Avalar Valoraciones AVALAR VALORACIONES S.A.S. ARQ. EDGAR ORELLANA ROMAN INFORME DE VALORACIÓN DE BIEN INMUEBLE ENTIDAD SOLICITANTE: SRA. TERESA OCHOA MATUTE OFICIAL DE CRÉDITO: AGENCIA: CLIENTE: PROPIETARIO DEL INMUEBLE: INMUEBLE QUE SE AVALÚA: OCHOA MATUTE TERESA OCHOA MATUTE TERESA RÉGIMEN DE PROPIEDAD: DIRECCIÓN (ACTUAL): FECHA INSPECCIÓN: FECHA DEL INFORME: Privada CALLE SANTIAGO CARRASCO 5-62 ESQUINA Y CALLE RAFAEL TORES BELTRAN, SECTOR CLINICA PAUCARBAMBA, PARROQUIA HUAYNACAPAC, CANTON CUENCA AVALAR VALORACIONES S.A.S. ARQ. EDGAR ORELLANA ARQ. EDGAR ORELLANA 23/11/2020 23/11/2020 OBJETO DEL AVALÚO: PROPÓSITO DEL AVALÚO: Valor justo de mercado Valor comercial PÈRITO VALUADOR: TERRENO / CASA RESUMEN DE VALORES 1. Valor físico: 2. Valor de capitalización de rentas: 3. Valor de mercado: $69,561.45 No aplica $213,169.64 Firma de Responsabilidad AVALAR VALORACIONES S.A.S. ARQ. EDGAR ORELLANA ROMAN Reg. Prof. SBS - PA- 2015-1764 1 Avalar Valoraciones 1. UBICACIÓN DEL INMUEBLE: C. CATASTRAL: PROVINCIA: PARROQUIA: SECTOR: 10-01-063-009-000 AZUAY HUAYNACAPAC CDLA. SANTA ANITA DIRECCIÓN: (Actual): CALLE SANTIAGO CARRASCO 5-62 ESQUINA Y CALLE RAFAEL TORES BELTRAN, SECTOR CLINICA PAUCARBAMBA, PARROQUIA HUAYNACAPAC, CANTON CUENCA (Según Escritura): UN TERRENO UBICADO EN EL SECTOR SAN MARCOS DE LA PARROQUIA HUAYNACAPAC DE LA CIUDAD DE CUENCA COORDENADAS GEOREFERENCIALES: No. PREDIO: CANTÓN: CIUDAD: 2°54'43.61"S Latitud 9 CUENCA CUENCA 78°59'56.35"O Longitud Esquema ubicación: 2. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR 2.1 Plusvalia ALTA 2.2 Clasificación RESIDENCIAL EXPANSION URBANA MEDIA COMERCIAL AGRÍCOLA BAJA INDUSTRIAL OTRO MÚLTIPLE 2.3 Tipo de Construcción Predominante: EL SECTOR DONDE SE ENCUENTRA SITUADO EL INMUEBLE ES DE USO RESIDENCIAL, Y SUS VÍAS DE ACCESO SE ENCUENTRAN EN BUEN ESTADO, LO CUAL PERMITE EL FÁCIL ACCESO A LA ZONA. 2.4 Indice de Saturación de la zona: 0% - 25% 2.5 Condiciones de población en el sector: NULA Nivel socio-económico: 26% - 50% MEDIA 51% - 75% DENSA 75% - 100% FLOTANTE Medio 2 Avalar Valoraciones 3. 4. DOCUMENTACIÓN LEGAL PROPORCIONADA: DOCUMENTO: ESCRITURA DE COMPRA VENTA OTORGADA POR: CARMELA HARRIS DE MALO A FAVOR DE: LAURA MERCEDES OCHOA MATUTE LEGALIZADA EN: NOTARIO 7° DEL CANTÒN CUENCA. DR. RUBEN FEICAN C. FECHA: 12/11/1973 REG. DE PROPIEDAD: 28/11/1973 LINDEROS Y SUPERFICIES: SEGÚN ESCRITURAS 4.1. LINDEROS GENERALES 15.00 m NORTE CON LA CALLE S/N SUR 8.80m SUR 16.59 m CON LOS LOTE 67 DEL CAPITAN DR. FAUSTO BRAVO MOSCOSO ESTE 15.00 m CON LA CALLE S/N OESTE 20.60 m CON EL LOTE 64 DEL SR. LEONARDO MERCHAN ORDOÑEZ. ÁREA: 361.40 m² CON LOS LOTES 66 DE PROPIEDAD DE CARMEN CRESPO LINDEROS Y SUPERFICIES: EN SITIO 4.2. LINDEROS GENERALES NORTE: 11.70 m CON LA CALLE SANTIAGO CARRASCO SUR: 8.77 m CON LOS LOTES 66 DE PROPIEDAD DE CARMEN CRESPO HOY DOLORES MONCAYO SUR: 15.32 m CON LOS LOTE 67 DEL CAPITAN DR. FAUSTO BRAVO MOSCOSO HOY JUAN PABLO MERCHAN ESTE: 17.69 m CON LA CALLE SANTIAGO CARRASCO OESTE: 20.76 m CON PROPIEDAD DE LEONARDO MERCHAN ÁREA: 348.28 m² OBSERVACIONES EN CASO DE EXISTIR: LA MEDIDAS Y CABIDA TOMADAS EN SITIO TIENEN UN APEQUEÑA VARIACION CON RESPECTO A LAS QUE CONSTAN EN ESCRITURAS, PERO ESTA DIFERENCIA ES MENOR AL 10% POR LO TANTO PARA SU VALORACION SE TOMARA EN CUENTA LA CABIDA DE ESCRITURAS 4.3. Resumen de áreas y alícuotas Escritura Descripción del inmueble TERRENO PLANTA BAJA DORMITORIO DE SERVICIO PATIO CUBIERTO VEREDAS Y PARQUEADERO CERRAMIENTO Cubierta Abierta 361.40 m² Alícuota A. Verificada en sitio 348.28 m² 124.79 m² 22.89 m² 16.67 m² 45.76 m² 128.38 m² OBSERVACIONES RESPECTO A ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN, EN CASO DE EXISTIR: PARA LA REALIZACION DEL LEVANTAMIENTO PLANIMETRICO LAS ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE FUERON TOMADAS CON CINTA Y FLEXOMETRO LASER 3 Avalar Valoraciones 5. 6. 7. No cumple ORDENANZA MUNICIPAL: Cumple ZONIFICACIÓN: USO DE SUELO: RESIDENCIAL AISLADA CON RETIRO FRONTAL EDIFICACIÓN: No. DE PISOS 4 12.00 m ALTURA DE EDIFICACIÓN: 60% COS: COS TOTAL: 200.00 m² LOTE MÍNIMO: SERVIDUMBRES O RESTRICCIONES: Afectaciones ambientales y posibles riesgos naturales o físicos: 9.00 m FRENTE MÍNIMO: 5.00 m RETIRO F: 3.00 m RETIRO L: 3.00 m RETIRO P: Ninguna evidente NINGUNO EVIDENTE INFRAESTRUCTURA: AGUA POTABLE ALCANTARILLADO ENERGÍA ELÉCTRICA TELEFONÍA ALUMBRADO PÚBLICO VÍAS DE ACCESO HORMIGON, ADOQUIN ACERAS/BORDILLOS Vías de Acceso: TRANSP. PUBLICO A 80m EN LA AV. PAUCARBAMBA Tipo de comunicación vial: CALLE SANTIAGO CARRASCO, AV. PAUCARBAMBA PRINCIPAL Importancia de las vías: CALLE SANTIAGO CARRASCO, SECUNDARIA; AV. PAUCARBAMBA PRINCIPAL Proximidad e intensidad del flujo vehicular: CALLE SANTIAGO CARRASCO, FLUJO VEHICULAR MEDIO; AV. PAUCARBAMBA FLUJO VEHICULAR ALTO EQUIPAMIENTO URBANO: COMERCIO EDUCACIÓN SALUD Hitos de referencia: RECREACIÓN CULTO OTROS A 100m DE LA CLINICA PAUCARBAMBA, A 180m DE LA ESCUELA CARLOS ZAMBRANO, A 250m DEL PARQUE EL VERGEL 8. DESCRIPCIÒN GENERAL DEL INMUEBLE: 8.1. Terreno: TIPO DE VÍA: HORMIGON, ADOQUIN TOPOGRAFÍA: REGULAR FORMA: IRREGULAR CERRAMIENTO: PIEDRA Y HIERRO 8.2. UBICACIÓN: PENDIENTE: VISTA: ESQUINERO 0% No RIESGOS: NO Edificación: Tipo de construcción: Residencial Industrial Institucional Pública Comercial Hotel Clasificación y calidad: Moderna Antigua Mixta Calidad del proyecto: Obsoleto Funcional Deficiente Bueno Adecuado Excelente Edad actual: Unidades rentables: Uso actual: Estado de Conservación: 45 años Vida útil probable: 60 años Vida útil remanente: 15 años VIVIENDA Nuevo Remodelado Malo Muy bueno Reconstruido Ruinoso Bueno Regular 4 Avalar Valoraciones 8.2.1. Distribución interior: EN EL PREDIO SE EMPLAZA UNA EDIFICACION DE 1 PLANTA QUE SE DISTRIBUYE DE LA SIGUIENTE MANERA: PLANTA BAJA: SALA, COMEDOR, COCINA, ESTUDIO, BAÑO COMPLETO, 2 DORMITORIOS, DORMITORIO MASTER, BAÑO MASTER, DORMITORIO DE SERVICIO, BAÑO COMPLETO, LAVANDERIA OBSERVACIONES, EN CASO DE EXISTIR: 9. CARACTERÍSTICAS TÉCNICO-CONSTRUCTIVAS: 9.1 Obra Gris COMPONENTE ESTRUCTURA PISOS PAREDES EXTERIORES PAREDES INTERIORES ENLUCIDO CUBIERTA INSTALACIONES SANITARIAS INSTALACIONES ELECTRICAS DESCRIPCIÓN ESTADO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO DESCRIPCIÓN ESTADO BUENO BUENO HORMIGON ARMADO HORMIGON, MADERA LADRILLO LADRILLO CEMENTO, CAL FIBROCEMENTO PVC EMPOTRADAS 9.2 Acabados COMPONENTE RECUBRIMIENTO DE PISOS RECUBRIMIENTO DE PAREDES TUMBADO PUERTA PRINCIPAL PUERTAS INTERIORES CERRADURAS VENTANAS CLOSET MUEBLES DE COCINA MESON DE COCINA MUEBLES DE BAÑO MESON DE BAÑO PIEZAS SANTITARIAS PIEZAS ELECTRICAS PINTURA CERAMICA, MADERA CERAMICA EN BAÑOS ESTUCO MADERA MADERA TIPO POMO HIERRO MADERA MADERA HORMIGON, CERAMICA NO POSEE NO POSEE NACIONALES NACIONALES LATEX BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO BUENO 9.3 Instalaciones Adicionales y Otros COMPONENTE INTERNET TV. CABLE GAS CENTRALIZADO SISTEMA DE SEGURIDAD SISTEMA CONTRA INCENDIOS CERRAMIENTO OTROS DESCRIPCIÓN ESTADO NO POSEE NO POSEE NO POSEE NO POSEE NO POSEE PIEDRA Y HIERRO NO POSEE 10. ANÁLISIS DE MERCADO Y ENTORNO: Ubicación: Consolidación: Desarrollo de la zona: Oferta/demanda: Rápido Sub-oferta Suburbana 85% - 50% Estable Balance Rural 25% Lento Sobre of. Sector social de demanda: Alto Medio Popular Plusvalía: Alta Media Baja Corto Residen. Mediano Comercio Largo Agrícola Plazo de comercialización: Uso predominante sector: Urbana 100% - 85% 5 Avalar Valoraciones 11. REFERENCIAS EN LA ZONA Concepto y descripción * CASA $ 175,000.00 Valor de venta: Dirección Àrea Const. Valor unitario 176.00 m² $ 517.10 198.00 m² $ 380.00 $ 550.00 165.00 m² * TERRENO 340.36 m² $ 275,000.00 Valor de venta: $ 450.99 290.00 m² $ 166,250.00 $ 450.00 $ 148,500.00 $ 400.00 $ 269,500.00 PROPIETARIO 0995968687 Fuente: SECTOR CLINICA PAUCARBAMBA (F. Fuente) BIENES RAICES CATEDRAL 0962863333 Fuente: SECTOR ECU 911 Valor Total CONSORCIO INMOBILIARIO 0999423558 Fuente: 135.00 m² $ 165,000.00 Valor de venta: Dirección Valor unitario CDLA. SANTA ANITA. CALLE PADRE SODIRO Y CORNELIO MERCHAN * CASA Dirección Àrea Terreno Terreno No. Factores de Homologación Valor Unitario 1 2 3 $ 517.10 $ 550.00 $ 450.99 Frente Proporción Forma Tamaño 1.05 1.00 0.95 1.00 1.00 Servicios Basicos Infraestruct. Ubicación Sub ocup del Suelo Otro 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Frente Proporción Forma Tamaño Topografía 1.05 1.00 0.95 1.00 1.00 Servicios Basicos Infraestruct. Ubicación Sub ocup del Suelo Otro 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Frente Proporción Forma Tamaño Topografía 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 Servicios Basicos Infraestruct. Ubicación Sub ocup del Suelo Otro 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Factor de Corrección Valor Homologado 1.00 $ 515.81 1.00 $ 548.63 1.05 $ 473.54 Topografía Valor unitario real del terreno $ 512.66 OBSERVACIONES EN CASO DE EXISTIR: LAS REFERENCIAS SE ENCUENTRAN MUY CERCANAS AL PREDIO VALORADO 12. CONSIDERACIONES Y METODOLOGÍAS APLICADAS: Consideraciones particulares: 12.1 EL INMUEBLE PERTENECE A LA ZONA CONSOLIDADA EN UN SECTOR DE LA CIUDAD CON TODOS LOS EQUIPAMIENTO CERCANOS ASPECTOS POSITIVOS: ZONA CONSOLIDAD ASPECTOS NEGATIVOS: EDAD DE LA VIVIENDA Metodología valuatoria: 12.2 Metodo de Costo: se parte de valores actuales de construcción con acabados similares al bien, considerándose: costos directos e indirectos; según datos referenciales y presupuestos de obras similares. Se aplica un factor comercial según el tipo de inmueble, considerando en este caso las alícuotas que por Terreno y servicios comunales le corresponden. Metodo de Capitalización de Rentas: No se contó con la información financiera que genere el inmueble por cuanto no es un bien productivo sino que es de uso exclusivo de sus propietarios; razón por la cual NO aplica este método. Metodo de Mercado: en base a referencias de bienes similares o con semejantes características de funcionalidad y destino de uso, considerando características particulares, como edad, tipo de servicios, ubicación. Valor de Realización (factor de reajuste): 12.3 El inmueble está orientado a un mercado de nivel económico medio. En caso de requerirse su venta inmediata, se sugiere un reajuste del 15% en el valor comercial indicado. 6 Avalar Valoraciones 13. RESULTADOS Y AVALÚO: 13.1 TERRENO Concepto TERRENO 13.2 Unidad Cantidad m² 348.28 DESCRIPCIÓN PLANTA BAJA CANT. AVANCE DE OBRA 124.79 TOTAL 100% 50.23% VALOR REPOSICIÓN V. UNIT. V. TOTAL $ 380.00 $ 47,420.20 $47,420.20 124.79 $ 178,548.90 $ 178,548.90 $ 151,766.57 $ 512.66 Valor del Terreno: Valor de realización DEPRESIACION EDIFICACIONES Valor Total V. Unitario VALOR COMERCIAL ACTUAL V. UNIT. VALOR DE REALIZACIÒN V. TOTAL $ 20,060.88 $ 189.13 $ 23,601.03 $23,601.03 $20,060.88 . 13.3 OBRAS ADICIONALES DESCRIPCIÓN CANT. AVANCE DE OBRA VALOR REPOSICIÓN VALOR COMERCIAL ACTUAL V. UNIT. V. TOTAL V. UNIT. DORMITORIO DE SERVICIO 22.89 100% $ 250.00 $ 5,722.50 $ 124.43 $ 2,848.09 PATIO CUBIERTO 16.67 100% $ 105.00 $ 1,750.35 $ 52.26 $ 871.15 VEREDAS Y PARQUEADERO 45.76 100% $ 40.00 $ 1,830.40 $ 19.91 $ 910.99 CERRAMIENTO 128.38 100% $ 100.00 $ 12,838.00 $22,141.25 TOTAL 13.4 213.70 VALOR DE REALIZACIÒN V. TOTAL $ 2,420.88 $ 740.48 $ 774.34 $ 5,431.05 $9,366.75 $ 49.77 $ 6,389.47 $11,019.70 RESUMEN DE VALORES Y PORCENTAJES DESCRIPCIÒN TERRENO EDIFICACIÒN OBRAS ADICIONALES VALOR TOTAL 178,548.90 23,601.03 11,019.70 213,169.64 ÀREA 348.28 124.79 213.70 PESO PONDERADO 83.76% 11.07% 5.17% 100.00% VIP 83.76% m² PONDERADO 291.72 16.24% 20.27 100.00% 311.98 124.79 1708.23 ÀREA PONDERADA: VALOR (m²) 13.5 $69,561.45 VALOR FISICO: SESENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SESENTA Y UNO CON 45/100 DOLARES 13.6 VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: 13.7 VALOR DE MERCADO: NO APLICA $213,169.64 DOSCIENTOS TRECE MIL CIENTO SESENTA Y NUEVE CON 64/100 DOLARES 13.8 VALOR DE REALIZACIÒN: 15% $181,194.19 CIENTO OCHENTA Y UN MIL CIENTO NOVENTA Y CUATRO CON 19/100 DOLARES 14. CONCLUSIONES, OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES: ٭ LA VALORACIÓN DEL INMUEBLE SE REALIZA SEGÚN DOCUMENTACIÓN LEGAL PRESENTADA POR EL SOLICITANTE. ٭ LA PRESENTE VALORACIÓN SE LIMITA A LA INSPECCIÓN VISUAL DE LA PARTE FÍSICA Y EVIDENTE DEL BIEN; NO SE PUEDE DETERMINAR POSIBLES INCONVENIENTES EN ELEMENTOS OCULTOS O NO ESPECIFICADOS POR LAS PERSONAS A CARGO DE INDICAR EL INMUEBLE. ٭ LA INSPECCIÓN AL INMUEBLE SE LA REALIZÓ EN PRESENCIA DE LA SRA. TERESA OCHOA ٭ EL SECTOR DONDE SE ENCUENTRA SITUADO EL INMUEBLE ES DE USO RESIDENCIAL, Y SUS VÍAS DE ACCESO SE ENCUENTRAN EN BUEN ESTADO, LO CUAL PERMITE EL FÁCIL ACCESO A LA ZONA. ٭ LA MEDIDAS Y CABIDA TOMADAS EN SITIO TIENEN UN APEQUEÑA VARIACION CON RESPECTO A LAS QUE CONSTAN EN ESCRITURAS, PERO ESTA DIFERENCIA ES MENOR AL 10% POR LO TANTO PARA SU VALORACION SE TOMARA EN CUENTA LA CABIDA DE ESCRITURAS ٭ PARA LA REALIZACION DEL LEVANTAMIENTO PLANIMETRICO LAS ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE FUERON TOMADAS CON CINTA Y FLEXOMETRO LASER ٭ LAS REFERENCIAS SE ENCUENTRAN MUY CERCANAS AL PREDIO VALORADO ٭ EL INMUEBLE PERTENECE A LA ZONA CONSOLIDADA EN UN SECTOR DE LA CIUDAD CON TODOS LOS EQUIPAMIENTO CERCANOS 7 Avalar Valoraciones DECLARACION DE IMPARCIALIDAD COMO PÈRITO AVALUADOR CALIFICADO POR LAS ENTIDADES DE CONTROL, DECLARO QUE LOS DATOS DEL PRESENTE INFORME CORRESPONDEN A LO QUE EFECTIVAMENTE PUDO CONSTATARSE EN SITIO EN LA FECHA DE INSPECCIÓN; SIN EXISTIR OMISIONES O ALTERACIONES QUE FALTEN A LA VERDAD. LOS VALORES OBTENIDOS SON RESULTADO DE LA APLICACIÓN OBJETIVA DE CRITERIOS TÉCNICOS, SIN EXISTIR CONFLICTO DE INTERESES CON LOS SOLICITANTES, PROPIETARIOS Y/O TERCEROS, QUE INVOLUCREN AL BIEN TASADO. Arq. EDGAR ORELLANA ROMAN Reg. Prof. SBS - PA- 2015-1764 Pèrito Valuador Firma y Sello de Responsabilidad ANEXO 1: CONSIDERACIONES DE RIESGO AMBIENTAL 1. * * * * 2. Actividades realizadas en la propiedad Se realizan actividades industriales en la propiedad? Se han llevado a cabo actividades industriales en la propiedad en el pasado? Se realizan actividades industriales cerca de la propiedad ahora, o en el pasado? Hay otras actividades que se realicen cerca de la propiedad que puedan causar contaminación?* SI NO S/D SI NO S/D SI NO S/D SI NO S/D Generación, almacenamiento y depósito de sustancias potencialmente contaminantes * Hay flujos residuales generados por la propiedad (con excepción de flujos sanitarios de las viviendas)? * Flujos residuales son vertidos directamente al suelo? * Son vertidos flujos residuales en aguas pluviales o en otras aguas de superficie? * Hay (o ha habido) tanques de almacenamiento subterráneo de productos petrolíferos? 3. Otros posibles problemas ambientales * Hay signos de contaminación potencial en la propiedad, tales como manchas en las paredes, pisos o suelos exteriores? * Hay alguna indicación de asbesto o pintura con plomo en el edificio? * El agua utilizada en la propiedad proviene de un pozo? En caso afirmativo, existe alguna indicación de que el agua puede estar contaminada? _________________________________________ * La propiedad es construida con los códigos y reglamentos para prevenir daños en zonas susceptibles de huracanes, terremotos, inundaciones, deslizamientos de tierra u otro desastre natural que pueda poner a la propiedad o a los ocupantes en situación de riesgo? 4. Acciones y otras cuestiones relativas a la propiedad * En la propiedad hay alguna acción judicial, legal pendiente relacionada con cuestiones ambientales? * Ha habido estudios que indican la presencia de contaminación en la propiedad o cerca de ella? * La propiedad en sí o una propiedad adyacente aparece en algún registro de tierras contaminadas del Gobierno? * Está la propiedad situada o adyacente a áreas medio ambientalmente protegidas, zonas reservadas para el uso de los pueblos indígenas, áreas protegidas de patrimonio histórico o cultural, o de otra condición de protección? 8 Avalar Valoraciones A N E X O 2: IMPLANTACIÒN A N E X O 3 : MEMORIA FOTOGRÀFICA FACHADA FACHADA 9 Avalar Valoraciones ENTORNO CALLE SANTIAGO CARRASCO ENTORNO CALLE SANTIAGO CARRASCO VISTA VIVIENDA VISTA VIVIENDA INGRESO SALA COMEDOR COCINA 10 Avalar Valoraciones COCINA ESTUDIO BAÑO COMPLETO DORMITORIO MASTER BAÑO MASTER DORMITORIO 1 DORMITORIO 2 LAVANDERIA 11 Avalar Valoraciones PATIO CUBIERTO AREA VERDE 12
