Subido por Ing. Ramón Briceño Ludeña

AVALUO DE BIENES URBANOS

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Avalúo
DE BIENES INMUEBLES URBANOS
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CONCEPTOS BÁSICOS
BIEN INMUEBLE
AVALUO
Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados
bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar
íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable,
física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas,
urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas
fincas, en definitiva, que son BIENES IMPOSIBLES DE
TRASLADAR o separar del suelo sin ocasionar daños a los
mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él.
Es el conjunto de técnicas que permiten recabar, clasificar,
analizar y procesar toda la información sobre bienes en un
momento dado,
"Arte de estimar en su justa medida monetaria, la apetencia
de poseer en propiedad bienes específicos para fines
determinados."
Tafoya, J. M. S. (2015). El modelo de valuación inmobiliaria en México. Revista
Iberoamericana para la Investigación y el Desarrollo Educativo: RIDE, 5(10), 31-54.
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CONCEPTOS BÁSICOS
VALUACIÓN
La Real Academia de la Lengua Española (RAE: 2012) la define
como la acción y efecto de valorar y, valorar es reconocer,
estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo.
Existen diferentes tipos de valuación, entre otras, la inmobiliaria,
que determina el valor de un inmueble mediante el análisis de los
elementos tangibles e intangibles.
Se define la valuación como “el procedimiento técnico y
metodológico que, mediante la investigación física, económica,
social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto,
expresado en términos monetarios, de las variables
cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier
bien”
Tafoya, J. M. S. (2015). El modelo de valuación inmobiliaria en México. Revista
Iberoamericana para la Investigación y el Desarrollo Educativo: RIDE, 5(10), 31-54.
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CONCEPTOS BÁSICOS
VALOR
PRECIO
Valoración establece que valor no es un hecho sino una
estimación del precio probable a pagar por bienes y servicios
en un intercambio o una medida de los beneficios económicos
de ser propietario de esos bienes o servicios.
En cambio, precio es un término que hace referencia al
importe monetario solicitado, ofrecido o pagado por un bien o
servicio.
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CONCEPTOS BÁSICOS
COSTO
“LA CANTIDAD QUE SE DA O SE PAGA POR ALGO”, o dicho de
otra manera “El costo señala el sacrificio o empleo de bienes
que se entregan a cambio de algo deseado”. Estos conceptos
son genéricos y con un alto grado de ambigüedad
El precio es el costo más la tasa de beneficio
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CONCEPTOS BÁSICOS
SUELO
Es el soporte físico territorial, incluidos el subsuelo y el espacio
aéreo urbano, donde se desarrollan las diferentes actividades,
en función de los usos asignados en el PDOT
SUELO URBANIZADO
Es infraestructura publica y con ordenamiento urbanístico
definido y aprobado como tal por el PDOT y otros instrumentos
de planificación
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MERCADOS
MERCADO INMOBILIARIO DE COMPRA Y VENTA
INTERVINIENTES: Comprador, Vendedor o/y Propietario
OBJETIVO: Intercambio comercial.
VALOR NECESARIO: Banda de Negociación
VALOR FINAL: Lo obtiene el comprador y el vendedor en la
negociación personal. Valor imposible de calcular.
MERCADO DE GARANTÍAS BANCARIAS
INTERVINIENTES: Propietario o institución financiera (Dpto. de
crédito), Perito.
OBJETIVO: Crédito hipotecario.
VALOR NECESARIO: Valor de oportunidad.
VALOR FINAL: No existe.
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MERCADOS
MERCADO COACTIVO
INTERVINIENTES: Propietario, Perito, Institución Financiera
(Dpto. de Coactivas), Postores al remate y Adjudicatario.
OBJETIVO: Rematar un inmueble.
VALOR NECESARIO: Valor Comercial.
VALOR FINAL: Se lo da al mejor postor del remate
convirtiéndose en Adjudicatario.
MERCADO JUDICIAL
INTERVINIENTES: Propietario, Perito y Juzgado.
OBJETIVO: Llevar acabo algún tipo de diligencia judicial.
VALOR NECESARIO: Depende del tipo de proceso judicial para
el cual se solicitó el informe de tasación, inclusive en ocasiones
no es necesario emitir un valor.
VALOR FINAL: Depende del tipo de proceso judicial.
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NORMATIVA LEGAL
COOTAD (Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización)
Art. 495 :
El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las
construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o
natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos
tributarios, y no tributarios.
a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación
con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado
por la superficie del inmueble;
b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter
permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición; y,
c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la
obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de
vida útil.
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REGISTROS NACIONALES
SUPERINTENDENCIA DE BANCOS : Esta institución faculta al Tasador a valorar bienes para cualquier institución financiera
en sus departamentos de crédito, cobranzas o coactivos.
SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑIAS : La calificación de esta Institución faculta al Tasador a realizar avalúos o peritajes al
interior de las empresas, para que los informes sean documentos legales de la contabilidad de las mismas,
actualizaciones en el SRI, o cualquier requerimiento contable o legal de cada empresa. Se la renueva cada 5 años.
CONSEJO NACIONAL DE LA JUDICATURA : Esta institución permite ser Perito Avaluador en todos los Juzgados a nivel
nacional ya sean Civiles o Penales. Se la renueva cada 2 años.
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ARQ.IVONNE ESPINOSA CURSO DE AVALUOS URBANOS Y
RURALES
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DOCUMENTACIÓN NECESARIA
ESCRITURAS
PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL DEL AÑO VIGENTE
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
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ÉTICA PROFESIONAL
Ética profesional La Unión Panamericana de Valuaciones define al Perito Tasador Profesional
como :
“un experto profesional universitario en bienes tangibles e intangibles, con alto nivel de
competencia técnica en su especialidad e impecable integridad, que analiza todos los
aspectos que influyen en los bienes o derechos, sus usos y las fuerzas, económicas, políticas
y físicas, que por interacción influyen en su valor; procesa todos los datos en forma ordenada,
objetiva, sistemática y coherente dentro de un sano criterio de apreciación y avalúa el bien o
los derechos, estimando su valor de cambios por dinero en efectivo, para una fecha y lugar
determinados, considerando un uso y propósito específico.”
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ÉTICA PROFESIONAL
Las principales funciones de un Perito son:
• Obtener la información más exacta posible relativa al precio de venta de las propiedades comparables. Si fuera posible, verificar la venta
con alguna de las partes de la transacción o con los registros públicos.
•
Conseguir información sobre el tiempo en que la propiedad estuvo ofrecida en venta y respecto de las veces que se modificó el precio
de oferta.
•
Averiguar si se recibieron o no otras ofertas sobre la propiedad antes de venderla.
•
Confirmar que el vendedor no se hizo cargo de parte alguna de los costos de compra del comprador, como por ejemplo una parte de la
comisión normalmente pagada por el adquirente.
•
Confirmar que no hubo otros incentivos o promesas especiales formuladas por el vendedor al comprador o del comprador al vendedor,
para cerrar la venta.
•
Si existiera una oferta de venta, hablar con el corredor que este ofreciendo la propiedad respecto del nivel de interés del mercado en la
propiedad. Si fuera una propiedad horizontal, averiguar cuáles edificios representan la mayor competencia del edificio que contiene la
propiedad comparable. Si fuera una casa averiguar qué barrios parecen estar ofreciendo la mayor cantidad de casas similares en venta
en ese momento.
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ÉTICA PROFESIONAL NO SE DEBE HACER
•
•
Incluir datos inexactos sobre el barrio considerado, el terreno, las mejoras de los edificios o las propiedades comparables.
No considerar ni incluir en el Informe de tasación los factores negativos con respecto al barrio, la propiedad tasada o la proximidad de
esta a factores adversos.
•
Empleo de datos, especialmente de propiedades comparables, provistas por partes que tienen intereses financieros en la venta o
financiación de la propiedad tasada sin que el tasador verifique la información recurriendo a una fuente objetiva.
•
Elaboración de una valuación que no sea fundada en datos ciertos de mercado.
•
No mencionar en el Informe de tasación una situación o circunstancia de la propiedad tasada que cree un inminente peligro de
daños a los ocupantes (incendio u otro riesgo de seguridad, instalaciones eléctricas descubiertas, fallas estructura-les inminentes,
etc.).
•
No revelar el valor comercial ni de oportunidad en la inspección bajo ningún concepto.
•
Recibir algún tipo de coima o soborno para alterar el resultado del informe. (de comprobarse se pierde la calificación de perito
avaluador).
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INTRODUCCIÓN
AVALUO INMOBILIARIO
CIENCIA INTERDISCIPLINARIA
INFORMACIÓN DEL MERCADO
TÉCNICAS
METODOLOGÍA
FACTORES
DETERMINAR VALOR COMERCIAL
De un bien inmueble
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INTRODUCCIÓN
VALOR CONSTRUCCIÓN
INFORMACIÓN
DEL MERCADO
VALOR DE LOTE
FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN
MÉTODO COMPARATIVO
MÉTODOS
MÉTODO COSTO O REPOSICIÓN
MÉTODO RESIDUAL
MÉTODO RENTA
ENTORNO
FACTORES
CONDICIONES
CARACTERÍSTICAS
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MÉTODOS
PARA ENCONTRA LOS FACTORES NOMBRADOS :
Método comparativo o de
mercado
Lote
Método del costo
Construcción
Método del residuo
%
Método de la renta
Renta
Método de capitalización
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Estima el valor de un inmueble a partir de la oferta
existente ,propiedades en venta con características
similares.
Se denomina así al método que parte de
presupuestos para obtener el costo de producción o
de sustitución
Método residual se basa en calcular le valor de un
terreno como residuo o saldo entre el precio de
venta de inmueble restándole la utilidad y el costo
de la construcción
Permite llegar al valor del inmueble a través de la
renta liquida que produce
Se trata de un cálculo INDIRECTO mediante la capitalización
de todas las rentas futuras de un Avalúo = (L + C) x FC 22
inmueble, trayéndolas a valor presente utilizando los
conceptos de las matemáticas financieras.
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ELEMENTOS QUE CONFORMAN EL AVALÚO
EL LOTE O TERRENO. – Es el factor inicial para determinar el avalúo de un
inmueble. En el caso de un inmueble rural es el terreno bruto. En el caso del
inmueble urbano pueden existir dos clases de avalúos: el terreno bruto sin
urbanizar o el terreno ya urbanizado. Los terrenos urbanos tienen mejor
demanda de acuerdo a la distancia al centro de la ciudad o a los centros de
negocios y empleo.
CONSTRUCCIÓN. – Este factor se refiere a las edificaciones que se colocan
encima del lote, pueden ser nuevas, usadas o en construcción.
COMERCIALIZACIÓN. – La suma del lote y de la construcción nueva o usada,
permiten determinar el VALOR FÍSICO o VALOR INTRÍNSICO de un inmueble
urbano. Pero para determinar el VALOR COMERCIAL se requiere de un tercer
componente que se denomina FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (o
comercialidad), ya que el mercado puede estar en condiciones de pagar una
cifra mayor que el Valor Físico o una cifra menor
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AVALUO
1. VALOR LOTE DE TERRENO
+
x
3. FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN
=
AVALUO O
VALOR COMERCIAL
2. VALOR CONSTRUCCIÓN
VALOR FÍSICO
VALOR FÍSICO + FACTOR DE
COMERCIALIZACIÓN
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=
AVALUO O
VALOR COMERCIAL
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