Guía de Trámites de Propiedad en Perú: SUNARP y COFOPRI

¿Qué es una escritura pública?
La escritura pública es un documento que se tramita ante un notario y en el que se hace
constar un determinado acontecimiento o derecho autorizado por el propio funcionario, quien
se ocupará de firmar junto con los otorgantes.
¿Qué tan importante es registrar tu casa o tu terreno?
Es muy importante, porque es la única forma en que nosotros podemos acreditar que esa
propiedad es nuestra (La SUNARP otorga una mayor protección a las personas que inscriben
su propiedad en el registro)
¿Qué aspectos debemos considerar antes de comprar una casa, terreno o departamento?
1. Acudir al Registro de Predios para contrastar los datos de vendedor, es decir, que el
vendedor sea propietario del bien. (Para ello se debe ir al registro, hacemos una
búsqueda dando el nombre del dicho propietario, pagamos un derecho de 6 soles, el
registro nos confirmara si la persona que nos esta vendiendo es el(la) propietario(a)
del terreno, ahora si queremos saber la descripción del bien y saber si las áreas
manifestadas son las correctas podemos pedir una copia literal que me vale 13 soles.
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¿Qué es una declaratoria de fábrica (Inscripción de mi construcción)
La declaratoria de fábrica es la inscripción de una construcción en el Registro de Predios
correspondiente, donde se consignan las características y condiciones técnicas de una obra. Al
inscribir una declaratoria de fábrica, reconocemos el carácter legal de una determinada
construcción.
Es un procedimiento que se realiza inicialmente ante el municipio (tramites de licencia de
edificación), una vez que el municipio otorga la constancia de que la persona a concluido con la
construcción del predio, está ya puede inscribirse en el registro.
Requisitos para la inscripción aplicables para edificaciones iniciadas después el 21 de julio de
1999:
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Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito por el
presentante, copia del documento de identidad del presentante.
Formulario Único de Edificaciones – FUE a que se refiere la Ley 29090, o Escritura pública
donde se inserte el FUE (debe tener estos datos: valor de la obra y la fecha de
culminación)
Plano de localización, ubicación y distribución debidamente aprobado por la
Municipalidad Distrital o Provincial para el caso del Cercado.
Planos con firma de propietarios, arquitecto o ingeniero civil responsable, debidamente
aprobados y visados por la Municipalidad respectiva.
Declaración Jurada con firma certificada por Notario de los propietarios indicando la
fecha de terminación de la construcción, cuando esta se hubiera omitido (Art. 79 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).
Pago de derechos registrales.
Requisitos para la inscripción aplicables para edificaciones terminadas hasta el 21 de julio de
1999:
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Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito por el
presentante. (eso se llena en la misma SUNARP)
Formulario Registral – FOR (distribución gratuita por SUNARP) debidamente llenado y
suscrito por los propietarios y el Verificador Responsable.
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente expedido por la
municipalidad correspondiente.
Plano de Localización y Ubicación. Debe contener cuadro normativo y cuadro de áreas,
suscrito por el Verificador Responsable.
Plano de distribución, suscrito por el Verificador Responsable. En los casos de
remodelación, ampliación, modificación y reparación, deberá adjuntar dos planos: uno
correspondiente a la fábrica inscrita donde se visualice los elementos eliminados y otro
plano de la fábrica resultante.
Informe técnico de verificación, suscrito por el Verificador Responsable, inscrito en el
índice de verificadores a cargo de la SUNARP.
Todos los documentos solicitados deben de presentarse por triplicado y separado (un
original y dos copias).El original queda archivado en la Oficina Registral, una de las copias
es enviada de oficio a la Municipalidad Distrital correspondiente luego de la inscripción,
y la otra devuelta al usuario.
Las firmas de los documentos señalados en los numerales 2, 4, 5 y 6 serán certificadas por
Notario.
En este sentido, cuando construimos cualquiera de los tipos de edificaciones mencionados sobre
un terreno, tenemos que inscribirlo legalmente ante Registros Públicos, a esta inscripción se le
denomina DECLARATORIA DE FABRICA, que es el reconocimiento legal de la existencia de
cualquier tipo de obra, es decir, la edificación o construcción se vincula a la realidad física, en
tanto que la Declaratoria de Fábrica se vincula al mecanismo jurídico para que los Registros
Públicos admitan la existencia de dicha realidad
21 de julio 1999 Las edificaciones ya construidas hasta esta fecha pueden solicitar su
declaratoria de fabrica es la misma SUNARP (Ley n°27157) Ese año esta ley entro en vigencia.
Dentro de esta ley existe el tema del verificador ya sea arquitecto o ingeniero civil que se
encuentra dentro del índice de verificadores de la SUNARP.
Las edificaciones ya construidas después de esta fecha pueden inscribir la declaratoria de fabrica
haciendo tramites en la municipalidad correspondiente. (Ley n°29090) es la nueva ley actual.
En la actualidad, para poder realizar una edificación es necesario que el propietario del terreno
solicite la autorización correspondiente a la Municipalidad donde se encuentra ubicado el
terreno. A tal efecto, la Municipalidad correspondiente expedirá una Licencia de Construcción
que le permita al propietario efectuar la construcción de su edificación bajo la supervisión de la
misma, acorde con los parámetros y lineamientos normativos establecidos para ese distrito. Una
vez concluida la edificación, la Municipalidad otorgará al propietario un Certificado de
Finalización de Obra, en el que se indica que la construcción ha sido realizada en cumplimiento
de la normativa edificatoria vigente.
Ejemplo: de repente yo tengo dos pisos y no me gusta, yo quiero hacer una remodelación
entonces demuelo y construyo una nueva edificación, la municipalidad me tiene que entregar
un documento que me acredite que yo he demolido. (todo esto también lo puedo inscribir
como declaratoria de fabrica)
Importancia de la declaratoria de fabrica
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El predio eleva su valor a comparación de una construcción no inscrita, ejemplo si yo
quiero acudir a una entidad bancaria lógicamente mi predio que tiene declaratoria de
fabrica va a tener una mayor opción de préstamo que una construcción que no esta
registrada.
Mayor protección del inmueble
¿Qué hacer si habito un inmueble y no soy el propietario?
Cuando hay otra persona que esta habitando el inmueble y está pagando los impuestos, este
puede hacer un tramite que se llama preinscripción adquisitiva para hacer este trámite debe
pasar como mínimo 5 años.
¿Constancia de Posesión?
Este terreno a estado sujeto a un proceso de formalización-estos procedimientos los sigue
COFOPRI (ORGANISMO DE FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL).
Si yo deseo hacer una independización de mi primer piso o ya sea x piso, lo primero que debo
saber es si mi edificación matriz tiene su declaratoria de fabrica (saber el estado de mi
inmueble)
¿Qué hacer cuando el propietario de un inmueble muere y no deja ningún testamento?
Se debe tramitan una sucesión intestada este documento se realiza ante un juez o un notario
para poder declarar a los herederos del fallecido
¿Cómo se puede registrar una vivienda que pertenece a un AA.HH en la SUNARP si solo tengo
título de propiedad otorgado por el municipio?
SUNARP no otorga títulos de propiedad, La SUNARP lo que hace es inscribir los contratos de las
personas que lo han adquirido en una fecha anterior mediante una escritura publica en
presencia de un notario, COFOPRI (organismo de formalización de la propiedad informal) si es
una entidad tituladora , entonces para poder inscribir la propiedad dentro de un AA.HH donde
no se disponga de un titulo se recomienda acercarse a COFOPRI, para asi tener conocimiento de
cuáles son los procedimientos para que este me otorgué el título.
1. Primero la municipalidad otorgó una Constancia de Posesión
2. Luego COFOPRI otorgo el titulo (Esta entidad formaliza a aquellas personas que no son
propietarias sino posesionarios del inmueble).
Si uno ya tiene el titulo de COFOPRI lo mas probable es que tu propiedad ya se encuentre
inscrita, se menciona aquello debido a que COFOPRI al momento de titular presenta
automáticamente los títulos al registro.
¿Qué debo de tener en cuenta antes de comprar una casa, departamento?
La adquisición de una vivienda —una casa o departamento— es una de las decisiones más
importantes que toman las personas en sus vidas. Sin embargo, para que la compra sea segura
y no sea víctima de alguna estafa, es importante que tenga en cuenta algunas recomendaciones
antes de formular su contrato de compraventa.
Aquí cinco recomendaciones brindadas por la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos (Sunarp):
1. Verifica la situación registral del inmueble, entre ellos, que la propiedad se encuentre
registrada a nombre del vendedor, que no existan cargas o gravámenes vigentes.
2. En caso el vendedor sea una persona jurídica (empresa), constata que el representante cuente
con las facultades suficientes para vender. Para ello, puede solicitar una vigencia de poder a la
Sunarp. (Este paso se da cuando se compran terrenos o departamentos por alguna empresa
inmobiliaria. Verificar que el terreno o departamento este a nombre de la empresa, el
representante legal de la empresa que es el que va a firmar los documentos ante la notaria
tenga las facultades necesarias para poder vender los terrenos de esta empresa-Vigencia de
poder del representante)
3. Verifica que los documentos municipales del inmueble, como la Hoja Resumen (HR) y el Predio
Urbano (PU) se encuentren a nombre del vendedor.
4. Concluida la etapa de verificación, elabora un contrato de compraventa autorizado por un
abogado (minuta). Con la minuta firmada deberás solicitar el bloqueo registral de la propiedad
hasta la firma de la escritura pública.
5. Una vez firmada la escritura pública, tendrás que solicitar al notario realizar la presentación
del parte notarial de compraventa para su inscripción en la Sunarp.
Compre un lote que esta registrado en la SUNARP, mi vecino se ha metido 3 metros el ha
abierto juicio y me dice que COFOPRI le dará un título del área que esta habitando, ¿Es posible
que COFOPRI le pueda dar este título?
COFOPRI cuando entrega títulos primero va a registros, así que lo primero que va respetar
COFOPRI es la inscripción de este inmueble en la SUNARP, por lo tanto, si el vecino quiere
desconocer esto lamentablemente el vecino no podrá hacerlo porque primero va a prevalecer
la inscripción del inmueble ante la SUNARP.
Colegio de notarios de lima-Es para sesionarse que este notario existe como profesional
Mi papa tiene un terreno de 600m2, ahora el quiere dar como herencia a 4 hijos ¿Quisiera
saber cuál es el procedimiento adecuado para que todos estos trámites sean realidad?
1. El papa tiene que ser un tramite denominado anticipo de herencia, donde el padre
concurre con sus 4 hijos ante un notario llevando las partidas de nacimiento que
acrediten que son sus hijos, luego se debe realzar una escritura pública de anticipo de
legítima y finalmente el notario presenta estos documentos ante los registros.
Mi padre tiene un inmueble de 3 pisos y me quiere dar el tercer piso cual vendría hacer el
procedimiento idóneo para independizar este piso y que esta esté a mi nombre.
1. Verificar si la propiedad está inscrita como terreno (Si tiene partida registral)
2. Verificar si la propiedad esta inscrita como edificación (declaratoria de fabrica de estos
tres pisos, en otras palabras, es si han declarado la construcción realizada en este
terreno) Si esta declarada con los tres pisos lo consiguiente es realizar el paso 3
3. Hacer un reglamento interno y establecer las respectivas secciones del piso 1 del piso 2
y del piso 3.
4. Escritura pública de anticipo de herencia
Inmobiliaria GC
Si has decidido vender un piso o una parte de tu casa, sigue paso a paso estos consejos para
que la división física y legal de los espacios sea la más adecuada.
1. Verifica la parte a independizar cuente con accesos propios. Puede ser un pasillo, hall o
escalera.
2. Si no es el caso, recurre a un abogado o arquitecto para gestionar una licencia de
remodelación o ampliación municipal.
3. Es necesario elaborar los planos, una memora y un reglamento interno de
independización que demuestre cuáles serán las nuevas unidades inmobiliarias y las
áreas comunes.
4. Este expediente técnico debe llevarse ante Registros Públicos para que se creen las
nuevas partidas registrales. El costo promedio es de S/. 80 por cada unidad.
5. Y si quieres vender el último piso de tu propiedad y deseas conservar los aires, entonces
el expediente debe consideras ese espacio como una zona independiente, al momento
de vender el piso debes indicar que los aires quedan reservados para el vendedor.
6. Si se trata de un terreno, es necesario consulta previamente con la municipalidad si tiene
el tamaño para realizar una división.
CERVANTES ABOGADOS Y CONSULTORES INMOBILIARIOS
PREPARACIÓN DEL EXPEDIENTE
En el caso, que fuera factible la independización, el expediente estará compuesto por:
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Solicitud registral.
Planos de independización.
Memoria descriptiva de independización.
Certificado de parámetros urbanísticos.
Reglamento Interno.
Pago de los derechos registrales.
Los documentos deberán estar firmados por el o los propietarios inscritos en los Registros
Públicos.
Inversiones EL PINO
A continuación, te explicamos los pasos que debes seguir para independizar un inmueble.
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Accesos privados o salidas al exterior. Antes de iniciar el trámite de independización,
cada uno de los espacios previamente divididos deberá contar con un acceso privado
independiente hacia la calle.
Elaborar nuevos planos del inmueble. Este debe contar con la información detallada
respecto al número de partes en que se dividirá el inmueble, las medidas de cada una
de las divisiones y las áreas comunes como el patio o estacionamientos.
Acudir a los Registros Públicos. Una vez que se cuenta con los documentos respectivos,
se debe acudir a los Registros Públicos para empezar el trámite de la independización
del inmueble a fin de obtener una partida registral por cada parte de la casa.
Título de Propiedad. Una vez concluido este trámite, las partes de la vivienda estarán
independizadas. Sin embargo, aún queda pendiente el trámite por la titularidad ya que
de no hacerlo los futuros titulares aparecerán como copropietarios. Para ello, se debe
acudir a un notario y firmar una escritura pública de división, participación y
adjudicación mediante la cual ambos expresan que ceden las partes. Ello deberá ser
enviado a Registros Públicos para la inscripción de la titularidad.
¿Qué requisitos solicita la Sunarp para independizar un inmueble?
1. Documento con certificación notarial en el que se describa las características de cada
zona o piso a independizar, así como las zonas comunes.
2. Plano de independización, firmado por un ingeniero o un arquitecto, con certificación
notarial de firma.
3. Reglamento interno.
4. Pago de derechos registrales.
Mi papa falleció hace un año y la propiedad está a su nombre ¿Qué pasos debo seguir para
que la propiedad pase a mi nombre?
Lo primero que se debe hacer es una sucesión intesta este documento se realiza ante un notario
o ante el poder judicial, en este procedimiento se te va a declarar a ti como persona heredera
de tu señor padre, una vez que se ha efectuado esta inscripción de la sucesión intesta donde
disponen que tú eres la heredera de tu padre, la propiedad registrada al nombre de tu papa va
a pasar automáticamente a tu nombre.