Barcelo Gonzalez Gilberto 45538

OS
d3>
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DELA
CONSTRUCCIÓN
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
DELEGACIÓN SONORA
"VALUACIÓN DEINMUEBLES EN RÉGIMEN
DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Y
CALCULO DEINDIVISOS EN PUERTO
PEÑASCO SONORA"
P R O Y E C T O DE T E S I S
QUE PARAOBTENER ELTÍTULO DE:
MAESTRO ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
ING. GILBERTO BARCELÓ GONZÁLEZ
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DEVALIDEZ OFICIAL, POR LA
SECRETARIA DEEDUCACIÓN PUBLICA, CONFORME AL ACUERDO
N°2003286 DE FECHA 03 DEOCTUBRE DE2003.
HERMOSILLO,SONORA
Ina. Gilberto Barceló González.
FEBRERO DEL2010
<SuB>
AGRADECIMIENTOS:
A Dios nuestro señor.
Portodas las bendiciones recibidas.
A mis padres.
Cap. P.A. Gilberto Barceló Urquijo.
Sra.Josefina González Lúa (q.e.p.d.).
Por haber sembrado en mi lasemilla de lasuperación personal.
A mis hijos.
Alexandrina, Gilberto y Maximiliano.
Porquecon sucariño memotivan aser unmejor profesionista, unmejor padrey
unmejor ser humano.
A losseñores.
Antonio Jesús Barceló Urquijo.
Manuelde Jesús Salcido Núñez.
Porsuapoyo incondicional.
Ing. Gilberto Barceló González.
<3Gu2»
RESUMEN
El régimen de propiedad en Condominio es muy común hoy en día en cualquier
parte de nuestro país, se ve en las grandes zonas conurbadas (Condominios
habitacionales, comerciales, industriales ó mixtos), como también existe en los destinos
turísticos donde se construyen torres
de condominios o residencias en
fraccionamientos exclusivos, se presenta también en ciudades pequeñas en módulos
habitacionales de interés social (Casas tipo dúplex o edificios de departamentos) o de
algunas otras formas; es por ello que es muy importante que los profesionales que
intervienen en la Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio de un
Proyecto Inmobiliario conozcan los requisitos de Ley para su conformación y el
procedimiento más indicado paraelcálculo de los Indivisos.
Debido a que un gran porcentaje de los proyectos inmobiliarios en todo el país se
han constituido con falta de elementos o se han calculado inadecuadamente los
indivisos, pretendo con este trabajo de investigación dar a conocer, a todos los
profesionales que participan en laconstitución del régimen de propiedad en Condominio
de un proyecto inmobiliario, las partes que lo componen y la metodología más
apropiada para el cálculo del indiviso de las áreas privativas de las unidades en
condominio como loseñala la Ley.
Ing. Gilberto Barceló González.
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN
1
CAPITUL01
MARCOTEÓRICOYDEREFERENCIA
1.1.-
3
Antecedentes.
1.1.1.-
Características de PuertoPeñasco,Sonora.
1.1.2.-
Delapropiedad.
3
3
5
1.1.2.1.- El régimen de propiedad enCondominio.
1.2.-
1.3.-
1.4.-
Clasificaciónde losCondominios.
6
1.2.1.-
Poreluso.
6
1.2.2.-
Porsuestructura.
7
Aspectosjurídicosdelrégimende propiedadencondominio enelEstadodeSonora.
1.3.1-
Constitucióndelrégimende propiedad encondominio.
1.3.2.-
Losbienesdepropiedadexclusivaylosbienesdepropiedadcomún.
1.3.3.-
Elreglamento delcondominio.
Elcálculode losIndivisos eninmuebles bajoelrégimendeCondominio.
1.4.1.-
Métodoscomúnmente utilizados paraelcálculode losindivisos.
1.4.1.1.- Enfunciónde lasáreas privativas.
1.4.1.2.- Enfunciónde losvaloresde lasáreas privativas.
1.4.2.-
Variablesquedeterminanlosindivisosenuncondominio.
7
7
10
13
16
16
16
17
18
1.4.2.1- Variables propias.
18
1.4.2.2.- Variablessecundarias.
20
1.4.2.3.- Variablesqueinfluyenenlosedificiosverticales.
1.5.-
6
25
1.4.3.-
Elmétododelas ÁreasVirtuales.
25
1.4.4.-
Elmétodode laSuperficie Huella.
30
MétodosdeValuación.
30
1.5.1.-
Principales conceptos devaluaciónde inmuebles.
30
1.5.2.-
Losdistintosmétodosdevaluación.
32
1.5.2.1-MétododeCosto.
33
1.5.2.2.- Métodode Ingresos.
40
1.5.2.3.- Métodode Mercado.
41
CAPITULO2
PROBLEMÁTICA DEL RÉGIMEN ENCONDOMINIO.
2.1.-
44
Factoresquedeterminanlosprincipales problemas del régimenen condominio.
44
2.1.1.-
44
Desconocimiento de los requisitos necesarios para constituir el régimen en
condominio.
2.1.2.-
Desconocimiento del reglamento que regula el régimen de condominio del
45
proyecto.
2.1.3.-
Erroresyomisionesenelcálculode losindivisos.
45
2.1.3.1.- Análisis del Impacto económico de los Indivisos calculados
47
pordos metodologías enuncondominio.
CAPITULO3
SITUACIÓNACTUAL DEL REGIMEN EN CONDOMINIO EN PUERTO PEÑASCO.
3.1.-
Aspectoseconómicosysocialesdelrégimenencondominio enlaactualidad.
54
54
CAPITULO4
CALCULO DE INDIVISOS PARA UN INMUEBLE EN REGIMEN DECONDOMINIO.
4.1.-
Ejemplo práctico del cálculo de Indivisos para un condominio compuesto en Puerto
Peñasco,Sonora.
4.1.1-
56
57
Cálculode losValores Relativos.
4.1.2.1.- Variables ponderables queintervienenenelcálculodelfactorvirtual.
4.1.3.-
55
DescripcióndelCondominio.
4.1.1.1.- Descripciónde lasáreascomunesyprivativas.
4.1.2.-
55
70
70
4.1.2.2.- Avalúode lasáreas privativas.
77
4.1.2.3.- Avalúode lasáreascomunes.
85
Cálculodelindiviso.
87
CAPITULO5
CONCLUSIONESYRECOMENDACIONES.
5.1.-
Conclusionesyrecomendacionesfinales.
88
88
BIBLIOGRAFÍA.
GLOSARIODETÉRMINOS DEVALUACIÓN.
ANEXOS.
91
94
99
C<22>
INTRODUCCIÓN
Debido al desconocimiento y a la mala interpretación de la Ley de propiedad en
Régimen de Condominio se propician infinidad de errores en la conformación de estos,
repercutiendo con ello en que al constituir el régimen de propiedad en condominio de
un proyecto Inmobiliario se omitan elementos y características básicas para calcular el
Indiviso de cada unidad privativa, ocasionando con ello la inequidad en los derechos y
obligaciones de los condóminos lo cual se convierte en una desventaja en determinado
momento enelvalordel inmueble.
Al analizar las leyes que regulan el Régimen de Propiedad en Condominio, pretendo
establecer los criterios más propicios para la mejor interpretación de las mismas y la
aplicación de la Metodología más adecuada para el cálculo del Indiviso de cada unidad
privativa según el caso de cada proyecto, para ello analizo los problemas que
generalmente se presentan y mediante un caso práctico ejemplifico la manera más
adecuada de constituir el Régimen de Condominio y el cálculo de los Indivisos en
Puerto Peñasco, Sonora.
El régimen de propiedad en Condominio es muy común hoy en día en cualquier
parte de nuestro país, se ve en las grandes zonas conurbadas (Condominios
habitacionales, comerciales, industriales ó mixtos), como también existe en los destinos
turísticos donde se construyen torres
de condominios o residencias en
fraccionamientos exclusivos, se presenta también en ciudades pequeñas en módulos
habitacionales de interés social (Casas tipo dúplex o edificios de departamentos) o de
algunas otras formas; es por ello que es muy importante que los profesionales que
intervienen en la Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio de un
Proyecto Inmobiliario conozcan los requisitos de Ley para su conformación y el
procedimiento más indicado para elcálculo de los Indivisos.
Para laelaboración deestetrabajo de investigación tengo como:
.- Objetivo general:Analizar las Leyes y Reglamentos que regulan la constitución del
régimende propiedad en Condominio, para determinar laspartes que loconforman.
.- Objetivo particular. Establecer la metodología más propicia para el cálculo de los
Indivisos de las áreas privativas de los proyectos Inmobiliarios que se constituyan bajo
el régimen de propiedad en Condominio, cumpliendo con las Leyes y Reglamentos que
lo regulen y enumerar las partes, términos y condiciones que lo conforman; aplicando
losconocimientos adquiridos a uncaso práctico de Puerto Peñasco,Sonora.
¿Por qué se va a realizar la investigación?: Porque existe un desacuerdo
generalizado de la manera más apropiada del cálculo de los Indivisos y por qué no se
constituyen en muchos casos los regímenes de propiedad en condominio como lo
señala la Leyal respecto, pordesconocimiento o por mala interpretación de lamisma.
1
<U2>
¿Para qué?: Para proporcionar una metodología a seguir al constituir un régimen de
propiedad en Condominio y al calcular los Indivisos de tal manera que se cumpla con
los requerimientos de Ley.
¿Para quién?: Para todo aquel profesionista ó inversionista que intervenga en la
constitución de un Régimen de propiedad en Condominio en el estado de Sonora y
particularmente en Puerto Peñasco.
¿Cómo?: Tomando en cuenta los requisitos de Ley y la metodología con que se
calculan los Indivisos de las áreas privativas de un régimen de propiedad en
Condominio.
HIPÓTESIS DETRABAJO.
Al establecer las metodologías para el cálculo del Indiviso de las áreas
privativas como lo señalan las Leyes, los Valuadores que tienen la
responsabilidad de generar los Indivisos podrán obtener resultados confiables,
los cuales se verán reflejados en la determinación del valor más exacto del bien
inmueble en régimen de condominio.
Lascaracterísticas que definen el presente trabajo de investigaciónson:
a) Descriptiva: Porque describe una situación (En este caso la falta de elementos
necesarios para la toma de decisiones al constituir el régimen de Condominio y el
Cálculo del Indiviso).
b) Propositiva: Porque se realiza un análisis crítico de la legislación del Régimen de
propiedad en Condominio, evaluando sus fallas y proponiendo un lineamiento que
contemple lospasos aseguir para laConformación delmismo.
c) Correlacional positiva: Porque obtenemos una respuesta de una investigación
realizada en la cual a mayor cantidad y exactitud de la información obtenemos una
mayor certeza enelcálculo del Indiviso yeldictamen devalor del Bien Inmueble.
La presente investigación es de tipo no experimental, ya que no se manipulan las
variables yse analiza el problema ensu contexto natural.
Para comprobar la hipótesis seestudiará el marco Jurídico que regula a la propiedad
en Régimen de condominio determinando los elementos necesarios con que se
constituye, así también se analizarán las metodologías para el cálculo de Indivisos,
describiendo y ponderando las variables que más influyen en los factores con que se
calculan.
A manera de comprobación se ejemplificará con un caso práctico de un desarrollo
turístico de Puerto Peñasco Sonora, los requisitos a cumplir para la constitución del
régimen encondominio yelcálculo de los Indivisos de lasáreas privativas.
2
BE
<13>
CAPITULO 1
MARCO TEÓRICO.
1.1.
Antecedentes.
1.1.1. Características de Puerto Peñasco,Sonora.
Puerto Peñasco se ubica a 100 km (62.5 millas) de la frontera con los Estados
Unidos de América, al Noroeste del Estado de Sonora. A tan solo 350 km (219 millas)
de Phoenix y 749 km (496 millas) de Los Ángeles, California. Colinda con los
siguientes municipios: Al Noreste con San Luís Rió Colorado, al Norte con Estados
Unidos deAmérica y Plutarco Elias Calles,al Sureste con Caborca ysu límite natural al
Sur es la zona volcánica "El Pinacate", situada a 50 km por la carretera a Sonoita. Esta
región es única entre las bellezas naturales de Norteamérica con más de 600 cráteres y
sitios arqueológicos fechados en másde 30milaños.
Puerto Peñasco hasta 1927 era un sencillo poblado pesquero y se le conocía como
Punta de Piedra. Las principales especies que obtenían eran la Totoaba y el Camarón
gigante y es a partir de este último que el poblado alcanza fama en el país y en el Sur
de los Estados Unidos.
Sus playas son de suave oleaje, y el agua muy transparente, ideal para practicar
deportes acuáticos en todo el año ya que su temperatura promedio oscila entre los 31
grados centígrados en verano hasta los 18 grados centígrados en invierno. Su flora es
más desértica que selvática ya que está compuesta por matorrales espinosos,
sahuaros, entre otros. Su fauna está compuesta por aves que están adaptadas a este
tipode clima como loson aves canorasyde ornato entre otras. Enépoca de temporada
alta como en Semana Santa ydurante elverano sus playas son ideales para acampar y
practicar los diferentes deportes acuáticos. Sobre la playa a unos pocos metros se
encuentran hoteles que cuentan con una gran variedad de diversiones y servicios para
satisfacción de losturistas.
Los turistas internacionales generalmente provienen de Estados unidos, Canadá y
Alaska, los cuales pueden practicar diversas actividades que van desde la simple
contemplación del paisaje, toma de fotos, deslizamiento de tablas hasta las
emocionantes carreras de carros o motos especialmente equipadas para correr en las
dunas en el arenal,también podrá practicar deportes acuáticos como el buceo, pesca,
buceo contubo,surfeo, natación,motonáutica,entre otros.
Además este puerto cuenta con una infraestructura turística de más de 31 hoteles, 8
condominios, 63 restaurantes, que arrojan un total de 2,157 cuartos, además de 18
trailer park (estacionamientos de vehículos recreacionales), centros nocturnos y
mercados deartesanías, entreotros.
3
<32¡¡¡E*
ES
Gracias a los Recursos Naturales con los que cuenta Puerto Peñasco, el turismo
Ecológico va creciendo notablemente día con día, pues hay turistas para todos los
ámbitos, locual permite una diversidad de servicios yes de gran ayuda en la economía
del Puerto.
La afluencia turística a Puerto Peñasco, asciende a 1726,272 visitantes por año en
promedio. Este turismo ha proveído de una derrama económica de alrededor de
3,939.02 millones de pesos anuales. El promedio de los visitantes extranjeros que
proviene del estado deArizona y California es de un 80 %. Suestancia promedio es de
3 días per capitayel índicedeocupación hotelera esde un70 %alaño enpromedio.
Losturistas nacionales provienen principalmente de losestados de Chihuahua y Baja
California con un porcentaje de 20% anual. Lo cual ayuda al incremento de la derrama
económica permitiendo incrementar con ello la infraestructura del puerto en lo
concerniente a los rubros que más impactan en el turismo como son: las
comunicaciones aéreasyterrestres, la recreaciónyelsectorsalud.
Dentro de los proyectos turísticos considerados como grandes inversiones se
encuentran: Costa Diamante, Casa Blanca Golf Villas, La Ballena, laguna del Mar,
laguna Shores, Las Palmas, Los Delfines, Mayan Palace, Princesa de Peñasco, Sandy
Beach Resort, Sonora Spa Resort, Bella Sirena, Las Palomas y Sonoran Sea Resort.
Por locualseespera que laafluencia turística se incremente cadadía.
Actualmente el gobierno federal y estatal realizan fuertes inversiones en la
construcción del tramo carretero Puerto Peñasco - Golfo de Santa Clara, el cual es
partedel proyecto denominado "Escalera Náutica",asítambién inversionistas privados y
los tres niveles de gobierno conjuntan esfuerzos para construir el aeropuerto
internacional de laciudad de Puerto Peñasco denominado "Mar deCortés".
4
<XSE*
1.1.2. De la propiedad.
El código civil de 1870 de nuestro país definió la propiedad como "El derecho de
gozar ydisponer de una cosa,sin más limitaciones que lasquefijan lasleyes".
La constitución de 1917 otorga a la propiedad características sociales, como se
puede observar en el artículo 27, primer párrafo: "La propiedad de las tierras y aguas,
comprendidas dentro de los límitesdelterritorio nacional,corresponde originariamente a
la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los
particulares, constituyendo la propiedad privada".
Es porello que en nuestro país es permitido distintos regímenes de propiedad como:
a) La Propiedad Individual.
Este régimen de propiedad es la forma tradicional por medio de la cual un
individuo, denominado propietario, adquiere elderecho de usar, gozar y disponer
de una cosa dentro de las limitaciones y modalidades quefijen las leyes.
b)LaCopropiedad.
Existe en aquellos casos en que dos o más personas adquieren la propiedad
sobre una misma cosao underecho.
Es importante mencionar que en la copropiedad todos y cada uno de los
copropietarios son dueños de la totalidad del bien y no de una parte del mismo,
es decir, losonenpro indiviso.
c) El Condominio.
El régimen de propiedad en Condominio existe cuando se combinan las dos
formas de propiedad anteriores: la Individual y la Copropiedad. De ambos
sistemas de propiedad mencionados (la propiedad exclusiva y la copropiedad)
surge el régimen de propiedad en condominio, distinto de los demás y con una
fisonomía propia.
Deesta manera se puede definir elcondominio como un inmueble, construido en
forma vertical,horizontal o mixta,susceptible de aprovechamiento independiente,
perteneciente a distintos propietarios y con elementos o partes comunes de
carácter indivisible
5
^822^
1.1.2.1. Elrégimen de propiedad en Condominio.
Existirá régimen de propiedad en condominio, cuando los diferentes departamentos,
viviendas, casas, locales o áreas de un inmueble, construidos en forma vertical,
horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida
propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, pertenezcan a distintos
propietarios, teniendo cada uno de estos, un derecho singular y exclusivo de propiedad
sobre su departamento, vivienda, casa, local o área y además, un derecho de
copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble. (Art. 3o de la ley
sobre elRégimen depropiedad en Condominio de Inmuebles delEdo.De Sonora).
Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por las disposiciones de
la presente Ley, lasdelCódigo Civildel Estado de Sonora, lasdeotras leyes aplicables,
así como por la escritura constitutiva del régimen,el contrato de translación de dominio
y porel reglamento delcondominio dequesetrate.
1.2.
Clasificación de losCondominios.
Los Condominios seclasifican:
I. Porel Uso.
II. Porsu estructura.
1.2.1. Por el Uso.
Por esta clasificación seagrupanen:
a) Habitacional: Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva están
destinadas a lavivienda.
b) Comercial o de servicios: Son aquellos en los que las unidades de propiedad
exclusivas estándestinadas algiro oservicio que corresponde según suactividad.
c) Industrial: Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva se
destinan aactividades propias del ramo.
d) Mixtos: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a
dos o más de losusosseñalados en los incisos anteriores.
6
1.2.2.
Porsu estructura.
Poresta clasificación seagrupanen:
a) Condominio Vertical: Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles
en un terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de
copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes del inmueble
para su usoydisfrute.
b) Condominio Horizontal: Se constituye en inmuebles con construcción horizontal
donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es
propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su
estructura y medianería, siendo titular de underecho de copropiedad para el usoy
disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso
común.
c) Condominio Mixto: Es aquel formado por condominios verticales y horizontales,
que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva
como:edificios, cuerpos,torres, manzanas,secciones ozonas.
1.3. Aspectosjurídicos del régimen de propiedad en condominio en el Estado de
Sonora.
Se entiende por conjunto condominal toda aquella agrupación de dos o más
condominios construidos en un solo predio, siempre que cada uno de dichos
condominios conserve para sí áreas de uso exclusivo, y a su vez existan áreas de uso
común paratodos loscondominios que integran elconjunto de referencia.
Enel régimende propiedad encondominio, cadatitular disfrutará de susderechos en
calidad de propietario. Por tal razón, podrá venderlo, darlo en arrendamiento,
hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la unidad de propiedad exclusiva,todos los
contratos a losque se refiere elderecho común,con las limitaciones y modalidades que
establecen las leyes.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio
e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva,
por lo que no podrá ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la
misma unidad.
1.3.1. Constitución del régimen de propiedad en Condominio.
De conformidad con lo que establece el Capítulo II de la Ley sobre el régimen de
propiedad en Condominiodeinmuebles delEstado de Sonora1,se reglamenta:
1
Levsobre elrégimen depropiedad encondominio deinmuebles para elestado deSonora (Ley No.293.- B.O. No.4, Sección II,defecha 12de Julio
de 1993).Versión pdfde Internet del 17de Marzodel2009.
7
Citl^l*
En el Artículo 4o.- El régimen de propiedad en Condominio de inmuebles puede
constituirse:
I. Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o áreas, de que
conste unedificio, oque hubieran sido construidos dentro de un inmueble con partes de
uso común,pertenezcan adistintos dueños.
II. Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales, o áreas, que se
construyan en un inmueble que cuente con elementos comunes e indivisibles, se
destinen para suenajenación a personas distintas.
III. Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes
departamentos, viviendas, casas, o áreas para enajenarlos a distintas personas,
siempre queexista unelemento común de propiedad quesea indivisible.
El Condominio puede constituirse sobre las construcciones enproyecto, en proceso
deconstrucción oya terminadas.
En el Artículo 5o.- La necesidad de que antes de la constitución del régimen de
propiedad en Condominio, los interesados deberán obtener una autorización que, en su
caso, expedirán las autoridades municipales correspondientes, en el sentido de ser
realizable el proyecto general en congruencia con los programas de desarrollo urbano
vigentes, así como con las declaratorias existentes y la capacidad en el área de
prestación de losservicios públicos.
En el Artículo 6o- Es necesario comparecer ante Notario Público y realizar por
parte del propietario o apoderado, una Declaración unilateral de voluntad para
cambiar el régimen de propiedad particular al de Condominio, en el cual se hará
constar:
I. La ubicación, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al condominio
dequesetrate.
Asimismo, se señalarán los límites de los edificios o de las salas o secciones que
deban constituir inmuebles sujetos al condominio en forma independiente, cuando su
ubicación y número decopropiedades originen laseparación de los inmuebles sujetos a
este régimen engrupos distintos;
II. La descripción de cada terreno, departamento, vivienda, casa, local o área,
situación, medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de vehículos,
si lo hubiere, y demás datos necesarios para identificarlo, conforme lo establezcan la
Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora y el Reglamento de Construcción
del Municipio respectivo.
8
<gfi¡2>
ES
III. En su caso, la constancia de haber clonado al Ayuntamiento las superficies de
terrenos que señalan los artículos 106,fracción IVy 158de la ley de Desarrollo Urbano
para el Estadode Sonora.
IV. La descripción general de las construcciones y de los materiales empleados o
que vayan aemplearse.
V. Elvalor nominal quese asigne a cada departamento, vivienda, casa, local o
área, y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total,también nominal, de
las partes en condominio.
VI. Los bienes de propiedad común y su forma de aprovechamiento, con
especificación y detalles necesarios y, en su caso, su situación, medidas y partes de
que secompongan, así como cualquier otra uotras características que sean necesarias
para suidentificación.
Vil. El aprovechamiento general del inmueble y el especial de cada departamento,
vivienda, casa, localóárea.
VIII.La existencia de lafianza prevista por los artículos 106,fracción IIIy 140de la ley
de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora, para responder sobre la ejecución de
la construcción y de los servicios de esta. El monto de la fianza y su término, se
ajustaran a lo dispuesto por las autoridades que hayan expedido las licencias de
construcción;
IX. Loscasos ycondiciones enque pueda ser modificada la propiaescritura;y
X. Elreglamento del Condominio.
Al apéndice de la escritura se agregaran debidamente certificados por el notario, el
plano general y los planos correspondientes a cada uno de los departamentos,
viviendas, casas, locales oáreas ya loselementos comunes.
En el Artículo 7o.- La escritura constitutiva del régimen de propiedad en
Condominio, deberá inscribirse en el registro público de la propiedad que corresponda.
De igual manera, serán inscribibles las reformas que a esta y a su reglamento se
hagan.
En el Artículo 8°.- En todo contrato para la adquisición de los derechos sobre un
departamento, vivienda, casa, local o área, sujeto al régimen de propiedad en
Condominio, se insertarán las declaraciones y clausulas conducentes de su escritura
constitutiva, así como sus reformas y datos de inscripción en el Registro Público de la
Propiedad,yse hará constar queseentrega al interesado una copia del reglamento.
9
cess*
ES
En el Artículo 9o.- La extinción voluntaria del régimen de propiedad en condominio
requerirá el acuerdo de un mínimo del 75% de los condóminos reunidos en asamblea,
salvoque laescritura constitutiva prevea unporcentaje másalto.
Laleydeordenamiento territorial delestadode Sonora estableceen:
El Artículo 121 del Capítulo IV, los condominios, cualesquiera que sea su tipo,
contarán con conexiones únicas a las redes de infraestructura pública. La operación y
mantenimiento de vialidades, obras de infraestructura y equipamiento; así como de los
servicios urbanos al interior de los condominios, correrán a cargo de los propios
condóminos.
1.3.2. Los bienes de propiedad exclusiva y los bienes de propiedad común.
En el Capítulo III de la Ley sobre el régimen de propiedad en Condominio de
inmuebles delEstado de Sonora,seestablece:
EnelArtículo 11.-Cada condómino será dueño exclusivo desu piso, departamento,
vivienda, casa, local o área y condueño de los elementos y partes del edificio que se
consideren como comunes, por ser necesarios para su existencia, seguridad,
comodidaddeacceso,recreo,ornato ocualquierfin semejante.
En el Artículo 12.- El derecho de cada condómino sobre los bienes comunes,
será proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijado en la escritura
constitutiva para este acto. (En este Artículo se hace referencia al concepto del
Indiviso).
EnelArtículo 13.-Sonobjetos de propiedadcomún:
I.
El terreno, excepto en el caso de condominio horizontal, sótanos, pórticos,
puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines,
senderos, vías interiores, y espacios que hayan señalado las licencias de construcción
paraestacionamiento devehículos,siemprequeseandeaprovechamiento común.
II.
Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y
losvigilantes, mas losdestinados a las instalaciones generales yservicios comunes.
III.
Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute
común, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas,
incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, albañales, canales, conductos de
distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; los locales y las obras de
seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras
semejantes, con excepción de las que sirvan exclusivamente a cada departamento,
vivienda, casa, localoáreas.
10
<§££>
IV.
Los cimientos,estructuras, muros decarga y lostechos de usogeneral.
V.
Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones
que se resuelva por la unanimidad de loscondóminos, usar odisfrutar en común oque
seestablezcan contalcarácter enel reglamento oen laescritura constitutiva.
En el Artículo 14.-Serán de propiedad común, solo de los condóminos colindantes,
los muros y demás divisiones que no tengan función estructural alguna, y solo separen
entre si losdepartamentos, viviendas, casas, locales oáreas.
En elArtículo 16.-Cada condómino podrá servirse de los bienes comunes y gozar
de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino
ordinarios, sin restringir o hacer más oneroso elderecho de losdemás.
EnelArtículo 19.-Loscondóminos del departamento bajo o primero y los del último,
o de viviendas, casas, locales o áreas situados en aquel o este, no tendrán más
derechos que los restantes condóminos. De igual manera, los condóminos de la planta
baja no podrán ocupar para uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos,
los vestíbulos, sótanos,jardines, patios, niotros lugares detal planta, ni hacer obras en
dichos lugares.Asimismo, los condóminos del último piso no podrán ocupar la azotea o
techo, nielevar nuevos pisos, ni realizar otras construcciones. Las mismas restricciones
son aplicables a losdemás condóminos del inmueble.
EnelArtículo 20.- Cada condómino podrá hacer toda clase de obras y reparaciones
en el interior de su departamento, vivienda, casa, local o área, previa licencia que, en
su caso, expida la autoridad municipal correspondiente, pero le estará prohibida toda
innovación o modificación que afecte a la estructura, paredes maestras y otros
elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar a su estabilidad, seguridad,
salubridad o comodidad. Tampoco podrá abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la
fachada o las paredes exteriores enforma que desentone del conjunto oque perjudique
a laestética general del inmueble.
EnelArtículo 21.- En los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio
serán obligatorias para los respectivos condóminos y por su cuenta, las obras que
requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes uotras divisiones entre locales o
terrenos colindantes.
En los inmuebles de construcción vertical sujetos al régimen de propiedad en
condominio, las obras de reparación y mantenimiento que requieren los techos en su
parte exterior y los sótanos serán por cuenta de todos los condóminos, así como la
reparación de desperfectos ocasionados por sismos, rayos o hundimientos
diferenciales.
11
<3£2>
03
En el Artículo 22.- para la ejecución de las obras en los bienes comunes e
instalaciones generales, seobservan lassiguientes reglas:
I.
Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de
seguridad, estabilidad y conservación y para que los servicios funcionen normal y
eficazmente, serán efectuados por la administración, previa licencia, en su caso,
expedida por las autoridades competentes del municipio respectivo, sin necesidad del
acuerdo de los condóminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y
administración. Cuando este no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, la
administración convocara a asamblea de condóminos, a fin de que, conforme lo
prevenga el reglamento, resuelvan loconducente.
II.
El primer enajenante es responsable de los vicios de construcción del inmueble
en los términos previstos por el Código Civil del Estado de Sonora. El resto de los
condóminos podrá proceder a la reparación de los mismos, en la proporción que cada
uno represente sobre el valor total del condominio, dejando a salvo sus derechos,
para repetir contra el enajenante o para hacer efectiva lafianza que prevé el artículo 6o
deesta Ley.
III.
Para realizar obras voluntarias que, aunque se traduzcan en mejor aspecto o
mayor comodidad, noaumenten elvalor del condominio, uobras que sin ser necesarias
si lo aumenten, se requiere del voto aprobatorio del 75% de los condóminos reunidos
en asamblea.
IV.
Las reparaciones o reposiciones urgentes de los bienes comunes e instalaciones
generales podrán ser efectuadas por los condóminos en caso de falta u omisión del
administrador, quiendeberá cubrirsucostosegún las reglasde lagestiónoficiosa.
No podrán llevarse a cabo, obras que pongan en peligro la seguridad, estabilidad o
conservación, como tampoco las que afecten la comodidad en el condominio, las que
impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque sea de un
solo condómino, o se ubiquen entre bienes de propiedad individual que pertenezcan a
unsolo condómino.
En el Artículo 23.- Tratándose de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en
condominio, financiados o construidos por organismos oficiales, los condóminos no
podrán enajenar, arrendar o transmitir por ningún título, los derechos inherentes al
departamento, vivienda, casa, local oárea, sinodespués de cinco años de celebrado el
contrato de compraventa o promesa de venta respectivo, además de haberlo ocupado
ininterrumpidamente por el mismo tiempo, salvo acuerdo especial del organismo que le
enajene eldepartamento, vivienda, casa, localoárea.
12
<is>
O!
EnelArtículo 27.- Una misma persona no podrá adquirir por sí o por medio de otra,
más de una unidad de propiedad exclusiva en los condominios financiados o
construidos pororganismos oficiales.
Tampoco las personas que siendo propietarias de inmuebles en el centro de
población correspondiente, podrán adquirir una unidad de propiedad exclusiva en
condominios construidos ofinanciados por losorganismos públicos.
1.3.3. El reglamento delCondominio.
Al referirse al reglamento delcondominio, se hace alusión al instrumentojurídico que
complementa y especifica las disposiciones de la Ley de acuerdo a las características
decada condominio.
Al analizar el presente tema se hace referencia a la Ley depropiedad en condominio
de inmuebles para el Distrito Federan, por contener las disposiciones de la misma Ley
del Estadode Sonorayanalizarlo más ampliamente.
El Artículo 52.- Menciona que la elaboración del reglamento, será por quienes
otorguen la escritura constitutiva del condominio. Cualquier modificación al reglamento,
se acordará en asamblea general extraordinaria, a la que deberá de asistir por lo
menos la mayoría simple de los condóminos. Las resoluciones requerirán de un mínimo
devotos que represente el 51% delvalor del indiviso del condominio.
El Artículo 53.- Refiere que el reglamento contendrá, sin contravenir lo establecido
por esta ley y el acta constitutiva correspondiente, las disposiciones que por las
características especificas del condominio se consideren necesarias refiriéndose, por lo
menos,a losiguiente:
I. Los derechos, obligaciones y limitaciones a que quedan sujetos los condóminos
enelejercicio delderecho de usar los bienes comunesy los propios.
II. El procedimiento para el cobro de las cuotas de: los fondos de administración y
mantenimiento, elde reserva,así como las extraordinarias.
III. El monto y la periodicidad del cobro de las cuotas de los fondos de
administración ymantenimiento yelde reserva.
IV. Las medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento y
operacióndel condominio
2
Lev de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (Publicada en la gaceta Oficial del Distrito Federal el 31 de Diciembre de
1998yActualizada el 16deenerode 2003).Versión pdfde Internet del 17de Marzodel2009.
13
C8232^
V. Las disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y
desarrollo de lacomunidad.
VI. Los criterios generales a losque sesujetará eladministrador para la contratación
a terceros de locales,espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de
arrendamiento ocomodato.
Vil. El tipo de asambleas que se realizarán de acuerdo a lo establecido en elArt. 31
deesta ley.
VIII. Eltipode administración conforme a loestablecido enelArt. 37deesta Ley.
IX. Otras obligaciones y requisitos para el administrador y los miembros del comité
devigilancia, además de loestablecido poresta Ley.
X. Causas para la remoción o recisión del contrato del administrador y de los
miembros del comité devigilancia.
XI. Las bases para la modificación del reglamento conforme a lo establecido en la
escritura constitutiva.
XII. El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia temporal
del administrador.
XIII. La determinación de criterios para el uso de las áreas comunes, especialmente
para aquellas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad, ya
sean condóminos ofamiliares que habiten conellos.
XIV. Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en las
unidades de propiedad exclusiva o áreas comunes, si el reglamento fuere omiso, la
asamblea decondóminos resolverá loconducente.
XV. Las aportaciones para la constitución de los fondos de mantenimiento y
administración yde reserva.
XVI. La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría especial
encaso devotación y no previstos enesta Ley.
XVII. Las bases para la integración del programa interno de Protección Civil, así como
ensucaso, laconformación de Comités de Protección Civilyde Seguridad Publica.
XVIII. Latabla de valores e indivisos del condominio; cuando dichos valores o indivisos
se modifiquen por reformas a la escritura constitutiva, la mencionada tabla deberá
actualizarse.
14
C<SB*
XIX. Las materias que lereservan laescritura constitutiva y lapresente Ley.
ElArtículo 55.- El reglamento del condominio, en su caso, del conjunto condominal,
deberá formar parte del apéndice de la escritura conforme a lo establecido en el último
párrafo delArt. 10deesta Ley.
Asimismo deberá ser registrado ante la procuraduría, la cual revisara que no
contravenga lasdisposiciones de lapresente Ley.
Es necesario conocer, en primer lugar, el significado de algunas denominaciones
que frecuentemente se utilizan en la legislación sobre el régimen de propiedad en
condominio, que permitan entender, con mayor claridad, los artículos y los alcances de
estos ordenamientosjurídicos.
Conesafinalidad seenuncian lossiguientes conceptos:
a)Administrador del condominio: Esel representante legal,la persona física omoral,
que realiza actos de custodia, mantenimiento y conservación del inmueble y que
promueve al mismo tiempo la integración, organización y desarrollo de los
condóminos. En el primer año es designado por quienes otorgan la escritura
constitutiva del condominio y en los subsecuentes es nombrado y removido
libremente por laasamblea de condóminos.
b)Asamblea decondóminos: Eselórganosupremodel condominio.
c) Asamblea general de condóminos: Es la reunión de la totalidad de los
condóminos, que se celebra por lo menos una vez al año y que tiene facultades de
nombramiento y remoción; determinación de responsabilidades; revisión y
aprobación deestados de cuenta y presupuesto de gastos; constitución defondos de
administración y reserva; modificaciones a la escritura constitutiva y reglamento; y
adopción de medidas sobre asuntos de interéscomún.
d)Asamblea de grupo de condóminos: Es la reunión parcial de los condóminos, que
tiene por objeto analizar y resolver asuntos de interés sectorial, como la revisión y
aprobación de gastos especiales en áreas comunes, que solo a ellos les afectan o
benefician como partedelconjunto.
e) Condominio: Es el inmueble construido en forma vertical, horizontal o mixta,
susceptible de aprovechamiento independiente, perteneciente adistintos propietarios
y con elementos o partes comunes decarácter indivisible.
f) Condómino: Es la persona física o moral que, en calidad de propietario, o que haya
celebrado contrato porelque,de cumplirse en sustérminos, llegue a ser propietario,
esté en posesión de uno o más de los departamentos, casas o locales del inmueble
susceptible de aprovechamiento independiente y con partes de uso común
indivisibles, que tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un área
15
c<2>
E¡
determinada en la que ejerce plenos actos de dominio y derecho de copropiedad
sobre loselementos de usocomún.
g)Comité de vigilancia: Es el órgano unitario o colegiado nombrado libremente por la
asamblea, cuya atribución principal es velar por el eficaz cumplimiento de las
obligaciones de los condóminos y por el cabal funcionamiento de la administración
del condominio.
h)Fondo de gastos de mantenimiento y administración: Es la suma total de las
aportaciones determinadas por el reglamento del condominio que se constituye en
proporción al valor de cada departamento, vivienda, casa o local, destinada al
cumplimiento de losfinesdeconservación yseguridad del inmueble.
i) Fondo de reserva: Es la suma total de las aportaciones determinadas por el
reglamento del condominio que se constituye en proporción al valor de cada
departamento, vivienda, casa o local, para los fines de adquisición o reposición de
implementos ymaquinaria conquedebacontar el condominio.
1.4. Elcálculo de los Indivisos en inmuebles bajoel régimen de Condominio.
Se entiende por Indiviso al factor expresado en forma decimal ó porcentual, el
cual se refiere a la parte proporcional de los derechos y obligaciones sobre los
bienes de propiedad común en un inmueble bajo el régimen de propiedad en
condominio.
1.4.1. Métodos comúnmente utilizados para elcálculo de los Indivisos.
En todo condominio se asigna un porcentaje a cada una de las unidades privativas
de que está compuesto el mismo, la suma de los porcentajes de todas ellas debe
totalizar launidad,oel 100%.
Lapráctica para obtener los Indivisos o porcentajes, seefectúa según sea elcaso:
a) Enfunción de lasáreas privativas.
b) Enfunción de losvalores de lasáreas privativas.
1.4.1.1 Enfunción de lasáreas privativas.
Este método se recomienda utilizarse únicamente cuando los valores de las áreas
privativas sean iguales,yse interpreta conforme a lasiguienteexpresión:
El indiviso es igual al cociente del área privativa de la unidad (n),entre el total de
lasuma de lasáreas privativas, (Por 100).
16
Indiviso (n) =
Área privativa de (n)X 100
Suma de lasáreas Privativas
1.4.1.2 Enfunción de losvalores de lasáreas privativas.
En esta modalidad de cálculo de indivisos por valores, se toma en cuenta que las
superficies o áreas tienen un valor diferente en función de su uso, ubicación, forma,
dimensiones, panorámica, privacidad, etc. Y se interpreta conforme a la siguiente
expresión:
El indiviso es igual al cociente delvalor de la unidad privativa (n),entre el total de
lasuma de losvalores de lasáreas privativas, (Por 100).
Indiviso (n) =
Valor de la unidad privativa (n)X 100
Suma de losvalores de las unidades privativas
Estaforma decalcular los indivisos se aplicaen lossiguientes casos:
I. Cuando se conocen las rentas de las unidades privativas, conforme a la
siguiente expresión:
El indiviso es igual al cociente del valor de la renta de la unidad privativa (n),
entre el total de lasuma de losvalores de la renta de las unidades privativas, (Por
100).
II. En función de los Valores de construcción o bien de los valores de venta de la
unidad privativa que seestá valuando, conforme a lasiguienteexpresión:
El indiviso es igual al cociente del valor de la unidad privativa (n),entre el total
de lasuma de losvalores de lasáreas privativas, (Por 100).
III. Enfunción de lasáreas virtuales.
17
(ífTjftfo
Este método nos da como resultado que el área virtual de cada una de las unidades
privativas, es proporcional a losvalores comerciales que resulten,debido aque en este
método se toma muy en cuenta la ubicación de la unidad, además de su forma,
dimensiones oel usoquese ledéa lamisma.
El método de las áreas virtuales considera las características resultantes que inciden
enelvalor de la unidad condominal conforme a lasiguienteexpresión:
El indiviso es igual alcociente delárea virtual de cada unidad privativa,entre la
suma de lasáreasvirtuales, (Por 100).
IV. Elmétodo de laSuperficie Huella.
Este método se aplica en un condominio mixto compuesto por lo tanto de unidades
horizontales y unidades verticales,y con su aplicación los condóminos efectúan el pago
justo de sus obligaciones, según sean propietarios de una unidad privativa en
condominio horizontal o en condominio vertical, del mantenimiento del edificio,
impuestos prediales, y todos los demás gastos que deban efectuar con respecto a las
áreas queexistan eneltipo decondominio queestén usufructuando.
1.4.2.
Variables que determinan los Indivisos en un Condominio.
Debido a queelvalor de lasáreas privativas dependedeciertas características o
variables que influyen en la deseabilidad por el inmueble, se consideran dos tipos de
variables atomar en cuenta aldeterminar elvalor del inmueble.
a) Lasvariables propias.
b) Lasvariables secundarias.
1.4.2.1. Variables Propias.
Estetipo de variables o características del inmueble están en relación a lafigura
geométrica de lasuperficie del mismo,y las principalesson:
a)
b)
c)
d)
FA
FF
FPr
FE
Factor porÁrea privativa.
Factor de Frente dellote.
Factor por Profundidad dellote.
Factor de Eficiencia delote.
Factor deÁrea (FA): El porcentaje correspondiente a este factor se determina en
base a la relación de las áreas privativas, que son las áreas vendibles, entre la suma
totalde lasáreas privativas.
18
<^52^
Factor de Frente (FF): Para determinar este porcentaje se hace la división de la
dimensión delfrente del inmueble enestudio entre ladimensión delfrente"Tipo".
Factor de Profundidad (Fpr): Este valor se determina en forma directa dividiendo
la dimensión de la profundidad "Tipo", entre la dimensión de la profundidad del
inmueble analizado.
Factor de Eficiencia (FE): La forma o irregularidad de un predio influyen en el
aprovechamiento de las áreas al momento de proyectar de manera óptima las
construcciones en un desarrollo condominal, es por ello que se propone el siguiente
criterio de evaluación para premiar o castigar la forma del predio tomando en cuenta la
eficiencia principalmente encondominios habitacionales ycomerciales.
Áreas-tipo (Secciones geométricas):
D
c
\
A
E /
/B
calle
I.
Lote de forma tipo (A):Elárea del rectángulo con unfactor de (1.00) con relación
máxima de 1:3 respecto alfrente-fondo.
II.
Lote de forma tipo (B): El área deltriangulo con frente a la calle con unfactor de
(0.90).
III.
Lotedeforma tipo (C):Elárea deltriángulo interior confactor de (0.70).
IV.
Lote deforma tipo (D):Eláreadel rectángulo interior con unfactor de (0.80).
V.
Lote deforma tipo (E): Elárea deltriángulo con unvértice a la calle confactor de
(0.80).
19
Posteriormente se multiplican cada una de las áreas tipo que conforman la
unidad privativa por sus factores correspondientes, se suman los productos de las
áreas-factores y dicha suma se divide entre el área total de la unidad privativa, y así
obtenemos elfactor deeficiencia (FE) de cada unade las unidades privativas.
1.4.2.2. Variables Secundarias.
Este tipo de variables del inmueble están en relación al entorno y características
visuales del mismo,y las principalesson:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
Fz
Fu
FT
Fv
FP
Fs
Factor deZona.
Factor de ubicación interna.
Factor porTopografía.
Factor porVegetación.
Factor por Panorámica.
Factor por Sueloy Subsuelo.
Factor deZona (Fz):Lazona donde se ubica eldesarrollo condominal esde gran
importancia para determinar el valor del mismo, por lo cual se proponen las siguientes
premisas con los correspondientes factores que influyen en él, de acuerdo al tipo de
condominio por suuso.
Premisas aconsiderar enfactorde Zona
Sin ningúnfrente avialidad.
Unfrente aservidumbre de paso ovialidad interior.
Unfrente avialidad deprimerorden.
Unfrente avialidad conaforocomercial.
Unfrente avialidad identificada como corredor de valor.
Unfrente acalle dondese ubica comercio itinerante.
H
(Fz)
M
C
0.70
1.00
0.80
0.70
1.00
0.80
1.00
1.10
1.20
0.90
1.25
1.35
0.90
1.35
1.50
0.70
1.25
1.35
Donde:
H: Uso Habitacional preponderantemente, cuando la vocación de la región urbana
tenga esa utilización y se complemente con servicios comerciales concentrados y bien
identificados enzonas ovialidades.
M: Mixto, habitacional y servicios ó industrial y servicios; cuando un inmueble es
utilizado para más de una función y que esta, o alguna de ellas, sea de productos o en
sucaso, lasporciones deconstrucción tengan diferentes usos.
C: Oficinasyservicios, recreación yservicios, comercio ensusdiferentes modalidades.
20
<iS2&
ES
Factor de Ubicación Interna (Fu): Para determinar los factores o porcentajes
correspondientes a la ubicación interna de cada una de las unidades, es necesario
conocer el usoaque van aser destinados; ya que elcriterio de calificación es diferente
sies para uso habitacional,para uso comercial, para uso industrial,etc.
Generalmente para Uso Habitacional se consideran con mayor porcentaje o
factor los terrenos colindantes con las áreas jardineadas y los terrenos que tengan
mayor privacidad.
Parael UsoComercial seconsideran de mayorfactor ó porcentaje los inmuebles
quese localizanjuntoa lavialidad oalacceso a lapropiedad,yde menor porcentaje
losqueseencuentran más privadosy más lejanos alacceso.
(Fu)
Premisas aconsiderar enfactor de Ubicación
Sin ningúnfrente avialidad.
Dos frentes, uno a servidumbre de paso o vialidad interior y
otro acalle menor de 8metros deancho.
Tres frentes a vialidades secundarias con arroyo igual o
menor a8metros deancho.
Un frente a vialidad con aforo comercial equivalente a
corredor de valor.
Dosfrentes avialidades equivalentes acorredor de valor.
Unfrente avialidad identificada como cerrada.
Frentea inmuebles que cíclicamente tienen concurrencia de
poblaciónflotante.
H
M
c
0.60
0.25
0.25
0.90
1.05
1.15
1.00
1.15
1.25
0.95
1.30
1.45
0.90
1.40
1.55
1.00
1.05
1.15
0.90
1.30
1.45
Factor por Topografía (FT): Generalmente si el predio en estudio es un terreno
sensiblemente plano ó con pendiente uniforme el factor por topografía será el mismo
para cada una de las unidades del condominio, es decir no influye en el indiviso
individual de cada unidad ysufactor es 1.00.
Si la topografía es variada dentro del terreno es necesario analizar el factor por
topografía de cada unidad, siendo por regla general que a mayor pendiente ó desnivel
que tenga el terreno su factor es menor y que a menor pendiente el factor es mayor y
seacerca a launidadqueeselóptimo cuando lapendiente es0%.
21
B9
«2>
Factor de castigo por pendiente
Desnivel
a 25 mt.
(H)
0.25
0.50
0.75
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
4.00
5.00
6.00
7.00
8.00
9.00
10.00
12.50
15.00
20.00
25.00
Pendiente
(S)
0.01
0.02
0.03
0.04
0.06
0.08
0.10
0.12
0.16
0.20
0.24
0.28
0.32
0.36
0.40
0.50
0.60
0.80
1.00
1%
2%
3%
4%
6%
8%
10%
12%
16%
20%
24%
28%
32%
36%
40%
50%
60%
80%
100%
Factor de
castigo
0.02
0.04
0.06
0.07
0.10
0.12
0.14
0.16
0.19
0.22
0.24
0.25
0.27
0.28
0.30
0.32
0.34
0.37
0.40
Factor por
Topografía
(FT)
0.98
0.96
0.94
0.93
0.90
0.88
0.86
0.84
0.81
0.78
0.76
0.75
0.73
0.72
0.70
0.68
0.66
0.63
0.60
Factor por Vegetación (Fv): En el análisis de cada unidad del condominio se
considera la vegetación nativa promedio del terreno en estudio para determinar el
Factor de vegetación, siendo mayor elfactor cuando los árboles son en mayor número,
de mayor diámetro y de mayor follaje y de un factor menor cuando los árboles sean
escasos, de diámetro pequeño y pocofollaje. En muchos casos además interviene para
estefactor lasdiferentes especies deárboles existentes enelpredio.
El rangode variación de estefactor oscila entre 0.80 como elvalor menor y 1.10
como el máximo valor cuando hay diferencias muy notables entre la vegetación de las
unidades que conforman la superficie del condominio; si la diferencia no es muy
considerable los factores pueden variar entre 0.95 y 1.05, ó la que el perito estime
conveniente en base al tipo de vegetación que se observe en el predio, para ello se
hace usode lasiguiente tabla devalores paraeste factor.
22
C#fflf4
Factor porVegetación (Fv)
1.10
Densa
Semidensa
1.00
0.90
Escasa
0.80
Nula
Factor por Panorámica (FP): La panorámica es uno de los factores que mayor
inciden en el valor de los inmuebles en zonas turísticas y particularmente en
condominios convista al mar (como eselcaso de nuestro estudio).
En esta variable se clasifica y califica a los terrenos por sus atractivos, que
pueden ser portener vista predominante a montañas, a bosques, a lagunas, al mar; así
como también en caso contrario pueden tener vistas no agradables a depósitos de
basura, a zonas contaminadas, a zonas de paracaidistas (asentamientos irregulares), a
zonas industriales, confrente avialidades elevadas ó pasos adesnivel.
Se consideran con una mayor calificación, con un factor de panorámica(FP)
mayor, las unidades que tienen mejores vistas que la del promedio y con un factor por
panorámica menor las unidades que tienen vistas con menores atractivos que la del
promedio deellas.
La clasificación de la Panorámica puede ser: Excelente, buena, media, regular y
mala.
El rango de calificación para las diferentes unidades en condominio puede variar
de unfactor de 1.20 a unfactor de 0.80,deacuerdo a lasiguiente relación:
Factor por Panorámica (FP)
1.20
Excelente
Buena
1.10
1.00
Media
0.90
Regular
0.80
Mala
Factor por Suelo v Subsuelo (Fs): Esta variable es correspondiente al suelo de
las diferentes unidades que formen el condominio; si las condiciones son iguales el
factor (Fs) sería 1.00, o sea que no va a influir al determinar el indiviso para cada
unidad.
Es necesario resaltar la gran importancia que tienen los suelos en la valuación,
ya que de las diferentes condiciones del mismo depende el tipo y costo de la
cimentación que sea necesaria para la construcción de la edificación que se proyecte
enel mismo.
En los terrenos encontramos superficialmente diferentes tipos de suelos,
desconociéndose la profundidad de sus capas, para lo cual es necesario auxiliarnos del
23
(tf-ffilf-fc
estudio de mecánica de suelos del sitio para determinarlos, así como la resistencia del
suelo, su cohesión ysugrado dedureza.
La clasificación de los suelos puede ser: Rocosos, arenosos, arcillosos, limosos,
rellenos sanitarios y mixtos principalmente, pudiendo en un mismo terreno tener
diferentes tipos de suelo, así como también puede ser diferente el espesor de la capa
superficial del mismo.
La clasificación y calificación de este factor esta en relación con las condiciones
especificas que presente el estudio de mecánica de suelos para los terrenos de las
diferentes unidades del condominio.
Si el perito valuador no cuenta con el estudio de mecánica de suelos, deberá
mediante su juicio y experiencia así como la apariencia superficial del terreno y el
conocimiento de la zona, determinar los factores de suelo (Fs) ó no considerarlos en el
análisis.
Para terrenos tipo 1ó 2 de uso habitacional ó comercial, en los que la zona en
general tiene terreno firme y resistencia adecuada para desplantar la cimentación de
edificaciones de hastatres niveles dealtura,se recomiendan lossiguientes factores:
Uso Habitacional
(Fs)
Profundidad de
desplante
1.00
2.00
3.00
4.00
1.06
1.00
0.90
0.85
Uso Comercial
Profundidad de
desplante
(Fs)
1.00
2.00
3.00
4.00
1.03
1.00
0.95
0.90
En cambio si el terreno es Tipo 3 o rocoso el factor de suelo debe ser analizado
según sea conveniente al tipo de proyecto a desarrollar, si la construcción requiere de
una cimentación profunda el costo de la apertura de zanjas y excavaciones para las
zapatas de cimentación es muy alto y puedetomarse como una característica negativa,
por ello el valuador deberá en este caso establecer rangos de valor dependiendo de lo
que sea más atractivo al proyecto.
Si losterrenos son para uso comercial,en loscuales pueden construirse edificios
de varios pisos, es de gran importancia el análisis de mecánica de suelos para
determinar las diferencias en los costos de cimentación de los terrenos con diferentes
condiciones desuelo.
Es muy importante tener en cuenta que cada análisis es único ó individual para
ese predio, que no hay predios iguales y que por lo general no pueden aplicarse los
mismos factores a todos losterrenos, por loque es de gran importancia la ponderación
que el perito haga en cada estudio ó análisis de porcentajes, tomando muy en cuenta
que las calificaciones de esta variable en las diferentes ciudades ó lugares, están en
relación a las costumbres, gustos, preferencias y del nivel socio económico de los
habitantes de cada lugar, así como delclima,orientación,vientos predominantes, etc.
24
1.4.2.3. Variables que influyen en losedificios verticales.
Elanálisis de la mayor cantidad de variables de importancia incidirá en el cálculo
de los indivisos de un condominio vertical, por ello a continuación se relacionan las
variables más representativas:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
Porsu ubicación según el niveldeledificio.
Por la ubicación de la unidad en laplanta.
Por elcostodeconstrucción por nivel.
Porelárea privativa de oficina.
Porsu relación profundidad - frente.
Por usoófunción.
Porvistas panorámicas.
Pororientación oasoleamiento.
Poralturadeentrepisos.
Por estacionamiento exclusivo enel interior deledificio.
Por baño interior.
(FN)
(Fu)
(Fe)
(FA)
(FR)
(FF)
(Fv)
(Fo)
(FH)
(FE)
(FB)
Es importante establecer que tanto el estudio de las variables presentado para
los condominios horizontales como el de los condominios verticales, están sujetos a
actualizarse recabando la información necesaria de la localidad para elaborar un
minucioso análisis comparativo en diferentes edificios en condominio, para poder
ponderar con más precisión y exactitud el coeficiente para cada una de las variables
utilizadas, así como laposibilidad de incluir algunas otras variables que enotros lugares
tengan influencia en el valor de las unidades en condominio y por lo tanto deben de
considerarse en ladeterminación de los indivisos.
1.4.3. Elmétodo de lasÁreasVirtuales.
En materia de valuación, se pueden definir a las áreas virtuales como el área
supuesta, imaginaria, sustentada en una realidad,que representa ycontiene cualidades
objetivas que puedentraducirse envalores monetarios.
La aplicación del método de las Áreas virtuales para el factor de forma por
ejemplo consiste en dibujar elterreno, señalando las áreas irregulares y aplicar a estas
áreas, un "factor de castigo" menor que la unidad. El resultado será que el área del
terreno así castigada parcialmente (Superficie homogenizada), será menor que el área
real del terreno a valuar. Obteniendo la superficie homogenizada, el coeficiente de
forma surgecon larelación:
CF = Superficie Homogenizada
Superficie total del lote.
Donde:
CF=Coeficiente de Forma (menor que la unidad).
25
<3CuE*
B¡
Este concepto, es la base del Método de las Áreas Virtuales, ampliándolo y
extendiéndolo a factores no solo de forma sino de ubicación, topografía u otros,
pudiendo obtener algunos casos (esquinas, áreas menores al lote tipo, frente a dos
calles, etc.) un coeficiente de premio mayor que la unidad: por extensión o costumbre,
este coeficiente, que ya no es únicamente de forma, sino de forma, topografía,
ubicación, etc. Se le llama indistintamente Coeficiente de Forma.
El método de las áreas virtuales se aplica tanto en terrenos como en
condominios y consiste en encontrar el valor unitario del terreno y posteriormente el
valor total del terreno, para esto se siguen los mismos pasos y se aplican los mismos
coeficientes de las fórmulas tradicionales, con la única diferencia de aplicar los
coeficientes a las diversas fracciones, para obtener un Área Virtual ajustada por los
coeficientes de forma, sin tomar en cuenta el precio en moneda, sino hasta el final. En
este método se suman todas las áreas virtuales parciales y aldividir el área virtual total
entre el área real del terreno, se obtiene el Coeficiente de Forma del predio. El
coeficiente de forma se multiplica por el valor de calle para lote tipo y nos da el Valor
Unitario Resultante (Precio medio del terreno); finalmente se multiplica el valor unitario
resultante delterreno por elárea realdelterreno yseobtiene elvalortotaldelterreno.
El área castigada ó premiada es la que se denomina "Área Virtual", la cual
sencillamente es el área real multiplicada por el coeficiente de forma. El coeficiente de
premio ó castigo, depende solamente de laforma, ubicación, inclinación, etc. del lote a
valuar, su magnitud es independiente del precio del terreno, por lo que al analizar los
lotes irregulares, se utiliza lasiguiente fórmula:
Av• AR x CF
Área Virtual es igualÁrea Real porelCoeficiente de Forma.
Donde:
Av = Suma de lasáreas virtuales parciales.
VUR = VCLTx CF Valor unitario resultante =Valor lotetipo xCohef. de Forma.
VT = AR xVUR
Valor delterreno =Área realxValor unitario resultante.
Con el siguiente ejemplo práctico se pretende reforzar los criterios expuestos
anteriormente:
El caso es el siguiente, cuatro personas son dueñas cada una de un lote, que al
fusionarlos integrarían un lote de características más deseables, ya que por quedar en
esquina ycon frente a una avenida sería muy bueno para undesarrollo de comercial de
locales y oficinas. Existe un inversionista que hace una oferta a los cuatro propietarios
en conjunto, pero solamente si aceptan los cuatro. La oferta que hace de
$4000,000.00 es atractiva, pero el problema es lograr que el monto a recibir se reparta
en unaforma equitativa, ya que los lotestienen diferentes dimensiones y ubicación;dos
de ellostienenfrente a la avenida y uno deellos además está en esquina, los otros dos
tienenfrente por lacalle secundaria yexceso defondo.
26
El lote N°1 está en esquina, con 20.00 mt. de frente a la avenida y 30.00 mt de
fondo (Sup.600.00 m2).
El lote N°2 mide 20.00 x 30.00 mt. y también tiene frente a la avenida (Sup.
600.00 m2).
El lote N°3 mide 10.00 x 40.00 mt. y se ubica detrás de los lotes N°1 y 2, con
frente a lacalle secundaria (Sup.400.00 m2).
El lote N°4 colinda con el lote N°3, con 10.00 mt. de frente a la calle secundaria
y40.00 mt.defondo (Sup.400.00 m2).
La fusión de los cuatro lotes formaría un terreno en esquina de 40.00 x 50.00
mt. (Sup.2,000.00 m2).
La oferta de $4'000,000.00 entre los 2,000.00 m2 arroja un precio unitario de
$2,000.00/m2. Pero cualquier persona con sentido común emitiría la opinión de que en
estas condiciones los lotes que tienen frente a la avenida tendrán mayor valor unitario
que los quetienen frente a la calle secundaria, ytendrá todavía mayor valor el lote que
se ubica en la esquina; es por ello que el reparto en forma proporcional a las áreas
produciría precios unitarios ¡guales lo que es inequitativo, para este caso y muchos
otros mas es muy importante que los derechos y obligaciones de los copropietarios de
un inmueble se calculen en base al valor de su propiedad y no en base a la superficie
de lamisma.
APLICACIÓN DEL MÉTODO DE LAS AREAS VIRTUALES
OPCIÓN 1: En proporción a las Áreas de los lotes.
Elprecio resultante por M2 sería de:
$
4,000,000.00 =
2,000.00 m2
2,000.00 $/m2
Por lo que a cada lote le correspondería:
Lote
Lote
Lote
Lote
N°1
N°2
N°3
N°4
Areas
600.00 m2
600.00 m2
400.00 m2
400.00 m2
$/m2
$2,000.00
$2,000.00
$2,000.00
$2,000.00
$
$
$
$
$
Importe
1,200,000.00
1,200,000.00
800,000.00
800,000.00
4,000,000.00
(% )
30%
30%
20%
20%
100%
a.- El propietario del lote N°1 argumenta que su terreno vale mas por estar en
esquina.
b.- El propietario del lote N°2 juzga que vale mas el m2 por la avenida que por la
calle.
c - Los propietarios de los lotes N°3 y 4 concuerdan con el criterio de que la
avenida vale mas que la calle y que sus lotes tienen además exceso de fondo,
pero todos desean vender solamente si la distribución es equitativa
27
C€f\ft%
u2
CALLE
40 ML
10 ML
400M2
|_4
10 ML
4 0 0 M2
L3
L1
L2
600 M2
600 M2
30 ML
30 ML
20 ML
20 ML
AVENIDA
d.- La proporción de valores entre la calle y la avenida según el estudio de
mercado anda enun60%,esdecir delvalor unitario que setiene enlos lotes tipo
que colindan alaavenida (1.00),setiene el60% devalor unitario enlos lotesque
colindan alacalle (0.6).
OPCIÓN 2: Enproporción alasÁreas virtuales deloslotes.
e.- Eneste caso el problema a resolveres hacer un repartojusto proporciónala
importancia que representan lasvariables deubicación, forma ydimensiones de
cada lote.
Criterio generalyformulas para elcalculo de coeficientes.
Lotetipo de laavenida
Lotetipode lacalle
20x30mt.
10x30 mt
FactordeÁrea (FA)=
Factorde Fondo (FPr)=
Factor Incremento xEsq. =
Valor relativo xavenida=
Valor relativoxcalle=
Área de lotetipo (ALTI)=600 M2
Área de lotetipo (ALT2)=300 M3
0.20 X(ALTn/ALVn)+0.80
PLT/PLV
1 Esquina =
1.00
0.60
20%
Valor promedio:
0.80
Elárea máxima a
premiar poresquina
son400m2.
28
<IS2>
(A)
Lote 1
600.00 m2
Increm. Esq.
Lote 2
600.00 m2
B3
(B)
(C)
(D)
(B)*(C)*(D)
(A)*(E )
(G)
1.0533
Area Virtual
600.00 m2
600.00 m2
= Area Virtual /Area real) =
1.0000
F. Area
1.00
F.Fondo
1.00
400.00 m2
F. Fondo
1.00
F. Ubica.
1.00
0.8
F. Ubica.
1.00
F. Area
F. Fondo
0.95
1.00
0.95
0.70
F. Area
F. Fondo
0.95
1.00
0.95
0.70
F. Total
1.00
F. Total
1.00
F. Total
Área Virtual
0.60
0.57
171.00 m2
0.60
0.40
39.90 m2
210.90 m2
F. Ubica.
Coeficiente po rforma y ubicación ( CF
Lote 4
Franja 1
300.00 m2
Franja 2
100.00 m2
Área total
400.00 m2
(F)
Área Virtual
600.00 m2
32.00 m2
632.00 m2
Coeficiente por forma y ubicación ( CF = Área V i r t u a l / Á r e a real) =
F. Area
1.00
10.00%
Coeficiente por forma y ubicación ( CF
Lote 3
Franja 1
300.00 m2
Franja 2
100.00 m2
Área total
400.00 m2
(E)
F. Ubica.
= Área Virtual /Área real) =
F. Total
Área Virtual
0.60
0.57
171.00 m2
0.60
0.40
39.90 m2
210.90 m2
Coeficiente po rforma y ubicación ( CF
= Area Virtual /Area real) =
0.5273
0.5273
OPCIÓN2:EnproporciónalasÁreasvirtualesdeloslotes.
AREA
REAL
LOTE1
LOTE 2
LOTE 3
LOTE 4
600.00 m2
600.00 m2
400.00 m2
400.00 m2
2,000.00m2
COEHFIC.
DE
FORMA
1.0533
1.0000
0.5273
0.5273
AREA
VIRTUAL
632.00 m2
600.00 m2
210.90 m2
210.90 m2
1,653.80m2
( % ) DE
COPROPIE
DAD
38.22%
36.28%
12.75%
12.75%
100.00%
($/M2)
($ )TOTAL
DE
CADA
DE CADA
LOTE
LOTE
$1,528,601 $ 2,548
$1,451,203 $ 2,419
$ 510,098 $ 1,275
$ 510,098 $ 1,275
$4,000,000
Como puede apreciarse en la tabla anterior, los valores unitarios de cada lote son
proporcionales alascaracterísticasdedeseabilidaddelosinmuebles.
29
<3EHB*
1.4.4
B¡
Elmétodo de laSuperficie -Huella.
La Superficie Huella es el área que demarca el edificio en su superficie de
desplante; es decir el área delimitada por el perímetro de construcción del edificio
verticaldonde seencuentran construidas las unidades privativas (Condominios).
El concepto de la superficie-huella es aplicado principalmente en condominios
mixtos ó compuestos, donde se tienen condominios horizontales y condominios
verticales; en ellos es necesario establecer los derechos y obligaciones de los
condóminos respecto de las áreas de uso común general y las obligaciones de los
condóminos encopropiedad en unedificiovertical.
1.5.
Métodos deValuación.
Al abordar este tema se pretende describir y comparar la metodología de
valuación existente, aplicable en la valuación de inmuebles urbanos, partiendo de sus
fundamentos teóricos y técnicos, así como de los criterios y procedimientos básicos
aplicables en nuestro país.
1.5.1
Principales conceptos devaluación de Inmuebles.
La confiablidad de un buen valuador depende de la consistencia que demuestre
en su desempeño profesional. Por lo que se requiere que anteponga su criterio y buen
juicio a cualquier presión externa que pretenda influenciar sus dictámenes. Por ese
motivo usualmente se realizan los avalúos de inmuebles por los tres enfoques de
valuación conocidos: Costos, Ingresos y Mercado.
Esta metodología es comúnmente aceptada dentro del marco normativo de la
Valuación en nuestro País por las principales asociaciones y organismos que participan
en la reglamentación,aprobación y reconocimiento de losdictámenes de valor.
Como conceptos elementales para la interpretación y análisis de las
metodologías devaluación aceptadas se pueden mencionar lossiguientes:
Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.): Es el valor del bien analizado al costo
estimado de un bien nuevo equivalente, sin ser necesariamente idéntico, que pueda
prestar un servicio igual o similar al que presta el bien valorado, a precios de la fecha
enqueseelabore undictamen óavalúo.
ValorNeto de Reposición (V.N.R.): Es el valor que tiene un bien expresado en
términos monetarios a la fecha del dictamen, en base a las condiciones en que se
encuentre de acuerdo a su edad, estado de conservación y grado de obsolescencia
respecto a otros bienes similares más avanzados, en otras palabras, después de
aplicarles los deméritos correspondientes por concepto de depreciación física y
tecnológica (pudiendo seresta económica ófuncional).
30
cess*
BE
Valordemercado: Esel valor expresado entérminos monetarios a una fecha
determinada, en la que un comprador y un vendedor enterados de las características
particulares y principales de un bien, así como de las condiciones del mercado que lo
rodean, estarían dispuestos a intercambiarlo, estando ambos libres de presiones
externas yrealizando laoperación de intercambio en untiempo razonable.
Valor en participación: Es el valor presente a la fecha del dictamen,
expresado en términos monetarios, de los beneficios futuros que se esperan recibir por
la posesión de un bien durante su vida económica productiva. Es importante resaltar
que al aplicar la palabra beneficios se está hablando de utilidades netas libres de
impuestosygastos deoperación.
Depreciación: Descenso en el valor de una propiedad, debido al uso,
deterioro o obsolescencia. Puede ocurrir por causas que no alteran la utilidad natural ó
intrínseca de las cosas, (disminución de la demanda o aumento de la oferta,
superproducción, etc.) o por deterioro de las cosas o disminución de dicha utilidad
(avería, haber pasado de moda, invención de otro bien similar por igual precio o más
barato,aunque seade igualclase ycalidad,etc.).
VidaÚtil Total:Lavida productiva que se supone tendrá el bien, antesde que
sea necesario arreglarlo o reemplazarlo. Se le llama también periodo de recuperación y
puede ser un poco diferente para depreciación y propósitos impositivos que para
propósitos verdaderamente comerciales o productivos. Esta diferencia ocurre por varias
razones, normas impositivas, política administrativa, cambio previsto de productos y
gastos.
Valordesalvamento oderescate: Eselvalor netoqueseespera obtener de
un bien al final de su vida útil. Esta cifra estimativa se calcula usualmente en el
momento de la compra y puede ser positiva, cero, o negativa si se estiman costos de
demolición y acarreo. Escomún establecer elvalor de salvamento como un porcentaje
del costoinicial.
Homogeneidad: En Valuación Inmobiliaria esta palabra normalmente se
emplea para describir zonas o colonias de una ciudad con características similares, ya
sea en lo referente a su aspecto físico particular, al nivel socioeconómico de sus
habitantes, oal uso predominante alque sedestinan los predios en ellas asentados. De
acuerdo a esa clasificación es necesario recopilar y analizar el mayor numero de
información y los antecedentes respectivos, aplicando los conocimientos y técnicas
adecuadas para su correcta interpretación, para poder determinar de este modo elvalor
de los inmuebles localizados en cada región enforma global si esta así lo permite, o en
caso necesario, si no existe una homogeneidad plenamente definida en la zona de
análisis,se podrá entonces determinarlo calle porcalle.
Homologación: Proceso en base al cual se pretende hacer comparables dos
bienes que por sus características son parecidos pero no idénticos, para que en basea
31
<3£2&
23
los datos de mercado obtenidos respecto a alguno de ellos (comparables), pueda
obtenerse una conclusión respecto al valor del bien analizado (sujeto); normalmente
este proceso se realiza estableciendo comparaciones entre dos bienes que deberán ser
cuantitativas preferentemente, aunque en muchas ocasiones tienden a ser cualitativas,
con lo que se vuelven muy subjetivas, y pueden ser fácilmente rebatidas por otra
persona.
Factor de Homologación: Cifra numérica que establece el grado de
diferencia, expresado en fracción decimal o en porcentaje, que existe entre dos bienes
del mismo género en base a sus características particulares, para hacerlos
comparables entre sí;detalforma que la información obtenida respecto a uno de ellos
(comparable) sirva para determinar el valor del analizado (sujeto). Puede ser mayor o
menor a la unidad respectivamente, dependiendo si el bien en estudio tiene
características de mayor o menorgradoqueelcomparable respectivamente.
Sujeto: Eseltérmino que seemplea para identificar elbienenestudio, para el
que se realiza el dictamen valuatorio por el método de mercado, mismo que se
someterá acomparaciones diversas con otros bienes.
Comparables:Término empleado para identificar a los bienesque servirán de
base para llegar a una conclusión en relación al probable valor de mercado de un bien,
a través de un proceso de homologación, y en ocasiones de una regresión múltiple o
regresión lineal.Normalmente seagrupanen bases dedatos quecontienen información
diversa en relaciónaellos.
Base de datos: Conjunto de información específica, ordenada en relación a
elementos diversos (pueden ser bienes u objetos) de características semejantes que
permiten establecer fácilmente, relaciones, comparaciones y tendencias entre ellos,
parafacilitar la obtención de información relativa a los mismos. En el caso de una base
de datos devalores de mercado de inmuebles urbanos, los elementos que agrupa son
construcción, superficie deterreno, superficie rentable, edad,vida útil remanente, fecha
deventa,comprador, vendedor, etc.
1.5.2
Los distintos Métodos deValuación.
Los métodos de valuación Inmobiliaria generalmente conocidos y aceptados por
las principales asociaciones y organismos que participan en la reglamentación,
aprobacióny reconocimiento de losdictámenes deValoren nuestro paísson:
Método del Costo: Este enfoque de valor se fundamenta en el principio de
sustitución, que establece que ningún comprador enterado de las características
generales de un bien estaría dispuesto a pagar por el mas de lo que le costaría
sustituirlo con otro que le brinde una utilidad semejante o equivalente; o bien que el
valor del mismo dependerá del costo necesario para reponer un bien sustituto de
32
Cxl^l*
Qu3
características semejantes, y puede ser estimado con relativa facilidad a través de un
presupuesto.
Método del Ingreso: Este enfoque establece que el valor de un bien es
equivalente al valor presente (a lafecha en que se efectúa el avalúo) de los ingresos y
beneficios futuros que nos producirá el mismo durante su vida útil de producción
económica, por lo que podríamos establecer que guarda cierta relación con el principio
de anticipación; y es también conocido como el método de productividad o de
capitalización de rentas. Se fundamenta básicamente en un análisis pormenorizado de
la capacidad de un bien para producir utilidades, en función del grado de riesgo que la
inversión represente encomparación con otras alternativas posibles.
Método del Mercado: Este enfoque de valor se basa en la comparación de
operaciones realizadas de artículos o propiedades similares entre sí, estableciendo las
diferencias cualitativas que pudieran existir entre éstos y el sujeto analizado, y
determinando como influyen éstas sobre el valor del bien analizado. Uno de los
ejemplos más característicos es eldel mercado de vehículos usados, ya que en basea
la comparación de ventas conocidas y tomando en consideración el estado físico del
automóvil que nos interesa adquirir, podemos sin ser Valuadores profesionales, hacer
unaoferta razonable paracomprarlo.
1.5.2.1 ElMétodo del Costo.3
El método o enfoque de valuación más conocido en nuestro país es el de
Costos, pues es el que tradicionalmente se ha empleado en la mayoría de los trabajos.
Consiste en estimar el costo de reponer un inmueble de similares condiciones y
características, considerando el estado de conservación en que se encuentre el bien
analizado al momento de la inspección. Es válido afirmar que un buen analista de
costos podría desarrollar esta metodología sin ningún problema, en lo que a las
construcciones yelementos accesorios que integran unaedificación se refiere.
Existe unadisyuntiva respecto al mecanismo procedente para estimar elcosto de
reposición de un terreno, de tal forma que resulte congruente con la aplicación del
enfoque de costos, para loque existen dos corrientes plenamente definidas. La primera
de ellas, establece que a través de un mecanismo similar al que se sigue para estimar
el costo de reposición de cualquier tipo de construcción, es necesario efectuar un
análisis de costos de urbanización para éste, partiendo inicialmente delvalor del terreno
en breña y adicionándole todos los costos procedentes por concepto de urbanización y
mejoras. Sin embargo, es práctica común que al desarrollar el avalúo Físico o por el
método del Costo normalmente se estima el valor del terreno de acuerdo al método del
mercado, es decir, en base a loque determine la oferta y la demanda en lazona; por lo
que se puede decir que existe una interrelation muy fuerte entre ambos métodos, la
MarquésTapia, Mario Rafael,Criterios Metodológicospara la valuación deinmuebles urbanos,Valor, 1°edición,México D.F., 2008,111 pp.
33
<<CS2*
ES
cualconfirma quetodos losenfoques devaluación secomplementan entresí,y ninguno
de ellos puede ser desechado completamente en los análisis valuatorios de
edificaciones urbanas.
Como alternativas para estimar el valor de Reposición Nuevo de las
Construcciones seaplican lassiguientes metodologías:
a) Del Presupuesto: Enésta metodología se identifican losconceptos y cantidades
de obra que interviene en la construcción del inmueble y se calcula el importe
correspondiente; tiene como principal ventaja la precisión ycomo desventaja que
es unprocedimiento muy lento ycaro.
b) De Parámetros: Enella se realiza una investigación para determinar la inversión
promedio de construcción por tipo de obra, obteniendo un valor unitario de obra
dividiendo la inversión total entre la superficie construida; la ventaja de esta
metodología es la rapidez, y la desventaja es la poca precisión y el no tener
aplicación en construcciones atípicas.
c) Del Método Intermedio: Consiste en identificar los componentes más
significativos que representan el 80% del valor del inmueble, extrapolando los
resultados de varias obras, y obteniendo así un promedio general; este método
tiene laventaja deequilibrar precisión y rapidez.
La vida útil de los bienes por valorar se encuentra en función de la calidad y
características de los materiales empleados en laconstrucción decada inmueble, por lo
que el procedimiento normalmente aplicado es el de recurrir a las tablas estadísticas
que existen en relación a la edad estimada de los diversos materiales empleados
comúnmente en la industria de la construcción (cantera,tabique, varilla, cable decobre,
loseta cerámica, etc.),y calcular un promedio ponderado enfunción del costo que cada
uno de estos elementos tiene, de tal forma que dicho promedio ponderado es función
del costo que cada uno de estos elementos tiene, de tal forma que dicho promedio
ponderado se considera como la vida útil total estimada; para ilustrar este concepto se
realiza un ejemplo en cual se calcula la edad ponderada de una vivienda moderna de
calidad media.
(%)
Clave
1
2
3
4
5
6
Concepto
Cimentación
Muros,Cadenas y Castillos
Trabes y Losas
Impermeabilizaciones
Pisos
Acabados y Recubrimientos
del
Valor
7.05
12.25
10.50
1.67
1.11
29.26
Vida
Útil
(Años)
100
100
100
80
50
50
Ponde
ración
7.05
12.25
10.50
1.33
0.55
14.63
34
<UuB*
7
8
9
10
11
Cancelería
Carpintería
Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias
Instalaciones Eléctricas
Pintura
5.62
11.43
11.73
2.53
6.86
TOTAL: 100.00
60
30
30
25
5
3.37
3.43
3.52
0.63
0.34
57.62
En la columna de porcentajes, aparece la proporción que cada concepto
representa en relación al presupuesto total, y para cada partida se asienta la vida útil
total estimada para cada una de ellas, reflejando en la columna extrema derecha, la
ponderación que corresponde acada unode los conceptos.
De lo anterior se deduce que la vida útil total ponderada para la construcción
cuyos datos aparecen en la tabla anterior es de aproximadamente 58 años. Es
conveniente asentar que los porcentajes de participación de los diferentes conceptos,
difieren en función de cada tipo de inmueble; por lo que la vida útil total de las
construcciones esvariable deacuerdo consus características constructivas.
A continuación se incluye como referencia informativa una tabla de vidas utiles
de diferentes tipos de construcción, como complemento a la información ya asentada,
calculada deacuerdo al procedimiento ilustrado conanterioridad.
Viviendas Unifamiliares
Vivienda provisional
Vivienda de madera y lámina
Vivienda de interés social
Vivienda intermedia
Vivienda tipo residencial
Vivienda tipo residencial de lujo
Vida Útil Ponderada
5Años
15Años
48 Años
60Años
75Años
80Años
Condominios
Condominio de interés social
Condominio nivel medio
Condominio desemi- lujo
Condominio de lujo
Vida Útil Ponderada
70Años
85Años
90Años
80Años
Uno de los aspectos más importantes para la estimación del Valor Neto de
Reposición (VNR) de un inmueble por el enfoque del costo, es el criterio de
depreciación a aplicar, por lo que a continuación se mencionan y ejemplifican algunos
de los criterios de depreciación más conocidos, siendo las principales causas de
depreciación:
35
Causas de Depreciación
Causasfísicas:
1) Desgaste.
2) Estadode Conservación ó Deterioro.
Causasfuncionales:
1) Desaprovechamiento óIneptitud.
2) Obsolescencia.
En las construcciones, la obsolescencia es un aspecto que debe ser
debidamente considerado por el valuador porque, si en algún aspecto los métodos
constructivos son más permanentes, no lo son así los conceptos de proyectos, de
distribución, de ambientes, adecuación de materiales modernos en los detalles de
terminación,etc.
De los métodos más usuales en la práctica Valuatoria para calcular la
depreciación de inmuebles se pueden enumerar los siguientes:
A. Método de la Línea Recta.
Eneste método se supone que ladepreciación varía linealmente. Esto es que la
depreciación es una función lineal de la edad, y su representación gráfica, es por lo
tanto una recta.
Resulta muy cómodo, sobre todo desde el punto de vista contable, ya que
asignada una vida probable al inmueble, deduciendo del valor de reposición nuevo el
valor de salvamento, queda un monto, que corresponde al valor depreciable, mismo
que dividido por la edad probable, nos proporciona el incremento anual de la
depreciación.
El modelo de depreciación en línea recta (LR) ha sido siempre un método
popular; la depreciación anual se calcula dividiendo el Valor de Reposición Nuevo
(VRN) del bien menos suvalor desalvamento entre lavida útildelactivo.
De= (VRN-VS)(e)
VUT
Endonde:
e
De
VRN
VS
VUT
=Edaden años (e= 1,2, ...., n)
=Depreciación anual para "t"añosdeedad.
=Valor de Reposición nuevo.
=Valor de salvamento.
=Vida útilesperada enaños.
36
d3E*
63
Como el bien se deprecia en la misma cantidad cada año, el valor del bien
analizado después de (e) años deedad (VNR =Valor neto de Reposición), será igual al
valor de reposición nuevo (VRN) del bien menos ladepreciación anual (e)veces.
VNRe=VNR- De
Latasa dedepreciación D,es lafracción en lacual, lacantidad depreciable (VRN
- VS), decrece cada año. Para el método de la línea recta (LR), esta tasa es la misma
cada año.
p= VRN- VS
VUT
Actualmente seconsidera que ladepreciación no es unafunción de primer grado
de la edad del inmueble. La observación por el contrario, conduce a aceptar que la
depreciación alcomienzo del servicio del mismo,es menor yque la mismava creciendo
con la edad, tendiendo a un máximo al final de la vida de servicio de éste. Esta
observación es válida, tanto para unidades sometidas a esfuerzos dinámicos, como
para las unidades sujetas sólo a esfuerzos estáticos, como son por lo general los
edificios oconstrucciones engeneral.
B. Método de Kuentzle.
A efectos de poder considerar la pérdida de valor con el transcurso del tiempo,
es decir, que la pérdida es menor en los primeros años de la vida del bien y aumenta
con el correr de los años, el Arq. Kuentzle estableció una ecuación, en la cual se
considera este principio. La representación gráfica deesta ecuación es una parábola de
segundo grado que acusa, en general valores menores para la depreciación, que los
del método de la línea Recta (LR) ,con la que coincide solamente en los extremos, es
decir alcomienzo yalfinalde lavida útildel bien.
La representación de laformula de Kuentzle,es lasiguiente:
2
Dt= ( V R N - V S ) x ( e / V U T )
Endonde:
e
VUT
VRN
VS
=Edaddel bien.
=Vida ÚtilTotal.
=Valor de reposición Nuevo.
=Valor deSalvamento ó Rescate.
37
Esta ecuación proporciona valores suaves de la depreciación al principio de la
vida útildel bien,agudizándose luegoy haciéndose muy rápida hacia elfinal desuvida.
C. Métodode Ross.
Este método consiste en dividir la vida probable en cinco periodos iguales,
admitiendo que ladepreciación crece de los 3/5 a los 5/5, de una medida dada durante
eltranscurso sucesivo de aquellos periodos. Esa medida dada seestablece como igual
porcentualmente a ladepreciación anualmedia.
Se ha comprobado que los valores que suministra el criterio de Ross, pueden
obtenerse muy aproximadamente con laformula:
Dt =(VRN- VS) * (1/2) [e/VUlMe/VUT]
La expresión anterior es la media aritmética de los valores dados por los
métodos de la Línea recta yde Kuentzle.
Para determinar por completo el valor de un inmueble es necesario tomar en
cuenta además del valor del terreno y del valor de las construcciones, el valor que
tienen lassiguientes partidas:
a) Instalaciones Especiales: Son aquellas que se consideran indispensables o
necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble de acuerdo a su uso
especifico: tales como elevadores, escaleras electromecánicas, equipos de
calefacción o aire lavado, sistema hidroneumático, antenas parabólicas, equipos
contra incendio, etc.
b) Elementos Accesorios: Son aquellos que se consideran necesarios para el
funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en se convierten en
elementos característicos del bien analizado, como son: la caldera de un hotel, la
espuela deferrocarril en las industrias, la pantalla audiovisual en una sala decine,
la planta de emergencia en un hospital, las butacas en una sala de espectáculos,
entreotras.
c) Poras Complementarias: Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios
al inmueble, como son: bardas, celosías, andadores, marquesinas, cisternas,
equipos de bombeo, gasestacionario, etc.
A manera de referencia seenumeran losaños que pueden llegar atener de vida
útil algunas de las obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones
especiales bajo unprograma de mantenimiento preventivo ycorrectivo en sucaso.
38
ffl
N°
1
ELEMENTOS ACCESORIOS
Concepto
Butacas ensalones de usos múltiples.
Vida Útil
15Años
INSTALACIONES ESPECIALES
N°
Concepto
1 Albercas y chapoteaderos.
2
Antenas parabólicas.
3
Bóvedas deseguridad.
4
Elevadores.
5
Equipode aireacondicionado.
Equipo de lavado.
6
7
Equipos contra incendio.
8
Escaleras electromecánicas.
9
Montacargas.
10 Pararrayos.
11 Pozos artesianos.
12 Riego poraspersión.
13 Sistema desonidoambiental.
14 Sistema hidroneumático.
15 Sistema deaspiracióncentral.
16 Sistema de intercomunicación (Interfón,porteroeléctrico).
17 Subestación eléctrica.
18 Calderas.
19 Cámaras frigoríficas.
20 Depósitosde combustibles oequivalentes en plantas industriales.
21 Espuelas deferrocarril en industrias.
22 Hornode una panificadora.
23 Pantalla de una sala cinematográfica.
24 Plantade luzdeemergencia.
INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS
N°
Concepto
1
Bardas ycelosías.
2
Cisternas ó aljibes
3 Cocinas integrales.
4
Equipos de bombeo
5
Fuentes yespejosdeagua.
6
Gas estacionario.
7 Jardines.
8
Marquesinas.
9
Patiosyandadores.
10 Pérgolas.
11 Rejas metálicas.
Vida Útil
35Años
10Años
60Años
30Años
20Años
20Años
30Años
30Años
30Años
20Años
50Años
15Años
10Años
12Años
20Años
10Años
40Años
25Años
30Años
25 Años
50Años
25Años
15Años
40 Años
Vida Útil
40Años
25 Años
15Años
10Años
25Años
8 Años
30Años
40Años
40 Años
40 Años
50Años
12 ¡Terrazas y balcones.
| 50Años
1.5.2.2 ElMétodo de Ingresos óCapitalización derentas.4
El valor por capitalización derentas es elvalor presente de rentas futuras (o deuna manera
más general de ingresos futuros cuando además de las rentas incluye el valor presente del valor
deventa del Inmueble alfinaldeltiempopropuesto pararecuperar lainversión).
Enprincipio,elvalor dereposición representa elvalor dereferencia delpotencial vendedor,
el valor por capitalización representa la expectativa del potencial comprador y el valor del
mercado refleja gustos y preferencias de compradores y vendedores. De acuerdo con lo anterior,
estrictamente hablando la"Capitalización deRentas"esunvalorpresente derentas futuras.
La capitalización es un procedimiento valuatorio por el cual se puede obtener el valor de
una propiedad conociendo la cantidad, calidad y duración esperada de ingresos netos futuros
durante la vida económica del inmueble; entendiendo por este el tiempo en que se supone el
inmueble será capaz de satisfacer necesidades y rendir los beneficios netos anuales previstos
como normales.
Un principio básico del valor de bienes raíces es el de anticipación, el cual afirma que el
valor escreadopor laexpectativa de losbeneficios que sederivan de laposesión de la propiedad.
Elpasado esrelevante solamente siproporciona una basepara lafutura expectativa. Elvalor dela
propiedad raíz, consecuentemente, es el valor presente de los beneficios de propiedad como los
anticipaelpúblico que constituyeelmercado.
La capitalización es el procedimiento para expresar dichos beneficios futuros de propiedad
en pesos y convertirlos a valor presente a una tasa que esté atrayendo capital para inversiones
similares.
La tasa a utilizar en valuación, es la tasa que requieren los inversionistas en este tipo o
clase de propiedad como condición para adquirirla. La tasa que dichos inversionistas requieren
varía con el tiempo dependiendo de las condiciones económicas; por esto, el valuador deberá
considerar cuidadosamente las condiciones competitivas del mercado, porque ellas influyen en
lasopiniones yacciones delos inversionistas.
Al valorar una propiedad por el enfoque de capitalización de rentas, el valuador está
valorando las rentas netas que se espera recibir. Las rentas pasadas y presente, son significativas
solamente si sonindicativas delaprobablerenta futura.
Lateoría del enfoque por capitalización derentas es la siguiente: El valor deuna propiedad
es el valor actual de los ingresos netos futuros que producirá un inmueble durante su vida
económica restante odurante eltiempo enque seespera recuperar la inversión.
El valuador estará atento a la probable tendencia de la renta futura; debiendo conocer los
datos pertinentes a la propiedad, su entorno y peculiaridades, para así determinar los efectos de
factores físicos, económicos, sociales y políticos sobre la propiedad. Permitiéndole así estar
consciente delainfluencia queejercen estosfactores enlarenta del inmueble.
4
MartínezViramontes, Salvador, Capitalizaciónde Rentas, Fecisval,2°edición,México D.F., 2003, 139pp.
40
<3CSE*
ES
1.5.2.3 ElMétodo de Mercado.5
Existen un sin número de consideraciones que deben tomarse en cuenta para realizar el
avalúo deuninmueble, iniciando básicamente por definir eltipo de edificación, pues encadauno
de los casos el enfoque de análisis es diferente. La práctica constante de avalúos realizados por
esta metodología proporciona en base a la experiencia, fundamentos precisos para identificar y
delimitar regiones, zonas o colonias de la ciudad con características homogéneas, ya sea en lo
referente a sus característicasfísicas particulares, al nivel socioeconómico de sus habitantes, o
al uso predominante al que se destinan los inmuebles en ellas asentados. De acuerdo a esa
clasificación será necesario recopilar y analizar el mayor número de información y los
antecedentes respectivos, aplicando los conocimientos y técnicas adecuadas para su correcta
interpretación, para poder determinar de este modo el valor unitario de mercado de los tipos de
construcción identificados paracadaregión enforma global siésta así lopermite.
Para poder realizar una investigación de forma adecuada, es necesario recurrir a las
fuentes de información adecuadas, la recopilación de los antecedentes de valor, ó investigación
de mercado, se efectúa a través de la consulta de diversas fuentes de datos, las más
representativas son las ventas reales realizadas sobre las que se tenga conocimiento; pero en la
mayoría de lasocasiones estetipo de información esdifícil de conseguir, puesnormalmente sólo
la conocen las personas que intervienen directamente en una operación de compra - venta. De
manera complementaria es recomendable recurrir a los antecedentes e información que se pueda
obtener de operaciones efectuadas en Notarías Públicas o de los datos asentados al respecto en
algunas dependencias gubernamentales como elRegistro Público de laPropiedad. Otra fuente de
información que deberá tomarse con reservas son los anuncios en periódicos o revistas
especializadas, así como la información de instituciones bancarias ó de crédito respecto a
flnanciamientos y remates de propiedades adjudicadas de clientes morosos, con el previo
conocimiento de que la mayoría de las ocasiones los valores de adjudicación y remate son
inferiores a los comerciales debido a que las operaciones de este tipo se realizan bajo presiones
detiempo,económicas odealgún otrotipo;que inciden negativamente sobre losvalores de venta
de los inmuebles. Adicionalmente se debe recurrir a los registros de corredores y promotores de
bienes raíces,pues estos son bastante confiables, ya que en lamayoría de los casos corresponden
a datos de operaciones reales; pero se cuenta con el inconveniente de que no es fácil acceder a
ellos, ya que normalmente son manejados con mucha reserva y confidencialidad. Igualmente son
útiles los datos proporcionados por los fraccionadores del ramo inmobiliario que cuentan con
información fidedigna y oportuna sobre costos deconstrucción ydeventa.
En ocasiones esnecesario recurrir arecopilar datosrelativos a las ofertas existentes en el
mercado; y compararlas con los precios reales de las mismas propiedades al momento de su
venta, para establecer criterios respecto al porcentaje de disminución que normalmente se aplica
almomento de la enajenación definitiva de esos inmuebles, yde esa manera sepodrá contar con
elementos de juicio que puedan ser aplicables para futuras ocasiones en las que se conozca el
precio de oferta de una propiedad, parapoder emplearlo como referencia enuna investigación de
mercado.
Por otra parte, el análisis de los valores obtenidos consiste en estudiar el tipo de
información o documentación recabada, respecto a la que será recomendable contar con la
5
MarquésTapia, MarioRafael,Criterios Metodológicospara la valuaciónde
inmuebles urbanos,Valor, 1•edición,México D.F., 2008,111 pp.
41
(€ly\l±
mayoría de datos posibles, como son: la fecha de la operación o la oferta, las circunstancias y
condiciones reales de la venta (si fue de contado, a plazos o parte de una permuta, etc.), las
características físicas y constructivas principales de la propiedad negociada, el uso de suelo
autorizado para la zona en que se ubica la edificación vendida, su edad, superficies de terreno y
de construcción, y adicionalmente las referencias detalladas sobre las personas que
proporcionaron la información con el número telefónico y el domicilio de ellas; con el fin de
comprobar a terceros, solo en caso necesario, la validez, veracidad, certidumbre, y confiabilidad
de los valores observados. Es práctica común determinar en base a la información recabada, el
valor unitario de mercado del inmueble, expresándolo en pesos por metro cuadrado de superficie
construida.
No todas laspropiedades investigadas sonútilespara efectuar el estudio comparativo ode
mercado,por lo que habrá que efectuar una selección de las más parecidas disponibles, y en caso
de no contar con inmuebles semejantes, realizar un proceso de Homologación que permita
establecer comparaciones directas;en caso de contar con un buennúmero de datos al respecto, se
podrá entonces proceder a establecer una base de datos, y analizarla a través de la aplicación de
procedimientos estadísticos, para determinar de esa forma los valores unitarios de mercado por
metro cuadrado de construcción en esa zona de la ciudad y establecer al mismo tiempo, con el
apoyo de técnicas de probabilidad el rango de variación que esos valores ya homologados
podrían presentar en esazonaóregión homogénea.
Es oportuno asentar que cuando es factible encontrar elvalor deun bienpor elmétodo de
Mercado, en base a una investigación completa, este prevalecerá sobre cualquier otro valor
encontrado; por lo que dicha información se debe organizar y depurar, para generar bases de
datosque serviránpara lapráctica deavalúos aplicando esta metodología.
Como resulta evidente de acuerdo a los comentarios previos,elmétodo Comparativo ode
Mercado, requiere de un análisis cuidadoso de los factores que inciden en la comparación de
bienes similares omuy semejantes.
Asímismo,esnecesario tenerpresente elconocimiento ycorrecta interpretación de los Principios
Económicos de la Valuación, ya que de su aplicación depende la congruencia entre el informe y
la conclusión de todo avalúo, por tal motivo, a continuación se describen algunos de los
principios demayor trascendencia:
PRINCIPIO DEL CAMBIO:
El valor de los bienes raíces está cambiando constantemente por diversos agentes físicos,
económicos,políticosy sociales.
Los inmuebles se ven afectados en el tiempo en general, aumentando su valor (inflación,
mejoras en lazona,plusvalía, renovación, etc.) Disposiciones relativas al cambio deuso del suelo
o reglamentos deconstrucción también afectan elvalor delosbienesraíces.
PRINCIPIO DE CONFORMIDAD:
El valor máximo de un bien raíz, se logra cuando está presente un grado razonable de
homogeneidad social y económica. En la comercialización de desarrollos inmobiliarios el
máximo valor se observa cuando los inmuebles en una colonia son relativamente similares en
tamaño,estilo,calidad, uso y/otipo.
42
<I2UB>
PRINCIPIO DEUSO CONSISTENTE:
Una propiedad en transición a otro uso, no deberá valuarse considerando un uso para la
tierra y otro para las mejoras. Este principio es un corolario conocido como del mayory mejor
uso. Su inadecuada aplicación tiene lugar en aquellos casos en que se pretende valuar el terreno
basado en su mayor y mejor uso (tal vez comercial), mientras las edificaciones son valuadas con
un uso diferente (residencial). En la selección de los inmuebles comparables, debemos tomar en
cuenta esta premisa.
PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN:
El costo de las mejoras no contribuye en lamisma medida al valor final de un bien raíz.
El gasto excesivo en obras adicionales, origina que un inmueble no sepueda vender en una cifra
igual o mayor a su costo original, más el de la inversión adicional. Análisis económicos previos
(costo - beneficio), basados en el principio de conformidad, conducen a una inversión y a
maximizar elvalor del bienpara suventa orenta.
En la selección de inmuebles comparables, deberán aislarse los costos de las mejoras
evitando queincidan enladeterminación delosfactores de homologación.
PRINCIPIO DE EQUILIBRIO:
Refleja una armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio súbito entre la oferta y la
demanda afectará el valor de los inmuebles. Las investigaciones del mercado inmobiliario,
serán más confiables en un mercado activo, en el que se observe un equilibrio entre los bienes
ofertados ylasoperaciones consumadas.
Este principio es fundamental en la selección de comparables. Si los datos del mercado
inmobiliario pertenecen a fechas distantes, en las cuales el comportamiento de la oferta y la
demanda, variaron en exceso o disminución de la primera respecto a la segunda, o viceversa, los
datosdepartidapara lahomologación, conducen aresultados inconsistentes.
PRINCIPIO DEBALANCE ENTRE TERRENOS Y EDIFICACIONES:
Este principio también puede denominarse de Conformidad y establece que el valor
máximo de un bien raíz, se logra cuando está presente un balance razonable entre los valores del
terreno ydelas edificaciones.
Asímismo esrecomendable tenerpresentes aquellos casos queno atienden este principio
como son:
> Desarrollo deunaconstrucción dealtovalor enunterreno deprecio reducido.
> Construcciones inadecuadas odebajo costo,enpredios dealto valor.
PRINCIPIO DEPROGRESIÓN Y REGRESIÓN:
Entre dos propiedades de calidad semejante, la de inferior valor sacará ventaja de su
asociación conlademayor valor.
A la inversa, una propiedad de mayor valor se demeritará por la asociación con una de valor
inferior.
43
CAPITULO 2
PROBLEMÁTICA DEL RÉGIMEN EN CONDOMINIO.
2.1. Factores que determinan los principales problemas del régimen en
condominio.
Los problemas que se presentan dentro la convivencia en un régimen de
condominio son muy variados y tienen diversos factores que los determinan; los
principales se originan por una falta de claridad y consistencia en los derechos y
obligaciones de cada condómino, estos se presentan desde la constitución del régimen
en condominio al carecer en muchos de los casos de los elementos mínimos que
definan losderechosdepropiedad.
2.1.1. Desconocimiento de los requisitos necesarios para constituir el régimen en
condominio.
Al analizar la documentación presentada para la elaboración de los avalúos de
120 condominios, el Colegio de Valuación del Estado de México A.C. documentó la
siguiente estadística para una ponencia presentada en la XL Convención Nacional de
Valuación:
DOCUMENTOS
EscrituraConstitutiva
ReglamentodelCondominio
TabladeIndivisos
Planos
Licencias
Boletasprediales
COMPLETO
108
63
37
37
98
116
(%)
90.0%
52.5%
30.8%
30.8%
81.7%
96.7%
INCOMPLETO
12
57
83
83
22
4
(%)
10.0%
47.5%
69.2%
69.2%
18.3%
3.3%
Como se observa en la tabla la mayoría de los regímenes en condominio
carecen de uno o varios de los documentos que lo sustentan, siendo los más
frecuentes: los Indivisos y los planos del proyecto.
Ante laproblemática de lavaluación de condominios cuando setiene información
incompleta por causas ajenas al valuador, se tiene que definir las funciones y alcances
de éste ydel avalúo; ya que resulta unacto injusto responsabilizar alvaluador para que
elabore y acuñe información que estrictamente debió asentar el Notario Público. No
hay que perder de vista queelValuador fundamenta sudictamen en eldocumento base
que para el caso es la escritura pública, y no tiene este profesionista, autoridad ni
autorización para que la modifique, entre otras razones, porque no está dentro de las
funciones para lasquefue contratado.
44
<!3uB*
2.1.2. Desconocimiento del reglamento que regula el régimen de condominio del
proyecto.
Es muycomún observar en unidades devivienda en régimen en condominio, que
por desconocimiento del reglamento que regula a la unidad, algunos condóminos
hacen uso de las aéreas comunes construyendo en ellas cocheras o modificando las
fachadas de sus unidades privativas, limitando así el libre tránsito de los condóminos y
alterando las fachadas e incluso las estructuras principales de los inmuebles que
corresponden a las partes comunes; afectando de esta manera los derechos de los
demás.
2.1.3. Erroresyomisiones enelcálculo de Indivisos.
La ley no es clara en laforma del cálculo del indiviso o parte proporcional de los
bienes de propiedad común,creemos que para poder elaborar los indivisos del avalúoy
por consecuencia elvalor comercial de cada una de las partes privadas de un inmueble
dedepartamentos encondominio sedebe considerar losiguiente:
I.
Que el valor y el indiviso de cada unidad va de acuerdo con la demanda
del mercado tomando en cuenta su superficie privativa, orientación, vista,
nivel, localización,etc.
Esto es sumamente objetivo, pero si se llevan estadísticas de valores de
venta y de que unidades son más solicitadas por los compradores, se
podrían determinar muchas "reglas"por el llamado método comparativo.
II.
Para obtener los indivisos en un condominio, el valuador profesional debe
de llevar a cabo una valuación integral del conjunto condominal, en la que
debe de utilizar los enfoques requeridos para el caso y considerando
todos los elementos, instalaciones y obras complementarias que generan
valor, paratener elvalortotaldel conjunto.
45
ES
Posteriormente se busca el tener diferenciaciones, ya sea en valor físico o
en renta de cada uno de los locales que conforman el conjunto
condominal, para con estos valores obtenidos analizar el valor de cada
local y teniendo como la unidad el valor total del conjunto, aplicar el
cociente entre el valor del local en estudio y el valor del total del conjunto,
siendo este cociente el indiviso aplicable al local estudiado.
En el enfoque de la renta se debe analizar una diferente rentabilidad de
acuerdo a la deseabilidad de la vivienda, local o despacho, dependiendo
la misma del proyecto del conjunto condominal, especialmente de su
orientación, nivel de ubicación, cercanía a los accesos, etc.; siendo en los
locales comerciales definitorio de la renta potencial dellocal.
El criterio utilizado en la actualidad por la mayoría de los valuadores y
aceptado por bancos y autoridades catastrales, quizá por facilidad, se le
asigna el mismo valor unitario, por ejemplo a un departamento en planta
baja,que a unaoficina encuarto piso oa un localcomercial en esquina de
planta baja.
Lo anterior crea problemas en cuanto al porcentaje que deberán de pagar
loscondóminos para el mantenimiento, impuesto predialydemás servicios
que requiere el condominio y sobre todo, en caso de siniestro y pérdida
total, en que la indemnización debe ser equitativa, proporcional a lo que
cada propietario invirtió.
La tendencia generalizada es que el indiviso va en relación directa a las
áreas de cada unidad privativa y nuestra propuesta esque sea en relación
a las áreas virtuales, que siendo proporcionales a los valores, harán que
el porcentaje del indiviso sea el adecuado y justo a la propiedad en
condominio.
En el caso del cálculo del porcentaje del indiviso correspondiente a una
unidad condominal, sea habitacional, comercial o mixta, deberá tomarse
en cuenta si se tienen características variables como: ubicación,
productividad, seguridad, accesibilidad, vista panorámica, etc.; que
ocasionen unmayorvalor unitario.
Hay ejemplos palpables de que en algunos condominios, un indiviso
favorece a algunas unidades para el pago de la cuota de mantenimiento
porque es bajo, pero en caso de indemnizaciones por siniestro, le
perjudica el indiviso bajo y viceversa al que lo tiene alto, de ahí la
necesidad de que un indiviso sea bien asignado, por lo cual nuestra
propuesta es que sea en relación a las áreas virtuales, las que al ser
proporcionales a losvalores, salvarían laanterior problemática.
46
VIM.
IX.
En la práctica existen ejemplos reales de edificios en los cuales hay dos
listas de indivisos, una para casos de votación en asamblea de
condóminos y otra para el pago de la cuota de mantenimiento, cosa que
nodebede ser.
Todos los condóminos participan de lacopropiedad ydeberán de pagar el
mantenimiento, impuestos prediales y todos aquellos gastos referentes a
las construcciones sobre esa área (jardín, accesos, estacionamiento de
visitantes, circulación entre los estacionamientos de cada uno de los
condominios); estos acuerdos se establecen en el reglamento del
condominio, sin embargo en este acto nadie paga por la superficie de
desplante de los edificios verticales "A" y "B", y es aquí donde nace el
concepto de la superficie-huella, que lo único que describe es la
propiedad particular de los condóminos de los edificios "A" y "B", siendo
estos los únicos que paguen impuestos sobre la superficie-huella de sus
correspondientes edificios, ya que los condóminos del régimen horizontal
deberán de pagar los impuestos correspondientes a la superficie privativa
de cada unodeellos.
En loscondominios "Mixtos"el indiviso de la unidad sedetermina tomando
en cuenta la superficie privativa de cada terreno para las unidades en el
esquema horizontal y para las que se encuentren en el esquema vertical
se toma la superficie-huella, que es el área que demarca el edificio en su
superficie de desplante; a su vez dicha área es repartida
proporcionalmente entre cada superficie privativa construida en el mismo
edificio.
2.1.3.1.Análisis del impacto económico de los Indivisos calculados por dos
metodologías en uncondominio.
Para ejemplificar los resultados tan distantes en concepto yvalor en elcálculo de
Indivisos, aplicando las metodologías de las áreas reales y las áreas virtuales; se
presenta elsiguiente ejercicio práctico.
El caso se refiere a un edificio comercial de locales y oficinas, que está
construido en la esquina de una avenida predominantemente comercial y una calle en
laquetambién predomina locomercial.
La construcción es de 3 niveles teniendo en la planta baja 3 locales comerciales,
uno en la esquina, otro con frente a la avenida y otro con frente a la calle secundaria.
Por la calle secundaria se tiene acceso controlado a las plantas altas del edificio con 6
oficinas en cada nivel para totalizar 12 oficinas. En los medios niveles se tienen baños
generales, la vigilancia y el departamento del conserje están en un medio nivel inferior
al ingreso.
Este edificio fue construido aproximadamente hace 15 años y se permitió su
construcción con cajones de estacionamiento únicamente en las áreas de servidumbre,
lo cual lo hace insuficiente. Eledificio ha sido remodelado yfue ofrecido en condominio
47
<3CuE>
6!
a los inquilinos, para ello se hizo un estudio de indivisos para determinar cual sería el
valor de las diferentes unidades y cubrir entre todos el monto pedido por la institución
bancaria que lotomó comodaciónde pago en 1997.
El banco pidió $ 10/350,000.00 pesos por todo el edificio, para que los inquilinos
tramitaran el régimen de condominio; al final de cuentas no se realizó la operación,
principalmente por el problema del escaso número de cajones de estacionamiento; y a
la postrefue adquirido por un particular. El procedimiento aplicado en este caso y por la
facilidad de tener el edificio rentado, fue el calcular los indivisos utilizando las Rentas
(ANEXO N° 04), toda vez que son directamente proporcionales a los Valores y es un
procedimiento racional.
Al final del tema se presentan en las tablas N° 01 y 02, los resultados de utilizar
ÁREAS ó RENTAS (que son proporcionales a los valores) para la determinación de los
Indivisos.
Tabla N°01 Cálculo de los Indivisos porÁreas reales.
Tabla N°02 Cálculo de los Indivisos por Rentas.
Del estudio de lastablas N° 01y 02 se concluye fácilmente que sí hay una gran
diferencia en los resultados que se obtienen al calcular los Indivisos de forma
proporcional a los Valores(en el caso reflejados en las rentas) óen forma proporcional
a las Áreas.
Resalta grandemente el hecho de que cuando se calculan los Indivisos por las
Áreas, todas las unidades resultan con el mismo precio unitario, algo que
contraviene a toda lógica, puesto que la distinta ubicación en nivel, en la planta y en
superficie vendible, son todos ellos factores modificatorios del valor y repercute en que
las unidades comerciales en la planta baja tengan mayor valor que las unidades con
uso para oficinas en las plantas altas. En la tabla N° 02 se tiene que las unidades
tienen precios diferentes segúnsu ubicación yárea.
Sise pusieran a laventa las unidades deledificio al precio obtenido de $8,629.00
pesos por m2, resultado consignado en latabla N° 01, lo único que sevenderían serian
los locales de la planta baja, ya que estarían con un precio inferior a los del mercado,
pero nadie pagaría por lasoficinas unprecio superior en 50%alvalor del mercado.
Al compararse losvalores del local 1(planta baja) y de las oficinas 101y 201 (1 o
y2o nivel) en lastablas N°01y 02se puede apreciar ladiferencia tangrande que existe
entre los resultados obtenidos por lasdiferentes metodologías.
Profundizando un poco más sobre la trascendencia de un equitativo cálculo de
los indivisos,y su incidencia enel aspecto económico a los condóminos, a continuación
se presenta unejemplo del cálculo de indivisos por las metodologías de áreas reales y
de valores señalando mediante varias tablas los resultados tan diferentes en los
siguientes aspectos:
Anexo N°01 Participación en losgastos de mantenimiento.
Anexo N°02 Recuperación de cada condómino en caso de una venta total del
condominio.
Anexo N°03 Recuperación en casodedestrucción por colapso deledificio.
48
rarffifo
£2
Normalmente los compradores de unidades privativas en un condominio, no
están bien informados de sus derechos y obligaciones y sobre todo de las
consecuencias que puedatener elcálculo del indiviso señalado ensuescritura.
Aceptan la necesidad de pagar los gastos de mantenimiento del condominio en
forma porcentual a su indiviso, pero muy pocos se ponen a analizar si es equitativo lo
que están pagando con respecto a lo que pagan losdemás. Muy pocos aceptan que su
votoen lasasambleas tiene un peso mayor o menor según sea su indiviso yque deeso
puede depender que se acepte en una asamblea decisiones que afecten sus intereses
económicos osociales.
Todos los condóminos están consientes de que deben de contribuir a los gastos
generales del condominio y que deben hacerlo en proporción a lo que señale su
indiviso. Cuando las cosas marchan más o menos bien, esto no causa intranquilidad a
los condóminos, aunque las cantidades a pagar mensualmente tienen diferencias
fuertes, medidas en porcentajes (del orden del 50%), pues la diferencia en moneda no
esexcesiva (verAnexo N°02), por loque casi nadie reclama y mucho menos losde los
locales comerciales, que están pagando cuotas menores a las equitativas, que serian
lasconsignadas en lapenúltima columna delAnexo N° 01.
Elcaso másdramático se presentaría cuando se llegara aextinguir el régimen de
condominio, que puede ser por: ruina, vetustez,inoperatividad del edificio, expropiación
por interés público, o concentración de todas las unidades en un solo propietario. En
este caso se tendrá un monto de recuperación, o indemnización o venta, que deberá
repartirse entretodos loscondóminos enforma proporcional asu indiviso.
En el Anexo N° 03 columna (6), se aprecia lo que deberían de recibir en justicia
los condóminos; en la misma proporción en que contribuyeron inicialmente debería de
ser repartido el monto de la recuperación. Si el monto de lo recuperado es según el
ejemplo la cantidad de $ 5'175,466.00 pesos, o sea el 50 % de la compra inicial, cada
condómino debería recibir el50%de loque pago porsuunidad.
En la columna (3) del anexo N° 03 se aprecia loque recuperará legalmente cada
condómino, al repartir los $ 5'175,466.00 pesos en forma proporcional al indiviso
consignado ensuescritura.
Los propietarios de los locales comerciales recuperarán mucho menos de lo que
deberían de recuperar, por ejemplo el dueño del local 2, que invirtió $ 2'569,637.00
pesos (ver columna 1 del Anexo N° 03) recibiría legalmente $ 647,192.00 pesos (ver
columna 3), cantidad inferior al 50% de recuperación que le tocaría en justicia
($1'284,818.51 pesos,ver columna 6del mismo anexo). Ladiferencia endinero esde$
637,626.51 pesos;en porcentaje el25.19%envez del50%.
Porotra parte losdueños de lasoficinas, envez de recibir el50%desu inversión
inicial como liquidación, reciben porcentajes en promedio del 8 1 % desuinversión.
Quedando claramente expuesta la importancia de calcular los indivisos en
forma proporcional a losvalores de las unidades y noa lasáreas.
El impuesto predial no se paga en conjunto, sino que el catastro del estado
asigna una cuenta predial a cada unidad privativa para cobrar la parte proporcional que
le corresponda según el indiviso señalado en la escritura, por lo que la tesorería no se
ve afectada sialgunos condóminos pagan lojusto yotros no.
49
<üsi&
B¡
Siguiendo con los cuestionamientos planteados anteriormente, si los
indivisos deben ser calculados proporcionalmente a los valores, los encargados
de calcularlos deberán ser los Valuadores y la autoridad encargada de revisarlos
seria una institución oficial o reconocida queagrupe aValuadores profesionales.
Actualmente no hay ninguna entidad que los revise,ya que la Comisión Nacional
Bancaria y de Valores (CNVB) solamente establecía que la forma racional de
calcularlos era utilizando los valores, pero no prohibía el hacerlo por Áreas. Muchas
instituciones bancarias aceptaban esta situación, quizá porque les llegaba la
documentación con los Indivisos ya protocolizados en una Notaría ó Correduría Publica
yademássellados por lasautoridades catastrales.
La CNBV en su circular N° 1,462 dejaba la responsabilidad de la revisión de los
avalúos a las Instituciones bancarias, presentándose así una magnífica oportunidad
para corregir las deficiencias detectadas en este importante y trascendente asunto; por
loque surgetambién la necesidad de que las instituciones bancarias tengan conciencia
de esta problemática y tomen en cuenta esta situación en sus manuales o
procedimientos devaluación.
En el caso de que en un condominio se aceptase la existencia de una injusticia,
existe la posibilidad de que la asamblea de condóminos pueda modificar los indivisos y
hacer una nueva protocolización, puesasí loseñala la ley.
¿Quiénes son entonces las personas que fijan los Indivisos? Parece ser que lo
más usual es que sean los constructores, los promotores o los inversionistas, quienes
realizan el listado de los Indivisos, muchas veces de acuerdo a sus intereses y se ha
detectado en muchos casos que no se tiene conciencia de la trascendencia de realizar
equitativamente estecálculo.
Todo lo anteriormente expuesto nos lleva a concluir que los indivisos
deben de ser calculados por Valuadores profesionales debidamente
concientizados de la forma de realizarlos de acuerdo a los lineamientos
establecidos por las leyes y metodologías más adecuadas de los cálculos de
Indivisos.
En la ley de condominios del estado deArizona, en el artículo 13-1228, inciso G,
se contemplan dos indicaciones muy importantes que pudieran adaptarse a nuestro
medio, siendo un gran apoyo para esta Tesis al sustentarse en dos puntos
fundamentales:
1.
Que los Indivisos deben deser calculados por un Valuador.
2.
Que la proporción de cada condómino (Indiviso) debe ser calculada
en forma proporcional a los valores de mercado, en la fecha de
terminación del condominio.
Haciendo un comparativo visual de cada tabla, se puede apreciar claramente la
diferencia enorme que se tiene al calcular los indivisos en forma proporcional a las
áreas y no a los valores, no debiendo ser de esta manera optativo el empleo de una u
otra metodología.
50
En los condominios en que no hay mucha diferencia entre los valores de las
unidades privativas, por tener similares características de ubicación (como pudiera ser
el casode lotesen condominios horizontales, oen condominios verticales con elevador
y sin vistas panorámicas), puede aceptarse el utilizarse el cálculo de indivisos en forma
proporcional a las áreas privativas, pero nunca en el caso de condominios mixtos o
verticales en los que sea determinante la diferencia de valores por el uso o la ubicación
de las unidades dentrodel conjunto condominal.
En este tipo de edificios quien compra un local en planta baja pagando
$12,500.00 por M2 es equivalente a alguien que paga los mismos $12,500.00 por 2.5
M2 de una oficina en planta alta. Puede decirse entonces que 1.0 M2 de la superficie
del localen la planta baja equivale a 2.5 M2de superficie de oficinas en la planta alta,o
también que 1.0 M2 de superficie de local en la planta baja equivale a una área virtual
de2.5 M2de la plantaalta.
PLANTA DE DISTRIBUCIÓN DE LOS DIFERENTES NIVELES
PLANTABAJA
X
PROPIEDAD PARTICULAR
•
LOCAL 1
AREA 75(XiW21
ESTACIONAM.
PROPIEDAD
PARTICULAR
LOCAL3
<>REA 150 oo v :
CALLE
LOCAL 2
•:AREA I » « ¡ V I D
LIMITE
PI ANTASTIPO
ESTACIONAMIENTO
JARDINERA
SUPERFICIE TOTALDELTERRENO: 820.75 M2
51
PLANTATIPO
X
PROPIEDAD PARTICULAR
•
101
106
{AREA 74.75M2>
(AREA;59.25 M Z
PROPIEDAD
PARTICULAR
102
105
[AREA,8150 M2!
•ARES:82.50M2-
CALLE
103
104
!AREA:7&13M2;
¡AREA:78.13M2)
AREASCOMÚNESCUBIERTAS:290.QC W2;
SUPERFICIETOTALDECONSTRUCCIÓN:1,489.50 M2
AVENIDA
CALCULO DEL INDIVISO POR AREAS REALES
TERRENO:
CONSTRUCCIÓN:
SUPERFICIE
820.75 m2
1,489.50 m2
COSTO UNITARIO
3,288.00
$
5,137.50
$
AREAS
REALES
INDIVISO EN (%)
PROPORCIONAL
DE LASÁREAS
REALES
(1)
(2)=(1)/ 1,199.50
NOMENCLATURA DEL EDIFICIO
P. BAJA
LOCALES
NIVEL 1
OFICINAS
NIVEL2
OFICINAS
LOCAL 1(CALLE 2)
LOCAL 2 ESQUINA
LOCAL 3 AVENIDA
101
102
103
104
105
106
201
202
203
204
205
206
ÁREAS PRIVATIVAS
ÁREAS COMUNES CUBIERTAS
ÁREA CUBIERTA TOTAL
(%) DE ÁREAS NO RENTABLES
(TABLA N° 01)
COSTO TOTAL
2,698,626
7,652,306
10,350,932
$
$
$
VALORES
INDIVIDUALES
CALCULADOS
POR ÁREAS
REALES
(3)=(2)*10 - 350,932
$/M2
CALCULADOS
POR ÁREAS
REALES
(4) = (3)/(1)
75.00 m2
150.00 m2
150.00 m2
6.2525%
12.5050%
12.5050%
$
$
$
647,192
1,294,384
1,294,384
$
$
$
8,629.23
8,629.23
8,629.23
74.75 m2
62.50 m2
78.13 m2
78.13 m2
62.50 m2
56.25 m2
6.2317%
5.2104%
6.5134%
6.5134%
5.2104%
4.6894%
$
$
$
$
$
$
645,035
539,327
674,202
674,202
539,327
485,394
$
$
$
$
$
$
8,629.23
8,629.23
8,629.23
8,629.23
8,629.23
8,629.23
74.75 m2
62.50 m2
78.13 m2
78.13 m2
62.50 m2
56.25 m2
6.2317%
5.2104%
6.5134%
6.5134%
5.2104%
4.6894%
$
$
$
$
$
$
$
645,035
539,327
674,202
674,202
539,327
485,394
$
$
$
$
$
$
8,629.23
8,629.23
8,629.23
8,629.23
8,629.23
8,629.23
1,199.52 m2
290.00 m2
1,489.52 m2
19.47%
100.0000%
10,350,932
TODAS LA
UNIDADES
CON EL
MISMO $/M2
52
CALCULO DEL INDIVISO POR RENTAS
TERRENO:
CONSTRUCCIÓN:
SUPERFICIE
820.75m2
1,489.50m2
COSTO UNITARIO
3,288.00
5,137.50
NIVEL 1
OFICINAS
NIVEL 2
OFICINAS
LOCAL 1 (CALLE2)
LOCAL 2 ESQUINA
LOCAL 3AVENIDA
VALORES
INDIVIDUALES
CALCULADOS
POR RENTAS
$/M2
CALCULADOS
POR RENTAS
AJUSTADAS
(3)=(2)/ 85,800
(4) =
(3)*10350,932
(5)= (4)/(1)
9,600.00
21,300.00
17,800.00
11.1888%
24.8252%
20.7459%
$ 1,158,146
$ 2,569,637
$ 2,147,396
3,200.00
2,800.00
4,100.00
3,900.00
2,600.00
2,400.00
3.7296%
3.2634%
4.7786%
4.5455%
3.0303%
2.7972%
$
$
$
$
$
$
386,049
337,793
494,625
470,497
313,665
289,537
$
$
$
$
S
S
5,164.53
5,404.68
6,330.79
6,021.98
5,018.63
5,147.32
3,000.00
2,700.00
3,900.00
3,700.00
2,500.00
2,300.00
3.4965%
3.1469%
4.5455%
4.3124%
2.9138%
2.6807%
$
$
$
$
$
$
361,921
325,729
470,497
446,369
301,601
277,473
$
$
$
$
$
$
4,841.75
5,211.66
6,021.98
5,713.16
4,825.61
4,932.85
AREAS
REALES
RENTAS
AJUSTADAS
(1)
(2)
75.00m2
150.00m2
150.00m2
101
102
103
104
105
106
74.75m2
62.50m2
78.13 m2
78.13 m2
62.50m2
56.25m2
201
202
203
204
205
206
74.75m2
ÁREAS PRIVATIVAS
ÁREAS COMUNES CUBIERTAS
ÁREA CUBIERTA TOTAL
(%) DE ÁREAS NO RENTABLES
62.50 m2
78.13 m2
78.13 m2
62.50 m2
56.25m2
1,199.52m2
290.00m2
1,489.52 m2
19.47%
$
$
$
$
$
$
$
$
$
COSTO TOTAL
2,698,626
7,652,306
10,350,932
$
$
$
INDIVISO EN(%)
PROPORCIONAL
ALASRENTAS
AJUSTADAS
NOMENCLATURA DEL EDIFICIO
P. BAJA
LOCALES
(TABLA N° 02)
85,800.00
100.0000%
$10,350,932
$
s
$
15,441.95
17,130.91
14,315.97
TODAS LAS
UNIDADES
CON
DISTINTO
$/M2
53
«32>
OS
CAPITULO 3
SITUACIÓN ACTUAL DEL RÉGIMEN ENCONDOMINIO EN
PUERTO PEÑASCO.
3.1 Aspectos económicos y sociales del régimen en condominio
actualidad.
en la
Unode los principales problemas de los últimos años en Puerto Peñasco ha sido
el explosivo crecimiento de la población, el cual produce un desequilibrio en relación
con los recursos de que disponen las autoridades para satisfacer las necesidades de
sus gobernados.
Dentro deestas necesidades insatisfechas seencuentra laescasez devivienda,
que ha hecho necesario buscar nuevas fórmulas que permitan un mejor
aprovechamiento del suelo y que mejoren sustancialmente el bienestar de la población.
De esta manera, el criterio individualista, que sobre el derecho de propiedad había
estado vigente durante mucho tiempo, queda corto frente a una realidad que exige
soluciones rápidas. Mediante el impulso al régimen de propiedad en condominio, se
puede contribuir a resolver el problema habitacional que se plantea en nuestro puerto,
en nuestro estadoyen nuestro país.
Para satisfacer la creciente demanda de vivienda, es necesario apartarse de los
criterios de urbanización tradicional; es decir, el crecimiento de las ciudades en forma
horizontal, ya que en este sistema se requieren millones de metros cuadrados que
reclaman unaenorme inversión enservicios públicos.
El régimen de propiedad en condominio permite el mejor aprovechamiento del
suelo en laszonas urbanizadas, como eselcaso de la regeneración urbana; por loque
es necesario impulsar este sistema de propiedad, no únicamente en laconstrucción de
vivienda vacacional (condominios turísticos); sinotambién para eldesarrollo de vivienda
de interés socialdebido aque losvalores unitarios ($/m2) de losterrenos es el principal
obstáculo que ha venido impidiendo que detone la construcción de vivienda digna a
precios accesibles para los trabajadores.
A la vez que se promueva la construcción de vivienda en régimen de propiedad
en condominio se debe de ir mejorando la manera de conformar lo regímenes en
condominio y a la vez laforma de calcular los indivisos, para que se hagan de acuerdo
a como lo indican las leyes en la materia y se establezcan claramente y de manera
justa y equitativa los derechos y las obligaciones que deban de tener cada uno de los
miembrosdel condominio.
Así también en los diferentes tipos de construcciones de vivienda vacacional ó
de interés social es de suma importancia que se cumplan cabalmente con todos los
requisitos que marcan las leyes para la conformación del régimen en condominio para
poder proporcionar seguridad jurídica y equidad en los derechos y obligaciones de los
condóminos.
54
<ss>
BE
CAPITULO 4
CÁLCULO DE INDIVISOS PARA UN INMUEBLE EN REGIMEN
DE CONDOMINIO.
4.1. Ejemplo práctico del cálculo de Indivisos para un condominio compuesto
enPuerto Peñasco,Sonora.
"DESARROLLO TURÍSTICO CONDOMINAL LAS PALMAS"
Se denomina Condominio Compuesto ó Mixto al que tiene un terreno
común para varios condominios verticales u horizontales, los que a su vez tienen
áreas y bienes comunes para cada uno deellos o para cada grupo otorre. Eneste
caso se tiene para todas las unidades privativas, dos listas de porcentajes de
copropiedad o Indivisos: uno para su Indiviso sobre el condominio simple en el
que esté ubicado y otro sobre el terreno total y propiedades comunes a todos los
condominios simples.
DESARROLLO TURÍSTICO CONDOMINAL LAS PALMAS, UBICADO EN ELÁREA DE
SANDY BEACH, EN PUERTO PEÑASCO SONORA, MÉXICO.
(Conjunto de4torres y20villas decolor blanco ubicadas alcentro de lafotografía)
55
<H¡B*
BE
4.1.1 Descripción del condominio.
El Desarrollo Turístico Condominal "Las Palmas" se ubica en la porción SurOeste de Puerto Peñasco, en la zona de desarrollos turísticos denominada Sandy
Beach, colindando al Sur con la zona marítima federal del Golfo de California, al Este
con el Desarrollo Turístico "Sonoran Spa" y al Oeste con el Desarrollo Turístico "Bella
Sirena".
El proyecto consiste en un condominio compuesto inscrito en una superficie de
37,599.37 m2, circundado por un muro perimetral, con un ingreso vehicular a la
propiedad a través del área donde se ubica una caseta de control y vigilancia, además
delacceso peatonal que permite elfrente a lazona marítimafederal.
El acceso principal permite la circulación a las arterias viales secundarias, las
cuales comunican a cuatro torres de condominios (con un total de 152 departamentos)
y20villas independientes, asícomo a lasáreas recreativas yde equipamiento.
A un costado de la caseta de control se localiza el estacionamiento exclusivo de
latorre II(Dolphin Square) elcual permite elacceso a las instalaciones de dicho edificio
(41 Departamentos); más adelante se entronca una vialidad secundaria la cual permite
el acceso a el estacionamiento exclusivo de la torre I (Baja Square) y el acceso a las
instalaciones del mismo (35 Departamentos), además esta misma vialidad permite el
acceso a las 10villas (1 a 10) que se ubican en el costado Este del proyecto; sobre la
misma vialidad principal se accede a las instalaciones de la Casa - Club (oficinas
administrativas, albercas, palapas yjuegos infantiles) y posteriormente se entronca con
la vialidad secundaria que permite primeramente el acceso a el estacionamiento
exclusivo de la torre IV ( Bonita Square) el cual conduce a las instalaciones del mismo
(41 Departamentos), dicha vialidad secundaria también permite el acceso a las diez
villas (11 al20) localizadas en el costado Oeste del proyecto y a elestacionamiento de
la torre III (Grande Square) el cual permite el acceso a las instalaciones del mismo (35
Departamentos).
MICROLOCALIZACIÓN DEL DESARROLLO TURÍSTICO CONDOMINAL
"LAS PALMAS"
56
CASA CLUB
ACCESO
PRINCIPAL
EDIFICIO IV
BONITA SQUARE
EDIFICIO II
DOLPHIN SQUARE
EDIFICIO III
GRANDE SQUARE
EDIFICIO IBAJA
SQUARE
VILLAS - OESTE
(DEL 11 AL 20)
VILLAS - ESTE
(DEL 1 AL 10)
Las áreas comunes de cada una de las cuatro torres de condominios verticales (I Baja
Square, II Dolphin Square, III Grande Square y IV Bonita Square) se relacionan en las
siguientes tablas, en las cuales se señala la totalidad de las áreas privativas y de las
áreas comunes, así como el número de departamentos por cada nivel en cada uno de
las4torres de condominios.
4.1.1.1
Descripción de lasáreas comunes y privativas.
El condominio principal se conforma en una superficie de 37,599.37 m2, en la
cual se encuentran inscritos a su vez 4 condominios verticales (4 Edificios) con una
superficie privativa de 13,871.87 m2y 20villas de propiedad individual a lascuales les
corresponden 10,684.09 m2 de superficie privativa; todos los condóminos a la vez
comparten como áreasde propiedad común 13,043.41 m2;asítambién cada unode los
edificios tienen áreas privativas y áreas de uso común de uso exclusivo para los
condóminos deese edificio en particular.
Primeramente se relacionarán las áreas de uso común para el condominio
general (13,043.41 m2),es decir las que comparten los condóminos de los 4 edificios y
las 20 villas, posteriormente se relacionarán las áreas comunes correspondientes a
cada unode los4 edificios.
57
AREAS COMUNES DE USO GENERAL
AREA
RECREATIVA
AREAS VERDES
CONCEPTO
AREA DE
EQUIPAMIENTO
AREA DE
INFRAEST.
3,533.77 m2
3 , 5 3 3 . 7 7 1712
AREAS VERDES VILLAS
AREAS VERDES SERVICIOS
SUBTOTAL
465.14 m2
465.14 m2
3,225 46 m2
3,225 46 m2
CASA CLUB
183.58 m2
183.58 m2
CASA DE MAQ. Y CISTERNA
29.75 m2
29.75 m2
CASETA DE CONTROL
VIALIDADES
4,423.85 m2
4,423.85 m2
ANDADORES
531.72 m2
531 72(T)2
ESTACIONAMIENTO SERVICIOS
267.18 m2
267.18 m2
ESTACIONAMIENTO MZA. "D"
202.07 m2
202.07 m2
ESTACIONAMIENTO CASA CLUB
180.89 m2
180 89 m2
3,998.91 m2
213.33 m2
3,225.46 m2
5,605.71 m2
AREA TOTAL COMÚN '
13,043.41 m2
A continuación se relacionan las áreas de uso común para cada una de las 4
torres de condominios, partiendo de la superficie de uso exclusivo que le corresponde a
cada una deellas dentro del condominiogeneral.
AREAS PRIVATIVAS DE CADA UNA DE LAS 4TORRES DE CONDOMINIOS
UNIDAD
SUPERFICIE
HUELLA
EDIFICIO I
EDIFICIO II
749.10 m2
749.10 m2
AREA EXTERIOR
(PATIO)
595.93 m2
837.41 m2
AREA
RECREATIVA
AREA DE
EQUIPAMIENTO
496.96 m2
497.87 m2
AREA DE
INFRAEST.
SUBTOTAL
3,043.02 m2
47.60 m2
1,153.43 m2
47.60 m2
1,163.81 m2
3,295.79 m2
1,129.45 m2
3,136.88 m2
EDIFICIO III
749.10 m2
679.78 m2
531.06 m2
47.49 m2
EDIFICIO IV
749.10 m2
1,172.40 m2
534.05 m2
47.73 m2
1,892.92 m2
4,396.20 m2
2,996.38 m2
3,285.52 m2
2,059.94 m2
190.42 m2
5,339.61 m2
13,871.87 m2
SUBTOTAL =
Descripción de las áreas privativas y las áreas comunes correspondientes al Edificio I
(Baja Square).
EDIFICIO I(BAJA S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
TERRAZAS
LOCKERS
SUPERFICIE
HUELLA
EXTERIORES
SUBTOTAL
DESPLANTES
EDIFICIO I(BAJA S Q U A R E )
NIVEL 1
24.83 m2
121.50 m2
l-LOCKERS
I-ESTACIONAMIENTO
I-TRANSFORMADOR
I-BASURERO
l-ALBERCA
l-AREA V E R D E
1,153.43 m2
496 96 m2
595.93 m2
SUBTOTAL i
| 511.20 m2~1 | 100.07 rrS\ |
AREA PRIVATIVA:
611.27 m2
12.19 m2] f
125.64 m 2 | |
ÁREA COMÚN
137.83 m2
749.10 m 2 [
2,293.91 m2
3,043.02 rtl21
58
EDIFICIO I(BAJA S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
LOCKERS
TERRAZAS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
PASILLOS
E D I F I C I O I( B A J A S Q U A R E )
NIVEL 2
1-201
1 1 1.1 1 m 2
121.50 m2
25
13
25
25
25
66
06
62
62
88
m2
m2
m2
m2
m2
541.33 m2
| 11 5 . 8 2
m2
116.69 m2
80.94 m2
I-2 02
I-20 3
I-204
I-2 0 5
1 1 1.10 m 2
95.08 m2
-PASILLO
SUBTOTAL
95 08 m 2
752.23 m2
ÁREA COMÚN
95 08 m 2
AREA PRIVATIVA:
6 5 7 16 m 2
EDIFICIO I(BAJA S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
PASILLOS
TERRAZAS
EDIFICIO l(BAJA S Q U A R E )
NIVEL 3
1-301
I-3 0 2
I-3 0 3
I-304
I-305
11 6 . 6 9 m 2
80.94 m2
25.66 m2
11 1.10 m 2
111.11 m 2
121.50 m2
25.62 m2
25.62 m2
25.88 m2
13.06 m2
I
I
I-PASILLO
SUBTOTAL =
541.33 m2
I
115
82 m 2
E D I F I C I O I( B A J A
E D I F I C I O I( B A J A
NIVEL 4
1-4 0 1
I-40 2
I-4 0 3
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
11 6 . 6 9 m 2
80.94 m2
1 1 1 .1 0 m 2
1 1 1 .1 1 m 2
12 1.50 m2
SQUARE)
S UP E R F I C I E
CONSTRUIDA
PASILLOS
LOCKERS
TERRAZAS
25 . 6 6
13 . 0 6
25.62
25.62
25.88
m2
m2
m2
m2
m2
95.08 m2
SUBTOTAL
5 4 1 .33 m 2
9 5 . 0 8 m2
11 5 . 8 2 m 2
E D I F I C I O I( B A J A
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
|
7 52 . 2 3 m 2 |
ÁREA COMÚN
95.08 m2
A R E A P R IVA T IV A :
¡57.16 m2
E D I F I C I O I( B A J A
N IV E L 5
1-50 1
752.23 m2
SQUARE)
I-4 0 5
I-PASILLO
CONCEPTO
9 5 0 8 m2
ÁREA COMÚN
95 08 m2
AREA PRIVATIVA:
6 5 7 16 m 2
CONCEPTO
9 5 0 8 m2
SQUARE)
PAS ILLOS
LOCKERS
TERRAZAS
S UPERFICIE
CONSTRUIDA
SQUARE)
1 1 6 . 69 m 2
80.94 m2
111.10 m2
1 1 1 .1 1 m 2
1 2 1 .50 m 2
1-502
1-5 0 3
1-50 5
I-PASILLO
25
13
25
25
25
66
06
62
62
88
m
m
m
m
m
2
2
2
2
2
95.08 m2
SUBTOTAL =
5 4 1 .33 m 2
II 115
82 m 2
A R E A P R IVA T IV A :
6 5 7 16 m 2
I
95 08 m 2
7 52 . 2 3 m 2 |
ÁREA COMÚN
95 08 m2
59
E D IF IC 10 1(B A J A
CONCEPTO
CANTIDAD
E D IF IC 10 1(B A J A S Q U A R E )
N IV E L 6
1-60 1
I-6 0 2
I-6 0 3
I-6 0 4
I-6 0 5
l-PASILLO
SUPERFICIE
INTERIOR
1 16 . 6 9 m 2
80.94 m2
1 1 1.10 m 2
1 1 1 .1 1 m 2
1 2 1 .50 m 2
SQUARE)
TERRAZAS
25.66
13.06
25.62
25 62
25.88
LOCKERS
m2
m2
m2
m2
m2
95.08 m2
SUBTOTAL =
95.08 m2
5 4 1 . 3 3 m 2 j | 1 15 . 8 2 m 2
E D I F I C I O I( B A J A
E D I F I C I O I( B A J A
NIVEL 7
1-7 0 1
I-7 0 2
I-7 0 3
I-7 04
I-7 0 5
I-PASILLO
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
|
752.23 m2 |
ÁREA COMÚN
95.08 m2
A R E A P R IV A T IV A :
657.1 6 m2
CONCEPTO
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
PASILLOS
SQUARE)
TERRAZAS
LOCKERS
PAS ILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
SQUARE)
1 16 . 6 9 m 2
8 0 . 9 4 m2
1 1 1 .10 m 2
1 1 1 .1 1 m 2
1 2 1 .5 0 m 2
25.66
13 . 0 6
25.62
25.62
25.88
m2
m2
m2
m2
m2
9 5 . 0 8 m2
SUBTOTAL =
9 5 . 0 8 m2
5 4 1.33 m 2 | | 1 1 5 . 8 2 m 2
A R E A P R IV A T IV A :
657.1 6 m2
7 52 . 2 3 m 2
ÁREA COMÚN
95.08 m2
Enresumen:
EDIFICIOI(BAJASQUARE)
CONCEPTO
EDIFICIOI(BAJASQUARE)=
ÁREA PRIVATIVA
CONSTRUIDA
4,554.22m2
ÁREACOMÚN CONSTRUIDA
708.28m2
SUPERFICIE
EXTERIORES
ÁREA PRIVATIVA
CONSTRUIDA
PLANTA BAJA
DEL EDIFICIOI
5,262.50m2
2,293.92m2
3,043.02m2
La tabla anterior nos muestra el resumen de las áreas comunes y privativas
correspondientes al edificio I(Baja Square), señalando que se cuenta con 4,554.22 m2
de superficie privativa construida y 708.28 m2 (5,262.50 - 4,554.22) de superficie
común construida dentro del cuerpo del edificio (pasillos, escaleras, elevador, etc.) para
dar untotal de5,262.50 m2
Así también se señala que se cuenta con 2,293.92 m2 de superficie común en
exteriores distribuidas de la siguiente forma: 595.93 m2 de áreas de patio (Jardines),
496.96 m2 de áreas recreativas (Alberca I), 47.60 m2 de áreas de Equipamiento
(Basurero I y transformador I) y 1,153.43 m2 de áreas de Infraestructura
(Estacionamiento I).
De esta manera se concluye que el edificio I (Baja Square) cuenta con una
superficie de 3,043.02 m2 deterreno exclusivo, en el cual se desplanta unedificio de 7
niveles en un área de 749.10 m2 (Superficie huella) que alberga a 35 condominios los
cuales en conjunto suman 4,554.22 m2 de superficie privativa construida y comparten
708.28 m2desuperficie común construida dentro deledificio. Enlos restantes 2,293.92
60
m2 (3,043.02 - 749.10) de área común se localizan las áreas complementarias de
servicio y placer.
De igual manera se describen las áreas privativas y las áreas comunes
correspondientes al Edificio II(Dolphin Square).
EDIFICIO II(DOLPHIN SQUARE)
SUPERFICIE
INTERIOR
CONCEPTO
EDIFICIO II(DOLPHIN SQUARE)
TERRAZAS
LOCKERS
PASILLOS
SUPERFICIE
HUELLA
EXTERIORES
SUBTOTAL
DESPLANTES
|
121.50 m2
|
IM-OCKERS
«-ESTACIONAMIENTO
«-TRANSFORMADOR
«-BASURERO
«-ASADORES
«-AREA VERDE
12.19m2]
1,163.81 m2
497.87 m2
S U B T O T A L = | 511.20 m j ] f 1 0 0 0 7 m2~l | 12.19 m2~|\~ 125.64 m 2 | |
ÁREA PRMATIVA:
AREA COMÚN:
611.27 m2
137.83 m2
E D I F I C I O II ( D O L P H I N
CONCEPTO
E D I F I C I O II ( D O L P H I N
N IV E L 2
-201
I-2 0 2
II-20 3
II-2 0 4
II-2 0 5
- 2 06
-PASILLO
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
2,546.69 m2
3,295.79 m21
SQUARE)
PASILLOS
TERRAZAS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
SQUARE)
72.97 m2
80.96 m2
121 50 m2
25
13
13
11
13
25
5 5 4 02 m 2
II 102
11 6 . 6 9 m 2
80.94 m2
80.96 m2
SUBTOTAL
66
06
06
33
06
88
m2
m2
m2
m2
m2
m2
95
I
IC O M Ú9N5
04 m 2
E D I F I C I O II ( D O L P H I N
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
08 m 2
08 m 2
7 5 1 . 1 4 m2I
ÁREA
9 5 0 8 m2
AREA PRIVATIVA:
656 06 m2
CONCEPTO
749.10 m 2 |
SQUARE)
TERRAZAS
LOCKERS
PAS ILLOS
SUP ERFICIE
CONSTRUIDA
E D IF IC IO II (D O L P H IN S Q U A R E )
NIVEL 3
1 16
80
80
72
80
121
-3 0 2
II-3 0 3
II-3 04
II-3 0 5
II-3 0 6
ll-PASILLO
SUBTOTAL•
69
94
96
97
96
50
m
m
m
m
m
m
2
2
2
2
2
2
5 5 4 02 m 2
25
13
13
11
13
25
II 102
66
06
06
33
06
88
m
m
m
m
m
m
2
2
2
2
2
2
04 m 2
ÁREA PRIVATIVA:
6 5 6 06 m2
95
I
IC O M Ú9N5
08 m 2
08 m 2
7 5 1 .14 m 2
ÁREA
95 08 m 2
61
E D I F I C I O II ( D O L P H I N
CONCEPTO
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
SQUARE]
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
PASILLO!
LOCKERS
TERRAZAS
E D IF IC 10 II (D O L P H IN S Q U A R E )
N IV E L 4
25.66
1 3.06
13.06
11 .33
1 3.06
25.88
11 6.6 9 m 2
8 0 . 9 4 rr>2
8 0 . 9 6 m2
72 . 9 7 m 2
80 . 9 6 m 2
1 2 1 .5 0 m 2
1-4 0 2
1-4 0 3
1-40 4
1-4 0 5
-4 0 6
I-PASILLO
m2
m2
m2
m2
m2
m2
95.08 rriFI
SU B T O T A L =
554 02 m2
| 102 04 m
CANTIDAD
E D IF IC IO II (D O L P H IN S Q U A R E )
NIVEL 5
11-5 0 1
I-5 02
-503
-504
II-50 6
-PASILLO
SUPERFICIE
INTERIOR
25
13
13
11
13
25
66
06
06
33
06
88
m
m
m
m
m
m
554.02 m2
II
102
04 m 2
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
95 08 m 2
I
751 .14 m2
ÁREA COMÚN
95 08 m 2
E D I F I C I O II ( D O L P H I N
SQUARE)
TERRAZAS
LOCKERS
PASILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
SQUARE)
11 6 . 6 9
80.94
80.96
72.97
80.96
1 2 1 .50
I-6 0 4
II-6 0 5
II-60 6
ll-PASILLO
SUBTOTAL
25
13
13
11
13
25
m2
m2
m2
m2
m2
m2
554 02 m2
II
102
66
06
06
33
06
88
m
m
m
m
m
m
2
2
2
2
2
2
CANTIDAD
E D I F I C I O II ( D O L P H I N S Q U A R E )
NIVEL 7
11-701
II-702
^703
II-704
II-705
II-706
ll-PASILLO
SUBTOTAL =
95
I
IC O M Ú9N5
04 m 2
08 m 2
08 m 2
751.14 m2
ÁREA
95 08 m2
ÁREA PRIVATIVA:
656 06 m2
CONCEPTO
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
2
2
2
2
2
2
ÁREA PRIVATIVA:
6 5 6 06 m2
E D I F I C I O II ( D O L P H I N
N IV E L 6
II-60 1
II-60 2
PASILLOS
LOCKERS
95.08 m2
SUBTOTAL =
CONCEPTO
7 5 1 . 1 4 m2
SQUARE)
TERRAZAS
11 6 . 6 9 m 2
80 . 9 4 m 2
80.96 m2
72.97 m2
80.96 m2
1 2 1 .50 m 2
2I
ÁREA COMÚN
95 08 m 2
E D I F I C I O II ( D O L P H I N
CONCEPTO
95 08 m
I
2I
Á R E A P R IV A T IV A :
656 06 m2
E D I F I C I O II ( D O L P H I N S Q U A R E )
SUPERFICIE
LOCKERS
TERRAZAS
INTERIOR
PASILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
x
116.69
80.94
80.96
72.97
80.96
121.50
m2
m2
m2
m2
m2
m2
25.66
13.06
13.06
11.33
13.06
25.88
m2
m2
m2
m2
m2
m2
95.08 m2
| 554.02 m 2 || 102.04 m 2
A R E A PRIVATIVA:
6 5 6 . 0 6 m2
95.08 m2
751.14 m 2
AREA COMÚN:
95.08 m2
62
m
<a¡¡s>
Enresumen:
EDIFICIOII(DOLPHINSQUARE)
CONCEPTO
EDIFICIOII(DOLPHINSQUARE)=
ÁREA PRIVATIVA
CONSTRUIDA
4,547.64m2
ÁREA COMÚN
CONSTRUIDA
708.28m2
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
5,255.92m2
EXTERIORES
PLANTA BAJA
2,546.69m2
ÁREA PRIVATIVA
DEL EDIFICIOII
3,295.79 m2
La tabla anterior nos muestra el resumen de las áreas comunes y privativas
correspondientes al edificio II (Dolphin Square), señalando que se cuenta con 4,547.64
rr»2de superficie privativa construida y 708.28 m2 (5,255.92 - 4,547.64) de superficie
común construida dentro del cuerpo deledificio (pasillos, escaleras,elevador, etc.) para
dar untotalde5,255.92 m2.
Así también se señala que se cuenta con 2,546.69 m2 de superficie común en
exteriores distribuidas de la siguiente forma: 837.41 m2 de áreas de patio (Jardines),
497.87 m2 de áreas recreativas (Asadores II), 47.60 m2 de áreas de Equipamiento
(Basurero II y transformador II) y 1,163.81 m2 de áreas de Infraestructura
(Estacionamiento II).
De esta manera se concluye que el edificio II (Dolphin Square) cuenta con una
superficie de 3,295.79 m2 de terreno exclusivo, en el cual se desplanta unedificio de 7
niveles en un área de 749.10 m2 (Superficie huella) que alberga a 41 condominios los
cuales en conjunto suman 4,547.64 m2 de superficie privativa construida y comparten
708.28 m2 de superficie común construida dentro deledificio. En los restantes 2,546.69
m2 (3,295.79 - 749.10) de área común se localizan las áreas complementarias de
servicio y placer.
63
De igual manera se describen las áreas privativas y las áreas comunes
correspondientesalEdificioIII(GrandeSquare).
EDIFICIOIII(GRANDE SQUARE)
SUPERFICIE
INTERIOR
EDIFICIO III (GRANDE SQUARE)
NIVEL 1
111-101
111-102
IIH03
IIH04
111-105
lll-PASILLO
lll-LOCKERS
lll-ESTACIONAMENTO
«I-TRANSFORMADOR
IILBASURERO
lll-ALBERCA
M-AREA VERDE
116.69 m2
80.94 m2
80.96 m2
111 11m2
121.50 m2
SUBTOTAL
DESPLANTES
SUPERFICIE
HUELLA
TERRAZAS
LOCKERS
2483 m2
12.67 m2
12.67 m2
24.84 m2
25.06 m2
95.08m2
12.19 m2|
30.56 m2
1,129.45 m2
2476 m2
531.06 m2
679.78 m2
SUBTOTAL'
125.64 m 2 | f
511.20 m2| | 100.07 m2| | 12.19 m2|
AREA PRIVATIVA:
611.27 m2
749.10 m2l
2,387.78 m2
ÁREA COMÚN:
137.83 m2
3,136.88 m2]
E D I F I C I O III ( G R A N D E S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
TERRAZAS
LOCKERS
PASILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
E D I F I C I O III ( G R A N D E S Q U A R E )
NIVEL. 2
111-201
116.69 m2
80.94 m2
111.10m2
III-202
III-203
111.11 m2
III-205
lll-PASILLO
121.50m2
25.66
13.06
25.62
25.62
25.88
m2
m2
m2
m2
m2
95.08 m2
SUBTOTAL =
541.33 m 2 | | 115.82 m2
95.08 m2
752.23 m2|
AREA COMÚN:
95.08 m2
Á R E A PRIVATIVA:
657.16 m2
E D I F I C I O III ( G R A N D E S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
TERRAZAS
PASILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
E D I F I C I O III ( G R A N D E S Q U A R E )
NIVEL 3
111-301
116.69 m2
80.94 m2
111.10 m2
III-302
III-303
III-304
III-305
111.11 m2
121.50 m2
25.66
13.06
25.62
25.62
25.88
m2
m2
m2
m2
m2
95.08 m2|
lll-PASILLO
SUBTOTAL•
5 4 1 . 3 3 m21 | 1 1 5 . 8 2 m 2
A R E A PRIVATIVA:
657.16 m2
95.08 m2
752.23 m2l
AREA COMÚN:
95.08 m2
64
E D I F I C I O III ( G R A N D E S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
TERRAZAS
LOCKERS
PASILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
E D I F I C I O III ( G R A N D E S Q U A R E )
1 1 6 . 6 9 rr>2
80.94 m2
111.10 m2
111.11 m2
121.50 m2
III-401
III-402
III-403
III-405
lll-PASILLO
25.66
13.06
25.62
25.62
25.88
m2
m2
m2
m2
m2
95.08 m2
SUBTOTAL -
5 4 1 .33 m 2 | | 1 1 5 . 8 2 m 2
95.08 m2
AREA COMÚN:
A R E A PRIVATIVA:
657.16 m2
752.23 m 2 l
95.08 m2
E D I F I C I O III ( G R A N D E S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
E D I F I C I O III ( G R A N D E S Q U A R E )
NIVEL 5
111-501
III-502
Hl-503
III-504
Ilk505
M-PASILLO
SUBTOTAL•
SUPERFICIE
INTERIOR
116.69
80.94
1 1 1 10
1 1 1 11
121 50
m2
m2
m2
m2
m2
TERRAZAS
25.66
13.06
25.62
25.62
25.88
PASILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
m2
m2
m2
m2
m2
95.08 m2
541.33 m2
115.82 m2
95.08 m2
AREA COMÚN:
95.08 m2
A R E A PRIVATIVA:
657.16 m2
752.23 m2
E D I F I C I O III ( G R A N D E S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
E D I F I C I O III ( G R A N D E S Q U A R E )
NIVEL 6
111-601
III-602
III-603
III-604
III-605
MI-PASILLO
S U B T O T A L1
SUPERFICIE
INTERIOR
116.69
80.94
111.10
111.11
121.50
m2
m2
m2
m2
m2
TERRAZAS
25.66
13.06
25.62
25.62
25.88
LOCKERS
PASILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
m2
m2
m2
m2
m2
95.08 m2
95.08 m2
ÁREA COMÚN:
95.08 m2
541.33m2
115.82 m2
A R E A PRIVATIVA:
657.16 m2
752.23 m2
E D I F I C I O III ( G R A N D E S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
E D I F I C I O III ( G R A N D E S Q U A R E )
NIVEL 7
111-701
III-702
III-703
III-704
III-705
lll-PASILLO
SUBTOTAL =
SUPERFICIE
INTERIOR
116.69
80.94
111.10
111.11
121.50
m2
m2
m2
m2
m2
TERRAZAS
25.66
13.06
25.62
25.62
25.88
LOCKERS
PASILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
m2
m2
m2
m2
m2
95.08 m2
5 4 1 . 3 3 m21 | 1 1 5 . 8 2 m 2
Á R E A PRIVATIVA:
657.16 m2
95.08 m2
ÁREA COMÚN:
95.08 m2
752.23 m 2
65
<3C2E>
ES
Enresumen:
EDIFICIOIII(GRANDE SQUARE)
CONCEPTO
EDIFICIO III(GRANDE SQUARE)=
ÁREAPRIVATIVA
CONSTRUIDA
4,554.22 m2
ÁREACOMÚN
CONSTRUIDA
708.28m2
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
5,262.50m2
EXTERIORES
PLANTABAJA
2,387.78 m2
ÁREAPRIVATIVA
DELEDIFICIOIII
3,136.88m2
La tabla anterior nos muestra el resumen de las áreas comunes y privativas
correspondientes al edificio III (Grande Square), señalando que se cuenta con 4,554.22
m2 de superficie privativa construida y 708.28 m2 (5,262.50 - 4,554.22) de superficie
común construida dentro del cuerpo del edificio (pasillos, escaleras, elevador, etc.) para
dar untotalde 5,262.50 m2
Así también se señala que se cuenta con 2,387.78 m2 de superficie común en
exteriores distribuidas de la siguiente forma: 679.78 m2 de áreas de patio (Jardines),
531.06 m2 de áreas recreativas (Alberca III), 47.49 m2 de áreas de Equipamiento
(Basurero III y transformador III) y 1,129.45 m2 de áreas de Infraestructura
(Estacionamiento III).
De esta manera se concluye que el edificio III (Grande Square) cuenta con una
superficie de 3,136.88 m2 de terreno exclusivo, en el cual se desplanta unedificio de 7
niveles en un área de 749.10 m2 (Superficie huella) que alberga a 35 condominios los
cuales en conjunto suman 4,554.22 m2 de superficie privativa construida y comparten
708.28 m2 de superficie común construida dentro deledificio. En los restantes 2,387.78
m2 (3,136.88 - 749.10) de área común se localizan las áreas complementarias de
servicio y placer.
66
privativas y las áreas comunes
De igual manera se describen las áreas
correspondientesal Edificio IV(Bonita Square).
EDIFICIO IV (BONITA S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
EDIFICIO IV (BONITA S Q U A R E )
NIVEL 1
IV-101
IV-102
IV-103
IV-104
IV-105
IV-PASILLO
IV-LOCKERS
IV-ESTACDNAMIENTO
IV-TRANSFORMADOR
IV-BASURERO
IV-ASADORES
IV-AREA V E R D E
SUPERFICIE
INTERIOR
116.69 m2
80.94 m2
80.96 m2
111 1 1 m 2
121 50 m2
TERRAZAS
LOCKERS
TERRAZAS
PASILLOS
SUPERFICIE
HUELLA
SUBTOTAL
DESPLANTES
EXTERIORES
24 83 m2
12 6 7 m 2
12.67 m2
24 84 m2
25.06 m2
I
12.19m2|
95.08 m2
30.56 m2
1,892 92 m2
22 73 m2
25 00 m2
534 05 m2
1,172 40 m2
SUBTOTAL =
| 511.20 m 2 | | 100.07 m 2 | |
AREA PRIVATIVA:
611.27 m2
12.19m2||
125.64m2||
ÁREA COMÚN:
137.83 m2
749.10m2|
3,647.10 m2
4,396.20 rr>2
E D I F I C I O IV ( B O N I T A S Q U A R E )
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
E D I F I C I O IV ( B O N I T A S Q U A R E )
NIVEL 2
1
IV-201
1
IV-202
1
IV-203
1
IV-204
1
IV-205
1
iv-2oe
1
IV-PASILLO
SUBTOTAL =
118.89 m2
80.94 m2
80 96 m2
72.97 m2
8 0 . 9 6 rr>2
121 SO m 2
CONCEPTO
TERRAZAS
LOCKERS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
25.68 m2
13.06 m2
13.06 m2
1 1 .33 m 2
13.08 m2
25.88 m2
95.08 m2
95.08 m2
AREA COMÚN:
95.08 m2
| 554.02m2| | 102.04m2
A R E A
PASILLOS
P R I V A T I V A :
656.06 m2
751.14 m 2 |
E D I F I C I O IV ( B O N I T A S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
E D I F I C I O IV ( B O N I T A S Q U A R E )
NIVEL. 3
IV-301
IV-302
IV-3Q3
IV-304
IV-305
IV-306
IV-PASILLO
SUBTOTAL =
SUPERFICIE
INTERIOR
116.89
80.94
80.96
72.97'
80.96
121.50
m2
m2
m2
m2
m2
m2
TERRAZAS
LOCKERS
PASILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
25.66 m2
13 . 0 6 m 2
13 . 0 6 m 2
1 1 .33 m 2
13.06 m 2
25.88 m2
| 554.02 m 2 | | 1 0 2 . 0 4 m 2
A R E A PRIVATIVA:
658.06 m2
95.08 m2
95.08 m2
AREA COMÚN:
95.08 m2
751.14 m2
67
E D I F I C I O IV ( B O N I T A S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
E D I F I C I O IV ( B O N I T A S Q U A R E )
NIVEL 4
IV-401
IV^t02
IV-403
IV^t04
IV^05
IV-406
IV-PASILLO
SUBTOTAL =
SUPERFICIE
INTERIOR
116.69
80.94
80.96
72.97
80.96
121.50
m2
m2
m2
m2
m2
m2
TERRAZAS
LOCKERS
PASILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
25.66 m2
13.06 m 2
13 . 0 6 m 2
1 1 .33 m 2
13.06 m 2
25.88 m2
95.08 m2
| 554.02m2|| 102.04m2
A R E A PRIVATIVA:
656.06 m2
95.08 m2
AREA COMÚN:
95.08 m2
751.14 m 2
E D I F I C I O IV ( B O N I T A S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
E D I F I C I O IV ( B O N I T A S Q U A R E )
NIVEL S
IV-501
IV-502
IV-503
IV-504
IV-505
IV-506
IV-PASILLO
SUBTOTAL =
SUPERFICIE
INTERIOR
116.69
80.94
80.96
72.97
80.96
121.50
m2
m2
m2
m2
m2
m2
TERRAZAS
25.66
13.06
13.06
11.33
13.06
25.88
LOCKERS
PASILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
m2
m2
m2
m2
m2
m2
95.08 m2
| 5 5 4 . 0 2 m 2| | 1 0 2 . 0 4 m 2
A R E A PRIVATIVA:
656.06 m2
95.08 m2
AREA COMÚN:
95.08 m2
761.14 m2
E D I F I C I O IV ( B O N I T A S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
SUPERFICIE
INTERIOR
TERRAZAS
LOCKERS
PASILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
E D I F I C I O IV ( B O N I T A S Q U A R E )
116.69
80.94
80.96
72.97
80.96
121.50
IV-602
IV-604
m2
m2
m2
m2
m2
m2
25.66
13.06
13.06
11.33
13.06
25.88
m2
m2
m2
m2
m2
m2
IV-PASILLO
S U B T O T A L=
95.08 m2
95.08 m2
ÁREA COMÚN:
95.08 m2
554.02 m 2 | [ 102.04 m2
A R E A PRIVATIVA:
656.06 m2
7S1.14 tn2
E D I F I C I O IV ( B O N I T A S Q U A R E )
CONCEPTO
CANTIDAD
E D I F I C I O IV ( B O N I T A S Q U A R E )
NIVEL 7
IV-701
IV-702
IV-703
IV-704
IV-705
IV-706
IV-PASILLO
SUBTOTAL =
SUPERFICIE
INTERIOR
11 6 . 6 9 m 2
80.94 m2
80.96 m2
72.97 m2
80.96 m2
121.50 m2
TERRAZAS
25.66
13.06
13.06
11.33
13.06
25.88
LOCKERS
PASILLOS
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
m2
m2
m2
m2
m2
m2
95.08 m2
| 554.02 m2| | 102.04m2
A R E A PRIVATIVA:
656.06 m2
95.08 m2
AREA COMÚN:
95 08 m2
7S1.14m2
68
Enresumen:
EDIFICIOIV(BONITASQUARE)
CONCEPTO
EDIFICIOIV(BONITASQUARE)=
ÁREA PRIVATIVA
CONSTRUIDA
ÁREA COMÚN CONSTRUIDA
4,547.64m2
708.28m2
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
5,255.92m2
ÁREA PRIVATIVA
DEL EDIFICIO IV
EXTERIORES
PUNTA BAJA
3,647.10m2
4,396.20m2
La tabla anterior nos muestra el resumen de las áreas comunes y privativas
correspondientes al edificio IV (Bonita Square), señalando que se cuenta con 4,547.64
m2 de superficie privativa construida y 708.28 m2 (5,255.92 - 4,547.64) de superficie
común construida dentro del cuerpo del edificio (pasillos, escaleras, elevador, etc.) para
dar untotal de5,255.92 m2.
Así también se señala que se cuenta con 3,647.10 m2 de superficie común en
exteriores distribuidas de la siguiente forma: 1,172.40 m2 de áreas de patio (Jardines),
534.05 m2 de áreas recreativas (Asadores IV), 47.73 m2 de áreas de Equipamiento
(Basurero IV y transformador IV) y 1,892.92 m2 de áreas de Infraestructura
(Estacionamiento IV).
De esta manera se concluye que el edificio IV (Bonita Square) cuenta con una
superficie de 4,396.20 m2 de terreno exclusivo, en el cual se desplanta unedificio de 7
niveles en un área de 749.10 m2 (Superficie huella) que alberga a 41 condominios los
cuales en conjunto suman 4,547.64 m2 de superficie privativa construida y comparten
708.28 m2de superficie común construida dentro deledificio. En los restantes 3,647.10
m2 (4,396.20 - 749.10) de área común se localizan las áreas complementarias de
servicio y placer.
RESUMENGENERAL
CONCEPTOS
EDIFICIOS {I, H,III, IV) =
ÁREA PRIVATIVA
CONSTRUIDA
ÁREA COMÚN
CONSTRUIDA
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
18,203.72m2
2,833.12m2
21,036.84m2
SUPERFICIE
HUELLA
EXTERIORES
PLANTA BAJA
2,996.40m2
10,875.48m2
ÁREA PRIVATIVA
DEL0S4EDIF.
13,871.87m2
De latabla anterior seconcluye que:
a)
b)
c)
d)
Lasuperficie privativa total de los4 edificios esde 13,871.87 m2.
Lasuperficie huella sobre laque sedesplantan los4 edificios esde2,996.40 m2.
Lasuperficie total privativa construida en los4 edificios esde 18,203.72m2.
Lasuperficie total común construida en los4 edificios esde2,833.12 m2.
69
dEB*
B¡
4.1.2 Cálculo de losValores Relativos.
Para calcular los Valores relativos correspondientes a el condominio maestro ó
principal así también como los que corresponden a cada uno de los cuatro edificios,
procederemos primeramente a analizar el condominio principal, es decir el proyecto
general en el cual intervienen las áreas correspondientes a las superficies privativas
de los cuatro edificios y las superficies privativas de las veinte villas; para ello se
deberán deestablecer las principales "variables" que puedan serdeterminantes como
factores de decisión para un inversionista al adquirir un departamento ó villa dentro del
desarrollo condominal maestro.
Posteriormente se analizarán de la misma forma cada uno de los cuatro edificios
como condominios independientes, de tal manera que se establecerán para este caso
las "variables" que mas influyan como factores de decisión para un inversionista al
adquirir undepartamento queforme parte dealguno de losedificios.
Una vez establecidas las "variables" de decisión se les asignará una
ponderación de acuerdo a la importancia que puedan representar para un inversionista
a la hora de tomar una decisión, esta ponderación será establecida por el Valuador
inmobiliario de acuerdo asu experiencia enel mercado de los inmuebles de ese tipo en
el lugar;es importante señalar que lasvariables dedecisión,así como elvalor que se le
asigne a las ponderaciones de cada una de ellas serán diferentes para cada tipo de
desarrollo condominal y para cada ciudad, ya que dependerán de los requerimientos,
necesidades ógustos que el inversionista ócondómino valore y requiera de satisfacer.
Para calcular el "Factor Virtual" de cada uno de los dos casos en estudio
(Régimen de condominio maestro y régimen de condominio de cada uno de los cuatro
edificios), procederemos a calcular el producto final que resulte de multiplicar los
valores obtenidos para cada variable al multiplicar el valor con que se califique por su
correspondiente ponderación, de tal forma que cada uno de los inmuebles tendrá un
factor virtual que corresponda directamente a la deseabilidad por el mismo, calculada
por el producto de multiplicar los valores que califican a las variables establecidas por
sus correspondientes ponderaciones.
Una vez calculado el "Factor Virtual" de cada uno de los inmuebles (En el
proyecto general serían las cuatro torres y veinte villas, y en el particular cada uno de
los departamentos que conformen a su respectiva torre de condominios), será
necesario multiplicarlo por el "Valor de proyecto" (valor obtenido en la integración del
costo) correspondiente a cada uno de ellos para así obtener el "Valor Relativo" de
cada unode los inmuebles.
4.1.2.1
Variables ponderables que intervienen enel cálculo delfactorvirtual.
Para calcular losfactores virtuales primeramente se analizará el proyecto general
enelcual intervienen los4 edificios y las20villas, obteniendo así elfactorvirtual con el
70
<§22£^
cual se procederá a calcular el indiviso general, es decir el indiviso que le corresponde
a cada uno de los cuatro edificios y a cada una de las veinte villas, todos ellos como
elementos del proyecto general y posteriormente se analizará el proyecto particular de
cada edificio para calcular el factor virtual que le corresponda a cada departamento en
cada uno de los cuatro edificios y con este valor posteriormente se calculará el indiviso
que lecorresponda acada condominio dentro del edificio alcual pertenezca.
En el análisis del régimen de condominio maestro se seleccionaron como las
variables másdecisivas en ladeseabilidad de un inversionista a:
1. La privacidad: Como destino turístico de primer nivel, Puerto Peñasco es
visitado por personas que valoran la privacidad, es por ello que el desarrollo
condominal en estudio ofrece las villas como espacios propicios para este tipo
de inversionistas, siendo estas lascuales secalifican con mayor puntuación.
2. La ubicación: Una vez que se determinan cuales son las áreas del proyecto
más atractivas, se califican con mayor puntuación los inmuebles que tengan
mejor acceso a ellos; para nuestro caso se identifican como las áreas más
atractivas del proyecto a la casa-club y sus instalaciones y a la cercanía a la
playa.
3. El entorno: Esta variable está asociada a las instalaciones que hagan más
agradable la estancia, como es el caso de las áreas ajardinadas y los
elementos que hacen que se proyecte de mejor manera el inmueble como
pueden ser lospasillosdecorados yenmarcados convegetación costera.
4. La Panorámica: Definitivamente la variable que se contempla con mayor peso
de ponderación para este caso es la panorámica que puedan tener los
inmuebles, es decir la visibilidad que ofrezcan hacia el mar, ya que siendo este
el principal atractivo de Puerto Peñasco las villas ó edificios que mejor vista
hacia el mar ofrezcan serán losquetengan mejor calificación.
Mientras que en el análisis para el régimen de condominio de cada uno de los
cuatro edificios se seleccionaron como las variables más decisivas en la deseabilidad
de un inversionista a:
1. Ubicación según el nivel del edificio: Para este caso serán mejor calificados
los inmuebles ubicados en la planta baja y tendrán un demento en la calificación
los inmuebles que se ubiquen en el segundo, tercer y cuarto nivel
correspondientemente, para posteriormente ser mejor calificados los inmuebles
que se ubiquenenelquinto,sextoyséptimo nivel correspondientemente.
2. Ubicación de la unidad en el nivel: Las unidades o inmuebles que se localicen
más cerca de los servicios de acceso como son los elevadores y las escaleras
serán los que tengan mejor calificación mientras que los que se ubique a mayor
distancia deestas áreas deservicioverán demeritado elvalordesucalificación.
3. Vistas panorámicas: Las unidades que pertenezcan a los edificios que se
localizan con frente al mar, y en estos las unidades que se encuentren a una
mayor altura serán los que obtengan una mayor calificación ya que son estos en
losque sedisfrutará de una mejor panorámica dellitoral.
71
<SBE^
BS
Cálculo delfactor virtual conel cualse procede al cálculo delvalor relativo para
losinmueblesqueconformanelrégimendecondominiodelproyectogeneral(AnexoN°
05).
VARIABLES
PRIVACIDAD
UBICACIÓN
ENTORNO
PANORÁMICA
FACTOR
VIRTUAL
3,043.02 m2
3,295.79 m2
3,136.88 m2
4,396.20 m2
527.47 m2
544.42 m2
613.11 m2
657.98 m2
565.50 m2
449.52 m2
439.74 m2
441.31 m2
534.37 m2
526.23 m2
530.33 m2
547.59 m2
444.04 m2
444.04 m2
450.36 m2
566.87 m2
634.39 m2
619.29 m2
551.50 m2
596.04m2
1.000
1.000
1.000
1.000
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.000
1.100
1.000
1.100
1.200
1.200
1.200
1.175
1.150
1.125
1.100
1.125
1.150
1.175
1.175
1.150
1.125
1.100
1.125
1.150
1.175
1.200
1.200
1.200
1.150
1.125
1.150
1.125
1.000
1.000
1.000
1.125
1.125
1.125
1.125
1.125
1.150
1.175
1.175
1.150
1.125
1.125
1.125
1.125
1.125
1.000
1.000
1.000
1.200
1.100
1.200
1.100
1.200
1.200
1.200
1.200
1.200
1.150
1.100
1.075
1.050
1.025
1.025
1.050
1.075
1.100
1.150
1.200
1.200
1.200
1.200
1.200
1.122500
1.078750
1.122500
1.078750
1.145000
1.145000
1.145000
1.161250
1.158750
1.131250
1.103750
1.093750
1.087500
1.081250
1.081250
1.087500
1.093750
1.103750
1.131250
1.158750
1.161250
1.145000
1.145000
1.145000
24,555.96 m2
25%
10%
15%
50%
ÁREA PRIVATIVA
EDIFICIO 1
EDIFICIOII
EDIFICOIII
EDIFICIOIV
VILLA1
VILLA 2
VILLA3
VILLA 4
VILLA5
VILLA6
VILLA7
VILLA8
VILLA 9
VILLA 10
VILLA 11
VILLA 12
VILLA 13
VILLA 14
VILLA 15
VILLA 16
VILLA 17
VILLA 18
VILLA 19
VILLA 20
PONDf ERACIÓN
NOTAS:
1 - EL CRITERIO DE HOMOLOGACIÓN SERÁ EL DE PREMIAR AL QUE TENGA MEJORES
CARACTERÍSTICAS, ES DECIR ELVALOR DE CALIFICACIÓN MENOR SERÁ LA UNIDAD.
2.- LA PONDERACIÓN DE LAS VARIABLES ES DE ACUERDO AL CRITERIO DEL VALUADOR
RESPECTO A LAS PREFERENCIAS DEL MERCADO DE BIENES RAICES EN PTO. PEÑASCO.
72
Cálculo del factor virtual con el cual se procede al cálculo del valor relativo para
los inmuebles que conforman el régimen de condominio del edificio I (Baja Square)
(Anexo N°06).
VARIABLES
EDIFICIO 1 (BAJA SQUARE)
ÁREA
PRIVATIVA
SUPERFICIE TOTAL
DEL EDIFICIOI
SUPERFICIE HUELLA
NIVEL 1
DEPARTAMENTO 1-101
DEPARTAMENTO 1-102
DEPARTAMENTO I- 103
DEPARTAMENTO I- 104
DEPARTAMENTO I- 105
NIVEL 2
DEPARTAMENTO I- 201
DEPARTAMENTO I- 202
DEPARTAMENTO I- 203
DEPARTAMENTO I-204
DEPARTAMENTO I-205
NIVEL 3
DEPARTAMENTO I- 301
DEPARTAMENTO I- 302
DEPARTAMENTO I- 303
DEPARTAMENTO I- 304
DEPARTAMENTO I- 305
NIVEL 4
DEPARTAMENTO I-401
DEPARTAMENTO I-402
DEPARTAMENTO I-403
DEPARTAMENTO I-404
DEPARTAMENTO I-405
NIVEL 5
DEPARTAMENTO I- 501
DEPARTAMENTO I- 502
DEPARTAMENTO I- 503
DEPARTAMENTO I- 504
DEPARTAMENTO I- 505
NIVEL 6
DEPARTAMENTO I-601
DEPARTAMENTO I- 602
DEPARTAMENTO I-603
DEPARTAMENTO I-604
DEPARTAMENTO I-605
NIVEL7
DEPARTAMENTO I- 701
DEPARTAMENTO I- 702
DEPARTAMENTO I- 703
DEPARTAMENTO I- 704
DEPARTAMENTO I- 705
3,043.02 m2
749.10 m2
611.27 m2
141.52m2
93.61 m2
93.63 m2
135.94 m2
146.56 m2
657.16 m2
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
657.16 m2
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
657.16 m2
ÁREA
COMÚN
137.83 m2
ÁREA TOTAL
749.10 m2
FACTOR
VIRTUAL
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
1.000
1.050
1.100
1.150
1.150
1.025
1.025
1.025
1.025
1.025
1.042500
1.052500
1.062500
1.072500
1.072500
1.000
1.050
1.100
1.150
1.150
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
1.040000
1.050000
1.060000
1.070000
1.070000
1.000
1.050
1.100
1.150
1.150
1.075
1.075
1.075
1.075
1.075
1.037500
1.047500
1.057500
1.067500
1.067500
1.000
1.050
1.100
1.150
1.150
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.065000
1.075000
1.085000
1.095000
1.095000
1.000
1.050
1.100
1.150
1.150
1.125
1.125
1.125
1.125
1.125
1.092500
1.102500
1.112500
1.122500
1.122500
1.150
1.000
1.050
1.100
1.150
1.150
1.150
1.150
1.150
1.150
1.150
1.120000
1.130000
1.140000
1.150000
1.150000
30%
20%
50%
1.150
1.150
(2)
(1X2X3)
752.23 m2
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
95.08 m21¡ 752.23 m2
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
95.08 m2
752.23 m2
95.08 m2II 752.23 m2|
657.16 m2
95.08 m2
4,554.21m2
VISTAS
PANORÁMI
CAS
(3)
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.150
95.08 m2
UBICACIÓN
DE LA
UNIDAD EN
EL NIVEL
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
(1)
1.150
1.150
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
657.16 m2
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
657.16 m2
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
UBICACIÓN
SEGÚN EL
NIVEL DEL
EDIFICIO
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
752.23 m2
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
95.08 m2
752.23 m2
1.150
1.150
1.150
1.150
PONDERACIÓN
NOTAS:
1 - EL CRITERIO DE HOMOLOGACIÓN SERÁ EL DE PREMIAR A L QUE TENGA MEJORES CARACTERÍSTICAS,
ES DECIR EL VALOR DE CALIFICACIÓN MENOR SERÁ LA UNIDAD.
2 - LA PONDERACIÓN DE LAS VARIABLES ES DE ACUERDO A L CRITERIO DEL VALUADOR RESPECTO A LAS
PREFERENCIAS DEL MERCADO DE BIENES RAICES EN PTO. PEÑASCO.
73
Cálculo del factor virtual con el cual se procede al cálculo del valor relativo para
los inmuebles que conforman el régimen de condominio del edificio II (Dolphin Square)
(Anexo N°07).
VARIABLES
EDIFICIO II (DOLPHINSQUARE)
SUPERFICIE
PRIVATIVA
SUPERFICIE T O T A L
D E L EDIFICIO II
SUPERFICIE HUELLA
NIVEL 1
D E P A R T A M E N T O II - 1 0 1
D E P A R T A M E N T O II- 1 0 2
D E P A R T A M E N T O II - 1 0 3
D E P A R T A M E N T O II- 1 0 4
D E P A R T A M E N T O II- 1 0 5
NIVEL2
D E P A R T A M E N T O II- 2 0 1
D EP Á R T A M ENTO II- 2 0 2
D E P A R T A M E N T O II- 2 0 3
D E P A R T A M E N T O II - 2 0 4
D E P A R T A M E N T O II- 2 0 5
D E P A R T A M E N T O II- 2 0 6
NIVEL3
D E P Á R T A M E NTO II- 3 0 1
D E P A R T A M E N T O II- 3 0 2
D E P A R T A M E N T O II- 3 0 3
D E P A R T A M E N T O II- 3 0 4
D EP Á R T A M E NTO II - 3 0 5
D E P A R T A M E N T O II 3 0 6
NIVEL 4
D E P A R T A M E N T O II 4 0 1
D E P A R T A M E N T O II 4 0 2
D E P A R T A M E N T O II 4 0 3
D E P A R T A M E N T O II 4 0 4
DEP A R T A MENTO II
405
D E P A R T A M E N T O II 4 0 6
NIVEL 5
D E P A R T A M E N T O II 5 0 1
D E P A R T A M E N T O II 5 0 2
D E P A R T A M E N T O II 5 0 3
D E P A R T A M E N T O II - 5 0 4
D E P A R T A M E N T O II 5 0 5
D E P A R T A M E N T O II 5 0 6
NIVEL 6
D E P A R T A M E N T O II 6 0 1
D E P A R T A M E N T O II - 6 0 2
D E P A R T A M E N T O II - 6 0 3
D E P A R T A M E N T O II 6 0 4
D E P A R T A M E N T O II - 6 0 5
D E P A R T A M E N T O II - 6 0 6
NIVEL 7
D E P A R T A M E N T O II - 7 0 1
D E P A R T A M E N T O II - 7 0 2
D E P A R T A M E N T O II - 7 0 3
D E P A R T A M E N T O II - 7 0 4
D E P A R T A M E N T O II - 7 0 5
D E P A R T A M E N T O II - 7 0 6
3,295.79 m 2
749.10 m 2
611.27 m 2
141.52 m 2
93.61 m 2
93.63 m2
135.94 m 2
146.56 m2
656.06 m2
142.34 m 2
94.00 m2
94.02 m 2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m 2
656.06 m 2
142.34 m 2
94.00 m2
94.02 m 2
84.30 m 2
94.02 m2
147.37 m 2
656.06 m2
142.34 m 2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
656.06 m2
AREA
COMÚN
AREA TOTAL
137.83 m 2
749.10 m 2
95.08 m 2
UBICACIÓN
SEGÚNEL
NIVELDEL
EDIFICIO
_Í1L
(2)
(3)
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.150
1.150
1.000
1.000
1.000
1.000
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.150
1.150
1.100
1.050
1.000
FACTOR
VIRTUAL
(1)(2)(3)
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
751.14 m 2I
1.100
1.000
1.000
1.000
1.020
1.020
1.020
1.050000
1.060000
1.060000
1.060000
1.050000
1.040000
751.14 m 2
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
95.08 m 2
VISTAS
PANORÁMI
CAS
1.150
1.150
1.150
1.100
95.08 m 2
UBICACIÓN
DE LA
UNIDADEN
LA PLANTA
1.100
1.000
1.150
1.150
1.100
1.050
1.000
1.000
1.000
1.020
1.020
1.020
1.100
1.000
1.150
1.150
1.000
1.020
1.100
1.050
1.000
1.040
1.040
1.040
1.100
1.150
1.020
1.020
1.150
1.100
1.050
1.040
1.035000
1.045000
1.045000
1.045000
1.035000
1.025000
751.14 m 2
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.020000
1.030000
1.040000
1.040000
1.030000
1.020000
95.08 m2 I 751.14 m 2
1.000
1.060
1.060
1.060
1.045000
1.055000
1.065000
1.065000
1.055000
1.045000
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.150
1.150
1.100
1.050
1.000
1.040
1.040
1.060
1.080
1.080
1.080
1.070000
1.080000
1.090000
1.090000
1.080000
1.070000
142.34 m 2
94.00 m2
94.02 m 2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m 2
1.150
1.150
1.150
1.150
1.150
1.100
1.150
1.150
1.060
1.060
1.080
1.100
1.150
1.000
1.100
1.100
1.095000
1.105000
1.115000
1.115000
1.105000
1.095000
4,547.63 m2[
30%
20%
50%
1.050
142.34 m 2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
656.06 m2
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
95.08 m 2
751.14 m 2
142.34 m 2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m 2
656.06 m2
95.08 m 2
751.14 m 2
1.100
1.050
PONDERACIÓN
NOTAS:
1-ELCRITERIODEHOMOLOGACIÓNSERÁ ELDEPREMIARALQUETENGAMEJORESCARACTERÍSTICAS,
ESDECIRELVALORDECALIFICACIÓNMENORSERÁLAUNIDAD.
2-LAPONDERACIÓNDELASVARIABLESESDEACUERDOALCRITERIODELVALUADORRESPECTOALAS
PREFERENCIASDELMERCADODEBIENESRAICESENPTO.PEÑASCO.
Cálculo del factor virtual con el cual se procede al cálculo del valor relativo para
los inmuebles que conforman el régimen de condominio del edificio III (Grande Square)
(Anexo N°08).
VARIABLES
EDIFICIO III (GRANDE SQUARE)
SUPERFICIE
PRIVATIVA
SUPERFICIE TOTAL
DEL EDIFICIO III
SUPERFICIE HUELLA
NIVEL 1
D E P A R T A M E N T O 111-101
D E P A R T A M E N T O 111-102
D E P A R T A M E N T O III - 1 0 3
D E P A R T A M E N T O III- 104
D E P A R T A M E N T O III- 105
NIVEL 2
D E P A R T A M E N T O III- 201
D E P A R T A M E N T O III- 2 0 2
D E P A R T A M E N T O III- 2 0 3
D E P A R T A M E N T O III- 2 0 4
D E P A R T A M E N T O III- 205
NIVEL 3
D E P A R T A M E N T O 111-301
D E P A R T A M E N T O III- 302
D E P A R T A M E N T O III- 3 0 3
D E P A R T A M E N T O III- 304
D E P A R T A M E N T O III- 305
NIVEL 4
D E P A R T A M E N T O III- 4 0 1
D E P A R T A M E N T O III- 4 0 2
DEPARTAMENTO III-403
D E P A R T A M E N T O III- 4 0 4
D E P A R T A M E N T O III- 4 0 5
NIVEL 5
D E P A R T A M E N T O III- 501
D E P A R T A M E N T O III- 502
D E P A R T A M E N T O III- 503
D E P A R T A M E N T O III- 504
D E P A R T A M E N T O III- 505
NIVEL 6
D E P A R T A M E N T O III- 601
D E P A R T A M E N T O III- 602
D E P A R T A M E N T O III- 603
D E P A R T A M E N T O III- 6 0 4
D E P A R T A M E N T O III- 6 0 5
NIVEL 7
D E P A R T A M E N T O 111-701
D E P A R T A M E N T O III- 702
D E P A R T A M E N T O III- 703
D E P A R T A M E N T O III- 704
D E P A R T A M E N T O III- 705
3,136.88 m2
749.10 m2
611.27 m 2
141.52m2
93.61 m2
93.63 m2
135.94 m2
146.56 m2
657.16 m 2
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
657.16 m2
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
657.16 m 2
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
657.16 m2
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
657.16 m 2
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
657.16 m 2
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
4,554.21 m2
AREA
COMÚN
AREA TOTAL
137.83 m 2
749.10 m 2
95.08 m2
752.23 m2
95.08 m21
UBICACIÓN
SEGÚN EL
NIVEL DEL
EDIFICIO
UBICACIÓN
DE LA
UNIDAD EN
LA PLANTA
VISTAS
PANORÁMI
CAS
FACTOR
VIRTUAL
(1)
1.150
1.150
1.150
1.150
1.150
(2)
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
(3)
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
(1)(2)(3)
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
1.042500
1.052500
1.100
1.000
1.025
1.100
1.100
1.100
1.100
1.050
1.100
1.150
1.150
1.025
1.025
1.025
1.050
1.000
1.050
1.050
1.050
1.100
1.150
1.150
1.050
1.050
1.050
752.23 m 2
1.050
1.050
95.08 m 2
1.025
1.062500
1.072500
1.072500
1.050
1.050
1.040000
1.050000
1.060000
1.070000
1.070000
752.23 m2
1.075
1.037500
1.047500
1.000
1.000
1.000
1.000
1.050
1.000
1.000
1.150
1.150
1.075
1.075
1.050
1.000
1.100
1.065000
1.050
1.050
1.100
1.150
1.150
1.100
1.100
1.100
1.100
1.075000
1.100
1.100
1.100
1.000
1.050
1.100
1.150
1.100
1.150
1.125
1.125
1.125
1.125
1.125
1.092500
1.102500
1.112500
1.122500
1.122500
1.150
1.150
1.150
1.150
1.150
1.000
1.050
1.100
1.150
1.150
1.150
1.150
1.150
1.150
1.150
1.120000
1.130000
1.140000
1.150000
1.150000
30%
20%
50%
1.100
1.075
1.075
1.057500
1.067500
1.067500
95.08 m2 II 752.23 m 2
1.050
1.050
1.050
95.08 m 2
95.08 m 2
1.085000
1.095000
1.095000
752.23 m 2
1.100
752.23 m 2
PONDERACIÓN
NOTAS:
1.- EL CRITERIO DE HOMOLOGACIÓN SERÁ EL DE PREMIAR A L QUE TENGA MEJORES CARACTERÍSTICAS,
ES DECIR EL VALOR DE CALIFICACIÓN MENOR SERÁ LA UNIDAD.
2.- LA PONDERACIÓN DE LAS VARIABLES ES DE ACUERDO A L CRITERIO DEL VALUADOR RESPECTO A LAS
PREFERENCIAS DEL MERCADO DE BIENES RAICES EN PTO. PEÑASCO.
75
Cálculo del factor virtual con el cual se procede al cálculo del valor relativo para
los inmuebles que conforman el régimen de condominio del edificio IV (Bonita Square)
(Anexo N°09).
VARIABLES
EDIFICIO IV (BONITA SQUARE)
SUPERFICIE
PRIVATIVA
SUPERFICIE TOTAL
DEL EDIFICIOIV
SUPERFICIE HUELLA
NIVEL 1
DEPARTAMENTO IV- 101
DEPARTAMENTO IV- 102
DEPARTAMENTO IV- 103
DEPARTAMENTO IV- 104
DEPARTAMENTO IV- 105
NIVEL2
DEPARTAMENTO IV-201
DEPARTAMENTO IV-202
DEPARTAMENTO IV- 203
DEPARTAMENTO IV- 204
DEPARTAMENTO IV- 205
DEPARTAMENTO IV- 206
NIVEL 3
DEPARTAMENTO IV- 301
DEPARTAMENTO IV- 302
DEPARTAMENTO IV- 303
DEPARTAMENTO IV- 304
DEPARTAMENTO IV-305
DEPARTAMENTO IV- 306
NIVEL 4
DEPARTAMENTO IV-401
DEPARTAMENTO IV-402
DEPARTAMENTO IV-403
DEPARTAMENTO IV-404
DEPARTAMENTO IV-405
DEPARTAMENTO IV- 406
NIVEL 5
DEPARTAMENTO IV- 501
DEPARTAMENTO IV-502
DEPARTAMENTO IV- 503
DEPARTAMENTO IV- 504
DEPARTAMENTO IV- 505
DEPARTAMENTO IV- 506
NIVEL6
DEPARTAMENTO IV- 601
DEPARTAMENTO IV-602
DEPARTAMENTO IV- 603
DEPARTAMENTO IV-604
DEPARTAMENTO IV-605
DEPARTAMENTO IV- 606
NIVEL 7
DEPARTAMENTO IV-701
DEPARTAMENTO IV- 702
DEPARTAMENTO IV- 703
DEPARTAMENTO IV- 704
DEPARTAMENTO IV-705
DEPARTAMENTO IV- 706
AREA
COMÚN
AREA TOTAL
4,396.20 m2
749.10 m2
611.27 m2 | 137.83 m21 | 749.10 m2|
141.52m2
93.61 m2
93.63 m2
135.94 m2
146.56 m2
95.08 m2Í I 751.14 m2I
656.06 m2
142.34 m2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
95.08 m2II 751.14 m21
656.06 m2
142.34 m2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
95.08 m2II 751.14 m21
656.06 m2
142.34 m2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
95.08 m21 | 751.14 m2|
656.06 m2
142.34 m2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
656.06 m2
95.08 m2j I 751.14 m21
142.34 m2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
95.08 m21I 751.14 m2I
656.06 m2
142.34 m2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
4,547.63m2
UBICACIÓN
SEGÚN EL
NIVEL DEL
EDIFICIO
UBICACIÓN
DE LA
UNIDAD EN
LA PLANTA
VISTAS
PANORÁMI
CAS
FACTOR
VIRTUAL
(1)
1.150
1.150
1.150
1.150
1.150
(2)
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
(3)
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
(1)(2)(3)
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.150
1.150
1.100
1.050
1.000
1.000
1.000
1.000
1.020
1.020
1.020
1.050000
1.060000
1.060000
1.060000
1.050000
1.040000
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
1.100
1.150
1.150
1.100
1.050
1.000
1.000
1.000
1.000
1.020
1.020
1.020
1.035000
1.045000
1.045000
1.045000
1.035000
1.025000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.100
1.150
1.150
1.100
1.050
1.000
1.000
1.000
1.020
1.040
1.040
1.040
1.020000
1.030000
1.040000
1.040000
1.030000
1.020000
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
1.100
1.150
1.150
1.100
1.050
1.000
1.020
1.020
1.040
1.060
1.060
1.060
1.045000
1.055000
1.065000
1.065000
1.055000
1.045000
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.150
1.150
1.100
1.050
1.000
1.040
1.040
1.060
1.080
1.080
1.080
1.070000
1.080000
1.090000
1.090000
1.080000
1.070000
1.150
1.150
1.150
1.150
1.150
1.150
1.100
1.150
1.150
1.100
1.050
1.000
1.060
1.060
1.080
1.100
1.100
1.100
1.095000
1.105000
1.115000
1.115000
1.105000
1.095000
30%
20%
50%
PONDERACIÓN
NOTAS:
1.- EL CRITERIO DE HOMOLOGACIÓN SERÁ EL DE PREMIAR A L QUE TENGA MEJORES CARACTERÍSTICAS
ES DECIR EL VALOR DE CALIFICACIÓN MENOR SERÁ LA UNIDAD.
2.- LA PONDERACIÓN DE LAS VARIABLES ES DE ACUERDO A L CRITERIO DEL VALUADOR RESPECTO A LAS
PREFERENCIAS DEL MERCADO DE BIENES RAICES EN PTO. PEÑASCO.
76
<SE2&
4.1.2.2
B3
Avalúo de lasáreas privativas.
Al analizar el valor de las unidades que conforman eldesarrollo condominal "Las
Palmas", debemos de proceder considerando que se trata de un régimen de
condominio mixto,enel cual se cuenta con unidades privativas horizontales y unidades
privativas verticales, por lo cual primeramente analizaremos el valor del conjunto con
sus áreas privativas generales (4torres y 20 villas), para después analizarlo de manera
particular para cada una de las 4 torres. De esta manera se podrá llegar a calcular el
indiviso general, es decir el indiviso que le corresponde a cada unidad privativa del
conjunto general; y posteriormente el indiviso particular para cada una de las unidades
privativas queconforman acada unade las cuatro torres de condominios.
Primeramente se determinará el valor unitario del terreno total del proyecto
(37,599.37 M2), para ello realizaremos el estudio de mercado correspondiente,
obteniendo comparables y realizando el proceso de homologación como señala el
método de Mercado.
Posteriormente se calculará el valor de las construcciones que conforman el
proyecto (Áreas privativas, áreas comunes, áreas recreativas, de equipamiento y de
infraestructura, así como los servicios instalados); para de esta manera estar en
posibilidad de conocer el Costo Directo del proyecto. Cabe señalar que con el costo
directo de laobra general podríamos llegar a determinar finalmente el indiviso general y
el indiviso que le corresponde a cada unidad privativa que conforma a cada una de las
cuatro torres; sinembargo a manera de queelejemplo práctico que se analiza sea más
completo realizaremos el análisis completo de la Integración de Costos, es decir el
análisis del valor final como proyecto financieramente redituable donde se toma en
cuenta además el Costo Financiero, la Utilidad Empresarial y los Gastos
Promocionales ydeAdministración.
Una vez que se ha calculado el valor de cada unidad privativa del conjunto
general, se deberá de multiplicar por el Factor Virtual correspondiente (calculado a
partir del valor asignado a cada una de las variables designadas para el análisis del
conjunto general);deeste producto seobtiene el Valor Relativo.
El concepto del Valor Relativo se refiere al producto de multiplicar el valor
(de construcción, financiamiento, con utilidades y gastos de comercialización)
que representa el inmueble para el desarrollados por el Factor Virtual obtenido
del análisis de las características propias (variables) calificadas bajo el criterio
delvaluador inmobiliario.
De tal forma que el Indiviso general para cada una de las unidades
privativas que conforman el desarrollo general será el resultante obtenido al
dividir el valor Relativo correspondiente a la unidad privativa analizada entre la
suma total de los valores relativos de las unidades privativas que conforman el
desarrollo general.
Para calcular el Indiviso que le corresponde a cada una de las unidades
privativas que conforman el régimen de condominio para cada una de las cuatro torres
procederemos de manera similar a como se calculó el indiviso para las unidades
privativas del régimen de condominio general, es decir primeramente se realizará el
77
OS
cálculo del FactorVirtualque resulta de multiplicar losvalores asignados a las variables
ponderables que establezca el Valuador Inmobiliario como representativas delos
criterios dedecisión de un inversionista; asítambién se realizará elcálculo mediantela
Integración de Costos delvalor final como proyecto financieramente redituable de cada
una de las unidades privativas queconforman a cada unade las cuatro torres.
Posteriormente alrealizar lamultiplicación del Factor Virtual por elValor de la unidad
privativa correspondiente obtendremos el Valor Relativo de la unidad privativa en
estudio; el indiviso correspondiente a cada unidad privativa eneste caso será
igual alresultado de dividir el valor relativo correspondiente alaunidad privativa
analizada entre lasuma total delos valores relativos delas unidades privativas
que conforman latorre decondominios analizada.
/.APLICACIÓN DEL ENFOQUECOMPARATIVODEMERCADO(TERRENO)
a) Terreno
OFERTAS Y/O VENTAS DE TERRENOS
UBICACIÓN
REFERENCIA
AREA
V A L O R TOTAL
(m*)
(ais)
VALOR
UNITARIO
(OIIS/M2)
1-T
TERRENO ENSANDY BEACH
24,36000
10,500,00000
$431 03
2-T
TERRENO ENSANDY BEACH
29,760.00
11,130,000.00
$373.99
3-T
TERRENO EN LAS CONCHAS
30,23280
8,994,000.00
$29749
4-T
TERRENO EN LAS CONCHAS
41,04000
15,000,00000
$36550
5-T
TERRENO ENL A S CONCHAS
30,3684 0
13,200,0000 0
$4346 6
INFORMO
NORZA 6
PEREZ
OCÉANO REAL
ESTATE
OCÉANO REAL
ESTATE
OCÉANO REAL
ESTATE
OCÉANO REAL
ESTATE
FECHADE
INFORMES
TELEFONO
IV DE LISTING
15A/V2009
638-105-8785
09-214
15/VIÍ2009
638-383-0800
08-199
15/VI/2009
638-383-0800
08-433
15/VV2009
638-383-0800
08-119
15/VV2009
638-383-0800
08-117
FACTOR
RESULT.
VALOR
HOMOL.
(DIIS/M2)
PONDERACIÓN
VALOR
PONDERADO
(DIIS/M2)
Homologación
REFERENCIA
VALOR
UNITARIO
(DIIS/M2)
SUJETO
FACTORES APLICABLES
F1
F2
F3
F4
F5
SUPERF
UBICACIÓN
TOPOGR.
USO SUELO
NEGOC
500.00
1-T
431.03
1.03
1.00
1.00
1.00
0.85
0.88
377.44
30%
$
113.23
2-T
373.99
1.00
1.00
1.00
1.00
0.85
0.85
318.26
20%
$
63.65
3-T
297.49
1.00
1.30
1.00
1.00
0.90
1.17
347.68
20%
$
69.54
4-T
365.50
0.96
1.25
1.00
1.00
0.90
1.08
393.19
15%
$
58.98
5-T
434.66
1.00
1.25
1.10
1.00
0.90
1.24
536.96
15%
VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO:
V A L O R UNITARIO A APLICAR:| $
SEGÚNPARIDADFISCAL DELDÍA 15/VI/2009 (WWW.SAT.GOB.MX) $/DÓLAR=l $
$
80.54
$
385.94
386.00/M2
13.3997
PORLOTANTOELVALORUNITARIODELTERRENOESDE $5,172.28 /M2
Para obtener elvalor unitario ($/M2) del terreno, se realizó unanálisis de mercado con comparables de terrenoscon
características similares, que seencontraban en ese momento en venta, posteriormente serealizó lahomologación de los
sujetos comparables conelsujeto avaluar yalos valores homologados seles asignó una ponderación dependiendo deel
grado de confianza que tuvo el valuador con respecto alamayor cantidad desimilitudes conel terreno donde se desarrolló
el proyectoobjeto deltrabajode estatesis.
78
AREASPRIVATIVAS DE LAS4TORRESDECONDOMINIOSYLAS20VILLAS.
SUPERFICIE
HUELLA
UNIDAD
AREA EXTERIOR
(PATIO)
AREA
RECREATIVA
AREA DE
EQUIPAMIENTO
AREADE
INFRAEST.
SUBTOTAL
595.93 m2
837.41 m2
496.96 m2
47.60 m2
497.87 m2
47.60 m2
1,153.43m2
1,163.81m2
749.10 m2
679.78 m2
531.06 m2
47.49 m2
1,129.45m2
3,043.02m2
3,295.79 m2
3,136.88 m2
749.10 m2
1,172.40 m2
534.05 m2
47.73 m2
1,892.92m2
4,396.20 m2
2,996.38 m2
3,285.52m2
2,059.94m2
190.42 m2
5,339.61 m2
13,871.87 m2
VILLA 1
VILLA 2
311.02 m2
203.67 m2
5.31 m2
7.47 m2
527.47 m2
311.02 m2
220.62 m2
5.31 m2
VILLA 3
VILLA 4
311.02 m2
289.31 m2
544.42 m2
613.11 m2
311.02 m2
340.30 m2
334.18 m2
212.43 m2
5.31 m2
5.31 m2
5.31 m2
7.47 m2
7.47 m2
7.47 m2
7.47 m2
657.98 m2
291.04 m2
291.04 m2
291.04 m2
145.70 m2
EDIFICIO1
749.10 m2
EDIFICIO II
749.10 m2
EDIFICIO III
EDIFICIO IV
SUBTOTAL=
VILLA 5
VILLA 6
VILLA 7
VILLA 8
VILLA 9
VILLA 10
291.04 m2
135.92 m2
137.49 m2
230.55 m2
222.41 m2
291.04 m2
291.04 m2
224.48 m2
241.74 m2
291.04 m2
291.04 m2
138.19 m2
291.04 m2
VILLA 11
VILLA 12
VILLA 13
5.31 m2
5.31 m2
5.31 m2
7.47 m2
7.47 m2
7.47 m2
5.31 m2
7.47 m2
5.31 m2
3.27 m2
7.47 m2
565.50 m2
449.52 m2
439.74 m2
441.31 m2
534.37 m2
526.23 m2
530.33 m2
3.27 m2
3.27 m2
11.54 m2
11.54 tn2
11.54 m2
547.59 m2
444.04 m2
444.04 m2
450.36 m2
291.04 m2
311.02 m2
138.19 m2
14451 m2
241.04 m2
3.27 m2
3.27 m2
11.54 m2
11.54 m2
3.27 m2
11.54 m2
566.87 m2
VILLA 17
VILLA 18
VILLA 19
311.02m2
308.56 m2
293.46 m2
225.67 m2
11.54 m2
11.54m2
11.54 m2
634.39 m2
311.02 m2
311.02 m2
3.27 m2
3.27 m2
3.27 m2
VILLA 20
311.02 m2
270.21 m2
3.27 m2
11.54 m2
619.29 m2
551.50 m2
596.04 m2
6,049.87 m2
4,358.33 m2
0.00 m2
85.82 m2
190.07 m2
10,684.09 m2
9,046.26 m2
7,643.85 m2
2,059.94 m2
276.24 m2
5,529.68 m2
VILLA 14
VILLA 15
VILLA 16
SUBTOTAL >
AREA TOTAL PRIVATIVA•
24,555.96 m2
AREASCOMUNES DEUSOGENERAL
CONCEPTO
AREAS VERDES VILLAS
AREAS VERDES SERVICIOS
CASA CLUB
CASA DEMAQ.Y CISTERNA
AREAS VERDES
AREA
RECREATIVA
AREADE
EQUIPAMIENTO
AREA DE
INFRAEST.
3,533.77 m2
3,533.77 m2
465.14 m2
3,225.46 m2
465.14 m2
3,225.46 m2
183.58 m2
183.58 m2
CASETA DECONTROL
29.75 m2
29.75 m2
4,423.85 m2
VIALIDADES
ANDADORES
531.72 m2
267.18 m2
202.07 m2
180.89 m2
ESTACIONAMIENTO SERVICIOS
ESTACIONAMIENTO MZA."D"
ESTACIONAMIENTO CASA CLUB
3,998.91m2
SUBTOTAL
3,225.46 m2
213.33 m2
4,423.85 m2
531.72 m2
267.18 m2
202.07 m2
180.89 m2
5,605.71 m2
AREA TOTAL COMÚN <
AREA TOTAL DEL POLÍGONO•
13,043.41 m2
37,599.37 m2
POR LOTANTO ELVALOR PE MERCADO DELTERRENO CALCULADO AL DÍA 15 DEJUNIO PE 2009 ES DE
AREA TOTAL DEL POLÍGONO =| [
VALOR UNITARIO DELTERRENO ($/M2) =| |$
IMPORTETOTAL DEL TERRENO =
37,599.37 m2¡
5,172.28
$194,474,629.45
79
A manera de resumen se señala en la tabla N°03 el valor de las áreas
privativas y comunes que componen el condominio general, también se resumen
los costos de los servicios requeridos para el buen funcionamiento de las instalaciones,
obteniendo así el costo directo del proyecto integral. De igual forma se resumen los
costos correspondientes al costo financiero, a la utilidad empresarial y a los costos
promocionales y de administración; de esta manera se calcula el total de los costos
integrados que componen el costo financieramente redituable de las áreas privativas y
comunes quecomponen el proyectogeneral.
Tabla N°03
VALOR DELCONDOMINIO GENERAL POR INTEGRACIÓN DE COSTOS
$
TERRENO:
194,474,629.45
CONSTRUCCIONES:
1,
2,
3,
4.5,
6,
7.8,
9.-
AREAS HABÍÍACIONALES DEUSO EXCLUSIVO =
AREAS RECREATIVAS DE USO EXCLUSIVO =
AREAS RECREATIVAS DE USO GENERAL=
AREASVERDES DEUSO EXCLUSIVO =
AREASVERDES DE USO GENERAL=
AREAS DE EQUIPAMIENTO DEUSO EXCLUSIVO =
AREASDE EQUIPAMIENTO DE USOGENERAL=
AREAS DE INFRAESTRUCTURA DE USO EXCLUSIVO =
AREAS DE INFRAESTRUCTURA DE USO GENERAL =
$
$
$
$
$
$
$
$
$
248,121,895.80
8,933,196.88
29,029,115.70
10,677,915.63
12,996,457.18
1,828,397.85
1,546,659.18
8,570,989.12
9,927,747.23
$ 331,632,374.55
SERVICIOS:
ab,
c-
ENERGÍA ELÉCTRICA=
$
39,795,884.95
AGUAPOTABLE =
$
49,744,856.18
DRENAJE =
$
33,163,237.46
$
122,703,978.58
COSTO DIRECTO:
$
648,810,982.58
COSTO FINANCIERO:
$
113,843,557.62
UTILIDAD EMPRESARIAL =
$
264,031,001.82
$
102,668,554.20
GASTOS PROMOCIONALES YADMINISTRACIÓN•
TOTAL DECOSTOS INTEGRADOS = $1,129,354,096.23
80
En la tabla N°04 se relacionan los costos que intervienen para calcular el valor
total de las áreas privativas del proyecto general, en este análisis se considera el
valor del terreno correspondiente, el valor de las construcciones de las cuatro torres y
las veinte villas así como el costo total de los servicios requeridos (este costo será
prorrateado entre el total de las unidades privativas). Además se considera el costo
financiero, la utilidadempresarial yloscostos promocionales ydeadministración.
Tabla N°04
VALORDELASAREASPRIVATIVASPORINTEGRACIÓN DECOSTOS
TERRENO:
$
127,010,405.99
$
278,132,395.27
$
122,703,978.58
CONSTRUCCIONES:
1,
2.4,
6,
8,
AREAS HABÍTACIONALESDEUSOEXCLUSIVO=
$
248,121,895.80
AREASRECREATIVASDEUSO EXCLUSIVO=
$
8,933,196.88
AREASVERDESDEUSOEXCLUSIVO=
$
10,677,915.63
AREASDEEQUIPAMENTODEUSOEXCLUSIVO=
$
1,828,397.85
AREASDEINFRAESTRUCTURADEUSOEXCLUSIVO=
$
8,570,989.12
SERVICIOS:
a-
ENERGÍAELÉCTRICA:
$
39,795,884.95
b,
c-
AGUAPOTABLE=
$
49,744,856.18
DRENAJE=
$
33,163,237.46
$ 527,846,779.85
COSTO DIRECTO=
COSTO FINANCIERO=
UTILIDADEMPRESARIAL =
GASTOS PROMOCIONALESYADMINISTRACIÓN •
TOTALDECOSTOS INTEGRADOS=
$
213,346,615.48
$
82,959,911.54
$ 912,559,026.95
81
oS
EnlassiguientestablasN°05y06sedescribenloscostosconlosquesecalcularon losvalores
delasáreasprivativasdelproyectogeneral.
TablaN°05
COSTO DEL TERRENO
C O S T O UNITARIO DEL TERRENO ($/M2) =
SUPERFICIE TOTAL PRIVATIVA (M2) =
C O S T O DEL TERRENO DE LAS AREAS PRIVATIVAS ($) =
5,172.28 $/M2
24,555.96 M2
$
127,010,405.99 |
C O S T O DE LAS C O N S T R U C C I O N E S
1.-
AREAS HABITACIONALES DE USO EXCLUSIVO =
DISTRIBUCIÓN DE ÁREAS DE LOS EDIFICIOS
E D I F I C I O I( B A J A
E D I F I C I O II ( D O L P H I N
E D I F I C I O III ( G R A N D E
E D I F I C I O IV ( B O N I T A
SQUARE)
SQUARE)
SQUARE)
SQUARE)
SUPERFICIE
INTERIOR
3,759.20 m2
3,835.32 m2
3,759.20 m2
3,835.32 m2
15,189.04 m_2
TERRAZAS
795.01 m2
712.31 m2
795.01 m2
712.31 m2
3,014.64 m 2
TERRAZAS
LOCKERS
12.19 m2
12.19 m2
12.19 m2
12.19 m2
48.78 m2
DISTRIBUCIÓN DE ÁREAS DE LAS VILLAS
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
VILLA
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
CONCEPTO
SUPERFICIE INTERIOR DE EDIFICIOS:
TERRAZAS DE EDIFICIOS:
TERRAZAS Y LOCKERS DE EDIFICIOS:
PASILLOS DE EDIFICIOS:
SUPERFICIE INTERIOR DE VILLAS:
TERRAZAS DE VILLAS:
SUPERFICIE
INTERIOR
2 5 7 . 8 4 m2
2 5 7 . 8 4 m2
2 5 7 . 8 4 m2
2 5 7 . 8 4 m2
2 5 7 . 8 4 m2
254.91 m2
254.91 rr>2
254.91 m2
254.91 m2
254.91 m2
254.91 m2
254.91 m2
254.91 m2
2 5 4 . 9 1 m2
254.91 m2
2 5 7 . 8 4 m2
2 5 7 . 8 4 m2
2 5 7 . 8 4 m2
2 5 7 . 8 4 m2
2 5 7 . 8 4 m2
5,127.58 m 2
TERRAZAS
53.17 m2
53.17 m2
53.17 m 2
53.17 m2
82.45 m 2
36.13 m 2
36.13 m2
36.13 m 2
36.13 m2
36.13 m 2
36.13 m2
36.13 m 2
36.13 m2
36.13 m2
36.13 m2
53.17 m2
53.17 m2
53.17 m2
53.17 m2
53.17 m2
922.30 m2
RESUMEN
P.U.
AREA
15,189.04 m2
9,000.00 $/m2
3,014.64 m 2
6,750.00 $/m2
4 8 . 7 8 m2
6,750.00 $/m2
6,750.00 $/m2
2,784.36 m 2
5,127.58 m 2 12,750.00 $/m2
7,125.00 $/m2
9 2 2 . 3 0 m2
IMPORTE PARCIAL -
IMPORTE
$ 136,701,381.60
$ 20,348,852.40
$
329,232.60
$ 18,794,440.80
$ 65,376,632.25
$
6,571,356.15
$ 248,121,895.80
PASILLOS
696.09 m2
696.09 m2
696.09 m2
696.09 m2
2,784.36 m2
Tabla N°06
2^
AREAS RECREATIVAS PE USO EXCLUSIVO =
ALBERCA1
A L B E R C A II
A S A D O R E S III
A S A D O R E S IV
±z
AREA (M2)
4 9 6 . 9 6 m2
497.87 m2
5 3 1 . 0 6 m2
534.05 m2
$
$
$
$
$/M2
5,500.00
5,500.00
3,250.00
3,250.00
$
$
$
$
$
IMPORTE
2,733,274.50
2,738,311.95
1,725,947.60
1,735,662.83
8,933,196.88
$
$
$
$
$
IMPORTE
1,936,764.38
2,721,585.10
2,209,278.18
3,810,287.98
10,677,915.63
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
IMPORTE
136,767.40
136,767.40
136,166.25
137,500.00
164,758.43
164,758.43
164,758.43
164,758.43
385,239.63
236,923.48
1,828,397.85
$
$
$
$
$
$
$
IMPORTE
1,787,818.98
1,803,906.43
1,750,644.40
2,934,023.06
115,762.68
178,833.58
8,570,989.12
AREAS VERDES PE USO EXCLUSIVO =
AREAVERDE I
A R E A V E R D E II
A R E A V E R D E III
A R E A V E R D E IV
AREA (M2)
5 9 5 . 9 3 m2
837.41 m2
6 7 9 . 7 8 m2
1,172.40 m2
$
$
$
$
$/M2
3,250.00
3,250.00
3,250.00
3,250.00
AREAS PE EQUIPAMIENTO PE USO EXCLUSIVO =
BASURERO I
B A S U R E R O II
B A S U R E R O III
B A S U R E R O IV
TRANSFORMADOR I
T R A N S F O R M A D O R II
T R A N S F O R M A D O R III
T R A N S F O R M A D O R IV
TRANSFORMADOR ORIENTE
TRANSFORMADOR PONIENTE
8.-
AREA (M2)
2 4 . 8 7 m2
2 4 . 8 7 m2
2 4 . 7 6 m2
2 5 . 0 0 m2
2 2 . 7 3 m2
2 2 . 7 3 m2
22.73 m2
2 2 . 7 3 m2
53.14 m2
32.68 m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$/M2
5,500.00
5,500.00
5,500.00
5,500.00
7,250.00
7,250.00
7,250.00
7,250.00
7,250.00
7,250.00
AREAS PE INFRAESTRUCTURA PE USO EXCLUSIVO =
ESTACIONAMIENTO I
E S T A C I O N A M I E N T O II
E S T A C I O N A M I E N T O III
E S T A C I O N A M I E N T O IV
ESTACIÓN.VILLAS ORIENTE
ESTACIÓN.VILLAS PONIENTE
AREA (M2)
1,153.43 m2
1,163.81 m2
1,129.45 m 2
1,892.92 m 2
74.69 m2
115.38 m2
$
$
$
$
$
$
$/M2
1,550.00
1,550.00
1,550.00
1,550.00
1,550.00
1,550.00
COSTO DE LOS SERVICIOS
CONCEPTO
ENERGÍA ELÉCTRICA =
AGUA POTABLE =
DRENAJE =
PORCENTAJE
12%
15%
10%
$ DIRECTO
TOTAL CONST.
$331,632,374.55
IMPORTE
$ 39,795,884.95
$ 49,744,856.18
$ 33,163,237.46
$ 122,703,978.58
83
^822^
En la tabla N° 07 se define el procedimiento para el cálculo del costo financiero, la utilidad
empresarial y losgastos promocionales y deadministración.
Tabla N°07
VARIABLES FINANCIERAS
TASADE INTERÉS (i)= 18%
n= 1.50 Años
ISR=35%
UTILIDADANTES DEIMPUESTOS (UAI)= i/(1-ISR) = 34.62%
GASTOS PROMOCIONALES YADMON. (GPA)= 10%
COSTO FINANCIERO
COSTOFINANCIERO= (i)*(n)*($ Terreno +$Construcciones *0.5+$Servicios *0.5)
UTILIDAD EMPRESARIAL
UTILIDAD EMPRESARIAL= (UAI)*(Costo Directo +Costo Financiero)
GASTOS PROMOCIONALES Y ADMINISTRACIÓN
GASTOSPROMOCIÓN.YADMON.= (GPA)*(Costo Directo +Costo Financiero +Utilidad Empresarial)
En elAnexo N°05 se presenta el resumen deloscostos queintegran el Costo
TotaldelasUnidades PrivativasyÁreas Comunes que conforman eldesarrollo general,
en élseenumeran lascuatro torres decondominios ylasveinte villas, relacionando el
valor decada unidad privativa enlascolumnas queestablecen él:Costo delterreno,el
costo de las construcciones y el costo de los servicios, conloscuales obtenemos el
costo directo delinmueble ya partir deeste obtenemos el costo financiero, la utilidad
empresarial yelcosto porgastos promocionales ydeadministración, lasuma deestas
partidas nospermite calcular elcosto total decada unadelasunidades privativasdel
proyectogeneral.
84
4.1.2.3
Avalúo de lasáreas comunes.
En latabla N°08 se relacionan loscostos que intervienen para calcular elvalor total de
lasáreas comunes del proyecto general (Mediante el Método Físico),eneste análisis
se considera el valor del terreno correspondiente, el valor de las construcciones de uso
común (Áreas recreativas, áreas verdes, áreas de equipamiento y de infraestructura).
Además se considera el costo financiero, la utilidad empresarial y los costos
promocionales yde administración.
Tabla N°08
VALOR DE LASAREAS COMUNES PORINTEGRACIÓN DE COSTOS
TERRENO:
$
67,464,223.46
$
53,499,979.28
CONSTRUCCIONES:
3,
5,
7,
9,
AREAS RECREATIVAS DE USO GENERAL =
$
29,029,115.70
AREASVERDES DE USO GENERAL=
$
12,996,457.18
AREAS DE EQUIPAMENTO DE USO GENERAL=
$
1,546,659.18
AREAS DE INFRAESTRUCTURA DE USO GENERAL=
$
9,927,747.23
SERVICIOS:
a.b,
c-
ENERGIAELECTRICA=
AGUAPOTABLEDRENAJE =
$
$
$
|EL COSTO DE LOSSERVICIOS DEQUE HACEN USOLAS AREAS COMUNES SEDISTRIBUYO ENTREEL
TOTAL DEUNDADES PRIVATIVAS)
$
COSTO DIRECTO'
$
120,964,202.74
COSTO FINANCIERO=
$
25,437,837.54
UTILIDAD EMPRESARIAL:
$
50,684,386.34
$
19,708,642.66
GASTOS PROMOCIONALES Y ADMINISTRACIÓN =
TOTAL DECOSTOS INTEGRADOS¡
$ 216,795,069.28
85
En la tabla N°09 se describen los costos con los que se calcularon los valores de las áreas
comunes del proyecto general.
Tabla N°09
COSTO DEL TERRENO
COSTO UNITARIO DEL TERRENO ($/M2) =
SUPERFICIE TOTAL COMÚN (M2) =
COSTO DEL TERRENO DE LAS AREAS PRIVATIVAS ($) =
hz
5,172.28 $/M2
13,043.41 M2
$
67,464,223.46 |
AREAS RECREATIVAS DE USO GENERAL =
CASA CLUB
AREA (M2)
3,225.46 m2
$
$
IMPORTE
29,029,115.70
29,029,115.70
$
$
$
IMPORTE
11,484,736.58
1,511,720.60
12,996,457.18
$
$
$
IMPORTE
1,330,989.80
200,795.63
1,531,785.43
$
$
$
$
$
$
IMPORTE
7,962,935.40
957,092.04
414,133.19
313,211.29
280,375.32
9,927,747.23
$/M2
$
9,000.00
AREAS VERDES DE USO GENERAL =
AREA (M2)
3,533.77 m 2
465.14 m2
AREA V E R D E DE VILLAS
AREA VERDE DE SERVICIOS
7.-
$
$
$/M2
3,250.00
3,250.00
AREAS DE EQUIPAMIENTO DE USO GENERAL =
AREA (M2)
183.58 m2
2 9 . 7 5 m2
CASA DE MAQUINAS Y CISTERNA
CASETA DE C O N T R O L
$/M2
$
$
7,250.00
6,750.00
AREAS DE INFRAESTRUCTURA DE USO GENERAL =
VIALIDAD
ANDADOR
ESTACIONAMIENTO SERVICIOS
ESTACIONAMIENTO MANZANA "D"
ESTACIONAMIENTO CASA CLUB
AREA (M2)
4,423.85 m2
531.72 m2
2 6 7 . 1 8 m2
2 0 2 . 0 7 m2
180.89 m2
$
$
$
$
$
$/M2
1,800.00
1,800.00
1,550.00
1,550.00
1,550.00
COSTO FINANCIERO
COSTO FINANCIERO = (¡)*(n)*($ Terreno + $ Construcciones * 0.5 + $ Servicios * 0.5)
UTILIDAD EMPRESARIAL
UTILIDAD EMPRESARIAL» (UAI)*(Costo Directo + Costo Financiero)
GASTOS PROMOCIONALES Y ADMINISTRACIÓN
86
<§32^
4.1.3.
Cálculo de Indivisos.
De esta manera se calculó, mediante el análisis de precios unitarios, el costo
directo del proyecto general,así también el costo directo de las unidades privativas y el
costo directo de las áreas comunes; y mediante la integración de costos se determinó
cuales son los costos financieros, el costo de operación y la utilidad empresarial del
proyecto general, de las unidades privativas y de las áreas comunes; obteniendo así el
valor de cada una de lasveinte villas,también elvalor de cada una de las cuatro torres
de condominios y el valor de las áreas comunes, todos ellos integrados dentro del
proyecto general. Además se calculó de la misma forma el valor de cada uno de los
condominios que integran las cuatro torres de condominios; con estos valores se
calculó de manera más precisa el Indiviso general, es decir el indiviso que corresponde
a cada una de las veinte villas y a cada una de las cuatro torres de condominios en el
proyecto general y también se calculó el indiviso particular de cada uno de los
departamentos en la torre a la cual pertenecen, logrando de esta manera obtener un
indiviso general para cada torre y para cada villa y un indiviso particular únicamente
para cada uno de los condominios en la torre a la cual pertenecen (Estos valores se
encuentran calculados yamanera de resumen en losanexos N°5,6,7,8 y9).
87
CAPITULO 5
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
5.1.
Conclusiones y recomendaciones finales.
La Valuación de los inmuebles en Régimen de Propiedad en Condominio
requiere del conocimiento de la metodología de valuación aplicable a ellos (Método
Físico, Método de Mercado y Método de Capitalización de Rentas); además del
conocimiento de las Leyes y Reglamentos con que se ordenan la conformación y el
funcionamiento de los inmuebles en Régimen de Condominio.
El cálculo del Indiviso es de gran importancia y determinante para que exista
equidad en los derechos y obligaciones de los condóminos con respecto a la propiedad
común con que cuenta el condominio; además el Indiviso refleja el grado de
participación y peso de las decisiones del condómino en los consensos y votaciones
de laAsamblea de Condóminos.
Esdevital importancia que elcálculo de los Indivisos se realice a partir del valor
de la propiedad y no de las superficies privativas de terreno ó de construcción con que
participa cada condómino dentro del régimen de propiedad en condominio.
El valor de cada unidad privativa se verá afectado ó beneficiado por las
características intrínsecas a ella, que demarquen las diferencias con las demás
unidades privativas del condominio y se reflejen en la deseabilidad de un inversionista
poradquirir tal ócualpropiedad.
El método del Área Virtual es muy preciso en el cálculo de los Indivisos de las
unidades privativas correspondientes a los inmuebles en régimen de condominio,
cuando se trata de inmuebles con características constructivas similares; sin embargo
en los desarrollos bajo el régimen de condominio con la modalidad Mixta ó Compuesto
(Condominio horizontal y vertical) en los cuales generalmente existen diferencias muy
grandes en el costo unitario de construcción de las diferentes áreas privativas que lo
componen, es más preciso calcular el Indiviso a partir del concepto del Valor Relativo.
Eneste método se analizan las propiedades (variables propias y variables secundarias)
características de las unidades privativas y se calcula el Costo Total de los inmuebles
tomando en cuenta el beneficio ó demérito que dichas propiedades representan a el
inmueble através del FactorVirtual.
88
<mz2&
(2
En la tabla N° 10 resumen los Indivisos Generales del proyecto, para ello se señalan los valores de los
costostotalesy losfactores virtuales a partir de loscuales se realizó elcálculo.
Tabla N°10
ÁREA
PRIVATIVA
EDIFICO I
EDIFICO II
EDIFICIOIII
EDIFICIOIV
VILLA 1
VILLA 2
VILLA 3
VILLA 4
VILLA 5
VILLA 6
VILLA 7
VILLA 8
VILLA 9
VILLA 10
VILLA 11
VILLA 12
VILLA 13
VILLA 14
VILLA 15
VILLA 16
VILLA 17
VILLA 18
VILLA 19
VILLA 20
3,043.02 m2
3,295.79 m2
3,136.88 m2
4,396.20 m2
527.47 m2
544.42 m2
613.11 m2
657.98 m2
565.50 m2
449.52 m2
439.74 m2
441.31 m2
534.37 m2
526.23 m2
530.33 m2
547.59 m2
444.04 m2
444.04 m2
450.36 m2
566.87 m2
634.39 m2
619.29 m2
551.50m2
596.04 m2
(C.T.)
(F.V.)
(C.T.)X(F.V.)
COSTO TOTAL
FACTOR VIRTUAL
VALOR
RELATIVO
(AREAS PRIVATIVAS)
$156,845,259.85
$168,065,943.84
$156,459,742.19
$180,815,151.17
$ 12,576,284.56
$ 12,741,160.80
$ 13,409,322.98
$ 13,845,782.97
$ 13,296,791.77
$ 11,551,084.12
$ 11,455,951.99
$ 11,471,223.71
$ 12,376,438.04
$ 12,297,258.53
$ 12,322,744.58
$ 12,490,636.26
$ 11,483,383.47
$ 11,483,383.47
$ 11,544,859.45
$ 12,945,141.18
$ 13,601,922.52
$ 13,455,041.62
$ 12,795,633.94
$ 13,228,883.95
j A PRIV. 11 24,555.96 m2~11$912,559,026.95 |
j A COMÚN 11
1.122500
1.078750
1.122500
1.078750
1.145000
1.145000
1.145000
1.161250
1.158750
1.131250
1.103750
1.093750
1.087500
1.081250
1.081250
1.087500
1.093750
1.103750
1.131250
1.158750
1.161250
1.145000
1.145000
1.145000
$176,058,804.18
$181,301,136.92
$175,626,060.60
$195,054,344.32
$ 14,399,845.82
$ 14,588,629.11
$ 15,353,674.81
$ 16,078,415.47
$ 15,407,657.46
$ 13,067,163.91
$ 12,644,507.00
$ 12,546,650.93
$ 13,459,376.37
$ 13,296,410.79
$ 13,323,967.58
$ 13,583,566.93
$ 12,559,950.68
$ 12,674,784.51
$ 13,060,122.26
$ 15,000,182.34
$ 15,795,232.53
$ 15,406,022.66
$ 14,651,000.86
$ 15,147,072.12
|$ 1,010,084,580.16 \|
INDIVISO
GENERAL
0.174301
0.179491
0.173873
0.193107
0.014256
0.014443
0.015200
0.015918
0.015254
0.012937
0.012518
0.012421
0.013325
0.013164
0.013191
0.013448
0.012435
0.012548
0.012930
0.014850
0.015638
0.015252
0.014505
0.014996
1.000000
|
0.00 m2~] | $216,795,069.28 |
¡TOTALES l| 24,555.96 m2] |$ 1,129,354,096.23 |
El Valor Relativo se calculó multiplicando el Costo Total del inmueble por su
correspondiente Factor Virtual, y es a partir del valor relativo que se obtiene el Indiviso
para el proyecto general y el Indiviso que corresponde a cada uno de los condominios
que integran latorre a lacualpertenecen.
El indiviso general es decir elfactor de copropiedad que corresponde a cada una
de las veinte villas y a cada una de las cuatro torres de condominios que componen el
desarrollo turístico condominal "Las Palmas", se calculó sumando la totalidad de los
valores relativos de cada una de las villas y las torres de condominios obteniendo el
valor totalde las unidades privativas que componen el proyecto general, posteriormente
se realizó ladivisión delvalor relativo de cada unidad privativa entre lasumatotalde los
valores relativos de las unidades privativas del proyecto general, obteniendo así el
Indiviso correspondiente a cada unidad privativa.
89
0(32^
ES
El Indiviso particular para cada unidad privativa que forma parte de alguna de las
cuatro torres de condominios, se calculó tomando en cuenta para cada caso en
particular el factor que se obtiene de dividir el valor relativo del condominio analizado
entre la suma total de los valores relativos de la totalidad de los condominios que
conforman latorre enestudio.
De esta forma se obtiene un indiviso únicamente para cada una de las veinte
villas, mientras que para cada uno de los condominios se obtienen dos indivisos, uno
general que representa el porcentaje de participación en copropiedad de latorre en la
que se integran dentro del proyecto general y otro que representa el porcentaje de
copropiedad dentro latorre enparticular a lacualpertenecen.
Los Indivisos se pueden calcular durante la etapa de: Diseño del proyecto,
durante la Construcción del proyecto y una vez que ya se encuentra construido el
proyecto; sin embargo se recomienda que cuando se calculen los Indivisos durante las
primeras dos etapas, se realice la valuación del proyecto mediante el Método Físico,
calculando el Costo total del proyecto mediante la integración de costos partiendo del
análisis de los precios unitarios, los costos financieros, los costos de operación y la
utilidad empresarial con que trabaja el desabollador y cuando se calculen los Indivisos
del proyecto una vez ya terminada la construcción, se recomienda que se realice por el
Método de Mercado; mientras que el factor virtual se calcula independientemente del
método devaluación que se utilicetomando en cuenta lascaracterísticas intrínsecas de
la unidad privativa.
La Hipótesis de trabajo de esta tesis señala que al establecer las metodologías
más apropiadas para el cálculo de los indivisos, los valuadores obtiene resultados más
confiables los cuales se verán reflejados en el cálculo más exacto del Indiviso del bien
inmueble en régimen de condominio, lo cual se comprueba satisfactoriamente en este
trabajo.
Las metodologías para el cálculo de los Indivisos en régimen de condominio se
pueden seguir mejorando, permitiendo con ello que los resultados que se obtengan
sean cada vez más exactos, para elloes necesario tomar en cuenta las características
que enmarquen la deseabilidad de los inversionistas para cada tipo de proyecto en
régimen de condominio en un mercado que cambia día con día, además es
imprescindible que los análisis se realicen sobre el concepto del valor de la propiedad
como lo señala ley en la materia y no a partir del concepto del área de construcción ó
desuperficie delterreno.
90
<§3¡3E^
BIBLIOGRAFÍA.
a. Disposiciones oficiales vigentes:
- Leysobreelrégimen depropiedad encondominio deinmuebles para elestado de
Sonora (ley No. 293.- B.O. No. 4, Sección II, de fecha 12 de Julio de 1993).
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- Lev de Ordenamiento Territorial v de Desarrollo Urbano del Estado de Sonora
(LeyNo.254;B.O.No.26,SecciónIV;defecha28deseptiembrede2006).Versión pdf de
Internet del 17de Marzodel2009.
- Lev de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal
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Actualizada el 16de enero de 2003). Versión pdf de Internet del 17de Marzo del
2009.
- Código Civilpara el D.F. (Ley publicada en el Diario oficial de la federación el 26
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21 deoctubre del2008).Versión pdfde Internet del 17de Marzo del2009.
b. Memorias de conferencias:
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Ingeniería (Universidad de Guanajuato), Especialidad enValuación, Celaya Gto.,
1,2,3 de Diciembre del2005.
Camarillo Alonso, José Luis, Ing., Metodologías usuales para el cálculo de los
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a 7de Octubre de2007.
Gómez Velázquez, Juan A., Ing., Alternativas de cálculo para la valuación
Integral de Condominios, Universidad Autónoma de México, Especialidad en
Valuación, México D. F., 6,7,8 de Febrero del2008.
- Gallego Vargas, Rafael, Ing., Propuesta de metodología de Valuación para
Inmuebles en Condominio en el estado de México, Colegio de especialistas en
Valuación del Edo. de México A.C., Toluca Edo. de México, 22,23 de Noviembre
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91
<üS2>
SE
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- González Rojo, Miguel, Ing., Curso sobre Condominios, Instituto Mexicano de
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http://www.congresoson.gob.mx/leves lev.php
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Sonora, 19de marzo de2009, http://www.congresoson.gob.mx/leyes lev.php
- Ley de Ordenamiento territorial y desarrollo urbano del estado de Sonora, 20 de
Marzo
de
2009,
http://www.congresoson.gob.mx/Leves/leves/Ley%20254%20De%200rdenamient
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- Ley de propiedad en condominio de inmuebles para el Distrito Federal, 21 de
Marzo de2009, http://www.provecino.org.mx/pdfs/leyes/Lev Condominal.pdf
- Código Civil para el Distrito federal, 23 de marzo de 2009,
http://www.ordeniuridico.gob.mx/Estatal/DISTRITO%20FEDERAL/Codigos/DFCQ
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92
C<22>
os
e.-Librosdeconsulta.
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2002,208pp.
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- Martínez Viramontes, Salvador, Capitalización de Rentas,Fecisval, 2° edición,
MéxicoD.F.,2003,139 pp.
93
off»
ES
GLOSARIO DETÉRMINOS DEVALUACIÓN.
TérminosValuatorios utilizados eneldesarrollo deestetrabajo.
1. Costo: En términos económicos es la cuantía monetaria que se requiere para
crear, producir ogenerar unbien o unservicio,trasladarlo yponerlo a disposición
de quienes lo demandan en el mercado; sin embargo, contablemente representa
la cantidad de dinero que un demandante paga a un oferente por el consumo de
dicho bienoservicio.
2. Costo neto de reposición: Corresponde al resultado de sustraer al costo de
reposición nuevo de un bienespecífico, losdeméritos correspondientes a suvida
útil agotada, a su conservación y mantenimiento, y a su obsolescencia técnica,
económica ofuncional.
3. Costo de reproducción nuevo: Es lacantidad dedinero necesaria para adquirir
un bien nuevo enel mercado, locual incluirá, además de los costos propios de la
fabricación, losdetrasladoe instalación.
4. Demérito: Es la reducción del costo de reproducción nuevo de un bien debido a
lascondicionesdesuvida útilconsumida,desuconservación ymantenimiento, y
de suobsolescencia económica ytecnológica.
5. Dictamen de valuación: Es el documento emitido por entidad competente que
certifica laconclusión devalor de un bien,derecho o negocio.
6. Edificaciones: Espacios físicos construidos para desarrollar la actividad humana
ysatisfacer necesidades específicas del hombre.
7. Elemento Accesorio: Es el elemento mueble ligado y considerado necesario e
indispensable para el funcionamiento operacional de un inmueble ligado a la
explotación económica o al resguardo cultural. Estos elementos, en sí, se
convierten en característicos del bien inmueble analizado, como puede ser la
caldera en un hotel y baños públicos, el depósito de combustible en plantas
industriales, la espuela de ferrocarril en industrias, la pantalla en un
cinematógrafo, la planta deemergencia en un hospital,o las butacas en una sala
de espectáculos.
8. Enfoque de capitalización (o de ingresos): Es un método que considera las
rentas producidas y/o beneficios generados por el objeto de valuación. La
capitalización es un procedimiento por el cual se obtiene el valor de un bien o
derecho con base en la cantidad de las rentas o beneficios netos futuros que se
obtienen durante la vida económica del bien, y una tasa que involucra la
productividad y todos los riesgos asociados con el bien o derecho que se trate.
Este enfoque refleja el principio de anticipación, conociendo al resultado que se
obtiene como "valor deuso".
9. Enfoque de mercado (o comparativo): Es el método que se fundamenta en el
empleo dedatos estadísticos detransacciones de mercado y razonamientos que
reflejan el pensamiento de los participantes del mismo; utiliza procesos que
incluyen la comparación yconsideratambién el usode listasde precios y ofertas
publicadas,denominándose al resultado obtenido "valor decambio".
94
tz
10.Enfoque físico (o de costos): Es un método aplicable en lavaluación de bienes
que se fundamenta en el costo actual de su reproducción o reposición,
reduciéndolo por los deméritos propios específicos de los mismos. Al resultado
que se obtiene se le llama "costo neto de reposición", y en el caso de un bien
inmueble seadiciona elvalor de latierra.
11.Fecha de inspección: Es el periodo durante el cual se realiza la visita,
identificación física y, en su caso, verificación de la situación legal del objeto de
valuación.
12.Fecha de la valuación: Es el día calendario en el que se emite el reporte
valuatorio. El estado físico y legal del objeto de valuación debe tomarse a la
fecha de lainspección.
13.Fecha de referencia del valor: Es el día calendario al que corresponde el valor
delobjetodevaluación,pudiendoéstaserdiferente a lafecha de lavaluación,de
conformidad con las disposiciones legales específicas. Una valuación referida
deberá tomar en cuenta el valor obtenido a la fecha de la valuación del
mencionado objeto.
14.Homologación: Es la acción de poner en relación de igualdad o semejanza a
dos bienes, uno objeto de valuación, y otro objeto comparable, distinguiendo,
cuantificando y haciendo intervenir todos aquellos elementos que reflejen las
diferencias sustantivas entreambos.
15.Indiviso: Es el índice porcentual que expresa el derecho económico de
participación de uncondómino, al ser copropietario de los bienes comunes en un
régimen de propiedad en condominio.
16.Informe de valuación: Conocido como avalúo, es el documento de carácter
confidencial elaborado por un profesional de lavaluación,en el que se expresa y
aplica el proceso metodológico correspondiente para determinar el valor de un
bien, derecho o negocio a una fecha determinada; también se consigna, entre
otros aspectos generales, el objetivo y propósito establecidos, la descripción
particular y uso actual del objeto de valuación, las consideraciones y
excepciones específicas delcaso,las premisas y laconclusión de valor.
17.Instalación especial: Es un bien mueble ligado de manera temporal o
permanente a un inmueble de uso común, con el fin de darle a este último un
mejor funcionamiento operacional, tal como puede ser el caso de los elevadores
y montacargas, escaleras electromecánicas, equipos de aire acondicionado o
aire lavado,sistemas hidroneumáticos, sistemas de riego por aspersión, albercas
y chapoteaderos, sistemas de sonido ambiental, calefacción, antenas
parabólicas, pozos artesianos, sistemas de aspiración central, bóvedas de
seguridad, subestaciones eléctricas, sistemas de intercomunicación, pararrayos,
equipos contra incendio, equipos de seguridad y circuitos cerrados detelevisión,
etc.
18.Justipreciación: Eslavaloración de underecho realentérminos monetarios.
19.Mercado: Es el medio (lugar físico o virtual) en que se intercambian bienes y
servicios entre compradores yvendedores através de laoferta y lademanda. Un
mercado puedetenerextensión local,regional,nacionalointernacional.
95
13
20.Objetivo de la valuación: Es eltipo de valor que se pretende determinar para el
objeto de valuación (valor comercial, valor de cambio, valor de uso, físico, de
reproducción, rentabilidad, etc.). En este punto se establece la naturaleza o tipo
devalor deacuerdo conel propósito de lavaluación.
21.Objeto comparable: Es aquel elemento que posee características idénticas o
similares al objeto de valuación en lo que se refiere a su constitución, forma,
tamaño, capacidad, entorno, etc., ydel cual se conoce su precio, osu costo neto
de reposición, o su valor de uso, o bien, su valor de cambio, ya sea en unidades
monetarias corrientes, o en unidades monetarias constantes a una fecha
determinada.
22.Objeto de valuación: Cualquier bien, derecho o negocio propiedad de una
entidad física o moral, es decir, cualquier elemento tangible o intangible de un
patrimonio del cualsequiere conocer su valor.
23.Obra complementaria: Es aquella que aporta alguna amenidad especial o
beneficio adicional a un inmueble de uso común, como son las bardas, celosías,
rejas, patios y andadores, marquesinas, pérgolas, jardines, fuentes, espejos de
agua, terrazas, balcones, cocinas integrales, cisternas, aljibes, equipos de
bombeo,gasestacionario, etc.
24.Obsolescencia económica: Es el demérito que le corresponde a los bienes
debido aque, por sus condiciones de uso yestado físico, resultan ser más caros
sus costos de mantenimiento yoperación respecto de lonormal.
25.Obsolescencia funcional: Es el demérito relacionado a los bienes que son
destinados a un uso distinto del que fueron diseñados, resultando esta situación
en un empleo inadecuado del mismo, desperdiciándose su potencial; aunque
también debe incluirse el caso en que un elemento es improvisado y su diseño
nocubretodos los requerimientos de suoperación.
26.Obsolescencia tecnológica: Es el demérito asignado a los bienes debido a la
existencia deotros más recientes que poseen mayor eficiencia.
27.Patrimonio: Conjunto de bienes, derechos y obligaciones que son de la legal
propiedad de unaentidad.
28.Perito: Calidad jurídica otorgada por autoridad competente a la persona física
que, por valoración propia de la primera mencionada, posee aptitudes,
conocimientos teóricos y prácticos bastos y experiencia reconocida sobre alguna
materia específica, siendo el caso que deberá contar con título y cédula
profesional si el ejercicio de dicha materia lo requiere; esto para intervenir en
cualquier asunto jurídico que requiera de su pericia para emitir su opinión a
través de undictamen pericial.
29.Precio: Económicamente representa la cantidad de dinero que el productor de
un bien o servicio pretende o espera recibir por su enajenación, es decir, por su
cesión a un consumidor, pero en términos contables expresa la cuantía
monetaria que unoferente recibede undemandante pordichacesión.
30.Principio de mayor y mejor uso: Establece que elvalor del objeto de valuación
debe determinarse con base en su uso más apto, que sea técnicamente viable,
apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de
manera queseestablezca elvalor más altodelobjeto devaluación.
96
as
31.Principio de oferta y demanda: Establece que laescasez influye en las fuerzas
económicas de la oferta y la demanda y que cuando la oferta supera a la
demanda existe disminución en el nivel general de los precios de bienes o
servicios específicos, mientras que cuando ocurre lo contrario, éste aumenta.
Este principio señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el
precio,así como de una relación directa entre lademanda yelprecio.
32.Principio de sustitución: Establece la posibilidad de que un bien o servicio
puede ser reemplazado por otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus
capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades, estado físico, etc.; y en ese
sentido, puede fijarse el valor del objeto de valuación a partir de la consulta de
los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo. Este principio da
lugar a laaplicación delenfoque demercado o comparativo.
33.Principio del valor único: Señala que el valor comercial de un bien, derecho o
negocio debe calcularse y establecerse con independencia de los fines para los
cuales se requiera elavalúo,observando paratalefecto lasdisposiciones legales
y administrativas emitidas por autoridades en materia de avalúos que en su caso
sean aplicables.
34.Propósito de lavaluación: Es el uso que se le da a un avalúo, de acuerdo con
la finalidad establecida o motivo por el que se elabora (enajenación, garantía,
aseguramiento, etc.). Asimismo es factor crucial para la selección de la
metodología de valuación aplicable al caso, con relación a cualquier disposición
legalque rija paraelobjeto devaluación.
35.Punto de equilibrio: Caracteriza la intersección de las funciones econométricas
de la oferta y de la demanda, lo cual representa el punto en que el mercado se
satisface por loque respecta a la cantidad de bienes oservicios ofertados contra
losdemandados, resultando que este punto representa elvalor de dichos bienes
o servicios. La función de la oferta se forma con los pares ordenados de la
cantidad de bienes o servicios creados o generados por quienes los producen y
ofrecen, y los precios por unidad esperados por éstos; y la función de la
demanda seforma con los pares ordenados de la cantidad de bienes o servicios
consumidos por quienes los demandan, y los costos por unidad que éstos están
dispuestos a pagar.
36.Terreno: También llamado solar, predio o fundo, es el elemento geográfico
delimitado que integra una superficie, en el que se asientan edificaciones, obras
complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales; valorado en
función de sus cualidades productivas y de sus posibilidades de uso, explotación
o aprovechamiento.
37.Valor: Concepto económico que se refierea lacuantía monetaria de enajenación
de bienes, derechos y servicios disponibles en el mercado, entre quienes los
ofrecen y adquieren en una fecha dada. Al emitir una valuación se requiere
calificar aestetérmino con algún adjetivo quedescriba eltipo aque se refiere.
38.Valor catastral: Es el valor asignado a un bien inmueble para efectos de su
registro en el catastro de la localidad en que está asentado, el cual también
servirá para elcálculo del impuesto predialquecausa.
97
ffl
39.Valor comercial: Eselvalor conclusivo que lleva a cabo elvaluador ponderando
los resultados de losdiferentes enfoques utilizados en lavaluación de un bien.
40.Valor de cambio: Es lacantidad dedinero enque se puede intercambiar un bien
entre un vendedor y un comprador dispuestos, sin ningún vínculo entre sí,
suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta públicamente y que las
condiciones del mercado permiten una venta regular y que se dispone de un
período de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en cuenta la
naturaleza del bien.
41.Valor de indemnización: Es la cantidad de dinero que deberá entregarse al
dueño de una propiedad quefue expropiada confines de utilidad pública, o bien,
para reemplazar, reparar o reconstruir un bien asegurado que ha sufrido algún
daño, a una condición que sea substancialmente igual, pero no mejor ni más
grande que su condición en el momento en que sucedió el daño. En ambos
casos se debe tomar en cuenta la edad, conservación, mantenimiento y
obsolescencia económica, técnica o funcional de dicho momento, y en el caso
específico de la expropiación, se incluye también el costo de perjuicios y el lucro
inherentes alapropiedad.
42.Valor de uso: Es el que corresponde a la integración del valor presente de los
beneficios futuros que puede producir un bien o un derecho, considerando un
plazo prudente y una tasa de productividad relacionada con la naturaleza del
bienodelderecho.
43.Valuación: Acción y efecto de estimar, establecer o determinar el valor de las
cosas mediante un procedimiento técnico y metodológico que toma en cuenta la
investigación física,económica, social,jurídica yde mercado.
44.Valuador: Es la persona física capacitada para realizar trabajos de valuación en
forma independiente, imparcial yobjetiva.
45.Vida útil económica: Expresada en años, es el período durante el que un bien
funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable su
operación.
46.Vida útil remanente: Es el período probable, expresado en años, que se estima
continuará funcionando un bien, con parámetros de eficiencia aceptables. Suele
establecerse como la diferencia que existe entre la vida útil total, o la vida útil
económica, menos lavida útilconsumida.
47.Vida útil total: Es el período, expresado en años, durante el cual puede
esperarse razonablemente que un bien realice la función para la cual fue
construido,a partirde lafechaenquefueconstruido y puestoenservicio.
48.Vigencia de la valuación: Es el periodo, contado a partir de la fecha de la
valuación, en que el valor consignado en el dictamen de valuación tiene validez
para el propósito de lavaluación expresado.
98
ES
ANEXOS
99
RESUMEN DELOSVALORES YLOSINDIVISOS DELASUNIDADES PRIVATIVAS DELEDIFICIO IV(BONITA SCUARE)
ZI
ANEXO N° 09
EDIFICIO IV(BONITA SQUARE)
SUPERFICIE
PRIVATIVA
SUPERFICIE TOTAL DEL
EDIFICIOIV
SUPERFICIE HUELLA
NIVEL1
DEPARTAMENTO IV-101
DEPARTAMENTO IV-102
DEPARTAMENTO IV-103
DEPARTAMENTO IV-104
DEPARTAMENTO IV-105
NIVEL2
DEPARTAMENTO IV-201
DEPARTAMENTO IV-202
DEPARTAMENTO IV-203
DEPARTAMENTO IV- 204
DEPARTAMENTO IV- 205
DEPARTAMENTO IV-206
NIVEL3
DEPARTAMENTO IV-301
DEPARTAMENTO IV-302
DEPARTAMENTO IV-303
DEPARTAMENTO IV-304
DEPARTAMENTO IV-305
DEPARTAMENTO IV-306
NIVEL4
DEPARTAMENTO IV-401
DEPARTAMENTO IV-402
DEPARTAMENTO IV-403
DEPARTAMENTO IV-404
DEPARTAMENTO IV- 405
DEPARTAMENTO IV-406
NIVEL5
DEPARTAMENTO IV-501
DEPARTAMENTO IV-502
DEPARTAMENTO IV-503
DEPARTAMENTO IV-504
DEPARTAMENTO IV-505
DEPARTAMENTO IV-506
NIVEL6
DEPARTAMENTO IV-601
DEPARTAMENTO IV-602
DEPARTAMENTO IV-603
DEPARTAMENTO IV-604
DEPARTAMENTO IV-605
DEPARTAMENTO IV- 606
NIVEL7
DEPARTAMENTO IV-701
DEPARTAMENTO IV-702
DEPARTAMENTO IV-703
DEPARTAMENTO IV- 704
DEPARTAMENTO IV-705
DEPARTAMENTO IV-706
CONST. PRIVATIVAS
CONST. COMUNES
AREAS RECREATIVAS
AREAS VERDES
AREAS DEEQUIPAM
AREAS DE INFRAEST.
AREA COMÚN
CONSTRUCCIONES
COMUNES ($)
CONSTRUCCIONES
PRIVATIVAS($)
COSTODEL
TERRENO
COSTODELOS
SERVICIOS
$
$ 22,738,370.46
4,396.20m2
$
137.83m2
141.52m2
93.61m2
93.63m2
135.94m2
146.56m2
$
$
$
$
s
$
$
$
$
s
$
$
$
$
142.34m2
94.00m2
94.02m2
84.30m2
94.02m2
147.37m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
95.08m2
142.34m2
94.00m2
94.02m2
84.30m2
94.02m2
147.37m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
95.08m2
142.34m2
94.00m2
94.02m2
84.30m2
94.02m2
147.37m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
95.08m2
142.34m2
94.00m2
94.02m2
84.30m2
94.02m2
147.37m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
95.08m2
142.34m2
94.00m2
94.02m2
84.30m2
94.02m2
147.37m2
$
1,223,350.20
816,634.58
816,815.93
733,187.70
816,815.93
1,268,154.00
$
39,325,985.55
$
$
$
$
$
$ 22,738,370.46
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
29,249,204.20
$
$
$
$
$
13,563,150.63
$
$
$
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
$
1,735,662.83
3,810,287.98
302,258.43
2,934,023.06
$
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
$
$
$
$
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
816,815.93
733,187.70
816,815.93
1,268,154.00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
713,395.22
713.39522
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
816,815.93
733,187.70
816,815.93
1,268,154.00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
816,815.93
733,187.70
816,815.93
1,268,154.00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
816,815.93
733,187.70
816,815.93
1,268,154.00
$
$
$
$
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
816,815.93
733,187.70
816,815.93
1.268,15400
95.08m2
$
$
$
$
930,348.45
1,217,801.70
814,002.08
814,183.43
1,167,602.40
1,262,646.00
95.08m2
142.34m2
94.00m2
94.02m2
84.30m2
94.02m2
147.37m2
COSTO
DIRECTO
$
$
$
$
$
COSTO
FINANCIERO
UTILIDAD
EMPRESARIAL
COSTODE
OPERACIÓN
22,738,370.46
$
6,139,360.02
$
9,997,470.29
$
930,348.45
1,931,196.92
1,527,397.30
1,527,578.65
1,880,997.62
1,976,041.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,530,211.15
1,446,582.92
1,530,211.15
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,530,211.15
1,446,582.92
1,530,211.15
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,530,211.15
1,446,582.92
1,530,211.15
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1.530,029.80
1,530,211.15
1,446,582.92
1,530,211.15
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,530,211.15
1,446,582.92
1,530,211.15
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,530,211.15
1,446,582.92
1,530,211.15
1,981,549.22
$
$
$
$
$
$
125,597.04
260,711.58
206,198.64
206,223.12
253,934.68
266,765.57
86,637.82
261,460.63
206,554.02
206,578.51
195,288.69
206,578.51
267,509.15
86,637.82
261,460.63
206,554.02
206,578.51
195,288.69
206,578.51
267,509.15
86,637.82
261,460.63
206,554.02
206,578.51
195,288.69
206,578.51
267,509.15
86,637.82
261,460.63
206,554.02
206,578.51
195,288.69
206,578.51
267,509.15
86,637.82
261,460.63
206,554.02
206,578.51
195,288.69
206,578.51
267,509.15
86,637.82
261,460.63
206,554.02
206,578.51
195,288.69
206,578.51
267,509.15
$
$
$
365,568.33
758,838.73
600,170.91
600,242.17
739,113.56
776,459.71
252,171.90
761,018.94
601,205.32
601,276.58
568,415.95
601,276.58
778,624.01
252,171.90
761,018.94
601,205.32
601,276.58
568,415.95
601,276.58
778,624.01
252,171.90
761,018.94
601,205.32
601,276.58
568,415.95
601,276.58
778,624.01
252,171.90
761,018.94
601,205.32
601,276.58
568,415.95
601,276.58
778,624.01
252,171.90
761,018.94
601,205.32
601.276.58
568,415.95
601,276.58
778,624.01
252,171.90
761,018.94
601,205.32
601,276.58
568,415.95
601,276.58
778,624.01
$
$
$
$
$
$
96,094,478.55
1,735,662.83
3,810,287.98
302,258.43
2,934,023.06
8,782,232.28
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
S
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$ 16,042.434.62
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$ 38,821,799.34
$
$
$
$
234,314.48
514,388.88
40,804.89
396,093.11
1,185.601.36
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
S
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
3,450,864.01
3,887,520.08
142,151.38
295,074.72
233,376.68
233,404.39
287,404.59
301,926.65
98,057.14
295,922.50
233,778.91
233,806.62
221,028.76
233,806.62
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
233,806.62
221,028.76
233,806.62
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
233,806.62
221,028.76
233,806.62
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
233,806.62
221,028.76
233,806.62
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
233,806.62
221,028.76
233,806.62
302,768.24
98.057.14
295,922.50
233,778.91
233,806.62
221,028.76
233,806.62
302,768.24
$ 15,095,871.25
682,006.14
1,497,203.13
118,768.52
1,152,886.22
$
$
$
$
$
COSTOTOTAL
$
$
$
S
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
VALOR RELATIVO
(AREASPRIVATIVAS)
INDIVISO
PARTICULAR
42,762,720.85
1,563,665.20
3,245,821.96
2,567,143.53
2,567,448.33
3,161,450.45
3,321,193.15
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
2,571,872.86
2.431,316.33
2,571,872.86
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
2,571,872.86
2,431,316.33
2,571,872.86
3,330,450.61
1.078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
2,571,872.86
2,431,316.33
2,571,872.86
3,330.450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571.568.06
2,571,872.86
2,431.316.33
2,571,872.86
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
2,571,872.86
2,431,316.33
2,571,872.86
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2.571.568.06
2,571,872.86
2.431,316.33
2,571,872.86
3,330,450.61
$ 166,054,58376
265,198.34
582,188.00
46,183.18
448,300.24
1,341.869.76
$
FACTOR
VIRTUAL
2,917.181.79
6,404,067.98
508,015.01
4,931,302.62
14,760.567.41
(C.T.)X(FV.)
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
3,391,883.95
2,682,664.99
2,682,983.51
3,303,715.72
3,470,646.84
0.027828
0.022009
0.022012
0.027105
0.028474
1.050000
1.060000
1.060000
1.060000
1.050000
1.040000
$
3,417,904.87
2,725,862.14
2,726,185.23
2,577,195.31
2,700.466.50
3,463,668 64
0.028042
0.022364
0.022367
0.021144
0.022156
0.028417
1.03
1.045000
1.045000
1.045000
1.035000
1.025000
S
3,369,077.65
2,687.28862
2,687,607.13
2,540,725.57
2,661,888.41
3,413,711.88
0.027641
0.022047
0.022050
0.020845
0.021839
0.028007
3,320,250.44
2,648,715.10
2,674,747.77
2,528,568.98
2.649.029.04
3,397,059.63
0.027240
0.021731
0.021945
0.020745
0.021734
0.027871
1.045000
1.055000
1.065000
1.065000
1.055000
1.045000
3,401,629.13
2,713,004.30
2,739,044.59
2,589,351.89
2,713,325.86
3.480.320.89
0.027908
0.022258
0.022472
0.021244
0.022261
0.028554
1.070000
1.080000
1.090000
1.090000
1.080000
1.070000
3.483,007.82
2,777,293.50
2,803,341.41
2.650,134.80
2,777,622.68
3,563,582.16
0.028576
0.022786
0.023000
0.021743
0.022789
0.029237
3,564,386.50
2.841,582.70
2,867,638.23
2,710,917.71
2,841,919.51
3,646,843.42
0.029243
0.023313
0.023527
0.022241
0.023316
0.029920
$ 121,886,795.04
1.000000
1.020000
1.030000
1.040000
1.040000
1.030000
1.020000
1.095000
1.105000
1.115000
1.115000
1.105000
1.095000
$
$
S
$
$
$
$
$
J
UNIDADES
ANEXO N° 08
EDIFICIO III(GRANDE SQUARE)
SUPERFICIE
PRIVATIVA
SUPERFICIE TOTAL DEL
EDIFICIO III
SUPERFICIE HUELLA
NIVEL1
DEPARTAMENTO III-101
DEPARTAMENTO III-102
DEPARTAMENTO III- 103
DEPARTAMENTO III-104
DEPARTAMENTO III-105
NIVEL2
DEPARTAMENTO III- 201
DEPARTAMENTO III- 202
DEPARTAMENTO III- 203
DEPARTAMENTO II -204
DEPARTAMENTO III- 205
NIVEL3
DEPARTAMENTO II -301
DEPARTAMENTO II -302
DEPARTAMENTO III- 303
DEPARTAMENTO II -304
DEPARTAMENTO II -305
NIVEL4
DEPARTAMENTO III- 401
DEPARTAMENTO II - 402
DEPARTAMENTO III-403
DEPARTAMENTO III- 404
DEPARTAMENTO III- 405
NIVEL5
DEPARTAMENTO III- 501
DEPARTAMENTO III- 502
DEPARTAMENTO III- 503
DEPARTAMENTO III-504
DEPARTAMENTO II -505
NIVEL6
DEPARTAMENTO II - 601
DEPARTAMENTO III- 602
DEPARTAMENTO II - 603
DEPARTAMENTO II -604
DEPARTAMENTO III- 605
NIVEL7
DEPARTAMENTO II -701
DEPARTAMENTO III- 702
DEPARTAMENTO III-703
DEPARTAMENTO II -704
DEPARTAMENTO II -705
CONST. PRIVATIVAS
AREA COMÚN
CONSTRUCCIONES
COMUNES($)
CONSTRUCCIONES
PRIVATIVAS($)
COSTODEL
TERRENO
$
$ 16,224,809.52
3,136.88 m2
137.83m2
$
141.52m2
93.61m2
93.63m2
135.94m2
146.56m2
$
$
$
$
$
1.217,80170
814,002.08
814,183.43
1,167,602.40
1,262,646.00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
142.34m2
94.00m2
136.72m2
136.72m2
147.37m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
1,172,803.05
1,172,874.15
1,268,154.00
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
142.34m2
94.00m2
136.72m2
136.72m2
147.37m2
$
$
$
$
$
1,223,350.20
816,634.58
1,172,803.05
1,172,874.15
1,268,154.00
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
142.34m2
94.00m2
136.72m2
136.72m2
147.37m2
$
$
$
$
$
1,223,350.20
816,634.58
1,172,803.05
1,172,874.15
1,268,154.00
95.08m2
142.34m2
94.00m2
136.72m2
136.72m2
147.37m2
$
$
$
$
$
s
$
$
s
95.08m2
142.34m2
94.00m2
136.72m2
136.72m2
147.37m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$ 16,224,809.52
s
s
$
$
s
$
$
1,725,947.60
2,209,278.18
300,924.68
1,750,644.40
$
10,767,713.20
$
10,767,713.20
$
$
$
$ 16,224,809.52
$ 39,199,131.45
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$ 24,968,832.85
$
365,568.33
758,838.73
1,563,665.20
3,245,821.96
2.567,143.53
2,567,448.33
3,161,450.45
3,321,193.15
86,637.82
252.171.90
$
261,460.63
206,554.02
254,636.77
254,646.37
267,509.15
$
$
$
761,018.94
601,205.32
741,157.09
741,185.03
$
$
$
778,624.01
$
86,637.82
261,460.63
$
252,171.90
$
761,018.94
206,554.02
254,636.77
254,646.37
267,509.15
$
601,205.32
$
741,157.09
$
741,185.03
142,151.38
295,074.72
233,376.68
233,404.39
287,404.59
301,926.65
98,057.14
295,922.50
233,778.91
288,199.21
288,210.08
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
288,199.21
288,210.08
$
$
$
$
$
776,459.71
$
$
$
$
$
$
$
778,624.01
302,768.24
$
$
252,171.90
761,018.94
$
601,205.32
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
741,157.09
741,185.03
778,624.01
252,171.90
761,018.94
601,205.32
741,157.09
741,185.03
778,624.01
252,171.90
761,018.94
$
601,205.32
$
741,157.09
$
$
$
98,057.14
295,922.50
233,778.91
288,199.21
288,210.08
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
288,199.21
288,210.08
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
288,199.21
$
$
741,185.03
778,624.01
$
288,210.08
$
302,768.24
$
$
252,171.90
761,018.94
601,205.32
741,157.09
741,185.03
206,223.12
$
$
253,934.68
266,765.57
739,113.56
1,936,745.42
1,530,029.80
1,886,198.27
1,886,269.37
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,886,198.27
1,886,269.37
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,886,198.27
1,886,269.37
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,886,198.27
1,886,269.37
1,981,549.22
641,761.65
85,173,692.17
$
30,513,048.48
$
$
$
S
125,597.04
260,711.58
206,198.64
24,968,832.85
$
2,773,913.50
$
$
$
1,976,041.22
641,761.65
1,725,947.60
2,209,278.18
300,924.68
1,750,644.40
5,986,794.85
91,160,487.02
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
86,637.82
261,460.63
206,554.02
254,636.77
254,646.37
267,509.15
86,637.82
261,460.63
206,554.02
254,636.77
254,646.37
267,509.15
86,637.82
261,460.63
206,554.02
254,636.77
254,646.37
$
$
$
$
$
267,509.15
86,637.82
261,460.63
206,554.02
254,636.77
254,646.37
$
$
$
$
$
$
$
$
233,002.93
298,252.55
40,624.83
236,336.99
808,217.30
$ 14,497,015.03
600,170.91
600,242.17
$
$
$
$
$
$
$
$
$ 34,226,194.00
$
$
$
$
295,922.50
233,778.91
288,199.21
$
288,210.08
302,768.24
$ 13,308,868.39
678,188.67
868,107.14
118,244.44
687,892.96
$ 2,352,433.21
$ 36,578,627.21
98,057.14
$
$
$
778,624.01
267,509.15
$ 13,688,797.73
$
COSTO TOTAL
$
930,348.45
1,931,196.92
1,527,397.30
1,527,578.65
1,880,997.62
COSTODE
OPERACIÓN
7,133,626.90
4,380,698.57
$
$
$
$
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
$
UTILIDAD
EMPRESARIAL
16,224,809.52
1,936,745.42
1,530,029.80
1,886,198.27
1,886,269.37
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,886,198.27
1,886,269.37
1,981,549.22
$
$
39,199,131.45
CONST. COMUNES
AREAS RECREATIVAS
AREAS VERDES
AREAS DE EQUIPAM
AREAS DEINFRAEST.
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
1,172,803.05
1,172,874.15
1,268,154.00
$
$
$
$
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
1,172,803.05
1,172,874.15
1,268,154.00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
95.08m2
$
$
$
95.08m2
$
$
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
1.223,350.20
816,634.58
1,172,803.05
1,172,874.15
1,268,154.00
95.08m2
$
$
$
95.08m2
142.34m2
9400m2
136.72m2
136.72m2
147.37m2
930,348.45
COSTO
FINANCIERO
COSTO
DIRECTO
COSTO DE LOS
SERVICIOS
$
$
$
$
$
914,744.54
$ 14,223,612.93
$
VALOR RELATIVO
(AREAS PRIVATIVAS)
INDIVISO
PARTICULAR
(C.T.)X(F.V.)
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
$
$
$
3,391,883.95
2,682,664.99
2,682,983.51
3,303,715.72
3,470,646.84
0.029144
0.023050
0.023053
0.028387
0.029821
1,078,628.51
$
$
$
$
$
$
3,255,147.49
2,571,563.06
3,170,191.35
3,170,310.85
3,330,450.61
1,078,623.51
3,255,147.49
2,571,563.06
3,170,191.35
3,170,310.85
3,330,450.61
3,393,491.26
1.042500
1.052500
0.029158
0.023256
0.028942
1.062500
1.072500
2,706,575.38
3,368,328.31
3,400,158.38
1.072500
3,571,908.28
0.029215
0.030691
3,385,353.39 I
2,700,146.46
3,360,402.83
3,392,232.61
3,563,582.16
0.029088
0.023201
0.028874
0.029147
0.030619
1.040000
1.050000
1.060000
1.070000
$
$
$
$
1.070000
$
1.037500
$
3,377,215.52
2,693,717.54
0.029018
0.023145
$
3,352,477.35
3,384,306.83
0.028806
0.029079
3,555,256.03
0.030548
3,466,732.08
2,764,435.66
3,646,843.42
0.029787
0.023753
0.029555
0.029828
0.031335
$
$
$
$
$
3,556,248.64
2,835,153.78
3,526,837.87
3,558,673.92
3,738,430.82
0.030556
0.024361
0.030304
0.030577
0.032122
$
3.645,765.19
2,905,871.90
3,614,018.13
3,645,857.47
0.031326
0.024968
0.031053
0.031326
3,830.018.21
0.032909
$ 116,383.082.42
1.000000
1,078,628.51
$
$
3,255,147.49
2,571,568.06
$
3,170,191.35
$
3,170,310.85
3,330,450.61
1,078,623.51
3,255,147.49
$
2,571,563.06
3,170,191.35
3,170,310.85
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
1.047500
1.057500
1.067500
1.067500
1.065000
1.075000
1.085000
1.095000
1.092500
2,571,568.06
3,170,191.35
3,170,310.85
1.102500
$
$
$
$
$
$
$
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
3,170,191.35
3,170,310.85
3,330,450.61
1.122500
$
$
$
$
2,900,853.12
3,713.201.65
505,773.34
2,942,361.79
10,062,18990
$ 156,459,742.19
$
1.095000
$
$
$ 146,397,552.29
263,713.92
337,563.79
45,979.39
267,487.44
FACTOR
VIRTUAL
1.112500
1.122500
1.120000
1.130000
1.140000
1.150000
1.150000
3,439,657.61
3,471,490.38
RESUMEN DE LOSVALORES Y LOS INDIVISOS DE LAS UNIDADES PRIVATIVAS DEL EDIFICIO II(DOLPHIN SCUARE)
ANEXO N°07
EDIFICIO II(DOLPHIN SQUARE)
SUPERFICIE
PRIVATIVA
SUPERFICIE TOTAL DEL
EDIFICIO II
SUPERFICIE HUELLA
NIVEL 1
DEPARTAMENTO II- 101
DEPARTAMENTO II- 102
DEPARTAMENTO II- 103
DEPARTAMENTO II- 104
DEPARTAMENTO 11-105
NIVEL2
DEPARTAMENTO II-201
DEPARTAMENTO II-202
DEPARTAMENTO II-203
DEPARTAMENTO II-204
DEPARTAMENTO II-205
DEPARTAMENTO II- 206
NIVEL 3
DEPARTAMENTO II-301
DEPARTAMENTO II-302
DEPARTAMENTO II-303
DEPARTAMENTO II- 304
DEPARTAMENTO II-305
DEPARTAMENTO II-306
NIVEL4
DEPARTAMENTO II-401
DEPARTAMENTO II-402
DEPARTAMENTO II-403
DEPARTAMENTO II-404
DEPARTAMENTO II-405
DEPARTAMENTO II-406
NIVEL5
DEPARTAMENTO II-501
DEPARTAMENTO II-502
DEPARTAMENTO II- 503
DEPARTAMENTO II-504
DEPARTAMENTO II-505
DEPARTAMENTO II- 506
NIVEL6
DEPARTAMENTO II-601
DEPARTAMENTO II-602
DEPARTAMENTO II-603
DEPARTAMENTO II-604
DEPARTAMENTO II-605
DEPARTAMENTO II-606
NIVEL7
DEPARTAMENTO II-701
DEPARTAMENTO II-702
DEPARTAMENTO II-703
DEPARTAMENTO II-704
DEPARTAMENTO II-705
DEPARTAMENTO II- 706
CONST. PRIVATIVAS
AREA COMÚN
CONSTRUCCIONES
COMUNES ($)
CONSTRUCCIONES
PRIVATIVAS ($)
COSTO DEL
TERRENO
$
137.83 m2
141.52 m2
93.61 m2
93.63 m2
135.94 m2
146.56 m2
$
4,602,619.04
$
7,495,007.13
1,527,578.65
$
$
86,637.82
$
$
$
$
1,880,997.62
1,976,041.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,530,211.15
1,446,582.92
125,597.04
260,711.58
206,198.64
206,223.12
253,934.68
266,765.57
365,568.33
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
930,348.45
1,931,196.92
1,527,397.30
$
$
$
$
$
$
252,171.90
761,018.94
601,205.32
601,276.58
568,415.95
601,276.58
778,624.01
252,171.90
761,018.94
$
$
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
95.08 m2
142.34 m2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
$
$
$
$
$
$
1,223,350.20
816,634.58
816,815.93
733,187.70
816,815.93
1,268,154.00
95.08 m2
$
$
$
$
$
$
142.34 m2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
142.34 m2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
142.34 m2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
1,223,350.20
816,634.58
816,815.93
733,187.70
816,815.93
1,268,154.00
$
39,325,985.55
$
$
$
$
$
$ 17,046,737.20
CONST. COMUNES
AREAS RECREATIVAS
AREAS VERDES
AREAS DE EQUIPAM.
AREAS DE INFRAEST.
$
$
12,346,247.66
$
12,346,247.66
$
$ 17,046,737.20
$
39,325,985.55
267,509.15
$
86,637.82
261,460.63
$
206,554.02
$
601,205.32
$
1,530,211.15
$
206,578.51
$
601,276.58
233,806.62
$
$
1,446,582.92
1,530,211.15
568,415.95
$
601,276.58
$
778,624.01
$
1,981,549.22
641,761.65
195,288.69
206,578.51
267,509.15
$
$
$
$
$
$
$
$
1,936,745.42
1,530,029.80
$
86,637.82
261,460.63
$
206,554.02
$
$
1,530,211.15
$
206,578.51
$
$
$
$
$
$
195,288.69
206,578.51
267,509.15
$
$
1,446,582.92
1,530,211.15
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,530,211.15
1,446,582.92
1,530,211.15
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
252,171.90
761,018.94
601,205.32
601,276.58
568,415.95
221,028.76
233,806.62
302,768.24
98,057.14
295,922.50
$
$
1,530,211.15
1,446,582.92
$
$
$
$
$
$
$
$
$
90,402,845.30
$
$
$
$
$
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
29,249,204.20
$
2,738,311.95
2,721,585.10
301,525.83
1,803,906.43
206,578.51
$
$
$
$
$
$
$
$ 29,249,204.20
295,074.72
233,376.68
233,40439
287,404 59
301,926.65
98,057.14
295,922.50
233,778.91
233,806.62
221,028.76
233,80662
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
$
$
$
1,563,665.20
3,245,821.96
2,567,143.53
1,530,211.15
$
$
$
$
$
195,288.69
$
$
$
$
$
$
641,761.65
776,459.71
142,151.38
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
$
739,113.56
32,058,799.71
206,578.51
1,530,211.15
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,530,211.15
1,446,582.92
1,530,211.15
1,981,549.22
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
$
$
$
$
$
$
142.34 m2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
816,815.93
733,187.70
816,815.93
1,268,154.00
95.08 m2
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
$
2,914,436.34
261,460.63
206,554.02
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
816,815.93
733,187.70
816,815.93
1,268,154.00
95.08 m2
142.34 m2
94.00 m2
94.02 m2
84.30 m2
94.02 m2
147.37 m2
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
816,815.93
733,187.70
816,815.93
1,268,154.00
95.08 m2
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
$
COSTO TOTAL
$
$
s
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
816,815.93
733,187.70
816,815.93
1,268,154.00
95.08 m2
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
758,838.73
600,170.91
600,242.17
COSTO DE
OPERACIÓN
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
UTILIDAD
EMPRESARIAL
$
930,348.45
1,217,801.70
814,002.08
814,183.43
1,167,602.40
1,262,646.00
COSTO
FINANCIERO
17,046,737.20
$
$ 17,046.737.20
3,295.79 m2
COSTO
DIRECTO
COSTO DE LOS
SERVICIOS
$
2,738,311.95
2,721,585.10
301,525.83
1,803,906.43
7,565,329.31
97,968,174.60
$
$
$
86,637.82
$
$
601,276.58
778,624.01
$
$
$
$
252,171.90
761,018.94
601,205.32
601,276.58
568,415.95
601,276.58
$
$
261,460.63
206,554.02
$
206,578.51
$
$
$
195,288.69
206,578.51
267,509.15
$
$
86,637.82
$
$
778.624.01
252,171.90
761,018.94
$
601,205.32
$
$
601,276.58
568,415.95
601,276.58
778,624.01
252,171.90
761,018.94
$
$
$
$
$
$
261,460.63
206,554.02
206,578.51
195,288.69
206,578.51
267,509.15
$
$
$
86,637.82
261,460.63
$
206,554.02
$
601,205.32
$
206,578.51
$
195,288.69
$
206,578.51
$
$
$
601,276.58
568,415.95
601,276.58
$
267,509.15
$
778,624.01
$
$ 14,505,693.64
$
$
$
$
$ 36,319,336.18
369,672.11
367,413.99
40,705.99
243,527.37
$ 1,021,319.46
$ 15,527,013.09
$
$
$
$
$
1,075,984.08
1,069,411.48
118,480.65
708,821.58
2,972,697.80
$ 39,292,033.98
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
2,567,448.33
$
$
$
$
$
$
2,571,872.86
$
$
$
$
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
2,571,872.86
2,431,316.33
2,571,872.86
3,330,450.61
$
S
$
$
$
$
$
$
3,255,147.49
$
$
$
$
$
$
$
$
$
2,431,316.33
2,571,872.86
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
2,571,872.86
2,431,316.33
2,571,872.86
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
2,571,872.86
2,431,316.33
2,571,872.86
$
3,330,450.61
$ 155,350,662.62
418,396.81
415,841.06
46,071.25
275,625.54
1,155,934.66
$ 15,278,722.17
0.028042
2,700,466.50
0.022364
0.022367
0.021144
0.022156
3,463,668.64
0.028417
3,369,077.65
2,687,288.62
2,687,607.13
2,540,725.57
0.027641
0.022047
0.022050
0.020845
2,577,195.31
$
$
0.021839
1.025000
$
3,413,711.88
0.028007
$
3,320,250.44
0.027240
2,648,715.10
0.021731
2,674,747.77
2,528,56898
2,649,029.04
3,397,059.63
0.021945
0.020745
0.021734
0.027871
0.027908
0.022258
0.022472
0.021244
1.045000
3,401,629.13
2,713,004.30
2,739.04459
2,589,351.89
2,713,325.86
3.480,320.89
1.070000
3,483,007.82
0.028576
1.080000
1.090000
2,777,293.50
2,803,341.41
0.022786
1.090000
1.080000
2,650,134.80
2,777,622.68
3,563,582.16
1.065000
1.065000
1.055000
$ 14,122,787.51
3,417,904 87
2,725,862.14
2,726,185.23
2,661,888.41
2,571,872.86
233,806.62
302,768.24
$
$
$
1.020000
$
$
0.027828
0.022009
0.022012
0.027105
0.028474
1.035000
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
98,057.14
3,391,883.95
2,682,664,99
2,682,983.51
3,303,715.72
3,470,646.84
1.045000
1.030000
221,028.76
$
1.045000
1.045000
2,571,872.86
302,768.24
S
S
$
$
S
1.035000
2,431,316.33
$
$
1.050000
1.060000
1.060000
1.060000
1.050000
1.040000
221.028 76
233,806.62
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
233,806.62
221,028.76
233,806.62
$
S
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
2,571,568.06
2,571,872.86
295,922.50
233,778.91
233,806.62
$
1.045000
233,778.91
233,806.62
233,806.62
221,028.76
233,806.62
(AREAS PRIVATIVAS)
INDIVISO
PARTICULAR
(C.T.)X(F.V.)
1.020000
1.030000
1.040000
1.040000
98,057.14
295,922.50
233,778.91
VALOR RELATIVO
1,078,628.51
302,768.24
$
3,161,450.45
3,321,193.15
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
2,571,872.86
2,431,316.33
FACTOR
VIRTUAL
$
$
$
$
$
4,602,364.96
4,574,251.63
506,783.71
3,031,880.92
12,715,281.22
$ 168,065,943.84
$
$
1.045000
1.055000
$
1.070000
1.095000
1.105000
1.115000
1.115000
1.105000
1.095000
$
$
S
S
$
$
3,564,386.50
2,841,582.70
2,867,638.23
2,710,917.71
2,841,919.51
3.646,843.42 |
$ 121,886,795.04
0.022261
0.028554
0.023000
0.021743
0.022789
0.029237
0.029243
0.023313
0.023527
0.022241
0.023316
0.029920
1.000000
RESUMEN DELOSVALORESYLOSINDIVISOS DELAS UNIDADES PRIVATIVAS DELEDIFICIO I(BAJA SCUARE)
ANEXO N°06
EDIFICIO I(BAJA SQUARE)
AREA PRIVATIVA
SUPERFICIE TOTAL DEL
EDIFICIO 1
SUPERFICIE HUELLA
NIVEL 1
DEPARTAMENTO I- 101
DEPARTAMENTO I- 102
DEPARTAMENTO I- 103
DEPARTAMENTO I- 104
DEPARTAMENTO I-105
NIVEL2
DEPARTAMENTO I-201
DEPARTAMENTO I-202
DEPARTAMENTO I-203
DEPARTAMENTO I-204
DEPARTAMENTO I-205
NIVEL3
DEPARTAMENTO I- 301
DEPARTAMENTO I-302
DEPARTAMENTO I-303
DEPARTAMENTO I-304
DEPARTAMENTO I-305
NIVEL4
DEPARTAMENTO I-401
DEPARTAMENTO I-402
DEPARTAMENTO I-403
DEPARTAMENTO I-404
DEPARTAMENTO I-405
NIVEL5
DEPARTAMENTO I-501
DEPARTAMENTO I-502
DEPARTAMENTO I- 503
DEPARTAMENTO I- 504
DEPARTAMENTO I- 505
NIVEL 6
DEPARTAMENTO I-601
DEPARTAMENTO I-602
DEPARTAMENTO I-603
DEPARTAMENTO I-604
DEPARTAMENTO I-605
NIVEL 7
DEPARTAMENTO I-701
DEPARTAMENTO I-702
DEPARTAMENTO I-703
DEPARTAMENTO I-704
DEPARTAMENTO I-705
CONST. PRIVATIVAS
ÁREA COMÚN
CONSTRUCCIONES
COMUNES ($)
CONSTRUCCIONES
PRIVATIVAS ($)
COSTO DEL
TERRENO
$
$ 15,739,338.92
3,043.02 m2
$
137.83m2
141.52 m2
93.61 m2
93.63 m2
135.94 m2
146.56 m2
$
$
$
$
$
930,348.45
1,217,801.70
814,002.08
814,183.43
1,167,602.40
1,262,646.00
$
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
95.08m2
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
$
$
$
$
$
1,223,350.20
816,634.58
1,172,803.05
1,172,874.15
1,268,154.00
$
$
$
$
$
95.08m2
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
$
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
1,172,803.05
1,172,874.15
1,268,154.00
$
$
$
$
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
$
$
$
$
$
1,223,350.20
816,634.58
1,172,803.05
1,172,874.15
1,268,154.00
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
142.34 m2
94.00 m2
136.72 m2
136.72 m2
147.37 m2
$
1,223,350.20
816,634.58
1,172,803.05
1,172,874.15
1,268,154.00
$
39,199,131.45
$
$
$
$
$ 15,739,338.92
CONST.COMUNES
AREAS RECREATIVAS
AREASVERDES
AREAS DEEQUIPAM
AREAS DEINFRAEST.
$
$
$
$
$
$
$
$
$
11,540,302.03
$
11,540,302.03
$
$ 39,199,131.45
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
$ 24,968,832.85
2,733,274.50
1,936,764.38
301,525.83
1,787,818.98
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
S
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$ 15,739,338.92
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.651
$
$
$
$
$
|$
95.08m2
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
1,172,803.05
1,172,874.15
1,268,154.00
$
$
$
$
95.08m2
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713.395.22
641,761.65
1,223,350.20
816,634.58
1,172,803.05
1,172,874.15
1,268,154.00
$
$
$
$
95.08m2
$
$
$
95.08m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$ 24,968,832.85
COSTO
FINANCIERO
COSTO
DIRECTO
COSTO DE LOS
SERVICIOS
$
15,739,338.92
930,348.45
1,931,196.92
1,527,397.30
1,527,578.65
1,880,997.62
1,976,041.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,886,198.27
1,886,269.37
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,886,198.27
1,886,269.37
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,886,198.27
1,886,269.37
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,886,198.27
1,886,269.37
1,981,549.22
641.761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,886,198.27
1,886,269.37
1,981,549.22
641,761.65
1,936,745.42
1,530,029.80
1,886,198.27
1,886,269.37
1.981.549.22
84,688,221.57
2,733,274.50
1,936,764.38
301,525.83
1,787,818.98
6,759,383.68
91,447.605.25
$ 4,249,621.51
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
S
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
125,597.04
260,711.58
206,198.64
206,223.12
253,934.68
266,765.57
86,637.82
261,460.63
206,554.02
254,636.77
254,646.37
267,509.15
86,637.82
261,460.63
206,554.02
254,636.77
254,646.37
267,509.15
86,637.82
261,460.63
206,554.02
254,636.77
254,646.37
267,509.15
86,637.82
261,460.63
206,554.02
254,636.77
254,646.37
267,509.15
86,637.82
261,460.63
206,554.02
254,636.77
254,646.37
267,509.15
86,637.82
261,460.63
206,554.02
254,636.77
254,646.37
267,509.15
$ 13,557,720.67
$
$
S
$
$
368,992.06
261,463.19
40,705.99
241,355.56
912.516.80
$ 14,470.237.46
UTILIDAD
EMPRESARIAL
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
6,920,178.10
$
$
$
$
365,568.33
758,838.73
600,170.91
600,242.17
739,113.56
776,459.71
252,171.90
761,018.94
601,205.32
741,157.09
741,185.03
778,624.01
252,171.90
761,018.94
601,205.32
741,157.09
741,185.03
778,624.01
252,171.90
761,018.94
601,205.32
741,157.09
741,185.03
778,624.01
252,171.90
761,018.94
601,205.32
741,157.09
741,185.03
778,624.01
252,171.90
761,018.94
601,205.32
741,157.09
741,185.03
778,624.01
252,171.90
761,018.94
601,205.32
741,157.09
741,185.03
778,624.01
$ 34,012,745.20
$
COSTO DE
OPERACIÓN
$
$
$
$
$
$
$
$
S
$
s
s
$
$
$
$
$
$
s
s
$
s
s
s
s
s
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$ 2,656.011.95
$ 36.668,757.15
2,690,913.85
142,151.38
295,074.72
233,376.68
233,404.39
287,404.59
301,926.65
98,057.14
295,922.50
233,778.91
288,199.21
288,210.08
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
288,199.21
288,210.08
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
288,199.21
288,210.08
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
288,199.21
288,210.08
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
288,199.21
288,210.08
302,768.24
98,057.14
295,922.50
233,778.91
288,199.21
288,210.08
302,768.24
$ 13,225,868.74
1,074,004.68
761,026.38
118,480.65
702,500.23
S
s
$
$
$
COSTOTOTAL
$ 14,258,659.99
$
$
$
S
$
$
$
$
$
$
$
S
s
s
s
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
s
s
s
s
s
$
$
$
$
s
$
$
s
s
s
s
$
$
$
$
$
$
VALOR RELATIVO
(AREASPRIVATIVAS)
INDIVISO
PARTICULAR
29,600,052.39
1,563,665.20
3,245,821.96
2,567,143.53
2,567,448.33
3,161,450.45
3,321,193.15
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
3,170,191.35
3,170,310.85
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571 568.06
3,170,191.35
3,170,310.85
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
3,170,191.35
3,170,310.85
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
3,170,191.35
3,170,310.85
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
3,170,191.35
3,170,310.85
3,330,450.61
1,078,628.51
3,255,147.49
2,571,568.06
3,170,191.35
3,170,310.85
3,330,450.61
$ 145.484,556.19
417,627.12
295,925.39
46,071.25
273,167.48
1,032,791.24
$
FACTOR
VIRTUAL
4,593,898.36
3,255,179.34
506.783.71
3,004,842.25
11,360,703.66
$ 156,845,259.85
(C.T.)X(F.V.)
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
1.045000
S
3,391,883.95
2,682,664.99
2,682,983.51
3,303,715.72
3,470,646.84
0.029144
0.023050
0.023053
0.028387
0.029821
1.042500
1.052500
1.062500
1.072500
1.072500
s
s
3,393,491.26
2,706,575.38
3,368,328.31
3,400,158.38
3,571,908.28
0.029158
0.023256
0.028942
0.029215
0.030691
1.040000
1.050000
1.060000
1.070000
1.070000
s
3,385,353.39
2,700,146.46
3,360,402.83
3,392,232.61
3,563,582.16
0.029088
0.023201
0.028874
0.029147
0.030619
$
3,377,215.52
2,693,717.54
3,352,477.35
3,384,306.83
3,555,256.03
0.029018
0.023145
0.028806
0.029079
0.030548
1.065000
1.075000
1.085000
1.095000
1.095000
s
s
s
s
s
3,466,732.08
2,764,435.66
3,439,657.61
3,471,490.38
3,646.843 42
0.029787
0.023753
0.029555
0.029828
0.031335
1.092500
1.102500
1.112500
1.122500
1.122500
s
s
s
s
3.556,248.64
2,835,153.78
3,526,837.87
3.558,67392
3738430.82
0.030556
0.024361
0.030304
0.030577
0.032122
3,645,765.19
2,905,871.90
3,614,018.13
3,645,857.47
3,830,018.21
0.031326
0.024968
0.031053
0.031326
0.032909
$ 116,383,082.42
1.000000
1.037500
1.047500
1.057500
1.067500
1.067500
1.120000
1.130000
1.140000
1.150000
1.150000
$
$
$
$
$
$
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$
s
s
s
$
$
s
s
$
s
RESUMEN DE LOS VALORES Y LOS INDIVISOS DE LAS UNIDADES PRIVATIVAS DEL PROYECTO GENERAL
ÁREA
PRIVATIVA
EDIFICIO 1
EDIFICIO II
EDIFICIO III
EDIFICIO IV
VILLA 1
VILLA 2
VILLA 3
VILLA 4
VILLA 5
VILLA 6
VILLA 7
VILLA 8
VILLA 9
VILLA 10
VILLA 11
VILLA 12
VILLA 13
VILLA 14
VILLA 15
VILLA 16
VILLA 17
VILLA 18
VILLA 19
VILLA 20
3,043.02 m2
3,295.79 m2
3,136.88 m2
4,396.20 m2
527.47 m2
544.42 m2
613.11 m2
657.98 m2
565.50 m2
449.52 m2
439.74 m2
441.31 m2
534.37 m2
526.23 m2
530.33 m2
547.59 m2
444.04 m2
444.04 m2
450.36 m2
566.87 m2
634.39 m2
619.29 m2
551.50 m2
596.04 m2
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
COSTO DE LOS
SERVICIOS
COSTO DE LAS
CONSTRUCCIONES
COSTO DEL
TERRENO
15,739,338.92
17,046,737.20
16,224,809.52
22,738,370.46
2,728,240.26
2,815,910.48
3,171,194.68
3,403,275.07
2,924,942.23
2,325,060.71
2,274,475.77
2,282,596.26
2,763,929.02
2,721,826.63
2,742,996.79
2,832,270.42
2,296,680.39
2,296,680.39
2,329,369.22
2,931,992.06
3,281,224.68
3,203,123.19
2,852,494.05
3,082,867.59
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
50,739,433.48
51,672,233.21
49,966,844.65
52,889,136.18
3,716,489.33
3,716,489.33
3.716,489.33
3,716,489.33
3,925,077.98
3,557,651.11
3,557,651.11
3,557,651.11
3,557,651.11
3,557,651.11
3,549,126.58
3,549,126.58
3,549,126.58
3,549,126.58
3,549,126.58
3,707,964.81
3,707,964.81
3,707,964.81
3,707,964.81
3,707,964.81
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
A.PRIV.
24,555.96 m2
$ 127,010,405.99
$
A.COMÚN
13,043.41 m2
$
67,464,223.46
$
53,499,979.28
$
37,599.37 m2
$
194,474,629.45
$
331,632,374.55
$
TOTALES
278,132,395.27
$
COSTO
DIRECTO
24,968,832.85
29,249,204.20
24,968,832.85
29,249,204.20
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
713,395.22
$ 122,703,978.58
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$ 527,846,779.85
$
648,810,982.58
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
14,470,237.46
15,527,013.09
14,497,015.03
17,228,035.97
1,334,659.29
1,358,330.24
1,454,256.98
1,516,918.69
1,415,928.29
1,204,357.65
1,190,699.71
1,192,892.24
1,322,852.09
1,311,484.45
1,316,049.58
1,340,153.46
1,195,544.15
1,195,544.15
1,204,370.13
1,388,521.46
1,482,814.27
1,461,726.87
1,367,057.00
1,429,257.85
$ 88,405,720.09
$ 120,964,202.74
122,703,978.58
UTILIDAD
EMPRESARIAL
COSTO
FINANCIERO
91,447,605.25
97,968,174.60
91,160,487.02
104,876,710.83
7,158,124.82
7,245,795.04
7,601,079.24
7,833,159.63
7,563,415.44
6,596,107.04
6,545,522.10
6,553,642.59
7,034,975.35
6,992,872.96
7,005,518.59
7,094,792.22
6,559,202.19
6,559,202.19
6,591,891.03
7,353,352.08
7,702,584.71
7,624,483.22
7,273,854.08
7,504,227.61
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
36,668,757.15
39,292,033.98
36,578,627.21
42,272,663.34
2,940,201.86
2,978,748.17
3,134,957.40
3,236,997.11
3,108,648.80
2,700,520.87
2,678,279.99
2,681,850.36
2,893,479.86
2,874,968.53
2,880,926.90
2,920,178.19
2,684,693.18
2,684,693.18
2,699,065.61
3,026,436.62
3,179,985.13
3,145,645.93
2,991,483.41
3,092,772.67
$ 213,346,615.48
$ 25,437,837.54
$ 113,843,557.62
ANEXO N°05
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
14,258,659.99
15,278,722.17
14,223,612.93
16,437,741.02
1,143,298.60
1,158,287.35
1,219,029.36
1,258,707.54
1,208,799.25
1,050,098.56
1,041,450.18
1,042,838.52
1,125,130.73
1,117,932.59
1,120,249.51
1,135,512.39
1,043,943.95
1,043,943.95
1,049,532.68
1,176,831.02
1,236,538.41
1,223,185.60
1,163,239.45
1,202,625.81
$ 82,959,911.54
50,684,386.34
264,031,001.82
COSTO DE
OPERACIÓN
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
(F.V.)
(C.T.)X(F.V.)
COSTO TOTAL
FACTOR
VIRTUAL
VALOR RELATIVO
156,845,259.85
168,065,943.84
156,459,742.19
180,815,151.17
12,576,284.56
12,741,160.80
13,409,322.98
13,845,782.97
13,296,791.77
11,551,084.12
11,455,951.99
11,471,223.71
12,376,438.04
12,297,258.53
12,322,744.58
12,490,636.26
11,483,383.47
11,483,383.47
11,544,859.45
12,945,141.18
13,601,922.52
13,455,041.62
12,795,633.94
13,228,883.95
$ 912,559,026.95
$ 19,708,642.66
$ 102,668,554.20
$
(C.T.)
$ 216,795,069.28
$ 1,129,354,096.23
1.122500
1.078750
1.122500
1.078750
1.145000
1.145000
1.145000
1.161250
1.158750
1.131250
1.103750
1.093750
1.087500
1.081250
1.081250
1.087500
1.093750
1.103750
1.131250
1.158750
1.161250
1.145000
1.145000
1.145000
|
(AREAS PRIVATIVAS)
INDIVISO
GENERAL
176,058,804.18
181,301,136.92
175,626,060.60
195,054,344.32
14,399,845.82
14,588,629.11
15,353,674.81
16,078,415.47
15,407,657.46
13,067,163.91
12,644,507.00
12,546,650.93
13,459,376.37
13,296,410.79
13,323,967.58
13,583,566.93
12,559,950.68
12,674,784.51
13,060,122.26
15,000,182.34
15,795,232.53
15,406,022.66
14,651,000.86
15,147,072.12
0.174301
0.179491
0.173873
0.193107
0.014256
0.014443
0.015200
0.015918
0.015254
0.012937
0.012518
0.012421
0.013325
0.013164
0.013191
0.013448
0.012435
0.012548
0.012930
0.014850
0.015638
0.015252
0.014505
0.014996
$ 1,010,084,580.16
1.000000
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
CALCULO DEL INDIVISO POR RENTAS
TERRENO:
CONSTRUCCIÓN:
SUPERFICIE
820.75 m2
1,489.50 m2
ANEXO N° 04
COSTO UNITARIO
3,288.00
$
5,137.50
$
$
$
$
NOMENCLATURA DEL EDIFICIO
P. BAJA
LOCALES
NIVEL 1
OFICINAS
NIVEL 2
OFICINAS
LOCAL 1(CALLE 2)
LOCAL 2 ESQUINA
LOCAL 3 AVENIDA
COSTOTOTAL
2,698,626
7,652,306
10,350,932
INDIVISO EN (%)
PROPORCIONALA
LASAREAS
VIRTUALES
VALORES
INDIVIDUALES
CALCULADOSPOR
AREASVIRTUALES
(3)=(2)/1,815.88
(4)= (3)*10'350,932
75.00 m2
150.00 m2
150.00 m2
202.50 m2
450.00 m2
375.00 m2
11.1516%
24.7814%
20.6511%
101
102
103
104
105
106
74.75 m2
62.50 m2
78.13 m2
78.13 m2
62.50 m2
56.25 m2
68.32 m2
59.06 m2
86.63 m2
82.69 m2
55.78 m2
51.32 m2
3.7624%
3.2524%
4.7707%
4.5537%
201
202
203
204
205
206
74.75 m2
62.50 m2
78.13 m2
78.13 m2
62.50 m2
56.25 m2
65.07 m2
56.25 m2
82.50 m2
78.75 m2
53.13 m2
48.88 m2
3.5834%
3.0977%
4.5433%
4.3367%
1,199.52 m2
290.00 m2
1,489.52 m2
1,815.88 m2
ÁREAS PRIVATIVAS
ÁREAS COMUNES CUBIERTAS
ÁREA CUBIERTA TOTAL
(%) DEÁREAS NO RENTABLES
19.47%
$
$
$
$
$
$
$
3.0718%
$
2.8262%
$
1,154,296
2,565,103
2,137,586
389,440
336,656
493,811
471,352
317,959
292,536
2.9259%
$
2.6918%
$
370,914
320,638
470,269
448,893
302,853
278,627
100.0000%
$
10,350,932
$
$
$
$
$/M2
CALCULADOS
PORRENTAS
AJUSTADAS
$
$
$
$
$
$
$
^
^
$
$
$
$
$
$
15,390.62
17,100.69
14,250.57
5,209.90
5,386.49
6,320.37
6,032.92
5,087.34
5,200.64
4,962.06
5,130.21
6,019.06
5,745.46
4,845.65
4,953.37
TODAS LAS
UNIDADES CON
DISTINTO $/M2
CALCULO DE LAS RECUPERACIONES POR COLAPSO
ANEXO N° 03
ADQUISICIÓN INICIAL
$
10,350,932
NOMENCLATURA DEL EDIFICIO
ADQUISICIÓN
INICIAL
(2)=(4) TABLA 02
P. BAJA
LOCALES
NIVEL1
OFICINAS
NIVEL2
OFICINAS
LOCAL 1(CALLE 2)
LOCAL 2 ESQUINA
LOCAL 3AVENIDA
75.00 m2
150.00 m2
150.00 m2
101
102
103
104
105
106
74.75 m2
62.50 m2
78.13 m2
78.13 m2
62.50 m2
56.25 m2
201
202
203
204
205
206
74.75 m2
62.50 m2
78.13 m2
78.13 m2
62.50 m2
56.25 m2
ÁREAS PRIVATIVAS
ÁREAS COMUNES CUBIERTAS
ÁREA CUBIERTA TOTAL
(%) DEÁREAS NO RENTABLES
1,199.52 m2
290.00 m2
1,489.52 m2
19.47%
$
$
$
1,158,146
2,569,637
2,147,396
$
$
$
$
$
100.0000%
(7)=(6)*5'175,466
$
$
322,517
89.11%
82.79%
3.4965%
$
3.1469%
$
71.65%
75.52%
4.5455%
4.3124%
2.9138%
2.6807%
$
$
$
$
$
í
$
$
$
$
$
(6)=(3)TABLA 02
83.54%
$
4.6894%
RECUPERACIÓN($)
PORÁREAS
VIRTUALES
322,517
269,663
337,101
337,101
269,663
242,697
12.5050%
10,350,932
$
(5)=(4)/
(2)
269,663
337,101
337,101
269,663
242,697
5,175,466
30.14%
79.83%
68.15%
71.65%
85.97%
83.82%
89.41%
87.47%
5,175,466
INDIVISO EN(%)
PROPORCIONAL
DELASÁREAS
VIRTUALES
27.94%
25.19%
$
$
$
(%) DE
RECUPERACIÓN
323,596
647,192
647,192
12.5050%
$
$
(4)=(3)*5'175,466
$
6.2317%
5.2104%
6.5134%
6.5134%
5.2104%
$
PORÁREAS
REALES
6.2525%
361,921
325,729
470,497
446,369
301,601
277,473
$
( $ )
(3)=(1)/1,199.52
6.2317%
5.2104%
6.5134%
6.5134%
5.2104%
4.6894%
$
$
RECUPERACIÓN
INDIVISO EN (%)
PROPORCIONAL
DELASÁREAS
REALES
386,049
337,793
494,625
470,497
313,665
289,537
$
RECUPERACIÓN DEL 50%EN CASO DE COLAPSO
5,175,466
11.1888%
24.8252%
20.7459%
3.7296%
3.2634%
4.7786%
4.5455%
3.0303%
2.7972%
100.0000%
$
$
$
(%) DE
RECUPERACIÓN
(8)=(7)/(2)
579,073.13
1,284,818.51
1,073,698.10
193,024.38
168,896.33
247,312.48
235,248.46
156,832.31
144,768.28
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
$
180,960.35
162,864.32
235,248.46
223,184.44
150,800.30
138,736.27
$
5,175,466
$
$
$
$
$
$
$
$
$
CALCULO DE LAS RECUPERACIONES POR VENTA TOTAL
ANEXO N° 02
ADQUISICIÓN INICIAL
$
10,350,932
NOMENCLATURA DEL EDIFICIO
ADQUISICIÓN
INICIAL
(2)=(4) TABLA02
P. BAJA
LOCALES
NIVEL 1
OFICINAS
NIVEL 2
OFICINAS
LOCAL 1(CALLE 2)
LOCAL 2 ESQUINA
LOCAL 3 AVENIDA
75.00 m2
150.00 m2
150.00 m2
101
102
103
104
105
106
74.75 m2
62.50 m2
78.13 m2
78.13 m2
62.50 m2
56.25 m2
201
202
203
204
205
206
74.75 m2
62.50 m2
78.13 m2
78.13 m2
62.50 m2
56.25 m2
ÁREAS PRIVATIVAS
ÁREAS COMUNES CUBIERTAS
ÁREA CUBIERTA TOTAL
(%) DE ÁREAS NO RENTABLES
1,199.52 m2
290.00 m2
1,489.52 m2
19.47%
$
$
$
RECUPERACIÓN EN CASO DE VENTA TOTAL
1,158,146
2,569,637
2,147,396
$
RECUPERACIÓN($)
PORÁREAS
REALES
(%) DE
RECUPERACIÓN
(3)=(1) /1,199.52
(4) = (3)*12'000,000
(5)=(4)/(2)
6.2525%
12.5050%
12.5050%
6.2317%
5.2104%
6.5134%
6.5134%
5.2104%
4.6894%
6.2317%
5.2104%
6.5134%
6.5134%
5.2104%
$
361,921
325,729
470,497
446,369
301,601
277,473
$
10,350,932
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
750,300
1,500,600
1,500,600
$
1,342,657.34
24.8252%
$
2,979,020.98
20.7459%
$
2,489,510.49
207%
3.4965%
$
192%
166%
175%
3.1469%
$
4.5455%
$
$
12,000,000
$
11.1888%
199%
194%
100.0000%
$
(7) =(6)*12'000,000
3.2634%
4.7786%
4.5455%
3.0303%
2.7972%
$
$
RECUPERACIÓN ($)
PORÁREAS
VIRTUALES
194%
185%
4.6894%
$
INDIVISO EN (%)
PROPORCIONAL
DELASÁREAS
VIRTUALES
(6)=(3)TABLA02
747,799
625,250
781,613
781,613
625,250
562,725
747,799
625,250
781,613
781,613
625,250
562,725
$
12,000,000
$
INDIVISO EN (%)
PROPORCIONAL
DELASÁREAS
REALES
386,049
337,793
494,625
470,497
313,665
289,537
$
12,000,000
158%
166%
207%
203%
3.7296%
$
$
$
$
$
$
116%
116%
116%
116%
116%
116%
116%
116%
116%
2.6807%
$
100.0000%
$
12,000,000
$
$
(8)=(7)/(2)
447,552.45
391,608.39
573,426.57
545,454.55
363,636.36
335,664.34
419,580.42
377,622.38
545,454.55
517,482.52
349,650.35
321,678.32
4.3124%
2.9138%
(%) DE
RECUPERACIÓN
116%
116%
CALCULO DE LOS GASTOS MENSUALES DE MANTENIMIENTO
NOMENCLATURA DEL EDIFICIO
P. BAJA
LOCALES
NIVEL 1
OFICINAS
NIVEL 2
OFICINAS
LOCAL 1(CALLE 2)
LOCAL 2 ESQUINA
LOCAL 3 AVENIDA
INDIVISO EN (%)
PROPORCIONAL
DELASÁREAS
REALES
PORAREAS
REALES
PRECIO
UNITARIO
(2)=(1)/1,199.50
(3)=(2)*40,000
(4) ••=(3)/(1)
75.00 m2
150.00 m2
150.00 m2
6.2525%
12.5050%
12.5050%
101
102
103
104
105
106
74.75 m2
62.50 m2
78.13 m2
78.13 m2
62.50 m2
56.25 m2
6.2317%
5.2104%
6.5134%
6.5134%
5.2104%
4.6894%
201
202
203
204
205
206
74.75 m2
62.50 m2
78.13 m2
78.13 m2
62.50 m2
56.25 m2
6.2317%
5.2104%
6.5134%
6.5134%
5.2104%
4.6894%
ÁREAS PRIVATIVAS
ÁREAS COMUNES CUBIERTAS
ÁREA CUBIERTA TOTAL
(%) DEÁREAS NO RENTABLES
1,199.52 m2
290.00 m2
1,489.52 m2
19.47%
100.0000%
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
2,501
5,002
5,002
2,493
2,084
2,605
2,605
2,084
1,876
2,493
2,084
2,605
2,605
2,084
1,876
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
33.35
33.35
33.35
INDIVISO EN (%)
PROPORCIONALA
LAS RENTAS
AJUSTADAS
PORAREAS
VIRTUALES
PRECIO
UNITARIO
(6)=(5)*40,000
(7) == (6)/(1)
$
24.8252%
20.7459%
$
$
33.35
33.35
33.35
33.35
33.35
33.35
3.7296%
3.2634%
4.7786%
4.5455%
3.0303%
2.7972%
$
33.35
33.35
33.35
33.35
33.35
33.35
3.4965%
$
3.1469%
4.5455%
4.3124%
2.9138%
2.6807%
100.0000%
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
4,476
9,930
8,298
1,492
1,305
1,911
1,818
1,212
1,119
1,399
1,259
1,818
1,725
1,166
1,072
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
59.67
66.20
55.32
19.96
20.89
24.46
23.27
19.39
19.89
18.71
20.14
23.27
22.08
18.65
19.06