NORMA TTN 4.1
METODO DEL COSTO + METODO DE LA CAPACIDAD EDIFICABLE
Va = VR – (VR –Vr) K
Va: Valor Actual
VR: Valor de Reposición o costo de Reposición bruto
Vr: Valor residual
K: Coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado – Tabla de Ross – Heidecke
Calculo:
Costo actual del M² de construcción:………………..
Gstos Grales …………………
10%
Parcial
………………….
Beneficios …………………
10%
Parcial
…………………
Impuestos …………………
25%
Costo Total ……………………………………………………..
$ 500,00
$ 50,00
$ 550,00
$ 55,00
$ 605,00
$ 148,23
$ 753,23
Valor del M² de construcción nueva………..………..$ 753,23
Costo antes de gastos+ beneficios e impuestos…$ 500,00
M² de construcción existente:
308,04 m² x $ 753,23………….….U$S 232.024,96 (VR)
Tinglado……………………………..:
159,22 m² x $ 250,00…..….………U$S 39.805,00
Terreno………………………………:
474.95 m² x $ 150,00………….…. U$S 71.175,00
TOTAL ………………………………………………………………………………………..U$S 343.004,96
Capacidad de Construcción:
Valor de Venta de Dptos.…..$ U$S 2.100/m²...valor máximo – U$S 1.780/m²..Valor mínimo.
Valor de espacio aéreo……..$ U$S 300 promedio
Capacidad actual de construcción…………...1072 m²….U$S 321.600
Capacidad proyectada de construcción….. 2000m²…. U$S 600.000
TOTAL PROMEDIO SEGÚN CAPACIDAD DE CONSTRUCCION……………. U$S 460.800.-
Calculo de la Depreciación: Valor actual Va.
Va= VR – (VR-Vr) k
Va=
Va=
Va=
343004,96 ´-(
343004,96 `199617,171
336907,40 )
143387,79
0,4256
Va= U$S 199.617,17
Valor Total Propiedad. U$S 330.208,58.METODO DE ANALISIS DE RENTA QUE PRODUCE
ANALISIS DIMM
Valoracion de Derecho sobre el inmueble
Valoración Potencial sobre el inmueble
1. Derecho: (Dominio, PA, etc.), Derecho sobre el inmueble
2. Inmueble: (Superficie, Ubicación, etc.), Objeto construido
3. Mercado: (Compraventa, permuta, alquiler, leasing), Mercado que demanda el
inmueble
4. Moneda: (U$S, m² a construir, soja, etc.), Moneda y Forma de pago
5. Valor para desarrolladores: Capacidad de Edificación
6. Determinar con objetividad y criterio fundado, cual es el mejor uso del inmueble y
posibilidades de llegar al mercado objetivo.
a) Lote con posibilidades compuestas de edificación: Comercial-Residencial
(dentro de potencial centro comercial)
b) Ubicación: Zona Portuaria y de Transito Al puente Interprovincial Chaco –
Corrientes – 5km del centro de Resistencia, 7Km de Corrientes Capital,
Potencial Turístico, Sobre principal Av. Comercial de la ciudad.
c) Servicios: Agua, Luz, Cloacas, Transporte: Local, Urbano y Sub-Urbano,
Interurbano de pasajeros. Remises y Taxis
d) Lotes Disponibles en la zona: Lotes No Disponibles
CONCLUSION:
Renta Mínima Estimada Mensual: entre U$S 1.708 - U$S 2.927
Va= VR x (0,7%) x 100
Va= 2317.50 x 0,7 x 100 = U$S 162.225.-
Va= 2.927 x 0.7 x 100 = U$S 204.890.VALOR ESTIMADO DE VENTA: U$S 267.549 – TOMANDO EL PROMEDIO DE 4 VALORES ESTIMADOS
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