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Examen 3er Lapso Inquilinario

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Universidad de Carabobo
Escuela de Derecho
Derecho de Tránsito e Inquilinario
Prof. Leopoldo Mazas
Elab. Mónica Martínez
Sección 5-83
LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL
Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014
Objeto
Inmuebles
destinados al
uso comercial
Derechos
irrenunciables
Exclusiones
Rectoría
Concepto de
Relación
Arrendaticia
Fuentes
Contratos
equilibrados y
acordados
Obligaciones
bilaterales
Art. 1: Rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre
arrendadores y arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial.
Art. 2: Son aquellos en los que se desempeñan actividades comerciales o de
prestación de servicios, independientemente de que dicho inmueble constituya una
unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble más grande o este anexo
a éste. Son inmuebles destinados al uso comercial: los locales de centros comerciales,
los quioscos, stands y similares.
Art. 3: Estos derechos son irrenunciables, por lo tanto todo acto que vaya en contra
de ellos, será nulo. En la aplicación de esta ley se permite desconocer toda forma
mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza arrendaticia de la relación o el
carácter comercial del inmueble arrendado. Prevalece la realidad sobre las formas.
Art. 4: Las viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias
estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporada
vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados, consultorios, laboratorios,
quirófanos o inmuebles destinados a uso educacional.
Art. 5: La ejerce el Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, a través de
su órgano, el Min Comercio.
Art. 6: Es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del
inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o
gestor, y el arrendatario, quien toma el inmueble en arrendamiento para ejecutar
actividades de naturaleza comercial, con o sin fines de lucro. Cuando el propietario no
es el arrendador, será solidariamente responsable con el administrador o gestor.
1. Las disposiciones de este Decreto Ley.
2. Los reglamentos que desarrolle el Decreto Ley
3. Las normas dictadas por el Ministerio de Economía y Finanzas en esta materia.
4. El contrato o acuerdo entre las partes; los de un contrato de adhesión no vale.
Art. 7: En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se
procurará el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias,
las partes pueden pedir la intervención del Min Comercio.
Art. 8: El arrendador debe entregar los inmuebles en buen estado de mantenimiento
y conservación, solventes de servicios públicos y domiciliarios. El arrendatario
devolverlo tal y como lo recibió, salvo los casos fortuitos o de fuerza mayor.
Reparaciones
Art. 9: La parte de cause daños maliciosos al inmueble, está obligada a efectuar las
reparaciones por ese daño. En caso de que se compruebe que los daños fueron
maliciosos, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desalojo.
Costos
mayores
Art. 11: El arrendador está obligado a cubrir los costos de reparaciones mayores, a
menos que el daño sea imputable al arrendatario, quien está en la obligación de
notificar al arrendador, dentro de los 3 días siguientes a la detección de la falla, los
daños que afecten al inmueble.
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Obligaciones
del
Arrendador
Mejoras
Derechos del
Arrendatario
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Art. 10: Garantizar el goce y uso pacífico del inmueble arrendado.
Art. 21: Dentro de los 15 días siguientes al término de la relación arrendaticia, el
arrendador deberá reintegrar al arrendatario, la suma recibida como garantía, más los
intereses, ó liberar la fianza. En caso de incumplimiento se acude a la vía judicial.
Art. 30: Entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a
cuenta del arrendamiento contratado. Deberá contener detalladamente la
discriminación del pago, el período a que corresponde, así como dar cumplimiento a
la normativa que establezca el órgano con competencia en materia tributaria.
Art. 12: Las mejoras que se realicen para adecuar el inmueble comercial al uso del
arrendatario, serán consideradas previo acuerdo entre las partes y los gastos serán
por cuenta del arrendatario. Los bienes muebles contenidos en el local serán
propiedad de quien demuestre haber asumido su costo.
Art. 13: El arrendatario tiene derecho a que se le elabore un contrato por escrito y
autenticado. El arrendador debe hacerlo considerando las pautas de esta Ley.
Art.23: Acudir a la vía jurisdiccional cuando el arrendador se niegue
injustificadamente a reintegrarle el depósito de garantía con sus intereses.
Preferencia
arrendaticia
Art. 25: Al vencimiento del contrato, si se mantiene la condición de arrendamiento en
el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo,
siempre y cuando 1. Esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y
condominio, 2. Haya cumplidos con las obligaciones del contrato y las leyes, y 3. Esté
de acuerdo con los ajustes necesarios, de acuerdo con el presente Decreto Ley.
Prórroga Legal
Art. 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento de 6 meses o más, el
arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para
el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
 Hasta 1 año de relación arrendaticia = 6 meses de prórroga legal máxima
 Más de 1 año y menos de 5 años = 1 año de prórroga legal máxima
 Más de 5 años y menos de 10 años = 2 años de prórroga legal máxima
 Más de 10 años = 3 años de prórroga lega máxima.
Durante la prórroga legal, la relación arrendaticia es a tiempo determinado y
permanecerán vigentes las mismas estipulaciones, condiciones y actualizaciones de
canon convenidas por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones de canon
que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
Preferencia
Ofertiva
Art. 38: En caso de venta del inmueble arrendado, la preferencia ofertiva la tendrá el
arrendatario que lo ocupa, siempre que 1. Tenga más de 2 años como tal, 2. Se
encuentre solvente en el pago de cánones de arrendamiento, condominio y demás
obligaciones, y 3. Satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación
Procedimiento escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su
derecho de preferencia, indicando 1. El precio justo, 2. Condiciones de venta, 3. Plazo
de sostenimiento de la oferta no menor de 3 meses, 4. Procedimiento y dirección de
notificación de la correspondiente respuesta, 5. Documento de propiedad del
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Respuesta
Retracto Legal
Obligaciones
del
Arrendatario
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inmueble, 6. Documento de condominio o de propiedad colectiva, y 7.Certificación de
Gravámenes.
El arrendatario deberá notificar por escrito al oferente, a través de Notaría Pública,
dentro de los 15 días calendario del ofrecimiento, su aceptación o rechazo. En caso de
rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar
en venta el inmueble a terceros.
Art. 39: En caso de violación de la preferencia ofertiva o de que la venta a un tercero
haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas, el arrendatario tendrá
derecho a retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de 6
meses, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación
celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento
contentivo de la negociación.
Art. 14: Pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y
oportunidad fijada en el contrato.
Art. 16: El arrendatario no podrá modificar el uso, rubro comercial, denominación o
marca, establecidos en el contrato de arrendamiento. Cuando el arrendamiento
comprenda la obligación de vender ciertos bienes o prestar ciertos servicios, las
partes lo acordarán, pero el arrendatario no podrá ser obligado o limitado a vender
productos o prestar servicios de determinadas marcas o adquirilos a determinados
proveedores. Dicha prohibición se extiende a la adquisición de bienes o contratación
de servicios necesarios para el mantenimiento, reparación, cuido u ornato del
inmueble, salvo que sí lo haya decidido el Comité Paritario de la Administración del
Condominio.
No es
obligación del
Arrendatario
Prohibiciones
Art. 20: Al término de la vigencia del contrato, el arrendatario restituirá la posesión
del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió,
considerando el desgaste propio del uso del inmueble. Si al momento de la entrega
del inmueble hubiere obligaciones insolutas, las partes podrán acordar la forma de
cumplimiento; si esto no es posible, acudirán a la vía judicial.
Art. 15: A pagar primas por cesión, traspaso, arriendo, por venta de punto comercial,
o aceptar como condición la compra de bienes muebles que se encuentren en el local
a arrendar, a menos que el arrendatario manifieste su interés en adquirirlos.
Art. 17: Cobrar cánones de arrendamiento que no sean calculados según los métodos
de ley. Los arrendadores que incumplan esto, serán sancionados con la multa
establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, sin perjuicio del derecho del
arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en este Decreto Ley.
Art. 41: Está taxativamente prohibido:
1. El cobro por exhibir o mostrar el inmueble en oferta para el arredramiento.
2. El arrendamiento del inmueble en condiciones físicas inadecuadas.
3. El subarrendamiento, salvo los casos acordados por las partes en el contrato.
4. Establecer cánones de arredramientos según procedimientos ajenos a esta Ley.
5. Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera.
6. El cobro por activos intangibles como relaciones, reputación o similares.
7. El ajuste del canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, salvo lo
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acordado por las partes en el contrato y lo señalado en éste Decreto Ley.
8. El cobro de multas por no abrir el local comercial, o por incumplir el horario de
apertura y cierre, por incumplimiento de imposiciones por el arreglo de fachadas
y vitrinas, salvo que hayan sido establecidas de común acuerdo, en las normas de
condominio por parte del Comité Paritario de Administración del Condominio.
9. El cobro de otras penalidades, regalías o comisiones parafiscales, salvo lo previsto
en el contrato y en el presente Decreto-Ley.
10. El arbitraje privado para resolver conflictos surgidos entre las partes.
11. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles
vinculados con la relación arrendaticia, sin haber agotado la instancia
administrativa, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse.
12. La administración del contrato de arrendamiento por parte de empresas
extranjeras no radicadas en el país.
Art. 42: Quedan prohibidos los avisos o anuncios de publicidad ofreciendo inmuebles
en arrendamiento comercial en los cuales se considere una o más condiciones:
1. Se limite por condiciones de preferencia sexual, política o religiosa, identidad de
género, origen étnico, estado civil, clase social, profesión o condición social,
discapacidad, enfermedades crónicas y/o terminales, para el arrendamiento de
inmuebles regidos por este Decreto Ley.
2. Se oferten montos de rentas falsas o engañosas.
3. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las normas
aquí contenidas.
La
Art. 18: El contenido y vigencia del contrato de arrendamiento no sufrirá derogación
transferencia o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de
de propiedad transferencia de la propiedad o administración del inmueble comercial, salvo que el
no afecta el
arrendatario manifestare expresamente y por escrito su voluntad de dar por
contrato
terminada la relación arrendaticia, como consecuencia del cambio de arrendador,
caso en el cual podrá invocar la culminación anticipada del contrato por motivos
imputables al arrendador. (Ejemplo: en caso de muerte del arredador).
Garantías
Art. 19: El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías que respalden las
obligaciones asumidas, mediante depósito en efectivo ó fianza, pero no ambas. Si se
constituye en depósito de dinero, no podrá exceder de 3 meses de canon de
arrendamiento y deberá acreditarse en cuenta bancaria a nombre del arrendador,
exclusiva para ello. Los intereses serán del arrendatario, a menos que sean
requeridos en ejecución de garantía. Cuando se constituya fianza, no podrá exceder
del equivalente de 3 meses de canon de arrendamiento, y deberá ser emitida por
institución reconocida. El arrendador no puede realizar cobro adicional por esto.
No vale la
Art. 22: Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las
pena
partes, por obligaciones insolutas…plantea 3 procedimientos que no valen la pena.
Contrato de
Art. 24: 1. Contendrá las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la
arrendamiento edificación que lo contiene; 2. La duración será mínima de 1 año, excepto cuando la
actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso
¿Qué debe
podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon si se diera continuidad o prórroga, a
contener?
menos que supere 1 año; 3. El valor del inmueble, 4. El canon de arrendamiento y la
modalidad de cálculo adoptada, 5. Las obligaciones del arrendador y arrendatario,
6. Señalar el apego a las consideraciones del presente Decreto Ley.
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Pago del
Canon
Art. 27: Se efectuará en una cuenta bancaria cuyo titular sea el arrendador, la cual no
podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos de la cuenta donde el
arrendatario va a pagar los cánones, debe estar especificado en el contrato de
arrendamiento; en caso de modificación, el arrendador deberá, con 15 días antes de
Pago por el
la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta. Si el
Min Comercio arrendatario no puede pagar los cánones de arrendamiento por causas imputables al
arrendador, podrá consignarlos en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de
los arrendatarios, el organismo competente en materia de arrendamiento comercial,
los cuales solo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.
Retiro cánones Art. 28: Vencido el plazo de 2 años sin que el arrendador requiera las cantidades
cuando no hay consignadas por el arrendatario a su favor, prescribirá su derecho a solicitarla,
juicio
quedando dichas cantidades a disposición del organismo competente.
Cálculo de
Art. 29: Se aplicarán las siguientes normas sobre suspensión o interrupción de la
lapsos de la
prescripción señalada anteriormente:
prescripción
1. La prescripción se interrumpe por cualquier actuación del arrendador
solicitando las cantidades a su favor, bien sea ante el órgano que los tiene o
ante la jurisdicción contenciosa.
2. El cómputo del plazo de la prescripción se suspende por:
a) Por interposición de recurso administrativo o judicial, que tenga por
objeto la relación arrendaticia con ocasión de la cual fueron consignadas
las cantidades a su favor, hasta 60 días después que se adopte resolución
o sentencia definitiva sobre los mismos u opere el silencio administrativo.
b) Por decisión judicial que ordene la suspensión del plazo de prescripción
hasta el cumplimiento de un plazo o condición.
Valor del
Art. 31: El Valor del Inmueble, para el momento de la transacción, se determinará
Inmueble (VI) mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde al
Min Comercio supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.
Métodos para Art. 32: La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación,
fijar el canon de conformidad a ésta Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando
uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
Fijo
1. Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), se toma como base el valor actualizado del
inmueble (VI), dividido entre 12 meses y entre el área arrendable (M2A,
obteniendo el canon por metro cuadrado; luego se multiplica ese valor por el área
a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en
12% para el 1er año de relación arrendaticia. Cuando se trate de centros
comerciales o locales nuevos, el %RA, podrá ser máximo del 20% para el 1er año.
Se aplica la fórmula:
CAF= ((VI/12)/M2A)x M2a x %RA
Variable
2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base al porcentaje de ventas. Se
establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas (MBV) realizadas por el
arrendatario, expresadas en la declaración de IVA del mes anterior. Si hubiere una
declaración sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al
porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente. El porcentaje a aplicar
sobre el MBV será definido entre las partes y oscilará entre el 1% y 8%, quedando
esto establecido en el contrato. Para casos de empresas de entretenimiento, las
partes podrán convenir porcentajes entre el 8% y el 15% del MVB.
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Escuela de Derecho
Mixto
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3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por una porción fija más un
porcentaje de ventas. La porción fija no será superior al 50% del CAF y porcentaje
de ventas no será superior al 8%. Cuando el porcentaje de ventas supere el doble
de la porción fija, el canon mensual será CAV, suprimiéndose la porción fija,
quedando todo esto establecido en el contrato.
En caso que no se logre el acuerdo entre las partes o tengan dudas, deberán solicitar
al Min Comercio su determinación, que podrá modificar vía providencia
administrativa los %RA establecidos, cuando medien razones de interés público.
Revisión de los Art. 33: Serán revisados en los casos siguientes:
cánones
1. Cuando hubiere transcurrido 1 año después de firmado el contrato y su ajuste se
hará tomando como tope máximo, la variación porcentual anual del grupo “Bienes
y Servicios Diversos”, considerado en el INPC del año inmediatamente anterior, de
acuerdo con lo publicado por el BCV.
2. Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores, cuyo costo
excedan 40% del valor del inmueble, establecido como base de cálculo para
determinar el canon de arrendamiento.
Desalojo
Art. 40: Son causales de desalojo:
1. Que el arrendatario haya dejado de pagar 2 cánones de arrendamiento y/o 2
cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
2. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos o indebidos,
en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la
convivencia ciudadana.
3. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los
provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el
arrendador.
4. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso
concedida por las autoridades municipales y/o a lo estipulado en el contrato y/o
normas o reglamento de condominio.
5. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que
ameriten desocupar el inmueble, lo cual debe ser debidamente justificado.
6. Que el arrendatario haya cedido el contrato o subarrendado total o parcialmente
el inmueble, salvo los casos acordados previamente.
7. Que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre
las partes.
8. Que se agote el plazo del ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del
arrendatario y se realice la venta a terceros.
9. Que el arrendatario incumpla cualquiera de las obligaciones de ley, del contrato,
el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de
Administración de Condominio.
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