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claves para compra venta inmuebles argentina 2019

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Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) - Programa de Acción Legal Comunitaria - Centro de Apoyo Legal
Comunitario (CALC). Municipio de Moreno – Provincia de Buenos Aires.
CLAVES PARA GESTIONAR LA COMPRA -VENTA DE
BIENES INMUEBLES EN ARGENTINA
Pasos a Tener en Cuenta para Gestionar la Compra-venta de Inmuebles
En la mayoría de los casos, las partes realizan la compra o la venta de un bien inmueble
a través de la celebración de tres pasos sucesivos:
Reserva de
Compra
Firma de Boleto de Escrituración
Compra Venta
A pesar de lo expuesto, puede suceder que no se realice una reserva de compra o que se
decida no firmar un boleto de compraventa, y que se lleve adelante la escrituración
directamente. Sin embargo, el paso que nunca puede faltar es la escrituración, porque es el acto
formal que perfecciona la transmisión del dominio de un bien inmueble.
A continuación, detallaremos el contenido y las implicancias de las etapas claves que se
deben tener en cuenta al momento de planificar la compra o la venta de un inmueble, para que
este acto se realice de manera adecuada, conforme a las normas jurídicas vigentes.
Reserva de Compra
El comprador puede efectuar una oferta por la compra del inmueble entregando una suma
de dinero.
Si la oferta es aceptada, el inmueble debe ser retirado de la venta y comienzan los trámites
para la firma del boleto de compra venta.
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La reserva de compra no tiene relevancia para la transmisión del dominio de un inmueble.
•
Si el comprador se arrepiente, entonces pierde el dinero entregado por la reserva.
•
Si el vendedor se arrepiente, entonces se le devuelve al comprador el dinero que
entregó.
Firma del Boleto de Compraventa
El boleto de compraventa es un contrato por medio del cual las partes se obligan a escriturar.
Con la firma del boleto de compraventa NO se perfecciona la transmisión del dominio del
inmueble, pero su firma tiene consecuencias jurídicas entre las partes.
Al momento de firmar el boleto de compra venta, el comprador entrega (en concepto de
seña) un porcentaje del total del precio del inmueble.
En el boleto de compra venta las partes acuerdan, entre otros aspectos, el plazo en el que se
firmará la escritura definitiva del bien inmueble en cuestión.
•
Las partes pueden arrepentirse de firmar la escritura a menos que se haya
entregado la posesión del inmueble, que se hayan realizado actos que impliquen
un principio de ejecución de las obligaciones asumidas, o que se haya previsto
específicamente en el boleto de compraventa que las partes no tienen la
posibilidad de arrepentirse.
•
Si quien se arrepiente es el comprador, pierde el dinero entregado en concepto
de seña.
•
Si se arrepiente el vendedor, debe entregar el doble del importe entregado por el
comprador.
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Escrituración
La escrituración es el acto formal, que se realiza ante un Escribano Público, por medio del
cual se perfecciona la transmisión del dominio de un bien inmueble.
De este modo, la escrituración de un bien inmueble:
•
Es el acto más importante de todo el proceso de compraventa, pues hasta que no
se escritura ante un Escribano Público, no se perfecciona la transmisión del dominio (dado
que si no se escritura “frente a terceros” el inmueble sigue perteneciendo al vendedor). Esto
explica la importancia de efectuar este acto de manera adecuada, conforme a las leyes
argentinas.
•
Una vez que se firma la escritura ante el Escribano Público, se procede a la
inscripción de este acto en el Registro de la Propiedad.
•
Si el vendedor no tiene derecho a arrepentirse, porque así fue estipulado entre
las partes, pero se niega a escriturar, existirá la posibilidad de ejecutar lo que fuera convenido
en el boleto de compraventa. En efecto, si el vendedor se niega a escriturar, se puede exigir
la escrituración judicialmente.
Preguntas Frecuentes
 ¿Cómo puede asegurarse el comprador que el vendedor es, efectivamente, el
dueño del inmueble?
Para asegurarse que la persona que vende es propietaria del bien inmueble, se puede solicitar
un informe de dominio al Registro de la Propiedad.
 ¿Quién redacta el boleto de compraventa?
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El boleto de compraventa es un instrumento privado que pueden redactar las partes de común
acuerdo. Dada la importancia del acto, es recomendable que lo revise un escribano, abogado, o
alguna persona de confianza.
 ¿Cuál es el plazo que se fija en el boleto de compraventa para escriturar?
El plazo es fijado entre las partes, de común acuerdo. Generalmente se establece un plazo de no
menos de 30 días corridos.
 ¿Debe realizarse la escritura ante un escribano público?
Si, absolutamente. El Escribano Público redacta la escritura y hace un estudio de los
antecedentes del título, con lo cual el comprador se asegura que el título del bien inmueble no
contenga vicios. El Escribano se encarga, además, de inscribir la escritura en el Registro de la
Propiedad correspondiente a la ubicación del inmueble.
 ¿Quién paga los honorarios del escribano?
El comprador debe encargarse de costear los honorarios del escribano y tiene, además, la
posibilidad de elegir al escribano que intervendrá en la operación.
 ¿Cuándo puede hacer uso del inmueble el comprador?
Es frecuente que una vez que el comprador adquiere la posesión del inmueble, puede hacer uso
del bien al firmar la escritura, pero esto suele depender del acuerdo al que arriben ambas partes.
Tener información te da poder y eso hace que puedas sacar ventaja. A la hora de
comprar o vender un inmueble, Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria te brinda
respuestas a las preguntas frecuentes que surgen en la operación.
Los instrumentos que se suscriben hasta la Escritura son tres y los explicaremos en
detalle: Reserva de compra, Boleto de Compra Venta y Escritura traslativa.
La Reserva de Compra es simplemente una “oferta” que el comprador realiza por el
inmueble en cuestión entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea
aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado. Es conveniente no
dejar dinero en efectivo, puesto que en caso de que la oferta no sea aceptada, es
más fácil recuperar el valor dejado en cheque.
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¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?
Normalmente se establece el precio que el comprador ofrece pagar al vendedor por
el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la
Escritura.
Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador, el trámite
continúa con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días
establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con
efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es
altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que
en definitiva intervendrá en la operación o en su defecto con algún abogado para
que lo asesore.
¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?
El comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de
efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer
efectuar la operación.
¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?
No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de
la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero
contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también
llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de
arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar
con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus
obligaciones, o deshacerla.
¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el
Boleto de Compra Venta?
En general se abona un 30% del monto de la operación. Sin embargo, este
porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.
¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor sea el dueño, que el
dueño no esté inhibido y que el inmueble no tenga “problemas” (hipotecas, embargos,
etc.)?
En Adrian Mercado Gestión Inmobiliaria efectuamos un exhaustivo análisis de toda
la documentación perteneciente a las propiedades, solicitando al Registro de la
Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, “Un Informe de
Dominio del Inmueble” y un “Informe de Inhibiciones del Propietario”. De ellos surgirá
la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En
caso de que el vendedor fuese una sociedad se verifica la documentación
correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra
Venta.
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¿Qué es un informe de dominio?
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia
de la “ficha” del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el
dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que
las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree
comprar.
¿Qué es un informe de Inhibiciones?
También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual
surge si la persona vendedora no está “inhibida” para vender. Es decir, hay que pedir
un informe por el dueño y otro por el inmueble.
¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?
Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose
en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la
correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que
ese bien se “inscriba” a nombre de los herederos, o en su defecto que haya
autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura
para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama
“Ventas por tracto Abreviado”, porque en el Registro se pasa de la persona fallecida
al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la
Escritura?
Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos, aunque este plazo se
define entre las partes.
¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?
En Adrian Mercado Gestión Inmobiliaria contamos con modelos certificados por
nuestro equipo de asesores letrados, contemplando todas las cláusulas acordes a
las reglamentaciones vigentes. No obstante, en cada se pueden incluir cláusulas
específicas acordes a las características de lo acordado entre las partes.
¿Quién designa al escribano que intervendrá?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de
firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra
es con crédito bancario, en esos casos al escribano suele designarlo la parte
vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una “primera venta”, es
decir un edificio “a estrenar”, donde el escribano lo designa la empresa
desarrolladora.
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¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra/venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el
escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio,
resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan
vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el
correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?
Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos,
los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la
tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a
la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título).
¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?
Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del
inmueble con relación a los “Impuestos” que se pudieran adeudar (rentas
provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener
el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los “Servicios” (Ej.
Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención “estimativa”, en base a los
últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la
certificación de deudas por expensas comunes.
¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario
toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del
Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que
si por cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe
entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede
generar.
¿Desde qué momento se obtienen los beneficios?
Es importante aclarar que los beneficios corren a partir de su inscripción en el
Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pública,
desde la inscripción de ésta en dicho Registro.
¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
Sí, puede afectarse un inmueble que se encuentra hipotecado. En este caso, el
acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.
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¿Si un inmueble ya se encuentra afectado, puede hipotecarse sin desafectar el bien
de familia?
Sí, puede hipotecarse un inmueble que se encuentra afectado al régimen sin
necesidad de su desafectación. En este caso, el acreedor hipotecario será el único
acreedor que podrá ejecutar el inmueble.
¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una
casa, un lote o un departamento?
Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a
las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva
prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es una casa, es
conveniente cotejar que exista correspondencia entre el plano aprobado por la
municipalidad respectiva y lo efectivamente construido. En caso de existir
diferencias, esta situación podría acarrear algunos problemas. Además, en la
provincia de Buenos Aires es necesario que intervenga un agrimensor previo a la
escritura cuando se trate de casas, terrenos o departamentos “en planta baja”, a fin
de que denuncie a la Dirección de Rentas las posibles nuevas construcciones. Este
trabajo según la costumbre lo costea la parte vendedora.
En Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria lo acompañamos no solo a la hora de
comprar o vender un inmueble, sino también con todo el proceso que eso conlleva.
Somos un equipo profesional y capacitado para ayudarlo a que concrete sus
negocios. Contáctenos y deposite su confianza con los que saben.
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