NORMA TTN 4.1 METODO DEL COSTO + METODO DE LA CAPACIDAD EDIFICABLE Va = VR – (VR –Vr) K Va: Valor Actual VR: Valor de Reposición o costo de Reposición bruto Vr: Valor residual K: Coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado – Tabla de Ross – Heidecke Calculo: Costo actual del M² de construcción:……………….. Gstos Grales ………………… 10% Parcial …………………. Beneficios ………………… 10% Parcial ………………… Impuestos ………………… 25% Costo Total …………………………………………………….. $ 500,00 $ 50,00 $ 550,00 $ 55,00 $ 605,00 $ 148,23 $ 753,23 Valor del M² de construcción nueva………..………..$ 753,23 Costo antes de gastos+ beneficios e impuestos…$ 500,00 M² de construcción existente: 308,04 m² x $ 753,23………….….U$S 232.024,96 (VR) Tinglado……………………………..: 159,22 m² x $ 250,00…..….………U$S 39.805,00 Terreno………………………………: 474.95 m² x $ 150,00………….…. U$S 71.175,00 TOTAL ………………………………………………………………………………………..U$S 343.004,96 Capacidad de Construcción: Valor de Venta de Dptos.…..$ U$S 2.100/m²...valor máximo – U$S 1.780/m²..Valor mínimo. Valor de espacio aéreo……..$ U$S 300 promedio Capacidad actual de construcción…………...1072 m²….U$S 321.600 Capacidad proyectada de construcción….. 2000m²…. U$S 600.000 TOTAL PROMEDIO SEGÚN CAPACIDAD DE CONSTRUCCION……………. U$S 460.800.- Calculo de la Depreciación: Valor actual Va. Va= VR – (VR-Vr) k Va= Va= Va= 343004,96 ´-( 343004,96 `199617,171 336907,40 ) 143387,79 0,4256 Va= U$S 199.617,17 Valor Total Propiedad. U$S 330.208,58.METODO DE ANALISIS DE RENTA QUE PRODUCE ANALISIS DIMM Valoracion de Derecho sobre el inmueble Valoración Potencial sobre el inmueble 1. Derecho: (Dominio, PA, etc.), Derecho sobre el inmueble 2. Inmueble: (Superficie, Ubicación, etc.), Objeto construido 3. Mercado: (Compraventa, permuta, alquiler, leasing), Mercado que demanda el inmueble 4. Moneda: (U$S, m² a construir, soja, etc.), Moneda y Forma de pago 5. Valor para desarrolladores: Capacidad de Edificación 6. Determinar con objetividad y criterio fundado, cual es el mejor uso del inmueble y posibilidades de llegar al mercado objetivo. a) Lote con posibilidades compuestas de edificación: Comercial-Residencial (dentro de potencial centro comercial) b) Ubicación: Zona Portuaria y de Transito Al puente Interprovincial Chaco – Corrientes – 5km del centro de Resistencia, 7Km de Corrientes Capital, Potencial Turístico, Sobre principal Av. Comercial de la ciudad. c) Servicios: Agua, Luz, Cloacas, Transporte: Local, Urbano y Sub-Urbano, Interurbano de pasajeros. Remises y Taxis d) Lotes Disponibles en la zona: Lotes No Disponibles CONCLUSION: Renta Mínima Estimada Mensual: entre U$S 1.708 - U$S 2.927 Va= VR x (0,7%) x 100 Va= 2317.50 x 0,7 x 100 = U$S 162.225.- Va= 2.927 x 0.7 x 100 = U$S 204.890.VALOR ESTIMADO DE VENTA: U$S 267.549 – TOMANDO EL PROMEDIO DE 4 VALORES ESTIMADOS
