Avalúo DE BIENES INMUEBLES URBANOS ARQ.IVONNE ESPINOSA 1 CONCEPTOS BÁSICOS BIEN INMUEBLE AVALUO Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son BIENES IMPOSIBLES DE TRASLADAR o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él. Es el conjunto de técnicas que permiten recabar, clasificar, analizar y procesar toda la información sobre bienes en un momento dado, "Arte de estimar en su justa medida monetaria, la apetencia de poseer en propiedad bienes específicos para fines determinados." Tafoya, J. M. S. (2015). El modelo de valuación inmobiliaria en México. Revista Iberoamericana para la Investigación y el Desarrollo Educativo: RIDE, 5(10), 31-54. ARQ.IVONNE ESPINOSA 2 CONCEPTOS BÁSICOS VALUACIÓN La Real Academia de la Lengua Española (RAE: 2012) la define como la acción y efecto de valorar y, valorar es reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo. Existen diferentes tipos de valuación, entre otras, la inmobiliaria, que determina el valor de un inmueble mediante el análisis de los elementos tangibles e intangibles. Se define la valuación como “el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien” Tafoya, J. M. S. (2015). El modelo de valuación inmobiliaria en México. Revista Iberoamericana para la Investigación y el Desarrollo Educativo: RIDE, 5(10), 31-54. ARQ.IVONNE ESPINOSA 3 CONCEPTOS BÁSICOS VALOR PRECIO Valoración establece que valor no es un hecho sino una estimación del precio probable a pagar por bienes y servicios en un intercambio o una medida de los beneficios económicos de ser propietario de esos bienes o servicios. En cambio, precio es un término que hace referencia al importe monetario solicitado, ofrecido o pagado por un bien o servicio. Tafoya, J. M. S. (2015). El modelo de valuación inmobiliaria en México. Revista Iberoamericana para la Investigación y el Desarrollo Educativo: RIDE, 5(10), 31-54. ARQ.IVONNE ESPINOSA 4 CONCEPTOS BÁSICOS COSTO “LA CANTIDAD QUE SE DA O SE PAGA POR ALGO”, o dicho de otra manera “El costo señala el sacrificio o empleo de bienes que se entregan a cambio de algo deseado”. Estos conceptos son genéricos y con un alto grado de ambigüedad El precio es el costo más la tasa de beneficio Tafoya, J. M. S. (2015). El modelo de valuación inmobiliaria en México. Revista Iberoamericana para la Investigación y el Desarrollo Educativo: RIDE, 5(10), 31-54. ARQ.IVONNE ESPINOSA 5 CONCEPTOS BÁSICOS SUELO Es el soporte físico territorial, incluidos el subsuelo y el espacio aéreo urbano, donde se desarrollan las diferentes actividades, en función de los usos asignados en el PDOT SUELO URBANIZADO Es infraestructura publica y con ordenamiento urbanístico definido y aprobado como tal por el PDOT y otros instrumentos de planificación Tafoya, J. M. S. (2015). El modelo de valuación inmobiliaria en México. Revista Iberoamericana para la Investigación y el Desarrollo Educativo: RIDE, 5(10), 31-54. ARQ.IVONNE ESPINOSA 6 MERCADOS MERCADO INMOBILIARIO DE COMPRA Y VENTA INTERVINIENTES: Comprador, Vendedor o/y Propietario OBJETIVO: Intercambio comercial. VALOR NECESARIO: Banda de Negociación VALOR FINAL: Lo obtiene el comprador y el vendedor en la negociación personal. Valor imposible de calcular. MERCADO DE GARANTÍAS BANCARIAS INTERVINIENTES: Propietario o institución financiera (Dpto. de crédito), Perito. OBJETIVO: Crédito hipotecario. VALOR NECESARIO: Valor de oportunidad. VALOR FINAL: No existe. ARQ.IVONNE ESPINOSA 7 MERCADOS MERCADO COACTIVO INTERVINIENTES: Propietario, Perito, Institución Financiera (Dpto. de Coactivas), Postores al remate y Adjudicatario. OBJETIVO: Rematar un inmueble. VALOR NECESARIO: Valor Comercial. VALOR FINAL: Se lo da al mejor postor del remate convirtiéndose en Adjudicatario. MERCADO JUDICIAL INTERVINIENTES: Propietario, Perito y Juzgado. OBJETIVO: Llevar acabo algún tipo de diligencia judicial. VALOR NECESARIO: Depende del tipo de proceso judicial para el cual se solicitó el informe de tasación, inclusive en ocasiones no es necesario emitir un valor. VALOR FINAL: Depende del tipo de proceso judicial. ARQ.IVONNE ESPINOSA 8 NORMATIVA LEGAL COOTAD (Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización) Art. 495 : El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos tributarios, y no tributarios. a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie del inmueble; b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición; y, c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil. Tafoya, J. M. S. (2015). El modelo de valuación inmobiliaria en México. Revista Iberoamericana para la Investigación y el Desarrollo Educativo: RIDE, 5(10), 31-54. ARQ.IVONNE ESPINOSA 9 REGISTROS NACIONALES SUPERINTENDENCIA DE BANCOS : Esta institución faculta al Tasador a valorar bienes para cualquier institución financiera en sus departamentos de crédito, cobranzas o coactivos. SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑIAS : La calificación de esta Institución faculta al Tasador a realizar avalúos o peritajes al interior de las empresas, para que los informes sean documentos legales de la contabilidad de las mismas, actualizaciones en el SRI, o cualquier requerimiento contable o legal de cada empresa. Se la renueva cada 5 años. CONSEJO NACIONAL DE LA JUDICATURA : Esta institución permite ser Perito Avaluador en todos los Juzgados a nivel nacional ya sean Civiles o Penales. Se la renueva cada 2 años. Tafoya, J. M. S. (2015). El modelo de valuación inmobiliaria en México. Revista Iberoamericana para la Investigación y el Desarrollo Educativo: RIDE, 5(10), 31-54. ARQ.IVONNE ESPINOSA 10 ARQ.IVONNE ESPINOSA CURSO DE AVALUOS URBANOS Y RURALES 11 DOCUMENTACIÓN NECESARIA ESCRITURAS PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL DEL AÑO VIGENTE REGISTRO DE LA PROPIEDAD Tafoya, J. M. S. (2015). El modelo de valuación inmobiliaria en México. Revista Iberoamericana para la Investigación y el Desarrollo Educativo: RIDE, 5(10), 31-54. ARQ.IVONNE ESPINOSA 12 ÉTICA PROFESIONAL Ética profesional La Unión Panamericana de Valuaciones define al Perito Tasador Profesional como : “un experto profesional universitario en bienes tangibles e intangibles, con alto nivel de competencia técnica en su especialidad e impecable integridad, que analiza todos los aspectos que influyen en los bienes o derechos, sus usos y las fuerzas, económicas, políticas y físicas, que por interacción influyen en su valor; procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente dentro de un sano criterio de apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando su valor de cambios por dinero en efectivo, para una fecha y lugar determinados, considerando un uso y propósito específico.” Tafoya, J. M. S. (2015). El modelo de valuación inmobiliaria en México. Revista Iberoamericana para la Investigación y el Desarrollo Educativo: RIDE, 5(10), 31-54. ARQ.IVONNE ESPINOSA 13 ÉTICA PROFESIONAL Las principales funciones de un Perito son: • Obtener la información más exacta posible relativa al precio de venta de las propiedades comparables. Si fuera posible, verificar la venta con alguna de las partes de la transacción o con los registros públicos. • Conseguir información sobre el tiempo en que la propiedad estuvo ofrecida en venta y respecto de las veces que se modificó el precio de oferta. • Averiguar si se recibieron o no otras ofertas sobre la propiedad antes de venderla. • Confirmar que el vendedor no se hizo cargo de parte alguna de los costos de compra del comprador, como por ejemplo una parte de la comisión normalmente pagada por el adquirente. • Confirmar que no hubo otros incentivos o promesas especiales formuladas por el vendedor al comprador o del comprador al vendedor, para cerrar la venta. • Si existiera una oferta de venta, hablar con el corredor que este ofreciendo la propiedad respecto del nivel de interés del mercado en la propiedad. Si fuera una propiedad horizontal, averiguar cuáles edificios representan la mayor competencia del edificio que contiene la propiedad comparable. Si fuera una casa averiguar qué barrios parecen estar ofreciendo la mayor cantidad de casas similares en venta en ese momento. ARQ.IVONNE ESPINOSA 14 ÉTICA PROFESIONAL NO SE DEBE HACER • • Incluir datos inexactos sobre el barrio considerado, el terreno, las mejoras de los edificios o las propiedades comparables. No considerar ni incluir en el Informe de tasación los factores negativos con respecto al barrio, la propiedad tasada o la proximidad de esta a factores adversos. • Empleo de datos, especialmente de propiedades comparables, provistas por partes que tienen intereses financieros en la venta o financiación de la propiedad tasada sin que el tasador verifique la información recurriendo a una fuente objetiva. • Elaboración de una valuación que no sea fundada en datos ciertos de mercado. • No mencionar en el Informe de tasación una situación o circunstancia de la propiedad tasada que cree un inminente peligro de daños a los ocupantes (incendio u otro riesgo de seguridad, instalaciones eléctricas descubiertas, fallas estructura-les inminentes, etc.). • No revelar el valor comercial ni de oportunidad en la inspección bajo ningún concepto. • Recibir algún tipo de coima o soborno para alterar el resultado del informe. (de comprobarse se pierde la calificación de perito avaluador). Tafoya, J. M. S. (2015). El modelo de valuación inmobiliaria en México. Revista Iberoamericana para la Investigación y el Desarrollo Educativo: RIDE, 5(10), 31-54. ARQ.IVONNE ESPINOSA 15 INTRODUCCIÓN AVALUO INMOBILIARIO CIENCIA INTERDISCIPLINARIA INFORMACIÓN DEL MERCADO TÉCNICAS METODOLOGÍA FACTORES DETERMINAR VALOR COMERCIAL De un bien inmueble ARQ.IVONNE ESPINOSA 16 INTRODUCCIÓN VALOR CONSTRUCCIÓN INFORMACIÓN DEL MERCADO VALOR DE LOTE FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN MÉTODO COMPARATIVO MÉTODOS MÉTODO COSTO O REPOSICIÓN MÉTODO RESIDUAL MÉTODO RENTA ENTORNO FACTORES CONDICIONES CARACTERÍSTICAS ARQ.IVONNE ESPINOSA 17 MÉTODOS PARA ENCONTRA LOS FACTORES NOMBRADOS : Método comparativo o de mercado Lote Método del costo Construcción Método del residuo % Método de la renta Renta Método de capitalización ARQ.IVONNE ESPINOSA Estima el valor de un inmueble a partir de la oferta existente ,propiedades en venta con características similares. Se denomina así al método que parte de presupuestos para obtener el costo de producción o de sustitución Método residual se basa en calcular le valor de un terreno como residuo o saldo entre el precio de venta de inmueble restándole la utilidad y el costo de la construcción Permite llegar al valor del inmueble a través de la renta liquida que produce Se trata de un cálculo INDIRECTO mediante la capitalización de todas las rentas futuras de un Avalúo = (L + C) x FC 22 inmueble, trayéndolas a valor presente utilizando los conceptos de las matemáticas financieras. 18 ARQ.IVONNE ESPINOSA 19 ELEMENTOS QUE CONFORMAN EL AVALÚO EL LOTE O TERRENO. – Es el factor inicial para determinar el avalúo de un inmueble. En el caso de un inmueble rural es el terreno bruto. En el caso del inmueble urbano pueden existir dos clases de avalúos: el terreno bruto sin urbanizar o el terreno ya urbanizado. Los terrenos urbanos tienen mejor demanda de acuerdo a la distancia al centro de la ciudad o a los centros de negocios y empleo. CONSTRUCCIÓN. – Este factor se refiere a las edificaciones que se colocan encima del lote, pueden ser nuevas, usadas o en construcción. COMERCIALIZACIÓN. – La suma del lote y de la construcción nueva o usada, permiten determinar el VALOR FÍSICO o VALOR INTRÍNSICO de un inmueble urbano. Pero para determinar el VALOR COMERCIAL se requiere de un tercer componente que se denomina FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (o comercialidad), ya que el mercado puede estar en condiciones de pagar una cifra mayor que el Valor Físico o una cifra menor ARQ.IVONNE ESPINOSA 20 AVALUO 1. VALOR LOTE DE TERRENO + x 3. FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN = AVALUO O VALOR COMERCIAL 2. VALOR CONSTRUCCIÓN VALOR FÍSICO VALOR FÍSICO + FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN ARQ.IVONNE ESPINOSA = AVALUO O VALOR COMERCIAL 21
