266370244-Derechos-Reales

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UNIVERSIDAD SALESIANA
DE BOLIVIA
CARRERA DE DERECHO
DOSSIER
DERECHOS REALES Y BIENES
 Docente: Lic. Angélica Eliana Toledo Abastoflor
I - 2013
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INDICE GENERAL
PRESENTACIÓN
Pág. 8
PRIMERA UNIDAD
INTRODUCCIÓN AL ESTUDIO DE LOS DERECHOS REALES
CAPÍTULO I.- EL OBJETO DE LOS DERECHOS: LOS BIENES
1. Concepto de cosa y bien.
2. Los bienes. Concepto.
3. Clasificación. El Código Civil
Pág. 10
CAPÍTULO II.- EL PATRIMONIO
1.- Concepto. El patrimonio.
Pag. 12
2.- elementos distintivos
3.- Naturaleza jurídica del patrimonio. Teorías principales.
4.- Elementos constitutivos
5.- El patrimonio del deudor, garantía común de sus acreedores. Medios para la
conservación de la garantía patrimonial
CAPÍTULO III.- LOS DERECHOS REALES
Pág. 15
1. Concepto. Naturaleza jurídica del Derecho Real:
Teoría clásica, teoría moderna.
2. Concepto.
3. Clasificación de los Derechos Reales.
Derechos reales sobre cosa propia: la propiedad.
Derechos reales sobre cosa ajena.
Derechos reales de disfrute:
Derechos reales de realización de valor:
4. Caracteres del Derecho Real.
5. El derecho de crédito. Concepto. Diferencias con el Derecho Real.
CAPÍTULO IV.- LA POSESIÓN
1. Antecedentes y evolución histórica.
2. Concepto.
3. Elementos constitutivos: corpus y ánimus.
4. Vicios de la posesión:
Discontinuidad, violencia, clandestinidad y equivocidad.
5. Diferencias entre propiedad, posesión y detentación.
6. Presunciones de posesión
7. Función social de la posesión.
Pág. 18
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8. Adquisición, conservación y pérdida de la posesión.
9. Clases de posesión
10. Efectos jurídicos de la posesión
11. Protección judicial de la posesión
SEGUNDA UNIDAD
DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA: LA PROPIEDAD
CAPÍTULO V.- LA PROPIEDAD
1. Concepto y evolución del derecho de propiedad.
2. Teorías sobre el fundamento del derecho de propiedad.
3. Concepto del derecho de propiedad
4. Caracteres del derecho de propiedad.
5. Función social de la propiedad. C.P.E
6. Facultades inherentes al derecho de propiedad.
7. Adquisición y pérdida del derecho de propiedad.
8. La expropiación. Modificaciones en la nueva CPE
Pág. 23
CAPÍTULO VI.- LA COPROPIEDAD
1. Introducción y generalidades.
2. Naturaleza jurídica. Teorías.
3. Clases de copropiedad.
Copropiedad ordinaria. Concepto.
Copropiedad extraordinaria. Concepto.
La medianería. Concepto.
Pág. 27
CAPÍTULO VII.- FORMA ESPECIAL DE LA PROPIEDAD:
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1. Generalidades
2. Naturaleza jurídica.
3. Concepto.- Propiedad individual de las partes privadas
y copropiedad de las partes comunes.
4. Derechos y obligaciones de los copropietarios horizontales.
5. Reglamento y administración.
6. Destrucción total y parcial de la propiedad horizontal.
7. Estado de pre-horizontalidad
Pág. 30
TERCERA UNIDAD
ASPECTOS INHERENTES AL DERECHO DE PROPIEDAD
CAPÍTULO VIII.- MODALIDADES DEL
DERECHO DE PROPIEDAD
1. Cuestiones generales
2. El derecho de propiedad y el término.
Pág. 33
4
3.
4.
5.
6.
La propiedad condicional.
La usucapión y la propiedad resoluble.
La propiedad aparente. Concepto.
La propiedad inalienable. Concepto.
CAPÍTULO IX.- EXTENSIÓN DEL
DERECHO DE PROPIEDAD
1. Generalidades
2. La propiedad del sobresuelo y del subsuelo.
2.1. El derecho a construir.
2.2. El derecho de superficie.
3. La propiedad del subsuelo.
4. Delimitación de la propiedad inmueble:
4.1. Deslinde y amojonamiento.
4.2. El cerramiento
CAPÍTULO X.- LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD
1. Generalidades
2. Causas que originan limitaciones:
2.1. Interés público
2.2. Naturaleza del derecho de propiedad
2.3. Relaciones de vecindad
3. Uso nocivo de la propiedad
3.1. En perjuicio de los vecinos
3.2. En caso de amenaza o ruina de edificios
4. Molestias de vecindad
4.1. Construcciones, excavaciones y plantaciones
4.2. Luces y vistas
5. Aguas
CAPÍTULO XI.- PROTECCIÓN JUDICIAL
DE LA PROPIEDAD
1. La protección judicial de la propiedad.
2. La acción reivindicatoria. Concepto.
Imprescriptibilidad.
Prueba del derecho de propiedad.
La carga.
Formas de prueba.
Conflicto entre los modos de prueba.
Efectos.
3. La acción negatoria. Concepto.
4. La acción confesoria. Concepto.
Pág. 37
Pág. 40
Pág. 42
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CUARTA UNIDAD
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
CAPÍTULO XII.- INTRODUCCIÓN
1. Los hechos y los actos jurídicos
2. Clasificación general de los modos de adquirir
3. Modos de adquirir la propiedad según el C.C.
Enumeración. Art. 110 C.C.
4. La adquisición de la propiedad
mediante los hechos jurídicos
5. La adquisición de la propiedad
mediante los actos jurídicos
6. Otros modos de adquisición
CAPÍTULO XIII. LA ADQUISICIÓN POR
EFECTO DE LOS HECHOS JURÍDICOS.
Cont.: LA OCUPACIÓN DE BIENES MUEBLES
1. Concepto y condiciones.
2. Cosas susceptibles de ocupación.
Cosas que nunca tuvieron dueño.
Cosas abandonadas.
Cosas sobre las cuales no se puede acreditar
Un derecho propietario
3. La ocupación en el Código Civil
CAPÍTULO XIV.- LA ADQUISICIÓN POR EFECTO
DE LOS HECHOS JURIDICOS: LA ACCESIÓN
1. La accesión. Concepto.
2. La accesión inmobiliaria.
Clasificación.
Accesión natural.
Accesión artificial.
3. La accesión mobiliaria.
Unión y mezcla.
Especificación.
CAPÍTULO XV.- ADQUISICIÓN POR
EFECTO DE LOS HECHOS JURÍDICOS
LA POSESIÓN (Muebles corporales – Excepción)
1.- La posesión
CAPÍTULO XVI. LA ADQUISICIÓN POR
EFECTO DE LOS HECHOS JURÍDICOS.
Cont.: LA USUCAPIÓN
Pág. 44
Pág. 46
Pág. 48
Pág. 50
Pág. 51
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1. La usucapión. Concepto.
2. La prescripción y la usucapión en el Código Civil vigente
3. Condiciones generales para su existencia.
4. Reglas comunes a la usucapión.
5. La usucapión inmobiliaria
La usucapión ordinaria.
La usucapión extraordinaria.
La usucapión trienal.
6. La usucapión mobiliaria.
Usucapión trienal
Usucapión decenal
7. Art. 100 C.C.: posesión de los bienes muebles corporales adquiridos de buena fe
CAPÍTULO XVII.- LA ADQUISICIÓN DE LA
PROPIEDAD POR EFECTO DE LOS ACTOS
JURÍDICOS NEGOCIALES
1. Introducción.
2. La adquisición de la propiedad por el contrato.
Principio de la transmisión consensual.
La innovación en el Código Civil vigente.
Momento de la transmisión consensual.
3. La adquisición de la propiedad por la sucesión.
4. Otros modos de adquirir la propiedad.
Por efecto del trabajo.
Por disposición de la ley.
Pág. 53
QUINTA UNIDAD
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
CAPÍTULO XVIII.- DERECHOS REALES
SOBRE COSA AJENA. EL USUFRUCTO
1. Introducción
2. Los derechos reales sobre cosa ajena
3. El usufructo.- Concepto
Caracteres
Derechos que nacen del usufructo
Obligaciones que nacen del usufructo
CAPÍTULO XIX.- DERECHOS REALES SOBRE
COSA AJENA: El USO Y LA HABITACIÓN
1. El uso y la habitación. Introducción.
2. Reglas comunes
3. Prohibiciones.
CAPÍTULO XX.- DERECHOS REALES
Pág. 55
Pág. 58
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SOBRE COSA AJENA: LA SERVIDUMBRE
1. La servidumbre. Concepto.
2. Naturaleza jurídica.
3. Características jurídicas
4. Clases de servidumbre.
5. Formas de nacimiento y extinción
6. Bienes susceptibles de servidumbre.
7. Acciones de defensa de la servidumbre
Pág. 59
SEXTA UNIDAD
DERECHOS REALES DE GARANTÍA
CAPÍTULO XXI.- LA HIPOTECA Y LA PIGNORACIÓN
1. Introducción.
Derechos reales de garantía o de realización de valor.
Garantías patrimoniales en el Código Civil.
2. La hipoteca. Concepto.
3. La pignoración:
La prenda. La prenda sin desplazamiento.
La anticresis. Concepto.
Pág. 61
SEPTIMA UNIDAD
EL REGISTRO DE DERECHOS REALES
CAPÍTULO XXII.- EL REGISTRO DE DERECHOS REALES
1. Antecedentes históricos.- Generalidades
2. Caracteres del registro de los Derechos Reales
3. Publicidad de los registros públicos
4. Principios registrales
5. El registro de Derechos Reales en Bolivia
6. Actos registrables
Pág. 64
LECTURAS COMPLEMENTARIAS
BIBLIOGRAFÍA
GLOSARIO
Pág. 67
Pág. 71
Pág. 72
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PRESENTACIÓN
El Derecho Real, es decir, el derecho subjetivo que las personas ejercen sobre las cosas sometidas
a su dominio supone la iniciación de una relación jurídica respecto a dichas cosas, donde las
normas jurídicas la regulan. Esta relación arranca en la historia de la humanidad, como una de las
primeras formas naturales a partir de las cuales el ser humano comienza por satisfacer sus
necesidades básicas. Se podría decir que el andamiaje jurídico de la historia de todas las
sociedades, se asienta en las formas en que el ser humano se apropia de las cosas de la naturaleza
para someterlas a su dominio y satisfacer, con ellas, una necesidad, lo que en última instancia
implica que estas relaciones humanas se dan a partir del interés que ponen las personas en el
aprovechamiento de la naturaleza. Las normas legales vendrán, paralelamente, a regular dichas
relaciones y establecer mediante normas positivas el derecho de ejercicio de un dominio especial
de los individuos sobre las cosas.
Esta relación nos adentra en el estudio de la posesión y en las diferentes formas de adquisición de
la propiedad, como la ocupación, la accesión, la usucapión, etc. que son fundamentos que
justifican el Derecho de Propiedad y de los cuales se derivan diferentes instituciones tales como
los Derechos Reales sobre cosa ajena y los Derechos Reales de garantía. Desde otro punto de
vista, también podríamos acercarnos al fenómeno de adquisición de los derechos de propiedad a
través de los hechos jurídicos que son acontecimientos de la naturaleza que, independientemente
de la voluntad humana generan consecuencias jurídicas; así como la adquisición a través de los
actos jurídicos donde es la voluntad humana la fuente de la adquisición de derechos y de
obligaciones.
De ahí la importancia del estudio de los Derechos Reales en todos los programas curriculares de
las Carreras de Derecho; puesto que el estudio de las normas que regulan las relaciones humanas
respecto al dominio de las cosas, es un fenómeno que ha existido desde los primeros tiempos de
la humanidad y seguirá existiendo mientras exista el ser humano sobre la tierra.
Con la intención de proporcionar al estudiante de Derecho, una guía para el estudio de la materia
de Derechos Reales, se presenta este material en la intención de coadyuvar en el conocimiento de
esta disciplina. De esta manera, el estudiante podrá contar con una relación ordenada de los temas
que se vayan avanzando en el curso del semestre
En la Primera Unidad se hace una Introducción al estudio de los Derechos Reales. Esta
Introducción a su vez comprende los temas relativos al objeto de los Derechos reales: los bienes
y el patrimonio como el conjunto de bienes de una persona; los Derechos Reales y la Posesión,
estudiando sus conceptos, naturaleza jurídica, clasificaciones, escuelas, etc. de cada una de estas
instituciones.
La Segunda Unidad se inicia con el estudio de los Derechos Reales sobre Cosa Propia, es decir es
el estudio del Derecho Real por excelencia: la Propiedad. Los diferentes temas que comprende
esta Unidad, se han de referir al concepto de la propiedad, su naturaleza jurídica, clases de
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propiedad existentes en la historia, etc. Se sigue con la copropiedad referida a la concurrencia de
varios derechos de propiedad sobre una misma cosa y finalmente con la propiedad horizontal,
como forma especial del derecho de propiedad.
La Tercera Unidad abarca aspectos inherentes al derecho de propiedad como las modalidades del
Derecho de propiedad, su extensión, limitaciones y las acciones judiciales de protección de este
derecho.
La Cuarta Unidad estará destinada a los modos de adquisición del Derecho de Propiedad a través
de los hechos jurídicos como la Accesión, la Ocupación, la Posesión y la Usucapión; asimismo a
través de los actos jurídicos como el contrato y el testamento. Se estudiarán también otros modos
de adquirir la propiedad relacionándolos con el trabajo y con las disposiciones legales.
La Quinta Unidad se referirá a los Derechos Reales sobre cosa ajena como el Usufructo, el Uso,
la Habitación y las Servidumbres.
La Sexta Unidad, estará referida a los Derechos Reales de Garantía, como la hipoteca y la
pignoración con sus variantes respectivas: la prenda y la anticresis.
Y finalmente, la Séptima Unidad estudiará el Registro de los Derechos Reales, sus antecedentes,
importancia, el Registro en Bolivia, los principios registrales, actos registrables, etc.
Abog. Angélica Eliana Toledo Abastoflor
DOCENTE DE LA MATERIA
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PRIMERA UNIDAD
INTRODUCCIÓN AL ESTUDIO DE LOS DERECHOS REALES
CAPÍTULO I.- EL OBJETO DE LOS DERECHOS: LOS BIENES
1.- CONCEPTO DE COSA Y BIEN
1.1.- Cosa.- Todo lo que tiene entidad, ya sea corporal o espiritual, natural o artificial, real o
abstracta. Objeto inanimado por oposición a ser viviente. En el Derecho Romano la “res” hacía
referencia a la “cosa” o “al de la cosa”. En términos generales se utiliza la palabra cosa en
Derecho para referirse en general a los objetos materiales o inmateriales susceptibles de tener un
valor. La delimitación, hace referencia, en forma cabal a los “bienes”.
1.3.- Bien.- Según el Diccionario Usual, es aquello que en sí mismo tiene el complemento de la
perfección. También utilidad, beneficio. Patrimonio, hacienda, caudal (los bienes de…). Cosas
materiales o inmateriales en cuanto son objeto de derechos.
2.- LOS BIENES.- CONCEPTO.- Desde el punto de vista jurídico y según el Diccionario de
Ciencias Políticas y Sociales de Manuel Osorio “… los bienes son de muchas clases porque
pueden referirse a un concepto inmaterial o espiritual o a uno material. Por eso es acertada la
definición del Código Civil Argentino cuando dice que se llaman bienes a los objetos
inmateriales susceptibles de valor, así como también a las cosas y, que el conjunto de bienes de
una empresa, constituye su patrimonio”.
Por tanto COSA (res) es todo lo que tiene existencia real, corporal o espiritual. El BIEN es todo
aquello que satisface necesidades humanas y que tienen valor económico.
Modernamente se aplica el concepto que reconoce a los bienes la de ser objetos de derecho y es
de esta manera que ingresa al patrimonio personal. (Art. 74 C.C.).
En general BIEN es todo aquello que presta una utilidad, es susceptible de apropiación y no
está excluido del comercio humano.
2.1.- Clasificación de los bienes
- Bienes inmuebles y bienes muebles. Los primeros son los que no pueden ser trasladados de un
lugar a otro. Nuestra legislación (Art. 74 C.C.)indica que son bienes inmuebles la tierra y todo lo
que está adherida a ella natural o artificialmente. Los bienes muebles en cambio sí pueden ser
trasladados de un lugar a otro.
Los bienes inmuebles según nuestra legislación serán entonces: la tierra y todo lo que a ella se
adhiere en forma natural o artificial. Se incluyen los yacimientos de hidrocarburos, las minas, los
manantiales y las corrientes de agua.
En consecuencia serán bienes muebles, todos los demás incluidos las energías controladas por el
ser humano, como la energía eléctrica u otras.
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- Bienes fungibles y no fungibles. Los primeros son los que se pueden reemplazar por otros de la
misma cantidad y calidad; los no fungibles son los que no se pueden reemplazar.
- Bienes consumibles y no consumibles; los primeros son los que se destruyen al ser utilizados,
como los alimentos; los segundos se conservan aún concluso.
- Bienes corporales é incorporales. Los primeros son los que pueden ser percibidos por los
órganos de los sentidos; los segundos no tienen existencia material sino sólo por el intelecto, por
ejemplo los derechos.
- Bienes divisibles é indivisibles.
- Bienes de dominio público y bienes individuales o de dominio privado. Los primeros son los
que se destinan al uso o servicio público; los segundos son los propios de un particular.
- Bienes del Estado, son los que pertenecen al Estado y pueden ser tanto públicos como privados.
2.3.- El Código Civil.- El Código Civil en su Art. 74 establece que “Son bienes las cosas
materiales e inmateriales que pueden ser objeto de derechos.” Y en su parágrafo II establece que
“Todos los bienes son inmuebles o muebles.”
Son bienes inmuebles la tierra y todo lo que esté adherida a ella en forma natural o artificial.
Comprende también las minas, los yacimientos de hidrocarburos, los lagos, los manantiales y las
corrientes de agua.
En tanto, que serán bienes muebles todos los demás y que no estén comprendidos en esta
clasificación. Entre los bienes muebles se incluyen las energías controladas por el ser humano.
Otra categoría de bienes muebles son aquellos que se encuentran registrados en determinadas
reparticiones, tales como los vehículos automotores por ejemplo cuyo registro se debe realizar en
la Oficina de Tránsito. Estos bienes se rigen por las disposiciones que les conciernen o, en su
defecto, por las de los bienes muebles.
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CAPÍTULO II
EL PATRIMONIO
1.- EL PATRIMONIO.- NOCIÓN.- Está constituido por un conjunto de derechos y
obligaciones que pueden tener un valor económico. Sin embargo en torno a su naturaleza jurídica
se han esbozado las siguientes teorías.
1.1.- Teorías principales.- Muchas teorías se han elaborado en el intento de explicar el
significado del patrimonio, las que podemos agruparlas en dos grandes teorías: la clásica y la
moderna. La teoría clásica mantiene la inseparabilidad de la persona y el patrimonio, en tanto que
la teoría moderna hace una clara separación entre estos dos aspectos como se verá.
1.1.1.- Teoría clásica.- Desarrollada por Aubry y Rau. Llamada también teoría personalista.
Considera al patrimonio como una emanación de la personalidad y por tanto se constituye en su
principal atributo.
Sus principales postulados son:
a).- Sólo las personas pueden tener un patrimonio, pues son ellas las únicas susceptibles de tener
derechos y obligaciones.
b).- Todas las personas necesariamente tienen un patrimonio. La persona nace con un patrimonio.
c).- El patrimonio es único por cuanto los derechos y obligaciones conforman una sola unidad
indisoluble, puesto que el propietario es uno solo.
d).- Es inseparable de la persona y por tanto es intransmisible. No se puede transmitir todo el
patrimonio sino solo algunos elementos de él.
e).- Es una universalidad jurídica puesto que los derechos responden por las obligaciones.
1.1.2.- Teoría moderna.- Desarrollada por Wolf y Kip. También llamada teoría objetiva. Critica
a la escuela clásica por entrelazar el patrimonio con la personalidad. Esta teoría toma en cuenta el
fin a que están destinados los bienes. Es esta finalidad la que determina la existencia o la
inexistencia de patrimonio. Por tanto el patrimonio está conformado por una masa de bienes de
que dispone el titular para obtener el fin jurídico que se proponga. Por tanto:
a).- No todas las personas tienen patrimonio. Por ejemplo el mendigo que, al no tener nada que
destinar o afectar a una actividad, carece de patrimonio.
b).- El patrimonio no es único puesto que pueden existir varios patrimonios. Por ejemplo la
aceptación de herencia con beneficio de inventario.
c).- Es transmisible tanto por actos inter vivos o por causa de muerte ya sea en su totalidad o solo
en parte.
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d).- Para la teoría moderna todos los derechos son iguales, incluso los derechos personales,
puesto que cuando éstos son afectados se puede pedir su resarcimiento económico.
2.- Concepto de patrimonio.- El tratadista Guillermo Borda entiende por patrimonio “al
conjunto de bienes de una persona, por cuanto las deudas solamente gravan a ese conjunto pero
no lo integran”. Es decir, que el patrimonio estaría integrado solamente por el conjunto de
derechos sobre dichos bienes, más no por las obligaciones.
Para la Teoría clásica se entiende el patrimonio como el conjunto de derechos y obligaciones y
bienes pertenecientes a una misma persona que pueden ser valuables en dinero. Sin embargo, la
Teoría Moderna –que separa al patrimonio de la persona misma- entiende a éste como el conjunto
de derechos y obligaciones que pueden ser afectados a un conjunto de bienes avaluables en
dinero.
En consecuencia, podemos definir al patrimonio como “el conjunto de derechos y obligaciones
que se ejercen sobre un conjunto de bienes que tienen un valor económico”.
3.- Elementos constitutivos.- De este concepto se desprenden los siguientes elementos:
a).- Activo; es el conjunto de derechos cuyo objeto son los bienes.
b).- Pasivo; es el conjunto de obligaciones que en determinados casos constituyen la garantía
general de los acreedores.
4.- Derechos patrimoniales y extrapatrimoniales.- Son derechos extrapatrimoniales aquellos
que no pueden ser avaluados en dinero, tales como los derechos de la personalidad como el
derecho a la vida, al trabajo, al honor, etc. Como se vio para la teoría clásica todos los derechos
son iguales, puesto que si son vulnerados darán lugar al resarcimiento económico. Esta posición
es altamente discutible, pues es difícil sino imposible poner un precio a la vida, por ejemplo.
Los derechos patrimoniales, en tanto, son derechos que pueden claramente tener un valor
económico o, por lo menos, ser avaluados en dinero. En esta categoría se incluyen también los
derechos intelectuales, puesto que son susceptibles de tener valoración económica y pueden
asimismo estar inmersos dentro del comercio humano. En materia de sucesiones, los derechos
patrimoniales son susceptibles de transmisión hereditaria; en tanto que los derechos
extrapatrimoniales desaparecen con la muerte de la persona.
5.- EL PATRIMONIO DEL DEUDOR, GARANTÍA COMÚN DE SUS ACREEDORES
Cuando una persona adquiere obligaciones que debe cumplir a favor de una tercera persona, tal
obligación debe ser respalda con el conjunto de sus derechos. Ambos derechos y obligaciones
deberán, desde luego, ser de carácter patrimonial. Este postulado pertenece a la escuela clásica,
pues los derechos patrimoniales de una persona responden por sus obligaciones también
patrimoniales. De modo que los acreedores poseen como garantía los derechos patrimoniales de
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su deudor y podrán pedir al Juez todas las medidas conducentes a su conservación. En caso de
que la obligación no fuera satisfecha, los acreedores tienen la opción de pedir el embargo y
posterior remate de los bienes de su deudor.
Entre las medidas conservatorias al derecho del acreedor se encuentran también las acciones
pauliana y la acción oblicua. La primera pretende realizar actos relativos a la conservación del
patrimonio del deudor dado que éste en muchos casos no lo hace por negligencia; en el segundo
caso el acreedor pretende revocar los actos fraudulentos del deudor que pretende disminuir
dolosamente las garantías patrimoniales de su acreedor.
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CAPÍTULO III
LOS DERECHOS REALES
1.- NATURALEZA JURÍDICA DE LOS DERECHOS REALES.- De manera general se dice
que los Derechos Reales consisten en la relación existente entre la persona y la cosa. En torno a
este aspecto se han elaborado diferentes teorías que las agrupamos en dos grandes grupos:
1.1.- Teoría clásica.- Enunciada por Aubry y Rau. Los DDRR consisten en la relación inmediata
y directa entre una persona y una cosa. Por tanto sus elementos serían: un sujeto activo y la cosa.
1.2.- Teoría moderna.- En contraposición a la teoría clásica. Existen dentro de la teoría moderna
varias doctrinas, entre ellas están:
1.2.1.- Doctrina monista.- (Saleilles) Llamada también “obligación pasiva universal”. Asemeja
al Derecho de Obligaciones con los DDRR. La relación del deudor con el acreedor no es
personal sino real, puesto que es el patrimonio (derecho real) del deudor es el que responde por
su obligación.
Planiol indica que los elementos de los que se componen los DDRR son: un sujeto pasivo y un
sujeto activo, donde el sujeto activo es el titular del derecho y el sujeto pasivo son todos los que
estarían obligados a respetarlo, es decir la comunidad (persona abstracta) en su conjunto. Es lo
que Planiol denomina: “obligación pasiva universal”.
En resumen, que tanto los DDRR como el Derecho de Obligaciones son relaciones entre
personas, es decir, que sólo existirían relaciones de obligación.
1.2.2.- Doctrina neo-dualista.- (Josserand) Llamada también de la “objetivación de la
obligación”. Admite como elementos al sujeto activo y al pasivo. Sin embargo critica el
postulado de la “obligación pasiva universal”. Indica que la obligación no es universal, sino que
ésta se restringe y cobra vida sólo cuando entra en acción el derecho del titular.
1.2.3.- Doctrina tripartita.- (Mazeaud) Admiten tres elementos: sujeto activo, sujeto pasivo y
objeto (cosa). Establecen una distinción entre derechos patrimoniales (DDRR, derechos de
crédito o de obligaciones y derechos intelectuales) y los derechos extrapatrimoniales.
2.- CONCEPTO.- Inicialmente diremos que las relaciones del Derecho Civil descubren en
primer término: 1) Un sujeto que las realiza (Derecho de las Personas), 2) Un conjunto de cosas
sobre las que ese sujeto actúa (Derechos Reales) y 3) Un conjunto de obligaciones o
“prestaciones” que cumplir entre semejantes (Derecho de Obligaciones).
Con esta introducción señalamos los diferentes conceptos que han esbozado diferentes autores:
Mazeaud: Los Derechos Reales son la relación jurídica entre una persona y una cosa.
Aubry y Rau: “Es una relación inmediata y directa sobre una cosa, oponible a cualquier persona.
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De Buen: Es el derecho que autoriza a su titular obtener ventajas económicas de una cosa frente a
cualquiera que lo desconozca.
Bonecasse: Es la relación jurídica donde una persona, llamada titular, tiene la facultad de obtener
de una cosa, exclusiva y oponible a todos, todo o parte de lo que ella produce.
En principio debemos enfatizar que la relación a la que hacemos referencia es una relación de
derecho, la misma que se establece entre una persona y una cosa, que de acuerdo a lo indicado
ésta última tiene la característica de estar dentro del comercio humano. Es decir, el derecho que
una persona ejerce sobre los bienes.
Con estas premisas definimos el Derecho Real como “la relación jurídica en la que un sujeto
activo o titular del derecho puede obtener de una cosa o bien, una ventaja económica que el
sujeto pasivo se obliga a reconocer y respetar”.
3.- CLASIFICACIÓN DE LOS DDRR.- Los Derechos Reales admiten la siguiente
clasificación:
3.1.- Derechos reales sobre cosa propia.- El derecho real por excelencia es la PROPIEDAD,
que otorga a su titular el derecho de goce y de disposición. El derecho de propiedad se dice que
es el derecho más completo, pues el propietario no solo tiene la facultad de ejercer sobre la cosa
de su propiedad el uso y el disfrute (que supone utilizar la cosa y sacar beneficio o provecho de la
misma), sino fundamentalmente el derecho de DISPOSICIÓN característica fundamental del
derecho de propiedad. Disponer de una cosa supone, pues, poder enajenarla, transferirla,
hipotecarla, etc. Estas facultades solo las puede ejercer el propietario y no otra persona.
3.2.- Derechos reales sobre cosa ajena.- Pueden dividirse de la siguiente manera:
3.2.1.- Derechos reales de disfrute: el usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre y el
derecho a construir. Estos derechos otorgan al titular de ellos la facultad de usar y gozar de la
cosa, más no de disponerla que, como se anotó, solamente le corresponde al propietario.
3.2.2.- Derechos reales de garantía o de realización de valor: la hipoteca y la pignoración
(prenda y anticresis).
El propietario tiene no solo la facultad de usar, gozar y disponer de la cosa, sino también puede,
en determinados casos garantizar con su propiedad, el cumplimiento de una obligación. Esta es
una facultad que solamente la puede usar el propietario.
4.- CARACTERES DE LOS DDRR.- Los aspectos que caracterizan a los DDRR son los
siguientes:
4.1.- Es un derecho absoluto; pues su titular tiene amplias prerrogativas y su derecho puede ser
oponible contra todos.
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4.2.- Es un derecho que genera siempre acciones reales sobre la cosa y a favor de su titular.
4.3.- Es un derecho inmediato; porque la potestad que se ejerce sobre la cosa es directa.
4.4.- Presenta dos facultades: de persecución y de preferencia.
5.- EL DERECHO DE CRÉDITO.- CONCEPTO.- También llamado Derecho de
Obligaciones o simplemente Derecho Personal. Es la relación jurídica por la que el acreedor
puede exigir del deudor el cumplimiento de una prestación u obligación positiva o negativa. Estas
prestaciones son las de hacer, no hacer y dar.
5.1.- Diferencias entre los DDRR y el Derecho de Crédito
5.1.1.- Por los elementos de la relación jurídica.- En los DDRR los elementos son
dos: El sujeto (activo y pasivo) y la cosa. En el Derecho de Obligaciones o de Crédito los
elementos son tres: El acreedor (sujeto activo), el deudor (sujeto pasivo) y la prestación u
obligación. Asimismo en los DDRR el sujeto activo opone su derecho contra todos; en el
Derecho de Crédito, el sujeto activo opone su derecho sólo contra su deudor.
En los DDRR el sujeto pasivo es indeterminado (mientras no exista una relación jurídica); en el
Derecho de Crédito el sujeto pasivo o deudor es determinado.
5.1.2.- Por el objeto.- En los DDRR el objeto es la facultad ejercida sobre la cosa; en el
Derecho de Crédito el objeto es la prestación u obligación (elemento inmaterial necesariamente).
5.1.3.- Por la fuerza de su realización.- Los DDRR tienen el derecho de persecución y
el de preferencia. La persecución se ejerce sobre la cosa y entre el derecho de obligaciones y el
derecho real siempre se prefiere este último.
El Derecho de Obligaciones se persigue al deudor o sujeto pasivo, pues la relación es de persona
a persona. En cuanto a la preferencia el Derecho de crédito no goza de ella frente a un derecho
real.
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CAPÍTULO III
LA POSESIÓN
1.- ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA.- Etimológicamente proviene de la
palabra positio sedium: “ponimiento de pies”. Es aceptada la que deriva de la palabra “posse” que
significa poder o facultad.
Históricamente es un instituto antiquísimo anterior a la propiedad.
Escriche indica que en el estado primitivo todas las cosas se adquirían por ocupación, se
conservaban por la posesión y se perdían con ésta. De esta manera se confundía posesión con
propiedad.
En el Digesto se establece que “el dominio de las cosas comenzó con la posesión” (Neiva).
En el Derecho Romano (possessio, possidere, possessor) se consideraba a la posesión como un
poder absoluto análogo a la propiedad. Distinguían, sin embargo el ager públicus del ager
privatus.
Derecho germánico: poder de hecho que se ejercía sobre una cosa. Lo denominaban “gewere”.
El Código Civil francés de 1804 no lo tomó en cuenta. Lo incluyó en el capítulo de la
prescripción.
Actualmente todas las legislaciones le dedican un capítulo aparte. El Código Civil boliviano en su
art. 87 indica que es un poder de hecho ejercido sobre una cosa.
2.- CONCEPTO.- Generalmente el que ostenta un poder de derecho, ejerce también un poder de
hecho. Pero existen casos con facultades de hecho. Ese poder de hecho lo ostenta quien domina la
cosa y no quien la ley establezca que deba hacerlo.
Mazeaud: “La posesión es el poder de hecho. La propiedad, el usufructo u otro derecho real, es el
poder de derecho”.
Raúl Romero Linares: “Es el poder de hecho que una persona tiene sobre una cosa, realizando
actos que revelan la intención de comportarse como el verdadero propietario o titular de cualquier
derecho real”.
Messineo: “La disputa en que si la posesión es un hecho o un derecho subjetivo, se resuelve
observando que la misma nace como una relación de hecho, pero luego de nacida se convierte en
una relación de derecho, en cuanto produce efectos jurídicos, por los cuales es admitido el
poseedor”.
19
El Código Civil en su Art. 87 inc. 1) define la posesión como el poder de hecho ejercido sobre
una cosa mediante actos que denotan la intensión de tener sobre ella el derecho de propiedad u
otro derecho real.
3.- ELEMENTOS CONSTITUTIVOS.- Los elementos constitutivos de la posesión son:
3.1.- Corpus possessionis.- Es el elemento material. Son los actos materiales de detentación,
goce, uso, transformación de la cosa como los que podría ejercitar todo propietario. Estos son
actos materiales sobre la cosa, no actos jurídicos. Sus requisitos:
3.1.1.- Actos de aprehensión; por los que una persona toma físicamente la cosa y
3.1.2.- Actos de utilización económica o explotación de la cosa; que no necesariamente
requieren el contacto físico con la cosa (puede poseerse a través del corpus de otra persona, ej. El
inquilino).
3.2.- Ánimus possidendi.- (Ánimus dominii) Es el elemento psicológico. La intención de actuar
por cuenta propia, la voluntad, el deseo de tener la cosa como propietario. Sin voluntad no hay
relación posesoria.
4.- VICIOS DE LA POSESIÓN.- Para que la posesión sea útil, la posesión deberá cumplir
ciertos requisitos, fundamentalmente deberá estar exenta de vicios. Estos vicios son:
4.1.- La violencia.- es la coacción física o moral que se ejerce sobre una persona con la finalidad
de torcer su voluntad. La violencia por tanto podrá ser física o moral (esto incluye las amenazas a
sus descendientes o algún miembro de su familia). Art. 135 y 1462-III C.C.
4.2.- La clandestinidad.- Es la actitud que pretende poseer de manera oculta o sigilosa con la
finalidad de que los demás o aquellos que pudieran evitarlo no se enteren de su realización. Art.
135 y 1462-III C.C.
4.3.- Equivocidad.- Son los actos que dan lugar a creer que se trata de una posesión cuando en
realidad no lo es.
4.4.- Discontinuidad.- Art. 1462-III C.C. La posesión debe ser continua y no interrumpida.
5.- DIFERENCIAS ENTRE PROPIEDAD, POSESIÓN Y DETENTACIÓN.- Es necesario
hacer establecer una diferencia entre la propiedad, la posesión y la detentación.
a).- Propiedad.- El propietario que tiene el derecho de uso, goce, disfrute y disposición sobre sus
bienes, suele en su mayor parte, ser también poseedor. Esto es explicable puesto que la posesión
supone un poder de hecho sobre una cosa y por ello, el propietario además de tener el poder de
derecho, tiene también de manera obvia, el poder de hecho sobre ella. Sin embargo el poseedor
no siempre es el propietario, pues la posesión puede ser ejercida por un tercero. Por ello la
20
importancia de diferenciar la propiedad que se constituye en un poder de derecho, de la posesión
que es un poder de hecho.
b).- Posesión.- Reiteramos que la posesión es un poder de hecho. El poseedor no posee en virtud
de una disposición de la ley, sino que lo hace por un hecho propio. Una vez que esta situación de
hecho se ha dado, recién vendrá la ley a regular su ejercicio.
El poseedor por tanto puede ser o no ser propietario del bien en cuestión. Lo que interesa es que
el ejercicio de ese poder tiene una vinculación directa entre poseedor y cosa concurriendo
inevitablemente los dos elementos constitutivos de la posesión: el corpus y el animus.
c).- Detentación.- La detentación nace como un poder de derecho. El detentador reconoce el
derecho que tiene el propietario sobre la cosa y sabe a ciencia cierta que la cosa que detenta no le
pertenece y por tanto, no pretende conducirse como si fuera el propietario. Esa la diferencia
fundamental con la posesión; pues el poseedor tiene no solamente el corpus sino también el
animus, en tanto que el detentador solamente tiene el corpus, más no el animus. Citamos como
ejemplo el caso del inquilino.
5.1.- Diferencias entre la detentación y la posesión
a).- Por su origen.- La posesión nace como un poder de hecho; en tanto que la detentación nace
como un poder de derecho.
b).- Por su naturaleza.- La posesión generalmente se ejercita sobre cosa propia; en cambio la
detentación siempre se ejercita sobre cosa ajena.
c).- Por sus elementos.- La posesión cuenta con dos elementos: el corpus y el animus; en tanto
que la detentación solamente cuenta con el corpus.
d).- Por sus efectos.- El efecto principal de la posesión es la adquisición del derecho de
propiedad con el transcurso del tiempo a través de la usucapión; en cambio la detentación no
produce ningún efecto, menos la adquisición del derecho de propiedad aunque pase el tiempo que
sea.
6.- PRESUNCIONES DE POSESIÓN.- (Art. 88 C.C.) I.- Presunción a favor del que se
encuentra poseyendo actualmente la cosa, es decir que quien alegue mejor derecho tendrá que
destruir tal presunción.
II.- El detentador no puede ser poseedor a menos que cambie su título.
III.- El poseedor que prueba haber poseído antiguamente se presume haber poseído en el tiempo
intermedio.
IV.- La posesión actual no hace presumir la anterior.
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7.- FUNCIÓN SOCIAL DE LA POSESIÓN.- “El respeto del orden constituido (statu quo) se
manifiesta en que no está permitido al individuo modificar una situación jurídica o de hecho sin
la intervención de los órganos jurisdiccionales en la forma determinada por ley” (Messineo).
8.- ADQUISICIÓN, CONSERVACIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN
8.1.- Adquisición de la posesión
8.1.1.- Directa.- Cuando concurren los dos elementos posesorios: el corpus y el animus.
8.1.2.- Adquisición indirecta.- Cuando se posee por intermedio de una tercera persona.
Esta tiene el corpus y el titular el animus puesto que el corpus lo ejerce a través del tercero.
7.2.- Pérdida de la posesión
a).- Cuando desaparece el corpus y el animus. Es el caso del abandono de la cosa, por ejemplo.
b).- Cuando se pierde el corpus. Existen los siguientes supuestos:
- Cuando un tercero se apodera de hecho de la cosa y
- Cuando, sin intervención de nadie, la cosa se aleja materialmente de su poseedor.
c).- Cuando se pierde al animus y se conserva el corpus. Es poco probable pero pueden existir
casos como el del vendedor que después de transferir la propiedad de un inmueble continúa
habitándolo.
9.- CLASES DE POSESIÓN.- La posesión es de dos clases:
9.1.- POSESIÓN DE BUENA FE.- Se da en los casos en que el poseedor se cree efectivamente
ser el propietario porque al adquirir la cosa creyó, de buena fe, que el que le transfería era el
verdadero propietario. En este caso, la ley le permite usucapir en cinco años. Existen también
otros recursos que le otorga la ley, pues al ser poseedor de buena fe se beneficia de la teoría de la
apariencia para adquirir el derecho de propiedad.
9.2.- POSESIÓN DE MALA FE.- Hay casos en los cuales el poseedor tiene conocimiento del
carácter ajeno de la caso, sin embargo posee la cosa a su favor. En este caso, aún en conocimiento
de que la cosa es ajena, debe igualmente concurrir no solo los elementos constitutivos de la
posesión, sino que ésta deberá estar exenta de vicios. Para usucapir, el poseedor de mala fe
precisará diez años.
9.- EFECTOS JURÍDICOS DE LA POSESIÓN.- Fundamentalmente son dos principales: la
usucapión y las acciones de defensa de la posesión. También están: la posibilidad de beneficiarse
de los frutos y la de cumplir ciertas obligaciones. Para calificar estos efectos hay que establecer si
la posesión es de buena fe o de mala fe.
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9.1.- Cuestiones previas
9.1.1.- Posesión de buena fe.- Art. 93 C.C. El poseedor es de buena fe cuando cree haber
adquirido del verdadero propietario.
9.1.2.- Posesión de mala fe.- Es de mala fe cuando conoce que el bien es ajeno y sin embargo lo
posee.
9.2.- Efectos de la posesión en caso de restitución de la cosa.- En caso de que la cosa fuera
restituida a su verdadero propietario. Art. 94 y sgts. C.C.
a).- Derecho a los frutos
b).- Reembolso de gastos.
c).- Reembolso de gastos de reparación.
d).- Indemnización por mejoras y ampliaciones.
e).- Derecho de retención.
10.- PROTECCIÓN JUDICIAL DE LA POSESIÓN.- Las legislaciones protegen la posesión,
no solo la que deriva de un justo título –propiedad- sino aún la de mala fe. A la primera la ley la
protege porque defiende la propiedad privada –Art. 7 y 22 C.P.E.- y siendo la posesión el síntoma
que la caracteriza tiene que considerarse que al que posee como dueño no debe perturbársele ni
molestarle.
También protege la posesión injusta por motivos de interés social y orden público. Asimismo la
presunción de posesión favorece al poseedor. La buena fe también se presume y quien alegue lo
contrario debe probarlo.
La ley protege al poseedor mientras no sea vencido en juicio.
El Código Civil enuncia las acciones de defensa de la posesión en sus Arts. 1461 y 1464, que
son: a) Acción de recuperar la posesión, b) de conservar la posesión, son los llamados procesos
interdictos. Adicionalmente existen otros procesos interdictos que con el solo objeto enunciativo
podemos señalarlos: c) de denuncia de obra nueva y/o d) de denuncia de daño temido.
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SEGUNDA UNIDAD
DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA
CAPÍTULO V
LA PROPIEDAD
1.- CONCEPTO Y EVOLUCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD.- En términos
generales la PROPIEDAD es una institución cuyo estudio corresponde a la Economía Política.
En tanto que la propiedad sometida a las reglas del derecho es lo que se denomina Derecho de
propiedad; son normas de la relación jurídica que otorga facultades a su titular.
Entonces, la propiedad, en derecho se define como la facultad que permite al titular (dueño) usar,
gozar, disfrutar y disponer de una cosa sin más límites que la propia ley y las buenas costumbres.
Históricamente existió la propiedad colectiva que suponía la existencia de sociedades
comunitarias donde se desconocía la propiedad privada. Posteriormente surge la propiedad
privada y las formas legales para regular su ejercicio (Estado). En Roma se reconoció el poder
absoluto sobre la cosa (jus abutendi).
En la sociedad feudal debido al sistema de servidumbre (siervos), se confundió el derecho
personal con el derecho real; el siervo era considerado parte de la propiedad, estaba unido a la
tierra. La Revolución Francesa que elimina el sistema feudal de explotación de la tierra, separa
claramente el derecho personal del real; sin embargo rescata el caracter absoluto de la propiedad
del Derecho romano, profundizándolo aún más. Así es como se imprime en la Declaración de los
Derechos del Hombre y del Ciudadano, es decir, la inviolabilidad del derecho propietario.
La Revolución rusa de 1917, elimina la propiedad privada y estatuye la propiedad social.
2.- TEORÍAS SOBRE EL FUNDAMENTO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.Principales corrientes.- Dos son las corrientes que sobre la doctrina de la propiedad se han
esbozado a través de la historia: la corriente marxista que propone la propiedad social de los
medios é instrumentos de producción con la consiguiente abolición de la propiedad privada por
ser el interés colectivo el que debe primar sobre el interés particular. La otra corriente es la
individualista que protege la propiedad privada por ser fuente del esfuerzo individual que
procura el progreso de las sociedades.
Reconocida la propiedad privada en casi la totalidad de las legislaciones en el mundo, el carácter
absoluto de la misma se mitigó con la posición de la Iglesia Católica que incorporó la función
social que debe cumplir la propiedad; aspecto textualmente reconocido en el Código Civil en el
Art. 106 y 107; esta función se constituye en una limitación al uso abusivo de la propiedad.
Actualmente se reconoce que la propiedad privada debe cumplir una función social y debe ser
compatible con el interés colectivo así como con el privado.
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3.- CONCEPTO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.- Existen muchos conceptos que definen
el derecho de propiedad. Entre ellos podemos tomar en cuenta la definición que da el Código
Civil Alemán: “El dueño de una cosa, en tanto que la ley o derechos de terceros no se opongan,
puede proceder con la cosa según su voluntad y excluir a otros de toda intromisión”1.
El Código Español por su parte define el derecho de propiedad como “El derecho de gozar y
disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene
acción contra el tenedor y poseedor de una cosa para reivindicarla”2.
El Art. 105 del Código Civil boliviano en vigencia establece que “I.- La propiedad es un poder
jurídico que permite usar , gozar y disponer de una cosa y debe ejercerse en forma compatible
con el interés colectivo, dentro de los límites y con las obligaciones que establece el
ordenamiento jurídico”…. “II.- El propietario puede reivindicar la cosa de manos de un tercero y
ejercer otras acciones en defensa de su propiedad…”
4.- CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
4.1.- Es un derecho completo; puesto que su titular tiene la facultad de ejercer todas las acciones
reconocidas por la ley en el ejercicio de su derecho propietario. Es el derecho real sobre cosa
propia reconocida por la C.P.E.
4.2.- Es un derecho exclusivo; puesto que sólo es el propietario el que se beneficia con estas
facultades y no terceras personas.
4.3.- Es perpetuo; pues la propiedad existe eternamente, sólo cambia de titular. El no uso por
parte del propietario, no significa que su derecho se extinga (salvo el derecho del poseedor que se
beneficia con la usucapión).
4.4.- Debe cumplir una función social.- El principio de la función social, se encuentra en este
título como característica del derecho de propiedad. El Art. 106 del Código Civil señala
taxativamente que la propiedad debe cumplir una función social recalcando la disposición
constitucional que también le reconoce al derecho de propiedad esta función primordial.
La propiedad no solamente debe beneficiar al propietario en el sentido de otorgarle las facultades
de usar gozar y disponer de su derecho; sino también que esas facultades deben ser ejercidas en
forma compatible con el interés colectivo ya sea evitando ocasionar perjuicios a terceros o
contribuyendo con el desarrollo social. Tal el caso de la obligación que tiene todo propietario de
contribuir con el pago de sus impuestos a la realización de obras públicas para la comunidad, por
citar un ejemplo.
1
2
PINO TELLEZ, José María. Derechos Reales. Editorial Alexander. 2004. Cochabamba-Bolivia. Pag. 52.
Idem.
25
5.- FUNCIÓN ECONÓMICO SOCIAL DE LA PROPIEDAD.- La Constitución Política del
Estado establece que la propiedad debe ser ejercida en forma compatible con el interés colectivo.
El Art. 105 del Código Civil reitera esta función.
El ejercicio del derecho propietario que antiguamente fue considerado un derecho absoluto de su
titular, pues no estaba sometido a restricción alguna. Los teóricos y juristas de la Revolución
Francesa le reconocieron al propietario un derecho absoluto sobre su propiedad, exaltaron esta
facultad aún más que sus antecesores los romanos, de donde sacaron sus principales instituciones.
El excesivo individualismo llevó a las sociedades a morigerar el abuso que se hizo del derecho de
propiedad. De esta manera uno de los aportes importantes a este principio dela función social de
la propiedad lo constituyó la Encíclica Rerum Novarum, que estableció que debería
compatibilizarse los rigores del individualismo y del interés colectivo reconociendo a la
propiedad una función en beneficio de la sociedad.
6.- FACULTADES INHERENTES AL DERECHO DE PROPIEDAD.- Al ser la propiedad
un derecho completo y exclusivo el propietario tiene pues la facultad de uso, goce y disposición
de su propiedad, siendo esta última característica – la de disposición- además una facultad
exclusiva del propietario, pues es él y no otra persona el que tiene esa facultad que significa la
libertad de poder enajenar su propiedad ya sea a título gratuito u oneroso o bien garantizar con su
propiedad el cumplimiento de una obligación cualquiera.
7.- ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DEL DERECHO DE PROPIEDAD.- Adquisición derecho
de propiedad: Art. 110 C.C. Otras formas: adquisición a título gratuito y oneroso, originaria y
derivativa, a título universal y a título particular, inter vivos y mortis causa, voluntaria é
involuntaria.
Pérdida de la propiedad: por destrucción material (cuando la cosa se destruye materialmente)
destrucción jurídica (cuando la cosa queda fuera del comercio humano, por ejemplo una venta a
favor del Estado). Otros casos de pérdida: la cesión voluntaria (venta, donación, etc. por voluntad
del titular) y la cesión involuntaria o forzosa (por ejemplo la expropiación).
7.1.- La expropiación como forma de cesión forzosa del derecho de propiedad.- Es la pérdida
del derecho de propiedad a favor del Estado por razones de utilidad pública o en el caso de que la
propiedad no cumpliera la función social que le está asignada por ley.
7.1.- Requisitos.- Para que la expropiación pueda ser procedente, es necesario el cumplimiento
de los siguientes requisitos:
- Declaratoria de utilidad pública; si el interés público hace necesario afectar la propiedad
privada, aquel se impone sobre ésta. La Declaratoria debe emanar necesariamente de la autoridad
pública quien deberá fundamentar dicha necesidad y señalar el objeto a que estará destinada la
expropiación.
- Si la propiedad no cumple una función social; puesto que como es sabido, la propiedad es
protegida por el Estado siempre y cuando cumpla una función social. Por tanto si el propietario
descuida estos deberes, como el pago de impuestos, por ejemplo, podrá su propiedad ser
26
susceptible de una expropiación. La autoridad deberá fundamentar este extremo en una
Declaración expresa.
- Pago de una justa y previa indemnización; una vez declarada la necesidad y utilidad públicas o
si la propiedad no cumplía su función social; deberá hacerse el cálculo aproximado del valor del
bien a expropiarse –en base a un peritaje técnico- y cancelar previamente al propietario, antes de
proceder a la entrega del inmueble.
27
CAPÍTULO VI
LA COPROPIEDAD
1.- INTRODUCCIÓN Y GENERALIDADES.- A pesar de que una de las características
esenciales del derecho de propiedad es la exclusividad, existen casos en los que existe
concurrencia de varios derechos sobre un mismo bien. Es la copropiedad. Por ello se habla de un
derecho a una “cuota ideal” o “acción” que representa la participación a que el copropietario
tendrá derecho en el momento de la partición puesto que la propiedad está indivisa.
2.- NATURALEZA JURÍDICA.- TEORÍAS.2.1.- Posición romanista: Su origen es una posición individualista; la comunidad sólo es algo
transitorio. Cada copropietario tiene derecho a una cuota ideal y puede ejercitar la acción
divisoria.
2.2.- Posición germana: Concepción colectivista. El individuo se subordina a ella. La
comunidad es algo permanente y el copropietario no tiene el derecho de pedir la división.
El Código Civil boliviano sigue el molde romanista. Cada uno tiene su parte y todos son dueños
de todo el objeto. La indivisión es temporal (salvo el caso de la indivisión forzosa) Art. 1233-I.
No debe confundirse la comunidad con la sociedad o la persona colectiva, pues éstas tienen como
objetivo el lucro. Aquella, no.
3.- CLASES DE COPROPIEDAD.- Existen las siguientes clases de copropiedad.3.1.- Copropiedad ordinaria.- Concepto.- La copropiedad ordinaria es temporal, puesto que
todos los copropietarios se mantienen en la indivisión por su propia voluntad. Quiere esto decir
que si cualquiera de los copropietarios quisiera separarse del ejercicio común de la cosa, puede
hacerlo sin ninguna limitante, no precisando para ello de la autorización de los demás
copropietarios. Es, por tanto, una indivisión temporaria o común. Sólo existe por voluntad de los
copropietarios. Ejemplo: los coherederos del de cujus que son copropietarios pro-indiviso de los
bienes del causante.
3.1.1.- Derechos y deberes de los copropietarios
- Derecho de disposición de su cuota parte; nadie está obligado a permanecer en indivisión salvo
acuerdo de partes, en tal caso no podrá exceder los 5 años (Art. 167).
- Derecho de uso y disfrute de la cosa; sin perjudicar el derecho de los demás copropietarios.
Puede también ceder este derecho a terceros (Art. 160).
- Gastos de conservación; sólo puede sustraerse a esta obligación si renuncia a su parte (Art.
162).
- Innovaciones, alteraciones y actos de disposición; Art. 166. Acuerdo de la totalidad de los
copropietarios. Cada copropietario puede enajenar por sí solo su cuota parte, pero todos juntos
podrán enajenar el bien común. (Art. 167).
3.1.2.- Administración de la cosa común; (Art. 164 y 1328-I). Todos los copropietarios
tienen el derecho de concurrir a la administración de la cosa común. Todos los acuerdos deberán
28
tomarse en virtud de la mayoría absoluta de los copropietarios. Si hubiera desacuerdos, será la
autoridad judicial la que tomará la decisión.
3.1.3.- Extinción de la copropiedad.- Cesación de la indivisión; por acuerdo unánime de
los copropietarios, por destrucción de la cosa, por concentración de la totalidad de las cuotas.
3.2.- Copropiedad extraordinaria o con indivisión forzosa. Concepto.- Suele suceder que
algunas cosas son imposibles de dividir debido a su propia naturaleza. Por ello, el uso a que está
destinada la cosa ha de determinar si la cosa es susceptible de ser dividida o no.
a) Pozos comunes, patios, pasos, etc., cuya utilización entre dos o más propietarios es
absolutamente necesaria. Ejemplo, un patio común por el que obligadamente deban pasar los
propietarios de diferentes ambientes dentro de una casa.
b) Paredes medianeras.- Las paredes medianeras que dividen dos fundos contiguos no
pueden dividirse pues sirven a dos propietarios a la vez quienes utilizan el muro medianero para
separar sus propiedades.
3.2.1.- La medianería.- Cuando dos fundos se encuentran separados por una pared
divisoria, o por un foso, seto o cerca, decimos que estamos ante la figura de la medianería.
Sucede que dos propietarios vecinos utilizan en forma conjunta estas paredes o setos, etc. para
separar su propiedad de la de sus vecinos.
Es preciso que para que exista medianería, se trate en primer término de dos fundos contiguos y
dos dueños distintos.
3.3.1.- Prueba de la medianería.- Los propietarios de dos fundosvecinos, suelen precisar a veces
la certeza sobre si el muro que divide sus propiedades es propio o pertenece a uno de los
propietarios. La incertidumbre en ese sentido, suele acarrear a veces, muchas dificultades. A tal
efecto es importante probar la existencia de la medianería.
a) Mediante título.- Si los propietarios poseen un título que establezca que el muro divisorio es
efectivamente medianero, dicho título hará plena prueba si concurren los requisitos exigidos por
ley en lo referente a los documentos públicos. Si endicho instrumento se establece que el muro
pertenece a ambos dueños, será muro medianero. Si por el contrario se establece que el muro
pertenece solo a uno de los vecinos, el muro será propio o exclusivo.
b) Mediante usucapión.- La medianería de un muro también puede adquirirse por usucapión y
es por tanto, posible aplicar a esta figura todos los requisitos de la usucapión. Esto sucede cuando
no existe otra forma de acreditar la medianería de un muro.
c) Mediante presunciones.- Cuando no es posible determinar a quien pertenece el muro
divisorio, se aplican las presunciones de la medianería. Pueden existir presunciones tanto a favor
como en contra de la medianería.
Las presunciones a favor de la medianería están establecidas en el Art. 173, 180 y 181 del Código
Civil.
Las presunciones en contra de la medianería en los Ars. 174 y 181 del mismo cuerpo legal.
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3.3.2.- Adquisición de la medianería.- La medianería puede adquirirse mediante contrato de
compraventa al propietario contiguo, desde luego pagando el valor del muro, asi como del terreno
en el que muro se encuentre.
4.- Derechos y obligaciones de los propietarios medianeros.- Los propietarios medianeros
tendrán derecho al uso del muro medianero, a elevar la altura del muro medianero cumpliendo
con todas las reglas de seguridad del muro medianero.
Asimismo tendrán la obligación como cualquier copropietario a contribuir a las reparaciones y
reconstrucción del muro medianero y en caso de demolición de las construcciones apoyadas en el
muro, deberán otorgar las garantías y seguridades del caso al vecino.
5.- Extinción de la medianería.- Por todo lo expuesto, pdemos deducir que la extinción del
muro medianero podrá darse por compra que haga uno de los copropietarios de la totalidad del
muro, por cesión que hiciera cualquiera de ellos a favor del otro, por usucapión a favor de uno
solo de los propietarios o por renuncia de cualquiera de ellos.
30
CAPÍTULO VII
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1.- PROPIEDAD HORIZONTAL.- GENERALIDADES.- Arts. 184 y sgts. C.C. La vida
moderna, especialmente en Europa, llevó a las personas a construir edificios, donde cada
compartimiento o piso pertenecía a distinto propietario. La propiedad horizontal, por tanto, se da
en edificios conformados por varias plantas o pisos, donde cada piso o compartimiento pertenece
a distinto propietario. La condición para la existencia de propiedad horizontal es justamente ésta,
es decir que existan pisos superpuestos unos encima de otros y que todos compartan un suelo
común.
Este tipo de propiedad apareció en Europa, en países como Gran Bretaña, Alemania y otros, pero
es en España donde en 1889 se legisla con mayor precisión, dándole la importancia que hasta
entonces no la había tenido.
2.- NATURALEZA JURÍDICA.- Cuando hizo su aparición esta forma de propiedad,
seguramente por la necesidad de vivienda, se la consideró una especie de servidumbre
considerándola que el propietario horizontal se servía de espacios que no eran de su propiedad
exclusiva, tales como pasillos, puertas de ingreso, ascensores y otros.
Sin embargo, posteriormente y justamente a partir del código Civil español se la consideró como
un condominio donde el derecho de cada propietario además de la propiedad exclusiva de su piso
o compartimiento, también ejercía un verdadero derecho de copropiedad con los demás dueños
del edificio.
De esta manera, queda claro que en la propiedad horizontal concurren dos tipos de propiedad:
una propiedad exclusiva de cada propietario en su piso o compartimiento y una copropiedad
extraordinaria de las partes comunes del edificio.
3.- CONCEPTO.- “La propiedad horizontal es el derecho privativo en parte y común en otra,
resultante de corresponder un mismo edificio a distintos propietarios, dueños exclusivos, cada
uno de ellos de un piso, departamento u otra vivienda independiente”3
A lado de una propiedad individual coexiste una propiedad común forzosa sobre ciertas partes del
edificio. Ambos tipos de propiedad son inseparables. Esta es una condición insoslayable de la
propiedad horizontal. Cada propietario tiene necesariamente que utilizar ciertas partes comunes.
Por tanto, la parte privativa que corresponde a cada dueño estará sujeta a las disposiciones de la
propiedad individual y en ese sentido el propietario podrá usar, gozar y disponer de su propiedad
de la manera que vea por conveniente sin que para esto deba consultar la opinión de los demás
copropietarios. En tanto que el derecho sobre las partes comunes del edificio, estando sujetas al
régimen de propiedad común con indivisión forzosa estará sujeto a las disposiciones que rigen la
copropiedad, debiendo cada copropietario concurrir tanto con derechos como con obligaciones
respecto a dicha comunidad.
3
PINO TELLEZ, José María. Derechos Reales. Editorial Alexander. 2004. Cochabamba-Bolivia. Pag. 98.
31
4.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS HORIZONTALES
5.1.- Copropiedad de las partes comunes.- Art. 187. Se consideran partes comunes de un
edificio el suelo sobre el que se levanta el edificio, los locales para portería y vivienda del
portero, las obras o instalaciones que sirvan para el uso y goce común como ascensores,
acueductos, plantas para agua, gas, energía eléctrica, etc.
- Derechos de los copropietarios.- Art. 188.- Conforme lo dicho cada copropietario tiene el
derecho de usar de las partes comunes conforme a su destino y sin perjudicar el derecho de los
demás. Este derecho es proporcional al valor del piso o compartimiento que posea.
- Obligaciones de los copropietarios.- Art. 188-III, 191, 193, 194 y otros. Del mismo modo cada
copropietario tendrá la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común,
también en proporción al valor del piso o compartimiento que posea.
4.2.- Propiedad individual de los pisos y compartimientos.- Art. 184.- El derecho de
propiedad del copropietario es doble: un derecho privativo y otro común. En la parte que les
corresponda privativamente, los propietarios pueden realizar actos jurídicos negociales, sin otra
restricción que las establecidas por ley exactamente igual que si se tratara de un derecho
individual como cualquier otro.
5.- REGLAMENTO Y ADMINISTRACIÓN.- Al constituirse una propiedad horizontal, es
necesario que se redacte un Reglamento donde queden claramente establecidas las normas por las
cuales se va regir el edificio, las reglas, derechos y obligaciones de cada uno de los
copropietarios. Desde luego que ninguna disposición reglamentaria podrá disminuir ni modificar
los derechos y obligaciones que cada copropietario tiene con arreglo a la ley.
Este Reglamento es aprobado o modificado de acuerdo a las disposiciones legales establecidas en
una ley creada para el efecto, la Ley de Propiedad Horizontal de 30 de diciembre de 1949, la
misma que reglamenta en forma precisa todo lo relativo a este tipo de propiedad.
De la misma manera, es imprescindible que la Asamblea de Copropietarios nombre a un
Administrador que puede ser cualquiera de los copropietrios o una tercera persona. El
administrador tiene como atribuciones principales ejecutar los acuerdos de la Asamblea, cumplir
y hacer cumplir el Reglamento, regular el uso de las cosas comunes, cobrar las contribuciones,
realizar los gastos necesarios a la conservación del edificio y rendir cuentas a la Asamblea.
Por las atribuciones señaladas, queda claro que el Administrador posee la calidad de
Representante Legal de la copropiedad, pudiendo en tal caso, representar a la misma ante
autoridades públicas, privadas, iniciar, proseguir, contestar a juicios que tengan que ver con la
administración del edificio, etc.
6.- DESTRUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL EDIFICIO.- Art. 193.- Es claro que el
sistema de propiedad horizontal se extinguirá si el objeto sobre el que recae dicho derecho perece
o si la propiedad se reúne en uno solo de los copropietarios. Si la destrucción es de las tres
cuartas partes de su valor cualquiera de los copropietarios puede pedir la división o la subasta de
lo que queda. Si la destrucción es menor cada uno debe contribuir a su reparación.
7.- ESTADO DE PREHORIZONTALIDAD.- La práctica ha hecho de que muchas empresas
individuales o colectivas, se han dedicado a la construcción de edificios. Sin embargo por la gran
32
inversión que supone dicho cometido, estas empresas suelen transferir en calidad de venta los
pisos o compartimientos de un edificio aún antes de que éste se haya empezado siquiera a
construir. Desde luego que para realizar dichas transferencias o ventas han de contar con los
respectivos planos aprobados por la Honorable alcaldía Municipal, así como el lote de terreno
sobre el cual ha de empezar a construirse el edificio, el cálculo de costos, la inscripción en
DDRR., etc.
De esta manera se soluciona en parte el problema de la carencia de vivienda que posee una gran
parte de la población, otorgándosele la posibilidad de acceder a un crédito que le permita ir
pagando el costo de su vivienda durante cierto número de años. En estas condiciones las
entidades bancarias y crediticias otorgan dichos créditos con la hipoteca del mismo departamento
que se pretende adquirir. Esta situación es denominada estado de prehorizontalidad, pues se
permite constituir hipoteca sobre un piso o compartimiento de un edificio en construcción o
simplemente proyectado. Es decir que la hipoteca se constituye sobre un inmueble
momentáneamente inexistente.
La hipoteca, en consecuencia, gravará la cuota parte del copropietario que haya ingresado a este
sistema y no se precisará de nueva inscripción en el Registro de Derechos Reales.
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TERCERA UNIDAD
ASPECTOS INHERENTES AL DERECHO DE PROPIEDAD
CAPÍTULO VIII
MODALIDADES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
1.- CUESTIONES GENERALES.- Suele suceder que en ocasiones el derecho de propiedad
está sometido a ciertos aspectos que limitan el ejercicio pleno del derecho, sin que ello signifique
un desmembramiento o desmejoramiento del derecho propietario.
Messineo: “Son autolimitaciones de la voluntad”. Esta limitación, desde luego, no afecta la
validez de los contratos.
2.- EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL TÉRMINO.- El término es un
acontecimiento futuro y cierto del cual depende el nacimiento o la extinción de un derecho (Art.
508). El ejercicio de un derecho propietario puede estar sujeto a la llegada de un término. Existen
dos clases:
- Término inicial o suspensivo.- Mantiene en suspenso la ejecución de un contrato. Ej.
No se puede exigir el pago de una deuda antes del vencimiento del término.
El término tiene que ver con el cómputo del tiempo conforme a las disposiciones de los Arts.
1492 y siguientes del C.C. relativas a la prescripción.
- Término final o extintivo.- Se refiere al vencimiento o cumplimiento de la obligación.
Cumplido el plazo la obligación se hace exigible y puede ser ejecutada judicialmente. Existen
casos, sin embargo, en que el término puede caducar antes de su vencimiento de acuerdo a lo
establecido por el Art. 315 C.C.
3.- LA PROPIEDAD CONDICIONAL.- Sucede que muchas veces las personas celebran
acuerdos en los cuales establecen que determinados derechos podrán ejercerse siempre y cuando
se cumplan ciertas condiciones. En términos generales podríamos decir que el ejercicio de un
derecho, ya sea el nacimiento o la extinción de un derecho puede estar supeditado al
cumplimiento de una determinada condición. Si dicha condición se cumple nacerá o se extinguirá
un derecho; por tanto la condición es siempre incierta, pues no se tiene la seguridad de que se
cumplirá o no. Esto no tiene nada que ver con el término, que es siempre un acontecimiento
cierto, pues del término sí tenemos certeza de que llegará indefectiblemente.
La condición es un acontecimiento futuro é incierto del cual depende el nacimiento o la extinción
de un derecho. La condición es arbitraria porque depende de la voluntad de las partes.
Los requisitos que debe reunir la condición son los siguientes:
- Es un acontecimiento futuro y
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- Tal acontecimiento debe ser incierto; la incertidumbre es factor esencial de la
condición. (La condición que no es posible –condición imposible- se la tiene por no puesta y el
contrato es nulo conforme al Art. 507).
La condición puede ser de diferentes clases, como las que señalamos a continuación:
a) Condición casual.- Son las que dependen de las leyes naturales (de un hecho fortuito) o del
hecho de un tercero y no de la voluntad de las partes (Art. 504).
b) Condición potestativa.- Meramente potestativa: Cuando está supeditada al arbitrio del
obligado; éste contrato es nulo y no surte efectos jurídicos (Art. 505). Simplemente potestativa:
cuando está supeditada a la voluntad del acreedor. Esta condición sí surte efectos jurídicos.
c).- Condición mixta.- Cuando depende de una de las partes y de un tercero o de un
acontecimiento ajeno a aquellos (Art. 506).
d).- Condición posible.- Cuando sí es posible realizarla y no va contra la ley en base al principio
de que “a lo imposible nadie está obligado”. La imposibilidad jurídica se refiere a aquello
contrario al derecho y la imposibilidad material cuando es contrario a las leyes naturales.
El Art. 507 se refiere a las condiciones ilícitas é imposibles.
e) Condición suspensiva.- Es el acontecimiento futuro é incierto del cual depende EL
NACIMIENTO de un derecho.
Los efectos de la condición suspensiva se los tiene que tomar en cuenta cuando:
- La condición se encuentra pendiente (Art. 495); El deudor conserva su derecho propietario, sin
embargo el acreedor podrá realizar los actos conservatorios a su derecho, pues éste se mantiene
expectante mientras la condición no se haya cumplido todavía.
- Cuando la condición se ha cumplido (Art. 497); el derecho para el acreedor NACE. Es decir que
no será necesaria la celebración de un nuevo contrato, puesto que el acreedor siendo ya el titular,
por efecto del contrato condicional, puede exigir la entrega de la cosa de manos de quien la tenga
y
- Cuando la condición resulta fallida (Art. 498); el acreedor deja de serlo y ya no puede exigir al
deudor la entrega de la cosa puesto que se considera que el contrato nunca existió.
f) Condición resolutoria.- Es el acontecimiento futuro é incierto del cual depende LA
RESOLUCIÓN de un derecho.
Al igual que en la condición suspensiva en los efectos de la condición resolutoria se consideran
tres momentos:
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- Cuando la condición está pendiente (Art. 500); se debe tener en cuenta que la cosa ha sido ya
entregada en calidad de propiedad a quien está sujeto al cumplimiento de la condición. En este
sentido, la otra parte podrá realizar los actos conservatorios necesarios sobre la cosa, pues se
encuentra aún pendiente el cumplimiento de la condición.
- Cuando la condición se ha cumplido (Art. 501); el acreedor RECUPERA su derecho de
propiedad; en tanto que para el deudor se EXTINGUE dicho derecho, y
- Cuando resulta fallida (Art. 503); es decir, que si la condición no se cumplió, favorece al deudor
(al que tiene en propiedad la cosa). Su derecho se consolida y el deudor pierde la posibilidad de
recuperarla.
4.- LA PROPIEDAD APARENTE.- Teoría de la apariencia.- Es el caso de un poseedor, que
aparenta ejercer un verdadero derecho de propiedad. Suele suceder que este propietario aparente,
realiza actos de disposición con terceras personas, que en la creencia de que es el verdadero
propietario contratan con él.
Los romanos solían decir: “Error comunis, facit jus” (El error común crea derecho). Cuando
terceras personas han sido engañadas por la apariencia se constituyen en titulares de un derecho
real, aún cuando dicho derecho no hubiera sido adquirido del verdadero propietario.
4.1.- Concepto.- Guillermo Cabanellas, citado por José Maria Pino en su obra “Derechos
Reales” da un concepto de propiedad aparente: “propiedad aparente es la que se supone en todo
poseedor, por cuanto la relación de hecho con una cosa suele, en la generalidad de los casos,
corresponder al ejercicio de quien es propietario”.
4.2.- Requisitos para su validez.- Estas terceras personas son protegidas por la ley,
pudiendo consolidar su derecho propietario siempre y cuando concurran los siguientes requisitos:
a).- Buena fe; es decir, que deben creer efectivamente que contratan con un verdadero
propietario.
b).- Error invencible; significa que era imposible advertir que se trataba de un propietario
aparente. Era imposible no caer en el error.
c).- Error común; que la colectividad o el entorno social, creía asimismo que se trataba de un
propietario verdadero.
4.3.- Efectos de la propiedad aparente.- Cuando una tercera persona contrata con otra a
la que supone el verdadero propietario sin serlo en la realidad, ¿qué sucede entre el propietario
aparente y el verdadero propietario o entre éste y el tercero?
a).- Entre el verdadero propietario y el propietario aparente (poseedor).- No produce ningún
efecto legal. La ley solo favorece al tercero. Por tanto el propietario aparente o poseedor estará
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obligado a restituir la cosa al propietario y si no la tuviera ya en su poder, deberá abonarle el
precio.
b).- Entre el verdadero propietario y el tercero.- Es aplicable el principio romano “el error
común crea derecho”. Pero desde luego que el tercero, para convertirse en propietario deberá
probar los requisitos señalados para la validez de estos actos.
5.- LA PROPIEDAD INALIENABLE.- Es otra modalidad del Derecho de Propiedad, puesto
que el propietario, a pesar de tener un derecho completo sobre sus bienes como el uso, goce y
disposición puede estar limitado en este último, es decir en el derecho de disposición. Esto sucede
en los siguientes casos:
a).- Por efecto de la ley; cuando por disposición de la ley no es posible enajenar una propiedad ni
embargarla. Tal el caso del Patrimonio Familiar o del Solar Campesino.
b).- Por voluntad de las partes; en este caso la limitación de disponer de la propiedad es temporal,
pues se atentaría al derecho del propietario. Ya sea por contrato o en testamento una persona
puede establecer una limitación temporal al derecho de disposición de un propietario a quien está
transfiriendo dicha propiedad; siempre y cuando le asista un interés legítimo y serio, aspecto que
podrá ser valorado por el Juez en su caso.
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CAPÍTULO IX
EXTENSIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD
1.- GENERALIDADES.- ¿Hasta dónde se extiende el derecho de propiedad? Para establecer los
límites de este derecho es necesario trazar dos líneas imaginarias en forma vertical y horizontal:
Edificación
Sobre suelo
Superficie
Suelo
Cimientos
Subsuelo
Por tanto, diremos que la propiedad en forma horizontal comprende toda la superficie del suelo
hasta donde lleguen los límites inscritos en el título propietario y en forma vertical, el subsuelo y
el sobre suelo.
Por tanto el propietario podrá disponer libremente tanto de la superficie horizontal en la cantidad
(en metros cuadrados) que así lo desee o también en forma vertical, en forma separada el
subsuelo o el sobre suelo.
2.- PROPIEDAD DEL SOBRESUELO Y DEL SUBSUELO.- Considerando al derecho de
propiedad desde el punto de vista horizontal, la cuestión no reviste problema, pues los límites
están claramente definidos ya sea en la escritura de propiedad o de algún otro modo con la
colocación de mojones que delimitan los linderos de una propiedad.
En forma vertical, es decir, realizando un corte longitudinal a la propiedad, ésta está compuesta
por la altura a que llega la edificación y por debajo de la tierra hasta donde tenga interés el
propietario (esto no se explica de otra manera que hasta donde alcancen los cimientos o hasta el
límite en la construcción de sótanos o depósitos subterráneos, etc.).
En cuanto a los actos de disposición (enajenación, arrendamiento, etc.) de la propiedad, la
extensión horizontal se la realizará en mérito a la superficie que desee disponer dentro de los
límites de su propiedad.
Tratándose de la propiedad en forma vertical, el propietario podrá disponer del sobresuelo sin
perder el derecho sobre el suelo o podrá disponer del subsuelo, sin perder asimismo el derecho
sobre el suelo. A estos efectos, podemos dividir la propiedad en subsuelo (lo que está debajo)
suelo (la superficie terrestre misma) y sobresuelo (lo que puede construirse encima del suelo).
2.1.- El derecho a construir.- Concepto.- Derecho real inmobiliario. El propietario (del
suelo) confiere a una persona el derecho a construir sobre su propiedad. Es el derecho del
sobresuelo que se otorga a un tercero para que pueda construir, manteniendo el propietario su
derecho real sobre el suelo.
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2.1.1- Formas de constitución, duración y extinción.- Es un derecho que se ejercita
sobre propiedad inmueble ajena. Es un derecho prescriptible pues se lo ejercita dentro de los
cinco años de la firma del contrato o de la apertura del testamento. Si el concesionario no edifica
en ese lapso, su derecho caduca.
El derecho a construir se constituye por testamento o por contrato.
2.2.- El derecho de superficie. Formas de constitución.- Se refiere a lo edificado o plantado
en suelo ajeno. Es decir, el derecho que un tercero adquiere sobre lo edificado en el sobresuelo –
llamado por ello, propietario superficiario puesto que tiene un derecho de superficie solamente-,
manteniendo el propietario su derecho sobre el suelo.
En el derecho de superficie no se aplican las reglas de la accesión salvo pacto contrario.
Nuestra legislación reconoce que es un derecho real inmobiliario sobre cosa ajena, pues reconoce
su derecho sobre lo edificado o plantado al propietario superficiario a diferencia de otras
legislaciones que asimilan al derecho superficiario como un usufructo o una servidumbre.
Se constituye por efecto del derecho a construir, por legado o transferencia y por contrato.
Así como el derecho a construir, el derecho de superficie es temporal pues no es posible la
concurrencia de dos propietarios sobre un mismo bien en forma indefinida. Por tanto, su duración
no podrá exceder de los 30 años. Cualquiera de los propietarios (del suelo o de la superficie)
podrá adquirir la propiedad del todo.
3.- PROPIEDAD DEL SUBSUELO.- El propietario del suelo, puede, asimismo disponer de la
propiedad del subsuelo, sin perder la propiedad del suelo. Le son aplicables, las normas relativa
al derecho de superficie de acuerdo a su naturaleza.
3.- DELIMITACIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.- DESLINDE Y
AMOJONAMIENTO.- Si la propiedad en forma vertical se extiende al subsuelo y al sobre
suelo, en forma horizontal se extenderá hasta los límites de la extensión susceptible de ser medida
en metros cuadrados.
El deslinde supone la delimitación de esta extensión, es decir, en forma horizontal, para no
confundir ni superponer dichos límites en propiedad vecina y ajena. En tanto que el
amojonamiento supone la colocación de señales (mojones) que indican el límite de dicha
extensión (piedras, estacas, etc.).
Es de esperar que esta delimitación se haga en forma voluntaria, pero como no siempre sucede
así, procede el deslinde y amojonamiento, previa mensura (medición) judicial de la propiedad.
La demanda se presenta al Juez Instructor de Turno en lo Civil con toda la documentación
respaldatoria. En audiencia de inspección se verifican los límites con la citación de los vecinos. Si
existe oposición se remite al Juzgado de Partido para su tramitación en la vía ordinaria.
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3.1.- El cerramiento.- Es el derecho del propietario de “cerrar” su propiedad colocando,
muros, setos, vallas, etc. con el objeto de cercar la extensión territorial que le pertenece y
separarla de las otras propiedades vecinas. Se puede dar en terrenos no edificados tanto urbanos
como rurales, respetando servidumbres, abrevaderos, travesías, etc.
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CAPÍTULO X
LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD
1.- GENERALIDADES.- Se ha dicho que el ejercicio del derecho propietario debe ejercerse en
virtud del orden público y de las buenas costumbres. En tal sentido dicho ejercicio se encuentra
limitado por el interés social y también por los derechos de los miembros o personas individuales
o colectivas que integran la sociedad. Estas limitaciones son:
2.- CAUSAS QUE ORIGINAN LAS LIMITACIONES AL EJERCICIO DEL DERECHO
PROPIETARIO
2.1.- Interés público.- Son las servidumbres administrativas que se establecen por el interés
público (Ej. El paso del cableado de luz, teléfonos, etc.).
2.2.- Naturaleza del derecho de propiedad.- La misma naturaleza del derecho de propiedad
origina que el mismo tenga límites con el objeto de evitar el abuso que se haga de él. El principio
de la buena fe, supone que todo propietario ejerce su derecho sin la intencionalidad de ocasionar
daño a nadie y el principio del abuso del derecho, propio del antiguo Derecho Romano que
suponía la facultad ilimitada de disposición del propietario. Antiguamente ese derecho era
ilimitado, actualmente encuentra un límite que es el cumplimiento de la ley, las buenas
costumbres y el interés social.
2.3.- Relaciones de vecindad.- Se basa en el respeto a los derechos de los vecinos en aras de
lograr la pacífica convivencia.
3.- USO NOCIVO DE LA PROPIEDAD
3.1.- En perjuicio de los vecinos.- En casos de explotación de industrias. Se debe cuidar la salud
física y mental de la población o de los vecinos. Tiene que ver también, en muchos casos, con la
Ley del Medio Ambiente.
3.2.- En caso de amenaza o ruina de edificios.- Si hay riesgo se puede pedir al vecino la
reparación o demolición del muro o el edificio que ocasiona peligro. Por tanto todo propietario
tiene la obligación de conservar su fundo en buen estado. Lo propio ocurre con árboles que
ocasionan peligros similares.
4.- MOLESTIAS DE VECINDAD.- Están prohibidas las inmisiones (olores, ruidos, humaredas,
etc.). El vecino que sufra estas molestias puede pedir el cese de las mismas.
Las molestias de vecindad a veces chocan con el progreso industrial. En este caso se deberá
buscar una racional equivalencia entre ambas.
Por necesidad puede también permitirse el libre acceso al fundo, cuando el vecino tiene necesidad
de retirar algo que le pertenece.
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Están también prohibidos las excavaciones o fosos que perjudiquen al vecino y le ocasionen
peligro en su propiedad.
Las servidumbres de aguas están permitidas siempre y cuando sea absolutamente necesario; así
como las servidumbres de paso.
4.1.- Construcciones, excavaciones y plantaciones
a).- Si es necesaria la construcción de obras o depósitos nocivos o peligrosos, se deberán
observar las distancias y precauciones necesarias de acuerdo a su naturaleza.
b).- En cuanto a árboles, raíces, ramas o frutos; se deberán observar distancias adecuadas:
3 metros para árboles de tallo alto (pinos, eucaliptos); dos metros para árboles de tamaño medio
cuya altura no exceda a los tres metros y medio y un metro para árboles con un máximo de dos
metros y medio de altura (árboles frutales).
4.2.- Luces y vistas
a).- La luz es una abertura que permite el paso de la luz, pero no permite ver al fundo
vecino.
Es permitido al propietario, aperturar ventanas o tragaluces en pared contigua al fundo vecino
(siempre que no sea medianera), observando la altura entre el suelo (propio) y la ventana. En
planta alta, dos metros y en planta baja dos metros y medio. Debe tener rejas de hierro con una
dimensión que ofrezca seguridad.
b).- Las vistas son las ventanas o balcones que permiten ver el fundo vecino.
Es permitido al propietario abrir ventanas o balcones hacia el fundo vecino observando ciertas
distancias. Para vistas directas dos metros de distancia entre la ventana y el límite con el fundo
vecino y para vistas oblicuas 60 cms.
5.- AGUAS.- Los desagües de las aguas pluviales (lluvia) deberán caer en el fundo propio.
(Aguas de los techos, por ej.).
Las aguas de caída natural es obligación del fundo inferior recibirlos pudiendo realizar trabajos
para evitar o atenuar los posibles daños.
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CAPÍTULO XI
PROTECCIÓN JUDICIAL DE LA PROPIEDAD
1.- LA PROTECCIÓN JUDICIAL DE LA PROPIEDAD.- Hasta aquí hemos visto que la ley,
en vías de lograr la paz jurídica y la seguridad en las transacciones y el ejercicio de los derechos
reales sobre las cosas, protege la posesión y al poseedor, inclusive en contra del verdadero
propietario. Sin embargo no puede dejar desprotegido al propietario que alega mejor derecho
frente al poseedor. Para este caso se establece la acción reivindicatoria.
2.- ACCIÓN REIVINDICATORIA.- Concepto.- Acción que la ley otorga al propietario o a
quien se considera tal, para recuperar el bien de su pertenencia que se encuentra en poder de un
tercero poseedor.
2.1.- Imprescriptibilidad.- La acción reivindicatoria es imprescriptible (debido a que el derecho
de propiedad es también un derecho perpetuo), salvo el caso de la usucapión a favor del
poseedor. En este caso operará para el propietario la prescripción extintiva y para el poseedor la
prescripción adquisitiva, en virtud de la usucapión.
2.2.- La carga de la prueba.- Es el propietario el que debe probar si le asiste un mejor derecho
frente al poseedor, sin que ello signifique que el poseedor también lo haga si lo considera
necesario.
2.2.- Formas de prueba.- a) Por la usucapión; si el propietario prueba haber poseído la cosa
durante el tiempo que señala la ley, b) Por la posesión; el propietario prueba su posesión actual o
antigua en virtud de las reglas de la posesión y c) Por el título; el propietario prueba su propiedad
mediante documentos que prueben que compró u obtuvo la propiedad mediante donación,
sucesión hereditaria, etc.
2.3.- Conflictos entre los medios de prueba.- En la sustanciación del proceso reivindicatorio,
pueden presentarse conflictos entre las pruebas aportadas por ambas partes. Estos conflictos son:
a).- Ambos litigantes presentan título; tiene prioridad el título que hubiera sido inscrito
primero en DDRR.
b).-. Si ningún litigante presenta título; se toma en cuenta cuál de los litigantes hubiera
realizado actos posesorios en la cosa (cuidado, edificaciones, pago de cuentas, etc.).
c).- Sólo uno de los litigantes presenta título; es prioritario el título si éste fue antes a la
posesión, pero si la posesión es anterior, se da prioridad a ésta última.
Se salva, siempre, en todos los casos el derecho de la usucapión.
2.4.- Efectos de la acción reivindicatoria.- Si la resolución judicial a consecuencia de haberse
planteado una acción reivindicatoria, le favorece al propietario, surgen derechos y obligaciones
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tanto para el propietario como para el poseedor que se ve ante la obligación de restituir la cosa a
su legítimo propietario.
a).- Derechos del propietario reivindicante.- Entre los derechos del propietario están el de
recibir la cosa de manos del poseedor, a recibir los frutos que haya obtenido el poseedor, a pedir
el resarcimiento de los daños ocasionados por el poseedor en la cosa restituida.
El reivindicante también tendrá la obligación de restituir al poseedor los gastos que éste hubiere
realizado en el inmueble. Entre los gastos realizados por el poseedor están:
- Impensas necesarias; son los gastos necesarios para la conservación de la cosa.
- Impensas útiles; los que mejoran el inmueble y aumentan su valor.
-Impensas voluntarias; son los gastos suntuarios.
De estos tres tipos de gastos, el propietario reivindicante estará obligado a pagar las impensas
necesarias. Para el pago de las impensas útiles se debe tomar en cuenta el aumento de valor de la
cosa o bien la suma menor entre el aumento de valor y el importe de dichos gastos si es que el
poseedor fue de buena fe o mala fe respectivamente. En cuanto a las impensas voluntarias, el
propietario reivindicante no estará obligado a reembolso alguno al poseedor, sin embargo si
prefiere retener las cosas suntuarias deberá reembolsarle al poseedor el importe respectivo.
b).- Derechos del poseedor o propietario obligado a reivindicar la cosa.- Las obligaciones del
reivindicante, se constituirán en derechos del poseedor obligado a restituir la cosa. Por tanto, si
aquel no ha realizado el reembolso de los gastos hechos por el poseedor, éste podrá retener la
cosa hasta recibir el pago respectivo.
2.4.- Reivindicación de bienes muebles.- El Art. 100 prescribe que la posesión de los bienes
muebles vale por título de propiedad. En tal caso no procede la acción de reivindicación. Sólo
procede en el caso de bienes muebles perdidos o robados que podrán ser recuperados por sus
propietarios en el plazo de un año.
3.- ACCIÓN NEGATORIA.- Procede contra los actos de perturbación o cuando es necesaria la
aclaración de la certeza del derecho propietario. Es útil cuando se trata de evitar posibles acciones
posesorias contra el bien.
4.- ACCIÓN CONFESORIA.- Relativa a las servidumbres. Como acción de declaración de
certeza cuando existe otra persona que niegue su existencia y como acción petitoria cuando es
necesario hacer cesar actos que impidan el ejercicio del derecho de servidumbre.
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CUARTA UNIDAD
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
CAPÍTULO XII
INTRODUCCIÓN
1.- LOS HECHOS Y LOS ACTOS JURÍDICOS.- ¿Qué son los hechos jurídicos? Como
concepto amplio están representados por toda acción material de las personas, y por sucesos
independientes de ellas, generalmente los fenómenos de la naturaleza. En sentido Civil y Penal,
los hechos ofrecen trascendental importancia por cuanto originan no solo derechos y
obligaciones, sino también responsabilidades de toda índole.
Los hechos jurídicos son acontecimientos que suceden en la naturaleza o con la intervención
humana, sin embargo no existe la intención en el agente de producir efectos jurídicos, pues éstos
se producirán en forma natural. Por ejemplo, el nacimiento o la muerte de una persona.
2.- CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
2.1.- Adquisición originaria y derivativa; la primera es la que no deriva de un derecho anterior, la
segunda sí.
2.2.- Adquisición onerosa y gratuita; la primera supone el pago por la transferencia de la
propiedad, la segunda resulta de una liberalidad de una de las partes a favor de la otra.
2.3.- A título universal y a título particular; la primera implica que la transmisión es de un
conjunto indeterminado de bienes (como la sucesión hereditaria), la segunda supone la
transmisión de un bien concreto o particular.
2.4.- Inter vivos y mortis causa; la primera es la que se realiza en vida de los contratantes, la
segunda se debe a la muerte de una persona quien por ese solo hecho transmite sus derechos a sus
herederos.
2.5.- Voluntaria é involuntaria; la primera se debe a la voluntad de las partes, la segunda por un
hecho ajeno a una de ellas, tal el caso de la expropiación en la que se obliga al propietario a ceder
su propiedad a favor del Estado.
3.- ENUMERACIÓN DE LOS MODOS DE ADQUIRIR SEGÚN EL ART. 110.- El Código
señala al contrato y al testamento como actos que procuran la adquisición de la propiedad. Así
como situaciones de hecho que también originan dicha adquisición como la accesión, la
ocupación, la usucapión y la posesión de buena fe de los bienes muebles.
4.- ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD MEDIANTE LOS HECHOS JURÍDICOS.- Dado
que el hecho jurídico es una acción de la naturaleza o un hecho humano pero con la característica
de que no tienen la intencionalidad de producir efectos jurídicos, podemos señalar que estas
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clases de acciones muchas veces, sin que el agente lo haya buscado expresamente producen
efectos jurídicos tales como la adquisición de la propiedad. Entre estos hechos jurídicos
tendientes a la adquisición de la propiedad podemos señalar: la ocupación, la accesión, la
posesión de los bienes muebles corporales adquiridos de buena fe, la usucapión y la sucesión
mortis causa ab-intestato.
5.- ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD MEDIANTE LOS ACTOS JURÍDICOS.- Los
actos jurídicos son acciones enteramente humanas, a través de los cuales efectivamente el agente
busca producir efectos legales. Aquí juega un papel importante la voluntad humana consciente de
que una determinada actitud suya producirá efectos de ley. En muchos casos, estos actos buscan
ex profesamente, la adquisición del derecho de propiedad. Aquí encontramos a los contratos, a la
sucesión hereditaria por voluntad del testador o sucesión testamentaria.
6.- OTROS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD.- ADQUISICIÓN POR EFECTO
DEL TRABAJO.- Un principio que regula especialmente el derecho agrario es que “la tierra es
de quien la trabaja”. La legislación agraria establece que otra forma para adquirir el derecho
propietario es el trabajo de la tierra. Este principio se basa en otro que supone asimismo la
función social que debe cumplir la propiedad al que nos hemos referido en temas anteriores.
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CAPÍTULO XIII
ADQUISICIÓN POR EFECTO DE LOS HECHOS JURÍDICOS
LA OCUPACIÓN
1.- CONCEPTO Y CONDICIONES.- “La ocupación es un modo de adquirir una cosa que no
pertenece a nadie, por la toma de posesión de ella con la intención de hacerse su propietario”4 .
“Es la apropiación animus ocupandi (Messineo), y solo se aplica a los bienes sin dueño
(Mazeaud)”5.
La antigua legislación la reconocía como un modo de adquirir la propiedad incluso de los bienes
inmuebles. Con el paso del tiempo la ocupación ha quedado como un modo de adquisición
solamente restringida a los bienes muebles. Esto se entiende por el desarrollo que ha sufrido la
propiedad y las leyes que la reglamentan. Ahora es casi imposible pensar que un bien inmueble
no tenga dueño, pues si ese extremo ocurriese, se puede deducir que el suelo mínimamente
pertenece a un Estado.
La ocupación, entonces es un modo de adquirir la propiedad de las cosas que no tienen dueño
(“res nullius”); las cosas abandonadas (“res derelictae”); las cosas sobre las que no se puede
acreditar un derecho de propiedad (ej. Los tesoros) y las cosas perdidas (Arts. 141 y sgts.) Entre
estas cosas están: los animales, objeto de caza y pesca; el enjambre de abejas; los tesoros ocultos
y las cosas abandonadas. Los objetos perdidos deberán ser restituidos a su dueño, caso contrario
deberán ser depositados en el municipio correspondiente.
2.- COSAS SUSCEPTIBLES DE OCUPACIÓN.- En términos generales, las cosas
susceptibles de ocupación y cuyo derecho sobre ellas nacen en forma simultánea a la adquisición,
son las siguientes:
2.1.- Cosas que nunca tuvieron dueño.- Llamadas también cosas de nadie o como su origen
latino “res nullius”.
2.2.- Cosas abandonadas.- Que tuvieron anteriormente un dueño, pero que en el momento de
que otra persona las ocupa, ya no lo tienen. Se denominan también “res derelictae”.
2.3.- Cosas sobre las cuales no es posible acreditar ningún derecho de propiedad.- Este es el
caso de cosas de las que no puede establecerse a quien pertenecen. Por ejemplo los tesoros
escondidos cuya propiedad pertenecerá a quien los encuentre.
3.- COSAS SUSCEPTIBLES DE OCUPACIÓN SEGÚN EL CODIGO CIVIL.- Los Arts.
140 y siguientes del Código Civil, enumeran expresamente los bienes muebles que pueden ser
objeto de ocupación:
4
5
PLANIOL Y RIPERT cit. Morales Guillen en su obra “Código Civil concordado y anotado”.
Idem.
47
3.1.- Muebles de nadie.- Los muebles de nadie se adquieren por ocupación. Quiere esto decir
que no es preciso realizar ningún acto tendiente a la adquisición de este derecho como el caso del
poseedor que tiene necesariamente que tramitar la usucapión para ser propietario. Aquí basta el
hecho de la ocupación referido a un bien mueble que no pertenezca a nadie para que el derecho
propietario se consolide a favor del titular.
3.2.- Productos de la caza y la pesca.- Del mismo modo, quien capture animales como producto
de la actividad de caza y pesca, adquiere ipso facto la propiedad de lo que haya cazado o pescado.
Por ello es que los comerciantes que se dedican a esta actividad, no precisan acreditar otra forma
de propiedad que la ocupación para poder vender sus productos. Se exceptúan, desde luego las
reglamentaciones especiales que prohíben la caza o la pesca de ciertas especies de animales,
especialmente aquellas que están en peligro de extinción y a las cuales los Estados brindan
protección.
3.3.- Enjambres de abejas.- Cuando el propietario de un enjambre de abejas que se hubiera
movido de su propiedad hacia la propiedad de una tercera persona, no las reclama en el lapso de
tres días, el enjambre de abejas se reputa como cosa de nadie. Por tanto el tercero puede adquiri
la propiedad de ellas por ocupación.
3.4.- Palomas, conejos o peces.- Cuando las palomas, conejos o peces pasan a otro fundo, el
propietario de éste pude adquirirlos por ocupación. Se exceptúa el caso de que se haya atraído a
dichos animales con fraude o artificio, caso en el cual el primer propietario puede reivindicarlos.
3.5.- Tesoros escondidos.- Estos son bienes sobre los cuales no hay forma de acreditar ningun
derecho propietario. Por tanto quien encuentra un tesoro lo hace suyo por completo. Sin embargo
hay que establecer si dicho tesoro fue encontrado en fundo propio o ajeno.
Si el tesoro es encontrado en un bien que le pertenece, lo hace suyo por completo.
Si el tesoro fue encontrado en fundo ajeno, pertenece en partes iguales al propietario del fundo y
al que lo encontró. Cabe hacer notar que en este caso quien encuentra un tesoro deberá ser
poseedor o detentador legal de la cosa. Pues si dicha posesión o detentación es ilegal, el tesoro
pertenecerá por completo al propietario.
Se exceptúan de estas disposiciones los yacimientos de hidrocarburos que tienen una
reglamentación especial y por disposición constitucional pertenecen al dominio originario del
Estado. Asimismo los objetos históricos y arqueológicos que al ser patrimonio del Estado tienen
una reglamentación específica.
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CAPÍTULO XIV
ADQUISICIÓN POR EFECTO DE LOS HECHOS JURÍDICOS
LA ACCESIÓN
1.- LA ACCESIÓN.- CONCEPTO.- Unión o incorporación material de una cosa, considerada
como secundaria, a otra más importante considerada como principal y que, cuando se produce
este hecho, el dueño de la cosa principal adquiere la propiedad del bien accesorio, que no podrá
ser reivindicada por el anterior dueño.
Bajo el principio de que lo accesorio sigue a lo principal, quien es propietario de una cosa
reputada como principal lo será también de las cosas accesorias que vayan unidas a ella.
2.- LA ACCESIÓN INMOBILIARIA.- La accesión inmobiliaria supone que la cosa principal
es siempre un bien inmueble. Por tanto, cuando a ese bien inmueble se incorpora en forma
accesoria otro bien inmueble también, pero accesorio o cuando la cosa accesoria sea un bien
mueble, estaremos ante la figura de la acción inmobiliaria.
Existen dos clases de accesión inmobiliaria:
a) Accesión Artificial.- Resulta de actividades voluntarias realizadas en un bien inmueble
al que se incorporan cosas accesorias, como las obras hechas en suelo propio con materiales
ajenos (Art. 128); las obras hechas por un tercero con materiales propios (Art. 129) y las obras
hechas por un tercero con materiales ajenos (Art. 130).
b) Accesión natural.- La naturaleza, especialmente en fundos rústicos obra de tal manera
que una propiedad puede mejorar su extensión. Tal el caso de los fundos ubicados a orillas de los
ríos. Las corrientes de río cuando aumentan su volumen suelen separarse de su ribera original
favoreciendo a los propietarios que viven en dicha ribera. En otras ocasiones el agua invade la
propiedad de una persona, caso en el cual este propietario pierde cierta extensión de terreno.
En todo caso, al ser obra de la naturaleza, no es posible controlar dichos aumentos y
disminuciones en el derecho de los propietarios afectados. Sin embargo, es posible que la ley
pueda reglamentar estos hechos que ocurren al margen de la voluntad humana.
Existen dos casos: 1.- El aluvión (Art. 131) que supone que a la orilla de un río se va formando
imperceptiblemente un terreno que favorece al propietario. Por ello este suelo incorporado por
obra de la naturaleza a su propiedad, se la adquiere por accesión y
2.- La avulsión (Art. 132), cuando una corriente de un río, arranca en forma violenta una porción
de terreno y la arrastra hasta un fundo inferior, el propietario perjudicado puede pedir una
indemnización al propietario beneficiado en el plazo de un año.
3.- LA ACCESIÓN MOBILIARIA.- Cuando el bien reputado como principal es un bien
mueble se considera como accesión mobiliaria. A este bien suele incorporarse otro bien mueble,
pero accesorio. Es la incorporación de un bien mueble a otro bien mueble.
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a) Unión y mezcla.- (Art. 147) Cuando se incorpora un bien mueble secundario a otro
mueble principal manteniéndose unidos sin cambiar su sustancia. Por ejemplo las partes de una
computadora, o de un automóvil, que son susceptibles de separarse o sustituirse.
b) Especificación.- (Art. 148) Cuando se incorpora un mueble a otro mueble y ambos
cambian de sustancia y forman otra cosa. Por ejemplo la mezcla de alimentos, como las
mermeladas donde es imposible su separación.
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CAPÍTULO XV
ADQUISICIÓN POR EFECTO DE LOS HECHOS JURÍDICOS
LA POSESIÓN DE LOS BIENES MUEBLES CORPORALES (Excepción a la regla de la
posesión)
1.- LA POSESIÓN.- Se refiere sólo a los bienes muebles corporales adquiridos de buena fe,
pues en este caso la adquisición del derecho de propiedad se opera inmediatamente, no
precisando para su perfeccionamiento el transcurso del tiempo (Arts. 110 y 101 C.C.), como en el
caso de los bienes inmuebles y de los muebles sujetos a registro. En estos dos últimos casos la
adquisición se operará por la usucapión (pues es menester el transcurso del tiempo).
La adquisición de un bien mueble, entonces, se opera inmediatamente por efecto de la posesión
de buena fe, en virtud del principio: “la posesión vale por título de propiedad” (Art. 100 C.C.)
Es preciso recordar que los bienes muebles según disposición del Código Civil son todos aquellos
que no son bienes inmuebles. Para el caso, es conveniente recordar que serán bienes inmuebles la
tierra y todo lo que está adherido a ella natural o artificialmente, así como los recursos naturales,
los yacimientos de hidrocarburos.
Por tanto serán bienes muebles todos los demás incluidas las energías controladas por el ser
humano. El Artículo en cuestión se refiere a este tipo de bienes. Pero no bastará que sean bienes
muebles, deberán ser además bienes de la clase de los corporales, es decir de aquellos bienes
cuya existencia la podemos percibir por los órganos de los sentidos. Bienes que susceptibles de
verse, tocarse, palparse, etc. No entran en esta categoría los bienes muebles incorporales.
No bastarán sin embargo, que estos bienes sean muebles corporales. Será menester que estos
bienes muebles corporales hayan sido adquiridos de buena fe. Recordando lecciones pasadas,
diremos que la posesión de buena fe quiere decir que quien adquiere cree que lo hace del
verdadero propietario ignorando el carácter ajeno de la cosa.
Entonces, para que la posesión obre en sentido de hacer adquirir, por el solo hecho de poseer, la
propiedad de la cosa, será necesario que se refiera a un bien mueble corporal y cuyo titular crea,
de buena fe, ser el verdadero propietario al haber adquirido ese derecho de un propietario
aparente.
Sólo en este caso, la posesión vale por título de propiedad. En los demás casos, la posesión no
otorga el derecho propietario al poseedor. Este deberá esperar el transcurso del tiempo y el
cumplir con todos los requisitos necesarios para que a través de la usucapión, pueda recién
adquirir el derecho propietario.
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CAPÍTULO XVI
ADQUISICIÓN POR EFECTO DE LOS HECHOS JURÍDICOS
LA USUCAPIÓN
1.- LA USUCAPIÓN.- CONCEPTO.- Es un modo de adquirir la propiedad de las cosas
muebles é inmuebles poseyéndolas por el tiempo que señala la ley y con el cumplimiento de
ciertas condiciones que ella fija.
2.- CONDICIONES GENERALES PARA SU EXISTENCIA.- Para que la usucapión opere
como un mecanismo de adquisición del derecho de propiedad, deberá cumplir con ciertas
condiciones. Estas condiciones son necesarias tanto para la usucapión de los bienes muebles
como para los inmuebles.
2.1.- Posesión.- La posesión supone que debe existir la posesión física de la cosa, sea en forma
directa o a través de otra persona. Por tanto debe concurrir el corpus. Asimismo debe acreditarse
la concurrencia del ánimus, o el aspecto psicológico que quiere decir la intención del poseedor de
conducirse como si fuera el verdadero propietario.
2.2.- Posesión no viciosa.- No debe ser clandestina, ni violenta, ni discontinua. Se puede agregar
otra situación (que no importa un vicio, pero que asimismo evita que se pueda usucapir) que es la
equivocidad.
2.3.- Cumplimiento del plazo.- Para el cómputo se tiene en cuenta el calendario gregoriano,
establecido en los Arts. 136 del C.C. en este caso se debe considerar las clases de usucapión, que
son: la usucapión decenal (diez años), la usucapión quinquenal (cinco años) y la usucapión trienal
(tres años). Estos plazos dependen de la buena o mala fe en la posesión.
3.- REGLAS COMUNES A LA USUCAPIÓN.- Como se señaló, existen reglas comunes a
todas las clases de usucapión, que es lo mismo decir, que para que se pueda adquirir el derecho
propietario por usucapión deberán cumplirse los requisitos señalados anteriormente, se trate de
bienes muebles o de bienes inmuebles.
4.- LA USUCAPIÓN INMOBILIARIA.- En cuanto se refiere a la usucapión de los bienes
inmuebles, las condiciones especiales para que esta pueda proceder, son:
4.1.- Usucapión ordinaria o quinquenal.- Reglas especiales.- Art. 135. Exige cinco años de
posesión de buena fe, la existencia de un título idóneo y existencia de la transmisión de un bien.
4.2.- Usucapión extraordinaria o decenal.- Art. 138. Si la posesión es de mala fe o si no
concurre el requisito para la usucapión ordinaria, la propiedad se adquiere por el transcurso de
diez años de posesión continuada.
5.- LA USUCAPIÓN MOBILIARIA
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5.1.- Bienes muebles sujetos a registro.- Usucapión trienal.- Cuando la posesión de los bienes
muebles sujetos a registro es de buena fe, se precisarán solamente tres años para tramitar la
usucapión (Art. 150).
5.2.- Usucapión decenal.- Sin embargo, tratándose de la posesión de mala fe de los bienes
muebles sujetos a registro o cuando no se pueda acreditar los requisitos necesarios para la
posesión de buena fe, procede la usucapión decenal, exactamente igual que para los bienes
inmuebles. Se precisará entonces una posesión de 10 años mínimos para tramitar la usucapión de
este tipo de bienes.
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CAPÍTULO XVII
ADQUISICIÓN POR EFECTO DE LOS ACTOS JURÍDICOS NEGOCIALES
1.- INTRODUCCIÓN.- ¿Qué son los actos jurídicos? Es la manifestación de voluntad o de
fuerza. El hecho o acción acorde con la voluntad humana. En el acto jurídico un componente
esencial, es la voluntad y la intencionalidad de producir efectos jurídicos. Por ejemplo la
compraventa.
2.- LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD POR EL CONTRATO.- ¿QUÉ ES EL
CONTRATO?.- Art. 450. Noción de contrato. Este artículo señala que habrá contrato cuando
dos o más personas se ponen de acuerdo para constituir, modificar o extinguir entre sí una
relación jurídica. Por tanto, el contrato se constituye en una forma de adquirir el derecho de
propiedad sobre una cosa.
2.1.- PRINCIPIO DE LA TRANSMISIÓN CONSENSUAL.- En los contratos
consensuales solamente es preciso manifestar el consentimiento de las partes para contratar. A
diferencia de los contratos solemnes cuya validez está supeditada a la observancia de
formalidades establecidas por ley, los contratos consensuales no precisan de formalidad ni
solemnidad alguna. Es más un contrato verbal es perfectamente válido si ha sido celebrado con la
observancia de los requisitos establecidos en el Art. 452 del Código Civil, esto es, el
consentimientom, el objeto y la causa, además de la capacidad de ambas partes.
Las solemnidades suponen el cumplimiento de ciertas formalidades, por ejemplo concurrir donde
un Notario de Fe Pública, inscribir dicho contrato en el Registro de Derechos Reales. Existen
ciertos contratos señalados expresamente por la lay que precisan celebrarse de esta manera, como
el contrato de anticresis, la hipoteca voluntaria, la donación. Es decir, que si la ley no establece
expresamente si un contrato deba ser celebrado de esta manera, es perfectamente válida la
celebración de contratos que se perfecciones por el simple consentimiento de las partes donde la
inexistencia de solemnidades o formalidades no invalida el contrato y surte plenos efectos
legales. Tal el caso de los contratos consensuales. Por ello se dice que un contrato se perfecciona
con el simple consentimiento de las partes y surte plenos efectos desde el momento de su
celebración.
2.2.- MOMENTO DE LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD.- Es importante
señalar el momento preciso en que se transmite la propiedad, pues a partir de éste el contrato,
surtirá los efectos correspondientes.
a).- Venta de cosas in genere.- La propiedad se transmite cuando el comprador las haya
individualizado (Art. 522).
b).- Venta con reserva de propiedad.- La propiedad se transmite cuando el deudor ha terminado
de pagar la obligación (Art. 585).
c).- Venta con reserva de satisfacción.- La propiedad se transmite cuando el comprador ha
manifestado su satisfacción dentro de un plazo prudencial que fije el contrato (Art. 588).
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d).- Venta de cosa futura.- Cuando la cosa llegue a tener existencia (Art. 594).
e).- Venta de cosa ajena.- Cuando el vendedor adquiere la cosa del titular (Arts. 595 y 596).
f).- Voluntad de las partes contratantes.- Las partes pueden determinar cuándo ha de
transmitirse la propiedad (Art. 521).
3.- LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD POR LA SUCESIÓN
2.1.- Sucesión ab-intestato.- Cuando una persona hereda en virtud de la ley y no por la voluntad
del difunto, adquiere la propiedad de los bienes dejados por éste. Están en este caso los herederos
forzosos.
2.2.- Sucesión testada.- El testamento como acto jurídico orientado a la adquisición de la
propiedad.- Es un acto jurídico unilateral, revocable y solemne, cuyo objeto es dar a conocer la
voluntad del testador respecto a su patrimonio u otros actos extrapatrimoniales para que surta
efectos después de su muerte en cumplimiento de las limitaciones establecidas por ley. Es
también una forma de adquirir la propiedad.
4.- OTROS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
4.1.- Adquisición de la propiedad por efecto del trabajo.- Tiene que ver con el trabajo
de la tierra. Las labores agrícolas -el trabajo- son un modo de adquirir la propiedad agraria. Por
ello la legislación agraria nacional se rige bajo el principio “la tierra es de quien la trabaja”.
4.2.- Adquisición por disposición de la ley.- Es el caso de la expropiación, lo que supone
que un propietario particular pierde su derecho de propiedad a favor del Estado por causa de
utilidad pública o cuando la propiedad no ha cumplido una función social, en cuyo caso es el
Estado el que adquiere el derecho de propiedad a su favor.
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QUINTA UNIDAD
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
CAPÍTULO XVIII
EL USUFRUCTO
1.-INTRODUCCIÓN.- El derecho de propiedad otorga al propietario –como ya sabemos- la
facultad de usar, gozar, disfrutar y disponer de la cosa. Siendo esta última facultad –la de
disposición- la característica que hace al derecho de propiedad. Esta facultad supone la
posibilidad de enajenar, vender, hipotecar, transferir, etc. dicho derecho sin otras limitaciones que
las que dispone la ley.
En cambio existen otra categoría de derechos que se ejercitan sobre los bienes con la
característica de que éstos pertenecen a otra persona. Sin embargo son verdaderos derechos reales
sobre la cosa (ajena) pues otorgan a su titular el derecho de uso, goce y disfrute de la cosa, salvo
–desde luego- el derecho de disposición que sólo corresponde al propietario como se apuntó.
En esta categoría de derechos se puede señalar los siguientes: El usufructo, el uso y la habitación,
la servidumbre y el derecho a construir.
1.1.- Los Derechos Reales sobre cosa ajena.- Definición.- Una persona puede ejercer un
derecho real sobre cosa que pertenece a distinto propietario. Desde luego que este derecho no
tendrá el derecho de disposición que como dijimos, solo pertenece al propietario. Sin embargo
podrá gozar de todos los demás derechos reales tales como el derecho de uso y del de goce y
disfrute de la cosa, manteniéndose el derecho de disposición para el propietario.
1.2.- Clases de derechos reales sobre cosa ajena.- Entre los derechos reales sobre cosa ajena,
podemos señalar: al usufructo, al uso, a la habitación, a las servidumbres y al derecho a construir.
Pasaremos a explicar cada uno de ellos.
2.- EL USUFRUCTO.- CONCEPTO.- Del latín “usus” y “fructus”= usar los frutos. El
usufructo implica una limitación al ejercicio pleno del derecho propietario, pues importa un
gravamen que pesa sobre la propiedad impidiendo al propietario el uso y el disfrute del bien,
salvo el de disposición; en este caso la transferencia de la propiedad no afecta los derechos del
usufructuario, por ello se dice que el usufructo es ambulatorio.
Definición: “Es un derecho real sobre cosa ajena, mediante el cual su titular tiene la facultad de
usar (jus utendi), gozar y disfrutar (jus fruendi) de ella temporalmente y respetando su destino y
su sustancia.” (Dr. José María Pino Téllez). De este concepto se desprenden sus características.
2.1.- Características
a).- Es un derecho real; porque es un derecho ejercido sobre un bien.
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b).- Concede a su titular el uso y el disfrute de la cosa; el usufructuario no solo puede usar la cosa
sino percibir utilidades de ella.
c).- Es temporal o vitalicio; es un derecho personalísimo, por ello se extingue con la muerte del
usufructuario (vitalicio), si no se pactaron términos menores (temporal). En caso de personas
colectivas no puede extenderse por más de 30 años.
d).- Recae sobre bienes y también derechos; ambos deberán ser patrimoniales, es decir, aquellos
que tienen 8n valor económico y que pueden ser transmitidos.
e).- Es un acto voluntario y bilateral; pues participa la voluntad del propietario y del
usufructuario.
2.2.- Derechos y obligaciones del usufructuario.2.2.1.- Derechos que nacen del usufructo: El usufructuario tiene el derecho de:
a).- Uso y disfrute de la cosa respetando su destino económico.
b).- Ejercicio del derecho de disposición del usufructo.
c).- Ejercicio de los derechos de todo poseedor incluido el de defensa de su posesión.
El propietario (llamado también nudo propietario) tiene los siguientes derechos:
a).- Disponer de la cosa (venderla, gravarla, transferirla, etc.). En cualquier caso se respeta el
usufructo, así la propiedad cambie de propietario.
b).- Adquirir la propiedad de los tesoros encontrados en su propiedad respetando el derecho del
usufructuario a la partición.
c).- Pedir judicialmente la extinción del usufructo en caso de abuso o falta de cuidado por parte
del usufructuario.
2.2.2.- Obligaciones que nacen del usufructo.obligaciones:
El usufructuario tiene las siguientes
a).- Antes de ingresar en posesión del bien, deberá levantar un inventario del mismo y otorgar
fianza del mismo.
b).- Debe comportarse como un buen padre de familia que supone cuidar y conservar la cosa en
buen estado poniendo la máxima diligencia en ello. Asimismo deberá cubrir todos los gastos de
administración, mantenimiento, impuestos, gastos ordinarios y otros.
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c).- A la conclusión del usufructo debe restituir el bien en el estado en que lo recibió, salvando el
deterioro natural que hubiera sufrido la cosa y también el caso de cosas fungibles.
Por su parte el nudo propietario tiene las siguientes obligaciones:
a).- Correr con el pago de los gastos extraordinarios.
b).- Pagar las cargas que gravan la propiedad.
2.3.- Derechos y obligaciones del nudo propietario
2.4.- Extinción del usufructo.- El usufructo se extingue:
a).- Por cumplimiento del término o muerte del usufructuario.
b).- Por prescripción si su titular (el usufructuario) no usó de ese derecho durante cinco años.
c).- Por usucapión intentada por un tercero.
d).- Por confusión, cuando el usufructuario deviene también en propietario.
e).- Por renuncia del usufructuario.
f).- Por destrucción total de la cosa.
g).- Porque el propietario solicita la extinción y ésta es concedida judicialmente por mal uso de la
cosa por parte del usufructuario.
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CAPÍTULO XIX
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA: EL USO Y LA HABITACIÓN
1.- EL USO Y LA HABITACIÓN.- INTRODUCCIÓN.- Ambos son derechos reales, pues
otorgan al titular la facultad de usar de la cosa con un destino específico: el de beneficiarse de los
frutos o servir de vivienda. Es por tanto un derecho más restringido que el usufructo aunque
similar.
El derecho de uso es la facultad del usuario de tomar los frutos de la cosa en la medida necesaria
para sí y su familia. La habitación supone el derecho de ocupar una casa o vivienda en beneficio
del titular y su familia (incluye los sirvientes y las personas que se encuentren a cargo del titular)
así como de instalar un negocio o industria.
2.1.- Reglas comunes al uso y a la habitación.a).- Son derechos vitalicios (sólo duran la vida del titular).
b).- Sólo pueden ser titulares la personas individuales o físicas (intuito persona), por tanto no son
transmisibles.
c).- Se constituye por contrato, testamento o usucapión.
e).- Se debe prestar fianza, a menos que el titular esté dispensado de la misma.
f).- Se deben observar los derechos y obligaciones establecidos para el usufructo en todo lo que
no se oponga a su naturaleza.
d).- Se debe hacer inventario de los bienes muebles y del estado de los bienes inmuebles.
3.- PROHIBICIONES.- El usuario y el habitador están prohibidos de dar a la cosa un uso
distinto al acordado en el contrato. Asimismo siendo éste un derecho restringido a las necesidades
personales y extensivas solo a la familia del usuario y el habitador, no podrá utilizarse la cosa
para sacar provecho o utilidad. La transgresión a estas prohibiciones importa la conclusión del
contrato aún antes del término estipulado.
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CAPÍTULO XX
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA (Cont.)
LA SERVIDUMBRE
1.- LA SERVIDUMBRE.- CONCEPTO.- Es la carga sobre un bien inmueble llamado sirviente
para la utilidad de otro bien inmueble llamado dominante. Los únicos bienes susceptibles de
servidumbre son los bienes inmuebles.
2.- NATURALEZA JURÍDICA.- La servidumbre se considera una carga predial. Puesto que las
necesidades de los propietarios se extienden a veces a tener que utilizar un fundo ajeno, es
necesario puntualizar que el fundo que se perjudica con la servidumbre en ningún caso estará
autorizado para negar este derecho a quien lo necesite.
Por tanto en virtud del derecho de servidumbre un propietario puede utilizar un fundo ajeno si la
necesidad así lo exige. El fundo que así se sirve de fundo ajeno se denominará fundo dominante y
el fundo que otorga el derecho de servidumbre, se denominará fundo sirviente.
3.- CARACTERÍSTICAS.- Las servidumbres poseen las siguientes características:
3.1.- Es un derecho accesorio.- En virtud de las reglas de la accesión, está ligado en forma
secundaria a un bien inmueble principal.
3.2.- Es inseparable.- Tanto el inmueble principal como la servidumbre están indisolublemente
unidos.
3.3.- Es indivisible.- El inmueble puede dividirse, más la servidumbre mantendrá su integridad.
3.4.- Es perpetuo.- Siendo inseparable del inmueble principal, sigue la suerte del mismo. Por
tanto, es también perpetuo.
4.- CLASES DE SERVIDUMBRES.- Entre las clases de servidumbre podemos citar:
a).- Continuas y discontinuas.- Las primeras no precisan de la participación de la persona para
hacerse evidentes (ej. Las luces y vistas) y las segundas si precisan de la participación de la
persona (ej. La servidumbre de paso).
b).- Aparentes y no aparentes.- Las primeras son visibles (como la servidumbre de vista) y las
segundas no (ej. la de contemplar la altura en las servidumbres de luces).
c.- Mixtas.- Las que participan de las anteriores.
d).- Servidumbres forzosas o legales y voluntarias.- Las primeras son las impuestas por la ley o
por decisión judicial (servidumbres de paso forzoso en caso de fundos enclavados, servidumbre
de acueducto y servidumbre de paso de líneas telefónicas u otros). Las segundas son las que
nacen por contrato entre partes o por testamento.
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4.- NACIMIENTO Y EXTINCIÓN.- Las servidumbres se extinguen por las siguientes causas:
4.1.- Confusión, cuando el propietario del fundo dominante adquiere la propiedad del fundo
sirviente. En tal caso, se confunden ambas calidades.
4.2.- Renuncia, cuando el propietario del fundo dominante renuncia a la servidumbre.
4.3.- Prescripción, cuando la servidumbre no se ejercita durante cinco años, el derecho del
propietario del fundo dominante caduca.
6.- BIENES SUSCEPTIBLES DE SERVIDUMBRE.- La servidumbre se ejerce en fundos o
terrenos edificados o no edificados. Deben existir necesariamente dos terrenos contiguos y
pertenecientes a distintos propietarios para que la servidumbre se haga posible.
Por otra parte es necesario demostrar que el fundo dominante tiene necesidad efectiva de utilizar
el otro fundo, pues de no ser necesaria la servidumbre, el propietario del fundo sirviente no estará
obligado a soportarla, pudiendo pedir su retiro en cualquier momento.
Así como el fundo dominante tiene la necesidad de usar el fundo sirviente, la ley protege este
derecho, no pudiendo el propietario del fundo sirviente perjudicar el normal uso de este derecho,
impidiendo o perjudicando su ejercicio.
7.- ACCIONES DE DEFENSA DE LAS SERVIDUMBRES.- La acción que protege el
ejercicio de la servidumbre se denomina acción confesoria y sirve para evitar que el propietario
del fundo dominante se vea perjudicado por actos que impidan o perjudiquen el ejercicio de este
derecho.
El Art. 1460 del Código civil establece que la acción confesoria favorece al propietario del fundo
dominante, para solicitar a la autoridad judicial:
-El reconocimiento de la existencia de su derecho. Esto supone una acción de declaración de
certeza contra quien niegue la existencia de la servidumbre.
- La petición de cese de las acciones de perturbación o los impedimentos provenientes del
propietario del fundo sirviente que supone la acción de petición propiamente dicha.
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SEXTA UNIDAD
DERECHOS REALES DE GARANTÍA
CAPÍTULO XXI
LA HIPOTECA Y LA PIGNORACIÓN
1.- Introducción.- Hasta aquí se ha visto de qué manera los derechos reales se ejercen sobre cosa
propia (la propiedad) y los derechos reales sobre cosa ajena (usufructo, uso, habitación y
servidumbre). Los derechos reales también pueden ser ejercidos sobre cosa ajena, cuando ésta ha
sido otorgada –como garantía- para asegurar el cumplimiento de una obligación. Este derecho,
por ser un derecho real que se ejercita sobre la cosa, goza del derecho de persecución y de
preferencia, lo que quiere decir que el titular de este derecho puede perseguir la cosa y ser
preferido frente a otros acreedores, aunque la misma se encuentre en posesión de distintos
propietarios.
1.1.- Derechos reales de garantía o de realización de valor.- Los derechos reales se ejercen de
distintas formas. El derecho de uso, que significa la facultad de poder servirse del bien; el
derecho de goce y disfrute que supone la facultad de sacar de la cosa las utilidades o frutos que
ésta produzca y finalmente el derecho de disposición que como se apuntó pertenece en forma
exclusiva al propietario.
Este derecho de disposición no solamente significa que el propietario tenga el derecho de
transferir o enajenar el bien, quiere esto decir que también puede afectar su propiedad al derecho
de un tercero quien se constituye en titular de un derecho de garantía. Es decir, que el propietario
puede garantizar el cumplimiento de una obligación con los bienes de su propiedad. En tal caso el
acreedor del propietario se constituye en titual de este derecho y tiene sobre el bien ciertos
derechos que podrá ejercitarlos en caso de que el deudor no cumpliera con la obligación. Este
derecho sobre los bienes dados en calidad de garantía, son también verdaderos derechos reales
que otorgan a su titular el derecho de persecución y preferencia propio del derechoreal, a
diferencia de los derechos personales que solamente otorgan la facultad de perseguir al deudor y
no a la cosa.
Siendo, por tanto la cosa, la garantía de cumplimiento de una obligación el derecho que ejerce el
acreedor recae sobre la cosa y no tanto sobre la persona del propietario. Por ello la posibilidad del
acreedor de embargar la cosa hasta su remate total o parcial en pública subasta. Eso significa el
derecho de persecuión y preferencia sobre la cosa.
1.2.- Garantías patrimoniales en el Código Civil.- El Código civil a partir de sus Arts. 1335 y
siguientes se ocupa de la garantía patrimonial de los derechos. En términos generales podemos
decir que quien adquiere una obligación, asume la obligación de garantizar con todos sus bienes
habidos y por haber. Esta es una garantía general que favorece a los acreedores. Sin embargo hay
otras garantías específicas que recaen no sobre todos los bienes en forma indeterminada, sino
sobre bienes específicamente señalados. Estas garantías son la hipoteca y la pignoración que se
62
constituyen verdaderos derechos reales de garantía, pues recaen sobre cosas claramente
determinadas.
2.- LA HIPOTECA.- CONCEPTO.- Supone la existencia de un crédito cuya garantía puede
recaer sobre un bien inmueble o determinados bienes muebles. Para su validez precisa estar
inscrito en el Registro de Derechos Reales o el registro que corresponda si se trata de bienes
muebles.
El acreedor en cuyo favor se ha establecido una hipoteca, tiene la facultad, en caso de
incumplimiento de la obligación, de embargar y rematar el bien hipotecado hasta la cuantía de su
crédito.
2.1.- Caracteres.a).- Es un derecho real porque otorga derechos sobre la cosa cuya propiedad pertenece al deudor
y el acreedor goza del derecho de persecución y de preferencia.
b).- Recae sobre bienes inmuebles y algunos muebles (como los vehículos, naves, etc.).
c).- Precisa de la respectiva inscripción en el registro correspondiente.
2.2.- Clases.- (Art. 1361) La hipoteca puede ser:
a).- Hipotecas legales.- Las dispuestas por la ley como la hipoteca de los bienes de personas que
administran bienes del Estado por ej. (Art. 1368).
b).- Hipoteca judicial.- La que resulta de una sentencia judicial.
c).- Hipoteca voluntaria.- Por voluntad de las partes. Cuando el deudor constituye garantía (sea
de bienes propios o ajenos) a favor del acreedor.
2.3.- Extinción y cancelación.- El Art. 1288 señala los casos de extinción de las
hipotecas. Estos hechos, sin embargo, no importan la extinción automática de la hipoteca pues es
necesaria además su cancelación en el registro correspondiente. Esta cancelación puede ser
voluntaria (por intervención de las partes, en especial el acreedor que es el que declara la
extinción de la obligación y deberá hacerse mediante instrumento público) o judicial (cuando es
el Juez el que ordena dicha cancelación, debido también al pago total de la obligación).
3.- LA PIGNORACIÓN.- CONCEPTO.- Es el caso en que el acreedor toma posesión (es
entregada la cosa) del bien que garantiza la obligación.
3.1.- Clases.- Existen dos clases:
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a).- La prenda.- Es un contrato de garantía, en el cual el deudor, para garantizar el cumplimiento
de la obligación contraída, hace entrega al acreedor de un bien mueble para que el acreedor lo
conserve hasta el pago de la deuda o en caso de incumplimiento pueda venderlo judicialmente.
La prenda tiene carácter real porque el acreedor ejerce un verdadero derecho sobre el bien
mueble dado en garantía. Es indivisible porque el bien se mantiene íntegro hasta el cumplimiento
de la deuda. Posibilita su ejecución forzosa ante el incumplimiento de la obligación.
Los requisitos para su constitución son: a) La existencia de un contrato en el que el deudor acepta
garantizar su deuda con la entrega de una prenda; b) Propiedad y capacidad, puesto que el deudor
pignoraticio debe ser propietario del bien mueble dado en prenda y tener capacidad de disponer
de sus bienes y c) Desposesión; pues el deudor entrega al acreedor la cosa dada en prenda.
Puede también darse el caso de prenda sin desplazamiento, es decir, sin entregar el bien mueble
en casos excepcionales. Por ejemplo la prenda de materias primas de un establecimiento
industrial, los bienes muebles o el material de trabajo, etc.
b).- La anticresis.- Es también un contrato de garantía. El deudor (propietario) hace entrega de
un bien inmueble al acreedor (anticresista) a cambio de un monto de dinero (precio del
anticrético) por el tiempo determinado en el contrato. Si el crédito no es satisfecho en dicho
plazo, el acreedor anticresista puede pedir la venta judicial del inmueble hasta la cuantía de su
crédito.
Es también un derecho real que recae sobre un bien inmueble. Así como en la prenda requiere la
“traditio”, por tanto la desposesión del propietario a favor del anticresista. Es también un contrato
solemne porque precisa constituirse por documento público y ser registrado en el registro
correspondiente. Es un derecho indivisible (porque se mantiene íntegro hasta el cumplimiento de
la obligación) y accesorio (puesto que el contrato otorga el derecho de uso y goce al anticresista
principalmente y en forma accesoria al derecho de crédito que nos ocupa).
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SEPTIMA UNIDAD
EL REGISTRO DE LOS DERECHOS REALES
CAPÍTULO XXII
EL REGISTRO DE LOS DERECHOS REALES
1.- ANTECEDENTES HISTÓRICOS.- GENERALIDADES.- Siendo la propiedad, el derecho
real por excelencia, los actos que tienen que ver con ella deben quedar registrados en un
organismo especializado para ello. El registro de la propiedad es un dispositivo oficial de
publicidad de los inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos. Tiene una
importancia extraordinaria en cualquier sistema jurídico, pues la certificación del Registro de la
propiedad constituye la mejor manera de conocer el estado jurídico en el que se encuentra un
inmueble que se desea adquirir o alquilar, por ejemplo.
En la mayoría de los sistemas jurídicos, la inscripción es voluntaria: el acto o contrato es válido
sin necesidad de que se inscriba en el Registro, pero sólo si está inscrito podremos decir que es
público y que nadie puede alegar su ignorancia.
Los registros están a cargo de un cuerpo especial de funcionarios, denominados registradores de
la propiedad. El registrador es un especialista en Derecho inmobiliario que debe examinar el acto
o contrato (en general, el título). Esta labor de análisis se denomina calificación del título.
El principio de exactitud registral, unido al de legitimación registral, tiene como efecto que se
presume que lo que dice el registro es cierto, salvo que se demuestre lo contrario, es lo que se
denomina el “principio de la buena fe registral”. Por ello, quien adquiere una propiedad confiado
en lo que el registro publica, se ha de ver protegido aunque lo que constara en el registro fuera
falso.
2.- CARACTERES DEL REGISTRO DE LOS DERECHOS REALES.- En el Registro de la
propiedad se distinguen los siguientes asientos registrales: inscripción, anotaciones preventivas,
notas marginales y cancelaciones.
El procedimiento para la anotación de todos estos asientos suele comenzar con un asiento de
presentación, que no tiene otro objeto que preparar y fijar la fecha de inicio de la protección de
registro. La inscripción es el único asiento destinado a dar publicidad de su contenido, que puede
ser cualquier derecho real inscribible.
Las anotaciones preventivas son un asiento transitorio, de menor solemnidad que la inscripción,
por regla general referido a derechos eventuales.
Las notas marginales se practican en la orilla de una inscripción y contiene datos de hechos o
derechos que dependen del asiento a cuyo margen se realizan. Por último, las cancelaciones son
una forma de asiento negativo, por cuanto su función es negar en todo o en parte una inscripción
anterior.
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3.- PUBLICIDAD DE LOS REGISTROS PÚBLICOS.- Una característica fundamental de
todo registro público es que, a partir de su inscripción cualquier acto privado adquiere publicidad.
El Art. 1538 del Código señala que “ningún derecho real sobre inmuebles surte efectos contra
terceros sino desde el momento que se hace público según la forma prevista por este Código”.
Esta forma no es otra que la inscripción en el Registro con los requisitos formales que se exigen
para el efecto. Mientras un acto no sea inscrito en dicho registro, es un acto celebrado meramente
entre personas privadas y por tanto surtirá efectos no solamente entre las partes que participaron
en dicho contrato. Pero una vez que este acto privado es registrado en la Oficina de Derechos
reales, surte efectos no solo entre las partes contratantes, sino también a favor o en contra de
terceros, quienes estarán reatados a reconocer la existencia de dicho acto.
4.- PRINCIPIOS REGISTRALES.- Son aspectos que se deben observar en el proceso de
registro de la propiedad.
4.1.- De inscripción.- Se inscriben todos los actos que modifiquen, transmitan, constituyan,
declaren derechos reales sobre inmuebles, así como los embargos y otras providencias cautelares.
4.2.- Autenticidad y legalidad.- Sólo se inscriben los documentos auténticos y que hacen fe por
sí mismos. La legalidad tiene que ver con los documentos que hayan cumplido con los requisitos
legales para su autenticidad.
4.3.- Especialidad.- El bien que se registra debe contener la ubicación exacta, el número, la
forma, etc.
4.4.- Tracto sucesivo.- Todas las inscripciones sobre un mismo inmueble deben guardar
correlación unas después de otras.
4.5.- Rogación.- Toda anotación o inscripción procede a pedido de parte, no de oficio.
4.6.- Prioridad.- Una inscripción anterior tendrá prioridad sobre otra posterior.
5.- LOS REGISTROS PÚBLICOS EN NUESTRA LEGISLACIÓN.- El Código Civil en sus
arts. 1521 y siguientes establece la organización de los Registros Públicos.
El Código habla de que en el país existen dos grandes registros. El registro de las personas a cuyo
cargo se encuentra el Registro del Estado Civil de las Personas y el registro de los bienes, a cuyo
cargo se encuentra el Registro de Derechos Reales.
Esta reglamentación que hasta la fecha no ha tenido aplicación alguna, organiza ambos registros
bajo la administración de una institución nacional, La Dirección Nacional de Registros Públicos
dependiente de la Corte Suprema de Justicia, bajo cuya dependencia deberán estar el Registro
Civil de las Personas y el Registro de Derechos Reales.
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Sin embargo el único registro dependiente de la Corte Suprema de Justicia ha sido el Registro de
Derechos Reales, dado que el Registro Civil de las personas ha pasado a depender de varias
instituciones al calor quizá de las cuestiones de orden político. Inicialmente el Registro Civil
dependía del Ministerio del Interior, posteriormente y hasta la actualidad depende de la corte
Nacional Electoral.
6.- ACTOS REGISTRABLES.- Se inscribirán el Registro:
a).- Los títulos que consten en documentos públicos.
b).- Las resoluciones judiciales que consten en certificaciones o provisiones ejecutorias.
c).- Los títulos que consten en documentos privados legalmente reconocidos.
d).- Loas actos y contratos que convengan a los interesados.
e).- Los documentos y resoluciones judiciales extendidos en el extranjero debidamente
legalizados.
El Artículo 1540 del Código enumera los actos sujetos a inscripción: actos a título gratuito u
oneroso que supone la transferencia de un bien; actos que constituyen o modifican el derecho de
usufructo, las servidumbres, las hipotecas; el contrato de anticresis; los contratos de sociedad; la
constitución de patrimonio familiar; los contratos por los cuales se constituye o modifica la
prenda dada en garantía; contratos de arriendo de inmuebles; disposiciones testamentarias que
recaen sobre derechos reales inmobiliarios; la división de los bienes inmuebles; las concesiones y
adjudicaciones mineras; los impedimentos y limitaciones relativas a la propiedad inmueble; las
cancelaciones de todo título registrado y otros.