¿Qué es una escritura pública? La escritura pública es un documento que se tramita ante un notario y en el que se hace constar un determinado acontecimiento o derecho autorizado por el propio funcionario, quien se ocupará de firmar junto con los otorgantes. ¿Qué tan importante es registrar tu casa o tu terreno? Es muy importante, porque es la única forma en que nosotros podemos acreditar que esa propiedad es nuestra (La SUNARP otorga una mayor protección a las personas que inscriben su propiedad en el registro) ¿Qué aspectos debemos considerar antes de comprar una casa, terreno o departamento? 1. Acudir al Registro de Predios para contrastar los datos de vendedor, es decir, que el vendedor sea propietario del bien. (Para ello se debe ir al registro, hacemos una búsqueda dando el nombre del dicho propietario, pagamos un derecho de 6 soles, el registro nos confirmara si la persona que nos esta vendiendo es el(la) propietario(a) del terreno, ahora si queremos saber la descripción del bien y saber si las áreas manifestadas son las correctas podemos pedir una copia literal que me vale 13 soles. ¡ES AL INSTANTE! ¿Qué es una declaratoria de fábrica (Inscripción de mi construcción) La declaratoria de fábrica es la inscripción de una construcción en el Registro de Predios correspondiente, donde se consignan las características y condiciones técnicas de una obra. Al inscribir una declaratoria de fábrica, reconocemos el carácter legal de una determinada construcción. Es un procedimiento que se realiza inicialmente ante el municipio (tramites de licencia de edificación), una vez que el municipio otorga la constancia de que la persona a concluido con la construcción del predio, está ya puede inscribirse en el registro. Requisitos para la inscripción aplicables para edificaciones iniciadas después el 21 de julio de 1999: Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito por el presentante, copia del documento de identidad del presentante. Formulario Único de Edificaciones – FUE a que se refiere la Ley 29090, o Escritura pública donde se inserte el FUE (debe tener estos datos: valor de la obra y la fecha de culminación) Plano de localización, ubicación y distribución debidamente aprobado por la Municipalidad Distrital o Provincial para el caso del Cercado. Planos con firma de propietarios, arquitecto o ingeniero civil responsable, debidamente aprobados y visados por la Municipalidad respectiva. Declaración Jurada con firma certificada por Notario de los propietarios indicando la fecha de terminación de la construcción, cuando esta se hubiera omitido (Art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). Pago de derechos registrales. Requisitos para la inscripción aplicables para edificaciones terminadas hasta el 21 de julio de 1999: Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito por el presentante. (eso se llena en la misma SUNARP) Formulario Registral – FOR (distribución gratuita por SUNARP) debidamente llenado y suscrito por los propietarios y el Verificador Responsable. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente expedido por la municipalidad correspondiente. Plano de Localización y Ubicación. Debe contener cuadro normativo y cuadro de áreas, suscrito por el Verificador Responsable. Plano de distribución, suscrito por el Verificador Responsable. En los casos de remodelación, ampliación, modificación y reparación, deberá adjuntar dos planos: uno correspondiente a la fábrica inscrita donde se visualice los elementos eliminados y otro plano de la fábrica resultante. Informe técnico de verificación, suscrito por el Verificador Responsable, inscrito en el índice de verificadores a cargo de la SUNARP. Todos los documentos solicitados deben de presentarse por triplicado y separado (un original y dos copias).El original queda archivado en la Oficina Registral, una de las copias es enviada de oficio a la Municipalidad Distrital correspondiente luego de la inscripción, y la otra devuelta al usuario. Las firmas de los documentos señalados en los numerales 2, 4, 5 y 6 serán certificadas por Notario. En este sentido, cuando construimos cualquiera de los tipos de edificaciones mencionados sobre un terreno, tenemos que inscribirlo legalmente ante Registros Públicos, a esta inscripción se le denomina DECLARATORIA DE FABRICA, que es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, es decir, la edificación o construcción se vincula a la realidad física, en tanto que la Declaratoria de Fábrica se vincula al mecanismo jurídico para que los Registros Públicos admitan la existencia de dicha realidad 21 de julio 1999 Las edificaciones ya construidas hasta esta fecha pueden solicitar su declaratoria de fabrica es la misma SUNARP (Ley n°27157) Ese año esta ley entro en vigencia. Dentro de esta ley existe el tema del verificador ya sea arquitecto o ingeniero civil que se encuentra dentro del índice de verificadores de la SUNARP. Las edificaciones ya construidas después de esta fecha pueden inscribir la declaratoria de fabrica haciendo tramites en la municipalidad correspondiente. (Ley n°29090) es la nueva ley actual. En la actualidad, para poder realizar una edificación es necesario que el propietario del terreno solicite la autorización correspondiente a la Municipalidad donde se encuentra ubicado el terreno. A tal efecto, la Municipalidad correspondiente expedirá una Licencia de Construcción que le permita al propietario efectuar la construcción de su edificación bajo la supervisión de la misma, acorde con los parámetros y lineamientos normativos establecidos para ese distrito. Una vez concluida la edificación, la Municipalidad otorgará al propietario un Certificado de Finalización de Obra, en el que se indica que la construcción ha sido realizada en cumplimiento de la normativa edificatoria vigente. Ejemplo: de repente yo tengo dos pisos y no me gusta, yo quiero hacer una remodelación entonces demuelo y construyo una nueva edificación, la municipalidad me tiene que entregar un documento que me acredite que yo he demolido. (todo esto también lo puedo inscribir como declaratoria de fabrica) Importancia de la declaratoria de fabrica El predio eleva su valor a comparación de una construcción no inscrita, ejemplo si yo quiero acudir a una entidad bancaria lógicamente mi predio que tiene declaratoria de fabrica va a tener una mayor opción de préstamo que una construcción que no esta registrada. Mayor protección del inmueble ¿Qué hacer si habito un inmueble y no soy el propietario? Cuando hay otra persona que esta habitando el inmueble y está pagando los impuestos, este puede hacer un tramite que se llama preinscripción adquisitiva para hacer este trámite debe pasar como mínimo 5 años. ¿Constancia de Posesión? Este terreno a estado sujeto a un proceso de formalización-estos procedimientos los sigue COFOPRI (ORGANISMO DE FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL). Si yo deseo hacer una independización de mi primer piso o ya sea x piso, lo primero que debo saber es si mi edificación matriz tiene su declaratoria de fabrica (saber el estado de mi inmueble) ¿Qué hacer cuando el propietario de un inmueble muere y no deja ningún testamento? Se debe tramitan una sucesión intestada este documento se realiza ante un juez o un notario para poder declarar a los herederos del fallecido ¿Cómo se puede registrar una vivienda que pertenece a un AA.HH en la SUNARP si solo tengo título de propiedad otorgado por el municipio? SUNARP no otorga títulos de propiedad, La SUNARP lo que hace es inscribir los contratos de las personas que lo han adquirido en una fecha anterior mediante una escritura publica en presencia de un notario, COFOPRI (organismo de formalización de la propiedad informal) si es una entidad tituladora , entonces para poder inscribir la propiedad dentro de un AA.HH donde no se disponga de un titulo se recomienda acercarse a COFOPRI, para asi tener conocimiento de cuáles son los procedimientos para que este me otorgué el título. 1. Primero la municipalidad otorgó una Constancia de Posesión 2. Luego COFOPRI otorgo el titulo (Esta entidad formaliza a aquellas personas que no son propietarias sino posesionarios del inmueble). Si uno ya tiene el titulo de COFOPRI lo mas probable es que tu propiedad ya se encuentre inscrita, se menciona aquello debido a que COFOPRI al momento de titular presenta automáticamente los títulos al registro. ¿Qué debo de tener en cuenta antes de comprar una casa, departamento? La adquisición de una vivienda —una casa o departamento— es una de las decisiones más importantes que toman las personas en sus vidas. Sin embargo, para que la compra sea segura y no sea víctima de alguna estafa, es importante que tenga en cuenta algunas recomendaciones antes de formular su contrato de compraventa. Aquí cinco recomendaciones brindadas por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp): 1. Verifica la situación registral del inmueble, entre ellos, que la propiedad se encuentre registrada a nombre del vendedor, que no existan cargas o gravámenes vigentes. 2. En caso el vendedor sea una persona jurídica (empresa), constata que el representante cuente con las facultades suficientes para vender. Para ello, puede solicitar una vigencia de poder a la Sunarp. (Este paso se da cuando se compran terrenos o departamentos por alguna empresa inmobiliaria. Verificar que el terreno o departamento este a nombre de la empresa, el representante legal de la empresa que es el que va a firmar los documentos ante la notaria tenga las facultades necesarias para poder vender los terrenos de esta empresa-Vigencia de poder del representante) 3. Verifica que los documentos municipales del inmueble, como la Hoja Resumen (HR) y el Predio Urbano (PU) se encuentren a nombre del vendedor. 4. Concluida la etapa de verificación, elabora un contrato de compraventa autorizado por un abogado (minuta). Con la minuta firmada deberás solicitar el bloqueo registral de la propiedad hasta la firma de la escritura pública. 5. Una vez firmada la escritura pública, tendrás que solicitar al notario realizar la presentación del parte notarial de compraventa para su inscripción en la Sunarp. Compre un lote que esta registrado en la SUNARP, mi vecino se ha metido 3 metros el ha abierto juicio y me dice que COFOPRI le dará un título del área que esta habitando, ¿Es posible que COFOPRI le pueda dar este título? COFOPRI cuando entrega títulos primero va a registros, así que lo primero que va respetar COFOPRI es la inscripción de este inmueble en la SUNARP, por lo tanto, si el vecino quiere desconocer esto lamentablemente el vecino no podrá hacerlo porque primero va a prevalecer la inscripción del inmueble ante la SUNARP. Colegio de notarios de lima-Es para sesionarse que este notario existe como profesional Mi papa tiene un terreno de 600m2, ahora el quiere dar como herencia a 4 hijos ¿Quisiera saber cuál es el procedimiento adecuado para que todos estos trámites sean realidad? 1. El papa tiene que ser un tramite denominado anticipo de herencia, donde el padre concurre con sus 4 hijos ante un notario llevando las partidas de nacimiento que acrediten que son sus hijos, luego se debe realzar una escritura pública de anticipo de legítima y finalmente el notario presenta estos documentos ante los registros. Mi padre tiene un inmueble de 3 pisos y me quiere dar el tercer piso cual vendría hacer el procedimiento idóneo para independizar este piso y que esta esté a mi nombre. 1. Verificar si la propiedad está inscrita como terreno (Si tiene partida registral) 2. Verificar si la propiedad esta inscrita como edificación (declaratoria de fabrica de estos tres pisos, en otras palabras, es si han declarado la construcción realizada en este terreno) Si esta declarada con los tres pisos lo consiguiente es realizar el paso 3 3. Hacer un reglamento interno y establecer las respectivas secciones del piso 1 del piso 2 y del piso 3. 4. Escritura pública de anticipo de herencia Inmobiliaria GC Si has decidido vender un piso o una parte de tu casa, sigue paso a paso estos consejos para que la división física y legal de los espacios sea la más adecuada. 1. Verifica la parte a independizar cuente con accesos propios. Puede ser un pasillo, hall o escalera. 2. Si no es el caso, recurre a un abogado o arquitecto para gestionar una licencia de remodelación o ampliación municipal. 3. Es necesario elaborar los planos, una memora y un reglamento interno de independización que demuestre cuáles serán las nuevas unidades inmobiliarias y las áreas comunes. 4. Este expediente técnico debe llevarse ante Registros Públicos para que se creen las nuevas partidas registrales. El costo promedio es de S/. 80 por cada unidad. 5. Y si quieres vender el último piso de tu propiedad y deseas conservar los aires, entonces el expediente debe consideras ese espacio como una zona independiente, al momento de vender el piso debes indicar que los aires quedan reservados para el vendedor. 6. Si se trata de un terreno, es necesario consulta previamente con la municipalidad si tiene el tamaño para realizar una división. CERVANTES ABOGADOS Y CONSULTORES INMOBILIARIOS PREPARACIÓN DEL EXPEDIENTE En el caso, que fuera factible la independización, el expediente estará compuesto por: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Solicitud registral. Planos de independización. Memoria descriptiva de independización. Certificado de parámetros urbanísticos. Reglamento Interno. Pago de los derechos registrales. Los documentos deberán estar firmados por el o los propietarios inscritos en los Registros Públicos. Inversiones EL PINO A continuación, te explicamos los pasos que debes seguir para independizar un inmueble. Accesos privados o salidas al exterior. Antes de iniciar el trámite de independización, cada uno de los espacios previamente divididos deberá contar con un acceso privado independiente hacia la calle. Elaborar nuevos planos del inmueble. Este debe contar con la información detallada respecto al número de partes en que se dividirá el inmueble, las medidas de cada una de las divisiones y las áreas comunes como el patio o estacionamientos. Acudir a los Registros Públicos. Una vez que se cuenta con los documentos respectivos, se debe acudir a los Registros Públicos para empezar el trámite de la independización del inmueble a fin de obtener una partida registral por cada parte de la casa. Título de Propiedad. Una vez concluido este trámite, las partes de la vivienda estarán independizadas. Sin embargo, aún queda pendiente el trámite por la titularidad ya que de no hacerlo los futuros titulares aparecerán como copropietarios. Para ello, se debe acudir a un notario y firmar una escritura pública de división, participación y adjudicación mediante la cual ambos expresan que ceden las partes. Ello deberá ser enviado a Registros Públicos para la inscripción de la titularidad. ¿Qué requisitos solicita la Sunarp para independizar un inmueble? 1. Documento con certificación notarial en el que se describa las características de cada zona o piso a independizar, así como las zonas comunes. 2. Plano de independización, firmado por un ingeniero o un arquitecto, con certificación notarial de firma. 3. Reglamento interno. 4. Pago de derechos registrales. Mi papa falleció hace un año y la propiedad está a su nombre ¿Qué pasos debo seguir para que la propiedad pase a mi nombre? Lo primero que se debe hacer es una sucesión intesta este documento se realiza ante un notario o ante el poder judicial, en este procedimiento se te va a declarar a ti como persona heredera de tu señor padre, una vez que se ha efectuado esta inscripción de la sucesión intesta donde disponen que tú eres la heredera de tu padre, la propiedad registrada al nombre de tu papa va a pasar automáticamente a tu nombre.