METODOLOGIA DE VALUACION PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL

INSTITUO
TECNOLÓGICO
DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
METODOLOGIA DE VALUACION PARA
DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL EN EL MUNICIPIO DE
CUERNAVACA
ALUMNO: Arq. Rafael S. Camarillo Mendoza
[email protected]
TEL: 044 777 7893702
PROFESOR : MTO. CPP. LUIS HIGUELIN
MATERIA : METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN
ENERO 2008
Metodología de valuación para determinar el valor catastral en el municipio de Cuernavaca
Contenido
Pág.
Tema
1. Área
3
2. Línea de investigación específica
3
3. Título del tema
3
4. Palabras clave
3
5. Descripción del tema
5
6. Planteamiento del problema
5
7. Justificación
5
8. Objetivos
8.1 General
8.2 Específicos
5
5
5
9. Desarrollo
9.1 Capítulo 1. Marco Teórico y Conceptual.
9.1.1 Antecedentes
9.1.2 Problemática actual
9.1.3 Normatividad Mexicana
9.1.4 Aspectos generales de la normatividad internacional
9.1.5 Métodos de valuación de intangibles
9.2 Capítulo 2. Método
9.2.1 Hipótesis.
9.2.2 Tipo de investigación.
9.2.3 Diseño de la investigación.
9.3 Capítulo 3. Metodología de trabajo
9.3.1 Identificación de los bienes inmuebles
9.3.2 Aplicación del método de valuación.
9.4 Capítulo 4. Resultados
9.4.1 Resultados esperados.
9.4.2 Interpretación de resultados.
9.5 Conclusiones.
9.6 Recomendaciones
5
5
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7
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Metodología de valuación para determinar el valor catastral en el municipio de Cuernavaca
1. Área
Práctica valuatoria de Bienes Inmuebles
2. Línea de investigación específica
Metodología para determinar el valor catastral
3. Título del tema
Metodología de valuación para determinar el valor catastral en el municipio de Cuernavaca
4. Palabras clave
El catastro (del griego κατάστιχον, "registro") inmobiliario es un registro administrativo dependiente
del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
.
Costo: (lat. constare=cierto) cantidad que se da o se paga por algo. Son los recursos sacrificados o perdidos
(descontados) para lograr un objetivo específico.
Costo directo: son los costos en que se incurre directamente en la adquisición y colocación de un bien en su
uso funcional.
Costo histórico: Es el costo inicial capitalizado de un activo, a la fecha en que fue puesto en servicio por
primera vez.
Costos indirectos: son los costos en que se incurre cuando se adquiere y se coloque un bien en uso. Incluye
gastos administrativos, honorarios profesionales, costos financieros durante la construcción, seguros,
seguridad, capacitación e ingeniería.
Costo original: Es el costo inicial capitalizado de un bien en manos de su propietario actual.
Depreciación: Disminución del valor o precio de algo, ya con relación al que antes tenía, ya comparándolo con
otras cosas de su clase. Es la pérdida de valor de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la
obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa). En contabilidad,
depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real o supuesta del
costo (valor) de un activo, durante un período establecido.
Depreciación acumulada: Es la suma que representa el total de la pérdida del valor ocasionado por el
deterioro físico, obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica. La depreciación total acumulada es a
una fecha determinada.
Impuesto: (lat. impositus=imponer) Tributo que se exige en función de la capacidad económica de los
obligados a su pago.
Impuesto Ad Valorem: Es el impuesto a la adquisición de la propiedad, que varía de acuerdo al valor de la
misma.
especialización, de modo que las diferentes etapas del proceso son realizadas por diferentes trabajadores o,
incluso, diferentes empresas.
Ingreso: (lat. ingressus, in=dentro de; gressus=dar paso) cantidad de dinero regularmente obtenido por algún
concepto.
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Lucro: (lat. lucrum=ganancia) Ganancia o provecho que se saca de algo
Pasivo: (lat. passivus=da paso, permite) valor monetario total de las deudas y compromisos que gravan a una
empresa, institución o individuo, y que se reflejan en su contabilidad
Rentabilidad: (lat. reddita, reddere; red+dere= dar) utilidad o beneficio que rinde anualmente algo, o lo que de
ello se cobra.
Tasa: (lat. taxare=valorar, estimar un valor) Graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo. Relación entre
dos magnitudes
Tasa de interés: Es el porcentaje al que está invertido un capital en una unidad de tiempo, determinando lo
que se refiere como "el precio del dinero en el mercado financiero".
Valor: (lat. valor, -ōris=mérito, precio) Es la cantidad de mercancías o bienes que es necesario dar a cambio de
un bien determinado, todo ello referido a una unidad monetaria vigente.
Valor comercial: es el valor de venta de un bien, el precio en el que realmente fue vendido.
Valor de mercado: es el precio más probable en términos de dinero al cual se intercambiaría una propiedad en
un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la que el
vendedor y el comprador actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio no se
ha visto afectado por un estímulo inapropiado.
5. Descripción del tema
El presente trabajo desarrolla una metodología de valuación para determinar el valor catastral en el
municipio de Cuernavaca. Metodología basada en dos factores: primero en en la investigación directa en los
documentos existentes tanto de leyes y de reglamentos de catastro y:segundo sus procedimientos juridicos y
técnicos
6. Planteamiento del problema
En Cuernavaca y quizás en todos los municipios, por lo que he palpado no hay una metodología
valuatoria real para determinar el valor catastral de terreno y bienes inmuebles. Que se lo determina por
medio de la ley de ingresos por medio de tablas.
7. Justificación
Es importante determinar los valores catastrales desde un punto de vista real, para poder beneficiar
tanto a los propietarios, como a las autoridades, ejemplo: pago de predial en el D.F. donde se excedieron el
cobro, como consecuencia del aumento en su costo catastral.
8. Objetivos
8.1 General.
8.1.1 Establecer una metodología para la determinación del valor catastral
8.2 Específicos.
8.2.1 Conocer las leyes y reglamentos relativos al valor catastral actualmente.l
8.2.2 Determinar el valor catastral de una propiedad
metodologías de valuación inmobiliaria
( terreno ) rustica: por medio de
8.2.3 Determinar el valor catastral de una propiedad
metodologías de valuación inmobiliaria
( terreno ) urbana: por medio de
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8.2.4 Determinar el valor catastral de una propiedad ( terreno y construcción ): por medio de
metodologías de valuación inmobiliaria
9. Desarrollo
9.1 Capítulo 1. Marco Teórico y Conceptual.
9.1.1 Antecedentes
9.1.2 Problemática actual
9.1.3 Normatividad Mexicana
9.1.4 Aspectos generales de la normatividad internacional
9.1.5 Métodos de valuación bienes inmuebles
Este marco teórico y conceptual tiene la finalidad de fundamentar la valuación para determinar
el valor catastral en el municipio de Cuernavaca en dos vertientes: la primera de acuerdo a las
leyes y normas relacionadas existentes, en el tema catastral; y la segunda basándose en las
teorías desarrolladas por economistas y financieros, como de la propia valuación
9.2 Capítulo 2. Método
9.2.1 Hipótesis.
Es posible la valuación del valor catastral de las propiedades tanto rusticas, como urbanas
través de una metodología basada primero en las leyes normas catastrales: segundo en la
metodología propia de la valuación.
9.2.2 Tipo de investigación.
El presente trabajo se trata de un estudio de las leyes y normas existentes para determinar el
valor catastral actualmente en el municipio de Cuernavaca. Sin embargo se tratará de
establecer una metodología que pudiera ser aplicado a todos los ayuntamientos.
9.2.3 Diseño de la investigación.
Se desarrollará una investigación no experimental, ya que la información se obtendrá de
análisis de las leyes ,normas y reglamentos,
9.3 Capítulo 3. Metodología de trabajo
9.3.1 Identificación de los bienes :
Basados en las características que debe cumplir un bien inmueble, se identificaran para su
estudiar. Una vez identificados los bienes inmuebles se clasificarán para su análisis. Se
elaborarán formatos escritos a ser llenados con la información básica indispensable del bien.
9.3.2 Aplicación del método de valuación.
Teniendo los modelos existentes para determinar el valor catastral dentro de los ayuntamientos
realizaríamos y aplicaríamos una metodología de la valuación para determinar el valor catastral
de bienes inmuebles.
9.4 Capítulo 4. Resultados
9.4.1 Resultados esperados.
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Con esta metodología se espera llegar a un valor catastral de los bienes inmuebles. Valor
fundamentado en el análisis de los beneficios que se pueden obtener para los ayuntamientos,
y al mismo tiempo para los propietarios
9.4.2 Interpretación de resultados.
Una vez obtenido el valor catastral buscado se realizará su interpretación con el fin de
corroborar la hipótesis propuesta y considerar la viabilidad de su aplicación en casos similares.
9.5 Conclusiones.
Basándonos en la interpretación de resultados se podrá llegar a una, aportación real de la
Determinación del valor catastral en los ayuntamientos
9.6 Recomendaciones
Una vez hecha la interpretación de resultados se realizarán las observaciones a la metodología para
determinar el valor catastral en los ayuntamientos, municipios o delegaciones, y su posible aplicación
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El catastro (del griego κατάστιχον, "registro") inmobiliario es un registro administrativo dependiente
del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
De Wikipedia, la enciclopedia libre
En la Roma antigua era la contribución que pagaban "por cabeza" los nobles y terratenientes según el
patrimonio inmobiliario que poseían.
Se entendía, y se entiende aún, por catastro el registro de los bienes inmuebles (ubicación, dimensiones
y uso) y sus propietarios, que se utiliza para establecer el monto de la contribución que se impone
sobre los bienes inmuebles según su producción, su renta o su valor, y derechos como servidumbres e
hipotecas.
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Se guardan registros del uso de este tipo de registros en Babilonia y Grecia donde se utilizaba como
base impositiva, también en Egipto donde aparte de la función impositiva se lo utilizaba como reserva
de datos de las dimensiones y ubicaciones de las parcelas para el replanteo de las mismas luego de las
cíclicas crecidas del Nilo.
En Europa es donde la puntillosa mentalidad occidental hace que los catastros sean cada vez más
precisos y perfectos, ejemplo de ello son los de: Francia y Holanda (organizado por Napoleón
Bonaparte), Alemania, Reino Unido, y por supuesto España que lo implanta en América durante la
época colonial. En 1749 se inició el que posiblemente es el más importante ejemplo de la época
preestadística en todo el mundo: el Catastro de Ensenada, que incluía censo de población y muchos
otros datos.
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El concepto actual de catastro se basa en tres finalidades que le dan sustento, las cuales son:
1. Dar una base para el planeamiento urbano y rural.
2. Calcular el monto de las contribuciones como el impuesto inmobiliario.
3. Guardar la seguridad jurídica del derecho de propiedad a través de la aprobación y archivo de
las mensuras, que son la base de las escrituras de traslación y dominio
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El catastro está dividido en tres secciones:
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Catastro Fiscal: Encargado fijación del valor de los bienes a fin de imponerle un tributo
proporcional.
Catastro Jurídico: El cual contempla la relación entre el propietario o sujeto activo y la
propiedad u objeto y la comunidad o sujeto pasivo.
Catastro Geométrico: Encargado de la medición, subdivisión, representación y ubicación del
bien.
Catastro bulgar: es cuando tu le dices a por ejemplo a ti chinga tu madre che gay
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Se denomina registro de la propiedad a un registro público de carácter oficial en el que se inscriben
para conocimiento general los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles, así como todos los
demás derechos reales que recaigan sobre ellos.
La principal función de un registro de la propiedad es dar información fiable a los ciudadanos, que
pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar contratos que impliquen disposición sobre
los bienes inscritos. De esa forma, un comprador que quiera adquirir una finca o bien inmueble no
tendrá más que comprobar en el registro su estado para asegurarse de que el vendedor es el verdadero
propietario, y que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad.
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1. TERRENO:
Se multiplica la superficie de terreno del predio en cuestión por el valor por metro cuadrado unitario publicado en el Diario Oficial de
la Federación de fecha 19 de diciembre de 2007.
2. CONSTRUCCIÓN:
Se clasifica la construcción de acuerdo a la tabla publicada en la página 36 del Diario Oficial de la Federación de fecha 19 de
diciembre de 2007, obteniendo así su valor unitario por metro cuadrado de construcción
3. EL RESULTADO OBTENIDO EN EL PUNTO 1 Y EL PUNTO 2 SE SUMAN PARA OBTENER ASÍ EL VALOR CATASTRAL
Nota:
En caso de no contar con construcción, el valor obtenido en el punto constituye el valor catastral
CÁLCULO DEL IMPUESTO PREDIAL
La diferencia entre el valor catastral y el límite inferior se multiplicará por la tasa aplicable, y el producto obtenido se sumará a la
cuota fija. Cuando el resultado de la aplicación de la tarifa sea menor a $20.00, se considerará $20.00. El resultado de la aplicación
de la tarifa o el importe de $20.00, lo que sea mayor, se dividirá entre 12, determinándose de tal forma el impuesto correspondiente
al periodo de un mes.
1) Se determina el valor catastral del predio
2) Se ubica dicho valor en el rango de las columnas correspondientes a valores catastrales de la tarifa para calculo del impuesto
predial
3) Una vez determinado el rango en el cual queda el valor catastral, al valor catastral se le resta el limite inferior
4) El resultado obtenido en el punto anterior se multiplica por el factor sobre excedente del límite inferior
5) Al resultado obtenido en el punto anterior se le suma la cuota fija del rango en el cual quedo el valor catastral
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REGLAMENTO DEL CATASTRO DEL MUNICIPIO DECUERNAVACA, MORELOS.
REGLAMENTO: TÍTULO PRIMERO DISPOSICIONES GENERALES
CAPÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.- INTERÉS SOCIAL DEL CATASTRO.- Se declaran de interés social y utilidad
pública, las disposiciones, operaciones, movimientos y registros relativos al Catastro y a la
catastración de la propiedad, posesión o titularidad de derechos reales en predios
comprendidos dentro de la circunscripción territorial del Municipio de Cuernavaca.
REGLAMENTO DEL CATASTRO DEL MUNICIPIO DECUERNAVACA, MORELOS.
REGLAMENTO: TÍTULO PRIMERO DISPOSICIONES GENERALES
CAPÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES
Artículo *3.- Para los efectos del presente Reglamento, se entenderá por:
I.- AYUNTAMIENTO.- El Ayuntamiento Constitucional de Cuernavaca, Morelos.
II.- CATASTRO.- Sistema de Información de la propiedad inmobiliaria denominado sistema
Catastral.
III.- CÉDULA CATASTRAL.- El documento oficial que contiene la información
general de un predio.
IV.- CONTRIBUYENTE.- Persona física o moral, propietaria o poseedora del
suelo, o del suelo y las construcciones adheridas a él, independientemente de los derechos
que sobre el predio tenga un tercero, o de la controversia de los
derechos reales del predio.
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REGLAMENTO DEL CATASTRO DEL MUNICIPIO DECUERNAVACA, MORELOS.
REGLAMENTO: TÍTULO PRIMERO DISPOSICIONES GENERALES
CAPÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES
Artículo *3.- Para los efectos del presente Reglamento, se entenderá por:
V.- DIRECCIÓN.- La Dirección de Impuesto Predial y Catastro.
VI.- JUNTA CATASTRAL.- La Junta Local Catastral del Municipio de Cuernavaca,
Morelos.
VII.- LEY.- La Ley de Catastro Municipal para el Estado de Morelos.
VIII.- PRESIDENTE MUNICIPAL.- Al Presidente Municipal Constitucional del
Municipio de Cuernavaca, Morelos.
IX.- REGLAMENTO.- El presente Reglamento de Catastro del Municipio de
Cuernavaca.
X.- TESORERÍA.- Tesorería Municipal de Cuernavaca.
XI.- VALUACIÓN.- El procedimiento para obtener el valor catastral de un predio.
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REGLAMENTO: TÍTULO PRIMERO DISPOSICIONES GENERALES
CAPÍTULO III: DE LA CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS PREDIOS
Artículo 18.- INMUEBLE O PREDIO.- Para los efectos catastrales se entiende por inmueble
o predio:
I.- La porción de terreno con o sin construcción, con la descripción superficial,
medidas y colindancias, detalladas por un perímetro que defina sus linderos sin
solución de continuidad, a disposición de persona física, moral o institución de
gobierno, destinado a un fin público o privado, y
II.- Cada una de las unidades que integran un condominio, sean locales,
departamentos, casas o despachos, las especificaciones relativas a las áreas
privativas como jaulas de tendido, cajones de estacionamiento, cuartos de
servicio, bodegas y cualquier otro accesorio de carácter privativo, incluyendo la
parte proporcional de las áreas comunes que les corresponde, como corredores,escaleras,
patios, jardines, estacionamientos y demás instalaciones o espacios de carácter común,
conforme al indiviso determinado en la escritura constitutiva del condominio o en la escritura
individual de cada unidad condominal.
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REGLAMENTO: TÍTULO PRIMERO DISPOSICIONES GENERALES
CAPÍTULO III: DE LA CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS PREDIOS
Artículo 19.- CLASIFICACIÓN DE LOS PREDIOS.- Para los efectos de catastro, la
propiedad se clasifica en urbana, suburbana, rústica o rural.
REGLAMENTO DEL CATASTRO DEL MUNICIPIO DECUERNAVACA, MORELOS.
REGLAMENTO: TÍTULO PRIMERO DISPOSICIONES GENERALES
CAPÍTULO III: DE LA CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS PREDIOS
Artículo 20.- PROPIEDAD URBANA.- Se entiende por propiedad urbana, los bienes
inmuebles que están ubicados dentro de los perímetros de las poblaciones, destinadas para
habitación, comercio e industrias y prestaciones de comercio común bastando que cuenten
con uno o varios servicios municipales básicos, como los del agua potable, drenaje, vías
publicas, pavimentos, banquetas, alcantarillado, alumbrado y otros similares.
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CAPÍTULO III: DE LA CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS PREDIOS
Artículo 21.- PROPIEDAD SUBURBANA.- Se entiende como propiedad suburbana, a los
inmuebles ubicados fuera de los perímetros de las poblaciones, con valores del mercado
intermedios entre los predios urbanos y de los rústicos, determinados por su proximidad a
las poblaciones en proceso de crecimiento, aun cuando están destinados a la explotación
agrícola, pecuaria o industrial rural. Quedarán también comprendidos dentro de esta
clasificación, los predios destinados a fraccionamientos denominados “campestres” de
“granjas” o cualesquiera otros que sean fraccionados o lotificados y en general todas a
aquellas zonas fuera de los perímetros poblacionales en las que se presten servicios
municipales básicos.
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REGLAMENTO: TÍTULO PRIMERO DISPOSICIONES GENERALES
CAPÍTULO III: DE LA CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS PREDIOS
Artículo 22.- PROPIEDAD RÚSTICA O RURAL.- Se entiende por propiedad rústica o rural,
los bienes inmuebles que estuvieren destinados en forma permanente a la explotación
agrícola o pecuaria, en predios ubicados fuera de las zonas clasificadas como suburbanas,
de acuerdo con las delimitaciones previas establecidas en los planos reguladores o en los
parciales y que además conserven valores en la plaza, contemplados en enajenaciones u
operaciones contractuales, generadoras de producción o explotación económica.
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REGLAMENTO: TÍTULO SEGUNDO DE LAS OPERACIONES, MOVIMIENTOS, VALUACIONES Y CÉDULAS CATASTRALES
CAPÍTULO I: DE LAS OPERACIONES
Artículo 25.- OPERACIONES CATASTRALES.- Son operaciones catastrales: las
informaciones, mediciones, deslindes, cálculos de superficie, planeaciones,
valorizaciones, registros, movimientos y actos administrativos propios de la función.
Las operaciones catastrales tendrán por finalidad deslindar la propiedad raíz,
planificarla, valuarla e inscribirla en las cédulas catastrales de acuerdo con las
consideraciones básicas que establece este Reglamento.
Los trabajos catastrales serán ejecutados por el personal de la Dirección
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REGLAMENTO: TÍTULO SEGUNDO DE LAS OPERACIONES, MOVIMIENTOS, VALUACIONES Y CÉDULAS CATASTRALES
CAPÍTULO III: DE LA IDENTIFICACIÓN DE PREDIOS Y DOCUMENTOS DESCRIPTIVOS
Artículo 45.- COMPARACIÓN DE DATOS.- Los datos consignados por los
interesados en sus respectivas manifestaciones y en los planos que a éstas deberán anexar,
serán comparados con los de los Ingenieros y Técnicos de Catastro formulados por cada
predio a fin de cerciorarse de la idoneidad de aquellos. La verificación de datos
mencionados en el artículo anterior, definirá y comprobará las dimensiones para linderos,
colindancias y perímetros correctos y completos de cada predio, para el caso de
desavenencia entre los propietarios colindantes, se practicará, un deslinde individual al
inmueble.
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REGLAMENTO: TÍTULO SEGUNDO DE LAS OPERACIONES, MOVIMIENTOS, VALUACIONES Y CÉDULAS CATASTRALES
CAPÍTULO III: DE LA IDENTIFICACIÓN DE PREDIOS Y DOCUMENTOS DESCRIPTIVOS
Artículo 47.- TIPOS DE PLANOS.- Los planos catastrales o documentos
descriptivos serán:
I.- Plano general del conjunto de cada región catastral, en el que figurarán las
calles, manzanas, glorietas, etc., que cada una de ellas contenga;
II.- Plano predial por manzanas de cada región catastral, en los cuales se
dibujarán todos y cada uno de los predios que contenga, para poderlo utilizar de
matriz en la copia de planos individuales;
III.- Planos reguladores de la ciudad y poblaciones más importantes que el
Presidente Municipal ordene su levantamiento;
IV.- Plano general del Municipio, formulado en coordinación con las Comisiones
de Límites que existan;
V.- Plano individual del predio, y
VI.- Planos de desarrollo urbano y rural del Municipio
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 53.- TIPOS DE AVALÚOS.- Los avalúos se dividen en dos clases: Avalúos
Transitorios y Avalúos Definitivos.
Son Avalúos Transitorios los que se practiquen en regiones no catastrales, y
Avalúos Definitivos los que se practiquen en regiones catastrales.
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 54.- VALORES TRANSITORIOS.- Los Avalúos transitorios se practicarán con base
a los valores unitarios de la Dirección de Impuesto Predial y Catastro en las tablas o planos
de valores unitarios, que previamente sean aprobados por la Tesorería Municipal.
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 55.- VALUACIÓN ESPECIAL Y GENERAL.- La valuación de la propiedad raíz se
considerará, para efectos de este Reglamento:
I.- De carácter general, por cada una de las manzanas contenidas en las regiones
catastradas, y
II.- De carácter especial por cada predio, tal luego como sea presentada la
manifestación ante la Dirección en construcciones nuevas, por aumento o
disminución del terreno, por rectificación de medidas, por remodelación de las
construcciones, o por cualesquiera otras operaciones que ameriten la valuación
del predio
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 56.- EXCEPCIONES PARA APLICACIÓN DE AVALÚOS.Los Avalúos
transitorios o definitivos regirán a partir de la fecha de notificación y se aplicarán para el
efecto del impuesto predial a partir del siguiente bimestre, excepto en los siguientes casos:
a).- En los Avalúos practicados a predios que hayan estado sustraídos a la
acción fiscal, aplicándose en estos casos los efectos legales de recuperación
de impuesto omitidos, en un periodo de cinco años anteriores al descubrimiento
de la ocultación;
b).- En las revalorizaciones motivadas por que el predio haya sufridos cambios,
construcciones, modificaciones, ampliaciones, demoliciones o mejoras; en
estos casos el nuevo avalúo servirá de base para el pago de impuesto a partir
del bimestre siguiente al de terminación de las obras, de las mejoras o de la
fecha en que sean ocupados;
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 56.- EXCEPCIONES PARA APLICACIÓN DE AVALÚOS.c).- En las revalorizaciones motivadas por la transmisión de las totalidades de
los derechos reales el avalúo será tomado del valor más alto entre el avalúo
catastral, el valor de operación o el valor comercial dado este último siempre
por un avalúo bancario, por corredor público o por un valuador con cédula
profesional como tal.
d).- En las revalorizaciones de regiones motivadas por aplicación de nuevos
valores unitarios, debidamente aprobados y autorizados , el nuevo avalúo
sufrirá efectos fiscales a partir del siguiente bimestre de su notificación.
Estas revalorizaciones serán previamente publicadas en el Periódico Oficial del
Estado.
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 57.- ELEMENTOS DE VALUACIÓN.- La valuación catastral de la
propiedad raíz urbana, suburbana, rústica o rural, se hará con base en la estimación pericial
rendida, de acuerdo con los siguientes factores:
a).- Valores de la Tierra.
b).- Valores de las construcciones.
c).- Valores de la zona.
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REGLAMENTO: TÍTULO SEGUNDO DE LAS OPERACIONES, MOVIMIENTOS, VALUACIONES Y CÉDULAS CATASTRALES
CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 58.- CLASIFICACIÓN DE TERRENOS VALUADOS.de la tierra se clasifica catastralmente, como:
I.- De terrenos edificados.
II.- De terrenos no edificados.
Estos últimos subdivididos en:
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La valuación
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a).- Terrenos propios para construcción.
b).- Terrenos propios para uso agrícola o pecuario.
c).- Terrenos sujetos al régimen agrario ejidal o comunal.
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REGLAMENTO: TÍTULO SEGUNDO DE LAS OPERACIONES, MOVIMIENTOS, VALUACIONES Y CÉDULAS CATASTRALES
CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 59.- ELEMENTOS DE VALUACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS.La valuación
de los predios rústicos se fundará en su clase, calidad, ubicación, zona influyente, vías de
comunicación, sistemas de riego, capacidad de producción, rendimiento, afluencias, etc.
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REGLAMENTO: TÍTULO SEGUNDO DE LAS OPERACIONES, MOVIMIENTOS, VALUACIONES Y CÉDULAS CATASTRALES
CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 60.- ELEMENTOS DE VALUACIÓN DE TERRENOS URBANOS.- La
valorización en particular de los predios comprendidos en las zonas urbanas, se hará por la
Dirección de Impuesto Predial y Catastro, aplicando a cada caso los valores unitarios
comprendidos en las tablas aprobadas teniendo en cuenta los aumentos al valor unitario por
ubicación del predio en la esquina, así como los deméritos que debe sufrir el valor unitario,
por forma irregular del terreno, por tener un frente menor que el del lote tipo o cuando
exceda la profundidad de éste.
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Metodología de valuación para determinar el valor catastral en el municipio de Cuernavaca
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 61.- PREDIOS REGULARES.Para los
efectos del avalúo se considerarán como predios regulares los terrenos que afecten forma
cuadrangular con ángulos que no difieran más de 20 grados del ángulo recto; asimismo, son
regulares los predios en pancoupé situados en esquina o de forma triangular con dos o tres
frentes a la calle.
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 62.- PREDIOS CON FRENTE DE DOS O MÁS CALLES.Los predios
con frente a dos o más calles se valuarán descomponiéndolos en cuadriláteros por medio de
líneas paralelas a esos frentes, comenzando por el que da a la calle de mayor valor unitario
y la distancia de la profundidad del lote tipo correspondiente. Cada cuadrilátero se valuará
con su valor unitario respectivo y si quedare alguno del predio no comprendido en las
fracciones en que se hubiere descompuesto, ella se agregará a la fracción de mayor valor
unitario.
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 63.- PREDIOS SITUADOS EN ESQUINA.Los predios
situados en esquina sufrirán un aumento sobre el valor tipo, que se denominará incremento.
Este aumento afectará únicamente a la parte por esquina del predio comprendido dentro de
la superficie limitada por los frentes y normales de éstos que se tracen a una distancia de
quince metros de intersección o en los extremos de estos frentes si no alcanza esta
dimensión.
En las esquinas de pancoupé, los quince metros de incremento se contarán desde la
intersección de la prolongación de sus frentes. Si el pancoupé tiene una longitud mayor de
veinticinco metros, se le fijará un valor unitario propio.
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Artículo 64.- DEL INCREMENTO EN ESQUINAS.El
incremento por esquina se determinará aumentando el valor de la calle de mayor valor
unitario, en un veinte, quince y diez por ciento según se trate de esquina comercial de primer
orden, esquina comercial de segundo orden o esquina no comercial.
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 65.- ESQUINA COMERCIAL POR ORDEN.Se
considera esquina comercial de primer orden la que esté situada en calles en que las
construcciones estén acondicionadas o destinadas en su mayor parte a comercios. También
se considerará esquina de primer orden, en las que existan comercios de importancia, aún
en el caso de que las demás construcciones no estén destinadas a comercios. Son
esquinas comerciales de segundo orden las que no están comprendidas en la clasificación
anterior.
Son esquinas no comerciales, las de las calles en que sus edificios en mayor parte no estén
dedicados al comercio sino que para habitación u otros usos.
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 66.- DEMERITO TERRENOS ACCIDENTADOS.Los terrenos
accidentados de difícil acceso o erizados sufrirán un demérito, el que será determinado por
la Dirección de Impuesto Predial y Catastro de acuerdo con la Junta Local Catastral.
Artículo 67.- TERRENOS LABORALES BALDÍOS.Los terrenos laborales en estado baldío, se valorizarán en la misma proporción que los
predios vecinos que estén en explotación.
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 68.- PREDIOS URBANOS EDIFICADOS.Los
predios urbanos edificados, se valorizarán en la misma proporción que los predios vecinos
que estén en explotación y de acuerdo con las siguientes bases:
I.- Calculando el costo de los materiales.
II.- Calculando el costo de la mano de obra, y
III.- Calculando el costo del terreno.
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 69.- VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN.Cuando la construcción no sea reciente, se calculará su valor a los precios corrientes en la
fecha de su avalúo a excepción de los avalúos especiales a que se refiere la Ley. En estos
casos, se deducirá el demérito sufrido por el transcurso del tiempo, cuyo porcentaje
determinarán las instrucciones que fije la Dirección.
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 70.- VALOR DEL TERRENO.terreno se valorizará de acuerdo con los métodos establecidos para los predios no
edificados.
El
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 71.- FINCAS EN CONSTRUCCIÓN.Las fincas
en construcción se valorizan en el estado en que se encuentren transcurrido un año de
haberse iniciando la construcción. Terminado este lapso, el propietario debe manifestarlo
oportunamente a la Dirección para proceder al avalúo de los que para ése entonces se
encuentre construido. Este primer avalúo tendrá carácter de provisional. Durante el primer
año de construcción, el predio será considerado como predio no construido.
El valor fijado a un predio en construcción, después de un año de iniciada ésta,
subsistirá durante el segundo año, hasta que quede totalmente construida, pero si dentro de
ese segundo año, no se concluye la obra, se valorizará de nuevo. Cuando esté totalmente
terminada la construcción se formulará el avalúo definitivo que regirá desde la fecha de
dicha terminación.
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 72.- MODIFICACIÓN DEL VALOR POR FENÓMENOS NATURALES.Cuando en cualquier predio haya habido modificaciones, o éste haya sufrido
cambios causados por la naturaleza, caso fortuito o fuerza mayor, que ameriten
reconsiderar el avalúo con que esté inscrito en las cédulas catastrales, y no se haya
formulado a su debido tiempo los avalúos derivados de esas modificaciones, a juicio de la
Dirección, se practicará con el carácter de depuración de avalúo y conservación de zona
catastrada, refiriéndolos a las fechas en que los fenómenos o modificaciones se hayan
realizado y entrarán en vigor al siguiente día de su aprobación por la Junta Local Catastral.
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CAPÍTULO IV: DE LOS TRABAJOS DE VALUACIÓN
Artículo 73.- DIVERSIDAD EN TERRENOS.En
caso de que el predio tenga terreno en distintas secciones de diferente valor, se tomará en
cuenta uno y otro para determinar su valor.
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CAPÍTULO V: DE LAS NOTIFICACIONES, REGISTRO Y CONSTANCIAS CATASTRALES
Artículo 74.- DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES.Los
propietarios, poseedores de predios o titulares de derechos reales deberán señalar domicilio
para oír notificaciones en materia de catastro ante la Dirección del Ramo. Las notificaciones
se harán agregando copia autorizada de la resolución que se dé a conocer, en el expediente
respectivo, con razón de la fecha de notificación autorizada por el propio Funcionario que
emita la resolución.
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CAPÍTULO V: DE LAS NOTIFICACIONES, REGISTRO Y CONSTANCIAS CATASTRALES
Artículo 75.- RECURSO PARA MODIFICAR VALORES.Los avalúos y
revalorizaciones practicadas por la Dirección, sólo podrán ser modificados en vía
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administrativa, cuando se interponga en tiempo y forma el Recurso de Revisión que
establece este Reglamento.
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CAPÍTULO V: DE LAS NOTIFICACIONES, REGISTRO Y CONSTANCIAS CATASTRALES
Artículo 77.- NOTIFICACIÓN DE LAS VALUACIONES.La Dirección
notificará las valuaciones o revalorizaciones formuladas por esta, en la siguiente forma:
I.- En el domicilio que haya señalado el propietario, poseedor de un predio o titular de
derechos reales;
II.- Por medio de correo debidamente certificado, y
III.- Cuando no se haya señalado domicilio o se ignore este, se hará la notificación por medio
de cédula que se fijará en los tableros de la Presidencia Municipal y de la Tesorería.
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CAPÍTULO V: DE LAS NOTIFICACIONES, REGISTRO Y CONSTANCIAS CATASTRALES
Artículo 78.- BIENES INSCRIBIBLES CATASTRALMENTE.Los bienes
inmuebles que existan dentro de la circunscripción territorial, ya sean de ámbito federal o
estatal, se registrarán catastralmente, aún cuando estén exentos de obligaciones o
gravámenes fiscales.
La Dirección llevará un registro especial de los bienes inmuebles afectados por las
declaratorias emitidas por autoridades de Asentamientos Humanos o de Desarrollo Urbano y
Rural.
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CAPÍTULO V: DE LAS NOTIFICACIONES, REGISTRO Y CONSTANCIAS CATASTRALES
Artículo 79.- CÉDULAS CATASTRALES.La
Dirección anotará en los libros que para tal efecto se utilicen y en las cédulas denominadas
cédulas catastrales, todos los datos de la inscripción por regiones catastrales y sus predios
correspondientes.
Las cédulas catastrales serán autorizadas por el Director y en ellas se anotarán los
movimientos que hubiere de la propiedad raíz, asentándose los actos, el día de la realización
de los movimientos con datos verificados y depurados.
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CAPÍTULO V: DE LAS NOTIFICACIONES, REGISTRO Y CONSTANCIAS CATASTRALES
Artículo 80.- OBLIGACIONES DE OBTENER PLANO CATASTRAL EN ACTOS
JURÍDICOS.Para la
celebración de cualquier acto, contrato o resolución legal, relativos a predios ubicados en las
regiones catastrales, los particulares, Notarios, Corredores y las Autoridades que tengan fe
pública, deberán obtener previamente de la Dirección la expedición de una copia autorizada
del plano predial objeto de la operación.
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CAPÍTULO VI : DE LAS INSCRIPCIONES CATASTRALES
Artículo 83.- CLASIFICACIÓN DE LAS CÉDULAS CATASTRALES.Una vez fijado
el valor catastral de los predios en particular, se inscribirán éstos en cédulas especiales que
llevará la Dirección, los cuales serán:
I.- Por orden alfabético de apellido de propietarios o poseedores.
II.- Por número de cuenta, y
III.- Por número catastral definitivo.
Las cédulas catastrales de los predios rústicos, suburbanos, se llevarán por
separado.
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CAPÍTULO VI : DE LAS INSCRIPCIONES CATASTRALES
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Artículo 84.- DATOS DE LAS CÉDULAS CATASTRALES.cédulas catastrales contendrán los siguientes datos:
Las
I.- Nombre y domicilio del propietario o poseedor.
II.- Número de cuenta con que se paga su impuesto predial.
III.- Número catastral definitivo.
IV.- Superficie.
V.- Linderos y dimensiones.
VI.- Ubicación y nombre del predio en su caso.
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CAPÍTULO VI : DE LAS INSCRIPCIONES CATASTRALES
Artículo 85.- CUENTA CATASTRAL.La cuenta catastral definitiva, se llevará conforme a las siguientes anotaciones; una cifra
compuesta de doce dígitos en la que los primeros cuatro indicarán el Municipio, los dos
siguientes la Región, los tres siguientes indican la manzana y los tres últimos el del predio.
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CAPÍTULO VII : DE LAS TABLAS DE VALORES Y UNIDADES TIPO
Artículo 86.- TABLA DE VALORES.Las
tablas de valores para unidades tipo, serán basándose en especificaciones de carácter
técnico y práctico, de las que se desprenda directamente la calidad y clase de las
construcciones y su costo; debiendo ser aprobadas por la Junta Local Catastral y
autorizadas por el Presidente Municipal y Cabildo, una vez aprobados se remitirán al poder
Legislativo dentro de los primeros 90 días del inicio de la Administración Municipal,
concluyendo con la publicación en el Periódico Oficial del Estado.
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CAPÍTULO VII : DE LAS TABLAS DE VALORES Y UNIDADES TIPO
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Artículo 87.- ELEMENTOS PARA DETERMINAR LOTES Y VALORES TIPO.Para la determinación de los lotes tipo y sus valores, se tomará en consideración la
naturaleza de las regiones, el destino de los predios dominantes, sus dimensiones de frente
y fondo y las servidumbres; se considera separadamente la superficie o tierra desnuda de
mejoras, de sus construcciones.
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CAPÍTULO VII : DE LAS TABLAS DE VALORES Y UNIDADES TIPO
Artículo 88.- FORMACIÓN DE LA TABLA Y VALORES TIPO.Para la
determinación de las unidades tipo y sus valores, se formulará una tabla general que
contendrá tantas unidades y valores que sean necesarios para obtener un avalúo general,
uniforme y equitativo de la propiedad raíz del Municipio. Los proyectos formulados por la
Dirección con relación a las unidades de tipo y sus valores deberán ser presentados ante la
Junta Local Catastral, dentro de los primeros 30 días de iniciada la administración municipal
para ser aprobada por la Junta Local Catastral y continuar con el procedimiento estipulado
en el artículo 85 del presente Reglamento.
Una vez aprobada la tabla general de valores por la Junta Local Catastral, la
Dirección la someterá al Presidente Municipal para su revisión y aprobación
definitiva.
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CAPÍTULO VII : DE LAS TABLAS DE VALORES Y UNIDADES TIPO
Artículo 89.- APROBACIÓN DE LA TABLA Y VALORES TIPO.Las tablas o
planos de valores a que se refiere esta ley, se formularán para aquellos lugares en los que la
Dirección disponga de cartografía o de identificación gráfica que permitan su clasificación y
registro. En los casos de zonas o localidades para que disponga de esos elementos, la
Dirección establecerá valores unitarios de zona, de acuerdo con la Ley tenderán a acercarse
en lo posible al mínimo valor real o comercial.
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CAPÍTULO VII : DE LAS TABLAS DE VALORES Y UNIDADES TIPO
Artículo 90.- VIGENCIA DE LOS AVALÚOS.Los Avalúos transitorios estarán vigentes por el año de calendario correspondiente, y los
definitivos únicamente por dos años, excepto en los casos previstos por la Ley.
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CAPÍTULO VII : DE LAS TABLAS DE VALORES Y UNIDADES TIPO
Artículo 91.- RENOVACIÓN DE LOS VALORES TIPO.Las
unidades tipos y las tablas de valores se revisarán por regiones catastrales cada tres años.
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CAPÍTULO VII : DE LAS TABLAS DE VALORES Y UNIDADES TIPO
Artículo 92.- MODIFICACIÓN POR CAMBIOS ECONÓMICOS.Los trabajos de valuación transitorios o definitivos podrán ser efectuados de nueva cuenta,
cuando existan cambios económicos notables que los hagan indispensables a juicio del
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Presidente Municipal, tomando en cuenta la resolución que al efecto dicte la Junta Local
Catastral de esta materia.
Los procedimientos de formación y notificación a tablas o planos de valores
renovados extraordinariamente, serán los mismos que para los ordinarios.
La Dirección formulará sus proyectos de valores y de lotes tipos, de acuerdo con las
características y elementos que en los siguientes artículos se señala.
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REGLAMENTO: TÍTULO TERCERO DE LAS INFRACCIONES, SANCIONES Y RECURSOS
CAPÍTULO I: DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES
Artículo 93.- INFRACCIONES Y SANCIONES A CONTRIBUYENTES.Son infractores
y sanciones aplicables a los contribuyentes:
I.- Las personas que en cualquier forma entorpezcan o resistan a la ejecución de las
operaciones catastrales; sancionándose con una multa de cinco hasta veinte días de salario
mínimo general vigente en el Estado de Morelos;
II.- Las que rehúsen exhibir títulos, planos , contratos, recibos o cualquiera otros
documentos, cuando para ello sean requeridos por el personal del Catastro debidamente
autorizado; sancionándose con una multa de cinco hasta veinte días salario mínimo general
vigente en el Estado de Morelos;
III.- Las que omitan la inscripción de un inmueble en el padrón catastral;
sancionándose con una multa de cinco hasta veinte días de salario mínimo
general vigente en el Estado de Morelos;
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REGLAMENTO: TÍTULO TERCERO DE LAS INFRACCIONES, SANCIONES Y RECURSOS
CAPÍTULO I: DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES
Artículo 93.- INFRACCIONES Y SANCIONES A CONTRIBUYENTES.IV.- Las que omitan la manifestación de las nuevas construcciones o de la
modificaciones a las ya existentes; multa de cinco hasta veinte días de salario
mínimo general del área que corresponda;
V.- No cumplir con las obligaciones que señala este ordenamiento de inscribirse, registrarse
o hacerlo fuera de los plazos señalados; sancionándose con una multa de cinco hasta veinte
días de salario mínimo general vigente en el Estado de Morelos;
VI.- Obtener o usar más de un número de registro para el cumplimiento de sus
obligaciones. Multa de diez hasta cincuenta días de salario mínimo general
vigente en el Estado de Morelos;
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VII.- Utilizar interpósita persona para manifestar negociaciones propias. Multa de diez hasta
cincuenta días de salario mínimo general vigente en el Estado de
Morelos;
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REGLAMENTO: TÍTULO TERCERO DE LAS INFRACCIONES, SANCIONES Y RECURSOS
CAPÍTULO I: DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES
Artículo 93.- INFRACCIONES Y SANCIONES A CONTRIBUYENTES.VIII.- No presentar o no proporcionar, o hacerlo extemporáneamente, los avisos,
declaraciones, solicitudes, datos, informes, copias, libros o documentos que exija este
ordenamiento; no comprobarlos, o no aclararlos, cuando las autoridades fiscales lo soliciten.
Multa de uno a diez días de salario mínimo general vigente en el Estado de Morelos;
IX.- Presentar los avisos, declaraciones, solicitudes, datos, informes, copias, libros y
documentos a que se refieren las dos fracciones anteriores, alteradas o
falsificadas; multa de diez hasta cincuenta días de salario mínimo general vigente en el
Estado de Morelos;
X.- Traficar con los documentos oficiales emitidos por las autoridades catastrales, o hacer
uso ilegal de ellos. Multa de veinte hasta cien días de salario mínimo general vigente en el
Estado de Morelos;
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REGLAMENTO: TÍTULO TERCERO DE LAS INFRACCIONES, SANCIONES Y RECURSOS
CAPÍTULO I: DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES
Artículo 93.- INFRACCIONES Y SANCIONES A CONTRIBUYENTES.-
XI.- Resistirse por cualquier medio a las visitas de verificación; no proporcionar los datos,
informes, libros, documentos, registros y en general los elementos
necesarios para la práctica de la visita. Multa de veinte hasta cien días de salario mínimo
general vigente en el Estado de Morelos, y
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XII.- No conservar los registros y documentos que le sean dejados en calidad de depositario,
por los visitadores al estarse practicando visitas de verificación; y se aplicará la sanción
prevista en la fracción anterior.
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CAPÍTULO I: DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES
Artículo 98.- CAUSALES DE IMPUGNACIÓN.Se consideran causas específicas impugnables las siguientes:
a).- Que el avalúo motivo de la Revisión señale datos descriptivos erróneos;
b).- Que el predio valuado o revalorizado haya sido clasificado en otra unidad
tipo de la que le corresponda;
c).- Que hayan sido aplicados recargos, incrementos, castigos o fijaciones
excesivos a la superficie del terreno o a sus construcciones indistintamente, y
d).- Las que se refieran a irregularidades técnicas o inobservancia de valores
zonales.
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