39 de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha técnica 4: medianería ficha técnica 4 medianería Liquidación de medianera. Ejemplo. comprender la silueta de superficies a liquidar. Además, se consultaron los planos de mensura y construcción de ambas propiedades. El muro a liquidar corresponde a un inmueble ubicado en la ciudad de Santo Tomé. El caso es interesante por estar dentro del ejido urbano, por leerse con claridad la historia del muro e identificarse al primer y segundo edificante. Se describen las condicionantes de la liquidación, según el caso presentado: Foto 2 –Vista desde el lindero norte (1er edificante) Se observa claramente el muro utilizado por el 2do edificante. Año 2006 – Ciudad de Santo Tomé 32 noviembre2008 nuevo muro de 30 cm. de espesor. Perteneciente a una obra nueva. Debido al año construcción del muro por el 1er. edificante, nos encontramos que existe una prescripción liberatoria sobre un tramo de dicha pared, (desde los cimientos hasta un metro ochenta del nivel de piso, que corresponde a la altura definida como cerramiento forzoso por la Municipalidad. Sólo se liquidará la superficie que haya utilizado el segundo edificante, por encima de dicha altura. Foto 1 – Vista desde el lindero norte (1er edificante) Se observa la nueva construcción apoyada sobre el muro del 1er edificante. Año 2006 – Ciudad de Santo Tomé Primeramente, para realizar la liquidación de la medianera, hubo que visitar el lugar, realizar el relevamiento de medidas correspondientes y tomar fotografías que permitan visualizar y Analizados todos los datos, se infiere: Existe una primera construcción (1er edificante) con permiso de obra del año 1952. Su muro divisorio sur se encuentra encaballado. Su espesor es de 30 cm., posee 5 revoques y se encuentra en buen estado de conservación. Del lado del lindero sur hasta el año 2006 existió un patio. Sin ocupación alguna, solo de cerramiento. Sobre parte del muro divisorio, en el año 2006 se asentó un 1 – Cómputo. Limpieza de obra. No se incluye por Prescripción Liberatoria. Excavación de cimientos. No se incluye por Prescripción Liberatoria. Hormigón de cimientos. No se incluye por Prescripción Liberatoria. Mampostería de cimientos. No se incluye por Prescripción Liberatoria Capa aisladora horizontal doble. No se incluye por Prescripción Liberatoria. Mampostería de elevación de ladrillos comunes. Prescripción Liberatoria hasta el metro ochenta. Sup. a liquidar 20,06 m2 o 6,01 m3. Revoque impermeable. Sup. 20,06 m2 Revoque exterior grueso y fino. Sup. 20,06 m2 Revoque interior: grueso y fino a la cal. Sup. 20,06 m2 39 3 – Gastos generales + Beneficios. Tomamos como referencia: Gastos generales 10% y Beneficios el 10%. Según la revista Cifras News Nº 153 – año 2008 4 – Impuestos. El 21% de IVA se calcula sobre el valor de materiales y mano de obra. 5 – Honorarios profesionales y aportes Correspondiente a la conducción técnica de la construcción del muro. Realizando la liquidación en 5ta.Categoría sobre el Monto Subtotal del muro liquidado ($6.535,32). Asciende a $631,91 incluyendo aportes profesionales. Va= VR – (VR-Vr) K siendo: Croquis Es decir: que el valor depreciado del muro es: Va =7.167,23-(7.167.23-0,95*45,1)*0,451 Va= $ 3.954,13 noviembre2008 33 6 - Depreciación. Tomamos, en este caso, la depreciación del valor del muro a nuevo, (valor de reposición: VR) de acuerdo al conjunto del muro y no ítem por ítem. Estimamos una vida útil de 100 años del muro y un estado de conservación bueno. De acuerdo a las tablas de Ross-Heidecke. Clase 2 y 56 años: La fórmula que se aplicará para la depreciación física será: Va: valor actual VR: valor de reposición o costo de reposición bruto. Vr: valor residual K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha técnica 4: medianería 2 – Presupuesto o estimación económica. Se toman valores de materiales y mano de obra correspondientes a la revista Cifras News Nº 153 – año 2008 39 de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha técnica 4: medianería 34 noviembre2008 Liquidación ÍTEM CANTIDAD UNIDAD 6,01 20,06 20,06 20,06 M3 M2 M2 M2 Mampostería de elevación de ladrillos comunes Revoque impermeable: Revoque exterior grueso y fino. Revoque interior grueso y fino a la cal. TOTAL DE ÍTEMS IVA 21% Gastos Generales y Beneficios (20% de 4.634,98) Subtotal Honorarios Profesionales por Construcción del Muro TOTAL DEL VALOR DE REPOSICIÓN PRECIO UNIT ($) 488.85 17.80 37.37 29.47 (Conducción Técnica y aportes) TOTAL ($) 2.938,00 356,18 749,64 591,16 4.634,98 973,35 927,00 6.535,32 631,91 7.167,23 TOTAL DEL VALOR DE REPOSICIÓN CALCULADO 7.167,23 Valor del muro depreciado Va =7.167,23-(7.167.23-0,95*45,1)*0,451 Honorarios Profesionales por Liquidación de Medianería: 2 días Gabinete-1 día de Obra y aportes Sellado de contrato Total valor muro medianero 3954,13 652,01 50,00 4.656,14 50% para cada condómino 2.328,07 7- Honorarios profesionales y aportes por liquidación de medianería: Se calculan los Honorarios Profesionales por la liquidación de la medianería, incluidos los aportes correspondientes a la presentación del expediente en el Colegio de Arquitectos. Para este caso se estimó en el valor correspondiente a 2 días de trabajo en gabinete y 1 día de trabajo en obra., es decir, $652,01 DETERMINACIÓN DEL MONTO A PAGAR POR CADA CONDÓMINO Se calcula el valor del muro depreciado $ 3.954,13 + honorarios por liquidación $ 652,01 + Sellado $50. Total: $ 4.656,14. A cada uno de los condóminos, le corresponde el 50% del muro liquidado: $ 2.328,07 Es decir que en el caso planteado, ese monto es el que debe abonar el 2do. Edificante al 1er. Edificante. CONVENIO DE MEDIANERÍA Al convenio se le anexan la liquidación detallada y el plano de la medianera. Para su validación, el mismo deberá cargarse con el importe del sellado de ley correspondiente al contrato que se celebra. Se adjunta un modelo de contrato. 39 Entre el Sr. ..............................................(Lindero ...........)(*), DNI. Nº......................., propietario del inmueble ubicado en calle ..................................... Nº............ y en carácter de propietario del muro divisorio .........(*), por una parte, y Sr. ....................................................(Lindero .............)(*), por otra parte, DNI. Nº..........................., propietario del inmueble ubicado en calle............................................Nº........, convienen en celebrar el presente CONVENIO DE MEDIANERIA, de acuerdo a las siguientes cláusulas: ------------ARTICULO 1º. El Sr. Lindero ..........(*), de acuerdo a los artículos 2710 –2716 y subsiguientes del Código Civil, accede a transformar el muro lindero .............(*) de su propiedad, con el Sr. Lindero ............(*), en medianero, otorgando el derecho de arrime y apoyo. Las dimensiones del muro afectado como así también su ubicación, se consignan en el plano de liquidación adjunto, que forma parte del presente convenio. -----------ARTICULO 2º. El Sr. Lindero .........(*), abonará al Sr. Lindero............(*), propietario del mencionado muro y en concepto de reembolso total correspondiente a la parte proporcional para adquirir la mitad indivisa del muro correspondiente, la cantidad de pesos ....................................................... ($ ...................), otorgando éste acto, el más eficaz recibo. de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha técnica 4: medianería MODELO DE CONVENIO DE MEDIANERIA -----------ARTICULO 3º.- Se integran al presente convenio, formando parte de él, el plano liquidación adjunto, el cual será firmado por las partes............................................................................................... …………………………………………………………………………. En Santa Fe, a los ........................... días del mes de ................................ de dos mil .........., se firman tres ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto.Firmas: DNI. Nº ................................... DNI. Nº ....................................... noviembre2008 35 (*) Consignar el punto cardinal correspondiente: : Norte,Sur,Este,Oeste
