1.-La reserva. Es un documento muy habitual cuando aún no se puede
formalizar el contrato de compraventa entre las partes. El comprador
entregará un dinero como garantía de que comprará la vivienda en un plazo
determinado y el vendedor se compromete a vendérsela, pudiendo ambas
partes resolver el contrato con arreglo a las penalizaciones pactadas.
2.-El contrato de compraventa. Analice el contrato de compraventa y si tiene
alguna duda solicite las explicaciones oportunas, deje claro quién deberá
hacerse cargo de los gastos y tributos derivados de la transmisión.
Se trata de un documento en el que se describe claramente la vivienda y
mediante el cual el vendedor se obliga a su entrega y el comprador a pagar
por ella un precio.
Se puede instrumentar mediante un contrato privado entre las partes, que es
vinculante y válido entre ellos, pero es recomendable que se eleve a escritura
pública, es decir que se suscriba un documento notarial y que posteriormente
se inscriba en el Registro.
3.-La escritura pública de compraventa. El acto formal de la compraventa se
realiza mediante un contrato firmado ante Notario que se denomina escritura
pública.
Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos se
lleva al Registro de la Propiedad. Al Registro sólo pueden acceder escrituras
públicas y otros documentos de carácter judicial o administrativo, pero nunca
un contrato privado. Por eso es importante que la compraventa se realice en
escritura pública notarial.
En vivienda usada, a la firma de la escritura se acreditarán;
a.-Nota simple del registro, donde se identifica quién es el titular actual, y si la
finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho, como
anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo,
arrendamientos, opciones de compra, o algunas otras más complicadas e
infrecuentes, que se denominan derechos reales en cosa ajena.
b.-Comunidad de Propietarios, A través del administrador de la finca o del
presidente se puede informar de la situación de los gastos de comunidad o de
derrama por gastos extraordinarios.
Los gastos de la Comunidad de Propietarios son una obligación de la que
responde la vivienda independientemente de quien sea el propietario.
La Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor de la vivienda a presentar
en la firma notarial una certificación expedida por el administrador o el
presidente de la Comunidad de Propietarios, confirmando que la vivienda se
encuentra al corriente de los pagos. El Notario debe consignar que tal
certificado se aporta. De esta forma, se evita que los propietarios morosos con
la comunidad vendan sin cancelar estas deudas.
c.-Los impuestos de la vivienda, las viviendas pagan impuestos, mejor dicho,
los pagan los propietarios. Es importante saber cuál es la situación de pago del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles IBI, también conocido como contribución
territorial urbana.
Es necesario comprobar que está al corriente de los pagos ya que la vivienda
responde de las dos últimas anualidades inmediatas. Es obligatoria la referencia
catastral en la escritura, que además es necesaria para la inscripción en el
Registro.
4.-La financiación. España es uno de los países en los que la oferta de créditos
hipotecarios está más regulada. La entidad financiera a la que solicitemos
información deberá entregarnos un folleto en el que se especifique claramente
el plazo de amortización, tipo de interés, comisiones y cuota y gastos que corren
a costa del cliente.
Una vez hayamos elegido la entidad financiera, ésta realizará un estudio de
nuestras circunstancias para comprobar la viabilidad de la concesión del
préstamo. Si hemos optado por no subrogarnos en el préstamo que en su caso
tenga la vivienda, y concertarlo con otra entidad de crédito, ésta encargará a
nuestra costa una nueva tasación. Se trata de un paso importante, pues el
importe del préstamo hipotecario oscilará entre el 70% y el 80% del valor menor,
de tasación o venta de la vivienda. Por último, la entidad financiera nos pedirá
nota registral de la vivienda o realizará la consulta en nuestro nombre para
garantizarse la seguridad de la operación. Con todos estos datos en la mano, la
entidad de crédito realizará una oferta vinculante que podremos analizar
durante diez días. El préstamo hipotecario se firma ante notario y es simultáneo
a la escritura de compraventa. Por Ley estamos obligados a contratar un seguro
de incendios sobre la vivienda a hipotecar. También es recomendable, aunque
no obligatorio, contratar un seguro de amortización del préstamo que cubra el
capital pendiente de pago en caso de fallecimiento del titular.
5.-Gastos de formalización de la operación.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD). Impuesto que, como su
propio nombre indica, grava las ventas de inmuebles y cualquier otra transmisión
de la propiedad.
Es un impuesto alternativo al IVA, se paga uno u otro, dependiendo de si es
vivienda nueva o de segunda mano.
Dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda
adquirida. Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio
escriturado, actualmente el 10%. Existen también tipos reducidos para algunos
casos VPO, familias numerosas, jóvenes... Este impuesto lo paga el comprador.
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
(PLUSVALÍA). Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los
terrenos urbanos experimentado durante los años en que el vendedor ha sido
propietario de la vivienda. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el
número de años que ha transcurrido desde la anterior transmisión. Sobre este
incremento se aplica el tipo de gravamen que es fijado por cada Ayuntamiento
según unos máximos unos mínimos legalmente establecidos.
Según la ley lo paga el vendedor, salvo pacto en contrario entre las partes.
En caso de vivienda nueva, existe también un plusvalía por el incremento del
valor del terreno, que normalmente debe pagar el promotor.
Notario. Son los honorarios por la intervención del Notario como fedatario
público para que el documento sea una escritura pública y se pueda inscribir
en el Registro.
Le corresponde al comprador el pago de los aranceles de la primera copia de
la escritura.
El precio viene determinado por el valor de la compraventa, pero también
influyen la extensión de la escritura, el número de copias o la existencia de
operaciones conexas, como una hipoteca.
Las tarifas de los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el
Gobierno mediante Real Decreto y son las mismas para todos.
Registro. Son los honorarios por la intervención del Registrador que comprueba
la legalidad del documento y lo inscribe en el Registro de la Propiedad.
Este gasto también corre a cargo del comprador y se abona en el momento de
la inscripción registral.
Los aranceles de los Registradores de la Propiedad se establecen por el
Gobierno en el Real Decreto y son las mismas para cada oficina registral.
El precio viene determinado por cada asiento de presentación y por un
porcentaje sobre el importe escriturado de compraventa.
Gestor. El gestor administrativo realiza normalmente las verificaciones e
inscripciones registrales correspondientes y tramita las liquidaciones de gastos e
impuestos en los plazos legales.
Sus honorarios los paga el comprador y dependen de los trámites que se
soliciten. Se trata de profesionales libres por lo que su tarifa no está regulada y
puede variar de unas zonas a otras. Sus honorarios llevan IVA.
Lo normal es que se adelante una provisión de fondos y después se proceda a
su liquidación con los justificantes de los pagos realizados.
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