CONTRATOS PRELIMINARES 1. Autorización de venta/ contrato de corretaje: Cuando el propietario de un inmueble se propone venderlo, puede optar por hacerlo de manera directa o contactar a una inmobiliaria para que intervenga en la comercialización, tasando su propiedad de acuerdo a las condiciones de mercado, ubicación del mismo, etc. Se caracteriza por ser un contrato privado entre el propietario y el intermediario. La aceptación por parte de la inmobiliaria puede ser de manera expresa (suscribiendo el instrumento) o tacita (ofreciendo el inmueble para la venta). En la autorización se deben determinar las condiciones inherentes a la operación precio – forma de pago – plazo para escrituración – comisión al intermediario – etc. Se considera como un contrato donde una parte llamada “autorizante” encomienda a otra denominada “autorizado”, la tarea de gestionar la venta de un inmueble de su titularidad, determinando los elementos constitutivos esenciales del negocio (ofreciéndolo al público o personas determinadas), retribuyéndolo con una comisión (la comisión la recibe tanto del autorizante como también del tercero cocontratante). Caracteres: Contrato bilateral entre el propietario y el intermediario (inmobiliaria) Es de carácter oneroso porque se acuerda una retribución para el intermediario Es conmutativo ya que se conocen desde el inicio las ventajas y desventajas de cada parte No requiere forma alguna Se recomienda escrito Es un contrato preparatorio, ya que es un puente para un contrato posterior. Es por un tiempo determinado (se debe mantener la oferta de venta en las condiciones determinadas) Las condiciones para su vigencia son: precio, modalidad de pago, comisión para el corredor. Se lo llama Contrato de corretaje ya que la tarea del corredor es acercar a las partes para que lleguen a un acuerdo, adquiriendo una retribución. Art 1345 CCYCN Hay contrato cuando el corredor se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes. Obligaciones del corredor: Deben poseer título universitario habilitante a tales efectos e inscribirse en la respectiva matricula Pueden actuar personas físicas como jurídicas Deben llevar registros de sus actividades en libros y llevar un asiento exacto de las operaciones en las que intervenga Asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios que media (verificar las identidades, así como su capacidad legar para contratar). Imparcialidad en la propuesta del negocio (actúa como mediador y debe guardar equidistancia respecto de las partes porque ambas tienen iguales derechos). Deber de exactitud en la propuesta del negocio, precisión y claridad (comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento) Confidencialidad. Presenciar al momento de la firma de contratos y constancia firmada de su intervención. Derechos del corredor: Derecho a ser remunerado con una comisión si el negocio se celebra como resultado de su intervención Derecho al reintegro de gastos: no la tiene aun cuando la operación no se concrete, salvo pacto en contrario Cuando una persona está interesada en la compra de una propiedad cuya oferta en venta fue encargada por un intermediario, efectúa una entrega de dinero al corredor en carácter de “reserva de compra” Es un acto preliminar, constituye una verdadera oferta de contrato de compraventa dirigida al propietario del inmueble. (Participan el comprador y el intermediario, donde este último acepta la reserva condicionándola a la aceptación por parte del propietario). Si el propietario acepta la oferta, el contrato queda concluido y queda perfeccionada la compraventa. Requisitos: Que sea una persona determinada/determinable Que el oferente tenga intención de obligarse Que sea completa o autosuficiente Cuando se entrega una suma de dinero al intermediario para asegurar la seriedad de la oferta, se entiende entregada con ese propósito (garantía) – ahora, si la suma es entregada al propietario cuando acepta las condiciones de la oferta recibida o si la operación fue realizada de manera directa con el propietario, se entiende que se recibe en calidad de SEÑA. La seña si no se dice nada, se caracteriza por ser confirmatoria, salvo pacto en contrario, que se declare EXPRESAMENTE que será penitencial. La oferta de compra se hará variando el precio, generalmente ofreciendo uno menor o variando las condiciones (modificaciones a las estipuladas en la autorización de venta). En el caso de que NO se hagan modificaciones, es decir, el interesado acepta la compra tal cual esta determinada en la autorización, solo con la aceptación del comprador interesado se formaliza el contrato de compraventa. No es necesario hacer una reserva. La RESERVA tiene un plazo de mantenimiento de la oferta y hace de recibo de las sumas entregadas al intermediario, como una garantía de seriedad de la oferta. Las ofertas son siempre IRREVOCABLES, salvo que se pacte lo contrario. Durante el plazo de vigencia de la reserva, el intermediario debe anoticiar al propietario y abstenerse de ofrecer en venta el inmueble hasta tanto el propietario no tome una decisión respecto de la reserva efectuada. Procede la DEVOLUCIÓN DE LA RESERVA cuando la operación no llega a concertarse por causas ajenas al comprador (ej.: el propietario decide sacar el inmueble de la venta o porque no cumplió con las condiciones a la cual estaba subordinada). Vencida la reserva o ante el fracaso de la operación, el corredor deberá restituir las sumas La RESERVA es un precontrato mediante la cual los estipulantes se comprometen a efectuar una futura compraventa, caducando el compromiso del vendedor al vencimiento del plazo y perdiendo el interesado la “seña” si dicha operación no es celebrada. Contratos entre presentes y ausentes: Aquellas personas que tienen el deseo de iniciar/cerrar un acuerdo, pero no se encuentran presentes en el momento de la celebración del contrato. Hay 2 teorías: a. Teoría de la información: cuando el oferente toma conocimiento de la aceptación del aceptante, informándose acerca de su contenido. Se requiere que cada una de las partes contratantes tenga conocimiento de la conformidad de la otra. b. Teoría de la declaración: cuando el destinatario de la oferta acepta, no siendo necesaria la exteriorización de la voluntad tendiente a informar o avisar al oferente. El art 980 establece que la aceptación perfecciona el contrato. El contrato se perfecciona cuando es recibida la respuesta en el domicilio del oferente, lo que limita de manera muy clara la posibilidad de manifestar su voluntad al aceptante ya que debe remitirse a la expresión del instrumento en que se realizó la propuesta la que, regularmente es la forma escrita enviada por carta misiva por correo postal o electrónico. También sostiene este autor que no acarreara mayor conflicto si la aceptación se produce durante la vigencia de la oferta y en la misma jurisdicción en que se realizó la misma Mientras que la primera no se reputará aceptada si no lo fuese inmediatamente, la segunda no se considerará aceptada si no es recibida por el proponente durante la vigencia de la oferta. LA OFERTA Es un acto jurídico UNILATERAL, destinado a integrarse en un contrato, constituido por una expresión de voluntad que se postula como PENÚLTIMA. Hay oferta cuando el contrato puede quedar perfeccionado con la sola aceptación de la otra parte, sin necesidad de una nueva manifestación del primero. Hay varios actos jurídicos, como la reserva de compra o mismo la opción de compra que revisten de características de la oferta. Suele cobrar virtualidad en el caso de los contratos entre ausentes. En el momento en que la oferta queda perfeccionada, es decir aceptada como oferta y no la aceptación del contenido de la misma, es cuando la persona a quien está dirigida toma conocimiento de su existencia y es ahí que podrá aceptarla o no. Requisitos que debe cumplir la oferta: Completa (la sola aceptación de la oferta en las condiciones estipuladas perfecciona el contrato. Si no se produce la aceptación, sino que se hacen modificaciones, importará la propuesta de un nuevo contrato) Para un contrato determinado Seria (El código Civil y Comercial establece el principio inverso es decir que las ofertas no se pueden retractar, así el art 974 dice que la oferta obliga al proponente a no ser que lo contrario resulte de sus términos, de la naturaleza del negocio o de las circunstancias del caso) Estar dirigida a una persona determinada - Si NO tiene alguno de los requisitos, no será oferta, sino INVITACIÓN A OFERTAR. ACEPTACIÓN Según el art 978, la aceptación hace perfecto el contrato y se produce desde que ella se hubiese mandado al proponente. Articulo 981 Este art no autoriza al aceptante de la oferta a retractar su aceptación conocida por el solicitante, pues lo que prevé, en su segunda parte, son las consecuencias de una retractación ilegítima que tanto vale como un incumplimiento obligacional85. De manera que el Código en esta parte habla de la sanción ante la retractación con posterioridad a que la aceptación sea conocida por el proponente. CONTRATO DE OPCIÓN – OPCIÓN DE COMPRA Para poder llevar adelante un emprendimiento inmobiliario, el promotor que encontró un terreno apto para el desarrollo, debe asegurarse que el propietario lo mantendrá en venta en determinadas condiciones y en determinado precio. Para estos casos se utiliza, dentro de los contratos preliminares, la figura de la opción de compra (oferta irrevocable de venta). Siempre que no se pacte lo contrario, la oferta es irrevocable. Diferencia aceptación de la oferta vs aceptación del contrato: La aceptación del contrato lo perfecciona, la de la oferta admite las características propias de la oferta que incluye o no la posibilidad de retractarla (por eso se dice que es bilateral). La oferta NO otorga a su destinatario acción de escrituración ya que NO constituye un contrato concluido. Si por ejemplo, durante el plazo de vigencia de la oferta, el propietario vende el inmueble, redundara en un resarcimiento económico, ya que el acto celebrado no otorga un derecho de preferencia ni a escriturar. El carácter bilateral de la oferta permite que el beneficiario de la misma, en caso de haber desplegado cierta actividad en virtud de ella, ejerza una acción de daños y perjuicios contra el propietario por el tiempo perdido, además de los gastos en que incurrió teniendo en cuenta la oferta efectuada. La renuncia hecha por el propietario es a favor del destinatario de la oferta, que es de quien depende que la contratación se lleve a cabo. OPCIÓN DE VENTA Emana del adquirente. Implica una manifestación del futuro adquirente que ofrece la adquisición en determinadas condiciones durante un periodo de tiempo durante el cual el propietario puede aceptar dicha propuesta. promesa unilateral de comprar, donde la otra parte se obliga a estudiar si acepta o no vender. El derecho de opción no es autónomo, sino que es un contrato preliminar al contrato de compraventa Es un pacto que se desarrolla el marco de un contrato de compraventa. Es decir que, aceptada la opción se perfecciona el contrato de compraventa, sin necesidad de una nueva manifestación de las partes, porque los elementos constitutivos del contrato están inmersos en la opción. Si el destinatario de la oferta cumple con los requisitos definidos en la opción, el concedente no podrá legítimamente oponerse a dicha adquisición. Para el propietario la compraventa estará sujeta a una condición suspensiva. El contrato está sujeto a la voluntad del optante, quien ejerciendo su derecho lo perfecciona. La opción ejercida consolida el contrato, de modo que incumplimiento permite solicitar la ejecución de las obligaciones del contrato definitivo Articulo 996 El contrato que contiene una opción de concluir un contrato definitivo, otorga al beneficiario el derecho irrevocable de aceptarlo, Puede ser gratuito u oneroso, y debe observar la forma exigida para el contrato definitivo. No es transmisible a un tercero, excepto que así se lo estipule
