TALLER DE CASOS INMOBILIARIOS Estudio de Mercado ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA RENTA DE OFICINAS DE MARRIOTT EN LA CIUDAD DE MÉXICO Jazmín Ascencio Meléndez 15/07/2020 Topics to Discuss ODACREM ED OIDUTSE Índice Panorama Económico de México Ciudad de México - Mercado de Oficinas // A+ & A Mercado de Oficinas Polanco Corporativo 2 Patios Conclusiones 20 Panorama Económico de México En este contexto, no sólo los especialistas más optimistas se han visto obligados a moderar sus expectativas de crecimiento económico mexicano, si no las autoridades financieras también. Tras conocer el dato preliminar del Producto Interno Bruto (PIB) del 2019, el cual mostró una contracción de 0.1% anual, varias instituciones han salido a recortar su estimación de crecimiento para este año, donde pareciera que la economía mexicana quedará por debajo de lo prometido por la Secretaría de Hacienda de 2.0% para el 2020. OCIXÉM ED OCIMÓNOCE AMARONAP El crecimiento económico que hasta ahora ha mostrado la economía mexicana va a la baja. 30 OCIXÉM ED OCIMÓNOCE AMARONAP 40 La moneda mexicana ha perdido gran valor ante el dólar en los últimos años. En diciembre de 2011, el dólar se cotizaba en $13.94 pesos, sin embargo, a fines 2019, alcanzó los 18.91 y en lo que va del año la moneda nacional ha perdido casi una cuarta parte de su valor frente al dólar, pues en marzo de 2020 se cotizo en 23.16 En tanto, la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) tuvo una disminución de 3.1 por ciento a consecuencia de la percepción de riesgo para la economía global que hay en los mercados por la epidemia de Covid-19. OCIXÉM ED OCIMÓNOCE AMARONAP Reservas internacionales y tipo de cambio 50 El Instituto Nacional de Estadística y Geografía informó que, en la primera mitad de abril, el Índice Nacional de Precios al Consumidor registró una disminución de 0.72% en comparación con la quincena previa. Durante la primera quincena de abril la inflación registró su nivel más bajo desde diciembre del 2015, en medio de la contingencia sanitaria por el Covid-19 y la caída de los precios internacionales del petróleo. OCIXÉM ED OCIMÓNOCE AMARONAP Inflación La inflación en México está cayendo rápidamente debido al efecto del Covid-19 a través de los bajos precios del petróleo. Se espera que las fuerzas a la baja compensen los riesgos al alza, particularmente el efecto de traspaso de la depreciación del peso. 60 OCIXÉM ED OCIMÓNOCE AMARONAP 70 Al cierre de 2019 el inventario total existente fue de 6.6 millones de m² en diez corredores principales, con un ingreso de 32 inmuebles nuevos en el 2018, por más de 542 mil m², de los cuales 11 edificios (180 mil m²) fueron ingresados en el 4T. A & +A // XMDC SANICIFO ED ODACREM Mercado de Oficinas CDMX // A+ & A El segmento de oficinas de la Ciudad de México es el más dinámico no sólo de este país sino de Latinoamérica y es donde se encuentran los grandes corporativos de nivel nacional e internacional, situación que ha incentivado a los desarrolladores a incrementar la actividad de construcción de oficinas clase A+ y A. 80 El 27% de la nueva oferta ingresó a inventario prearrendada. A & +A // XMDC SANICIFO ED ODACREM La CDMX cerró el 2019 con un inventario corporativo de clases A y A+ de 6.8 millones de m² y un crecimiento anual de 5.3% con respecto del 2018. 90 La absorción neta se situó en 71 mil m², cerrando el año con una demanda de 237 mil m². A & +A // XMDC SANICIFO ED ODACREM La tasa de vacancia cerró en 15.87%, un incremento de 0.80 puntos porcentuales con respecto del mismo periodo del 2018, debido a la amplia oferta de espacios suburbanos, lo que ha provocado un ajuste a la baja en los precios para favorecer la competitividad. 01 Hasta el cuarto trimestre de 2018 se monitorearon más de 700 mil m² de transacciones de venta y renta de espacios en clases “A+” y “A” en los diez corredores principales de la Ciudad de México. A & +A // XMDC SANICIFO ED ODACREM El mercado de oficinas de la Ciudad de México es muy dinámico por lo que aún cuando se integran al inventario una cantidad importante de metros cuadrados, también se realizan una gran cantidad de transacciones de venta y renta. Los precios de renta por metro cuadrado mensual muestran en promedio un rango entre 23 a 27 USD. 11 A & +A // XMDC SANICIFO ED ODACREM Resumen General 21 A & +A // XMDC SANICIFO ED ODACREM 31 Mercado de Oficinas Polanco 41 2016 Este corredor cuenta con 133,000 m² de construcción según cifras de Coldwell Banker Commercial International a finales de 2019. Polanco cuenta con 122,280 m² disponibles del millón de metros cuadrados existentes representando una tasa de disponibilidad del 12%, la cual, si consideramos la cantidad de área rentable que tiene el corredor, no es muy elevada. 1,007,483 1,019,000 INVENTARIO 96,466 122,280 DISPONIBILIDAD / OFERTA m² 9.60% 12.00% A & +A // OCNALOP SANICIFO ED ODACREM De acuerdo con información de la firma Colliers, el inventario total de espacios calificados como A/A+ en Polanco fue de 1,019,000 m² dividido entre 45 edificios al cierre del segundo trimestre de 2019, solamente superado por Santa Fe. 2019 TASA DE DISPONIBILIDAD $29.10 $26.00 PRECIO DE RENTA PROMEDIO USD/m²/mes 51 A & +A // OCNALOP SANICIFO ED ODACREM A pesar de que el precio promedio del corredor entre los años 2016 al 2018 variaban entre los 29 y 28 USD/m²/mes, se han registrado muchas operaciones entre los 20 y 23 USD/m²/mes, lo que se vio reflejado en el precio promedio ponderado de Polanco que cerró el 2019 en $26 USD/m²/mes. 61 Ventana Moliére Torre Onix Cervantes Saavedra 233 Cervantes Saavedra 169 Corporativo Titano Parques Plaza TBD m² $ TBD TBD 8,788 m² $ 2016 8,067 m² $ 2015 19,180 m² $ 2016 7,540 m² $ 2011 36,680 m² $ 2019 A & +A // OCNALOP SANICIFO ED ODACREM Torre Cervantes 251 Latitud Polanco 2 Patios Punto Polanco Lago Alberto 375 41,807 m² $.00 2016 20,000 m² $ TBD 2020 29,479 m² $.00 2017 27,077 m² $26.00 2011 47,034 m² $ 2016 18,050 m² $ 2018 71 Miyana A & +A // OCNALOP SANICIFO ED ODACREM Mercado de Oficinas A+ y A Polanco 81 SOITAP 2 OVITAROPROC Corporativo 2 Patios 91 Las avenidas principales cercanas son: Ejercito Nacional Mariano Escobedo SOITAP 2 OVITAROPROC El edificio está localizado en Ejército Nacional No. 350 esquina Schiller, Col. Polanco, Delegación Miguel Hidalgo en la Ciudad de México. Homero Horacio Río San Joaquín Cervantes Saavedra Lago Alberto 02 Las avenidas principales cercanas son: Centro Comercial Hospital SOITAP 2 OVITAROPROC El edificio está localizado en Ejército Nacional No. 350 esquina Schiller, Col. Polanco, Delegación Miguel Hidalgo en la Ciudad de México. Supermercado Banco Iglesia Parque Metro Escuela 12 SOITAP 2 OVITAROPROC El área de Polanco donde se ubica Dos Patios cuenta con servicios muy diversos. Además de estar a menos de 5 minutos de distancia en automóvil de los mejores restaurantes, centros comerciales y hoteles de lujo de la ciudad de México, muy cerca de la zona se encuentran muchos comercios menores lo que hace que los ocupantes del edificio no se tengan que desplazar para encontrar todo lo que pueden requerir en su vida diaria. 22 SOITAP 2 OVITAROPROC Conclusiones Derivado de los resultados que arrojo el estudio de mercado se selecciona el Corporativo 2 Patios como el edificio que se apega de mejor manera a las especificaciones brindadas por el cliente. Situado en una de las avenidas más importantes del corredor Polanco, cuenta con diversas vías de comunicación, así como una enorme cantidad de servicios diversos dentro y cerca del sitio. 32 Dos patios es un edificio A+ con una renta mucho menor a la de edificios cercanos que solo clasifican como edificio A. La tasa de desocupación del inmueble cumple con los requerimientos de espacio de Marriott y le precio de mantenimiento esta dentro del promedio de los demás edificios.
