decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y decreto

DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE
VIVIENDA Y DECRETO DE FOMENTO DEL ALQUILER
–
DECRETO-LEY 1/2013, de 31 de julio, de medidas urgentes en materia de vivienda
BOCyL 5/08/2013, convalidado por las Cortes de Castilla y León el 28/08/2013.
–
DECRETO 41/2013, de 31 de julio, por el que se regula el Programa de Fomento del
Alquiler de la Comunidad de Castilla y León, BOCyL 5/08/2013.
JUSTIFICACIÓN

Respuesta activa ante la grave situación de muchas personas, familias y
empresas en Castilla y León –consecuencia de la crisis- que está poniendo
en peligro el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.
–
–
–
–
–
Art. 47 CE.
Art. 70.1.6º EACyL
Ley del Derecho a la Vivienda
No solo medidas coyunturales de apoyo a las personas y familias más necesitadas.
Se sientan bases para que la recuperación se sustente sobre fundamentos sólidos.
4 BLOQUES DE MEDIDAS
MEDIDAS PARA EL FOMENTO DEL ALQUILER SOCIAL


Medidas para el fomento del alquiler social, mediante la puesta en marcha de un
programa de fomento del alquiler y parques públicos de vivienda en alquiler.
Se parte de la experiencia (REVIVAL y Bolsa de Alquiler Joven) reorientándose
hacia las personas con dificultades y las viviendas con difícil salida al mercado.
MEDIDAS SOBRE LAS VIVIENDAS DE TITULARIDAD PÚBLICA


Medidas para movilizar las viviendas de las administraciones públicas, para que
contribuyan al cumplimiento de los objetivos del decreto-ley.
Muestran el compromiso de la administración con los sectores sociales golpeados
por la crisis, pues se autoimponen un gran sacrificio patrimonial.
OTRAS MEDIDAS PARA FACILITAR EL ACCESO A LA VIVIENDA


Medidas para impulsar la venta y el arrendamiento de las viviendas de protección
pública disponibles (sección 1ª) así como para promover la construcción de otras
nuevas (sección 2ª).
Son medidas temporales que dan una solución urgente al stock de viviendas
de protección pública de promoción privada.
NORMAS GENERALES PARA TODAS LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS

–
–
Se regula el régimen de las viviendas de protección pública (clases, requisitos de
los destinatarios, simplificación del procedimiento de calificación, de los visados
de las transmisiones, cambios de uso y limitaciones y prohibiciones…), para:
Solucionar el vacío normativo generado en el nuevo plan de vivienda, que impide en la
práctica el normal desempeño de las competencias de vivienda.
Adaptar la VP al nuevo contexto, donde la ausencia de incentivos deja sin justificación las
limitaciones a la facultad de disponer o los estrictos requisitos exigidos a los adquirentes.
DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE
VIVIENDA Y DECRETO DE FOMENTO DEL ALQUILER
MEDIDA 1 (de carácter general)
AMPLIACIÓN DE LOS COLECTIVOS DE ESPECIAL PROTECCIÓN
Significativamente, en el capítulo primero del decreto-ley encontramos
una respuesta general a la rápida evolución social: si en el año 2010 la Ley del
Derecho a la Vivienda incluyó una lista de colectivos de especial protección a
efectos de su acceso a una vivienda de protección pública, hoy en día esa lista
debe ser ampliada, pues la crisis ha generado circunstancias sociales que se
desgranan mediante los apartados que se añaden a la relación de colectivos
de especial protección:
–
–
–
–
–
–
Familias en las que todos sus miembros se encuentran en situación de
desempleo.
Deudores hipotecarios que sean objeto de un procedimiento de ejecución
hipotecaria judicial o extrajudicial, con resultado de lanzamiento.
Personas que han perdido el derecho a usar la vivienda que constituya su
domicilio habitual y permanente por sentencia firme de separación, divorcio o
nulidad matrimonial.
Personas que habitan una vivienda sujeta a expediente de expropiación o que
esté situada en un inmueble que haya sido declarado en ruina.
Personas que habitan un alojamiento provisional como consecuencia de
operaciones de emergencia o de situaciones catastróficas que hayan implicado la
pérdida de la vivienda, o bien otro tipo de alojamiento cedido en precario por
administraciones públicas u otras personas jurídicas.
Personas que habitan viviendas con deficientes condiciones de habitabilidad
o superficie inadecuada a la composición familiar, entendiendo como tales:
o
Viviendas de superficie útil total inferior a 30 m2.
o
Viviendas con una superficie útil por persona inferior a 10 m2.
o
Viviendas con deficiencias de habitabilidad cuyo coste de reparación
ascienda a más del 50 % del valor de venta de las mismas.
o
Viviendas donde habiten personas con movilidad reducida y que, por sus
condiciones o por las de los elementos comunes del edificio, no tengan la
consideración de accesibles, conforme a la normativa de accesibilidad.
DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE
VIVIENDA Y DECRETO DE FOMENTO DEL ALQUILER
MEDIDA 2
PROGRAMA DE FOMENTO DEL ALQUILER
Programa de intermediación de la Junta de Castilla y León en el mercado
del alquiler, destinado a los sectores menos atendidos por la iniciativa privada:



Arrendatarios: personas inscritas en el registro de demandantes de VPP,
con ingresos >1 y < 6,5 IPREM, y que no cuenten con otra vivienda.
Por otro lado, se busca dar salida a las viviendas con dificultades para su
venta o alquiler (por situación, características, estado…)
La renta máxima a percibir será el 80 % de la renta máxima de una VPP
situada en el mismo término municipal.
Otras condiciones:
–
–
Las viviendas deben estar municipios > 5.000 habitantes, cumpliendo así como
una de las medidas de la Agenda de Población.
La solicitud autoriza al organismo gestor del programa lleve a cabo las siguientes
actuaciones:
o Publicar los datos para identificar la vivienda y sus condiciones en la Web de la
Junta de Castilla y León o en cualquier otro medio de comunicación y difusión.
o Asesorar a las personas interesadas en el arrendamiento en relación con las
condiciones de la vivienda y los términos del eventual contrato.
o Facilitar los datos de contacto aportados por el propietario a las personas
interesadas en el arrendamiento.
MEDIDA 3
GESTIÓN DE PARQUES PÚBLICOS DE ALQUILER SOCIAL
Al amparo del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba
el nuevo Plan Estatal de Vivienda (plan de fomento del alquiler):



La Junta de Castilla y León y los Ayuntamientos de Castilla y León >
20.000 habitantes deberán gestionar un parque público de alquiler social.
Cada parque público de alquiler social estará integrado por viviendas de
protección pública y por alojamientos protegidos, en ambos casos de
titularidad pública.
Los parques públicos de alquiler social se destinarán al alojamiento, en
régimen de arrendamiento, de personas con ingresos < 5 IPREM, sin otra
vivienda, dando preferencia a las personas incluidas en los colectivos de
especial protección.
DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE
VIVIENDA Y DECRETO DE FOMENTO DEL ALQUILER
MEDIDA 4
MEDIDAS PARA FACILITAR EL PAGO DE LAS CUOTAS DE COMPRA
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley, las
personas físicas que hayan suscrito un contrato para la compra de una
vivienda de protección pública de promoción directa (viviendas
promovidas por la Junta de Castilla y León), podrán solicitar:


Moratoria en el pago de la cuota mensual, interrumpiendo el pago de
la cuota mensual durante un plazo inicial de 1 año, prorrogable
anualmente hasta un máximo de 4 años.
Reestructuración de la deuda pendiente de amortizar, consistente
en la ampliación del periodo de amortización en un máximo de 5 años.
Requisitos:
–
–
–
Ocupar la vivienda en virtud del citado contrato de compraventa, como domicilio
habitual y permanente.
Ingresos familiares < inferiores a 2,5 veces IPREM, o que las cantidades a pagar
por la vivienda superen 1/3 de dichos ingresos.
Estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad, o en caso contrario
aportar compromiso de ponerse al corriente.
Otras condiciones:
–
–
La concesión de la moratoria conllevará la reestructuración de la deuda, pero no
a la inversa.
Cuando ya existan deudas vencidas pendientes de abonar, dichas cantidades
deberán ser consideradas en la reestructuración de la deuda.
DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE
VIVIENDA Y DECRETO DE FOMENTO DEL ALQUILER
MEDIDA 5
MEDIDAS PARA FACILITAR EL PAGO DEL ALQUILER
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley, las
personas físicas que hayan suscrito un contrato de alquiler de una vivienda de
protección pública de promoción pública (viviendas promovidas por la
Junta de Castilla y León), podrán solicitar:

Moratoria en el pago de la renta mensual, interrumpiendo el pago de
la renta mensual durante un plazo inicial de 1 año, prorrogable
anualmente hasta un máximo de 4 años.
Procederá la moratoria cuando la unidad familiar carezca de ingresos, o si
estos proceden exclusivamente de prestación por desempleo o RGC.

Reducción de la renta mensual durante un plazo de 1 año, prorrogable
anualmente hasta un máximo de 4 años.
La reducción será del 50 % (ingresos < 1 IPREM), el 40 % (ingresos de 1
a 2 IPREM) o el 30 % (para ingresos > 2 IPREM).

Reestructuración de la deuda pendiente consistente
establecimiento de un plazo de 5 años para su abono.
en
el
Requisitos:
–
–
–
Ocupar la vivienda en virtud del citado contrato de alquiler, como domicilio
habitual y permanente con una antelación de 12 meses a la solicitud, acreditada
mediante certificado de empadronamiento
Ingresos familiares < inferiores a 2,5 veces IPREM, o que las cantidades a pagar
por la vivienda superen 1/3 de dichos ingresos.
Estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad, o en caso contrario
aportar compromiso de ponerse al corriente.
Otras condiciones:
–
–
La concesión de la moratoria o de la reducción conllevará la reestructuración de
la deuda, pero no a la inversa.
Cuando ya existan deudas vencidas pendientes de abonar, dichas cantidades
deberán ser consideradas en la reestructuración de la deuda.
DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE
VIVIENDA Y DECRETO DE FOMENTO DEL ALQUILER
MEDIDA 6
AMORTIZACIÓN O PAGO ANTICIPADO DE LAS VIVIENDAS DE LA
JUNTA DE CASTILLA Y LEÓN
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley, las
personas físicas que hayan suscrito un contrato con la Junta de Castilla y León
para la compra de una vivienda de promoción directa, podrán solicitar su
amortización anticipada, optando a una deducción:
Ingresos familiares
Porcentaje de
deducción
< 1,5 veces el IPREM
30 %
≥ 1,5 veces el IPREM e < 2,5 veces el IPREM
20 %
≥ 2,5 veces el IPREM
10 %
Requisitos:
–
–
Ocupar la vivienda como domicilio habitual y permanente.
Estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad, tributos, etc., o en
caso contrario aportar compromiso de ponerse al corriente.
MEDIDA 7
COMPRA DE LAS VIVIENDAS EN ARRENDAMIENTO DE LA JUNTA DE
CASTILLA Y LEÓN
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley, las
personas físicas que hayan suscrito un contrato con la Junta de Castilla y León
para el arrendamiento de una vivienda de promoción directa, podrán solicitar
la compra de dicha vivienda, con las siguientes deducciones:
Ingresos familiares
Porcentaje de
deducción
< 1,5 veces el IPREM
40 %
≥ 1,5 veces el IPREM e < 2,5 veces el IPREM
30 %
≥ 2,5 veces el IPREM e < 3,5 veces el IPREM
20 %
≥ 3,5 veces el IPREM
10 %
Requisitos:
–
–
–
Ocupar la vivienda como domicilio habitual y permanente.
Estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad, tributos, etc., o en
caso contrario aportar compromiso de ponerse al corriente.
En ningún caso el precio de venta, aplicada la correspondiente deducción, podrá
ser inferior al 50 % del precio de venta oficial.
DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE
VIVIENDA Y DECRETO DE FOMENTO DEL ALQUILER
MEDIDA 8
REDUCCIÓN DE LOS PRECIOS MÁXIMOS DE VENTA Y ALQUILER
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley:

Para la primera transmisión de las viviendas de promoción pública que ya
estén calificadas, el precio máximo de venta se modifica aplicando
un coeficiente reductor de 0,8.

Para el alquiler de las viviendas de promoción pública que ya estén
calificadas, el precio de referencia para el alquiler se modifica
aplicando un coeficiente reductor de 0,8.
MEDIDA 9
RESERVA DE VIVIENDAS DESOCUPADAS PARA COLECTIVOS EN
RIESGO DE EXCLUSIÓN SOCIAL
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley, la
Junta de Castilla y León y las administraciones locales que sean titulares de
viviendas de protección pública deberán reservar un porcentaje de las que
se encuentren vacantes (o de las que lleguen a encontrarse en el futuro)
para atender a colectivos en riesgo de exclusión social (personas en riesgo de
desahucio, víctimas de violencia de género…)
–
La Gerencia de Servicios Sociales valora cuantas viviendas de protección pública
necesita en cada ciudad para atender a dichos colectivos.
MEDIDA 10
RESERVA PARA EL PARQUE PÚBLICO DE ALQUILER SOCIAL
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley, la
Junta de Castilla y León y los Ayuntamientos > 20.000 habitantes deberán
reservar para la integración en su parque público de alquiler social:

Al menos el 30 % de las viviendas de protección pública desocupadas de
su titularidad o de sus entidades dependientes.

Al menos el 30 % de las terrenos clasificados como suelo urbano no
consolidado y como suelo urbanizable y calificados con uso residencial que
sean de su titularidad o de titularidad de sus entidades dependientes.
DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE
VIVIENDA Y DECRETO DE FOMENTO DEL ALQUILER
MEDIDA 11
AMPLIACIÓN DEL PERIODO DE AMORTIZACIÓN DE PRÉSTAMOS
HIPOTECARIOS
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley:

Los propietarios de viviendas de protección pública que hubieran suscrito
un préstamo hipotecario en el marco de los convenios de la Junta de
Castilla y León con las entidades financieras, podrán ampliar el periodo de
amortización del préstamo hipotecario suscrito.
–
La ampliación no exigirá la previa autorización administrativa, solo el acuerdo
con la entidad financiera.
–
La ampliación no exigirá ni la devolución de las ayudas que hubiera podido recibir
el comprador.

Los propietarios de viviendas adquiridas o autopromovidas en el medio
rural que hubieran suscrito un préstamo hipotecario en el marco de los
convenios de la Junta de Castilla y León con las entidades financieras,
podrán ampliar el periodo de amortización del préstamo hipotecario
suscrito.
–
La ampliación no exigirá la previa autorización administrativa, solo el acuerdo
con la entidad financiera.
–
La ampliación no exigirá ni la devolución de las ayudas que hubiera podido recibir
el comprador.
–
La ampliación no afectará a la subsidiación de intereses del préstamo cualificado
que estuviere reconocida.
MEDIDA 12
RÉGIMEN EXCEPCIONAL DE NO DEVOLUCIÓN DE AYUDAS A LA
COMPRA
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley, a los
propietarios de viviendas de protección pública (o de viviendas adquiridas o
autopromovidas en el medio rural) que hubieran recibido ayudas de la Junta de
Castilla y León:

No se les exigirá autorización administrativa, ni el reintegro de las ayudas
obtenidas, cuando la vivienda sea objeto de transmisión por la subasta,
dación en pago o adjudicación de la vivienda en procedimiento de
desahucio.

Tampoco se les exigirá la autorización administrativa ni el reintegro de las
ayudas obtenidas, cuando se modifiquen los préstamos para reestructurar
la deuda hipotecaria, incluso en el supuesto de que el préstamo se
convierta en un préstamo libre.
DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE
VIVIENDA Y DECRETO DE FOMENTO DEL ALQUILER
MEDIDA 13
FLEXIBILIZACIÓN DE LOS REQUISITOS DE LOS ADQUIRENTES Y
ARRENDATARIOS
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley, las
viviendas de protección pública podrán ser adquiridas o alquiladas por
cualquier persona física o unidad familiar que cumpla los requisitos generales
de ingresos (hasta 6,5 veces IPREM) para el acceso a las viviendas de
protección pública, con independencia de los límites de ingresos establecidos
en la calificación de las viviendas.
MEDIDA 14
ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS JÓVENES Y VIVIENDAS DE PRECIO
LIMITADO PARA FAMILIAS
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley:

Las viviendas calificadas como “vivienda joven” podrán ser adquiridas o
arrendadas por quienes no ostenten la condición de jóvenes.

Las viviendas calificadas como “vivienda de precio limitado para las
familias” podrán ser adquiridas o arrendadas por quienes no ostenten la
condición de “unidades familiares con hijo o hijos menores o mayores de
edad en situación de dependencia que se encuentren a su cargo”.
MEDIDA 15
CONDICIONES ESPECIALES PARA ADQUIRENTES DE VIVIENDAS
CON DESTINO AL ALQUILER
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley, a
quienes adquieran en primera transmisión una vivienda de protección pública y
se comprometan a destinarla durante al menos 5 años al alquiler, no se
les exigirá ninguno de los requisitos establecidos para los adquirentes de
viviendas de protección pública.
–
El contrato y la escritura de compraventa harán constar esta circunstancia.
–
Plazo de 1 año para formalizar el alquiler.
–
El arrendatario de la vivienda deberá cumplir todos los requisitos de acceso a una
vivienda de protección pública.
DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE
VIVIENDA Y DECRETO DE FOMENTO DEL ALQUILER
MEDIDA 16
ADELANTO DE OPCIÓN DE COMPRA PARA VIVIENDAS EN
ARRENDAMIENTO
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley, los
arrendatarios de una vivienda joven o de una vivienda de precio limitado para
familias que hayan suscrito un contrato de arrendamiento con opción a compra
podrán ejercer la opción de compra antes de que transcurran los 10 años.
MEDIDA 17
ALQUILER DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA POR
MOVILIDAD LABORAL
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley, las
viviendas de protección pública destinadas al arrendamiento podrán alquilarse
a personas que no cumplan los requisitos de acceso a una vivienda de
protección pública cuando estas deban cambiar de municipio de residencia por
motivos laborales, tales como:
–
Los supuestos
Trabajadores.
de
movilidad
geográfica
prevista
en
el
Estatuto
de
los
–
Por haber obtenido un puesto de trabajo en un municipio diferente al de su
residencia habitual y permanente.
DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE
VIVIENDA Y DECRETO DE FOMENTO DEL ALQUILER
MEDIDA 18
REDUCCIÓN DE LOS PRECIOS MÁXIMOS DE VENTA Y ALQUILER
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley:

El precio máximo de venta de las viviendas de protección pública que
se califiquen se determinará aplicando un coeficiente reductor de 0,8 a
los precios oficiales.

El precio de referencia para el alquiler de las viviendas de protección
pública que se califiquen se determinará aplicando un coeficiente
reductor de 0,8 a los precios oficiales.
MEDIDA 19
REDUCCIÓN DE LA DURACIÓN DEL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN O
DESCALIFICACIÓN
Durante los 2 años siguientes a la entrada en vigor del decreto-ley:

La duración del régimen legal de protección de las viviendas de protección
pública podrá reducirse a 10 años si se dan las siguientes condiciones:
–
Que la vivienda no haya sido objeto de previa transmisión (salvo que la haya
recibido una entidad financiera o empresa de gestión inmobiliaria a consecuencia
de ejecución hipotecaria o dación en pago).
–
Que con carácter previo se proceda a la cancelación del préstamo hipotecario, o
bien a su novación para que deje de tener la citada condición.
–
Que con carácter previo se proceda a la devolución de las subvenciones o ayudas
económicas que se hubieran podido percibir más los intereses legales.

Las viviendas de protección pública podrán ser descalificadas en los
siguientes casos:
–
Que la vivienda no haya sido objeto de previa transmisión (salvo que la haya
recibido una entidad financiera o empresa de gestión inmobiliaria a consecuencia
de ejecución hipotecaria o dación en pago).
–
Que el suelo sobre el que se sustente la promoción no haya sido cedido o
enajenado por una administración pública, salvo conformidad de esta.
–
Que sobre la vivienda no se haya formalizado préstamo hipotecario convenido o
cualificado, ni haya obtenido financiación al amparo de planes de vivienda.
DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE
VIVIENDA Y DECRETO DE FOMENTO DEL ALQUILER
MEDIDAS 20 – 21 – 22
NUEVO RÉGIMEN LEGAL DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA
Se regulan las clases de viviendas de protección pública y los alojamientos
protegidos, con sus respectivas características. Como novedades destacan:


Las viviendas de protección pública en el medio rural, que contarán
con mayor superficie que las urbanas, sobre todo en cuanto a los anejos.
Para las viviendas de promoción privada se reduce la duración del régimen
legal de protección a 15 años, y a 10 años el plazo mínimo para solicitar la
descalificación, siempre que:
–
–


El suelo que sustente la promoción no haya sido cedido ni enajenado por
una administración pública, salvo conformidad de esta.
Se reintegren las ayudas concedidas.
Requisitos de los destinatarios:
–
Para promoción privada: ingresos hasta 6,5 IPREM.
–
Para promoción pública: ingresos hasta 3,5 IPREM.
Las personas jurídicas públicas y las privadas sin ánimo de lucro
podrán ser destinatarias de viviendas de protección pública:
–
–


Cuando en la vivienda se vayan a desarrollar actividades de interés
público o social previstas en su objeto social.
Cuando la vivienda se destine a realojar personas incluidas en alguno
de los colectivos de especial protección.
Se simplifica la calificación: antes dos trámites (calificación provisional
y definitiva), ahora uno solo (calificación), que tendrá efectos definitivos
cuando se otorgue la licencia municipal de 1ª ocupación.
Garantías de los adquirentes; cuando por causa imputable al promotor
la calificación sea denegada o no llegue a surtir efectos definitivos, los
adquirentes de las viviendas podrán optar entre:
–
–
Resolver el contrato de compraventa y, en su caso, ejecutar las garantías
de las cantidades anticipadas.
Solicitar la rehabilitación del expediente a su favor, comprometiéndose
a terminar las obras y subsanar las deficiencias; ello implica la subrogación
de los compradores en el préstamo del promotor, y que del precio final de
venta se deduzcan las cantidades invertidas para terminar las obras.