rechazados. Debido al
incorrecto manejo de expedientes dentro del Registro de Títulos. Ya sea,
por parte de los usuarios atreves de fraude, como del Registro de Títulos de
Santiago por negligencia de no hacer su trabajo desde la misma recepción
de la documentación.
80
81
RECOMENDACIONES
81
82
Partiendo de los resultados obtenidos en la investigación y a raíz del análisis
y Discusión de los mismos, se ofrecen las siguientes recomendaciones, las
cuales van dirigidas a la Dirección nacional de Registro de títulos, al
Registro de Títulos de Santiago y a los usuarios que acuden a utilizar los
servicios del Registro de Títulos de Santiago
A la Dirección Nacional de Registro de Títulos. Como órgano superior
jerárquico de las Oficinas de Registros de Títulos. Que le dé un mayor
seguimiento a los procesos o actuaciones administrativas de cada registro de
Títulos del país, para eliminar las siguientes situaciones: En los Registros de
Títulos, nos encontramos con los fraude de: la falsificación, la suplantación
de identidad y la manipulación, entre otros fraude internos. Debido a esto,
el Consejo del Poder Judicial, se ve obligado cada cierto tiempo, a cancelar
o desvincular por lo que ellos definen “conveniencia institucional”, a varios
registradores de títulos. La última desvinculación se llevaron a 7
registradores de títulos: el de Higüey, Bani, Barahona, Montecristi, Neyba,
Salcedo, Mao y Santo Domingo. Si contar con lo ocurrido en los casos de
bahía de las águilas y el caso de la comunidad de los tres ojos en Santo
Domingo Este (SDE).
82
83
Al Registro de Títulos de Santiago de los Caballeros, establecer un plan
para la eliminación total
de la liquidación de expedientes, que tienen
atrasos de más de 6 meses. Lo cual hace que las informaciones dadas en
muchos casos no sea real, el caso típico está en las certificaciones en
especial la de cargas y gravámenes sobre el inmueble. El otro aspecto lo es
que los errores técnicos son cometidos por un personal entrenado no
adecuadamente en el área de recepción de documentos especialmente.
A usuarios que acuden a utilizar los servicios del Registro de Títulos de
Santiago, que antes de someter sus expedientes o documentos a este registro
o cualquier institución, que verifiquen bien que no tengas errores material o
tipográficos, por culpa de estar copiando y pegando, en documento en
formato Word. Estos tipos de errores comunes son:
1.-No poner correctamente los nombres y apellidos completos,
2.- No poner correctamente el estatus actual de los contratantes,
3.- No poner correctamente los datos dentro del contrato. Ejemplo poner
erróneamente el número de matrícula, el libro, el folio, entre otros errores.
83
84
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
84
85
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República Dominicana. Santo Domingo: Gaceta Judicial año 25, núm.
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Dominicana, proclamada el 26 de enero. Publicada en la Gaceta
Oficial No. 10561, del 26 de enero de 2010.
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Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005. G. O. No. 10316 del 2 de abril
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República Dominicana (2009). Reglamento General de Registro de
Títulos. Resolución núm. 2669-2009, Suprema corte de Justicia
Dominicana, Santo domingo, República Dominicana del 10 de
septiembre del 2009.
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requisitos ante los Registros de Títulos, Dirección Nacional de
Registro de Títulos, Santo domingo, República Dominicana del 21 de
marzo del 2013.
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Salcedo, R; Guzmán, E. y Fermín, J. (2016). Incidencia de la función
calificadora en la inejecutabilidad de los actos y sentencias sometidos
a registro de título de Santiago, durante el período febrero 2016 –
febrero 2018. Recuperado 26 noviembre del 2019, de:
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relaciones con la Administración y de Procedimiento Administrativo.
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26
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http://investigare.pucmm.edu.do:8080/xmlui/bitstream/handle/20.500.
12060/1868/YesseniaPadilla2017_TesisM.pdf?sequence=1&isAllowe
d=y
89
APÉNDICE:
INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE
INFORMACIÓN
90
UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO, UTESA
SISTEMA CORPORATIVO
Escuela de Graduados
MAESTRÍA EN DERECHO INMOBILIARIO
Cuestionario A - Aplicado al personal administrativo del Registro de
Títulos de Santiago.
Distinguidos personal administrativo de registro de título:
Soy participante de la Maestría en Derecho Inmobiliario, de la
Universidad Tecnológica De Santiago, UTESA, y en esta ocasión nos
place dirigirnos a ustedes para solicitarles su colaboración para con esta
investigación sobre “Las Implicaciones de las actuaciones
administrativas, dentro del Registro de Títulos de Santiago, período
enero 2019 – enero 2021”
Le agradezco su colaboración y su tiempo en el llenado de las preguntas.
Garantizo que las informaciones suministradas serán manejadas de
manera confidencial ya que las mismas tendrán un uso exclusivamente
académico.
Marque con una X la (s) alternativa (s) que considere más apropiada
(s):
1. Para la actividad que usted realiza, en este Registro de Títulos de
Santiago, las actuaciones administrativas, establecida en la Ley 10805, de Registro Inmobiliario y el Reglamento General de Registros de
Títulos son importante, en su trabajo?
a) Si.
( )
b) No.
( )
91
2. ¿Por dónde los usuarios solicitan información, para poder hacer
sus diligencias, y así acceder a los servicios del Registro de Títulos
de Santiago?
a) Recepción.
( )
b) Personal disponible.
( )
c) Asistencia electrónica (Atreves del Internet). ( )
3. ¿Para usted, cuál es la causa de los errores, que se cometen en el
Registro de Títulos de Santiago?
a) Falta de personal.
( )
b) Personal entrenado no adecuadamente en el área. ( )
c) Estructura no adecuada.
( )
d) Falta de los equipos tecnológicos.
( )
e) Todas las alternativas anteriores.
( )
4.¿Cuál de estas consecuencias, traen consigo los errores técnicos, que
se cometen en los expedientes depositados, en el Registro de Títulos
de Santiago?
a) Cúmulo de expedientes.
( )
b) Mayor gasto de material.
( )
c) Mayor tiempo de ejecución.
( )
d) Todas las anteriores.
( )
5. ¿Cuál de estas anomalías, entiende es la más común, dentro de
actuaciones administrativas del Registro de Títulos de Santiago?
a) Error en depósitos de expedientes (llenado por usuarios)
(
b) Papelería dañada.
(
c) Acumulación de expedientes
(
d) No llenan los requisitos (ni forma, ni fondo).
(
e) Expedientes observados y rechazados.
(
las
)
)
)
)
)
6.¿Cuál de estas anomalías, entiende es la más común, en la recepción
de los expedientes que ingresan al Registro de Títulos de Santiago?
a) Vicios de forma y fondo. ( )
b) Error material.
( )
c) Error en depósitos.
( )
d) Fraudes.
( )
¡Gracias por su colaboración!
92
UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO, UTESA
SISTEMA CORPORATIVO
Escuela de Graduados
MAESTRÍA EN DERECHO INMOBILIARIO
Cuestionario B - Aplicado a los usuarios de los servicios que ofrece el
Registro de Títulos de Santiago
Distinguidos usuarios de Oficina de Registros de Títulos de Santiago:
Soy participante de la Maestría en Derecho Inmobiliario, de la
Universidad Tecnológica De Santiago, UTESA, y en esta ocasión nos
place dirigirnos a ustedes para solicitarles su colaboración para con esta
investigación sobre “Las Implicaciones de las actuaciones
administrativas, dentro del Registro de Títulos de Santiago, período
enero 2019 – enero 2021”
Le agradezco su colaboración y su tiempo en el llenado de las preguntas.
Garantizo que las informaciones suministradas serán manejadas de
manera confidencial ya que las mismas tendrán un uso exclusivamente
académico.
Marque con una X la (s) alternativa (s) que considere más apropiada
(s):
1. ¿A su entender, la garantía primordial, de la importancia del
Registro de Títulos, radica en?
a) La inscripción de los derechos de propiedad.
( )
b) La organización del sistema registral.
( )
c) Seguridad jurídica.
( )
93
2. ¿Qué tipo de expediente usualmente usted deposita, en el Registro
de Títulos de Santiago?
a) Adjudicación.
( )
b) Constitución de Régimen de Condominio.
( )
c) Inscripción y cancelación de hipotecas.
( )
d) Privilegio de los Condóminos.
( )
e) Venta Condicional de Inmuebles Registrados.
( )
f) Embargo Inmobiliario Ordinario.
( )
g) Transferencia.
( )
h) Modificación Parcelaria.
( )
i) Expediente para la Certificación de Estado Jurídico del Inmueble. ( )
j) Corrección de Error Material.
( )
k) Otros tipos de expedientes.
( )
3. ¿Cuál consecuencia, conllevan los errores técnicos ocasionados por
el Registro de Títulos de Santiago, al ejercicio de su profesión?
a) Inconformidad del cliente.
( )
b) Pérdida de efectivo.
( )
c) Pérdida de tiempo.
( )
d) Todas las anteriores.
( )
4. ¿A su entender, cuál de estas anomalías, es más común, dentro de
las actuaciones administrativas del Registro de Títulos de Santiago?
a) Error material.
( )
b) Error en depósito de los documentos.
( )
c) Error en Asiento registral.
( )
d) Vicios de forma y fondo.
( )
e) Expedientes observados y rechazados.
( )
¡Gracias por su colaboración!
94
ANEXOS:
CUADROS O TABLAS
95
Tabla No. 1. Nivel de importancia del manejo adecuado de
expedientes en el Registro de Títulos de Santiago, establecida el
Reglamento General de Registros de Títulos:
¿Para la actividad que usted
realiza, en este Registro de Títulos
de Santiago, las actuaciones
administrativas, establecida en la
Frecuencia: Porcentaje (%):
Ley
108-05,
de
Registro
Inmobiliario y el Reglamento
General de Registros de Títulos
son importante, en su trabajo?
Sí:
36
97
No:
1
3
Total
37
100
Fuente: Pregunta no. 1, del cuestionario aplicado al personal
administrativo del Registro de Títulos de Santiago.
Tabla No. 2. Nivel en que los usuarios, solicitan más información de
los pasos y diligencias, para acceder a los servicios de esta oficina:
¿Por dónde los usuarios solicitan
información, para poder hacer sus
diligencias, y así acceder a los Frecuencia: Porcentaje (%):
servicios del Registro de Títulos
de Santiago?
Recepción:
26
70
Personal disponible:
1
3
Asistencia electrónica (A través del
Internet):
10
27
Total
37
100
Fuente: Pregunta no. 2, del cuestionario aplicado al personal
administrativo del Registro de Títulos de Santiago.
96
Tabla No. 3. Alternativas a considerar por usted, como la causa de los
errores de digitación que se cometen en el Registro de Títulos de
Santiago:
¿Para usted, cuál es la causa de los errores, que se
Porcentaje
Frecuencia:
cometen en el Registro de Títulos de Santiago?
(%):
Falta de personal:
2
5
Personal entrenado no adecuadamente en el área:
6
16
Estructura no adecuada:
4
11
Falta de los equipos tecnológicos:
3
8
Todas las alternativas anteriores:
22
60
Total
37
100
Fuente: Pregunta no. 3, del cuestionario aplicado al personal
administrativo del Registro de Títulos de Santiago.
Tabla No. 4. Nivel de consecuencias, que traen consigo los errores
que se cometen en los expedientes depositados del Registro de Títulos
de Santiago:
¿Cuál de estas consecuencias,
traen consigo los errores técnicos,
que se cometen en los expedientes Frecuencia: Porcentaje (%):
depositados, en el Registro de
Títulos de Santiago?
Cúmulo de expedientes:
14
38
Mayor gasto de material:
6
16
Mayor tiempo de ejecución:
7
19
Todas las anteriores:
10
27
Total
37
100
Fuente: Pregunta no. 4, del cuestionario aplicado al personal
administrativo del Registro de Títulos de Santiago.
97
Tabla No. 5. Nivel de anomalías que más está presente, en las
actuaciones administrativas del Registro de Títulos de Santiago:
¿Cuál de estas anomalías, entiende es la más
Porcentaje
común, dentro de las actuaciones administrativas Frecuencia:
(%):
del Registro de Títulos de Santiago?
Error en depósitos de expedientes:
5
14
Papelería dañada:
9
24
Acumulación de expedientes:
7
19
No llenan los requisitos (ni forma, ni fondo):
4
11
Expedientes observados y rechazados:
12
32
Total
37
100
Fuente: Pregunta no. 5, del cuestionario aplicado al personal
administrativo del Registro de Títulos de Santiago.
Tabla No. 6. Nivel de anomalías que más está presente, en la
recepción de los expedientes que ingresan al Registro de Títulos de
Santiago:
¿Cuál de estas anomalías,
entiende es la más común, dentro
de
las
actuaciones Frecuencia: Porcentaje (%):
administrativas del Registro de
Títulos de Santiago?
Vicios de forma y fondo:
3
8
Errores materiales:
9
24
Errores en depósitos:
10
27
Fraudes:
15
41
Total
37
100
Fuente: Pregunta no. 6, del cuestionario aplicado al personal
administrativo del Registro de Títulos de Santiago.
98
Tabla No.7. Nivel de importancia del Registro de Títulos de Santiago:
¿A su entender, la garantía primordial,
de la importancia del Registro de Frecuencia: Porcentaje (%):
Títulos, radica en?
La inscripción de los derechos de
propiedad:
197
61
La organización del sistema registral:
32
10
La Seguridad jurídica:
94
29
Total
323
100
Fuente: Pregunta no. 1, del cuestionario aplicado a los usuarios de los
servicios que ofrece el Registro de Títulos de Santiago.
Tabla No. 8. Tipo de expediente más común que los usuarios traen a
este Registro de Títulos de Santiago:
¿Cuál es el tipo de expediente más común, que
Porcentaje
los usuarios traen a este Registro de Títulos de Frecuencia:
(%):
Santiago?
Adjudicación:
4
1
Constitución de Régimen de Condominio:
18
6
Inscripción y cancelación de hipotecas:
26
8
Privilegio de los Condóminos:
12
4
Venta Condicional de Inmuebles Registrados:
16
5
Embargo Inmobiliario Ordinario:
7
2
Transferencia:
85
26
Modificación Parcelaria:
9
3
Certificación de Estado Jurídico del Inmueble:
78
24
Corrección de Error Material:
26
8
Otros tipos de expedientes:
42
13
Total
323
100
Fuente: Pregunta no. 2, del cuestionario aplicado a los usuarios de los
servicios que ofrece el Registro de Títulos de Santiago.
99
Tabla No. 9. Nivel de consecuencias, que conllevan los errores
técnicos ocasionados por el registro de Títulos de Santiago, al
ejercicio de su profesión en la actualidad:
¿Cuáles consecuencias, le conllevan los errores
técnicos ocasionados por el Registro de Títulos
Porcentaje
Frecuencia:
de Santiago, al ejercicio de su profesión en la
(%):
actualidad?
Inconformidad del cliente:
74
23
Pérdida de tiempo:
52
16
Pérdida de efectivo:
42
13
Todas las anteriores:
155
48
Total
323
100
Fuente: Pregunta no. 9, del cuestionario aplicado a los usuarios de los
servicios que ofrece el Registro de Títulos de Santiago.
Tabla No. 10. Nivel de anomalías que más están presentes, en las
actuaciones administrativas del Registro de Títulos de Santiago:
¿A su entender, cuál de estas
anomalías, es más común, dentro
de las actuaciones administrativas Frecuencia: Porcentaje (%):
del Registro de Títulos de
Santiago?
Error material:
58
18
Error en depósito de los documentos: 68
21
Error en Asiento registral:
39
12
Vicios de forma y fondo:
48
15
Expedientes observados
y
rechazados:
110
34
Total
323
100
Fuente: Pregunta no. 10, del cuestionario aplicado al personal
administrativo del Registro de Títulos de Santiago.