102 NORMATIVIDAD VALORACI+ôN NAL (IGAC) E INTERNACIONAL (IVS, RICS, NIIF)

Mod. 1 – Normatividad NIIF 1/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
NORMATIVIDAD PARA LA VALORACIÓN NACIONAL (IGAC, NIF)
E INTERNACIONAL (IVS, RICS, NIIF)
La Normatividad que afecta la labor de valoración o tasación en Colombia se clasifican en dos niveles
principales:
LAS NORMAS NACIONALES (Obligatorias)
NORMAS INTERNACIONALES
Normatividad Nacional y del Instituto Geográfico
Agustín Codazzi (IGAC) y Normas de Información
Financiera Colombiana (NIF).
Normas Internaciones de
Valuación IVS y Normas
RICS
Normas de Contabilidad
NIC, NIIF e IFRS
CONTENIDO
1. NORMAS NACIONALES DE VALORACIÓN (IGAC).
1.1 Valor Comercial.
1.2 Enfoque, métodos o técnicas de valoración.
1.3 NIF Colombia (Valor Razonable).
2. NORMAS INTERNACIONES DE VALORACIÓN.
2.1 NIV IVS 2007-2011 Y RICS 2012.
2.1.1 Tipos de valor.
2.1.2 Métodos Valuatorios.
2.1.3 Contenido minino de los informes de valoración NV 6.1 RICS 2012
2.1.4 Información financiera IVS NIV 103.
2.1.5 Valuación para reportes financieros IVS NIV 300.
2.2 NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA (NIIF).
2.2.1 Técnicas de Valoración.
2.2.2 Datos de entrada para las técnicas de valoración.
2.2.3 NIIF 13 Valor Razonable.
2.3.4 NIC 16 - Norma internacional de contabilidad - Propiedades, planta y equipo.
3. INFORMACIÓN MÍNIMA INCLUIDA EN UN AVALÚO PARA NIIF.
4. CUADRO COMPARATIVO NORMAS NACIONALES E INTERNACIONALES DE VALORACIÓN.
Mod. 1 – Normatividad NIIF 2/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
1.NORMAS NACIONALES DE VALORACIÓN (IGAC)
1.1 Valor Comercial.
La Ley 388 de 1997 conocida como “Ley de Desarrollo Territorial” establece para la adquisición de inmuebles
por enajenación voluntaria y expropiación judicial que el precio de adquisición será igual al valor comercial
determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos
privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-ley 2150
de 1995. Para todos los efectos de que trata la presente ley el Gobierno Nacional expedirá un reglamento
donde se precisarán los parámetros y criterios que deberán observarse para la determinación de los valores
comerciales basándose en factores tales como la destinación económica de los inmuebles en la zona
geoeconómica homogénea, localización, características y usos del inmueble, factibilidad de prestación de
servicios públicos, vialidad y transporte.
El Decreto 1420 de 1998 reglamenta los artículos de las leyes 9/89, 388/97 el Decreto 2150/95 y el Decreto Ley
151/98 que tratan de la realización de los avalúos comerciales. Se entiende por valor comercial de un
inmueble el precio más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor
actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.
1.2 Enfoque, métodos o técnicas de valoración.
La Resolución 620 de 2008 IGAC establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco
de la Ley 388 de 1997 y fija como métodos en los avalúos:
- Método de comparación o de mercado: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial
del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al
del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para
llegar a la estimación del valor comercial.
- Método de rentas o ingresos: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a
partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y
comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los
probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de
capitalización o interés.
- Método de costo de reposición: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a
partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo,
y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al
terreno.
- Método (o técnica) residual: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el
terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la
reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno
objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas
proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que
además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real
posibilidad de vender lo proyectado. Parágrafo.- Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio
de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos
será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más
rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de
construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita
obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.
La Resolución 898 de 19 de agosto de 2014 IGAC fija las normas, métodos, parámetros, criterios y
procedimientos para la elaboración y actualización de los avalúos comerciales, incluido el valor de las
indemnizaciones o compensaciones en los casos que sea procedente, en el marco del proceso de adquisición
predial de los proyectos de infraestructura de trasporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013
Mod. 1 – Normatividad NIIF 3/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
1.3 NIF Colombia (Valor Razonable).
Las Normas Internacionales de Información Financiera – NIIF son conocidas por sus siglas en inglés como
IFRS, y son un conjunto de normas internacionales de contabilidad, publicadas por el IASB (International
Accounting Standards Board). El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) propuso que estas normas
fueran conocidas en Colombia como Normas de Información Financiera – NIF.
En las normas de Información Financiera Colombiana se regulan los principios y normas de contabilidad e
información financiera y de aseguramiento de información aceptados en Colombia, se señalan las autoridades
competentes, el procedimiento para su expedición y se determinan las entidades responsables de vigilar su
cumplimiento. La Ley 1314 de 2009 tiene como objetivo la conformación de un sistema único y homogéneo de
alta calidad, comprensible y de forzosa observancia, de normas de contabilidad, de información financiera y de
aseguramiento de la información.
Las NIF en Colombia definen las normas de valoración para determinar el valor de los activos y pasivos de las
empresas en sus balances contables.
Introduce el valor razonable o “fair value” para la adopción de las NIF en Colombia en contraposición al
modelo tradicional de costo histórico o de adquisición.
Valor razonable: El importe por el que se puede adquirir un activo, o liquidar un pasivo, entre partes
interesadas y debidamente informadas que realicen una transacción en condiciones de independencia mutua sin
deducir gastos de transacción en su posible enajenación.
En general el valor razonable coincidirá con el valor de mercado o comercial si se trata de un mercado
activo, entendiéndose como tal el mercado en el cual en todo momento hay oferentes y demandantes o
compradores y vendedores, y los precios son conocidos, accesibles, reales, actuales y regulares.
2. NORMAS INTERNACIONES DE VALORACIÓN.
Durante las décadas de los años sesenta y setenta, varios organismos internacionales de valoración
desarrollaron normas de valoración para sus profesionales, que junto con la globalización de los mercados
internacionales, pusieron de manifiesto la necesidad de desarrollar una normativa de valoración de la propiedad
con reconocimiento internacional.
2.1. NIV IVS 2007-2011 Y RICS 2012
En el año 1981 se creó el llamado TIAVSC (The International Assets Valuation Standard Committee), que
cambió su nombre en 1994 por el de IVSC (Concejo de Normas Internacionales de Valoración Internacional. El
IVSC público por primera vez las NIV (IVS, Interenational Valuation Standards) en 1985, las más actuales datan
de 2011 las cuales entraron en vigor en 2012 sustituyendo a las NIV de 2007. El IVSC trata de asegurar que las
NIV sean homogéneas con los requisitos establecidos para valoración en las NIIF, e intenta que las NIV y las
normas de valoración existentes en los diferentes países se complementen y apoyen mutuamente
La Royal Instituton of Chartered Surveyors, institución de gran prestigio en el campo de la valoración, adopta y
recomienda en sus Estándares RICS de Valoración, las NIV. La RICS fue fundada en 1792 en Reino Unido por
20 “Surveyors” o expertos en propiedad, que se constituyen en asociación en 1868. En la actualidad RICS
cuenta con más de 140.000 miembros distribuidos en más de 141 países de todo el mundo. Las Normas fijan un
marco de buenas prácticas o praxis en la ejecución y emisión de la valoración para diferentes fines, pero no dan
instrucciones a los miembros de las RICs respecto a cómo valorar, ni tampoco habla de metodología ni de
técnicas de valoración.
El papel de las normas RICS es facilitar un marco regulatorio efectivo, y aunque las normas RICS se presentan
de manera distinta a las NIV, los principios, objetivos y términos definidos son los mismos. Pero RICS cuenta
además, con unos requisitos específicos que, o no aparecen en NIV o son más detallados y rigurosos que las
disposiciones equivalentes de NIV.
Dichas normas se revisa periódicamente y dado que las últimas NIV se aplican desde enero de 2012, la última
edición de las normas RICS se publicó también en el año 2012 para recoger las recientes modificaciones de las
NIV.
Mod. 1 – Normatividad NIIF 4/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
2.1.1 Tipos de valor.
Las NIV 1 (2007) tratan de ser homogéneas con los requisitos de las NIIF (Normas Internacionales de
Información Financiera). Las NIV tratan la base de la valoración en el valor de mercado y las NIIF en el valor
razonable:
Valor de mercado: es la cantidad estimada por la cual una propiedad podría ser intercambiada, en la fecha de
valoración, entre un comprador y un vendedor en una transacción en condiciones de plena competencia donde
las partes actúan con conocimiento y sin coacción.
Valor Razonable: como concepto contable, se define en las NIIF (Normas Internacionales de Información
Financiera) y en otras normas contables, como la cantidad por la que puede intercambiarse un activo, o saldarse
un pasivo, entre el comprador y un vendedor interesados y debidamente informados, en una transacción libre.
La expresión Valor de Mercado y el término Valor Razonable que aparece comúnmente en las normas de
contabilidad, en general son compatibles, sino incluso conceptos idénticos. El Valor Razonable se usa
frecuentemente para reportar valores tanto de mercado como los valores distintos al Valor de Mercado para la
elaboración de estados financieros. Si puede establecerse el Valor de Mercado de un activo, entonces este valor
será igual al Valor Razonable. El Valor Razonable de un activo fijo usualmente es su Valor de Mercado.
El valor de mercado es diferente al valor razonable, ya que el valor razonable depende de las dos partes que
participan en el intercambio, mientras que en el valor de mercado no.
El valor de mercado es diferente del valor razonable, pues el valor razonable depende de dos partes
involucradas en una transacción, mientras que el valor de mercado no. El valor razonable requiere de una
valoración del precio que es razonable entre las dos partes específicas, teniendo en cuenta las respectivas
ventajas y desventajas que cada parte ganara en la transacción. Es evidente que el concepto de valor razonable
en las NIIF es diferente al adoptado en las IVS.
En la elaboración de informes de valoración, se debe establecer un descripción clara y precisa del alcance de la
valoración, de su propósito y usos, también debe aportar suficiente información del trabajo desarrollado, las
conclusiones las que se llegó y el contexto en el que se desarrollaron.
Valores distintos al mercado: incluye una serie de valores diferentes al valor de mercado:
- Valor de uso. Valor que tiene un determinado bien para un uso específico, a un usuario concreto y, por
tanto, no está relacionado con el mercado.
- Valor de Inversión o Valía. Valor de un bien para un inversionista específico, o una clase de inversionistas,
como objeto concreto de su inversión. El valor de inversión, o valía, de un bien puede ser mayor o menor
que el Valor de Mercado de dicho bien.
- Valor de empresa en marcha o funcionamiento. Valor de la empresa en conjunto. El concepto gira en torno
a la valuación de una organización en actividad a partir de la cual se puede hacer asignación o distribución
del valor total de la empresa en funcionamiento a las partes que la constituyen atendiendo a la forma en
que contribuyen al todo, pero ninguno de esos componentes por sí solo puede servir como base para el
Valor de Mercado.
- Valor a efectos de seguro o asegurable. Valor del bien según las definiciones estipuladas en un contrato o
póliza de seguros.
- Valor gravable o valor a efectos fiscales o catastrales. Valor que se basa en las definiciones contenidas en
el cuerpo normativo sobre gravámenes o tributación de bienes. Aun cuando algunas jurisdicciones pueden
establecer el Valor de Mercado como base de la tasación, los métodos utilizados para estimar el valor
pueden determinar resultados que difieren del Valor de Mercado
Mod. 1 – Normatividad NIIF 5/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
- Valor de rescate o recuperable. Valor de un bien que ha llegado al final de su vida útil esperada en cuanto
a sus finalidades y funciones originalmente previstas (en el caso de inmuebles excluyendo el terreno). En
este caso el bien se valora para la finalidad de deshacerse de él.
- Valor de liquidación o de venta forzosa. El importe que en términos razonables se podría obtener por la
venta del bien dentro de un marco temporal demasiado corto para satisfacer el marco temporal de
comercialización adecuada exigido en la definición de Valor de Mercado.
- Valor especial. Se trata de un término que se relaciona con un elemento extraordinario de valor superior al
Valor de Mercado. El Valor Especial podría surgir, por ejemplo, por la relación física, funcional o económica
de un bien con algún otro bien, como por ejemplo inmuebles vecinos.
- Valor de Sinergia. Es el incremento de valor que resulta de la fusión de dos o más derechos sobre un bien,
y es un ejemplo específico del Valor Especial.
- Valor hipotecario. El valor del inmueble determinado por un Valuador que realice una evaluación prudente
de la comercialización futura del inmueble, teniendo en cuenta los aspectos del inmueble sostenibles a
largo plazo, las condiciones de mercado normales y locales, el uso actual y los usos alternativos del
inmueble. En la determinación del Valor hipotecario no se podrán tener en cuenta los elementos
especulativos. El valor hipotecario deberá documentarse de forma transparente y clara. Es una de las
tantas técnicas de análisis de riesgos, que puede utilizarse para calcular el peso del riesgo asociado a la
garantía hipotecaria que tiene una entidad financiera de acuerdo con las Directivas.
Las valuaciones de bienes dirigidas a la estimación de Valores distintos del Valor de Mercado usan métodos que
toman en consideración la utilidad o funciones económicas de un bien, distintas a la habilidad de los agentes del
mercado para comprar y vender o el efecto de condiciones de mercado inusual o atípico. Estas valuaciones
deben incluir la definición de valor aplicada en el encargo valuatorio descritas anteriormente.
Las NIV 2011 define las bases de valor como “la declaración de los supuestos básicos de la medición de la
valoración” con tres categorías:



Valor de mercado: El precio más probable que sería alcanzado en un hipotético mercado libre y
abierto.
Valor de inversión y valor especial: Ambos recogen los beneficios para una persona o entidad.
Valor razonable: Precio razonablemente acordado entre dos partes para el intercambio de un activo.
Las normas RICS actualmente adoptan las NIV facilitan un marco regulatorio efectivo compartiendo los
principios, objetivos y términos definidos en las NIV. Las Normas Rics admiten las siguientes clases de valor:




El valor de Mercado: El importe estimado por la que un activo u obligación podría intercambiarse en la
fecha de valoración, entre un comprador y un vendedor dispuestos a vender, en una transacción libre
tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, prudencia y
sin coacción.
La renta de mercado: El importe por el que un activo podría arrendarse en la fecha de valuación, entre
un arrendador y un arrendatario dispuestos, según términos de arrendamiento adecuados, en una
transacción libre, tras una comercialización adecuada en que cada una de las partes actuó con
conocimiento, prudencia y precaución
La valía (Valor de inversión): es el valor de un activo para su propietario o futuro propietario, de
acuerdo con unos objetivos de inversión u operativos concretos.
El valor razonable: Las valoraciones basadas en el valor razonable adoptarán una de estas dos
definiciones:
1. La definición adoptada por el IVSC (International Valuation Standards Commitee): El precio estimado
de transferencia de un activo u obligación entre dos partes bien informadas y dispuestas, que refleja los
intereses respectivos de ambas partes.
2. La definición adoptada por el IASB (International Accounting Standards Board) El precio que se
recibiría al vender un activo, o que se pagaría por transferir una obligación, en una transacción
ordinaria entre partes interesadas y debidamente informadas en el mercado en la fecha de medición.
Mod. 1 – Normatividad NIIF 6/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
2.1.2 Métodos Valuatorios.
Las RICS 2012 adoptan las definiciones de las NIV 2011 sobre los métodos o enfoques de valoración:
Enfoque o método de mercado: Un método de valoración que proporciona una indicación del valor de un
activo comparándolo con activos idénticos o similares para los que se dispone de información sobre su precio.
Enfoque o método de capitalización de rentas: Un enfoque de valoración que proporciona una indicación de
valor mediante la conversión de flujos de efectivo futuros en un único valor de capital actual.
Enfoque o método de coste de reposición: Un enfoque de valoración que proporciona una indicación de valor
mediante el principio económico de que un comprador no pagará más por un activo que el coste de obtener un
activo de igual utilidad, ya sea mediante compra o construcción.
2.1.3 Contenido minino de los informes de valoración NV 6.1 RICS 2012
El informe debe exponer claramente y con precisión las conclusiones de la valoración de una manera que no
sea ambigua o engañosa, y no debe crear una falsa impresión. En los términos de contratación se deben incluir
asimismo todas las cuestiones aceptadas de mutuo acuerdo por el valorador y el cliente, se debe incluir también
la información mínima siguiente, (excepto cuando el informe ha de realizarse en el formato solicitado por el
cliente):
(a) Identificación del cliente y de otros usuarios
(b) Propósito de la valoración
(c) Objeto de la valoración
(d) Derecho que se valora
(e) El tipo de activo u obligación y su utilización o clasificación por el cliente
(f) Base o bases de valoración
(g) Fecha de valoración
(h) Declaración de la existencia de cualquier vínculo material o información acerca de la inexistencia de vínculos
materiales anteriores.
(i) Identidad del valorador responsable de la valoración y, si es necesario, una declaración que permita acreditar
su capacidad
(j) Donde proceda, la divisa a utilizar.
(k) Cualquier supuesto, supuestos especiales, reservas, instrucciones especiales o desviaciones en la aplicación
de estas normas
(l) Alcance de las investigaciones del valorador
(m) Naturaleza y la fuente de información utilizada por el valorador
(n) Cualquier límite o restricción sobre su publicación
(o) Cualquier límite o exclusión de la responsabilidad frente a terceros distintos al cliente
(p) Confirmación de que la valoración ha sido realizada conforme a estas normas.
(q) Declaración sobre el método o enfoque de valoración y sus fundamentos;
(r) Confirmación de que el valorador posee el conocimiento, habilidades y comprensión necesarias para realizar
la valoración de forma competente
(s) Expresión de opinión de valor en cifras y en letras
(t) Firma y fecha del informe
2.1.4 -Información financiera IVS NIV 103
El informe deberá contener toda la información que se requiere que la entidad reporte a revelar en las Normas
de Información Financiera. Ejemplos de revelaciones necesaria sobre las mediciones hechas a valor razonable
incluir los métodos y las hipótesis significativas utilizadas en la medición y, o bien si la medición se determina
por referencia a los precios observables o recientes transacciones de mercado.
Algunas normas también requieren información acerca de la sensibilidad de la medición a los cambios en las
entradas significativas.
Aunque la guía está destinada a reflejar las prácticas de valoración generalmente aceptadas en la fecha de
Mod. 1 – Normatividad NIIF 7/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
publicación no impone requisitos obligatorios.
Las referencias a los requisitos de contabilidad están sujetos a las disposiciones de las NIIF pertinentes y, en
caso de conflicto entre esta guía y las NIIF, la NIIF prevalece. Aunque los requisitos similares pueden existir en
otras Normas de Información Financiera, IVSC no hace ninguna afirmación en cuanto a la relevancia de esta
guía, a tales normas.
2.1.5 Valuación para reportes financieros IVS NIV 300
Las valoraciones que se realicen con el fin de incluirlas en los estados financieros, se llevarán a cabo conforme
a las normas de información financiera adoptadas por la entidad. Si la entidad no ha adoptado las NIIF, el
valorador deberá cumplir con las normas de información financiera que sean aplicables
La NIV 300 ofrece orientación general a este respecto en Valuation for Finantial Reporting (Valoraciones
destinadas a los estados financieros).
Cuando la entidad haya adoptado las NIIF, la base de valor será el valor razonable y se aplicará la NIIF 13.
Depreciación: Terrenos y Edificios
G12. NIC 16 reconoce que los terrenos normalmente tienen una vida ilimitada, lo que significa que debe
contabilizarse por separado y no depreciado. El primer paso para establecer el importe depreciable atribuible a
una propiedad, o una parte de un inmueble, por lo tanto, es establecer el valor de la componente de la tierra.
Esto se realiza normalmente mediante el establecimiento del valor de la tierra en la fecha del estado financiero
correspondiente para luego deducir esto del valor neto contable de los de la propiedad, es decir, los terrenos y
edificios combinados, con el fin de establecer el elemento que se puede atribuir a los edificios. Este valor es
teórico y no se puede saber con certeza ya que por lo general los edificios no se pueden vender sin el terreno
donde se encuentran.
G13. Una vez establecido el valor teórico para el componente de construcción, el valor residual del edificio tiene
que ser estimado. Con el fin de hacer esto, la vida útil tiene que ser establecida. Es importante tener en cuenta
que esto puede no ser igual a la vida económica restante como sería reconocido por un participante típico del
mercado. Según la NIC 16, la vida útil es específica de la entidad. Si la propiedad no estuviere disponible para la
entidad para el conjunto de su vida o si la entidad determina que el edificio será excedente a sus necesidades
en un período más corto, esta será la vida útil.
G14. El valor residual es una corriente de valor a partir de la fecha del estado financiero, pero en el supuesto de
que el activo ya estaba al final de su vida útil y en condiciones acordes con esa suposición. Los edificios pueden
tener una vida económica que se extiende más allá del período para el que estarán disponibles o requeridos por
la entidad y, por tanto, puede tener un valor residual significativo.
2.2.NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA (NIIF).
Las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), también conocidas por sus siglas en inglés como
IFRS (International Financial Reporting Standard), son unas normas contables adoptadas por el IASB, institución
privada con sede en Londres. Constituyen los Estándares Internacionales o normas internacionales en el
desarrollo de la actividad contable y suponen un manual contable, ya que en ellas se establecen los
lineamientos para llevar la Contabilidad de la forma como es aceptable en el mundo.
Las normas se conocen con las siglas NIC y NIIF dependiendo de cuándo fueron aprobadas y se matizan a
través de las "interpretaciones" que se conocen con las siglas SIC y CINIIF.
Las normas contables dictadas entre 1973 y 2001, reciben el nombre de "Normas Internacionales de
Contabilidad" (NIC) y fueron dictadas por el (IASC) International Accounting Standards Committee, precedente
Mod. 1 – Normatividad NIIF 8/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
del actual IASB. Desde abril de 2001, año de constitución del IASB, este organismo adoptó todas las NIC y
continuó su desarrollo, denominando a las nuevas normas "Normas Internacionales de Información Financiera"
(NIIF).
Las NIIF son usadas en muchas partes del mundo, entre los que se incluye la Unión Europea, Hong Kong,
Australia, Malasia, Pakistán, India, Panamá, Guatemala, Perú, Rusia, Sudáfrica, Singapur, Turquía y Ecuador.
Desde el 28 de marzo de 2008, alrededor de 75 países obligan el uso de las NIIF, o parte de ellas. Otros
muchos países han decidido adoptar las normas en el futuro, bien mediante su aplicación directa o mediante su
adaptación a las legislaciones nacionales de los distintos países.
Desde 2002 se ha producido también un acercamiento entre el IASB "International Accounting Standards Board"
y el FASB "Financial Accounting Standards Board", entidad encargada de la elaboración de las normas
contables en Estados Unidos para tratar de armonizar las normas internacionales con las norteamericanas. En
Estados Unidos las entidades cotizadas en bolsa tendrán la posibilidad de elegir si presentan sus estados
financieros bajo US GAAP (el estándar nacional) o bajo NICs.
Las NIC han sido adoptadas oficialmente por la Unión Europea como sus normas contables, pero sólo después
de pasar por la revisión del EFRAG, por lo que para comprobar cuáles son aplicables en la UE hay que
comprobar su estatuto oficial en Sitio oficial de la UE sobre las NICs
2.2.1 Técnicas de Valoración.
Una entidad utilizará las técnicas de valoración que sean apropiadas a las circunstancias y sobre las cuales
existan datos suficientes disponibles para medir el valor razonable, maximizando el uso de datos de entrada
observables relevantes y minimizando el uso de datos de entrada no observables

Enfoque de mercado: Técnica de valoración que utiliza los precios y otra información relevante
generada por transacciones de mercado que involucran activos, pasivos o un grupo de activos y
pasivos idénticos o comparables (es decir, similares), tales como un negocio.

Enfoque del costo: Técnica de valoración que refleja el importe que se requeriría en el momento
presente para sustituir la capacidad de servicio de un activo (a menudo conocido como costo de
reposición corriente).

Enfoque del ingreso: técnicas de valoración que convierten importes futuros (por ejemplo, flujos de
efectivo o ingresos y gastos) en un importe presente único (es decir, descontado). La medición del
valor razonable se determina sobre la base del valor indicado por las expectativas de mercado
presentes sobre esos importes futuros.
Además define la jerarquía de la información a usar para determinar el valor razonable, estableciendo las
Jerarquías 1, 2 y 3 de las variables a usar para determinar el Valor Razonable, usando información financiera
2.2.2 Datos de entrada para las técnicas de valoración.
Las técnicas de valoración utilizadas para medir el valor razonable maximizarán el uso de datos de entrada
observables relevantes y minimizará el uso de datos de entrada no observables.
Datos de entrada corroborados por el mercado: Datos de entrada que provienen principalmente de datos de
mercado observables o corroborados por éste por correlación u otros medios.
Datos de entrada no observables: Datos de entrada para los que los datos de mercado no están disponibles y
que se han desarrollado utilizando la mejor información disponible sobre los supuestos que los participantes del
Mod. 1 – Normatividad NIIF 9/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
mercado utilizarían al fijar el precio del activo o pasivo.
Datos de entrada observables: Datos de entrada que están desarrollados utilizando datos de mercado, tales
como información disponible públicamente sobre los sucesos o transacciones reales, y que reflejan los
supuestos que los participantes del mercado utilizarían al fijar el precio del activo o pasivo.
Datos de entrada de Nivel 1: Precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos
idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de la medición.
Datos de entrada de Nivel 2: Datos de entrada distintos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1 que son
observables para los activos o pasivos, directa o indirectamente.
Datos de entrada de Nivel 3 Datos de entrada no observables.
2.2.3 NIIF 13 Valor Razonable.
Esta NIIF define valor razonable como el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir
un pasivo en una transacción ordenada entre participantes de mercado en la fecha de la medición.
La definición de valor razonable de las NIIF es diferente de la dada por IVS. El IVS considera que las
definiciones de valor razonable en la NIIF son generalmente consistentes con el valor de mercado. La definición
y la aplicación del valor razonable según las NIIF son discutidas en la IVS 300 Valoraciones de Información
Financiera.
Para fines distintos de su uso en los estados financieros, el valor razonable puede ser distinguido de valor de
mercado. El valor razonable requiere la evaluación del precio que es justo, entre dos partes, teniendo en cuenta
las respectivas ventajas y desventajas que cada uno obtiene de la transacción. Se aplica comúnmente en
contextos judiciales. Por el contrario, el valor de mercado no requiere ninguna ventaja o desventaja, que no
estaría disponible para los participantes del mercado en general, y que por lo general no sería tenida en cuenta.
El valor razonable es un concepto más amplio que el valor de mercado. Aunque en muchos casos el precio que
sea justo entre dos partes será igual a la que se obtiene en el mercado, habrá casos en los que la evaluación
del valor razonable implicará tomar en cuenta los asuntos que tienen que tomarse en cuenta en la evaluación
del valor de mercado, como cualquier elemento de valor especial que surge debido a la combinación de los
intereses.
2.3.4 NIC 16 - Norma internacional de contabilidad - Propiedades, planta y equipo.
El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de propiedades, planta y equipo, de forma que
los usuarios de los estados financieros puedan conocer la información acerca de la inversión que la entidad
tiene en sus propiedades, planta y equipo, así como los cambios que se hayan producido en dicha inversión.
Los principales problemas que presenta el reconocimiento contable de propiedades, planta y equipo son la
contabilización de los activos, la determinación de su importe en libros y los cargos por depreciación y pérdidas
por deterioro que deben reconocerse con relación a los mismos.
Especifica las condiciones que se requieren para que califique como propiedades, planta y equipo (Num. 7) Para
que Un elemento de propiedades, planta y equipo se reconocerá como activo si, y sólo si:
(a) sea probable que la entidad obtenga los beneficios económicos futuros derivados del mismo; y
(b) el costo del elemento puede medirse con fiabilidad.
Mod. 1 – Normatividad NIIF 10/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
Esta Norma no establece la unidad de medición (9) para propósitos de reconocimiento, por ejemplo no dice en
qué consiste una partida de propiedades, planta y equipo. Por ello, se requiere la realización de juicios para
aplicar los criterios de reconocimiento a las circunstancias específicas de la entidad. Podría ser apropiado
agregar partidas que individualmente son poco significativas, tales como moldes, herramientas y troqueles, y
aplicar los criterios pertinentes a los valores totales de las mismas.
El valor de la propiedad, planta y equipo se debe registrar contablemente hoy en día por el valor razonable o de
mercado. (31) Con posterioridad a su reconocimiento como activo, un elemento de propiedades, planta y equipo
cuyo valor razonable pueda medirse con fiabilidad, se contabilizará por su valor revaluado, que es su valor
razonable, en el momento de la revaluación, menos la depreciación acumulada y el importe acumulado de las
pérdidas por deterioro de valor que haya sufrido. Las revaluaciones se harán con suficiente regularidad, para
asegurar que el importe en libros, en todo momento, no difiera significativamente del que podría determinarse
utilizando el valor razonable al final del periodo sobre el que se informa.
Normalmente, el valor razonable de los terrenos y edificios se determinará a partir de la evidencia basada en el
mercado mediante una tasación, realizada habitualmente por tasadores cualificados profesionalmente. El valor
razonable de los elementos de planta y equipo será habitualmente su valor de mercado, determinado mediante
una tasación.
Cuando no exista evidencia de un valor de mercado, como consecuencia de la naturaleza específica del
elemento de propiedades, planta y equipo y porque el elemento rara vez es vendido—salvo como parte de una
unidad de negocio en funcionamiento—, la entidad podría tener que estimar el valor razonable a través de
métodos que tengan en cuenta los ingresos del mismo o su costo de reposición una vez practicada la
depreciación correspondiente. 34 La frecuencia de las revaluaciones dependerá de los cambios que
experimenten los valores razonables de los elementos de propiedades, planta y equipo que se estén
revaluando. Cuando el valor razonable del activo revaluado difiera significativamente de su importe en libros,
será necesaria una nueva revaluación. Algunos elementos de propiedades, planta y equipo experimentan
cambios significativos y volátiles en su valor razonable, por lo que necesitarán revaluaciones anuales. Tales
revaluaciones frecuentes serán innecesarias para elementos de propiedades, planta y equipo con variaciones
insignificantes en su valor razonable. Para éstos, pueden ser suficientes revaluaciones hechas cada tres o cinco
años.
Si se revalúa un elemento de propiedades, planta y equipo, se revaluarán también todos los elementos que
pertenezcan a la misma clase de activos. (36)
Una clase de elementos pertenecientes a propiedades, planta y equipo es un conjunto de activos de similar
naturaleza y uso en las operaciones de una entidad. Los siguientes son ejemplos de clases separadas (37):
(a) terrenos;
(b) terrenos y edificios;
(c) maquinaria;
(d) buques;
(e) aeronaves;
(f) vehículos de motor;
(g) mobiliario y enseres y
(h) equipo de oficina.
Los elementos pertenecientes a una clase, de las que componen las propiedades, planta y equipo, se
revaluarán simultáneamente con el fin de evitar revaluaciones selectivas, y para evitar la inclusión en los
estados financieros de partidas que serían una mezcla de costos y valores referidos a diferentes fechas. No
obstante, cada clase de activos puede ser revaluada de forma periódica, siempre que la revaluación de esa
clase se realice en un intervalo corto de tiempo y que los valores se mantengan constantemente actualizados.
(38)
Depreciación: Se depreciará de forma separada cada parte de un elemento de propiedades, planta y equipo
que tenga un costo significativo con relación al costo total del elemento. (43)
Mod. 1 – Normatividad NIIF 11/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
Una entidad distribuirá el importe inicialmente reconocido con respecto a una partida de propiedades, planta y
equipo entre sus partes significativas y depreciará de forma separada cada una de estas partes. Por ejemplo,
podría ser adecuado depreciar por separado la estructura y los motores de un avión, tanto si se tiene en
propiedad como si se tiene en arrendamiento financiero. De forma análoga, si una entidad adquiere
propiedades, planta y equipo sujeto a un arrendamiento operativo en el que es el arrendador, puede ser
adecuado depreciar por separado los importes reflejados en el costo de esa partida que sean atribuibles a las
condiciones favorables o desfavorables del arrendamiento con respecto a las condiciones de mercado. (44)
Una parte significativa de un elemento de propiedades, planta y equipo puede tener una vida útil y un método de
depreciación que coincidan con la vida y el método utilizados para otra parte significativa del mismo elemento.
En tal caso, ambas partes podrían agruparse para determinar el cargo por depreciación. (45)
En la medida que la entidad deprecie de forma separada algunas partes de un elemento de propiedades, planta
y equipo, también depreciará de forma separada el resto del elemento. El resto estará integrado por las partes
del elemento que individualmente no sean significativas. Si la entidad tiene diversas expectativas para cada una
de esas partes, podría ser necesario emplear técnicas de aproximación para depreciar el resto, de forma que
represente fielmente el patrón de consumo o la vida útil de sus componentes, o ambos. (46)
La entidad podrá elegir por depreciar de forma separada las partes que compongan un elemento y no tengan un
costo significativo con relación al costo total del mismo. (47)
El importe depreciable de un activo se distribuirá de forma sistemática a lo largo de su vida útil. (50)
El valor residual y la vida útil de un activo se revisarán, como mínimo, al término de cada periodo anual y, si las
expectativas difirieren de las estimaciones previas, los cambios se contabilizarán como un cambio en una
estimación contable, de acuerdo con la NIC 8 Políticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables y
Errores. (51)
La depreciación se contabilizará incluso si el valor razonable del activo excede a su importe en libros, siempre y
cuando el valor residual del activo no supere al importe en libros del mismo. Las operaciones de reparación y
mantenimiento de un activo no evitan realizar la depreciación. (52)
El importe depreciable de un activo se determina después de deducir su valor residual. En la práctica, el valor
residual de un activo a menudo es insignificante, y por tanto irrelevante en el cálculo del importe depreciable.
(53)
El valor residual de un activo podría aumentar hasta igualar o superar el importe en libros del activo. Si esto
sucediese, el cargo por depreciación del activo será nulo, a menos que—y hasta que—ese valor residual
disminuya posteriormente y se haga menor que el importe en libros del activo. (54)
La depreciación de un activo comenzará cuando esté disponible para su uso, esto es, cuando se encuentre en
la ubicación y en las condiciones necesarias para operar de la forma prevista por la gerencia. La depreciación
de un activo cesará en la fecha más temprana entre aquélla en que el activo se clasifique como mantenido para
la venta (o incluido en un grupo de activos para su disposición que se haya clasificado como mantenido para la
venta) de acuerdo con la NIIF 5, y la fecha en que se produzca la baja en cuentas del mismo. Por tanto, la
depreciación no cesará cuando el activo esté sin utilizar o se haya retirado del uso activo, a menos que se
encuentre depreciado por completo. Sin embargo, si se utilizan métodos de depreciación en función del uso, el
cargo por depreciación podría ser nulo cuando no tenga lugar ninguna actividad de producción. (55)
Los beneficios económicos futuros incorporados a un activo, se consumen, por parte de la entidad,
principalmente a través de su utilización. No obstante, otros factores, tales como la obsolescencia técnica o
comercial y el deterioro natural producido por la falta de utilización del bien, producen a menudo una
disminución en la cuantía de los beneficios económicos que cabría esperar de la utilización del activo.
Mod. 1 – Normatividad NIIF 12/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
Consecuentemente, para determinar la vida útil del elemento de propiedades, planta y equipo, se tendrán en
cuenta todos los factores siguientes: (56)
(a) La utilización prevista del activo. El uso se evalúa por referencia a la capacidad o al producto físico que se
espere del mismo.
(b) El desgaste físico esperado, que dependerá de factores operativos tales como el número de turnos de
trabajo en los que se utilizará el activo, el programa de reparaciones y mantenimiento, y el grado de cuidado y
conservación mientras el activo no está siendo utilizado.
(c) La obsolescencia técnica o comercial procedente de los cambios o mejoras en la producción, o de los
cambios en la demanda del mercado de los productos o servicios que se obtienen con el activo.
(d) Los límites legales o restricciones similares sobre el uso del activo, tales como las fechas de caducidad de
los contratos de arrendamiento relacionados.
La vida útil de un activo se definirá en términos de la utilidad que se espere que aporte a la entidad. La política
de gestión de activos llevada a cabo por la entidad podría implicar la disposición de los activos después de un
periodo específico de utilización, o tras haber consumido una cierta proporción de los beneficios económicos
incorporados a los mismos. Por tanto, la vida útil de un activo puede ser inferior a su vida económica. La
estimación de la vida útil de un activo, es una cuestión de criterio, basado en la experiencia que la entidad tenga
con activos similares. (57)
Los terrenos y los edificios son activos separados, y se contabilizarán por separado, incluso si han sido
adquiridos de forma conjunta. Con algunas excepciones, tales como minas, canteras y vertederos, los terrenos
tienen una vida ilimitada y por tanto no se deprecian. Los edificios tienen una vida limitada y, por tanto, son
activos depreciables. Un incremento en el valor de los terrenos en los que se asienta un edificio no afectará a la
determinación del importe depreciable del edificio. (58)
Si el costo de un terreno incluye los costos de desmantelamiento, traslado y rehabilitación, la porción que
corresponda a la rehabilitación del terreno se depreciará a lo largo del periodo en el que se obtengan los
beneficios por haber incurrido en esos costos. En algunos casos, el terreno en sí mismo puede tener una vida
útil limitada, en cuyo caso se depreciará de forma que refleje los beneficios que se van a derivar del mismo. (59)
Método de depreciación: El método de depreciación utilizado reflejará el patrón con arreglo al cual se espera
que sean consumidos, por parte de la entidad, los beneficios económicos futuros del activo. (60)
El método de depreciación aplicado a un activo se revisará, como mínimo, al término de cada periodo anual y, si
hubiera habido un cambio significativo en el patrón esperado de consumo de los beneficios económicos futuros
incorporados al activo, se cambiará para reflejar el nuevo patrón. Dicho cambio se contabilizará como un cambio
en una estimación contable, de acuerdo con la NIC 8. (61)
Pueden utilizarse diversos métodos de depreciación para distribuir el importe depreciable de un activo de forma
sistemática a lo largo de su vida útil. Entre los mismos se incluyen el método lineal, el método de depreciación
decreciente y el método de las unidades de producción. La depreciación lineal dará lugar a un cargo constante a
lo largo de la vida útil del activo, siempre que su valor residual no cambie. El método de depreciación
decreciente en función del saldo del elemento dará lugar a un cargo que irá disminuyendo a lo largo de su vida
útil. El método de las unidades de producción dará lugar a un cargo basado en la utilización o producción
esperada. La entidad elegirá el método que más fielmente refleje el patrón esperado de consumo de los
beneficios económicos futuros incorporados al activo. Dicho método se aplicará uniformemente en todos los
periodos, a menos que se haya producido un cambio en el patrón esperado de consumo de dichos beneficios
económicos futuros. (62)
Deterioro del valor: Para determinar si un elemento de propiedades, planta y equipo ha visto deteriorado su
valor, la entidad aplicará la NIC 36 Deterioro del Valor de los Activos. En dicha Norma se explica cómo debe
proceder la entidad para la revisión del importe en libros de sus activos, cómo ha de determinar el importe
recuperable de un activo y cuándo debe proceder a reconocer, o en su caso, revertir, las pérdidas por deterioro
del valor. (63)
Información a revelar: En los estados financieros se revelará, con respecto a cada una de las clases de
Mod. 1 – Normatividad NIIF 13/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
propiedades, planta y equipo, la siguiente información: (73)
(a) las bases de medición utilizadas para determinar el importe en libros bruto;
(b) los métodos de depreciación utilizados;
(c) las vidas útiles o las tasas de depreciación utilizadas;
Cuando los elementos de propiedades, planta y equipo se contabilicen por sus valores revaluados, se revelará
la siguiente información: (77)
(a) la fecha efectiva de la revaluación;
(b) si se han utilizado los servicios de un tasador independiente;
(c) los métodos y las hipótesis significativas aplicadas en la estimación del valor razonable de los elementos;
3. INFORMACIÓN MÍNIMA INCLUIDA EN UN AVALÚO PARA NIIF






Naturaleza de los activos valuados.
Bases de la valoración, incluyendo tipo y definición del valor, fecha de la valoración, identificación de
los activos y su localización geográfica.
Fechas de las inspecciones
Alcance de la inspección.
Marco regulatorio aplicado (Metodología de valoración) · Supuestos especiales y/o limitaciones, vidas
útiles remanentes de los activos y de ser significativo el valor residual del bien, en especial en terrenos.
Nombre del avaluador y sus calificaciones profesionales
Un avalúo técnico es válido para NIIF, si cumple la metodología establecida en el IGAC y en las Normas
Internacionales de Valoración.
Los principales requerimientos a ser aplicados en la preparación de los avalúos técnicos con las Normas
Internacionales de Información Financiera (NIIF), incluyen la aplicación del marco regulatorio sobre el cual
debería ser trabajado el avalúo técnico para IFRS teniendo en cuenta la normatividad emitida por el IVSC.
Mod. 1 – Normatividad NIIF 14/14
FEDEAVALÚOS LONJA - VERSIÓN 04/03/2016
4.
TIPOS DE BIENES
CUADRO COMPARATIVO NORMAS NACIONALES E INTERNACIONALES DE VALORACIÓN
NACIONAL E IGAC
NIF COLOMBIA Y NIIF
NIV - IVS 2007/2011
RICS 2012
INMUEBLES
ACTIVOS Y PASIVOS
TODOS LOS TIPOS DE BIENES
TODOS LOS TIPOS DE BIENES
VALOR DE MERCADO
VALORES DISTINTOS AL MERCADO
(NIV IVS 2007)
TIPO DE VALOR
VALOR COMERCIAL
(DECRETO 1420 Y
RESOLUCIÓN 620 IGAC)
VALOR RAZONABLE
(NIIF 13)
VALOR DE MERCADO
VALOR DE INVERSIÓN Y VALOR
ESPECIAL
EL VALOR DE MERCADO
LA RENTA DE MERCADO
LA VALÍA (VALOR DE INVERSIÓN
EL VALOR RAZONABLE)
VALOR RAZONABLE
(NIV IVS 2011)
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE
MERCADO
ENFOQUE, MÉTODOS O
TÉCNICAS DE VALORACIÓN
MÉTODO DE RENTAS O INGRESOS
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN:
MÉTODO (O TÉCNICA) RESIDUAL
(RESOLUCIÓN 620 IGAC)
DATOS DE ENTRADA
VIDA ÚTIL DEL BIEN O ACTIVO
ENFOQUE DE MERCADO
ENFOQUE DEL COSTO
ENFOQUE DEL INGRESO
NIIF 13
ENFOQUE O MÉTODO DE
CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
ENFOQUE O MÉTODO DE MERCADO
ENFOQUE O MÉTODO DE
CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
ENFOQUE O MÉTODO DE COSTE DE
REPOSICIÓN
NIV IVS 2007 – 2011)
ENFOQUE O MÉTODO DE COSTE DE
REPOSICIÓN
DATOS COMPARABLES
DATOS COMPARABLES
VIDA ÚTIL DE LA ENTIDAD
(POLÍTICAS DE LA ENTIDAD GERENTE)
VIDA FÍSICA
VIDA FÍSICA
DATOS DE MERCADO (OFERTAS O
TRANSACCIONES)
CORROBORADOS POR EL MERCADO
(OBSERVABLES) NIVEL 1 Y 2
ENCUESTAS
NO OBSERVABLES NIVEL 3
(NIIF 13)
VIDA ECONÓMICA DEL BIEN (VIDA
ÚTIL, VIDA REMANENTE Y EDAD DEL
BIEN
( SEGÚN EL MERCADO –
AVALUADOR) 70 AÑOS MUROS DE
CARGA 100 AÑOS FERROCONCRETO
ENFOQUE O MÉTODO DE MERCADO
VALOR RESIDUAL
VALOR DE SALVAMENTO
(POLÍTICAS DE LA ENTIDAD
GERENTE)
PRECIO DE RESERVA, VALOR
RESIDUAL, VALOR REMANENTE
TÉCNICA DE DEPRECIACIÓN
FITO Y CORVINI INMUEBLES
VARIOS MÉTODOS DE
DEPRECIACIÓN, LA ENTIDAD LOS
ELIGE
NO ESPECIFICA
PRECIO DE RESERVA,
VALOR RESIDUAL, VALOR
REMANENTE
NO ESPECIFICA