AVALÚO COMERCIAL INMUEBLE URBANO MUNICIPIO DE LA PLATA DEPARTAMENTO DEL HUILA DIRECCIÓN: CARRERA 3 ESTE Nos. 6-57 / 59 MUNICIPIO DE LA PLATA HUILA PROPIETARIO: MARIO CASTRILLON FOSSI SOLICITANTE: MARIO CASTRILLON FOSSI LA PLATA HUILA ABRIL DE 2017 Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 CONTENIDO 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 GENERALIDADES Departamento Municipio Tipo de inmueble Tipo de Avalúo Dirección Solicitante Ubicación Destinación actual Fecha de Visita Fecha de Informe 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 DESCRIPCION JURIDICA Propietario Titulo de adquisición Matricula Inmobiliaria Registro catastral Gravámenes 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 NORMAS URBANISTICAS Normatividad Actividades predominantes Vías de acceso e influencia del sector Servicios públicos Transporte publico Perspectivas de valorización 4. 4.1 DESCRIPCION FISICA DEL LOTE Áreas 4.1.1 Lote Topografía Linderos generales 4.2 4.3 Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 5. 5.1 5.2 5.3 5.4 DESCRIPCION FISICA DE LA CONSTRUCCION Tipo de construcción Vetustez Características físicas Distribución de la construcción 6. 6.1 6.2 6.3 DETERMINACION DE LOS VALORES Valor del terreno Valor de la construcción Parámetros y metodología para determinar el avalúo 7. RESULTADO DEL AVALÚO 8. 8.1 8.2 8.3 8.4 ANEXOS. Registro fotográfico Planos del predio Documentación del predio Registro evaluador Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 INFORMACIÓN BÁSICA 1. GENERALIDADES 1.1 Departamento: Huila. 1.2 Municipio: La Plata. 1.3 Tipo de Inmueble: Urbano. 1.4 Tipo de Avalúo: Comercial. 1.5 Carrera 3 Este Nos. 6-57/59 Casco Urbano. Dirección: 1.6 Solicitante: Mario Castrillón Fossi. 1.7 Ubicación: Área urbana del Municipio de la Plata. 1.8 Destinación Actual: Comercial. 1.9 Fecha de Visita: Abril 19 de 2017 1.10 Fecha de Informe: Abril 21 de 2017 2. DESCRIPCION JURIDICA 2.1 Propietario: Mario Castrillón Fossi. 2.2 Título de Adquisición: Promesa de compraventa. 2.3 Matrícula Inmobiliaria: No aplica. 2.4 Registro Catastral: 01-01-0010-0009-000 Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 2.5 Gravámenes: Ninguno conocido. 3. NORMAS URBANISTICAS 3.1 NORMATIVIDAD Está regido por el Plan Básico de Ordenamiento Territorial para el Municipio de la Plata Huila, aprobado según acuerdo No 034 del 7 de Septiembre de 2005. De acuerdo con la anterior reglamentación, se establece que el sector donde se encuentra el inmueble a avaluar, tiene el siguiente uso del suelo según su manejo: AREA DE ACTIVIDAD: Múltiple. Son aquellas áreas que por su localización estratégica dentro de la ciudad y por ser centros de generación de empleo y prestación de servicios se han consolidado constituyéndose en sectores de atracción de la actividad urbana. USO PRINCIPAL: Vivienda Multifamiliar. Comercio Tipo A y B- Grupo 1 Institucionales Grupos 1. Recreativos - Grupos 1. USO COMPLEMENTARIO: Comercio Tipo A (que se desarrolla predio a predio) Grupo 2. (Son aquellos compatibles con el uso residencial en razón de su bajo impacto ambiental y social, pero con restricciones en su localización debido a su alto impacto urbanístico tales como: Centros deportivos, centros de espectáculos, Clubes sociales y parques de diversión.) USO PROHIBIDO: Comercio Tipo A - Grupo 4 (Son establecimientos comerciales que tienen un impacto social negativo por el tipo de actividad que en ellos se desarrolla y que por esta razón tienen restricciones en su localización.) 3.2 ACTIVIDADES PREDOMINANTES La actividad predominante es la comercial principalmente. Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 3.3 VIAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR Es un sector de fácil accesibilidad, debido a las vías como lo es la carrera tercera (3) Este principalmente, pavimentada y en muy buen estado de conservación. 3.4 SERVICIOS PUBLICOS El Sector cuenta con muy buena infraestructura de servicios públicos tales como Acueducto, Alcantarillado, Energía Eléctrica, telefonía, recolección de basuras y Alumbrado Público. El predio cuenta con los servicios de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, gas domiciliario y telefonía. 3.5 TRANSPORTE PÚBLICO Cuenta con buen transporte público intermunicipal de taxis, buses y busetas. 3.6 PERSPECTIVA DE VALORIZACION El sector, permite el desarrollo de las actividades mencionadas según su uso de suelo, por lo tanto la valorización es dinámica y creciente. 4. DESCRIPCION FISICA DEL LOTE 4.1 AREAS 4.1.1 LOTE GENERAL: Lo conforman dos (02) predios, uno con un área de 55,61 M2 y el otro 77,00 M2, uno de forma rectangular y el otro cuadrada, con un área total de 132,61 M2, Según registros catastrales anteriores. 4.2 TOPOGRAFIA El terreno donde se encuentra el predio es plano, con pendiente del 5% aproximadamente 4.3 LINDEROS GENERALES Los linderos generales del predio son: Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 Norte Oriente Sur : En longitud de 10,00 metros, con predios de Ernesto Rojas. : En longitud de 7,70 metros con la avenida Libertadores y en 6,70 metros, con la misma avenida o sea la carrera 3 Este. : En longitud de 10,00 metros, con predios de Ismael Vargas. Occidente: En longitud de 7,70 metros con predios del Hospital San Antonio de Padua, y en 6,70 metros, con los mismos predios del Hospital. Fuente: Registros inscritos en catastro 01-02-0006-001 y 01-02-0007-001 del municipio de la Plata Huila. 5. DESCRIPCION FISICA DE LA CONSTRUCCION 5.1 TIPO DE CONSTRUCCIÓN Construcción de un (01) piso, con un área de 106,02 M2. 5.2 VETUSTEZ La construcción tiene una edad de dos (02) años, en un estado de conservación bueno. 5.3 CARACTERISTICAS FISICAS Fachada: Sencilla Aspecto: Sencillo Estructura: Cimentación el concreto ciclópeo, con viga de sobrecimiento en concreto reforzado, con mampostería en bloque farol número 5 en soga, con columnas de confinamiento y viga de amarre aérea también en concreto reforzado. Cubierta: ( ) Teja de barro, ( ) Eternit, ( ) Zinc, ( ) Aluminio, ( ) losa, (X) Otro. Estructura: ( ) Madera, ( ) Concreto, ( ) Aluminio, (X) Metálico, ( ) Otro. Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 Cielo raso: ( ) Estuco, ( ) Marmolina, ( ) Madeflex, (X) Otro ( ) No tiene. Observaciones: La cubierta se encuentra construida en teja standing seam calibre 26, con estructura metálica en perfil cerrado, con cielorraso en drywall, en buen estado de conservación. Muros: ( ) Concreto, ( ) Ladrillo, (X) Bloque de Hueco, (X) Fibrocemento, ( ) Otro. Observaciones: Los muros son el bloque farol número 5 en soga, pañetados y pintados con vinilo Y el frontón de la fachada el fibrocemento también masillado y pintado con vinilo, en buen estado de conservación. Pisos: ( ) Mármol, (X) Baldosa de gres, ( ) Alistado en concreto, ( ) Tableta cerámica, ( ) Granito pulido, ( ) Otro. Observaciones: Los pisos son en alistado en concreto con baldosa de gres, en un estado bueno de conservación. Puertas: Convenciones: A = Acceso, G = Garaje, I = Interiores (A) Metálica, ( ) Madera, ( ) Aluminio, ( ) Otro Observaciones: Los portones de acceso principal son metálicos en lamina calibre 20; las puertas de los baños también son metálicas con las mismas especificaciones, pintadas con esmalte, en buen estado de conservación. Ventanas: ( ) Metálica, ( ) Madera, ( ) Aluminio, ( ) Otro. Observaciones: No posee ventanería. Baños: Convenciones: P = Principal, A = Auxiliar, S = Servicios Muebles: ( ) Lujo, (X) Corriente, ( ) Blancos, ( ) Color. Pisos: (X) Decorpiso, ( ) Corona, ( ) Cerâmica, ( ) Cemento alisado. Enchapes: (X) Cerámica, ( ) Cemento. ( ) No tiene. ( ) Decorado. ( ) Color. Observaciones: El inmueble tiene sus dos (02) baños, enchapados tanto los muros y pisos con cerámica en un estado de conservación bueno. Servicios: (X) Acueducto, (X) Alcantarillado, (X) Energía eléctrica, (X) Teléfono, (X) Gas, ( ) TV cable. Observaciones: Cuenta en su mayoría con los servicios públicos básicos establecidos. Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 5.4 DISTRIBUCION DE LA CONSTRUCCIÓN LOCAL COMERCIAL: Consta de un nivel: Acceso principal, salón general y dos (02) baños. 6. DETERMINACION DE LOS VALORES 6.1 VALOR DEL TERRENO Investigación Directa: se efectuó una consulta con moradores conocedores del mercado inmobiliario del sector, dándoles a conocer las diferentes variables como, ubicación del predio, sus condiciones físicas, la reglamentación de uso del suelo, entorno, sus limitaciones, para obtener una información ajustada a la realidad del inmueble. TERRENO: ITEM Consulta 1. Consulta 2. Consulta 3. Consulta 4. Consulta 5. Promedio Desviación Estándar Coeficiente de Correlación VALOR ADOPTADO TERRENO 1’350.000,oo 1’200.000,oo 1’400.000,oo 1’300.000,oo 1’250.000,oo 1’300.000,oo 79.056,94 0.060813032 $ 1’300.000,oo M2 6.2 VALOR DE LA CONSTRUCCION Para la construcción, se hizo el siguiente análisis utilizando el método de reposición: Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 CONSTRUCION: DETALLE Área construida Área Lote Valor construcción nueva Valor terreno urbanizado Valor de la construcción nueva hoy Valor del terreno hoy Valor total del inmueble nuevo DEPRECIACION DETALLE Edad del inmueble Vida útil Estado de conservación Porcentaje de edad / vida útil Depreciación acumulada UNIDAD M2 M2 M2 M2 Global Global Global VALOR 106,02 132,61 $ 1’500.000,oo $ 1’300.000,oo $ 159’030.000,oo $ 172’393.000,oo $ 331’423.000,oo UNIDAD Años Años Escala de 1 a 5 % % VALOR UNIDAD VALOR 2 100 1,00 2 1,02 AVALUO DETALLE Valor de la construcción una vez depreciada Valor del terreno hoy Depreciación calculada VALOR DEL INMUEBLE HOY Global Global Global Global $157’407.894,oo $ 172’393.000,oo $1’622.106,oo $ 329’800.894,oo 6.3 PARÁMETROS Y METODOLOGÍA PARA DETERMINAR EL AVALÚO Método de la reposición: La metodología utilizada consiste en calcular el valor del inmueble como si fuera a ser construido el día de hoy, de acuerdo a su geometría y ocupación, con base en los precios unitarios del mercado de la construcción, al cual se le aplica un Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 porcentaje de depreciación acumulada, de acuerdo con la metodología de Fitto – Corvini. Este resultado será depreciado por edad del inmueble y estado de conservación del mismo, luego de lo cual se suma con el valor correspondiente al terreno para así encontrar el valor total del inmueble. Para la determinación del valor del terreno, como metodología de trabajo se tiene la siguiente: con las variables anteriormente consideradas en lo que tiene que ver con el destino de la zona, conformación del terreno, adecuaciones a realizar en el mismo para urbanizar, topografía, geometría del predio, estado del terreno, área, vías frente al lote, disponibilidad de servicios en el lote o próximo a él, proximidad a vía arteria, ruta de buses, distancia al centro de la ciudad, proximidad a centros comerciales y ubicación del inmueble dentro de la zona urbana entre otros. Apoyado en lo anterior, se determina el valor correspondiente por metro cuadrado, el cual es la base en la determinación del valor total del terreno. 7. RESULTADO DEL AVALUO DESCRIPCION Terreno. Construcción. AREA M² 132,61 106,02 VALOR $/M² 1’300.000,oo 1’484.700,oo SUBTOTAL TOTAL COSTO DEL INMUEBLE GRAN TOTAL VALOR AVALUO VALOR TOTAL($) 172’393.000,oo 157’407.894,oo 329’800.894,oo $329’800.894,oo $329’800.894,oo Son: TRESCIENTOS VEINTINUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS M/CTE. ($329’800.894, oo) Arq. FAIVER EMILIO HERRERA TRUJILLO M.P 25700-71481 CUNCINAMARCA Matricula LICALONJA: 0411-16 Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 8. ANEXOS 8.1 REGISTRO FOTOGRAFICO FACHADA PRINCIPAL Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 VISTA INTERIOR DEL LOCAL Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 BAÑOS Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 8.4 REGISTRO AVALUADOR Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915 8.3 DOCUMENTACION DEL PREDIO DOCUMENTOS Carrera 2 No. 42 – 72 Ibagué (Tolima) E-mail: [email protected] Celular: 3103241915
