ANÁLISIS DE TENDENCIAS DE LOCALIZACIÓN ETAPA I informe n°2

Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
Ministerio de Vivienda y Urbanismo
División de Desarrollo Urbano
Departamento de Proyectos Urbanos
ANÁLISIS DE TENDENCIAS DE LOCALIZACIÓN
ETAPA I
CASO: SISTEMA URBANO TEMUCO – PADRE LÃS
CASAS
INFORME Nº2
SUR PLAN LTDA.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
JUNIO 2007
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
TABLA DE CONTENIDO
I
DESARROLLO DE PROYECTOS ESPECÍFICOS: PERFIL DIAGNÓSTICO DEL
POTENCIAL INMOBILIARIO.......................................................................................................4
I.1 SELECCIÓN DE LAS ZGI A SER DESARROLLADAS .................................................... 4
I.2 EVALUACIÓN DEL POTENCIAL DE BIENES INMUEBLES PÚBLICOS ........................ 7
I.2.1
TERRENO DE CARABINEROS DE CHILE ...................................................... 7
I.2.2
TERRENO DE ISLA CAUTÍN ........................................................................... 7
I.2.3
TERRENO SECTOR LAS ROCAS ................................................................... 8
I.2.4
TERRENO SECTOR AMANECER ................................................................... 9
I.3 DESCRIPCIÓN DE LAS PROPUESTAS Y EVALUACION ECONOMICA...................... 10
I.3.1
SECTOR ZGI AMANECER............................................................................. 11
I.3.2
SECTOR ZGI PARQUES RÍO CAUTÍN.......................................................... 14
I.3.3
SECTORES PICHI CAUTÍN Y LAS ROCAS .................................................. 22
I.3.4
DEMANDA RESIDENCIAL Y NO RESIDENCIAL .......................................... 25
I.4 ESTRATEGIAS DE IMPLEMENTACIÓN......................................................................... 26
II
I.4.1
ESTRATEGIAS GENERALES ........................................................................ 26
I.4.2
a.b.c.d.-
ESTRATEGIAS específicas ............................................................................ 27
Vivienda Social en La Ribera Norte ....................................................... 27
Parques Isla Cautín, Isla Chica y Las Rocas ......................................... 28
Áreas de Renovación Urbana ................................................................ 29
Desarrollos Inmobiliarios de la Ribera Sur ............................................. 29
PLANES DE GESTIÓN INTEGRADA................................................................................31
II.1 PLANIFICACIÓN TERRITORIAL..................................................................................... 31
II.1.1
Escala Regional e Intercomunal ..................................................................... 31
II.1.2
Del sistema urbano ......................................................................................... 32
II.2 PROPUESTAS TIPOLÓGICAS PARA VIVIENDAS SUBSIDIADAS .............................. 36
II.3 PLAN DE INVERSIONES................................................................................................. 47
II.4 PLAN DE GESTIÓN SOCIAL........................................................................................... 49
II.4.1
ORIENTACIONES GENERALES ................................................................... 49
II.4.2
DEFINICIÓN DE LIDERAZGOS ..................................................................... 49
II.4.3
ACTORES Y ESTRATEGIA............................................................................ 50
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II.4.4
PLAN DE PARTICIPACIÓN............................................................................ 52
II.4.5
gestión de compromisos y metas.................................................................... 53
II.5 PLAN DE GESTIÓN INMOBILIARIA SOCIAL................................................................. 53
II.5.1
SECTOR AMANECER.................................................................................... 54
II.5.2
SECTOR LAS ROCAS................................................................................... 55
II.5.3
EN AREAS DE RENOVACIÓN URBANA....................................................... 56
II.5.4
ESTRATEGIA DE VENTA .............................................................................. 57
II.6 PLAN DE COMUNICACIONES Y MARKETING.............................................................. 58
II.6.1
PLAN DE COMUNICACIONES ...................................................................... 58
II.6.2
a.b.-
PLAN DE MARKETING .................................................................................. 60
Plan de City Marketing ........................................................................... 60
Plan de Marketing de las ZGIs ............................................................... 61
II.7 TEMÁTICAS TRANSVERSALES: PLAN DE RECUPERACIÓN DEL RÍO CAUTÍN
PARA LA CIUDAD................................................................................................................. 63
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I
I.1
DESARROLLO DE PROYECTOS ESPECÍFICOS: PERFIL
DIAGNÓSTICO DEL POTENCIAL INMOBILIARIO
SELECCIÓN DE LAS ZGI A SER DESARROLLADAS
En la etapa anterior se definieron 2 grandes ZGI, que resultaron de una evaluación
multicriterio, donde se combinaron los criterios de vulnerabilidad social,
oportunidad de desarrollo urbano y aporte a la imagen prospectiva de la ciudad
que presentaban las unidades territoriales en que fue dividido el sistema urbano
Temuco – Padre Las Casas. Estas dos zonas fueron: ZGI Río Cautín y ZGI Pedro
de Valdivia.
ZGI DEL SISTEMA URBANO
Area de aplicación de multicriterio
ZGIs de Informe Nº1
Ampliaciones de ZGIs
resultado del Taller 3
como
Las unidades territoriales empleadas en la zonificación (estudio SECTRA)
respondieron a una necesidad metodológica, por lo que sus resultados fueron
adaptados a las particularidades de la estructura urbana. Se optó por incorporar
áreas territoriales sin restricciones de número y superficie, puesto que se buscaba
contribuir a la construcción de una visión estratégica de la ciudad. De hecho, las
ZGIs se ampliaron significativamente durante el desarrollo del Taller 3, quedando
como se ilustra en la figura anterior.
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Estas ZGIs fueron divididas en subzonas que permitían reconocer aspectos
específicos dentro del conjunto, lo que es especialmente válido para la extensa y
heterogénea ZGI Río Cautín. Para cada una de estas unidades territoriales se
propuso una estrategia de implementación, contenida en fichas cuya elaboración
puso en evidencia que el potencial impacto urbano de las acciones posibles de
desarrollar en cada una de estas subzonas era muy distinto.
En dicha etapa, el criterio de vulnerabilidad fue determinante en la selección
preliminar de ZGI. De hecho, la ZGI Pedro de Valdivia, que no resultaba prioritaria
según la mencionada evaluación multicriterio, fue incorporada sólo para destacar
la importancia de la vulnerabilidad social.
Ahora, en cambio, con un objetivo más operativo, se hizo necesario actuar más
selectivamente para reducir el área sobre la que trabajar, de manera de
profundizar suficientemente en las propuestas de la nueva fase.
En esta oportunidad los criterios para repriorizar las áreas ya seleccionadas
fueron:
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1°. Reequilibrar la importancia de los otros criterios de evaluación
(oportunidades de desarrollo urbano y aporte a la imagen prospectiva de la
ciudad), lo que equivale a relevar el potencial impacto en la ciudad de las
iniciativas de desarrollo urbano posibles de llevar a cabo en estas
unidades territoriales.
Como se puede observar en la figura de zonas preliminares, las áreas de mayor
jerarquía según la evaluación multicriterio (más oscuras en el gráfico) se localizan
sin excepción en torno al río, lo que excluye la zona de Pedro de Valdivia. Lo
anterior pone en evidencia que esta zona presenta comparativamente menos
atributos que las áreas ribereñas para experimentar una transformación
significativa y ésta, de producirse, difícilmente tendrá un impacto relevante en la
estructura e imagen urbana. Lo mismo puede decirse de las subzonas de Padre
Las Casas que se localizan más lejos del río.
2°. Identificar un área de intervención más acotada, disminuyendo la diversidad
geográfica y urbanística de las situaciones a abordar.
En efecto, en la amplia definición preliminar de la ZGI Río Cautín se incorporaron
áreas muy heterogéneas. Algunas de estas áreas, si bien son de evidente
importancia para la ciudad, presentan situaciones muy específicas más alejadas
del eje que representa el río y del potencial integrador de éste, por lo que se ha
optado por excluirlas de la zona de intervención definitiva.
Éste es el caso de la subzona de Santa Rosa cuyos elementos más relevantes, la
Estación de Temuco y la Feria Pinto, constituyen una problemática en sí misma,
con márgenes limitados de intervención y con poca relación con el río. El otro
caso, muy diferente, es la zona del actual aeropuerto Maquehue. Ésta representa
una evidente oportunidad para el desarrollo de la ciudad, más aún cuando se trata
de una gran extensión de suelo público potencialmente disponible para el
desarrollo urbano. Pero precisamente su carácter de pieza única o gran proyecto
hace de esta subzona un elemento singular que requiere un tratamiento en sí
mismo, que escapa a este estudio y que también es relativamente más distante
del resto de las subzonas.
En definitiva, la ZGI seleccionada, redibujada según áreas donde los atributos se
manifiestan con mayor claridad, queda conformada por el tramo del río en que se
enfrentan Padre Las Casas y Temuco, en el entendido que el río representa un
alto potencial como elemento identidad ciudadana y de integración geográfica y
social.
En las Láminas siguientes se detallan las ZGIs propuestas
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I.2
EVALUACIÓN DEL POTENCIAL DE BIENES INMUEBLES PÚBLICOS
I.2.1 TERRENO DE CARABINEROS DE CHILE
Este terreno tiene una superficie de 65.000 m2 y se encuentra localizado en la
Subzona de Gestión Integrada Pichicautín, adyacente al nudo vial que conecta el
acceso al puente de la ex ruta 5 sobre el río Cautín y la Avenida Los Poetas. Por
lo tanto, tiene una excelente localización, ya que se encuentra vecino al centro de
la ciudad y cuenta con muy buenas características de accesibilidad, vistas y
transporte público.
Foto aérea y plano del predio
Es un terreno plano, con alguna arborización y actualmente se usa para prácticas
de equitación por Carabineros de Chile. La tasación fiscal del predio es de UF
30.550, lo cual significa un valor unitario 0,47 UF/m2.
A los efectos de este estudio este predio se menciona sólo para destacar sus
características y tenerlas en consideración a futuro, puesto que no existe por
ahora una disposición favorable en la institución para desprenderse del terreno.
Por lo mismo, no se analizó la factibilidad económica de realizar un proyecto
inmobiliario en este terreno. Existen en el área otros terrenos con mayores
facilidades para ello. A futuro es posible pensar en un traslado de las actividades
que realiza la institución y por lo tanto concretar un proyecto urbano que incluya
vivienda, equipamiento u otros usos, en función del desarrollo que irá adquiriendo
el contexto inmediato.
I.2.2 TERRENO DE ISLA CAUTÍN
Este antiguo recinto del Ejército bordea el río en un área próxima al centro de
Temuco. Abarca más de 90 hectáreas y se compone de varios sectores:
El sector oriente permanece en manos del Ejército, quien se propone realizar un
proyecto de usos residenciales en él. Tiene una superficie de 80.000 m2 y su
tasación fiscal es de 0,47 UF/m2 lo cual significa un valor total de UF 37.600. Para
efectos de este estudio dicho paño no presenta interés como recurso inmobiliario
público.
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
El sector central, transferido al Ministerio de Vivienda y Urbanismo para el
desarrollo de un parque público, tiene una superficie de 390.000 m2 y una
tasación fiscal de 0,47 UF/ m2, lo que se traduce en un valor total de UF 183.300
El sector adyacente al río tiene 465.000 m2, y aunque de hecho se suma al área
del parque, se trata de un área inundable sin valor de tasación fiscal y por tanto no
se considera en el estudio de evaluación económica.
Foto aérea y plano del predio
Para los efectos de este estudio se analizaron dos escenarios para el terreno del
parque: por una parte, un escenario en que el predio en su totalidad se destina a
área verde y equipamientos relacionados con el deporte y la recreación; por otro
lado, un segundo escenario que conserva la mayor parte para usos deportivos y
recreacionales, pero incluye alternativas de usos residenciales para analizar en
qué medida éstos podrían financiar las inversiones y gastos que requiere el
parque público. Con ese fin se analiza la factibilidad económica de realizar un
proyecto inmobiliario con viviendas de niveles socioeconómicos C2 y C3 en el
sector poniente del predio.
I.2.3 TERRENO SECTOR LAS ROCAS
Este terreno, de propiedad estatal, tiene una superficie de 156.000 m2 y se
encuentra ubicado en la ribera sur del río, a pocas cuadras del centro de Padre
Las Casas. La tasación fiscal de este terreno es de 0,39 UF/m2 lo cual significa un
valor total de 107.820 UF. En la propuesta del estudio este terreno se destina a
parque y residualmente a desarrollo inmobiliario.
Entre los terrenos de interés del sector se puede mencionar la faja vía de
ferrocarriles, que en su paso por el centro de Padre Las Casas tiene un largo de
aproximadamente 2 km. Está ubicada en una zona de interés urbano, sin embargo
su ancho no permite destinarlo a desarrollo inmobiliario, salvo arborizar sus bordes
para mitigar el impacto del tren sobre el entorno. La posibilidad de enterrar parte
de su recorrido para recuperar conectividad y suelo urbano en superficie (como se
hizo en la IV etapa de Merval en Viña del Mar) no se consideró realista, por la
relación desfavorable entre el alto costo de la operación y un valor del suelo
urbano relativamente menor en el sector.
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
Foto aérea y plano del predio
I.2.4 TERRENO SECTOR AMANECER
Foto aérea y plano del predio
En esta subzona existe un predio de propiedad pública de claro interés para el
desarrollo urbano, el terreno que está entre la población Amanecer y el río Cautín,
en un área que en gran parte está bajo el nivel del río y que dejó de ser de riesgo
por inundación luego de que se construyeran protecciones ribereñas que
constituyen un muro hacia el río. Este terreno, que pertenece a Bienes Nacionales,
tiene una superficie de 226.000 m2 y cuenta con una tasación fiscal de 0,47
Uf/m2. lo cual significa un valor total de UF 106.220.
Existe interés de la Municipalidad así como del MINVU para destinar este predio a
operaciones de vivienda social. Se estima que podrían localizarse principalmente
viviendas para los segmentos E y D y en menor medida unidades subsidiadas por
el DS 40 que podrían beneficiarse de la buena localización del predio y contribuir a
una mayor diversidad social. El predio constituye un verdadero “patio trasero” para
la población del área y contiene escombros y residuos domiciliarios. La limpieza y
urbanización del terreno, además de la ejecución de un talud y áreas verdes sobre
las defensas fluviales para ganar vista al río, pueden beneficiar no sólo a los
futuros residentes, sino también a los vecinos del sector.
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
I.3
DESCRIPCIÓN DE LAS PROPUESTAS Y EVALUACION ECONOMICA
El conjunto de iniciativas a llevar a cabo en la ZGI se agrupa en 4 piezas urbanas que requieren de instrumentos y
estrategias distintas para su materialización, y son las siguientes:
ZGI PICHICAUTIN
14.860m2
390.000m2
80.000m2
ZGI PARQUES
RÍO CAUTÍN
156.000m2
465.000m2
92.290m2
ZGI AMANECER
226.000m2
162.430m2
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ZGI LAS ROCAS
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I.3.1 SECTOR ZGI AMANECER
Abarca un área de potencial desarrollo sobre la ribera norponiente del río Cautín,
de 226.000m2 de superficie bruta, actualmente en desuso, con defensas fluviales
existentes. Se propone habilitar el terreno para uso habitacional para segmentos D
y E, potenciando su condición de borde de río mediante un parque o talud verde
que forme parte del sistema de áreas verdes en torno al río. De acuerdo al
Reavalúo no Agrícola, se sitúa en la ZCS F con valor medio de 0,47UF/m2.
Para la habilitación del borde se destinan 40.000m2 de espacio público con un
costo total de 22.584 UF y 186.000m2 para desarrollo de viviendas de 544 UF en
promedio (aplicables a los subsidios FS I y II y DS40). De acuerdo a los
parámetros de edificabilidad definidos se permitiría una cabida máxima de 1.492
viviendas, con una densidad bruta de 281 hab/há. Para cumplir con la condición
de conjuntos de hasta 150 viviendas para acceder al subsidio de localización, se
conformarían 10 macrolotes de 17.860 m2 con viviendas mixtas para segmentos D
y E.
ZGI AMANECER
CUADRO RESUMEN DE PARAMETROS
VIVIENDA_D
PARAMETROS DE SUPERFICIES
Sup. Bruta Terrenos
Cesión macrovialidad
Sup. macrovialidad
Terreno bruto desarrollo
% Vialidad interior
Sup. Vialidad
% Areas verdes
Sup. áreas verdes
% Cesión Municipal
Sup.Cesión
Sup. Neta Terreno
% Ocupación de suelo
Sup. Ocupación de suelo
Coeficiente constructibilidad
Sup. Construida
Nº de pisos
Nº lotes
Sup. Vivienda
Tamaño medio vivienda
Nº de viviendas
Densidad neta
Densidad bruta
120.900
4,0%
4.836
116.064
20,0%
23.213
7,5%
8.705
2,2%
2.553
81.593
40%
32.637
1,5
45.329
3
907
45.329
50
907
389
262
61%
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VIVIENDA_E
65.100
4,0%
2.604
62.496
20,0%
12.499
7,5%
4.687
2,2%
1.375
43.935
40%
17.574
1,5
26.361
3
586
26.361
45
586
467
315
39%
TOTAL
186.000
7.440
178.560
35.712
13.392
3.928
125.528
71.690
71.690
1.492
416
281
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
61%
EGRESOS
39%
VIVIENDA_D
1. TERRENO
Costo terreno (UF/m²)
Costo Total Terreno
2. URBANIZACION Y CONSTRUCCION
Macro urbanización (UF/m²)
TOTAL MACRO URBANIZACION (*)
Micro urbanización (UF/m²)
TOTAL MICROURBANIZACION
Áreas verdes (UF/m²)
TOTAL AREAS VERDES
Costo de Construcción (UF/m²)
TOTAL COSTOS CONSTRUCCION
TOTAL OBRAS
3. OTROS
Incidencia otros costos (UF)
TOTAL OTROS COSTOS
VIVIENDA_E
TOTAL
0,63
75.764
0,63
40.796
0,20
24.180
0,40
46.426
0,30
2.611
7,00
317.306
390.523
0,20
13.020
0,40
24.998
0,30
1.406
6,00
158.165
197.589
4.018
6,63
475.471
588.113
0,77
34.904
0,66
17.398
52.302
501.191
255.784
756.974
Costo unitario vivienda
553
(*) Vialidad, aguas lluvias, agua potable, alcantarillado, electricidad
437
507
TOTAL COSTOS OPERACIONALES
INGRESOS
Valor vivienda promedio (UF)
Total venta vivienda
Valor UF/m2 vivienda
VIVIENDA_D
608
551.310
12,2
VIVIENDA_E
480
281.362
10,7
551.310
281.362
TOTAL VENTAS
0,63
116.560
37.200
71.424
TOTAL
544
832.672
11,6
832.672
La evaluación económica se hizo en base a un proyecto tipo de 150 viviendas, con
un costo de terreno de 0,63 UF/m2. Dado que se supone una demanda
organizada, se estimó una velocidad de venta de 8 viviendas por mes.
EVALUACIÓN PROYECTO TIPO
RESUMEN DE SUPERFICIES (M2)
Terreno
Construcción (>0)
Vendibles viviendas
INGRESOS
Viviendas
Q
71.690
17.860,0
71.690,0
71.690,0
UF/(m2 - unid)
11,6
Total Ingresos (UF)
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831.604
831.604
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COSTOS
Construcción
base
71.690,0
6,63
Obras exteriores
Arquitectura
Proyectos
ITO
Permisos y empalmes
Imprevistos
Gl
475.304,7
uf/m2
costos
costos
costos
costos
4.465,0
19.012,2
9.506,1
2.100,0
7.129,6
14.393,1
Ventas
Publicidad
2,38% ventas
2,98% ventas
19.792,2
24.740,2
Costo Financiero
Terreno
Comisión
7,00% anual
15.119,2
11.251,8
267,8
602.814,0
4,0%
2,0%
0,4%
1,5%
3,0%
17.860,0
0,63
2,4%
Total Costos (UF)
Margen Bruto
Impuesto a la renta
Utilidad Neta Proyecto
Rentabilidad Estimada
Resumen Semestral
1
2
Costos
Terreno
Proyectos
Obra
Ventas
Financiero
Ingresos
FLUJO
3
4
UF
%
17,0%
5
11.252
19.012
28.494
2.375
0
170.966
14.250
57
170.966
14.250
4.168
142.472
13.657
10.894
0
0
0
842.692
0
Inversión inicial
-61.133
-185.274
-189.385
675.670
0
TIR
PARQUE AMANECER
Construcción talud
Areas verdes y senderos (0,53 UF/m2)
SUBTOTAL
Costos operación y mantención anual
228.790,0
38,0%
(38.894,3)
189.895,7
31,5%
VAN
SUPERFCIE COSTO UF
1.384
40.000
21.200
226.958
22.584
8%
10%
12%
1.107.942
933.922
784.462
222.973
33,7%
COSTO $
25.750.000
381.600.000
407.350.000
18.156.640
800.000 por hectárea
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I.3.2 SECTOR ZGI PARQUES RÍO CAUTÍN
Esta zona comprende los terrenos destinados a parque en torno al río Cautín: el
sector Isla Cautín en Temuco y el sector Las Rocas en Padre Las Casas.
El terreno de la Isla Cautín abarca una superficie bruta total de 484.000m2 de
propiedad fiscal (Regimiento Tucapel), valoradas según el reavalúo del año 2006
en 0,47 UF/m2 (valor medio de la ZCS).
La habilitación del parque requiere de la construcción de defensas fluviales en los
bordes del río cautín el Pichi Cautín, cuyo costo se estima en 26.534 UF y la
construcción del parque propiamente tal, incluido el proyecto de la Plaza de la
Ciudadanía, en 132.058UF (44.905 y 87.153 UF respectivamente. Adicionalmente
se incorporó al análisis los terrenos inundables aledaños a la isla, de
aproximadamente 46,5 hás, para uso recreativo y deportivo para épocas estivales.
PARQUE ISLA CAUTIN
Senderos (0,53 UF/m2)
Áreas para equipamiento (0,53 UF/m2)
Áreas verdes (0,08 UF/m2)
SUBTOTAL
Plaza Ciudadana (Vialidad Eje Prat)
Plaza Ciudadana (Plaza Cívica)
Plaza Ciudadana (Parque Eje Prat)
Plaza Ciudadana (Plaza Ribereña)
SUBTOTAL (*)
TOTAL
Costos operación y mantención anual
SUPERFCIE
27.842
31.598
167.518
226.958
12.222
4.769
19.380
3.030
39.401
266.359
COSTO UF
14.756
16.747
13.401
44.905
32.825
8.609
33.599
12.120
87.153
132.058
COSTO $
265.612.680
301.444.920
241.225.920
808.283.520
589.116.704
154.503.857
603.009.706
215.738.087
1.562.368.354
2.370.651.874
26.635.900
$ 1.000.000 por hectárea
PARQUE INUNDABLE
Parque inundable (0,03 UF/m2)
SUBTOTAL
Costos operación y mantención anual
SUPERFCIE
465.000
465.000
COSTO UF
13.950
13.950
COSTO $
251.100.000
251.100.000
9.300.000
$ 200.000 por hectárea
(*) según estimación de proyecto Isla Cautín Etapa I
El proyecto existente para el Parque Las Rocas abarca una superficie total de
62.547m2. Según la propuesta del Seccional Las Rocas de Truf Truf, el área total
destinada a áreas verdes sobre la ribera sur del Río Cautín es de
aproximadamente 156.000m2.
En total la superficie destinada a parque es de 887.359 m2, con un costo de
construcción de UF 416.738 y un costo de mantención anual total de M$45.224.
Se propone el mecanismo de financiamiento compartido para la construcción de
los parques.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
14
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
PARQUE LAS ROCAS
Áreas verdes
Anfiteatro
Juegos Infantiles
Plaza mirador
Senderos peatonales
Costanera de borde
Ciclovia
Estacionamientos
Calle
Otros
Superficie total
Equipamiento deportivo
Superficie total
SUPERFCIE
5.191
4.066
2.005
473
5.352
5.191
992
3.303
7.164
5.505
39.243
23.304
62.547
MONTO $
Presupuesto (ficha EBI)
102.049.000
Presupuesto defensas
168.680.410
TOTAL
270.729.410
Costos operación y mantención anual
9.288.000
$ 1.484.971 por hectárea
(*)según estimación de proyecto COD BIP: 20188955-0
Para la evaluación económica se estimaron los costos de los proyectos existentes
sin embargo en la propuesta del Plan “Río Cautín Integra” se recomienda realizar
un nuevo proyecto de parque atendiendo factores de borde río, unidad urbana y
sustentabilidad entre otros. Para su elaboración se deberán establecer montos
máximos de construcción y mantención más ajustado a la sustentabilidad
socioeconómica del sistema urbano.
La habilitación del sector de la Isla del Cautín contempla la venta de terrenos para
desarrollos inmobiliarios como fuente de financiamiento de las obras requeridas
tanto para la macro urbanización como la construcción de 731.359m2 de espacios
públicos y áreas verdes. Para ello se definió un mix de usos para los terrenos
desarrollables predominantemente para equipamiento y vivienda.
Para la evaluación económica del proyecto integral se definieron 3 escenarios
según la distribución de terrenos destinados a equipamiento y vivienda.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
15
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
Escenario 1
ESC 1: Situación actual
Superf.
PARQUE ISLA
226.958
58%
PLAZA CIUDADANIA
34.128
9%
EQUIPAM. PARQUE
31.598
14%
TOTAL ESP. PÚBLICO
229.488
59%
EQUIPAMIENTO
151.965
39%
9.027
2%
TERRENOS PARA VENTA
Escenario 2
ESC 2: Venta 13% terreno
Superf.
PARQUE ISLA
226.958
58%
PLAZA CIUDADANIA
34.128
9%
EQUIPAM. PARQUE
31.598
14%
TOTAL ESP. PÚBLICO
229.488
59%
EQUIPAMIENTO
110.138
28%
50.854
13%
TERRENOS PARA VENTA
Escenario 3
ESC 3: Venta 20% terreno
Superf.
PARQUE ISLA
195.360
PLAZA CIUDADANIA
50%
34.128
9%
229.488
59%
EQUIPAMIENTO
82.896
21%
TERRENOS PARA VENTA
78.096
20%
TOTAL ESP. PÚBLICO
Con el objeto de lograr un financiamiento compartido para la ejecución de las
obras del proyecto de parques y la Plaza Ciudadanía, se determina un valor para
los suelos desarrollables.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
16
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
0,63
26.534
146.008
172.542
UF/m2
UF
UF
UF
Precio suelo base
Costo defensas fluviales
Costo total Parque Isla Cautín
TOTAL OBRAS
Precio de venta de terrenos desarrollables (UF/m2)
Financiamiento
ESC_1
ESC_2
ESC_3
Total superficie vendible
parque
9.027
50.854
78.096 para vivienda
5%
1,59
0,80
0,74
10%
2,54
0,97
0,85
15%
3,50
1,14
0,96
20%
4,45
1,31
1,07
25%
5,41
1,48
1,18
30%
6,36
1,65
1,29
35%
7,32
1,82
1,40
40%
8,28
1,99
1,51
45%
9,23
2,16
1,62
50%
10,19
2,33
1,73
55%
11,14
2,50
1,85
60%
12,10
2,67
1,96
65%
13,05
2,84
2,07
70%
14,01
3,01
2,18
75%
14,97
3,17
2,29
80%
15,92
3,34
2,40
85%
16,88
3,51
2,51
90%
17,83
3,68
2,62
95%
18,79
3,85
2,73
100%
19,74
4,02
2,84
Si supone un precio de venta entre 1,9 y 2,1 UF/m2 de terreno destinable a
desarrollos inmobiliarios de vivienda en densidad media y baja, se podría financiar
el 100% de las obras de defensa fluvial y entre 8, 40 y 60% de la construcción de
parque en los respectivos escenarios.
El detalle de los parámetros definidos para la evaluación de cada escenario se
muestran en las siguientes tablas.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
17
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
ZGI PARQUE ISLA CAUTÍN
CUADRO RESUMEN DE PARAMETROS - ESCENARIO 1
AV
A.VERDE
PARAMETROS DE SUPERFICIES
Sup. Bruta Terrenos
Cesión macrovialidad
Sup. macrovialidad
Terreno bruto desarrollo
% Vialidad interior
Sup. Vialidad
% Areas verdes
Sup. áreas verdes
% Cesión Municipal
Sup.Cesión
Sup. Neta Terreno
% Ocupación de suelo
Sup. Ocupación de suelo
Coeficiente constructibilidad
Sup. Construida
Nº de pisos
Nº lotes
Sup. Equipamiento
% Espacios comunes
Sup. Espacios comunes
Sup. Vivienda
Tamaño medio vivienda
Nº de viviendas
Densidad neta
Densidad bruta
EGRESOS
1. TERRENO
Costo terreno (UF/m²)
Costo Total Terreno
2. URBANIZACION Y CONSTRUCCION
Macro urbanización (UF/m²)
TOTAL MACRO URBANIZACION (*)
Micro urbanización (UF/m²)
TOTAL MICROURBANIZACION
Áreas verdes (UF/m²)
TOTAL AREAS VERDES
Costo de Construcción (UF/m²)
TOTAL COSTOS CONSTRUCCION
TOTAL OBRAS
3. OTROS
Incidencia otros costos (UF)
TOTAL OTROS COSTOS
TOTAL COSTOS OPERACIONALES
EQ
EQUIPAM.
229.488
2,0%
4.590
224.898
151.965
4,0%
6.079
145.886
0,0%
80,0%
116.709
2,2%
3.210
25.968
40%
10.387
1,2
31.161
3,0
9.027
4,0%
361
8.666
20,0%
1.733
15,0%
1.300
2,2%
191
5.442
20%
1.088
2,0
10.884
10,0
-
31.161
-
-
15%
1.633
9.252
95
97
626
378
100,0%
224.898
224.898
-
-
AV
EQ
0,06
12.851
0,53
119.196
132.047
INGRESOS
TOTAL VENTAS
AV
11.029
379.451
1.733
342.907
3.400
256.308
42.046
31.161
9.252
97
13
9
TOTAL
1,97
17.782
0,30
45.590
0,30
43.766
0,53
61.856
15,00
467.420
618.631
0,30
2.708
0,50
4.333
0,53
689
14,00
152.382
160.112
619.802
910.790
2,25
70.113
2,80
30.476
0,11
100.589
988.095
208.370
1,97
317.133
1.328.512
61.149
48.099
181.741
2.140
EQ
-
-
C2-C3
2.461
239.625
25,9
10
584
-
-
239.625
-
TOTAL
160.992
390.480
1,97
299.351
-
132.047
C2-C3
Costo unitario vivienda
(*) Vialidad, aguas lluvias, agua potable, alcantarillado, electricidad
Valor vivienda promedio (UF)
Total venta vivienda
Valor UF/m2 vivienda
Valor estacionamiento (UF)
Total venta estacionamientos
C2-C3
VENTA
-
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
TOTAL
2.461
239.625
239.625
584
18
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
ZGI PARQUE ISLA CAUTÍN
CUADRO RESUMEN DE PARAMETROS - ESCENARIO 2
AV
A.VERDE
PARAMETROS DE SUPERFICIES
Sup. Bruta Terrenos
Cesión macrovialidad
Sup. macrovialidad
Terreno bruto desarrollo
% Vialidad interior
Sup. Vialidad
% Areas verdes
Sup. áreas verdes
% Cesión Municipal
Sup.Cesión
Sup. Neta Terreno
% Ocupación de suelo
Sup. Ocupación de suelo
Coeficiente constructibilidad
Sup. Construida
Nº de pisos
Nº lotes
Sup. Equipamiento
% Espacios comunes
Sup. Espacios comunes
Sup. Vivienda
Tamaño medio vivienda
Nº de viviendas
Densidad neta
Densidad bruta
EGRESOS
1. TERRENO
Costo terreno (UF/m²)
Costo Total Terreno
2. URBANIZACION Y CONSTRUCCION
Macro urbanización (UF/m²)
TOTAL MACRO URBANIZACION (*)
Micro urbanización (UF/m²)
TOTAL MICROURBANIZACION
Áreas verdes (UF/m²)
TOTAL AREAS VERDES
Costo de Construcción (UF/m²)
TOTAL COSTOS CONSTRUCCION
TOTAL OBRAS
3. OTROS
Incidencia otros costos (UF)
TOTAL OTROS COSTOS
TOTAL COSTOS OPERACIONALES
EQ
EQUIPAM.
229.488
2,0%
4.590
224.898
110.138
4,0%
4.406
105.732
0,0%
80,0%
84.586
2,2%
2.326
18.820
40%
7.528
1,2
22.584
3,0
50.854
4,0%
2.034
48.820
20,0%
9.764
15,0%
7.323
2,2%
1.074
30.659
20%
6.132
2,0
61.318
10,0
-
22.584
-
-
15%
9.198
52.120
95
549
626
378
100,0%
224.898
224.898
-
-
AV
EQ
0,06
12.851
0,53
119.196
132.047
INGRESOS
TOTAL VENTAS
AV
11.029
379.451
9.764
316.807
3.400
274.377
83.902
22.584
52.120
549
70
49
TOTAL
1,90
96.458
0,30
33.041
0,30
31.720
0,53
44.831
15,00
338.767
448.359
0,30
15.256
0,50
24.410
0,53
3.881
14,00
858.448
901.995
1.197.215
1.482.401
2,25
50.815
2,80
171.690
0,15
222.505
708.080
1.170.143
1,90
305.364
2.010.270
61.149
56.130
167.908
2.133
EQ
-
-
C2-C3
2.453
1.345.665
25,8
10
3.292
-
-
1.345.665
-
TOTAL
160.992
390.480
1,90
208.906
-
132.047
C2-C3
Costo unitario vivienda
(*) Vialidad, aguas lluvias, agua potable, alcantarillado, electricidad
Valor vivienda promedio (UF)
Total venta vivienda
Valor UF/m2 vivienda
Valor estacionamiento (UF)
Total venta estacionamientos
C2-C3
VENTA
-
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
TOTAL
2.453
1.345.665
1.345.665
3.292
19
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
ZGI PARQUE ISLA CAUTÍN
CUADRO RESUMEN DE PARAMETROS - ESCENARIO 3
AV
A.VERDE
PARAMETROS DE SUPERFICIES
Sup. Bruta Terrenos
Cesión macrovialidad
Sup. macrovialidad
Terreno bruto desarrollo
% Vialidad interior
Sup. Vialidad
% Areas verdes
Sup. áreas verdes
% Cesión Municipal
Sup.Cesión
Sup. Neta Terreno
% Ocupación de suelo
Sup. Ocupación de suelo
Coeficiente constructibilidad
Sup. Construida
Nº de pisos
Nº lotes
Sup. Equipamiento
% Espacios comunes
Sup. Espacios comunes
Sup. Vivienda
Tamaño medio vivienda
Nº de viviendas
Densidad neta
Densidad bruta
EGRESOS
1. TERRENO
Costo terreno (UF/m²)
Costo Total Terreno
2. URBANIZACION Y CONSTRUCCION
Macro urbanización (UF/m²)
TOTAL MACRO URBANIZACION (*)
Micro urbanización (UF/m²)
TOTAL MICROURBANIZACION
Áreas verdes (UF/m²)
TOTAL AREAS VERDES
Costo de Construcción (UF/m²)
TOTAL COSTOS CONSTRUCCION
TOTAL OBRAS
3. OTROS
Incidencia otros costos (UF)
TOTAL OTROS COSTOS
TOTAL COSTOS OPERACIONALES
EQ
EQUIPAM.
229.488
2,0%
4.590
224.898
82.896
4,0%
3.316
79.580
0,0%
80,0%
63.664
2,2%
1.751
14.165
40%
5.666
1,2
16.998
3,0
78.096
4,0%
3.124
74.972
20,0%
14.994
10,0%
7.497
2,2%
1.649
50.831
20%
10.166
2,0
101.662
10,0
-
16.998
-
-
15%
15.249
86.413
95
910
626
408
100,0%
224.898
224.898
-
-
AV
EQ
0,06
12.851
0,53
119.196
132.047
INGRESOS
TOTAL VENTAS
AV
11.029
379.451
14.994
296.060
3.400
289.895
118.661
16.998
86.413
910
110
82
TOTAL
2,02
157.978
0,30
24.869
0,30
23.874
0,53
33.742
15,00
254.975
337.460
0,30
23.429
0,50
37.486
0,53
3.974
14,00
1.423.271
1.488.160
1.678.246
1.957.667
2,25
38.246
2,80
284.654
0,16
322.901
543.393
1.930.792
2,02
325.665
2.606.233
61.149
61.360
156.912
2.123
EQ
-
-
-
-
TOTAL
160.992
390.480
2,02
167.688
-
132.047
C2-C3
Costo unitario vivienda
(*) Vialidad, aguas lluvias, agua potable, alcantarillado, electricidad
Valor vivienda promedio (UF)
Total venta vivienda
Valor UF/m2 vivienda
Valor estacionamiento (UF)
Total venta estacionamientos
C2-C3
VENTA
-
-
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
C2-C3
2.441
2.220.411
25,7
10
5.458
TOTAL
2.441
2.220.411
2.220.411
2.220.411
5.458
20
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
Para los 3 escenarios se evaluó un proyecto tipo similar consistente en un edificio
de departamentos en un sitio urbanizado de 5000 m2, con ocupación de suelo de
20% y coeficiente 2 de constructibilidad (10 pisos).
Flujo de Caja por edificio
Mes
Egresos
Terreno
Proyectos
Obra
Ventas
Financiero
Ventas
Ingresos
Ventas
Flujo mensual
Flujo Acumulado
1
2
3
4
10.000
952
952
952
952
0
0
0
4
55.293
44.341
44.341
-952
43.389
-952
42.437
-952
41.485
Resumen datos
Tasa anual
7%
Costos
Terreno
Proyectos
Obra
Ventas
Financiero
10.000
4.760
131.493
11.726
4.280
Ingresos
218.975
Venta en
24 meses
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
21
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
Para el escenario 1 resulta una cabida máxima de 2 proyectos tipo, en el
escenario 2 son 10 proyectos tipo y para el 3 son 15 proyectos. Para estimar el
plazo total de ejecución en el escenario 3, se utilizaron a su vez 2 escenarios de
velocidad de venta de 4 y 8 departamentos por mes respectivamente.
Velocidad de venta: 4 departamentos – 24 meses
Resumen Semestral
1
2
Costos
Terreno
Proyectos
Obra
Ventas
Financiero
Ingresos
FLUJO
10.000
4.760
7.305
670
0
43.831
4.020
43
0
0
3
4
43.831
4.020
1.248
36.526
3.015
2.990
0 218.975
-22.735 -47.894 -49.099 176.444
VAN
8%
10%
12%
205.778
148.160
103.957
Inversión inicial
70.650
TIR
20,3%
45 semestres
Velocidad de venta: 8 departamentos – 18 meses
Resumen Semestral
1
2
Costos
Terreno
Proyectos
Obra
Ventas
Financiero
Ingresos
FLUJO
3
4
54.789
4.690
1.987
0
0
0
VAN
0 218.975
0
Inversión inicial
70.650
-26.722 -72.116 157.509
0
TIR
36,6%
10.000
4.760
10.958
1.005
0
0
65.747
6.031
339
8%
10%
12%
359.155
297.915
247.352
32 semestres
I.3.3 SECTORES PICHI CAUTÍN Y LAS ROCAS
Para la ZGI Pichi Cautín y Las Rocas se analizaron alternativa de cabida máxima
de viviendas en los sectores renovables en densidad baja y media.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
22
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
ZGI PICHICAUTIN
CUADRO RESUMEN DE PARAMETROS
C2-C3
EJERCITO
PARAMETROS DE SUPERFICIES
Sup. Bruta Terrenos
Cesión macrovialidad
Sup. macrovialidad
Terreno bruto desarrollo
% Vialidad interior
Sup. Vialidad
% Areas verdes
Sup. áreas verdes
% Cesión Municipal
Sup.Cesión
Sup. Neta Terreno
% Ocupación de suelo
Sup. Ocupación de suelo
Coeficiente constructibilidad
Sup. Construida
Nº de pisos
Nº lotes
Sup. Equipamiento
% Espacios comunes
Sup. Espacios comunes
Sup. Vivienda
Tamaño medio vivienda
Nº de viviendas
Densidad neta
Densidad bruta
EGRESOS
1. TERRENO
Costo terreno (UF/m²)
Costo Total Terreno
2. URBANIZACION Y CONSTRUCCION
Macro urbanización (UF/m²)
TOTAL MACRO URBANIZACION (*)
Micro urbanización (UF/m²)
TOTAL MICROURBANIZACION
Áreas verdes (UF/m²)
TOTAL AREAS VERDES
Costo de Construcción (UF/m²)
TOTAL COSTOS CONSTRUCCION
TOTAL OBRAS
3. OTROS
Incidencia otros costos (UF)
TOTAL OTROS COSTOS
C2-C3
R-NORTE
65.359
4,0%
2.614
62.745
20,0%
12.549
10,0%
6.274
2,2%
1.380
42.541
75%
31.906
3,0
127.623
4,0
65.975
4,0%
2.639
63.336
20,0%
12.667
10,0%
6.334
2,2%
1.393
42.942
75%
32.206
3,0
128.825
4,0
15%
19.143
108.479
80
1.356
1.116
726
15%
19.324
109.502
80
1.369
1.116
726
C2-C3
C2-C3
TOTAL
131.334
5.253
126.081
25.216
12.608
2.774
85.483
256.448
-
217.981
2.725
1.116
726
TOTAL
1,40
91.503
1,40
92.365
0,30
19.608
0,50
31.372
0,53
3.325
12,00
1.531.471
1.585.777
0,30
19.793
0,50
31.668
0,53
3.357
12,00
1.545.905
1.600.722
3.077.376
3.186.499
2,40
306.294
2,40
309.181
0,19
615.475
1.983.573
2.002.268
3.985.842
Costo unitario vivienda
1.463
(*) Vialidad, aguas lluvias, agua potable, alcantarillado, electricidad
1.463
TOTAL COSTOS OPERACIONALES
INGRESOS
1,40
183.868
39.400
63.040
6.682
Valor vivienda promedio (UF)
Total venta vivienda
Valor UF/m2 vivienda
Valor estacionamiento (UF)
Total venta estacionamientos
C2-C3
1.682
2.281.110
21,0
10
8.136
C2-C3
1.682
2.302.609
21,0
10
8.213
TOTAL
1.682
4.583.718
TOTAL VENTAS
2.281.110
2.302.609
4.583.718
297.536
300.340
597.876
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
16.349
23
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
ZGI LAS ROCAS
CUADRO RESUMEN DE PARAMETROS
C2-C3
ROCAS_1
PARAMETROS DE SUPERFICIES
Sup. Bruta Terrenos
Cesión macrovialidad
Sup. macrovialidad
Terreno bruto desarrollo
% Vialidad interior
Sup. Vialidad
% Areas verdes
Sup. áreas verdes
% Cesión Municipal
Sup.Cesión
Sup. Neta Terreno
% Ocupación de suelo
Sup. Ocupación de suelo
Coeficiente constructibilidad
Sup. Construida
Nº de pisos
Nº lotes
% Espacios comunes
Sup. Espacios comunes
Sup. Vivienda
Tamaño medio vivienda
Nº de viviendas
Densidad neta
Densidad bruta
162.430
4,0%
6.497
155.933
20,0%
31.187
10,0%
15.593
2,2%
3.431
105.722
40%
42.289
1,5
96.912
3
881
96.912
110
881
292
190
D-E
ROCAS_2
92.290
4,0%
3.692
88.598
20,0%
17.720
10,0%
8.860
2,2%
1.949
60.070
40%
24.028
1,5
35.291
3
751
35.291
47
751
438
285
EGRESOS
1. TERRENO
Costo terreno (UF/m²)
Costo Total Terreno
2. URBANIZACION Y CONSTRUCCION
Macro urbanización (UF/m²)
TOTAL MACRO URBANIZACION (*)
Micro urbanización (UF/m²)
TOTAL MICROURBANIZACION
Áreas verdes (UF/m²)
TOTAL AREAS VERDES
Costo de Construcción (UF/m²)
TOTAL COSTOS CONSTRUCCION
TOTAL OBRAS
3. OTROS
Incidencia otros costos (UF)
TOTAL OTROS COSTOS
TOTAL COSTOS OPERACIONALES
0,69
112.618
0,52
47.991
10.189
244.531
48.906
24.453
5.380
165.792
132.203
132.203
1.632
345
224
D-E
ROCAS_2
162.430
4,0%
6.497
155.933
20,0%
31.187
10,0%
15.593
2,2%
3.431
105.722
50%
52.861
3,0
317.167
6,0
92.290
4,0%
3.692
88.598
20,0%
17.720
10,0%
8.860
2,2%
1.949
60.070
50%
30.035
2,0
120.139
4,0
15%
47.575
269.592
80
3.370
1.116
726
15%
18.021
102.119
50
2.042
1.190
775
0,30
48.729
0,50
77.966
0,53
8.264
11,00
1.066.035
1.200.994
0,20
18.458
0,40
35.439
0,53
4.696
7,00
247.037
305.630
2,20
213.207
1.526.819
0,63
160.609
TOTAL
254.720
10.189
244.531
48.906
24.453
5.380
165.792
437.307
371.711
5.412
1.143
744
TOTAL
0,69
112.618
0,52
47.991
1.313.071
1.506.624
0,30
48.729
0,50
77.966
0,53
8.264
11,00
3.488.840
3.623.800
0,20
18.458
0,40
35.439
0,53
4.696
6,50
780.906
839.499
4.269.747
4.463.300
0,77
27.174
0,16
240.381
2,20
697.768
0,72
85.900
0,18
783.668
380.795
1.907.614
4.434.187
973.390
5.407.576
1.316
477
1.513
5.099.315
18,9
548
1.119.398
11,0
5.099.315
1.119.398
67.187
113.406
12.960
507
INGRESOS
TOTAL VENTAS
254.720
C2-C3
ROCAS_1
TOTAL
Costo unitario vivienda
1.733
(*) Vialidad, aguas lluvias, agua potable, alcantarillado, electricidad
Valor vivienda promedio (UF)
Total venta vivienda
Valor UF/m2 vivienda
TOTAL
1.993
1.755.842
18,1
583
437.914
12,4
1.755.842
437.914
TOTAL
1.288
2.193.756
2.193.756
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
0,63
160.609
67.187
113.406
12.960
TOTAL
1.031
6.218.713
6.218.713
24
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
I.3.4 DEMANDA RESIDENCIAL Y NO RESIDENCIAL
De acuerdo a la proyección de hogares realizada en la etapa anterior, se estima
que se formará un promedio de 2.491 nuevos hogares al año en el sistema urbano
Temuco-Padre Las Casas. Bajo el supuesto de que se mantiene la distribución de
estratos socioeconómicos la demanda anual de vivienda se compone de la
siguiente manera:
NIVEL SOCIO PORCENTAJE
ECONÓMICO DE HOGARES
Nº DE HOGARES
NUEVOS POR AÑO
ABC1
7,6%
189
C2
17,3%
431
C3
23,6%
589
D+E
51,5%
1.283
Con respecto a la tendencia de la oferta de vivienda, entre los años 2002 y 2005
se han construido un promedio de 2486 viviendas por año (1760 en Temuco y 726
en Padre Las Casas)1,. La edificación en altura (sobre 5 pisos) representa un 15%
del total de viviendas construidas en el mismo periodo, lo cual indica una
tendencia a la densificación.
De acuerdo a las propuestas de intervención planteadas en las ZGI resulta un total
de 1.513 viviendas para los segmentos D y E, y un máximo de 2.449 viviendas
para estratos C3 y C2, que es el segmento de más mercado más competitivo en la
comuna de Temuco.
En cuanto a los usos no residenciales, tanto el sector de las ZGI Parques Isla
Cautín como Amanecer, se encuentra óptimamente dotados por su cercanía al
centro, lo cual representa un ventaja competitiva frente a las localizaciones de las
viviendas ofrecidas actualmente, especialmente para los segmentos de menores
ingresos. En cuanto a equipamientos idóneos para localizarse en los parques
(educación, cultura, recreacional, deportivo), se deberán asignar los terrenos en
función de los beneficios sociales que otorgue tanto a nivel local como regional.
1
Estadísticas de permisos de edificación, MINVU-INE, 2006.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
25
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
I.4
ESTRATEGIAS DE IMPLEMENTACIÓN
I.4.1 ESTRATEGIAS GENERALES
Como se ha descrito anteriormente, el conjunto de iniciativas de desarrollo urbano
a llevar a cabo en la ZGI se agrupa en 4 categorías o piezas urbanas que
requieren de instrumentos y estrategias distintas para su materialización:
1. Vivienda social en la ribera norte (Amanecer)
2. Parques Isla Cautín y Las Rocas
3. Áreas de renovación urbana de Pichi Cautín
4. Desarrollos inmobiliarios de la ribera sur (Las Rocas)
Sin embargo, es necesario resguardar el carácter unitario de estas acciones y,
más aún, armonizarlas y potenciarlas con proyectos e iniciativas específicas que
en este marco adquieren especial relevancia: puente Prieto Sur – Almirante
Barroso y otros puentes a futuro; espacio público (terraza) sobre el área de
renovación en el tramo central de la antigua franja ferroviaria; lagunas recreativas
en base a pretiles en el río frente a los parques; futuro proyecto Maquehue, etc.
Por esta razón, y considerando especialmente que la ZGI se localiza entre dos
comunas, por lo que no hay un ente administrativo único que coordine inversiones
y administre el territorio con visión de conjunto, se propone:
Crear una agencia de desarrollo y gestión de la ZGI integrada por representantes
de ambos municipios y de las entidades gubernamentales que contribuirán a
financiar los proyectos (MOP, MINVU, Gobierno Regional), desde donde se
asegure la participación de representantes de la comunidad y del sector privado.
Las líneas de acción que se proponen para este organismo son las siguientes:
a.-. Liderar los cambios normativos que son necesarios para el desarrollo de la
ZGI.
b.- Coordinar los planes de inversión y asegurar la priorización de proyectos en
función del plan de desarrollo de la ZGI. Debe aprobar técnicamente los
proyectos públicos de distinta índole que se desarrollen en el área.2
c.- Promover el desarrollo de proyectos privados en la ZGI y la realización de
concursos de arquitectura para los edificios públicos y/o emblemáticos de
la zona.
d.- Evaluar sistemáticamente las etapas de desarrollo de la ZGI a fin de
asegurar el cumplimiento de metas y de anticipar las modificaciones al
proceso.
2
Por ejemplo, cautelar que las obras de protección que realiza la DOH sean coherentes con los destinos
decididos para las áreas ribereñas.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
26
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
En el corto plazo, esta entidad puede operar sin un soporte institucional propio,
como comisión constituida por resolución conjunta de las respectivas autoridades
y, en lo posible, con algún(os) profesional(es) destinado(s) a la labor ejecutiva del
organismo desde alguna(s) de las reparticiones que lo integrarán.
En el largo plazo, se debe aspirar a consolidar institucionalmente este organismo,
bajo la figura de una corporación o sociedad mixta como las constituidas por
asociación SERVIU – Municipios3 u otra similar, que le brinde permanencia y un
cierto grado de autonomía técnica y administrativa de manera de incrementar su
capacidad de gestión y de interlocución ante los diferentes actores del proceso,
aunque permanezca bajo la tuición política de las autoridades locales y
sectoriales. Eventualmente, en un organismo de este tipo se podrá incorporar
entidades privadas de desarrollo, como la Corporación de Desarrollo de La
Araucanía.
I.4.2 ESTRATEGIAS ESPECÍFICAS
a.- Vivienda Social en La Ribera Norte
1. Es necesario identificar con exactitud y regularizar jurídicamente los terrenos
de propiedad pública que se han creado como resultado de los trabajos
realizados en años recientes por la Dirección de Obras Hidráulicas del MOP,
con la instalación de protecciones destinadas a regularizar la caja del río y
evitar inundaciones. El inventario de estos terrenos, su desafectación como
áreas de riesgo, la dotación de condiciones de edificación adecuadas, son
labores necesarias de realizar por parte de Bienes Nacionales con la
colaboración del SERVIU. En este último organismo se estima que este
catastro podría arrojar unas 60 hectáreas de suelo público en el sector del río
próximo al área urbana.
Esta superficie constituirá un recurso de gran importancia, tanto para el
desarrollo de vivienda social como para una gestión más integral del la ZGI.
Sólo después de realizado este catastro se podrá resolver cuánto de ese suelo
será conveniente destinar a vivienda y cuánto a otros destinos. Por ahora, se
han identificado áreas específicas de la ribera norte a destinar a vivienda
social, en donde existen condiciones inmediatas para iniciar la regularización
de los terrenos.
2. Aprovechando el trámite en curso de modificación del plan regulador, la
Municipalidad deberá otorgarle destino habitacional a estos terrenos, con
condiciones de edificación similares a las del entorno.
3. Transferir los terrenos al municipio para que éste organice la demanda y los
proyectos respectivos, actuando directamente como EGIS o asociado a otra
3
Existen sociedades mixtas -constituidas en la década de los 60 y actualmente vigentes- entre los municipios
de La Reina y de Valdivia con la CORMU (cuyo heredero legal han sido los SERVIU). En los ´90 se constituyó
una sociedad mixta entre la Municipalidad de Arica y el respectivo SERVIU.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
27
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
entidad de este tipo. Es muy importante familias de muy escasos recursos
tengan cabida en estos proyectos, como señal de integración social: la ciudad
les encuentra cabida.
4. El MINVU, eventualmente en conjunto con el Gobierno Regional, deberán
habilitar un terraplén que transforme el enrocado del borde del río en un área
pública que funcione como paseo para nuevos habitantes y para los vecinos
del barrio. El municipio deberá comprometer su mantenimiento.
b.-Parques Isla Cautín, Isla Chica y Las Rocas
1. La agencia de desarrollo y gestión propuesta para la ZGI deberá revisar la
factibilidad de la actual versión de estos proyectos, de manera de someter a la
discusión de las autoridades y de la comunidad las alternativas de desarrollo:
-
Destinar parte de la Isla del Cautín a desarrollos inmobiliarios que permitan
la ejecución y mantenimiento del gran parque
-
Reducir al mínimo la inversión necesaria para habilitar la totalidad del
parque en etapas de largo plazo sin uso habitacional.
Esta discusión se ha realizado, aunque aparentemente sin ponerse sobre la
mesa todos los elementos e implicancias de cada alternativa. Por su carácter e
historia, esto no puede ser resuelto sólo técnica o sectorialmente. Se propone
realizar esta labor de explicitación para cerrar la discusión y resolver la vía de
desarrollo definitiva del proyecto.
2. La agencia deberá ajustar estos proyectos según los resultados que arroje el
ejercicio anterior, coordinando los programas y proyectos de ambos de
manera de que se complementen adecuadamente. Por ejemplo, instalaciones
que resalten la identidad mapuche en juegos, edificaciones, rituales y
comidas, pueden hacer de Las Rocas un punto de especial atractivo apoyado
en la imagen de Padre Las Casas, lo que no sucederá si se desarrolla
simplemente como una versión menor del Parque La Isla.
3. En cualquiera de las alternativas, se deberá privilegiar la habilitación y
consolidación a corto y mediano plazo de los sectores más contiguos a los
bordes exteriores, de manera de valorizar esas áreas y estimular su
desarrollo.
4. Gran parte de la factibilidad de ambos parques y en particular de la Isla, se
jugará en la capacidad de atraer a una primera institución que se instale en el
área destinada a equipamiento. El carácter y prestigio de dicha institución será
una señal de factibilidad y otorgará el sello de calidad al lugar. Por esa razón,
no bastará con dar a conocer el proyecto y las características de la Ley de
Financiamiento Compartido: será necesario una búsqueda preactiva de esa
institución “ancla”, con el apoyo de condiciones económicas más favorables
que premien su carácter pionero.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
28
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
c.-Áreas de Renovación Urbana
1. En las instancias técnicas de la Municipalidad de Temuco ha madurado la
propuesta de iniciar una experiencia piloto de gestión para la renovación
urbana que se ha denominado RUMA4. Ésta consiste en un proceso de
intervención en áreas blandas con fines habitacionales utilizando terrenos
municipales del sector Las Quilas como recurso inicial para trasladar
provisoriamente a residentes cercanos de manera de transformar sus
propiedades fragmentadas y deterioradas en suelo saneado y fusionado para
operaciones de densificación habitacional que constituyan un punto de partida
para la renovación de estas áreas bien ubicadas.
Es destacable el interés municipal por jugar un papel como entidad
organizadora en la renovación urbana. Más allá de las características exactas
de este modelo de gestión, lo central es entender esta orientación estratégica
requiere de una gestión especializada que sea llevada a cabo por una unidad
de gestión distinta a otras dedicadas a la vivienda, puesto que requiere de
mecanismos y plazos distintos a las operaciones tradicionales que se realizan
sobre suelo nuevo. La RUMA, para despegar, deberá ser puesta en marcha
sobre la base de la organización municipal como una Entidad de Gestión
Inmobiliaria Social especializada en la renovación urbana dentro de la ZGI.
2. La constitución de una EGIS remite a la necesidad de una gestión inmobiliaria
especializada y no implica que se oriente a la demanda de más bajos
recursos, sino a un espectro social más amplio, aunque los subsidios que
tienden a favorecer la integración social (localización; combinación de
proyectos del Fondo Solidario y del DS 40) pueden dar cabida parcial a estos
segmentos, al menos aquellos que estén dispuestos a habitar viviendas en
altura, indispensables para la densidad requerida.
3. En el corto plazo, estas áreas no requieren de cambios normativos en el PRC
para llevar a cabo la renovación propuesta. En cambio, con una perspectiva
más amplia y de largo plazo, será conveniente estudiar la posibilidad de
incorporar a la LGUC y a la Ordenanza algunos mecanismos que estimulen la
unificación de lotes, restringiendo a áreas como éstas y a proyectos de
vivienda económica y social los beneficios de este orden que hoy favorecen
innecesaria e indiscriminadamente a operaciones inmobiliarias destinadas a
otros segmentos. Una aplicación de beneficios excepcionales restringidos a un
determinado plazo podrá contribuir a estimular operaciones de renovación en
estas áreas.
d.-Desarrollos Inmobiliarios de la Ribera Sur
El objetivo en este caso será contribuir al desarrollo de proyectos privados
destinados a segmentos socioeconómicos más solventes, de manera de favorecer
una mayor heterogeneidad social en Padre Las Casas y con ello, mayores
4
Renovación Urbana Municipalmente Asistida.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
29
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
ingresos por permisos, contribuciones, patentes y vecinos que activen el comercio,
entre otros aspectos.
Los terrenos de la ribera sur ofrecen un potencial importante en el sentido
mencionado, por su ventajas paisajísticas, de asoleamiento y centralidad, esto
último en la medida en que se concreten obras de interconexión con el centro de
Temuco. Junto a ajustes normativos menores al PRC -básicamente contenidos en
el proyecto de Plan Seccional Truf Truf y destinados a favorecer desarrollos en
altura-, el principal instrumento de estímulo a la iniciativa inmobiliaria privada
radicará en las obras de recuperación del espacio público ribereño (parque y
costanera) que pueden beneficiarse, al menos parcialmente, del mecanismo de
financiamiento compartido.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
30
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
II
II.1
PLANES DE GESTIÓN INTEGRADA
PLANIFICACIÓN TERRITORIAL
Las nuevas propuestas de estructuración, zonificación y focalización que definen
el Plan de Gestión se integran e incorporan a los diversos planes vigentes y en
estudio.
II.1.1 ESCALA REGIONAL E INTERCOMUNAL
Es el caso que el PRDU y el PRI concuerdan en la concentración y centralismo
que presenta Temuco. El PRDU señala que la estructuración de asentamientos en
un sistema centrípeto no es adecuada ya que la centralidad del foco de TemucoPadre Las Casas es demasiado desequilibrada frente a los otros centros urbanos,
centralidad que se ve reforzada por la estructura de espina de pescado que
produce la ruta 5 sur, que actúa como columna vertebral exclusiva. En el
diagnóstico del PRI se considera un sistema a las comunas de Temuco, Nueva
Imperial, Cholchol, Lautaro, Freire, Pitrufquén, Vilcún y Padre Las Casas, que
están en un creciente proceso de urbanización y que sirven de dormitorio a
Temuco, ciudad que concentra el 70% de la población de la intercomuna.
En el PRDU el sistema urbano Temuco- Padre Las Casas se inserta en la unidad
“Central de Alta Intervención y Aptitud Agroganadera” que se caracteriza por ser la
unidad que mayor presión antrópica y en ella se registran importantes cambios en
el uso del suelo, degradación de los sistemas naturales y procesos de inundación
dado que la mayoría de los centros poblados se emplaza en torno a cursos de
agua. Para revertir la centralidad que refuerza el sistema centrípeto y la estructura
de espina de pescado, se plantea un modelo conceptual que favorecería a la
desconcentración promoviendo centros intermedios, en el cual el sistema urbano
en Estudio corresponde a uno de los 2 “asentamientos políticos administrativos”
de la región rodeada por “asentamientos dormitorios” localizando ciudades
intermedias en áreas de anillos de descentralización.
El diagnóstico aprobado del PRI, en elaboración, señala con respecto a Temuco
que puede constituirse en el polo de servicios del Cono Sur, creando una
plataforma financiera adecuada para el comercio exterior y desarrollando un gran
centro de informaciones y servicios comerciales nacionales y exteriores. Se
plantea una complementariedad con Lautaro y Freire para desarrollar
infraestructura de rutas, almacenamiento, puerto seco, aduanas y aeropuerto.
Textualmente prevé para Temuco “la enseñanza especialmente universitaria es la
gran industria y que los servicios públicos, privados y el comercio son su base
económica“.
Es así que la ZGI propuesta mantiene las condiciones básicas con las
proyecciones que consideran estos IPT localizándose en las áreas centrales
consolidadas subutilizadas, de integración de ambas comunas que conforman la
ciudad, ya sea por vacíos urbanos o por ser áreas deterioradas o desafectadas
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
Ministerio de Vivienda y Urbanismo – Sur Plan Ltda.
31
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
por la consolidación de otros proyectos relevantes evaluados para la formulación
de las propuestas descritas.
II.1.2 DEL SISTEMA URBANO
Previo a los instrumentos que se describen a continuación, cabe señalar la
importancia con que aparece el río Cautín como eje integrador de la ciudad,
obtenido en los Talleres Regionales de Gestión Urbana y que se recoge en la
definición de la ZGI.
Del Pladeco vigente de Temuco, se rescata el concepto de fortalecimiento del
centro para potenciar el rol de ciudad centro de intercambio de servicios y
comercio.
El rol que le asigna a la comuna de Temuco el Pladeco reitera la caracterización
ya mencionada de los IPT de mayor jerarquía. Ésta es como capital regional,
ciudad intermedia y centro de intercambio de servicios y comercio, lo cual genera
como consecuencia un alto atractivo de la ciudad como centro de empleo, tanto de
las actividades primarias como especialmente del nivel terciario o de servicios.
Esta característica además es determinante en la concentración de servicios
especializados y de complejidad, los cuales atraen viajes desde los diferentes
centros poblados de la región. En el mismo sentido señala la necesidad de
consagrar la condición de ciudad intermedia, potenciando los roles de centro de
intercambio de servicios y comercio y el de ciudad universitaria y cultural.
Dentro del área de desarrollo urbano destaca la Recuperación de Espacios
Públicos, ocupa un lugar importante y destaca la aplicación de una política de
inversión sistemática. También señala que el grado de la urbanización de la
comuna es relevante en el diseño del medio ambiente construido, junto a la altura
y forma de los edificios, más la localización de los espacios públicos y áreas
verdes, los que pueden contribuir notoriamente a mitigar el problema de la
contaminación del aire. Vale decir que, además de planificar a corto plazo, se
deben incorporar medidas tales como las innovaciones tecnológicas para la
calefacción y requiriéndose también actuar sobre la forma construida de la ciudad
La inserción de la propuesta de ZGI conlleva una modificación del PRC, en el caso
de Temuco que se encuentra en el proceso aprobatorio, y en el caso de Padre Las
Casas el Plan Seccional Trutruf también en aprobación, y la elaboración del Plan
Seccional correspondiente en un corto plazo.
Estas propuestas se integran a las zonas establecidas, por los PRC’s, que las
bordean armonizando las condiciones urbanísticas y de edificación, principalmente
en lo que se refiere a los usos de suelo, a la ocupación máxima del suelo y a la
máxima de constructibilidad. Es el caso de esta ZGI, en el sector Isla del Cautín
que enfrenta en su borde sur terrenos fiscales, propiedad del Ejército, así como
también zonas blandas como Pichi Cautín y Amanecer.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
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32
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
La demanda de vivienda proyectada a 10 años es aproximadamente de 5,36
millón de metros cuadrados, lo cual significa cumplir con 536.000 por año, y es así
que esta propuesta de ZGI, cuyas condiciones se señalan en los cuadros
siguientes, resulta realista, tanto en el movimiento y demanda esperados. Al
respecto, para la unidad denominada Parque se hace una estimación diferenciada
para un desarrollo en las condiciones que establece el Proyecto Isla del Cautín y
para un desarrollo inmobiliario con viviendas.
Las condiciones propuestas apuntan a un poblamiento del sector centro mediante
la ocupación de segmentos socioeconómicos que pueda subsidiar el Estado, sin
éstas ser excluyentes, mediante la aplicación de los subsidios existentes. Sin
embargo, para optimizar y agilizar este desarrollo, en un plazo mayor se estima
contar con la adecuación del marco normativo que disponga de una ley de
compensaciones así como también la incorporación de otros subsidios urbanos.
La denominada unidad Amanecer queda rodeada mayoritariamente por la
denominada zona ZHR6 que corresponde a una zona propuesta de renovación y
en un pequeño sector por las denominadas ZCUP y ZCUE que corresponden a
zonas corredor productivo y escénico respectivamente. La zona de renovación
establece condiciones para una alta intensidad de uso habitacional con una
ocupación de suelo del 70%, construcitibilidad 3 y densidad de 1.400 hab/Há hasta
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
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33
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
28 de altura, situación que contrasta con la propuesta de la ZGI orientada a
segmentos socioeconómicos bajos pero con densidades que no superan los 315
hab/Há, con una ocupación se suelo del 40% suficientemente baja para liberar
superficies donde tendrá cabida el verde, cuya relevancia es parte de la imagen
urbana asociada a este sector de la ciudad. Igualmente, tal como se aprecia en los
cuadros siguientes, la constructibilidad de hasta 1.5 y la altura que no supere los 3
pisos está orientada a reforzar la imagen esperada donde el acercamiento al
borde río se plantea de manera que armonice con el medio natural y el río sea el
elemento integrador esperado.
ALTURA MAX.
21 M
28 M
DENSIDAD MAX.
28 M
3.5
2.000
HAB/HÁ
1920
HAB/HÁ
COEF. MAX. DE
CONSTRUCTIBILIDAD
OCUPACION MAX. DE
SUELO
0,4
VIVIENDA,
EQUIPAMIENTO,
INDUSTRIA Y
ALMACENAM.
9,60 M
CONDICIONES DE SUBDIVISON PREDIAL
Y EDIFICACIÓN
SECTOR AMANECER
RESIDENCIAL,
EQUIPAMIENTO,
ALMACENAMIENT
OY
HELIPUERTOS
1.400
HAB/HÁ
9M
16
HAB/HA
315 HAB/HA
3.0
1.5
3.0
40%
0,7
E
RESIDENCIAL,
EQUIPAMIENTO,
TRANSPORTE ,
ALMACENAM.
INFR. SANITARIA
0,7
9M
ZONAS
262 HAB/HA
ZCUE
1.5
ZCUP
40%
RESIDENCIAL,
EQUIPAMIENTO,
TRANSPORTE Y
ALMACENAM.
ZHR6
D
USOS
PERMITIDOS
ZAPVP
ALTURA MAX.
DENSIDAD MAX.
SEGMENTO
OCUPACION MAX. DE
SUELO
COEF. MAX. DE
CONSTRUCTIBILIDAD
Incluso en el caso de la propuesta de la unidad denominada Parque, en la
alternativa de agregar viviendas para el segmento socioeconómico C2-C3
modificando el proyecto existente, donde se baja la ocupación de suelo a sólo
20% para lo cual se propone una altura de hasta 10 pisos edificados, ésta se
incorpora a la silueta que tiene el bosque existente con árboles de 25 m. de altura
aprox. Esta zona permite dar acogida a zonas para equipamiento y áreas verdes
en ambos costados del río.
CONDICIONES DE SUBDIVISION PREDIAL
Y EDIFICACIÓN PRC TEMUCO
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
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34
ALTURA MAX.
OGUC
31,5 M
28 M
21 M
DENSIDAD MAX.
2.800
HAB/HÁ
6.0
4.200
HAB/HÁ
1.400
HAB/HÁ
HAB/H
Á
COEF. MAX. DE
CONSTRUCTIBILIDAD
RESIDENCIAL,
EQUIPAMIENTO
7.0
3.0
OCUPACION MAX. DE
SUELO
RESIDENCIAL,
EQUIPAMIENTO,
ALMACENAMIENT
OY
HELIPUERTOS
3.5
CONDICIONES DE SUBDIVISON PREDIAL
Y EDIFICACIÓN
SECTOR PICHICAUTIN
1
SITUACION
ALTURA MAX.
DENSIDAD MAX.
CON
30 M VIVIENDAS
378
HAB/HA
0,7
2.0
20%
0,7
C2- C3
9M
RESIDENCIAL,
EQUIPAMIENTO,
ALMACENAMIENT
OY
HELIPUERTOS
0,6
1.2
ZONAS
EQUIPAMIENTO 40%
ZHR1
2.0
PROYECTO
ISLA
15 M CAUTIN
378
HAB/HA
ZHR2
40%
15 M
RESIDENCIAL,
EQUIPAMIENTO,
ALMACENAMIENT
OY
HELIPUERTOS
ZHR6
C2- C3
2.0
USOS
PERMITIDOS
ZCUC1
EQUIPAMIENTO 40%
COEF. MAX. DE
CONSTRUCTIBILIDAD
OCUPACION MAX. DE
SUELO
SEGMENTO
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
CONDICIONES DE SUBDIVISION PREDIAL
PRC TEMUCO
2.0
20%
378
HAB/HA
CONDICIONES DE SUBDIVISON PREDIAL
Y EDIFICACIÓN
SECTOR PARQUES
ALTURA MAX.
DENSIDAD MAX.
COEF. MAX. DE
CONSTRUCTIBILIDAD
OCUPACION MAX. DE
SUELO
ZONAS
SITUACION
ALTURA MAX.
CON
30 M VIVIENDAS
21 M
C2- C3
9M
3,5 M
1.2
3.0
EQUIPAMIENTO 40%
378
HAB/HA
0.02
2.0
EQUIPAMIENTO Y
ALMACENAM.
0,5
40%
PROYECTO
ISLA
15 M CAUTIN
2%
C2- C3
15 M
ZE4
2.0
USOS
PERMITIDOS
PRC TEMUCO
PRC PADRE LAS CASAS
ZAV
EQUIPAMIENTO 40%
DENSIDAD MAX.
COEF. MAX. DE
CONSTRUCTIBILIDAD
OCUPACION MAX. DE
SUELO
SEGMENTO
La unidad denominada Pichi Cautín queda principalmente bordeada por zonas de
renovación, cuyas condiciones son similares a las ya descritas agudizándolas mas
aún en la zona ZHR1 donde la densidad habitacional permitida alcanza hasta
4.200 hab/Há.
ESPARCIMIENTO
CONDICIONES DE SUBDIVISION PREDIAL PRC
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
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35
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
II.2
PROPUESTAS TIPOLÓGICAS PARA VIVIENDAS SUBSIDIADAS
Para ilustrar las opciones de tipo de vivienda colectiva de acuerdo a los diferentes
sectores que componen las ZGIs se han estudiado diversas tipologías de vivienda
realizada en Chile.
En el caso de vivienda para nivel E se han descartado las soluciones en altura por
su costo y por las problemáticas a nivel de administración que generan. En este
sentido se ha observado en este nivel socioeconómico una gran dificultad para el
pago de gastos comunes y para fijar acuerdos sobre el uso y administración de
zonas de uso común. Por eso se han usado como referencia cuatro tipologías
habitaciones (Conjunto Ermita de San Antonio, Comunidad de Andalucía, conjunto
de vivienda para funcionarios de la municipalidad de La Reina , el proyecto Quinta
Monroy de Iquique y el proyecto de elemental para Temuco que actualmente se
encuentra en construcción. Además se incluye el proyecto ribera norte de
concepción por considerarlo una obra de gestión urbana de gran escala. Similar a
la que se podría realizar en la isla cautín y el parque las rocas y sus alrededores.
REFERENTE 15: ERMITA DE SAN ANTONIO
Arquitecto: Cristian Undurraga
Ubicación: Costanera Sur,
Lo Barrenechea, Santiago
Año del proyecto: 1996
Año de construcción: 1998-2000
Superficie del terreno: 84.415 M2
Superficie construida: 48.950 M2
Cantidad de viviendas: 1600 aprox.
Imagen aérea del conjunto habitacional
El Proyecto considera la construcción de
cerca de 1.600 viviendas sociales en la
ribera sur del Río Mapocho, entre los
puentes San Enrique y La Dehesa, nace en
1996, con la firma del convenio de
colaboración entre la Fundación San José
de La Dehesa, el Ministerio de Vivienda y
Urbanismo y la Municipalidad de Lo
Barrenechea.
Planta Manzana tipo
5
Fuente:-Undurraga y Deves, obras y proyectos, 1992
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36
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
En él se establece el acuerdo de construir soluciones habitacionales a postulantes
de la comuna, radicando, por un lado, a más de 800 familias de los campamentos
Quinchamalí y San Antonio, y beneficiando por otro, a más de 700 familias
antiguas, registradas en el listado de los Padres Trapenses.
Con una densidad de 350 hab/Há, esta
ciudadela esta conformada por casas de
tres pisos de ladrillo y hormigón, pintadas
de blanco. Las viviendas se entregan a las
familias sólo con piso planta baja y techo
planta tercer nivel. Los dos entrepisos
serán construidos por los habitantes en la
medida de sus posibilidades. La planta tipo
mide aproximadamente 3.50m
Fachada tipo.
Corte tipo de las viviendas y sus tres pisos.
Imagen del interior del conjunto.
REFERENTE 26: COMUNIDAD ANDALUCIA
Arquitectos: Fernando Castillo, Eduardo San Martín,
Patricio Wenborne, Pedro Gastón Pascal
Ubicación: Santiago, Pedro Lagos, 1390
Año del proyecto; 1990
Año de construcción; 1991
Superficie del terreno; 8.230 M2
Superficie construida; 6.125 M2
Cantidad de viviendas: 110 aprox.
Planta General del conjunto
6
Fuente 2: Comunidad Andalucía, renovación urbana, Fernando Castillo Velasco, 1994.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
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37
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
El Verde esperanza permaneció en las
puertas de entrada
Corte tipo de las viviendas de tres pisos.
La Comunidad Andalucía se ubica entre las
calles Pedro Lagos y Lord Cochrane, en
Santiago, y nació para reestructurar este
sector que tiene una tradición particular de
barrio. Surgió gracias a un convenio de la
cooperación internacional entre la Junta
Andalucía Comunidad Autónoma de España
y el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Fue
inaugurada el 6 de noviembre de 1992.
Para diseñar la "Comunidad Andalucía"
Fernando Castillo Velasco siguió los
cánones de construcción antigua, cuando
los techos se ubicaban muy altos, a 5
metros al interior de las casas. Él exageró Los espacios públicos se articulan junto a la
esta modalidad a 7 metros, para permitir que pérgola, uno de los espacios centrales.
los propios dueños pudieran construir en
altura, gracias a dos entramados que permiten crear un segundo y tercer piso. Los
planos consideran como punto medular de la vida de la familia; la mesa (comedor.
La Comunidad incluye recintos para instalar
talleres, lugares de convivencia social, recreo
de los niños, desarrollo de la cultura, y
administración de los edificios.
Las familias que actualmente viven en la
Comunidad Andalucía son las mismas que
antes habitaban los antiguos "cités" de este
barrio, sólo que antes varios grupos
familiares compartían una misma vivienda
generándose la problemática experiencia del
"allegamiento". Con el proyecto "Comunidad
Los espacios comunes controlados
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
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38
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
Andalucía" se aumentó la densidad de ocupación suelo por hectárea a 800
habitantes, ya que se optó por el crecimiento en altura de hasta tres pisos de las
viviendas. Todas las casas dan hacia los patios interiores, lo que permite hacer
amistad entre los vecinos apoyarse mutuamente y aprovechar el espacio al aire
libre.
REFERENTES 37: EDIFICIO
MUNICIPALES DE LA REINA
DE
VIVIENDAS
PARA
FUNCIONARIOS
Arquitectos:
Humberto
Eliash
arquitecto, Alain Champion arquitecto
encargado
Ubicación: Avenida Príncipe
Gales nº 50
de
comuna de La Reina Santiago Chile
Fecha de proyecto: 2000_2002
Sección de la planta del conjunto
Fecha de construcción: 2003
Superficie terreno: 3.620 m2
Superficie construida: 4.000 m2
Cantidad de viviendas: 56 viviendas
Se trata de un edificio de vivienda
económica financiado en forma compartida
por la Municipalidad de La Reina, la Junta
de Andalucía, el Ministerio de Vivienda y
Urbanismo y los habitantes a través de un
crédito
hipotecario
del
Banco
del
Desarrollo.
El conjunto consta de 56 departamentos de
viviendas de 55 m2 y 65 m2 y una cantidad
de 60 estacionamientos, la estructura es en
base a muros y losas de hormigón armado.
Mediante una única losa de 16 cms de
espesor por departamento, se eliminaron
completamente las vigas tanto en fachadas
como en interiores. Esto, junto a la
disposición de las zonas húmedas permite
7
Fuente 3: Arquitecto Humberto Eliash
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
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39
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
plantas muy flexibles donde pueden
armarse al menos seis configuraciones
diferentes de departamentos.
Esta obra es el resultado de un modelo de
gestión mixto que ha sido desarrollado por
un equipo de profesionales ligado y
liderado por el alcalde de la comuna de La
Reina Fernando Castillo Velasco, que
consiste en aprovechar al máximo las
potencialidades de recursos municipales,
estatales y particulares de los habitantes
ya que sin el apoyo recíproco de cada uno
de ellos no habría podido realizarse.
Municipalidad de La Reina: Es la entidad
que consiguió la cesión y la desafectación
del terreno de m2.
Urcorei: Empresa que organizó a los
vecinos, traspasó el terreno, contrató el
crédito hipotecario con el Banco y
administró los recursos para el proyecto y
la obra
Junta de Andalucía España: Esta entidad, a
través de un programa de ayuda al
Municipio que se compone de varios
aportes, entregó US $ 100.000 en calidad
de préstamo a Urcorei para iniciar los
proyectos antes que llegaran los recursos
del Banco.
Banco del Desarrollo: Es un Banco privado
que entregó los créditos hipotecarios a 15 y
20 años a los habitantes para completar los
montos que faltaban.
Comunidad de Empleados Municipales:
Ellos interactuaban con Urcorei para los
efectos de la gestión y con los arquitectos
para el desarrollo del proyecto. El MINVU a
través del SERVIU (Servicio de Vivienda y
Urbanismo) otorgó los subsidios PET
(Programa especial de trabajadores) a los
empleados municipales. Este subsidio es
parte del Plan de vivienda social del Estado y consiste en un aporte no retornable
de aproximadamente US $3.000 a cada propietario.
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40
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
REFERENTE 4: “PROYECTO QUINTA MONROY – IQUIQUE”
Arquitectos: Alejandro Aravena, Alfonso
Montero, Tomás Cortese, Emilio De La
Cerda, Andrés Iacobelli.
Ubicación: Av. Pedro Prado - Iquique
Mandante: Chile Barrio – Minvu - Gobierno
De Chile
Superficie terreno: 5700 m2
Superficie construida: 3620 m2
Año proyecto: 2002-2003
Año construcción: 2004
Materialidad: H.A y bloque concreto
Presupuesto UF/ m2: 7 UF/ m2
El proyecto busco radicar a 100 familias
que durante los últimos 30 años habían
ocupado ilegalmente un terreno de 0.5
hectárea en el centro de Iquique.
Se debió trabajar dentro del marco de un
Programa específico del Ministerio de
Vivienda llamado Vivienda Social Dinámica
sin Deuda ( VSDsD ) que está orientado a
los más pobres de la sociedad, aquellos sin
capacidad de endeudamiento y que
consiste en un subsidio de US$ 7500 por
familia con el que se debe financiar la
compra del terreno, los trabajos de
urbanización y la arquitectura.
Este escaso monto, en el mejor de los
casos, permite construir sólo del orden de
30 m2. Esto obliga a los beneficiarios a ser
ellos mismos quienes “dinámicamente”
transformen en el tiempo la mera solución
habitacional, en una vivienda.
La ecuación tipica es de 1 casa = 1 lote, ,
pero bajo este concepto cabían sólo 30
familias en el terreno. Esto porque con la
tipología de casas aisladas, el uso del
suelo es extremadamente ineficiente; la
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41
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
tendencia por tanto es buscar terrenos que
cuesten muy poco. Esos terrenos están
normalmente en las periferias, marginados y
alejados de las redes de oportunidades que
una ciudad ofrece. Si para hacer un uso
más eficiente del suelo, se reduce el
tamaño del lote hasta igualarlo con el de la
casa, lo que obtenemos, más que eficiencia,
es hacinamiento. Si para obtener densidad,
construimos en altura, los edificios
resultantes no permiten que las viviendas
puedan crecer. Y en este caso,
necesitamos que cada vivienda se amplíe
al menos al doble de su superficie original.
Lo primero que se hizo fue cambiar la
manera de pensar el problema: en vez de
diseñar la mejor unidad posible de US$
7500 y multiplicarla 100 veces, nos
preguntamos cuál es el mejor edificio de
US$ 750.000 capaz de albergar 100
familias y sus respectivos crecimientos.
Vimos que un edificio bloquea el
crecimiento de las viviendas. Eso es cierto, salvo en el primer y en el último piso;
el primer piso siempre podrá crecer horizontalmente sobre el suelo que tiene cerca
y el último piso siempre podrá crecer verticalmente hacia el aire. Lo que hicimos
entonces fue hacer un edificio que tuviera sólo el primer y el último piso.
En primer lugar se desarrollo una tipología
que permitió lograr una densidad lo
suficientemente alta para poder pagar por el
terreno que estaba muy bien ubicado en la
ciudad, inmerso en la red de oportunidades
que la ciudad ofrecía (trabajo, salud,
educación,
transporte).
La
buena
localización es clave para que la economía
de cada familia se conserve y para la
valorización de cada propiedad.
En segundo lugar, se introdujo el espacio
público (de las propiedad común pero de
acceso restringido), que permitiera dar lugar
a las redes sociales, mecanismo clave para
el éxito de entornos frágiles. Al reagrupar las
100 familias en 4 grupos menores de 20
familias cada uno, se consiguió una escala
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
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42
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
urbana lo suficientemente pequeña como para permitir a los vecinos ponerse de
acuerdo, pero no tan pequeña que eliminase las redes sociales existentes.
En tercer lugar, dado que el 50% de los m2 de los conjuntos serán
autoconstruidos, este edificio debía ser lo suficientemente poroso para que los
crecimientos ocurrieran dentro de su estructura. Por una parte queríamos
enmarcar (más que controlar) la construcción espontánea a fin de evitar el
deterioro del entorno urbano en el tiempo y por otra parte buscábamos hacerle
más fácil el proceso de ampliación a cada familia. Por último en vez de hacer una
casa chica (en 30 m2 todo es chico),
REFERENTE 58: VIVIENDA ELEMENTAL TEMUCO
Comité de Vivienda: “Nuevo Milenio”
Entidad Organizadora: Hábitat para la
Humanidad
Asistencia Técnica: ELEMENTAL
Habilitación Social: Hábitat para la
Humanidad
Arquitectura: ELEMENTAL y Pasel+Künzel
Architects (Rotterdam, Holanda)
Se consideran las restricciones que
imponen las precipitaciones, pueden llegar
a los 1.500 milímetros por año, definiendo
una estrategia de crecimiento “seco”.
El sitio se ubica en la periferia de la ciudad,
a 20 minutos del centro. Por lo tanto fue
necesario absorber un mayor costo en la
conexión a los sistemas de agua potable y
alcantarillado existentes, más distantes
El proyecto contempla la construcción de
una primera fase (159 viviendas), pero se
desarrolló el plan maestro para 450
familias, un colegio y las oficinas
principales de Hábitat para la Humanidad.
El conjunto organiza las 159 viviendas en
corridas continuas, que definen patios
comunitarios para 14 familias (cada
vivienda tiene además un patio privado).
Esta pequeña unidad territorial asegura la
8
El presente conjunto de vivienda se desarrolló en el marco del proyecto FONDEF
“Tecnología, arquitectura y diseño urbano para una nueva vivienda social”, financiado por CONICYT.
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
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43
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
administración y control del espacio público, define espacio para estacionamientos
y permite el posterior cierre por parte de las familias. Pero además, en términos
constructivos, facilita la adaptación a la topografía del terreno, que tiene pendiente
en ambos sentidos. Así, los volúmenes de tierra excavados en la mitad “enterrada”
de las terrazas, se va reutilizando para conformar la mitad “elevada” de éstas,
evitando el traslado de material fuera del terreno y el costo que esto significa
El
proyecto
contempla
una
estructura de albañilería confinada
de albañilería y panelería de
madera con revestimiento de zinc.
Se buscó cerrar la mayor cantidad
de metros cúbicos posibles,
entregando inicialmente dos pisos
más mansarda que aseguran que
todos los crecimientos sean “hacia
adentro”.
REFERENTE DE GESTION: RIBERA NORTE CONCEPCIÓN, VIII REGION
EQUIPO:
Coordinación: Ana María
Arzola Torres / Alejandra
Manríquez Manríquez.
Área Técnica: - Mauro
Gonzalez Liapiz / Carlos
Durán Serra / Marcelo
Rebolledo Sagredo.
Fecha de inicio de proyectos:
1997
Análisis de Tendencias de Localización - Sistema Urbano Tuco – Padre Las Casas
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44
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
Cantidad de viviendas: 1490 viviendas
El proyecto se plantea integrar Ciudad y
Río,
mediante la extensión del área
céntrica creando un nuevo frente. La ribera
estaba ocupada y se propone generar un
nuevo barrio de viviendas para consolidar
de manera adecuada a la población de
escasos recursos que habitaba los terrenos fiscales del sector.
El Programa de Recuperación Urbana de la
Ribera Norte del Río Bíobio, asumió el
desafío en torno a su gestión e
institucionalidad.
Por
cuanto
debía
establecer la coordinación entre las
instancias involucradas en su proyecto.
Para estos efectos se estableció, en ese
entonces, un Directorio, conformado por los
Ministros de Vivienda y Urbanismo, Obras
Publicas y Bienes Nacionales, el Intendente
de la Región y el Alcalde de Concepción,
actuando como secretario ejecutivo el
Coordinador del Programa.
La gestión directa del programa la
desarrolló un equipo multidisciplinario que
dependía técnicamente de la dirección de
Proyectos Urbanos (DPU) del Ministerio de
Vivienda y Urbanismo, entidad que
estableció además convenios con el
programa de Naciones Unidas (PNUD) y
con el Centro de las Naciones Unidas para
los Asentamientos Humanos (HABITAT).
Gestión de Infraestructura: El área técnica coordina desde la etapa de
postulación hasta la ejecución, clasificando los proyectos de acuerdo a
prioridades. Sus líneas de acción son, mejorar los estándares actuales de la
vivienda social, consolidar en densificación, edificando de viviendas en altura y
generarun barrio, mediante la construcción de espacios públicos y obras de
urbanización.
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45
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
Gestión Social y Vivienda: Se basó en la generación de relaciones
organizacionales para la búsqueda de soluciones conjuntas y en la articulación de
la oferta pública del Estado o en algunos casos, de la oferta privada.
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46
Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
II.3
PLAN DE INVERSIONES
En la ZGI se han determinado un listado de proyectos, descritos en el punto descripción de las propuestas
especificas, sobre los cuales se ha determinado el monto de la inversión, los proyectos son:
INVERSIONES PÚBLICAS
COMUNA
TEMUCO
TEMUCO
TEMUCO
TEMUCO
TEMUCO
TEMUCO
TEMUCO
TCO-PLC
PLCASAS
PLCASAS
PLCASAS
PLCASAS
PLCASAS
PLCASAS
PLCASAS
PLCASAS
PLCASAS
PLCASAS
PROYECTO
Parque Amanacer
Construcción Parque Isla Cautín
Habilitación Parque inundable
Ciclovía parque Temuco-Labranza
Plaza de la Ciudadanía
Senderos y habilitación Parque Cautín
Defensas fluviales Parque Cautín
Construcción Puente Aldunate
Parque Las Rocas
Remate poniente Costanera
Defensas fluviales Pocuro
Calle lateral línea FFCC
Conexión Av. FFCC y Villa Alegre
Calle Barroso
Av. Costanera
Calle Guido Beck de Ramberga
Calles entre G.Beck y Costanera
Calle Maquehue
TIPO
COSTO M$
A.VERDE
407.350
A.VERDE
241.226
A.VERDE
418.500
A.VERDE
1.500.000
A.VERDE
1.562.368
A.VERDE
567.058
OBRAS CIVILES
477.991
VIALIDAD
5.732.000
A.VERDE
400.000
A.VERDE
200.000
OBRAS CIVILES
700.000
VIALIDAD
1.000.000
VIALIDAD
550.000
VIALIDAD
1.380.000
VIALIDAD
7.100.000
VIALIDAD
6.000.000
VIALIDAD
890.000
VIALIDAD
890.000
30.016.493
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FINANCIAMIENTO
FUC
FUC
FUC
Multisectorial
Multisectorial
Multisectorial
Multisectorial
MOP
FUC
MINVU
MOP
EFE
EFE/SERVIU
SERVIU
SERVIU
SERVIU
SERVIU
SERVIU
FUENTE
Estimación Surplan
Estimación Surplan
Estimación Surplan
Convenio Programación
Convenio Programación
Convenio Programación
Convenio Programación
SECTRA
Secc. Truf Truf
Secc. Truf Truf
Convenio Programación
Secc. Truf Truf
Secc. Truf Truf
Secc. Truf Truf
Secc. Truf Truf
Secc. Truf Truf
Secc. Truf Truf
Secc. Truf Truf
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
II.4
PLAN DE GESTIÓN SOCIAL
II.4.1 ORIENTACIONES GENERALES
El plan de gestión social se orienta a garantizar la mejor información y
participación por parte de los habitantes del sector, los habitantes del sistema
urbano, las asociaciones y los representantes de los distintos grupos sociales, así
como también de las distintas instituciones públicas y privadas vinculadas a la
materialización del desarrollo urbano. Para el éxito de la gestión del plan integrado
se deberá obtener un plan concertado.
Por esto se deberá institucionalizar la participación de los distintos actores a través
de comités y grupos de trabajo. El territorio de los proyectos involucra a una serie
de actores públicos y privados, que deberán concertarse para garantizar su buen
desarrollo en el largo plazo. Se necesita apoyo y consenso político para que las
autoridades persistan en el apoyo a la iniciativa y en la priorización de las
inversiones.
Aparte del proyecto mismo, hay que atender aquellas gestiones de tipo
complementario que deberán aprovechar indirectamente la energía del proyecto
para realizar cambios que necesariamente involucran a los propietarios locales,
residentes y usuarios, en otros ámbitos como la seguridad ciudadana, el aseo del
espacio público, el ornato de fachadas y vitrinas, el ordenamiento del tránsito, etc.
El Ministerio de Bienes Nacionales y el MINVU son actores esenciales del
proyecto por ser dueños de terrenos del sector proyectado. Su presencia y
compromiso son fundamentales. Su colaboración a través de la firma de un
convenio donde se comprometen los traspasos y ventas de los terrenos permiten
la factibilidad del proyecto a largo plazo.
II.4.2 DEFINICIÓN DE LIDERAZGOS
La definición de quién asumirá el liderazgo del proceso es de primera importancia
y de ella depende gran parte del éxito de la operación. Si bien la confluencia de
intereses políticos y de otra índole en esta decisión hace de éste un tema
delicado, su importancia exige no obviar el tema.
El líder puede ser una persona de prestigio o una institución reconocida, lo
importante es que exista una cabeza visible con credibilidad y con capacidad de
convocatoria hacia diversos círculos (empresariales, vecinales, etc.).
En nuestra tradición este liderazgo emana de la institucionalidad pública, aunque
tiende a producirse un campo de conflictos entre las autoridades locales, con
natural legitimidad de iniciativa sobre su territorio y autoridades regionales o
sectoriales, que cuentan con menos reconocimiento público pero suelen tener
mayor respaldo presupuestario y técnico. En grados distintos, recientes casos de
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
gestión de proyectos urbanos, como Ribera Norte de Concepción, Ciudad Parque
Bicentenario y Anillo Interior Metropolitano, han vivido esta experiencia.
En este caso se debe considerar que el territorio corresponde a 2 comunas, por lo
que corresponde reservar un papel equilibrado a ambas autoridades locales.
Lo importante es tener en claro la necesidad de contar con un liderazgo del
proceso, así como tener presente las ventajas y problemas que se derivan del tipo
de liderazgo que se opte por establecer.
II.4.3 ACTORES Y ESTRATEGIA
En una primera instancia, este estudio debe jugar un papel significativo como
instrumento y oportunidad para abrir un debate sobre la ciudad. La estrategia debe
sustentarse en los consensos logrados durante este proceso, explicitando el
diagnóstico de la ciudad y las prioridades surgidas, y deberá propender a instaurar
métodos simples, pero eficaces para consensuar sus propuestas, con el fin de
tener objetivos comunes en la priorización y coordinación de la inversión urbana. A
partir de estos encuentros se podrán generar ajustes en los proyectos de la zona
de gestión integrada.
El Taller Regional de Gestión Urbana Integrada conformado durante este estudio
es un buen ejemplo de socialización y trabajo consensuado y con esto queda
sentado un precedente en la gestión social. Estos talleres han permitido definir
una imagen urbana prospectiva e identificar zonas prioritarias de desarrollo. Es
pertinente posicionar las conclusiones de esta instancia de trabajo y explicitar la
imagen urbana prospectiva.
Como se señala en el primer informe, de la imagen urbana se desprenden dos
objetivos básicos: abrir la ciudad al río Cautín y hacer de éste un elemento de
integración social y geográfica de Temuco y Padre Las Casas. Estos objetivos
no sólo sustentan la selección de ZGIs como depositarias de la inversión a corto y
mediano plazo, sino que deberán ser considerados en la evaluación de las
inversiones urbanas a largo plazo.
No es posible concebir un plan estratégico de gestión urbana como éste, sin una
participación de muy distintos actores: no sólo los agentes públicos de distintos
niveles y privados que tienen directa injerencia en el desarrollo urbano local y que
deben participar desde su gestación y de su evolución, sino también las diversas
organizaciones de la comunidad sin las cuales será difícil validar y darle soporte
político al plan.
El Plan de Gestión Social considera cuatro tipos de actores, frente a los cuales las
estrategias son diferentes y tienen particularidades según cada ZGI:
La comunidad general de la ciudad, convocada para que conozca el plan,
entienda el sentido general de las acciones a emprender y apoye las decisiones
de las autoridades en la materia. La comunidad se representa tanto a través de
entidades que expresan grupos de interés (Cámara de la Construcción, Colegio de
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
Arquitectos, etc, que han sido informados de este estudio y que deben ser
extendidas a círculos más amplios), como por las organizaciones sociales de
carácter territorial, como ambas Uniones Comunales de Juntas de Vecinos. Se
puede integrar además personas de conocida trayectoria y prestigio, importantes
como formadores de opinión. Junto a presentaciones dirigidas a cada uno de
estos grupos, el resto de la estrategia destinada a la comunidad en general debe
apoyarse en el plan de comunicaciones.
Los protagonistas directos, aquellos que tienen o pueden asumir
responsabilidad en las acciones propuestas. La gestión necesaria para coordinar
las acciones con los propietarios e inversionistas del mundo privado, las
instituciones que son propietarias en la ZGIs y los sectores que aportan
financiamiento o cooperan en la aprobación de las herramientas de gestión, debe
orientarse a establecer mesas de trabajo para información y acuerdos, como
marco para las conversaciones y negociaciones bilaterales. Si bien se destacan
aquí por su evidente importancia en la materialización de los proyectos, más que
parte del mundo social son actores económicos que requieren de estrategias más
propias de la negociación comercial que de la gestión social.
Los potenciales beneficiarios, representados por las organizaciones sociales
representativas de grupos de interés presentes en la zona (comerciantes,
transportistas, deportistas), y a las correspondientes organizaciones vecinales. Se
les convocará a apoyar la gestión prioritaria, a cooperar en los procesos
participativos que se convoquen para la definición de proyectos y, especialmente,
a concebir iniciativas complementarias que contribuyan al mejoramiento general
de la zona. Los comités que agrupen a potenciales nuevos habitantes -que
podrían ser parte de este grupo-, serán materia de un plan de gestión inmobiliaria
social a tratar específicamente más adelante.
Los grupos de actuales residentes o usuarios que pudiesen ser negativamente
afectados en sus condiciones de vida por el desarrollo del plan. Como se dijo
antes, en este caso tales situaciones deberían ser relativamente excepcionales,
pero igualmente es necesario hacer en terreno una prospección temprana de las
situaciones posibles, para buscar soluciones oportunamente y para evitar
conflictos que afecten la viabilidad de la iniciativa.
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II.4.4 PLAN DE PARTICIPACIÓN
TIPO DE
ACTORES
Comunidad
en general
Protagonistas
directos
Potenciales
beneficiarios
Potenciales
afectados
CONVOCADOS
OBJETIVOS
INSTRUMENTOS
Cámaras:
Comercio, Construcción
Conocimiento, comprensión y Rondas
de
apoyo general del plan
conversaciones
por
grupos específicos
Ambas Uniones Comunales de Juntas de
Convocatoria general de la
Vecinos
autoridad
Formadores de opinión:
Medios de Comunicación
Corp Araucanía
Instituciones públicas con ingerencia en la Materializar acuerdos para el Mesa de Trabajo
elaboración de proyectos: Municipios, MINVU desarrollo de proyectos
Diálogos bilaterales
MOP, Ministerio de Transportes, CONAMA
Instituciones públicas con financiamiento:
Gobierno Regional, -MINVU, -MOP, Municipios
Empresas inmobiliarias
Asociación de Comerciantes de la zona
Organizaciones culturales y deportivas de Dar a conocer y concitar apoyo Exposición de proyectos
ambas comunas
a los proyectos
Juntas de Vecinos
Promover
iniciativas Propuestas de iniciativas
complementarias
de de acción común
mejoramiento de la zona
Familias a identificar en terreno con apoyo de Detectar oportunamente para Trabajo en terreno de
la Junta de Vecinos
encontrar soluciones sociales
asistentes
sociales
municipales
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II.4.5 GESTIÓN DE COMPROMISOS Y METAS
En todos los casos deberá establecerse compromisos explícitos de parte de las
autoridades y, cuando corresponda, de las entidades que representen a los grupos
sociales involucrados. Dichos compromisos corresponderán a hitos y plazos en la
materialización de proyectos.
Tratándose de actores económicos (propietarios, inversores, etc), los instrumentos
que recogerán tales compromisos y metas serán los propios de las relaciones
comerciales (compromisos de compraventa, contratos) o de la coordinación
interinstitucional de recursos públicos (convenios de programación).
Tratándose de actores sociales (organizaciones vecinales, grupos de carácter
corporativo, etc), los compromisos y metas a establecer corresponderán a actas o
acuerdos de las reuniones en los que se explicite el apoyo a los proyectos, las
eventuales observaciones a considerar en el desarrollo de éstos y los
compromisos adquiridos por las autoridades y las organizaciones para el
desarrollo de iniciativas complementarias de mejoramiento de la zona. Estos
instrumentos deberán emplearse para exigir y proporcionar informes periódicos
sobre la marcha de los proyectos. Se deberá contar además con un centro de
información que sea capaz de elaborar folletos informativos como mantener al día
la información en una página Web.
II.5
PLAN DE GESTIÓN INMOBILIARIA SOCIAL
Se realizará un Plan de Gestión Inmobiliaria Social para los proyectos a realizarse
en terrenos MINVU, municipales y de Bienes Nacionales que formarán parte del
Plan de Gestión Integrado.
El suelo urbano público es un recurso muy escaso cuando hablamos de gestión
inmobiliaria social y de integración social. En el caso del sistema urbano estudiado
este recurso es de primer orden ya que la vivienda social tiende progresivamente
a construirse a mayor distancia de la ciudad consolidada.
Cabe destacar que la gestión inmobiliaria social puede ser entendida, al menos,
desde dos puntos de vista: como la gestión de los recursos públicos de suelo y
como la labor específica de las Entidades de Gestión Inmobiliaria Social o EGIS.
Esta última no se restringe necesariamente a suelos de propiedad pública y se
asocia sólo a proyectos del Fondo Solidario de Vivienda, que corresponden a una
fracción de los proyectos a desarrollar en las ZGIs. Pese a que el plan a
desarrollar se entiende desde el punto de vista más general planteado al
comienzo, despejaremos el tema de la labor específica de las EGIS debido al
papel que pueden jugar también en este caso.
En el marco de la nueva política habitacional, el MINVU ha introducido profundos
cambios en las funciones y responsabilidades asignadas a los actores que
intervienen en los programas habitacionales. Especialmente importante es la
consolidación del papel que juegan agentes externos al MINVU y a los grupos
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
beneficiarios como prestadores de asistencia técnica y, más en general, como
organizadores de la demanda para el acceso a la vivienda de los sectores de
menores recursos.
En la llamada asistencia técnica para la construcción de viviendas en nuevos
terrenos, aplicable a los casos que nos interesan, la labor de las EGIS comprende:
•
la organización de la demanda,
•
la elaboración del proyecto técnico – social
•
asesoría a la adquisición de terrenos si corresponde
•
contratación de las obras
•
recepción de las obras
•
redacción del contrato de compraventa
•
trámites notariales y de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces si
corresponde
•
Diseño y ejecución del Plan de Habilitación social.
•
Eventualmente, también puede contemplar la inspección técnica de obras.
II.5.1 SECTOR AMANECER
En el Sector Amanecer se sugiere transferir los terrenos al municipio para que
organice la demanda y establezca una coherencia de diseño del conjunto de
viviendas para segmentos D y E. Esto puede ser realizado por una EGIS externa
de alta especialización que administre el desarrollo completo o asociando una
EGIS municipal a una entidad de este tipo, con lo que el municipio puede
mantener el control general de la operación inmobiliaria y de la gestión social y, a
su vez, puede aprovechar el aporte técnico externo en beneficio del proyecto.
Es fundamental que las familias de bajos recursos sean incluidas en este proyecto
como señal de integración social. Por otra parte se deberá aprovechar de captar
los beneficios de las inversiones públicas a realizar, liberando paños según la
evolución de la demanda en el tiempo.
Por tanto debemos hacer un seguimiento de la evolución de la demanda y oferta
habitacional para reorientar el tipo y ritmo de desarrollo en el tiempo.
La gestión del proyecto de desarrollo inmobiliario en el sector Las Rocas, así como
el eventual desarrollo inmobiliario de una parte de la Isla del Cautín, tenderán a
dirigirse a una demanda que puede ser atendida por los mecanismos tradicionales
de la gestión inmobiliaria privada.
Para el sector de renovación urbana se propone una unidad de gestión distinta ya
que requiere de una especialización y el desarrollo de mecanismos y plazos
diferente de lo tradicional.
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La RUMA, Renovación Urbana Municipalmente Asistida deberá desarrollarse
sobre la base de una organización municipal o mixta, que se oriente a
especializarse en la gestión técnica y social específica de la renovación urbana,
especialmente cuando ésta se lleva a cabo en sectores de deterioro y precariedad
socioeconómica como los propuestos.
En total se contempla la construcción de 4631 viviendas sumando Amanecer, Las
Rocas y Parque Cautín, lo que equivale a cubrir un 19 % de la demanda
habitacional proyectada a 10 años 2007-2017 para Temuco-Padre Las Casas.
Si bien falta identificar en su totalidad los terrenos de propiedad pública en la
ribera del río, en el SERVIU se estiman éstos en alrededor de 60 hás. Sólo luego
de un estudio de cada caso se podrá determinar cuánto de este recurso puede ser
dedicado a vivienda. En esos casos se cambiará el uso del suelo considerando el
destino habitacional y se construirá en baja altura para los estratos de menores
ingresos. Se dejarán importantes paños para área verde de manera de que éstos
no queden atomizados en el conjunto de viviendas.
Los criterios empleados para la determinación del programa y la distribución del
terreno entre proyectos destinados a diferentes segmentos fueron los siguientes:
•
Aprovechar el subsidio de localización para favorecer a los sectores E y D
con la ubicación central cercana a todos los servicios y equipamientos muy
atractiva comparada con la oferta actual en áreas fuera del límite urbano
actual. Se podrá variar la proporción entre ambos estratos en función de un
seguimiento que se realice observando la demanda.
•
La propuesta para la totalidad del río tiene un fuerte componente de
integración de los distintos grupos sociales ya que si bien aquí se concentra
en vivienda E y D, en las áreas cercanas de desarrollo inmobiliario en
Pichicautín y Las Rocas se propone construir para los estratos C3 y C2.
•
Se destinaron superficies mayores que las exigidas por la norma para
espacios comunes y áreas verdes, esto último para destinar un área verde
sobre el río a efectos de apoyar la idea de Río Cautín como recurso de
integración.
II.5.2 SECTOR LAS ROCAS
La gestión del sector Padre Las Casas se deberá realizar una vez que hayan
comenzado las obras en el Parque. Sin ello la propuesta es inviable ya que no
habrá demanda para C2 y C3 enfrentados a un espacio residual sin
acondicionamiento ni mantenimiento alguno. Una vez aprobado el proyecto de
parque y conseguidos los fondos para financiarlo y comenzadas las obras de
acondicionamiento del parque se podrá comenzar a la gestión inmobiliaria para
sustitución de vivienda en baja densidad por vivienda en densidad media.
Paralelamente se desarrollaran las gestiones para la construcción de vivienda
para los segmentos socio económicos E y D.
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Los criterios empleados para la determinación del programa y la distribución del
terreno entre proyectos destinados a diferentes segmentos fueron los siguientes:
•
Contribuir al desarrollo de proyectos privados destinados a segmentos
socioeconómicos más solventes, de manera de favorecer una mayor
heterogeneidad social en Padre Las Casas
•
Insertar vivienda destinada a mayores ingresos para aumentar los ingresos
de la Municipalidad de Padre Las Casas por concepto de permisos,
contribuciones, patentes y vecinos que activen el comercio, entre otros
aspectos.
•
Construir vivienda en altura de manera de aprovechar las condiciones del
paisaje urbano con frente al parque así como de la orientación norte.
•
Buscar una oferta diferente para los segmentos C3 y C2 en un lugar central
comparativamente a la oferta periférica actual. La centralidad mejorará en la
medida en que se concreten obras de interconexión con el centro de
Temuco. La proporción en la oferta entre ambos estratos puede variar a lo
largo del período de desarrollo del proyecto, en función de la evolución de
la demanda.
•
Colaborar a la imagen de Temuco Padre las Casas para un desarrollo
sostenible. Al ser un desarrollo en altura la idea es que se realice en forma
esponjada de tal forma que los edificios no impidan las visuales hacia el
parque y hacia el río de modo de privilegiar el paisaje.
•
Estimular a la iniciativa inmobiliaria privada con las obras de recuperación
del espacio público ribereño (parque y costanera) que pueden beneficiarse,
al menos parcialmente, del mecanismo de financiamiento compartido.
II.5.3 EN AREAS DE RENOVACIÓN URBANA
Los criterios empleados para la determinación del programa son los siguientes:
•
Disponibilidad de suelo eriazo o subocupado municipal
•
Contribuir a la renovación urbana del sector considerando que este se
encuentra muy deteriorado.
•
Construir vivienda en altura de manera de optimizar los recursos de suelo
en el sector.
•
Construir vivienda en altura de manera de aprovechar las condiciones del
paisaje.
•
Buscar una oferta diferente de acuerdo a la potencialidad de cada terreno
•
Generar una oferta distinta inserta en la trama de la ciudad totalmente
urbanizada y a pocas cuadras del centro
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•
Experimentar con el modelo de gestión Renovación Urbana Municipalmente
Asistida (RUMA) que de resultar exitoso podría utilizarse como ejemplo a
ser repetidos en otros sectores de la ciudad.
•
Estimular a la iniciativa inmobiliaria privada con obras de mejoramiento del
espacio público cercano para facilitar una sinergia de renovación urbana en
todo el sector deteriorado.
II.5.4 ESTRATEGIA DE VENTA
Considerando el gran volumen de oferta de viviendas que se produciría con el
desarrollo en paralelo de los proyectos habitacionales de ambas zonas, es
necesario realizar los desarrollos en etapas para evitar una saturación y para
permitir realizar un seguimiento y control de las mismas.
Aparte, hay que considerar estrategias de ventas diferentes según se trate de
viviendas para sectores con fuerte componente socioeconómico E y D (
Amanecer) a aquellas dirigidas a segmentos C2 y C3 como el Parque La Isla
Cautín.
El sector Amanecer exige una gestión más simple desde el punto de vista de
delimitar la jurisdicción de Bienes Nacionales para el desarrollo inmobiliario. Por
otra parte, con la excepción de defensas fluviales para lugares específicos, su
desarrollo es netamente habitacional y ofrece mayores posibilidades de
integración social. Es necesario realizar obras de mitigación de la defensa fluvial
mediante la ejecución de un talud verde que sirva de paseo y área verde
comunitaria. Los terrenos destinados al Fondo Solidario 1 deberían desarrollarse
en etapas de no más de 150 unidades por vez y asociados al desarrollo del
equipamiento, de manera de facilitar su integración al barrio y de beneficiarse del
subsidio de localización. En este caso la EGIS tendrá también a su cargo la
gestión de venta de las unidades.
Los actuales terrenos del Sector Las Rocas en el sector sur del río se deberán
desarrollar en una fase posterior a las obras del parque de que se beneficien del
mejoramiento de imagen y accesibilidad que éstas (puente en Isla Cautín)
introducirán al sector poniente.
Paralelamente a estos se podrá realizar la gestión de inmobiliaria especializada
que requiere la renovación urbana en Pichi Cautín.
En estos casos donde hay un fuerte componente de viviendas para los segmentos
C2, C3 como las áreas aptas para la Renovación urbana, la gestión de venta será
realizada fundamentalmente por las propias empresas inmobiliarias involucradas.
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II.6
PLAN DE COMUNICACIONES Y MARKETING
II.6.1 PLAN DE COMUNICACIONES
El Plan de comunicación del Plan de Gestión de las ZGIs se orientará a facilitar
consensos sobre las propuestas y las acciones necesarias para implementar
dichas propuestas.
Los objetivos son:
1.
Crear conciencia sobre la necesidad de participar en instancias de
transformación de la ciudad
2.
Entregar información precisa sobre el Plan de Gestión y los conceptos de
imagen urbana incorporados
3.
Difundir los contenidos del Plan de Gestión ante los actores públicos y
privados y ciudadanos
4.
Posicionar en los medios de comunicación local los temas referentes al Plan
de Gestión e imagen urbana
Las acciones a realizar complementan el Plan de participación señalado en el Plan
de Gestión Social y considerando los destinatarios de la comunicación se operará
de la siguiente manera:
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TIPO DE
ACTORES
Comunidad en
general
Protagonistas
directos
Potenciales
beneficiarios
Potenciales
afectados
CONVOCADOS
Cámaras de Comercio;
Construcción, Colegio de
Arquitectos, Asoc. de
Inmobiliarios, Conadi
Unión de Juntas de Vecinos u
otras organizaciones
ciudadanas
Corporación Corparaucanía
Propietarios de grandes paños
Instituciones públicas con
ingerencia en los proyectos
(SERVIU; SECTRA; MOP)
Instituciones públicas con
financiamiento (Gobierno
Regional; MINVU; Municipio)
Empresas inmobiliarias
Agrupaciones o asociaciones
de comerciantes
Juntas de Vecinos
HERRAMIENTAS DE
COMUNICACION
Relaciones públicas y venta
personal
MEDIOS DE
COMUNICACION
Talleres de trabajo, Folletos
y correos directos
Relaciones públicas y Publicidad
Folletos, Periódicos locales,
radio, sitios web y blogs
Relaciones públicas y venta
personal
Venta Personal
Relaciones públicas y venta
personal
Folletos, Periódicos locales y
correos directos
Folletos y correos directos
Talleres de trabajo, Folletos
y correos directos
Relaciones públicas y venta
personal
Talleres de trabajo, Folletos
y correos directos
Venta Personal
Promoción
Folletos y correos directos
Periódicos locales y
exposición de afiches radio,
sitios web y blogs
Periódicos locales y
exposición de afiches radio,
sitios web y blogs
Talleres de trabajo,
Promoción
Familias a identificar en terreno Venta Personal
con apoyo de la Junta de
Vecinos
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II.6.2 PLAN DE MARKETING
a.-Plan de City Marketing
El plan de Gestión Integrada de las ZGIs debe promoverse como un proyecto
colectivo de ciudad, con una visión a largo plazo, enmarcado en estrategias más
amplias de desarrollo territorial, situación que se prevé cuando la selección de las
ZGIs se sustenta en la potencialidad para contribuir en la imagen urbana
prospectiva. En ese sentido es necesario incluir un plan de marketing para el
sistema urbano (City Marketing) que actúe como herramienta orientadora de la
construcción de la imagen y permita mejorar la eficiencia de la ciudad. El posible
éxito de la gestión integrada para las zonas seleccionadas se facilitará al formar
parte de objetivos transversales y de largo plazo.
Actualmente la planificación del sistema deposita todo el potencial de la ciudad en
los Pladecos, Planes Reguladores y proyectos emblemáticos (como el Parque La
Isla Cautín o mejoramientos del espacio público), pero no es suficiente para
marcar de manera definitiva el carácter de una ciudad. Si se quiere influir sobre la
opinión de los ciudadanos, que representados en el taller manifestaron la ausencia
de una imagen urbana. Es necesario cambiar la idea de dos ciudades separadas
por un río por la idea de una ciudad con dos comunas unidas por el río.
La imagen urbana puede ejercer una enorme influencia sobre la vida de la ciudad,
si esta es positiva ejerce una influencia favorable para el desarrollo económico y
social de la ciudad, mientras que en el caso de una imagen negativa o la ausencia
de ella, sus efectos pueden ser perniciosos para el desarrollo de todos los agentes
económicos y sociales de ese lugar.
El City Marketing de Temuco-Padre Las Casas debe considerar 4 fases:
•
Diagnóstico de Elementos de Marketing
•
Definición de Objetivos
•
Selección de Estrategias
•
Diseño e Implantación de Acciones
Diagnóstico de Elementos de Marketing: el presente estudio ha avanzado en la
definición de una imagen urbana y proyectos estratégicos, pero es necesario
profundizar reforzando la identidad y explorando sobre las ventajas del sistema. La
imagen de “ciudad abierta al Rio Cautín” o “Ciudad de integración” puede
sustentar una imagen corporativa de la ciudad y es posible complementarla con
las siguientes ventajas :
•
•
•
Posición estratégica con respecto a la región.
Centro de equipamientos y servicios de escala regional
Punto de partida a circuitos turísticos relevantes
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
El diagnóstico de los principales elementos de marketing debe orientarse a
fortalecer la ciudad con sus atributos geográficos y la condición histórica de
frontera territorial, capital de la cultura mapuche, etc.
Definición de Objetivos : sólo a partir de la fase anterior será posible identificar
con mayor certeza los objetivos específicos, sin embargo a priori es posible indicar
que al menos se debe:
•
•
•
•
Crear conciencia institucional del proyecto ciudad a construir
Articular acciones que fortalezcan y consoliden la imagen corporativa
Posicionar la imagen de marca
Proyectar los atractivos para la captación de inversiones
Selección de Estrategias: las estrategias deben considerar herramientas del
marketing relacionadas con el posicionamiento estratégico, identificando “el
mercado al que va a dirigir sus productos”, utilizando posteriormente el
posicionamiento “de los productos en dichos segmentos del mercado”. En ese
sentido las estrategias deben diferenciarse con respecto a crear conciencia
institucional, para posicionar la imagen corporativa o proyectar la ciudad a los
inversionistas o nuevos habitantes.
Con respecto a la consolidación de la imagen corporativa las estrategias deberán
apuntar a la conformación de grupos de trabajo transversales que participen
constantemente en la toma de decisiones con respecto al sistema urbano, es
posible que una unidad de gestión pudiera instituirse como articuladora de las
estrategias y acciones.
Diseño e Implantación de Acciones: las acciones del plan deben plantearse
considerando los objetivos del City Marketing, y de acuerdo a aquellos planteados
a priori se puede recomendar para crear conciencia institucional y articular
acciones que fortalezcan y consoliden la imagen corporativa se conforme una
comisión ejecutiva de promoción y marketing y mesas de trabajo (o talleres
regionales) que coordinen, impulsen y concreten las necesidades en materias de
promoción urbana.
Para mejorar la comunicación de la ciudad, con el objetivo de posicionar la imagen
de marca y proyectar los atractivos para la captación de inversiones, se requerirán
campañas dirigidas a los habitantes y usuarios de la ciudad, mediante “show
room” en puntos estratégicos y campañas en medios de difusión locales, y
estrategias comunicacionales con cobertura nacional. Además de los medios
convencionales, como folletos o reportajes en medios escritos, es importante crear
medios interactivos, como una página web especial o link en las páginas
regionales.
b.-Plan de Marketing de las ZGIs
Las propuestas específicas, desarrolladas en los puntos precedentes, han definido
un perfil de proyecto inmobiliario para cada ZGIs el que debe desarrollarse y
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
adaptarse a las necesidades de los posibles usuarios. Es muy importante que, en
este caso donde se espera revertir las actuales tendencias de localización, se
utilicen técnicas de investigación de mercado que permitan incorporar
características deseables para los posibles usuarios.
En el caso de los proyectos de vivienda se deberá hacer una encuesta realizando
una pregunta de la manera siguiente:
¿ Cuales son las características que les gustaría encontrar en un barrio para vivir?
•
Que esté cerca del lugar de trabajo
•
Que tenga buen transporte público
•
Que el diseño de las casas sea funcional
•
Que tenga áreas verdes y calles amplias
•
Que está cerca de colegios, comercio y servicios de salud
•
Que sea seguro
•
Ns/Nc
El resultado permitirá identificar cuales son los aspectos que se deben reforzar
para explicitar los beneficios del producto y posicionar la zona según las
percepciones de los consumidores con relación a otras localizaciones, o a un
producto ideal.
El posicionamiento de la ZGI permitirá además orientar la acción pública y
establecer que otras intervenciones son necesarias a fin de reforzar la opción de la
ZGI en la percepción de los ciudadanos.
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II.7
TEMÁTICAS TRANSVERSALES: PLAN DE RECUPERACIÓN DEL RÍO
CAUTÍN PARA LA CIUDAD
Actualmente se están realizando diversas gestiones que apuntan a una mejora en
el medio ambiente del sistema urbano. Se considera fundamental apuntalar dichas
gestiones para que rápidamente se comience a revertir el proceso de degradación
medio ambiental en que se encuentra inserto.
río Cautín sector Isla
Gestión de
recursos
naturales
Gestión
ambiental
Se propone realizar un Plan Estratégico para el Manejo Integral de la Cuenca del
Río Cautín, su recuperación y uso sostenible en el marco de la Estrategia Nacional
de Cuencas de la CONAMA. El plan debe armonizar los objetivos ambientales con
los sociales y económicos. Se considerarán los componentes clave definidos:
calidad de agua, caudal ecológico, protección de ecosistemas relevantes, erosión
de suelos y bosques.
Gestión multisectorial
del agua
Gestión sectorial del
Manejo de cuencas
agua
Gestión Integral de Cuencas. Fuente: CONAMA
El río Cautín atraviesa 5 comunas Lonquimay, Lautaro, Temuco, Padre Las Casas
e Imperial que albergan a más de la mitad de la población de la región de la
Araucanía. Cabe mencionar que los avanzados planes de saneamiento de las
aguas servidas que antes se vertían al cauce del Cautín se han traducido en una
mejora evidente de la calidad de las aguas y una gran oportunidad para recuperar
el rol recreacional de éste.
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
Existe un Comité de Defensa del Río Cautín que ha trabajado en los temas
medioambientales y territoriales asociados al río, tratando de colaborar en su
recuperación.
Ha realizado una serie de propuestas que deberán ser evaluadas para ser
integradas a la gestión del plan:
1.- Laguna o remanso Los Pinos:
Recuperar el balneario tradicional de Temuco mediante la generación de un pretil
permanente que permita la generación de una laguna de una profundidad de 1,20
Sector Los Pinos
Sector entre los puentes
2.- Laguna recreativa y deportiva entre al puente viejo y el puente ex Ruta 5,
mediante la construcción de un segundo pretil de mayor tamaño, para el desarrollo
de la actividad deportiva (canotaje), recreacional y turística.
Paralelamente a la gestión de un plan para el río, deberá promoverse la puesta en
marcha del Plan de Descontaminación de comunas de Temuco y Padre Las
Casas una vez terminada la consulta pública a la que se somete actualmente su
Anteproyecto.
Se deberá elaborar un plan de recuperación del río que permita resaltar las
premisas de la imagen urbana definidas en el estudio:
1.- ”Cudad abierta al río Cautín”, es decir:
-
El Río como elemento de identidad
-
El Río como recurso paisajístico
-
El Río como recurso de esparcimiento
2.- Ciudad social y geográficamente integrada
-
El Río como elemento de integración
-
El Río como emplazamiento de vivienda para distintos segmentos sociales
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El objetivo general de este Plan será:
-
Promover un desarrollo sustentable del sistema urbano Temuco-Padre Las
Casas centrado en un proyecto colectivo de Río Cautín como integrador,
considerando la explotación racional de los recursos y de la calidad de vida
urbana.
PROPUESTA DE ACCIONES EN SECTOR ENTRE PUENTE VIEJO Y PUENTE
NUEVO
-
Generar un proyecto de parque y fachadas del río Cautín que incluya a
Padre Las Casas y a Temuco de manera de que se convierta en un símbolo
de identidad del sistema urbano y que trasmita a los ciudadanos el orgullo
de una imagen de ciudad sostenible, ciudad inclusiva, ciudad integrada.
La imagen buscada para el sistema urbano se integra con la propuesta
inicial de un sistema urbano sostenible.
Esta imagen de ciudad sostenible engloba también los dos Planes
mencionados, para la cuenca del río y para la descontaminación y a la vez
potencia los objetivos que estos contienen.
-
Dar continuidad a un paseo de ribera peatonal y de ciclovías sobre ambos
márgenes del río unificando la calidad y diseño del espacio público entre el
puente viejo y el puente nuevo (ex ruta 5) vinculando este paseo con vías
estructuradoras verdes, donde juega un rol fundamental la habiltación de la
faja de FFCC a Labranza y Av. Guido Beck de Ramberga
FIGURA DE VIAS ESTRUCTURADORAS VERDES
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Con estas actuaciones sobre la ribera se pretende potenciar enclaves singulares y
diversos:
-
-
mejoramiento de los bordes
revalorización de los espacios naturales
creación de espacios públicos con distintas temáticas
creación de un sector étnico que ponga en valor la cultura mapuche
mejoramiento de la conexión entre riberas mediante la apertura de vías
transversales nortes sur que articulen y conecten ambas riberas así como
de puentes
mejoramiento de la conectividad y del transporte público entre ambas
riberas
fomento de actividades de esparcimiento
fomento de actividades náuticas sobre el río
Se considera que plan maestro de la ribera parque Cautín debiera constituirse en
un elemento simbólico de la ciudad sustentable e inclusiva.
Para las riberas del Río Cautín se sugiere:
1.- Ribera Norte arbolada como una zona de transición entre ambas márgenes
Imágenes referenciales que representan un posible tratamiento de borde
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
2.- Plaza mirador en la Isla Cautín como espacio de estadía con vistas a ambos
márgenes
Imágenes referenciales que representan un posible tratamiento de borde
3.- Ribera Sur: Plaza Las Rocas
protegida de los vientos del sur
por la topografía especial para un
espacio étnico con
zona de
juegos infantiles.
Imagen referencial parque infantil
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Informe Nº2 Etapas 4ª a 5ª
La fachada fluvial actualmente se ha convertido en la parte trasera de la ciudad.
La falta de accesibilidad provoca deterioros ambientales, sociales y económicos.
Es importante generar rápidamente actividades cercanas al río a efectos de
revitalizar el sector.
Ribera sur
Río cautín
La actuación comprende la recuperación de las riberas del río, y la regeneración
social y económica de la ciudad en el borde del río que se encuentra en estado de
abandono.
Río cautín
Ribera norte
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Se propone paralelamente al desarrollo de la propuesta realizar las siguientes
acciones:
-
Realizar campañas de sensibilización y educación ambiental sobre riberas y
cuencas fluviales.
-
Realizar campañas de sensibilización de conservación de la flora y fauna
del borde río.
-
Incentivar políticas turísticas para incentivar el potencial cultural, náutico y
gastronómico del sector.
-
Posicionamiento de Temuco en circuitos turísticos que van a los lagos
aprovechando el cambio modal que se realiza en esta ciudad para
continuar al sur.
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