Payan Rodriguez Gilberto

CÁMARA MEXICANA DELAINDUSTRIA DELACONSTRUCCIÓN
Delegación Baja California
^ • • ^ • ^
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN, A.C.
ESTUDIODEVALUACIÓN MASIVA DELSUELOURBANOPOR
BANDAOCORREDORDE VALORENLACIUDADDESANLUI5
RÍOCOLORADO,SONORA
TESIS
Investigación c\uepara obtener el grado de
Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Presenta:
ARQ. GILBERTO PAYAN RODRÍGUEZ
Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por la Secretaría de
Educación Pública conforme al acuerdo no. 2 0 0 4 3 2 4 de fecha I I de
agosto de 2 0 0 4 .
Mexicali, Baja California, México
Septiembre de 2 0 0 7
AGRADECIMIENTOS
A DIOS For ser mi mejor amigo y darme todo lo gue tengo y no dejarme caer
nunca
A M I S PADRES Gilberto y Carmina, porgue son esa clase de personas gue todo
lo comprenden y dan lo mejor de si mismos sin esperar nada a cambio
Porgue gracias a su apoyo y consejos he llegado a realizar uno de los anhelos mas
grandes de mi vida
A MI ESPOSA Mary, por haber encontrado el amor y compartir mi existencia
con ella
Por tu apoyo, compresión y amor gue me permite sentir poder lograr lo gue me
proponga Gracias por escucharme y por tus consejos Gracias por ser parte de mi
vida, eres lo mejor gue me ha pasado
A M I S MIJOS Gilberto y Andrea, por ser lo mas hermoso gue me ha dado esta
vida, y ser la inspiración gue me motiva seguir adelante Los amo con toda mialma
A MI A M I G O ENRIQUE A. HERNÁNDEZ Por ayudarme a lo largo de la Tesis
desinteresadamente y acompañarme en este camino gue hoy culmina en el presente
proyecto
A M I S M A E S T R O S , A M I G O S Y C O M P A Ñ E R O S Por tener su amistad y
apoyo incondicional ya gue siempre me brindaron su experiencia y saber
Septiembre de 2007
C b(":o Payar k g ¿ *¡uei
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis R.10 Colorado, Sonora
R E S UM EN
(ABSTRACT)
Este documento, gue contiene la investigación de valores comerciales
de tierra de una ciudad peculiar como es la de San Luís Río Colorado
(ciudad fronteriza importante del tetado
de Sonora por su actividad
económica), expone una metodología gue se formulo y articulo mediante
dos fases, mismas gue identificaron predios particulares ofertados a lo
largo de corredores
de bandas de valor y también en el interior de
colonias intermedias; dichas fases tuvieron el objetivo de obtener, de
una forma directa, como es la entrevista personal y la consulta de
fuentes
documentales,
las cantidades
monetarias
adguineron o cedieron los derechos de propiedad
con
gue
se
de los inmuebles
indagados, las cuales se considera gue representan de manera clara el
valor rea\ comercial del suelo.
Este estudio ha sido utilizado por las autoridades
de la ciudad para
actualizar sus registros catastrales en cuanto al valor alcanzado por las
propiedades,
y e s t o ha servido para mejorar la cuantificación de las
cargas impositivas correspondientes al impuesto por tenencia de la
tierra y por traslado de dominio.
C\ \>ót i Piyar W_,>¿ngL<*7
Septiembre de 2 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en (a ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
También se considera gue, como resultado del estudio, los valuadores
de la ciudad mejoraran sus opiniones de valor, pues estas se
sustentaran de una mejor manera gue redundara en el logro de una
toma de decisiones razonada mediante un criterio sistémico.
Se piensa gue la aplicación metodológica
de este estudio puede servir
de base para otros análisis gue pudieran efectuarse
en
ciudades
similares a la de San Luís Río Colorado, Sonora, e incluso en otras gue
pueden poseer características
describirse
incluso diferentes, pues el valor puede
como el reflejo de la actividad económica y cultural de
nuestra sociedad.
Es importante decir, para finalizar, gue aun resta efectuar un estudio
relativo al valor físico de las edificaciones de los inmuebles de la
ciudad,
así como
de
sus
elementos
accesorios,
instalaciones
especiales y obras complementarias, clasificándolos por tipo de uso y
calidad de obra, lo cual abre una línea de investigación complementaria
de este trabajo.
Septiembre de 2 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora
N DICE
INTRODUCCIÓN
La Idea gue da Origen alTema de Investigación
Problemática
2
Hipótesis de Solución
G
Objetivos del Trabajo
7
Justificación
&
Descriptiva General del Desarrollo del Tema
0
CAPITULO I
DESCRIPCIÓN DEL MEDIO FÍSICO DE LA CIUDAD DE
SAN LUIS RÍO COLORADO, SONORA
13
I .I. Antecedentes
14
I .2. Medio Socioeconómico
17
1.2.1. Agricultura
17
I . 2 . 2 . Ganadería
IS
I .2.3. Industria
19
I.2.4. Comercio
19
I .2.5. Turismo
19
I.2.6. Pesca
20
I .3. Medio físico natural
20
I . 3 . 1 . Clima
21
I .3.2. Hidrología
21
5eptiembre de 2 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de v3lor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
1.3.3. Suelo
22
I . 3 . 4 . Geología
24
I . 3 . 5 . Medio ambiente
24
I . 4 . Medio físico transformado
25
I . 4 . I. Suelo Urbano
25
I . 4 . 2 . Infraestructura
26
I . 4 . 2 . I. Agua Potable
26
I . 4 . 2 . 2 . Drenaje
29
I . 4 . 2 . 3 . Electrificación y alumbrado
30
I . 4 . 2 . 4 . Vialidad y transporte
3I
I . 4 . 2 . 5 . Eguipamiento urbano
33
I . 4 . 3 . Vivienda
35
CAPÍTULO 2
BASE TEÓRICO METODOLÓGICA APLICABLE
A LA VALUACIÓN MASIVA DE SUELO URBANO
39
2 . 1 . EL MODELO DE RICHARDSON Y ALONSO
39
CAPÍTULO 3
FUNDAMENTO TEÓRICO DE LA INVESTIGACIÓN
46
3 . I. Factores humanos del valor
49
3 . 1 . 1 . Factores sociales
49
3 . I. 2 . Factores económicos
49
3 . I. 3 . Factores políticos
50
3 . 2 . Factores Físicos del Valor
50
Septiembre de 2 0 0 7
iv
m
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora
3.2.1 Naturales
50
3 . 2 . 2 . Artificiales
51
CAPÍTULO 4
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROCEDIMIENTO
CON QUE SE ELABORO ELESTUDIO
56
4 . I. La Indagación de Mercado
56
4 . 2 . El Factor de Comercialización
59
4 . 3 . La Actualización de Valores Anteriores
60
4 . 4 . Calles Moda y Superiores a la Moda
65
4 . 5 . Validación de las Muestras Obtenidas
67
CAPÍTULO 5
RESULTADOS OBTENIDOS DEL ESTUDIO
72
5.1 . Valores del Suelo por Corredor
72
CONCLUSIONES, COMENTARIOS Y RECOMENDACIONES
77
BIBLIOGRAFÍA
S3
ANEXOS
65
Tabla de Resumen de Valores
&G
Plano D2
87
Plano D5
&&
Plano D9
89
Septiembre de 2 0 0 7
v
m
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de v a l e en la ciudad de San Luis Río Colorado Sonora
INTRODUCCIÓN
LA IDEA QUE DAORIGEN ALTEMA DE INVESTIGACIÓN
La preparación de este documento esta fundamentada en el
interés gue se tiene por parte de los valuadores profesionales de esta
ciudad de San Luís río colorado Sonora en buscar alguna respuesta gue
sea aclarativa, aungue no concluyente, de los resultados gue se
obtienen con respecto al valor de suelo en la ciudad. Es por ello gue
decidí afrontar el tema para resumir y ponderar de alguna manera, la
información gue se tiene de las características de esta ciudad y buscar
una relación con respecto al valor comercial y catastral de suelo.
Se partió de la premisa de que ¡as instancias involucradas en el
ramo tanto de la actividad
de la valuación como de recaudación
y
compraventa, están informados de los valores de suelo gue se manejan
en la ciudad tanto gue, cada una de estas instancias expresan un valor
promedio para cada colonia o zona de la ciudad, aguí en este caso
señalado, la información gue se tiene con respecto a los valores son de
primera mano ya gue cada una de estas instancias emite los resultados
de sus propias investigaciones; así tenemos las siguientes:
Actualmente, la oficina de CATASTRO municipal, en coordinación
con un comité técnico de valuadores de San Luís Río Colorado, para
.Ib^rt" Payan iLo¿ j u ,
Septiembre de 2 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado. Sonora
fijar la base del impuesto predial y para mantener un criterio un tanto
homogéneo entre sus agremiados, se ha dado a la labor de efectuar un
estudio de valores de suelo a lo largo de las distintas vialidades gue
forman la traza urbana.
Existen otras instancias gue recaban información con respecto al valor
de las operaciones en la ciudad como es la oficina de recaudación de
catastro,
pero esta no emite ningún informe al respecto, por lo gue en
este trabajo se trató de conseguir esta información de una manera
ordenada para comparar con las listas de valores antes mencionadas y
ver su conducta con relación a estas.
A partir de los trabajos elaborados por la Dirección de Catastro
y Desarrollo Urbano se intenta generar un estudio relativo a la
obtención de ios valores representativos de las principales bandas de
valor gue corresponden a los corredores
importantes de la ciudad de
San Luis Río Colorado, Sonora.
PROBLEMÁTICA
El aumento tan acelerado gue ha tenido la ciudad de San Luis Río
colorado
Sonora, en los últimos años ha venido a favorecer gue los
sistemas establecidos
Septiembre de 2 0 0 7
para la determinación de valores por zona o por
MM
A^^tuU
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Cotorado, Sonora
colonia, se hayan quedado en atraso con respecto
a este crecimiento
de la mancha urbana, no respondiendo en forma rápida y confiable a las
exigencias de este desarrollo tan acelerado, tal parece gue la técnica o
la metodología siempre van retrasadas en el tiempo y respuesta.
La dinámica de crecimiento poblacional y físico nos hace desafiar
el problema del emplazamiento de valores de suelo, es así gue se
observa gue, para estar a la par de este intenso crecimiento y para
estar en la posibilidad
de dar respuesta rápida con un alto qrado de
claridad y con argumentos, se reguiere la ordenación de datos gue las
diversas instancias, sean gubernamentales
o privadas, tienen en sus
acervos y gue son necesarios para diagnosticar
la ciudad con respecto
al obrado de infraestructura, de eguipamiento y, por que no?, de su nivel
socioeconómico, además de conocer su opinión con respecto al valor
de suelo en la ciudad, misma gue sentimos puede llevarnos a plantear
un procedimiento gue centre los aspectos gue son indicadores
de
estos valores según el criterio de estas instancias como las gue indica
la bibliografía respectiva,
tendiendo a unificarlos para lograr una mayor
aproximación al momento de concretar
un valor por zona, ya gue al
emitir valores en el avaluó gue realiza el perito tiene un curso legal de
trascendencia: Es la base de la tasación de impuestos de diversa
índole (predial o tenencia de ¡a tierra, traslación de dominio y o t r o s
impuestos tasados con base en el valor del suelo.
<iLh-i-h¡ gayan ta.»d-igi.i;
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
Además tiende a influir dentro de la oferta y la
transacciones
y postransacciones
de t o d o s los sectores económicos
de operaciones
demanda,
inmobiliarias dentro
participantes.
El llegar al valor adecuado puede reflejar tendencias
patrones
en los
de asentamientos humanos; esto es, se puede alentar o
desalentar
el desarrollo urbano de zonas específicas por llegar a un
valor de suelo determinado.
El anterior planteamiento se hace complicado debido al continuo
cambio de la infraestructura y eguipamiento urbano, así como el de la
incorporación de nuevos asentamientos humanos, de acuerdo a esto,
los valores tienen una enorme trascendencia
en el
movimiento
socioeconómico de la comunidad e instituciones gubernamentales
implicadas.
Los cambios explicados anteriormente influyen en t o d o tipo de
procedimientos en los gue se encuentra inmiscuido un inmueble o un
terreno urbano desde la simple operación de compraventa de uno de
estos hasta el pago de impuestos derivados de este acto, el pago del
impuesto predial gue es el gue mejora los servicios de la colonia o
fraccionamiento o el simple deseo de cualguier ciudadano de conocer
el valor de sus bienes.
4
Septiembre de 2 0 0 7
lÜJdlÍP J0ySr\ 9-"Al t¡U<°7
Estudio devaluación masivadelsuelo urbano porcorredor devalor en laciudad deSan LuisRioColorado, Sonora
Todas estas observaciones vienen a ser unajustificación, siendo
necesaria la elaboración de un catálogo actualizado de estos valores;
este trabajo será solo el principio de uno de mayor importancia gue
será el establecer uno por calle para estas misma colonias y
fraccionamientos, en gue se plantearan los diferentes valores de
acuerdo a las condiciones especificas de cada lote y su cercanía alas
esguinas y vías de diferente importancia desde el criterio del grupo de
trabajo sería lacontinuación de este tema.
En respuesta a lo anterior, este trabajo se realizara tratando de
estar dentro de los parámetros de las mismas instancias involucradas
con respecto al valor de suelo gue manejan, mostrando los diferentes
indicadores y calificándolos bajo ciertos criterios gue tienen validez
común entre estas instancias.
La importancia del problema a investigar es indiscutiblemente
complicado pero viable ya gue existe interés personal, de autoridades
municipales y de los agentes de bienes raíces, en intentar solucionar la
determinación de los valores promedio de suelo por tipo banda o
corredor de valor en esta ciudad.
Este aspecto representa
un reto para los profesionales de la
valuación ya guese tiene gue responder con rapidez a los cambios gue
se vienen dando en los valores de suelo de la ciudad, pero esta
f i brr-za Payar E.«drgLiz
Septiembre de2007
H a
¿"-f*-««<«
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en ia ciudad de San Luis Río Colorado 5onora
respuesta
deberá sersiempre
basada enla observación d e
procedimientos adecuados y bien fundamentados.
El
problema
a solucionarse
con claridad
es definir
consistentemente y explicar el valor comercial gue alcanzanlos
principales corredores obandas de la ciudad de San Luis Río Colorado
bajo
sanos criterios d elasautoridades
catastrales
y de los
profesionales de la valuación relativos a la determinación del valor del
suelo urbano, con base enfundamentos del muestreo y de la
estadística descriptiva.
HIPÓTESIS DE SOLUCIÓN
Con base en lo planteado respecto del problema existente en la
ciudad de San Luis Río Colorado, considerando las fuentes existentes
de información yla posibilidad de obtener datos relevantes, es posible
articular un procedimiento gue permita, de una manera fundamentada en
los principios yenfogues principales de la valuación, particularmente en
lo gue respecta a la valuación masiva inmobiliaria, calcular y establecer
los valores promedio de los corredores
ciudad, lográndose
o bandas de valor de dicha
así contar con un mecanismo gue permita la
actualización periódica con menor grado de incertidumbre de estos
valores.
s-,
Septiembre de 2007
Bff^H^tt1'* xo Piyar
Q.i>¿rgu£<-
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Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
OBJETIVOS DELTRABAJO
El objetivo pragmático de este trabajo ha sido retomar ciertos criterios
gue utilizan estas instancias correspondientes (autoridades
catastrales
y valuadores) y analizarlos para ver si es posible indagar los valores
comerciales y, en un trabajo postenor al gue aguí se expone,
relacionarlos entre sí mediante algún modelo matemático, es decir,
definir la forma de esa relación por medio de alguna ecuación
regresión y, a su vez, definir si pueden ser ponderables
para finalmente tratar de identificar un procedimiento
estandarizado
de
o calificables
sistemático y
gue sea aplicable tanto por las instancias mencionadas,
con la finalidad de elaborar valuaciones de calidad.
Se pretende
como resultado, un documento d e estudio gue
concentre las características físicas de los corredores
de valor y que
asigne las cantidades monetarias gue mejor reflejen su situación
comercial, dando paso a ¡a requerida actualización periódica
de los
valores con menor obrado de incertidumbre.
O t r o s objetivos gue serán parte importante del trabajo
son los
siguientes:
7
Septiembre de 2 0 0 7
^Ibyrfa? Payan C c d i - g u ^
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora
a) Obtención de un documento donde se muestran las tendencias
del valor en la mancha urbana mostradas a través de la gráfica
correspondiente.
b) Obtención de un documento gue reporta el valor promedio por
corredor
de valor de suelo a la fecha de la investigación, tomando en
cuenta una política de valoración masiva para fines catastrales.
Se guiere lograr gue este documento
sea una propuesta
de un
procedimiento básico para el valuador par el ejercicio de su profesión y
gue le sirva como un primer marco de referencia para sus dictámenes.
JUSTIFICACIÓN
El desarrollo de este trabajo obedece a mi deseo de proponer una
alternativa metodología
para la correcta
valuación (desde mi particular
punto de vista), se intenta como resultado aportar un documento gue
sintetice e ilustre las concentraciones de valores comerciales en la
ciudad, que permita la adecuada emisión y certificación de valores de
una manera consistente y acorde con la realidad gue prevalece en este
centro urbano.
&
Septiembre de 2 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
Podría pensarse en un momento dado, gue no es necesaria la
aplicación de un procedimiento si ya tenemos los resultados gue al final
de cuentas es el valor mismo, pero como se dice y se reitera no es
ese el objetivo. La necesidad de este procedimiento aparece en el
momento en gue no se tienen datos suficientes de la ciudad como para
decidir
gue valor asignarle y sobre t o d o con
el peso
de la
comprobación de ese valor asignado. Con este trabajo se guiere lograr
gue esa incertidumbre desaparezca,
si no en forma total, si buscando
tener un mejor acercamiento a la explicación de valor.
Habiendo seguido una metodología
fundada en bases lógicas
confiables y bajo las instancias reguladoras de avalúos en el estado de
Sonora.
A través de la historia de todas las ciudades del país, siempre
nos hemos encontrado una diferencia en la determinación de valores de
calle, principalmente por los diferentes criterios gue se utilizan en la
recopilación de la información necesaria para determinar estos valores
o de los aspectos técnicos para determinar los mismos gue afectaran
al mercado inmobiliario.
En t o d o s los ámbitos de nuestra sociedad, ha sido necesaria la
aplicación de valores para los diferentes negocios gue se hacen, tanto
en la compraventa de inmuebles y para la solicitud de
créditos
bancanos, en los gue es necesario determinar el valor de las
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado Sonora
propiedades
dadas en garantía para la obtención de determinado
crédito o la definición del valor de las garantías con gue cuenta la
institución, para asegurar el dinero prestado para un fin determinado y
finalmente
en
la
aplicación,
por
parte
de
las
autoridades
gubernamentales para el cobro de impuestos por traslado de dominio y
por cobro
del impuesto predial, siendo necesario establecer un
procedimiento gue pretenda unificar un criterio en la recolección de
información gue pueda ser auxiliar en la determinación del valor de suelo
por corredor o banda de valor.
En México, últimamente la economía tan cambiante e insegura, ha
jugado un importante papel en los diferentes negocios gue se
promueven en México como país, en Sonora como entidad de la
federación y en San Luis río colorado como municipio, siendo necesaria
la actualización de ios valores promedio de suelo por cada tipo de
colonia gue cuenta la ciudad, en los términos de tiempo gue la
economía local, estatal, nacional e internacional lo reguiera.
DESCRIPTIVA GENERAL DELDESARROLLO DELTEMA
Este documento se ha elaborado también con la finalidad de gue en un
momento dado pueda servir de base para la realización de otros
estudios acerca de la distribución de valor en otras ciudades de
| p.
Septiembre de 2 0 0 7
• B M C l ' - r - t j Payan G.cJ gug^
•»•
A+^ittU
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, 5onora
tamaño similar a la de San Luís Río Colorado, Sonora, y lo gue aguí se
presenta es un documento de mediana extensión con características de
resumen ejecutivo. Por lo tanto, primeramente se decidió describir el
medio
físico
de
esta
ciudad, su origen
histórico,
su
medio
socioeconómico, su medio físico natural, su medio físico transformado
por el hombre, para gue el lector se ubigue en espacio y en la situación
contemporánea.
Seguidamente se formularon y articularon los elementos teóricos del
valor, desde una perspectiva humana y física respecto de los inmuebles
(suelo y edificaciones) de esta ciudad, esto con el fin de dar un
soporte ai desarrollo de la indagación de los valores, ya gue, desde un
punto de vista más analítico, los valores comerciales obtenidos se
deben vincular con los elementos ambientales de 'índole física, social,
política y económica.
Posteriormente se ha presentado el esguema particular masivo de
valuación a través de un procedimiento d e consulta en campo, haciendo
hincapié en los aspectos relevantes de la integración de la indagación
de mercado, los supuestos del factor de comercialización, del
mecanismo de actualización de los valores históricos, la definición de
"calle moda" y "superior a la moda", el procedimiento de validación de
las muestras gue se obtuvieron y la presentación gráfica de los valores
de suelo gue se generaron a manera de resultados.
Septiembre de 2 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciuaad <seSan Luis Río Colorado, Sonora
finalmente, se enunciaron algunos comentarios
mencionaron
recomendaciones
particulares
generales y se
gue se espera
sean
tomadas en cuenta por las autoridades municipales de San Luís Río
Colorado.
Se considera también gue a partir de lo aguí expuesto se puedan abrir
nuevas líneas de investigación y desarrollo en lo gue concierne a este
tema de valuación, como puede ser el modelado
matemático de la
función del valor en t r e s dimensiones (dos relativas a la distancia
medida desde el centro geográfico de valor, y una al valor unitario de
suelo en si), o bien, a la interpolación y extrapolación de valores a
partir de datos muéstrales en zonas saturadas y consolidadas
en lo
referente a los asentamientos humanos y a los valores gue les
corresponde.
Septiembre de 2 0 0 7
2
m
• ! •
CLb-rts Paya. Uídrejisi
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Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora
C A P I T U L O
I
DESCRIPCIÓN DELMEDIO FÍSICO DELACIUDADDE
SAN LUIS RÍOCOLORADO, SONORA
Ubicación Geográfica de San Luis Río Colorado, Sonora, en la República Mexicana
Septiembre de 2 0 0 7
3
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de Valor en la ciudad de San Lus Rjo Colorado Sonora
Vi5ta Aerea de la Ciudad de San Luis Rio Colorado
I . I . ANTECEDENTES
Se considera obligatorio el conocimiento básico de la ciudad en
la cual se habrá de ejecutar el trabajo de la valuación, por lo cual a
continuación se hará una breve descripción
del contexto de la ciudad
de San Luis Río colorado, Sonora.
El municipio de San Luis Río Colorado
recibió el título de
aduana en 1 9 2 3 ; en abril de 1 9 2 4 se le o t o r g ó la categoría de
comisaría, con localidades
segregadas del municipio de Caborca La
cabecera municipal es San Luis Río Colorado,
que fue elevada a
categoría de ciudad en julio de I9 5 6 ; los terrenos en donde hoy se
erige la ciudad fueron titulados en abril de I¡367 a Manuel Escalante y
14
Sept embre de 2 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en laciudad de San Luis SJOColorado. Sonora
Socios. Se considera fecha importante I9 6 0 año en gue se pavimentó
la carretera Santa Ana - San Luis, y I9 6 4 cuando se construyó el
puente gue une a Sonora con Baja California 1 .
Cronología de hechos históricos Importantes
IÓÓ7
Los terrenos del municipio son titulados a Manuel Escalante y
socios.
1916
Nace como colonia agrícola Militar.
I9 2 3
San Luis Río Colorado recibe él titulo de aduana.
I9 3 9
San Luis Río Colorado es elevado a la categoría de municipio.
I9 5 8
Adguiere él titulo de ciudad.
I9 6 0
Se pavimenta la Carretera de Santa Ana - San Luis
1964
Se construye el puente gue une a Sonora con Baja California,
sobre el río
Colorado.
El municipio de 5an Luis Río Colorado se encuentra enclavado en
la zona noroeste del Estado de Sonora. Ai norte colinda con el
condado de Yuma, Arizona, Estados Unidos de Norteamérica; al sur con
el Golfo de California, al este con los municipios de Gral. Plutarco Elias
Calles y Puerto Peñasco, al oeste con el municipio de Mexicali, Baja
California y el tramo final del Río Colorado.
información extraída del Plan de Desarrollo Urbano del centro de población San Luis Rio Colorado,
publicado por la Secretaría de Infraestructura Urbana y Ecología del Estado de Sonora
i rr
Septiembre de 2007
B f f ^ l C/Lfrgitg Payan Q_í¿\ ¿lutv
wM
A+^lUttt.
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor aevalor enla andad de San Luis Rio Colorado 5orvora
Cuenta con una extensión territorial de 6 , 4 1 2 . 7 5 km2 gue
representa al 4.5 por ciento de la superficie total del Estado, las
localidades más importantes, además de la cabecera municipal, son: El
Poblado Luis B. Sánchez, Golfo de Santa Clara Nuevo Michoacán e
Ishta.
Según los censos de población y vivienda de I9 6 0 , I9 9 0 , y las
cifras preliminares del censo de población y vivienda del año 2 0 0 0 ,
elaborados por el INEGI, presentan los siguientes resultados para este
municipio.
POBLACIÓN
I960
1990
TASA DE CRECIMIENTO (%)
2000
9 2 , 7 9 0 110,530 I45,00G
1960/1990
1990/2000
1.8
2.77
Fuente INEGI Censo General de Población y Vivienda 1 9 8 0 , I9 9 0 y 2 0 0 0
Su población es de 1 4 5 , 0 0 6 habitantes, del total de sus
pobladores 7 2 , 6 6 4 son hombres 7 2 , 142 son mujeres. Tiene una tasa
de crecimiento del 2.77 por ciento y presenta una densidad
poblacional del I7.2 hab./km2
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
1.2. MEDIOSOCIOECONÓMICO
La población económicamente activa del municipio es de 5 4 , 9 6 2
habitantes, de los cuales 5 4 , 4 2 5 tienen ocupación y 5 5 7 se
encuentran desocupados. De las personas ocupadas
10,44G se
dedican al sector primario, I6 , 6 4 3 al sector secundario, 2 5 , 2 6 0 al
terciario, I,656 no especifican actividad y 4 7 , 7 7 5 habitantes son
económicamente inactivos.
1.2.1. AGRICULTURA
SUPERFICIE (Mas.)
ACTIVIDAD
Riego
Agrícola
Temporal
27,915.0 53.0
Fuente Plan Municipal d e D e s a r r o l l o
1337-2000
La agricultura cuenta con una superficie total de 2 9 , 3 5 5
hectáreas, de las cuales 2 7 , 9 1 5 con de riego, 53 de temporal y
I ,367 de medio riego. De la superficie total, 14,460 has. son de la
pegueña propiedad y I4 , 6 7 5 has. de propiedad ejidal.
Septiembre de 2 0 0 7
7
Estudiodevaluaciónmasivadel suelourbanopor corredor de valor en laciudaddeSanLuisRioColorado,Sonora
En los últimos años, la agricultura del
Municipio se ha
diversificado con el cultivo de algodón y de hortalizas impulsado por el
repunte en el precio internacional de sus productos.
En la actualidad se siembra anualmente 5 , 0 0 0 has. de vegetales
destacando
los cultivos de cebollín, coliflor, rapini, melón, espárrago,
calabacita y otras hortalizas, así como en frutales tales como el dátil,
durazno, vid y el higo.
.2.2. GANADERÍA
SUPERFICIE (has)
ACTIVIDAD
Agostadero
Ganadería
300,000.0
Fuente: Flan Municipal de Desarrollo 1 9 9 7 - 2 0 0 0
La actividad ganadera se practica
agostadero
en S>00,000
hectáreas
de
con una población de 2 , 5 4 7 cabezas de ganado bovino,
beneficiando a 2 6 3 productores. 5u principal objetivo es la producción
de becerros al d e s t e t e para su exportación a los Estados Unidos de
Norteamérica.
Septiembre de 2 0 0 7
6
'TT.-'si-tg Piyútl B-Cdl|r|ilJ¿
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor enlaciudadde 5an Luis Rio Colorado, Sonora
1.2.3. INDUSTRIA
La industria eslasegunda actividad d eimportancia enla economía
del municipio, 2 6 plantas industriales dan ocupación a 6 , 0 4 6
empleados. Lostipos d e empresas son; metaí-mecánica, electrónica,
plástico, textil, fábrica d emuebles y alimentos.
1.2.4. COMERCIO
El comercio
es la actividad más importante para la economía
municipal, yague junto al sector servicios genera I5 , 6 7 0 empleos, lo
gue representa el4 6 % delapoblación ocupada.
La actividad se practica I, 6 7 2 establecimientos comerciales entrelos
gue destacan abarrotes, farmacias, mueblerías, ferreterías, tiendas d e
ropa, zapaterías y locales deartesanías.
1.2.5. TURISMO
Una d e las actividades económicas con mayor potencial de
desarrollo es el turismo, ya gue se cuenta con recursos naturales
diversos guelo hacen atractivo tanto para el turista nacional como
internacional. Dentro desus atractivos naturales destacan el Golfo de
Septiembre de 2007
wM
A+1**-****'
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, 5onora
Santa Clara y la región volcánica del Pinacate considerada como
reserva de la biosfera.
En lo gue se refiere a infraestructura turística, se cuenta con I 9
hoteles con 6 7 5
cuartos, trailer park con
restaurantes y 2 0 bares. El personal ocupado
150 espacios,
asciende
36
a 2,324
personas.
1.2.6. PESCA
La pesca junto con la agricultura, son las principales actividades
del sector primario en el Municipio, generando en su conjunto, 9 6 5 I
empleos, lo gue representa el 2 6 % de la población ocupada.
Esta actividad es realizada por 2 cooperativas de altura, 3
cooperativas de bahía y 3 permisionanos con
16 embarcaciones
mayores y 105 lanchas.
1.3. MEDIO FÍSICO NATURAL
Como se comento en antecedentes el medio físico natural es
importante ya gue esto puede condicionar el valor de algunas zonas
frit^r-fi. 1 Payan l£i?di gusL
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
dependiendo por
ejemplo de la hidrografía, topografía,
vientos
dominantes, microclimas, etc.
Se Hace a continuación una breve descripción
del medio físico
natural gue envuelve a la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora, esto
será determinante para observar cuales serán los factores gue se
tomaran o no se tomaran en cuenta para el desarrollo de este estudio.
1.3.1.
CLIMA
Eí clima es cálido y muy seco, las lluvias más importantes se
presentan durante el otoño y el invierno. Los vientos dominantes soplan
de oeste a este. La temperatura media anual es de 2 7 . 7 ° C, mientras
gue la temperatura mínima extrema es de - 6 . 5 ° C y la temperatura
extrema alcanza los 5 6 . 5 ° C. La precipitación media anual es de 7 9 . 9
milímetros y la evaporación media anual es de 2 2 9 6 milímetros.
1.3.2.
HIDROLOGÍA
El caudal del río colorado es controlado por presas localizadas en
territorio de Estados Unidos, y los volúmenes gue benefician a México
han sido acordados en el Tratado Internacional de Aguas y, en algunos
21
Septiembre de 2 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
casos, Ios desfogues procedentes cuando existen demasías en dichas
presas. Este tiene una dirección norte-sur hasta llegar al golfo de
California. Las principales alteraciones al medio natural se relacionan con
el desecho de aguas residuales gue descargan al río colorado.
En
cuanto
a
aguas
subterráneas,
la
localidad
cuenta
principalmente con la del río colorado y con acuíferos de los cuales se
sustrae el agua, teniendo estas una dirección de este a oeste hacia el
río colorado,
en cuanto a la calidad del agua con gue cuenta el
municipio es: agua dulce, salada y tolerable, esta ultima es la gue
predomina.
1.3.3. SUELO
En el municipio se localizan los siguientes t i p o s de suelo desde el
punto de vista geológico predominan: al Norte el eolítico, integrado
por la acumulación de material derivado de rocas,
gue han sido
transportadas por la acción del viento. Al Noroeste el aluvión formado
por depósitos
de materiales sueltos (Gravas, arenas) provenientes de
rocas preexistentes, gue han sido transportados por
corrientes
superficiales de agua.
Los tipos de suelo desde el punto de vista de edafología, el cual
considera las propiedades
físicas, guímicas y morfológicas.
22
Septiembre de 2 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la cuidad de San Luis Río Colorado, Sonora
Regosol: Predomina en la parte norte del territorio fase física
gravosa, en general son de colores claros, se caracteriza por no
presentar capas distintas, y en la cual se puede desarrollar agricultura
mecanizada.
Xeroxol: se localiza al suroeste del municipio, se presenta con
fase guímica sódica, tiene una capa superficial de color claro. Su
utilización agrícola esta restringida a zonas de riego.
El Oeste del municipio se presenta con fase guímica
Limita muy frecuentemente el desarrollo de todos
sódica.
los cultivos. Su
utilización agrícola esta restringida a zonas de riego con altos
rendimientos.
Al Noroeste también se presenta el tipo de suelo fluviosol gue se
caracteriza por estar formado siempre por materiales acarreados por el
agua, cercano siempre a lagos o sierras donde escurre el agua a los
llanos, así como en los lechos de los ríos.
23
Septiembre de 2 0 0 7
C, lie-ti. Payar- RaHi-igu-
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado Sonora
1.3.4. GEOLOGÍA
En el área de estudio se presentan vanas fallas geológicas gue
forman parte del sistema de fallas de San Andrés, orientadas en
dirección Noroeste-Sureste.
Estas fallas geológicas, presentan una importante actividad gue
ha originado sismos de intensidad variable.
1.3.5. MEDIO AMBIENTE
El centro de población de San Luís Río Colorado presenta
problemas de contaminación ambiental en los aspectos fundamentales
referidos a la disposición de residuos 5óhdos y líguidos urbanos y a la
contaminación por polvos.
No se tiene control de la mayoría de los pozos de descarga y
absorción que se han instalado, propiciados por la reducida cobertura
del sistema de alcantarillado.
Esto representa un alto riesgo de contaminación no sólo del
subsuelo sino también del aire debido a los vientos en ciertas
24
Septiembre de 2 0 0 7
épocas
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
del año.
Este problema se minimizará cuando inicie operaciones la
importante obra actualmente en construcción para el tratamiento de las
aguas residuales de la ciudad.
En las áreas periféricas de la ciudad existen tiraderos de basura y
escombros
clandestinos
cuyos
desechos
son
guemados
frecuentemente. O t r o problema de contaminación del aire lo constituye
la guema de los residuos agrícolas como son el trigo, el espárrago y el
algodón.
1.4. MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO
1 . 4 . 1 . SUELO URBANO
El Centro de Población
urbana de
5,267.42
de San Luis Río Colorado ocupa un área
has., aproximadamente, organizada en
24
colonias, en los gue se expresan los diversos usos de suelo de tipo
habitacional, por el comercio y los servicios localizados en el centro
urbano y por la vialidad regional y urbana gue ocupa una porción
substancial del área urbana, y por
los eguipamientos y
baldíos
diseminados dentro de los limites de esta.
Septiembrede 2007
L ü
****«"*•
Estudio de valuacon masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Lus Rio Colorado Sonora
SECTORIZACIÓN URBANA
DENOMINACIÓN
UTP
( NOMBRES DE
SUPERFICIE
MAS
%
CUAUHTEMOC
S3 5 6
1 53
2
CENTRO
2 2 8 10
4 33
3
RESIDENCIAS
306 90
5 63
4
BURÓCRATAS
314 1 1
5 96
5
1 0 DE ABRIL
187 6 3
3 56
6
PARQUE INTERNACIONAL
173 3 5
3 29
7
PROGRESO
205 59
3 90
8
CAMPESTRE
340 41
6 46
9
JALISCO
332 36
631
10
SONORA
244 66
4 65
1
RUIZCORTINEZ
146 5 7
2 63
12
INDUSTRIAL
141 2 2
2 66
13
LA MESA
161 91
3 07
(4
AVIACIÓN
266 65
5 10
15
AEROPUERTO
266 63
5 44
16
DEL BOSQUE
193 0 S
3 67
17
FEDERAL
261 9 4
4 97
IS
ALTAR
263 45
5 00
(9
MEXICO
157 6 2
3 00
20
SOLIDARIDAD
47 1 1
0 63
21
REFORMA
6 4 15
1 22
22
MEZQUITE
302 20
5 74
23
LIBERTAD
2 4 7 15
4 Ge
24
LA GRULLITA
3 0 6 26»
5 61
TOTAL
5,267 42
100 00
COLONIAS)
1
'
El uso del suelo en la localidad de San Luis Río Colorado se
encuentra integrado de la siguiente forma: Actividades Agropecuarias,
g l b - r f » Payan CLaA g r
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
Alojamiento Temporal, liabitacional, Comercio
y Servicios Básicos,
Comercio y Servicios Especializados, Centro de Diversión, Centros
Comerciales, Comercio de Impacto Mayor, Comercio y Servicios con
Casas Habitación, Oficinas Privadas, Oficinas Públicas, Abastos y
almacenamientos,
talleres
Especiales,
Manufactura
e
Industria
(domiciliaria y menores), Industria de Bajo Impacto, Industria de Alto
Impacto, Eguipamiento Barrial, Eguipamiento General, Eguipatniento
Regional, Especial, Infraestructura, Espacios Abierto, Predios Baldíos.
La traza urbana prácticamente
es una retícula ortogonal uniforme,
cuyo principal elemento estructurador
es en centro histórico de la
ciudad, gue actualmente cumple funciones de centro urbano y es donde
se registra la mayor concentración de servicios y comercio; este
centro se localiza en las inmediaciones de la garita fronteriza y está
delimitado al norte por la línea fronteriza al Oeste por los campos
agrícolas
sobre
la margen del Río Colorado, al Sur por la Av.
Revolución y al Este por la calle 7 (ver glano D2).
Como elementos de apoyo al centro urbano se identifican t r e s
corredores
comerciales y de servicios, mismos gue se han
desarrollado
sobre vialidad gue funcionan como primarias; la primera de ellas es la
Av. Alvaro Obregón gue constituye el acceso al centro urbano.
El segundo es la Av. Constitución gue conecta con la Av.
Libertad. Como corredor
comercial, la calle Monterrey es el principal
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor ce valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado Sonora
acceso que comunica al centro de población con los campos
agrícolas
del Valle de San Luis.
El parque
industrial, localizado
en el acceso
oriente, define
claramente la tendencia de localización de plantas productivas
en el
área, aungue se pueden identificar pegúenos núcleos industriales
dispersos en la parte poniente de la ciudad sobre la Av. Constitución.
I . 4 . 2 . INFRAESTRUCTURA
1 . 4 . 2 . 1 . AGUA POTABLE
El municipio de San Luis Río Colorado
tiene una cobertura
del
3G. 1 0 % en agua potable.
El abastecimiento de agua para consumo urbano de la localidad
de San Luis Río Colorado
proviene del acuífero de la Mesa Arenosa
formada por las aguas subterráneas comprendidas
en lo gue es el área
de ciudad y el Valle del San Luis y gue corresponde
a la zona oriente
de la Cuenca del Río Colorado.
Actualmente (OOMAFAS, 1999) se
cuentan con 2 2 pozos para el abastecimiento de la ciudad, de los
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de 5an Luis Rio Colorado, Sonora
cuales solo 16 pozos operan, en las épocas de mayor demanda se
llega a consumir I2 6 4 Ips.
La red de agua potable (ver plano D5) presenta una cobertura del
9 G % del área urbana (OOMAPAS, I9 9 9 ) , mientras gue el 9 5 . 9 5 % de
las viviendas existentes en el área urbana, cuentan con este servicio.
Sin embargo la velocidad del crecimiento de la mancha urbana en
forma dispersa hacia la periferia, es elevada en virtud de la falta de
definición de densidad y dirección de la expansión física sobre terrenos
ejidales, hecho gue propicia un desfasamiento creciente con relación a
la velocidad de ampliación de la red, o gue en mejor de los casos,
frena
su
optimización
debido
al
desaprovechamiento
de
la
infraestructura y a la elevación de su c o s t o por habitante servido. Las
áreas no servidas corresponden a colonias nuevas con
reducida
densidad y se localizan fundamentalmente al sur y en menor escala en
algunas zonas al oriente y sur-oriente de la mancha urbana. Las zonas
sin servicio son cubiertas por pipas del Ayuntamiento.
1 . 4 . 2 . 2 . DRENAJE
El municipio de San Luis Río Colorado
tiene una cobertura del
4 5 % . Actualmente se estima (OOMAPAS, 2 0 0 3 ) una cobertura del
4 G . 3 0 % en el centro de población de San Luis Río Colorado (ver plano
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
DG). El área servida gue contiene los colectores, subcolectores y red
de atarjeas, corresponde
a la zona mas consolidada
de la ciudad gue
limita al Norte con la Av. Internacional, al Sur con la Av. Nayant, al Este
con la calle 2 6 y al Oeste con la Av. Cuauhtemoc hasta la Av. hidalgo y
siguiendo al sur por la calle 2 hasta la calzada Constitución. Los
usuarios gue no cuentan con drenaje utilizan letrinas o fosas sépticas.
I . 4 . 2 . 3 . ELECTRIFICACIÓN YALUMBRADO
El municipio de San Luis Río Colorado
tiene una cobertura del
9 5 . 4 0 % en energía eléctrica.
El centro de población de San Luis Río Colorado el servicio de
energía eléctrica cubre un 9 G . 9 0 % de las viviendas habitadas del área
urbana (ver plano D7). Las zonas sin servicio corresponden a la franja
periférica de baja densidad poblacional. El proceso de introducción del
servicio es constante aungue con un ritmo desfasado al de la expansión
física de la mancha urbana.
La red de alumbrado público brinda este servicio al 6 0 % de la
población. La introducción de este servicio se encuentra asociado al de
energía eléctrica ya gue ios postes de la CEE pueden ser utilizados
para la colocación de luminarias.
30
Septiembre de 2 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
Sin embargo existen zonas donde se dispone de una cobertura
mayor en un área más amplia, pero con un espaciamiento
mayor entre
las luminarias. Existe una franja intermedia entre el área con urbanización
consolidada y el área carente de servicio, en la cual la distribución es
insuficiente.
1 . 4 . 2 . 4 . VIALIDAD Y TRANSFORTE
El área urbana de San Luis Río Colorado se estructura a partir de
vialidades primarias de las cuales sólo t r e s tienen cobertura total de la
población y son la Av. Obregón, con orientación Este-Oeste, la Calzada
Constitución con orientación Noreste-Suroeste y su continuación en la
Av. Libertad, en dirección Este-Oeste y la calle 2 hasta su entrongue
con la avenida Tlaxcala.
Aunado a ios amplios derechos de vía con secciones superiores a
2 0 metros, la condición de terreno sensiblemente plano, ha propiciado
un esguema claramente ortogonal gue facilita la organización de las
vialidades. Sin embargo la expansión rápida del área urbana demanda
una rearticulación y la definición de una jerarquía vial.
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado Sonora
El área urbana carece de pavimentación en sus vialidades, como
se puede observar en el plano D 6 , concentrándose la mayor área
pavimentada en el centro urbano de la ciudad. Actualmente se estima
gue la pavimentación tiene una cobertura del I7 % del área urbana.
El mayor centro de gravedad de viajes los constituye el centro
urbano, tanto por ser el principal núcleo de abastecimientos de
servicios, lugares de trabajo y centro de eguipamiento como por la
localización de la puerta
fronteriza. Este último elemento es de
particular importancia dado gue una alta proporción
reside
de la población gue
en San Luis Río Colorado se traslada frecuentemente por
motivos de trabajo y abasto a la región de Yuma, Arizona.
O t r o s lugares de atracción lo constituyen el parque industrial al
oriente y los campos agrícolas de los valles de San Luis y Mexicali. A
pesar del enorme peso gravitatono del centro urbano y la puerta
internacional, la localización del resto de los destinos cotidianos al
oriente y poniente de la ciudad permite un funcionamiento relativamente
desconcentrado, en virtud del uso simultáneo de diferentes ejes
primarios gue contribuyen a evitar congestionamiento en las horas pico.
Además por los viajes por motivo de trabajo hacia los
campos
agrícolas, la ciudad consta con t r e s accesos gue la comunican con los
valles. No obstante lo anterior los ejes calle 2 , Av. Obregón y calzada
constitución tienden a elevar su nivel de intensidad del tráfico en virtud
32
Septiembre de 2 0 0 7
~\k'C<to Pvyan Q.<?¿ guel.
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor oe valor en la ciiidsa, de San Luis Rio Colorado, Sonora
de las limitantes físicas al crecimiento urbano, la línea divisoria y el área
agrícola ubicada sobre el cauce del Río Colorado,
al poniente de la
ciudad, que restringen el uso de vías alternas.
En materia de transporte urbano, la cobertura es casi total
mediante líneas de autobuses urbanos,
los denominados peseros y
taxis (ver plano D9).
Con relación al transporte foráneo, el servicio es cubierto por
varias líneas gue cubren la ruta México-Tijuana, además por ABC,
ELITTE, TAP y Transportes Norte de Sonora.
Las terminales de transporte colectivo (urbano) y transporte
foráneo, se localizan en el Centro Urbano de la localidad.
1 . 2 . 4 . 5 . EQUIPAMIENTO URBANO
Los eguipamientos los constituyen el conjunto de estructuras
físicas gue permiten la prestación de servicios a la población para
satisfacer sus necesidades, se organizan en sistemas y subsistemas y
su existencia está asociada al nivel de la calidad de vida en el centro de
Población d e San Luis Río Colorado. El eguipamiento actual de la ciudad
se presenta en el plano D 4 .
33
Septiembre de £ 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado. Sonora
El servicio educativo es prestado a través de los diversos niveles
de escolaridad distribuidos en una escuela de capacitación
especial,
3 6 jardines de niños; la educación primaria se imparte en 3 4 escuelas
primarias; se tienen
6 escuelas secundarias general y 4 secundarias
técnicas; con relación a la educación media superior se tienen 4
bachilleratos
general. Además
se cuenta
con
una escuela
de
capacitación para el trabajo de servicio público y 3 de servicio privado,
así como 2 escuelas técnicas (CONALEP y CECATI). En materia de
educación superior se cuenta con 2 universidades (CESUES y CUT). En
materia de cultura se cuenta con una biblioteca regional, un centro
cultural, una escuela de t e a t r o , un auditorio y una sala de cine.
Se cuenta con instalaciones deportivas, centros deportivos,
dos
gimnasios, albercas, unidades deportivas, áreas verdes en plazas,
jardines, pargues, juegos infantiles, dos plazas cívicas, tres centros
sociales.
Los servicios de comunicación se satisfacen mediante una oficina
de correos,
una de telégrafos, servicios de mensajería,
servicio
telefónico mediante líneas privadas y casetas telefónicas, emisora de
radio comercial en el ámbito local, repetidora de radio, sistema de
televisión abierta y por cable, sistemas privados
además de Internet.
de comunicación
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
Los eguipamient05 de servicios urbanos con los gue se cuenta en
la localidad son:
Cementerio,
Comandancia de Policía,
Funeraria,
Relleno Sanitario,
Central de Bomberos,
Estaciones de Gasolina,
Centros Religiosos, Servicio de Emergencia, Basurero Municipal,
Subestación
Eléctrica,
Asistencia
Pública,
Servicios
Bancanos,
eguipamiento Hidráulico y Sanitario.
Las instalaciones con gue cuenta el subsistema de administración
Pública se integran básicamente por el Palacio Municipal, Oficina de
"OOMAPAS", Oficina del DIF Municipal, Oficina de Agencia Fiscal,
Oficina del Registro Civil, Oficina del Registro Público, Oficina de
Ministerio Público, Oficina de Defensoría de Oficio, Oficina de Juzgado,
Oficina de la Policía Judicial del Estado y comandancia de policía.
1.4.3. VIVIENDA
El Censo General de Población y Vivienda 2 0 0 0 desarrollado por
INEGI, expresa gue en el municipio de San Luis Río Colorado
se
cuantificaron un total de 3 5 , 3 4 7 viviendas habitadas gue alojaron una
población de 1 4 5 , 0 0 G habitantes, reflejando una densidad de 4 . 1 0
habitantes por vivienda; para el centro de población de San Luis Río
Colorado
se cuantificaron 3 0 , 6 G 4 gue representan el 6 7 . 3 2 % del
total municipal y se observó una densidad de 4 . 1 0 Habitantes por
t¡"Lb*rffl Payan ELffdi (|ufl£
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado Sonora
vivienda, similar al municipal, de las cuales 3 0 , G G 5 ( 9 9 . 3 5 % ) son
clasificadas como viviendas particulares habitadas.
El tipo de vivienda con gue cuenta el centro de población es:
vivienda residencial, este tipo de vivienda lo encontramos en el primer
cuadro de la ciudad, se considera gue por el tiempo gue tienen de
construidas presentan las características para esta clasificación,
el
tipo de vivienda media la encontramos hacia el centro del poblado y
por último encontramos vivienda de tipo popular en las orillas del
centro de población,
gue por
ser estas las de más recientes
construcción o en proceso de, presentan las características
de este
tipo, también encontramos vivienda de interés social en vanos puntos
de la ciudad
CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA
%
INDICADOR
UNIDAD
TOTAL DEVIVIENDAS HABITADAS
30,864
100 00
TOTAL DEVIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS
30,£65
99 36
VIV PART HABIT QUE DISP DE AGUA ENTUBADA
29,613
95 95
VIV PART HABIT QUE DISP DE DRENAJE
25,761
63 53
VIV PART HABIT QUE DISPONEN DE E ELÉCTRICA
29,793
96 53
DISPONEN DE DRENAJE Y AGUA ENTUBADA
25,259
6 ! 64
DISPONEN DE DRENAJE Y E ELÉCTRICA
25,603
62 95
DISPONEN DE AGUA ENTUBADA Y E ELÉCTRICA
29,069
94 16
DISPONEN DE A ENTUBADA, DRENAJE Y ELÉCTRICA
25,1 i a
61 36
PAREDES DE MAT DE DESECHO Y LAMINA DE CARTÓN
454
147
TECHOS DE MAT DE DESECHO Y LAMINA DE CARTÓN
1,692
6 13
PISO DIFERENTE A TIERRA
26,595
92 65
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado Sonora
CON UN SOLO CUARTO
1,806
5 86
CON 2 A 5 CUARTOS (NO INCLUYE COCINA)
23,353
75 66
VIV PARTICULARES HABITADAS PROPIAS
23,1 12
7 4 &5
VIV PARTICULARES HABITADAS RENTADAS
4,640
15 0 3
TOTAL DE HOGARES
30,986
100 4 0
HOGARES CON JEFATURA MASCULINA
24,409
79 09
HOGARES CON JEFATURA FEMENINA
6,577
21 31
FUENTE XII CENSO GENERAL DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 2 0 0 0 INEGI
Por las características de su construcción en función de los
materiales empleados el mismo censo señala gue en el centro de
población de San Luis Río Colorado
el
9 2 . G 5 % de las viviendas
presentan pisos diferentes a tierra y solamente el 1.47% y G. I 3 %
presentan construcción con material de desecho y/o cartón en sus
paredes y techos respectivamente; el 7 5 . G G % contiene de 2 a 5
cuartos sin incluir cocina y solamente el 5 . 8 G % de las viviendas son
construcciones con un solo cuarto.
Respecto de la dotación de servicios al interior de la vivienda, se
observa gue el 9 5 . 9 5 % dispone de agua entubada, el 8 3 . 5 3 %
presenta algún tipo de drenaje ya conectado a la red de atarjeas o
algún o t r o tipo de disposición de los residuos líguidos, el 9 G . 5 3 %
contiene acometida eléctrica para la luz y fuerza doméstica, así como el
8 1 . 3 8 % del total de viviendas presentan
infraestructura básica en su interior.
37
Septiembre de 2 0 0 7
estos tres servicios de
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la andad de San Luis Rio Colorado, Sonora
Por estas características de los materiales utilizados en la
construcción y dotación de servicios básicos al interior de las
viviendas, aunado a las condiciones gue presenta el área urbanizada
donde se localiza, se clasificaron cinco tipologías del uso habitacionai:
VIVIENDA PRECARIA: Baja calidad de los materiales y carencia de
servicios.
VIVIENDA POPULAR: Mediana calidad en acabados y sistemas
constructivos
e
insuficiencia
de
alguno
de
los
servicios
de
infraestructura.
VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL: Mediana calidad en acabados y
sistemas constructivos con dotación completa
de los servicios al
interior de la vivienda, con fmanciamiento del sector público.
VIVIENDA MEDIA: Buena calidad en su construcción y acabados,
con dotación completa de servicios al interior de la vivienda.
VIVIENDA RE5IDENCIAL: Materiales de construcción y acabados
con alta tecnología
y calidad, satisfacción plena de servicios y con
eguipamiento de confort adicionales.
Estas tipologías descritas se localizan en el centro de población
en sus diversas colonias.
B B S M Ci ber-o Vjyar-
Septiembre de 2 0 0 7
Km
A--,<--
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
C A P Í T U L O
2
BASE TEÓRICO METODOLÓGICA APLICABLE A LA
VALUACIÓN MA5IVA DE SUELO URBANO
2 . 1 . EL MODELO DE RICHARDSON Y ALONSO
Una manera de efectuar valuaciones masivas es a través de la aplicación
de la estadística
descriptiva
e inferencial con base en el análisis de
muestras específicas y representativas, aungue en el caso de grandes
ciudades debe considerarse la cantidad de colonias y el tamaño mínimo
de observaciones por cada colonia ( 3 0 como mínimo, dependiendo
de
la dispersión, el error permitido y el nivel de confianza gue se reguiera).
Alternativamente pueden aplicarse modelos determinísticos gue se
fundamenten en parámetros
económicos
en los gue se consideren
variables endógenas y exógenas explicativas del valor.
Específicamente, para calcular el valor del suelo es
pertinente
considerar como variable independiente básica (dominio a la distancia, y
el valor resultante de las características
variable dependiente
de sus los atributos como
(codominio),
CjlLb^ltf ° a i ? 1 RaJ-iguez
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
Basados en elmodelo de larenta del suelo agrícola de Von Thünen, en
la década delossesentas, Richardson y Alonso elaboraron un modelo
general explicativo del valor del suelo urbano de ciudades unicentrales.
Este modelo concéntrico en su concepción, asocia elvalor del suelo de
cualguier punto de laciudad aladistancia entre éste yel centro de uso
no habitacional d elamisma, y explica los usos del suelo por mediode
"bandas" gue se crean a partir dediversas funciones gue asocial el
valor con la distancia, gue a suvez, interactúan entre sí mediante la
competencia porel uso del suelo2.
Obsérvese
lasiguiente figura 3 , donde puede verse gue ciertos usos
del suelo se localizan en una primera banda gue corresponde a los
lugares más próximos al "centro de negocios de altísima rentabilidad"
(usos no habitacionales), como pueden serhoteles de gran turismo,
restaurantes exclusivos, bancos, casas de bolsa y de cambio, agencias
automotrices, etc., aungue eventualmente podrían ubicarse
residencias
de nivel socioeconómico alto de lujo; unasegunda banda alberga
buenos negocios yvivienda de clase media alta, lacual, en su límite más
próximo con labanda anterior compite con los usos d elamisma, pero
2
Richardson. Harry W., Elements ofRegional Economics, Penguin Books, I9 7 3 , p. 8 4 .
3
Basada en elartículo "El Impuesto Predial y la Necesidad de Modelos Masivos de Valuación dela
Tierra, Hacia una Teoría General del Valor del Suelo en laCiudad d eMéxico" porelDr. femando
Greene Castillo yel Irig, César Hernández Alavez en lareunión nacional "El Catastro yel Registro
Público hacia elNuevo Milenio", realizada porlaSecretaría deDesarrollo Social, por la Secretaría
de Comercio y Fomento Industrial, y por elBanco Nacional de Obras y Servicios Públicos, S.N.C..
el 2 de marzo de I9 9 9 en la ciudad de México.
A y—*
Septiembre de 2007
B f f ^ l Cl^srín Payan £.pdnilljz
B Ü
¿-Í-^*"
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
solamente los negocios o viviendas de la segunda banda ocuparán
espacios de la primera si la oferta de usos de suelo de negocios de
altísima rentabilidad o residencias de lujo excede a la demanda. Este
patrón de ocupación del suelo urbano se repite hasta los límites de la
ciudad y establece en toda ella una competencia por la ocupación del
suelo.
El modelo de Richardson y Alonso responde a las características de
una ciudad con un solo centro donde se localiza el punto de máximo
valor de la tierra, situación gue no es real si se consideran grandes
ciudades. Este modelo resulta muy conveniente para una gran cantidad
de ciudades medias y pegueñas en donde el centro histórico coincide
con el centro de negocios y es único en la ciudad. Su utilidad gueda de
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado. Sonora
manifiesto porgue señala con bastante claridad
el origen de la
conformación de los usos del suelo de una ciudad unicentral.
En la realidad,
las predicciones de este modelo en
ciudades
m u l t i c e n t r e s son inciertas en ciertos puntos pertenecientes a
determinadas bandas, esto debido a gue en ellas la tierra adguiere
plusvalía extraordinaria por la presencia de inversiones importantes o
de condiciones ambientales extremadamente favorables, aungue también
puede existir minusvalía en determinadas distancias del centro de
máximo valor por el establecimiento de usos mapropiados o ilegales en
la zona, o bien, por fenómenos naturales gue afecten de mala manera al
entorno.
El aspecto gue adguiere el comportamiento de la renta del suelo en
ciudades polinucleares en relación con la distancia es más bien el
mostrado en la figura gue a continuación se muestra 4 :
4
Basada en el artículo "El Impuesto Predial y la Necesidad de Modelos Masivos de Valuación de la
Tierra, Hacia una Teoría General del Valor del 5uelo en la Ciudad de México" por el Dr. Fernando
Greene Castillo y el Ing César Hernández Alavez en la reunión nacional "El Catastro y el Registro
Público hacia el Nuevo Milenio", realizada por la Secretaría de Desarrollo Social, por la Secretaría
de Comercio y fomento Industrial, y por el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, S.N.C.,
el 2 de marzo de I9 9 9 en la ciudad de México.
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la oiudad de 5an Luis Rio Colorado, Sonora
J . " ^ ' . - J J-LSUÍiLÍi.;
ÜAXi'flÜ^I^UNCO
^
—
„
^
^
^ *- * - DISTANCIA
Las crestas representan puntos de valoración extraordinaria asociadas
con subcentros urbanos de alta intensidad económica o de condiciones
ambientales excepcionales, como puede ser la existencia de grandes
centros
comerciales, la ubicación de vialidades importantes, la
presencia de bosgues o jardines importantes, etc.
Los valles se explican por dos razones: la primera nos dice gue se
producen por encima de la función gue representa los valores medios
de la tierra cuando existen puntos de extraordinaria plusvalía muy
cercanos, y la segunda afirma gue se producen por debajo de dicha
función cuando los puntos de extraordinaria plusvalía son lejanos y,
además, entre ellos existen condiciones físicas adversas como puede
ser el debilitamiento del suelo por extracción de agua,
por
fallas sísmicas, procesos de abandono
establecimiento de depósitos de basura, etc.
43
Septiembre de 2 0 0 7
agrietamiento
de áreas
urbanas,
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de 5an Luis Río Colorado, Sonora
Este
modelo
corresponde
de
distribución
longitudinal
de
múltiples
centros
a una configuración de una ciudad gue ha evolucionado y
reubicado su centro de actividad económica, gue en principio debió
coincidir con el centro histórico de dicha ciudad o con alguna calle
aledaña, sitio donde debió existir el máximo valor de tierra.
El desplazamiento o "corrimiento" del centro de máximo valor desde el
centro histórico de una ciudad da lugar a un territorio gue diversifica su
actividad económica, debido posiblemente a la homogenización de los
precios de la tierra y a la suburbanización gue prácticamente existe en
cualguier ciudad por la facilitación de transporte a los puntos más
alejados de las mismas.
En una ciudad compuesta por subcentros de alta actividad económica
en permanente competencia,
produciendo
el centro de máximo valor se desplaza
fuertes alteraciones en la estructura de valores del suelo,
ya gue mientras determinadas áreas cercanas al mismo se benefician,
las gue van guedando atrás sufren una reducción de valor relativa a su
situación anterior de cercanía o inclusión como parte del centro de
negocios altamente rentables. Obsérvese la figura gue a continuación
se muestra:
44
Septiembre de 2 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora
CORRT^SNl-JOEL CPÍIHO M UAUUO VAÍ.OP
No importando si la ciudad es unicentral o multicentral, las periferias
siempre tendrán un valor inferior al del centro de negocios, a menos
gue éste se localice en un punto periférico colindante con una barrera
natural gue le impida a la ciudad crecer en una cierta dirección, como
puede ser un lago, el mar, una montaña, una barranca, etc.
Es importante hacer notar gue puntos localizados en bordes
opuestos
en relación con el centro de negocios, no necesariamente coinciden en
su valor de suelo, y tampoco la distribución de las funciones de valor
son simétricas. Así mismo, al paso del tiempo, los bordes adguieren
centralidad respecto del conjunto de toda la ciudad y por ello se
revaloran; esto hace gue sean objeto de cambios en sus usos de
suelo, lo cual explica en parte las migraciones de las personas con un
nivel de ingreso bajo hacia puntos cada vez más alejados, dando lugar a
la expansión de la zona urbana de una ciudad. Este proceso
Septiembre de 2 0 0 7
45
será
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
permanente hasta gue la ciudad alcance su tamaño máximo o encuentre
una barrera natural y deje de crecer.
Recapitulando lo anterior, podemos afirmar lo siguiente:
a) En ciudades multicentrales, el punto de máximo valor de la tierra
generalmente coincide con el centro de negocios, mismo gue se
desplaza al paso del tiempo y en muchos casos deja de coincidir
con el centro histórico de la ciudad en cuestión.
b) En ciudades unicentrales, al recorrerse el punto de máximo valor
hace gue algunos de los valores gue se ubicaban a su alrededor
se reduzcan y gue o t r o s aumenten.
c) El punto de máximo valor en el tiempo aumenta en términos
reales, por lo gue siempre supera al.valor anterior del centro gue
lo antecedió.
d) Las periferias de una ciudad con el tiempo se vuelven en áreas
centrales
de
la
misma
debido
a
su
crecimiento
desplazamiento del punto de máximo valor, por
y
al
lo gue se
revalonzan a causa de la nueva configuración de la ciudad.
e) El máximo valor gue puede existir en una ciudad se incrementará
en términos reales con el tiempo, por lo gue las funciones gue se
4G
Septiembre de 2 0 0 7
Estudio d e valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, 5onora
pueden estimar de los valores medios en diferentes
direcciones,
en la actualidad serán superiores a funciones similares derivadas
de los valores máximos del pasado, excepto los valores de
tiempo pasado relacionados con subcentros de alto valor gue en
ese particular
punto puedan superar a la función del tiempo
actual.
Sin duda, reducir la explicación de un fenómeno tan complejo al análisis
de un solo eje resulta ser una visión parcial,
pues otras
áreas
comerciales de la ciudad albergan establecimientos de primer nivel, por
lo gue la explicación de sus locahzaciones deberá atender a un modelo
más general gue tomo como referencia la idea de Richardson y Alonso.
47
Septiembre de 2 0 0 7
—-CU^P™*,
Atft^tt'^tf
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
C A P Í T U L O
3
EUNDAMENTOTEÓRICO DELA INVESTIGACIÓN
El valor de los inmuebles, en general, es causado
por la
vinculación de lo gue llamaremos factores físicos y humanos, los cuales
incurren en él y lo alteran de manera diferente.
El valor de la propiedad
raíz se crea, mantiene, modifica y
destruye a través de cuatro grandes factores gue causan la actividad
de los seres humanos. Estos son: los ideales y normas sociales
(factores sociales), los ajustes y cambios económicos
(factores
económicos), los reglamentos políticos o gubernamentales (factores
políticos) y las condiciones físicas y naturales (factores físicos).
El carácter complejo de estos factores es difícil de
comprender
ya gue están en constante cambio y a su vez se encuentran íntimamente
ligadas entre sí. Para una somera comprensión a continuación se dan
algunos ejemplos para cada una de estos factores.
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora
3 . 1 . FACTORES HUMANOS DELVALOR
3.1.1.
TACTORES SOCIALES
o Aumento o disminución de la población
o Cambios en la densidad de población
o Cambios en los elementos de las familias
o Distribución geográfica de grupos raciales
o Disposiciones y niveles culturales
o Otros derivados de los instintos sociales del hombre y sus
deseos
3.1.2.
FACTORES ECONÓMICOS
o Recursos naturales, su cantidad, su calidad, situación y vida
probable
o Desarrollos comerciales e industriales
o Disponibilidad de empleos y niveles de sueldo
o Disponibilidad de dinero y crédito
o Nivel de precios, tipos de intereses e impuestos
o Depreciación monetaria
o Todos los demás factores gue tienen un aspecto directo o
indirecto sobre el poder de compra.
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
3 . 1 . 3 . FACTORESPOLÍTICOS
o Reglamento de construcción
o Leyes de planificación y desarrollo
o Servicios de bomberos y policía
o Control de rentas, medidas nacionales de defensa y control de
crédito
o Prestamos gubernamentales (I555TE, IM55, etc.)
o Instituciones gubernamentales para el desarrollo de la vivienda
(INEONAVIT, EOVI, etc.)
3.2. FACTORESFísicos DEL VALOR
3 . 2 . 1 . NATURALES
La influencia gue tienen los factores naturales en el valor, esta
íntimamente ligados con la segundad y el confort del individuo, por
consiguiente esto hace gue el hombre busgue lugares gue satisfagan lo
mas ampliamente posible sus necesidades, razón por la cual existen
50
Septiembre de 2 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de vaio- en la ciudad de San Luía RJO Colorado, Sonora
lugares de mayor interés, dependiendo básicamente de la ecología del
lugar.
Sin embargo, es de hacer notar gue estas características no son
definitivas cuando se tienen los recursos técnicos
adecuados
para
transformar el suelo urbano.
o Clima
o
Topografía
o Fertilidad del suelo
o Recursos minerales
3 . 2 . 2 . ARTIEICIALES
Las razones gue se llamaron anteriormente como primarias,
explican ampliamente por gue existen áreas geográficas determinadas
gue agrupan grandes concentraciones humanas, las cuales exigen
acondicionamiento de la ciudad para dar servicio a la comunidad,
apareciendo
así
la
construcción
de
obras
de
urbanización,
infraestructura y eguipamiento urbano.
Dichos servicios vienen a alterar el valor del suelo en la ciudad
debido a la inversión gue representa la construcción de estos
[—
Septiembre de 2007
i
B f f ^ l C l " ^ ^ Payan R.¿dl flUd¿
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Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
satisfactores,
por
un lado y el servicio gue estos prestan y
representan para una comunidad por el otro.
A nivel más aplicativo, los servicios de infraestructura con gue
cuentan las diversas zonas de la ciudad, establecerán diferencias gue
van repercutiendo en la demanda de la zona, por consiguiente el valor
de la misma, haciéndose necesario analizar dichos aspectos en la
ciudad para detectar esas diferencias.
Dentro de estos factores físicos artificiales se pueden dividir en
aguellos gue son de naturaleza absoluta y aguellos gue son de
naturaleza relativa, la diferencia estriba en la posibilidad de
poder
medirse con cierta exactitud los primeros y los segundos dependen de
la apreciación del hombre.
Entre los factores físicos artificiales de naturaleza
podemos citar:
o Agua potable
o Electrificación
o Drenaje de aguas negras
o Alumbrado publico
o Drenaje pluvial
o Pavimento
o Banguetas y guarniciones
absoluta
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
o Teléfono
o Gas
Y entre los factores físicos artificiales de naturaleza relativa se
citan:
o Accesibilidad
o Topografía
o Uso de suelo
o Eguipamiento urbano
o Servicios públicos
o Intensidad de construcción
o Densidad de población
o Características panorámicas
o Imagen visual
o Tipo y calidad de construcciones dominantes
o índice de saturación
o índice de contaminación ambiental
o Nivel socioeconómico
o Clasificación de la colonia o fraccionamiento
En la mancha urbana podemos percibir de forma palpable solo por
el uso de nuestros sentidos la existencia de factores físicos gue nos
hacen agradable o desagradable
la estancia en el medio ambiente
modificado por el hombre, estos factores físicos conforman una
Estudio de valuación masiva del suelo urb3no por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
estructura
gue soportan
una imagen gue no siempre es grata a
nuestros sentidos, pero gue marcan la diferencia por la preferencia
una zona u otra. Los primeros factores,
de
gue de aguí en delante se
llamaran indicadores de valor, son los físicos artificiales de naturaleza
absoluta y los segundos son los indicadores físicos de naturaleza
relativa.
o Factores comunales
o Control de avenidas y conservación del suelo
o Nivel de urbanización
Todos estos factores afectan el c o s t o , precio y valor de los
inmuebles. Los Factores físicos son de fácil identificación, por tal
motivo se pueden detectar y medir con relativa facilidad, los
factores
humanos en cambio no son de fácil interpretación o medición,
reguinéndose un conocimiento interpretativo de los aspectos políticos,
sociales y económicos gue intervienen para fundamentar el valor de los
inmuebles.
históricamente el hombre ha reguendo satisfacer una serie de
necesidades, gue se denominaran "primarias" tales como: respirar,
beber, comer, etc., dependiendo del agua como primer satisfactor
para poder sobrevivir; así pues gue la primera razón valida de aun
asentamiento
es el agua potable; el alimento del
hombre
lo
proporcionan las plantas y los animales, gue encontrara cerca del lugar
54
Septiembre de 2 0 0 7
C\ Lbsrís Puyar R..?drifiuj;
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado. Sonora
gue tiene agua, formándose poco
a poco
aldeas o centros de
población alrededor de estor sitios.
Si en forma natural no existiera la segundad para su persona, su
familia y pertenencias, construirán obras contra los elementos gue le
puedan hacer daño, surgiendo así los factores artificiales gue alterarían
de otra forma el medio ambiente, gue por ende modifica la preferencia
por esos lugares, y surge así el concepto de valor.
Los primeros factores gue intervienen en el valor de los inmuebles
son los físicos, puesto
gue el valor nace de algo tangible a la
sensibilidad
dicha
humana,
sensibilidad
establece
diferencias
ocasionando gue ciertas cosas u objetos tengan mayor o menor valor
dependiendo de ciertas características particulares del o los objetos
en cuestión, siendo así como surgen las diferencias entre uno y o t r o .
Los factores físicos pueden ser agrupados en naturales y
artificiales, dependiendo de la intervención o no-intervención de la
mano del hombre.
55
Septiembre de 2 0 0 7
(¡¡¿"-'to Páiail V-/>Arqu''t
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
C A P Í T U L O
4
DESCRIPCIÓN GENERALDELPROCEDIMIENTO CON
QUE5E ELABORO ELESTUDIO
Antes de t o d o debemos decir gue este capitulo constituye el eje
troncal del tema desarrollado, pues aborda los temas gue reguieren
conocerse para poder articular sobre bases sólidas el procedimiento
de valuación masiva de obtención de valores de suelo, mismo gue
pudiera ser rephcable en alguna otra ciudad del territorio nacional,
adecuándolo con las particularidades gue el caso concreto
requiera.
Este capitulo parte exponiendo las fases en gue dividió el estudio
y, desde el punto de vista teórico metodológico,
explica brevemente
como se efectuó la indagación de mercado, como se aplicó el factor
de comercialización para obtener valores comerciales a partir de
valores físicos en los casos en gue el primero no pudo ser obtenido
directamente, como se actualizaron los valores en los casos en gue se
sabía gue lo obtenido en campo correspondía
a una fecha anterior al
estudio, como se definieron las calles moda y superiores a la moda de
la ciudad estudiada, así como también el fundamento para validar las
muestras obtenidas y medir su consistencia dentro del universo gue se
definió como base espacial y temporal del estudio
Ojlrglt- Piyai P-^¿ngusz
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la andad de San Luis Rio Colorado, Sonora
Entrando en tema, este estudio ha tomado
como base el
reguenmiento del municipio de San Luis Río Colorado
y de los
valuadores profesionales de esta localidad respecto del conocimiento
del valor comercial de la tierra, obtenido a través de un criterio
consistente de valuación masiva, se procedió
a dividir la ciudad en G
regiones virtuales, mismas gue fueron asignadas a seis
peritos
valuadores del sitio.
Estos peritos, guienes fueron elegidos por su experiencia
y
conocimiento del ramo de la valuación inmobiliaria, acordaron aplicar un
mecanismo de encuesta personal particularizada gue se efectuó durante
el periodo comprendido
entre enero y febrero de 2 0 0 6 , consistente
en estas dos fases:
o Primera Fase: La identificación de predios ofertados por
particulares y difundidos en medios de comunicación escrita
como son periódicos, revistas, boletines de corretaje
inmobiliario, volantes de desarrolladores inmobiliarios, etc.
o Segunda Fase: Selección aleatoria, por corredores
de
bandas de valor y colonias intermedias para la realización de
entrevistas con los propietarios
o poseedores
de los
inmuebles, según sea el caso.
O,Ibjrtv 1 Payan •2.új'ii¿-ugz
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado Sonora
El objetivo de ambas fases fue obtener, de la forma más directa
posible, las cantidades monetarias con gue se adguineron o cedieron
los derechos de propiedad de los inmuebles, mismos gue representan
de manera clara el valor real comercial del suelo.
4 . 1 . LA INDAGACIÓN DE MERCADO
Cada perito valuador efectuó alrededor
de veinte indagaciones
obtenidas en los medios de comunicación escrita y
unas cien entrevistas o indagaciones
propietarios
o poseedores
aproximadamente
de campo directas
con los
de los inmuebles, es decir, cada guien
aportó ciento veinte indagaciones de mercado.
Esto redundó en la integración de un conjunto muestral de
alrededor
catastrales
de 7 2 0 elementos y, adicionalmente, las
del municipio de San Luis Río Colorado
autoridades
analizaron el
contenido de sus bases informativas, agregando mas muestras al
conjunto recabado por los seis peritos valuadores, previa validación de
su contenido y consistencia respecto de los valores recabados por los
métodos de indagación utilizados. Siendo entonces el tamaño total de
la muestra gue se conformo d e , prácticamente, mil doscientas
muestras.
-i Ibjrt- Payan 1Lc¿ que
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
Es importante señalar gue, en los casos de los inmuebles
integrados
por terreno y las edificaciones construidas en ellos, se
buscó gue los entrevistados manifestaran por separado el costo
de
adgui5ición del primero y el c o s t o de construcción de las segundas en
él asentadas. En algunos casos los peritos procedieron
a separar, del
valor manifestado de t o d o el inmueble en conjunto, el valor físico
estimado de las construcciones en el estado en gue se encontraban,
calculando la diferencia entre ambas cantidades y considerando al
resultado como representativo del valor del terreno, esto es, se aplico
el principio del residual estático.
4.2. EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN
Se reconoció la existencia del "factor de comercialización" en el
traslado de dominio de los inmuebles, el cual se define a partir del
cociente gue resulta de dividir al valor comercial entre el valor físico de
los inmuebles, o sea:
VC
C.N.R.
Expresión de la cual puede despejarse
el valor de cambio o
comercial de la siguiente manera:
Cillbfl fp Payan 2.¿.'rigUPz
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora
V.C.= F.C.(C.N.R.)
Dónde:
V.C.:
Valor de cambio del inmueble en cuestión.
C.N.R.:
Costo neto de reposición del inmueble en cuestión.
E.C.:
Factor de comercialización.
Como es lógico, un inmueble será comercializado en una cuantía
superior a la representada por su valor físico, lo gue significa gue,
normalmente, su factor de comercialización será superior gue la unidad;
sin embargo, en momentos específicos, por condiciones
económicas
críticas de recesión, podría ser dispuesto en el mercado en una cuantía
inferior, por lo gue dicho factor podría ser menor gue ¡a unidad, pero
definitivamente, siempre será mayor gue cero.
4.3. LAACTUALIZACIÓN DEVALORES ANTERIORES
Por otra parte, la indagación de mercado, tanto la extraída de las
fuentes escritas y de campo, tomo en consideración
gue los valores
expresados podían corresponder a una fecha o periodo anterior a la
actual, como de hecho fue el caso, por tal motivo fue
Septiembre de 2 0 0 7
GO
necesario
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora
actualizarlos mediante la aplicación del índice Nacional de Precios al
Consumidor.
La actualización y referencia de los valores consignados en un
informe o dictamen de valuación se realizará con base en el ajuste por
cambios en el nivel general de precios, lo cual consiste en relacionar la
unidad de medida empleada por dicho informe o dictamen, con otra gue
corresponde
a una fecha distinta, es decir,
se transformarán las
unidades monetarias corrientes de la fecha del informe o dictamen de
valuación en unidades monetarias corrientes del año de actualización o
de referencia, empleando para ello el índice Nacional de Precios al
Consumidor (INPC) gue publica el Banco de México a partir de 1 9 5 0 .
La actualización de un valor corresponde
al cálculo de un valor presente
con base en uno pasado, y ¡a referencia corresponde
a lo contrario.
Como ejemplo puede citarse el caso de un terreno cuyo valor en
una fecha determinada fuera de I'000,000.00,
y gue un año después
tuviera un valor de $ I ' 5 0 0 , 0 0 0 . 0 0 , si es gue al cabo de un año la
inflación fuera del 5 0 % medida a través del índice Nacional de Precios
al Consumidor (INPC). Si la inflación en el segundo año fuera del G0%,
el valor tendría un incremento de $300,000.00
$¡'500,000.00
nuevo valor de
a gue se ajustó al finalizar el primero, es decir, un
$^400,000.00.
G\
Septiembre de 2 0 0 7
calculados sobre el
Í7lbfi+» Rayan E°Jigu.
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la andad de San Luis Rio Colorado, Sonora
El ajuste por cambios en el nivel general de precios actualiza o
refiere los valores en función del porcentaje
de inflación habido entre
dos fechas, por lo que resulta evidente gue el ajuste por cambios en el
nivel general de precios es aguel gue actualiza el valor en función de
pesos de poder adguisitivo constante.
Evidentemente el método de ajuste por cambios en el nivel
general de precios tiene consistencia, ya gue si se parte del mismo
c o s t o histórico y aplicando los índices oficiales, d o s personas distintas
llegarán al mismo valor actualizado,
pero tiene el defecto
gue dichos
índices oficiales no siempre reflejan los cambios precisos en c o s t o s y
precios
existentes en los mercados
propios
de los bienes gue
específicamente se estén tratando.
El índice Nacional de Precios ai Consumidor (INPC) es el
instrumento estadístico por medio del cual se mide el fenómeno
económico gue se conoce como inflación; y se entiende por inflación, el
crecimiento continuo y generalizado
de los precios de los bienes y
servicios gue se expenden en una economía. El índice Nacional de
Precios al Consumidor (INPC) es importante porgue permite conocer
cual es la inflación promedio en el país durante un periodo
específico.
Con base en lo anterior, se establece gue para relacionar dos
valores en el tiempo, las expresiones gue deben aplicarse son, según
sea el caso:
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valar" en la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora
y
_ y
actual
^ ^ ^ actual
j\jiyf
*'*'
referencia
referencia
.r
jr
y
rejerencia ~ * actual
' ' v ' **• referencia
INPCaauat
Donde:
Vactual'
Valor en la fecha de actualización (presente).
V referencia'
Valor en la fecha anterior a la actualización (pasado).
INPC actual'
índice Nacional de Precios al Consumidor de la fecha
presente.
INPC referencia ¡índice Nacional de Precios al Consumidor de fecha anterior.
Cabe indicar gue en nuestro país hubo una transformación en el
valor monetario y un periodo de transición en la denominación de la
moneda; lo primero consistió en gue a partir del I de enero de I 9 9 2 ,
para referir cualguier cantidad monetaria, ésta debía ser dividida por mil
de manera permanente, e s t o significó gue el punto decimal de todas
las cantidades debía recorrerse
hacia la izguierda t r e s posiciones para
situarse a la derecha de los millares; lo segundo consistió en gue del I
de enero de I9 9 2 al 3 I de diciembre de I9 9 3 la unidad monetaria se
llamó "nuevo p e s o " , y todas las cantidades gue hacían referencia a ella
se les antecedía el símbolo " N $ " . A partir del I de enero de I9 9 4 la
Septiembre de 2 0 0 7
S3
C"i \>e-"" Payar 12.3dnguiz
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la andad de San Luis Río Colorado, Sonora
moneda recuperó su nombre " p e s o " y a las cantidades monetarias de
nueva cuenta se les antecedía el símbolo ' ' $ " .
Lo anterior se traduce en gue al referir:
o Cantidades en fechas anteriores al i de enero de 1 9 9 2 , éstas
deberán ser
multiplicadas
por
mil y denominadas
"pesos
corrientes en la fecha referida".
o Cantidades monetarias del I de enero de 1 9 9 2 y el 3 I de
diciembre de 1 9 9 3 deberán denominarse como "nuevos pesos
corrientes en la fecha referida".
o Cantidades de fechas posteriores al 3 I de diciembre de I 9 9 3
deberán ser simplemente "pesos corrientes en la fecha referida".
También cabe señalar gue las unidades monetarias de la fecha
referida serán de carácter "corriente", pues esa es la naturaleza del
INPC, índice gue se utiliza para el fin sobre el cual versa este punto.
/-
Septiembre de 2 0 0 7
A
CA
K
S
"B/r
• "
Cibera P-íyan ^.^di^ufC
/>*1*¿*«*-
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
4.4. CALLES MODA YSUPERIORES A LA MODA
Continuando con la descripción del desarrollo del estudio, es
importante señalar gue se procedió a identificar los corredores o
bandas de valor con base en los aspectos gue los diferencian del resto
de las vialidades de la ciudad, esto es:
o Calle tipo o moda: Vialidad mas frecuente o usual en ¡a ciudad de
San
Luís
Río Colorado,
misma
gue
tiene
las
siguientes
características:
I . Calles no pavimentadas, pero sí con existencia de los demás
aspectos de infraestructura y servicios urbanos.
2 . Ancho de vialidad:
a) Callejones:
I0 m
b) Calle:
20 m
c) Avenida:
22 m
3 . Banguetas y jardineras:
a) Callejones:
GO cm.
b) Calle:
I5 0 cm.
c) Avenida:
2 5 0 cm.
o Calle superior al tipo o superior a la moda: Vialidad con las
mismas características gue la tipo o moda, pero
pavimentadas
con concreto asfáltico unas, y otras con concreto hidráulico.
Septiembre de 2 0 0 7
•
•
"
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la andad de San Luis Rio Colorado, Sonora
En la figura gue a continuación se muestra, aparecen las vialidades
pavimentadas de la ciudad de San Luís Río Colorado, sobre las cuales
se constituyeron los corredores
principales
de valor y gue fueron
marcadas en color amarillo.
Como puede observarse, la traza de la ciudad es
ortogonal, identificándose corredores
prácticamente
en sentido Norte-Sur (N-S) y en
sentido Oeste-Este (W-E), obedeciendo esto a la conformación del
valor gue se d e t e c t o , esto guiere decir gue, en el primer sentido el
valor es mayor en los extremos gue dan al norte, y se reduce
considerablemente en los extremos sur; así mismo, los mayores valores
se ubican en el extremo poniente de los corredores
del
segundo
sentido, y se reducen mínimamente en el extremo oriente.
Septiembre de 2007
« ü
¿M" 1 *^*-
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
Para efecto del cálculo del valor de los puntos específicos de
cada corredor
de valor o banda, se consideraron los distintos
regímenes de propiedad
de los inmuebles, tomando como base los
siguientes:
Dorrinio públeo déla Federación
PATRIMONIO
NACIONAL
Damnioprivado dela Federación
Individual
RÉGIMEN
DE
PROPIEDAD
Priwrtii»
PROPEDAD
PRIVADA
Candorrinb
Común
Colediua '•
. Copropiedad
Ejido
PROPEDAD
SOCIAL
. Propiedad comunal
4.5. LA VALIDACIÓN DELAS MUESTRAS OBTENIDAS
Los valores obtenidos se clasificaron de conformidad con el tipo
y calidad de los inmuebles muestreados, procediendo
través de un criterio estadístico
a su validación a
inferencial fundamentado en el
conocimiento o estimación del valor de la media del conjunto de
elementos muéstrales, tomando en cuenta gue, a partir de las
Septiembre de £ 0 0 7
67
Estudio devaluación masiva delsuelo urbano porcorredor de valor enlaciudad deSanLuis RioColorado, Sonora
indagaciones documentales y de campo gue se realizaron, fue posible
asumir el conocimiento de dichas medias como el promedio de los
datos previamente clasificados.
Al conocer
una media muestral y la desviación
correspondiente, es posible aplicar
la distribución
estándar
normal a la
delimitación del nivel confianza que nos brindará. Lafórmula conguese
calcula el tamaño necesario de la muestra para estimar la media de la
población es:
Donde:
n:
Tamaño de la muestra.
Z:
Número de unidades de desviación estándar en la distribución
normal gueproducirá el nivel deseado de confianza.
CTX: Desviación estándar de la población (conocida o estimada a partir
de estudios anteriores).
E,;. Error, o diferencia máxima entre la media muestra y la media de la
población guese está dispuesto a aceptar enel nivel de confianza
fijado.
Septiembre de 2 0 0 7
U
A^Uttl*
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado. Sonora
La mayor dificultad al determinar el tamaño de la muestra
necesaria para estimar la media d e la población consiste en calcular la
desviación estándar de la población; después de todo, si tuviéramos un
conocimiento completo
sobre la población, no habría necesidad de
realizar una investigación sobre sus parámetros
estadísticos.
Si no
podemos confiar en los trabajos anteriores, para calcular la desviación
estándar de la población, las alternativas incluyen el JUICIO O el empleo
de estudios exploratorios con muestras pegueñas para conocer
su
valor.
Si lo preferimos, podemos abordar este mismo tipo de problema
desde el punto de vista del "error
permisible
relativo"
en vez del
"error absoluto". En este caso la desviación estándar " a " y el error
permisible " E " se expresan en función de su porcentaje
verdadera
de la población
connotada
de la media
como "LL". La ecuación más
apropiada en este caso se parece a la gue acabamos de presentar y
será:
/
\2
£«.
=v U*J
(BA
IPJ
O bien:
QLh- h¡ Paya- KadrgLSI
Estudio devaluación masiva del suelo urbano porcorredor de valor enlaandad de SanLuis RioColorado, Sonora
n=- *V
e2x
Donde:
n:
Tamaño de la muestra.
Z:
Número de unidades de desviación estándar en la distribución
normal gueproducirá el nivel deseado de confianza.
a:
Desviación estándar de la población (conocida o estimada a partir
de estudios anteriores).
LU
Media de la población.
v:
Coeficiente de variación.
E:
Error, o diferencia máxima entre la media muestra y la media de la
población gue está dispuestos
a aceptar en el nivel de confianza
gue hemos indicado.
e:
Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media
poblacional.
El valor gue corresponde
a la variable aleatoria " Z " se determinará de
acuerdo con el grado de confianza gue convenga aplicar al caso, a
través del siguiente despeje:
Z=
" <
'i
~y t~\
Septiembre de 2007
x
1 5 ^ 1 C\Yhs<\.oPiy¿n %gdngu^?
• * •
**)*««»•
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis RíoColorado. Sonora
A continuación, en la Tabla 2 . 2 , se refieren los valores de la variable
aleatoria "Z" con diferentes niveles de confianza gue van del 00 al
99%:
NIVEL DE
VALOR
CONFIANZACA) APLICABLEDE
«7»
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
1.645
1.695
1750
1.810
1.880
1.960
2.055
2170
2.330
2.575
Relación del nivel de confianza y del parámetro 7 "
Septiembre de 2 0 0 7
7
r.ilbeits Paya-i Radial
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora
C A P Í T U L O
5
RESULTADOS OBTENIDOS DELESTUDIO
5.1. VALORES DESUELOPOR. CORREDOR
Los corredores gue se ubican en el sentido Norte-Sur de la ciudad son
I0, a saber:
1) Av. Monterrey
2) Calle 2
3) Calle 7
4) Calle 9
5) Calle 12
6) Calle 17
7) Calle 22
6) Calle 2 6
9) Calle 3 4
I0) Calle 4 2
Mientras gue los gue se ubican en el sentido Poniente-Oriente son 5, a
saber:
I) Av. Obregón
Septiembre de 2 0 0 7
£fl
At*fi*iZ£¿tíi
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis RJO Colorado, Sonora
2) Av. Revolución
3) Av. libertad
4) Av. Tlaxcala
5) Av. Nuevo León
Los resultados de este ejercicio se pueden resumir y esguematizar con
las gráficas gue se muestran a continuación:
SUPERFICIE DEVALORES UNITARIOS DESUELO
2 500 00 -,
—
[Mlfl
CORREDOR (W-E)
Septiembre de 2 0 0 7
CORREDOR|N-S)
|
73
Estudio de valuacán masvadel suelo urbano por corredor de valor en laciudad de San Luis RioColorado Sonora
OBREGÓN (W-E)
2 500 00
-
_
•a 1 500 oo
Cruceros
REVOLUCIÓN(W-E)
Septembrede 2007
74
LVlb'rtj Pi ¡tnfcgdgu^
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
LIBERTAD(W-E)
•g t 50000
TLAXCALA (W-E)
I
2
1 500 00
Septiembre de 2 0 0 7
75
^Ibertí?
^ y a n &<rd gu,
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciud=.a de San Luis Rio Colorado 5onora
NVO LEON(W-E)
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76
L^l-bsrig Pí/an P gA g •
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de 5an Luis Rio Colorado, Sonora
CONCLUSIONES, COMENTARIOSY
RECOMENDACIONES
Como conclusión principal, tomando como base la hipótesis enunciada
en la Introducción de este documento: "es posible articular un
procedimiento d^ue permita calcular y establecer los valores promedio
de los corredores o bandas de valor", podemos decir gue, para el
caso particular de la ciudad de San Luís Río Colorado,
cumplir con ella en un alto grado,
si fue posible
ya gue los resultados gue se
obtuvieron se generaron a partir del conocimiento de las fuentes
teóricas del valor (físicas, sociales, políticas y económicas), gue
sirvieron de base para efectuar la indagación de campo de los
elementos cuantificables del valor y se logró uniformizarlos para
incluirlos en un sistema gráfico de valuación masiva.
Como sabemos, una manera de efectuar valuaciones masivas es a través
de la aplicación de la estadística descriptiva e inferencial con base en
el análisis de muestras específicas y representativas, aungue en el caso
de grandes ciudades debe considerarse
la cantidad de colonias y el
tamaño mínimo de observaciones por cada colonia ( 3 0 como mínimo,
dependiendo
de la dispersión, el error permitido y el nivel de confianza
que se reguiera).
Ci—r-b Payan Re Alquil
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
Alternativamente pueden aplicarse
modelos determinísticos gue se
fundamenten en parámetros económicos en los gue se consideren
variables endógenas y exógenas explicativas del valor.
Específicamente, para calcular el valor del suelo es pertinente
considerar como variable independiente básica (representada
en una
gráfica sobre el eje del dominio, o sea, sobre el eje horizontal) a la
distancia, y el valor resultante de las características de sus los
atributos como variable dependiente (condominio, representado en el
eje vertical de las gráficas).
Los modelos concéntricos de valor del suelo lo asocian con cualguier
punto de la ciudad considerando la distancia entre éste y el centro de
uso no habitacional de la misma, y explican los usos del suelo por medio
de "bandas" gue se crean a partir de diversas funciones gue asocial el
valor con la distancia, gue a su vez. interactúan entre sí mediante la
competencia por el uso del suelo
Ciertos usos del suelo se localizan en una primera banda gue
corresponde a los lugares más próximos al "centro de negocios de
altísima rentabilidad" (usos no habitacionales cercanos al acceso
fronterizo entre los Estados Unidos de Norteamérica y la República
Mexicana), aungue eventualmente podrían ubicarse residencias de nivel
socioeconómico alto de lujo; una segunda banda alberga buenos
negocios y vivienda de clase media alta, la cual, en su límite más
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
próximo con la banda anterior compite con los usos de la misma, pero
solamente los negocios o viviendas de la segunda banda ocuparán
espacios de la primera si la oferta de usos de suelo de negocios de
altísima rentabilidad o residencias de lujo excede a la demanda. Este
patrón de ocupación del suelo urbano se repite hasta los límites de la
ciudad y establece en toda ella una competencia por la ocupación del
suelo en la ciudad de San Luís Río Colorado.
El modelo resultado de este estudio responde a las características de
una ciudad con un solo centro donde se localiza el punto de máximo
valor de la tierra, situación gue no es real si se consideran grandes
ciudades. Este modelo resulta muy conveniente para una gran cantidad
de ciudades medias y pegueñas en donde el centro histórico coincide
con el centro de negocios y es único en la ciudad. Su utilidad gueda de
manifiesto porgue señala con bastante claridad el origen de la
conformación de los usos del suelo de una ciudad unicentral.
Cuando una ciudad diversifica su actividad económica, en ella se puede
observar un desplazamiento o "corrimiento" del centro de máximo valor
desde el centro histórico de dicha ciudad, debido posiblemente a la
homogenización de los precios de la tierra y a la suburbanización gue
prácticamente existe en cualguier ciudad por
la facilitación
de
transporte a los puntos más alejados de las mismas.
t^iLbvi io ^syan ¿LcáwgueL
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado, Sonora
En una ciudad compuesta por subcentros de alta actividad económica
en permanente competencia, el centro de máximo valor se desplaza
produciendo
fuertes alteraciones en la estructura de valores del suelo,
ya gue mientras determinadas
áreas cercanas al mismo se benefician,
las gue van guedando atrás sufren una reducción de valor relativa a su
situación anterior de cercanía o inclusión como parte del centro de
negocios altamente rentables.
Las periferias de cualguier ciudad siempre tendrán un valor inferior al
del centro de negocios, a menos gue éste se localice en un punto
periférico colindante con una barrera natural gue le impida a la ciudad
crecer en una cierta dirección, como es el caso de la ciudad de San
Luís Río Colorado, 5onora, con la frontera física entre esta ciudad y la
de San Luís, Arizona.
Es importante hacer notar gue puntos localizados en bordes
opuestos
en relación con el centro de negocios, no necesariamente coinciden en
su valor de suelo, y tampoco la distribución de las funciones de valor
son simétricas.
Sin duda, reducir la explicación de un fenómeno tan complejo al análisis
de un solo corredor
de valor resultaría ser una visión parcial, pues
otras áreas comerciales de la ciudad albergan establecimientos de
primer nivel, por lo que la explicación de sus localizaciones deberá
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Río Colorado, Sonora
atender a un modelo más general gue tomo como referencia las ideas
de la distribución uniforme del valor de manera masiva.
Específicamente, derivado de la experiencia adguinda durante la
elaboración del presente estudio, no permitimos enunciar las siguientes
recomendaciones para la ciudad de San Luís Río Colorado:
I . Se sugiere al Municipio invertir para darle continuidad a las
vialidades pavimentadas de manera gue el valor de los predios se
incremente
considerablemente y se logre una mayor recaudación de
dichos predios por lo gue respecta al impuesto por tenencia de la
tierra, mejorándole así la eficiencia del ingreso municipal.
2 . Los resultados aguí presentados constituyen un esguema de
aproximación a los valores reales dado gue la herramienta gue se utilizo
para la realización de las gráficas fue una hoja informática de cálculo.
Para trazar una superficie de valores exacta sería necesario utilizar una
herramienta de dibujo asistida por
computadora.
rara terminar con esta exposición del trabajo, vale la pena mencionar
algunas futuras líneas de investigación gue podrían tener lugar a partir
del presente estudio, mismas gue se sugieren sean, al menos, estas
tres:
ai
Septiembre de 2 0 0 7
Estudio de valuación masiva del suelo urbano p>or corredor de valor en la ciudad de San Lui5 Río Colorado, Sonora
I . Modelar
matemáticamente
los
resultados
mediante
un
procedimiento de regresión en tres dimensiones (dos relativas a
la distancia medida desde el centro geográfico de valor, y una al
valor unitario de suelo en sí).
2 . La interpolación y extrapolación de valores a partir de datos
muéstrales en zonas saturadas y consolidadas en lo referente a
los asentamientos humanos y a los valores gue les
corresponde.
3 . Definir los factores ponderables o calificables gue
incorporarse
puedan
a un procedimiento sistemático y estandarizado gue
puedan aplicar las personas encargadas de realizar valuaciones
inmobiliarias en medios urbanos.
Septiembre de £ 0 0 7
luí
A^uU^u
Estudio de valuación masiva del suelo urbano por corredor de valor en la ciudad de San Luis Rio Colorado
Sonora
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84
Septiembre de 2 0 0 7
^ ^ .Ibjrt- Payan '¿.iiAi'Wi
TABLA DE RESUMENDE VALORES.
(Por BandaoCorredordevalor)
Av. Monterrey
Av, Obregón
I
Av.
Revolución
Cafe 2
Av. TOvuEa
Av.Nro.
íxon
i
Calle 12
Calles
C>V« 17
1.500 00
1,500.00
1,233.33
2,500.00
1,033.33 I 1,500.00
1,500.00
1,500.00 I 1.500.00
1,500 00
1,233.33
2,500.00
1,000.00
1,500 00
1,500.00
1.500.00
1,000.00
70000
700.00
900.00
700.00
70000
700.00
700.00
70000
700.00
700.00
1.160.00 I 700.00
70040
750.00 •
700.00
700.00
700.00
700.00
70000
075,00
70000
700.00
70000
700.00
700.00
700.00
700.00
000.00
450.00
450.00
450.00
450.00
2,500.00
2.500.00
2,500.00
2.S0O.D0
2,165.67
2,500.00
2,500.00
1.900 00
1,50040
i
Calla?
2,500.00
1,500 00
Av. Libertad
3
2.50000
Z,50Q4Ü
1.933.33
1.500.00 1.500.00
900.00
700.00
500-00
900.00
500.00
45000
700.00
500.00
012.50
500.00
450.00
516.00 '
440 00
45000
1,500.00
450.00
450 00
450-00
1.500.DO 1,500.00
Calla 20
CaDeza
950.57
1,000.00
1,000.00
000.00
500.00
80000
700,07
700.00
70000
0OO4O
60000
54000
476.67
540.00
1,200 00
1,200.00
966.07 , 1,000.00
1,000.00
BOOM
500.00
50000
760.67
700.00
700 00
000.00
600.00
540.00
47047 .
540.00
1,200 00
1.200 00
700.00
1,000.00
1,000.00
000,00
500.00
000.00
000.00
700.00
700.00
BOOM
600.00
540.00
350.00
540.00
700.00
700,00
«00.00
600.00
000.00
600.00
600.00
ft 00 00
500.00
500.00
500.00
700.00
700.00
025.00
500.00
000.00
575.00 r 000.00
000.00
557.50
06040
500JH
500.00
700.00
700.00
500.00
500.00
500.00
500 00
500.00
550.00
500.00
600.00
40040
6OO.Q0
450.00
40000
500,00
400.00
4P2BD
450.00
400.00
425.00 j 400.00
00040
400.00
400.00
550.00
350.00
330.00
400.00
330.00
300.00
35040
400.00
400.00
417.50 ¡
300.00
330.00
345 00
330.00
30040
300 00 - 300.00
350 00
330.00
320.00
330.00
300.00
250 00
3DQ.0O
200.00
450.00
400.00
450.00
45000
450.00
450.00
430 00
450,00
40000
400.00
400.00
400.00
340.00
400.00
400.00
370 00
350.00
350.00
J50.OO
350.00
35000
350.00
35000
300 00
320.00
320.00
200.00
32O.O0
320.00
250.00
320.00
320.00
280 00
350.00
3fi040
357,» •
350.00
350.00
350.00
350.00
35000
350.00
3BÜ40
300.00
35000
350.00
350.00
35000
Z50.0Q
2*0.00
2SÜ-00
30ftDO
230.00
230.00
230.00
23000
210.00
250.00
250Ofl
26040 •• 230.00
230.00
230.00
230.00
130.00
250.00
250 00
230.00
230.00
230.00
230.00
Septiembre 2 0 0 7
230,00
23040
350.00
S00.Q0
500.00
35040
350.00
410.00
550.00
3B0.0Q
;
40000
400.00
3S0.D0
350.00
400.00
S0Ü-00
jflo.oo
Calle 42
1,200.00
1.200.00
aeü.oo
360.00
Cuite 34
300.00
350.00
350.00
312.50
320.00
320.00
237-50 :
320.00
320.00
202.50 I 320.00
320.OO
275 57
350.00
35000
200 DO
320.00
320.00
760.00
32040
320.00
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