ANNEX 1: Valoració indemnitzacions servituds i

Aprovació definitiva
ANNEX 1: Valoració indemnitzacions servituds i
afectacions
PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ DEL PEMU-3
“URBANITZACIÓ LES BOVERES” DE PUIGPELAT
PUIGPELAT
ALT CAMP
SETEMBRE 2012
EXP: 1828-2006
PROMOTOR:
ADVOCAT:
ARQUITECTE:
ALBIN ARQUITECTES S.L.P.
AJUNTAMENT DE PUIGPELAT
Alfred Ventosa i Carulla
Francesc Albin i Collet
ANNEX 1. Valoració indemnitzacions servituds i afectacions
1.
Finalitat de la taxació. .................................................................................................... 3
2.
Descripció urbanística. .................................................................................................. 3
3.
Criteris de valoració. ...................................................................................................... 7
4.
Anàlisi de mercat, dades i càlcul dels valors tècnics................................................... 11
5.
Valores de taxació. ...................................................................................................... 12
6.
Conclusió ..................................................................................................................... 14
7.
Documentació annexa. Estudi de mercat.................................................................... 15
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
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Annex: Valoració del sòl
1. Finalitat de la taxació.
La finalitat de la taxació és la determinació del valor dels terrenys per a l’equidistribució de càrregues i
beneficis en el marc del Projecte de reparcel.lació del Pla de Millora Urbana. Es tracta de sòl urbanitzat
sotmès a una operació de reforma o millora de la urbanització.
La taxació es regeix pel disposat al Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de juny, por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. i el Real Decreto 1492/2011, de 24 d’octubre, pel qual
s’aprova el Reglament de valoracions de la Ley de Suelo.
2. Descripció urbanística.
Planejament General vigent: Normes Subsidiàries de Puigpelat
Classificació:
Sòl urbà
PEMU amb objectiu de la millora urbana amb les cessions de sòl
públic necessàries i urbanització del sector de la Urbanització Les Boveres
P.E.M.U-.3.
OBJECTIUS:
L’objectiu es la millora urbana amb les cessions de sòl públic necessàries i urbanització del sector de la
Urbanització Les Boveres.,
ÀMBIT:
L’àmbit apareix marcat al plànol d’ordenació o2.1
SUPERFÍCIE
Total 13.60 Ha
CONDICIONS D’ORDENACIÓ, EDIFICACIÓ I ÚS:
S’aplicarà les condicions que determini la subzona CJ-1.
Les cessions establertes per a aquest Pla especial seran les determinades al plànol d’ordenació.
CONDICIONS DE GESTIÓ:
Es determina l’execució pel sistema de compensació. Als quatre anys es podrà executar per cooperació.
Ciutat jardí (clau CJ)
DEFINICIÓ
Aquesta zona ordena l’edificació unifamiliar aïllada en forma de ciutat jardí.
SUBZONES
Segons la seva densitat s’estableixen les subzones següents:
Ciutat jardí, clau CJ-1
Ciutat jardí, clau CJ-2
Ciutat jardí, clau CJ-3
DEFINICIÓ
Aquesta zona ordena l’edificació unifamiliar aïllada en forma de ciutat jardí.
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
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Annex: Valoració del sòl
CONDICIONS DE PARCEL.LACIÓ
CONDICIONS DE
PARCEL.LACIÓ
CJ-1
CJ-2
CJ-3
Front mínim de
parcel·la
14 m (1)
18 m
15 m
Parcel·la mínima
500 m2 (1)
600 m2
300 m2
30 m
20 m
Profunditat mínima 20 m (1)
de parcel·la
(1)
s’exceptuen d’aquestes condicions les parcel·les anteriors a la revisió del planejament
CONDICIONS DE L’EDIFICACIÓ
CONDICIONS DE
L’EDIFICACIÓ
CJ-1
CJ-2
CJ-3
Tipus d’ordenació:
Edificació aïllada
Edificació aïllada
Edificació aïllada
Edificabilitat
màxima
1.0 m2 / m2 sòl
0.50 m2 / m2 sòl
0.50 m2 / m2 sòl
Ocupació màxima
40 %
30 %
40 %
Planta Baixa
d’acord amb la definició
dels paràmetres referits a
la parcel·la
d’acord amb la definició
dels paràmetres referits a
la parcel·la
d’acord amb la definició
dels paràmetres referits a
la parcel·la
Alçada reguladora
màxima
Segons definició del núm. Segons definició del núm. Segons definició del núm.
de plantes:
de plantes:
de plantes:
PB+1 6’50 m
PB+1 6’50 m
PB+2 8.50 m
PB+2 8.50 m
Punt d’aplicació de Planta baixa
l’alçada reguladora
PB+1 6’50 m
Planta baixa
Planta baixa
Separacions
mínimes
· al carrer
3’00 m
4’00 m
4’00 m
· al fons de
parcel·la
3’00 m o ½ de l’alç.
3’00 m
3’00 m
· als laterals de
parcel·la
3’00 m o ½ de l’alç.
3’00 m.
3’00 m.
· entre edificacions 3,00 m o ½ de l’alç.
3.00 m
3.00 m, si hi ha projecte
comú es poden adosar i
compartir mitgera
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
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Annex: Valoració del sòl
Alçada construcció 3.00 m o PB
auxiliar (2)
3.00 m o PB
3.00 m o PB
Ocupació
6% màxima ocupació de
construcció auxiliar parcel·la es podrà situar al
(2)
final de la parcel·la
separada 2 m. dels veïns
laterals o be adossada a
l’edificació principal en
aquest cas haura de
respectar les separacions
minimes de l’apartat
anterior
5 % màxima ocupació de
parcel·la es podrà situar al
final de la parcel·la
separada 2 m. dels veïns
laterals o be adossada a
l’edificació principal en
aquest cas haura de
respectar les separacions
minimes de l’apartat
anterior
5 % màxima ocupació de
parcel·la es podrà situar al
final de la parcel·la
separada 2 m. dels veïns
laterals o be adossada a
l’edificació principal en
aquest cas haura de
respectar les separacions
minimes de l’apartat
anterior
Tanques
Part massissa 1’0 m.
Part calada fins a 1’80 m
Nombre màxim de
plantes
el marcat als plànols
Sotacoberta
habitable
SI
Alçada lliure
mínima:
· soterrani
2’20 m
2’20 m
2’20 m
· planta baixa
2’50 m
2’50 m
2’50 m
· planta pis
2’50 m
2’50 m
2’50 m
Composició de
façana
Lliure
Elements sortints
Només el ràfec
Cossos sortints
No s’admeten dintre dels límits de les separacions a veïns i carrer
Material i color de
façana
s’admet tot tipus de material,colors terrosos
Material i color de
la coberta
Pendent màxim 30%. S’admet coberta plana.
Fusteria
s’admet tot tipus de material
Materials tradicionals, es prohibeix l’ús de pissarres i teules de formigó negres
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
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Annex: Valoració del sòl
CONDICIONS D’US
CONDICIONS
D’ÚS
CJ-1
CJ-2
CJ-3
Usos admesos
Habitatge unifamiliar,
aparellada amb projecte
comú(1), hoteler,
comercial, oficines,
magatzem, industria de
l’annex III., sanitari, sociocultural, docent, recreatiu,
esportiu, garatge i
aparcament
Habitatge unifamiliar,
aparellada amb projecte
comú(1), hoteler,
comercial, oficines,
magatzem, industria de
l’annex III., sanitari, sociocultural, docent, recreatiu,
esportiu, garatge i
aparcament
Habitatge unifamiliar,
aparellada amb projecte
comú(1), hoteler,
comercial, oficines,
magatzem, industria de
l’annex III., sanitari, sociocultural, docent, recreatiu,
esportiu, garatge i
aparcament
Dotació mínima
d’aparcament
1 aparcament / habitatge
1 aparcament / habitatge
1 aparcament / habitatge
(1).El nombre màxim d’habitatges per parcel·la, en els usos unifamiliar i aparellat, serà com a màxim el quocient enter entre
aquesta parcel·la i la parcel·la mínima de la clau corresponent.
(2). Modificació puntual de les normes subsidiàries de Puigpelat, publicació DOG Núm. 4137, de 20.5.2004.
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
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Annex: Valoració del sòl
3. Criteris de valoració.
Els terrenys objecte de valoració formen part del sòl urbanitzat i es troben sotmesos a una actuació de
reforma o renovació de la urbanització, d’acord amb el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de juny,
pel qual s’aprova el Text Refós de la Ley de Suelo, haurien de ser valorats pel mètode residual estàtic.
Del valor obtingut es descompta el valor de les despeses d’urbanització pendents.
Artículo 24. Valoración en el suelo urbanizado.
1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en
curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
a. Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la
ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección
que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se
les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que
por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
b. Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente,
determinado por el método residual estático.
c.
De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y
cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de
los siguientes:
a. El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la
legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación
existente o la construcción ya realizada.
b. El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente
al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.
3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la
urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y
edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo
Artículo 25. Valoración en situación de suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o
renovación de la urbanización.
El valor del suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización, se
determinará de acuerdo con lo establecido en el Artículo 22 de este Reglamento si el suelo no se
encuentra edificado o si la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en
situación de ruina física, y de acuerdo con el Artículo 23 de este Reglamento si el suelo se encuentra
edificado o en curso de edificación. En este sentido, el método residual a que se refieren los artículos
citados, considerará exclusivamente los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su
situación de origen, tal como se define en el apartado 2 del Artículo 20 de este Reglamento.
Los incrementos de valor del suelo urbanizado que, en su caso, sean consecuencia de las actuaciones
de reforma o renovación de la urbanización, resultantes de la ordenación urbana, no formarán parte del
contenido económico del derecho de propiedad, por no haber sido patrimonializados y estar
condicionada su materialización al ejercicio de la acción urbanizadora.
En el supuesto de que las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización resultantes de la
ordenación urbana generen decrecimientos de valor en relación a la situación de origen, esos
decrecimientos tan sólo serán objeto de indemnización si la alteración de la ordenación urbanística que
los origina, se produce en los términos recogidos en la letra a) del Artículo 35 del texto refundido de la
Ley de Suelo.
Real Decreto 1492/2011, de 24 d’octubre, pel qual s’aprova el Reglament de valoracions de la Ley de Suelo
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
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Annex: Valoració del sòl
Artículo 27. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
1. En la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en la que los propietarios ejercitan la
facultad de participar en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, y salvo existencia de
acuerdo específico suscrito por la totalidad de los mismos con la finalidad de ponderar las propiedades
afectadas entre sí o, en su caso, con las aportaciones del promotor de la actuación o de la
Administración actuante, el suelo se tasará por el valor que les correspondería terminada la ejecución, en
los términos establecidos en el Artículo 22 de este Reglamento.
2. En el caso de que algún propietario no pudiera ejercitar la facultad de participar por causa de la
insuficiencia de los derechos aportados para recibir una parcela edificable resultante de la actuación, su
suelo se tasará por el valor establecido en el apartado anterior, descontados los gastos de urbanización
no realizados e incrementados en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo correspondientes a dichos
gastos, conforme al apartado 3 del Artículo 22 de este Reglamento.
Real Decreto 1492/2011, de 24 d’octubre, pel qual s’aprova el Reglament de valoracions de la Ley de Suelo
Artículo 22. Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado.
1. El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea
ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia
determinada según lo dispuesto en el Artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso
correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:
VS=∑Ei · VRSi
Siendo:
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados
edificables por metro cuadrado de suelo.
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro
cuadrado edificable.
2. Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia
el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente
expresión:
VRS=
Vv
k
-Vc
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario
acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por
metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y
promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria
para la materialización de la edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado
de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado
destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria,
viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de
manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras
edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la
reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como
una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado
destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
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Annex: Valoració del sòl
localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de
comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de
un mayor componente de gastos generales.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el
resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio
industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios
profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del
inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en
los términos establecidos en el apartado 2 del Artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo.
3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el
levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se
descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y
gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la
siguiente expresión:
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
Siendo:
VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.
G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en
euros.
TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.
PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento,
será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado
secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los
efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y
tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los
porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble
sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en
el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos
generales.
4. La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no considerará otros
parámetros económicos que los que puedan deducirse de la situación en el momento de la tasación. En
ningún caso se considerarán las expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran
producirse en el futuro.
Real Decreto 1492/2011, de 24 d’octubre, pel qual s’aprova el Reglament de valoracions de la Ley de Suelo
Artículo 20. Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no
edificado a efectos de valoración.
1. Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación
urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su
precio máximo en venta o alquiler.
2. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la
urbanización, se tomará la edificabilidad media ponderada del ámbito espacial en el que se integren.
3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les
atribuirá la edificabilidad media, así definida en el Artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito
espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales
efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad
con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros
jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
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Annex: Valoració del sòl
con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia
para su desarrollo.
Real Decreto 1492/2011, de 24 d’octubre, pel qual s’aprova el Reglament de valoracions de la Ley de Suelo
Artículo 21. Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.
A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del Artículo anterior, para determinar la edificabilidad
media del ámbito espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión:
∑
EM=
Ei · Si · VRSi
VRSr
SA-SD
Siendo:
EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro
cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros
cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.
VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por
metro cuadrado de edificación.
VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación
urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.
SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.
SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su
destino, en metros cuadrados.
Real Decreto 1492/2011, de 24 d’octubre, pel qual s’aprova el Reglament de valoracions de la Ley de Suelo
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
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Annex: Valoració del sòl
4. Anàlisi de mercat, dades i càlcul dels valors tècnics.
OBRA NOVA
FONT
AGENT
Nº
POBLACIO
PREU €
m2 constr
PREU/M2
idealista.com
Unnimcasa
1
Valls
299.000,00 €
312
958,33
idealista.com
Unnimcasa
2
Nulles
195.000,00 €
135
1.444,44
idealista.com
Unnimcasa
3
Vila-rodona
185.000,00 €
144
1.284,72
pisos.com
Serra Exclusives
Inmobiliaries S.L.
4
Alcover
490.000,00 €
250
1.960,00
fotocasa.es
Transactio
5
Vallmoll
222.000,00 €
180
1.233,33
pisos.com
API Reus
6
El Morell
273.424,00 €
154
1.775,48
yaencontre.com
Debase Gestión
Inmobiliaria y
Patrimonial
7
Els Pallaresos
280.000,00 €
196
1.428,57
8
Els Pallaresos
360.000,00 €
280
1.285,71
9
La Pobla de
Mafumet
235.968,00 €
150
1.573,12
10
Salomó
210.000,00 €
137
1.532,85
fotocasa.es
yaencontre.com
yaencontre.com
Imnova
Zenit
promociones
inmobiliarias
ANFORAS MAR
SL
1.447,66
S’adjunten com a annex fitxes de l’estudi de mercat realitzat.
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
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Annex: Valoració del sòl
5. Valores de taxació.
Les mostres trobades presenten diferències de procedència de l’oferta, situació, superfícies, grau
d’urbanització i grau de consolidació de l’entorn. Per a obtenir a partir de les mostres els valors unitaris
de mercat aplicables als terrenys objecte de la taxació s’introdueixen coeficients correctors per a obtenir
un valor homogeneïtzat.
OBRA NOVA (mètode residual estàtic)
COEF 1 COEF 2 COEF 3 COEF 4 COEF 5
(proced (Tipolo (situaci (superf (superf
ència)
gia)
ó)
solar)
constr)
COEF 6
grau
consoli
dació
VALOR
homogene
itzat
Nº
PREU €
m2 constr
PREU/M2
1
299.000,00 €
312
958,33
0,97
1,15
0,92
1,00
1,25
1,25
1.536,72
2
195.000,00 €
135
1.444,44
0,97
1,00
0,98
1,00
1,00
1,10
1.510,40
3
185.000,00 €
144
1.284,72
0,97
1,00
1,17
1,00
1,00
1,00
1.458,03
4
490.000,00 €
250
1.960,00
0,97
1,00
1,05
1,00
1,10
0,80
1.756,71
5
222.000,00 €
180
1.233,33
0,97
1,00
0,92
1,00
1,10
1,20
1.452,83
6
273.424,00 €
154
1.775,48
0,97
1,00
0,87
1,00
1,00
1,00
1.498,33
7
280.000,00 €
196
1.428,57
0,97
1,00
0,76
1,00
1,15
1,25
1.513,89
8
360.000,00 €
280
1.285,71
0,97
1,00
0,76
1,00
1,15
1,35
1.471,50
9
235.968,00 €
150
1.573,12
0,97
1,00
0,87
1,00
1,00
1,15
1.526,69
10
210.000,00 €
137
1.532,85
0,97
1,00
1
1,00
1,00
1,00
1.486,86
1.447,66
1.521,20
S’obté un valor de mercat 1521.20€/m2 construït del producte immobiliari acabat .Caldrà obtenir el valor
residual del sòl associat a aquest tipus d’actuació deduint-ne les despeses de construcció, promoció i el
marge de benefici de l’operació.
Apliquem la fórmula de mètode residual estàtic segons el Reglament de la Llei de sòl:
VRS
=
Vv
k
-
Vc
VRS = Valor de repercussió del sòl en euros per per m2 de sostre edificable.
Vv = Valor de mercat per m2 de sostre edificat obtingut per l’estudi de mercat homogeneïtzat,
1.521,20€/m2
K = Coeficient que pondera la totalitat de les despeses generals inclosos els de financiació, gestió i
promoció, així como el benefici empresarial normal de la activitat de promoció immobiliària necessària
per a la materialització de la edificabilitat. Es pot reduir fins a un mínim de l’1,20 en el caso de terrenys
en situació de urbanitzat destinats a la construcció de vivendes unifamiliars en municipis amb
escassa dinàmica immobiliària.
Vc:
Es considera un cost de Construcció de 1141.80€/m2 segons dades del boletin económico de la
construcción, inclou el benefici industrial, honoraris tècnics i llicències.
Valor de mercat
del producte nou
Vv
k
€/m2
VRS =
1521,2
Cost de
construcció
Valor de
repercussió del
sòl
Vc
VRS
€/m2
/
1,2
-
1141,8
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
12 de 16
€/m2
=
125,87
Annex: Valoració del sòl
D’acord amb l’article 20 del Reglament de la Llei de sòl quan es tracta de sòl urbanitzat sotmès a
actuacions de reforma o renovació de la urbanització, el valor del sòl urbanitzat s’obtindrà amb l’aplicació
de l’edificabilitat mitja ponderada de l’àmbit espacial on s’integri
Si considerem una edificabilitat del solar de 0.55m2/m2 , inferior a la permesa però més coherent amb
els productes immobiliaris de mercat i amb les mostres avaluades, obtenim una edificabilitat mitja de
l’àmbit espacial homogeni de 0.498m2/m2.
L’edificabilitat màxima permesa donaria lloc a habitatges de dimensions desproporcionades per a la zona
sense possibilitat de trobar mostres de mercat similars atesa la incoherència del producte (habitatges de
500, 700 ó 1000m2 de superfície construïda).
Edificabilitat mitja
EM
EM =
=
ExS
SA-SD
superfície
m2 sòl
edificabilitat
considerada
m2stre/m2 sòl
117.695,39
0,55
/
superfície àmbit
m2 sòl
superfície
sistemes actual
m2 sòl
141.335,32
0,00
edificabilitat
mitja
m2stre/m2 sòl
=
0,458
Valor del sòl urbanitzat no edificat
VS
=
∑Ei x VRSi
Valor de
repercussió del
sòl
€/m2 stre
edificabilitat mitja
m2stre/m2 sòl
125,87
0,458
VS =
Valor sòl
urbanitzat
€/m2 sòl
=
57,65
Així obtenim un valor del sòl urbanitzat de 57.65€/m2 sòl. Si es descompten les despeses d’urbanització
pendents incrementades per la taxa lliure de risc i la prima de risc obtenim un valor de repercussió del sòl
de 26.51€/ m2.
Valor del Sòl descomptats els deures i càrregues pendents:
VSo
=
VS - G . (1 + TLR + PR)
Valor del sòl
urbanitzat
€/m2 sòl
VSo =
VS
57,65
-
despeses
urbanització
€/m2 sòl
taxa de risc i prima de
risc
G
27,74
(1 + TLR + PR)
1,12268
Valor del sòl
€/m2
26,51
Éssent:
VSo = Valor del sòl descomptats els deures i càrregues pendents, en euros/m2.
VS = Valor del sòl totalment urbanitzat , en euros/m2.
G = Despeses d’urbanització pendents de materialització, en euros/m2.
TLR = Taxa lliure de risc (4.268% *) en tant per ú, 0.04268
PR = Prima de risc (8%) en tant per ú, 0.08
* Resolució de 2 de novembre de 2011, del Banco de España, per la que es fan públics determinats
índexs de referència oficials per als préstecs hipotecaris a tipus variable destinats a la adquisició de
vivenda. Rendiment intern en el mercat secundari del Deute Públic entre 2 i 6 anys, 4.286%. Publicat a:
BOE número 265 de 3 de novembre de 2011
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
13 de 16
Annex: Valoració del sòl
6. Conclusió
Obtenim un valor de 26.51 €/m2 pel mètode residual estàtic respecte a les mostres de mercat d’edifici
d’obra nova.
S’adopta com a resultat el valor de 26.51€/m2.
Valor de taxació del sòl:
26.51€/m2
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
14 de 16
Annex: Valoració del sòl
7. Documentació annexa. Estudi de mercat.
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
15 de 16
Annex: Valoració del sòl
OBRA NOVA
Projecte de Reparcel·lació del PEMU-3 “Urbanització Les Boveres” de Puigpelat.
14 de 14
Annex: Valoració del sòl
http://www.idealista.com/pagina/promocion-obranueva?codigopromocion=000117170&numPromo=6&edd=list
unnimcasa: Valls - Rafael de Casanova, 5 - 19
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unnimcasa
desde 299.000 eur , 49.749.000 pts
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"Casa situada en Valls, en la calle Rafael de Casanovas, en la zona del Fornàs. La casa
dispone de 4 plantas. En la planta baja hay un gran garaje con capacidad para 4 vehiculos,
lavadero, trastero, ascensor y sala de maquinas del ascensor. En la primera planta hay una
cocina equipada con horno, vitrocerámica y campana marca Teka y con salida a una gran
terraza-jardín, un amplio comedor con salida a balcón y un baño con ducha. En la segunda
planta hay 4 habitaciones, 2 de individuales y 2 de d...
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Carrer Rafael De Casanova, 11, S/N - ver mapa de la zona
43800 valls, tarragona
actualizado el 13 de julio
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Casa situada en Valls, en la calle Rafael de Casanovas, en la zona del Fornàs. La casa
dispone de 4 plantas. En la planta baja hay un gran garaje con capacidad para 4 vehiculos,
lavadero, trastero, ascensor y sala de maquinas del ascensor. En la primera planta hay una
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edificio de nueva planta
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detalles
características específicas
135 m² construidos, 76 m² útiles
promoción de obra nueva
agua caliente individual
distribución y materiales
3 dormitorios
3 baños, incluyendo aseos
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""
ctra. santes creus, 8, S/N - ver mapa de la zona
43814 vila-rodona, tarragona
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144 m² construidos, 116 m² útiles
promoción de obra nueva
agua caliente individual
distribución y materiales
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Ficha del inmueble
1 de 2
http://www.pisos.com/Ficha/FichaInmueble_Impresion.aspx?...
SERRA EXCLUSIVES INMOBILIARIES, S.L.
Tel. 977312828
Ref.: 1145-01096
Chalet en Alcover
alcover, alcover
Superficie:
Habitaciones:
Precio:
250 m²
4
490.000 €
Descripción ampliada
chalet de nueva construcción en venta superf. 250
m², 4 habitaciones (4 dobles), alumbrado,
asfaltado, urbanizado, cocina, comedor, terraza,
suelos, jardín, garaje, armarios, calefacción,
muebles, puerta blindada, vidrios dobles, año
construcción, agua, luz, chimenea, carpinteria
exterior, carpinteria interior, orientación, soleado,
piscina, alarma, teléfono.
Garaje
Piscina
Terraza
Detalles de la vivienda
Datos generales
Superficie:
Antigüedad:
250 m²
sí
Interior
Agua:
sí
Sistema de seguridad:
sí
Armarios empotrados:
sí
Calefacción:
sí
Carpinteria interior:
sí
Chimenea:
sí
Cocina:
sí
19/07/2011 13:22
Ficha del inmueble
2 de 2
http://www.pisos.com/Ficha/FichaInmueble_Impresion.aspx?...
Comedor:
sí
Vidrios dobles:
sí
Luz:
sí
Muebles:
sí
Puerta blindada:
sí
Tipo suelo:
sí
Teléfono:
sí
Exterior
Calle alumbrada:
sí
Calle asfaltada:
sí
Carpinteria exterior:
sí
Jardin:
sí
Orientación:
sí
Urbanizado:
sí
Copyright © 1998-2011 pisos.com es un producto HabitatSoft
19/07/2011 13:22
Promoción de Obra Nueva en Vallmoll de Vallmoll, Tarragon...
1 de 3
http://www.fotocasa.es/promocion-inmobiliaria-obra-nueva-v...
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Residencial Vallmoll Ca L'Abella
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Vallmoll · Tarragona
Venta:
De 222.000 €
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Superficie:
De 180 m²
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Habitaciones:
De 4 hab.
E-mail
Promueve / Comercializa:
TRANSACTIO
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TRANSACTIO
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180 m²
4 hab.
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Calle 20
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Ficha del inmueble
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http://www.pisos.com/Ficha/FichaInmueble_Impresion.aspx?...
API REUS
Passeig Prim,18 - Reus
Tel. 977322999 - www.apireus.com
Ref.: 1284-00766
Casa adosada en El Morell
zona poble, el morell
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154 m²
4
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154 m²
sí
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sí
Calefacción:
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Carpinteria interior:
sí
Cocina:
sí
Comedor:
sí
Vidrios dobles:
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19/07/2011 13:17
Ficha del inmueble
2 de 2
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Patrimonial
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Tipo
Casa adosada
Zona
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Hab.
4
m2
196
Precio
280.000 €
Situación
Datos de mapa ©2011 Tele Atlas -
Direcciones de la promoción
Calle prat de motlló, 12
Calle guifre el pilos, 7
Calle jaume dúrguell, 5
Si deseas información sobre el
barrio, contacta con el anunciante.
Web de la promoción
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http://www.palleresosgreen.es
Equipamiento
Piscina, Portero automático y Aire acondicionado: bomba de calor.
Fecha de publicación: 31-03-2011
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Anunciante
Debase Gestión Inmobiliaria y Patrimonial
Ramón y Cajal, 57, Bajos - 43005 Tarragona, Tarragona.
Tel. 977250993
19/07/2011 12:17
Casa adosada en Pallaresos (ELS) con Garaje Privado, Jardí...
1 de 3
http://www.fotocasa.es/single-family-semi-detached/pallareso...
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Pallaresos (ELS)
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-
3
181
800 €
Venta
Chalet
-
3
150
235.968 €
Situación
Datos de mapa ©2011 Tele Atlas -
19/07/2011 12:18
yaencontre.com: pisos Madrid, pisos Barcelona, pisos Valencia
2 de 3
Direcciones de la promoción
Calle MINA DE MADRO
http://www.yaencontre.com/promociones/detalles/promo/8279
Si deseas información sobre el
barrio, contacta con el anunciante.
Web de la promoción
http://www.zenitinmo.com
Memoria de calidades
Características
Instalación telefónica, Zona verde, Sistema calentador agua: individual, Fachada: otros materiales y Sistema
calefacción: independiente.
Equipamiento
Calefacción, Portero automático, Aire acondicionado: preinstalación, Electricidad, Aislamiento térmico: cristales
doble cámara, Combustible calentador: gas, Combustible calefacción: gas ciudad, Sistema detección de fugas
de agua: info no disponible, Adaptación vegetación al entorno: info no disponible, Aislamientos interiores: info
no disponible, Azotea verde: info no disponible y Reutilización aguas residuales: info no disponible.
Entorno
Urbanizaciones
Casco urbano
Centro
Centro comercial: SI
Centro de salud: SI
Otros: SI
Aparcamientos: SI
Parque: SI
Cerca de bus
Autobús: SI
Metro: NO
Cerca de tren
Tren: AVE
Cerca colegios
Colegios: SI
Instalaciones deportivas: SI
Lugares de ocio: SI
Cerca de metro
Fecha de publicación: 19-02-2011
19/07/2011 12:18
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Anunciante
ZENIT PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Mina de Madró s/n - 43140 Pobla de Mafumet, la, Tarragona.
Tel. 977842821
19/07/2011 12:18
Casa en venta en Salomó, de 137 m² 4 habitaciones por 210.0...
1 de 2
http://www.yaencontre.com/details/view/ref/280-salomo
Casa en Salomó Estrellas: 5
210.000 €
4 habitaciones (4 dobles, 0 individual)
2 baños (2 baños, 1 aseo)
137 m 2 construidos (precio m 2: 1.532 € )
137 m 2 útiles
Anunciante: ANFORAS MAR SL
(Ref. 280-salomo)
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ING Hipoteca Naranja
"Hipoteca Premium", 642,00 €/mes
"FlexiHipoteca (requisitos habituales)",
647,00 €/mes
"Hipoteca Uno-e (sin seguro de vida)", 650,00 €/mes
Puntúalo:
Malo
Excelente
Descripción del inmueble
Estupenda casa como nueva a precio de apartamento. Tiene 4 dormitorios dobles, 2 baños completos, aseo,
salón-comedor de 21 m2, cocina (12 m2), trastero-lavadero, armarios empotrados, garaje, terrazas, jardín.
Magnificas vistas a la montaña.
Situación
Salomó, Tarragona. (salomo)
Datos de mapa ©2011 Tele Atlas -
Si deseas información sobre el
barrio, contacta con el anunciante.
Características
2.004 Año de construcción y Estado: nuevo.
Equipamiento
Calefacción, Electricidad, Gas, Lavadero, Portero automático, Teléfono y Aire acondicionado: bomba de calor.
Distribución e instalaciones
19/07/2011 12:13
Casa en venta en Salomó, de 137 m² 4 habitaciones por 210.0...
2 de 2
http://www.yaencontre.com/details/view/ref/280-salomo
12 m2. Cocina, 20 m2 Comedor, 0 m 2 terraza principal, Balcón, Garaje, Jardín, Porche, Interior / Exterior:
exterior, Terraza, Trastero y 1 Plazas Parking.
Entorno
Orientado a: Norte
Evolución de precios de casas en Salomó
Fecha de última actualización: 23-02-2011
123 personas han visto este anuncio.
Anunciante
ANFORAS MAR SL
Paseo Miramar 138 - 43830 Torredembarra, Tarragona.
Tel. 977640778
19/07/2011 12:13