Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) - Programa de Acción Legal Comunitaria - Centro de Apoyo Legal Comunitario (CALC). Municipio de Moreno – Provincia de Buenos Aires. CLAVES PARA GESTIONAR LA COMPRA -VENTA DE BIENES INMUEBLES EN ARGENTINA Pasos a Tener en Cuenta para Gestionar la Compra-venta de Inmuebles En la mayoría de los casos, las partes realizan la compra o la venta de un bien inmueble a través de la celebración de tres pasos sucesivos: Reserva de Compra Firma de Boleto de Escrituración Compra Venta A pesar de lo expuesto, puede suceder que no se realice una reserva de compra o que se decida no firmar un boleto de compraventa, y que se lleve adelante la escrituración directamente. Sin embargo, el paso que nunca puede faltar es la escrituración, porque es el acto formal que perfecciona la transmisión del dominio de un bien inmueble. A continuación, detallaremos el contenido y las implicancias de las etapas claves que se deben tener en cuenta al momento de planificar la compra o la venta de un inmueble, para que este acto se realice de manera adecuada, conforme a las normas jurídicas vigentes. Reserva de Compra El comprador puede efectuar una oferta por la compra del inmueble entregando una suma de dinero. Si la oferta es aceptada, el inmueble debe ser retirado de la venta y comienzan los trámites para la firma del boleto de compra venta. 1 Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) - Programa de Acción Legal Comunitaria - Centro de Apoyo Legal Comunitario (CALC). Municipio de Moreno – Provincia de Buenos Aires. La reserva de compra no tiene relevancia para la transmisión del dominio de un inmueble. • Si el comprador se arrepiente, entonces pierde el dinero entregado por la reserva. • Si el vendedor se arrepiente, entonces se le devuelve al comprador el dinero que entregó. Firma del Boleto de Compraventa El boleto de compraventa es un contrato por medio del cual las partes se obligan a escriturar. Con la firma del boleto de compraventa NO se perfecciona la transmisión del dominio del inmueble, pero su firma tiene consecuencias jurídicas entre las partes. Al momento de firmar el boleto de compra venta, el comprador entrega (en concepto de seña) un porcentaje del total del precio del inmueble. En el boleto de compra venta las partes acuerdan, entre otros aspectos, el plazo en el que se firmará la escritura definitiva del bien inmueble en cuestión. • Las partes pueden arrepentirse de firmar la escritura a menos que se haya entregado la posesión del inmueble, que se hayan realizado actos que impliquen un principio de ejecución de las obligaciones asumidas, o que se haya previsto específicamente en el boleto de compraventa que las partes no tienen la posibilidad de arrepentirse. • Si quien se arrepiente es el comprador, pierde el dinero entregado en concepto de seña. • Si se arrepiente el vendedor, debe entregar el doble del importe entregado por el comprador. 2 Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) - Programa de Acción Legal Comunitaria - Centro de Apoyo Legal Comunitario (CALC). Municipio de Moreno – Provincia de Buenos Aires. Escrituración La escrituración es el acto formal, que se realiza ante un Escribano Público, por medio del cual se perfecciona la transmisión del dominio de un bien inmueble. De este modo, la escrituración de un bien inmueble: • Es el acto más importante de todo el proceso de compraventa, pues hasta que no se escritura ante un Escribano Público, no se perfecciona la transmisión del dominio (dado que si no se escritura “frente a terceros” el inmueble sigue perteneciendo al vendedor). Esto explica la importancia de efectuar este acto de manera adecuada, conforme a las leyes argentinas. • Una vez que se firma la escritura ante el Escribano Público, se procede a la inscripción de este acto en el Registro de la Propiedad. • Si el vendedor no tiene derecho a arrepentirse, porque así fue estipulado entre las partes, pero se niega a escriturar, existirá la posibilidad de ejecutar lo que fuera convenido en el boleto de compraventa. En efecto, si el vendedor se niega a escriturar, se puede exigir la escrituración judicialmente. Preguntas Frecuentes ¿Cómo puede asegurarse el comprador que el vendedor es, efectivamente, el dueño del inmueble? Para asegurarse que la persona que vende es propietaria del bien inmueble, se puede solicitar un informe de dominio al Registro de la Propiedad. ¿Quién redacta el boleto de compraventa? 3 Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) - Programa de Acción Legal Comunitaria - Centro de Apoyo Legal Comunitario (CALC). Municipio de Moreno – Provincia de Buenos Aires. El boleto de compraventa es un instrumento privado que pueden redactar las partes de común acuerdo. Dada la importancia del acto, es recomendable que lo revise un escribano, abogado, o alguna persona de confianza. ¿Cuál es el plazo que se fija en el boleto de compraventa para escriturar? El plazo es fijado entre las partes, de común acuerdo. Generalmente se establece un plazo de no menos de 30 días corridos. ¿Debe realizarse la escritura ante un escribano público? Si, absolutamente. El Escribano Público redacta la escritura y hace un estudio de los antecedentes del título, con lo cual el comprador se asegura que el título del bien inmueble no contenga vicios. El Escribano se encarga, además, de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación del inmueble. ¿Quién paga los honorarios del escribano? El comprador debe encargarse de costear los honorarios del escribano y tiene, además, la posibilidad de elegir al escribano que intervendrá en la operación. ¿Cuándo puede hacer uso del inmueble el comprador? Es frecuente que una vez que el comprador adquiere la posesión del inmueble, puede hacer uso del bien al firmar la escritura, pero esto suele depender del acuerdo al que arriben ambas partes. Tener información te da poder y eso hace que puedas sacar ventaja. A la hora de comprar o vender un inmueble, Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria te brinda respuestas a las preguntas frecuentes que surgen en la operación. Los instrumentos que se suscriben hasta la Escritura son tres y los explicaremos en detalle: Reserva de compra, Boleto de Compra Venta y Escritura traslativa. La Reserva de Compra es simplemente una “oferta” que el comprador realiza por el inmueble en cuestión entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado. Es conveniente no dejar dinero en efectivo, puesto que en caso de que la oferta no sea aceptada, es más fácil recuperar el valor dejado en cheque. 4 Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) - Programa de Acción Legal Comunitaria - Centro de Apoyo Legal Comunitario (CALC). Municipio de Moreno – Provincia de Buenos Aires. ¿Qué se hace constar principalmente en la reserva? Normalmente se establece el precio que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura. Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador, el trámite continúa con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación o en su defecto con algún abogado para que lo asesore. ¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva? El comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación. ¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta? No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla. ¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta? En general se abona un 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen. ¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor sea el dueño, que el dueño no esté inhibido y que el inmueble no tenga “problemas” (hipotecas, embargos, etc.)? En Adrian Mercado Gestión Inmobiliaria efectuamos un exhaustivo análisis de toda la documentación perteneciente a las propiedades, solicitando al Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, “Un Informe de Dominio del Inmueble” y un “Informe de Inhibiciones del Propietario”. De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese una sociedad se verifica la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta. 5 Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) - Programa de Acción Legal Comunitaria - Centro de Apoyo Legal Comunitario (CALC). Municipio de Moreno – Provincia de Buenos Aires. ¿Qué es un informe de dominio? Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la “ficha” del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar. ¿Qué es un informe de Inhibiciones? También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está “inhibida” para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble. ¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido? Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se “inscriba” a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama “Ventas por tracto Abreviado”, porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos. ¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura? Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos, aunque este plazo se define entre las partes. ¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta? En Adrian Mercado Gestión Inmobiliaria contamos con modelos certificados por nuestro equipo de asesores letrados, contemplando todas las cláusulas acordes a las reglamentaciones vigentes. No obstante, en cada se pueden incluir cláusulas específicas acordes a las características de lo acordado entre las partes. ¿Quién designa al escribano que intervendrá? En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con crédito bancario, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una “primera venta”, es decir un edificio “a estrenar”, donde el escribano lo designa la empresa desarrolladora. 6 Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) - Programa de Acción Legal Comunitaria - Centro de Apoyo Legal Comunitario (CALC). Municipio de Moreno – Provincia de Buenos Aires. ¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra/venta? Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble. ¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos? Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título). ¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan? Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los “Impuestos” que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los “Servicios” (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención “estimativa”, en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes. ¿Cuándo se entrega la posesión del bien? Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar. ¿Desde qué momento se obtienen los beneficios? Es importante aclarar que los beneficios corren a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pública, desde la inscripción de ésta en dicho Registro. ¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado? Sí, puede afectarse un inmueble que se encuentra hipotecado. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble. 7 Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) - Programa de Acción Legal Comunitaria - Centro de Apoyo Legal Comunitario (CALC). Municipio de Moreno – Provincia de Buenos Aires. ¿Si un inmueble ya se encuentra afectado, puede hipotecarse sin desafectar el bien de familia? Sí, puede hipotecarse un inmueble que se encuentra afectado al régimen sin necesidad de su desafectación. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble. ¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote o un departamento? Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es una casa, es conveniente cotejar que exista correspondencia entre el plano aprobado por la municipalidad respectiva y lo efectivamente construido. En caso de existir diferencias, esta situación podría acarrear algunos problemas. Además, en la provincia de Buenos Aires es necesario que intervenga un agrimensor previo a la escritura cuando se trate de casas, terrenos o departamentos “en planta baja”, a fin de que denuncie a la Dirección de Rentas las posibles nuevas construcciones. Este trabajo según la costumbre lo costea la parte vendedora. En Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria lo acompañamos no solo a la hora de comprar o vender un inmueble, sino también con todo el proceso que eso conlleva. Somos un equipo profesional y capacitado para ayudarlo a que concrete sus negocios. Contáctenos y deposite su confianza con los que saben. 8
