1. Valoración inmobiliaria UPV (1)

VALORACIÓN INMOBILIARIA. MÉTODOS Y APLICACIONES
(ESPAÑA E IBEROAMÉRICA)
Jerónimo Aznar Bellver
Ronny González Mora
Francisco Guijarro Martínez
Arturo A. López Perales
Este libro trata sobre la metodología de valoración de todo tipo de activos, bienes y
derechos. Recoge los métodos utilizados en la mayoría de los países de Iberoamérica,
así como los propuestos por la normativa española. Además dedica un capítulo
introductorio a la nueva metodología multicriterio. Libro interesante para todos los
técnicos en valoración (Ingenieros, Arquitectos, economistas etc)
VALORACIÓN INMOBILIARIA. MÉTODOS Y APLICACIONES
(ESPAÑA E IBEROAMÉRICA)
Jerónimo Aznar Bellver
Ronny González Mora
Francisco Guijarro Martínez
Arturo A. López Perales
VALORACIÓN
INMOBILIARIA
MÉTODOS Y APLICACIONES
(ESPAÑA E IBEROAMÉRICA)
EDITORIAL
EDITORIAL
EDITORIAL
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE VALÈNCIA
VALORACIÓN INMOBILIARIA.
MÉTODOS Y APLICACIONES
(ESPAÑA E IBEROAMÉRICA)
Jerónimo Aznar Bellver
Ronny González Mora
Francisco Guijarro Martínez
Arturo A. López Perales
Esta editorial es miembro de la UNE, lo que garantiza la
difusión y comercialización de sus publicaciones a nivel
nacional e internacional.
Para hacer referencia a esta publicación, utilice la siguiente cita:
AZNAR-BELLVER, J., et al (2012). Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones.
España e Iberoamérica. Valencia: Editorial Universitat Politècnica de València
Primera edición, 2012 (versión impresa)
Primera edición, 2012 (versión electrónica)
© de la presente edición:
Editorial Universitat Politècnica de València
www.editorial.upv.es
© Todos los nombres comerciales, marcas o signos distintivos de cualquier clase contenidos en la obra
están protegidos por la Ley.
© Jerónimo Aznar Bellver
Ronny González Mora
Francisco Guijarro Martínez
Arturo A. López Perales
ISBN: 978-84-8363-867-5 (versión impresa)
ISBN: 978-84-8363-907-8 (versión electrónica)
Queda prohibida la reproducción, distribución, comercialización, transformación, y en general, cualquier otra forma de
explotación, por cualquier procedimiento, de todo o parte de los contenidos de esta obra sin autorización expresa y por
escrito de sus autores.
Dr. Jerónimo Aznar Bellver
Profesor Titular de Universidad. Departamento de Economía y Ciencias Sociales de la Universidad Politécnica
de Valencia (España), adscrito a la Escuela Técnica Superior de Ingeniería Agronómica y del Medio Natural,
donde imparte clases así como en la Facultad de Administración de Empresas y en la Escuela de Topografía. Ha
publicado en diferentes revistas internacionales: EJOR, Journal of Global Optimization, JORS, Annals of
Operations Research; y en publicaciones españolas: Spanish Journal of Agricultural Economics, Revista
Española de Estudios Agrosociales y Pesqueros, Economía Agraria y Recursos Naturales, Estudios de Economía
Aplicada, etc. Colabora con distintas sociedades de Tasación (ATASA, Euroval, Tabimed). Imparte diferentes
cursos y seminarios, nacionales e internacionales, en la UPV, otras Universidades y en foros profesionales como
ATASA y UPAV. Ha participado en diferentes ediciones de congresos internacionales de valoración. Autor de
varios manuales sobre valoración, su especialidad es la Valoración Multicriterio y la Toma de Decisiones.
Actualmente está desarrollando una nueva línea de valoración de activos ambientales y de deportistas de élite.
Ing. Ronny González Mora
Licenciado en Ingeniería en Construcción por el Instituto Tecnológico de Costa Rica y Máster en Valuación por
la Benemérita Universidad de Puebla – México. Vicepresidente del Instituto Costarricense de Valuación –
ICOVAL y Secretario de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación – UPAV. Ejerce como Perito
Valuador independiente y es Profesor Universitario en la Universidad de Costa Rica, Facultad de Ingeniería
Topográfica – Curso metodologías de Valoración Inmobiliaria y en la Universidad Estatal a Distancia –
Programa de Maestría en Avalúos – Curso Valoración de Terrenos y Edificaciones. Ha impartido cursos en el
Instituto Tecnológico de Costa Rica, Colegio de Ingenieros Tecnólogos, Colegio de Ingenieros Civiles, Colegio
de Arquitectos, Colegio de Ingenieros Agrónomos, Asociación de Ingenieros en Construcción, Asociación de
Ingenieros de El Salvador y sus últimas publicaciones son: Métodos de Valuación dirigido al Colegio de
Arquitectos de Costa Rica, con el objetivo del Seminario de Valuación por el Método Físico ( 2002), Métodos de
Valuación de Edificaciones y Terrenos: Enfoque de Mercado y Físico (2007), Valuación Inmobiliaria dirigido al
Colegio de Arquitectos de El Salvador (2008), y Principios de Valuación de Bienes: Tema I, dirigido al Colegio de
Arquitectos de Costa Rica (2008).
Dr. Francisco Guijarro Martínez
Profesor Titular de Universidad. Departamento de Economía y Ciencias Sociales de la UPV. Ha publicado en
diferentes revistas internacionales: European Journal of Operational Research, Journal of the Operational
Research Society, Annals of Operations Research, Computers and Operations Research; y en publicaciones
españolas: Revista de Economía Financiera, Revista Europea de Dirección y Economía de la Empresa,
Investigaciones Europeas de Dirección y Economía de la Empresa, Revista Española de Estudios Agrosociales y
Pesqueros, Economía Agraria y Recursos Naturales, Estudios de Economía Aplicada, etc. Ha colaborado con las
sociedades de Tasación Euroval y Tabimed. Ha participado en diferentes ediciones de congresos internacionales
de valoración (UPAV). Autor de varios manuales sobre valoración, su especialidad es la Valoración
Multicriterio y las Finanzas. Actualmente dedica parte de su actividad al diseño de varias aplicaciones
informáticas de valoración.
Arq. Arturo Alejandro López Perales
Arquitecto. Maestro y Especialista en Valuación. Profesor e Investigador Universitario. Valuador profesional.
Miembro de varios Consejos y Organismos. Director General del Instituto de Estudios Posgrado Investigación y
Vinculación (IESPIV). Subdirector General de una empresa de Valoración en México
“Hagas lo que hagas, ámalo”. Cinema Paradiso
“El arco siempre tenso”. F. Villaroya
“El buscador de la verdad viaja esperanzado, pero nunca llega a su destino” Hortensio.
Cicerón.
Este es un libro donde se pretende exponer conjuntamente tanto la metodología
valorativa que se explica en las aulas universitarias como la utilizada en la mayoría de las
tasaciones en los países de Latinoamérica y en España. Pretendemos que el libro en un futuro
vaya enriqueciéndose mediante las aportaciones de nuestros alumnos y de los diversos
profesionales que se relacionen con él a través de su lectura o de nuestros cursos. Creemos
que en valoración no existe el método perfecto, sino que en cada momento en función del
activo y las circunstancias, la metodología adecuada es distinta, por eso es importante poner a
disposición del profesional una batería extensa de métodos que le permitan abordar en cada
caso la valoración de la mejor forma. Además y como dice la frase de Cicerón con la que
encabezamos este trabajo, por suerte, la última palabra en valoración no está dicha, queda
mucho camino por recorrer, muchas propuestas que investigar, mucho trabajo que hacer, los
autores en ello están y a ello animan a todos aquellos que en este apasionante campo se
encuentran.
Los autores.
Marzo 2012
A lo largo del libro encontrará códigos similares a este donde los
autores hemos grabado las presentaciones del contenido de manera
que el lector pueda complementar su comprensión. Para acceder a los
videos haga click sobre el código.
5
PRÓLOGO
Gran honor el que me hizo el Dr. Jerónimo Aznar en la bella Ciudad de Madrid, España
para que hiciera la presentación de la Primera Edición del libro de valuación.
No me va costar mucho hacer la presentación por conocer a los cuatro autores.
Al arquitecto Arturo lo conocí en Aguascalientes, México, nos ayudó a que un
importante grupo de valuadores costarricenses tuvieramos la oportunidad de visitar y
llevar un curso de valoración multicriterio en la Universidad Politécnica de Valencia,
España, así como hemos compartido en diferentes congresos en México.
A Francisco quien estuvo en Costa Rica y fue profesor del curso en Valencia, donde
demostró un amplio conocimiento y facilidad para transmitirlo.
De mi amigo y coterráneo Ronny, quien fue uno de los primeros seguidores del suscrito
cuando empezaba a impartir cursos y dar a conocer de que la valuación era un área de la
Ingeniería y de la Economía y de la importancia que tenía máxime que en esa época
1990, el mundo y especialmente Costa Rica había tenido problemas con su economía, la
inflación nos llegó hasta límites por encima del 80%, lo cual trajo que los bienes
cambiaran de valor todos los días.
Ronny con el tiempo se ha ido posesionando de la valuación en el campo Multicriterio y
hoy día es nuestro expositor a nivel internacional.
De Jerónimo, un gran honor y placer haberlo conocido, nos hemos encontrado en varios
países de America Latina y en España.
Como valuadores del mundo siempre ha sido muy placentero el tener esos encuentros,
sea en el aula o compartiendo unos vinos, esperando que se siga repitiendo por muchos
años más.
He leído el libro con detenimiento tiene una sección que es una recopilación de las
metodologías valorativas de diferentes países latinoamericanos.
Era una necesidad para los valuadores, el tener un documento donde se puedan
comparar y poder tomar decisiones sobre los parámetros a utilizar y tenerlos en un solo
manual.
Muy importante lo relacionado con los métodos multicriterio, metodologías, nuevas que
nos ha llegado a America Latina gracias a Jerónimo y que hace falta de que sean
conocidas por más valuadores.
Es muy satisfactorio asistir a Congresos Latinoamericanos de valuación y darse cuenta
de que se están dando cursos cortos y charlas, impartidos por Ronny donde se
demuestra la importancia del tema.
La valuación no es un campo estático sino dinámico y máxime al no ser una ciencia
exacta, cada día nos invita a investigar, polemizar, a no ser dogmáticos, cuestionar
métodos y a estudiar.
Los métodos multicriterios si bien los conocemos desde hace diez años, le falta mayor
divulgación en nuestros países latinoamericanos y ese es el reto que tienen Arturo y
Ronny amantes de la valuación y de los métodos antes citados, que guiados por
Francisco y Jerónimo deben de seguir adelante.
Expresarles la inmensa gratitud del gremio valuador por las horas de estudio,
investigación, trasladarse por largos viajes, con solo un objetivo, enseñar nuevas
metodologías, que el Creador se los reconozca.
A Ronny y Arturo felicitarles por ser discípulos de estos excelentes profesores y
también su excelente trabajo, estudiando, dialogando y discutiendo con los maestros,
para poder enseñar por estas latitudes.
A los cuatro, la huella que van dejando no pasará desapercibida y ya tiene un lugar bien
merecido en la valuación mundial.
En espera de que a mediano plazo nos regalen otro trabajo tan excelente como el que me
ha tocado presentar.
Ing. Roberto Loria M.B.A.
Costa Rica
Mayo 2012
PRÓLOGO
El fenómeno globalizador deja su estela donde se instala. Ésta, es diversa en sus
impactos según varían los contextos de cada país. Sin embargo, aquellos países que se
han involucrado con el modelo económico neoliberal, resienten los efectos, la mayoría
de ellos, aparentemente no imaginados. Particularmente cuando se opta por un modelo
que lleva en el centro del mismo, el mercado, será muy importante reconocer que un
determinante para que haya un funcionamiento adecuado del mismo, comprende un
proceso de tasación transparente, preciso y oportuno.
Tomar el reto de sistematizar tan diversas percepciones del mercado en países como
España y algunos de Iberoamérica, no es tarea sencilla y menos cuando desde el espacio
universitario donde se conciben, crean, sistematizan y organizan los elementos que
definen el avance y posicionamiento de la Valoración como campo de conocimiento
científico, se conjugan los esfuerzos de cuatro visiones complementarias, representadas
por los autores.
La asociación de visiones sin duda, converge en una obra oportuna y pertinente; se trata
de una respuesta esperada para quienes participamos desde diversos espacios a la
práctica, desarrollo y teorización de la Valoración. Una tarea como la que se ha
desarrollado, evidentemente no sería sencilla de completar sin el apoyo de un equipo de
profesionales y estudiosos del campo. Una aportación importante de ésta obra es la
conjunción de métodos de Valoración, la gama de ejemplos y la variedad de contextos
en que cada uno de los temas que se analiza a través de los XVI capítulos; es
probablemente el producto más deseado sobre todo por los jóvenes profesionistas de las
diversas disciplinas que van tomando como razón de ser para su vida profesional, la
Valoración Inmobiliaria.
La velocidad de los procesos económicos en el contexto global, exigen organizar el
conocimiento para enseñar con mayor rapidez sin menoscabo de la amplitud y
profundidad del mismo. La Valoración de ninguna manera es la excepción. Pero en ésta
tarea, es fundamental organizar las discusiones y el intercambio de experiencias, labor
cultivada por el equipo de trabajo que encabeza hace algunos años Jerónimo Aznar, que
desde la U. Politécnica de Valencia ha logrado aprovechar los beneficios de la
tecnología de la información para acortar distancias con las nuevas generaciones de
valuadores(as), no sólo de España sino también de Iberoamérica. Evidencia de lo
anterior sin duda es la incorporación de Ronny González Mora, Arturo A. López
Perales. Francisco Guijarro ha sido ya un colaborador importante con varias
publicaciones y su trabajo es un referente en la teoría de la Valoración Inmobiliaria.
La importancia de rescatar las experiencias desde pasajes bíblicos donde la valoración
estuvo presente, para llegar hasta las profundas y sistemáticas reflexiones de
académicos, profesionales y organizaciones de valuadores, como en el caso de las
aplicaciones de regresión y el método analítico jerárquico, nos muestran que la obra es
oportuna, pues contempla prácticamente las circunstancias que enfrenta el valuador
profesional en el contexto global, sin soslayar los importantes antecedentes que hacen
ver algo que aparece por toda la obra, el reconocimiento a la experiencia del profesional
de la Valoración Inmobiliaria. Hasta antes de ésta obra, los métodos habían sido
abordados con relativa independencia unos de otros. La dispersión de la información
sobre las ventajas, desventajas y condiciones necesarias y suficientes para la operación
adecuada de uno u otro método, representaba un serio obstáculo para quienes desean ir
más allá de lo que es posible conocer en el curso de una especialidad en Valoración. Por
ello, el trabajo está llamado a constituirse en un clásico para los profesionales de la
Valoración Inmobiliaria.
Para los académicos e investigadores el contenido permite identificar de los diferentes
métodos, los fundamentos que a cada uno le da soporte, pero también permite
identificar los puntos que eventualmente derivan en temas de investigación.
Con ésta obra, se amplía la visión, se facilita el autoestudio y permite cultivar el interés
por el como se hacen las cosas en otras latitudes y de ésa forma hacer ejercicios que
motiven retomar lo mejor de unos, para adaptarlos a la circunstancia local. Mi mejor
deseo de que ésta, sea la ruta que siga todo lector de éste trabajo.
Oscar Pérez Veyna
Universidad Autónoma de Zacatecas
Zacatecas, Zac. México. Mayo de 2012
ÍNDICE
Capítulo I
Conceptos y principios generales de valoración .................................................................. 15
1. Introducción ......................................................................................................................... 15
2. Importancia de la valoración................................................................................................ 15
3. Definición de valoración ...................................................................................................... 19
4. Principios básicos de la valoración ...................................................................................... 21
5. Tipos de valores ................................................................................................................... 22
6. Tipos de bienes .................................................................................................................... 23
7. Terminología ........................................................................................................................ 25
Capítulo II
Normativas y reglamentos en España y Norteamérica ....................................................... 29
1. Introducción ......................................................................................................................... 29
2. E.E.U.U. ............................................................................................................................... 29
3. España .................................................................................................................................. 31
4. México ................................................................................................................................. 35
Capítulo III
La valoración en Centroamérica ........................................................................................... 39
1. Introducción ......................................................................................................................... 39
2. Costa Rica ............................................................................................................................ 40
2.1. La valoración de los bienes del estado ........................................................................ 40
2.2. Estudios que habilitan como valorador de bienes........................................................ 47
2.3. Situación de la valoración en Costa Rica .................................................................... 48
3. Normativa en otros países de Centroamérica ...................................................................... 48
3.1. Nicaragua ..................................................................................................................... 48
3.2. El Salvador................................................................................................................... 48
3.3. Honduras ...................................................................................................................... 48
3.4. Guatemala .................................................................................................................... 48
Capítulo IV
Conceptos básicos ................................................................................................................... 49
1. Introducción. ........................................................................................................................ 49
2. Variables explicativas .......................................................................................................... 49
3. Índice de calidad .................................................................................................................. 51
4. Funciones de distancia. Norma L1 o distancia Manhattan .................................................. 54
5. Índice de adecuación ............................................................................................................ 55
6. Determinación de outliers .................................................................................................... 56
6.1. Criterio de Chauvenet .................................................................................................. 56
6.2. Desviación estándar ..................................................................................................... 59
7. Métodos de valoración ......................................................................................................... 61
Capitulo V
Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección ........... 63
1. Introducción ......................................................................................................................... 63
2. Conceptos básicos ............................................................................................................... 63
3. Método por corrección simple ............................................................................................. 65
11
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
4. Método de corrección múltiple ............................................................................................ 67
4.1. Corrección múltiple por índices.................................................................................. 67
4.2. Corrección múltiple por porcentajes ............................................................................ 68
5. Corrección múltiple por parámetros ó factores.................................................................... 70
6. Corrección por parámetros o factores en valoración agraria .............................................. 71
Capítulo VI
Métodos por comparación de mercado II.
Método por corrección en inmuebles urbanos ..................................................................... 77
1. Introducción ......................................................................................................................... 77
2. Método por corrección por factores en inmuebles urbanos. Caso viviendas....................... 77
I. Factor de negociación, Fn. (Factor de comercialización Fcom) ................................. 77
II. Factor por edad, Fed .................................................................................................... 78
III. Factor por estado de conservación, Fec ....................................................................... 81
IV. Factor obsolescencia funcional, Fof ............................................................................ 83
V. Factor por actualización en el tiempo, Fac .................................................................. 84
VI. Factor de zona. Fzo ...................................................................................................... 85
VII. Factor por ubicación en el bloque o manzana, Fpb ..................................................... 86
VIII. Factor por uso del suelo, Fus ....................................................................................... 87
IX. Factor por superficie construida, Fsc ........................................................................... 89
X. Factor por calidad de la vivienda, Fcv ......................................................................... 90
XI. Factor por calidad de obras comunes, Foc................................................................... 91
XII. Factor por calidad general del proyecto, Fcp............................................................... 92
Capítulo VII
Métodos por comparación de mercado III.
Método por corrección en suelos urbanos .......................................................................... 101
1. Introducción ....................................................................................................................... 101
2. Caso terrenos urbanos ........................................................................................................ 101
I. Factor por área. Fa ..................................................................................................... 102
II. Factor de uso .............................................................................................................. 106
III. Factor por frente. Ff ................................................................................................... 106
IV. Factor por exceso de fondo. Ffo ................................................................................ 110
V. Factor por irregularidad de linderos. Fl ..................................................................... 116
VI. Factor por frente a dos calles ..................................................................................... 119
VII. Factor por terrenos esquineros. Fte ............................................................................ 120
VIII. Factor por terreno con pendiente. Ftp ........................................................................ 123
IX. Factor por ubicación del terreno en el bloque. Fub ................................................... 127
X. Factor por el equipamiento urbano existente. Feu ..................................................... 129
XI. Factor por accidentes topográficos. Fat ..................................................................... 134
XII. Factor por nivel respecto a calle. Fn .......................................................................... 135
XIII. Factor por vistas al frente o vista panorámica. Fv ..................................................... 136
3. La valoración del suelo en España ..................................................................................... 136
Capítulo VIII
Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta ..... 145
1. Introducción ....................................................................................................................... 145
2. Método del ratio de valoración ......................................................................................... 145
3. Método de comparación temporal ..................................................................................... 154
4. Método beta o de las funciones de distribución ................................................................. 159
12
Índice
Capítulo IX
Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión ..................................... 173
1. Introducción ....................................................................................................................... 173
2. Conceptos estadísticos con Excel ...................................................................................... 173
3. Análisis de regresión .......................................................................................................... 178
3.1. Regresión lineal simple.............................................................................................. 179
3.2. Regresión lineal múltiple ........................................................................................... 192
3.3. Regresión lineal múltiple. Incorporación de una nueva variable .............................. 207
4. A modo de resumen ........................................................................................................... 212
Capítulo X
Métodos por comparación de mercado V.
Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP ...................................................................... 215
1. Introducción ....................................................................................................................... 215
2. Teoría de la decisión .......................................................................................................... 215
3. CRITIC ............................................................................................................................... 217
3.1. CRITIC aplicado a la valoración ............................................................................... 217
4. Proceso Analítico Jerárquico (AHP).................................................................................. 223
4.1. AHP aplicado a la valoración .................................................................................... 227
5. Programación por metas (GP)............................................................................................ 234
5.1. GP aplicado a la valoración ....................................................................................... 236
6. Conclusiones ...................................................................................................................... 242
Capítulo XI
Método de actualización de rentas ...................................................................................... 243
1. Introducción ....................................................................................................................... 243
2. Conceptos de matemáticas financieras .............................................................................. 243
3. Fundamentos del método de actualización de rentas ......................................................... 252
4. Procedimiento de cálculo ................................................................................................... 253
4.1. Estimación de los flujos de caja................................................................................. 253
4.2. Estimación del valor de reversión.............................................................................. 254
4.3. Determinación del tipo de actualización.................................................................... 255
5. Análisis de sensibilidad ..................................................................................................... 259
6. Casos .................................................................................................................................. 265
6.1. Aplicación a la valoración urbana ............................................................................. 266
6.1.1. Caso 1. Cálculo del valor de una vivienda utilizando la
Información del mercado de alquileres .......................................................... 266
6.1.2. Caso 2. Cálculo del valor de un inmueble arrendado ..................................... 268
6.2. Aplicación a la valoración agraria ............................................................................. 269
6.2.1. Caso 1. Cálculo del valor de una finca agraria con cultivo anual ................... 272
6.2.2. Caso 2. Cálculo del valor de una finca agraria con cultivo perenne ............... 272
Capítulo XII
Método del coste ................................................................................................................... 279
1. Introducción ....................................................................................................................... 279
2. Fundamento del método..................................................................................................... 279
3. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto ......................................... 279
4. Casos .................................................................................................................................. 286
13
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
5. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto .......................................... 287
5.1. Definición de depreciación .............................................................................................. 288
5.2. Tipos de depreciación ...................................................................................................... 288
5.3. Vida útil ............................................................................................................................ 288
5.4. La edad de las edificaciones ............................................................................................ 292
5.5. Depreciación física. Caso práctico ............................................................................ 292
5.6. Depreciación funcional .............................................................................................. 301
5.7. Depreciación económica y legal ................................................................................ 301
5.8. Apreciaciones ............................................................................................................ 302
5.9. Calculo del valor de reemplazamiento neto............................................................... 302
Capítulo XIII
Método del valor residual .................................................................................................... 303
1. Introducción ....................................................................................................................... 303
2. Fundamentos del método ................................................................................................... 303
3. Método residual estático .................................................................................................... 304
4. Casos .................................................................................................................................. 305
5. Método residual dinámico ................................................................................................. 307
6. Casos .................................................................................................................................. 308
Capítulo XIV
Valoración de derechos y limitaciones ................................................................................ 313
1. Introducción ....................................................................................................................... 313
2. El derecho de superficie ..................................................................................................... 313
3. La concesión administrativa .............................................................................................. 316
4. La servidumbre .................................................................................................................. 318
5. El uso y la habitación, el usufructo y la nuda propiedad ................................................... 320
6. Limitaciones de dominio ................................................................................................... 323
7. Las opciones de compra ..................................................................................................... 324
8. Tiempo compartido sobre inmuebles ................................................................................. 324
9. Compromisos de compra a plazos ..................................................................................... 325
Capítulo XV
Resumen de la valoración en distintos países..................................................................... 327
1. Introducción ....................................................................................................................... 327
2. La valoración en España.(Orden ECO/805/2003 y el RD EHA/3011/2007) .................... 327
2.1. Caso 1. Valoraciones de inmuebles urbanos ............................................................. 328
2.2. Caso 2. Valoración de fincas rústicas ........................................................................ 331
2.3. Caso 3. Valoración de solares y terrenos ................................................................... 331
3. La valoración en México ................................................................................................... 331
Capítulo XVI
El informe de valoración ...................................................................................................... 335
1. Introducción ....................................................................................................................... 335
2. El informe de valoración en Costa Rica ............................................................................ 335
3. El informe de tasación en España ...................................................................................... 341
4. Informe de tasación en México .......................................................................................... 346
Bibliografía ............................................................................................................................ 349
14
CAPÍTULO I
CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES DE VALORACIÓN
1. INTRODUCCIÓN
En este capítulo inicial se presenta una panorámica general de la valoración en el mundo y
en particular en España y Latinoamérica, de su importancia económica y su trascendencia en
el buen funcionamiento del sistema financiero y de la economía en general. Al mismo tiempo
se presentan distintas definiciones de la valoración y se exponen los principios básicos y los
valores que rigen la misma.
2. IMPORTANCIA DE LA VALORACIÓN
La valoración es tan antigua como la historia del hombre, ya en la Biblia
aparece una referencia a la valoración de varios activos: En el Levítico,
versículo 271, Rescate por los animales y las cosas, a raíz de explicar cómo
puede un hombre conmutar un voto realizado al Señor por un bien material,
va definiendo el valor y como determinarlo para cada bien, y en concreto al
hablar de bienes urbanos y agrícolas dice.
Las casas
14 Si un hombre consagra su casa al Señor, el sacerdote deberá tasarla. Sea alta o
baja, se aceptará la tasación fijada por el sacerdote.
15 Y si el que consagró su casa desea rescatarla, deberá añadir un quinto a la suma
en que ha sido tasada, y así volverá a ser suya.
Los campos
16 Si un hombre consagra al Señor algún terreno de su propiedad, este será tasado
según la cantidad de semilla que se pueda sembrar en él: cincuenta siclos2 de plata por
cada cuatrocientos kilos de semilla de cebada3.
La valoración se ha desarrollado con el tiempo en la mayoría de las zonas geográficas,
aunque el conocimiento de estos desarrollos en gran parte se ha perdido o siguen
desconocidos.
Anthony Everitt (2007) en su documentada biografía sobre Cicerón dice “así, al día
siguiente se aprobó un decreto y los cónsules, con la ayuda de unos investigadores,
procedieron a acordar el valor financiero de las casas y villas. Para enfado de Cicerón se
tasaron en cantidades muy inferiores a lo que pensaba que valían. La casa del Palatino se
1
2
© 2006 Catholic.net Inc.
Moneda del Antiguo Testamento de peso 11,4 grs.
3
En esta frase encontramos un principio de lo que denominamos el método de actualización de rentas, ya que la
capacidad de siembra va ligada a su posterior capacidad productiva o sea a la capacidad de generar una renta.
15
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
estimó que costaba unos dos millones de sestercios (mucho menos que el precio de compra
original que había sido de tres millones y medio), la villa de Tusculum quinientos mil
sestercios y la de Formiae doscientos cincuenta mil”.
La Lonja de Valencia es uno de los edificios más emblemáticos de la arquitectura
española, para su construcción según expone Manuel Jesús Ramirez Blanco en su Tesis
doctoral (1999), “el 19 de Marzo del año 1482 se justiprecian trece casas situadas junto al
valladar y lindando al Mercado por un importe de 3075 libras. El 9 de Octubre del mismo año,
se compran doce casas que se encontraban formando parte del lienzo de la fachada de la calle
dels Arrocers por un importe de 1050 libras, con lo que se daría por completada la
expropiación necesaria para poder construir la Lonja-Salón de contrataciones y Torre. El 26
de Octubre del año 1482 el Consell de la Ciudad acuerda y ordena proceder a la enajenación
de todas aquellas casas que fueron justipreciadas ya que los terrenos que ocupan, van a ser
necesarios para la futura construcción”.
En el siglo XVI la relación entre el principal mecenas artístico, la Iglesia, y los artistas que
trabajaban para ella venia regulado por un sistema de valoraciones que enfrentaban la
valoración del artista frente a la valoración de la Iglesia para el pago de los trabajos que se
realizaban para ella. Y así tenemos información bastante extensa sobre las relaciones
comerciales complicadas de El Greco con sus diferentes clientes. El célebre cuadro de El
Greco, “El entierro del conde de Orgaz” realizado para la iglesia de Santo Tomé en Toledo
fue tasado en1.200 ducados, precio que pareció excesivo al párroco de Santo Tomé, que
solicitó una segunda tasación estableciéndose en 1.600 ducados. El párroco solicitó entonces
que no se tuviera en cuenta esta segunda tasación, aceptando el Greco cobrar sólo 1.200
ducados. Con el retablo del Hospital de la Caridad de Illescas, El Greco aceptó que la tasación
final fuera realizada por tasadores nombrados por el Hospital. Estos fijaron un precio muy
reducido de 2.410 ducados, lo que provocó un largo pleito que llegó hasta la Cancillería Real
de Valladolid y al Nuncio papal de Madrid. El litigio terminó en 1607 y, aunque se hicieron
tasaciones intermedias entorno de los 4.000 ducados, al final se pagó una cantidad similar a la
establecida inicialmente. Finalmente con el cuadro “El expolio” para la Catedral de Toledo
los tasadores nombrados por el Greco lo valoran en 900 ducados, aunque finalmente el autor
acabo recibiendo 350.
En México (Tijerina, 2005), señala que existen indicios de valoración ya en la época
prehispánica basados en la observación de que después de la fundación México- Tenochtitlan,
en 1325, los aztecas inician la conquista del territorio y la imposición de tributos y la ciudad
cuenta con un aparato administrativo fiscal integrado, entre otros, por el equivalente a un
ministro de hacienda (Chihuacohuatl), y a un tesorero general (Hueycalpixque), así como un
grupo numeroso de recaudadores.
También en México a principios del siglo XVII, cuando la ciudad ya tiene 8 kilómetros
cuadrados de extensión, Don Manuel de la Concha, encarga el avalúo de la ciudad de México
que se establece en $20.000.000.
Históricamente son evidentes los desarrollos de la valoración en países como Italia desde
finales de la Edad Media con autores tan importantes como Elia del Re y posteriormente
Serpieri y Medici. En España tenemos autores como Ruiz Rochera en el siglo XIX y Torrejón
y Boneta ya en el siglo XX, aunque la investigación en valoración no comienza hasta el
último tercio del siglo pasado fundamentalmente con los Profesores Ballestero y Roca
Cladera. Actualmente la valoración profesional en España gira, como veremos más adelante,
16
Capítulo I. Conceptos y principios generales de valoración
fundamentalmente alrededor de las sociedades de tasación y su organización ATASA y a
nivel de investigación destacan las Universidades Politécnicas de Barcelona, Córdoba, Madrid
y Valencia y las Universidades de Granada, Jaén y Zaragoza, con investigadores como los ya
nombrados Ballestero y Roca Cladera junto con Alonso, Alcazar, Caballer, Cañas, González
Nebreda, Herrerías, Llano, Romero, Turmo de Padura, Villaronga y grupos como el Grupo de
Valoración y Decisión Multicriterio de la Universidad Politécnica de Valencia.
En la escuela Latinoamericana merecen especial atención expertos como Abunahman,
Berrini, Chandias, Dantas, Dobner-Eberl, González del Riego, Loria, Magnou, Moreira, Pérez
Veyna, Saboya-Barbosa, etc., así como las organizaciones asociativas profesionales, como
sucede con el modelo anglosajón. Prácticamente en cada país existe una asociación de
tasadores que dicta normas técnicas y reglamentos de tasaciones y convoca de forma
periódica congresos y simposios. La más antigua es el Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú
fundada en 1890. Posteriormente en Brasil se crea el Instituto Brasileiro de Avaliacoes e
Pericias de Engenheria que finalmente en 1980 se fusiona con el resto se asociaciones de
tasadores de Brasil. Otras asociaciones de gran importancia son la Federación de Colegios,
Institutos y Asociaciones de Valoradores de la República Mexicana A.C., el Instituto de
Valoradores de Puerto Rico y la Sociedad de Tasadores de Venezuela (SOITAVE). Entre las
publicaciones periódicas de valoración destaca el Cuaderno Brasileiro de Avaliações e
Perícias, y entre la actividad normativa cabe citar el Reglamento General de Tasaciones del
Perú, las Normas de la Associação Brasileira de Normas Técnicas y las Normas del Instituto
Normalizador de Tasaciones Argentino.
El punto de referencia de la escuela anglosajona lo constituye Estados Unidos, de donde
parte una cierta influencia hacia otros países. El pionero de esta escuela es Fitzherbert con un
trabajo de 1523 en el que planteó la necesidad de capitalizar una renta de la tierra como
alternativa a los métodos comparativos utilizados hasta el momento.
La existencia de tierras fértiles en abundancia durante la época de la colonización del Oeste
contribuyó a que no se presentaran grandes problemas de valoración de tierras en una primera
época. Sin embargo, la construcción del ferrocarril, y la consiguiente expropiación de tierras
ya colonizadas, condujo a la necesidad de aplicar una valoración científica y propagó las
asociaciones de profesionales que trabajaron de manera un tanto elitista y restringida, según
había ocurrido ya en Reino Unido.
A principios del siglo XX en EEUU se desarrolla con gran fuerza la aplicación de la
estadística a la valoración, propiciado por la existencia de importantes bases de datos que
posibilitan la utilización de las técnicas de regresión a la valoración.
En la actualidad, las asociaciones de profesionales de la valoración están muy
desarrolladas en la escuela anglosajona y tienen una gran importancia, entre las que destacan
The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en Reino Unido y The Appraisal
Institute (AI) en Estados Unidos. Las principales tendencias y desarrollos, tanto teóricos como
prácticos, se publican en la revista The Appraisal Journal, editada por The Appraisal Institute,
Chicago (EEUU). También destacan las revistas Journal of the American Society of Farm
Managers and Rural Appraisers y The Canadian Appraisers.
En los momentos actuales, a nivel global, la importancia de la valoración de todo tipo de
activos está fuera de duda. En cualquier sociedad moderna para un gran número de actos
económicos es necesario conocer el valor de los activos implicados. Empezando por las
17
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
expropiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con hechos tan
cotidianos como enjuiciamientos civiles, particiones de herencias, compra-ventas de fincas,
hipotecas, etc.; y terminando con valoraciones catastrales con fines impositivos, la valoración
de bienes o activos es un hecho trascendente en cualquier país, y es más, cuanto mayor es el
progreso económico, al ser más intensa la actividad económica, también mayor es la
necesidad de una mejor y más ajustada valoración de los activos de esa sociedad. Todas estas
circunstancias han provocado la intervención de las propias administraciones para regular el
proceso valorativo ya que de la bondad del mismo depende en gran parte la salud de los
sistemas financieros y la economía en general de nuestras sociedades. Todo ello ha propiciado
la existencia en distintos países de diferente normativa legal que en algunos casos en su
intento de clarificar y ordenar el proceso valorativo se han convertido en verdaderos tratados
de valoración.
Como repuesta a esta importancia de la valoración cada vez es mayor la oferta de
programas de especialización y post grado dirigido a valoradores y la puesta en marcha de
asociaciones de valoración en la gran mayoría de los países como puede observarse en la fig.
1 donde cada estrella representa una asociación de valoradores.
También existen organismos internacionales cuyo objetivo fundamental es el de normalizar
la valoración en el mundo, punto de gran trascendencia con la actual globalización. En ese
sentido a principios de los setenta se creó el TIAVSC (The Internacional Assets Valuation
Standards Committee) que posteriormente en 1994 cambió su nombre por IVSC
(Internacional Valuation Standards Committee) y cuyos objetivos según las Normas
Internacionales de Valoración (NIV2007) que publica, son:
18
Capítulo I. Conceptos y principios generales de valoración
“Facilitar las operaciones transfronterizas y contribuir a la viabilidad de los mercados
inmobiliarios internacionales, fomentando la transparencia de los informes financieros, así
como la fiabilidad de las valuaciones realizadas para la concesión de préstamos e hipotecas,
para operaciones de compraventa y para conciliaciones en litigios o asuntos fiscales.
Servir, para los valoradores de todo el mundo, como plano de referencia que les permita
cumplir las exigencias de los mercados inmobiliarios internacionales de contar con
valuaciones fidedignas y cumplir con los requisitos de información financiera de la
comunidad empresarial internacional; y
Proporcionar normas de valoración y elaboración de informes financieros que satisfagan
las necesidades de los países en vías de desarrollo y reciente industrialización”.
En el IVSC se agrupan la mayoría de las asociaciones de profesionales existentes, muchas
de las cuales realizan anualmente Congresos y Jornadas con el fin de facilitar el contacto de
sus asociados, actualizar normas de funcionamiento, desarrollar cursos de formación y, en
resumen, mejorar el saber hacer de la profesión.
3. DEFINICION DE VALORACIÓN
En los diferentes tratados sobre valoración podemos encontrar distintas definiciones de
valoración.
En “Valoración inmobiliaria: Teoría y práctica” de Gonzalez Nebreda, Turmo de Padura y
Villaronga (2006) se define la valoración:
“Valorar es asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en función de
sus cualidades y como consecuencia de una situación de mercado determinada”.
En “Valoraciones inmobiliarias: Fundamentos teóricos y Manual práctico” su autor Llano
Elcid (2008) propone la siguiente definición:
“La Valoración inmobiliaria consiste en determinar el Valor de Mercado de un Bien
Inmueble expresado en unidades monetarias, en un momento determinado y con una finalidad
concreta”
Ballestero (1991) propone la siguiente definición:
“En su aspecto de ciencia aplicada, la valoración proporciona criterios para estimar
valores, cuando los precios no son transparentes”
Por otro lado en las Normas Internacionales de valoración 2007 encontramos que la
valoración es el “proceso de estimación de valor”
Entendiendo como valor:
“Representa el precio más probable que compradores y vendedores establecerán para un
bien o servicio que está disponible para su compra. El valor establece un precio hipotético o
teórico, que será el que con mayor probabilidad establecerán los compradores y vendedores
para el bien o servicio. De modo que el valor no es un hecho, sino una estimación del precio
19
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
más probable que se pagará por un bien o servicio disponible para su compra en un momento
determinado”.
Las sociedades actuales,
Figura 1. Pirámide de Masslow
fundamentalmente
aquellas
que por su riqueza como ya
hemos dicho son las que más
necesitan de la valoración, son
sociedades
complejas
en
donde tanto las necesidades y
los motivos que las originan,
como los activos que las
satisfacen son muy diferentes
a los de hace relativamente
poco tiempo. Esto queda
perfectamente expresado en la
conocida
Pirámide
de
Masslow (figura 1) con la que
dicho autor nos evidencia la
evolución de las necesidades
con el progreso de las mismas,
pasando
de
necesidades
básicas en sociedades poco avanzadas, a necesidades de autorrealización, pertenencia a
grupos, estima, éxito, etc. en nuestras sociedades actuales.
Esta evolución de las necesidades y motivos de compra es también de gran importancia en
la práctica valorativa, ya que hoy nos encontramos con activos a valorar impensables hace
unos años (daño moral, intangibles empresariales, activos ambientales, páginas web, patentes,
etc.) y además el tipo de características o variables que explican el precio de un activo han
pasado de ser exclusivamente variables cuantitativas a cobrar gran importancia otro tipo de
variables esencialmente cualitativas, así en un inmueble urbano además de la superficie, el nº
de habitaciones, nº de ascensores, etc. aparecen como nuevas variables que definen su valor el
paisaje, el vecindario, la calidad del aire, etc. siendo necesario incorporar estas nuevas
variables a la valoración.
En este sentido podríamos afirmar que el valor del bien está compuesto, en parte por una
apreciación objetiva y una subjetiva del conjunto de variables y atributos que forman parte de
ese bien bajo ese entorno económico temporal.
Es claro por tanto que la valoración no es una materia estática e invariable a través del
tiempo, sino una especialidad en constante evolución y adaptación a las necesidades del
medio (inmediato, nacional o mundial) y a nuevos tipos de necesidades y variables que
influyen en la estimación del valor.
Teniendo en cuenta lo dicho anteriormente, Aznar y Guijarro (2005) proponen la siguiente
definición de valoración.
“Es la ciencia aplicada que tiene como objetivo la determinación del valor de un bien,
teniendo en cuenta, los atributos o variables explicativas que lo caracterizan, el entorno
económico, social y temporal en que se encuentra, utilizando un método contrastado de
20
Capítulo I. Conceptos y principios generales de valoración
cálculo que permita al experto incorporar tanto las variables cuantitativas o componentes
objetivos como las variables cualitativas o componentes subjetivos del valor entre los que se
encuentra el conocimiento y la experiencia del valorador ”
En esta definición junto con la descripción clásica del concepto de valoración, se incorpora
la necesidad de tener en cuenta “variables explicativas de tipo cualitativo, y los componentes
subjetivos del valor” que en gran parte serán aportadas a través del conocimiento del experto,
fruto de su experiencia e intuición, con lo que la figura del tasador, su saber acumulado, su
años de práctica y su habilidad cobran una importancia central en el proceso valorativo.
4. PRINCIPIOS BÁSICOS DE LA VALORACIÓN
Según las diferentes normativas los principios en que deben sustentarse las diversas
actuaciones de un valorador son:
Principio de anticipación: el valor de un inmueble que se encuentre en explotación
económica es el valor actual de sus futuros beneficios. Es la base del método de la renta.
Principio de finalidad: la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de
valoración a seguir.
Principio de mayor y mejor uso: El valor de un inmueble esta dado por el uso que genera el
ingreso neto más alto probable dentro de un periodo específico. Para que este uso más alto y
mejor se dé, se deben de establecer ciertas condiciones como son:

Debe ser un uso legalmente permitido por los diversos organismos involucrados.

Debe ser un uso real probable y no especulativo, del que existan las posibilidades
físicas y de mercado.

Debe ser un uso que permita la máxima generación de ingresos para toda la propiedad.
Principio de oferta y demanda. El valor varía directamente proporcional a la demanda e
inversamente proporcional a la oferta
Principio de probabilidad: ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se
elegirán aquellos que se estimen más probables.
Principio de proporcionalidad: los informes de tasación se elaborarán con la amplitud
adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su
singularidad en el mercado.
Principio de prudencia: ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente
probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
Principio de sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de
similares características sustitutivos de aquél.
Principio de temporalidad: el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
21
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Principio de transparencia: el informe de valoración de un inmueble deberá contener la
información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y
documentación utilizadas.
Principio de uso consistente. La valoración de un bien raíz parte del principio que la tierra y
la edificación se valoran para un mismo uso simultáneamente.
Principio de uso progresión y regresión. Progresión: el valor de bienes de menor valor se ve
influenciado positivamente por estar asociados a bienes de mayor valor. La regresión es el
caso contrario.
Principio del valor residual: el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de
un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al
resto de los factores.
5. TIPOS DE VALORES
Cuando se habla de determinar el valor de un activo, el término valor tiene muy diversas
acepciones, en las NIV 2007 y las diferentes normativas podemos encontrar los siguientes
diferentes valores.
Valor actual, Valor Actualizado Neto, Valor de afección, Valor de cambio, Valor catastral,
Valor por comparación, Valor de empresa en funcionamiento, Valor de inversión, Valor de
Justiprecio, Valor de las mejoras, Valor de liquidación, Valor de los componentes, Valor
máximo legal, Valor de mercado, Valor de monopolio, Valor de privación, Valor de rescate,
Valor de sinergia, Valor de uso, Valor en libros, Valor especial, Valor fiscal, Valor
hipotecario, Valor intrínseco, Valor de oferta, Valor razonable, Valor de reposición bruto,
Valor de reposición neto ó Valor neto de reposición , Valor residual, Valor de seguro, Valor
de tasación, Valor terminal, Valor urbanístico
De los cuales destacamos los siguientes como más importantes:
Valor Catastral: "Es la base de tributación para el Impuesto Predial de los inmuebles
determinada en función del valor total que representan el suelo y las inversiones realizadas en
cada inmueble".
Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. “Es el valor obtenido
mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y
residual respectivamente”.
Valor máximo legal (VML). “Es el precio máximo de una vivienda sujeta a protección
pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable”.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) “Es el precio al que podría venderse el
inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador
independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido
públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo
de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza
del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerará:
22
Capítulo I. Conceptos y principios generales de valoración
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que
ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la
causa del contrato.
b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización
adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada
en cualquiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en
una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones
del mercado existentes en la fecha de la tasación.
d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de
comercialización”.
Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). “Es el valor del inmueble
determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble,
teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del
mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos
correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los
elementos especulativos”.
Valor de reposición o reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB);Valor de reposición
nuevo (VRN);“ Es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha
de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad etc.)
pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales”; “Es el valor de cotización o
estimado de mercado de una construcción o equipo (activo) igual o equivalente al existente,
más los gastos en que se incurriría en la actualidad por concepto de ingeniería civil,
electromecánica, permisos, tasas, seguros, gastos de importación, etc., según sea el caso”
Valor de reposición o reemplazamiento neto o actual (VRN); Valor neto de reposición
(VNR): “Es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble
en la fecha de la valoración”; “Es el valor actual de un bien, considerando su depreciación por
antigüedad, estado de conservación funcionalidad, calidad y grado de obsolescencia".
Valor residual: “En la valoración inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de
las mejoras, el residuo equivale al valor del terreno”.
Valor de tasación: “Es el valor que la presente Orden (ECO805/2003) establece como tal
para cada tipo de inmueble o derecho a valorar”
6. TIPOS DE BIENES
Las Normas Internacionales de Valoración (2007) reconocen cuatro tipos de Bienes:
Inmuebles, Muebles, Empresas y Activos financieros.
Los Bienes inmuebles los define como “Terrenos y cualquier otra cosa que sea parte de
los mismos, por ejemplo árboles y minerales, y cualquier otro elemento que les haya sido
añadido por el ser humano, por ejemplo edificios y mejoras. También se consideran bienes
inmuebles todas las instalaciones permanentes tales como cañerías, sistemas de refrigeración
o calefacción, cableado eléctrico, así como los elementos incorporados tales como ascensores.
23
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
El concepto bien inmueble también incluye todos los anexos, tanto sobre cómo bajo rasante”.
Este tipo de bienes comprende, pues, lo que también denominamos inmuebles urbanos,
inmuebles rústicos, fincas rústicas, fincas de cultivo, fincas ganaderas, terrenos, solares, lotes
urbanizados, terrenos verdes, terrenos con mejoras etc.
Los Bienes muebles “incluyen bienes tangibles e intangibles que no forman parte de la
propiedad inmobiliaria”. Los bienes muebles tangibles no están fijados permanentemente al
bien inmueble y generalmente se caracterizan por su movilidad. Ejemplos de ellos son el
mobiliario, activos circulantes, inventarios comerciales, suministros, edificaciones
especializadas no permanentes etc. Los bienes muebles intangibles son derechos sobre entes
intangibles como el derecho de crédito y el derecho a explotar una idea.
Las empresas, compañías operativas o empresa en funcionamiento que con todas estas
denominaciones podemos encontrarlas en la literatura valuatoria, las define las NIVS como
“cualquier organización mercantil, industrial, de servicios o de inversión que lleva a cabo
actividades económicas. Generalmente, las empresas son organizaciones con ánimo de lucro
que actúan para proveer productos y servicios al consumidor”. Existen muchos tipos de
empresas y pueden clasificarse atendiendo a diversos criterios, como sector de la actividad
(primario, secundario ó industrial, terciario ó de servicios), tamaño en función del número de
empleados o de su facturación etc., propiedad del capital (privado, público, mixto), pero la
forma más común es en función de su forma jurídica:

Unipersonal: El propietario responde con todo su patrimonio.

Sociedad colectiva: Los propietarios responden de forma ilimitada y son los
responsables de la gestión.

Cooperativas: Los socios a su vez pueden ser trabajadores, proveedores y clientes de
la empresa. No tiene ánimo de lucro y la responsabilidad de los socios es limitada.

Sociedad limitada: Los socios tienen responsabilidad limitada, respondiendo solo por
el capital aportado. Es una figura similar a la anónima pero para empresas con un
número pequeño de socios, y con menor tamaño.

Sociedad anónima: Los socios tienen la responsabilidad limitada al capital que
aportan, y puede acceder a la misma cualquier persona que desee adquirir acciones de
la empresa. Es la forma ideal para las grandes empresas ya que pueden cotizar en bolsa
y realizar ampliaciones de capital.
Los Activos financieros son Derechos o título-valor sobre un bien mobiliario ó
inmobiliario a favor de una persona jurídica (inversor particular ó empresa) consecuencia de
una inversión.
En las NIV2005 encontramos bajo la denominación de activo financiero “Cualquier activo
que represente:
a) Efectivo.
b) Un instrumento sobre el capital de otra organización
c) Un derecho contractual
d) Un contrato que se pagará o podrá pagarse mediante los instrumentos de capital de la
propia empresa.”
24
Capítulo I. Conceptos y principios generales de valoración
7. TERMINOLOGÍA
En cada zona geográfica y en la mayoría de los casos en cada país se ha desarrollado una
terminología o cultura valorativa diversa. Como se ha dicho anteriormente el IVSC lleva
trabajando desde hace años en el intento de unificar y homogenizar la diversos términos
utilizados, fruto de ello son las distintas ediciones de las NIV, las mas recientes del año 2007
son ya la octava edición.
El presente texto pretende incorporarse a esta línea de homogeneización propiciada por el
IVSC pero al mismo tiempo no se pueden obviar denominaciones muy arraigadas en la
práctica valorativa. Con el fin de facilitar la comprensión del texto a continuación se
presentan los términos más importantes utilizados en los siguientes capítulos con las
respectivas definiciones y su procedencia NIV 2007 o ECO805/2003, Comisión europea, etc.
Los términos vienen recogidos por conceptos con el fin de que quede clara su equivalencia.
Los AGENTES TASADORES vienen definidos con las siguientes expresiones:

Valoradores o Tasadores de bienes y activos (NIV2007), “son aquellas personas
(físicas o jurídicas) que se dedican al área de la Economía que trata de la elaboración
de valuaciones e informes de tasaciones. Como profesionales, los Valoradores deben
satisfacer pruebas rigurosas de formación, capacitación, competencia y habilidades.
También deben mostrar y mantener un Código de Conducta (ética y diligencia) y
Normas de ejercicio profesional y ceñirse a los Principios de Valoración Generalmente
Aceptados (GAVP)”.

Tasador (ECO805/2003) “El profesional que de conformidad con lo previsto en las
normas aplicables a cada tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de
tasación”.

La Comisión Europea define al tasador como “una persona de buena reputación que ha
obtenido el título adecuado en un establecimiento de enseñanza reconocido, tiene la
adecuada experiencia y es competente para la valoración de activos fijos de la misma
categoría y situados en el mismo lugar en que lo está el activo.
Si en algún Estado miembro no hubiera las adecuadas titulaciones académicas
reconocidas, el tasador de activos deberá:

-
Ser miembro de un cuerpo profesional reconocido relacionado con la valoración de
activos fijos; y
-
O ser designado por los tribunales o por una autoridad de equivalente categoría.
-
O tener como mínimo un certificado reconocido de formación secundaria y el nivel
suficiente de preparación, con al menos tres años de experiencia práctica posterior
a la obtención del título en la valoración de terrenos y construcciones y con el
suficiente conocimiento en estas valoraciones en el lugar donde se encuentren los
bienes a valorar”.
Entidad Tasadora (ECO805/2003) Las sociedades de tasación homologadas e inscritas
en el Registro Especial del Banco de España, así como respecto a las valoraciones que
tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artículo 2 (Garantía hipotecaria
25
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura
de título hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores…), los
servicios de tasación de entidades de crédito homologados e inscritos en el Registro
Especial del Banco de España.
Para denominar los distintos BIENES que pueden ser objetivo de la valoración tenemos
los siguientes términos:
 Bien inmueble (NIV2007), “Se define como bien inmueble los terrenos y cualquier
otro elemento que les haya sido añadido por el ser humano. Se trata de un elemento
físico, tangible que puede verse y tocarse, junto con todos los anexos tanto sobre como
bajo rasante”.
 Activos (NIV2007), “son recursos controlados por una organización”.
 Fincas de cultivo (NIV2007) “son las propiedades agrarias utilizadas para el cultivo de
materias primas que se siembran y cosechan en ciclos de doce meses………..”
 Tierras de regadío (NIV2007). “Las tierras utilizadas para el cultivo o pastizales para
la ganadería y que exige la utilización de agua distinta a la pluvial se conocen como
terreno de cultivos de regadío o pastizales de regadío. Las propiedades en las que
escasean los recursos acuíferos distintos al agua pluvial se conocen como propiedades
agrarias de secano”
 Plantaciones perennes (NIV2007). “Son los cultivos con una vida más larga que la
anual o que el ciclo para cada cultivo. Podemos encontrar ejemplos en viñedos y
huertos. ….”
 Fincas ganaderas (NIV2007), “Son propiedades agrarias utilizadas para la crianza y
cebo de ganado bovino, ovino, porcino, caprino, caballar, o una combinación de los
anteriores…..”
 Finca rústica (ECO805/2003). “Aquel terreno de nivel urbanístico II4 que se dedique o
pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria”.
 Edificio (ECO805/2003) “Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta
para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad”.
El PRECIO y el VALOR se definen de las siguientes formas:
4
26

Precio. (NIV2007) “La cuantía que se solicita, ofrece o paga por un bien o servicio”.

Valor (NIV2007). “Representa el precio más probable que compradores y vendedores
establecerán para un bien o servicio que está disponible para su compra. El valor
establece un precio hipotético, o teórico, que será el que con mayor probabilidad
La ECO805/2003 considera terrenos de Nivel II a “los terrenos clasificados como no urbanizables en los que
no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que están ligados a
una explotación económica permitida por la normativa vigente” y terrenos de Nivel I “los terrenos que no
pertenezcan al Nivel I”.
Capítulo I. Conceptos y principios generales de valoración
establecerán los compradores y vendedores para el bien o servicio. De modo que el
valor no es un hecho, sino una estimación del precio más probable que se pagará por
un bien o servicio disponible para su compra en un momento determinado”.

Valoración (NIV2007).“Proceso de estimación del valor. En la ECO805/2003 se
utiliza el término Valoración”.

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) (ECO805/2003). “Es el precio a que
podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario
y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien
se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado
permitieran disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiera de un plazo
normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble para negociar la venta.
A tal efecto se considerará:
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna y que
ninguno de los sostiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la
causa del contrato.
b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización
adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada
en cualquiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en
una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones
del mercado existentes en la fecha de tasación.
d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de
comercialización”.

Valor de tasación (VT) (ECO805/2003). “Es el valor que la presente Orden establece
como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor
jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de
aplicación de la misma”.
En cuanto a la METODOLOGÍA a utilizar y sus elementos encontramos las siguientes
definiciones:

Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. (ECO805/2003). “Es el
valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación,
actualización de rentas y residual respectivamente”.

Método de ventas comparables, Método de comparación de Mercado, Método Directo
de Mercado, Enfoque de comparación de ventas (NIV2007). “El proceso de valoración
utilizando precios de ventas o alquileres de activos similares al activo objeto de
valoración como base para la estimación su valor de mercado o alquiler”.

Elementos de comparación (NIV2007) características específicas de inmuebles y
transacciones que provocan que los precios varíen. En la (ECO 805/2003) se las
27
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
denomina características. En el texto se utilizará también la expresión Variables
explicativas por su arraigo en el sector y por ser un término altamente esclarecedor.
28

Datos comparables (NIV2005), “Datos generalmente utilizados en un análisis de
valoración para realizar estimaciones de valores. El término se refiere a aquellos
bienes que tienen características similares a las del bien objeto de valoración”. La
(ECO 805/2003) los denomina escuetamente Comparables, y los define como “Son
inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados
para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología,
superficie, antigüedad, estado de conservación u otra característica física relevante a
dicho fin”.

Homogeneización de precios de inmuebles comparables (ECO805/2003) “Es un
procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en
relación con otros comparables, con el objeto de deducir por comparación entre sus
similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogenizada para
aquel”.

Ratio de valoración (NIV2007). “Factor en el que un valor o precio sirve como
numerador y datos financieros, operativos o físicos sirven como denominador”.
CAPÍTULO II
NORMATIVAS Y REGLAMENTOS EN ESPAÑA Y NORTEAMÉRICA
1. INTRODUCCIÓN.
En este capítulo se ofrece una breve reseña de la normativa referida a la tasación en
España, EEUU Y México. El lector interesado en profundizar en el conocimiento de alguna
de ellas puede realizarlo en los documentos legales correspondientes.
2. E.E.U.U.
En EE.UU. la práctica de la valoración está regulada por los diversos estados de la unión,
quienes se vieron obligados en 1989 por the Financial Institutions Reform, Recovery and
Enforcement Act (FIRREA), mejor conocida en español, como Proyecto de Ley de Rescate
para el Ahorro y Préstamo, a constituir procedimientos de certificación y concesión de
licencias para los tasadores de bienes raíces.
El titulo XI de esta Ley establece un sistema de regulación para los tasadores de bienes
que requiere el Gobierno Federal y los estados de la Unión.
Cada estado de la unión tiene un Consejo Regulador Estatal de Tasadores Inmobiliarios,
agencia responsable de la certificación y concesión de licencias para tasadores de bienes
raíces, así como la supervisión y evaluación de las actividades relacionadas, de acuerdo a la
Ley federal. En la actualidad todos los Valoradores inmobiliarios deben estar certificados y
autorizados por el estado.
Las Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) o Normas
Uniformes de Práctica Profesional de Valoración (por su traducción en español) son las
normas generalmente aceptadas para la práctica de la valoración profesional en América del
Norte. USPAP contiene normas para todos los tipos de servicios de valoración. Las normas
incluyen los bienes raíces, bienes personales, de negocios y la valoración masiva.
Las USPAP constan de diez Normas que abarcan la elaboración y presentación de
informes de valoración, y diez Declaraciones relativas a las prácticas específicas en la
valoración (de los cuales cinco han sido retiradas.) Ambas son de obligado cumplimiento.
Además, hay 32 opiniones consultivas y que por lo tanto no son vinculantes. Las Normas son
las siguientes:

Norma 1: Valoración de Bienes Raíces, Desarrollo

Norma 2: Valoración de Bienes Raíces, Presentación de informes

Norma 3: Examen de valoración, Desarrollo y Presentación de Informes

Norma 4: Valoración de Bienes Inmuebles. Consultoría, Desarrollo

Norma 5: Valoración de Bienes Inmuebles. Consultoría, Presentación de Informes

Norma 6:Valoración Masiva, Desarrollo y Presentación de Informes

Norma 7: Personal de la Propiedad valoración, Desarrollo
29
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Norma 8: Valoración de Bienes Personales, Generación de Informes

Norma 9: Valoración de Negocios, Desarrollo

Norma 10: Valoración de Negocios, Generación de Informes
La Ley de Instituciones de 1989 reconoce USPAP como las normas de valoración
generalmente aceptadas y exige el cumplimiento de estas por los tasadores de las
transacciones relacionadas con el gobierno federal, Certificaciones estatales de tasadores,
Juntas de Licencias, federales, estatales y agencias locales, servicios de valoración, y las
asociaciones profesionales de valoración.
Las organizaciones profesionales que se reunieron para generar estas normas, crearon
también la Appraisal Foundation, organización sin fines de lucro que es responsable de las
USPAP.
Existe una supervisión federal al Appraisal Foundation por parte de un subcomité de
Evaluación. Las funciones de AF se dan a través de su Consejo quien emite las normas de
valoración y sus actualizaciones y de la Junta de Valoración y Cualificación (AQB por sus
siglas en inglés), que emite las normas para el otorgamiento de licencias y certificación de
valoradores.
Los estados de la unión además de regirse por las Uniform Standards of Professional
Appraisal Practice (USPAP), han elaborado adicionalmente normas estatales.Las USPAP
incluso rigen en algunos casos en tribunales de distintos estados y en los tribunales federales,
así como en el ámbito de los distintos Reguladores de Préstamo Federal en la evaluación del
financiamiento hipotecario.
Entre las principales agencias de gobierno reguladoras de la actividad valuatoria en
los EE.UU. están:

Appraisal Subcommitte (ASC)

Federal Agricultural Mortgage Corporation (Farmer Mac)

Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC)

Federal Highway Administration (FHA)

Federal Housing Administration (FHA de HUD)

Federal Reserve (FRB)

Freddie Mac (FreddieMac)

Internal Revenue Services (IRS)

National Credit Union Administration (NCUA)

US Department of Agriculture, Farm Service Agency (Farm Srvc.)

US Department of Housing and Urban Development (HUD)

Appraisal Subcommittee (ASC)
Entre las organizaciones profesionales de valoración más reconocidas en los EE.UU.
están la Sociedad Americana de administradores de fincas y Tasadores Rurales (ASFMRA),
30
Capítulo II. Normativas y reglamentos en España y Norteamérica
fundada en 1929, la Sociedad Americana de Tasadores (ASA) fundada en 1930, el Appraisal
Institute (AI) que aparece en el año de 1987, y la Asociación Nacional de Agentes
Inmobiliarios, que se funda después de Segunda Guerra Mundial.
El Appraisal Institute (AI) otorga dos designaciones profesionales: SRA a los tasadores
residenciales y MAI.
BIBLIOGRAFIA
1. Appraisal Foundation, Normas Uniformes de Práctica Profesional de Evaloración
(USPAP). edición de 2009.
2. www.appraisalfoundation.org.
3. Federal Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act of 1989, Title XI-Real Estate
Appraisal Reform Amendments. 1989.
4. http://www.michigan.gov/dleg/0,1607,7-154-35299_35414_35474---,00.html
3. ESPAÑA
En España la valoración para determinados fines está regulada por las siguientes Órdenes y
Reales Decretos

Real Decreto 775/1997 de 30 de Mayo, publicado en el BOE nº 141 del 13 de Junio de
1997, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de
tasación.

Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, publicado en el BOE nº 85 del 9 de Abril del
2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras. Sustituye y deroga a la Orden de 30 de Noviembre
de 1994.

La anterior Orden se modifica y complementa con la Orden EHA/3011/2007 de 4 de
Octubre publicada en el BOE nº 249 del 17 de Octubre del 2007 y con la Orden
EHA/564/2008 de 28 de Febrero publicada en el BOE nº 56 del 5 de Marzo de 2008.
El Real Decreto 775/1997 en su introducción se plantea los siguientes objetivos:
a) Lograr una adecuada calidad de las valoraciones efectuadas para las
finalidades que se contemplen en su ámbito, al objeto de potenciar la
seguridad del inversor.
b) Desarrollar el régimen sancionador de las sociedades de tasación, de las
entidades de crédito que dispongan de servicios propios de tasación y de los
profesionales de ambas,…
c) Recoger en un único texto las normas generales sobre el régimen jurídico de
homologación de las sociedades y servicios de tasación aptos para valorar en
los ámbitos que aquí se contemplan.
31
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
El Real Decreto se compone de 18 artículos y 8 disposiciones entre adicionales,
transitorias, derogatoria y final. Todo ello distribuido en un Dispongo y cuatro capítulos.
Dispongo. Comprende dos artículos donde se define el ámbito de aplicación y las
definiciones de los conceptos utilizados en el Real Decreto.
Capítulo I. Sociedades de tasación. Comprende cuatro artículos que tratan sobre los
requisitos para la homologación de las sociedades de tasación, el procedimiento para la
homologación, la inscripción en el registro oficial de las sociedades de tasación y por último
de las incompatibilidades de las sociedades de tasación. Transcribimos el artículo 3.1 que
indica los requisitos para la homologación por su interés:
1. Para obtener y conservar su homologación, las sociedades de tasación deberán
cumplir los siguientes requisitos:
a) Revestir la forma de sociedad anónima de fundación simultánea domiciliada en el
territorio nacional.
b) Contar con un capital mínimo de 50.000.0005 de pesetas íntegramente
desembolsado. Dicho capital ha de estar representado en acciones nominativas.
c) Limitar estatutariamente su objeto social a la valoración de todo tipo de bienes,
empresas o patrimonios.
d) Contar con un número mínimo de diez profesionales de los cuales, al menos, tres
han de ser profesionales vinculados.
e) Disponer de una organización con los medios técnicos y personales y los
mecanismos de control interno necesarios para asegurar tanto un adecuado
conocimiento de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que
han de operar, como el cumplimiento uniforme de las normas de valoración
aplicables y de las obligaciones e incompatibilidades establecidas en este Real
Decreto.
f) Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que pudiera derivarse
de su actividad de tasación mediante póliza de seguro suscrita con una entidad
aseguradora habilitada legalmente para operar en el seguro de responsabilidad
civil, por un importe no inferior a 100.000.000 de pesetas6, más el 0,5 por 1.000
del valor de los bienes tasados, hasta alcanzar la cifra máxima de 400.000.000 de
pesetas7.
g) Contar con un Consejo de Administración formado por no menos de tres
miembros. Todos ellos serán personas de reconocida honorabilidad comercial y
profesional, debiendo poseer, al menos aquellos que ejerzan funciones ejecutivas,
conocimientos y experiencia adecuados para su ejercicio.
5
Al publicarse el Real Decreto aún no se había adoptado el euro como moneda oficial, por eso el capital social
viene expresado en pesetas. Su equivalencia en euros son 30.000.
6
60.000 €
7
240.000 €
32
Capítulo II. Normativas y reglamentos en España y Norteamérica
Capítulo II. Servicios de tasación de entidades de crédito. Este capítulo con también cuatro
artículos desarrolla los mismos temas que el capítulo anterior pero referido a los servicios de
tasación de entidades de crédito
Capítulo III. Disposiciones comunes. Con cuatro artículos se ocupa de los deberes de
secreto profesional del sector, de sus obligaciones, responsabilidades e incompatibilidades y
de los registros especiales tanto de los profesionales como de los altos cargos, registro que
corresponde al Banco de España.
Capítulo IV. Régimen de supervisión y procedimiento sancionador. Con cuatro artículos
desarrolla la supervisión de los servicios y sociedades de tasación, el procedimiento y las
competencias sancionadoras y la pérdida de homologación.
La Orden ECO/805/2003 como se especifica en su inicio “establece normas para el
cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las
finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, así como para la elaboración de
informes y certificados , en los que se formalizará”. El objetivo del legislador queda también
muy claro en esta introducción “Dichas normas pretenden, continuando en la línea del Real
Decreto 775/1997 de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios
y sociedades de tasación, potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones con el
objetivo último de proteger más y mejor los intereses de terceros en su condición de
inversores o asegurados”.La Orden tiene el siguiente contenido.
Título I. Disposiciones generales.
Capítulo I. Ámbito, principios y definiciones.
Capítulo II. Comprobaciones y documentación.
Capítulo III. Condicionantes y advertencias.
Título II. Cálculo del valor de tasación.
Capítulo I. Métodos técnicos de valoración.
Sección 1ª. Disposiciones generales.
Sección 2ª. Método del coste.
Sección 3ª. Método de comparación.
Sección 4ª. Método de actualización de rentas.
Sección 5ª. Método residual.
Capítulo II. Valoración de bienes inmuebles y derechos.
Sección 1ª. Disposiciones generales.
Sección 2ª. Valoración de edificios y elementos de un edificio.
33
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Sección 3ª. Valoración de fincas rústicas.
Sección 4ª. Valoración de solares y terrenos.
Sección 5ª. Valoración de determinados derechos y de los bienes objeto
de los mismos.
Título III. Elaboración de informes y certificados de tasación.
Capítulo I. Disposiciones generales.
Capítulo II. Aspectos formales.
Sección 1ª. Aspectos formales específicos del certificado.
Sección 2ª. Aspectos formales específicos del informe.
Capítulo III. Aspectos estructurales.
Título IV. Disposiciones especiales.
Capítulo I. Cobertura de provisiones técnicas de entidades aseguradoras.
Capítulo II. Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión
colectiva inmobiliaria.
Capítulo III8. Determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de
pensiones.
Disposición adicional primera. Seguro de incendios y otros daños al continente.
Disposición adicional segunda. Mecanismos de control interno.
Disposición adicional tercera. Información a rendir al Banco de España.
Disposición adicional cuarta. Conservación de tasaciones.
Disposición adicional. Revisiones periódicas.
Disposición transitoria única. Primas de riesgo y márgenes de beneficio.
Finaliza la Orden con una disposición derogatoria única y tres disposiciones finales.
Esta Orden ha sido modificada en algunos puntos por las Ordenes EHA/3011/2007 y
EHA/564/2008 siendo las modificaciones básicamente de orden aclaratorio y en ningún caso
modifican de forma sustancial ni el espíritu ni la forma de la Orden de 2003.
8
34
Este capítulo III se añade en la Orden EHA/3011/2007 que modifica la ECO/805/2003
Capítulo II. Normativas y reglamentos en España y Norteamérica
BIBLIOGRAFIA
http://www.atasa.com/

Real Decreto 775/1997 de 30 de Mayo, publicado en el BOE nº 141 del 13 de Junio de
1997, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de
tasación.

Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, publicado en el BOE nº 85 del 9 de Abril del
2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras.

Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre publicada en el BOE nº 249 del 17 de Octubre
del 2007.

Orden EHA/564/2008 de 28 de Febrero publicada en el BOE nº 56 del 5 de Marzo de
2008.
4. MÉXICO
La normatividad que regula el ejercicio de la valoración o tasación es de carácter federal,
estatal y municipal, con su aplicación a través de Organismos o dependencias públicas y el
ejercicio de la valoración corresponde a distintas Instituciones y personas.
En el ámbito federal los instrumentos legales que destacan dentro de la regulación del
ejercicio de la valoración son:
1. El Código Fiscal de la Federación en el Artículo 4 de su reglamento
2. Ley del Impuesto sobre la Renta en su artículo 155 (Impuesto sobre la Renta ISR)
3. Ley de Instituciones de Crédito
4. Ley General de Bienes Nacionales publicada en el Diario Oficial de la Federación el
20 de mayo de 2004, Titulo Sexto, Capitulo único.
5. Ley de Transparencia para Crédito Garantizado a la Vivienda publicada en el Diario
Oficial de la Federación el 30 de junio de 2003.
6. NORMA MEXICANA NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 - SERVICIOS DE
VALORACIÓN, Declaratoria de vigencia publicada en el Diario Oficial de la
Federación el 13 de Septiembre de 2007.
En el ámbito estatal y municipal destacan:
1. Código Financiero del Distrito Federal, Artículo 158 (Impuesto sobre Adquisición de
Bienes Inmuebles)
2. Constitución Política De Los Estados Unidos Mexicanos, Artículo 115 (Impuesto
Predial)
35
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
3. Código Financiero Del Distrito Federal, Artículo 149 (Impuesto Predial)
4. Leyes de Valoración Estatales.
5. Leyes de Catastro Estatales.
Los organismos, instituciones y dependencias públicas que regulan el ejercicio de la
actividad valuatoria son:
1. Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), organismo que emite las
circulares 1201, 1202, 1566 y 1462 (Hasta el año 2001)
2. Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., regula la actividad valuatoria enfocada al
crédito hipotecario de vivienda.
3. El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN antes
Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales CABIN) órgano desconcentrado de la
Secretaría de la Función Pública se encarga de regular y elaborar los avalúos de
Bienes Nacionales propiedad del estado.
4. Las Autoridades Fiscales, Instituciones de Crédito, Corredor Público y personas que
cuenten con cedula profesional de valoradores expedida por la Secretaria de
Educación Pública, así como el INDAABIN son los encargados de elaborar los
avalúos que se practiquen con efectos fiscales de acuerdo al artículo 4 del Reglamento
del Código Fiscal de la Federación.
BIBLIOGRAFIA:
1. El Código Fiscal de la Federación en el Artículo 4 de su reglamento, Publicado en el
Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1981.
2. Ley del Impuesto sobre la Renta publicada en el Diario Oficial de la Federación el 1º
de enero de 2002.
3. Ley de Instituciones de Crédito publicada en el Diario Oficial de la Federación el 18
de julio de 1990.
4. Ley General de Bienes Nacionales publicada en el Diario Oficial de la Federación el
20 de mayo de 2004.
5. Ley de Transparencia para Crédito Garantizado a la Vivienda publicada en el Diario
Oficial de la Federación el 30 de junio de 2003.
6. NORMA MEXICANA NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 - SERVICIOS DE
VALORACIÓN, Declaratoria de vigencia publicada en el Diario Oficial de la
Federación el 13 de Septiembre de 2007.
7. Código Financiero del Distrito Federal publicado en el DOF el 31 de Diciembre de
1994.
8. Constitución Política De Los Estados Unidos Mexicanos (1917).
36
Capítulo II. Normativas y reglamentos en España y Norteamérica
9. Circular 1201 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV)
10. Circular 1202 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) 14 de marzo
de 1994
11. Circular 1566 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV)
12. Circular 1462 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) del 14 de
febrero del 2000
37
CAPÍTULO III
LA VALORACIÓN EN CENTROAMÉRICA
1.
INTRODUCCIÓN
La valoración a nivel latinoamericano tiene amplios antecedentes en la formación
profesional del valorador y el establecimiento de normas y procedimientos que regulen dicha
actividad. Esta diligencia se ha ubicado con mayor fuerza a nivel de Suramérica y
Norteamérica.
Podemos citar a una de las más antiguas asociaciones de valoración y promotoras de
normas y procedimientos a nivel de Suramérica, como lo es el Cuerpo Técnico de Tasadores
del Perú fundado en el año 1890 destacado como promotor de la fundación de la Unión
Panamericana de Asociaciones de Valoración – UPAV9.
No se puede dejar de lado a institutos profesionales de valoradores del Brasil, Argentina,
Venezuela y Colombia, quienes han generado y desarrollado procedimientos ampliamente
difundidos en Latinoamérica, en el hemisferio norte destaca México como referente de la
valoración latinoamericana y uno de los más influyentes en el desarrollo de las metodologías
de valoración centroamericanas.
Desde el punto de vista de Centroamérica, no se ha destacado en la promoción de normas y
procedimientos, principalmente ha sido una área que ha importado y utilizado los aportes de
los países antes mencionados.
Costa Rica se ha destacado en los últimos 10 años en la profesionalización de la materia a
nivel centroamericano, siendo el pionero en la fundación una asociación de valoradores
profesionales (conocido como ICOVAL10), el primero que se asoció a la UPAV, ser el
organizador del 1er. Congreso Centroamericano de Valoración y del XXIII Congreso
Panamericano de la UPAV y el primer país centroamericano en ostentar la presidencia de la
UPAV (2008-2010).
Sin embargo es paradójico y una llamada de atención, señalar que Costa Rica no tiene una
norma específica que regule la actividad valuatoria, hay varios procedimientos y algunas
normas divulgadas por diferentes entes gubernamentales que en apartados o artículos de leyes
hacen mención al tema, pero algunos no son claros, otros son meramente fiscales o de la
administración. Lo ideal es lograr que una entidad rectora formule una única norma que por lo
menos regule el tema de la valoración para entes financieros.
En este capítulo se quiere mostrar al lector la experiencia en el campo de la valoración que
se ha generado en algunos países de Centroamérica.
9
En Perú en 1949 se realiza la IV Convención Panamericana de Valoración que posteriormente en la IVª
Convención Panamericana de Valuaciones se transformó en la Unión Panamericana de Asociaciones de
Valuacion – UPAV
10
Instituto Costarricense de Valoración ICOVAL, fundado en 1982
39
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
2. COSTA RICA
En Costa Rica no existe una única ley o reglamento de carácter específico o general que
regule y normalice la actividad del valorador profesional.
La mayor parte de las instituciones financieras, públicas, privadas y algunas del Estado,
tienen sus propios reglamentos y regulaciones que a título propio exigen a los profesionales
que les prestan sus servicios.
2.1. LA VALORACIÓN DE LOS BIENES DEL ESTADO
Compra y venta de bienes del estado
Todos aquellos casos en los cuales las entidades públicas, sean entes autónomos o
semiautónomos, requieran de un avalúo, deben solicitar la ejecución del mismo a la Dirección
General de Tributación Directa. Este órgano que pertenece al Ministerio de Hacienda, ha
diseñado un completo manual de procedimientos y metodología de valoración, que
obligatoriamente el funcionario debe aplicar.
Este documento que data de 1996, fue generado a través de la Subdirección de
Fiscalización, Sector Avalúos y se conoce como el Manual de Procedimientos para el Avalúo
Administrativo, documento que está a disposición del público.
En el documento se capacita al perito valorador del estado en un procedimiento que le
permitirá de una forma técnica lograr la estimación del valor.
Ley de expropiaciones
Esta es la Ley 7495 del 3 de mayo de 1995 que reza el siguiente objetivo:
¨Artículo 1. – Objeto La presente Ley regula la expropiación forzosa por causa de interés
público legalmente comprobado. La expropiación se acuerda en ejercicio del poder de imperio
de la Administración Pública y comprende cualquier forma de privación de la propiedad
privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera que sean sus titulares,
mediante el previo pago de una indemnización que represente el precio justo de lo
expropiado¨
Es una ley muy básica, que comprende principalmente el aspecto legalista dejando de lado
en gran parte el aspecto metodológico de la aplicación de la norma.
Normativa vigente en valoración de los bienes con fines fiscales
En el caso de la valoración de los bienes inmuebles (terrenos y edificaciones) en general,
desde el punto de vista fiscal, en Costa Rica se podrían citar dos momentos importantes en la
historia: el antes y el después a la vigencia de la Ley No. 7509, Ley de Impuesto Sobre
Bienes Inmuebles, del 9 de mayo de 1995.
40
Capítulo III. La valoración en Centroamérica
Antes de la promulgación de esta ley, la valoración fiscal se hacía a partir de la aplicación
de algunas fórmulas y conceptos que para el período de finales de los 80, no cumplían con las
expectativas de una institución con la responsabilidad de la recaudación fiscal de un país.
Ante tal panorama y ya con la puesta en marcha de la nueva ley, que deroga la antigua Ley
del Impuesto Territorial, se traslada a cada una de las municipalidades del país, la
responsabilidad de la estimación y recaudación de los impuestos de los bienes inmuebles. En
un inicio esta ley No. 7509, es clara en términos generales, pero muy débil en normas y
procedimientos.
Las municipalidades a ese momento, no tenían ninguna estructura de tasación
metodológica, normativa, moderna y objetiva para la justa valoración de su territorio. Ante tal
debilidad el Ministerio de Hacienda ve la necesidad de dotar a las mismas de un ente asesor y
normalizador en materia de la tasación de bienes y es así como el 19 de diciembre de 1997, se
regula la Ley No. 7509 con la Ley No. 7729 Reforma a la Ley de Impuesto Sobre Bienes
Inmuebles que da paso a la creación del Órgano de Normalización Técnica, ONT.
Posteriormente crea mediante decreto ejecutivo 27601 H, con fecha 12 de enero de 1999,
El Reglamento a la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, publicado en el diario
oficial la Gaceta No. 18 del 18 del 27 de enero de 1999, modificándose para dar paso al
capítulo VI de la siguiente forma:
Reglamentos de instituciones diversas.
Algunas instituciones públicas, autónomas o semiautónomas han desarrollado sus propios
reglamentos y condiciones para la ejecución de sus avalúos.
Todas estas directrices son de acatamiento obligatorio para los profesionales que sean
contratados por estas instituciones y por ese motivo podemos decir que son en parte
desconocidas por el gremio en general. A continuación señalamos las más representativas.
Ley de Adquisiciones, Expropiaciones y Constitución de Servidumbres del Instituto
Costarricense de Electricidad - ICE
Esta Ley es la No. 6313 del 4 de enero de 1979, publicada en el diario oficial la gaceta
No. 14 del 19 de enero de 1979, establece las regulaciones para efectos de las
expropiaciones que tramita esta institución.
Es una Ley de carácter general y no es específica en métodos y procedimientos.
Con el paso del tiempo, el ICE se ha visto ve en la necesidad de reglamentar y estandarizar
el proceso interno de expropiación y en ese sentido luego de un amplio estudio, el
departamento de Avalúos del Instituto Costarricense de Electricidad – ICE, promulga en
sesión 5659 del 10 de mayo de 2005 y publicado en el diario oficial la Gaceta 107 del 7 de
junio de 2005, el Reglamento: Manual para la Elaboración de Avalúos para Expropiación
y el Procedimiento para la solicitud, confección y trámite de avalúos institucionales.
Este manual es amplio en la metodología que se debe aplicar en la valoración de la tierra,
las edificaciones y otras mejoras, citando como uno de los documentos consultados para su
confección a las Normas Internacionales de Valoración 2003 - IVSC.
41
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Reglamentos y normativas del sector financiero público y privado
Un grupo muy representativo de valuaciones que se realizan en el país, son las que se
ejecutan con fines hipotecarios y prendarios y en este sentido a continuación se anotan las
directrices más conocidas en el medio.
Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión
Este reglamento rige a los peritos valoradores contratados por entidades financieras que
sometan sus bienes al sistema de Fondos de Inversión Inmobiliarios, fue aprobado por El
Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero, mediante Artículo 28 del Acta de la
Sesión 569-2006, celebrada el 6 de abril del 2006. Publicado en la Gaceta No. 87 del 08 de
mayo del 2006.
Este reglamento es superficial en lo que concierne a conceptos de valoración inmobiliaria,
vacío que es completado con la emisión por parte de la Superintendencia General de
Valores al pronunciar las Instrucciones para la Valoración de los Inmuebles de los
Fondos de Inversión Inmobiliarios, acuerdo SGV-A-23 (véase además el acuerdo SGV-A53 y SGV-A-136).
Este instructivo es más específico en aspectos conceptuales sobre la valoración
inmobiliaria por los enfoques de mercado, costo y financiero. En él se tratan en diversos
capítulos aspectos de: requisitos de experiencia del valorador, contenido mínimos de los
informes de valoración y normas generales relativas a los avalúos y valoraciones financieras.
Instructivo de valoración de bienes del Banco de Costa Rica
Todos aquellos peritos valoradores que prestan sus servicios al Banco de Costa Rica, deben
sujetarse a las normas y procedimientos contenidos en el documento denominado
¨Condiciones para los servicios profesionales de avalúos de bienes muebles e inmuebles¨,
que data de abril del año 2005.
Reglamento para la Contratación de Servicios Profesionales Externos en Avalúos y
Peritajes para el Banco Crédito Agrícola de Cartago
Este reglamento fue realizado el Banco Crédito Agrícola de Cartago, entidad bancaria del
Sistema Bancario Nacional, aprobado por La Junta Directiva General en sesión N° 7916/06,
artículo 15, celebrada el 14 de marzo de 2006.
Es un reglamento con un nivel de detalle suficiente en lo que respecta a la aplicación de las
metodologías básicas necesarias para estimar el valor con fines hipotecarios.
Manual de Avalúos de la Caja Costarricense del Seguro Social
La Gerencia División de Pensiones de la Caja Costarricense de Seguro Social, en
cumplimiento de la Ley Nº 8220 "Protección al Ciudadano del exceso de requisitos y trámites
administrativos", hizo en su momento del conocimiento público los Reglamentos y Manuales
respectivos para la aplicación de dicha Ley, procediendo a emitir el Manual de Avalúos de
Bienes Inmuebles.
42
Capítulo III. La valoración en Centroamérica
En este manual se tratan en varios capítulos aspectos generales en temas como
disposiciones generales de las valuaciones, obligaciones del perito valorador, sanciones,
aspectos técnicos de los terrenos y edificaciones, entre otros elementos.
En el apartado 4, se señalarán los elementos básicos de que trata este manual.
Reglamento para la contratación de servicios de peritajes y avalúos de bienes muebles e
inmuebles en el Instituto Nacional de Fomento Cooperativo - INFOCOOP
Este Reglamento para Servicios de Peritajes y Avalúos en el INFOCOOP, fue aprobado
por la Junta Directiva en sesión Nº 3.700, artículo segundo, inciso 3.2, celebrada el 23 de abril
del 2008, derogando el Reglamento para Servicios de Peritajes y Avalúos en el INFOCOOP,
aprobado por Junta Directiva en acuerdo de sesión Nº 2708 artículo único, inciso 4.1, del
08/01/98 comunicado en oficio JD 025-98
En este reglamento se tratan en varios capítulos aspectos generales en temas como
disposiciones generales de las valuaciones, definiciones, deberes del perito valorador y
contenidos de los informes de valoración, entre otros.
Manual de procedimientos para elaborar los avalúos de propiedad rural del Instituto de
Desarrollo Agrario - IDA
El Instituto De Desarrollo Agrario de Costa Rica, IDA, con base en el capítulo IV, artículo
51 de la Ley de Tierras y Colonización, No. 2825, del 14 de octubre de 1961, y en el inciso g)
del artículo 18 de la Ley de Creación del Instituto de Desarrollo Agrario, No. 6735 del 29 de
marzo de 1982, en el año 2002 propuso y confeccionó un Manual con el fin de regular los
procedimientos para la elaboración de los estudios de Avalúos de Propiedad Rural.
Como en otros manuales e instructivos antes descritos, se compone de varios capítulos en
los cuales se destacan temas como; definiciones generales, procedimientos generales para la
confección de los avalúos, elementos del informe técnico y guía de presentación, entre lo más
destacado.
Acuerdo SUGEF 1-05 Reglamento para la calificación de deudores
Este acuerdo emitido por la SUGEF11 es un reglamento que todo valorador de instituciones
financieras supervisadas por esta entidad debe seguir. La mayor parte de este documento se
enfoca en la calificación y medida del riesgo de las carteras crediticias, por lo tanto el escrito
es dirigido principalmente a los administradores financieros de las entidades bancarias, sin
embargo en el artículo 14 claramente alude directamente al valorador inmobiliario.
El acuerdo SUGEF 1-05 está complementado con un conjunto de lineamientos12 que hacen
aplicable el citado reglamento. Específicamente el punto III Análisis de las Garantías
11
12
Acuerdo 1-05 SUGEF, aprobado por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero Nacional,
artículo 7, acta sesión 540-2005, publicado en Gaceta 39 del 9 de diciembre del año 2005.
Lineamientos Generales para la aplicación del Reglamento para la Calificación de Deudores acuerdo SUGEF
1-05, acuerdo del superintendente 15 horas 25 noviembre 2005.
43
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
nuevamente hace una directa alusión a los valoradores inmobiliarios que prestan sus servicios
a las carteras hipotecarias de las entidades financieras supervisadas por SUGEF.
Leyes, reglamentos y afines que deben ser tomadas en cuenta en la ejecución de las
valuaciones.
Para ejercer la valoración en Costa Rica, el profesional como hemos visto la normativa a
tener en cuenta es amplia y diversa, dependiendo del objetivo de la valoración y del ente para
el que se valua. Además de la normativa anteriormente vista hay que ener en cuenta otras, que
aunque no fueron establecidas específicamente para regular la actividad de la valoración de
bienes si pueden limitar los alcances y influir en la estimación del valor.
Gran parte de estas leyes se citan en el ¨Manual para la Elaboración de Avalúos para
Expropiación y el Procedimiento para la solicitud, confección y trámite de avalúos
institucionales¨, del Instituto Costarricense de Electricidad-ICE¨ y en el ¨Manual de
Procedimientos para el Avalúo Administrativo dictado por el Sector de Avalúos, Subdirección
de Fiscalización de la Dirección del Ministerio de Hacienda¨.
A continuación se presenta esta lista complementaria, que no debe considerarse única, en
razón que cada avalúo puede incluir otras no citadas:
 Constitución Política de la República de Costa Rica.
 Ley del Instituto de Desarrollo Agrario, Nº 6735 del 29 de marzo de 1982, publicada
en La Gaceta Nº 71 del 15 de abril de 1982.
 Ley de Jurisdicción Agraria, Nº 6734 del 29 de marzo de 1982, publicada en La
Gaceta Nº 82 de 13 de mayo de 1982.
 Ley Nº 7317. Ley de Conservación de la Vida Silvestre.
 Ley Nº 1788. Ley orgánica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. (INVU).
 Ley del Servicio de Parques Nacionales, Nº 6084 del 24 de agosto de 1977.
 Ley de Titulación de Tierras Ubicadas en Reservas Nacionales, Nº 7599 del 29 de
abril de 1996, publicada en La Gaceta Nº 151 del 9 de agosto de 1996.
 Procedimiento para la atención de reclamaciones por Daños a Equipos Eléctricos u
otras propiedades de los clientes (Nota de la Subgerencia Sector Electricidad Nº
S.S.E.1647.2003 del 31 de octubre del 2003, publicado en el Diario Oficial La Gaceta
Nº 215 del 7 de noviembre del 2002) - ICE
 Ley Nº 7494. Ley de Contratación Administrativa. Reformando Nº 7612.
 Ley Nº 6758. Ley Reguladora del Proyecto Turístico Papagayo.
 Ley Nº 2710 Ley de Erradicación de Tugurios y Defensa de sus Arrendamientos y el
Decreto Ejecutivo Nº 17270-P.
 Ley Nº 7092 Ley y Reglamento del Impuesto sobre la Renta y sus Reformas.
44
Capítulo III. La valoración en Centroamérica
 Ley Orgánica del Ambiente, Nº 7554 del 4 de octubre de 1996, publicada en La
Gaceta Nº 215 del 13 de noviembre de 1995.
 Planes Reguladores Oficiales.
 Ley Nº 7404 Ley general de Concesión de Obra Pública.
 Acuerdo Nº 218 del 13 de noviembre de 1987 de la Autoridad Presupuestaría,
ratificada por el Consejo de Gobierno, en acuerdo Nº 130 del 22 enero de 1988.
 Decreto Nº 40 “ Reglamento del Tribunal Fiscal Administrativo
 Ley Forestal, Nº 7575 del 13 de febrero de 1996, publicada en La Gaceta Nº 72 del 16
de abril de 1996.
 Decreto Ley de Creación del ICE, Nº 449 del 8 de abril de 1949.
 Código Civil de Costa Rica, Decreto Nº 30 del 19 de abril de 1886.
 Ley General de Salud. Nº 5395 del 30 de octubre de 1973, publicada en La Gaceta Nº
222 del 24 de noviembre de 1973.
 Ley de Aguas, Nº 276 del 27 de agosto de 1942, publicada en La Gaceta Nº 190 del 28
de agosto de 1942.
 Ley General de Agua Potable, Nº 1634 del 18 de setiembre de 1953.
 Código de Minería de Costa Rica, Ley Nº 6797 del 4 de octubre de 1982, publicado en
La Gaceta Nº 230 del 3 de diciembre de 1984.
 Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Nº 7933 del 28 de octubre de 1999,
publicada en La Gaceta Nº 229 del 25 de noviembre de 1999.
 Declaraciones de ciudades y zonas urbanas.
 Ley de Catastro Nacional, Nº 6545 del 25 de marzo de 1981, publicada en La Gaceta
Nº 73 del 15 de abril de 1981.
 Ley Orgánica Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, Nº 3663 del 10 de enero
de 1966 y sus reformas
 Ley Orgánica del Colegio de Ingenieros Agrónomos, Nº 7221 del 6 de abril de 1991,
publicada en La Gaceta Nº 76 del 23 de abril de 1991.
 Ley de Creación del Servicio Nacional de Aguas, Riego y Avenamiento (SENARA),
Nº 6877 del 18 de julio de 1983.
 Ley General de Ferrocarriles, Nº 5066 del 30 de agosto de 1972.
 Ley de Construcciones, Decreto Ley Nº 833 del 4 de noviembre de 1949.
45
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
 Ley General de Aviación Civil, Nº 5150 del 14 mayo de 1973, publicada en el Alcance
Nº 66 a La Gaceta Nº 106 del 6 de junio de 1973.
 Ley de Patrimonio Nacional Arqueológico, Nº 6703 del 28 de diciembre de 1981,
publicada en La Gaceta Nº 12 del 19 de enero de 1982.
 Ley de Planificación Urbana, Nº 4240 del 15 de noviembre de 1968, publicada en La
Gaceta Nº 274 del 30 de noviembre de 1968.
 Ley General de Caminos Públicos, Nº 5060 del 22 de agosto de 1972, publicada en La
Gaceta Nº 158 del 5 de setiembre de 1972.
 Ley de Informaciones Posesorias, Nº 139 del 14 de junio de 1941.
 Ley de Catastro Nacional, Nº 6545 del 25 de marzo de 1981, publicada en La Gaceta
Nº 73 del 15 de abril de 1981.
 Ley de Tierras y Colonización, Nº 2825 del 14 de octubre de 1961, publicada en La
Gaceta Nº 242 del 25 de octubre de 1961.
 Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, Nº 6043 del 2 de marzo de 1977, publicada en
el Alcance Nº 36 a La Gaceta Nº 52 del 16 de marzo de 1977.
 Código Sísmico de Costa Rica, Decreto Ejecutivo Nº 31553-MICIT-MOPT del 19 de
noviembre del 2003.
 División Territorial Administrativa de Costa Rica, Decreto Ejecutivo Nº 25677-G del
26 de noviembre de 1996.
 Reglamentos de Zonificación.
 Reglamento de Donaciones (aprobado en la sesión Nº 5605, celebrada el 27 de abril
del 2004 y publicado en La Gaceta Nº 108. 03/06/2004).- ICE.
 Directriz 27 de la Presidencia de la República, de fecha 1º de septiembre del 2003.
Publicación en La Gaceta Nº 175 del 11 de setiembre del 2003 - ICE
 Reglamento de Construcciones, Reglamento a la Ley de Planificación Urbana, Nº
4240, publicado en La Gaceta Nº 56, Alcance Nº 17 del 22 de marzo de 1983.
 Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones,
aprobado en sesión Nº 3391 del 13 de diciembre de 1982.
 Reglamento General para el desarrollo y operación de las obras de transmisión de
electricidad, relacionado con los campos electromagnéticos y otros aspectos
ambientales - ICE
 Ley Indígena, Nº 6172.
46
 Ley Nº 6653 de Expropiación de inmuebles para los fines de la U.C.R.
Capítulo III. La valoración en Centroamérica
2.2. ESTUDIOS QUE HABILITAN COMO VALORADOR DE BIENES
En Costa Rica no hay una normativa que especifique cuales son los estudios que deben
cumplir todos aquellos profesionales que se dediquen al ejercicio profesional de la valoración
de bienes.
Antes del año 1999 no habían opciones universitarias a nivel de diplomados, licenciaturas
o maestrías en el campo de la valoración. La pionera en esta actividad fue la Universidad
Estatal a Distancia – UNED que en convenio con la Benemérita Universidad Autónoma de
Puebla – México, que establecieron en el año 1999, la Maestría en Valoración de la cual a la
fecha se han producido 2 graduaciones y se han presentado 15 tesis de grado.
Posterior a la experiencia lograda a través de todos estos años, el Consejo Universitario de
la UNED, en sesión No. 1913-2008, Art. IV, inciso 7), celebrada el 25 de abril del 2008;
aprobó la ejecución de un programa propio de Maestría en Valoración, programando su inicio
en los primeros meses del año 2009.
Otras instituciones de educación superior que integran en sus programas de estudio el tema
de la valoración con mayor trayectoria son la carrera de Ingeniería Topográfica de la
Universidad de Costa Rica, que en su octavo y décimo semestre imparten sendos cursos de
avalúos y la Universidad Nacional en la carrera de Ingeniería Topográfica, en la que se
imparte un curso de avalúos en el segundo semestre del nivel de licenciatura. Sin embargo los
cursos de valoración no son un objetivo primordial o de especialidad de las mismas.
Por otra parte, cada día las diferentes instancias financieras del país (banca estatal y
privada) son más selectivas dentro de sus procesos de contratación y licitación pública,
seleccionando a sus peritos externos y evaluando aspectos como:
-
Si tiene estudios de especialidad en valoración a nivel de Maestría o Doctorado
-
Mínimo de tres años de experiencia certificada por instituciones del sistema
bancario nacional en avalúos de bienes muebles o inmuebles.
-
Participación certificada en cursos de actualización profesional en la materia a
nivel nacional e internacional
-
Participación certificada en congresos nacionales o internacionales
En los últimos cuatro años con mayor fuerza el Instituto Costarricense de Valoración –
ICOVAL, ha promocionado dentro del gremio la importancia de la capacitación en la materia,
realizando diversos cursos impartidos principalmente dentro del marco del Colegio Federado
de Ingenieros y Arquitectos, siendo algunos de estos cursos impartidos por especialistas
internacionales. Muchos de los temas tratados son en métodos tradicionales de valoración,
normas IVSC y métodos más avanzados como estadísticos y multicriterio.
Para poder ejercer la valoración de bienes inmuebles, según la normativa vigente general, se
debe estar incorporado al Colegio de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, al Colegio de
Ingenieros Agrónomos y en algunos casos al Colegio de Ciencias Económicas13.
13
En el caso de valoradores financieros
47
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
2.3. SITUACIÓN DE LA VALORACIÓN EN COSTA RICA
En el país no hay una entidad que realice estudios o estadísticas sobre la actividad
financiera de las valuaciones. Según consulta a algunas entidades y de acuerdo a proyecciones
realizadas, se estima que se realizan aproximadamente 150.000 valuaciones por año y éstas
son asignadas a un número aproximado de 500 valoradores. La gran mayoría de estos peritos
ejercen liberalmente la profesión y la minoría pertenecen a oficinas o sociedades anónimas de
ingeniería.
La mayor parte de las entidades financieras públicas y privadas, contratan los servicios de
valoradores externos a la institución, solamente algunos bancos del públicos; como lo son el
Banco Popular y de Desarrollo Comunal, el Banco de Costa Rica y el Banco Nacional, aún
mantienen un número importante de valoradores de planta, pero significativamente menor a
los que contabilizaban en los años 90.
Sin lugar a dudas, la fuente más importante para ejercer la labor de valorador bancario son
las valuaciones destinadas a garantías hipotecarias.
Es recomendable que las autoridades financieras encargadas de las regulaciones de esta
materia en el país, se encarguen de las investigaciones de temas no sólo de los volúmenes
colocados es créditos hipotecarios, los sectores, etc. sino también de los otros indicadores que
le permitan tener un amplio conocimiento de las estadísticas generadas por el gremio de
valoradores profesionales.
3. NORMATIVA EN OTROS PAISES DE CENTROAMÉRICA.
3.1. NICARAGUA
La Asamblea Nacional de la Republica de Nicaragua aprobó la “Norma sobre Peritos
Valoradores que prestan servicios a las Instituciones del Sistema Financiero”:
3.2. EL SALVADOR
Existe la “Norma sobre requisitos mínimos para el reconocimiento de registros de peritos
valoradores de activos inmuebles y para la calificación de peritos valoradores de activos
mobiliarios y financieros, que pretendan ser transferidos a un fondo de titularización”
3.3. HONDURAS
En este país existe la normativa conocida como:“Normas para el registro de evaloradores
de activos fijos y garantías de crédito de las instituciones supervisadas”
3.4. GUATEMALA
En Guatemala existe publicado en Agosto del 2005 por el Ministerio de Finanzas Públicas
un “Manual de Valoración Inmobiliaria”
48
CAPÍTULO IV
CONCEPTOS BÁSICOS
1.
INTRODUCCIÓN.
En este capítulo se introducen una serie de conceptos básicos necesarios para el desarrollo
de los siguientes capítulos, esos conceptos son el de variables explicativas directas e inversas,
la transformación de estas últimas necesaria para su utilización en alguno de los métodos
comparativos y el importante concepto de Índice de calidad original del Profesor Ballestero y
que permite agregar en una sola variable un conjunto de ellas. También se presenta el
concepto de Distancia Manhattan y el Índice de adecuación, así como la determinación de
outliers y finalmente una Tabla clasificatoria de los métodos de valoración basada en las
NIVS pero actualizada, la mayoría de los cuales son objeto de desarrollo en este libro.
2. VARIABLES EXPLICATIVAS.
Las variables explicativas, como hemos visto las NIV las denomina
Elementos de comparación pueden adquirir distintas formas, en este apartado
vamos a ver las diferencias entre variables directas e inversas y entre
variables cuantitativas y cualitativas.
Variable directa es aquella que el precio del bien se incrementa o disminuye en el mismo
sentido que ella, o sea cuanto mayor es la variable mayor es el valor y viceversa. Ejemplos de
este tipo de variables son la mayoría de las utilizadas en valoración:
-
En valoración urbana: Superficie, nº de habitaciones, nº de baños etc.
-
En valoración agraria: Producción, ingresos brutos etc.
-
En valoración de maquinaria: CV, capacidad etc.
-
En valoración de empresas: Beneficio, ventas, nº de distribuidores etc.
Variable inversa por el contrario es aquella que el precio del bien se mueve en sentido
contrario que ella, o sea cuanto mayor es la variable menor es el valor y viceversa. El número
de este tipo de variables en valoración no es tan importante como de las directas, algunos
ejemplos son:
-
En valoración urbana: Edad, Contaminación del entorno, Distancia a zonas de
servicio etc.
-
En valoración agraria: Salinidad del suelo, riesgo de inundación etc.
-
En valoración de maquinaria: Índice de roturas, velocidad de obsolescencia etc.
-
En valoración de empresas: Conflictividad del sector, riesgo de nuevos
competidores, etc.
49
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Para su utilización en gran parte de los métodos comparativos es necesario transformarlas
en directas y para ello se pueden seguir dos formas:
Transformación por el cociente:
variable : x i
variable transformada :
1
xi
Transformación por la diferencia a una constante:
variable : x i
variable transformada : K  x i
La transformación por el cociente no puede realizarse cuando la variable tiene el valor cero
para alguno de los comparables, y en el caso de la transformación por la diferencia a una
constante, la elección de esta es importante ya que el resultado final varía en función de la
constante elegida.
Ejemplo.
Partimos de la información de la Tabla 4.1. Con 6 locales comerciales de los cuales
conocemos dos variables explicativas, la calidad del entorno (medido en un rango de 1 a 100)
la distancia al centro comercial del barrio.
Calidad del entorno Distancia al centro comercial
(1-100)
(mts)
Local A
80
1.100
Local B
85
900
Local C
50
500
Local D
90
800
Local E
60
900
Local F
70
400
Tabla 4.1. Información inicial
De las dos variables consideradas la primera es directa ya que cuanto mejor sea el entorno
más atracción tiene para el posible comprador y por lo tanto el valor del local aumenta,
mientras que la segunda variable la distancia al centro comercial del barrio es inversa pues los
locales más próximos al centro son los que más afluencia de público tienen. Vamos a ver las
diferentes formas de transformar la variable inversa en directa (Tabla 4.2).
Transformación por el cociente.
Transformación por la diferencia a una constante k = 1.500.
50
Capítulo IV. Conceptos básicos
Transformación por la diferencia a una constante k = 2.000
Variable transformada
Local A
Distancia al
centro
comercial (xi)
(mts)
1.100
Local B
Inversa
1/xi
1500-xi 2000-xi
0,0009
400
900
900
0,0011
600
1100
Local C
500
0,0020
1000
1500
Local D
800
0,0013
700
1200
Local E
900
0,0011
600
1100
Local F
400
0,0025
1100
1600
Tabla 4.2. Transformación a directa de la variable Distancia al centro comercial
Como hemos dicho anteriormente otra clasificación de las variables es en cuantitativas y
cualitativas. Las variables cuantitativas como indica su nombre son aquellas que generalmente
nos aparecen cuantificadas, ejemplo de ellas son: Ingresos brutos, flujos de caja, superficie,
número de habitaciones etc., son las variables normalmente utilizadas en la mayoría de los
métodos de valoración existentes. Las variables cualitativas por su parte son aquellas que
teniendo influencia en el valor no aparecen cuantificadas por lo que su utilización en los
métodos de valoración es compleja y por lo tanto en escasas ocasiones son tenidas en cuenta,
ejemplos de este tipo de variables son: calidad del entorno, paisaje, prestigio social, valores
potenciales etc. Como hemos visto en el primer capítulo este tipo de variables cada día están
teniendo mayor importancia en la definición del valor de los activos y es importante poder
cuantificarlas de forma que nos permita su consideración en el cálculo de los respectivos
valores. Una solución a este problema podemos encontrarla en la utilización de alguno de los
métodos multicriterio que aunque no son objeto de este libro veremos brevemente más
adelante.
3. ÍNDICE DE CALIDAD
El precio de algunos activos especialmente los inmuebles urbanos es
función de un gran número de variables explicativas, Bin (2004) para el caso
de viviendas en Pitt County en California del Norte, propone las siguientes.
-
Existencia de calefacción.
-
Existencia de chimenea
-
Existencia de parquet
-
Número de habitaciones
-
Número de cuartos de baño
-
Calidad de la edificación
-
Casa libre de inquilinos
51
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
-
Casa cerca de zonas inundables
-
Superficie total de la estructura
-
Edad
-
Distancia a la corriente del río
-
Distancia al centro comercial más cercano.
-
Distancia al Rio Tar
-
Distancia a la carretera.
Ballestero y Rodríguez (1999) para el caso de valoración de una oficina, proponen las
siguientes variables agrupadas en cuatro grandes grupos (Tabla 4.3).
Metavariables o variables primarias Variables secundarias
Entorno urbanístico
Categoría económico-geográfica del municipio.
Densidad de oficinas en el área.
Anchura de calle.
Tráfico peatonal.
Posibilidad de estacionamiento.
Características del inmueble
Fachada
Vestíbulo
Ascensor
Estado de conservación.
Características de la oficina
Calidad de materiales y acabados
Baños.
Superficie.
Altura de planta.
Luminosidad y ventilación
Calefacción-aire acondicionado.
Aislamiento térmico y acústico.
Flexibilidad
Ratio Superficie útil/ Superficie construida.
Distancias y comunicaciones
Distancia al centro de la ciudad.
Distancia media a paradas de autobús.
Distancia a boca de metro.
Tabla 4.3. Variables explicativas del valor de un local para oficinas
Como vemos el número de variables explicativas es muy elevado, pero todas tienen su
importancia en la determinación del precio y hay que tenerlas en cuenta.
Trabajar con tal número de variables con algunos de los métodos comparativos, es
complicado y en algunos casos no es posible. Siguiendo a Ballestero y Rodríguez para
solucionar dicha dificultad se introduce el concepto de Índice de Calidad, y para su cálculo se
“asigna a cada signo externo (variable explicativa) un coeficiente de ponderación. El índice,
será entonces la suma de los signos externos, ponderando cada nivel con el peso
respectivo”….” Los pesos o coeficientes de ponderación se determinan por el tasador con
arreglo a su experiencia”.
52
Capítulo IV. Conceptos básicos
Los mismos autores proponen dos formas de asignar los pesos a cada signo o variable.

Signos externos (variable explicativa) con pesos explícitos.

Signos externos (variable explicativa) con pesos implícitos.
En el primer caso se asigna el valor numérico de cada peso para cada signo externo.
En el segundo caso a cada signo externo se le asigna un intervalo de puntuación.
Veamos un ejemplo utilizando algunas de las variables explicativas propuestas
asignando un peso específico a cada variable.
y
Ejemplo.
Se quiere valorar un inmueble urbano X, mediante un método comparativo y utilizando la
técnica del Índice de Calidad y algunas de las variables explicativas propuestas por Ballestero
y Rodríguez.
Planteamos la Tabla 4.4.
Variable explicativa
Peso
variables
Posibilidad de Estacionamiento
Fachada
Estado conservación edificio
Calidad materiales
Luminosidad y ventilación
Calefacción-aire acondicionado
Distancia metro
Distancia centro comercial
PONDERACIÓN
0,15
0,10
0,10
0,20
0,20
0,10
0,07
0,08
∑=1
Comparab.
1
50
85
85
70
90
0
60
80
67,1
Puntuación Activos
Comparab.
2
75
80
80
80
60
90
50
80
74,15
Comparab.
3
Inmueble X
75
60
80
90
75
0
60
80
68,85
60
90
80
70
70
50
55
60
67,65
Tabla 4.4. Cálculo del Índice de calidad
La explicación de la Tabla 4.4 es la siguiente.
La columna Peso variables expresa la ponderación o importancia relativa que el experto da
a cada variable explicativa, de forma que la suma de las ponderaciones debe de ser 1.
Las columnas Puntuación activos expresan en un rango 0 a 100 la puntuación que el
experto da a cada activo (comparables y a valorar) para cada una de las variables explicativas
consideradas.
La Fila Ponderación es la suma para cada comparable y el Inmueble X de los productos
Peso variable por puntuación variable. En el caso del Comparable 1
C. 1: 0,15*50 +0,10*85+0,10*85+0,20*70+0,20*90+0,10*0+0,07*60+0,08*80=67,1
53
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
En el caso de los otros comparables y el sujeto a valorar:
C. 2: 0,15*75 +0,10*80+0,10*80+0,20*80+0,20*60+0,10*90+0,07*50+0,08*80=74,15
C. 3: 0,15*75 +0,10*60+0,10*80+0,20*90+0,20*75+0,10*0+0,07*60+0,08*80=68,85
I. X: 0,15*60 +0,10*90+0,10*80+0,20*70+0,20*70+0,10*50+0,07*55+0,08*60=67,65
Por este procedimiento se consigue transformar un conjunto de variables en una única
variable en función de todas y de su importancia.
A partir de esta única variable que los autores denominan Índice de calidad ya se puede
aplicar alguno de los métodos comparativos que veremos posteriormente como son el método
del Ratio de valoración y el método Beta.
El Índice de calidad junto a la sencillez de su aplicación encierra un inconveniente
importante y es que en la mayoría de los casos el tasador se encuentra con el problema de
tener que relacionar entre si un número considerable de signos o variables que debe de
ponderar al mismo tiempo en función de la importancia que para él tienen en el valor del
inmueble y todo ello además para distintos inmuebles.
Según Arrow y Raynaud (1986) “Tenemos que admitir que un cerebro normal no está
creado para tomar decisiones complejas mediante criterios múltiples: la cantidad de
información es demasiado grande como para permitir un tratamiento simultaneo……. De
acuerdo con la experiencia personal, estimamos que cuatro criterios y cuatro alternativas es el
máximo de complejidad tratable por el ser humano”.
Necesitamos, pues, una metodología que nos permita tratar una cantidad importante de
información a través de un tratamiento progresivo de dicha información, dicha metodología es
la que se ha desarrollado bajo el nombre de Metodología multicriterio y que se verá
brevemente en un capítulo posterior.
4. FUNCIONES DE DISTANCIA. NORMA L1 O DISTANCIA MANHATTAN.
En la práctica valorativa es conveniente la utilización de distintos métodos
con el fin de determinar el valor buscado a partir de la información de los
comparables de los que se disponga. Por lo tanto al final del proceso
posiblemente tengamos tantos valores del activo a valorar como métodos
hayamos utilizado.
Para determinar qué valor elegimos como definitivo vamos a utilizar el concepto de
distancia introducido por Minkowsky y en el axioma de Zeleny base de la metodología de la
Programación compromiso que indica “Dadas dos soluciones posibles en el
espacio de los objetivos f1 y f2 la solución preferida será aquella que se
encuentre más próxima al punto ideal” (Zeleny, 1973).
54
Capítulo IV. Conceptos básicos
El concepto general de distancia se representa por (5)
1/ p
 n
p

L p   x1j  x 2j 
 j 1

(5)
Según el valor que demos a p obtenemos distintas distancias, de las cuales las más
comunes son:
P=1. Distancia Manhattan ó Norma L1
P=2. Distancia Euclidiana ó Norma L2
P= . Distancia Chevysev ó Norma L
Para determinar cuál de los métodos que veremos se ajusta más a los precios reales
utilizaremos la distancia Manhattan o Norma L1. La base de esta elección está en el trabajo de
Yoon (1987) en el que intenta medir la credibilidad de las diferentes métricas llegando a la
conclusión que la métrica L1 es la más creíble.
La forma de aplicar el concepto de Distancia Manhattan a la valoración será midiendo
la distancia de los valores de los comparables recalculados por cada método utilizado, siendo
el mejor aquel cuya Distancia sea menor. La comparación entre métodos también puede
realizarse mediante el cálculo del Índice de adecuación que desarrollamos a continuación.
5. ÍNDICE DE ADECUACIÓN
Otra forma de medir la bondad del proceso, es mediante lo que hemos denominado
Índice de adecuación ( I a ) (Aznar y Guijarro, 2005), que es una reelaboración de la Distancia
Manhattan. Se trata de enfrentar la solución obtenida mediante el método que hayamos
utilizado para determinar el valor de un activo con la que se obtendría con una solución
ingenua (naive) del problema. Esta última sería la que aplicaría el valorador cuando la única
información conocida para la muestra de comparables fuera el precio, de manera que el valor
estimado para cualquier activo problema sería el obtenido como promedio entre el conjunto
de comparables de la muestra. El índice de adecuación se obtendrá a partir de la relación entre
la suma de desviaciones de uno y otro modelo [7]
z

2. I 
a
1    *100
 z 
(7)
dónde z recoge la suma del conjunto de variables de desviación para el modelo utilizado
z
n
n
 p
n
y
j
j
j 1 j 1
j
y
z

y z ' la suma de errores absolutos en el modelo naive
n
y
j 1

j
y .
55
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
De esta manera, el índice de adecuación puede fluctuar entre 0 y 100, con valores más
próximos al límite superior cuanto más ajustado resulte el modelo o sea cuanto mas mejore el
método utilizado el resultado obtenido con el modelo naive.
Tanto la Distancia Manhattan como el Índice de adecuación se desarrollarán con
detalle más adelante cuando se presente el método del ratio de valoración y ambos conceptos
se seguirán utilizando a lo largo del libro para medir la bondad de los resultados obtenidos
con distintos métodos.
6. DETERMINACIÓN DE OUTLIERS
En algunos de los métodos de valoración que veremos más adelante,
concretamente en aquellos que llamaremos comparativos, se utilizan
comparables para determinar el valor del activo a valorar. El que realmente
tanto los comparables escogidos sean realmente comparables, o sea activos
parecidos al a valorar, es fundamental para que el resultado obtenido sea
aceptable y por lo tanto es necesario evitar la utilización de activos que
puedan considerarse anómalos u outliers. Existen distintos métodos que pueden ayudarnos a
detectar estos outliers: Criterio de Peirce, el Q-test, el Grubbs' Test for Outliers, en nuestro
caso utilizaremos el Criterio de Chauvenet y para aquellos casos en que queramos extremar la
selección el concepto estadístico de Desviación estandar. Vamos a ver cada uno de ellos.
6.1. CRITERIO DE CHAUVENET
.
William Chauvenet (1820-1870) estudio en la Universidad de Yale donde se graduó en
1840 con el primer premio en composición de latín. Fue nombrado ayudante de Alexander
Bache en la universidad Girard en Filadelfia. La universidad de Girard había sido fundada
por el financiero estadounidense y lo filántropo Stephen Girard en 1833 y Chauvenet trabajó
allí haciendo las observaciones del campo magnético terrestre. También trabajó en astronomía
en High School de Filadelfia. En 1841 fue nombrado catedrático de matemáticas en U.S.
Navy. En 1842 se trasladó a la Naval Asylum School en Filadelfia. En 1859 pasó como
catedrático de matemática a la Washington University, St. Louis. El primer Canciller de dicha
Universidad era Joseph Hoyt, pero después de su muerte en 1862 Chauvenet fue nombrado
Canciller para sucederle, cargo que ejerció hasta 1869 cuando se jubiló debido a la mala
salud.
56
Capítulo IV. Conceptos básicos
Chauvenet hizo dos contribuciones importantes, una como un autor de libros de texto y la
otra como una figura importante en el desarrollo de la matemática en América. Será
recordado por muchos por su papel importante en fundar el U.S. Naval Academy,
especialmente teniendo en cuenta la influencia inmensa que ha tenido en el éxito de los
ejércitos estadounidenses. Como contribuciones científicas mencionar: tratados en
trigonometría plana y esférica (1850) astronomía esférica (1863), teoría y uso de
instrumentos: método astronómicos de cuadrados mínimos (1863), y de geometría elemental
(1870).
El procedimiento para la determinación de outliers que propuso Chauvenet es el siguiente.
1. Se calcula la media aritmética y la desviación estándar de los datos.
2. Del elemento o elementos que consideremos pueden ser anómalos se calcula su
distancia o diferencia a la media.
Desviación a la media  Dm  ri  rm
3. Se realiza el cociente entre la diferencia obtenida en el punto 2 y la Desviación
estándar.
Pi 
Dm
s
4. Se compara el resultado obtenido con los parámetros de la tabla 4.5 de puntos
críticos de Chauvenet.
Número de datos
3
4
5
6
7
8
9
10
12
15
Punto crítico (PCh)
1,38
1,54
1,65
1,73
1,80
1,86
1,92
1,96
2,03
2,13
Tabla 4.5. Puntos críticos de Chauvenet
Si
Pi  Pch  ri
no es outlier
Si
Pi  Pch  ri es outlier y no debe utilizarse
57
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Ejemplo:
Aplicamos el criterio de Chauvenet al siguiente caso. Tabla 4.6
Activo 1
Activo 2
Activo 3
Activo 4
Activo X
Precio
Variable A
Variable B
5.200
4.900
6.000
4.800
¿?
625
580
700
560
690
10.200
11.500
12.000
10.000
9.850
Tabla 4.6
Calculamos la media y la Desviación estándar. Tabla 4.7
Activo 1
Activo 2
Activo 3
Activo 4
Activo X
Precio
Variable A
Variable B
5.200
4.900
6.000
4.800
¿?
625
580
700
560
690
10.200
11.500
12.000
10.000
9.850
631
63,09
10710
973,65
Media
Desviación estándar
Tabla 4.7.
Calculamos la Desviación a la media. Tabla 4.8.
Diferencia a la media
Activo 1
Activo 2
Activo 3
Activo 4
Activo X
Precio
Variable A
Variable B
5.200
4.900
6.000
4.800
¿?
6
51
69
71
59
510
790
1.290
710
860
Tabla 4.8
58
Capítulo IV. Conceptos básicos
Realizamos el cociente: desviación a la media/Desvest. Tabla 4.9.
Coeficiente:
Diferencia/Desviación estándar
Activo 1
Activo 2
Activo 3
Activo 4
Activo X
Precio
Variable A
Variable B
5.200
4.900
6.000
4.800
¿?
0,10
0,81
1,09
1,13
0,94
0,52
0,81
1,32
0,73
0,88
Tabla 4.9
No existe ningún outlier ya que todos los cocientes son menores de 1,65, punto crítico de
Chauvenet para 5 datos.
6.2. DESVIACIÓN ESTANDAR
La desviación típica o estándar mide la dispersión respecto a la media y es la raíz cuadrada
de la varianza siendo esta la media aritmética de los cuadrados de las desviaciones de las
variables respecto a la media aritmética
Varianza:
n
S
2
 x

i 1
i
 xm
2
n
Siendo
S2 = Varianza
xi = Variables
xm =Media de las variables
n = número de variables
Desviación estándar
n
S
 x
i 1
i
 xm 
2
n
Siendo
S = Desviación estándar
La utilización de la Desviación estándar para detectar outliers consiste en medir la
distancia de cada uno de los datos a la media y compararla con la Desviación estándar, de
59
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
forma que podamos eliminar aquellos datos cuya diferencia a la media sea superior a n*s,
pudiendo n oscilar dentro del rango de 1 a 3 en función de lo estricto del análisis14.
Ejemplo. Si utilizamos el mismo caso que hemos visto con Chauvenet tabla 4.10.
Activo 1
Activo 2
Activo 3
Activo 4
Activo X
Precio
Variable A
Variable B
5.200
4.900
6.000
4.800
¿?
625
580
700
560
690
10.200
11.500
12.000
10.000
9.850
Tabla 4.10
Calculamos la media y la Desviación estándar. Tabla 4.11
Activo 1
Activo 2
Activo 3
Activo 4
Activo X
Precio
Variable A
Variable B
5.200
4.900
6.000
4.800
¿?
625
580
700
560
690
10.200
11.500
12.000
10.000
9.850
631
63,09
10710
973,65
Media
Desviación estándar
Tabla 4.11.
Calculamos la Desviación a la media. Tabla 4.12
Diferencia a la media
Activo 1
Activo 2
Activo 3
Activo 4
Activo X
Precio
Variable A
Variable B
5.200
4.900
6.000
4.800
¿?
6
51
69
71
59
510
790
1.290
710
860
Tabla 4.12
14
60
La única diferencia entre utilizar este criterio y el de Chauvenet, es que este último fija unos máximos de
desviación que varían en función del número de elementos, mientras que en el caso de la Desviación estándar
lo deja en manos del analista.
Capítulo IV. Conceptos básicos
Se observa que el único comparable que su diferencia a la media es superior en las dos
variables a la Desviación estándar es el comparable 3, en un supuesto de elegir el
procedimiento riguroso de eliminar aquellos comparables que sus distancias sean
superiores a una desviación estándar este comparable lo eliminaríamos
7. MÉTODOS DE VALORACIÓN
El universo de la valoración es cada día más amplio debido a que en un mundo globalizado y
en crecimiento es continua la incorporación de nuevos activos o bienes a valorar así como la
puesta a punto de nuevas metodologías para hacer frente a los nuevos retos planteados. La
tabla 4.13 presenta una clasificación de los métodos actuales, basada en las NIVS más la
incorporación de los nuevos métodos multicriterio y los métodos de valoración de activos y
recursos ambientales.
TIPO DE
ACTIVOS A
VALORAR
Activos o bienes de
mercado
Inmuebles urbanos
Activos y recursos
ambientales
GRUPO
MÉTODO
Métodos de ventas comparables,
Métodos de comparación de
Mercado,
Métodos Directos de Mercado,
Enfoque de comparación de
ventas, Métodos Comparativos
Corrección simple
Corrección múltiple
Índices
Porcentajes
Factores
Ratio de valoración
Comparación temporal
Beta o de las funciones de
distribución
Regresión por mínimos
cuadrados
CRITIC
AHP
ANP
Programación por metas
Regresión Espacial
Actualización de rentas
MAVAM (AHP+GP)
Coste de reemplazamiento
(Valoración de la construcción)
Valor Residual (Valoración del
suelo)
AMUVAM (AHP+Actualización
de rentas)
Programación compromiso
Costes evitados
Coste del viaje
Valor hedónico
Valoración contingente
Actualización
Mixtos
Coste
Valoración ambiental
Tabla 4.13. Clasificación de los métodos de valoración según NIVS actualizada
61
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
En la práctica valorativa los métodos comúnmente utilizados son algunos de los métodos
comparativos (método por corrección y por corrección múltiple, método del ratio de
valoración, método Beta y el método del análisis de regresión), el método de actualización de
rentas y los métodos del coste de reemplazamiento y el del valor residual. Todos estos
métodos serán desarrollados en los próximos capítulos acompañados de ejemplos y de casos.
Por otro lado existen otros métodos, los agrupados en el apartado de Valoración ambiental,
AMUVAM, Programación compromiso, Costes evitados, Coste del viaje, Valor hedónico y
Valoración contingente que son métodos de valoración de activos y recursos naturales.
Por último existe actualmente una propuesta de nueva metodología basada en la aplicación de
modelos multicriterio de ayuda a la toma de decisiones a la valoración de activos algunos de
los cuales, CRITIC, GP y AHP se presentarán también en este libro.
62
CAPITULO V
MÉTODOS DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO I.
MÉTODOS POR CORRECCIÓN
1. INTRODUCCIÓN
Los métodos comparativos que en las NIV2005 se denominan de diversas formas como
Métodos de ventas comparables, Métodos de comparación de Mercado, Métodos Directos de
Mercado y también Enfoque de comparación de ventas, determinan el valor de un bien
problema, comparando este bien con otros bienes similares de los cuales si se conoce su
precio por haber sido objeto de una transacción reciente. La comparación se realiza utilizando
los elementos de comparación, características o variables explicativas de los distintos bienes.
Los métodos más conocidos dentro de este gran grupo son el de Corrección y Corrección
múltiple, el del Ratio de valoración, el método Beta y el método estadístico o econométrico o
de análisis de regresión.
Para la utilización de estos métodos es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado de inmuebles comparables.
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan conocer tanto
los precios de los comparables como las variables explicativas de dichos precios.
En este capítulo se desarrollan los métodos por corrección simple y múltiple, Los métodos
del Ratio de valoración, comparación temporal y el método Beta se presentarán en el
siguiente capítulo 6, en el capítulo 7 se expondrá el método de análisis de regresión y en el
capítulo 8 se verán los modelos multicriterio.
2. CONCEPTOS BÁSICOS
Los métodos por corrección se basan en el concepto de homologación u
homogenización, y con tales nombres es conocido en algunos países, dicho
concepto es el proceso por el cual se pretende hacer comparables dos o más
bienes, que por sus características son parecidos, pero no idénticos.
Derivado del griego homólogos (ομόλογος) "acordar", el término se usa en varios campos
para describir la equiparación de las cosas, ya sean éstas características, especificaciones o
documentos.15
De forma muy elemental en la fig. 1 podemos observar dos viviendas y de una de ellas se
conoce su precio y de la otra debemos estimar el valor. Con base en la comparación
encontramos que la diferencia principal está en la puerta de entrada y en el ventanal lateral.
Una forma de estimar el valor final es determinando el costo de construir el ventanal y la
puerta, de esta forma ambos inmuebles estarían en las mismas condiciones.
15
Wilkipedia
63
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Sujeto
Comparable
Fig. 1. El proceso de homologación
El factor de homologación es la cifra numérica que establece el grado de diferencia,
expresado en fracción decimal o en porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo género,
con base en sus características particulares, para hacerlos comparables entre sí, de forma que
la información obtenida del comparable sirva para determinar el valor del sujeto. Puede ser
mayor o menor que la unidad, dependiendo si la condición del sujeto es mejor o peor al
comparable. Y también podría ser expresada la diferencia en términos de costo (cuál es el
costo necesario invertir o eliminar de un inmueble para hacerlo semejante al inmueble
incógnita).
Para poder proceder a la corrección de los comparables con respecto al bien a valorar se
determinan las características o variables explicativas que vamos a utilizar en el
procedimiento de corrección y que deberán ser aquellas que en cada caso, en opinión del
experto, mayor influencia tengan sobre el precio.
Definidas las mismas se pasa al proceso de corrección el cual consiste en ir cotejando cada
comparable con el bien a valorar y para cada característica, pudiendo la corrección realizarse
de varias formas, índices, porcentajes, parámetros o costos.
Y para poder realizar dicha corrección es conveniente seguir los pasos siguientes:
a) Conocer físicamente el bien a valorar y los posibles comparables con sus
característica.
b) Seleccionar los comparables más representativos (de la base de datos o de la
investigación de mercado). Se debe hacer buscando que guarden la máxima similitud
con el sujeto.
c) Definir las variables explicativas y el procedimiento de corrección a utilizar.
d) Determinar las diferencias entre los comparables y el sujeto
64
Capítulo V. Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección
e) Generar los ajustes necesarios a cada comparable, de forma que sea lo más parecido al
sujeto analizado.
f) Se recomienda la adecuada tabulación de los resultados con el fin de lograr una mejor
comprensión e interpretación de los resultados.
g) Medir la desviación de los valores homologados utilizando el método de Chauvenet u
otro de los propuestos
h) Corregidos todos los precios de los comparables el valor del bien a valorar es la media
aritmética de los precios corregidos o la suma de estos precios ponderados.
El juicio, criterio y experiencia del profesional de la valoración, son fundamentales. Pero todo
juicio o criterio, debe estar respaldado y contar con el soporte de una metodología apropiada.
Las distintas formas como suele aplicarse el método por corrección y que desarrollamos a
continuación son:
1) Método por corrección simple.
2) Método por corrección múltiple
a. Por Índices
b. Por porcentajes
c. Por parámetros
3. MÉTODO POR CORRECCIÓN SIMPLE
Este método se denomina simple porque parte de un único comparable
base del cual es conocido su precio y sus elementos de comparación o
variables explicativas, de forma que se va comparando el activo a valorar con
el comparable base para cada variable y en función de esa comparación se va
incrementando o disminuyendo (homogeneizando) el precio del comparable
base, resultando al final un valor del activo a valorar que es el resultado de
todos las variaciones sufridas por el precio del comparable base al tener en cuenta todos las
variables explicativas. Este método elemental da origen como veremos más adelante al
método por corrección múltiple en el cual se tiene en cuenta la corrección de varios
comparables.
Los coeficientes a utilizar se fijan a partir de la propia experiencia en valoración y un
ejemplo seria el definido en las tablas 5.1 y 5.2 para las variables entorno y comunicaciones.
Variable ENTORNO
Vivienda a valorar con
Coeficiente
respecto a vivienda comparable a aplicar
Mucho mejor
1,20
Mejor
1,10
Igual
1,00
Peor
0,90
Mucho peor
0,80
Tabla 5.1. Coeficientes para la variable Entorno
65
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Variable COMUNICACIONES
Inmueble a valorar Comparable Coeficiente
Metro y Bus
Metro ó Bus
1,1
Nada
1,3
Metro y Bus
Nada
1,2
Nada
Metro y Bus
0,8
Metro ó Bus
0,9
Tabla 5.2. Coeficientes para la variable Comunicaciones
Existen otras formas, como hemos dicho, de realizar la corrección, mediante parámetros
calculados con diferentes fórmulas o mediante tablas, y que van afectando en más o en menos
al comparable y también utilizando porcentajes en vez de coeficientes. Estos casos los
veremos al desarrollar el método por corrección múltiple.
Caso práctico.
Se pretende valorar una vivienda en el municipio XXXX (Costa Rica) cuyas características
o variables explicativas más esenciales así como las del comparable escogido aparecen en la
Tabla 5.3
Variables
Edad
Vivienda
a valorar
10
Superficie útil
125
Habitaciones
2
Cochera
Un auto
Zona verde (patio)
Si
Cuartos de baño.
2
Seguridad privada
Si
Estado conservación
Buena
Equipamiento urbano Completo
Precio
¿?
Vivienda
comparable
16
85
3
Un auto
Si
1
Si
Buena
Falta alcantarillado pluvial,
recolección basura deficiente
32.000.000 ¢
Tabla 5.3. Variables explicativas de la vivienda a
valorar y de la vivienda comparable
En la Tabla 5.4 se van definiendo los coeficientes de corrección del precio comparable
base a partir de la comparación entre el inmueble a valorar y el comparable, variable a
variable y se corrige el precio del comparable en función de que sea mejor (a la baja) o peor
(al alza) para llegar a un valor del inmueble problema. En las variables Edad, Superficie útil,
Cuartos de baño y Equipamiento urbano se corrige el precio del comparable al alza por ser la
vivienda a valorar mejor, los coeficientes a utilizar son 1.10, 1.05, 1.05 y 1.10
respectivamente, en la variable Habitaciones se corrige a la baja por ser peor el inmueble a
valorar, el coeficiente es 0.85, en el resto de las variables al ser iguales en ambos casos no hay
corrección. El detalle de los coeficientes correctores puede verse en la Tabla 5.4.
66
Capítulo V. Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección
Variables
Coeficiente corrector
Edad
1.10
Superficie útil
1.05
Habitaciones
0.85
Cochera
1.00
Zona verde
1.00
Cuarto de baño
1.05
Seguridad
1.00
E. Conservación
1.00
Equipamiento urbano
1.10
Tabla 5.4. Coeficientes correctores sobre el valor base del comparable.
El producto de todos los coeficientes nos da el Coeficiente corrector total.
Coeficiente corrector total = 1.1*1.05*0.85*1*1*1.05*1*1*1.1 = 1.13
El producto de este coeficiente corrector total por el precio del comparable nos da el valor
de la vivienda a valorar.
Valor vivienda a valorar = 32.000.000*1,13 = 36.160.000 ¢
El método por corrección simple es un método de gran sencillez y que utiliza en su
elaboración las comparaciones pareadas, activo a valorar frente a activo base, lo cual como
veremos con la metodología multicriterio, es la forma que mejor se adapta a mente humana16,
por el contrario tiene la subjetividad de los coeficientes, así como el considerar todas las
variables con la misma importancia ó peso.
4. MÉTODO DE CORRECCIÓN MÚLTIPLE
Este método está basado en el método por corrección visto anteriormente, la diferencia y
por eso su denominación de múltiple consiste en que en este caso se corrige no un solo
comparable base, sino varios, siendo el valor final la media aritmética o la ponderada de todos
los precios corregidos.
Se seleccionan, por tanto, varios comparables que deben ser similares o lo más parecido
posible al inmueble a valorar. Los comparables seleccionados en el mejor de los casos deben
haber sufrido una transacción reciente y debemos conocer el precio de esas transacciones. La
corrección puede hacerse mediante Índices como se ha visto en el método por corrección
simple o bien mediante porcentajes o mediante parámetros o factores.
4.1. CORRECCIÓN MÚLTIPLE POR ÍNDICES
El procedimiento es el visto en el caso de corrección simple pero en este
caso intervienen varios comparables y el valor final es la media de los precios
corregidos de los comparables.
16
Para mayor detalle puede verse Saaty (1980), Moreno-Jiménez (2003) y Aznar y Guijarro (2005)
67
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Caso práctico. Valoración de un terreno. En la Tabla 5.4 están los datos de los 6
comparables con sus precios a corregir teniendo en cuenta las siguientes características: zona
(Fzo), ubicación (Fub), frente (Ffr), fondo (Ffo), superficie (Fsu), topografía (Fto), uso (Fus)y
otros (FCe).
Comparables
1
2
3
4
5
6
Sujeto
Factores de homologación
Precio
Unitario
Fzo
Fub
Ffr
Ffo
Fsu
Fto
Fus
FCe
1,789
1,800
1,750
1,750
1,750
2,000
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.01
1.01
1.01
1.01
1.01
0.95
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
Valor promedio
Fre
1.01
1.01
1.01
1.01
1.01
0.95
Precio
unitario
corregido
1,814
1,822
1,760
1,768
1,775
1,898
1,806
Tabla 5.4. Datos de los comparables y homologación por Índices
La media de los valores corregidos es el valor del terreno a valorar, previamente como
hemos dicho es conveniente verificar si entre los precios homologados existe alguno que
pueda considerarse anómalo, para ello aplicamos Chauvenet Tabla 5.5.
Comparable
VUM corregido Desviación Punto crítico
a la media
1
1,814.75
8.05
0.15
2
1,822.99
16.29
0.31
3
1,760.31
-46.38
0.89
4
1,768.74
-37.95
0.73
5
1,775.12
-31.57
0.61
6
1,898.26
91.56
1.77
Media
1,806.69
Desviación estandar
51.58
Tabla 5.5. Criterio de Chauvenet
El comparable 6 su punto crítico 1.77 es superior a 1.73, punto crítico máximo para 6
datos, en un caso muy estricto debería de ser eliminado. En este caso como la diferencia es
pequeña 0.04, vamos a mantenerlo y por lo tanto el valor del activo a valorar seria la media de
los valores corregidos de los comparables.
4.2. CORRECCIÓN MÚLTIPLE POR PORCENTAJES
Como hemos dicho anteriormente una de las formas de corregir u homologar los
comparables es comparándolos con el activo a valorar para cada una de las variables
explicativas elegidas y expresando dicha comparación en porcentajes en más o en menos. Al
final el precio de cada comparable se corregirá por la suma de los porcentajes determinados.
68
Capítulo V. Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección
Precio
ponderado
Ponderación
Precio corregido
Corrección
Comparación
Var.4
Corrección
Comparación
Var. 3
Corrección
Comparación
Var. 2
Corrección
3.530
2.950
3.250
2.590
3.100
2.725
Comparación
80
91
76
85
101
99
€/m2
1
2
3
4
5
6
Superficie
Testigo
Var.1
Total corrección.
Caso práctico. La Tabla 5.6 es una tabla clásica para desarrollar la corrección múltiple, en
ella figuran 6 comparables para determinar el valor de un inmueble X. De los comparables
que son similares al sujeto a valorar, conocemos su precio, la superficie y por lo tanto el
precio por m2 y además se han escogido cuatro variables 1,2 3 y 4 que a juicio del tasador son
las características más importantes en este caso para la determinación del precio.
Tabla 5.6. Tabla para la corrección múltiple.
La forma de corregir es la siguiente:
Se compara cada comparable con el sujeto a valorar para cada variable pudiéndose
presentar los siguientes casos:
Son iguales ambos inmuebles para esa variable: se expresa mediante el signo = en la
columna Comparación y se cuantifica como 0 (cero) en la columna Corrección
Si el comparable es mejor que el bien a valorar (Tabla 5.7).
Comparación Corrección
Algo Mejor
+
-4%
Mejor
++
-6%
Mucho mejor
+++
-8%
Tabla 5.7. Coeficientes correctores sobre el valor cuando el comparable
es mejor que el bien a valorar
Si el comparable es peor que el bien a valorar (Tabla 5.8).
Algo peor
Peor
Mucho peor
Comparación Corrección
+4%
-+6%
--+8%
Tabla 5.8. Coeficientes correctores sobre el valor cuando el comparable
es peor que el bien a valorar
69
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
La columna Total corrección recoge el sumatorio de las correcciones realizadas para cada
variable y para cada comparable.
2.894
2.714
2.860
2.849
2.976
2.779
2.845
5%
20%
10%
10%
25%
30%
Precio
ponderado
-18
-8
-12
+10
-4
+2
Ponderación
-4
-4
0
+4
0
+4
Precio corregido
+
+
=
=
-
Corrección
-4
0
0
+6
0
+4
Comparación
+
=
=
-=
-
Var.4
Corrección
-6
0
-4
-4
-4
-6
Comparación
++
=
+
+
+
++
Var. 3
Corrección
-4
-4
-8
+4
0
0
Comparación
+
+
+++
=
=
Var. 2
Corrección
3.530
2.950
3.250
2.590
3.100
2.725
Comparación
80
91
76
85
101
99
€/m2
1
2
3
4
5
6
Superficie
Testigo
Var.1
Total corrección.
Para cada comparable, el producto del precio por m2 por (1-∑ correcciones) será su precio
corregido Tabla 5.9.
144
542
286
284
744
833
2.833
Tabla 5.9. Tabla para la corrección múltiple completa.
Con todos los precios de los comparables corregidos pueden seguirse dos formas distintas
de obtener el valor buscado del inmueble a valorar
a. El valor buscado es igual a la media de los precios homogenizados.
V
V
 Precios corregidos de los comparables
numero de comparables
2894  2714  2860  2849  2976  2779
 2845
6
b. El valor buscado es igual a la suma de los precios corregidos ponderados según la
apreciación del tasador de la mayor o menor similitud de cada comparable con el bien
a valorar
V = Precios homogenizados de los comparables ponderados.
V  5% * 2894  20% * 2714  10% * 2860  10% * 2894  25% * 2976  30% * 2779
V  144  542  286  284  744  833  2833
5. CORRECCIÓN MÚLTIPLE POR PARÁMETROS Ó FACTORES
La corrección por factores es uno de los métodos más utilizados en la
práctica valorativa. Los parámetros o factores normalmente utilizados son
aquellos relativos a las variables que explican el precio del activo a valorar.
La propuesta de factores es muy variada tanto a nivel de autores como de
70
Capítulo V. Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección
países e incluso dentro de un mismo país. A continuación se presentan los factores más
utilizados en la valoración de activos agrarios y en el próximo capítulo se desarrollaran los
factores en valoración urbana tanto para construcciones como para el suelo.
6. CORRECCIÓN POR PARÁMETROS O FACTORES EN VALORACIÓN
AGRARIA.
En valoración de predios agrarios los factores comúnmente utilizados son:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
Factor por área o extensión
Factor por frente
Factor por regularidad o forma
Factor de nivel
Factor de pendiente
Factor por tipo de vía
Factor por servicios 2
Veamos las propuestas para dichos factores.
I.
Factor por área o extensión. Corrige las diferencias de superficie entre el lote a valorar
y el lote tipo.
1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica)
 Alt 
Fa  

 Alv 
0.15
Siendo
Alt = Área del lote tipo
Alv = Área del lote a valorar
2. Propuesta Instituto de Desarrollo Agrario (Costa Rica)
 Alt 
Fa  

 Alv 
0.31
Siendo
Alt = Área del lote tipo
Alv = Área del lote a valorar
II. Factor por frente. Compara los diferentes frentes del lote a valorar y del lote tipo. Es
importante su consideración pero menor que en el caso de lotes urbanos.
1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica)
Ffr  e  Flv Flt *0.000125
Siendo
Flv = Frente lote a valorar
Flt = Frente lote tipo
71
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
2. Propuesta Instituto de Desarrollo Agrario (Costa Rica)
Ffr  4
Flv
Flt
Siendo
Flv = Frente lote a valorar
Flt = Frente lote tipo
III. Factor por regularidad o forma. Factor que tiene en cuenta la forma más o menos
regular del terreno, cuando más irregular es un lote su valor disminuye. Con este factor se
introduce el concepto de área del mayor rectángulo circunscrito, que es el área del mayor
cuadrado o rectángulo que contenga el lote a valorar.
1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica)
Ffo  n
Alv
Amrc
Siendo
Alv = Área del lote a valorar
Amrc =Área del mayor rectángulo circunscrito
n = grado de la raíz (puede utilizarse quinta o sexta)
IV. Factor por nivel. Este factor se aplica cuando el nivel del lote a valorar está sobre o bajo
el de la vía pública, ya que ello disminuye el valor del lote, mas en el caso de estar bajo
nivel que en el de estar sobre nivel.
1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica)
Lote sobre nivel.
Fsn  e  0.03*sn 
Siendo
sn = Sobre nivel del lote a valorar en metros
Lote bajo nivel
Fbn  e  0.05*sn 
Siendo
bn = Bajo nivel del lote a valorar en metros
72
Capítulo V. Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección
V. Factor de pendiente. Se denomina pendiente al grado de inclinación o declive que posee
un determinado lote con respecto al eje horizontal.
1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica)
Fp  e
 Plt  Plv 


 78 
Siendo
Plt = Pendiente del lote tipo
Plv = Pendiente del lote a valorar
La cuantificación de las pendientes se realiza mediante el siguiente gráfico.
VI. Factor por tipo de via. Este factor valora el tipo de vía sobre la que se sitúa el lote a
valorar.
1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica)
Para aplicar este factor se definen siete tipos de vía, Tabla 5.10.
Clasificación
Descripción
1
Es la vía que se ubica en el sector más valioso y de mayor
desarrollo comercial, y podría no tener las mejores
características (materiales, estado, ancho, entre otros)
2
Se ubican en zonas comerciales de menor desarrollo, zonas
industriales que deben soportar un tránsito denso, y en algunas
zonas residenciales de clasificación alta. Guarda similitud con la
anterior en cuanto a sus características.
3
Este tipo de vía se localiza en zonas de transición comercialresidencial, residencial e industrial. Sus características son de
menor condición a la anterior.
73
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Clasificación
Descripción
4
Se localizan en sectores residenciales, industriales y en algunas
zonas agropecuarias. Algunas servidumbres se clasifican en esta
categoría por sus características. Permiten la circulación de todo
tipo de vehículos.
5
Son las vías que se localizan en sectores residenciales,
industriales y agropecuarios. De lastre, material arenoso y/o
lastre mezclado con material más grueso, permiten la
circulación a todo tipo de vehículos. En esta categoría se
incluyen las alamedas cualquiera que sea su acabado.
6
De material ligeramente grueso, arenoso, o de tierra, se ubican
por lo general en zonas agropecuarias y permiten la circulación
de vehículos durante todo el año.
7
De material grueso, de tierra o arcilloso, se ubican por lo general
en zonas
agropecuarias y permiten la circulación de
vehículos solo durante la época seca.
8
Son las vías que permiten únicamente el paso de carretas,
bestias y peatones. Se incluye en esta categoría la playa cuando
es la única vía de acceso a estos inmuebles.
9
Son las vías angostas que sirven de servidumbres de paso.
10
Son los ríos, canales, esteros o mar (tipo fluvial), cuando es la
única vía de acceso.
11
Es la vía férrea, cuando son la única vía de acceso a estos
inmuebles.
Tabla 5.10. Tipos de vía
Ftv  e VlvVlt *0.06646 
Siendo
Vlv =Vía lote a valorar
Vlt = Vía lote tipo
VII. Factor por servicios 2
1. Propuesta Dirección General de Tributación (Costa Rica)
Se consideran servicios 2 los de cañería, electricidad, teléfono y alumbrado público. Para la
utilización de este factor se tendrá en cuenta la tabla 5.11
74
Capítulo V. Métodos de valoración por comparación de mercado I. Métodos por corrección
Alumbrado P.
Teléfono Electricidad Cañería
Clasificación
0
0
0
0
1
1
0
0
0
2
0
1
0
0
3
0
0
1
0
4
0
0
0
1
5
1
1
0
0
6
1
0
1
0
7
1
0
0
1
8
0
1
1
0
9
0
1
0
1
10
0
0
1
1
11
1
1
1
0
12
1
1
0
1
13
1
0
1
1
14
0
1
1
1
15
1
1
1
1
16
Tabla 5.11. Servicios 2
Fs2  e  SlvSlt *0.03
Siendo
Slv = Servicios lote a valorar
Slt = Servicios lote tipo
Caso práctico
Se desea estimar el valor de un terreno cuyas características principales junto con las del
lote tipo aparecen en la Tabla 5.12.
Parcela a valorar Lote tipo
Superficie (m2)
Frente (m)
10.500
6.000
500
250
Precio (u.m./m2)
100
Tabla 5.12. Características
75
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Vamos a resolver el problema mediante dos propuestas
Propuesta Dirección General de
Tributación
(Costa Rica)
Factor
Superficie
 Alt 
Fa  

 Alv 
Factor
Frente (m)
Ffr  e Flv  Flt *0.000125 
Precio
resultante
0.15
 6.000 


 10.500 
0.15
 e 500250 *0.000125   1.0317
V=100*0.9194*1.0317=94.8
 0.9194
1. Propuesta Instituto de
Desarrollo
Agrario (Costa Rica)
 Alt 
Fa  

 Alv 
Ffr  4
0.31
 6.000 


 10.500 
0.31
 0.8407
Flv 4 500

 1.1892
Flt
250
V=100*0.8407*1.1892=99.9
En este sencillo caso se evidencia la importancia de los parámetros, en función de la
elección de los mismos el resultado final varía.
76
CAPÍTULO VI
MÉTODOS POR COMPARACIÓN DE MERCADO II. MÉTODO POR
CORRECCIÓN EN INMUEBLES URBANOS.
1. INTRODUCCIÓN
En este capítulo se sigue presentando el método por comparación de mercado por
corrección mediante factores. En el capítulo anterior se vieron los factores que se tienen en
cuenta en valoración agraria, en este se desarrollan los factores más utilizados en valoración
urbana en el caso de las viviendas, en el próximo capítulo se verán los factores urbanos para
la valoración del suelo. El método por corrección en inmuebles urbanos está muy desarrollado
y aceptado en la mayoría de países y es por ello que el número de factores considerados es
bastante numeroso y dentro de cada factor el número de propuestas también suele ser
abundante y como veremos en algunos casos con diferencias importantes en su aplicación y
resultados.
2. MÉTODO POR CORRECCIÓN POR FACTORES EN INMUEBLES URBANOS.
CASO VIVIENDAS.
Los principales factores de homologación aplicables a la valoración de edificaciones son
los siguientes:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
X.
XI.
XII.
Factor de negociación, Fn. (Factor de comercialización Fcom).
Factor por edad, Fed
Factor por estado de conservación, Fec
Factor obsolescencia funcional, Fof
Factor por actualización en el tiempo, Fac
Factor de zona. Fzo
Factor por ubicación en el bloque o manzana, Fpb
Factor por uso del suelo, Fus
Factor por superficie construida, Fsc
Factor por calidad de la vivienda, Fcv
Factor por calidad de obras comunes, Foc
Factor por calidad general del proyecto, Fcp
Veamos cada uno con detalle
I. Factor de negociación, Fn. (Factor de comercialización, Fcom).
Este factor pretende corregir los precios de oferta obtenidos de anuncios en prensa e
inmobiliarias que en el proceso de venta van a sufrir una rebaja como fruto de la negociación
y por ese hecho han sido previamente incrementados. El factor a aplicar se calcula:
Fn  1 
Pr ecio venta  Pr ecio negociación
Pr ecio venta
77
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
siendo
Fn: factor de negociación
Precio de venta = precio de venta del bien (referencia del anuncio, periódico, etc.)
Precio oferta similares = precio mínimo que el mercado estaría dispuesto a negociar por
bienes similares
Ejemplo:
Se tiene en oferta un inmueble en ¢40.0000.000, finalmente luego de investigar al mercado
de bienes similares en venta en la zona, los oferentes estarían dispuestos a rebajar los precios
de venta en ¢2.000.000
Por lo tanto, el factor de homologación a aplicar en la tabla será de:
Fn  1 
40,000,000  38,000,000
 0.95
40,000,000
En este caso el valor a ser incluido en la tabla de homologación es de 0.95. El cual está
interpretando el sentir del mercado a someter a negociación hasta un 5% del precio ofertado.
II. Factor de homologación por edad. Fed
Se presentan dos criterios utilizados en México y el propuesto por la Dirección General de
Catastro en España.
1. Criterio México I
Se propone el modelo siguiente.
Fed  0.20 
1.4
VUTs
 E s1.4
* 0.80
1.4
VUTc
 E c1.4
siendo
VUT = vida útil (sujeto o comparable)
Ec = edad cronológica del sujeto o comparable
0.20 porcentajes del terreno (del 100% de valor se considera que un 20% es aportado por el
terreno).
0.80 porcentajes del terreno (del 100% de valor se considera que un 0.80% es aportado por la
construcción).
78
Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos
2. Criterio México II.
FEdad

   EE 1.4   FEC  
 1   1 *   

   1 *

10
VUT



 
 
 
Siendo:
EE= Edad Efectiva
VUT= Vida Útil Total
FEC= Factor de Estado de Conservación
Este factor a diferencia del anterior tiene en cuenta el estado de conservación del inmueble
y por eso también se utiliza para el cálculo de la depreciación física en el Método del Coste de
Remplazamiento ó Reposición, también denominado del Valor físico en algunos países. En el
caso de su aplicación como factor de corrección, como estamos viendo ahora, se calcula el
factor de edad tanto del comparable como del sujeto a valorar, el cociente de ambos es el
factor final que se aplica al comparable.
Fedfinal 
Fed sujeto
Fed comparable
Para obtener el dato del factor de estado de conservación (FEC) se utiliza el criterio de
Ross Heidecke que aparece en la tabla 6.1.
ESTADO
CALIFICACIÓN FACTOR FEC
En desecho
1
0.000
En desecho
2
0.135
Reparación mayor
3
0.250
Reparación mayor
4
0.470
Reparación sencilla
5
0.660
Reparación sencilla
6
0.820
Regular
7
0.920
Regular
8
0.975
Nuevo
9
0.990
Nuevo
10
1.000
Tabla 6.1. Factor de conservación según Ross Heidecke
79
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Ejemplo:
En el estudio de mercado, se han determinado las siguientes edades de varios inmuebles en
oferta.
Inmueble A: Edad 10 años
Inmueble B: Edad 2 años
El inmueble que se desea valorar, tiene una edad de 5 años.
Las vidas útiles totales de las edificaciones se estiman en 60 años y el estado de
conservación es nuevo para todos los casos.
Propuesta 1
Para el inmueble A:
Fed  0.20 
601.4  51.4
* 0.80  1.04
601.4  101.4
El factor de homologación en este caso es 1.04, mayor que la unidad. Significa que el
inmueble a valorar es algo mejor que el comparable por lo que para homogeneizar ambos el
precio del comparable debe ser multiplicado por el factor 1,04.
Para el inmueble B:
Fed  0.20 
601.4  51.4
* 0.80  0.98
601.4  21.4
El factor de homologación en este caso es 0.98, menor que la unidad. Significa que el
inmueble a valorar es algo peor que el comparable por lo que para homogeneizar ambos el
precio del comparable debe ser multiplicado por el factor 0,98.
Propuesta 2
Para el inmueble A
FEdadA
    10 1.4   0.99  

   EE 1.4   FEC  
 1   1 *   
   0.909
   1   1      1 *
   1 *

10
60
10
VUT







 
 
 
 
 
  
Para el Inmueble B
FEdadB
80
    2 1.4   0.99  

   EE 1.4   FEC  




 1   1*   
   0.901
   1   1      1 *
   1 *

10
VUT
  
    60    10  

  
 
Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos
FEdadIV

    5 1.4   0.99  
   EE 1.4   FEC  
 1   1*   
   1   1      1 *
   0.904
   1 *

VUT
10
  

    60    10  
  
 
Factor con respecto a A
Fedfinal 
0.904
Fed sujeto

 1.003
Fed comparable 0.909
Como en la propuesta 1significa que el inmueble a valorar es algo mejor que el comparable
por lo que para homogeneizar ambos el precio del comparable debe ser multiplicado por el
factor 1,003.
Factor con respecto a B
Fedfinal 
0.904
Fed sujeto

 0.994
Fed comparable 0.909
Como en la propuesta 1 significa que el inmueble a valorar es algo peor que el comparable
por lo que para homogeneizar ambos el precio del comparable debe ser multiplicado por el
factor 0,994.
Los resultados resumidos pueden verse en la Tabla 6.2.
Criterio México I Criterio México II
Inmueble a
1.04
1.003
Inmueble B
0.98
0.994
Tabla 6.2. Resumen de los resultados
III. Factor de homologación por estado de conservación, Fec
Las propuestas más conocidas son
1. Criterio de Heidecke
2. Criterio de la Dirección General de Catastro (España)
81
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
1. Criterio de Heidecke17.
En el apartado donde se trata el tema de la depreciación se desarrolla el tema del criterio de
Heidecke más extensamente.
El factor propuesto es el siguiente:
E 
Fec   cs 
 Ecc 
Siendo:
Ecs: estado de conservación del sujeto
Ecc: estado de conservación del comparable
Y la cuantificación de ambos estados de conservación se realiza mediante los 5 criterios
definidos por Heidecke (Tabla 6.3).
ESTADOS DE CONSERVACIÓN SEGÚN CRITERIO HEIDECKE
Estado
Calificación
Factor
1
Nuevo, en condiciones de uso de acuerdo a diseño.
1
Nuevo
Intermedio: En excelente estado de conservación pero
1.5
no es nuevo. El programa de mantenimiento ha sido
0,9968
continuo y adecuado.
Normal, en general algunos de sus acabados pueden
2
requerir un mantenimiento preventivo que con su
Normal
aplicación le devolverán al inmueble una muy buena
0,9748
condición. (pinturas parciales, impermeabilizaciones,
limpiezas, etc).
2.5
Intermedio en el estado 2 y 3
0,9191
3
Requiere reparaciones sencillas no estructurales
Reparaciones (reparaciones en ventanerías, pintura mayor, herrería,
0,8190
sencillas
pluviales y similares)
3.5
Intermedio entre 3 y 4
0,6680
4
Reparaciones importantes que generalmente involucran
Reparaciones elementos estructurales y cambios mayores
0,4740
Importantes sustituciones o restituciones en acabados
4.5
Intermedio entre 4 y 5
0,2780
5
Inmueble para demolición o desecho
0,00
Demolición
Tabla 6.3. Estados de Conservación de Heidecke18
17
82
Criterio que considera el estado de conservación adicional a la depreciación por el paso del tiempo (edad). Algunos autores
coinciden que la forma correcta del apellido es Heideck
18
En este caso los autores no asignan un valor residual al inmueble. Generalmente se consideran valores de 0% a 10% del
valor nuevo del bien. Este valor depende del costo estimado como desecho o chatarra, elemento cuestionable en muchas
obras que más que un valor residual se convierte en un costo para el propietario.
Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos
2. Criterio de la Dirección General de Catastro (España)
Se proponen los siguientes factores.
Estado Normal (construcciones, que a pesar de su edad, cualquiera que fuera esta, no
necesitan reparaciones importantes): 1.00
Estado Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan
las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0.85
Estado Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia,
comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0.50
Estado Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en
ruina): 0.00
Ejemplo:
La vivienda a valorar se encuentra en un estado de conservación ¨normal¨ y el comparable
¨requiere reparaciones sencillas¨.
 0.9748 
Fec  

 0.8190 
Fec  1.1902
Adicionalmente hay que aplicar la depreciación por paso del tiempo (edad), como se verá
en el capítulo del método del costo.
IV. Factor de homologación por obsolescencia funcional. Fof
La forma de calcular este factor es tomando en cuenta los costos necesarios para el ajuste
del inmueble a las normativas actuales así como el costo de reposición a nuevo de dicho
inmueble.
 C 
Fof  1   r 
 CRN 
siendo
Fof : Factor por obsolescencia funcional
Cr: Costo total necesario para adecuar la obra a las exigencias modernas
CRN: costo de reposición nuevo del inmueble
Ejemplo:
Se tiene un inmueble que tiene una edad de 30 años, una vida útil de 60 años y de acuerdo
a la inspección se considera que requiere de una inversión mínima de 2,000,000 u.m. El costo
nuevo se estima en 40,000,000 millones de u.m.
 2,000,000 
Fof  1  
  0.95
 40,000,000 
83
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
V. Factor de homologación por actualización en el tiempo, Fac
Este factor puede obtenerse de dos formas, una a partir de los índices de precios y la otra
mediante la tasa de variación intermensual inmobiliaria.
1. Propuesta 1. Por índices de precios
Es el proceso por medio del cual se espera hacer que dos referencias que fueron con fechas
distintas sean homologadas a un mismo punto en el tiempo por medio de un coeficiente de
actualización. En este caso el índice mide la evolución de una variable en el tiempo.
 IPCa 

Fac  
 IPCp 
Siendo
Fac: factor de actualización
IPCa = índice precios actual
IPCp = índice precios pasado
Generalmente en los procesos de actualización se suele utilizar como referentes:
a) Índice de precios al consumidor IPC
b) Índice precios insumos de materiales de construcción
c) Índices de la Cámara de la Construcción
d) Índices de salarios
Por ejemplo, si conocemos una transacción realizada en el mes de mayo de 2006, un
primer intento en la actualización del valor podrá ser aplicando el índice de precios al
consumidor IPC.
IPCa = índice de precios a la fecha
IPCp = índice de precios a una fecha posterior
IPCmayo 2006 = 98.14
IPCjunio 2009 = 131.53
 131.53 
Fac  
  1.34
 98.14 
84
Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos
2. Propuesta 2. Tasa de variación intermensual inmobiliaria
Una forma alternativa de medir la actualización del valor es por medio de la Tasa de
Variación Intermensual Inmobiliaria, expresada según la fórmula que a continuación se
expresa como:
Fac  1  i 
n
Siendo
Fac: factor de actualización
i = tasa de variación intermensual inmobiliaria
n = número de meses entre las referencias estudiadas
La tasa de variación intermensual Inmobiliaria se obtiene de la siguiente expresión, que es
la misma que se utilizará más adelante cuando se estudie el método de comparación temporal:
 Va  1n 
i %     1
 Vo 

i% = tasa de variación intermensual inmobiliaria
Va = valor promedio a la fecha del tipo de inmuebles valorados
Vo = valor promedio meses atrás del tipo de inmuebles valorados
n= número de meses transcurridos entre Vo y Va
Ejemplo: Supongamos los siguientes datos.
Va = 2.800 u.m.
Vo = 2000 u.m.
n = 18 meses
 Va  1 n   2.800 1/18
i %     1  
  1  0.01886
 Vo 
  2.000 
Fac  1  0.01886   1.4
18
VI. Factor de Zona Fzo.
Este factor se aplica cuando existe una diferencia notable en la zona entre sujeto y
comparable, para ello se determina el factor a través de la aplicación de clasificaciones de
zonas predefinidas, donde se califica cada una de ellas, y donde como en todos los casos es
deseable que la selección de comparables siga la regla de que estos tengan la mayor cantidad
de similitudes en sus características con respecto al inmueble que se está valorando.
85
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Se utiliza la tabla 6.4, y se divide la característica y calificación del sujeto entre la
calificación y característica del comparable, por ejemplo:
Zona del inmueble a valorar: Residencial de 1ª. C1 0,75
Zona del Comparable: Residencial de 2ª. C2 0,70
Factor = 0,75/0,70 = 1,07
TIPO DE ZONA
CVE CALIFICACIÓN
Turística Comercial
TC
1.00
Comercial de 1ª
C1
0.95
Comercial de 2ª
C2
0.90
Residencia de lujo
RL
0.80
Residencia de 1ª
R1
0.75
Residencia de 2ª
R2
0.70
Interés social
IS
0.65
Habitacional popular
HP
0.60
Tabla 6.4. Factor zona
VII. Factor de homologación por ubicación en el bloque o manzana Fpb
Este factor se aplica cuando existe una diferencia notable en la ubicación entre el sujeto y
el comparable. Se determina el factor utilizando los índices de la tabla 6.5 dividiendo la
calificación del sujeto por la calificación del comparable.
Ubicación
Índice para uso
habitacional
Manzanero
1.20
Cabecero
1.15
Dos frentes
1.05
Esquina
1.05
Medianero
1.00
Interior
0.85
Tabla 6.5. Factor por ubicación en el bloque
86
Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos
F pb 
Ipbs
Ipbc
Siendo:
Fpb = factor por posición en el bloque
Ipbs = índice posición del inmueble sujeto en el bloque
Ipbc= índice posición del inmueble comparable en el bloque
Ejemplo:
Ubicación del inmueble a valorar: Medianero:1.00
Ubicación del Comparable: Esquina: 1.05
Factor = 1,00/1,05 = 0,9523
VIII. Factor de homologación por uso del suelo Fus
Este factor se aplica cuando existe una diferencia en la relación construcción-terreno entre
sujeto y comparable. Dos propuestas:
1. Propuesta 1.
El cálculo del factor se realiza mediante la siguiente fórmula.
Fus  0.20 *
Cuss
 0.80
Cusc
siendo
FUS = Factor por uso del suelo
Cuss = (área construida/área total del terreno) del sujeto.
Cusc = (área construida/área total del terreno) del comparable
2. Propuesta 2. (México)
Este factor se aplica cuando existe una diferencia en la relación construcción-terreno entre
sujeto y comparable, para ello se utiliza la fórmula:
FCUS 
1
   STS  

 


   SCS    1 10   1
   STC  


 

   SCC  

87
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Siendo:
STS= Superficie de terreno del sujeto
SCS= Superficie de construcción del sujeto
STC= Superficie de terreno del comparable
SCC= Superficie de construcción del comparable
Ejemplo:
Calcular el Factor por uso de suelo de los siguientes inmuebles.
Sujeto: Área terreno 250 m2, área construida 145 m2
Comparable: Área terreno 235 m2, área construida 160 m2
Propuesta 1.
Cuss = 145/250 = 0.58
Cusc = 160/235 = 0.68
Fed  0.20 *
0.58
 0.80  0.97
0.68
En este caso el factor de homologación está reconociendo que el comparable tiene un
mejor uso del suelo, desde el punto de su aprovechamiento. Por lo tanto, tiene una posición
menos ventajosa el sujeto en este sentido, por esta razón el factor es menor que a unidad y
para homogeneizar el precio del comparable se multiplica por 0,97.
Propuesta 2 (México)
FCUS 
1
1
1


 0.9829
   STS  

   250  

 1.72 
1
 

 




   SCS    1 10   1    145    1 10   1  1.46   1
   STC  

   235  

 10 




 

 



SCC
160


 

 

Con esta propuesta el factor de homologación también está reconociendo que el
comparable tiene un mejor uso del suelo, desde el punto de su aprovechamiento. Por lo tanto,
tiene una posición mas ventajosa el comparable en este sentido, por esta razón el factor es
menor que la unidad y para homogeneizar el precio del comparable se multiplica por 0.9829,
factor que es muy similar al obtenido con la Propuesta 1.
88
Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos
IX. Factor por superficie construida Fsc
El factor de homologación en este caso, se interpreta de igual forma que en la valoración
de terrenos, a mayor área construida menor valor. El caso de la comparación por superficie es
la única situación en la cual el comparable se divide entre el sujeto, de forma que:
Superficie construida comparable > Superficie construida a valorar Fsc >1
Superficie construida comparable < Superficie construida a valorar Fsc >1
1. Propuesta 1.
Este factor (Aguilar, 2008) parte de la suposición que el valor de un inmueble puede variar
cuando se incrementa o disminuye la superficie de construcción en una decima parte.
 Scc 
Fsc  

 Scs 
1 / 10
siendo
Fsc: factor por superficie construida
Scs: superficie construida del comparable
Scs: superficie construida del sujeto
2. Propuesta 2.
Este factor se aplica cuando existe una diferencia de superficies entre el sujeto y el
comparable, su cálculo se realiza:
FSC
  SC  
  1

 SS  

1
 10 




Siendo:
SC= Superficie del comparable
SS= Superficie del Sujeto
Caso práctico
Calcular el factor de superficie construida en el caso de que el inmueble comparable tiene
125 m2 construidos y el inmueble a valorar 175 m2
89
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Propuesta 1
 125 
Fsc  

 175 
1 / 10
 0.9669
Propuesta 2
FSC
  SC  
  125  

  1
 1 

SS
  0.2857 
  175  

 


1  
1  
  1  0.971

 10 
10
 10 










Nota importante:
Este factor es muy discutido, ya que no es evidente en todas las circunstancias el hecho de
que al aumentar el área disminuya el precio y viceversa.
X. Factor de homologación por calidad de la vivienda Fcv
Este factor tiene el propósito de tomar en cuenta los distintos tipos y calidades de
materiales que componen una construcción residencial, los acabados y en general la calidad
arquitectónica eficiente y funcional en el usos de los espacios e iluminación natural entre
otros.
El factor se calcula de la siguiente forma.
 Cs 
Fcv   
 Cc 
siendo
Fcv: factor por calidad de la vivienda
Cs: índice de calidad de la vivienda sujeto
Cc: índice de calidad del comparable
Los Índices a tener en cuenta son los de la Tabla 6.6
90
Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos
Tipo
Moderna
de lujo
Moderna
Alta
Moderna
media alta
Moderna
Media
Semi
moderna
Media
Características
Muy alta calidad (lujo) en los materiales y en sus acabados.
fachadas lujosas, losas sanitarias, muebles de cocina, grifería
etc. de lujo, con algunos elementos tipo vivienda inteligente.
Posibilidad de importación exclusiva de acabados. Mayor
posibilidad de contar con una mayor amplitud de diseños
arquitectónicos, electromecánicos, estructurales, de suelos y
contar con asesorías en diversos campos (decoración,
jardinería).
Viviendas dentro del sector socioeconómico alto. Muy buena
calidad de materiales de construcción con acabados de muy
buena calidad sin ser de lujo algunos de ellos importados.
Acceso a diseño estructural, de suelos, electromecánicos,
anteproyectos, asesorías extras.
Viviendas dentro del sector socioeconómico medio alto. Obras
con acabados y materiales de buena calidad un tanto superior al
promedio generalmente disponibles en el país. Posibilidad de
profundizar en estudios básicos y contar con asesoría en
algunos campos (decoración, anteproyectos, etc.)
Viviendas dentro del sector socioeconómico medio. Calidad de
los materiales y acabados de buena calidad tipo promedio del
mercado. Acceso a estudios básicos adicionales de tipo
mecánico, eléctrico, eléctrico.
Viviendas dentro del sector socioeconómico medio. 30 > Edad
> 15.
Calidad de los materiales y acabados de buena calidad tipo
promedio del mercado en su época pero de menor calidad a los
existentes al día de hoy. Uso del como ventilación, arquitectura
e iluminación entre otros considerados como un tanto fuera de
moda al día de hoy pero sin ser necesaria la remodelación.
Índice
¨C¨
1.3
1.15
1.10
1
0.85
Tabla 6.6. Factor calidad de la vivienda (González, 2008)
Ejemplo:
Se está valorando una vivienda tipo moderna media y como comparable se tiene
información de una vivienda tipo moderna alta.
 1 
Fcv  
  0.870
 1.15 
XI. Factor por calidad de obras comunes, Foc
El objetivo de este factor (Aguilar, 2008), es la de calificar tanto el uso eficiente que
puedan prestar las obras comunes dentro de un condominio como su calidad. Se utilizan los
índices de la Tabla 6.7.
91
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Muy funcionales
Funcionales
Normales
Regulares
Malas
1.10
1.05
1.00
0.95
0.90
Tabla 6.7. Factor obras comunes en condominio
XII. Factor de homologación por calidad general del proyecto, Fcp
Es importante valorar dentro de un proceso de homologación la calidad general del
proyecto, desde un punto de vista del confort del inmueble, del uso y calidad de los espacios
internos, de la eficiencia de la ventilación e iluminación de la ventilación natural, de la
estética del inmueble, etc.
González (2008) propone el uso de factor por calidad del proyecto de acuerdo a los índices
indicados en la tabla 6.8 y según la siguiente fórmula:
 Cps 

Fcp  
 Cpc 
Siendo: Fcp: factor por calidad del proyecto ; Cps: Índice de calidad del proyecto sujeto
Cpc: Índice de calidad del proyecto comparable
Calificación
Excelente
Muy bueno
Bueno
Regular
Malo
Muy malo
Características
Distribución arquitectónica moderna eficiente y funcional, uso
adecuado de los espacios, de la ventilación e iluminación natural,
mayor posibilidad a espacios de esparcimiento, recreo y
servicios. Alto sentido del confort y estética.
Distribución arquitectónica moderna y eficiente con buen
aprovechamiento de los espacios (iluminación y ventilación
natural). Viviendas en general confortables, explotación estética
posible.
Uso del espacio destinado a habitación y esparcimiento dentro de
las normas modernas de ingeniería, arquitectura y salubridad.
Ventilación e iluminación natural aceptable en la mayor parte del
inmueble. Estética internas y de fachada agradable. Vivienda
medianamente confortable.
Viviendas con un espacio mínimo destinado a sus aposentos
básicos. Distribución arquitectónica deficiente, uso deficiente de
la ventilación e iluminación natural. Poco confortables. Con
posibilidad de la explotación estética limitada.
Viviendas que no generan confort, espacios muy reducidos que
limitan el uso de mobiliarios estándar, con iluminación artificial
la mayor parte del día, mala ventilación.
Viviendas sin ningún confort, oscuras, ventilación mínima,
húmedas, espacios de habitación y descanso mínimas, sin
fachada.
Tabla 6.8. Factor calidad del proyecto (González, 2008)
92
Índice ¨C¨
1.10
1.05
1.00
0.90
0.85
0.80
Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos
CASO PRÁCTICO
Se está valorando una vivienda con un índice de calidad bueno y como comparable una
vivienda con un índice muy bueno.
 1 
Fcp  
  0.952
 1.05 
RESUMEN DE FACTORES
Como resumen de los Factores vistos en este capítulo en la Tabla 6.9 se vuelven a
enumerar añadiendo la información de si es un Factor que se aplica a un inmueble sin plantear
la comparación con otro y en ese caso su utilidad es homogeneizar el precio de ese inmueble
en función de los factores aplicados o bien es un factor que compara directamente un
inmueble a valorar con un comparable. En el primer caso los factores considerados son los
que corresponden a los parámetros que se utilizan para calcular la depreciación como veremos
más adelante.
Factores
Factores que corrigen el precio
de un inmueble sin establecer
comparación con otro
I.Factor de negociación
Fn
II.Factor por Edad
Factores que se determinan
comparando el inmueble a
valorar con un comparable
Propuesta México I
Propuesta México II
III.Factor por estado de
conservación
Propuesta Dirección General de
catastro de España
Propuesta Heidecke
IV.Factor por
obsolescencia funcional
Fof
V.Factor por
actualización en el
tiempo
Propuestas 1 y 2
VI.Factor por zona
Fzo
VII.Factor por
ubicación en el bloque
o manzana
Fpb
VIII.Factor por uso del
suelo
Fus
IX.Factor por
superficie construida
Fsc
X.Factor por calidad de
la vivienda
Fcv
XI.Factor por calidad
de obras comunes
Foc
XII.Factor por calidad
general del proyecto
Fcp
Tabla 6.9. Resumen factores de corrección en inmuebles urbanos
93
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
CASO PRÁCTICO
Se desea determinar el valor estimado de una vivienda de 375 m2, ubicada en el sector del
cantón de Curridabat, sector Urb. Ayarco Norte. En la tabla 6.9 se encuentran los datos que
surgen de la investigación de mercado de la zona.
Comparables
Inmueble a
valorar
1
2
3
4
5
Tipo de
inmueble
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Clasificación
de la zona
Residencial
1ª
Residencial
1ª
Residencial
1ª
Residencial
1ª
Residencial
1ª
Residencial
1ª
Superficie
terreno (m2)
375
325
380
300
350
360
Posición en el
bloque
Medianero
Medianero
Medianero
Medianero
Medianero
Medianero
Superficie
edificada (m2)
385
420
350
460
340
380
Edad
vivienda
(años)
12
5
4
8
6
3
Calidad
edificación
Buena
Buena
Buena
Buena
Muy buena
Buena
Conservación
Normal
Normal
Reparaciones
sencillas
Normal
Normal
Normal
Precio venta
260.000
230.000
350.000
230.000
280.000
Precio real
247.000
223.100
315.000
218.500
274.400
619
657
761
676
737
Precio venta
m2
Tabla 6.9. Tabla Investigación de mercado
En este caso en función de la información de mercado obtenida vamos a tener en cuenta los
siguientes factores:

Factor de negociación, ya que difiere el precio de venta del precio real.

Factor por Edad ya que las viviendas no son nuevas y además las viviendas tienen
edades distintas y diferentes a la valorar.

Factor por estado de conservación ya que el comparable 2 está peor conservado que el
a valorar.

Factor por uso de suelo y Factor por superficie construida, pues ser ambos diferentes
en las distintas viviendas.

Factor por calidad del proyecto por ser diferente la del comparable 4.
Los Factores zona y ubicación en el bloque no se consideran por ser en todos los casos
iguales, en el caso de la zona Residencial 1ª y en la ubicación medianero.
94
Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos
Veamos el cálculo de los Factores que si se consideran

Factor de negociación, Fn:
Partiendo de la información de precios ofertados y precios negociados de la Tabla 6.9
determinamos el porcentaje en que el mercado está dispuesto a rebajar los precios ofertados.
Aplicamos al comparable No. 1.
Fn  1 
Pr ecio venta  Pr ecio negociación
Pr ecio venta
Cálculo para la referencia Nº 1
Fn  1 
260.000  247.0000
 0,95
260.000
En los casos de los comparables 2, 3, 4 y 5 se obtiene el resultado por el mismo proceso: 0,97,
0,90, 0,95, 0,98.

Factor de homologación por edad, Fed:
Fed  0,20 
1.4
VUTs
 Es1.4
* 0,80
1.4
VUTc
 Ec1.4
Comparable Nº 1 = edad de 5 años
Sujeto = edad de 12 años
Vida útil establecida para los dos casos = 60 años
Fed  0,20 
601.4  121.4
* 0,80  0,939
601.4  51.4
En los casos de los comparables 2, 3, 4, 5 se obtienen los siguientes resultados: 0,932, 0,961,
0,946 y 0,927.

Factor por estado de conservación, Fec:
La referencia No. 2 es la única que presenta un estado de conservación diferente, por lo
tanto el resultado de homologar este comparable sería.
E
Fec   cs
 E cc



 0,9748 
Fec  
  1,19
 0,8190 
95
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

Factor por uso del suelo, Fus:
La fórmula a aplicar es:
Fed  0.20 *
Cuss
 0.80
Cusc
siendo
FUSC = coeficiente del uso del suelo = (área construida/área total del terreno)
S = Sujeto C = Comparable
En el caso del comparable 1
Sujeto
Área terreno 375 m2, área construida 385 m2
Cus = 385/375 = 1,027
Comparable
Área terreno 325 m2, área construida 420 m2
Cus = 420/325 = 1,292
Fed  0,20 *
1,027
 0,80  0,95
1,292
Aplicando el proceso al resto de los comparables se obtiene: 1,023, 0,934, 1,011 y 0,995.

Factor por superficie construida, Fsc:
 Sc 
Fsc   
 Ss 
1 / 10
Aplicamos al comparable 1
1 / 10
 420 
Fsc  

 385 
 1,009
En los casos de los comparables 2, 3, 4, 5 se obtienen los siguientes resultados: 0,991, 1,018,
0,988 y 0,999.

Factor por calidad del proyecto, Fcp:
Calculamos el factor para el comparable 4 calificado como “muy bueno” a diferencia de
los otros y el a valorar, que son “buenos”.
96
Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos
 Cps 

Fcp  
 Cpc 
siendo
Fcp: factor por calidad del proyecto
Cps: índice de calidad del proyecto sujeto
Cpc: índice de calidad del proyecto comparable
 1 
Fcp  
  0,952
 1,05 
Conclusión:
Los resultados obtenidos se resumen en la Tabla 6.10.
Factores
Comparables
Fn
Fed
Fec
Fpb
Fus
Fsc
Fcp
C1
0,950 0,939 1,000 1,000 0,959
1,009
1,000
C2
0,950 0,932 1,000 1,000 1,023
0,991
1,000
C3
0,980 0,961 1,000 0,909 0,934 01,018 1,000
C4
0,970 0,946 1,190 0,909 1,011
0,988
0,952
C5
0,950 0,927 1,000 1,000 0,995
0,999
1,000
Tabla 6.10. Factores para cada comparable
El cálculo del Factor final se realiza por el producto de los distintos factores considerados.
Ff (comparable 1) = 0.950*0.939*1.000*1.000*0.959*1.009*1.000 = 0.863
Ff (comparable 2) = 0.950*0.932*1.000*1.000*1.023*0.991*1.000 = 0.898
Etc.
Y el precio corregido se obtiene multiplicando el precio de venta de cada comparable por
el Factor final Tabla 6.11.
Precio corregido comparable 1 = 619 *0,863 = 534
Precio corregido comparable 2 = 657*0.898 = 590
Etc
97
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Precio
Comparables Factor Precio
final venta m2 corregido
C1
0,863
619
534
C2
0,898
657
590
C3
0,814
760
619
C4
0,944
676
638
C5
0,874
736
644
Tabla 6.11. Precios corregidos de los comparables
El valor por m2 propuesto para la vivienda objeto de valoración sería el promedio de los
valores corregidos de los comparables.
534  590  619  638  644
 605
5
Valor vivienda  605 * 385  233.024
Valor m 2 
Análisis de outliers
El proceso de corrección visto anteriormente debería completarse con un análisis de outliers o
datos anómalos como se indicó en el capítulo 4.
Criterio de Chauvenet
Comprobamos si el punto crítico de los precios corregidos (Tabla 6.12) es inferior a1.65 que
es el correspondiente a 5 datos (véase Tabla 4.5 del capítulo 4).
Desviación Punto
a la media crítico
(Dm)
Dm/Ds
COMPARABLES
Precio
corregido
1
534
71
1,57
2
590
15
0,33
3
619
14
0,31
4
638
33
0,74
5
644
38
0,86
Media
Desviación
Estandar
44.95
Tabla 6.12. Punto critica de los precios corregidos
98
Capítulo VI. Métodos por comparación de mercado II. Método por corrección en inmuebles urbanos
Ningún comparable supera el punto crítico de Chauvenet (1.65), por lo que podemos dar
por buena la solución de la media de los precios corregidos como valor del inmueble
problema.
Desviación estándar
Otro de los parámetros que se propuso en el capítulo 4 era la Desviación estandar. Con este
criterio más riguroso que el anterior, el comparable 1 con una desviación a la media de 1.57
desviación estandar estaría en el límite de considerarlo válido en el supuesto de considerar
outliers los comparables con desviacion sobre la media de 1.5 desviación estándar y desde
luego sería eliminado si el límite se considera 1.0 desviación estándar.
99
CAPÍTULO VII
MÉTODOS POR COMPARACIÓN DE MERCADO III. MÉTODO POR
CORRECCIÓN EN SUELOS URBANOS
1. INTRODUCCIÓN
En este capítulo se sigue presentando el método por comparación de mercado por
corrección mediante factores. En el capítulo anterior se vieron los factores que se tienen en
cuenta en valoración de viviendas, en este se desarrollan los factores más utilizados en
valoración de suelo urbano. Como se decía en el capítulo anterior este método por corrección
por factores está muy desarrollado y aceptado en la mayoría de países y es por ello que el
número de factores considerados es bastante numeroso y dentro de cada factor el número de
propuestas también suele ser abundante y como veremos en algunos casos con diferencias
importantes en su aplicación y resultados.
2. MÉTODO POR CORRECCIÓN POR FACTORES. CASO SUELOS URBANOS
En el caso de valoración de terrenos urbanos los factores considerados,
con diferentes propuestas, son los siguientes (Tabla 7.1):
Nº
I
Factor
Factor por área. Fa
II
Factor por frente. Ff
III
Factor por exceso de fondo. Ffo
IV
V
Factor por irregularidad de
linderos. Fl
Factor por frente a dos calles
VI
Factor por terrenos esquineros. Fte
Propuestas
Criterio del estado de México
Criterio de Dante Guerrero
Criterio de N. Aguilar
Criterio Órgano de Normalización técnica de Costa
Rica
Criterio del Ing. Quiroga
Criterio IBAPE
Criterio Órgano de Normalización técnica de Costa
Rica para terrenos urbanos
Criterio de Harper
Criterio del Instituto Mexicano de Valoración del
estado de México
Criterio de Hoffman
Criterio del Instituto Mexicano de Valoración de
Nuevo León
Criterio de Dante Guerrero
Criterio Mc Michael
Criterio de los Institutos Mexicanos de Valoración
Criterio del Ing. Valdano
Criterio del Manual de Avalúos de Bienes
inmuebles
101
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Nº
VII
Factor
Factor por terreno con pendiente.
Ftp
Propuestas
Criterio Bancomer
Otros autores
Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa
Rica
VIII Factor por ubicación del terreno en Criterio Bancomer
el bloque. Fub
Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa
Rica
IX Factor por el equipamiento urbano Criterio por servicios públicos: Tipo de vías ONT
existente. Feu
Costa Rica
Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa
Rica. Servicios 1
Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa
Rica. Servicios 2
X Factor por accidentes topográficos. Criterio por rugosidad del terreno
Fat
XI Factor por nivel respecto a calle.
Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa
Fn
Rica
XII
Factor por vistas al frente o vista
panorámica. Fv
Tabla 7.1. Factores para la valoración de suelos urbanos
I. Factor por área o superfície Fa.
Desde el punto de vista de valoración siempre se ha partido de la premisa que a mayor área
menor valor unitario y viceversa. Los criterios más utilizados son:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Criterio del Estado de México
Criterio de Dante Guerrero
Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica
Criterio Dirección General de Tributación (Costa Rica)
Criterio Dirección General de Catastro (España)
Criterio de México
Los cuatro primeros factores calculan el factor partiendo de la superficie de un lote tipo, el
quinto partiendo de una superficie mínima, mientras que el último criterio el que
denominamos Criterio México calcula el factor partiendo de la superficie del comparable y el
sujeto. Veamos cada uno de ellos.
1. Criterio del Estado de México
Propone la siguiente fórmula para calcular el factor.
Fa  0,25 *
102
Alt
 0,75
Alv
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
siendo:
Fa: coeficiente de área
Alt: área del lote tipo
Alv: área del lote a valorar
Se recomienda utilizar este criterio siempre que la Fa resultante se encuentre en el rango:
0.75 Fa 3
2. Criterio de Dante Guerrero
Dante Guerrero propone la siguiente fórmula:
Fa 
Flt
Flv
siéndo:
Fa: coeficiente de área
Flt: factor de área del lote tipo
Flv: factor de área del lote a valorar
Los factores de área se toman de la tabla 7.2 propuestos por el mismo autor del factor
Superficie
(m2)
Factor
250
300
350
0,50
0,53
0,56
400
500
1.000
2.000
0,60
0,65
0,75
0,85
3.500
5.000
7.000
10.000
15.000
25.000
40.000
0,95
1,00
1,10
1,20
1,30
1,40
1,50
Tabla 7.2. Factor área D. Guerrero
103
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
3. Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (1999)
El Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica propone el siguiente cálculo del factor
aplicable a terrenos urbanos.
Fa 
Alt
Alv
Siendo.
Altβ: Área lote tipo
Alvα: Área lote valorar
α: exponencial relacionado con el lote tipo
β: exponencial relacionado con el lote a valorar
y donde β y α toman los valores de la Tabla 7.3
Rango de área (m2)
área <30.0000
30.0000 < área <100.000
área ≥100.000
Caso
1
2
3
Valor de β y α
0.33
0.364 – (0.00000133) * área
0.275 – (0.0000025) * área
Tabla 7.3. Valores de α y β fórmula de la ONT para ajuste de área
4. Criterio Dirección General de Tributación (Costa Rica)
 Alt 
Fa  

 Alv 
0.33
Siendo
Alt = Área del lote tipo
Alv = Área del lote a valorar
5. Criterio Dirección General de Catastro (España)
Este organismo fija una superficie mínima Sm, y en función de la relación entre el suelo a
valorar y esta superficie mínima aplica los siguientes coeficientes:
0.80 a toda la superficie cuando
S
1
Sm
1.00 a toda la superficie cuando 1 
S
2
Sm
0.70 a la superficie que exceda de 2*Sm cuando
104
S
2
Sm
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
6. Criterio México
Este factor se calcula, como se ha dicho anteriormente a partir de las superficies del
comparable y el sujeto y se aplica cuando existe una diferencia de superficies entre ambos. La
formula comúnmente utilizada es la siguiente:
Fa 
AC *1.6
AS
Siendo.
AC = Área comparable
AS = Área del sujeto.
Ejemplos:
a. Caso de comparar con lote tipo:
Se desea estimar el valor de un terreno cuyas dimensiones son 10*40, una vez ajustado por
área, teniendo en cuenta que lo lote típico sus dimensiones son 10*30, siendo el precio de
partida de 155.
Criterio Estado de México.
Fa  0,25 *
Alt
300
 0,75  0,25 *
 0,75  0,938
Alv
400
Valor corregido por área  0,938 *155  145,39
Criterio de Dante Guerrero.
Según tabla 6.14:
Factor área lote tipo: 0,53
Factor área terreno a valorar: 0,60
Fa 
Flt 0,53

 0,883
Flv 0,60
Valor corregido por área  0,883 *155  136,87
Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica
De la tabla 6.15, área a valorar (400 m2) y del lote tipo (300 m2) ambos son menores
30.000 m2 que implica que α y β tengan un valor igual a 0.33.
105
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Alt 3000.33

 0,909
Alv 4000.33
Valor corregido por área  0,909 *155  140,90
Fa 
Criterio Dirección General de Tributación
 Alt 
Fa  

 Alv 
0 , 33
 300 


 400 
0 , 33
 0,909
En este caso el resultado es el mismo que con el criterio anterior debido a que coinciden
los exponentes, cosa que no sucedería si las superficies fuesen mayor de 30.000 ya que en
estos casos en el Criterio Dirección General de Tributación el exponente se mantiene fijo en el
0,33 pero en el anterior criterio varía.
b. Caso de comparar con comparable.
Criterio México
Superficie a valorar: 800 m2
Superficie comparable: 650 m2
Fa 
AC *1,6 650 *1,6

 1,3
AS
800
II. Factor de uso.
1. Criterio México.
Este factor aplica cuando existe una diferencia de uso de suelo entre el sujeto y el comparable.
Si el solar a valorar tiene un mejor uso de suelo que el comparable, entonces el factor es
mayor a 1
III. Factor por frente
Este factor refleja las diferencias entre el frente del solar a valorar y el frente tipo, siendo el
factor >1 cuando el primero tiene mejor frente que el segundo. Las diferentes propuestas para
calcular este factor son:
1.
2.
3.
4.
5.
Criterio del Ingeniero Quiroga
Criterio IBAPE y Dirección General de Tributación (Costa Rica)
Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica
Criterio México
Criterio Dirección General de Catastro (España)
Veamos cada uno de ellos.
106
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
1. Criterio del Ing. Quiroga
Este criterio fue desarrollado por el Ingeniero Mexicano Quiroga y también es conocido
como "Criterio de Nuevo León".
 Fr 
Ffr   
 fr 
1/ 3
donde:
Ffr = Factor por frente
Fr = Frente del lote a valorar
fr = Frente del lote a tipo
2. Criterio IBAPE (Instituto de Valoradores y Peritos de Brasil) y Dirección General
de Tributación (Costa Rica)
La propuesta es similar a la anterior, solo cambia el exponente.
 Fr 
Ffr   
 fr 
1/ 4
donde:
Ffr = Factor por frente
Fr = Frente lote a valorar
fr = Frente del lote tipo
3. Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica.
Propuesta similar a las anteriores, proponiendo un exponente variable en función del frente
mayor y que viene definido en la Tabla 6.16.
 Fr 
Ffr   
 fr 

siendo:
Ffr = Factor por frente
Fr = Frente del lote a valorar
fr = Frente del lote tipo
λ = exponencial que se estima de la tabla 7.4
107
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Caso
Longitud del frente
mayor (fm) de los
dos lotes
Valor de λ
fm  30
1°
30 < fm  200
2°
0.25
0.2585 - (frente*0.0003)
3°
200 < fm  480
0.215 – (frente * 0.000009)
4°
fm  480
0.17
Tabla 7.4. Valores de λ
4. Criterio México
La fórmula de cálculo es la siguiente.
 Fr 
F fr   
 fr 
1/ 2
siendo:
Ffr = Factor por frente
Fr = Frente del lote a valorar
fr = Frente del lote tipo
5. Criterio Dirección General de Catastro (España)
La fórmula de cálculo es la siguiente.
F fr 
Fr
ft
siendo:
Ffr = Factor por frente
Fr = Frente del lote a valorar
fr = Frente del lote tipo
El coeficiente mínimo posible es 0.60 o sea F fr  0.60
Ejemplo 1. Caso de frente menor del frente típico.
Se desea estimar el valor de un terreno cuyo frente es de 6 m y siendo el frente típico para
la zona en estudio de 10 m. y el valor de partida de 105.
108
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
Criterio Ing. Quiroga
1/ 3
 Fr 
Ffr   
 fr 
1/ 3
6
 
 10 
 0,843
Valor ajustado por escasez de frente  0,843 *105  88,52
Criterio IBAPE
1/ 4
 Fr 
Ffr   
 fr 
1/ 4
6
 
 10 
 0,880
Valor ajustado por escasez de frente  0,880 *105  92,40
Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica
En este caso λ =0,25, el resultado es el mismo que con el criterio IBAPE
 Fr 
Ffr   
 fr 
0.25
6
 
 10 
0.25
 0,880
Valor ajustado por escasez de frente  0,880 *105  92,40
Criterio México
1/ 2
 Fr 
Ffr   
 fr 
1/ 2
6
 
 10 
 0,774
Valor ajustado por escasez de frente  0,774 *105  81,33
Criterio Dirección General de Catastro (España)
Fr 6
  0,6
ft 10
Valor ajustado por escasez de frente  0,6 *105  63
En este caso el Factor resultante es el mínimo posible.
F fr 
Ejemplo 2. Caso de frente mayor del frente típico
Se desea valorar un terreno de 42 m de frente contra un terreno típico de la zona de 15 m.
y el valor de partida de 105.
109
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Criterio Ing. Quiroga
1/ 3
 Fr 
Ffr   
 fr 
1/ 3
 42 
 
 15 
 1,409
Valor ajustado por exceso de frente  1,409 *105  147,99
Criterio IBAPE
1/ 4
 Fr 
Ffr   
 fr 
1/ 4
 42 
 
 15 
 1,293
Valor ajustado por exceso de frente  1,293 *105  135,82
Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica

 Fr   40 
Ffr      
 fr   15 

El valor del exponencial ¨λ¨ se toma de la tabla 6.16, teniendo en cuenta que el valor de 40 m es
mayor a 30 m pero menor a 200:
  0,215   fr * 0,000009   0,215  40 * 0,000009   0,21464


 Fr   40   40 
Ffr         
 fr   15   15 
0 , 21464
 1,2473
Valor ajustado por exceso de frente  1,2473 *105  130,96
Criterio México
1/ 2
 Fr 
Ffr   
 fr 
1/ 2
 42 
 
 15 
 1,673
Valor ajustado por exceso de frente  1,673 *105  175,69
IV. Factor por exceso de fondo.
En el ámbito de la valoración internacional, existen muchas formas de analizar este punto
pero siempre partiendo de que: “para todo lote su valor más alto está en el frente del
mismo”.
La relación óptima entre el frente-fondo, se ha tratado desde hace muchos años, ya en el
año de 1866, el juez de Nueva York, Murray Hoffman, formuló varias tablas en las cuales se
110
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
establecían diferentes relaciones entre el frente y el fondo de un terreno, partiendo de un lote
"tipo" definido. Estas relaciones brindadas por Hoffman partían de un criterio definido por él
mismo que indica que los dos tercios del valor de un lote residen en su primera mitad.
Otro criterio establecido en Norteamérica es el conocido como 4-3-2-1 el cual, estipula que
la parte frontal de un terreno vale 4 veces más que las demás partes.
En Latinoamérica, autores como Fitto y Cervini han desarrollado tablas semejantes a las
elaboradas por Hoffman pero partiendo de un lote "tipo" diferente, por lo tanto, todo lote
sobre o bajo éstas medidas sufrirá una afectación.
En Costa Rica la relación más común utilizada hasta hace unos años por los
desarrolladores residenciales fue 1 a 3, sin embargo en razón de la alta demanda de tierras
para habitación familiar esta apreciación ha variado y actualmente es común la relación 1: 2.5.
Los criterios más aplicados para determinar el factor fondo son
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Criterio de Harper
Criterio del Instituto Mexicano de Valoración del Estado de México
Criterio de Hoffman
Criterio del Instituto Mexicano de Valoración del Estado de Nuevo León
Criterio Dirección General de Catastro (España)
Criterio de México
Las propuestas de los distintos criterios son las siguientes.
1. Criterio de Harper
Harper considera en su criterio una relación entre el fondo tipo y el fondo a valorar, considerando
que la primera parte del terreno debe contener la mitad del valor y las otras tres cuartas partes
tendrían la otra mitad de valor del terreno. Es un criterio muy aplicado y en varias literaturas lo
encontramos citado como el criterio usado por el Instituto Mexicano de Valoración del Distrito
Federal.
 fo 
F fo  

 Fo 
1/ 2
siendo:
Ffo = Factor por exceso de fondo
Fo = Fondo del lote a valorar
fo = Fondo lote tipo
El factor calculado afecta al área correspondiente al exceso de fondo. Podemos a partir de
él calcular un factor que afecte a toda el área.
F fot 
Ffo * Fr * ( Fo  fo)  1 * Fr * fo
Fr * Fo
111
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Siendo
Ffot = Factor de fondo total
Fr = Frente
Ffo = Coeficiente de exceso de fondo
Fo = Fondo del lote a valorar
2. Criterio del Instituto Mexicano de Valoración del Estado de México
Este criterio sugiere que se tome el fondo total del terreno y se divida en fracciones iguales al
fondo típico. Luego cada fracción resultante deberá afectarse por un factor distinto.
i.
ii.
iii.
iv.
v.
La primera fracción no se afecta (factor = 1).
La segunda fracción se afecta por un factor de 0.70.
La tercera fracción se afecta por un factor de 0.70 * 0.70 =0.49.
La cuarta fracción se afecta por un factor de 0.70 * 0.70 * 0.70 = 0.343.
Sucesivamente para cada nueva fracción se agrega un nuevo factor de 0.70 adicional a
los ya aplicados, hasta un producto máximo de 0.20 (residual)
3. Criterio de Hoffman
Este es un criterio clásico y de mucha aplicación en los Estados Unidos de Norteamérica.
En general parte de la premisa ya dicha anteriormente: “Los dos tercios del valor de un
terreno residen en su primera mitad". Por lo tanto el método divide el terreno en dos
fracciones iguales, la primera de ellas (frente a calle) sería el 0.667 y un 0.333 la fracción
restante. El cálculo del factor a aplicar al exceso seria:
 fo 
F fo  

 Fo 
0.415
siendo:
Ffo = Factor por exceso de fondo
fo = Fondo lote tipo
Fo = Fondo lote a valorar
4. Criterio del Instituto Mexicano de Valoración de Nuevo León
La formulación es la siguiente:
 fo 
F fo  

 Fo 
1/ 3
siendo:
Ffo = Factor por exceso de fondo
fo = Fondo lote tipo
Fo = Fondo lote valorar
112
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
5. Criterio Dirección General de Catastro (España)
Al exceso de fondo se le aplica el coeficiente
Ffo 
1
n 1
Siendo
n = número de plantas permitidas
6. Criterio México
Este factor se aplica cuando existe un fondo mayor o menor al comparable, si el solar a
valorar tiene un mejor fondo que el comparable, para su cálculo se utiliza la fórmula
siguiente.
FLT

F fo 
FLV
FLT  FLT 


FLV  FLV 
2
Donde:
FLT= Fondo del Lote Tipo
FLV= Fondo del Lote a Valorar
Se calcula tanto para el sujeto como para el comparable y se divide el resultado del sujeto
entre el del comparable, obteniendo así el factor de fondo homologado.
Ejemplo
1. Caso con fondo tipo.
Se desea estimar el valor del terreno mostrado en la fig. 1. Fondo tipo para la zona en
estudio es de 30 m. Valor de partida 105.
113
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Calle 2 $105/m2
10
50 m
20 m
Sector con exceso de
fondo (50 - 30) = 20 m
Fig. 1. Terreno con exceso de fondo
Criterio de Harper
 fo 
F fo  

 Fo 
1/ 2
 30 
 
 50 
1/ 2
 0.775
El Ffo calculado es el factor que afecta a la zona de exceso de fondo que en este caso
como lo indica la fig. 4 es el sector de 20 m * 10 m. Para estimar el valor final del terreno
sería:
Valor final  0.775 * 10 * 20  1 * 10 * 30  * 105  47.775
Otra forma de aplicar este factor considerando toda el área es reconvirtiendo el factor del
área de exceso de fondo a un factor para toda la superficie.
F fot 
0.775 *10 * 20  1*10 * 30
 0.91
10 * 50
siendo
Ffot = factor exceso de fondo total
Con dicho factor el cálculo del valor se realiza:
Valor final  0.91 * 10 * 50 * 105  47.775
114
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
Criterio del Instituto Mexicano de Valoración del Estado de México
En la fig. 4 se obtienen dos partes, una con fondo 30 m. y otra con fondo 20 m., el criterio
se aplica el procedimiento de la siguiente manera:
Valor final  1 * 10 * 30  0.7 * 10 * 20  * 105  46.200
El factor por exceso de fondo total (a aplicar al total de área) se estima de la siguiente
forma:
F fot 
0.70 *10 * 20  1*10 * 30
 0.88
10 * 50
El cálculo en este caso es:
Valor final  0.88 * 10 * 50 * 105  46.200
Criterio de Hoffman
En este caso el factor por exceso de fondo sería.
 30 
F fo   
 50 
0.415
 0.809
Valor final  0.809 * 10 * 20  1 * 10 * 30  * 105  48.489
El factor por exceso de fondo total (a aplicar al total de área) se estima de la siguiente
forma:
F fot 
0.809 * 10 * 20  1 * 10 * 30
 0.924
10 * 50
Valor final  0.924 * 10 * 50 * 105  48.510
Criterio del Instituto Mexicano de Valoración del Estado de Nuevo León
En este caso, el exceso de fondo sería.
 30 
F fo   
 50 
1/ 3
 0.843
Valor final  0.843 * 10 * 20  1 * 10 * 30  * 105  49.203
El factor por exceso de fondo total (a aplicar al total de área) se estima de la siguiente forma:
F fot 
0.843 * 10 * 20  1 * 10 * 30
 0.9372
10 * 50
Valor final  0.9372 * 10 * 50 * 105  49.203
115
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Criterio Dirección General de Catastro (España)
En este caso para calcular el factor es necesario conocer también, que tipo de edificación es
la autorizada en ese suelo y en concreto cuantas alturas son permitidas en la edificación.
Supongamos que son 4 alturas.
Ffo 
1
1

 0,20
n 1 4 1
Este factor afecta al exceso de fondo por lo que el valor total sería:
Valor final  0,20 *10 * 20  1 *10 * 30  *105  35.700
2. Caso con comparable.
En este caso se busca obtener un factor en función del fondo del suelo a valorar y el de un
comparable, que se pueda afectar al precio del comparable.
Criterio México
Se desea estimar el valor del terreno mostrado en la fig. 1. Fondo del comparable 30 m. Precio
del comparable 105.
2
F fo 
2
30
30  30 
FLT
FLT  FLT 



    1,28
 
FLV
FLV  FLV 
50
50  50 
Precio corregido del comparable = 1,28*106 = 136,3
V. Factor por irregularidad de linderos. Factor de forma
La forma geométrica de un terreno es necesario ponderarla con el fin de valorar su impacto
en el cálculo final del valor. El factor de forma se considera como el elemento que clasifica a
un terreno por su regularidad o irregularidad de linderos.
Los terrenos por su forma se clasifican en:
 Terrenos regulares
 Terrenos irregulares
a. Terrenos regulares
Se considera como lote regular a "aquellos cuadriláteros con un sólo frente cuyos ángulos
no difieran en más de 10° del ángulo recto". Es importante señalar que un lote no es irregular
simplemente por tener líneas inclinadas dado que el objetivo es determinar la regularidad
como conjunto en su forma y no por líneas.
Algunos terrenos se caracterizan por tener “entradas” a favor o en contra de la propiedad,
cuando estos son menores a un metro (1.00 m) medidos sobre la perpendicular al lindero
respectivo, hacen que el terreno se considere regular.
116
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
b. Terrenos irregulares
Todo lote que no cumpla con los requisitos anteriores se considerará como irregular.
A continuación se presenta tres de los criterios aplicados en la estimación del efecto de la
forma del terreno sobre su valor.
1. Criterio de Dante Guerrero
2. Criterio Dirección General de Tributación (Costa Rica)
3. Criterio de la Dirección General de Catastro (España)
1. Criterio de Dante Guerrero
Guerrero plantea la siguiente forma de calcular el factor de forma.
F for 
S
St
siendo:
Ffor = Factor de forma
S = Superficie del mayor rectángulo que se puede inscribir en el sujeto.
St = Superficie total
25
8m
12 m
$105/m2
Area total del terreno: 275 m2
Fig. 2 Terreno irregular en linderos
117
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
2. Criterio Dirección General de Tributación (Costa Rica)
Ffo  n
Amrc
Alv
Siendo
Alv = Área del lote a valorar
Amrc =Área del mayor rectángulo circunscrito
n = grado de la raíz (puede utilizarse 2 o 3)
3. Criterio de la Dirección General de Catastro (España)
Se aplica directamente un factor por forma irregular = 0.85
Ejemplo:
Se desea obtener el factor de homologación para efectos de estimar el valor del terreno
indicado en la fig. 2.
En este caso de acuerdo al procedimiento se debe inscribir el mayor rectángulo posible que
se pueda obtener del terreno a valorar, tal y como se muestra en la fig. 3.
25
8m
12 m
$105/m2
Area total del terreno: 275 m2
Fig. 3. Terreno irregular con rectángulo inscrito
118
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
Criterio de Dante Guerrero
S = 8 * 25 = 200
St = 275
Aplicamos la fórmula propuesta.
F for 
S 200

 0,727
S t 275
Criterio Dirección General de Tributación (Costa Rica)
Ffo  n
Amrc 2 200

 0,8528
275
Alv
Criterio de la Dirección General de Catastro (España)
Ffo = 0,85
VI. Factor por frente a dos calles
Son diversas las teorías expuestas por distintos autores respecto al método que se debe
utilizar para calcular el valor de un terreno que posee frente a dos calles con valores
diferentes. En su gran mayoría estas teorías fusionan los valores de las calles con el fin de
obtener el de la propiedad total. Uno de los criterios más utilizado es el de Mc Michael.
1. Criterio Mc. Michael
Mc. Michael desarrolló un método cuyo fin es ser lo más objetivo posible en la asignación
de los valores, el cual se compone de los siguientes pasos:
Paso 1. Al existir valores diferentes para cada calle, el tasador debe establecer con base en
la suma de los dos valores, el porcentaje que corresponde a cada calle. De esta manera se
determina qué porcentaje representa el valor de una calle respecto a la suma del valor de las
dos calles.
Paso 2. Se define un punto llamado de "fusión de valores" el cual ubica la medida de cada
lote antes de ser unidos como uno sólo.
Paso 3. Se considera cada lote individualmente, recordando que el punto de fusión
definido limita el fondo total de cada uno, además, si es necesario deberá corregirse por
exceso de fondo.
Para determinar el porcentaje de influencia del valor de calle sobre el fondo del terreno se
aplica la siguiente fórmula:
 Valor de la calle A 
 * 100 * F
Pfv  
 Valor de la calle A  B 
119
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Siendo
Pfv = Punto de Fusión de valores
F = Fondo
Ejemplo: Calcular el Punto de fusión de valores de un terreno que da a dos calles A y B,
siendo el valor de la primera de $105/m2 y el de la calle B es $80/m2. El fondo total partiendo
de la calle A es de 50 m. y la anchura de 10 m.
Aplicamos la fórmula anterior para definir el punto de fusión.
 Valor de la calle A 
 105 
 * 100 * 50  
Pfv  
 * 100 * 50  28.38
 105  80 
 Valor de la calle A  B 
El punto de fusión de valores (Pfv) indica que a 28.38 m del frente de la calle 2 hacia el
fondo se ubica el límite entre la influencia de ambas calles sobre el fondo. El valor final del
terreno:
Valor final  28.38 * 10 * 105  21.62 * 10 * 80  47.095
VII. Factor por terrenos esquineros
Se consideran como terrenos esquineros y por ende susceptibles de sufrir un incremento de
valor por este efecto, aquel tipo de terreno cuyos lados formen ángulos de 45ºa 135º grados
inclusive.
En general, las ventajas de estos lotes se dividen en dos rangos en función de si su destino
es locales comerciales o uso residencial.
Si el terreno es utilizado comercialmente entre otras ventajas se señalan:
-
Tiene una ubicación en la que habrá mayor confluencia de personas.
-
Así mismo, es una zona donde las personas se detienen, por lo tanto les da tiempo
para observar el local.
-
El local tiene la posibilidad de explotar más los ventanales.
-
La iluminación dentro del mismo es mucho mayor provocando un mejor uso del
espacio.
-
Se garantiza el uso de estacionamientos y el acceso de mercadería es mucho menos
complicado.
A su vez si el terreno se destina al uso residencial, entre sus ventajas se están:
120
-
Se garantiza una mejor ventilación e iluminación en la vivienda.
-
Al cumplirse el anterior punto, el aprovechamiento del espacio arquitectónico es
más eficiente.
-
Si el deseo del propietario es construir unos edificios en condominio, el
aprovechamiento del área es más rentable.
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
-
La explotación arquitectónica de la vivienda es mucho mayor respecto a una
vivienda de un sólo frente.
Desde otro punto de vista algunos autores señalan que no deben dejarse de lado los
inconvenientes que pueden presentar este tipo de lotes, como por ejemplo:
-
El costo de construcción de la obra es mayor (construir dos frentes con sus
respectivos acabados).
-
El mantenimiento en algunos casos es significativo.
-
Una mayor exposición de la seguridad de la vivienda.
-
Las inclemencias del tiempo afectan los dos frentes.
-
Exceso de ruido, polvo, contaminación.
-
Mantenimiento de dos aceras y en algunos casos de las calles.
Según Mc. Michael durante muchos años la técnica de la valoración premiaba a los lotes
esquineros con un incremento del 25.00% de su valor. Sin embargo, de acuerdo a la
experiencia y al avance de la técnica de la valoración, se determinó que el incremento que
debe afectar a un lote esquinero no es único ya que son varios elementos los que se deben
tomar en cuenta en el análisis.
1. Criterio de los Institutos Mexicanos de Valoración.
Los Institutos Mexicanos de valoración han ponderado de distintas formas esta
característica del terreno, uno de ellas es la siguiente.
-
Se incrementa en un 20.00% al 25.00% el valor para terrenos ubicados en esquinas
comerciales de primer orden (construcciones destinadas y acondicionadas al uso
comercial).
-
El incremento será del 15.00 al 20.00% para terrenos ubicados en esquinas
comerciales de segundo orden.
-
Un 10.00% de incremento para terrenos situados en esquinas no comerciales (la
mayor parte o la totalidad de los terrenos son utilizados para el uso residencial).
2. Criterio del Ingeniero Valdano
El Ing. Valdano, realiza la siguiente formulación con el fin de determinar el Factor por
esquina.
Fe  1  y
siendo:
Fe: Factor por esquina
y  A* n  B
A y B son coeficientes definidos en función del tipo de zona (Tabla 7.5)
121
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
n
F
fm
Siendo
∑F: suma de los frente a calle del lote esquinero a valorar
fm: fondo tipo de los lotes medianeros
Zona característica
Premio (%)
Fórmula a aplicar
Mínimo
Máximo
Comercial de primera
15
50
y = 0.07 n + 0.08
Residencial transición
10
30
y = 0.04 n + 0.06
Residencial
5
20
y = 0.03 n + 0.02
En proceso de urbanización
0
15
y = 0.03 n - 0.03
Tabla 7.5. Función de Dante Guerrero para lotes esquineros
3. Criterio del Manual de Avalúos de Bienes Inmuebles
Castrillón et al (2004) sugieren la estimación del valor total aplicable a lotes comerciales y
residenciales de acuerdo a la siguiente fórmula:
Vt 
S
*
N
 L * V
f
f
*N

2
Vt: valor total del terreno esquinero
S: superficie del predio
Lf: longitud de los frentes a calle
N: fondo tipo de la zona o bloque
Vf: valor tipo de los lotes en la zona (medianeros)
Ejemplo:
Estimar el valor de un lote esquinero con dimensiones 10*30 y ubicado en una zona
residencial en transición. Fondo tipo de los lotes medianeros, 30.
Criterio de los Institutos Mexicanos de Valoración
Al estar ubicado en una zona residencial se le aplica un Factor = 1.1
Valor final  300 *105 *1,1  34.650
122
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
Criterio del Ingeniero Valdano
Cálculo del Índice de utilización:
 F  30  10  1,33
n
fm
30
Como el terreno se ubica en una zona ¨residencial en transición¨ la fórmula a aplicar es:
y  0,04 * n  0,06  0,04 *1,33  0,06  0,113
La estimación del Factor por esquina se obtiene finalmente de:
Fe  1  y  1  0,113  1,113
Valor final  300 *105 *1,113  35.059,50
Criterio del Manual de Avalúos de Bienes Inmuebles
Información adicional:
-Fondo tipo de la zona: 28
-Valor tipo de la zona: 105 y 80
Vt 




S
300
2
2
2
*  L f * V f * N  
* 10 * 105 * 28  30 * 80 * 28  50.387
N
28
VIII. Factor por terreno con pendiente
Esta característica no puede dejarse de lado en ningún tipo de valoración de terrenos, ya
que, de acuerdo al grado en que se manifieste así será el efecto negativo que le cause al
mismo.
Por ejemplo un terreno con pendiente bajo el nivel de calle provoca, entre otros efectos
negativos, peligro de inundación en épocas lluviosas, peligros de deslizamientos de taludes y
aumentos de los costos constructivos debido al uso de cimentaciones especiales. Así también
un terreno con nivel sobre la calle posee complicaciones de acceso, peligros de
deslizamientos, aumentos de los costos constructivos, etc.
El departamento de Avalúos, del Ministerio de Hacienda de Costa Rica, clasifica los terrenos
por su pendiente de la siguiente forma, Tabla 7.6
123
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
% Pendiente
Clasificación del terreno
0 - 05
Terreno plano
05 - 15
Plano ondulado
15 - 30
Pendiente accidentada
30 - 45
Pendiente muy accidentada
45 - 60
Quebrado
+
Muy quebrado
60
Tabla 7.6. Clasificación de la pendiente
Considera el citado departamento, que un lote sobre el nivel de calle es aquel que está a +
0.75 metros sobre el nivel de ésta y bajo el nivel de calle aquel que está a - 0.75 metros bajo
ésta.
Existen diferentes procedimientos para considerar el efecto de la pendiente del terreno.
Algunos de ellos castigan de forma muy drástica esta característica y otros son más someros.
Indistintamente del procedimiento utilizado el valorador debe tener muy claro que en el
análisis de este punto ha de tomar en cuenta el tipo de proyecto que se ejecutará en el terreno
y el uso que se hará del suelo, entre otros elementos.
1. Criterio Bancomer (Distrito Federal, México)
Dentro de la variada gama de formas de ponderar esta característica del terreno, Bancomer
en su Instructivo de Valoración, define la siguiente fórmula.
En todos los casos S = pendiente y se define como porcentaje de pendiente.
 Para terrenos con pendiente (S) ascendente y S <1:
FS  1 
S
2
En los casos que se excedan los 45 grados (100% pendiente, S>1) ascendente se aplica
FS  0,50
 Para terrenos con pendiente (S) descendente y S<1:
FS  1 
2S
3
En los casos que se excedan los 45 grados (100% pendiente, S>1) descendente se aplica
FS  0,333
124
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
2. Otros autores
Diversos autores sugieren utilizar la Tabla 7.7 con la cual se obtienen valores similares a los
obtenidos con la anterior fórmula:
% Pendiente
Coeficiente
0 - 10
1
10 - 20
0.90
20 - 30
0.80
30 - 40
0.70
40 - 50
0.60
+
0.50
50
Tabla 7.7. Factor por pendiente
Ejemplo:
Se desea valorar un terreno que tiene una pendiente ascendente del 15%, calcular el factor
pendiente.
Criterio Bancomer (Distrito Federal, México)
FS  1 
S
0,15
 1
 1  0,075  0,935
2
2
Otros autores
Siguiendo la tabla que propone otros autores
Fs =0,90
Para el caso de determinar el Factor en función de un comparable tipo o de otro
comparables, se proponen las siguientes soluciones.
3. Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica y Dirección General de
Tributación (Costa Rica)
Este organismo recomienda la aplicación del siguiente factor:
FS  e
 Plt  Plv 


 78 
siendo:
Fs = Factor de pendiente
Plt = Pendiente del lote tipo
Plv = Pendiente de lote a valorar
78 = Constante
125
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
La cuantificación de las pendientes se realiza mediante la siguiente figura 4.
Figura 4. Cuantificación de las pendientes
4. Criterio México
Se calcula tanto para el sujeto como para el comparable
Para pendiente descendente
Fs  1 
% Pendiente
2
Para pendiente ascendente
Fs  1 
% Pendiente
3
Se divide el resultado del sujeto entre el del comparable, obteniendo así el factor de
pendiente.
Ejemplo:
Se desea valorar un terreno que tiene una pendiente ascendente del 15%, respecto a un
terreno tipo con pendiente máxima del 5%. ¿Cuál factor se debe aplicar?
Criterio Bancomer
FS  e
 Plt  Plv 


 78 
e
 515 


 78 
 e 0,128  0,880
Criterio México
Fslv  1 
% Pendiente
0.15
1
 1  0,05  0,95
3
3
% Pendiente
0,05
 1
 1  0,05  0,983
3
3
0,95
Fs 
 0,966
0,983
Fslt  1 
126
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
IX. Factor por ubicación del terreno en el bloque
La ubicación del terreno en el bloque es muy importante y puede afectar de forma
importante a su valor. A continuación se desarrollan algunos criterios que califican esta
característica.
1. Criterio Bancomer
Respecto a la ubicación del terreno en el bloque, el Instructivo de Valoración de
Bancomer, recomienda aplicar la calificación que se indica en la tabla 7.8.
Factor de Ubicación
*Clasificación
Tipo
Zona residencial
Zona comercial
0
Intermedio
1,00
1,00
1
Esquina
1,15
1,20
2
2 frentes
1,10
1,15
3
3 o más frentes
1,15
1,20
4
Cabecero
1,25
1,35
5
Manzanero 4 o más frentes
1,30
1,40
6
Manzanero 3 frentes
1,25
1,35
7
Interior
0,70
0,75
Tabla 7.8. Criterio de calificación de los terrenos según su posición en el bloque
Otros propuestas son aquellas que comparan el lote a valorar con un comparable y en esa
línea están las del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica y la de México.
2. Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica
Propone la siguiente fórmula.
Fu  e  K *Ulv Ulc 
siendo:
K= constante (comercial o residencial) Tabla 7.9.
Ulv = Ubicación del lote a valorar. Tabla 7.10.
Ulc = Ubicación del lote comparable. Tabla 7.10.
127
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Sector
Constante K
Comercial
-0,111
Residencial
-0,0255
Tabla 7.9. Valor de la constante K
Ubicación en la manzana
Código
Manzanero
1
Cabecero
2
Esquinero
3
Medianero con dos frentes
4
Medianero
5
Callejón lateral
6
Callejón fondo
7
Lote en servidumbre
8
Tabla 7.10. Ubicación del lote
En aquellos casos (fincas comerciales o residenciales), que las áreas del lote a valorar sean
mayores a las del lote tipo y que la ubicación sea menor a 5 (según clasificación), se debe
realizar un ajuste, según la siguiente fórmula:

 Alt  
Fua   Fu  1 * 
   1
 Alv  

siendo:
Fua: factor ubicación ajustado
Alt: área lote tipo
Alv: área lote valorar
Ejemplo:
Calcular el Factor de Ubicación de un terreno residencial ubicado al fondo de una alameda
o callejón. Se desea conocer que factor de corrección conociendo el valor de calle de terrenos
medianeros residenciales.
Fu  e  K *Ulv Ulc   e 0, 0255*75   e 0, 051  0,950
siendo:
K= - 0,0255 (constante residencial)
Ulv = 7 (ubicación del lote a valorar)
Ulc = 5 (ubicación del lote comparable)
128
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
3. Criterio México.
Este factor se aplica cuando existe una diferencia notable en la ubicación entre sujeto y
comparable y el procedimiento utilizado es determinar el factor a través de la aplicación de
clasificaciones de ubicación predefinidas, donde cada ubicación ya tiene un factor definido
(Tabla 7.11). El factor se obtiene dividiendo la calificación del sujeto por la calificación
característica del comparable, por ejemplo:
Ubicación del inmueble a valorar: Esquina ESQ 1,15
Ubicación del Comparable: Medianero MED 1,00
Factor = 1,15/1,00 = 1,15
UBICACIÓN
CVE
CALIFICACIÓN
Interior
INT
0,70
Medianero
MED
1,00
Dos Frentes
DF
1,15
Esquina
ESQ
1,15
Cabecero
CAB
1,25
Manzanero
MAN
1,35
Tabla 7.11. Factor de ubicación
X. Factor por el equipamiento urbano existente
Este coeficiente es poco considerado por los valoradores y existe escasa información sobre
el mismo en los tratados de valoración. Sin embargo, por su importancia es necesario hacer
mención del mismo en este texto.
El objetivo principal de este factor se enfoca a la calificación de una serie de elementos
considerados como equipamiento urbano, que se encuentran dentro del área de influencia del
terreno.
La clara definición de este factor es una difícil labor, sin embargo, un valorador que realiza
un análisis de un terreno residencial debe ponderar en su informe el aseo de la zona, el tipo de
ambientación reinante (existencia de arboledas, parques, bancas, etc.), la calidad de los
servicios públicos y en general todos aquellos que de una forma técnica, objetiva y concreta el
profesional adicione como elementos que aumentan o disminuyan el valor del terreno.
Así mismo un terreno ubicado en una zona comercial debe considerar entre muchos
factores, por ejemplo, la existencia de una terminal de autobuses o una venta callejera al
frente del local, o la existencia de condiciones meteorológicas constantes en el sector, son
factores que no debe dejar de lado el profesional.
Estos factores son comúnmente llamados elementos de equipamiento urbano y en general
los más conocidos son. Tabla 7.12.
129
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Factores que incrementan el
valor
Factores que disminuyen el
valor
Mercados cercanos
Cementerios cercanos
Escuelas
Cantinas y salones de baile
Parques
Sitios de trabajo ruidosos
Locales de sano
esparcimiento
Terminales de transporte
Templos
Aeropuertos
Servicios médicos
Fábricas con olores insalubres
Servicios de correos
Rellenos sanitarios
Centros comerciales
Sectores de alta delincuencia
Oficinas Públicas
Alto volumen tránsito vehicular
Tipos de vías
Acera, cordón y desagüe
pluvial
Alumbrado público
Servicios de teléfono
Servicios eléctricos
Cañería potable
Tabla 7.12. Elementos del equipamiento urbano a considerar
No hay un criterio único que tome en cuenta la existencia parcial o total y sus efectos de
los servicios públicos o equipamiento urbano, sin embargo, en algunos casos se pueden
obtener algunos criterios que puedan considerar sus efectos.
La forma más eficiente de considerar el efecto positivo o negativo de estos elementos, es
bajo un estudio del mercado inmobiliario inmediato. Con base en el resultado de los valores
que arroja ese estudio, el valorador podrá verificar que tanto efecto negativo o positivo
generan cada uno de ellos sobre el bien a valorar. Si no hay un mercado activo, el valorador
puede tomar alguna estrategia como analizar zonas similares (en tipología constructiva, nivel
social de los habitantes, etc.) y a partir de ese comportamiento estimar los posibles efectos.
Veamos algunos de los criterios que se pueden utilizar.
1. Factor tipo vía. Criterio ONT Costa Rica .
El Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (ONT), nos presenta algunos de los
factores que aplica en la estimación de los valores de terrenos, en función de las
características de las vías, Tablas 7.13, 7.14 y 7.15.
130
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
Tipo de vía
Característica
1
Son aquellas vías que se ubican en los sectores más valiosos y de mayor
desarrollo comercial. Además, tendrán las mejores características, en cuanto a
aspectos como materiales, estado, ancho, etc.
2
Corresponden a aquellas vías que se ubican en las zonas comerciales de
menor desarrollo y las zonas industriales que deben soportar tránsito. Son
similares a las anteriores en cuanto a sus características.
3
Este tipo de vías se localizan en las zonas residenciales y en aquellas de
transición residencial – comercial y en cuanto a sus características son
similares a las anteriores.
4
Son las vías que se localizan en sectores residenciales, industriales y
agropecuarios. De lastre fino y permiten la circulación a todo tipo de
vehículos. Únicamente en zonas urbanas, algún tipo de servidumbre por sus
características ancho, tipo de material, tipo de acceso a los inmuebles se
clasifican en esta categoría.
5
Son las vías que se localizan en sectores residenciales, industriales y
agropecuarios. De lastre mezclado con material más grueso tipo piedra de río o
material arenoso principalmente y permiten la circulación a todo tipo de
vehículos.
6
De tierra y permiten la circulación de vehículos durante todo el año.
7
De tierra y permiten la circulación de vehículos solo durante la época seca.
8
Son los caminos, antiguas trochas madereras, que no permiten el paso de
vehículos de cuatro ruedas, solo para carretas, bestias, peatones. También se
incluye en esta categoría la playa cuando es la única vía de acceso a estos
inmuebles.
9
Son las vías angostas que sirven de servidumbre o alameda y aceras.
10
Son los ríos, canales, esteros o mar (tipo fluvial), cuando son la única vía de
acceso a estos inmuebles.
11
Es la vía férrea, cuando son la única vía de acceso a estos inmuebles.
Tabla 7.13. Clasificación de las vías por su tipo
La fórmula que sugiere aplicar para estimar el coeficiente por tipo de vía:
FV  eVftVfv *0,0646
siendo:
Fv = factor de tipo de vía
Vfv = valor asignado al tipo de vía del terreno a valorar según tabla 6.25
Vft = valor asignado al tipo de vía del terreno tipo según tabla 6.25
0,0646 = Constante
131
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Ejemplo
Se está valuando un terreno ubicado sobre una calle con lastre (tipo 5). Lo típico de la zona
son vías con carpetas asfálticas o de concreto (3). Se desea conocer el factor de ajuste a
aplicar.
FV  eVft Vfv *0,0646  e35*0,0646  0,879
2. Factor por Servicios 1. Criterio ONT Costa Rica
Por servicios (1) el ONT, califica si el terreno tiene a disposición los servicios de acera,
cordón y caño, y para ello utiliza la siguiente tabla para clasificarlo.
Disponibilidad
Acera
Cordón y caño
Clasificación
0
0
1
0
1
2
1
0
3
1
1
4
Tabla 7.14. Calificación de los servicios 1
0 = ausencia del servicio y 1 = disponibilidad del servicio.
Y aplica el siguiente cálculo para determinar el factor
FS 1  e  SE1lv  SE1lt *0, 03
siendo:
Fs1 = factor comparativo de servicios 1.
SE1lv = clasificación de servicios 1 de terreno a valorar.
SE1lt = clasificación de servicios 1 del terreno tipo.
0,03 = constante
Ejemplo
Se está valuando un terreno ubicado sobre una calle con sólo acera (Clasificación 3). Lo
típico de la zona son terrenos con todos los servicios (clasificación 4). Se desea conocer el
factor de ajuste a aplicar.
FS1  e SE1lv  SE1lt *0,03  e 3 4 *0,03  0,097
132
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
3. Criterio ONT Costa Rica por Servicios 2
Por servicios (2) el ONT, califica si el terreno tiene a disposición los servicios de sistema
agua potable, sistema eléctrico y alumbrado público y los clasifica o pondera según la tabla
6.27
Servicios 2
Alumbrado
Teléfono
Electricidad
Cañería
Clasificación
0
0
0
0
1
1
0
0
0
2
0
1
0
0
3
0
0
1
0
4
0
0
0
1
5
1
1
0
0
6
1
0
1
0
7
1
0
0
1
8
0
1
1
0
9
0
1
0
1
10
0
0
1
1
11
1
1
1
0
12
1
1
0
1
13
1
0
1
1
14
0
1
1
1
15
1
1
1
1
16
Tabla 7.15. Calificación de los servicios 2
La aplicación de la fórmula es igual a la aplicada para los Servicios 1:
FS 2  e SE 2lvSE 2lt *0,03
donde:
Fs2 = factor comparativo de servicios 2.
SE2lv = clasificación de servicios 2 de lote a valorar.
S2lt = clasificación de servicios 2 del lote tipo.
0.03 = constante
133
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Ejemplo
Se está valuando un terreno ubicado sobre una calle con solo alumbrado y cañería
(clasificación 8). Lo típico de la zona son terrenos que cuentan con todos los servicios
(clasificación 16). Se desea conocer el factor de ajuste a aplicar.
FS 2  e SE 2lvSE 2lt *0,03  e 816 *0,03  0,787
XI. Factor por accidentes topográficos
Dentro de los accidentes topográficos se considera la rugosidad del terreno que puede
influir sobre el valor del mismo, uno de los criterios que se siguen para calcular su factor es el
siguiente.
1. Criterio del Estado de México
El Instituto del Estado de México propone un factor en función de la rugosidad del terreno,
Tabla 7.16.
Criterio rugosidad R
Factor rugosidad Fr
R < 0.50 metros
1
0.50 > R > 3 m
1 – R/10
R>3m
0.70
Tabla 7.16. Calificación de la rugosidad del terreno
Siendo:
R = criterio de rugosidad (promedio de las diferencias de nivel entre las crestas y los valles de
las rugosidades característicos del terreno).
Ejemplo:
En la fig. 4 se considera un terreno rugoso para el cual se requiere estimar el factor de
corrección.
Deacuerdo a las estimaciones se
obtiene que el promedio de la
diferencia de valles y crestas es
0.70 cm R sería :
1 - (0.70/10) = 0.93
Fig.4 Terreno con rugosidad en su superficie
134
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
XII. Factor por nivel respecto a calle
Es importante destacar que un terreno sobre o bajo el nivel de calle, implica una inversión
diferente respecto a un lote que se ubica a nivel de la misma.
En el caso de uno y otro, se deben realizar movimientos de tierra, obras de ingeniería para
evacuar aguas y en general distintos tipos de infraestructura, necesarias para que el terreno
posea una utilidad similar a un lote a nivel o con poca diferencia respecto a la vía.
1. Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica
El criterio de este organismo nos presenta el siguiente factor:
Fnc  e  K 1*Nlv  K 2*Nlt 
donde:
Fnc = Factor de nivel respecto a calle
Nlv = Nivel del lote a valorar
Nlt = Nivel del lote tipo
k1 = constante de nivel del lote a valorar
k2 = constante de nivel del lote tipo
Los valores de k1 y k2 dependen si el terreno se ubica sobre o bajo la vía. En los casos que
se ubique bajo el nivel k1 = -0.05, y sobre nivel k2 = -0.03. Nivel de calle K = 0.
Ejemplo:
Se desea determinar el valor del coeficiente de corrección de dos terrenos ubicados en
diferente posición respecto a la calle. El lote tipo se encuentra relativamente a nivel de calle,
por lo tanto k = 0 y se asume nivel lote tipo = 0.
nivel terreno
2,5 m
1,8 m
nivel terreno
Fig. 5. Nivel del terreno
 Caso de terreno sobre calle:
Fnc  e K 1*Nlv K 2*Nlt   e 0,03*1,80*0   e 0,054  0,947

Caso de terreno bajo calle:
Fnc  e K 1*Nlv K 2*Nlt   e 0,05*2,580*0   e 0,129  0,882
135
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
2. Criterio Dirección General de Tributación (Costa Rica)
Lote sobre nivel.
Fsn  e 0,03*sn 
Siendo
sn = Sobre nivel del lote a valorar en metros
Lote bajo nivel
Fbn  e 0,05*sn 
Siendo
bn = Bajo nivel del lote a valorar en metros
XIII. Factor por vistas o vista panorámica
Es necesario indicar que para este tipo de coeficiente no existe una forma establecida para
cuantificarlo. Su definición actualmente es determinada por el valorador con base en los
factores de beneficio que según su criterio y experiencia afecten al valor del terreno.
En estas valoraciones del paisaje como tal se integran variables tan interesantes como
fisiografía, vegetación, fragilidad visual, características edafológicas y litogeológicas,
fragilidad visual, etc.
En la estimación de los valores de paisajes y bienes ambientales actualmente se recurre a
métodos multicriterio, hedónicos, costo de viaje, entre otros.
3. LA VALORACIÓN DEL SUELO EN ESPAÑA
En España la valoración del suelo viene regulada por la Ley del Suelo aprobada como Real
decreto Legislativo 2/2008 el 20 de Junio y por el Reglamento que la desarrolla y publicado
como Real Decreto 1492/2011 de 24 de Octubre.
En el Preámbulo de este Real Decreto se define claramente cuál es su objetivo:
“desarrolla el texto refundido de la Ley de Suelo en lo relativo a «la valoración
inmobiliaria», con la intención de dar respuesta al deseo expresado por el
legislador estatal, de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para
hacerlo más transparente y eficiente, combatiendo además, en la medida de lo
posible, las eventuales prácticas especulativas en la utilización del mismo,
prácticas especulativas que, en ocasiones, afectaban directamente a la fijación de
valores a efectos expropiatorios.”
Consta de cinco capítulos y cuatro Anexos
El Capítulo I contiene, el objeto del Reglamento y dos conceptos regulados por el texto
refundido de la Ley de Suelo, como son el suelo en situación de urbanizado, y la evaluación y
seguimiento de la sostenibilidad económica de los instrumentos de ordenación.
136
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
Los Capítulos II, III y IV contienen el desarrollo de las valoraciones y los métodos de
valoración. En el caso de suelos rústicos se propone el método de capitalización
(actualización de rentas) con la novedad de proponer distintas tasas de actualización en
función del riesgo de las explotaciones. En valoraciones de suelo urbanizado se proponen los
métodos comparativos.
El capítulo V se refiere a las indemnizaciones y gastos de urbanización.
Los puntos más importantes de los primeros cuatro capítulos se desarrollan a continuación.
CAPÍTULO 1. Disposiciones generales
Define el concepto de Suelo Urbanizado como “el integrado de forma legal y efectiva en la
red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población”.
Con respecto a la evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica de los
instrumentos de ordenación dice “debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad
económica, en el que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas
Públicas afectadas”.
CAPÍTULO 2. Conceptos y criterios generales para la realización de las valoraciones.
Este capítulo empieza por definir los conceptos: Explotación en suelo rural, Construcción,
Edificación e Instalaciones.
Especifica que el valor del suelo se entiende libre de cargas, gravamen o derecho limitativo
de la propiedad que en el caso de existir su valor se deducirá del primero.
En el caso del suelo rural “Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los
sembrados y las plantaciones en suelo rural, así como el resto de elementos unidos
inseparablemente al suelo, se tasarán con independencia de los terrenos, siempre que se
ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración”.
En el suelo urbanizado “las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a
la legalidad en los términos establecidos en el artículo 5 de este Reglamento, se tasarán
conjuntamente con el suelo”.
CAPÍTULO 3. Valoración en situación de suelo rural
La valoración del suelo rural se realiza capitalizando (actualizando) la mayor de las rentas
anual real o potencial, entendiéndose la primera como la que corresponda a la situación actual
del suelo y la segunda la potencial la atribuible al suelo en función las que podían atribuírsele
teniendo en cuenta sus características y los usos de la zona.
La renta real o potencial se calcula:
Renta = Ingresos – Costes
O bien:
Renta = Canon de Arrendamiento + Valor anual de los derechos o mejoras atribuibles al
arrendatario.
137
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Se consideran Ingresos:
a) Los correspondientes a la venta de productos, subproductos u otros recursos o
materiales de la explotación.
b) Los derivados de la prestación de los servicios de la explotación, incluidos los de
naturaleza medioambiental.
c) Los obtenidos con el alquiler de las instalaciones de la explotación.
d) Las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y
aprovechamientos considerados.
Se consideran Costes:
a) Las compras a terceros de materias primas destinadas a la actividad productiva
de la explotación.
b) Los pagos por servicios prestados por terceros necesarios para el desarrollo de la
actividad productiva de la explotación.
c) El coste total de la adquisición de los equipos, maquinaria e instalaciones de la
explotación, incluyendo el valor de las amortizaciones en función de su vida útil,
uso y obsolescencia, o el coste de su alquiler.
d) Los sueldos y salarios del personal laboral, incluyendo pagas extraordinarias,
cargas laborales y fiscales correspondientes a la empresa, así como las
indemnizaciones o suplidos por los gastos realizados por el trabajador a
consecuencia de la actividad laboral.
e) El coste de la energía eléctrica, el abastecimiento de agua, la conexión a la red
de comunicación y cualesquiera otros servicios de utilidad pública suministrados
a la explotación.
f) Impuestos de distinta naturaleza y ámbito fijados sobre la explotación en su
conjunto o sobre alguno de sus elementos.
g) Interés del capital circulante.
h) Otros costes ocasionados durante el proceso de actividad de la explotación no
susceptibles de ser encuadrados en los apartados anteriores.
La forma general de capitalizar (1):
Rn
R1
R2


 

V
2
n
1  r  1  r 
1  r 
Siendo:
V =Valor de capitalización
Ri =Rentas anuales
r = Tipo de capitalización
n = número de años.
138
n

i 1
Ri
1  r 
i
1
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
Cuando se considere una renta constante y perpetua la fórmula queda reducida a (2):
V
R
r
 2
Con respecto al tipo de capitalización, se parte de lo fijado en el apartado 1 de la
Disposición adicional séptima de la Ley del suelo que dice:
“Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que
se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización la
última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda
pública del Estado en mercados secundarios a tres años”.
El tipo anterior r1 se corrige en función de la actividad que se desarrolle en el suelo rural
aplicando el coeficiente correspondiente según la Tabla 7.17
r2  r1 * Coeficiente corrector
Tipo de cultivo o aprovechamiento
Coeficiente
corrector
Tierras labor secano y explotaciones cinegéticas extensivas
0,49
Tierras labor regadío
0,78
Hortalizas aire libre
0,78
Cultivos protegidos regadío
0,78
Frutales cítricos
0,61
Frutales no cítricos
0,72
Viñedo
0,59
Olivar
0,43
Platanera
0,75
Prados naturales secano
0,39
Prados naturales regadío
0,39
Pastizales
0,51
Otras explotaciones agropecuarias
0,64
Explotaciones forestales
0,58
Tabla 7.17. Coeficiente corrector del tipo de capitalización
Actividades extractivas, comerciales, industriales y de servicios: En este caso el coeficiente
corrector debe ser determinado en función del tipo de explotación y su riesgo, no podrá ser
inferior a la unidad y la r3 resultante no podrá ser superior a ocho.
139
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
La forma general de capitalización se adapta a otras situaciones:
En el caso de rentas variables que evolucionan en el tiempo en ciclos periódicos de
duración K y la valoración se realiza al inicio del ciclo (3).
k
 R
Rk   1  r2  
R2
1

V 

 
*

k 
k
2
1  r2    1  r2   1 
 1  r2  1  r2 
 3
En el caso de rentas variables los primeros h años y se mantengan constantes el resto de
años de la vida útil (4).

V
Rh
R1
R2
R

 

2
h
h
1  r2  1  r2 
1  r2  r2 * 1  r2 
 4
En el caso de rentas variables los primeros i años y después se conviertan en cíclicos de k
años cada ciclo (5).
k
 R
Ri
Ri  k   1  r2  
R1
R2
i 1


 

 
V
*

i
i 1
ik 
k
1  r2  1  r2 2
1  r2   1  r2 
1  r2    1  r2   1 
 5
Considera un caso especial que suele darse en algunas ocasiones y es la determinación del
valor de un suelo en el que no es posible ningún tipo de explotación. El valor se calcula con
(6)
V
R0
r
 6
Donde R0 es “la tercera parte de la renta mínima de la tierra establecida a partir de las
distintas estadísticas y estudios publicados por organismos públicos e instituciones de
acuerdo con el ámbito territorial en el que se encuentre”
También se considera el cálculo del valor de las explotaciones extractivas y de las
explotaciones comerciales, industriales y de servicios en suelo rural.
Determinado el valor del suelo rural en función de su renta, se tiene en cuenta la influencia
de su localización en el valor final, aplicándole un Factor global de localización (Fl) que se
obtiene mediante el producto de tres factores:
Factor u1: Accesibilidad a núcleos de población
Factor u2: Accesibilidad a centros de actividad económica
Factor u3: Ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico
Fl  u1  u2  u3  2
140
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
Siendo
p 
1

u1 
1   p1  2  
3  1.000.000

Donde:
P1 = El número de habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 km de
distancia medida a vuelo de pájaro, entendida como la distancia en línea recta medida sobre
la proyección en un plano horizontal.
P2 = El número de habitantes de los núcleos de población situados a más de 4 km y a menos
de 40 km de distancia medida a vuelo de pájaro o 50 minutos de trayecto utilizando los
medios habituales de transporte y en condiciones normales.
Siendo
u2 1, 6  0, 01  d
Donde:
d = La distancia kilométrica desde el inmueble objeto de la valoración utilizando las vías de
transporte existentes y considerando el trayecto más favorable. Esta distancia, en ningún
caso, será superior a 60 km.
Siendo
u3  1,1  0,1   p  t 
A los efectos de la aplicación del factor corrector u3, se considerarán como entornos de
singular valor ambiental o paisajístico aquellos terrenos que por sus valores ambientales,
culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, sean objeto de protección por
la legislación aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos en la Red Natura 2000.
Donde:
p = coeficiente de ponderación según la calidad ambiental o paisajística. Estará
comprendido entre unos valores de 0 y 2, y atenderá a los valores y cualidades del entorno,
siendo mayor cuanto mayor sea su calidad ambiental y paisajística o sus valores culturales,
históricos, arqueológicos y científicos.
t = coeficiente de ponderación según el régimen de usos y actividades. Se aplicará
únicamente cuando se acredite que, según los instrumentos de ordenación territorial y
urbanística, en los terrenos se permite un régimen de usos y actividades diferentes a los
agropecuarios o forestales que incrementan el valor. Estará comprendido entre unos valores
de 0 y 7, y atenderá a la influencia del concreto régimen de usos y actividades en el
incremento del valor del suelo sin consideración alguna de las expectativas urbanísticas,
siendo mayor cuanto mayor sea tal influencia.
Valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser
desvinculadas del suelo rural.
Este tipo de valoraciones se aborda en el Artículo 18 y su valor se determina mediante (7).
V VR  VR  VF   
7
141
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Siendo
V = Valor de la edificación, construcción o instalación en euros
VR = Valor de reposición bruto, en euros
VF = Valor de la edificación, construcción o instalación al final de su vida útil en euros
β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación (Tabla 7.18)
Tabla 7.18. Coeficiente corrector β
142
Capítulo VII. Métodos por comparación de mercado III. Método por corrección en suelos urbanos
CAPITULO 4. Valoración de suelo en situación de suelo urbanizado
Para el cálculo del valor en los distintos casos hay que tener en cuenta el valor de
repercusión del suelo (VRS) que se determinará por el método residual estático.
Suelo urbanizado pero no edificado

VS
 E VRS
i
i
Siendo:
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados
edificables por metro cuadrado de suelo.
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por
metro cuadrado edificable.
Suelo urbanizado edificado
El valor será el mayor del calculado por el método de comparación o por el método del valor
residual
Valoración del suelo más edificación
Se utilizará el método por comparación, teniendo en cuenta como comparables seis o más
transacciones reales y que cumplan las siguientes condiciones:
a) Localización.
b) Uso.
c) Configuración geométrica de la parcela.
d) Tipología y parámetros urbanísticos básicos.
e) Superficie.
f) Antigüedad y estado de conservación.
g) Calidad de la edificación.
h) Gravámenes o cargas que condicionen el valor atribuible al derecho de propiedad.
i) Fecha de toma de datos del comparable.
En los casos que no existan suficientes comparables que satisfagan la totalidad de las
condiciones anteriores podrán utilizarse otros comparables que previamente hayan sido
homegeneizados mediante (8).
VV VV 
1   F 
1   i  F 
8
143
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Siendo
VH = Valor en venta del inmueble homogeneizado por antigüedad y estado de conservación,
en euros por metro cuadrado.
Vv = Valor en venta del inmueble, en euros por metro cuadrado.
F = Factor de relación del valor estimado de las construcciones, respecto al valor total de la
propiedad característico de la zona, expresado en tanto por uno.
β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación del inmueble objeto de
valoración.
βi = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación de la muestra.
Sigue el real Decreto considerando casos como el valor del suelo urbanizado sometido a a
operaciones de reforma o renovación de la urbanización, a actuaciones de dotación y en
régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
El último capítulo el quinto se refiere a las Indemnizaciones y gastos de urbanización en
los dos siguientes casos
144

Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.

Indemnización de la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o de
edificación
CAPITULO VIII
MÉTODOS DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO IV. RATIOS,
TEMPORAL Y BETA
1. INTRODUCCIÓN
En este capítulo seguimos con los métodos de comparación de mercado desarrollando tres
de los mismos, como son el método del ratio de valoración, el método de comparación
temporal y el método Beta o de las funciones de distribución. Queremos en esta introducción
señalar el interés de este último método, el Beta, original del Profesor Ballestero ya que
creemos que por su rigor unido a su sencillez y facilidad de aplicación es un método muy
interesante para la práctica valorativa.
2. MÉTODO DEL RATIO DE VALORACIÓN
El método del ratio de valoración como lo denomina las NIV2005,
consiste en obtener un ratio o razón o cociente entre el precio y cada variable
explicativa, con lo que se obtiene la cantidad de valor por cada unidad de la
variable explicativa. El producto del ratio obtenido por la cuantía de la
variable explicativa del bien a valorar dará el valor buscado. El Ratio de
valoración puede obtenerse como media de los ratios calculados para cada comparable o
testigo y entonces se denomina Ratio medio(1) o bien como el cociente entre los sumatorios
de los precios y de la variable explicativa de todos los comparables y lo denominamos Ratio
ponderado(2).
Ratio medio:
Pi
n
R
Ratio ponderado
x
i 1
n
i
(1)
n
R
P
i 1
n
x
i 1
i
(2)
i
Siendo en ambos casos:
Pi = Precios de los comparables
xi = valor de la variable
n = número de comparables
Vamos a ver la diferencia entre ambos ratios y el origen de su denominación distinta.
145
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Ratio medio:
n
Pi
x
n
r
i
n
1
i 1
R
ri *



n
n
n
i 1
i 1
i
Ratio ponderado:
n
n
Pi xi
P
ri xi



i
n
x
i 1 xi
i 1
i 1
ri * n i



R

n
n
n
 xi  xi  xi i1  xi
n
i 1
i 1
i 1
i 1
Ambos ratios son la suma ponderada de los ratios individuales la diferencia entre ambos
radica en que en el ratio medio el factor de ponderación de cada ratio individual es el mismo,
1/n siendo n el número de comparables, mientras que en el ratio ponderado el factor de
ponderación de cada ratio es el valor de su variable normalizada por la suma
x1
 x , por lo
que en el primer caso todos los ratios influyen igual, mientras en el segundo cuanto mayor sea
el valor de la variable, más influye en el ratio ponderado obtenido. Por esto cuando los ratios
individuales son muy parecidos ambos ratios el medio y el ponderado son casi iguales, pero si
existe diversidad en los ratios individuales los ratios medio y ponderado son diferentes y este
último siempre es menor ya que cuando la variable es mayor su factor de ponderación
también es mayor pero el ratio es menor y si la variable es menor aunque el ratio aumenta
disminuye el factor de ponderación. Tabla 8.1.
n
i 1
i
RATIO MEDIO Y PONDERADO
Análisis 1 Dos de los ratios mayores
1000
1200
1350
1050
1100
25
30
15
12
26
5700
108
1000
1200
1350
1050
1100
25
30
33
26
26
Ratios
individuales
40,00
40,00
90,00
87,50
42,31
59,96
52,78
Ratio medio
Ratio ponderado
40,00
40,00
40,91
40,38
42,31
40,72
40,71
Ratio medio
Ratio ponderado
Análisis 2 Ratios medios casi iguales
5700
146
140
Capítulo VIII. Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta
Análisis 3 Dos de los ratios menores
1000
1200
1350
1050
1100
25
30
60
32
26
5700
173
1000
1200
1350
1050
1100
25
30
60
15
26
40,00
40,00
22,50
32,81
42,31
35,52
32,95
Ratio medio
Ratio ponderado
40,00
40,00
22,50
70,00
42,31
42,96
36,54
Ratio medio
Ratio ponderado
Análisis 4 Un ratio menor y otro mayor
5700
156
Tabla 8.1. Ratios medio y ponderado
Caso práctico
Se plantea encontrar el valor de una vivienda y para ello utilizamos la información de la
Tabla 8.2 en la cual de 12 viviendas parecidas a la que se pretende valorar conocemos el
precio de sus transacciones recientes así como la cuantía de seis características o elementos de
comparación de las mismas.
Comparables
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Viv. Valorar
Precio
venta
u.m.
130.000
100.000
135.000
145.000
145.000
155.000
170.000
170.000
132.000
145.000
105.000
145.000
¿?
Variables (criterios)
Terreno Edificación
(m2)
(m2)
104
161
161
196
238
186
132
200
154
185
220
167
145
171
138
194
153
200
200
218
238
168
141
150
160
165
Garaje
(und)
No.
pisos
No.
dormitorios
Edad
(años)
2
2
1
2
1
2
2
2
1
2
2
2
1
2
2
2
2
1
2
2
2
2
2
2
2
2
3
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
5
7
6
3
6
10
5
4
1
3
5
2
12
Tabla 8.2. Información de mercado
147
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Sumamos los precios y las variables de los comparables, Tabla 8.3.
Variables (criterios)
Precio venta Terreno Edificación Garaje No.
No.
Edad
Comparables
u.m.
(m2)
(m2)
(und) pisos dormitorios (años)
1
130.000
104
171
2
2
3
5
2
100.000
161
138
2
2
2
7
3
135.000
161
194
1
2
3
6
4
145.000
196
153
2
2
3
3
5
145.000
238
200
1
1
3
6
6
155.000
186
200
2
2
3
10
7
170.000
132
218
2
2
3
5
8
170.000
200
238
2
2
3
4
9
132.000
154
168
1
2
3
1
10
145.000
185
141
2
2
3
3
11
105.000
220
150
2
2
3
5
12
145.000
167
160
2
2
3
2
SUMA
1.677.000
2.104
2.131
21
23
35
57
¿?
145
165
1
2
3
12
Viv. Valorar
Tabla 8.3. Sumatorio de precios y variables
Calculamos los ratios ponderados, Tabla 8.4.
R terreno

1.677.000
 797, 05
2.104
R edificación

R garaje

…
148
1.677.000
 786,95
2.131
1.677.000
 79.857,14
21
Capítulo VIII. Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta
Comparables
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
SUMA
Viv. Valorar
RATIOS
Precio
venta
u.m.
130.000
100.000
135.000
145.000
145.000
155.000
170.000
170.000
132.000
145.000
105.000
145.000
1.677.00
0
¿?
Variables (criterios)
Terreno
(m2)
104
161
161
196
238
186
132
200
154
185
220
167
Edificación
(m2)
171
138
194
153
200
200
218
238
168
141
150
160
Garaje
(und)
2
2
1
2
1
2
2
2
1
2
2
2
No.
pisos
2
2
2
2
1
2
2
2
2
2
2
2
No.
dormitorio
s
3
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
Edad
(años)
5
7
6
3
6
10
5
4
1
3
5
2
2.104
145
2.131
165
21
1
23
2
35
3
57
12
797,05
786,95
79.857,14
72.913,04
47.914,29
29.421,05
Tabla 8.4. Ratios ponderados
Conocidos los ratios, el producto de cada ratio por el valor de la variable
correspondiente en la vivienda a valorar nos da los distintos valores de esta, Tabla 8.5.
Variable
Valor
Terreno
V = 145*797,05 = 115.572,7
Edificación
V = 165*786,95 = 129.847,5
Garaje
V = 1*79.857,14 = 79.857,1
Nº pisos
V = 2*72.913,04 = 145.826,1
Nº dormitorios V = 3*47.914,29 = 143.742,9
Edad (años)
V = 57*29.421,05 = 353.052,6
Tabla 8.5. Valor de la vivienda en función de cada ratio.
149
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Como se observa este método tiene la ventaja de su facilidad de aplicación. Por el contrario
presenta una serie de inconvenientes como:
a) Se obtiene un valor por cada variable explicativa.
b) Al obtenerse un valor por cada variable explicativa plantea al valorador el problema de
que valor o combinación de valores define como el valor a proponer.
c) Cada valor obtenido es proporcional a la correspondiente variable
d) No posibilita la utilización de variables explicativas cualitativas.
Una solución a estos problemas la podemos encontrar en los métodos multicriterio.
Mediante los métodos de ponderación de variables CRITIC, entropía y ordenación simple se
pueden solucionar los puntos a), b) y c) llegando a un único valor en función de todas las
variables consideradas y de su importancia y mediante AHP y ANP podemos abordar la
solución a los otros dos puntos el d) y el e), o sea cuantificar variables de las que sea
desconocida su cuantificación bien sean variables cuantitativas o cualitativas.
Por otro lado existen otras consideraciones a tener en cuenta con el método del ratio de
valoración, y también con todos aquellos métodos que utilizan en alguna fase de su aplicación
el cálculo de un ratio:
La primera es que el ratio puede considerarse válido cuando la correlación entre las
variables dependiente e independiente o explicativa sea alta, sin embargo cuando dicha
correlación sea baja (<50%) el ratio puede llevarnos a conclusiones no válidas.
La segunda es que el ratio puede venir afectado por la existencia de datos anómalos o sea
de comparables que difieran del resto de forma sensible, con lo que el ratio obtenido queda
afectado por este dato anómalo. Existen distintas técnicas de detección de outliers como la
desviación estandar o de forma más elaborada el método de Chauvenet, como vimos en el
capítulo 4, que nos pueden ayudar a detectar los datos anómalos y decidir sobre ellos.
Obviando las consideraciones anteriores, el método del ratio de valoración nos lleva a
distintas soluciones en función del Ratio considerado, planteándonos el problema de decidir
con cual solución nos quedamos, para determinar esto vamos a utilizar dos instrumentos que
se vieron en el capítulo 4, como son la Distancia Manhattan y el Índice de adecuación.
Siguiendo con el caso anterior donde se han calculado los respectivos ratios.
Ratio Superficie terreno: 797,05
Ratio Superficie construida: 786,95
Ratio Nº de garajes: 79.857,14
Ratio Nº de pisos: 72.913,04
Ratio Nº dormitorios: 47.914,29
Ratio Edad: 29.421,05
Y como hemos visto, tenemos al final seis valores distintos de la vivienda a valorar, uno
por cada variable. Vamos a determinar qué solución es la mas adecuada, que será aquella que
nos de la menor Distancia Manhattan y por lo tanto el mayor Índice de adecuación.
150
Capítulo VIII. Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta
Calculamos, por lo tanto, la Distancia Manhattan o L1 para cada ratio mediante la fórmula
conocida (1) y que se vio en el capítulo 4.
1/1
 n
1
L1   x1j  x 2j 

 j 1

(1)
El cálculo se realiza de la siguiente forma. Partiendo del ratio Superficie del terreno, ¿que
valor tendrían las viviendas comparables?
Valor comparable 1 = 797,05 * 104 = 82.894
Valor comparable 2 = 797,05 * 161 = 128.326
Valor comparable 3 = 797,05 * 161 = 128.326
Valor comparable 4 = 797,05 * 196 = 156.222
Etc.
Pero en todos los casos conocemos las precios reales y podemos calcular las diferencias
absolutas entre estos y las precios recalculados con el ratio superficie de terreno.
Diferencia absoluta Condominio 1 = |130.000-82.894|= 47.106
Diferencia absoluta Condominio 2 = |100.000-128.326|= 28.326
Diferencia absoluta Condominio 3 = |135.000-128.326|= 6.674
Diferencia absoluta Condominio 4 = |145.000-156.222|= 11.222
Etc.
La suma de las diferencias absolutas para cada variable es su Distancia Manhattan.
Distancia Manhattan variable Superficie terreno = 314.106
El resultado del cálculo de todas las variables se encuentra en las Tablas 8.6 y 8.7.
Comparable
Precio
venta
u.m.
Valor con
Valor con
Distancia
Ratio
Ratio
Manhattan
Superficie
Edificación
Distancia
Valor con Distancia
Manhattan Ratio Garaje Manhattan
1
130.000
82.894
47.106
134.569
4.569
159.714
29.714
2
100.000
128.326
28.326
108.600
8.600
159.714
59.714
3
135.000
128.326
6.674
152.669
17.669
79.857
55.143
4
145.000
156.222
11.222
120.404
24.596
159.714
14.714
5
145.000
189.699
44.699
157.391
12.391
79.857
65.143
6
155.000
148.252
6.748
157.391
2.391
159.714
4.714
7
170.000
105.211
64.789
171.556
1.556
159.714
10.286
151
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Comparable
Precio
venta
u.m.
Valor con
Valor con
Distancia
Ratio
Ratio
Manhattan
Superficie
Edificación
Distancia
Valor con Distancia
Manhattan Ratio Garaje Manhattan
8
170.000
159.411
10.589
187.295
17.295
159.714
10.286
9
132.000
122.746
9.254
132.208
208
79.857
52.143
10
145.000
147.455
2.455
110.961
34.039
159.714
14.714
11
105.000
175.352
70.352
118.043
13.043
159.714
54.714
12
145.000
133.108
11.892
125.913
19.087
159.714
14.714
DISTANCIA
MANHATTAN
314.106
155.445
386.000
Tabla 8.6. Distancias Manhattan
Comparable
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Precio
Valor con
Valor con
Valor con
Distancia
Distancia
Distancia
venta
Ratio Nº
Ratio Nº
Ratio
Manhattan
Manhattan
Manhattan
pisos
dormitorios
Edad
u.m.
130.000
145.826
15.826
143.743
13.743
147.105
17.105
100.000
145.826
45.826
95.829
4.171
205.947
105.947
135.000
145.826
10.826
143.743
8.743
176.526
41.526
145.000
145.826
826
143.743
1.257
88.263
56.737
145.000
72.913
72.087
143.743
1.257
176.526
31.526
155.000
145.826
9.174
143.743
11.257
294.211
139.211
170.000
145.826
24.174
143.743
26.257
147.105
22.895
170.000
145.826
24.174
143.743
26.257
117.684
52.316
132.000
145.826
13.826
143.743
11.743
29.421
102.579
145.000
145.826
826
143.743
1.257
88.263
56.737
105.000
145.826
40.826
143.743
38.743
147.105
42.105
145.000
145.826
826
143.743
1.257
58.842
86.158
DISTANCIA
259.217
145.943
754.842
MANHATTAN
Tabla 8.7. Distancias Manhattan
La variable con menor Distancia Manhattan, o sea la variable que al aplicar su ratio a los
comparables mas se acerca a los valores reales es Nº de dormitorios con una Distancia
Manhattan de 145.943, le sigue la variable Edificación con 155.445.
Según el parámetro Distancia Manhattan de las soluciones encontradas la mejor es la
calculada con el Ratio Nº de dormitorios o sea:
Valor vivienda = 143.742,9 u.m.
Podemos afinar más el análisis mediante el Índice de adecuación que nos va a indicar si el
valor encontrado es mejor que el que hubiésemos obtenido escogiendo la media de los
152
Capítulo VIII. Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta
comparables (solución naive). Como sabemos (capítulo 4) el Índice de adecuación de cada
variable se calcula comparando su distancia Manhattan con la de la solución naive mediante
(2).
z

I a 1   100
 z 
 2
Siendo
z = Distancia Manhattan variable i
z´= Distancia Manhattan de la media
Se calcula la distancia Manhattan de la media, Tabla 8.8
Comparable
Precio
venta
u.m.
Precio medio
Distancia
Manhattan
1
130.000
139.750
9.750
2
100.000
139.750
39.750
3
135.000
139.750
4.750
4
145.000
139.750
5.250
5
145.000
139.750
5.250
6
155.000
139.750
15.250
7
170.000
139.750
30.250
8
170.000
139.750
30.250
9
132.000
139.750
7.750
10
145.000
139.750
5.250
11
105.000
139.750
34.750
12
145.000
139.750
5.250
DISTANCIA MANHATTAN
193.500
Tabla 8.8. Distancia Manhattan de la media
153
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Los índices de adecuación de cada variable se calculan de la siguiente forma:
 314.106 
Ia sup erficie  1 
 *100  62.32%
 193.500 
 155.445 
Ia Edificación  1 
 *100  19,67
 193.500 
 386.000 
Ia garajes  1 
 *100  99,48
 193.500 
 259.217 
Ia N º pisos  1 
 *100  33,96
 193.500 
 145.943 
Ia N º dormitorios  1 
 *100  24,58
 193.500 
 754.842 
Ia Edad  1 
 *100  290.10
 193.500 
Los Índices de adecuación negativos (Superficie, garajes, Nº pisos y Edad) nos indican
que la solución encontrada con dichos ratios es peor que la naive.
Los dos Índices de adecuación positivos (Edificación y Nº de dormitorios) nos indican que
la solución encontrada con dichos ratios es mejor que la naive. Y entre las dos la mejor es la
obtenida con el ratio Nº de dormitorios ya que su Índice de adecuación es el mayor (24,58)
En sucesivos capítulos utilizaremos el cálculo de la distancia Manhattan para determinar en
cada caso el método cuyo resultado es el más indicado.
3. MÉTODO DE COMPARACIÓN TEMPORAL
Este método puede aplicarse cuando se posee información sobre la
evolución histórica de los precios del activo a valorar o de activos
parecidos, por ello pueden presentarse dos casos.
a) El activo a valorar ha sufrido distintas transacciones en el pasado y se conocen los
precios de dichas transacciones.
b) Se conoce un precio anterior del activo a valorar y además existe información
estadística sobre la evolución del precio de activos similares en el tiempo.
En ambos caso puede determinarse el valor actual de un activo aplicando alguna de las
fórmulas de la capitalización (2).
VF  VI  r ma  ( t f  t 0 )

 VI  1  r 
VF  VI  1  r ml  ( t f  t 0 )
VF
me ( t f  t 0 )
Siendo
VF = Valor actual del activo.
VI = Precio del activo al inicio
154

2 
Capítulo VIII. Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta
rma = Tasa de crecimiento medio
rml = Tasa de crecimiento lineal
rme = Tasa de crecimiento exponencial
tf = Año final
to = Año inicial
Si despejamos en cada caso la tasa correspondiente obtendremos el tipo de incremento anual
en un período n (tf - to).
r ma 
r ml
VF  VI
t f  t0
VF
1
 VI
t f  t0
1
 VF  t f t0

1
r me 

 VI 
Caso práctico:
En 1970 se compró un inmueble por 30.000 u.m., dicho activo volvió a sufrir una
transacción en 1993 por 50.000 u.m., y de nuevo en 2001 volvió a venderse por 60.000 u.m.
Mediante el método de comparación temporal calcular el valor de dicho inmueble en 2011.
Valor por incremento medio
Período = 1970-1993 =23 años
∆Valor (1993-1970) = 50.000-30.000=20.000

r ma
VF  VI 20.000
  869,56
t f  t0
23
Período = 2001-1993 = 8 años
∆Valor (2001-1993) = 60.000-50.000 =10.000

r ma
VF  VI 10.000
  1250
t f  t0
8
Si consideremos un crecimiento medio para calcular el valor en 2011
rma=(869,56+1250)/2 = 1.059,78
Periodo =2011-2001= 10 años
VF2011
 VI  r ma  (t f  t
0 ) 60.000  1.059,78 *10  70.597
155
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Valor por incremento lineal
Período = 1993-1970=23 años
VF
50.000
1
1
1, 666  1
ml
30.000
VI
0289 2,89%

r


 0,
23
23
t f  t0
Período = 2001-1993 = 8 años
VF
60.000
1
1
1, 2  1
ml
VI
50.000

r

  0,
025 2,50%
t f  t0
8
8
Si consideremos un crecimiento medio para calcular el valor en 2011
rml = (2,89%+2,50%)/2 = 2.695%
Periodo =2011-2001= 10 años

VF VI  1  r ml  (t f  t 0 )  60.000 * (1  2.695% *10)  77.900

Valor por crecimiento acumulativo o exponencial
Período = 1993-1970=23 años
1
1
 VF  t f t0
 50.000  23

1 
 1 0, 0224
 2, 24%
r me 
 

 VI 
 30.000 
Período = 2001-1993 = 8 años
1
1
 60.000  8
 VF  t f t0
1

 1 0, 0230
 2,30%
r






 50.000 
 VI 
me
Si consideremos un crecimiento medio para calcular el valor en 2011
rml = (2,24%+2,30%)/2 = 2.27%
Periodo =2011-2001= 10 años


VF VI  1  r me

(t f t0 )
 60.000 * 1  2.27% 10  75.098
Los resultados obtenidos para cada tipo de capitalización son los de La Tabla 8.9.
156
Capítulo VIII. Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta
Tasa
Valor
Media
70.597
Lineal
77.900
Exponencial 75.098
Tabla 8.9. Valores en función del tipo de capitalización
Otro caso de aplicación del método de comparación temporal es cuando solo se conoce un
precio anterior del activo a valorar pero se tiene información de la evolución de precios de
activos similares en el período transcurrido hasta la actualidad, en ese caso, se calcula el
incremento anual de estos activos y ese incremento se aplica al activo a valorar.
Caso práctico:
Calcular en el año 2011, el valor de una finca de secano en Castilla-La Mancha que se
compró en el año 1994 por 1800 euros/hectárea
Según la encuesta del precio de la tierra del Ministerio de Agricultura, Pesca y
Alimentación (España)
http://www.mapa.es/es/estadistica/pags/preciostierra/Precios_tierra.htm
los precios de la tierra de labor de secano en Castilla- La Mancha han evolucionado en esas
fechas, según se aprecia en la Tabla 8.9.
Año
Precio
Año
Precio
1994 1.974
2002 4.073
1995 2.242
2003 4.314
1997 2.468
2004 4.387
1998 2.957
2005 4.463
1999 3.154
2006 4.565
2000 3.530
2007 4.801
2001 3.715
2008 4.916
Tabla 8.9. Precios medios de las tierras de labor de secano en la comunidad
de Castilla-La Mancha (euros/hectárea)
157
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Calculamos los valores en función del tipo de capitalización utilizado.
Valor por incremento medio
Período = 2008-1994 = 14 años

r ma
VF  VI 4.916  1.974

 210,14
t f  t0
14
Realizamos la hipótesis de que ese incremento medio se mantiene en el período 20082011.
Periodo =2011-1994 = 17 años
VF2011 VI  r ma  (t f  t 0 ) 1.800  210,14 *17  5.372,43
Valor por incremento lineal
Período = 2008-1994 = 14 años
VF
4.916
1
1

r ml VI
 1.974
 10, 65%
t f  t0
14
Realizamos la hipótesis de que ese incremento lineal se mantiene en el período 2008-2011
Periodo =2011-1994 = 17 años


VF VI  1  r ml  (t f  t 0 ) 1.800 * (1  10,65% *17)  5.057,53
Valor por crecimiento acumulativo o exponencial
Período = 2008-1994 = 14 años
1
1
 VF  t f t0
 4.916 14

1 

r


  1 6, 73%
 VI 
 1974 
me
Realizamos la hipótesis de que ese incremento medio se mantiene en el período 20082011.
Periodo =2011-1994 = 17 años


(t f t0 )

VF VI  1 
r me
1.800 * 1  6,73%17  5.450,69
Es evidente que este método, en sus dos variantes, puede ser útil cuando estemos
considerando activos con un crecimiento uniforme en los distintos períodos considerados pero
pierde su utilidad cuando nos encontramos con períodos muy dispares de crecimiento como
pueden ser los últimos años del mercado inmobiliario urbano.
158
Capítulo VIII. Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta
4.
MÉTODO BETA O DE LAS FUNCIONES DE DISTRIBUCIÓN
Este método fue presentado por Ballestero (1973) y parte de la hipótesis
de que tanto los valores como las variables explicativas siguen una función
de distribución Beta. Esta función reúne una serie de características
importantes como son:
Está definida en la parte positiva del eje de coordenadas.
Queda determinada conociendo los valores máximo, mínimo y moda.
En la figura 8.1 se representa las funciones Beta de un hipotético valor de
mercado y de una variable explicativa.
RENDIMIENTO (Kg/Hg) f(R)
0,0005
0,0004
0,0003
0,0002
0,0001
0
238,6666667
244,0666667
249,4666667
254,8666667
260,2666667
265,6666667
271,0666667
276,4666667
281,8666667
287,2666667
292,6666667
298,0666667
303,4666667
308,8666667
314,2666667
319,6666667
325,0666667
330,4666667
335,8666667
341,2666667
346,6666667
VALOR DE MERCADO (Pta/Hg) f(VM)
9E-10
8E-10
7E-10
6E-10
5E-10
4E-10
3E-10
2E-10
47.…
47.…
46.…
46.…
45.…
45.…
44.…
44.…
44.…
43.…
43.…
42.…
42.…
0
41.…
1E-10
Fig 8.1. Funciones Beta
Su aplicación es de la siguiente forma:
A partir de la información sobre el mercado del bien a valorar y de las características de las
mismas (valores máximo, mínimo y moda) se determina la forma de la función de
distribución del Valor de Mercado f (VM) y el de la variable explicativa Rendimientos f (R),
figura 8.1.
159
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
En el bien objeto de la valoración X, se determina el valor concreto que alcanza la variable
explicativa (Rx)
Se traslada Rx al eje de ordenadas de la función de distribución de la variable explicativa
f(R)
Con ayuda de tablas, de forma gráfica o mediante aplicaciones informáticas se determina
una de las áreas en que queda dividida la superficie delimitada por la función f(R) y el punto
Rx.
Se traslada esa área a la función del Valor de Mercado f(VM).
El punto extremo de esa área sobre el eje de ordenadas nos determina el valor buscado.
Su cálculo original se realizaba utilizando tablas, posteriormente el proceso se ha
simplificado mediante la utilización de la hoja de cálculo Excel o bien con la utilización de la
variante triangular puesta a punto por Romero (1977), que permite el cálculo de forma
gráfica o mediante formulas basadas en la semejanza de triángulos.
Este método reúne una ventaja importante sobre otros métodos comparativos, como es la
necesidad de menor información ya que es suficiente con conocer tres datos (máximo,
mínimo y moda) tanto del valor de los bienes como de las variables explicativas. Sin embargo
sigue manteniendo los mismos inconvenientes que el método del Ratio de valoración que
hemos visto anteriormente.
Como hemos dicho su aplicación actual puede hacerse bien utilizando la hoja de cálculo
Excel o bien mediante las fórmulas de la variante triangular. Veamos cada una de estas dos
formas.
Cálculo mediante la hoja de cálculo Excel: Para realizar el cálculo se plantea el esquema
en Excel que aparece en la figura 8.2 para el caso de variable directa. Se introducen los datos
de mercado que nos van a permitir aplicar el método o sea los máximos, moda y mínimos
tanto de la variable explicativa como del precio de los comparables que utilizamos. Partiendo
de esa información se calculan los parámetros de la función Beta, h, p y q, tanto de la variable
como de los precios. Para calcular el valor de un inmueble determinado se introducen en
Función Beta del Asistente de funciones el valor de la variable del inmueble a valorar, los
parámetros p y q calculados de la variable y los valores mínimo y máximo de la misma. El
resultado es el área que trasladamos a la Función Beta inversa del asistente de funciones
junto con la p y la q de los precios y el máximo y el mínimo de los mismos. El resultado es el
valor que buscamos del inmueble a valorar.
160
Capítulo VIII. Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta
MÉTODO BETA. VARIABLE DIRECTA
VALOR
VARIABLE EXPLICATIVA
VA = valor mínimo.
VB = valor máximo.
VM = valor moda.
Vf = ????
XA = variable explicativa mínima.
XE = variable explicativa máxima.
XM = variable explicativa moda.
Xf = variable explicativa del problema.
h
ph 2
SI
2  X A  X B 
1
2  XM  X A  XB

Moda>Media
qh 2
h

NO
ph 2
ph 2
qh 2
= DISTR.BETA (Xf, p, q, XA, XB)
SI
2  VB  VA 
1
2  VM  VA  VB


Moda>Media
NO
qh 2
ph 2
qh 2
= DISTR.BETA.INV (Área, p, q, VA, VB)
Valor
Área
Figura 8.2.Caso variable directa
Veamos la aplicación del método mediante un ejemplo:
Aplicación del método Beta a la valoración de un inmueble urbano. En la tabla 8.10 se
muestran los datos que será necesario conocer para poder realizar los cálculos.
Mínimo
Moda
Máximo
Valor de mercado u.m./m2
1.550
2.050
2.600
Índice de calidad
690
750
910
Inmueble a valorar
Índice de calidad = 800
Tabla 8.10. Datos necesarios.
161
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Situamos los datos en la hoja de cálculo. Pantalla 1.
Pantalla 1
Calculamos el parámetro h de las distribuciones Beta.
h
2  XB  X A 
2 XM X A  XB 
siendo:
XB = índice de calidad máximo (pantalla 2)
XA = índice de calidad mínimo
XM = índice de calidad moda
162
Capítulo VIII. Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta
Pantalla 2
Cálculamos p y q a partir del parámetro h.
Se emplea una función condicional de Excel, en concreto la función SI. Pantalla 3.
Pantalla 3
163
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
De la misma manera se calcula q. Pantalla 4.
Pantalla 4
Los h, p y q de la columna precios se calculan de la misma forma. Pantalla 5
Pantalla 5
164
Capítulo VIII. Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta
Para calcular el área o probabilidad asociada al Índice de calidad del inmueble a valorar
introduciremos dicho Índice de calidad y con él, las p, q y los valores mínimos y máximos de
la variable rellenaremos la función de EXCEL, DISTRIBUCIÓN BETA. Pantalla 6.
Pantalla 6
Con el paso anterior hemos obtenido la probabilidad o área de nuestro inmueble problema
en la función de densidad del Índice de calidad, concretamente 0,94848348. Ahora, una vez
conocida ésta, debemos trasladarla a la función de densidad de los precios para calcular el
valor que corresponde a dicha área, valor que será el del m2 del inmueble problema.
Para realizar dicho cálculo utilizamos la función DISTRIBUCIÓN BETA INVERSA del
Asistente de funciones, en la que introduciremos el área hallada anteriormente y las p, q y
precios mínimos y máximos, Pantalla 7.
165
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Pantalla 7
Con lo que obtendremos el valor del inmueble problema, 2075 u.m./m2. Pantalla 8.
Pantalla 8
166
Capítulo VIII. Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta
Caso de variable inversa
En el caso de que la variable explicativa sea de tipo inversa, en la figura 8.3, se muestra el
esquema de cálculo mediante Excel. Es importante notar que los subíndices "A" y "B" en las
variables explicativas hacen referencia a que al valor VA (mínimo) le corresponde XA
(máximo) y al valor VB (máximo) le corresponde XB (mínimo).
MÉTODO BETA. VARIABLE INVERSA
VARIABLE EXPLICATIVA
XA = var. Explic. máxima que corresponde a VA
XE = var. Explic. Mínima que corresponde a VE
XM = variable explicativa moda
Xf = variable explicativa del problema
h
ph 2
SI
VALOR
VA = valor mínimo
VB = valor máximo
VM = valor moda
Vf = ????
2  X A  X B 
1
2  XM  X A  XB

Moda>Media
qh 2
h

NO
ph 2
qh 2
= DISTR.BETA (Xf, p, q, XA, XB)
ph 2
SI
2  VB  VA 
1
2  VM  VA  VB

Moda>Media
qh 2

NO
ph 2
qh 2
= DISTR.BETA.INV (1-Área, p, q, VA, VB)
Valor
Área
Figura 8.3. Caso variable inversa
Variante triangular
El Profesor C. Romero propuso la variante triangular del método Beta. Esta variante
presenta la ventaja sobre la anterior de que su cálculo puede hacerse de forma gráfica o
mediante fórmulas, no siendo necesario recurrir a valores tabulados o a ordenadores. Sin
embargo, la distribución Beta se ajusta mejor a un comportamiento normal por lo que si se
disponen de los medios adecuados será preferible su uso al de la triangular.
En las tablas 8.11 y 8.12 se muestran las distintas fórmulas a utilizar para su aplicación,
tanto en el caso de variable directa como en el de variable inversa.
El procedimiento es el siguiente.
1. Determinación de los máximos, mínimos y moda tanto de la variable (VB, VA y VM) de
los precios de los comparables (XB, XA y XM).
2. Determinación del valor de la variable en el inmueble a valorar (Xf) .
3. Situados ya en la Tabla de las fórmulas, se compara Xf con XM.
167
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
4. Si Xf > XM nos situaríamos dentro de la columna Datos sobre la variable explicativa en
la celda superior (A).
5. Si Xf < XM nos situaríamos dentro de la columna Datos sobre la variable explicativa en
la celda inferior (B).
6. Definidas la celda en la que nos situamos, pasamos a la columna Hipótesis sobre el
mercado y realizamos una hipótesis sobre la relación entre el valor de mercado de la
finca (que es justamente el que pretendemos obtener) y el valor de mercado moda. Si
opinamos que el valor del inmueble va a ser superior al valor de mercado moda
optaremos por la línea superior de las dos elegidas (1), con esa fórmula realizaremos el
cálculo del valor de mercado.
7. Una vez realizado el cálculo del valor, debemos comprobar que la hipótesis realizada se
cumple, si es así el valor obtenido será definitivo. Si no es así deberemos realizar el
cálculo con la fórmula de la línea siguiente (2) en donde la hipótesis sería que el valor del
inmueble va a ser inferior al valor de mercado moda y obtendremos un valor definitivo.
168
Capítulo VIII. Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta
169
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
170
Capítulo VIII. Métodos de valoración por comparación de mercado IV. Ratios, Temporal y Beta
Ejemplo de cálculo con la variante triangular
El mismo ejercicio realizado con la hoja de cálculo Excel (Tabla 8.12) vamos a verlo
ahora con las fórmulas de la variante triangular.
Valor de mercado u.m./m2
Mínimo
Moda
Máximo
1.550
2.050
2.600
690
750
910
Índice de calidad
Inmueble a valorar
Índice de calidad = 800
Tabla 8.12. Información de mercado
En este caso
Índice de calidad X= 800> Índice de calidad Moda = 750
Luego nos situaremos en la celda (A) de la columna Datos sobre la variable explicativa y
utilizaremos las fórmulas 1 y/o 2 de la columna hipótesis sobre el valor de mercado.
Si parto de la hipótesis de que el
Valor de X < valor Moda
Utilizo la fórmula 2.
2


XB  X f 

 V  VA VM  VA 
V f VA  1 
  X B  X A  X B  X M   B


Sustituyendo en ella.
2


910  800 

V f  1.550  1 
2.137
  2.600  1.550  2.050  1.550  
  910  690  910  750  


Como no se cumple la hipótesis de partida de que el valor hallado sea menor que el valor
moda, pasamos a aplicar la fórmula 1, que parte de la hipótesis que el valor hallado tiene que
ser mayor que el moda.
V f VB   X B  X F 
VB  VA VB  VM 
 X B  X A  X B  X M 
Sustituyendo en ella
V f  2.600   910  800 
 2.600  1.550  2.600  2.050   2.154
 910  690   910  750 
171
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Se cumple la hipótesis de partida.
2154 >2050
Luego el valor es V = 2154 u.m./m2
Recordemos que con EXCEL el resultado era
V = 2075 u.m.€/m2
Hay una diferencia de 79 € (3,80%)
El método Beta reúne una serie de características que lo convierte en un método de gran
interés para la práctica valorativa, fundamentalmente porque con escasa y relativamente
sencilla información es capaz de representar un mercado. Quizá su mayor debilidad consiste
en que solo puede utilizar una variable explicativa, debilidad que queda resuelta mediante la
utilización de los Índices de calidad propuesta también por Ballestero, ya que estos Índices
como hemos visto resultan de combinar ponderadamente todas aquellas variables que se
considera influyen en el valor. Sin embargo en la construcción de los Índices de calidad es
donde creemos que se puede avanzar con la aplicación de metodología multicriterio.
172
CAPÍTULO IX
MÉTODOS DE COMPARACIÓN DE MERCADO IV. ANÁLISIS DE REGRESIÓN
1. INTRODUCCIÓN
En este capítulo se presenta el método de análisis de regresión utilizando como
herramienta de aplicación la hoja de cálculo EXCEL. Es conocido la existencia de programas
estadísticos de mayor potencia como son entre otros Statgraphics y SPSS con los cuales
además de ser de gran sencillez su manejo también se obtiene una gran cantidad de
información. Con EXCEL algunos de los parámetros y análisis o bien no se pueden obtener o
bien requieren que el analista realice una serie de cálculos aparte. Sin embargo hemos optado
por la utilización de EXCEL debido a la pretensión general del libro de ser de utilidad en el
mundo de la tasación donde no es normal que se tengan programas estadísticos específicos,
pero si se trabaja con EXCEL. Para ello y con la idea de facilitar la comprensión de aquellos
lectores que no estén familiarizados con las funciones estadísticas de EXCEL se incluye un
primer apartado donde se explican como acceder a aquellas que pueden tener interés en una
aplicación del análisis de regresión a la valoración de activos.
2.
CONCEPTOS ESTADÍSTICOS CON EXCEL
La hoja de cálculo Excel es una herramienta suficientemente potente para poder aplicar el
método de regresión en un proceso de valoración, pero para ello debemos conocer todas las
funciones de las que dispone para tal fin.
Si nos fijamos en las barras de herramientas de EXCEL (Pantalla 9.1), veremos un icono fx
(Asistente de funciones) que encierra la mayoría de las funciones que necesitamos.
En dicho Asistente de funciones fx se despliega el cuadro de la Pantalla 9.2 en el que
aparecen todas las funciones que contiene agrupadas por categorías y entre estas vemos las
estadísticas, cuyo detalle aparece en la Pantalla 9.3 donde se observa que están ordenadas por
orden alfabético: coeficiente de Correlación, Coeficiente de asimetría, Coeficiente R2, etc. Si
queremos utilizar cualquiera de ellas, por ejemplo Coeficiente de correlación, la
seleccionamos, aceptamos y aparece el cuadro Pantalla 9.4 donde ya se nos indica que
“devuelve el coeficiente de correlación de dos conjuntos de datos”.
Pantalla 9.1 Asistente de funciones
173
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Pantalla 9.2. Insertar función
Pantalla 9.3. Funciones estadísticas
174
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Pantalla 9.4. Coeficiente de correlación
Vista la forma general de operar, las funciones del asistente de funciones que normalmente
utilizaremos son:
PROMEDIO: Calcula la media aritmética de un conjunto de números, siendo esta la suma
de todos los valores dividida por el número total de datos.
X 
1
N
k
x n
i 1
i
i
MEDIA GEOMÉTRICA: Es la raíz N-ésima del producto de los N valores de la
distribución.
G  N x1n1 x2n 2 .....xknk
MEDIANA: Es el valor de la variable ordenada de menor a mayor que ocupa el lugar
central, si el número de datos es impar. En el supuesto de que el número de datos sea par será
la media aritmética de los dos valores centrales.
MODA: Es el valor de la variable que más veces se repite.
COEFICIENTE DE CORRELACIÓN (R): Mide la intensidad con que dos variables están
relacionadas. Puede tomar valores entre -1 y 1 según la correlación sea negativa ó positiva. A
parir de correlaciones superiores a |0,70| se consideran fuertes siendo muy fuertes si superan
el valor |0,90|.
175
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
DESVESTP (Desviación típica): Mide la dispersión respecto a la media. Raíz cuadrada de
la varianza, siendo esta la media aritmética de los cuadrados de las desviaciones de los valores
de la variable a la media aritmética.

1
N
 x
k
i 1

2
j
 x ni
DISTRIBUCIÓN BETA: Calcula el valor de la función de distribución en un punto n de
una variable aleatoria Beta.
DISTRIBUCIÓN BETA INVERSA: Calcula el valor de la inversa de la función de
distribución en un punto n de una variable aleatoria Beta.
Por otro lado, si en EXCEL seleccionamos la pestaña DATOS a la derecha de la pantalla
tenemos ANÁLISIS DE DATOS. Pantalla 9.5.
Pantalla 9.5. Datos y Análisis de datos
Pinchamos en Análisis de datos y obtendremos la pantalla 9.6., en la cual la función que
más nos interesa es REGRESIÓN, pues es la que vamos a utilizar para realizar los análisis.
Pantalla 9.6. Análisis de datos
176
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Si aceptamos nos aparecerá el cuadro Pantalla 9.7 que nos permitirá como veremos
introducir los datos y definir la información para obtener una función mediante el análisis de
regresión.
Pantalla 9.7. Regresión
Otra función que utilizaremos en nuestros análisis y que se encuentra en Análisis de datos
es la función Coeficiente de correlación que a diferencia de la vista anteriormente en el
asistente de funciones nos permite encontrar la correlación entre un grupo (más de 2)
variables. Pantalla 9.8.
Pantalla 9.8. Coeficiente de correlación
Conocidas las principales funciones que utilizaremos en nuestros análisis entramos ya en el
método.
177
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
3. ANÁLISIS DE REGRESIÓN
Dentro de los métodos de comparación de ventas uno de los más
importantes es el denominado Método de análisis de regresión, basado en los
modelos estadísticos de regresión, modelos que fueron utilizados
primeramente en astronomía y física por Laplace y Gauss. Su nombre de
modelos de regresión proviene de los trabajos de Galton en biología a finales
del siglo XIX que estudió la dependencia de la estatura de los hijos (y) respecto a la de sus
padres (x), encontrando lo que denominó una regresión a la media: los padres altos tienen en
general hijos altos, pero, en promedio, no tan altos como sus padres; los padres bajos tienen
hijos bajos, pero en promedio más altos que sus padres. Desde entonces, los modelos
estadísticos que explican la dependencia de una variable y respecto de una o unas variables
explicativas x se denominan modelos de regresión.
El Método de análisis de regresión en valoración parte de una información de mercado
compuesta por precios de comparables y un conjunto de variables explicativas o
características de los mismos, con el objetivo de encontrar una expresión matemática que
explique el precio en función del conjunto de variables explicativas o sea encontrar una
ecuación que nos dé el precio del activo en función de las variables explicativas utilizando
para ello la técnica de la regresión por mínimos cuadrados o norma L2. Las relaciones que se
establecen entre las distintas variables, dependiente y explicativas, se denomina relación
estadística o estocástica ya que el conocimiento de una/s permite predecir en mayor o menor
grado el valor de otra, a diferencia de la relación funcional o exacta donde el conocimiento de
una variable determina totalmente el valor de la otra. Dependiendo del número de variables
consideradas estaremos en un modelo de regresión simple o múltiple:
Regresión simple: yi   0  1 xi  ui
Regresión múltiple: y i   0  1 x1   2 x 2   3 x3  ......  u i
Siendo.
yi = Variable aleatoria dependiente.
β0 = Coeficiente independiente
βi = Coeficientes de las variables
xi = Variables independientes o explicativas.
ui = perturbación aleatoria.
El modelo de regresión simple considera una única variable independiente xi, mientras que
el modelo de regresión múltiple implica a dos ó más variables independientes x1,x2,…xi.
También dependiendo del tipo de función que planteemos estaremos en un modelo de
regresión lineal, como las vistas anteriormente, ó bien, cuadrática, logarítmica, etc.
Cuadráticas. P = a + b * x1 + c * x2 + d * x12 + e * x22 + ui
178
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Logarítmicas. Log P = a + b * log x1 + c * log x2 + ui
Etc.
En este trabajo nos ceñiremos a las regresiones lineales tanto simples como múltiples, y
utilizaremos el procedimiento denominado por pasos hacia adelante, que consiste en ir
introduciendo variables en el análisis hasta que se detecte que no se mejora el mismo o que la
variable no es significativa.
El proceso a seguir en el análisis es el siguiente:
1) Para conocer el tipo de relación entre las variables dependiente e independiente, se
calcula su coeficiente de correlación y se analiza el gráfico de dispersión entre ambas.
2) Se realiza el análisis de regresión con el programa elegido, en nuestro caso Excel.
3) Se interpretan una serie de parámetros.
a. Coeficiente de determinación.
b. Coeficiente de determinación corregido o ajustado.
c. Error típico.
d. El estadístico F y el nivel de significación (valor crítico de F, p-value).
e. El estadístico t y el nivel de significación (Probabilidad, p-value).
f. Intervalos de confianza.
4) Se verifica la No- Colinealidad entre las variables.
5) Se analiza que los Residuos cumplan las condiciones de:
a. Normalidad
b. Independencia
c. Homocedasticidad
Con el fin de facilitar la comprensión del método vamos a desarrollarlo mediante un
ejemplo e iremos incorporando en cada momento las consideraciones teóricas pertinentes.
3.1. REGRESIÓN LINEAL SIMPLE
Contamos con la información de la Tabla 9.1 con 42 locales comerciales
situados en polígonos industriales y de los cuales conocemos su precio en
u.m. por m2.
179
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Comparables
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
Precio
u.m./m^2
3150
2250
1500
3375
3200
2850
2650
1950
1600
2450
1900
2050
3875
2850
2250
3050
2150
1600
3500
3200
2780
2900
1800
2000
2000
2200
3500
2850
2250
3300
2100
1700
3400
3100
2800
2700
2000
2400
2000
2100
4000
2900
Tabla 9.1. Precios de los locales comerciales.
Con esta información si quisiéramos hacer una predicción del precio de los locales
comerciales podríamos pensar en alguna de las medidas de tendencia central que nos indica la
estadística como la moda la mediana, la media aritmética o la media geométrica. Mediante
Excel podemos obtener cada uno de estos estadísticos. Utilizando cualquiera de ellos para
180
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
predecir el valor de los locales comerciales en dichas zonas cometeríamos un error que
podemos medir

E
42
 x  p
t 1
2
i
Siendo
E =error
xi = Precios de los distintos locales
p = estadístico utilizado (moda, mediana, etc.)
En la pantalla 9.9 se encuentran calculados los distintos estadísticos propuestos.
Pantalla 9.9. Moda, Mediana, Media aritmética y Media geométrica
En la tabla 9.2 se muestran los errores (Precio de cada comparable - estadístico
correspondiente) elevados al cuadrado.
181
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Comparables
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
Precio
u.m./m^2
3150
2250
1500
3375
3200
2850
2650
1950
1600
2450
1900
2050
3875
2850
2250
3050
2150
1600
3500
3200
2780
2900
1800
2000
2000
2200
3500
2850
2250
3300
2100
1700
3400
3100
2800
2700
2000
2400
2000
2100
4000
2900
ERRORES
Distancia Moda
1.322.500
62.500
250.000
1.890.625
1.440.000
722.500
422.500
2.500
160.000
202.500
10.000
2.500
3.515.625
722.500
62.500
1.102.500
22.500
160.000
2.250.000
1.440.000
608.400
810.000
40.000
40.000
2.250.000
722.500
62.500
1.690.000
10.000
90.000
1.960.000
1.210.000
640.000
490.000
160.000
10.000
4.000.000
810.000
31.367.150
Distancia
Mediana
360.000
90.000
1.102.500
680.625
422.500
90.000
10.000
360.000
902.500
10.000
422.500
250.000
1.755.625
90.000
90.000
250.000
160.000
902.500
902.500
422.500
52.900
122.500
562.500
302.500
302.500
122.500
902.500
90.000
90.000
562.500
202.500
722.500
722.500
302.500
62.500
22.500
302.500
22.500
302.500
202.500
2.102.500
122.500
17.474.150
Distancia M.
Aritm
329.804
106.090
1.157.161
638.858
389.733
75.233
5.518
391.518
952.018
15.804
456.590
276.376
1.688.143
75.233
106.090
224.947
181.233
952.018
854.304
389.733
41.733
105.161
601.733
331.447
331.447
141.161
854.304
75.233
106.090
524.590
226.304
766.876
679.447
274.876
50.304
15.447
331.447
30.876
331.447
226.304
2.028.590
105.161
17.446.379
Tabla 9.2. Errores por estadístico
182
Distancia M.
Geom.
429.182
59.966
989.787
774.610
497.194
126.110
24.062
296.895
800.811
2.014
353.883
197.919
1.904.730
126.110
59.966
308.158
118.943
800.811
1.010.265
497.194
81.293
164.122
482.859
244.907
244.907
86.954
1.010.265
126.110
59.966
648.218
155.931
631.835
819.241
366.170
93.098
42.074
244.907
9.002
244.907
155.931
2.265.385
164.122
17.720.811
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Vemos que el estadístico que menor error produce es la media aritmética, sería esta por lo
tanto la que propondríamos como referencia del precio de cualquier local comercial en dicha
zona.
Media aritmética = 2576 u.m./m2
Si quisiéramos mejorar las predicciones sobre dicho tipo de inmuebles, podríamos hacerlo
conociendo alguna variable que esté relacionada con el precio. Supongamos que conocemos
la distancia que están los locales a la ciudad más cercana. Tabla 9.3.
Comparables
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Precio
u.m./m^2
3150
2250
1500
3375
3200
2850
2650
1950
1600
2450
1900
2050
3875
2850
2250
3050
2150
1600
3500
3200
2780
2900
1800
2000
2000
2200
3500
2850
2250
3300
Distancia
ciudad Kms
1,20
3,60
4,80
0,00
0,00
1,50
1,00
3,00
6,00
1,40
2,40
2,40
0,00
1,20
2,00
1,20
3,25
4,90
1,00
0,50
1,50
0,70
3,50
4,00
2,40
2,40
1,00
1,15
2,00
1,00
183
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Continuación Tabla 9.3.
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
2100
1700
3400
3100
2800
2700
2000
2400
2000
2100
4000
2900
4,00
4,80
0,50
0,20
1,50
1,00
3,00
1,50
2,40
2,30
0,00
1,20
Tabla 9.3. Precios y distancias a la ciudad de los locales comerciales
Lo primero que hay que verificar es si existe relación entre el precio (variable a explicar o
dependiente) y en este caso la distancia a la ciudad (variable explicativa o independiente).
Para medirlo utilizamos el Coeficiente de correlación de Excel.
Coeficiente de correlación = -0.8789
Vemos que la correlación es alta y además el signo negativo nos indica que cuando la
distancia aumenta el precio disminuye o sea la distancia a la ciudad es una variable inversa, lo
cual es lógico.
Realizamos un gráfico de dispersión que nos confirma que la variable distancia a la ciudad
es un variable inversa y la correlación negativa entre ambas variables. Gráfico 9.1.
Gráfico 9.1. Gráfico de dispersión precio-distancia a la ciudad
El siguiente paso es realizar el análisis de regresión y para ello seleccionamos en Excel,
Herramientas, Análisis de datos, Regresión. Pantalla 9.10 y 9.11.
184
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
En Rango Y de Entrada, introducimos los valores de la variable independiente, incluidos el
rótulo. B3:B45 (Precio u.m./m2).
En el Rango X de entrada introducimos los valores de la variable explicativa o
independiente, incluidos los rótulos. C3:C45.
Marcamos Rótulos pues los hemos incluido al seleccionar los Rangos.
No marcamos Constante igual a cero pues queremos obtener una función con Coeficiente
independiente.
Marcamos Nivel de confianza y por defecto la hoja de cálculo nos propone del 95%.
En rango de salida indicamos donde queremos que salga el análisis. En este caso en la
celda E4.
En Residuales marcamos, Residuos, Residuos estándares, Gráfico de residuales y curva de
regresión ajustada.
Por último marcamos Gráfico de probabilidad normal (Pantalla 9.10).
Pantalla 9.10. Regresión
Aceptamos y obtenemos el análisis correspondiente y los gráficos pedidos, en la
pantalla 9.11 que reproducimos en la Tabla 9.4 y Gráficos 9.2, 9.3 y 9.4.
185
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Pantalla 9.11. Análisis de regresión en la pantalla de Excel
186
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Resumen
Estadísticas de la regresión
Coeficiente d 0,87898341
Coeficiente d 0,77261183
R^2 ajustado 0,76692712
Error típico
314,9246
Observacion
42
ANÁLISIS DE VARIANZA
dio de los cuad
F
alor crítico de F
Grados de libertma de cuadrad
Regresión
1 13479278,4 13479278,4 135,910645 1,9345E-14
Residuos
40 3967100,14 99177,5035
Total
41 17446378,6
Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95%Inferior 95,0%Superior 95,0%
Intercepción 3334,07441 81,1966747 41,0617113 2,5299E-34 3169,96982 3498,17901 3169,96982 3498,17901
Distancia ciu -381,907979 32,7591025 -11,6580721 1,9345E-14 -448,116594 -315,699363 -448,116594 -315,699363
Análisis de los residuales
Resultados de datos de probabilidad
Observacióntico Precio u.m Residuos iduos estándares
1 2875,78484 274,21516 0,88154971
2 1959,20569 290,794308 0,93484853
3 1500,91612 -0,91611726 -0,00294514
4 3334,07441 40,9255853 0,13156799
5 3334,07441 -134,074415 -0,43102381
6 2761,21245 88,7875532 0,28543514
7 2952,16644 -302,166436 -0,97140776
8 2188,35048 -238,350479 -0,76625157
9 1042,62654 557,373457 1,79184991
10 2799,40324 -349,403245 -1,12326514
11 2417,49527 -517,495266 -1,66364909
12 2417,49527 -367,495266 -1,18142755
13 3334,07441 540,925585 1,73897313
14 2875,78484 -25,7848404 -0,08289337
15 2570,25846 -320,258457 -1,02957018
16 2875,78484 174,21516 0,56006868
17 2092,87348 57,1265158 0,18365091
18 1462,72532 137,274681 0,44131205
19 2952,16644 547,833564 1,76118097
20 3143,12043 56,8795746 0,18285704
21 2761,21245 18,7875532 0,06039842
22 3066,73883 -166,73883 -0,5360337
23 1997,39649 -197,396489 -0,63459226
24 1806,4425
193,5575 0,62225064
25 2417,49527 -417,495266 -1,34216807
26 2417,49527 -217,495266 -0,69920601
27 2952,16644 547,833564 1,76118097
28 2894,88024 -44,8802393 -0,14428145
29 2570,25846 -320,258457 -1,02957018
30 2952,16644 347,833564 1,11821891
31 1806,4425
293,5575 0,94373166
32 1500,91612 199,083883 0,64001691
33 3143,12043 256,879575 0,82581909
34 3257,69282 -157,692819 -0,50695249
35 2761,21245 38,7875532 0,12469462
36 2952,16644 -252,166436 -0,81066725
37 2188,35048 -188,350479 -0,60551105
38 2761,21245 -361,212447 -1,16122948
39 2417,49527 -417,495266 -1,34216807
40 2455,68606 -355,686064 -1,14346321
41 3334,07441 665,925585 2,14082441
42 2875,78484 24,2151596 0,07784714
Percentil recio u.m./m^2
1,19047619
1500
3,57142857
1600
5,95238095
1600
8,33333333
1700
10,7142857
1800
13,0952381
1900
15,4761905
1950
17,8571429
2000
20,2380952
2000
22,6190476
2000
25
2000
27,3809524
2050
29,7619048
2100
32,1428571
2100
34,5238095
2150
36,9047619
2200
39,2857143
2250
41,6666667
2250
44,047619
2250
46,4285714
2400
48,8095238
2450
51,1904762
2650
53,5714286
2700
55,952381
2780
58,3333333
2800
60,7142857
2850
63,0952381
2850
65,4761905
2850
67,8571429
2900
70,2380952
2900
72,6190476
3050
75
3100
77,3809524
3150
79,7619048
3200
82,1428571
3200
84,5238095
3300
86,9047619
3375
89,2857143
3400
91,6666667
3500
94,047619
3500
96,4285714
3875
98,8095238
4000
Tabla 9.11. Análisis de regresión
187
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Gráfico 9.2
Gráfico 9.3
Gráfico 9.4. Análisis de regresión
188
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
El análisis realizado nos indica que existe una función que explica el precio de los locales
mediante la variable distancia a la población, los coeficientes de dicha función aparecen en el
apartado análisis de la varianza, donde vemos:
Intercepción: 3,334.0744
Distancia ciudad: -381.908
Siendo la función:
P = 3,334.0744 – 381.908 * Distancia ciudad + ui.
siendo.
P = Precio por m2 del local.
ui = Perturbación.
La función obtenida nos indica que el precio de los locales en los polígonos está en
relación inversa con la distancia a la ciudad más próxima o sea cuando más lejos menor
precio y este disminuye 381.908 u.m. por Km. La perturbación ui es la parte del precio que no
explican dichas variables y finalmente el coeficiente independiente 3,334.0744 € es el precio
de los locales cuando la variable distancia a la ciudad es igual a cero.
Si consideramos el modelo válido, a partir de él se puede calcular el valor de un local
determinado conociendo su distancia a la ciudad. Por ejemplo ¿Cuál será el valor de un local
cuya distancia a la ciudad es de 3.1 Km?
Sustituyendo en la función.
P = 3,334.0744 – 381.908 * 3.1 = 2,150.15 u.m./m2
Para determinar que la media aritmética era el mejor estadístico comparado con otros tres,
hemos utilizado el error que se cometía al considerarla como el valor representativo de los
locales. Con el resultado obtenido mediante la regresión lineal simple ¿hemos mejorado la
predicción?, dicho de otra forma ¿hemos disminuido el error? Para conocerlo elevamos al
cuadrado los residuos (ver columna residuos de la tabla Excel) y sumamos obteniendo la SCR
(Suma de Cuadrados del Residuo). Tabla 9.12.
189
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Residuos
Residuos^2
274,21516
75.194
290,794308
84.561
-0,91611726
1
40,9255853
1.675
-134,074415
17.976
88,7875532
7.883
-302,166436
91.305
-238,350479
56.811
557,373457
310.665
-349,403245
122.083
-517,495266
267.801
-367,495266
135.053
540,925585
292.600
-25,7848404
665
-320,258457
102.565
174,21516
30.351
57,1265158
3.263
137,274681
18.844
547,833564
300.122
56,8795746
3.235
18,7875532
353
-166,73883
27.802
-197,396489
38.965
193,5575
37.465
-417,495266
174.302
-217,495266
47.304
547,833564
300.122
-44,8802393
2.014
-320,258457
102.565
347,833564
120.988
293,5575
86.176
199,083883
39.634
256,879575
65.987
-157,692819
24.867
38,7875532
1.504
-252,166436
63.588
-188,350479
35.476
-361,212447
130.474
-417,495266
174.302
-355,686064
126.513
665,925585
443.457
24,2151596
586
ERROR
3.967.100
Tabla 9.12. Residuos y error
190
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Vemos que hemos mejorado sensiblemente el error, ya que hemos pasado de 17,446.379
con la media aritmética a 3,967.100 con la regresión lineal simple.
Pero además de esta verificación el análisis de regresión tiene como una propiedad
importante el que podemos determinar la bondad del resultado obtenido mediante el análisis
de una serie de parámetros, concretamente:

Coeficiente de determinación.

Coeficiente de determinación corregido o ajustado.

Error típico.

El estadístico F y el nivel de significación (valor crítico de F, p-value).

El estadístico t y el nivel de significación (Probabilidad, p-value).

Intervalos de confianza.

Análisis de residuos.
Vamos primero a considerar el coeficiente de determinación, el coeficiente de
determinación ajustado y el error típico. Todos ellos aparecen en el análisis realizado
anteriormente (Tabla 9.11) bajo la denominación de estadísticas de la regresión.
El Coeficiente de determinación (coeficiente de correlación al cuadrado) R2 = 0.7726118
expresa la proporción de varianza de la variable dependiente que está explicada por la
variable independiente o sea en este caso el R2 nos está indicando que el 77.26% de la
variación del Precio está explicada por la variable Distancia a la ciudad. Cuanto R2 más se
acerque a 1 (100.00%) el modelo es mejor.
El coeficiente de determinación R2 no puede ser utilizado para comparar dos modelos que
difieran en el número de variables explicativas. El motivo es que R2 siempre aumenta al
introducir una variable más en el modelo, sea o no explicativa. Para la selección de un modelo
entre varios modelos que explican una misma variable, se precisa del coeficiente de
determinación corregido que es una corrección a la baja del R2, basada en el número de casos
y de variables independientes.
 R2 
R 2 corregido
p  1  R 2 
 n  p  1
Siendo.
p = nº de variables.
n = nº de casos.
En este caso
R 2 corregido 
0, 7726118 
1  1  0, 7726118 

0, 7669271
 42  1  1
En una situación con pocos casos y muchas variables independientes R2, puede ser
artificialmente alto. En tal caso, el R2 corregido sería sustancialmente más bajo. En nuestro
191
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
ejemplo el R2 se mantiene alto debido a que el número de comparables utilizado es alto y el
de variables es solo una.
Para valorar el ajuste de una regresión es más apropiado utilizar el coeficiente de
determinación corregido, ya que por sus características lo convierten en un mejor estimador
del porcentaje de variación explicada que el coeficiente de determinación.
El error típico es la desviación típica de los residuos, o sea, la desviación típica de las
diferencias o distancias existentes entre los precios reales de la variable dependiente y los
calculados con la recta de regresión o sea de SCR ya visto anteriormente, aunque no
exactamente, pues la suma de las distancias al cuadrado se divide por n-p-1.


Error típico

Error
típico
 Y  Y 

t
t
2
 n  p  1
SCR
 n  p  1
3.967.100
 314,92
 42  1  1
3.2. REGRESIÓN LINEAL MÚLTIPLE.
Para tener un análisis completo de la bondad de la función obtenida en el apartado anterior,
deberíamos seguir con los estadísticos F y t , verificar la No-colinealidad de las variables
independientes, así como comprobando si los residuos cumplen los requisitos que hemos
comentado anteriormente de Normalidad, Independencia y homocedasticidad. Pero en vez de
continuar con nuestro análisis vamos a ver qué sucede si introducimos nuevas variables. En
nuestro caso contamos con otra variable que creemos es también explicativa del precio, como
es el número de empresas existentes en cada polígono industrial donde se ubican los locales.
Tabla 9.13.
192
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
Precio
€/m^2
3150
2250
1500
3375
3200
2850
2650
1950
1600
2450
1900
2050
3875
2850
2250
3050
2150
1600
3500
3200
2780
2900
1800
2000
2000
2200
3500
2850
2250
3300
2100
1700
3400
3100
2800
2700
2000
2400
2000
2100
4000
2900
Distancia
ciudad
1,20
3,60
4,80
0,00
0,00
1,50
1,00
3,00
6,00
1,40
2,40
2,40
0,00
1,20
2,00
1,20
3,25
4,90
1,00
0,50
1,50
0,70
3,50
4,00
2,40
2,40
1,00
1,15
2,00
1,00
4,00
4,80
0,50
0,20
1,50
1,00
3,00
1,50
2,40
2,30
0,00
1,20
Nº de
empresas
182
70
31
245
229
141
114
60
33
101
44
81
264
249
87
175
70
25
255
210
138
120
70
56
56
100
275
225
87
195
65
65
245
235
150
120
40
101
75
91
300
250
Tabla 9.13 Precio, distancia a la ciudad y nº de empresas
193
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Comprobamos la correlación entre la nueva variable y el precio mediante su coeficiente de
correlación y el grafico 9.5.
Coeficiente de correlación = 0.93893545
Gráfico 9.5. Gráfico de dispersión precio-nº de empresas
Se observa en ambos una fuerte correlación, la variable nº de empresas es directa y
conforme aumenta también se incrementa el precio.
Realizamos el análisis de regresión Pantalla 9.12, Tabla 9.14 y Gráficos 9.6, 9.7, 9.8, 9.9 y
9.10.
Pantalla 9.12. Regresión en la pantalla de Excel
194
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
R id
Resumen
Estadísticas de la regresión
Coeficiente d 0,95913596
Coeficiente d 0,91994179
R^2 ajustado 0,91583624
Error típico
189,244508
Observacion
42
ANÁLISIS DE VARIANZA
ma de cuadrad
dio de los cuad
F
alor crítico de F
Grados de libert
Regresión
2 16049652,7 8024826,35 224,072765 4,1344E-22
Residuos
39 1396725,87 35813,4839
Total
41 17446378,6
Superior 95,0%
Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95%Inferior 95,0%
Intercepción 2150,43773 147,990045 14,5309621 2,5083E-17 1851,09961 2449,77585 1851,09961 2449,77585
Distancia ciu -146,976036 34,0078975 -4,3218207 0,00010341
-215,7635 -78,1885706
-215,7635 -78,1885706
Nº de empre 5,26103347 0,62100653 8,47178444 2,2476E-10 4,00492921 6,51713773 4,00492921 6,51713773
Observaciónóstico Precio €/ Residuos iduos estándares
1 2931,57458 218,425419 1,18342167
2 1989,59635 260,403653 1,41085835
3
1608,0448 -108,044799 -0,58538313
4 3439,39093 -64,3909324 -0,34886793
5
3355,2144 -155,214397 -0,84094645
6
2671,7794 178,220602
0,9655933
7 2603,21951 46,7804879 0,25345513
8 2025,17163 -75,1716336 -0,40727741
9 1442,19562 157,804377 0,85497887
10 2476,03566 -26,0356627 -0,14106036
11 2029,18072 -129,180719 -0,69989685
12 2223,83896 -173,838958 -0,9418537
13 3539,35057 335,649432 1,81853748
14 3284,06382 -434,063824 -2,35174339
15 2314,19557 -64,1955728 -0,34780948
16 2894,74735 155,252653 0,84115372
17 2041,03796 108,962041 0,59035272
18 1561,78099 38,2190054
0,2070693
19 3345,02523 154,974768 0,83964815
20 3181,76674 18,2332569 0,09878718
21
2655,9963 124,003702 0,67184794
22 2678,87852 221,121476 1,19802882
23 2004,29395 -204,293951 -1,10685784
24 1857,15146 142,848536 0,77394862
25 2092,31312 -92,313121 -0,50014942
26 2323,79859 -123,798594 -0,67073667
27
3450,2459
49,754099 0,26956606
28 3165,14782 -315,147822 -1,70746044
29 2314,19557 -64,1955728 -0,34780948
30 3029,36322 270,636777 1,46630107
31 1904,50077 195,499235 1,05920836
32 1786,91994 -86,919937 -0,47092933
33 3365,90291 34,0970854 0,18473688
34 3357,38539 -257,385391 -1,3945055
35
2719,1287 80,8713007 0,43815802
36 2634,78571 65,2142871 0,35332884
37 1919,95096 80,0490359 0,43370302
38 2461,33806 -61,3380592 -0,33232757
39 2192,27276 -192,272757 -1,04172741
40
2291,1469 -191,146896 -1,03562754
41 3728,74777 271,252227 1,46963556
Percentil Precio €/m^2
1,19047619
1500
3,57142857
1600
5,95238095
1600
8,33333333
1700
10,7142857
1800
13,0952381
1900
15,4761905
1950
17,8571429
2000
20,2380952
2000
22,6190476
2000
25
2000
27,3809524
2050
29,7619048
2100
32,1428571
2100
34,5238095
2150
36,9047619
2200
39,2857143
2250
41,6666667
2250
44,047619
2250
46,4285714
2400
48,8095238
2450
51,1904762
2650
53,5714286
2700
55,952381
2780
58,3333333
2800
60,7142857
2850
63,0952381
2850
65,4761905
2850
67,8571429
2900
70,2380952
2900
72,6190476
3050
75
3100
77,3809524
3150
79,7619048
3200
82,1428571
3200
84,5238095
3300
86,9047619
3375
89,2857143
3400
91,6666667
3500
94,047619
3500
96,4285714
3875
Precio €/m^2
Resultados de datos de probabilidad
6
4
2
Precio €/m^2
Análisis de los residuales
Tabla 9.14. Análisis de regresión
195
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Gráficos 9.6
Gráfico 9.7
Gráfico 9.8
196
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Gráfico 9.9
Gráfico 9.10. Análisis de regresión
Siguiendo con el modelo de interpretación de la validez de los resultados que hemos
utilizado anteriormente vemos que el análisis realizado nos indica que existe una función que
explica el precio de los locales mediante la variable distancia a la población y la variable
número de empresas, los coeficientes de dicha función aparecen en el apartado análisis de la
varianza, donde vemos:
Intercepción: 2,150.4377
Distancia ciudad: -146.976
Nº de empresas: 5.2610335
Siendo la función:
P = 2,150.4377 – 146.976 * Distancia ciudad + 5.26* Nº de empresas + ui.
dónde.
P = Precio por m2 del local.
ui = Perturbación.
197
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
La función obtenida nos indica que el precio de los locales en los polígonos está en
relación inversa con la distancia a la ciudad más próxima o sea cuando más lejos menor
precio y este disminuye en 146.976 u.m. por Km, y con respecto al número de empresas
existe una relación directa creciendo el precio en 5.26 u.m. por cada empresa de más.. La
perturbación ui es la parte del precio que no explican dichas variables y finalmente el
coeficiente independiente 2,150.4377 u.m. es el precio de los locales cuando ambas variables
son igual a cero.
Si consideramos el modelo válido, a partir de él se puede calcular el valor de un local
determinado conociendo su distancia a la ciudad y el número de empresas asentadas en el
polígono industrial respectivo. Por ejemplo ¿Cuál será el valor de un local industrial cuya
distancia a la ciudad es de 3.1 Km y el número de empresas es de 156?
Sustituyendo en la función.
P = 2,150.4377 – 146.976 * 3.1 + 5.26* 156 + ui. = 2,515,37
La siguiente cuestión es: con éste nueva regresión ¿hemos mejorado la anterior?, o sea
¿hemos disminuido el error? Como en el análisis anterior elevamos al cuadrado los residuos
(ver columna residuos de la tabla Excel) y sumamos obteniendo la SCR (Suma de Cuadrados
del Residuo). Tabla 9.15.
Residuos
Residuos^2
218,425419
47.709,66
260,403653
67.810,06
-108,044799
11.673,68
-64,3909324
4.146,19
-155,214397
24.091,51
178,220602
31.762,58
46,7804879
2.188,41
-75,1716336
5.650,77
157,804377
24.902,22
-26,0356627
677,86
-129,180719
16.687,66
-173,838958
30.219,98
335,649432
112.660,54
-434,063824 188.411,40
-64,1955728
4.121,07
155,252653
24.103,39
108,962041
11.872,73
38,2190054
1.460,69
154,974768
24.017,18
18,2332569
332,45
124,003702
15.376,92
221,121476
48.894,71
-204,293951
41.736,02
142,848536
20.405,70
198
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Continuación Tabla 7.15.
-92,313121
8.521,71
-123,798594
15.326,09
49,754099
2.475,47
-315,147822
99.318,15
-64,1955728
4.121,07
270,636777
73.244,26
195,499235
38.219,95
-86,919937
7.555,08
34,0970854
1.162,61
-257,385391
66.247,24
80,8713007
6.540,17
65,2142871
4.252,90
80,0490359
6.407,85
-61,3380592
3.762,36
-192,272757
36.968,81
-191,146896
36.537,14
271,252227
73.577,77
-389,324857 151.573,84
ERROR
1.396.725,87
Tabla 9.15. Residuos y error
Recordamos los errores cometidos en cada análisis:
Media aritmética: 17,446,379
Regresión lineal simple (1 variable): 3,967,100
Regresión lineal múltiple (2 variables): 1,396,725
El error cometido ha disminuido sensiblemente al introducir otra variable
Analicemos ahora los otros parámetros vistos anteriormente y los comparamos con el
análisis anterior, Tabla 9.16.
Parámetros
Coeficiente de determinación
Coeficiente de determinación
corregido o ajustado
Error típico
Tipo de Regresión
Regresión lineal múltiple
Regresión lineal simple
(2 variables)
77.26%
91.99%
76.69%
91.58%
314.92
189.24
Tabla 9.16. Comparación de los parámetros obtenidos
con las regresiones lineales simple y múltiple
199
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
En todos los casos hemos mejorado sensiblemente, con la nueva regresión explicamos más
del 91% de la variabilidad del precio y el error típico ha bajado a poco más de 189.
Apuntábamos en el análisis de la regresión lineal simple que para tener un análisis
completo de la bondad de la función obtenida deberíamos seguir con los estadísticos F y t,
verificar la No-colinealidad de las variables independientes, así como viendo si los residuos
cumplen los requisitos que hemos comentado anteriormente de Normalidad, Independencia y
homocedasticidad. Vamos a ver todos estos puntos en el actual análisis.
Siguiendo con nuestro análisis de la Pantalla 9.12 y Tabla 9.14, el apartado Análisis de la
varianza nos informa también de si existe o no relación significativa entre las variables,
mediante el estadístico F y/o el valor crítico de F.
El estadístico F sigue una distribución de Snedecor que fue tabulada por Fisher y en la que
se puede comprobar para un nivel de confianza determinado, si la F calculada es menor, igual
ó mayor que el punto crítico de la Tabla para los grados de libertad correspondientes tanto del
numerador como del denominador. En el supuesto que la F calculada fuese menor significaría
que el modelo no es significativo para ese nivel de confianza. Con cualquier programa
informático, incluido Excel, resulta más cómodo utilizar una forma alternativa de la prueba de
hipótesis, basada en el nivel de significación (recordemos que era del 95%), que se conoce
según el programa como significación, p-value o valor crítico de F. Si este es <0,05, para el
nivel de confianza del 95%, el modelo es significativo.
En nuestro ejemplo, como se observa en la Pantalla 9.12 y en la Tabla 9.14 en el apartado
Análisis de la Varianza, el valor crítico de F es 4.134*10-22 < 0,05 por lo tanto la función es
significativa.
Siguiendo con la información de la Pantalla 9.12 y la Tabla 9.14 y en el mismo apartado
de Análisis de la varianza, entramos en el análisis de las variables, que aparecen con su
nombre ya que en su momento (Pantalla 9.10) introdujimos los Rótulos (Intercepción,
Distancia ciudad, Nº de industrias). En la columna coeficientes nos da los de la función, como
ya hemos visto anteriormente, que redondeando los decimales sería.
P = 2,150,43 – 146.97 * Distancia a ciudad + 5,26 * Nº de industrias.
Estos coeficientes se denominan no estandarizados y no son comparables por estar las
variables medidas en escalas muy diferentes, ni tampoco son independientes entre sí. Para
conocer la importancia relativa de cada variable explicativa tenemos que calcular los
coeficientes estandarizados o coeficientes Beta.
Además el análisis nos informa sobre el intervalo de confianza de los coeficientes siendo
estos Tabla 9.17.
Coeficientes
Inferior
Intercepción
1851.09 2449.77
Distancia ciudad -215.76
Nº de industrias
4.00
Superior
-78.18
6.51
Tabla 9.17. Intervalos de los coeficientes
200
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Para comprobar la existencia de relación significativa entre cada variable y el precio P,
utilizaremos el estadístico t y la Probabilidad.
El estadístico t sigue una distribución t de Student con n-p grados de libertad donde n es el
número de datos de la muestra y p es el número de parámetros estimados. Para estimar la
significación de cada variable se compara su t con la correspondiente en la tabla Distribución t
de Student para el nivel de confianza correspondiente, de forma que si
t variable > t de la tabla
La variable es significativa.
Como sucedía con el estadístico F, con cualquier programa informático incluido Excel
resulta más cómodo utilizar una forma alternativa de la prueba de hipótesis, basada en el nivel
de significación (recordemos que era del 95%), que se conoce según el programa como
significación, p-value o probabilidad. Si este es <0,05, para el nivel de confianza del 95%,
existe relación significativa entre las variables.
En nuestro ejercicio las probabilidades son:
Intercepción: 2.508*10-17 < 0,05.
Distancia ciudad: 0.0001034 < 0,005.
Nº de empresas: 2.248*10-10 < 0,05
Al ser la probabilidad de los coeficientes todos menores de 0.05, son todos significativos o
dicho en otras palabras todas las variables son explicativas del precio.
Comprobados estos primeros puntos ahora tenemos que ver que se verifiquen las
condiciones que hemos fijado al principio tanto para las perturbaciones o residuos, como para
las variables explicativas y que recordemos eran.
a) No- Colinealidad entre las variables.
b) Normalidad de los residuos
c) Independencia de los residuos.
d) Homocedasticidad de los residuos.
a) NO- COLINEALIDAD ENTRE LAS VARIABLES.
Existe colinealidad cuando entre las variables explicativas utilizadas existen correlaciones
altas, la dificultad es determinar cuál es el grado máximo de relación permisible entre las
variables independientes o explicativas, no existe unanimidad al respecto autores como L.
Beck (1980) proponen coeficientes superiores a 0,80 pero es más aceptado el tomar como
referencia que sean superiores a 0,90 en valor absoluto.
En nuestro ejercicio el Coeficiente de correlación entre las dos variables Distancia ciudad y
Nº de Industrias es de |0,81543132| < 0,90.
201
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Para calcularlo en Excel, Asistente de funciones, Coeficiente de correlación y en cada
Matriz se sitúan cada una de todas las variables (Pantalla 9.13 al aceptar obtenemos el
coeficiente de correlación buscado.
Pantalla 9.13. Coeficiente de correlación entre variables
Existen otros indicios que nos pueden permitir sospechar la existencia de colinealidad.
El estadístico F que evalúa el ajuste general de la ecuación de regresión es significativo,
pero no lo es ninguno de los coeficientes de regresión parcial. En nuestro ejemplo los dos
estadísticos son < 0,005 luego son significativos.
Existen otros estadísticos que pueden ayudar a determinar la colinealidad, como son que
los coeficientes de regresión parcial estandarizados (los coeficientes Beta) sean muy altos
tanto en positivo (>1) como en negativo (<-1) y también se puede acudir al cálculo del Nivel
de tolerancia y los Factores de Inflación de la Varianza (FIV). Todos estos estadísticos no los
facilita Excel, aunque pueden ser calculados con relativa facilidad.
Sin embargo con los estadísticos que hemos utilizado, coeficiente de correlación, F y t,
podemos afirmar que no existe colinealidad entre las variables independientes Nº de empresas
y Distancia a la ciudad.
Para determinar el resto de hipótesis (Independencia, Homocedasticidad y Normalidad)
debemos trabajar con los Residuos.
b) NORMALIDAD DE LOS RESIDUOS.
Los residuos se distribuyen normalmente con media cero. Se puede comprobar con un
histograma de los residuos y con los gráficos de probabilidad normal.
202
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Para obtener el histograma en Excel ir a Análisis de datos, histograma Pantallas 9.14 y
9.15.
Pantalla 9.14. Histograma
Pantalla 9.15. Histograma de los residuos.
Vemos que la distribución se asemeja bastante a una distribución normal.
203
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
En los gráficos de probabilidad normal, cuando los residuos se distribuyen normalmente, la
nube de puntos se encuentra alineada sobre la diagonal del grafico. En nuestro caso, Gráfico
9.11, no es exactamente así, lo que viene a confirmarnos la no exacta normalidad de los
residuos pero se aproxima bastante al resultado ideal por lo que puede considerarse suficiente.
Gráfico 9.11. Gráfico de probabilidad normal.
c) INDEPENDENCIA DE LOS RESIDUOS.
Los residuos deben ser independientes entre sí. Un estadístico para verificar la
Independencia es el de Durbin-Watson, cuyo cálculo es con la fórmula siguiente.
n
DW 
 e  e 
t
t 2
n
2
t 1
e
t 1
2
t
DW oscila entre 0 y 4.
DW < 1,5. Autocorrelación negativa.
DW > 2,5. Autocorrelación positiva.
1,5 < DW < 2,5. Independencia entre los residuos.
En nuestro ejercicio el Coeficiente de Durbin-Watson (Pantalla 9.16) es
DW = 2,27
Se encuentra en el rango 1.5 a 2.5, luego no hay autocorrelación.
204
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Pantalla 9.16. Estadístico Durbin-Watson
Por lo tanto los residuos cumplen la hipótesis de Independencia.
d) HOMOCEDASTICIDAD DE LOS RESIDUOS.
La homocedasticidad es que la varianza de los residuos es constante o sea que la variación
de residuos debe ser uniforme en todo el rango de valores pronosticados, o lo que es lo mismo
que el tamaño de los residuos es independiente del tamaño de los pronósticos, de donde se
deduce que el diagrama de dispersión no debe mostrar ninguna pauta de asociación entre los
pronósticos y los residuos y estos se mantienen entre dos líneas paralelas al eje de las abcisas,
se puede detectar, por lo tanto, mediante el gráfico de los residuos frente a la predicción y
también analitícamente por una serie de contrastes: contraste de Cochran, contraste de
Bartlett, contraste de Hartley, contraste de Levene y el contraste de Romero y Zúnica. La
falta de homocedasticidad se denomina heterocedasticidad.
Estudiando los gráficos de nuestro caso podemos decir que cumplen con suficiente
aproximación al mantenerse dentro de las dos paralelas al eje de las abcisas (Gráficos 9.11 y
9.12).
205
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Gráfico 9.11. Gráfico de los residuales, variable Distancia ciudad
Gráfico 9.12. Gráfico de los residuales, variable Nº de empresas
Verificados los residuos podemos dar por finalizada el análisis del modelo de regresión y
en nuestro caso aunque ya hemos visto que el análisis de los residuos nos indican que
debemos de tomarla con cierta cautela, podemos dar por válida la función obtenida.
P = 2,150.43 – 146.97 * Distancia a ciudad + 5.26 * Nº de industrias
Si quisiéramos conocer el valor de un local con las siguientes características.
Distancia al municipio más cercano: 2.5 Kms
Nº de industrias en el polígono: 190.
Sustituyendo en la función.
P = 2,150.43 – 146.97 * 2.5 + 5.26 * 190 = 2,782.40 u.m./m2
206
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
3.3. REGRESIÓN LINEAL MÚLTIPLE. INCORPORACIÓN DE UNA NUEVA
VARIABLE
Siguiendo con nuestro ejemplo podemos pensar si tenemos suficiente información en
añadir una nueva variable, ya que como hemos visto anteriormente al pasar de una a dos
variables hemos mejorado sensiblemente el análisis, podría ser que al pasar de dos a tres
variables sucediese lo mismo. Disponemos de la variable número de vehículos de cada
polígono industrial y vamos a realizar el análisis introduciendo esta nueva variable. Tabla
9.18.
Precio
€/m^2
3150
Distancia
ciudad
1,20
Nº de
industrias
182
Parque
automovilístico
2590
2250
3,60
70
1194
1500
4,80
31
1337
3375
0,00
245
2616
3200
0,00
229
2454
2850
1,50
141
2282
2650
1,00
114
2336
1950
3,00
60
634
1600
6,00
33
301
2450
1,40
101
2209
1900
2,40
44
1876
2050
2,40
81
1880
3875
0,00
264
2618
2850
1,20
249
2282
2250
2,00
87
1500
3050
1,20
175
2600
2150
3,25
70
1300
1600
4,90
25
1000
3500
1,00
255
2700
3200
0,50
210
2500
2780
1,50
138
2200
2900
0,70
120
2400
1800
3,50
70
750
2000
4,00
56
750
2000
2,40
56
2100
2200
2,40
100
1900
3500
1,00
275
2800
2850
1,15
225
2500
2250
2,00
87
1500
3300
1,00
195
2590
2100
4,00
65
1900
1700
4,80
65
1200
207
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Continuación Tabla 9.18
3400
0,50
245
2500
3100
0,20
235
2454
2800
1,50
150
2400
2700
1,00
120
2500
2000
3,00
40
400
2400
1,50
101
2500
2000
2,40
75
1876
2100
2,30
91
1950
4000
0,00
300
2500
2900
1,20
250
2400
Tabla 9.18. Precio, distancia a la ciudad, nº de empresas y parque automovilístico
Comprobamos la correlación entre la nueva variable y el precio mediante su coeficiente de
correlación y el grafico 9.13.
Coeficiente de correlación = 0.80657402
Gráfico 9.13. Gráfico de dispersión precio-nº de vehículo
El coeficiente de correlación sigue siendo alto y positivo o sea el precio y la variable
aumentan en el mismo sentido, pero en el gráfico se observa que la relación no es lineal, al
principio existe un tramo entre 500 y 2000 vehículos que el precio se mantiene constante y
sube de forma rápida a partir de los 2000.
Realizamos el análisis de regresión Tabla 9.19 y Figuras Gráficos 9.14 a 9.20.
208
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Resumen
Estadísticas de la regresión
Coeficiente d 0,95929151
Coeficiente d 0,9202402
R^2 ajustado 0,91394337
Error típico 191,360759
Observacion
42
ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de libertma de cuadrad
dio de los cuad
F
alor crítico de F
Regresión
3 16054858,8 5351619,62 146,143487 6,5621E-21
Residuos
38 1391519,72 36618,9401
Total
41 17446378,6
Intercepción
Distancia ciu
Nº de indust
Nº de vehícu
Coeficientes
2075,70589
-136,913533
5,20296058
0,03198862
Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95%Inferior 95,0%Superior 95,0%
248,347038 8,35808597 3,886E-10 1572,9536 2578,45818 1572,9536 2578,45818
43,5286907 -3,145363 0,00321701 -225,032759 -48,7943063 -225,032759 -48,7943063
0,64656295 8,04710593 9,8821E-10 3,89406232 6,51185884 3,89406232 6,51185884
0,08483795 0,37705556 0,70822987 -0,13975683 0,20373407 -0,13975683 0,20373407
Análisis de los residuales
Resultados de datos de probabilidad
Observaciónóstico Precio €/ Residuos iduos estándares
1 2941,19901 208,800991 1,13339111
2 1985,21883 264,78117 1,4372567
3 1622,5815 -122,581501 -0,66538373
4 3434,11347 -59,1134694 -0,32087338
5 3345,68394 -145,683944 -0,79078593
6 2676,95107 173,04893 0,93932561
7 2606,65529 43,3447135 0,23527912
8 1997,42372 -47,4237163 -0,25742032
9 1435,55097 164,449029 0,89264455
10 2480,18883 -30,1888309 -0,16386777
11 2036,05433 -136,054334 -0,73851552
12 2228,69183 -178,69183 -0,96995579
13 3533,0337 341,966302 1,85622474
14 3279,94487 -429,944873 -2,33378057
15 2302,51933 -52,5193307 -0,28507979
16 2905,09817 144,901829 0,78654054
17 2036,52936 113,470639 0,61592913
18 1566,89222 33,1077811 0,1797121
19 3351,91659 148,083413 0,80381048
20 3179,8424 20,1575974 0,1094173
21 2658,71912 121,280878 0,65832383
22 2680,99438 219,005618 1,18878277
23 1984,70724 -184,707236 -1,00260797
24 1843,40902 156,590979 0,84999033
25 2105,65531 -105,655312 -0,57350681
26 2328,18785 -128,187854 -0,69581553
27 3459,17466 40,8253397 0,22160372
28 3168,89301 -318,893015 -1,7309808
29 2302,51933 -52,5193307 -0,28507979
30 3036,2202 263,779797 1,43182115
31 1927,02258 172,977419 0,93893744
32 1795,09972 -95,0997196 -0,51621008
33 3361,94602 38,053977 0,20656051
34
3349,519
-249,519 -1,35441223
35 2727,55237 72,4476272 0,39325243
36 2643,11918 56,8808162 0,30875434
37 1885,87917 114,120833 0,61945844
38 2475,80617 -75,8061664 -0,41148289
39 2197,34611 -197,346112 -1,07121296
40 2296,65199 -196,651993 -1,06744522
41 3716,56562 283,434379 1,53850804
42 3288,92249 -388,922491 -2,11110728
Percentil Precio €/m^2
1,19047619
1500
3,57142857
1600
5,95238095
1600
8,33333333
1700
10,7142857
1800
13,0952381
1900
15,4761905
1950
17,8571429
2000
20,2380952
2000
22,6190476
2000
25
2000
27,3809524
2050
29,7619048
2100
32,1428571
2100
34,5238095
2150
36,9047619
2200
39,2857143
2250
41,6666667
2250
44,047619
2250
46,4285714
2400
48,8095238
2450
51,1904762
2650
53,5714286
2700
55,952381
2780
58,3333333
2800
60,7142857
2850
63,0952381
2850
65,4761905
2850
67,8571429
2900
70,2380952
2900
72,6190476
3050
75
3100
77,3809524
3150
79,7619048
3200
82,1428571
3200
84,5238095
3300
86,9047619
3375
89,2857143
3400
91,6666667
3500
94,047619
3500
96,4285714
3875
98,8095238
4000
Tabla 9.19
209
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Gráficos 9.14
Gráficos 9.15
Gráficos 9.16
210
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Gráficos 9.17
Gráficos 9.18
Gráficos 9.19
Gráfico 9.20
211
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Resumiendo los estadísticos de las regresiones con dos y con tres variables Tabla 9.20.
Estadístico
Coeficiente de determinación
Coeficiente de determinación
ajustado
Error típico
Valor critico de F
Probabilidad Intercepción
Probabilidad Distancia
ciudad
Probabilidad Nº de Industrias
Probabilidad Nº de Vehículos
Residuos
Dos variables
0.9199418
Tres variables
0.9202402
0.9158362
0.91394337
189.24451
4.134* 10-22
2.508 * 10-17
191.360759
6.5621* 10-21
3.886* 10-10
0.0001034
0.00321701
2.248 * 10-10
1,396,725
9.8821* 10-10
0.70822987
1,391,519
Tabla 9.20. Comparación de parámetros de las regresiones múltiples con dos y tres variables
Al aumentar a tres variables el coeficiente de determinación se incrementa en 0.0002984 y
el coeficiente de determinación ajustado disminuye en 0.00189283, o sea, podemos concluir
que la intervención de esta nueva variable no introduce mayor porcentaje de explicación de la
variabilidad del precio.
Además si nos fijamos en la probabilidad de la nueva variable vemos que es 0.70822987 >
0.05, lo cual significa que al nivel del 95% en el que estamos trabajando no es una variable
significativa.
En cuanto a los residuos, el cuadrado de los mismos disminuye en 5205 lo que representa
un 0.37%.
Luego podemos concluir que en este caso la incorporación de una nueva variable no
mejora el análisis anterior, por lo que nos quedaríamos con la función obtenida con dos
variables.
4.
A MODO DE RESUMEN
Volviendo a lo dicho al principio el Método de análisis de regresión en valoración consiste
en intentar encontrar una función que nos explique el precio de unos activos en función de
una o varias variables explicativas, en el primer caso nos encontramos con la regresión simple
y en el segundo caso con la múltiple, utilizando para ello la técnica de la regresión por
mínimos cuadrados o norma L2. Las funciones pueden ser de muchas clases, cuadráticas,
logarítmicas, etc. en nuestro caso nos hemos ceñido a la regresión lineal y al procedimiento
denominado por pasos que consiste en ir introduciendo variables en el análisis hasta que se
detecte que no se mejora el mismo.
Las relaciones que se establecen entre las distintas variables, dependiente y explicativas, se
denomina relación estadística o estocástica ya que el conocimiento de una/s permite predecir
en mayor o menor grado el valor de otra, a diferencia de la relación funcional o exacta donde
el conocimiento de una variable determina totalmente el valor de la otra. Dependiendo del
número de variables consideradas, como hemos dicho, estaremos en un modelo de regresión
simple o múltiple:
212
Capítulo IX. Métodos de comparación de mercado IV. Análisis de regresión
Regresión simple: yi   0  1 xi  ui
Regresión múltiple:
y i   0  1 x1   2 x 2   3 x3  ......  u i
Siendo.
yi = Variable aleatoria dependiente.
β0 = Coeficiente independiente
βi = Coeficientes de las variables
xi = Variables independientes o explicativas.
ui = perturbación aleatoria.
El proceso propuesto para el análisis ha sido el siguiente:
1) Para conocer el tipo de relación entre las variables dependiente e independiente, se
calcula su coeficiente de correlación y se analiza el gráfico de dispersión entre ambas.
2) Se realiza el análisis de regresión con el programa elegido, en nuestro caso Excel.
3) Se interpretan una serie de parámetros.
d. Coeficiente de determinación.
e. Coeficiente de determinación corregido o ajustado.
f. Error típico.
g. El estadístico F y el nivel de significación (valor crítico de F, p-value).
h. El estadístico t y el nivel de significación (Probabilidad, p-value).
i. Intervalos de confianza.
4) verifica la No- Colinealidad entre las variables.
5) Se analizan los residuos para comprobar que cumplen las condiciones de:
a. Normalidad
b. Independencia
c. Homocedasticidad
En el ejemplo propuesto se ha seguido el procedimiento por pasos, empezando con una
variable (Distancia a la ciudad) y después introduciendo primero el nº de empresas en los
polígonos industriales y posteriormente el nº de vehículos llegando a la conclusión de que esta
última variable no era significativa y por lo tanto no introducía una mejor explicación en el
modelo
213
CAPÍTULO X
MÉTODOS POR COMPARACIÓN DE MERCADO V. MODELOS
MULTICRITERIO. CRITIC, AHP y GP.
1. INTRODUCCIÓN
Los métodos multicriterio de valoración son aplicaciones a la valoración de activos de
metodología proveniente de la Teoría de Decisión Multicriterio, donde se desarrollaron con el
objetivo de ayudar a mejorar la toma de decisiones en el mundo de la empresa. Aplicados
algunos de ellos a la valoración se insertan en el grupo de métodos comparativos ya que como
veremos determinan el valor buscado mediante la utilización de comparables. Este capítulo se
inicia con una pequeña introducción a la Teoría de la Decisión y posteriormente se presentan
brevemente tres de sus modelos más interesantes en la aplicación a la valoración de activos,
como son el método CRITIC, el Proceso analítico jerárquico y la Programación por metas.
2. TEORÍA DE LA DECISIÓN
En el mundo de la empresa y las organizaciones en general, el entorno es
un factor de gran importancia, la naturaleza del mismo condiciona de forma
importante el desarrollo de las mismas. Entendemos como entorno los
factores de todo tipo que están presentes en la sociedad que rodea a la
empresa y que pueden ser sociales, políticos, tecnológicos, económicos etc.
Estos factores hasta mediados del siglo pasado eran suficientemente
previsibles, en el sentido de que cualquier decisor podría basarse en lo sucedido en el pasado
más o menos reciente para prever el futuro inmediato y por lo tanto decidir dentro de un
contexto de suficiente certidumbre. En la segunda mitad del siglo XX esto empezó a cambiar
de forma muy rápida, ya que la mayoría de los factores del entorno empezaron a sufrir
cambios cada vez más rápidos y profundos (fusiones y adquisiciones de empresas, exceso de
capacidad productiva junto con una inadecuada distribución de esa capacidad, nuevas áreas de
comercio, etc.), todo ello nos ha llevado al entorno actual, internacionalizado y globalizado,
conocido como turbulento y que se caracteriza por un grado de incertidumbre alto con
cambios rápidos e imprevisibles y todo ello en un contexto de permanente crisis económica. Y
en ese contexto el decisor sigue enfrentándose con el problema de tomar decisiones
entendiendo como tal cuando el “ser humano se enfrenta a un conjunto de alternativas
excluyentes entre sí, posibles y válidas para la consecución de un determinado fin, sin que
resulte evidente cuál de ellas satisface mejor sus necesidades” (Peralta et al, 2006).
Esta evolución del entorno ha dificultado de forma progresiva la toma de decisiones en la
empresa y como fruto de ella se produjo una demanda de instrumentos de ayuda a la toma de
decisiones que desembocó desde mediados del siglo pasado en una nueva área de
conocimiento denominada Teoría de la Decisión que podemos definir como “Campo
multidisciplinar que intenta aunar conocimientos de diferentes disciplinas como la economía,
la optimización, la investigación operativa etc. Con el propósito de ayudar a los centros
decisores públicos y privados tanto a entender los procesos de toma de decisiones cómo a
mejorar la decisión final” (Moreno-Jiménez, 2002).
215
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Dentro de la Teoría de la Decisión una de las ramas más fructíferas es la Teoría de la
Decisión multicriterio cuya premisa esencial es que “ los agentes económicos no optimizan
sus decisiones en base a un solo objetivo, sino que por el contrario pretenden buscar un
equilibrio o compromiso entre un conjunto de objetivos usualmente en conflicto o bien
pretenden satisfacer en la medida de lo posible una serie de metas asociadas a dichos
objetivos” (Romero, 1992) o sea el decisor no intenta optimizar un único objetivo o criterio
(base de la teoría de la optimización del beneficio) sino lo que intenta es elegir la mejor
alternativa en función de un grupo de criterios (multicriterio) que la mayoría de las veces son
incompatibles entre sí.
La Teoría de la Decisión, como ya hemos dicho, empezó su desarrolló en la segunda mitad
del siglo pasado, pero basándose en trabajos seminales anteriores como los de Walras,
Cournot y Pareto (óptimo de Pareto) de finales del siglo XIX y principios del XX, así como
trabajos de mediados del siglo XX de Koopmans (1951), Kuhn y Tucker (1951), Hitch
(1953), Klahr (1958) entre otros.
Es a partir de 1960 cuando empiezan los verdaderos desarrollos de distintas metodologías,
Programación por metas (Charnes y Cooper, 1961), ELECTRE (Roy, 1968), STEP
(Benayoun y Tergny, 1969). En 1972 en la Universidad de Columbia en Carolina del Sur se
realiza el primer congreso dedicado exclusivamente al análisis multicriterio y este puede ser
considerado el momento y lugar donde definitivamente nace con fuerza el paradigma
multicriterio. En esta misma conferencia se creó lo que más tarde pasó a llamarse la Sociedad
Internacional de Toma de Decisiones Multicriterio. A partir de este congreso se produjo una
verdadera explosión de trabajos tanto teóricos como de aplicación práctica que han sido
publicados en revistas de gran prestigio como Computers an Operations Researchs, European
Journal of Operational Research, Large Scale Systems, Management Science, Journal
Operational Research Society, Journal Global Optimization, etc.
Los campos de aplicación son amplios, diversos y casi exhaustivos, podemos decir que en
cualquier problema en que se plantee una decisión o una priorización en función de varios
criterios, encontraremos aplicaciones. Del mismo modo el número de métodos propuestos son
muy numerosos, además de los ya enumerados anteriormente, programación por metas,
ELECTRE y STEP, tenemos sin ánimo de ser exhaustivos, Suma Ponderada, Entropía,
CRITIC, AHP, ANP, Método Borda, UTA, PROMETHEE, TOPSIS etc.
La aplicación de los métodos multicriterio a la valoración es reciente y ha sido desarrollada
en gran parte por el Grupo de Valoración y Decisión Multicriterio de la Universidad
Politécnica de Valencia aunque en estos momentos ya existen trabajos realizados por otros
investigadores y profesionales tanto de España como preferentemete de México y Costa Rica.
Al ser este un libro de valoración general vamos en este capítulo a presentar tres de los
métodos multicriterio más interesantes para su aplicación en valoración, en concreto CRITIC,
AHP y La Programación por metas, dejando para el lector interesado en profundizar en toda
la metodología los trabajos específicos en esa materia que puede encontrar en la bibliografía.
Cuando se utilizan los métodos multicriterio a la valoración hay que hacer una adaptación
en la terminología, así lo que en toma de decisiones consideramos como criterios en
valoración serán las variables explicativas, lo que en toma de decisiones son las alternativas
serán en valoración el conjunto de comparables más el bien a valorar y finalmente, el objetivo
o meta será calcular el valor de un bien teniendo en cuenta los comparables, sus
características y sus precios.
216
Capítulo X. Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP
3. CRITIC
Este método es original de Diakoulaki et al (1995) y su nombre es el
acrónimo de CRiteria Importance Through Intercriteria Correlation. Se
presentó en un artículo “Determining objective weights in multiple criteria
problems: The CRITIC method” publicado en la revista Computers
Operational Research en 1995, en el que se realiza la priorización de un
grupo de empresas en función de tres criterios: Rentabilidad, Penetración en el mercado y
Productividad. Es un método de ponderación de criterios y el peso de los mismos se calcula
mediante la expresión (1), partiendo de los datos que para dicho criterio, adquieren las
distintas alternativas.
wj 
s j  1  rjk 
 1
Siendo
wj = peso o ponderación del criterio j
sj = desviación típica de la columna j
rjk = Coeficiente de correlación entre la columna j y la k
Por lo tanto, con CRITIC el peso de un criterio es tanto mayor cuanta mayor sea su
varianza (mayor desviación típica) y cuanta mayor información diferente a la de los otros
criterios aporte (menor coeficiente de correlación entre criterios). Con el fin de que las
magnitudes sean comparables se procede previamente a la normalización de las mismas
transformándolas por lo tanto a valores entre 0 y 1.
3.1. CRITIC APLICADO A LA VALORACIÓN
CRITIC en valoración se clasifica dentro de los métodos comparativos ya
que para su aplicación se parte de una serie de comparables de los cuales,
además de ser lo más parecidos (comparables) al activo a valorar, debemos
de tener de ellos información cuantificada del precio de la transacción y de
las variables explicativas del mismo.
Como método de valoración tiene dos posibles aplicaciones, una primera que
denominamos CRITICRatio en la que CRITIC se complementa al final con la aplicación del
Ratio de valoración y otra que denominamos RatioCRITIC en la que actúa como
complemento y mejora del método del ratio de valoración. Veamos un caso de aplicación de
CRITICRatio.
Planteamos el mismo caso resuelto en el capítulo VIII mediante el método
del Ratio de valoración. Se pretende valorar un Inmueble y para ello se parte
de la información que aparece en la Tabla 10.1 de dicho inmueble y doce
comparables seleccionados por su semejanza al mismo. En todos los casos se
conoce: Superficie del terreno, Superficie edificada, nº de plazas de
aparcamiento, nº de pisos, nº de dormitorios, edad y precio.
217
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Variables (criterios)
Terreno Edificación Parqueo No.
No.
Edad
Comparable
Precio venta
(m2)
(m2)
(und) pisos dormitorios (años)
1
104
171
2
2
3
5
130.000
2
161
138
2
2
2
7
100.000
3
161
194
1
2
3
6
135.000
4
196
153
2
2
3
3
145.000
5
238
200
1
1
3
6
145.000
6
186
200
2
2
3
10
155.000
7
132
218
2
2
3
5
170.000
8
200
238
2
2
3
4
170.000
9
154
168
1
2
3
1
132.000
10
185
141
2
2
3
3
145.000
11
220
150
2
2
3
5
105.000
12
167
160
2
2
3
2
145.000
Inmueble Valorar 145
165
1
2
3
12
¿?
Tabla 10.1. Datos del inmueble a valorar y de los comparables
Las variables explicativas seleccionadas son las que en principio el valorador considera
importantes, por ser las que en la zona normalmente influyen en el precio, pero para un caso
determinado y con la información de ese caso, puede suceder que alguna de ellas no sea
significativa, por lo que lo primero a realizar es comprobar si todas las variables seleccionadas
están correlacionadas con el precio y para ello utilizamos el coeficiente de correlación entre
cada variable y el precio (Tabla 10.2).
Variables (criterios)
Terreno Edificación Parqueo
No.
No.
Edad
Comparable
Precio venta
(m2)
(m2)
(und)
pisos dormitorios (años)
1
104
171
2
2
3
5
130.000
2
161
138
2
2
2
7
100.000
3
161
194
1
2
3
6
135.000
4
196
153
2
2
3
3
145.000
5
238
200
1
1
3
6
145.000
6
186
200
2
2
3
10
155.000
7
132
218
2
2
3
5
170.000
8
200
238
2
2
3
4
170.000
9
154
168
1
2
3
1
132.000
10
185
141
2
2
3
3
145.000
11
220
150
2
2
3
5
105.000
12
167
160
2
2
3
2
145.000
Inm. Valorar
145
165
1
2
3
12
¿?
C.Correl.
-0,0012
0,7474
0,0674 -0,0765
0,5791
-0,0674
Tabla 10.2. Correlación entre variables
218
Capítulo X. Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP
Se observa que existe una alta correlación entre el precio y las variables Edificación
(74,74%) y nº de dormitorios (57,91%), mientras que la correlación con el resto de variables
es muy baja, Terreno (-0,12%), Parqueo (6,74%),nº de pisos (-7,65%) y Edad (-6,74%), por lo
que para realizar la valoración vamos a tener en cuenta solo las variables correlacionadas con
el precio (Tabla 10.3).
Comparable
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Inmueble a
Valorar
SUMA
Edificación
(m2)
171
138
194
153
200
200
218
238
168
141
150
160
No.
dormitorios
3
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
Precio
venta
130.000
100.000
135.000
145.000
145.000
155.000
170.000
170.000
132.000
145.000
105.000
145.000
165
3
¿?
2296
38
Tabla 10.3. Variables correlacionadas con el precio
Normalizamos las variables por la suma (Tabla 10.4).
Comparable
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Inmueble a
Valorar
SUMA
Edificación
(m2)
0,0745
0,0601
0,0845
0,0666
0,0871
0,0871
0,0949
0,1037
0,0732
0,0614
0,0653
0,0697
No.
dormitorios
0,0789
0,0526
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
Precio
venta
130.000
100.000
135.000
145.000
145.000
155.000
170.000
170.000
132.000
145.000
105.000
145.000
0,0719
0,0789
¿?
1
1
Tabla 10.4. Variables normalizadas
219
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Para aplicar CRITIC, calculamos la desviación estándar y el coeficiente de correlación
entre variables.
Desviación estándar.
Edificación 0,013435474
Nº
Dormitorios 0,007298687
Coeficiente de correlación
Edificación
Nº
dormitorios
Edificación
No.
(m2)
dormitorios
1
0,376119559
0,376119559
1
Conocidos la desviación estándar y los coeficientes de correlación aplicamos la fórmula (1)
para calcular la ponderación de las variables.
wj 
s j  1  rjk 
 1
WEdificación = 0,013435474 *((1-1) + (1-0,376119559)) = 0,008382129
WNº dormitorios =0,007298687* ((1-0,376449559) + (1-1)) = 0,004553508
Normalizamos los resultados (Tabla 10.5).
Ponderación Normalización
Edificación 0,008382129
0,6480
No. Dormit 0,004553508
0,3520
0,012935637
1
Tabla 10.5. Normalización de la ponderación de las variables
Conocida la ponderación normalizada de las variables, ponderamos los comparables y el
inmueble a valorar (Tabla 10.6).
PonderaciónComparable 1 = 0.6480*0.0745 + 0.3520*0.0789 = 0.0791
PonderaciónComparable 2 = 0.6480*0.0601 + 0.3520*0.0526 = 0.0575
Etc.
220
Capítulo X. Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP
Comparable
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Inmueb. Valorar
Ponderación
variables
Edificación
(m2)
0,0745
0,0601
0,0845
0,0666
0,0871
0,0871
0,0949
0,1037
0,0732
0,0614
0,0653
0,0697
0,0719
0,6480
No.
dormitorios Precio venta
0,0789
130000
0,0526
100000
0,0789
135000
0,0789
145000
0,0789
145000
0,0789
155000
0,0789
170000
0,0789
170000
0,0789
132000
0,0789
145000
0,0789
105000
0,0789
145000
0,0789
¿?
0,3520
Ponderación
activos
0,0761
0,0575
0,0825
0,0710
0,0842
0,0842
0,0893
0,0950
0,0752
0,0676
0,0701
0,0729
0,0744
1,0000
Tabla 10.6. Ponderación del inmueble a valorar y de los comparables
Conocida la ponderación de los comparables es importante comprobar la correlación entre
los precios y dicha ponderación, ya que ello es un segundo indicador de que las variables
escogidas son significativas. En este caso la correlación es del 80,03% lo que nos confirma en
la significación de las variables. El paso siguiente es calcular los ratios precio/ponderación de
cada comparable y el ratio de valoración medio (Tabla 10.7).
Edificación
Comparable
(m2)
1
0,0745
2
0,0601
3
0,0845
4
0,0666
5
0,0871
6
0,0871
7
0,0949
8
0,1037
9
0,0732
10
0,0614
11
0,0653
12
0,0697
Inmueble
Valorar
0,0719
No.
dormitorios Precio venta
0,0789
130000
0,0526
100000
0,0789
135000
0,0789
145000
0,0789
145000
0,0789
155000
0,0789
170000
0,0789
170000
0,0789
132000
0,0789
145000
0,0789
105000
0,0789
145000
0,0789
¿?
Ponderación
activos
0,0761
0,0575
0,0825
0,0710
0,0842
0,0842
0,0893
0,0950
0,0752
0,0676
0,0701
0,0729
RATIOS
1.709.383
1.739.918
1.635.531
2.043.093
1.721.367
1.840.082
1.903.367
1.790.229
1.755.222
2.145.474
1.497.345
1.987.761
0,0744
Tabla 10.7. Ratios de valoración.
221
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
130,000
 1,709,383
0.0761
100,000

 1,739,918
0.0575
Ratio Comparable 1 
Ratio Comparable 2
etc.
1,709,383  1,739,918  1,635,531  ..........  1,497,345  1,987,761
 1,814,064
12
Multiplicando este ratio medio por la ponderación (0,074) del inmueble a valorar obtenemos
el valor buscado.
Ratio medio 
Valor inmueble = 1,814,064 * 0.074 = 134,889
Llegados a este resultado mediante el Índice de adecuación podemos conocer la bondad
del mismo comparándolo con la solución naive que como sabemos es la que considera el
valor medio como el valor buscado, para ello comparamos la Distancia Manhattan de ambas
soluciones con la fórmula conocida (2).
  z 
Ia  1     *100
  z´  
Comparables
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
2
Precio venta
Precio con
Ratio medio
130.000
137.961
100.000
104.261
135.000
149.737
145.000
128.746
145.000
152.808
155.000
152.808
170.000
162.024
170.000
172.263
132.000
136.425
145.000
122.602
105.000
127.210
145.000
132.329
DISTANCIA MANHATTAN
Distancias
7.961
4.261
14.737
16.254
7.808
2.192
7.976
2.263
4.425
22.398
22.210
12.671
125.157
Promedio
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
Distancias
9.750
39.750
4.750
5.250
5.250
15.250
30.250
30.250
7.750
5.250
34.750
5.250
193.500
Tabla 10.8. Distancia Manhattan
La columna de los precios con el ratio medio se calcula multiplicando la ponderación de
cada comparable por el ratio medio (Tabla 10.8).
Pr ecioComparable1  1,814,064 * 0.0761  137,961
Pr ecioComparable 2  1,814,064 * 0,0575  104,261
etc
222
Capítulo X. Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP
La columna Distancias es la diferencia absoluta entre el precio real de cada comparable y
el valor calculado con el ratio medio.
La distancia Manhattan en cada caso es la suma de las diferencias absolutas. Conocidas en
este caso las dos D. Manhattan, calculamos el Índice de adecuación.
  z 
 125,157 
Ia  1     *100  1 
 *100  35,32
 193,500 
  z´  
Hemos mejorado la solución naive en un 35,32%.
Esta solución podría mejorarse más analizando los ratios y eliminando los outliers de los
mismos para calcular el ratio medio, de todas formas si nos detenemos en este punto y
comparamos con este mismo caso resuelto mediante el método de los Ratios (Capítulo VIII),
con este último método se llegaba a la conclusión que solo con los ratios de Edificación
(Superficie construida) y nº de dormitorios se mejoraba la solución naive, lo cual coincide con
el análisis previo a la aplicación de CRITIC por el que esas dos variables son las que tienen
suficiente correlación con el precio para considerarlas como explicativas. El mejor Indice de
adecuación se conseguía con el Ratio del nº de dormitorios Ia = 24.58% y un valor de 143.657
u.m.. Con CRITICRatio hemos mejorado hasta un Ia = 35,32%, siendo el valor en este caso
de 134,889 u.m.
Como hemos dicho anteriormente CRITIC también puede utilizarse para mejorar el
resultado obtenido con el método del Ratio de valoración, pero en esta breve presentación del
mismo no se va a desarrollar dicha aplicación. Para mayor conocimiento tanto de este método
como todo el resto de métodos de valoración multicriterio puede consultarse Aznar y Guijarro
(2005).
4. PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO (AHP)
El Proceso Analítico Jerárquico (Analytic Hierarchy Process, AHP) es
un método de selección de alternativas (estrategias, inversiones, etc.) en
función de una serie de criterios o variables, las cuales suelen estar en
conflicto. Su autor es Thomas L. Saaty y fue presentado en 1980 (The
Analytic Hierarchy Process: Planning, Priority Setting, Resource Allocation,
McGraw-Hill)
223
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Thomas L. Saaty
El método plantea los siguientes pasos:
a) Se parte del interés que puede tener un decisor en seleccionar la más interesante,
entre un conjunto de alternativas (estrategias, inversiones, activos, etc.).
b) Se define qué criterios se van a utilizar para determinar la selección, esto es, cuáles
son las características que pueden hacer más deseable una alternativa sobre otra. La
representación gráfica de un modelo sencillo con tres alternativas y dos criterios es
el que aparece en la figura 10.1.
Figura 10.1. Esquema jerárquico
224
Capítulo X. Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP
c) Conocidas las alternativas y definidos los criterios, debe primero procederse a ordenar
y ponderar el diferente interés de cada uno de los criterios en la selección de las
alternativas. El procedimiento seguido es las comparaciones por pares cuantificadas
mediante una Escala fundamental propuesta por el mismo autor. Se planteara mediante
las comparaciones pareadas una matriz cuyo vector propio nos indica la ponderación
de los criterios.
d) Conocida la ponderación de los criterios se pasa a ponderar las distintas alternativas en
función de cada criterio. Para ello se comparan todas las alternativas en función de
cada criterio, obtendremos por lo tanto n matrices, siendo n el número de criterios y de
cada una de ellas se calcula su vector propio que en cada caso nos indicará la
ponderación de las distintas alternativas en función de cada criterio.
e) Resumiendo, con los dos procesos anteriores c y d se obtienen dos matrices, una
matriz columna nx1 con la ponderación de criterios (siendo n el número de criterios) y
otra matriz mxn formada por las ponderaciones de las alternativas para cada criterio
(siendo m el número de alternativas).
f) El producto de ambas matrices dará una matriz columna mx1 que indica la
ponderación de las alternativas en función de todos los criterios y del peso o
importancia de estos.
Conocidos los distintos pasos del método vamos a ver en detalle cómo se realizan.
La distinta importancia o ponderación tanto de los criterios como de las alternativas dentro
de cada criterio podría llevarse a cabo mediante una cuantificación directa de todos ellos. Esto
es, el centro decisor, podría determinar dentro de una escala (por ejemplo de 1 a 10), el interés
de cada uno de los criterios (alternativas). Sin embargo, ser capaz de comparar a un mismo
tiempo todos estos elementos (criterios, alternativas), puede en algunos casos ser bastante
complejo, sobre todo, cuando el número de los mismos empieza a ser elevado. Miller19´sitúa
este límite en el 7 al que denomina como el “número mágico” en cuanto que conjuntos
superiores a dicho número son difíciles de manejar por la mente humana
Según Arrow y Raynaud (1986) “Tenemos que admitir que un cerebro normal no está
creado para tomar decisiones complejas mediante criterios múltiples: la cantidad de
información es demasiado grande como para permitir un tratamiento simultaneo……. De
acuerdo con la experiencia personal, estimamos que cuatro criterios y cuatro alternativas es el
máximo de complejidad tratable por el ser humano”.
Para superar esta limitación en la capacidad de procesamiento, Saaty propone realizar
comparaciones pareadas entre los distintos elementos, ya que el cerebro humano está
perfectamente adaptado a las comparaciones de dos elementos entre sí y para ello plantea la
que denomina Escala fundamental de comparación pareada (Tabla 10.9).
19
Miller G.A. “The magical number seven, plus or minus two: Some limits on our capacity for processing information” The
Psychological Review, 1956, vol. 63, pp. 81-97.
225
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
VALOR
DEFINICIÓN
COMENTARIOS
1
Igual importancia
El criterio A es igual de importante que el criterio B
3
Importancia moderada
La experiencia y el juicio favorecen ligeramente al
criterio A sobre el B
5
Importancia grande
La experiencia y el juicio favorecen fuertemente al
criterio A sobre el B
7
Importancia muy
grande
El criterio A es mucho más importante que el B
9
Importancia extrema
La mayor importancia del criterio A sobre el B esta fuera
de toda duda
2,4,6 y 8
Valores intermedios entre los anteriores, cuando es necesario matizar
Si el criterio A es de importancia grande frente al criterio B las notaciones serían
Recíprocos las siguientes.
de lo
Criterio A frente a criterio B 5/1
anterior
Criterio B frente a crierio A 1/5
Tabla 10.9. Escala fundamental de comparación por pares (Saaty, 1980)
Teniendo en cuenta la escala de la Tabla 10.9 se construye las distintas matrices cuadradas
que se han enumerado anteriormente Anxn , que deben cumplir las propiedades de
Reciprocidad, Homogeneidad y Consistencia.
En todos los casos, definida la matriz de comparaciones pareadas se debe comprobar su
consistencia. Esta es una de las fortalezas del método ya que de esta forma nos aseguramos
que la información que vamos introduciendo en el modelo es correcta. La consistencia se
mide mediante el Ratio de Consistencia, veremos con un ejemplo como se calcula. Dicho
ratio tiene que ser menor de unos porcentajes determinados en función del rango de la matriz,
los porcentajes aparecen en la Tabla 10.10.
Rango de la matriz Ratio consistencia
3
<5%
4
<9%
5 ó mayor
<10%
Tabla 10.10. Ratio de consistencia
Verificada la consistencia se calcula su vector propio. Una aproximación suficiente del
vector propio puede obtenerse utilizando la hoja de cálculo Excel y la función matemática
MMULT del asistente de funciones. Veremos el cálculo con un ejemplo.
Cuando el vector propio obtenido sea el de la matriz de criterios le llamaremos Vc e indica
el peso o importancia relativa que cada uno de los criterios utilizados tiene en la
valoración del conjunto de alternativas sobre las cuales se va a trabajar. Cuando el vector
propio obtenido sea el de la matriz de alternativas para un criterio determinado le llamaremos
226
Capítulo X. Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP
Vai (vector columna), que indica el peso o importancia relativa de cada una de las
alternativas para el criterio i. Se obtienen tantos vectores propios Vai (Va1, Va2,…,Van )
como criterios (n), siendo el número de elementos de cada vector propio igual al número de
alternativas (m).
Volviendo sobre el paso f del método, se multiplica la matriz de vectores propios de las
alternativas por la matriz columna del ranking de los criterios [3]:
Va  Vc 
w 13
donde Va
Va1 ,Va 2 ,Van  , dim Va
m  n
El resultado es una matriz w cuyos componentes expresan el peso relativo de cada
alternativa. Este peso es el que permite ordenar las alternativas de mayor a menor interés y
además cuantifica cuál es el interés de cada alternativa con respecto a las otras en función de
todos los criterios y de su importancia, lo que nos permite seleccionar la mejor.
4.1. AHP APLICADO A LA VALORACIÓN
Siguiendo lo planteado en el punto 10.2. vamos a adaptar los términos
utilizados comúnmente en AHP a los utilizados en valoración, de forma que
la clásica representación gráfica de AHP ahora en valoración quedaría como
se observa se en el grafico 10.2.
Figura 10.2. Esquema jerárquico
Donde las alternativas son los comparables más el bien X a valorar, los criterios pasan a
ser las variables explicativas y el Objetivo es valorar el Bien X. La forma de operar será la
siguiente:

PASO 1. Planteamiento del problema. Determinación de los comparables y de las
variables explicativas.
227
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

PASO 2. Ponderar las variables explicativas: Todas ellas son explicativas del precio
pero no todas tienen por qué tener la misma importancia. Para determinar el peso de
cada uno construiremos las matrices de comparación pareada mediante las
comparaciones entre las variables. Verificaremos la consistencia de la matriz y el
vector propio correspondiente nos indica el peso de cada variable.

PASO 3. Ponderación de los comparables y el bien a valorar con respecto a cada
variable: Para cada una de las variables consideradas, compararemos entre si todos los
activos considerados y el vector propio de cada matriz, de la cual habremos verificado
su consistencia, nos indica la ponderación de todos los activos con respecto a la
variable considerada.

PASO 4. Al final de los dos pasos anteriores tendremos:
a. Una matriz columna (paso 1) que nos indica la ponderación, peso o
importancia de las variables explicativas.
b. Un conjunto de vectores, tantos como variables explicativas hayamos
considerado, que cada uno de ellos nos indica la ponderación de los
comparables y el activo a valorar con respecto a la variable correspondiente.

PASO 5. El producto de ambas matrices nos dará la ponderación de los comparables y
el activo a valorar en función de todas las variables consideradas y de su importancia.

PASO 6. Si estuviésemos en Toma de decisiones, el resultado obtenido sería el final
del proceso y nos indicaría la priorización de los activos considerados, pero como
estamos en valoración y nuestro objetivo no es solo priorizar los activos si no
encontrar un valor del activo a valorar, el proceso sigue de la siguiente forma. Los
comparables los tenemos ponderados, pero además de ellos conocemos su precio, ya
que es uno de las informaciones de partida, todo ello nos permite encontrar el ratio:
Ratio 
 Pr ecios de los comparables
 Ponderaciones de los comparables

PASO 7. Conocida la relación (Ratio) entre los precios y las ponderaciones, su
producto por la ponderación del activo a valorar nos dará el valor buscado.

PASO 8. Cálculo del Índice de Adecuación.
Estos son los pasos generales del proceso de aplicación de AHP a la valoración de activos,
pero hay que tener en cuenta una serie de controles que en cada caso nos irán indicando la
bondad del proceso.
228
-
Control 1: Como ya se ha dicho hay que comprobar la consistencia de todas las
matrices de los pasos 2 y 3.
-
Control 2: En el paso 3 al final del mismo obtenemos la priorización de los
comparables en función de cada variable. Para confirmar que dicha variables es
realmente explicativa del precio verificamos si la correlación de la ponderación de los
comparables con los precios es alta (>50%). En el supuesto de que no sea así nos está
indicando que en este caso, con la información que tenemos, la variable no es
explicativa del precio.
Capítulo X. Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP
-
Control 3: La misma comprobación debemos realizar en el Paso 5, con las
ponderaciones finales de los comparables y su precio.
-
Control 5: Finalmente en el Paso 8 podemos intentar mejorar el análisis centrándonos
en aquellos comparables que tengan menor desviación estándar.
Vamos a ver todo el proceso con un caso práctico.
CASO PRÁCTICO. Se trata de valorar un inmueble X en un sector de reciente
urbanización en Curridabat (San José, Costa Rica)
Para ello vamos a utilizar los siguientes comparables:
1. Urbanización Loma Verde etapa I ($170.000)
2. Urbanización Florencio Castillo ($90.000)
3. Urbanización Omega etapa I ($150.000)
4. Urbanización Danza Sol ($160.000)
5. Urbanización Danza Sol ($165.000)
La Ubicación de los Comparables se representa en la hoja Cartográfica a escala 1:10.000.
Figura 10.3.
Figura 10.3. Hoja Cartográfica
229
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Definidos los comparables, lo siguiente es precisar las variables explicativas del precio a
utilizar, la mayoría de las ocasiones se tiene información de variables cuantitativas como
superficie, edad, nº de piezas etc., pero puede darse el caso que el experto no tenga esta
información y que de los comparables solo conozca el precio. Este es el caso en que la
utilización de AHP más se justifica. En el caso que planteamos el experto define tres variables
de tipo cualitativo como las que determinan los precios, dichas variables son:

Calidad de la construcción

Calidad del entorno

Seguridad
El planteamiento grafico del caso es el siguiente (Figura 10.4):
Figura 10.4. Esquema jerárquico del problema
Valorar el inmueble X, utilizando los 5 comparables que aparecen en la hoja cartográfica y
considerando como variables explicativas las calidades de la construcción y del entorno y la
seguridad.
PASO 2. Ponderación de las variables. Las tres variables consideradas son significativas
con respecto al precio, pero no necesariamente con la misma importancia. Para encontrar esta
planteamos la matriz de comparación pareada de las variables (Tabla 10.11) .
Calidad
Construcción
Calidad entorno
Seguridad
Calidad
Construcción
Calidad entorno
Seguridad
1
0,2
0,3333
5
1
2
3
0,5
1
Tabla 10.11. Matriz de comparación pareada de las variables
Verificamos su consistencia: CR =0.36% < 5%
Y calculamos su vector propio (Tabla 10.12).
230
Capítulo X. Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP
VECTOR
PROPIO
0,6483
0,1220
0,2297
1,0000
Tabla 10.12. Vector propio
El vector propio nos indica la importancia de cada una de las variables, la calidad de la
construcción el 64.83%, la calidad del entorno el 12.20% y la seguridad el 22.97%.
PASO 3. Ponderación de los comparables y el inmueble a valorar con respecto a cada
variable. Planteamos para cada variable explicativa las matrices de comparación pareada de
los comparables y del inmueble a valorar, y en todos los casos verificamos su consistencia y
calculamos su vector propio (Tabla 10.13).
Variable calidad de la construcción:
Vivienda 1
Vivienda 2
Vivienda 3
Vivienda 4
Vivienda 5
Vivienda X
CR
V1
V2
V3
V4
V5
VX
1
0,5
1
1
1
0,5
1.49%
2
1
3
3
3
2
1
0,3333
1
1
1
0,5
1
0,3333
1
1
1
1
1
0,3333
1
1
1
1
2
0,5
2
1
1
1
VECTOR
PROPIO
0.1993
0.0719
0.2111
0.1877
0.1877
0.1423
1.000
Tabla 10.13. Matriz de comparación pareada de los comparables y el inmueble a valorar
En este momento debemos de verificar el control 2, o sea mediante el coeficiente de
correlación ver si realmente existe suficiente correlación (>50%) entre el vector propio y los
precios o sea ver si el peso o importancia de la variable de cada comparable esta
correlacionada con el precio de los mismos.
Coeficiente de correlación = 93.78%
Variable calidad del entorno (Tabla 10.14):
Vivienda 1
Vivienda 2
Vivienda 3
Vivienda 4
Vivienda 5
Vivienda X
CR
V1 V2 V3 V4
V5
V X VECTOR PROPIO
0.2580
1
3
3
1
1
2
0.0653
0,3333 1 0,5 0,3333 0,3333 0,3333
0.1454
0,3333 2
1
1
1
1
0.1841
1
3
1
1
1
1
0.1841
1
3
1
1
1
1
0.1631
0,5
3
1
1
1
1
1.0000
2.39%
Tabla 10.14. Matriz de comparación pareada de de los comparables y el inmueble a valorar
231
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Coeficiente de correlación: 91.05%
Variable seguridad (Tabla 10.15).
Vivienda 1
Vivienda 2
Vivienda 3
Vivienda 4
Vivienda 5
Vivienda X
CR
V 1 V 2 V 3 V 4 V 5 V X VECTOR PROPIO
0.2774
1
2
2
1
1
2
0.0989
0,5
1 0,5 0,5 0,5 1
0.1791
0,5
2
1
1
1
2
0.1978
1
2
1
1
1
2
0.1978
1
2
1
1
1
2
0.0989
0,5
1 0,5 0,5 0,5 1
1.0000
0.89%
Tabla 10.15. Matriz de comparación pareada de de los comparables y el inmueble a valorar
Coeficiente de correlación: 98.42%
PASO 4. Con los pasos 2 y 3 hemos conseguido.
Matriz columna de las variables explicativas (Tabla 10.16):
VARIABLES
PONDERACIÓN
Calidad Construcción
0,6483
Calidad entorno
0,1220
Seguridad
0,2297
Tabla 10.16. Matriz columna de las variables explicativas
Y una matriz compuesta por la ponderación de los comparables y el inmueble X con
respecto a las variables explicativas (Tabla 10.17)
Calidad Construcción Calidad entorno Seguridad
Vivienda 1
0.1993
0.2580
0.2774
Vivienda 2
0.0719
0.0653
0.0989
Vivienda 3
0.2111
0.1454
0.1791
Vivienda 4
0.1877
0.1841
0.1978
Vivienda 5
0.1877
0.1841
0.1978
Vivienda X
0.1423
0.1631
0.0989
Tabla 10.17. Matriz de la ponderación de los comparables y el inmueble X con respecto a las
variables explicativas
PASO 5. El producto de ambas matrices nos dará la ponderación de los comparables y el
activo a valorar en función de todas las variables consideradas y de su importancia (Tabla
10.18).
232
Capítulo X. Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP
Ponderaciones de las viviendas para cada
variable
Vivienda 1
Vivienda 2
Vivienda 3
Vivienda 4
Vivienda 5
Vivienda
X
Seguridad
0,2274
0,0989
0,1790
0,1978
0,1978
C. Const.
0,1992
0,0719
0,2110
0,1877
0,1877
0,0989
0,1422
Ponderación de
las variables
explicativas del
valor
Calidad entorno
0,2579
0,6483
0,0653
0,1220
0,1454
0,2296
0,1840
0,1840
Ponderación
final (función
de todas las
variables)
0,1630
0,2310
0,0879
0,1752
0,1934
0,1934
0,1189
Tabla 10.18. Ponderación de los comparables y el activo a valorar
Verificamos la correlación entre las ponderaciones de las viviendas comparables y sus
precios.
Coeficiente de correlación: 97.72%
PASO 6. Cálculo del Ratio medio. Como conocemos los precios de los comparables y sus
ponderaciones, calculamos para cada uno de ellos el Ratio de valoración (Tabla 10.19)
Comparable Precio $/m2
Vivienda 1
170.000
Vivienda 2
90.000
Vivienda 3
150.000
Vivienda 4
160.000
Vivienda 5
165.000
Ponderación
0,2310
0,0879
0,1752
0,1934
0,1934
Ratio
735.913
1.023.811
855.929
827.094
852.940
Tabla 10.19. Ratios de valoración
Y el Ratio medio.
Rm =859.137
PASO 7. El producto del Ratio medio por la ponderación del activo a valorar nos dará el
valor buscado.
Valor Inmueble X = 859.137*0.1189 = 102.188
PASO 8. Cálculo del Índice de Adecuación.
Con la Distancia Manhattan (Tabla 10.20) y el Índice de adecuación verificamos si hemos
mejorado el resultado respecto a la solución naive.
233
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Comparable
Vivienda 1
Vivienda 2
Vivienda 3
Vivienda 4
Vivienda 5
Valor
Precio
comparables
Distanci
$/m2
con Ratio medio
a
170.000
198.466
28.466
90.000
75.524
14.476
150.000
150.562
562
160.000
166.199
6.199
165.000
166.199
1.199
DISTANCIA
MANHATTAN
50.901
Valor con
promedio
147.000
147.000
147.000
147.000
147.000
Distancia
23.000
57.000
3.000
13.000
18.000
114.000
Tabla 10.20. Distancia Manhattan
Índice de adecuación.
  z 
50,901 

Ia  1     *100  1 
 *100  55.35
 114,000 
  z´  
Hemos mejorado la solución naive en un 55.35%
5. PROGRAMACIÓN POR METAS
Rogelio José Boscovich Bettera (1711-1787), físico, astrónomo,
matemático, filósofo, poeta y jesuita de la República de Ragusa (hoy
Dubrovnik en Croacia) propuso la regresión por valores absolutos (LAV,
least absolute value) en 1755, cincuenta años antes de que Legendre
propusiese la regresión por mínimos cuadrados (OLS, Ordinary Least
Squares ) sin embargo su aplicación práctica no fue posible por su dificultad
operativa, al contrario que con OLS que por su relativamente fácil operatividad se impuso
rápidamente en el mundo académico..
W. Cooper
R.J. Boscovich
234
A. Charnes
Capítulo X. Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP
Fue en 1955 cuando Charnes, Cooper y Ferguson en una publicación sobre la retribución
a los ejecutivos de una empresa, aparecida en la revista Management Science, resuelven LAV
mediante programación lineal. Posteriormente Charnes y Cooper (1961) usan por primera vez
la denominación Goal Programming en el apéndice B de su libro “Management Models and
Industrial Applications of Linear Programming” con el título “Basic Existence Theorems and
Goal Programming”.
En 1963, Ignizio ante un problema de diseño en el programa Saturno/Apolo lo soluciona
planteando un modelo de GP. Charnes et al. Siguiendo con sus trabajos en GP demostraron
su interés en la solución de problemas contables, financieros y en la planificación de medios
publicitarios. En la década de los 70 aparecen dos libros que son fundamentales en la
consolidación de GP “Goal Pogramming for Decision Analysis” de Lee (1972) y “Goal
Programming and Extensions” de Ignizio (1976). A partir de este momento se produce una
explosión de aplicaciones de GP en los más diversos campos, tanto en diversas publicaciones,
como con motivo de diferentes conferencias que se han convocado sobre GP. Trabajos de
profundización y extensión de GP pueden encontrarse en Romero (1986 y 1991),
Schniederjans (1995), Tamiz et al (1995) entre otros. Como una muestra de la versatilidad de
GP, existen aplicaciones en áreas como: Finanzas, Militares, Marketing, Publicidad,
Producción, Agraria, Forestal, Medioambiente, Sanidad etc.
La GP es una extensión de la programación lineal que incluye múltiples objetivos, y su
fundamento parte del concepto de soluciones satisfacientes introducido por Herbert Simon en
1956. El término satisfaciente deriva de la palabra escocesa “satisficing” que pretende
fusionar los términos satisfactorio y suficiente. El planteamiento de Simon parte de que en un
mundo tan complejo como el actual con grandes empresas y organizaciones y un entorno
turbulento imprevisible, con conflictos de intereses, cambiante etc. el centro decisor no se
plantea un objetivo único de maximización, normalmente el beneficio, como plantea la
economía tradicional, sino que opta por acercarse lo máximo posible a unas metas prefijadas,
minimizando unas variables de desviación máximas y mínimas que se introducen en el
modelo. Por lo tanto, GP se enmarca dentro de las técnicas que buscan la satisfacción, que no
necesariamente la optimización. Puesto que por lo general los objetivos estarán en conflicto
entre sí (aumentar uno puede que conlleve disminuir otro), GP pretende encontrar soluciones
compromiso que, si bien no satisfacen plenamente todos ellos, sí permiten alcanzar ciertos
niveles de satisfacción que el usuario podría considerar suficiente.
La Programación por metas (GP, Goal Programming) es también conocida con otras
denominaciones y siglas en la literatura científica, Least Absolute Value Regression (LAV) y
Constrained Regression, su modelo general es el siguiente
Min
Q
 n
i
 pi 
i 1
s.a.
f i x   ni  pi  bi
i  1Q
ni  0 ; pi  0
235
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Siendo:
P
fi (x) una función lineal de x, esto es, f i x    aij xij , con p el número de variables.
j 1
bi la meta o goal.
ni y pi representan las desviaciones negativas y positivas, respectivamente, respecto a la
meta
La función Min es la función de logro
Actualmente GP comprende un número de variantes, de las cuales las más importantes son:
Programación por metas ponderada.
Programación por metas MINMAX.
Programación por metas extendida.
Sobre estos modelos básicos existen un gran grupo de extensiones o variantes:
GP no lineal (Non-linear GP), GP cuadrático (Quadratic GP) , Fraccional GP (Fractional
GP),GP entera (Integer GP models), binaria GP (Zero-one GP models), GP estocástica
(StochasticGP), GP borrosa (Fuzzy GP models) y GP interactiva (Interactive GP models).
La GP también se ha integrado con otras técnicas. Especialmente importante para este
trabajo es la integración con el Proceso Analítico Jerárquico, para la determinación de los
pesos o ponderaciones de los criterios mediante la Programación por metas ponderadas. El
pionero en esta integración fue Gass (1986). Posteriormente diferentes autores han utilizado
esta integración para trabajos en distintos campos:
-
Tecnología de la información: Schniederjans et al (1991)
-
Planificación y Producción de la energía: Bose et al (1996), Ramanathan (1995),
-
Management medioambiental: Alidi (1996), Yin et al (1994).
-
Planificación sanitaria: Lee et al (1999)
-
Control de la calidad: Badri (2001);
-
Evaloración de sub-componentes en el diseño de productos: Akgunduz et al (2002)
-
Comercio electrónico: Sarkis y Talluri (2004)
-
Selección de tecnologías: Yurdukal (2004)
-
Planificación de medicina de emergencia: Topaloglu (2006)
5.1. GP APLICADO A LA VALORACIÓN
Como todos los métodos comparativos al utilizar GP para encontrar un valor desconocido
partiremos de una información de mercado compuesta por un grupo de comparables de los
236
Capítulo X. Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP
cuales conozcamos su precio y una serie de variables explicativas. Con esta información
construiremos el modelo de GP de forma que el valor de las variables con unos coeficientes
será igual al precio de cada comparable mas-menos unas variables de holgura (ni y pi) que
nos permiten plantear una función de logro que minimice dichas variables de holgura. Dicho
de otra forma planteamos una función para cada comparable con los valores de sus variables
explicativas y su precio y con todas las variables de holgura de las funciones de los
comparables planteamos una función de logro a minimizar.
Vamos a ver su aplicación con un caso práctico.
Aplicación a la valoración de un inmueble (Tabla 10.21).
GPW APLICADO A VALUACION DE UN CONDOMINIO
Propiedad Horizontal
Caso 1: con variables cuantitativas
Comparable
Terreno
(m2)
Edificación
(m2)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
104
161
161
196
238
186
132
200
154
185
220
167
171
138
194
153
200
200
218
238
168
141
150
160
Variables (criterios)
Parqueo
No.
No. pisos
(und)
dormitorios
2
2
1
2
1
2
2
2
1
2
2
2
2
2
2
2
1
2
2
2
2
2
2
2
3
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
Edad
(años)
Precio venta
5
7
6
3
6
10
5
4
1
3
5
2
$130.000
$100.000
$135.000
$145.000
$145.000
$155.000
$170.000
$170.000
$132.000
$145.000
$105.000
$145.000
Tabla 10.21. Información de los comparables
237
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Verificamos la correlación entre las variables seleccionadas y el precio (Tabla 10.22)
Comparable
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Cond. Valorar
Coeficiente
Correlación
%
Terreno
(m2)
Edificación
(m2)
104
161
161
196
238
186
132
200
154
185
220
167
145
171
138
194
153
200
200
218
238
168
141
150
160
165
Variables (criterios)
Parqueo
No.
No. pisos
Edad (años) Precio venta
(und)
dormitorios
2
2
1
2
1
2
2
2
1
2
2
2
1
2
2
2
2
1
2
2
2
2
2
2
2
2
3
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
5
7
6
3
6
10
5
4
1
3
5
2
12
$130.000
$100.000
$135.000
$145.000
$145.000
$155.000
$170.000
$170.000
$132.000
$145.000
$105.000
$145.000
¿?
-0,00125 0,74746538 0,0674278 -0,076497 0,57919366 -0,0674415
0%
75%
7%
-8%
58%
-7%
Tabla 10.22. Correlación variables- precio
Vemos que la correlación de las variables Terreno, Parqueo, Nº de pisos y Edad es muy
baja, por lo que las eliminamos del análisis. Nos quedamos con Edificación y Nº de
dormitorios que normalizamos por la suma (Tabla 10.23).
Comparable
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Cond. Valorar
Suma
Edificación
(m2)
No.
dormitorios
0,0745
0,0601
0,0845
0,0666
0,0871
0,0871
0,0949
0,1037
0,0732
0,0614
0,0653
0,0697
0,0719
1,0000
0,0789
0,0526
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
0,0789
1,0000
Precio venta
$130.000
$100.000
$135.000
$145.000
$145.000
$155.000
$170.000
$170.000
$132.000
$145.000
$105.000
$145.000
¿?
Tabla 10.23. Normalización de variables
238
Capítulo X. Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP
Con esta información planteamos en LINGO el modelo de GP.
Min=n1+p1+n2+p2+n3+p3+n4+p4+n5+p5+n6+p6+n7+p7+n8+p8+n9+p9+n10+p10+n11+p1
1+n15+p12;
0.0745*x1+0.0789*x2+n1-p1=130000;
0.0601*x1+0.0526*x2+n2-p2=100000;
0.0845*x1+0.0789*x2+n3-p3=135000;
0.0666*x1+0.0789*x2+n4-p4=145000;
0.0871*x1+0.0789*x2+n5-p5=145000;
0.0871*x1+0.0789*x2+n6-p6=155000;
0.0949*x1+0.0789*x2+n7-p7=170000;
0.1037*x1+0.0789*x2+n8-p8=170000;
0.0732*x1+0.0789*x2+n9-p9=132000;
0.0614*x1+0.0789*x2+n10-p10=145000;
0.0653*x1+0.0789*x2+n11-p11=105000;
0.0697*x1+0.0789*x2+n12-p12=145000;
239
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Resolviendo
Global optimal solution found.
Objective value:
Infeasibilities:
Total solver iterations:
Variable
N1
P1
N2
P2
N3
P3
N4
P4
N5
P5
N6
P6
N7
P7
N8
P8
N9
P9
N10
P10
240
103823.0
0.000000
5
Value
0.000000
3619.672
0.000000
2078.689
0.000000
11078.69
21222.95
0.000000
0.000000
4318.033
5681.967
0.000000
10963.93
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
0.000000
27701.64
0.000000
Reduced Cost
2.000000
0.000000
2.000000
0.000000
2.000000
0.000000
0.000000
2.000000
2.000000
0.000000
0.000000
2.000000
0.000000
2.000000
0.5836066
1.416393
0.7497268
1.250273
0.000000
2.000000
Capítulo X. Métodos por comparación de mercado V. Métodos multicriterio. CRITIC, AHP y GP
N11
P11
N15
P12
X1
X2
N12
Row
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
0.000000
17157.38
0.000000
0.000000
1245902.
517110.3
17360.66
2.000000
0.000000
1.000000
1.000000
0.000000
0.000000
0.000000
Slack or Surplus
Dual Price
103823.0
-1.000000
0.000000
1.000000
0.000000
1.000000
0.000000
1.000000
0.000000
-1.000000
0.000000
1.000000
0.000000
-1.000000
0.000000
-1.000000
0.000000
-0.4163934
0.000000
-0.2502732
0.000000
-1.000000
0.000000
1.000000
0.000000
0.000000
Los parámetros que se obtienen son
x1 = 1245902
x2 = 517110.3
y una distancia Manhattan = 103823
Valor Inmueble a valorar = 1245902* m2 Edificación +517110.3*Nº dormitorios
Valor Inmueble a valorar = 1245902* 0.0719 + 517110.3*0.0789 = 130,380
Comprobamos mediante el Índice de adecuación la mejora con respecto la solución naive
(Tabla 10.24)
241
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Comparable Precio venta Valor con GP
1
130.000
133.616
2
100.000
102.101
3
135.000
146.097
4
145.000
123.848
5
145.000
149.353
6
155.000
149.353
7
170.000
159.120
8
170.000
169.973
9
132.000
131.988
10
145.000
117.337
11
105.000
122.221
12
145.000
127.647
Distancia Manhattan
Distancia
3.616
2.101
11.097
21.152
4.353
5.647
10.880
27
12
27.663
17.221
17.353
121.121
Valor medio
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
139.750
Distancia
9.750
39.750
4.750
5.250
5.250
15.250
30.250
30.250
7.750
5.250
34.750
5.250
193.500
Tabla 10.24. Distancia Manhattan
Índice de adecuación
 121,121 
Ia  1  
  0.3751
 193,500 
Ia = 37.51%
6. CONCLUSIONES
La metodología multicriterio reúne una serie de características interesantes:
1) Puede utilizar todo tipo de variables, tanto cuantitativas como cualitativas.
2) El experto solo interviene en el proceso de aportación de datos en las variables
cuantitativas.
3) Las variables cualitativas pueden ser incorporadas al proceso mediante AHP.
4) En el tratamiento de las variables tanto cuantitativas como cualitativas los
procedimientos de homogeneización se reducen al tratamiento estadístico de las
mismas, con lo que el grado de subjetividad disminuye.
5) Se puede plantear la misma valoración por distintas variaciones del método y al
final mediante el Índice de adecuación seleccionar el mejor.
242
CAPÍTULO XI
MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS
1.
INTRODUCCIÓN
En este capítulo se introduce el método de actualización de rentas también denominado por
las NIV enfoque de capitalización de rentas y por las Normas Europeas de Valoración
enfoque de renta. Es un método de amplia utilización para valorar cualquier bien que
produzca ingresos y gastos durante un período determinado. Previo a la exposición del
método se presentan algunos conceptos de matemática financiera así como las funciones
financieras de EXCEL, Valor Actual (VA), Valor Futuro (VF) y Valor actual neto (VNA)
que nos servirán para facilitar los cálculos necesarios en la aplicación del método.
2. CONCEPTOS DE MATEMÁTICAS FINANCIERAS
Cuando los capitales tienen carácter temporal, o sea, están situadas en distintos tiempos, es
necesaria su actualización pues no es lo mismo un capital en el momento actual que dentro de
unos años. Una capital C a percibir dentro de n años, su valor actual viene afectado por un
factor de descuento 1/(1+r)n siendo r la tasa de actualización. El capital actualizado decimos
que es el equivalente financiero del primitivo, ya que para un agente económico son
indiferentes entre sí. Cuando se introduce el tiempo en un capital aparece el concepto de
Capital financiero que se representa {C, t}.
Para calcular los equivalentes financieros de un capital financiero utilizamos leyes
financieras, que en nuestro caso se van a reducir a dos, la ley financiera de Capitalización
compuesta y la ley financiera de Descuento compuesto. Sus expresiones son:
Capitalización
V  C  1  r 
n
Actualización ó Descuento
V
C
1  r 
n
Siendo:
V=Capital final
C= Capital inicial
r=Tasa de descuento
N=número de períodos.
243
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Ejemplos:
1) Cual es valor actual de 7.000 euros que nos pagarán dentro de 2 años a una tasa
de 5.5%

V
7.000
7.000

 6.289,16
2
1  0, 0055 1,1130
2) Una imposición a 3 años de 5.000 euros al 4% ¿en qué capital se habrá
convertido al final de dicho plazo?

V 5.000  1  0, 04
 4.624,32
 5.000 1,1248
3
Una Renta es un conjunto de capitales financieros. El alquiler de una vivienda es una renta
ya que todos los meses durante el período del contrato se paga la cantidad pactada. El salario
de un trabajador es una renta ya que todos los meses recibe el salario correspondiente. El
valor de una renta en un momento determinado es la suma de sus componentes actualizados a
ese momento. Para dicha actualización utilizaremos las leyes financieras ya conocidas de
capitalización y/o descuento en función del momento en que deseemos conocer el valor de la
renta, Figuras 11.1, 11.2 y 11.3.
Capitalizar
C
A
B
A+B+C
Figura 11.1. Capitalización de una renta
244
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
Actualizar
A+B+C A
B
C
Figura 11.2. Actualización de una renta
Actualizar
Capitalizar
A
B
C
A+B+C
Figura 11.3. Capitalización y Actualización de una renta
1) Dentro de tres años tenemos que realizar una inversión de 35 millones de euros. Con
dicho fin abrimos una cuenta de ahorro al 3,25% anual en la que cada mes
depositamos 750.000 euros. Cuánto dinero tendremos cuando vayamos a abordar la
inversión.
Como los ingresos se realizan cada mes y la tasa es anual tendremos que transformarla en
mensual (la transformación que se realiza, aunque admitida, veremos posteriormente como
puede realizarse de forma más ortodoxa).
Tasa mensual 
3, 25%
12
36
35
2
 0, 0325 
 0, 0325 
 0, 0325 

V 750.000  1 
  750.000  1 
    750.000  1 
 
12 
12 
12 



1
 0, 0325 
750.000  1 
28.396.559, 49
 
12 

245
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
En el momento de abordar la inversión tendremos 28.396.559,49.
1. ¿Cuál es el valor actual de una renta de 4.800 euros anuales durante los próximos 9
años a una tasa del 6% anual?

V
4.800
4.800
4.800
4.800


 

32.648,1
2
3
6
1  0, 06  1  0, 06  1  0, 06 
1  0, 06 
2. ¿Cuál es el valor actual de los flujos de caja de la Tabla 11.1, a una tasa del 4,5%
anual?
AÑO FLUJOS DE CAJA
euros
1
2.000
2
4.300
3
5.000
4
-3.300
5
2.100
6
-3.500
7
4.000
8
5.500
9
1.800
Tabla 11.1. Flujos de caja
2.000
4.300
5.000
2.100
3.300





2
3
4
1  0, 0045 1  0, 0045 1  0, 0045 1  0, 0045 1  0, 00455
V

3.500
1  0, 0045
6

4.000
1  0, 0045
7

5.500
1  0, 0045
8

1.800
1  0, 0045
9
 14.481,31
El cálculo del valor de una renta puede realizarse con gran facilidad mediante algunas de
las funciones financieras de EXCEL, concretamente las funciones VA (Valor actual), VF
(Valor futuro) y VNA (Valor neto actual). Dichas funciones se encuentran en el asistente de
funciones fx , insertar función, funciones financieras Pantalla 11.1 y 11.2.
Pantalla 11.1. Asistente de funciones fx
246
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
Pantalla 11.2. Insertar función y funciones financieras
Veamos la solución de los ejercicios anteriores con Excel.
1)
Dentro de tres años tenemos que realizar una inversión de 35 millones de euros. Con
dicho fin abrimos una cuenta de ahorro al 3,25% anual en la que cada mes
depositamos 750.000 euros. ¿Cuánto dinero tendremos cuando vayamos a abordar la
inversión?
Utilizando la función VF (Valor futuro), Pantalla 11.3 en la que en Tasa
introducimos la tasa mensual, en Nper el número de períodos mensuales (3*12), en
Pago los 750.000 euros de cada mes y con signo negativo por ser un pago, en Va = 0
y en Tipo = 1, por considerar que pagamos al principio de cada mes. Al aceptar nos
da el valor de la inversión dentro de los tres años.
VF = 28.396.559,49
Con lo que deducimos que con dicho ahorro no tendremos suficiente para realizar la
inversión prevista de 35 millones.
247
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Pantalla 11.3.
2)
¿Cuál es el valor actual de una renta de 4.800 euros anuales durante los próximos 9
años a una tasa del 6% anual?
En este caso, al ser una renta constante, utilizamos la función VA (Valor Actual),
Pantalla 11.4 en la que en Tasa introducimos la tasa anual, en Nper el número de
períodos anuales, en Pago los 4.800 euros de cada mes y con signo negativo por ser
un pago, en Vf = 0 y en Tipo = 0, por considerar que recibimos la renta al final de
cada mes. Al aceptar nos da el valor actual de dicha renta.
VA = 32.648,12
248
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
Pantalla 11.4
3)
¿Cuál es el valor actual de los siguientes flujos de caja a una tasa del 4,5% anual?
AÑO FLUJOS DE CAJA
euros
1
2.000
2
4.300
3
5.000
4
-3.300
5
2.100
6
-3.500
7
4.000
8
5.500
9
1.800
Tabla 11.2. Flujos de caja
En este caso, al ser Flujos de Caja variables, utilizamos la función VNA (Valor Neto
Actual), Pantalla 11.5 en la que en Tasa introducimos la tasa anual, en Valor 1
introducimos todos los Flujos que queremos actualizar. Al aceptar nos da el valor
actual de dichos flujos.
VNA = 14.484,31
249
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Pantalla 11.5
Un punto de gran importancia en la aplicación de las Leyes financieras vistas
anteriormente, es la homogeneización de los datos, no podemos trabajar con rentas
mensuales y tasas anuales o al revés. Es importante que ambas renta y tasa, estén
referidas al mismo período de tiempo. Para conseguir esa homogeneización
adaptaremos la tasa al período de la renta y normalmente habrá que transformar una
tasa anual a una tasa de un período más pequeño y para ello utilizaremos la siguiente
fórmula.
r  1  r 1
siendo
r   Tasa período menor
n  número de períodos en un año
r  Tasa anual
Esta transformación en muchos casos se realiza dividiendo la tasa anual por el número
de períodos que comprende (12 meses, 4 trimestres etc.), véase Valoración financiera (de
Pablo, A., 1998) y de esa forma la hemos realizado en los primeros ejercicios de este capítulo,
aunque consideramos que la propuesta realizada en estos momentos es más ortodoxa.
250
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
Ejemplos:
1. Calcular la tasa trimestral equivalente al 6% anual.
r

4

1  0, 06  1 0, 0146  1, 46%
Si lo calculamos mediante la simplificación de dividir la tasa por el
período, el resultado es:
6%
 0, 015  1,50%
4
Tasa trimestral

2. Calcular la tasa mensual equivalente al 6% anual.
r

12

1  0, 06  1 0, 0048  0, 48%
Si lo calculamos mediante la simplificación de dividir la tasa por el
período, el resultado es:
Tasa mensual

6%
 0, 005  0,50%
12
3. Calcular la tasa diaria equivalente al 6% anual
r


360

1  0, 06 
1 0, 00016  0, 016%
Si lo calculamos mediante la simplificación de dividir la tasa por el
período, el resultado es:
Tasa diaria

6%
 0, 000166  0, 0166%
360
Y de la misma forma para pasar de una tasa menor a la de un período mayor la fórmula a
utilizar sería.
r
1  r    1
n
siendo
r   Tasa período menor
n  Número de periodos en un año
r  Tasa anual
251
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Ejemplos:
1. Calcular la tasa anual equivalente a una trimestral del 1,46%.
r   1  1, 46%   1  0, 0597  5,97%
4
2. Calcular la tasa anual equivalente al 0.48% mensual.
r   1  0, 48%   1  0, 0592  5,92%
12
3. Calcular la tasa anual equivalente al 0.016% diaria
r   1  0, 016% 
360
 1  0, 0593  5,93%
3. FUNDAMENTOS DEL MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS
El método de actualización de rentas las NIV lo definen como
“enfoque comparativo del valor basado en información de los ingresos y
gastos del bien objeto de valoración y por el que se estima el valor a través
de un proceso de capitalización” y las Normas Europeas de Valoración
como “una forma de análisis de inversiones. Está basado en la capacidad
del inmueble para generar beneficios y en la conversión de estos beneficios
al valor actual”. Podemos decir por lo tanto que el fundamento del método
es que el valor de un bien económico es igual a la suma del valor actual de los flujos de caja
futuros que el bien pueda generar para su propietario. Su cálculo se realiza con la siguiente
fórmula:
n
VA  
i 1
FCi
1  r 
i

Valor de reversión
1  r n
Siendo.
VA = Valor actual.
FCi = Flujos de Caja en el momento i.
i = Período de tiempo en el que se produce el Flujo de Caja.
r = Tipo de actualización elegido.
n = Número de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de estimación
de los Flujos de Caja esperados.
252
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
Para la utilización del método de actualización, será necesario que se cumpla al menos uno
de los siguientes requisitos:
a) La existencia de un mercado de comparables en alquiler.
b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración
c) Si el inmueble a valorar esté produciendo o pueda producir ingresos por estar ligado a
una actividad económica, que existan suficientes datos contables de la explotación o
bien suficiente información sobre el sector de actividad correspondiente.
4. PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO
El procedimiento de cálculo es el siguiente:
a) Se estiman los flujos de caja.
b) Se estima el valor de reversión.
c) Se elige el tipo de actualización.
d) Se aplica la fórmula de cálculo vista en el punto anterior.
Veamos cada uno de estos puntos.
4.1. ESTIMACIÓN DE LOS FLUJOS DE CAJA.
Se entenderá por flujos de caja, los cobros menos los pagos futuros propios del inmueble
objeto de valoración. Se calcularán en unidades monetarias del año a que se refiera el valor de
la tasación, sin tener en cuenta, por tanto, el efecto inflacionista y se utilizarán las hipótesis
más probables para determinar sus cuantías y las fechas en que se realizarán los cobros y los
pagos. Para su cálculo se consideran varios supuestos.
i.
Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres.
Este supuesto se considerará cuando exista un mercado de alquiler independientemente de la
situación del inmueble a tasar (alquilado o no). Los flujos de caja se estimarán a lo largo de la
vida útil del inmueble y para ello se tendrá en cuenta:
a. Los cobros normales que se obtienen en inmuebles comparables en dicho
mercado.
b. El porcentaje de ocupación actual y prevista en el futuro de los inmuebles
alquilados.
c. Las disposiciones legales o cláusulas contractuales (renta, revisiones, plazo,
etc.) que afecten exclusivamente a los flujos de caja del inmueble
253
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
d. La morosidad actual y la previsible en futuro en dicho mercado, referente al
pago de alquileres
e. Con respecto a los gastos se incluirá cualquier tipo de gasto necesario actual o
previsible, como, impuestos municipales, impuesto sobre bienes inmuebles,
mantenimiento, pólizas de incendios ó cualquier otro tipo de accidente, gastos
de administración, etc.
f. La posible evolución del mercado
ii.
Flujos de caja cuando el inmueble se encuentra arrendado.
a. Cuando exista contrato de arrendamiento los cobros serán aquellos que se
reflejen en dicho contrato, ahora bien si estos son más elevados que los cobros
normales en el mercado deberá justificarse su importe y su continuidad en el
tiempo. Los flujos de caja se considerarán mientras dure el contrato de
arrendamiento. En el cálculo de los flujos de caja hay que tener en cuenta todos
los conceptos vistos en el apartado anterior.
iii.
Flujos de caja cuando el inmueble a valorar se encuentre en la fecha de la tasación
ligado a una actividad económica.
a. Se estimarán el período de tiempo en que previsiblemente se vayan a producir
flujos de caja en la explotación, y se tomarán los que son imputables al
inmueble, utilizándose las cuantías medias del sector de actividad en el que se
integre dicha explotación. Si las cuantías medias del sector no existen, se
utilizarán las propias de la explotación de que se trate siempre que se disponga
de datos de al menos, los dos últimos años
4.2. ESTIMACIÓN DEL VALOR DE REVERSIÓN.
El cálculo del valor de reversión del inmueble dependerá también como en el caso de los
flujos de caja de la situación del mismo.
i.
Valor de reversión de los inmuebles con mercado de alquileres.
El valor de reversión al final de la vida útil del inmueble será el valor previsto del terreno
sobre el que está edificado, para esa fecha. Para ello se calcula el valor del suelo en la fecha
de la tasación y se afecta este valor por la plusvalía o minusvalía prevista en el período y
debidamente justificada.
ii.
Valor de reversión cuando el inmueble se encuentra arrendado
Será el valor previsible del inmueble (Valor Neto de reposición, VNR) al final del contrato
libre de inquilinos, partiendo por el valor del inmueble actual teniendo en cuenta la
depreciación física y funcional de la edificación al final del período y el valor del suelo en ese
momento calculado como en el caso anterior.
iii.
254
Valor de reversión cuando el inmueble a valorar se encuentre en la fecha de la
tasación ligado a una actividad económica.
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
Será el Valor Neto de Reposición (VNR) o Valor de reemplazamiento Neto (VRN) al final
de su utilización en la explotación, teniendo en cuenta para ello el valor del suelo en ese
momento y las depreciaciones de la edificación correspondientes.
4.3. DETERMINACIÓN DEL TIPO DE ACTUALIZACIÓN.
El tipo de interés debe ser adecuado al tipo de inmueble, a sus características y ubicación
física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la
obtención de rentas. Este tipo de interés nominal se convertirá en real restándole la inflación
esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja. El tipo de
interés nominal elegido no debe ser inferior a la rentabilidad media anual de la Deuda del
Estado con vencimiento superior a dos años, por ello a este tipo de interés se añade una prima
de riesgo. Y en todo caso el tasador justificará debidamente el tipo de interés elegido, la
inflación esperada y demás medios de corrección utilizados para obtener el tipo de interés
real.
La elección de la tasa de descuento es uno de los puntos clave de esta metodología, ya que
como veremos más adelante el valor obtenido es muy sensible a cualquier cambio en
cualquiera de los parámetros que se utilizan en su cálculo. Como su determinación es
trascendente pero compleja normalmente se toman como referencia los tipos de interés de los
mercados financieros, lo cual como veremos más adelante no es muy ortodoxo. En estos
mercados los dos parámetros que determinan las tasas, son la seguridad y la liquidez, de
forma que a mayor seguridad e igual liquidez menor tasa y a igual seguridad y mayor liquidez
también menor tasa. Así tenemos que el tipo de interés de la deuda del estado suele ser
inferior al de las emisiones del resto del mercado por su mayor seguridad y liquidez y dentro
de la deuda los vencimientos a corto plazo de las letras del tesoro a 3, 6 u 8 meses su tasa es
inferior a la de las Obligaciones del estado con vencimientos a 10, 15 y 30 años. Las
inversiones inmobiliarias suelen tener una elevada seguridad y poca liquidez por eso en la
mayoría de las ocasiones la tasa financiera a la que se referencia es la de la deuda del estado a
largo plazo, que en España son las Obligaciones del estado a 30 años. En la Pantalla 11.6
aparecen las tasas de la deuda del estado español en los años 2008 y 2009 para los distintos
tipos de deuda, letras del tesoro con vencimientos de 3, 6 y 12 meses, bonos del estado con
vencimientos de 3 y 5 años y obligaciones del estado con vencimientos a 10, 15 y 30 años y
como se pueda observar ante una misma seguridad la tasa aumenta conforme disminuye la
liquidez.
255
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Pantalla 11.6
Si partimos como referencia en el mercado inmobiliario de las tasas de las Obligaciones
del estado a 30 años, esta tasa sería la nominal y para convertirla en real teniendo en cuenta la
inflación prevista, se aplicaría la siguiente fórmula.

TR
TN  1
1
IN 1
Siendo
TR =Tasa real
TN =Tasa nominal
In = Inflación
Ejemplo: Calcular la tasa real partiendo de las tasa de las obligaciones del estado del
segundo trimestre del 2009 y de un inflación prevista del 1% (véase la evolución de la
inflación en España en los últimos meses, Pantalla 11.7)
256
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
Pantalla 11.7
La media de la tasa de las Obligaciones del estado en el segundo trimestre del 2009, como
solo hay dos observaciones

TN
4,80%  4,92%
 4,86%
2
La tasa real

TR
TN  1
4,86%  1

1

 1 3,82%
1%  1
IN 1
Como hemos dicho, las tasas dependen tanto de la seguridad como de la liquidez y el
utilizar como punto de referencia las tasas de la deuda del estado a largo plazo obedece a este
concepto, sin embargo es evidente que en la mayoría de las ocasiones tanto la seguridad como
la liquidez de la deuda del estado es superior a la del inmueble, por lo que en el mercado
inmobiliario se exige una prima de riesgo que varía en función del inmueble, ATASA
(Asociación Profesional de Sociedades de Valoración, España) sugiere primas de riesgo entre
el 3.5% y el 7%. El Ing. Loria en su curso Introducción a la valoración propone la utilización
de una prima de riesgo que denomina Tasa riesgo país que es función de la tasa de los bonos a
largo plazo de su país Costa Rica y de la tasa de los bonos del tesoro USA que utiliza como
referencia sin riesgo.

TR TBLPCR  TBTUSA
Siendo
TR = Tasa Riesgo
TBLPCR = Tasa Bonos Largo Plazo de Costa Rica
TBTUSA = Tasa Bonos Tesoro USA
257
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
En España la Orden del 30 de Noviembre de 1994 proponía como tasas reales con la prima
de riesgo ya incorporada las de la tabla 11.3. En años posteriores (1997, 1999) se propusieron
ligeras variaciones sobre estas tasas.
Tipo de inmueble
Tasa anual mínima.
Porcentaje
Viviendas primera residencia
5
Viviendas segunda residencia
9
Oficinas
7
Locales comerciales
8
Naves industriales
9
Plazas de aparcamiento
7
Fincas rústicas
4
Otros
8
Tabla 11.3. Tasa propuestas por la Orden del 30 de Noviembre de 1994
Autores como Llano (2007) proponen los tipos de interés de la Tabla 11.4 como los
utilizados en los últimos años en el mercado inmobiliario español que difieren poco de los
propuestos por la Orden de 1994.
Tipo de inmueble
Tasa de
interés
Vivienda habitual
Vivienda no
residencia)
4-5%
habitual
(segunda
7-8%
Oficinas
6-7%
Locales comerciales
7-8%
Naves industriales
8-10%
Garajes
6-7%
Fincas rústicas
3-4%
Tabla 11.4. Tasas propuestas por Llano
258
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
La propuesta de utilizar las tasas financieras como punto de partida, ya hemos visto que no
se ajusta exactamente al mercado inmobiliario, pero además ofrece otra característica que la
aleja aún mas de este mercado, ya que en las inversiones financieras se obtiene como en las
inmobiliarias unos flujos de caja durante la vida de la inversión, pero en las primeras al final
de las mismas se rescata un importe monetario nominal idéntico al invertido, mientras que en
la inversión inmobiliaria al final lo que se obtiene generalmente es una inversión revalorizada
o devaluada en función del funcionamiento del mercado inmobiliario. Por eso la tasa
inmobiliaria no debe ser igual que la financiera pudiéndose calcular a partir de esta teniendo
en cuenta la revalorización (devaluación) anual de los inmuebles (δ%) en el período (n)
considerado. La fórmula de cálculo es la siguiente.
 1  TF n  1   n 
T
TF 

I
n

1  TF   1 

Siendo
TI = Tasa inmobiliaria
TF =Tasa financiera
δ = Revalorización anual
n = período considerado
Ejemplo. Si partimos de la Tasa real financiera del 3,82% del ejemplo anterior, un período de
20 años y una revalorización anual del 2%, la tasa inmobiliaria equivalente sería.
 1  3,82% 20  1  2% 20 

TI 3,82%  
  2,16%
20


1
3,82%
1






5. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
Otro punto importante a tener en cuenta al aplicar el método de actualización de rentas es
la sensibilidad de los resultados a los distintos parámetros que influyen en su cálculo, los
flujos de caja, la tasa de actualización y el período considerado en que se producen los flujos.
Con respecto a los flujos de caja son el parámetro que más influye en el valor final como se
evidencia en la Tabla 11.5 pero también es el parámetro que con mayor precisión puede
determinarse, teniendo en cuenta que partimos del supuesto de que el flujo calculado para este
año es el que vamos a considerar para todos los años futuros en que se produzcan dichos
flujos. En la tabla 11.5 se observa que el VNA varía en el mismo porcentaje que los Flujos, o
sea incrementos por ejemplo de 30% en los flujos, pasando de 100.000 a 130.000, producen
un incremento de VNA de 1,493,284 (base 100) a 1,941,270 (130). Todo ello manteniendo
fijos tanto la tasa 3% como el período 20 años. De aquí se deduce la importancia de un
cálculo preciso de los flujos de caja.
259
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
PERÍODO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
VNA
Incremento
VNA
Incremento
Flujos
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
110000
1.493.284
100
-20%
TASA
-10%
80000
80000
80000
80000
80000
80000
80000
80000
80000
80000
80000
80000
80000
80000
80000
80000
80000
80000
80000
88000
1.194.627
80
90000
90000
90000
90000
90000
90000
90000
90000
90000
90000
90000
90000
90000
90000
90000
90000
90000
90000
90000
99000
1.343.956
90
3%
10%
110000
110000
110000
110000
110000
110000
110000
110000
110000
110000
110000
110000
110000
110000
110000
110000
110000
110000
110000
121000
1.642.613
110
Valor residual
30%
130000
130000
130000
130000
130000
130000
130000
130000
130000
130000
130000
130000
130000
130000
130000
130000
130000
130000
130000
143000
1.941.270
130
10%
50%
150000
150000
150000
150000
150000
150000
150000
150000
150000
150000
150000
150000
150000
150000
150000
150000
150000
150000
150000
165000
2.239.926
150
75%
175000
175000
175000
175000
175000
175000
175000
175000
175000
175000
175000
175000
175000
175000
175000
175000
175000
175000
175000
192500
2.613.247
175
100%
200000
200000
200000
200000
200000
200000
200000
200000
200000
200000
200000
200000
200000
200000
200000
200000
200000
200000
200000
220000
2.986.568
200
Tabla 11.5. Influencia del incremento de los flujos de caja en el VNA
Si planteamos ahora la influencia de la tasa y el período, en la Tabla 11.6 observamos la
evolución del VNA en función de esos dos parámetros, donde se evidencia que la influencia
del período es mayor que la de la tasa.
PERÍODOS
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
FLUJO
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
2%
98.039
194.156
288.388
380.773
471.346
560.143
647.199
732.548
816.224
898.259
978.685
1.057.534
1.134.837
1.210.625
1.284.926
1.357.771
1.429.187
1.499.203
1.567.846
1.635.143
3%
96.117
191.347
282.861
371.710
457.971
541.719
623.028
701.969
778.611
853.020
925.262
995.400
1.063.496
1.129.607
1.193.794
1.256.110
1.316.612
1.375.351
1.432.380
1.487.747
4%
94.232
188.609
277.509
362.990
445.182
524.214
600.205
673.274
743.533
811.090
876.048
938.507
998.565
1.056.312
1.111.839
1.165.230
1.216.567
1.265.930
1.313.394
1.359.033
TASAS
5%
92.385
185.941
272.325
354.595
432.948
507.569
578.637
646.321
710.782
772.173
830.641
886.325
939.357
989.864
1.037.966
1.083.777
1.127.407
1.168.959
1.208.532
1.246.221
6%
90.573
183.339
267.301
346.511
421.236
491.732
558.238
620.979
680.169
736.009
788.687
838.384
885.268
929.498
971.225
1.010.590
1.047.726
1.082.760
1.115.812
1.146.992
7%
88.797
180.802
262.432
338.721
410.020
476.654
538.929
597.130
651.523
702.358
749.867
794.269
835.765
874.547
910.791
944.665
976.322
1.005.909
1.033.560
1.059.401
Tabla 11.6. Influencia del incremento en la tasa y el período en el VNA
260
8%
87.056
178.326
257.710
331.213
399.271
462.288
520.637
574.664
624.689
671.008
713.896
753.608
790.378
824.424
855.948
885.137
912.164
937.189
960.360
981.815
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
Un cambio de la tasa de un punto del 4% al 5% para un período de 10 años produce una
variación en el VNA de un 4,79%, de 811,090 a 772,173.
Un cambio del período de un año del 10 a 11 para una tasa del 4% produce una variación
en el VNA de un 7,41%, de 811,090 a 876,048.
Un cambio de la tasa de dos puntos del 4% al 6% para un período de 10 años produce una
variación en el VNA de un 9,25%, de 811,090 a 736,009.
Un cambio del período de dos años del 10 a 12 para una tasa del 4% produce una variación
en el VNA de un 13,57%, de 811,090 a 938,507.
Todo esto además de evidenciar la mayor sensibilidad del método al período con respecto a
la tasa, también pone en evidencia la gran sensibilidad del método a todos los parámetros que
intervienen en su cálculo, con lo que el tasador deberá ser muy cuidadoso en la fijación de los
mismos.
Dentro de este punto de análisis de la sensibilidad realizar una última precisión referente al
período considerado, ya que con cierta frecuencia se utilizan períodos largos, considerando
como tales los superiores a una generación que son 30 años, y sobre todo en algunos casos se
consideran vida perpetua bien realizando una capitalización perpetua cuando el flujo es
constante y se considera perpetuo.
VNA



t 1
FC

t
1  r 
FC
FC
FC
FC


 

2
3
t
1  r  1  r  1  r 
1  r 
FC
1  r   Fc
VNA

1
r
1
1  r 
En ese caso el cálculo se reduce al cociente entre el flujo constante y la tasa, pero como se
observa en la tabla 11.7 el VNA resultante considerando 30 años ó capitalización perpetua
tiene diferencias significativas, en el ejemplo planteado son del 45%.
261
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
TASA
PERÍODO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Flujos de Caja
100000
VNA 30 años
100000
100000
Capitalización perpetua
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
4%
1.729.203
2.500.000
100
145
Tabla 11.7. Comparación VNA a 30 años con capitalización perpétua
Lo mismo sucede cuando al considerar flujos variables cíclicos y perpetuos se utiliza la
fórmula conocida como vida infinita (VI).
262
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
FCn
FCn
FC1
FC2
FC1
FC2






2
2n
n
n 1
n2
1  r  1  r 
1  r  1  r 
1  r 
1  r 
VI 
operando
 FC
FCn
FC2
1



VI 
2
n
 1  r  1  r 
1  r 

 1  r n 
VI VNA 1 ciclo 


 1  r n  1 


 

1
1



  1 

  1  r n 1  r n 1

 

Como se observa en la tabla 11.8 las diferencias también son del 45%.
PERÍODO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
TASA
Flujos de Caja
100000
VNA 30 años
100000
120000
120000
120000
Vida Infinita
120000
120000
120000
125000
125000
125000
125000
125000
125000
125000
125000
140000
140000
140000
140000
140000
140000
140000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
4%
2.077.307
3.003.272
100
145
Tabla 11.8. Comparación VNA a 30 años con vida infinita
263
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Todo esto sigue apoyando la importancia de la definición de los parámetros a utilizar y
fundamentalmente del período y ser muy precavidos en la utilización de la capitalización
perpetua.
Finalmente y como último análisis de cómo influye el período en el valor obtenido vemos
en la Tabla 11.9 y en el Grafico 11.4 cómo evoluciona el valor actual de un flujo anual de
100,000 u.m.
Tasa
PERÍODO Flujos de Caja
4%
PERÍODO Flujos de Caja
VNA
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
96.154
188.609
277.509
362.990
445.182
524.214
600.205
673.274
743.533
811.090
876.048
938.507
998.565
1.056.312
1.111.839
1.165.230
1.216.567
1.265.930
1.313.394
1.359.033
1.402.916
1.445.112
1.485.684
1.524.696
1.562.208
1.598.277
1.632.959
1.666.306
1.698.371
1.729.203
1.758.849
1.787.355
1.814.765
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
100.000
PERÍODO Flujos de Caja
VNA
1.841.120
1.866.461
1.890.828
1.914.258
1.936.786
1.958.448
1.979.277
1.999.305
2.018.563
2.037.079
2.054.884
2.072.004
2.088.465
2.104.294
2.119.513
2.134.147
2.148.218
2.161.749
2.174.758
2.187.267
2.199.296
2.210.861
2.221.982
2.232.675
2.242.957
2.252.843
2.262.349
2.271.489
2.280.278
2.288.729
2.296.855
2.304.668
2.312.181
Tabla 11.9.Influencia del período en el VNA
264
67
100.000
68
100.000
69
100.000
70
100.000
71
100.000
72
100.000
73
100.000
74
100.000
75
100.000
76
100.000
77
100.000
78
100.000
79
100.000
80
100.000
81
100.000
82
100.000
83
100.000
84
100.000
85
100.000
86
100.000
87
100.000
88
100.000
89
100.000
90
100.000
91
100.000
92
100.000
93
100.000
94
100.000
95
100.000
96
100.000
97
100.000
98
100.000
99
100.000
100
100.000
Capitalización perpetua
VNA
2.319.405
2.326.351
2.333.030
2.339.451
2.345.626
2.351.564
2.357.273
2.362.762
2.368.041
2.373.116
2.377.996
2.382.689
2.387.201
2.391.539
2.395.711
2.399.722
2.403.579
2.407.287
2.410.853
2.414.282
2.417.579
2.420.749
2.423.797
2.426.728
2.429.546
2.432.256
2.434.861
2.437.367
2.439.776
2.442.092
2.444.319
2.446.461
2.448.520
2.450.500
2.500.000
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
Gráfico 11.4.Influencia del período en el VNA
Un resumen de la evolución del valor tomando como 100 el que adquiere con
capitalización perpetua aparece en la tabla 11.10.
AÑO
18
30
60
100
C.P.
VNA
Porcentaje
1,265,930
50.6%
1,729,203
69.2%
2,262,349
90,4%
2,450,500
98.1%
2,500,000
100%
Tabla 11.10. Evolución del valor con el período
A los 30 años (una generación) el VNA ya es un 69% del que se obtiene considerando la
capitalización perpetua y llega al 90% a los 60 años (2 generaciones) siendo los incrementos
en los siguientes años muy pequeños.
6. CASOS
Definidos como determinar los Flujos de caja, la tasa de actualización y el periodo a
considerar, vamos a ver diferentes casos de aplicación del mismo. Primero veremos su
aplicación a dos casos de valoración urbana y posteriormente a dos casos de valoración
agraria.
265
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
En todos ellos, partimos, como ya sabemos, de la fórmula general:
VA 
Ej
1  r 
tj

Sk
1  r 
tk

Valor reversión
1  r 
n
n

i 1
FCi
1  r 
i

Valor reversión
1  r 
n
6.1. APLICACIÓN A LA VALORACIÓN URBANA.
Aplicamos el método de actualización de rentas al cálculo del valor de una vivienda en un
mercado de alquiler aunque ella no está en renta y en el segundo caso al cálculo del valor de
una vivienda alquilada.
6.1.1. Caso 1. Cálculo del valor de una vivienda utilizando la
información del mercado de alquileres.
Los flujos de caja se consideran por toda la vida útil del inmueble y el
valor de reversión será el valor previsto del terreno sobre el que está
edificado para esa fecha.
Consideramos el cálculo del valor de un inmueble urbano de 90 m2 construido hace 10
años.
En el mercado de alquiler de la zona, viviendas de ese tipo se alquilan por 750 u.m./mes y
tienen unos gastos mensuales de 110 u.m./mes por lo que la renta neta es de 640 u.m./mes.
Si consideramos un 10% por riesgo de impagados y desocupación, queda la renta neta en
576 u.m./mes (6.912 u.m./año).
La vida útil que le queda a la vivienda es de 100 años menos los 10 que lleva edificada o
sea 90 años.
La tasa de actualización se calcula a partir de la siguiente información:
 Rentabilidad media anual de las Obligaciones del estado con vencimiento 30 años:
4,37%.
 Inflación esperada: 3%
 Tasa o prima de riesgo: 3,50%
 Incremento del mercado inmobiliario: 4%
Tasa real:
 4,37%  1  
r  
  1  3,50% 1,33%  3,50%  4,83%
 3%  1  
Tasa inmobiliaria:
 1  4,83% 90  1  4% 90 

r  4,83%  
  2,50%
90


1
4,83%
1






266
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
Valor de reversión: Mediante el método residual estático se calcula el valor actual del suelo.
VR = 90 * 950 €/m2 = 85.500 €
La Tasa de revalorización del suelo prevista es del 0,80% anual.

Vs 85.500  1  0,80%
 175.151,55
90
Con todos los datos se aplica la fórmula de cálculo.

VA
576 12
576 12
576 12
175.151,55

 

2
90
90
1  0, 025 1  0, 025
1  0, 025 1  0, 025
El cálculo puede realizarse fácilmente utilizando la hoja de cálculo Excel, mediante la
función VNA dentro de las funciones financieras del Asistente de funciones (Pantalla 11.8),
donde en Tasa se ubica la calculada 2,50% (D9) y en Flujo las rentas que produce el inmueble
en los 90 años (año 10 al 100) de vida útil que le quedan (B4:B94), teniendo en cuenta que el
último el del año 100 (B94) será la suma de la renta más el valor residual (6.912+175.151,55).
El valor obtenido de la vivienda es:
VALOR = 263.683 u.m.
Pantalla 11.8
267
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
6.1.2. Caso 2. Cálculo del valor de un inmueble arrendado.
Los flujos de caja se consideran por los años que le quedan de alquiler y el valor de
reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato.
Consideramos el cálculo del valor de un inmueble urbano de 90 m2 con un contrato de
alquiler de 20 años con 2 años ya de vigencia.
El alquiler es de 800 €/mes y los gastos de 100 €/mes siendo el riesgo de impago del 5%,
luego consideramos una renta neta de 665 €/mes (7.980 €/año).
Tasa de actualización inmobiliaria: 3,87%.
Tasa revalorización del suelo: 1,1%
Valor de reversión: Será el valor previsible del inmueble libre de inquilinos dentro de 18
años. Su cálculo se realiza de la siguiente forma.
Se considera el valor de mercado de la vivienda por el método de comparación de 1550
€/m2.
Por el método residual se determina el valor actual del suelo: 700 €/m2
Valor de la construcción = 1550 – 700 = 850 €/m2
Se considera que al final del contrato la vivienda sufrirá tanto depreciación física que se
determinará por el método lineal como depreciación funcional. Ambas afectarán al valor de la
construcción y no al valor del suelo.
La depreciación física se calcula por el método de depreciación lineal (El cálculo de las
depreciaciones se verá con detalle en el capítulo del método del costo).
DF 
850
18 153 euros / m 2
100
La depreciación funcional se considera un 10% del valor de la construcción
Depreciación Funcional = 10% * 850 = 85 €/m2
Total depreciación por m2 = 153+85 = 238 €
Valor construcción dentro de 18 años = 90* (850 -238) = 55.080 €
Valor del suelo dentro de 18 años
Vs  90  700  1  1,10%   76.711, 65
18
Valor de la vivienda dentro de 18 años:
Vvivienda = 55.080 + 76.711,65 = 131791,65
268
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
El cálculo del Valor actual de la vivienda es.

VA
7.980
7.980
7.980
7.980  131.791, 65

 

2
17
18
1  0, 0387  1  0, 0387 
1  0, 0387 
1  0, 0387 
VA = 168.634 €. (Pantalla 11.9)
Pantalla 11.9
6.2. APLICACIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA.
La valoración de activos agrarios presenta unas características
especiales siendo el más importante de todos el carácter productivo
perenne de la tierra lo que significa que esta no puede valorarse
exclusivamente teniendo en cuenta el cultivo del momento sino que hay
que considerar que cuando ese cultivo, anual ó perenne desaparezca el
suelo sigue existiendo y por lo tanto hay que añadirlo al cálculo del valor
actual, en ese sentido su valoración se parece al caso 1 de valoración urbana que hemos visto
anteriormente. Teniendo en cuenta esto existen dos enfoques al valorar fincas agrarias. El
primero es cuando valoramos parcelas cuyo cultivo es anual (cereales, hortalizas etc.) y el
segundo es cuando en las parcelas existen cultivos perennes (frutales, forestales etc.). Aunque
la filosofía del método es el mismo, el cálculo puede ser distinto.
En el caso de cultivos anuales podemos realizar la hipótesis de encontrarnos ante una renta
o flujo de caja constante, o sea que tanto los ingresos como los gastos de esos cultivos anuales
269
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
suelen ser suficientemente iguales en los años como para considerarlos constantes y el cultivo
actual es el que se seguirá realizando en esa parcela indefinidamente, y en ese caso podemos
utilizar la capitalización perpetua que ya conocemos, reduciéndose el cálculo del valor al
cociente entre el Flujo constante y la tasa considerada.
VNA



t 1
FC

t
1  r 
FC
FC
FC
FC


 

2
3
t
1  r  1  r  1  r 
1  r 
FC
1  r   Fc
VNA

1
r
1
1  r 
En el caso de cultivos perennes los Ingresos y Gastos son diferentes en gran parte de la
vida útil del cultivo por lo que nos encontramos con Flujos de caja no constantes. En este tipo
de cultivos hay tres fases una en los primeros años donde los gastos son superiores a los
ingresos, seguidos de una serie de años donde ya los ingresos son superiores a los gastos
llegando a un momento de máxima producción donde se estabilizan ambos hasta la tercera
fase en que los ingresos empiezan a declinar y se llega a la decisión de arrancar el cultivo por
no ser ya rentable (Pantalla 11.10).
Pantalla 11.10
En ese caso el cálculo del valor mediante el método de actualización de rentas se realiza
actualizando las ganancias que se producen durante la vida útil del cultivo y añadiendo
también el valor residual del terreno al último año, lo que sería el equivalente al caso 1 de
valoración urbana visto anteriormente, pero en este caso con Flujos de caja variables. Como el
cálculo del valor residual o sea el valor del terreno dentro de 20 ó 30 años puede resultar
problemático otra forma de resolver la valoración es considerar que cuando se arranque la
270
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
plantación actual se volverá a plantar otra igual reiniciándose el ciclo de Flujos de Caja y al
final de esta segunda volverá una tercera y así indefinidamente van sucediéndose ciclos del
mismo cultivo. En ese caso la fórmula de cálculo pasaría a ser la siguiente.
FCn
FCn
FC1
FC2
FC1
FC2






2
2n
n
n 1
n2
1  r  1  r 
1  r  1  r 
1  r 
1  r 
VI 
operando
 FC

FCn  
FC2
1
1
1









1
VI 



n
 1  r  1  r 2
  1  r n 1  r n 1

1

r



 

Llegándose finalmente a la fórmula conocida como vida infinita:
 1  r n 

VI VNA 1 ciclo 

 1  r n  1 


Para aplicar esta fórmula de vida infinita hay que tener en cuenta los siguientes puntos:
1. La FC1 es el Flujo de Caja producido en el año en que se valora, o sea si la plantación
tiene 8 años será el FC del año 8 y el FC2 será la del año 9 y así sucesivamente hasta
finalizar el ciclo.
2. Al FC último del ciclo actual (supongamos FC30 por ser el ciclo de vida de 30 años),
seguirían las FC del siguiente ciclo hasta el año anterior al que se efectúa la
valoración, o sea en este caso FC1 , FC2 ,…….FC7 .
3. De esta forma considerando los años que quedan del ciclo actual mas los del siguiente
completamos un ciclo completo y el VNA de ese ciclo completo es el primer factor de
la fórmula anterior de vida infinita.
4. El resultado del VNA calculado en el punto anterior es el que se multiplica por el
n
factor.  1  r  
 1  r n  1 


Aunque todo esto lo veremos en el caso propuesto posteriormente intentemos aclararlo con
un ejemplo. Si queremos valorar una plantación que tiene 3 años y suponiendo que le damos
una vida útil de 6 años el planteamiento de vida infinita sería.
6
 FC
FC5
FC6
FC4
FC1
FC2   1  r  
3







VI 

3
4
5
6
6
2
1  r    1  r   1 
 1  r  1  r  1  r  1  r  1  r 
El primer FC es el del año 3, años que tiene la plantación cuando la valoramos, siguen los
de los años 4 y 5 y 6 que dura la plantación, en ese momento arrancaríamos y realizamos el
supuesto de que volvemos a plantar lo mismo por lo que seguimos actualizando los FC de los
años 1 y 2 lo que nos permite completar un ciclo. El VNA obtenido con todos esos flujos es el
que multiplicamos por el factor infinito.
Veamos dos casos de aplicación de valoración agraria según los modelos propuestos.
271
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
6.2.1. Caso 1. Cálculo del valor de una finca agraria con cultivo anual
Ingresos = 2100 €/Ha
Gastos = 1350 €/Ha
Flujo de Caja = 2100 – 1350 = 750 €/Ha
Tasa de actualización: 4,48%

V
750
 16.741 euros / ha
4, 48%
6.2.2. Caso 2. Cálculo del valor de una finca agraria con cultivo perenne.
Se tiene información sobre una finca de mandarinas, situada en el
término de Burriana (Castellón, España) de 1,5 Has de superficie, con 8
años de edad y cuyas FC vienen expresados en la Tabla 11.11 para todo su
ciclo de vida.
Se pide:
a) Calcular su valor teniendo en cuenta solo los FC hasta el final del ciclo de la
plantación actual.
b) Calcular el valor como vida infinita
Los datos a tener en cuenta para la valoración además de los dichos anteriormente son.
Años de la plantación: 8 años
Tasa de actualización : 2,76%
272
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
AÑO
INGRESOS
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
1.200
2.800
3.300
4.500
5.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
7.500
6.500
5.500
4.500
4.000
3.600
GASTOS
10.000
4.000
3.000
3.000
3.500
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
FC
-10.000
-4.000
-3.000
-1.800
-700
-300
900
1.900
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
2.900
1.900
900
400
-
Tabla 11.11. Evolución de las Ganancias en una plantación de naranja var. Navelina
a) Cálculo del valor teniendo en cuenta solo los FC hasta el final del ciclo de la
plantación actual.
La fórmula de cálculo sería
V
30  k

i 1
FCk
1  0, 0276 
i
Teniendo en cuenta que FCk es el del año que se valora en este caso año 8 y el
exponente i variará de 1 para el año 8 hasta 22 para el año 30.
273
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones

V
FC8
FC9
FC30

 
2
22
1  0, 0276  1  0, 0276 
1  0, 0276 
V

1.900
3.900
100

 
2
22
1  0, 0276  1  0, 0276 
1  0, 0276 
V =56.409 euros/ha
Valor de la finca = 1,5 * 56.409 = 84.614 euros
Él calculo con la función VNA puede verse en la Pantalla 11.11
Pantalla 11.11. Cálculo del valor teniendo en cuenta los flujos hasta el final del ciclo
c) Calcular el valor como vida infinita
El resultado anterior supone como hemos dicho que la parcela al arrancar los
mandarinos deja de tener valor, lo cual no es así ya que queda la tierra sobre la cual se
puede seguir cultivando, para incorporar ese valor utilizamos la fórmula vida infinita.
 1  r n 
V 



t
 1  r n  1 
t 1 1  r 


n
274
FCk
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
Que en nuestro caso sería
 1  0, 0276 30 
V 



t
 1  0, 0276 30  1 
t 1 1  0, 0276 


30
Gt
Desarrollada
 1.900
  1  0.0276 30 
100
900

V 
 
 


22
30  
30
1  0.0276 
1  0.0276    1  0.0276   1
 1  0.0276 
Y planteado con EXCEL.
Primero calculamos el valor de un ciclo completo, en nuestro caso desde el año 8
en que estamos hasta el 7 del próximo ciclo (Pantalla 11.12).
Valor ciclo del año 8 hasta el año 7 = 46.775,45 €/ha
Pantalla 11.12
Seguidamente calculamos el parámetro (Pantalla 11.13).
 1  r n 

Parámetro 

n
 1  r   1 
 1  0.0276 30 


 1, 792
30
 1  0.0276   1 
275
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Pantalla 11.13
El valor por ha es el producto del valor de un ciclo completo por el parámetro.
Valor ha = 46.775 * 1,792 = 83.805 €/ha
Y el valor de la finca.
Valor finca = 83.805 €/ha * 1,5 ha = 125.707 €
Como aparece en la Pantalla 11.14.
276
Capítulo XI. Método de actualización de rentas
Pantalla 11.14
277
CAPÍTULO XII
MÉTODO DEL COSTE
1. INTRODUCCIÓN.
El Método del coste también denominado como Método del coste de reposición o
reemplazamiento es aplicable a la valoración de toda clase de edificios y elementos de
edificios, tanto estén en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados.
Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de reposición ó
reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto (Valor de Reemplazamiento Bruto, VRB;
Valor de Reposición Nuevo, VRN) o neto (Valor de Reemplazamiento Neto, VRN; Valor
Neto de Reposición, VNR).
2. FUNDAMENTO DEL MÉTODO.
El método del coste determina el valor de la construcción de un
inmueble urbano. Consta de dos pasos:
1. Calcula lo que valdría construir un inmueble igual al que se pretende
valorar teniendo en cuenta la tecnología, medios y precios actuales.
El resultado obtenido se denomina Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB)
2. El valor anterior sería el del inmueble a valorar si fuese nuevo, pero como no es así, hay
que restarle las distintas depreciaciones que pueda tener, física, funcional, económica,
medioambiental, legal etc. El resultado se denomina Valor de Reemplazamiento Neto
(VRN).
El VRN encontrado es el que consideramos el valor final de la construcción del inmueble a
valorar.
Es importante señalar que la ECO dentro del VRB también considera el valor del suelo,
hecho que no sucede en la valoración catastral. En este documento siguiendo a la ECO,
incluiremos dentro del CRB el valor del suelo, aunque como se verá al llegar a ese punto,
simplemente se dirá, que para encontrar su valor, se utilizará alguno de los métodos
comparativos ya vistos o bien se remitirá al capítulo siguiente, donde se desarrolla el método
del valor residual, específico para valorar suelo.
3. PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO
BRUTO
Se entiende por Valor de Reemplazamiento Bruto (VRN) al coste de construir o
reproducir un inmueble con la tecnología actual y los precios actuales de los factores de
producción (materiales, mano de obra etc.). El valor final está compuesto por el valor del
suelo más dicho coste y para su cálculo se tendrán en cuenta los siguientes conceptos:
1. El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.
279
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
2. El coste de la edificación a nuevo o de las obras de rehabilitación.
3. Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.
Veamos cada uno de estos apartados:
1. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará uno
de los siguientes procedimientos:
1. Uno de los métodos de comparación vistos..
2. El método del valor residual.
2. El coste de la edificación a nuevo o de las obras de rehabilitación
Es el coste de ejecución a contrata y está compuesto por los siguientes apartados:
a. Coste de la ejecución material de la obra.
b. Gastos generales de la obra y de la empresa constructora ( ≈ 14% sobre el coste de
la ejecución material de la obra).
c. Beneficio de la empresa constructora (≈ 6% sobre el coste de la ejecución material
de la obra).
d. Coste de acondicionamiento o urbanización interior de la parcela (≈ 2% sobre el
coste de la ejecución material de la obra).
Todos ellos calculados como gastos medios y con los precios existentes en la fecha de la
valoración.
La mejor forma de calcular el coste de la edificación y la que realmente se realiza en la
práctica es determinando un coste unitario consultando distintas fuentes de información como
pueden ser:
Empresas constructoras de la zona.
Profesionales técnicos expertos en la materia y conocedores de la zona.
Promotores inmobiliarios.
Cámaras de la Construcción
Organismos como Colegios profesionales y Administraciones públicas.
Revistas especializadas
No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean
fácilmente desmontables y salvo en edificios ligados a explotación económica los costes de
los acabados y de las instalaciones específicas.. En el caso de edificios de carácter histórico o
artístico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que
le confieran ese carácter.
En la valoración de edificios en construcción o rehabilitación, y en su caso en proyecto:


280
Se atenderá a la obra construida o rehabilitada.
Si se valora para la hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de
obra existentes podrán corregirse al momento de la valoración
Capítulo XII. Método del coste
Sin embargo el valor del suelo no podrá actualizarse hasta que la obra esté
terminada.

3. Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.
En el caso de España y siguiendo la ECO/805/2003, los gastos necesarios están
compuestos por un grupo de impuestos y aranceles y por otros gastos. Veamos ambos
conceptos con detalle.
3.1) Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización
de la declaración de obra nueva del inmueble.






Impuesto sobre transmisiones patrimoniales por adquisición del solar (≈ 6% del
valor del solar).
Impuesto Actos Jurídicos documentados del solar (≈ 0,5% del valor del solar).
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) (≈ 0,4%-1,17% sobre valor del solar).
Gastos del notario por compraventa del solar. (≈ 0,5%- 2% valor solar).
Gastos de inscripción en el Registro de la propiedad. (≈ 0,5% valor solar).
La escritura de declaración de obra nueva y/o escritura de división horizontal.
(≈ 0,5%-2% Coste de la ejecución material de la obra)
3.2) Otros gastos.




Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios.
(≈ 5%-8% del Proyecto).
Los costes de licencias y tasas de la construcción. Tasas municipales: Licencia de
obras, Ocupación vía pública (≈ 2%- 5% Coste de la ejecución material de la
obra).
El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los
honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas. (≈ 2%-3% Coste
de la ejecución material de la obra).
Los gastos de administración del promotor. (≈ 3%-5% Coste de la ejecución
material de la obra).
o Salarios del personal.
o Alquiler o amortización de los locales de la misma.
o Material fungible.

Costes debidos a otros estudios necesarios. (≈ 2%-4% Coste de la ejecución
material de la obra)
No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier
clase de gastos financieros o de comercialización.
En la práctica como hemos señalado anteriormente una de las fuentes de consulta son las
publicaciones especializadas como las revistas EME-DOS (Pantalla 12.1 y Tabla 12.1) y
CONSTRUC (Pantalla 12.2).
281
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Pantalla 12.1. Revista EME-DOS
Pantalla 12.2. Revista CONSTRUC
En la Tabla 9.1, aparece un resumen de presupuesto de la revista EME-DOS, para viviendas
en medianera con garaje en el sótano, para el cuarto trimestre de 2006.
282
Capítulo XII. Método del coste
CALIDAD SENCILLA
Movimiento de tierras
Saneamientos horizontales
Cimentaciones
Estructuras
Albañilería y cubiertas
Solados
Chapados y alicatados
Revoques y enlucidos
Estucos y pinturas exteriores
Yesería
Saneamientos verticales
Aparatos sanitarios
Carpintería de taller y persianas
Cerrajería
Fontanería
Electricidad
Calefacción
Ascensor
Muebles de cocina y electrodomésticos
Vidriería
Pinturas interiores y empapelado
Varios
Total
Ejecución material
20% Gastos y B.I.
COSTE TOTAL EUROS/m2
CAT
CENT NOR LEV P.VAS AND
1.29
1.19 1.24 1.35
1.21
1.29
0.24
0.23
0.27
3.86
19.26
15.27
6.52
3.85
2.29
0.88
4.45
0.56
3.71
7.90
1.58
5.48
4.98
8.63
0.99
1.65
0.50
5.45
0.64
100%
645.00
129.00
774.00
Tabla 12.1. Resumen presupuesto revista EME-DOS
Como vemos en la Tabla 12.1 los presupuestos están definidos por tipología y calidades y
dentro de cada uno por regiones (CAT = Cataluña, CENT = Zona Centro etc.), sigue con el
detalle de cada una de las partidas que componen el apartado de coste de la edificación
(Movimiento de tierras, saneamientos horizontales etc.) dando el total de este apartado en
Ejecución material. Los gastos necesarios para el reemplazamiento (impuestos, aranceles y
otros gastos) junto con el Beneficio del constructor (B.I. Beneficio Industrial) los cifra en un
20% del coste de la edificación, dando finalmente el coste total por m2.
La revista CONSTRUC también ofrece información en detalle de todos estos conceptos como
puede verse en la Pantalla 12.3.
283
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Pantalla 12.3. Revista CONSTRUC
En Costa Rica los conceptos que componen el Valor de Reposición Nuevo se dividen en dos
grandes apartados:
Costes Directos: Materiales y mano de obra.
Costes Indirectos: Compuesto por los conceptos de la Tabla 12.2.
Concepto
Porcentaje sobre
los costes directos
Honorarios profesionales
10.50%
Colegio profesional
0.26%
Impuestos municipales
1.00%
Póliza INS
2.00%
Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados
0.250
Entidad financiera
7.00%
(Avalúo, seguros, gastos etc.)
TOTAL
21%
Tabla 12.2. Costes indirectos
Como vemos la solución a los gastos indirectos es similar a la vista en la revista EME-DOS
un porcentaje sobre los costes directos de alrededor del 20%.
284
Capítulo XII. Método del coste
En Costa Rica es realmente difícil logar ubicar información de costes desarrolladas por entidades
del estado y con mayor razón de entidades públicas. Se puede hacer mención a la labor que
realiza el Organo de Normalización Técnica que año a año publica un Manual de Valores Base
Unitarios por Tipología Constructiva20 compuesta por una gran variedad de tipo de obras de
diferentes acabados y componentes constructivos.
A continuación, tablas 12.3, 12.4 y 12.5, se presenta un breve extracto de la información que se
puede obtener del citado documento:
VIVIENDAS EN CONCRETO
CÓDIGO
VIDA ÚTIL
PROBABLE
Tipo VC01
40
Tipo VC02
40
Tipo VC03
50
Tipo VC04
60
Tipo VC05
60
Tipo VC06
60
Tipo VC07
60
Tipo VC08
70
Tipo VC09
70
Tabla 12.3. Vida útil de viviendas en concreto (ONT, 2007)
VIVIENDAS DE MADERA
CÓDIGO
VIDA ÚTIL
PROBABLE
Tipo VM01
40
Tipo VM02
40
Tipo VM03
50
Tipo VM04
60
Tabla 12.4. Vida útil de viviendas de madera (ONT, 2007)
LOCALES COMERCIALES
CÓDIGO
VIDA ÚTIL
PROBABLE
Tipo LC01
50
Tipo LC02
50
Tipo LC03
50
Tipo LC04
60
Tipo LC05
60
Tabla 12.5. Vida útil de locales comerciales (ONT, 2007)
20
Ministerio de Hacienda de Costa Rica, Órgano de Normalización Técnica – ONT, diciembre de 2007.
285
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Cada código corresponde a un tipo específico de edificación dentro de su tipo. Es muy
importante destacar que este tipo de información es un parámetro o una fuente de información de
las varias que debe investigar el valorador antes de concluir con un Costo de Reposición Nuevo
(Coste de Reemplazamiento Bruto) a asignar a una obra en específico.
4. CASOS.
1. Calcular el CRB de una vivienda de 130 m2 construidos.
a) Valor del suelo por vivienda: 25.000 €. (valorado por valor residual)
Valor unitario de repercusión del suelo: 192 €/m2
b) Coste de la edificación a nuevo:
Concepto
Coste de la ejecución material de la obra
Gastos generales de la obra y de la empresa
constructora
Beneficio de la empresa
Coste de acondicionamiento o urbanización
interior de la parcela
Coste Total
Coste por m2 construido
Cantidad sobre la que
se calcula
Porcentaje
85.150
14%
Coste en
€
85.150
11.921
85.150
85.150
6%
2%
5.109
1.703
103,883
799
c1) Impuestos no recuperables y aranceles.
Concepto
Cantidad sobre la Porcentaje Coste
que se calcula
en €
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales por
25.000
6%
1.500
adquisición del solar
Impuesto Actos Jurídicos documentados del
25.000
0,50%
125
solar
Impuesto sobre Bienes Inmuebles del solar (IBI)
25.000
1%
250
Gastos del notario por compraventa del solar
25.000
1,25%
312
Gastos de inscripción en el Registro de la
25.000
0,50%
125
propiedad del solar
Gastos de escritura de declaración de obra
85.150
1,25%
1.064
nueva y/o escritura de división horizontal
Gasto Total
3.376
2
Gasto por m construido
26
286
Capítulo XII. Método del coste
c2) Otros gastos
Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros
necesarios
Costes de licencias y tasas de la construcción
El importe de las primas de los seguros obligatorios de la
edificación y de los honorarios de la inspección técnica para
calcular dichas primas
Los gastos de administración del promotor
Otros costes
Gasto Total
Gasto por m2 construido
85.150 6,50% 5.534
85.150 3,50%
85.150 2,50%
2.980
2.128
85.150
85.150
3.406
2.554
16.604
127
4%
3%
Resumen Costes
Concepto
Coste total (€) Coste por (€/m2)
a) Valor suelo
25.000
192
b) Coste de la edificación a nuevo
103,883
799
c1)Impuestos no recuperables y aranceles
3.376
26
c2) Otros gastos
16.604
127
TOTALES
5.
155.660
1144
PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO
NETO.
El Valor de Reemplazamiento Neto (VRN), también conocido como Valor Neto de
Reposición, es igual al Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) menos la depreciación.
El término depreciación, ha evolucionado con el desarrollo económico de la sociedad. Tiene
su origen en la incorporación del hombre al desarrollo industrial, haciéndose evidente en el
progresivo desgaste primero en sus rústicas herramientas y luego en máquinas más complejas
que tiene repercusión en sus costos de producción.
En lo que se considera como el primer Tratado de Contabilidad, cuyo autor fue Luca Pacioli
(1494), no se hace referencia al concepto de depreciación. Pero este escrito dio pie a que otros
autores iniciarán estudios en los cuales se percibía el inicio del uso del término aunque su
concepción no fuese como hoy lo aplicamos. En un principio el término depreciación fue más
relacionado con el uso de maquinaria y no con las edificaciones. En 1683 Stephen Monteaque,
trata el tema del deterioro de los bienes en su libro "Deptor and Creditor - Mase Easie", y asigna
un porcentaje del valor total como deterioro del bien. En los años 1833 y 1835 varias empresas
como la Compañía del Ferrocarril de Baltimore y Ohio y una Compañía de Londres, consideran
un 5% y un 20% en la renovación de equipos y en la depreciación de calderas respectivamente.
Todos estos inicios dieron como resultado en épocas posteriores al concepto actual de
depreciación y a sus numerosos métodos propuestos para su cálculo, algunos de los cuales
veremos más adelante.
287
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
5.1. DEFINICIÓN DE DEPRECIACIÓN.
La depreciación tiene como fin determinar la pérdida del valor por distintos conceptos,
fundamentalmente por el paso de los años y el uso. Al depreciarse un elemento, se produce una
pérdida de su valor.
Existe una gran variedad de definiciones para el término de depreciación, la Real Academia
Española lo define como “Disminución del valor o precio de algo, ya con relación al que antes
tenía, ya comparándolo con otras cosas de su clase”. Mase y Flover en su obra "Como Analizar
Costos", desde un punto de vista de la ingeniería de costos define la depreciación como: "La
pérdida operada en la vida, o el valor de un elemento activo a causa del uso, abuso, desgaste, o la
acción de los elementos o del transcurso del tiempo."
Desde el punto de vista de la valoración Floy en su obra: "Valoración de Propiedades de
Utilidad Pública" indica: "La depreciación es una reducción de las utilidades, expresada en
unidades monetarias y debido a un deterioro en el activo físico en razón de: el desgaste, la edad o
decadencia física, la insuficiencia, la obsolescencia y el descuido en la conservación."
Esta definición es clara en el sentido que son muchos los factores que debe considerar el
valorador para obtener un valor de depreciación útil y real.
5.2. TIPOS DE DEPRECIACIÓN.
La Depreciación puede ser física, funcional, económica y legal.
La depreciación física es la pérdida de valor de un bien debido al paso de los años, que
produce deterioro físico, desgaste, averías etc.
La depreciación funcional es la producida por inadecuación actual al fin para el que fue
diseñado debido a que las exigencias actuales de infraestructuras y dotación son distintas.
La depreciación económica es la producida por causas económicas adversas como pueden
ser cambios de población, de tipo comercial, de los planes urbanísticos, etc.
La depreciación legal es la producida por cláusulas legales que impiden el pleno dominio o
transmisión del bien.
Las dos primeras depreciaciones son las más comunes y las que afectan normalmente a
todos los bienes.
5.3. VIDA ÚTIL
La vida útil es un punto central en la correcta aplicación de las diferentes metodologías de
depreciación que podemos encontrar en términos de valoración. Según las NIV “es el periodo
durante el cual se espera utilizar el activo depreciable por parte de la empresa”
En activos como vehículos, equipos de producción, etc. la determinación o predicción de su
vida útil total es relativamente fácil y precisa, dado que sus desgastes y su diseño están previstos
para servir en un periodo dado. En el caso de las edificaciones la definición de su vida
económica útil total es difícil de predecir. Esta dificultad es mayor en razón de que las
288
Capítulo XII. Método del coste
edificaciones aunque se diseñan para cubrir una necesidad y objetivo, no necesariamente se les
da ese uso definido a lo largo de toda su vida. Por ejemplo en algunos casos se diseña un edificio
de dos plantas para albergar locales comerciales, pero luego se utiliza como oficinas o un salón
de fiestas. Por ello el valorador tiene que considerar una serie de factores que le ayuden en la
tarea de definir con la mayor exactitud posible ese periodo de vida, el cual en muchos casos se
denomina ciclo funcional de la construcción y ha de ser consciente de que no debe basar su
determinación final solo en la apariencia externa.
Entre los factores que el valorador debe utilizar para pronunciarse acerca de este ciclo
funcional de la construcción están: Su tipología, los materiales de que se compone y los procesos
constructivos empleados
En este sentido González R. (2008) propone una metodología más elaborada para la
estimación de la vida ponderada de las edificaciones, entendiendo esta como la vida de la
edificación estimada a partir del sumatorio de los productos de las distintas partidas que
componen el inmueble por su esperanza de vida. Esta propuesta se compone de los siguientes
pasos:
1. Se desglosa el inmueble en sus principales partidas de obra y sus consecuentes costos
por cada uno de estos ítems, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos,
instalaciones mecánicas, etc.
2. Se procede a estimar la participación o peso de cada uno de las partidas del inmueble
respecto al costo total.
3. Se asigna una esperanza de vida a cada uno de las partidas de obra definidas de
acuerdo a diferentes publicaciones, en razón de:
a. La calidad de la obra: Económica, Estándar o media, de Primera u Óptima o
Superior
b. Las condiciones externas: Normales o Severas
4. La Vida Ponderada del Inmueble analizado es igual al sumatorio del peso de cada
partida por su esperanza de vida.
Ejercicio práctico: Cálculo de la vida útil de una vivienda en zócalo de calidad media, bajo
condiciones de uso normal. Tabla 12.6.
En la columna Reglón de obra se introducen las distintas partidas que componen el
inmueble. La columna siguiente es la de vida útil probable de cada partida y le sigue la
columna de porcentaje de participación.
289
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Reglón de obra
Cimientos
Paredes de bloques
Paredes de madera
Viga corona
Columnas
Viga banquina
Tubería de potable
Tubería de aguas negras y pluvial.
Tanque séptico
Electrificación
Canoas
Closets tablilla c/puertas
Techos
Cielos Fibrocemento
Puertas externas
Contrapiso
Piso de cerámica
Puertas internas
Fregadero
Rodapié
Rejas de protección
Cornisa
Pila hecha
Pintura
Vida Útil
Porcentaje
Incidencia de
la partida
(años)
Probable (años) de Participación
85
80
30
25
25
25
50
40
50
30
15
30
15
20
20
80
40
25
25
15
30
15
30
5
3.03
6.28
26.46
3.15
7.00
2.42
0.87
4.65
2.81
3.99
0.64
4.33
6.14
5.50
2.57
4.44
4.55
0.66
0.40
0.40
5.87
0.13
0.87
1.17
VIDA PONDERADA DEL INMUEBLE
2.58
5.02
7.94
0.79
1.75
0.61
0.44
1.86
1.41
1.20
0.10
1.30
0.92
1.10
0.51
3.55
1.82
0.17
0.10
0.06
1.76
0.02
0.26
0.06
35.30
Tabla 12.6. Componentes de una Vivienda en zócalo de calidad media
La última columna de la tabla 12.6 es el producto de la vida útil probable por el porcentaje
de participación. El total de esa columna nos da la vida ponderada del inmueble, en este caso
Vivienda en zócalo de calidad media
La normativa española, en un intento de simplificar el proceso de valoración y basado en la
experiencia en España, propone como vida útil de los distintos edificios la de la Tabla 12.7
basados en la utilización del edificio.
TIPO DE EDIFICIO
VIDA ÚTIL (años)
Edificios de viviendas y de uso residencial
100
Edificios de oficinas
75
Edificios y locales comerciales
50
Edificios industriales y/o ligados a explotación económica
35
Tabla 12.7. Vida útil de los edificios (ECO/805/2003)
En el caso de edificios que se destinen por partes a usos distintos la vida útil se determinará
ponderando las distintas tipologías en función de la superficie destinada a cada una.
290
Capítulo XII. Método del coste
En Costa Rica dentro de la tipología constructiva de la ONT se asigna a cada tipología
constructiva una vida probable tal y como se muestra en las tablas 12.8, 12.9 y 12.10, vistas ya
anteriormente y que repetimos para mayor comodidad del lector. Dichas tipologías son muy
extensas y se recomienda en cada caso, su consulta.
VIVIENDAS EN CONCRETO
CÓDIGO
VIDA ÚTIL
PROBABLE
Tipo VC01
40
Tipo VC02
40
Tipo VC03
50
Tipo VC04
60
Tipo VC05
60
Tipo VC06
60
Tipo VC07
60
Tipo VC08
70
Tipo VC09
70
Tabla 12.8. Vida útil de viviendas en concreto (ONT, 2007)
VIVIENDAS DE MADERA
CÓDIGO
VIDA ÚTIL
PROBABLE
Tipo VM01
40
Tipo VM02
40
Tipo VM03
50
Tipo VM04
60
Tabla 12.9. Vida útil de viviendas de madera (ONT, 2007)
LOCALES COMERCIALES
CÓDIGO
VIDA ÚTIL
PROBABLE
Tipo LC01
50
Tipo LC02
50
Tipo LC03
50
Tipo LC04
60
Tipo LC05
60
Tabla 12.10. Vida útil de locales comerciales (ONT, 2007)
291
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
5.4. LA EDAD DE LAS EDIFICACIONES
La edad de los bienes es uno de los parámetros básicos para el cálculo de la depreciación. En
todos los casos son los años transcurridos desde el momento de su construcción o rehabilitación
en el caso de los inmuebles urbanos o de su fabricación en el caso de maquinaria o bienes de
equipo.
El estado de conservación también influye en la depreciación de los bienes y en el caso de los
edificios para tener en cuenta el estado en que se encuentra, se introduce el concepto de edad
efectiva ya que independientemente de su edad histórica un inmueble puede estar más
deteriorado de lo esperado para su edad. Por lo tanto para calcular la depreciación física debe
utilizarse la edad efectiva en vez de la edad histórica (Tabla 12.11), siendo:
Edad efectiva = Edad histórica + coeficiente corrector.
ESTADO DE CONSERVACIÓN
Años adicionales de
envejecimiento prematuro
Inmueble adecuadamente conservado
0
Inmueble medianamente conservado
5
Inmueble deficientemente conservado
10
Inmueble muy deficientemente conservado
15
Tabla 12.11. Tabla de corrección de la edad histórica (ECO/805/2003)
Vistos estos conceptos generales vamos a ver ya las distintos tipos de Depreciación.
5.5. DEPRECIACIÓN FÍSICA.
La depreciación física como hemos dicho depende fundamentalmente de la edad del
edificio. El cálculo de la depreciación física es además muy variable en las distintas
normativas Para su cálculo pueden utilizarse diversos métodos, los más conocidos y utilizados
son:
Depreciación lineal ó Método de la línea recta.
Depreciación parabólica creciente (Método de Kuentzle)
Depreciación lineal y parabólica (Método de Ross)
Método de Ross-Heidecke
Método de la Línea Recta
El método de la línea recta ó depreciación lineal es uno de los más utilizados, se propone
en España, en Costa Rica y también en las Normas Europeas de Valoración, aunque en este
caso también se propone otro modelo que denomina matemático. La depreciación lineal
pertenece a los llamados métodos directos. Supone que la depreciación varía linealmente con
la edad. Por lo tanto su representación es una línea recta y se usó originalmente para cálculos
de depreciación por su simplicidad y fácil aplicación.
292
Capítulo XII. Método del coste
La expresión matemática es:
t
D    * VRB  Vr 
n
Donde:
D = Depreciación de la construcción.
t = años de vida del edificio o edad histórica.
n = vida útil de la construcción
t = años de vida efectiva del edificio.
VRB = Valor de Reemplazamiento Bruto.
Vr = Valor residual del edificio21
Método de Kuentzle
George Kuentzle desarrolló una fórmula la cual se representa como una parábola de
segundo grado, consecuentemente la depreciación es considerada de una manera más "suave"
respecto a la anterior teoría. En ella se admite el principio que a menor edad la depreciación
es menor, aumentado con el paso de los años. Kuentzle propone una depreciación
progresivamente creciente o sea considera que la pérdida de valor se acentúa con el tiempo.
Su expresión matemática es la siguiente
2
t
D    * VRN  Vr 
n
siendo
D  Depreciación
t  años de vida del inmueble
n  vida util
VRB  Valor de Re emplazamiento Bruto
Vr  Valor residual
Método de Ross
Ross propuso una nueva formulación. Este autor une los dos procedimientos anteriores, el
de la línea recta y el de Kuentzle. Considera el aumento de la depreciación respecto al paso de
los años de manera más suave. El principio fue desarrollado para bienes con desgastes más
regulares como edificaciones, estructuras, etc.
21
El valor residual es muy discutido porque depende del tipo de edificación y sus componentes para poder
estimar un posible valor residual. En muchos textos lo veremos citado como un 10-20% del valor a nuevo
(VRB).
293
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Su fórmula se expresa en los siguientes términos
1  t t2 
   * VRN  Vr 
2  n n 2 
siendo
D  Depreciación
VRN  Valor de reposicion nuevo
Vr  Valor residual
n  vida util del inmueble
t  años de vida del inmueble
D
Ejemplo: Calcular la depreciación por los métodos líneal, Kuentzle y Ross del siguiente
inmueble. Tabla 12.12 y gráfico 12.1.
CRB =350.000 €
Valor residual = 40.000€
Vida útil = 100 años
AÑOS
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
294
D. Lineal
3.100
6.200
9.300
12.400
15.500
18.600
21.700
24.800
27.900
31.000
34.100
37.200
40.300
43.400
46.500
49.600
52.700
55.800
58.900
DEPRECIACIÓN
M.
Kuentzle
31
124
279
496
775
1.116
1.519
1.984
2.511
3.100
3.751
4.464
5.239
6.076
6.975
7.936
8.959
10.044
11.191
M. Ross
1.566
3.162
4.790
6.448
8.138
9.858
11.610
13.392
15.206
17.050
18.926
20.832
22.770
24.738
26.738
28.768
30.830
32.922
35.046
Capítulo XII. Método del coste
Continuación
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62.000
65.100
68.200
71.300
74.400
77.500
80.600
83.700
86.800
89.900
93.000
96.100
99.200
102.300
105.400
108.500
111.600
114.700
117.800
120.900
124.000
127.100
130.200
133.300
136.400
139.500
142.600
145.700
148.800
151.900
155.000
158.100
161.200
164.300
167.400
170.500
173.600
176.700
179.800
182.900
186.000
189.100
12.400
13.671
15.004
16.399
17.856
19.375
20.956
22.599
24.304
26.071
27.900
29.791
31.744
33.759
35.836
37.975
40.176
42.439
44.764
47.151
49.600
52.111
54.684
57.319
60.016
62.775
65.596
68.479
71.424
74.431
77.500
80.631
83.824
87.079
90.396
93.775
97.216
100.719
104.284
107.911
111.600
115.351
37.200
39.386
41.602
43.850
46.128
48.438
50.778
53.150
55.552
57.986
60.450
62.946
65.472
68.030
70.618
73.238
75.888
78.570
81.282
84.026
86.800
89.606
92.442
95.310
98.208
101.138
104.098
107.090
110.112
113.166
116.250
119.366
122.512
125.690
128.898
132.138
135.408
138.710
142.042
145.406
148.800
152.226
295
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Continuación
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
192.200
195.300
198.400
201.500
204.600
207.700
210.800
213.900
217.000
220.100
223.200
226.300
229.400
232.500
235.600
238.700
241.800
244.900
248.000
251.100
254.200
257.300
260.400
263.500
266.600
269.700
272.800
275.900
279.000
282.100
285.200
288.300
291.400
294.500
297.600
300.700
303.800
306.900
310.000
119.164
123.039
126.976
130.975
135.036
139.159
143.344
147.591
151.900
156.271
160.704
165.199
169.756
174.375
179.056
183.799
188.604
193.471
198.400
203.391
208.444
213.559
218.736
223.975
229.276
234.639
240.064
245.551
251.100
256.711
262.384
268.119
273.916
279.775
285.696
291.679
297.724
303.831
310.000
155.682
159.170
162.688
166.238
169.818
173.430
177.072
180.746
184.450
188.186
191.952
195.750
199.578
203.438
207.328
211.250
215.202
219.186
223.200
227.246
231.322
235.430
239.568
243.738
247.938
252.170
256.432
260.726
265.050
269.406
273.792
278.210
282.658
287.138
291.648
296.190
300.762
305.366
310.000
Tabla 12.12. Depreciación Lineal, Kuentzle y Ross
296
Capítulo XII. Método del coste
Gráfico12.1. Depreciación Lineal, Kuentzle y Ross
Se observa en el gráfico que el método de Kuentzle produce una depreciación
progresivamente creciente (en rojo) y el método de Ross es intermedio entre el lineal y el de
Kuentzle (En verde).
Método de Ross-Heidecke22
Cabe resaltar que de acuerdo con los métodos y ecuaciones hasta ahora anotadas, ninguna
de ellas considera el “estado de conservación de la edificación” que se valora. Es muy posible
que a un profesional se le presente la posibilidad de analizar, por ejemplo, dos edificaciones
"gemelas" (en edad de construcción, calidad de materiales, ubicación, etc.), pero con la única
diferencia que una posee un mejor estado de conservación que la otra.
Para tener en cuenta esta situación puede acudirse a la propuesta de la metodología de la
ECO/805/2003 de España, que propone incrementar la edad histórica con un coeficiente
corrector que consiste en sumar un número de años (Tabla 12.11, vista anteriormente) para
llegar a la edad efectiva t,
Una solución más elaborada es utilizar la propuesta de Heidecke, que introduce el concepto
de estado de conservación con el fin de considerar que en un edificio mal conservado
pondere en su calificativo esa depreciación por falta de mantenimiento y conservación. Para
ello establece cinco estados posibles de conservación del inmueble, asignando a cada uno un
porcentaje que llamó de "Plus-Depreciación". Los estados definidos son:
A. Estado 1: Muy buen estado de conservación (0%)
B. Estado 2: Regular con conservación normal (2.52%)
C. Estado 3: Necesita reparaciones sencillas
22
(18.10%)
La mayoría de los textos lo citan Heidecke pero algunos autores señalan que lo correcto es Heideck
297
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
D. Estado 4: Necesita reparaciones importantes (52.6%)
E. Estado 5: Estado demolición o desecho
(100%)
Que se desarrollan en la Tabla 12.13
ESTADOS23[1]
CONDICIONES FÍSICAS
1
NUEVO
No ha sufrido ni necesita
reparaciones
2
REGULAR
Requiere o ha recibido reparaciones
sin importancia
CLASIFICACIÓN
NORMAL
COEFIC.
DEPREC.
Óptimo-O
00
Muy bueno-MB
0,032
Bueno B
2,52
Intermedio-I
8,09
Regular-R
18,10
Deficiente-D
32,20
Requiere reparaciones importantes
Malo-M
52,60
Requiere muchas reparaciones
importantes
Muy Malo-MM
72,20
Sin Valor = Valor de
Demolición
Demolición-DM
100
Requiere reparaciones
Simples
3
4
5
Tabla 12.13. De depreciación por estado
La fórmula de cálculo propuesta en el método de Ross-Heidecke para el cálculo del valor
depreciado es la siguiente:
 1  t t2
VA  VRB * 1  *   2
 2 n n



* E


siendo
VRB = Valor de Reemplazamiento Bruto
n = vida útil de la construcción
t = años de vida del edificio o edad histórica.
E = Depreciación por estado
298
Capítulo XII. Método del coste
Para obtener el factor E de depreciación por estado, se parte del correspondiente
coeficiente de depreciación y se aplica la siguiente fórmula.
E
100  Coeficiente de depreciación
100
En el gráfico 12.2 de las Depreciaciones se observa que la depreciación por Ross-Heidecke
es superior a la lineal al comienzo, tendiendo a igualarse después.
Gráfico 12. 2. Depreciación lineal y de Ross-Heideck
La representación gráfica de los cuatro métodos propuestos aparece en el gráfico 12.3.
Gráfico12.3. Depreciación lineal, Kuentzle, Ross y de Ross-Heidecke
299
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Caso práctico:
Calcular el valor de una vivienda de 115.00 m² con 16 años de edad. El VRB de la vivienda es
de 10.000 u.m. La obra se encuentra en un estado de "conservación normal" (no requiere
mayores reparaciones). Calcular su depreciación por los métodos lineal, Kuentzle, Ross y RossHeidecke. Pantalla 12.4 y Gráfico 12.4.
Pantalla 12.4
Gráfico 12.4
300
Capítulo XII. Método del coste
5.6. DEPRECIACIÓN FUNCIONAL
La depreciación funcional u obsolescencia es la falta de adecuación actual del edificio a las
funciones para las cuales fue diseñado. Como ejemplos de este tipo de depreciación podemos
considerar unos locales para oficina construidos en 1980 con la normativa y necesidades de
esa época, no están adaptadas a las necesidades de la vida actual o un almacén de productos
químicos construidos en esa misma época no cumple la normativa actual.
La obsolescencia funcional puede ser debido a factores como:
- Cambios avance tecnológico.
- Cambios en relación con otras piezas del equipo dentro de una planta.
- Cambios en el diseño, materiales o procesos, que traen como consecuencia, exceso de
capacidad, falta utilidad funcional, uso de materiales, o excesivos costos de operación.
Esta depreciación puede ser subsanable o no subsanable. En el primer caso el valor de esta
depreciación es el costo de actualizar la construcción a las necesidades actuales y en ese caso
solo afecta al valor de la construcción.
En el caso de que no sea subsanable la depreciación afecta tanto al suelo como a la
construcción. En España en valoración catastral para este caso se aplica un coeficiente de 0,8,
aunque para tasaciones normales este es un coeficiente indicativo que puede servir de
referencia para el tasador.
5.7. DEPRECIACIÓN ECONÓMICA Y LEGAL
La Depreciación económica puede darse en algunos casos debido a circunstancias
extrínsecas al inmueble. Pueden considerarse causas de depreciación económica:
- Conceptos administrativos - gerenciales.
- Disponibilidad materia prima.
- Disponibilidad mano de obra.
- Acceso al mercado.
- Capacidad generación ingreso.
- Cambios sociales, oferta - demanda.
Esta depreciación económica debe ser recogida por el valorador aplicando un coeficiente
reductor del precio. Como referencia Catastro en España aplica el coeficiente M de 0,80. La
depreciación económica es no subsanable por lo que el coeficiente se aplica tanto a la
construcción como al suelo.
Las Depreciaciones legales, son cláusulas legales que impiden el pleno dominio o
transmisión del inmueble:
-Derechos de disfrute
-Derechos de adquisición preferente
-Reglamentos gubernamentales
Afectan también al suelo.
301
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
5.8. APRECIACIONES
En algunos casos existen incorporados al inmueble a valorar una serie de mejoras, que
habrá que valorar aparte e incorporar al valor final.
5.9. CALCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO
Conocido el VRB y calculadas todas las depreciaciones pertinentes y las apreciaciones si
existen, el VRN se calcula de la forma ya sabida.
Valor de Reemplazamiento Neto = Valor de Reemplazamiento Bruto – Depreciación
Física – Depreciación Funcional – Depreciación Económica – Depreciación Legal +
Apreciaciones.
302
CAPÍTULO XIII
MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL
1. INTRODUCCIÓN.
En este capítulo se desarrolla el método del valor residual, metodología utilizada
fundamentalmente para la valoración de suelo urbano o urbanizable y que tiene dos variantes
el modelo estático que no tiene en cuenta el tiempo y el modelo dinámico que si que considera
el tiempo.
2. FUNDAMENTOS DEL MÉTODO.
El método del valor Residual sirve para calcular el valor del suelo o
solar. Este valor del suelo está en función de su calificación urbanística,
que viene expresada por su mejor y mayor uso (industrial, residencial etc.)
y por su edificabilidad (E = m2 construidos por m2 de suelo). Además el
valor del suelo puede expresarse de dos formas, como Valor Unitario (Vu)
que es el valor del suelo por m2 del mismo, o bien como valor de
repercusión del suelo (VR) que es el valor del suelo por m2 construido,
siendo la relación entre ambos:
V
VR  E
u
Siendo E la edificabilidad.
Para la utilización del método residual es necesario:
a) La existencia de suficiente información para conocer cuál es el mayor y mejor uso de
dicho suelo dentro de las posibilidades que la ordenación urbanística le permita.
b) La existencia de información suficiente que permita estimar los costes y gastos normales
para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más
probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las
fechas previstas para su comercialización.
d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones
semejantes.
El método del valor residual como hemos dicho tiene dos variantes
- Método residual estático también denominado Procedimiento o análisis de inversiones
con valores actuales.
- Método residual dinámico también denominado Procedimiento o análisis de inversiones
con valores esperados.
303
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
3.
MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
Este método es aplicable a la valoración de solares cuyas obras sean inmediatas o que
como máximo vayan a realizarse dentro del año y también a la valoración de solares
edificados.
El cálculo del valor del suelo se realiza considerando el mayor y mejor uso que se le puede
dar a dicho solar según el planeamiento urbanístico.
El procedimiento es el siguiente.
PASO 1º.- Se determina el aprovechamiento máximo del solar, para ello es necesario
conocer las normas de Planeamiento urbanístico de aplicación al solar objeto de valoración o
sea su uso posible y su edificabilidad (altura de edificación y/o número de alturas,
profundidad, aprovechamiento, cubierta, etc.)
PASO 2º.- Se calcula el precio de mercado al que podrá venderse el inmueble determinado
en el punto anterior (VM). Para ello puede utilizarse cualquiera de los métodos conocidos
(comparativos, actualización)
PASO 3º.- Se determina el Margen ó Beneficio del promotor (b) teniendo en cuenta el
más habitual en ese tipo de promociones. En la ECO/805/2003 se proponen los de la tabla
13.1.
Tipo de inmueble
Margen
Edificios de uso residencial:
18

Viviendas primera residencia
24

Viviendas segunda residencia
Edificios de oficinas
21
Edificios comerciales
24
Edificios industriales
27
Plazas de aparcamiento
20
Hoteles
22
Residencias de estudiantes y de la tercera edad
24
Otros
24
Tabla 13.1. Márgenes según tipología (ECO/805/2003)
PASO 4º.- Se calculan los costes globales del edificio (C), compuestos por los siguientes
conceptos:
a) El coste de la edificación a nuevo o de las obras de rehabilitación.
b) Los gastos necesarios.
c) Los gastos de comercialización.
d) Los gastos financieros normales para ese tipo de promoción.
304
Capítulo XIII. Método del valor residual
PASO 5º.- Se aplica la siguiente fórmula.
VR  VM * 1  b    C
Siendo
VR = Valor residual ó Valor del solar
VM = Valor de mercado
b= Margen del promotor
∑ C = Suma de costes
Se entiende por solar, al suelo, urbanizable, disponible y listo para la edificación. En el
supuesto de que el suelo del que hemos calculado su valor no reúna las características de solar
al valor calculado habrá que deducirle todos los costes para transformar el suelo en solar
edificable (tanto materiales como demoliciones, explanaciones, urbanización, como todos los
de gastos de tipo legal, fiscal, cesiones compensaciones etc.).
4.
CASOS
Desarrollamos dos casos de aplicación del método residual estático. En el primero nos
vienen dados todos los datos y en el segundo se resuelve siguiendo los pasos vistos
anteriormente.
CASO 1. Hallar el valor de un solar de 350 m2 sobre el que se puede construir un edificio con
1000 m2 de superficie construida cuyo precio de venta es de 725 euros/m2 y siendo sus costes
los siguientes:
Gastos totales: 487 euros/m2
Margen promotor= 15% de costes
VR = 725*1000 * (1-15%) – 487*1000 = 129.000 euros.
CASO 2. Calcular por el método residual estático, el valor de un solar de 26 m de frente de
calle y 20 m de profundidad, en el cual se han realizado todas las obras necesarias para
considerarlo como tal (traída de agua, electricidad, aceras etc.), está totalmente libre de
cualquier resto de edificación o instalación, es prácticamente llano y está a la altura de calle.
PASO 1º.- Determinar el aprovechamiento máximo del solar.
Tres plantas, la primera para locales comerciales, la segunda y tercera para viviendas.
Sótano con garajes.
Locales comerciales: 2 de 140 m2 cada uno
Viviendas: 8 de 120 m2 cada una
Garajes con trastero: 15 de 25 m2 cada uno
305
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
PASO 2º.- Se calculan el precio de mercado al que podrán venderse el inmueble.
Mediante un estudio de mercado en la zona y por métodos comparativos se determinan los
siguientes precios.
Locales comerciales: 4.000 u.m./m2
Viviendas: 3.000 u.m./m2
Garaje con trastero: 1.500 u.m. /m2
PASO 3º.- Se determina el Margen ó Beneficio del promotor (b)
Según la ECO/805/2003 no podrán ser inferiores a:
Locales comerciales: 24%
Viviendas primera residencia: 18%
Garajes: 20%
PASO 4º.- Se calculan los costes globales del edificio (C), compuestos por los siguientes
conceptos:
a) El coste de la edificación a nuevo o de las obras de rehabilitación:
b) Los gastos necesarios.
c) Los gastos de comercialización.
d) Los gastos financieros normales para ese tipo de promoción.
Local
comercial
Viviendas
Garaje
Coste
contrata
930
Gastos
necesarios
186
Gastos
comercialización
37
Gastos
financieros
56
TOTAL
1250
560
250
112
50
22
75
37
1625
728
PASO 5º.- Se aplica la siguiente fórmula.
VR  VM * 1  b    C
VRlocales   2 140  4.000   1  0, 24    2 140 1.209   512.680
VRviviendas  8 120  3.000   1  0,18    8 120 1.625  801.600
VRgaraje 
15  20 1.500   1  0, 20   15  20  728 
141.600
VRtotal  Valor solar  512.680  801.600  141.600  1.455.880
306
1209
Capítulo XIII. Método del valor residual
5. MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
Se utilización se recomienda cuando se prevé que la ejecución de la obra dure de 3 a 5
años, por estar aún pendiente de determinados requisitos como pueden ser licencias etc. que
no dependen del promotor-constructor. O sea se aplica fundamentalmente para suelos sin
licencia. En el caso de suelos con licencia es mejor aplicar el método residual estático.
Además de los requisitos generales necesarios para la aplicación del método residual en el
caso del dinámico se debe cumplir “la existencia de información sobre los plazos de
construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y en su caso de gestión
urbanística y de ejecución de la urbanización”.
Su cálculo se realiza actualizando los flujos de caja mensuales previstos (Cobros-Pagos) a
una tasa de actualización “r”.
VS  
Ej
1  r 
tj

Sk
1  r tk
siendo:
Vs = Valor del solar
Ej = Importe de los ingresos previstos en el momento j
Sk = Importe de los pagos previstos en el momento k
tj = Número de períodos previstos para los ingresos
tk = Número de períodos previstos para los pagos
r = Tipo o tasa de actualización
n = Número de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de los ingresos
esperados.
Los flujos de caja se determinan de la siguiente forma.
Cobros, los que se estime obtener por la venta del inmueble y en las fechas previstas y
además las entregas de crédito previstas.
Pagos, los derivados de los costes de la construcción, incluidas las devoluciones de crédito
y todo en las fechas previstas.
Para el cálculo de la tasa de actualización se utiliza la siguiente fórmula.
Tasa de actualización = Tipos libre de riesgo + prima de riesgo
El tipo libre de riesgo será el tipo de la deuda pública nominal o real (Tipo menos
inflación) en función de que se elijan flujos de caja a € nominales ó constantes.
La prima de riesgo debe estudiarse caso por caso y dependerá sobre todo del riesgo
previsto en función del tipo de inmueble previsto, así como del municipio y características del
ayuntamiento correspondiente. En la ECO/805/2003 se aconsejan las siguientes primas
mínimas sin financiación (Tabla13.2), que en el caso de financiación ajena deberán
incrementarse en función del porcentaje de dicha financiación.
307
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Tipo de inmueble
Prima de riesgo %
Viviendas de primera residencia
8
Viviendas de segunda residencia
12
Edificios de oficinas
10
Edificios comerciales
12
Edificios industriales
14
Plazas de aparcamiento
9
Hoteles
11
Residencias de estudiantes y de la tercera edad
12
Otros
12
Tabla 13.2. Primas de riesgo mínimas (ECO/805/2003)
6. CASOS
Como en los casos del valor residual estático se presentan dos casos uno resumido y el otro
donde se realizan todos los pasos descritos anteriormente.
CASO 1. Cálculo del valor de un solar en el que es posible edificar un edificio de viviendas
de 1ª residencia y se prevén los cobros y pagos de la pantalla 13.1.
Pantalla 13.1
CASO 2. Calcular por el método residual dinámico, el valor del solar del caso 9.5.1 calculado
anteriormente por el método residual estático. El solar tiene 26 m de frente de calle y 20 m de
profundidad y en él se han realizado todas las obras necesarias para considerarlo como tal
(traída de agua, electricidad, aceras etc.), está totalmente libre de cualquier resto de
edificación o instalación, es prácticamente llano y está a la altura de calle. El
aprovechamiento máximo del solar es la edificación de tres plantas, la primera para locales
308
Capítulo XIII. Método del valor residual
comerciales (2 de 140 m2), la segunda y tercera para viviendas (8 de 120 m2 ) y un sótano con
garajes y trasteros (15 de 20 m2). Los precios y costos por m2 son los de la Tabla 13.3
Local
comercial
Viviendas
Garaje
Precios venta
m2
4,000
Precios venta
inmueble
560,000
Coste
m2
1209
Coste
inmueble
169,260
3,000
1,500
360,000
30,000
1625
728
195,00
14,560
Tabla 13.3. Precios y costos
Tasa deuda pública nominal: 4.38%
Primas de riesgo:

Viviendas primera residencia: 8%

Edificios comerciales: 12%
 Garajes: 9%
Se toma como prima de riesgo las anteriores ponderadas por su superficie:
r  8% 
960
280
300
 12% 
 9% 
 8,92%
1.540
1540
1540
Tasa actualización anual = 4.38%+8.92% = 13.30%
Tasa actualización mensual
Tm 
12
1  8,92%  1 0, 71%
Primer supuesto: Por la situación del solar en cuanto a la licencia urbanística no se puede
empezar las obras hasta dentro de un año. Período de ejecución de la obra a partir de su
comienzo: 15 meses. Tabla 13.3.
309
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Meses
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Ingresos
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Pagos
0
100000
100000
0
0
50000
0
50000
0
Flujos de caja
0
-100000
-100000
0
0
-50000
0
-50000
0
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
0
0
0
0
0
50000
50000
50000
50000
50000
50000
50000
50000
50000
100000
100000
100000
200000
2000000
1500000
4450000
0
0
75000
375000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
100000
66920
0
0
2116920
0
0
-75000
-375000
-100000
-50000
-50000
-50000
-50000
-50000
-50000
-50000
-50000
-50000
0
0
0
133080
2000000
1500000
Tabla 13.3. Previsión de cobros, pagos y flujos de caja
310
Capítulo XIII. Método del valor residual
Calculamos su VR utilizando la función VNA de Excel. Pantalla 13.2.
Pantalla 13.2
Segundo supuesto: Por la situación del solar en cuanto a la licencia urbanística no se puede
empezar las obras hasta dentro de 16 meses. Período de ejecución de la obra a partir de su
comienzo: 15 meses.
Calculamos el VR. Pantalla 13.3.
Pantalla 13.3
311
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Vemos como el valor del solar cambia en función del tiempo en que se puede empezar las
obras.
12 meses: 1,566,699 u.m.
16 meses: 1,426,000 u.m.
312
CAPÍTULO XIV
VALORACIÓN DE DERECHOS Y LIMITACIONES
1. INTRODUCCIÓN
Los derechos y limitaciones a valorar son aquellos que recaen sobre un bien objeto de
valoración. Se consideran como tales los siguientes:








El derecho de superficie.
La concesión administrativa.
La servidumbre.
La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación.
Limitaciones de dominio.
Las opciones de compra.
Tiempo compartido sobre inmuebles.
Compromisos de compra a plazos.
2. EL DERECHO DE SUPERFICIE
La Ley del Suelo 8/2007 de 28 de Mayo en el Capítulo 3, Derecho de
superficie, Artículo 35. Contenido, constitución y régimen, dice en sus
puntos 1, 3 y 5.
1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de
realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el
subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o
edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o
edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de
construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las
mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.
3. El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer
caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o
de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de
arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas
modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo
pactado al constituir el derecho de superficie.
5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación
territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el
transcurso del plazo de duración del derecho. A la extinción del derecho de superficie por el
transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo
edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud
del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la
liquidación del régimen del derecho de superficie. La extinción del derecho de superficie por
el transcurso de su plazo de duración determina la de toda clase de derechos reales o
personales impuestos por el superficiario.
313
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Para valorar un edificio en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno
propiedad de un tercero se podrá realizar de las dos siguientes formas.
a. Actualización de rentas:
Se calculará el valor del inmueble como si fuese de pleno dominio y a ese valor se le
restará:
i. el valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
ii. el valor actual del valor de reversión que es el valor de reemplazamiento neto al
final del derecho. Dicho VRN será la suma del valor del suelo actual ajustado con
la plusvalía o minusvalía prevista para dicho período mas el valor del inmueble
actual menos la depreciación física y funcional que corresponda para el periodo
que dure el derecho.
b. Métodos por comparación:
Cuando existan datos suficientes sobre comparables con similares condiciones y
plazos.
Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se utilizará el
método residual dinámico teniendo en cuenta:
- Pagos a realizar por el concesionario durante toda la duración del derecho incluido
las inversiones iniciales.
- Cobros generados por dicho derecho.
Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de
superficie.
- Actualización de los pagos a recibir y del valor de reversión a la finalización del
derecho.
Casos prácticos:
1. Valor de un edificio industrial edificado sobre un terreno propiedad de un tercero, con
derecho de superficie por 25 años, por el que se paga 1200 euros/mes. Tasa a utilizar: 8,50%.
Pantalla 14.1.
Valor de mercado del edificio en pleno dominio: 550.000 u.m.
Valor del suelo: 275.000 u.m.
Valor de la construcción: 550.000 – 275.000 = 275.000 u.m.
Valor del edificio dentro de 25 años:
Ve = 275.000 – Depreciación física – Depreciación funcional
Ve = 275.000 – (25/35)*275.000 – 10%*275.000 = 51.071,43 u.m.
Valor del suelo dentro de 25 años suponiendo una revalorización anual del 1%
Vs = 275.000 * (1+1%)25 =275.000*1.28 = 352.668 u.m.
314
Capítulo XIV. Valoración de derechos y limitaciones
El Valor de Reemplazamiento Neto del edificio dentro de 25 años será:
VRNe =51.071 + 352.668 = 403.740 u.m.
El valor actual de los pagos y el valor de reversión
Vac 
25

t 1
1.200 12

403.740
1  8,5%  1  8,5% 
t
25
 199.896
El valor del edificio
Ve = 55.000 – 199.896 = 350.104 u.m.
Pantalla 14.1. Valoración de un edificio en ejercicio de un derecho de superficie
315
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
3. LA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA
En el Código Civil. Libro segundo. De los bienes, de la propiedad y de
sus modificaciones. Título primero. De la clasificación de los bienes.
Capítulo primero. De los bienes inmuebles. Art.334. Son bienes inmuebles.
10. Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Encontramos la siguiente definición:
Concesión Administrativa es la “autorización dada por la Administración Pública para
que un particular a cambio del pago de un canon pueda explotar o hacer uso de un bien o un
servicio público”.
El Derecho Administrativo permite que la explotación de los bienes de dominio público y
la prestación de servicios públicos pueda hacerse directamente por la Administración,
mediante sus propios órganos, o bien dejarse en manos de particulares, siendo en este caso la
concesión el medio idóneo de llevarse a cabo.
Mediante la concesión la Administración cede al particular una esfera de actuación
originariamente administrativa, bien cediendo bienes de dominio público, que le son propios
de acuerdo con el principio de inalienabilidad, o bien cediendo la gestión de servicios
públicos, que únicamente corresponden a la Administración en aras del interés social. Con
ello se origina un contrato genuinamente administrativo que se caracteriza por las limitaciones
y el poder de control que la Administración impone y se reserva sobre los bienes o servicios
cedidos.
La valoración de un edificio sobre el que está constituida una concesión administrativa
se podrá realizar de alguna de las dos siguientes formas.
a. Actualización de rentas:
Se calculará el valor del inmueble como si fuese de pleno dominio y a ese valor se le
restará:
i. el valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
ii. el valor actual del valor de reversión que es el valor de reemplazamiento neto al
final del derecho. Dicho VRN será la suma del valor del suelo actual ajustado con
la plusvalía o minusvalía prevista para dicho período mas el valor del inmueble
actual menos la depreciación física y funcional que corresponda para el periodo que
dure el derecho.
b. Mediante actualización de rentas teniendo en cuenta:
i. Los pagos a efectuar
ii. Las inversiones a efectuar
iii. Las tarifas a cobrar por el concesionario
iv. El período en que se generarán
v. Que no existe valor de reversión para el concesionario
316
Capítulo XIV. Valoración de derechos y limitaciones
La valoración de una concesión administrativa sobre un determinado terreno se
realizará mediante el método residual dinámico teniendo en cuenta:
- Pagos a realizar por el concesionario durante toda la duración del derecho incluido las
inversiones iniciales.
- Cobros y pagos generados por dicha concesión.
La valoración de la propiedad de un terreno sobre el que está constituido una
concesión administrativa se realizará.
- Mediante la actualización de los pagos a recibir y del valor de reversión a la finalización
del derecho.
En todos los casos anteriores si se cumplen las condiciones para poderse aplicar un método
comparativo, se podrá utilizar alguno de los métodos que comprende dicho grupo.
Caso práctico:
Valorar la concesión administrativa de 15 años sobre un terreno sobre el que el concesionario
tiene que realizar una inversión inicial de 350.000 u.m. y unos pagos anuales de 60.000 u.m,
teniendo previsto unos ingresos anuales de 110.000 u.m.. Tasa de actualización 5.75%.
Según aparece en la Pantalla 14.2 se calculan las Flujos de Caja de los 15 de la concesión,
teniendo en cuenta que el primer año el pago es el anual mas la inversión.
Los Flujos de caja se actualizan mediante la función VNA a una tasa del 5.75% resultando:
Valor de la Concesión = 162.675 u.m.
Pantalla 14.2. Valoración de una concesión administrativa
317
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
4. LA SERVIDUMBRE
El Código Civil en su Libro II, Título VII De las servidumbres. Dice.
530. La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro
perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se
llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.
533. Las servidumbres son además positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre
que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de
hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que
le sería lícito sin la servidumbre.
Existen diferentes tipos de servidumbre, las mas importantes son:
Servidumbres en materia de agua.
Servidumbre de paso.
Servidumbre de medianería.
Servidumbre de luces y vistas
Etc.
Las servidumbres se valorarán restando del valor del inmueble libre de la servidumbre, el
valor de dicho inmueble teniendo en cuenta la servidumbre que le afecta, dicho de otra forma
el valor de una servidumbre es igual a la diferencia entre el valor libre de la servidumbre y el
valor del inmueble con servidumbre.
La servidumbre no es un acto expropiatorio por lo que realmente afecta al inmueble objeto
de la misma disminuyendo su valor. El porcentaje de valor en que disminuye dicho valor
depende del grado de afectación del inmueble. Tabla 14.1.
GRADO
Bajo
EJEMPLOS
Porcentaje de
afectación
-Servidumbres que se observan a simple vista y no producen
destrucción del inmueble:
30-40%
- líneas telefónicas
-líneas eléctricas
- caminos de acceso
- etc.
318
Capítulo XIV. Valoración de derechos y limitaciones
Medio - Líneas aéreas que deterioran el paisaje
45-65%
- Líneas aéreas que afectan a la fumigación
- Elementos que afectan medianamente a los cultivos y/o ganadería
- Tuberías subterráneas de poco diámetros y que no transporten líquidos
contaminantes.
-etc.
Alto
- Elementos que pasan por zonas urbanas y que afectan al desarrollo de 70-100%
esas zonas
- Líneas de alta tensión
-Tuberías subterráneas de mucho diámetros y/o que transporten líquidos
contaminantes o explosivos.
- Canales de riego que limitan el paso de peatones y/o vehículos
-etc
Tabla 14.1. Tipos de afectación y porcentaje. Adaptación de Loria (2010)
Caso práctico:
Calcular el valor de una servidumbre que afecta a una parcela agrícola de 9.500 m2. La
servidumbre consiste en el paso de tubería subterránea de poco diámetro, que transporta agua
a una urbanización colindante y que afecta en un lindero a una zona de 5 metros de ancho y
210 metros de largo. Pantalla 14.3.
El valor de la finca sin servidumbre, determinado por un método comparativo es de
48.000 u.m.
Por el tipo de servidumbre el grado es Medio y la afectación del 55% del valor de la
superficie por la que pasa la tubería.
Valor de la finca sin servidumbre = 48.000 u.m ≈ 5,05 u.m./m2
Superficie afectada = 5 * 210 = 1.050 m2
Superficie no afectada = 9.500 – 1.050 = 8.450 m2
El valor de la finca con la servidumbre es:
V = 8.450 * 5,05 + 1.050 * 0,05* (1-55%) = 42.694 + 2387 = 45.082 u.m.
Valor de la servidumbre = 48.000 – 45.082 = 2917 u.m.
319
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Pantalla 14.3. Valoración de una servidumbre
5. EL USO Y LA HABITACIÓN, EL USUFRUCTO, Y LA NUDA PROPIEDAD
Nuda propiedad es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la
que su relación con ella es de ser solamente y únicamente propietario.
Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la
posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado
usufructo.
El nudo propietario es el dueño de la cosa, pero con la importante limitación de que existe
un usufructo (derecho de poseer usar y disfrutar la cosa) que pertenece a otra persona. Sin
embargo, el usufructo no puede ser indefinido, y siempre tiene un término (ya sea un término
fijo o, en el caso de usufructo vitalicio, hasta la muerte del usufructuario). Por lo tanto, el
nudo propietario recobrará la propiedad plena cuando se extinga el usufructo.
Por lo tanto, los derechos del nudo propietario son:
- Derecho a recuperar la cosa en buen estado a la extinción del usufructo.
- Disponer de la cosa. Si bien el usufructo se mantiene, el nudo propietario puede vender su
nuda propiedad.
320
Capítulo XIV. Valoración de derechos y limitaciones
El Código Civil en su Libro II, Título VI Del usufructo, del uso y de la habitación. Dice.
467. El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar
su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen a otra cosa.
471. El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y
civiles, de los bienes usufructuados……..
524. El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las
necesidades del usuario y su familia, aunque ésta se aumente.
La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las
piezas necesarias para si y para las personas de su familia.
525. Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por
ninguna clase de título.
527. Si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena o el que tuviera derecho de
habitación ocupara toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a los reparos
ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el
usufructuario.
Si solo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir con
nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes
para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueran bastantes, suplirá aquél lo que falte.
Cálculo del valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación:
a) Se calcula el valor del inmueble mediante la actualización de los flujos de caja en el
mercado de alquileres.
b) Se calcula el valor del usufructo actualizando los flujos de caja durante el período
que se mantiene el derecho. Para este cálculo hay que tener en cuenta las siguientes
consideraciones.
El usufructo puede estar constituido a favor de una sola persona o a favor de más
de una persona y en ambos casos puede ser temporal y vitalicio. La forma de
cálculo en cada caso es la siguiente:
I. Usufructo constituido a favor de una sola persona y por un tiempo determinado.
n 1
V   Ct * 1  i  *t p x
t
t 0
Ct  Flujo de caja con vencimiento en t
i  Tipo de int erés
t p x  Pr obabilidad de que una persona de edad x viva t años mas
x  Edad del usufructuario en el momento del calculo
n  años no transcurridos del usufructo
321
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
II. Usufructo constituido a favor de una sola persona y de forma vitalicia.
V
w  n 1
 C * 1  i 
t 0
t
t
*t Px
w  Edad lim ite de la tabla de mortalidad utilizada
III. Usufructo constituido a favor de más de una sola persona
a. Con extinción al primer fallecimiento y de forma temporal.
n 1
V   Ct * 1  i  *t Pxy
t
t 0
t
p xy  Pr obabilidad de que la cabeza x y lacabeza y
esten vivas las dos dentro de t años
t p xy  t p x *t p y
IV. Usufructo constituido a favor de más de una sola persona, con extinción al primer
fallecimiento y de forma vitalicia.

V   Ct * 1  i  *t Pxy
t
t 0
t
p xy  Pr obabilidad de que la cabeza x y lacabeza y
esten vivas las dos dentro de t años
t
p xy t p x *t p y
V. Usufructo constituido a favor de más de una sola persona, con extinción al
segundo fallecimiento y de forma temporal.
n 1
V   Ct * 1  i  *t Pxy
t
t 0
t
p xy  Pr obabilidad de que la cabeza x o bien la cabeza y o las dos
esten vivas dentro de t años
t
p xy  t p x  t p y  t p xy
VI. Usufructo constituido a favor de más de una sola persona, con extinción al
segundo fallecimiento y de forma vitalicia.

V   Ct * 1  i  *t Pxy
t
t 0
t
p xy  Pr obabilidad de que la cabeza x y la cabeza y
esten vivas las dos dentro de t años
t p xy  t p x *t p y
322
Capítulo XIV. Valoración de derechos y limitaciones
c) Nuda propiedad: Su valor es la diferencia entre el obtenido en el punto a) y el valor del
usufructo.
d) Derecho de uso y habitación: Es el resultante de dividir el valor del usufructo por 1,12.
6. LIMITACIONES DE DOMINIO
Comprende este apartado todas aquellas prohibiciones y limitaciones que
impidan al propietario la plena propiedad o la libre utilización del bien y
que no estén comprendidas en alguno de los apartados ya vistos (Derecho
de superficie, concesión administrativa, servidumbre, nuda propiedad,
usufructo, uso y habitación).
Las limitaciones consideradas en este apartado pueden ser muy diversas y normalmente
están fundadas en el bien público o en el derecho de los vecinos. Pueden considerarse como
tales las siguientes:
Reglamentaciones municipales que obligan a conservar una determinada línea o altura de
los edificios o que, inclusive contienen disposiciones estéticas; las relativas a la prohibición
de construir ciertos establecimientos en zonas determinadas; las prescripciones referentes a la
salubridad, higiene, etc.; las que concierten a ruidos molestos, etc.
El Código civil español en su sección séptima, artículos 589 al 596 recoge bajo el título De
las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones una serie de
limitaciones sobre la propiedad basadas en los derechos a los vecinos y que limitan en algunos
casos el derecho a edificar o plantar árboles y en otros casos delimitan las distancias de dichas
actuaciones y el ejercicio de la propiedad del mismo.
El valor de un inmueble afectado por alguna limitación de dominio será el resultante de
restar al valor de ese inmueble sin limitación, el valor de la limitación del dominio.
Vild = Vi – Vl
Siendo
Vild = Valor inmueble afectado por limitación de dominio
Vi = Valor del inmueble libre de cargas
Vl = Valor de la limitación.
La limitación se valorará con alguno de los métodos conocidos (comparativos,
actualización, reemplazamiento, residual etc).
7. LAS OPCIONES DE COMPRA
La opción de compra se define como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del
cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del
contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas
determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte
del optante.
323
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Sus elementos principales son:

la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la
realización de la compraventa.

La determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda
plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición.

La concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que
el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y por lo
tanto el optatario no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido.
El valor de una opción de compra se determina de la siguiente forma.
Voc = Vift – Poc
Siendo
Voc = Valor opción de compra.
Vift = Valor del inmueble en la fecha de tasación.
Poc = precio de ejecución de la opción sobre el inmueble.
Por lo tanto.
Voc > 0 si Vift > Poc
Voc = 0 si Vift  Poc.
8. TIEMPO COMPARTIDO SOBRE INMUEBLES
El uso de un inmueble por tiempo compartido está regulado por la Ley 42/199 de 15 de
Diciembre “Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno
de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias” siguiendo la Directiva comunitaria
94/47/CE de 26 de octubre de 1994. En su artículo 1 dice:
1. Es objeto de esta Ley la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción
del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la
facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un
alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública
o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté dotado, de modo
permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los
servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del
alojamiento ni de su mobiliario.
2. El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto
inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los alojamientos
independientes que lo integren, con la necesaria excepción de los locales, deben estar
sometidos a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez
alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario esté sujeto, al
tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotación
turística, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre
alojamientos concretos y para períodos determinados.
324
Capítulo XIV. Valoración de derechos y limitaciones
4. El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a
una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra
manera que contenga la palabra propiedad.
A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del derecho de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, podrá utilizarse cualquier otra
denominación, siempre que no induzca a confusión a los consumidores finales y del mismo se
desprenda con claridad la naturaleza, características y condiciones jurídicas y económicas
de la facultad de disfrute.
Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en conjunto, la
total propiedad del alojamiento o del inmueble, según esté previamente constituida o no una
propiedad horizontal sobre el mismo.
Como el propio título de la ley indica, y queda aclarado en el punto 4 del artículo 1, el
consumidor adquiere un derecho a aprovechar un inmueble, que ha sido previamente
destinado a un uso turístico, pero nunca adquiere la propiedad del inmueble, ni siquiera por un
tiempo determinado al año.
Para calcular el valor de un inmueble de tiempo compartido, se determinará el valor de
todos los períodos de cesión del inmueble estén cedidos o no, por el método de actualización
de rentas.
Por otro lado se calculará también por actualización de rentas el valor de los períodos
cedidos sin considerar el derecho de reversión.
El valor del inmueble de tiempo compartido será igual a la diferencia de los valores
anteriores.
Vitc = Vpt – Vpc
Siendo.
Vitc = Valor inmueble de tiempo compartido.
Vpt = Valor períodos totales
Vpc= Valor períodos cedidos.
En ambos casos la tasa de actualización a utilizar será la de la deuda pública más cercana a
la finalización de los contratos.
El valor de uno de los períodos cedidos se determinará calculando la proporción que
representa sobre el total del inmueble y esta proporción se multiplicará por el valor del
inmueble, siendo este el menor entre el valor por comparación, el valor por actualización o el
valor por reemplazamiento neto.
9. COMPROMISOS DE COMPRA A PLAZOS.
Según la Ley 28/1998 de venta a plazos de bienes muebles en su artículo 3, “se entenderá
por venta a plazos el contrato mediante el cual una de las partes entrega a la otra una cosa
325
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
mueble corporal y ésta se obliga a pagar por ella un precio cierto de forma total o
parcialmente aplazada en tiempo superior a tres meses desde la perfección del mismo.
También se entenderán comprendidos en esta Ley los actos o contratos, cualquiera que
sea su forma jurídica o la denominación que las partes les asignen, mediante las cuales las
partes se propongan conseguir los mismos fines económicos que con la venta a plazos”.
El valor de un compromiso de compra a plazos sobre un inmueble será la diferencia entre
el valor del inmueble en el momento de la tasación y el precio pactado en el contrato de
compra a plazo actualizado.
Vcc = Vi – Pcc
Siendo.
Vcc = Valor compromiso de compra.
Vi = Valor inmueble.
Pcc = Precio compromiso de compra.
326
CAPÍTULO XV
RESUMEN DE LA VALORACIÓN EN DISTINTOS PAÍSES
1. INTRODUCCIÓN.
Aunque en los anteriores capítulos se ha expuesto con detalle tanto la metodología como la
forma como está regulada la valoración en diferentes países en este capítulo vamos a
presentar de forma esquemática dicha normativa de algunos de ellos, haciendo más hincapié
en los distintos objetivos y la forma de abordarlos.
2. LA VALORACIÓN EN ESPAÑA.(ORDEN ECO/805/2003 Y EL REAL DECRETO
EHA/3011/2007).
En el Capítulo II de la ECO se hacen una serie de indicaciones importantes a tener en
cuenta en la valoración en función del tipo de bien y de la finalidad para la que se valora. Hay
que recordar que dicha Orden es de obligado cumplimiento para valoraciones cuya finalidad
sea:

Garantía hipotecaria de créditos ó prestamos que formen o vayan a formar parte de
la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores
y constructores.

Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras.

Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva
inmobiliarias.

Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.
Y entre las condiciones que fija la Orden y siguiendo el principio de prudencia también
delimita que valor escoger como definitivo de los distintos obtenidos con los distintos bienes
para cada bien.
327
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
2.1. CASO 1. En valoraciones de inmuebles urbanos.
1) Cuando los inmuebles urbanos se valoran para el mercado hipotecario.
Tipo de Bien
Inmuebles en construcción o
rehabilitación
Inmuebles terminados ó en
proyecto, construcción ó
rehabilitación para la
hipótesis de edificio
terminado
Inmuebles de protección
pública
328
Todas
Situación
Inmuebles ligados a
una actividad
económica
Inmuebles arrendados
o que su destino sea el
alquiler (no viviendas)
Viviendas arrendadas
Resto de inmuebles
(edificios o elementos
de edificio de uso
propio o vacíos y no
ligados a una
explotación)
Todas
Método
Coste de reemplazamiento
neto.
Observación:
Si las obras están paralizadas
el valor será el menor entre el
valor del coste de
reemplazamiento neto y el
residual del terreno y de la
edificación realizada.
El menor de:
1. Valor por comparación
2. Valor por actualización
3. Valor de
reemplazamiento neto
El menor de:
1. Valor por comparación
2. Valor por actualización
El menor de:
1. Valor por comparación
libre de inquilinos.
2. Valor por actualización
Valor por comparación.
Si no es posible:
Valor por actualización.
Si tampoco es posible:
Valor de reemplazamiento neto
Valor  Valor máximo legal
Capítulo XV. Resumen de la valoración en distintos países
2) Cuando los inmuebles urbanos se valoran para entidades aseguradoras y fondos de
pensiones.
Tipo de Bien
Inmuebles en construcción
o rehabilitación
Inmuebles terminados
Situación
Inmuebles ligados a
una actividad
económica
Inmuebles arrendados
Inmuebles de protección
pública
Resto de inmuebles
(edificios o elementos
de edificio de uso
propio o vacíos y no
ligados a una
explotación)
Todas
Método
Valor inicial (terreno o edificio
a rehabilitar) + certificaciones
de obra
El menor de:
1. Valor por comparación
2. Valor por actualización
3. Valor de
reemplazamiento neto
Valor por actualización ( 
valor por comparación libre de
inquilinos)
Si no es posible:
Valor de reemplazamiento neto
Valor por comparación.
Si no es posible:
Valor por actualización.
Si tampoco es posible:
Valor de reemplazamiento neto
Valor  Valor máximo legal
329
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
3) Cuando los inmuebles urbanos se valoran para instituciones de inversión colectiva
inmobiliaria.
Tipo de Bien
Inmuebles en
proyecto, en
construcción o
rehabilitación
Inmuebles
terminados
Situación
No existe mercado
de alquiler pero el
inmueble (no
viviendas)está
arrendado
No existe mercado
de alquiler y el
inmueble (no
viviendas) no está
arrendado
Viviendas
arrendadas
Inmuebles de
protección
pública
Todas
Método
Valor en la fecha de tasación para la hipótesis de
edificio terminado
El menor de:
1. Valor por comparación
2. Valor por actualización
El menor de:
1. Valor por comparación
2. Valor por actualización utilizando flujos de
caja de otros inmuebles en arrendamiento.
El menor de24:
1. Valor por comparación
2. Valor por actualización utilizando flujos de
caja de otros inmuebles en explotación
económica
El menor de:
1. Valor por comparación libre de inquilinos
2. Valor por actualización
Valor  Valor máximo legal
EXCEPCIÓN. Si el periodo que queda de
protección < 3 años

  VTL 

VT  VML  Máximo * 0, 
VML


n 
  1  i  

siendo
VML  Valor máximo legal
VTL  Valor tasación inmueble sin considerarlo
como Pr otección oficial
i  Interes Deuda Publica  prima de iliquidez
n  Años que quedan de protección
24
330
En este caso el valor no podrá ser superior a:
Al valor de reemplazamiento neto si la valoración es para adquisición del inmueble
Al valor en que se adquirió el inmueble si es la primera tasación para el cálculo liquidativo
El último valor del inmueble calculado por otros procedimientos de acuerdo con la Orden
Capítulo XV. Resumen de la valoración en distintos países
2.2. CASO 2. Valoración de fincas rústicas.
Valor finca rústica = Valor de la tierra incluidos los edificios e instalaciones necesarios
para la explotación + Valor de edificios e instalaciones ligados a otras explotaciones
económicas + Valor de otros edificios e instalaciones.
Tipo de bien
Método
Valor de la tierra incluidos los edificios e El menor:
instalaciones necesarios para la
1. Valor por comparación
explotación
2. Valor por actualización
Valor de edificios e instalaciones ligados a Valor ≤ Valor de reemplazamiento neto
otras explotaciones económicas
Valor de otros edificios e instalaciones
Valor calculado según su finalidad
(hipotecario, seguros, fondo de pensiones,
inversión colectiva inmobiliaria)
2.3. CASO 3. Valoración de solares y terrenos
Tipo de terreno
Terreno de nivel urbanístico I
Terrenos sujetos a explotación económica
(salvo agropecuaria)
Terreno de nivel urbanístico II
Método
Valor por comparación.
Si no es posible: Valor residual
Valor por actualización
Valor por comparación.
Si no es posible: ≤ Valor catastral
3. LA VALORACIÓN EN MÉXICO
En el Capítulo II disposición Sexta se señalan algunos enfoques como indispensables para
establecer el valor concluido, exceptuando el enfoque de capitalización de rentas para
aquellos casos señalados en la regla vigésimo tercera o aquellos en que otra normatividad no
lo permita.
Tipo de Bien
Tipo del valor objetivo
Terreno para Desarrollo Valor Comercial
Habitacional
Método o enfoques a estudiar
Enfoque de Mercado
Enfoque Físico
Estudio Residual: Estático y Dinámico
ndividualización
De crédito
Hipotecario para
Vivienda terminada
Valor Comercial
Recuperación de Crédito Valor Comercial
Valor de Reposición
Enfoque de Mercado
Enfoque Físico
Estudio Residual
Enfoque de Mercado
Enfoque Físico
Enfoque de Capitalización en su caso
331
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Para operaciones relativas a los avaluos de Bienes Nacionales en las que interviene el
Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), este establece
dentro de su normatividad que serán como sigue:
Tipo de Operación
Tipo del valor
objetivo
A. De carácter voluntario: Monto de Renta de
Mercado, Valor de
a) Adquisitivas de
Capitalización, Valor
Conclusivo,
dominio: Compra de
inmuebles, Permuta de
Comparativo de
inmuebles
Mercado, Valor
b) Adquisitivas de uso:
Físico (Valor Neto
de Reposición),
Arrendamiento de
Valor presente, Valor
inmuebles, Servidumbre
convencional de inmuebles Comercial o de
c) Traslativas de dominio: Mercado, Valor
Venta de inmuebles,
Físico, Valor de
Capitalización, Valor
Permuta de inmuebles,
Comparativo de
Donación de inmuebles
Mercado, Valor de
d) Traslativas de uso:
Negocio en Marcha,
Arrendamiento de
inmuebles, Concesión o
Valor del Intangible.
permiso de inmuebles.
B. De carácter
obligatorio:
a) Adquisitivas de
dominio: Expropiación de
inmuebles
b) Adquisitivas de uso:
Ocupación temporal de
inmuebles
.
332
Método o enfoques a estudiar
Enfoque Comparativo de Mercado,
Enfoque de Costos, Enfoque de Ingresos,
Valor de capitalización, Valor residual,
Enfoques Comparativo de Mercado y de
Ingreso para predios con cultivos
agrícolas
y/o
perennes,
Métodos
valuatorios aplicados en predios con
cultivos
forestales
maderables
(autorizados),
Cultivos
Forestales,
Métodos valuatorios aplicados en
praderas y agostaderos, Bienes distintos
de la tierra, Estimación final del valor,
Valor Comercial y Valor de Realización
Ordenada, Enfoque comparativo de
mercado, Enfoque de ingresos, Enfoque
de costos, Factor de ajuste, Franjas de
transición, Franja de vía, Método de
Construcción de la Tasa, El método que
se deberá utilizar para la valoración de
unidades económicas es el Método de
Flujo de Efectivo Descontado; este
método es el que mejor refleja las
condiciones de una unidad económica.
Existen otros métodos que se podrán
utilizar como referencia o en el caso que
así se justifique, como métodos
conclusivos, entre los cuales destacan: el
Valor Contable, Método de Múltiplos,
Valor de Liquidación y Método de
Valoración de Opción
Capítulo XV. Resumen de la valoración en distintos países
Criterios para la elaboración de avaluos por las instituciones de crédito emitidas por la
Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV):
Tipo de Bien
Terrenos
Construcciones y
Edificaciones
Industriales
Agropecuarios
Tipo del valor
objetivo
Valor comercial
Método o enfoques a estudiar
Enfoque Físico, Enfoque de
Capitalización y Estudio Residual
Valor comercial
Enfoque Físico, Enfoque de
Capitalización y Enfoque Comparativo de
Mercado
Valor Físico, Valor
de Reposición y
Valor de
Capitalización
Índice de
redituabilidad y
Valor de Mercado
Enfoque Físico, Enfoque de
Capitalización y Enfoque Comparativo de
Mercado
Enfoque Físico, Enfoque de
Capitalización y Enfoque Comparativo de
Mercado
333
CAPÍTULO XVI
EL INFORME DE VALORACIÓN
1. INTRODUCCIÓN
En este apartado se describen diferentes antecedentes que sugieren el contenido mínimo
del informe de avalúo en Costa Rica. Es importante destacar que no hay una norma nacional
que disponga de las condiciones mínimas a que debe sujetarse el valorador, como se verá a
continuación hay varios esfuerzos aislados por reglamentar este aspecto, pero a la fecha no
han dado los frutos esperados.
En segundo lugar y con el fin de aportar mayor información al lector se presentan las
características que se exigen en España en un informe de valoración.
2. EL INFORME DE VALORACIÓN EN COSTA RICA
Superintendencia General de Valores
La Superintendencia General de Valores publicó en su momento lo que llamó ¨las
Instrucciones para la valoración de los inmuebles de los fondos de inversión inmobiliarios¨,
SGV – A – 23.
En este documento se describen en diferentes capítulos los aspectos más importantes a
tener en cuenta al momento de elaborar un avalúo de un bien inmueble que forme parte o que
va a formar parte de un Fondo Inmobiliario. No es un instructivo que se aplica a la
generalidad de las valuaciones reguladas por esta entidad gubernamental.
Sin embargo a continuación se anota cual debe ser el contenido mínimo de un informe de
avalúo de este tipo, según la directriz SGV-A-23:
Capítulo II: Normas Generales sobre los avalúos y las valoraciones financieras:
Artículo 6. Contenido mínimo de los informes
Cada informe de un avalúo o valoración financiera deberá contener al menos la siguiente
información:
Identificación de la propiedad.
Propósito de la valoración.
Fecha en que se realizó el avalúo o la valoración y fecha de la inspección.
Características del inmueble.
Resumen del proceso de valoración. Hacer referencia clara de sus alcances,
limitaciones y dificultades que puedan haber incidido significativamente en los
resultados.
 Conclusiones.
 Fotografías de la propiedad y de los hallazgos importantes (para el avalúo de perito).





335
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
Capítulo III: Normas relativas al avalúo del perito:
Artículo 8: Normas a aplicar en la práctica del avalúo
El propósito del avalúo será determinar el valor comercial de cada inmueble,
entendiéndose éste como el valor por el que se puede vender la propiedad considerando un
plazo de venta razonable y condiciones de mercado estables.
Este tipo de valoración deberá comprender, por lo menos, los siguientes elementos:
1. Análisis de las características del inmueble.
 Situación legal: naturaleza del inmueble, uso autorizado del suelo (comercial,
residencial, industrial, etc.); medidas y linderos; propietario, gravámenes y anotaciones.
 Características físicas: descripción del inmueble, uso actual y uso potencial, estado
(en construcción, terminado, en obra gris u acabados); estado de conservación; forma
y topografía; dimensiones, medidas y superficies de las áreas construidas, privativas
y comunes; áreas principales de servicios, techadas, pavimentadas, etc.; tipo y
calidad de la construcción; vida útil y edad, materiales, acabados, estructura, etc.;
instalaciones especiales (aire acondicionado, sistema de agua potable de presión
constante, tanques de captación de agua, sistemas contra incendios, ascensores,
escaleras eléctricas, etc.).
 Características de la zona: clasificación (residencial, comercial, industrial, mixta,
etc.); facilidad de acceso y comunicación; servicios públicos (alcantarillado pluvial y
sanitario, electricidad, teléfonos, fibra óptica, aceras, pavimentos, parques); otros
servicios (comerciales, médicos, entretenimientos, etc.).
 Otras características: cualquier otra característica o información sobre el inmueble
que de acuerdo con el criterio del perito pueda incidir significativamente sobre el
valor de la propiedad o pueda ser relevante para tomar una decisión de inversión o
desinversión. En el caso de inmuebles desocupados o con un porcentaje de ocupación
menor al setenta y cinco (75%), el perito deberá rendir su criterio sobre si existen
características o condiciones en el inmueble que incidan en el nivel de ocupación.
2. Análisis comparativo de mercado
El estudio comparativo de mercado deberá basarse, cuando sea posible, en información
sobre el valor de transacciones de propiedades similares realizadas en forma reciente y
en forma secundaria, apoyarse en información sobre precios actuales a los que se
ofrecen vender propiedades similares, así como sobre los precios a los que se ofrecen
vender propiedades que no se han podido vender después de un período y esfuerzo
considerable.
Capítulo IV: Normas Relativas a la valoración financiera
Artículo 9. Metodología de Valoración
El valor de los inmuebles se determinará por los flujos netos de efectivo que generarán, la
incertidumbre asociada a esos flujos, así como el crecimiento esperado en estos. De esta
forma, el valor de un inmueble será el valor presente de los flujos netos de efectivo que se
espera genere en el futuro.
336
Capítulo XVI. El informe de valoración
Para valorar un inmueble utilizando esta metodología se deberá estimar una tasa de
descuento de conformidad con el artículo 10, así como estimar el flujo de efectivo que se
espera genere el activo durante su vida útil.
Artículo 10. Tasa de descuento
Para estimar la tasa de descuento se deberá utilizar como tasa de descuento de Referencia
la tasa meta del Fondo, la cual deberá ser ajustada cuando el riesgo de la inversión se separe
significativamente de lo normal para bienes raíces.
En todo caso el informe de valoración deberá incluir y fundamentar en forma clara y
explícita los supuestos utilizados por el perito en la determinación de la tasa de descuento.
Artículo 11. Estimación de Ingresos
Para la estimación de flujos de ingresos deberán considerarse los ingresos que se espera
genere el activo, así como su crecimiento anual, de acuerdo con las condiciones establecidas
en los contratos de alquiler cuando se trate de inmuebles alquilados, o en las condiciones de
mercado para el caso de inmuebles nuevos o desocupados.
Los informes de valoración deberán mostrar en forma clara y explícita los supuestos de
tasas de ocupación utilizados, así como los supuestos referentes al plazo en que comenzarán a
generar rentas los inmuebles nuevos, una vez que estén en condiciones para ser ocupados, o
los inmuebles que se encuentren desocupados. El informe deberá indicar el porcentaje de
ocupación en el punto de equilibrio.
Artículo 12. Estimación de Egresos
Los flujos de egresos deberán comprender proyecciones independientes para cada uno de
los posibles rubros significativos de egresos, tales como seguros, impuestos, servicios
públicos, tasas municipales, gastos de mantenimiento, seguridad, etc. Para cada uno de los
rubros que se consideren significativos deberán establecerse los supuestos o bases utilizadas
al realizar las proyecciones, así como los supuestos de crecimiento de cada partida.
Artículo 13. Plazos
Para efectos de proyección el horizonte de inversión mínimo será de cinco años y el
máximo de diez. Dentro de este rango el plazo elegido dependerá de la naturaleza de la
inversión y el criterio del analista. Los períodos podrán comprender etapas múltiples, es
decir, etapas en que varían lo supuestos básicos del análisis: ingresos, egresos, ocupación,
tasas de crecimiento, tasas de descuento, etc. Durante el período de proyección se requerirá
de pronósticos anuales detallados de inversiones, ingresos y egresos de efectivo. Períodos de
proyección diferentes podrán utilizarse cuando existan razones que así lo justifiquen. El
razonamiento que fundamenta la decisión deberá ser parte del informe de valoración.
Artículo 14. Valor terminal
La estimación del valor terminal del activo al final del período de proyección se realizará,
preferiblemente, mediante el cálculo de una perpetuidad a partir del último flujo de efectivo.
El informe de valoración deberá comprender en forma clara y explícita los criterios de
estimación de la tasa de descuento de perpetuidad, así como de la estimación de la tasa de
337
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
crecimiento. El uso de multiplicadores o de valores de rescate para el cálculo del valor
residual será permitido por excepción cuando se considere que se justifica plenamente.
Artículo 15. Indicación de los supuestos
El informe de la valoración deberá indicar en forma clara, precisa y justificada todos los
supuestos que dan fundamento a la valoración.
Artículo 16. Riesgos
El análisis de valoración deberá incluir una sección o capítulo dedicado exclusivamente al
análisis del riesgo que permita apreciar el efecto de cambios en las variables fundamentales de
la proyección sobre el valor teórico del activo y sobre el rendimiento que se ha estimado. Se
incluirá también cualquier otro factor de riesgo que, según el criterio del analista, pueda
incidir en el resultado de la valoración y, consecuentemente, sobre las decisiones de inversión.
2.1. Manual para la Elaboración de Avalúos para Expropiación del Instituto
Costarricense de Electricidad – ICE.
La Subgerencia Gestión Administrativa, del ICE, publicó el Manual para la Elaboración de
Avalúos para Expropiación y el Procedimiento para la solicitud, confección y trámite de
avalúos institucionales.
En este documento que se considera muy completo y específico, se describe al detalle cual
debe ser el contenido mínimo de los avalúos pero específicamente para lo que concierne a
valoraciones para expropiación. Se sugiere al lector tomar en cuenta los elementos mínimos
del contenido de un avalúo en general y específicamente en aquellos casos de expropiaciones
de servidumbres eléctricas.
2.2. Contenido mínimo de las valuaciones para entidades del sector bancario
La mayor parte de las entidades bancarias de Costa Rica, han desarrollado instructivos que
tienen como objetivo regular la ejecución de las valoraciones que ejecutan tanto los
valoradores de planta como los externos. Dentro de los más destacados a continuación se
transcribe el capítulo relacionado con el contenido mínimo del informe de avalúo que ha
desarrollado el Banco de Costa Rica25:
Los informes de avalúo y los informes técnicos en general
1. De toda labor que realice el profesional inherente al servicio de avalúos de bienes muebles
e inmuebles, debe entregar al Banco un informe escrito que cumpla en todos sus extremos
con lo establecido en estas condiciones.
2. Todo informe técnico y todo avalúo debe ser presentado en los formatos que defina el
Banco, en original y una copia, impreso y sin borrones ni tachones. La copia debe tener la
rotulación precisa, clara y visible que identifique al documento como copia y lo distinga
25
338
Condiciones para los servicios Profesionales de Avalúos de bienes muebles e inmuebles, Banco de Costa Rica,
abril 2005.
Capítulo XVI. El informe de valoración
del original. Todas y cada una de las hojas del informe o avalúo deben ser suscritas con la
firma autógrafa y original del profesional.
3. El profesional que firma el informe o avalúo debe ser el mismo que ejecutó todo el trabajo
incluyendo la inspección de campo. No se aceptará el refrendo profesional de informes
hechos por otro profesional o por técnicos de menor rango ni hechos por personas no
calificadas profesionalmente.
4. Toda la documentación que se ha empleado como referencia o fundamento para cualquier
aspecto o consideración que se ha tenido en cuenta en el proceso de valoración, debe
adjuntarse al informe de avalúo.
5. Cuando el Banco requiera copia adicional de un avalúo para uso interno o para atender una
solicitud del Ministerio de Hacienda, el valorador le proporcionará copia de cualquier
avalúo que haya hecho, sin costo alguno por concepto de honorarios. La copia debe tener
la rotulación precisa, clara y visible que identifique al documento como copia y lo distinga
del original.
Los informes de avalúo y los informes técnicos de bienes inmuebles
6. Todo avalúo de un bien inmueble debe incluir al menos dos fotografías que ilustren sus
características generales. Además, de cada una de las construcciones y edificaciones
valoradas debe incluir al menos cuatro fotografías, dos internas y otras dos externas, que
ilustren de la mejor manera posible sus características y condiciones, al tiempo en que se
hace el avalúo. Las fotografías deben ser hechas con equipo digital.
7. Todo avalúo que involucre edificaciones, debe incluir un croquis en el que se indique la
longitud medida de cada uno de los segmentos del perímetro de la planta básica de cada
nivel de piso de la edificación valorada y que sirvieron para hacer el cálculo del área
utilizada para estimar el valor.
8. El avalúo de un inmueble que involucra más de una construcción o edificación, debe
incluir un croquis o plano de conjunto en el que se ilustre la ubicación de cada una dentro
del inmueble valorado, usando como referencia la definición del inmueble tal y como está
expresada por el correspondiente plano catastrado.
Los informes de avalúo y los informes técnicos de bienes muebles
9. La presentación de todo avalúo de bienes muebles debe mostrar el detalle de los bienes
valorados ordenado por grupos de naturaleza similar y tratándose de avalúos de maquinaria y
equipo debe indicarse para cada bien la referencia de ubicación con respecto al diagrama de
proceso correspondiente.
10. Todo avalúo de bienes muebles debe incluir al menos dos fotografías de cada bien
valorado o de al menos uno si se trata de un grupo de bienes con las mismas
características y el mismo estado de conservación. Si el bien es un vehículo, debe
incluirse una fotografía de cada uno de sus cuatro costados. Se excluye el requisito de la
fotografía individual en el avalúo de forestales, semovientes y cosechas, en su lugar
deberán incluirse al menos seis fotografías generales. Toda fotografía debe
corresponder al mismo tiempo en que se hace el avalúo y debe ser hecha con equipo
digital.
339
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
11. Todo avalúo de planta (excluye inmuebles e instalaciones fijas), debe incluir la
identificación e ilustración del proceso, identificando los componentes que contribuyen a
diseñar la capacidad de planta, esto es especificar qué se produce o manufactura, cómo se
hace y cuál es la capacidad de planta, aportando el respectivo diagrama de proceso.
12. El avalúo de bienes que son componentes de una línea de proceso debe incluir la ilustración
de su ubicación en el correspondiente diagrama de proceso.
13. Todo avalúo de bienes muebles, excluyendo vehículos, aeronaves o embarcaciones, debe
referirse al sitio donde están ubicados o instalados, indicando su localización por provincia,
cantón, distrito y señas.
14. La descripción de los bienes muebles debe ser detallada y suficiente de manera que asegure
la facilidad práctica para su identificación precisa en el proceso posterior de inspección de
control de la garantía.
2.3. Manual de procedimientos avalúos del Instituto Desarrollo Agrario - IDA
El manual de Procedimientos para la elaboración del avalúo de la propiedad rural del
IDA26, contiene una serie de procedimientos e indicaciones para normar el proceso del avalúo,
entre ellos se destaca el Capítulo III, artículo 25, que señala cual debe ser el contenido
mínimo del informe:
Los resultados más significativos que se deriven del Estudio deben estar contenidos en un
informe lógico y razonado, el cual tendrá la siguiente estructura mínima y se regirá por el
formato denominado “Guía de Presentación del Informe de Avalúo Rural”.
26
340

Dirección regional ó departamento.

Número de expediente.

Justificación del Estudio.

Nombre del propietario del inmueble, ubicación por distrito, cantón, provincia y
ubicación cartográfica, coordenadas, rango de elevación sobre el nivel del mar,
linderos y colindantes, situación legal actual.

Descripción general de la zona.

Descripción general de la finca, disponibilidad de servicios básicos, uso actual e
infraestructura interna, disponibilidad y distribución de agua, condiciones agrológicas
y ecológicas.

Investigación y justificación de valores.

Avalúo detallado de la tierra, por hectárea y total de cada una de las secciones
identificadas.

Construcciones, instalaciones y mejoras.

Maquinaria, equipo y otros valores.
De agosto del año 2002
Capítulo XVI. El informe de valoración

Resumen del Estudio.

Observaciones y recomendaciones.

Fecha de realización del estudio de inspección y fecha de presentación del informe.

Folios, tomo y número del libro de protocolo en que se encuentran las observaciones e
información original de la inspección de campo y el avalúo.

Nombre, código y firma del o los peritos valoradores responsables.

Anexos con la caracterización de parámetros individuales para la calificación de la
finca.
Para el caso de fincas para producción agropecuaria se llenan los formularios de Caminos
internos, Acceso a la finca, Servicios de Apoyo a la Población y Servicios de Apoyo a la
Producción.
Para las fincas para desarrollar proyectos de Granjas Familiares se llenan los formularios
de Infraestructura Interna, Servicios de apoyo a la Población y Valoración del Desarrollo
Poblacional.
3. EL INFORME DE TASACIÓN EN ESPAÑA
El Informe de Tasación según la ECO 805/2003 debe tener como mínimo los siguientes
apartados.
a) Solicitante de la tasación y finalidad.
b) Identificación y localización.
c) Comprobaciones y documentación.
d) Localidad y entorno.
e) Descripción y superficie del terreno.
f) Descripción y superficie de la edificación.
g) Descripción urbanística.
h) Régimen de protección, tenencia y ocupación.
i) Análisis de mercado.
j) Datos y cálculo de los valores técnicos.
k) Valores de tasación.
l) Condicionantes y advertencias.
m) Observaciones.
n) Fecha de emisión, caducidad y firmas.
o) Documentación anexa al informe.
Veamos el contenido del informe con más detalle.
341
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
a) Solicitante del informe y finalidad: En este apartado se indicará quien es el cliente que
solicita el informe de tasación y con qué finalidad se realiza la misma.
b) Identificación y localización: En el caso de un inmueble urbano se indicará el tipo de
inmueble (edificio, vivienda, chalet etc.), su identificación registral y catastral. Si es
un inmueble rústico se indicará el término municipal, comarca y provincia en que se
encuentra, nombre por el que se le conoce en la zona si existe y además su
identificación en el Registro de la propiedad y en catastro.
c) Comprobaciones y documentación: En este apartado el tasador o sociedad de tasación
indicará tanto las comprobaciones que ha realizado como los documentos utilizados
para la confección del informe.
d) Localidad y entorno: De forma general en este apartado se incluirán todas aquellas
características básicas que se considere pueden influir en el valor del activo a valorar
como pueden ser, tipo de núcleo, número de habitantes y su evolución, ocupaciones
laborales etc. y ya de forma más concreta y en función del tipo de activo a valorar.
Inmueble urbano
Nivel de renta.
Homogeneidad arquitectónica.
Usos dominantes.
Infraestructuras.
Equipamiento y servicios.
Comunicaciones.
Aparcamientos.
Nivel de desarrollo edificatorio del entorno.
Antigüedad.
Renovación experimentada recientemente.
Etc.
Inmueble rústico
Explotaciones características de la zona.
Equipamientos y servicios agrícolas.
Infraestructura.
Etc.
e) Descripción y superficie del terreno. También varía en función del tipo de activo.
Inmueble urbano
Superficie comprobada por el tasador.
Superficie registral.
Superficie catastral.
Obras de infraestructura exteriores del
terreno existentes.
Obras de infraestructura exteriores del
terreno pendientes (con porcentaje de obra
realizado y de la inversión pendiente)
342
Inmueble rústico
Superficie comprobada por el tasador.
Superficie registral.
Superficie catastral.
Superficie destinada a los distintos cultivos
agrícolas y a otros fines (residenciales, recreativos,
otras explotaciones económicas, etc.)
Alternativas de los cultivos.
Infraestructuras interiores (agua, caminos,
energía eléctrica).
Descripción del tipo de suelo: Textura,
profundidad, pedregosidad, salinidad, pendiente,
clases agrológicas.
En fincas con regadío: Procedencia de las aguas,
caudales, calidad, sistema de extracción y
distribución del agua.
Características especiales que puedan existir y
que influyan en el valor: Ubicación, paisaje,
valores ecológicos, explotación cinegética etc.
Capítulo XVI. El informe de valoración
f)
Descripción y superficie de la edificación. También depende del tipo de activo.
Inmueble urbano
Superficie total (útil y construida)
Distribución de las edificaciones y
servicios en la parcela.
Tipología de la construcción.
Plantas, su distribución, superficie y usos
de cada una de ellas.
Elementos comunes.
Servicios generales internos.
Elementos fundamentales de la
construcción (cimentación, estructura,
cubierta, cerramientos exteriores,
carpinterías exteriores etc.)
Instalaciones (fontanería, calefacción, aire
acondicionado, gas, electricidad,
ascensores etc.)
Terminaciones y acabados
Inmueble rústico
Edificaciones, instalaciones y mejoras
permanentes detallando:
-Las necesarias para la explotación
-Las ligadas a una explotación económica
distinta.
-Otras
Para cada edificación se describirá:
-Uso.
-Distribución
-Superficie
-Principales características constructivas.
-Adecuación y suficiencia
-Antigüedad
-Vida útil
-Estado de conservación
-Deterioros apreciables
g) Descripción urbanística. También depende este apartado del tipo de bien.
Inmueble urbano
Edificio o elemento de edificio.
-Grado de adecuación de sus
características y usos a la normativa
urbanística.
-Si está sujeto a algún tipo de protección
urbanística o histórica.
Terreno.
-Planeamiento general vigente o a
desarrollar.
-Fase de aprobación , plazos previsibles
de aprobación.
-Clasificación urbanística del terreno
(urbano, urbanizable o no urbanizable)
-Si es urbano, precisar si tiene naturaleza
de solar o trámites pendientes para ser
solar.
-Usos autorizados y prohibidos.
-Tipología, intensidad edificatoria y
condiciones (edificabilidad, alturas
permitidas, retranqueos etc)
-Superficie realmente construible.
-Cargas urbanísticas (cesiones, costes de
urbanización, obligaciones adquiridas,
etc.).
-etc.
Inmueble rústico
Clasificación del suelo.
Si existe protección especial.
343
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
h) Régimen de protección, tenencia y ocupación. Se indicarán los siguientes datos.
- Estado de ocupación.
- Si está el inmueble ocupado, el título de ocupación, sus características y vigencia.
- Si el inmueble está ligado a una explotación económica, se indicarán las
características de esta.
- Si la propiedad del inmueble está afectada por algún tipo de derecho u obligación y
en su caso características del mismo y efecto sobre el valor.
- Limitaciones legales, urbanísticas o de protección pública que afecten al precio de
venta del inmueble y su cuantía.
i) Análisis de mercado. Características de los comparables pertenecientes al mercado o
segmento del mercado del activo a valorar. Oferta y demanda y sus expectativas.
j) Datos y cálculos de los valores técnicos. Se indicará:
- Métodos de tasación utilizados.
- Características o variables explicativas utilizados en función del método aplicado.
- Datos utilizados en función del método aplicado.
- Cálculos realizados.
- Si se utiliza un método comparativo.
Datos de al menos seis comparables
En la homogeneización del precio de cada comparable indicar coeficientes,
parámetros, ponderaciones o desarrollo estadístico utilizado.
-Si se utiliza el método de actualización.
Información utilizada para calcular la renta esperada.
En el caso de inmuebles ligados a explotación económica ratios medios empleados.
Flujos de caja empleados.
Vida útil.
Tasa de actualización.
Valor residual.
-Si se utiliza el método del valor residual.
Valores en venta de los inmuebles.
Costes de construcción utilizados.
En el método residual estático, margen elegido.
En el método residual dinámico, plazos de ejecución y venta, tasa de actualización y
los flujos de caja.
344
Capítulo XVI. El informe de valoración
-Si se utiliza el método del coste de reemplazamiento.
Costes de construcción utilizados.
Método utilizado para calcular el valor del suelo.
k) Valores de tasación, condicionantes y advertencias. En este apartado se indicarán.
I. Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoración.
II. El valor de tasación resultante en función del objeto y finalidad de la tasación.
III. Las limitaciones a los valores, si existen.
IV. Los condicionantes o advertencias que puedan existir.
Condicionantes:
 No han podido realizarse alguna de las comprobaciones necesarias para conocer
las características y situación real del activo a valorar (identificación física,
superficie, estado de ocupación, uso, explotación, adecuación al planeamiento
urbanístico etc.)
 Si está arrendado o cedido no se ha tenido acceso al documento correspondiente.
 No se ha dispuesto de la certificación registral, ni de la información catastral.
 En el caso de edificios en proyecto no se ha dispuesto del proyecto visado.
 En el caso de oficios en construcción o rehabilitación, no se ha dispuesto de la
licencia de obra
 En el caso de terrenos no se ha dispuesto de la cédula urbanística
 En el caso de fincas rústicas en regadío no se ha dispuesto del documento del
derecho a riego.
 Cuando el tasador tenga dudas razonadas sobre otras características que afecten
al valor
 Etc.
Advertencias:
 Existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y la descripción
registral.
 El inmueble a valorar está sujeto a expropiación forzosa.
 El inmueble a valorar está sujeto a licencias de construcción o autorizaciones
administrativas especiales.
 Cuando no se tenga la documentación necesaria para calcular los flujos de caja.
 Cuando en las fincas rústicas no se tenga la documentación catastral.
 Cuando en las fincas rústicas no se tenga la documentación referente a su
régimen de explotación o rendimiento.
345
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
 Cuando el mercado del inmueble a valorar en los últimos diez años ha sufrido
alguna caída significativa y duradera en sus precios nominales deberá
consignarse en el informe de forma motivada la posibilidad de que el inmueble a
valorar sufra minusvalías en el futuro.
 Cuando independientemente del pasado se prevea una posible disminución del
precio del inmueble en los próximos tres años deberá incluirse de forma
razonada en el informe.
 Etc.
l) Fecha de emisión, caducidad y firmas. Se incluyen en este apartado.
 Fecha de la última visita al inmueble
 Fecha de emisión del informe
 Fecha de caducidad del informe.
 Nombre, firma y titulación o cargo de quienes suscriben y/o de los que han
intervenido en el mismo.
m) Documentación anexa al informe. En este apartado se incluye toda la documentación
utilizada para la elaboración del informe y aquella necesaria para su identificación.
 Planos a escala o croquis de situación y emplazamiento del inmueble.
 Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
 Planos o croquis que el tasador considere convenientes.
 Documentos registral y catastral.
 Otros según situación del inmueble (en proyecto, en construcción, arrendado,
ligado a explotaciones económicas etc.)
4. INFORME DE TASACIÓN EN MÉXICO
El informe de la tasación en México depende del uso que se le dará y de la Normatividad
que lo regula, los más comunes son:
Según las Reglas de Carácter General que establecen la Metodología para la Valoración de
Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda (publicadas el 27 de Septiembre de
2004) Capítulo IV, se establece como minino que:
El avalúo deberá contar con los siguientes requisitos:
I. Indicar la denominación social de la Unidad de Valoración que lo emita, su logotipo y
su clave de inscripción en el registro correspondiente de la sociedad.
II. Elaborarse en papel membretado de la unidad de valoración que lo emita, se deberán
numerar todas las hojas con referencia del total de páginas que compone el avalúo.
346
Capítulo XVI. El informe de valoración
III. Elaborarse conforme a la estructura y contenido previstos en la regla vigésimo séptima
y a lo dispuesto en las reglas de carácter general relativas a la autorización como perito
valorador de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.
IV. Contar con una síntesis.
La Estructura del informe requerida la siguiente: el avalúo deberá contener las siguientes
secciones:
I. Aspectos generales.
1. Antecedentes.
2. Información general del inmueble:
3. Declaraciones y advertencias.
4. Entorno
II. Características particulares.
1. Terreno.
2. Descripción general de las construcciones.
3. Superficies.
4. Elementos de construcción.
III. Enfoque de mercado.
1. Información de mercado.
2. Fuentes de información para obtener valores.
3. Análisis por homologación y ajustes correspondientes.
4. Resultado del análisis de valor comparativo de mercado.
IV. Enfoques adicionales empleados.
1. Análisis físico.
2. Análisis residual estático o dinámico.
3. Análisis de capitalización de rentas.
V. Conclusiones.
1. Resumen de valores.
2. Conclusión.
3. Se deberá mostrar un reporte fotográfico
4. Croquis del inmueble.
Según la Norma Mexicana de Servicios de Valoración se establece como minino que:
El informe de valoración debe formularse por escrito de manera clara y objetiva, presentando
el razonamiento y la información suficiente con las cuales el valorador obtiene el valor
347
Valoración inmobiliaria. Métodos y aplicaciones
conclusivo del bien en estudio, además de los siguientes rubros enunciativos más no
limitativos:

Datos del valorador

Datos del solicitante

Datos del propietario, indicando la documentación en que se basa.

Tipo de servicio de valoración prestado

Vigencia. Este requisito es obligatorio cuando exista una disposición legal que así lo
establezca.

Descripción del bien materia de la valoración, en su caso.

Cuando proceda, ubicación del bien materia de la valoración.

Propósito del informe de valoración.

Uso del informe de valoración.

Consideraciones previas a la valoración.

Descripción de enfoques de valoración aplicados.

Fecha de inspección.

Fecha de referencia del valor.

Fecha del informe de valoración.

Fuentes de información.

Consideraciones previas a la conclusión.

Conclusión de Valor.
BIBLIOGRAFIA:
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