Principios Hipotecarios: Inscripción, Legalidad y Más

TEMA 35
LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS. EL PRINCIPIO DE INSCRIPCION. EL
PRINCIPIO DE LEGALIDAD. EL PRINCIPIO DE LEGITIMACION
REGISTRAL. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD. EL PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO
LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS
A) CONCEPTO: Son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema
hipotecario de un país determinado y que pueden concretarse por inducción o
abstracción de los diversos preceptos de su Derecho positivo.
B) CLASES: Pueden ser:
a) Sustantivos o materiales: relacionados con la fe pública registral
b) Adjetivos o de procedimiento: relativos a la forma de llevar el
Registro.
EL PRINCIPIO DE INSCRIPCION
A) CONCEPTO: En sentido estricto la inscripción es el asiento registral relativo
a la constitución, declaración o modificación de los derechos reales
inmobiliarios. En sentido amplio, inscripción equivale a asiento registral en
general. Del principio de inscripción se habla con relación a este sentido
amplio.
B) PRESUPUESTOS DE LA INSCRIPCION: EL PRINCIPIO DEL
CONSENTIMIENTO:
a) Consentimiento material: Rige en Derecho alemán: una inscripción se
practica en el Registro cuando da conformidad la persona cuyo derecho se
verá afectado por la misma. Al Registrador le basta la conformidad del
afectado, sin tener que conocer el negocio obligacional o causal. En nuestro
derecho no rige este principio, pues la transmisión del dominio se rige por la
teoría del título y el modo.
b) Consentimiento formal: Es la declaración jurídica de voluntad
unilateral dirigida exclusivamente a consentir que en el Registro de la
Propiedad se practique un determinado asiento, sin necesidad de apoyarse en
ningún acuerdo, acto o título de Derecho material inscribible. El único supuesto
de consentimiento formal es nuestro sistema es el dirigido a obtener el asiento
de cancelación de una inscripción practicada en virtud de una escritura pública.
Art. 82 LH “por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su
consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la
inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos.”
Otros autores consideran supuestos de consentimiento formal las
declaraciones dirigidas a la modificación de entidades hipotecarias (escrituras
de declaración de obra nueva, segregaciones, agrupaciones, etc.) o la
constitución unilateral y la posposición de hipoteca.
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C) NATURALEZA DE LA INSCRIPCION:
a) Inscripción constitutiva y declarativa: Es constitutiva cuando se exige
su práctica para el nacimiento, modificación y extinción del derecho real. Es
declarativa cuando se limita a publicar un cambio jurídico real acaecido fuera
del Registro.
En nuestro sistema, como regla general, la inscripción es declarativa,
operándose la adquisición del dominio y demás derechos reales al margen del
Registro, conforme a la teoría del título y el modo. Excepcionalmente es
constitutiva la inscripción de hipoteca (arts 1875 CC y 145 LH), y la del derecho
de superficie (art. 16 RH)
b) Inscripción obligatoria y voluntaria: Es obligatoria cuando se impone a
los particulares el deber de promover su práctica, señalándose sanciones para
el caso de incumplimiento. Es voluntaria cuando se deja a al libre elección de
los interesados la posibilidad de acogerse a la protección que el Registro
dispensa.
Nuestro Derecho sigue el régimen de inscripción voluntaria, aunque se
ofrecen estímulos a la inscripción por medios indirectos como la disposición del
art. 1473, 2º CC en caso de doble venta de un bien inmueble (la propiedad
pertenece al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro); la ineficacia
de los títulos no inscritos en perjuicio de tercero, la necesidad de la previa
inscripción para inscribir títulos posteriores o la inadmisión por los Juzgados y
órganos administrativos del Estado de documentos o escrituras de que no se
haya tomado razón en el Registro a que se refiere el art. 319 LH.
Art. 319 LH pfo 1º “Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales,
los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o
escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se
constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales
sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en
perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito. Si tales derechos
hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá, cualquiera que
sea la persona contra quien se pretenda hacerlos valer ante los Tribunales,
Consejos y Oficinas expresados.”
A este principio de inadmisión se establecen las siguientes excepciones:
1º La presentación de documentos o escrituras a los efectos fiscales o
tributarios (art. 319 pfo 2º)
2º Los expedientes de expropiación forzosa que se sigan contra el que
tenga los bienes en concepto de poseedor, en que no será necesario que éstos
tengan tomada razón de dicha situación en el Registro (art. 319 pfo 3º)
3º Cuando el objeto de la presentación del documento no inscrito y que
debió serlo fuere únicamente corroborar otro título posterior inscrito o ejercitar
la acción de rectificación del Registro (art. 320)
4º Cuando el documento no inscrito se presente para pedir la
declaración de nulidad y consiguiente cancelación de algún asiento que impida
verificar la inscripción de aquel documento (art. 321)
EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD
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En virtud de este principio se exige, para el acceso al Registro, una
previa calificación o control a fin de determinar si los documentos presentados
reúnen los requisitos exigidos por la ley
A) REGULACION LEGAL: Art. 18 LH “Los Registradores calificarán, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de
toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de
los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras
públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.”
Art. 99 LH “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la
legalidad de los documentos en cuya virtud se soliciten las cancelaciones y la
capacidad de los otorgantes, en los términos prevenidos para las inscripciones
por los arts. 18 y cc. de esta ley.”
Art. 100 pfo 1º LH “Los Registradores calificarán también, bajo su
responsabilidad, la competencia de los Jueces o Tribunales que ordenen las
cancelaciones, cuando no firmare el despacho el mismo que hubiere decretado
la inscripción o anotación preventiva.”
Art. 100 RH “La calificación por los Registradores de los documentos
expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o
Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se
hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a
los obstáculos que surjan del Registro.”
B) CARACTERES DE LA FUNCION CALIFICADORA:
a) Obligatoriedad: la calificación es obligatoria y el Registrador no puede
excusarse de hacerla ni aún en el caso de que el mismo título haya sido
anteriormente calificado en otro Registro. Ni siquiera puede suspenderla a fin
de consultar a la DGRN (art. 273 LH)
b) Carácter personalísimo: El Registrador debe calificar por sí mismo, no
pudiendo delegar en otra persona, y lo hará bajo su responsabilidad.
c) Independencia a la hora de calificar, si bien dentro de los límites
derivados de la documentación presentada, de la ley y de los asientos del
Registro que no estén cancelados.
d) Responsabilidad: Los daños derivados de una errónea calificación
dan lugar, en los supuestos del art. 296 LH, a la responsabilidad civil del
Registrador. La responsabilidad disciplinaria se regula en los arts 313 y ss LH.
e) Plazo: El Registrador debe calificar dentro del plazo establecido para
practicar las inscripciones (generalmente 15 días desde el asiento de
presentación) y durante la vigencia del asiento de presentación (60 días)
C) RESULTADO DE LA CALIFICACION: El Registrador puede acordar,
suspender o denegar la inscripción, anotación o cancelación solicitada. En el
primer caso practicará el asiento sin necesidad de fundamentar su decisión. En
los otros dos deberá manifestar a los interesados la falta observada en el título
(art. 19 LH), acordando la suspensión cuando la falta sea subsanable, y la
denegación en otro caso.
Cuando la decisión del Registrador sea contraria a la práctica del asiento
registral, los interesados pueden acudir a tres vías:
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1º Intervención del Registrador sustituto: Será el Registrador designado
por la DGRN para calificar nuevamente el documento. Si esta segunda
calificación fuere positiva, el Registrador sustituto deberá practicar el asiento
interesado (art. 19 bis LH)
2º Recurso gubernativo de carácter potestativo: Contra la calificación
negativa, ante la DGRN. Pueden interponerlo las personas interesadas en la
inscripción denegada, el Notario autorizante, la autoridad judicial o el
funcionario de quien provenga el documento y el Ministerio Fiscal, si el
documento procede de procedimiento judicial civil o penal en que sea parte
(art. 327 LH)
3º Impugnación judicial: Las calificaciones negativas del Registrador
podrán ser recurridas directamente ante la jurisdicción civil, siendo de
aplicación las normas del juicio verbal. En el caso de recurso previa ante la
DGRN, cabe recurrir su decisión ante el Juez civil.
EL PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL
La protección registral se articula, fundamentalmente, sobre la atribución
de una presunción de exactitud de los asientos que, tratándose de terceros
adquirentes que reúnan determinados requisitos, se impone con el carácter de
iuris et de iure (principio de fe pública registral o de eficacia ofensiva del
Registro), y, tratándose de los propios titulares inscritos, tienen carácter iuris
tantum (principio de legitimación o de eficacia defensiva del Registro)
A) REGULACION LEGAL: Art. 1 pfo 3º LH “Los asientos del Registro
practicados en los libros que se determinan en los arts 238 y ss., en cuanto se
refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales
y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los
términos establecidos en esta ley.”
Art. 38 pfo 1º LH “A todos los efectos legales se presumirá que los
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la
forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que
quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la
posesión de los mismos.”
Art. 97 LH “Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a
que dicho asiento se refiera.”
B) ALCANCE:
a) La presunción de exactitud del Registro opera tan solo respecto a la
existencia, titularidad y extensión de los derechos reales inscritos. No se
extiende a las circunstancias de mero hecho, ni a las relativas al estado civil de
las personas, ni a derechos de carácter personal.
b) Dicha presunción opera “a todos los efectos legales”. No sólo en el
orden civil, sino también en el administrativo o fiscal y en el procesal, y tanto a
favor como en contra del interesado.
C) EFICACIA PROCESAL: El principio de exactitud registral invierte la carga de
la prueba, que incumbe a quien contradiga la insripción.
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a) Si el titular inscrito es demandante, puede ejercitar las acciones
reivindicatoria, negatoria o confesoria con tan solo aportar la correspondiente
certificación del Registro.
b) Si el titular inscrito es demandado, el demandante debe pedir, previa o
simultáneamente, la nulidad o cancelación del asiento registral que ampare al
demandado. Cuando haya de perjudicar a tercero, la demanda de nulidad
habrá de fundarse en alguna de las causas que taxativamente expresa la LH
(art. 38 pfo 2º)
c) Si el titular inscrito es tercerista: Art. 38 pfo 3º LH “En caso de
embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles
o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio
respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en
que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos
bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella
contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que
se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que
aparece como dueño en el Registro.”
EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD
El acto registrable que primeramente ingresa en el Registro de la
propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a
cualquier otro acto registral que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere
sido presentado en el Registro o lo hubiese sido con posterioridad, aunque
dicho acto fuere de fecha anterior: prior tempore potior iure.
Este principio resulta básicamente de los siguientes arts:
Art. 17 LH “Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier
título traslativo y declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se
transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.”
Art. 24 LH “Se considera como fecha de la inscripción para todos los
efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que
deberá constar en la inscripción misma.”
Art. 25 LH “Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones
de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la
presentación en el Registro de los títulos respectivos.”
Por su parte, el art. 1473 CC, al regular la doble venta, atribuye, en la de
inmuebles, preferencia al que antes haya inscrito en el Registro; y el art. 1927
CC establece la preferencia de los créditos hipotecarios y refaccionarios
inscritos o anotados en el Registro por la fecha de su inscripción o anotación.
La prioridad o rango puede alterarse por voluntad de los interesados. El
art. 241 RH regula el supuesto de posposición de hipotecas.
EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Principio de carácter formal en cuya virtud, para que pueda practicarse
la inscripción de un determinado título, se exige el requisito de la previa
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inscripción a favor de quien aparece como disponente o perjudicado en dicho
título.
a) Modalidad normal: Art. 20 pfo 1 LH “Para inscribir o anotar títulos por
los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o
anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean
otorgados los actos referidos.
b) Modalidades especiales: Art. 20 pfo 4º, 5º y 6º “No será necesaria la
previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes,
liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen
como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma
permitida por las leyes.
Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los
documentos otorgados por los herederos: 1º) Cuando ratifiquen contratos
privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y
firmados por éste. 2º) Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas
adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que
se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación proindiviso con
referencia al título en que así constare y 3º) Cuando se trate de testimonios de
autos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los
herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el
inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento
de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a
aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los
adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.”
c) Excepciones: Cabe citar las siguientes:
1º La suspensión del tracto durante el periodo de reconstrucción de los
Registros destruidos.
2º La reanudación del tracto interrumpido mediante acta de notoriedad o
expediente de dominio (art. 200 LH)
3º La concentración parcelaria. La Ley de Reforma y Desarrollo Agrario
establece la inscripción de las fincas resultantes sin referencia a las parcelas
en cuya equivalencia se adquieren, en cuanto estas parcelas aparezcan
inscritas a nombre de personas distintas de aquéllas con quienes a título de
dueño se entendió el procedimiento de concentración.
OTROS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS:
- Principio de especialidad: Se refiere a la base física de la vida registral
y consiste en la exigencia de que los derechos inmobiliarios aparezcan
registrados con una especificación descriptiva que abarque su base física, su
contenido jurídico y económico y su titularidad.
- Principio de rogación: Consecuencia de la voluntariedad de la
inscripción en nuestro ordenamiento. Significa que la inscripción sólo puede
practicarse por petición de parte interesada, salvo cuando, excepcionalmente,
pueda el Registrador actuar de oficio.
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