Lima, veintiséis de setiembre de dos mil trece. LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número cuatro mil ciento ochenta y cuatro del dos mil doce, con sus acompañados; en audiencia pública realizada en la fecha y producida la votación correspondiente, emite la siguiente resolución: I. ASUNTO: En el presente proceso de resolución de contrato, la demandante ha interpuesto recurso de casación, contra la sentencia de vista de fecha veinticuatro de agosto de dos mil doce, expedida por la Sala Superior Mixta de Ventanilla de la Corte Superior de Justicia del Callao, que confirmó la apelada que declaró improcedente la demanda. II. ANTECEDENTES: DEMANDA: Según escrito de fojas veintiocho, María Felicia Zunino Berisso y Clara Eva Zunino Berisso, en nombre propio y en representación de Olga Julia, María Constanza, Yolanda y Constanza María Esperanza Zunino Berisso, interponen demanda de resolución de contrato contra Pánfilo Cruz Huancas, con la finalidad que se declare judicialmente la resolución del contrato de compraventa de fecha catorce de setiembre del año dos mil dos respecto al inmueble ubicado en la Avenida La Playa Lote número veintinueve de la Manzana “A” del Asentamiento Humano Programa Desarrollo 2000, Distrito de Ventanilla, Provincia Constitucional del Callao. Como pretensión accesoria solicita se ordene la cancelación del asiento registral 004 y 005 de la Partida P01285147 del Registro de Predios de Lima. La demandante fundamenta su pretensión en que la cláusula tercera del contrato de compraventa establecía una cronograma de pagos cuyo incumplimiento generaba la facultad de la vendedora de enviar una carta notarial otorgando un plazo de cuarenta y cinco días para que proceda al pago, lo que se efectuó, sin embargo, pese al plazo concedido, el demandado no cumplió con el pago de lo adeudado, por lo que, conforme a la cláusula cuarta del contrato de compraventa se cursó carta notarial dando por resuelto el contrato, siendo esto así, al haber operado la resolución de pleno derecho del contrato corresponde que los asientos registrales en los que se encontraba inscrito sean, igualmente, cancelados. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: Según escrito de fojas cincuenta y dos, el demandado Pánfilo Cruz Huancas contesta la demanda sosteniendo que con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa, las demandantes le exigieron firmar un convenio extrajudicial para continuar pagando por los lotes de la Manzana A Lotes veintiocho y veintinueve del Asentamiento Humano Programa Desarrollo 2000, según se acredita con depósitos bancarios y, que, además, el diecinueve de enero de dos mil uno se firmó el acta de conciliación entre las señoras miembros de la sucesión Zunino Berisso, con COFOPRI, mediante el cual las propietarias aceptan y reconocen el pago de diecisiete mil cuatrocientos setenta y dos punto cuarenta y nueve dólares americanos efectuado por los moradores del Asentamiento Humano Programa de Desarrollo 2000 de Ventanilla. PUNTOS CONTROVERTIDOS: Según consta del acta de audiencia de conciliación de fecha tres de setiembre del año dos mil ocho, obrante a fojas setenta y seis, se establecieron los siguientes puntos controvertidos: 1) Determinar la preexistencia del contrato celebrado con la demandada. 2) Determinar si dicho contrato debe ser dejado sin efecto por casual sobreviniente a su celebración. 3) Determinar si procede amparar, además de la pretensión principal, la pretensión accesoria referida a la cancelación del asiento registral 004 y 005 de la Partida PO 1285147 del registro de Predios de Lima, el pago de costas y costos. RESOLUCIÓN DE PRIMERA INSTANCIA: Luego del trámite procesal correspondiente, el señor Juez del Juzgado Mixto Transitorio de Ventanilla, emite la resolución número diecinueve de fecha doce de enero del año dos mil once, declarando improcedente la demanda, bajo el argumento que en el proceso de desalojo por ocupación precaria seguido contra Valerio Eleuterio Martín Salazar se presentó el hoy demandado Pánfilo Cruz Huancas anexando un escrito con un convenio extrajudicial en el que las demandantes se comprometen a no ejecutar el lanzamiento siempre que el beneficiario cumpla con el pago de las cinco cuotas previstas en dicho convenio y que el demandado ha cumplido con pagar cada una de las cuotas pactadas, por tanto, no resulta amparable la resolución del contrato basándose en la falta de pago, por tanto, la pretensión es física y jurídicamente imposible. RESOLUCIÓN DE SEGUNDA INSTANCIA: La Sala Superior Mixta Transitoria de Ventanilla de la Corte Superior de Justicia del Callao, mediante resolución de fecha veinticuatro de agosto de dos mil doce, de fojas trescientos cuarenta y ocho, confirmó la apelada, argumentando que se ha producido la resolución de pleno derecho del contrato de fecha catorce de setiembre de dos mil dos, conforme a lo prescrito por el artículo 1430 del Código Civil, por lo que, el acreedor tiene habilitada la vía directa para resolver la relación sólo cuando se comunica a la parte deudora de dicha decisión. En el presente caso el contrato quedó automáticamente resuelto mediante la carta notarial de fecha dieciséis de mayo de dos mil cinco, no pudiéndose pedir la resolución de lo ya resuelto. Se ha emitido un voto singular, en el que se argumenta que en el proceso judicial acompañado se advierte que las demandantes han celebrado un convenio extrajudicial con el demandado respecto a dos inmuebles, entre ellos el lote número veintinueve, en el que se establece un nuevo cronograma de pagos, por lo que, no puede invocarse la resolución de contrato porque a la fecha se encuentran canceladas las cuotas pactadas, deviniendo en improcedente la demanda por imposibilidad jurídica del petitorio. RECURSO DE CASACIÓN: Contra la mencionada resolución de vista emitida por la Sala Superior, la demandante María Felicia Zunino Berisso, interpone recurso de casación mediante escrito de fojas trescientos setenta y uno. Este Supremo Tribunal, mediante resolución de fecha veintiséis de octubre del año dos mil doce, declaró la procedencia del referido recurso por la causal de infracción normativa del artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Perú, y de los artículos I y II del Título Preliminar del Código Procesal Civil. III. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE: Es necesario establecer que la materia jurídica en discusión se centra en determinar si es que el presente proceso ha sido tramitado con respeto a las reglas del debido proceso, o si, por el contrario, se ha incurrido en algún defecto de tipo procesal que invalide la recurrida. Respecto al fondo del asunto, corresponde determinar si es que se debe ordenar la resolución del contrato de compraventa de fecha catorce de setiembre del año dos mil dos. IV. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA: 1. Corresponde mencionar, de manera preliminar, que la función nomofiláctica del recurso de casación garantiza que los Tribunales Supremos sean los encargados de salvaguardar el respeto del órgano jurisdiccional al derecho objetivo, evitando así cualquier tipo de afectación a normas jurídicas materiales y procesales, procurando, conforme menciona el artículo 384 del Código Procesal Civil, la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto. 2. Según se advierte del auto calificatorio de fecha veintiséis de octubre de dos mil doce, obrante a fojas cuarenta y tres del cuaderno de casación, este Supremo Tribunal ha declarado procedente el recurso por la causal de infracción normativa de los artículos 139 inciso 3 de la Constitución Política del Perú, y de los artículos I y VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil. Por tanto, al haberse declarado procedente el recurso por causales netamente procesales, el análisis que efectuará este Supremo Tribunal incidirá en los supuestos defectos de motivación denunciados por la recurrente y que habrían generado una afectación innecesaria al derecho al debido proceso. 3. En su recurso extraordinario, la demandante menciona que el Ad Quem habría incurrido en error de motivación al declarar la improcedencia de la demanda por imposibilidad jurídica del petitorio, pues, según refiere, sí es posible declarar judicialmente la resolución de un contrato en el que ha operado previamente la resolución de pleno derecho en virtud al artículo 1430 del Código Civil, pues, la resolución contractual judicial, a diferencia de la extrajudicial, puede ser inscrita en Registros Públicos, y por tanto, ser oponible erga omnes. Empero, en el fundamento décimo de la recurrida se menciona que: “el conflicto generado por el incumplimiento de la prestación a cargo del demandado, respecto del contrato de compraventa de fecha catorce de setiembre de dos mil dos, quedó automáticamente resuelto con la remisión de la carta notarial de fecha dieciséis de mayo de dos mil cinco, mediante la cual la demandante le comunicó dicha decisión, al amparo de la cláusula cuarta del contrato y artículo 1430 del Código Civil, situación fáctica que determina la improcedencia de la demanda, en aplicación de lo dispuesto por el numeral 2 del artículo 427 del Código Procesal Civil, en la medida que la cláusula resolutoria expresa constituye un mecanismo extrajudicial de resolución del contrato, que surte sus efectos cuando el contratante interesado hace uso de la misma, comunicándolo a la parte infiel”. 4. Resulta necesario precisar que, en base al principio de la autonomía de la voluntad que rige el derecho de contratos, en una relación contractual es posible pactar una cláusula que sancione con la resolución del contrato en caso que una de las partes incumpla con la prestación debida. Tal es el espíritu del primer párrafo del artículo 1430 del Código Civil que, a la letra prescribe: “Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión”. Ahora bien, producido el incumplimiento de la prestación, la parte fiel se encuentra legítimamente autorizada para solicitar la resolución del contrato, la que se entiende producida de manera automática con la remisión del documento de fecha cierta mediante el cual se comunica su decisión de hacer valer la cláusula resolutoria convenida. Tal es el sentido del segundo párrafo del artículo 1430 del Código Sustantivo que prescribe: “La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria”. 5. Empero, la comunicación efectuada por la parte fiel a su contraparte no es óbice para que, además, dicha parte pueda recurrir ante el órgano jurisdiccional a efectos que sea éste quien declare la resolución contractual con efectos frente a terceros, máxime si se trata de un contrato en el que alguna de las prestaciones verse sobre bienes o derechos inscritos en el Registro Público correspondiente. Se entiende, por tanto, que la interposición de una demanda de resolución de contrato en virtud a una cláusula resolutoria, conforme a los términos del artículo 1430 del Código Civil, no puede ser rechazada liminarmente ni declarada improcedente por el órgano jurisdiccional alegando que “el contrato se encuentra resuelto”. 6. En consecuencia, el criterio esgrimido por la Juez Superior ponente es erróneo, pues, razonar en sentido contrario implica efectuar una interpretación restrictiva del artículo 1430 del Código Civil, lo que originaría, a su vez, una clara afectación al derecho a la tutela jurisdiccional efectiva de aquella persona que pretende que un órgano jurisdiccional declare, con efecto erga omnes, la resolución de un contrato, por la existencia de un defecto sobreviniente a su celebración. 7. Por otro lado, la demandante considera que el voto singular emitido por el Juez Superior Arbulú Martínez también lesiona el derecho debido proceso y el principio de congruencia procesal al declarar la improcedencia de la demanda por imposibilidad jurídica del petitorio, causal contenida en el artículo 427 inciso 6 del Código Procesal Civil. En efecto, en el fundamento octavo del mencionado voto singular se concluye: “(...) la invocación de la resoluciones del contrato basándose en el no pago de cuotas resulta desestimable por haber sido cumplidas por el beneficiario con anterioridad a la recepción de la carta notarial de resolución de contrato, siendo necesario indicar que a la fecha se encuentran canceladas las cuotas, incluso la quinta cuota correspondiente en moneda extranjera, motivo por el cual, la demanda deviene en improcedente de conformidad con el inciso 6 del artículo 427 del Código Procesal Civil por resultar física y jurídicamente imposible invocar la resolución del contrato de fecha catorce de setiembre de dos mil dos por falta de pago de cuotas, al haberse suscrito con posterioridad un convenio extrajudicial entre las partes con fecha dieciséis de mayo de dos mil siete sobre el lote de terreno número veintinueve materia del contrato antes mencionado, pactándose el pago de nuevas cuotas, las cuales han sido canceladas por el beneficiario con anterioridad a la recepción de la carta notarial respectiva, y con anterioridad a la interposición de la presente demanda (...)” 8. Sobre lo manifestado en el voto singular, conviene precisar que no se evidencia afectación alguno al derecho al debido proceso ni al derecho a la motivación de las resoluciones judiciales, porque, contrariamente a lo expuesto por la recurrente, el voto singular se encuentra debidamente motivado, ya que el Juez Superior, ha arribado a una decisión acorde a derecho y conforme al mérito de lo actuado. En efecto, de la revisión de actuados fluye que la pretensión de la actora, en nombre propio y en representación de la sucesión Zunino Berisso, se encuentra orientada a que se declare judicialmente la resolución del contrato de compraventa de fecha catorce de setiembre de dos mil dos, obrante a fojas siete, mediante el cual las hermanas Zunino Berisso venden a favor del demandado Pánfilo Cruz Huancas el inmueble ubicado en el Lote número veintinueve de la Manzana “A” del Asentamiento Humano “Programa Desarrollo 2000” del Distrito de Ventanilla, Provincial Constitucional del Callao, por el precio de mil ciento noventa y dos dólares americanos, que serían pagados de la siguiente manera: doscientos treinta dólares americanos al momento de la celebración del contrato, y la diferencia ascendente a novecientos sesenta y dos dólares americanos, en treinta y ocho cuotas mensuales de veintiséis dólares americanos cada una. Dicha transferencia fue inscrita en el Asiento 00004 de la Partida Registral Nº P01285147, obrante a fojas once. 9. Ante el incumplimiento en el pago de la contraprestación dineraria, la parte vendedora optó, en virtud de la cláusula cuarta del contrato de compraventa1, a remitir la carta notarial de fecha diecinueve de marzo de dos mil cinco, de fojas trece, otorgando un plazo único de cuarenta y cinco días para el pago de lo adeudado. Sin embargo, el comprador continuó renuente al pago, por lo que, ante un nuevo incumplimiento, la vendedora cursó una segunda carta notarial de fecha dieciséis de mayo de dos mil cinco, mediante la cual, se declaró resuelto el contrato según lo dispuesto por el artículo 1430 del Código Civil. A efectos de procurar la desocupación del inmueble, doña María Felicia Zunino Berisso interpuso demanda de desalojo por ocupación precaria contra don Pánfilo Cruz Huancas, tramitada ante el Primer Juzgado Mixto de Ventanilla, expediente Nº 2006-0180-0-0704-JMCI- 01, en la que se emitió sentencia estimatoria, la que fluye en copia certificada a fojas ciento setenta y cuatro, y que, al ser declarada consentida, originó la diligencia de lanzamiento en los términos a los que se contrae el acta de fecha siete de marzo de dos mil ocho, obrante a fojas ciento ochenta. 10. Sin embargo, del expediente acompañado Nº 2006-179-0-0704-JM-CI-01 se advierte que las demandantes interpusieron, con fecha dos de junio de dos mil seis, otra demanda de desalojo por ocupación precaria, contra Valerio Eleuterio Martin Salazar a efectos que desocupe el inmueble consistente en el lote número veintiocho de la Manzana “A” del 1 En la cláusula Cuarta del Contrato de compraventa de fecha catorce de setiembre de dos mil dos, las partes estipularon que: “(...) en caso que el comprador incumpla con el pago oportuno de cualquiera de las cuotas mensuales acordadas en el cronograma de pago, LA VENDEDORA por única vez le dará un plazo de cuarenta y cinco días calendarios para que regularice su pago y de persistir con el incumplimiento de una de las cuotas indicadas en la cláusula tercera LA VENDEDORA podrá resolver el presente contrato, bastando para ello una comunicación por conducto notarial de pleno derecho conforme a esta cláusula, según lo dispuesto en el Artículo 1430 del Código Civil, sin que ello dé lugar a la devolución del dinero aportado a la fecha (...)” Asentamiento Humano “Programa Desarrollo 2000”, porque, al igual que el demandado, tampoco cumplió con el cronograma de pago establecido. Se emitió, igualmente, sentencia estimatoria y se solicitó lanzamiento, empero, en ejecución procesal, y mediante escrito de fecha siete de setiembre de dos mil siete (fojas ciento diecinueve) se apersonó ante el órgano jurisdiccional el hoy demandado Pánfilo Cruz Huancas, poniendo en conocimiento la celebración de un convenio extrajudicial en el que se establece un nuevo cronograma de pagos como precio del lote número veintiocho y del lote número veintinueve, mientras que la sucesión Zunino Berisso se obliga a abstenerse de ejecutar el lanzamiento que estuviera ordenado por el órgano jurisdiccional. Ahora bien, dicho expediente acompañado queda plenamente acreditado que el demandado cumplió con el pago de las cuotas pactadas, según fluye de los vouchers bancarios de fojas ciento trece a ciento dieciséis y ciento cuarenta y cuatro, por lo que, se declaró improcedente el lanzamiento solicitado. 11. En mérito a lo expuesto, es evidente que la parte demandante ha procedido a renovar los términos del contrato que pretende resolver, pues pactó un nuevo cronograma de pago, y, en consecuencia, ambas partes se obligaron mutuamente a cumplir con las prestaciones planteada es manifiestamente improcedente, porque no es posible solicitar se deje sin efecto un contrato cuya validez ha sido ratificada por las mismas partes al variar los términos pactados, incurriéndose en la causal de improcedencia regulada en el inciso 6) del artículo 427 del Código Procesal Civil. 12. Lo expuesto conlleva a declarar infundado el recurso de casación al no verificarse ninguna de las infracciones normativas denunciadas, precisando que, aunque el razonamiento judicial esgrimido en el voto en mayoría de la resolución de vista recurrida es erróneo, este Tribunal Supremo, tras efectuar las precisiones pertinentes no la casará, en cumplimiento del mandato contenido en el segundo párrafo del artículo 397 del Código Procesal Civil, que, literalmente prescribe que: “La Sala no casará la sentencia por el sólo hecho de estar erróneamente motivada, si su parte resolutiva se ajusta a derecho. Sin embargo, debe hacer la correspondiente rectifi cación”. V. DECISIÓN: Por las consideraciones anotadas, y en aplicación del artículo 397 del Código Procesal Civil; declararon: a) INFUNDADO el recurso de casación de fojas trescientos setenta y uno, interpuesto por María Felicia Zunino Berisso; en consecuencia, NO CASARON la resolución de vista de fecha veinticuatro de agosto de dos mil doce, obrante a fojas trescientos cuarenta y ocho. b) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario ofi cial El Peruano, bajo responsabilidad y los devolvieron; en los seguidos por María Felicia Zunino Berisso y otros, con Pánfi lo Cruz Huancas, sobre resolución de contrato; intervino como ponente, la Juez Supremo señora Rodríguez Chávez.SS. ALMENARA BRYSON, HUAMANÍ LLAMAS, ESTRELLA CAMA, RODRÍGUEZ CHÁVEZ, CALDERÓN PUERTAS C-1109822-132