2020 FISCALIZACIÓN Y CONTROL DE OBRAS DEPARTAMENTO DE CIENCIAS DE LA TIERRA Y CONSTRUCCIÓN Autor: José Cañarte CARRERA DE INGENIERÍA CIVIL Docente de la asignatura: Ing. Luis Carrión CARÁCTERÍSTICAS MERCADO INMOBILIARIO ACTUAL E HISTÓRICO QUITO Y GUAYAQUIL Abril, 2020 Sangolquí-Ecuador NRC: 5792 Número Proyectos Residenciales Organizados por Sector Periodo (2018 –2019) Ciudad de Guayaquil N° 1 COMENTARIO Se puede observar que el número de proyectos entre el año 2018 y 2019 tiene una variación anual aproximada de 15%, siendo el Norte de Guayaquil el sector con mayor número de proyectos, además el número de proyectos de casas predomina ante el número de departamentos. La mayor variación se da en el sector vía a la costa con un 53.33% y la menor en el sector norte con un -6.06% OPINIÓN Esta variación, en el número de proyectos entre el 2018 y el 2019 se da por la demanda poblacional es decir el crecimiento poblacional, el sector y la necesidad que se tiene, ya sea departamentos para solteros, estudiantes, entre otros y casas para familias extensas, es ahí donde aparece el mercado inmobiliario a ofertar, quienes hacen un estudio para ver los tipos y el precio, algunos ofertan casas nuevas terminadas, otros ofertan terrenos y el plan de construcción de una nueva casa y otros la combinación de ambos y es ahí donde entra la fiscalización de proyectos inmobiliarios quien debe controlar que la entidad debe contar con los estudios y diseños completos, definitivos y actualizados, planos y cálculos, especificaciones técnicas debidamente aprobada por las instancias correspondientes, a lo cual estoy a favor para que no haya un exceso de precio respecto a la oferta y demanda de un departamento o casa según su plusvalía. N° Unidades Residenciales Disponibles por Sector Periodo (2018 –2019) Ciudad de Guayaquil 2 COMENTARIO Se observa que entre el año 2018 y 2019 existe una variación anual de unidades disponibles de casas con un 9.57% y la variación anual de unidades disponibles de departamentos con un 36.68% siendo Samborondón después del km 10 el sector con mayor número de unidades disponibles, además el número de unidades disponibles de casas es mucho mayor al número de departamentos disponibles. La mayor variación se da en el sector vía a la costa con un 69.40% y la menor en el sector Samborondón después del km 10 con un -1.15% OPINIÓN Enlazando con la anterior lámina se observa que la mayor variación en el número de proyectos se da en el sector vía a la Costa con un aumento del 53.33% respecto al año anterior por ende hay mayor número de unidades disponibles tanto para casas como para departamentos. Este es un sector en desarrollo y mayormente residencial, agrupa un conjunto de nuevas urbanizaciones y otras más antiguas pero muy importantes. Desde la ciudadela Los Ceibos hasta el kilómetro 22 de la vía a la Costa encontramos diversos proyectos inmobiliarios, del tipo residencial y enfocados a un perfil socioeconómico medio, medio alto de la ciudad de Guayaquil. Respecto a la vinculación con la fiscalización de inmobiliarios hay que tener en cuenta que todas esas inmobiliarias cumplan con los requisitos establecidos por la ley y que todo lo que se realiza en el sector sea legal, y es que, como es uno de los sectores con mayor plusvalía (Samborondón también lo es) gracias a la inversión publica al haber ampliado la avenida del Bombero y la creación de la ciclovía, hace de este un sector ecológico e ideal para vivir. N° Valor Promedio m2 Construcción VENTA por Sector Periodo (2018 –2019) Ciudad de Guayaquil 3 COMENTARIO Se observa que entre el año 2018 y 2019 existe una variación anual en el valor promedio en el m2 de construcción de venta siendo Samborondón antes del km 10 el sector con mayor valor promedio de m2 de construcción de venta. La mayor variación anual se da en el sector de Durán con un 6.89% y la menor se da en el sector Samborondón después del km 10 con un 0.44%. OPINIÓN La planificación entre municipio y empresarios privados ha hecho de Samborondón un polo de desarrollo con los más altos índices de plusvalía de la ciudad y por eso creo que el valor de m2 es el más costoso. En todos los casos la plusvalía se da cuando se adquiere un inmueble y al pasar los años se ha revalorizado por toda la nueva infraestructura creada por el sector privado o público. Esta nueva infraestructura para crear valor, debe crear mayor demanda de compradores en dicho sector, caso contrario la obra no crea plusvalía, sino que deprecia el valor del terreno. Por ejemplo, para una vivienda, estar cerca de un centro comercial no es igual a estar cerca de una gasolinera. Y es por eso que en Durán es el sector con mayor variación en el valor del promedio m2 de construcción porque va aumentando el valor inicial de venta y ahí entra la fiscalización de proyectos inmobiliarios, para comprobar si cumple con las normativas vigentes, cuidar y comprobar que se proceda con apego a la ley y a las normas establecidas al efecto. Absorción Prom Mes por Sector Periodo (2018 –2019) Ciudad de Guayaquil N° 4 COMENTARIO Entre el 2018 y 2019 existe una variación anual de absorción promedio mensual siendo Samborondón después del km 10 el sector con mayor variación anual con un 86.81% y el sector con menor variación anual es Durán con un -25.55%. Además, podemos observar que el sector con mayor absorción promedio mensual se da en Sambrondón después del km 10 OPINIÓN Conocer la tasa de absorción se convierte en una importante herramienta para el agente inmobiliario, ya que le permite manejar un gran margen de negociación tanto con el cliente como con el posible comprador como también permite conocer el valor y la demanda de la propiedad en un área geográfica determinada. Es un dato indispensable a la hora de determinar el precio y estimar el tiempo que tomará el proceso de venta. Samborondón después del km 10 tiene la mayor absorción promedio mensual lo que indica que las propiedades pueden venderse en un corto periodo de tiempo. De esta manera el agente puede persuadir al propietario a flexibilizar el precio de acuerdo a la demanda y capitalizar la oportunidad. Vinculando con la fiscalización de proyectos inmobiliarios se debe revisar y validar los documentos técnico legal del proyecto, como la revisión del avance del cronograma valorizado vs programado es decir si cumple con los plazos establecidos como también la seguridad, convenios de pagos entre otros. USD Disponibles por Sector Periodo (2018 –2019) Ciudad de Guayaquil N° 5 COMENTARIO Se observa que entre el año 2018 y 2019 existe una variación anual de usd disponible siendo Samborondón antes del km 10 el sector con mayor usd disponible. La mayor variación anual se da en el sector vía a la costa con una variación de 42.10% seguramente por su plusvalía. La menor variación anual se da en el sector Samborondón después del km 10 con un -5.10%. OPINIÓN Como vimos en la lámina de arriba el sector con mayor valor promedio m2 de construcción de venta es Samborondón donde se construyen casas, departamentos de lujo y centros comerciales. Sin duda, el movimiento diario de las personas entre ambos cantones (Guayaquil y Samborondón), produce una transformación en la demanda y oferta de servicios. Plaza Lagos y el puente Guayaquil-Samborondón son puntos estratégicos que incrementan el interés por residencias y locales comerciales en la zona, lo que provoca que la economía de la ciudad se quede en este sector, cuyos habitantes son personas con una economía alta y muy alta. Y aquí entra la fiscalización de proyectos inmobiliarios los cuales deben encargarse de la documentación que sustenta los desembolsos, compraventa, la oferta y demanda y por qué de un año al otro su usd disminuyo si se supone que este debe ir en crecimiento, a mi criterio esto se da porque no se hace un control a la hora de adquirir un inmueble, no se hace un estudio ni un control respectivo. N° Estado Constructivo Proyectos Residenciales Oferta Actual en Quito 6 COMENTARIO El estado constructivo para proyectos residenciales de ofertas actuales en Quito del periodo 2019 se puede observar que de casas hay 257 proyectos mientras que para departamentos existe 335 proyectos, es claro que predomina los departamentos ante las casas. OPINIÓN Los hábitos inmobiliarios cambiaron en la capital. Jóvenes y adultos optan por apartamentos bien ubicados y disfrutar sus ingresos en otras cosas. Antes, en Quito, alrededor del 70% de la oferta inmobiliaria se enfocaba en casas unifamiliares y el 30% correspondía a departamentos. Y como podemos ver hoy sucede exactamente lo contrario. A mi parecer esto se da por hábitos inmobiliarios de los capitalinos que son otros y la ciudad no puede seguir creciendo de forma horizontal. Aquí la fiscalización inmobiliaria entra para que haga cumplir que todos estos proyectos cuenten con los estudios y diseños completos, definitivos y actualizados, planos y cálculos, especificaciones técnicas debidamente aprobada por las instancias correspondientes. Por qué gran parte de estos proyectos queda en obra muerta, a mi criterio esto se da por que los acabados generan un gran porcentaje de usd en la obra, a veces los acabados son más costosos que la obra muerta y otro factor es que cada comprador trata de adaptar la casa a su gusto. N° Número Proyectos Residenciales Organizados por Sector Periodo (2017 –2019) en la Ciudad de Quito 7 COMENTARIO Se puede observar que el número de proyectos entre el año 2017 y 2019 tiene una variación anual de casas con un -0.39% y una variación anual de departamentos con un 1.21%. Además, el Valle de Cumbayá-Tumbaco es el sector con mayor número de proyectos entre este período y contiene la mayor variación anual con un 28.04%, el sector con menor variación es el centro de Quito con un -66.67%, y cuenta con el menor número de proyectos OPINIÓN Norte de Quito, y el Valle son los sectores donde abarca a la población con una alta posición económica es por eso que podemos observar que en estos sectores se produce el mayor número de proyectos siendo Cumbaya-Tumbaco el sector que lidera y esto porque la mayoría de la población quiere mudarse a este sector ya que sus terrenos se han convertido en sectores apetecidos para la construcción de viviendas con un alto índice de plusvalía y rentabilidad. La fiscalización de proyectos inmobiliarios debe intervenir aquí para realizar un ordenamiento territorial de este sector, para no suceda lo mismo que en el resto de Quito, el cual ya no puede seguir creciendo de forma horizontal, así mismo la fiscalización debe controlar que se hagan buenos estudios, diseños y cálculos completos. N° Unidades Disponibles por Sector Periodo (2017 –2019) en la Ciudad de Quito 8 COMENTARIO Entre el periodo 2017 y 2019 el mayor número de unidades disponibles de casas y departamentos se dio el Sur de Quito en el 2017 y Norte Central en el 2019, La mayor variación en este periodo se da en el Valle Pomasqui con un 299.10% y la menor variación se da en el Centro de Quito con -93.75%. Algo que también nos indica la gráfica es que en este periodo existe mayor numero de departamentos que casas OPINIÓN Observó que en el 2017 el Sur contaba con el mayor número de casas disponibles y para el 2019 hubo una variación enorme y es que esto se da principalmente por el déficit económico que está atravesando el país a mi criterio, donde las familias buscan lo más barato y estable para sus familiares y es que en este sector lo encontramos, aparte que es un sector muy comercial, se puede encontrar trabajo cerca del hogar, algo similar sucede en el Centro de Quito. Mientras que en el Norte y Valle se da lo contrario ya sea porque solo existe una cierta población con una posición económica alta los cuales se quedan en estos sectores mientras que los demás deben buscar algo más económico. O puede ser que en estos sectores haya el mayor número de unidades disponibles por el hecho que son sectores donde hay el mayor numero de proyectos es decir crecen muy rápido, por lo cual debe entrar fiscalización y analizar porque se da esto, y que todo esté en regla. Valor Prom m2 Construcción por Sector Periodo (2017 –2019) en la Ciudad de Quito N° 9 COMENTARIO OPINIÓN Se observa que entre el año 2017 y 2019 existe una variación en el valor promedio en el m2 de construcción siendo el Sur de Quito el sector con mayor variación con un 2.61% y el sector con menor variación es el Centro de Quito con un 20.24%. El Norte Central cuenta con el mayor promedio de m2 de construcción. Algo más que nos indica la gráfica es que el valor promedio de m2 de casas se han mantenido en este periodo mientras que el valor promedio de m2 de departamentos tiene una variación descendente de un 3.23% La oferta está alta, es la tendencia de precio promedio por m2 a la baja en Quito pasando de $ 1,278 en 2017 a $ 1,253 en Dic 2019, es decir reducción del 1% anual. Y es que la nueva tendencia es la construcción vertical, aunque es más costoso por los mantenimientos y servicios básicos, entre otros, lo que puedo decir es que aquí debe intervenir la fiscalización ya que aunque la ordenanza 106 establece que los proyectos nuevos pueden acceder a un incremento de pisos, se debe verificar que se cumpla las normas técnicas, ya que por conocimiento propio he visto que mucha gente con un terreno de 72m2 construyen edificios de más de 4 pisos sin estudios previos, porque es más rentable un edificio que una casa. Debido al incremento de la oferta y la demanda, naturalmente, los precios por m2 de construcción tienden a elevarse. Es por ello que los precios fluctúan entre $500 y $1,300 por m2, o según la ubicación y el acabado. Absorción Prom Mes por Sector Periodo (2017 –2019) en la Ciudad de Quito N° 10 COMENTARIO OPINIÓN En Cumbayá Tumbaco se analiza que entre el 2017 y 2019 existe una absorción del 11.32%, es decir, que este porcentaje es representado en tiempo dando como resultado un año y medio será el que se demore en vender las unidades de vivienda para llegar al punto de equilibrio. La absorción promedio mensual con el mayor valor en el 2017 y 2019 fue el Sur. La menor variación en este periodo se dio en el Sur con un -53.98%. La absorción promedio de casas tiene una variación de -25% mientras que la absorción promedio de departamentos tiene un -28.67% Lo que presentan estos datos es que la tendencia baja en el ritmo de ventas en los últimos 2 años. Este índice de absorción presenta el número promedio de unidades de vivienda vendidas al mes por proyecto. Una vez que pase esta emergencia sanitaria, aun tendremos que hacerle frente a la situación económica compleja con precio de petróleo muy por debajo del presupuestado, por lo que seguro la variable más relevante en el sector inmobiliario para la velocidad de ventas será el precio. La absorción es un concepto bastante importante ya que permite conocer el valor y la demanda de la propiedad en un área geográfica determinada. Es muy sencillo de calcular y sin duda es un dato indispensable a la hora de determinar el precio y estimar el tiempo que tomará el proceso de venta el cual debe ser controlado por un fiscalizador de inmobiliaria para que este precio sea real y no sobrevalorado Usd Disponibles por Sector Periodo (2017 –2019) en la Ciudad de Quito N° 11 COMENTARIO La lámina nos muestra que el sector con mayor usd disponible es el Valle de Cumbayá- Tumbaco. Pero el sector que cuenta con la mayor variación entre el 2017 y el 2019 es Valle Pomasqui con un 235.52% y el sector que cuenta con variación negativa es el Centro de Quito con -96.63%. También se observa que el usd disponible de casas es mucho menor al usd disponible para departamentos y creó que esto se da por la nueva tendencia, que la gente prefiere un departamento para gastar sus ingresos en otras cosas. OPINIÓN Hoy en día las parejas tienen menos hijos, hay solteros que no quieren casarse o parejas solas que buscan viviendas pequeñas. Además, un departamento es más asequible que una casa, la gente busca arrendar para no endeudarse en una hipoteca. Se trata de la sociedad millenium, que no quiere dejar herencias ni tener deudas. Además, son personas nómadas, trabajan un tiempo en una ciudad, después migran a otra, se van a estudiar en otro país, vuelven y se mueven continuamente. Fiscalización debe hacer un control en la compra de materiales, cuantificar los volúmenes de obra realizada, maquinaria, mano de obra y seguridad ya que en cada año por el aumento de SBU también existe aumento en el precio de materiales lo que genera un aumento del m2 de construcción el cual debe ser controlado. Desembolsos Crédito Hipotecario en Ecuador 2016 –2019 N° 12 COMENTARIO OPINIÓN Este crédito hipotecario se destinó a vivienda terminada y el resto a construcción de vivienda, remodelación, sustitución de hipoteca, compra de terreno, entre otros. Fiscalización debe hacer un seguimiento de las ventas del proyecto, de la documentación que sustenta los desembolsos, validación del cierre documentario y físico de cada proyecto. La venta en estos últimos años se ha visto afectada por la situación económica del país sobre todo en Quito, alto endeudamiento, precios de petróleo inferiores desde año 2015, niveles de desempleo, paro nacional, coronavirus, entre otros. El BIESS se convierte en un activo y agresivo jugador en la concesión de crédito hipotecario. Entra al mercado con tasas menores y plazos mayores, atrayendo a un segmento de ecuatorianos que no tenían acceso a préstamos en la banca privada. Esto impulsa una nueva oportunidad para los constructores de proyectos inmobiliarios pues ven una importante masa crítica de posibles nuevos clientes. La oferta de inmuebles se presenta variada en tamaños, precios y ubicaciones para satisfacer esta nueva demanda. Pero no solo es el Biess hace esto sino también las cooperativas, mutualistas y sociedades financieras que siguen el mismo eje. El número es menor a los créditos concedidos en los últimos 8 meses del año 2018 como muestra la imagen. Muchos constructores dejaron de vender sus proyectos con créditos del Biess y muchos compradores también postergaron su decisión de compra por las demoras que registra la entrega de créditos. Este descenso también se puede ver afectado por la crisis económica que vive el país.
