INMOWARE_INVENTARIO - Administradores concursales

JUZGADO MERCANTIL Nº12 DE
MADRID
INVENTARIO DE BIENES Y DERECHOS
DE LA
MASA ACTIVA
De la sociedad INMOWARE, S.L.
Que presenta la Administración Concursal nombrada en los autos de concurso
voluntario número: 524/2012
Administración Concursal: XAVIER DOMÈNECH ORTÍ
En Madrid, a 12 de diciembre de 2012
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INVENTARIO DE BIENES Y DERECHOS DE LA
MASA ACTIVA
INMOWARE, S.L.
En el Juzgado de lo Mercantil nº12 de Madrid se tramita el concurso voluntario de la
sociedad INMOWARE, S.L. (en adelante, simplemente INMOWARE, la sociedad, la deudora
o la concursada) con el número de autos: 524/2012. Dicho concurso fue declarado en
fecha 30 de octubre de 2012 y el cargo de Administración Concursal recayó sobre D. Xavier
Domènech Ortí.
En el Auto de declaración de concurso se dispuso que el concurso se tramitara por los
trámites del procedimiento abreviado.
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ÍNDICE DE CONTENIDO
1. Evaluación del inventario presentado por INMOWARE, S.L. en su demanda de solicitud de
concurso ....................................................................................................................................... 4
2.
Análisis del activo: comprobación y valoración .......................................................................... 5
2.1. ACTIVO NO CORRIENTE ...................................................................................................... 5
ACTIVOS INMOBILIARIOS ....................................................................................................... 5
2.2. ACTIVO CORRIENTE ............................................................................................................ 9
2.2.1
Tesorería .................................................................................................................... 9
3.
LITIGIOS CUYO RESULTADO PUEDA AFECTAR AL CONTENIDO DEL INVENTARIO .................... 10
4.
ACCIONES DE REINTEGRACIÓN ............................................................................................ 10
5.
BIENES BAJO ARRENDAMIENTO FINANCIERO ........................................................................ 10
6.
CONCLUSIONES .................................................................................................................... 10
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1. Evaluación del inventario presentado por INMOWARE, S.L.
en su demanda de solicitud de concurso
El art. 6 de la Ley Concursal establece los documentos que deberán acompañar la demanda
de solicitud de declaración de concurso del deudor y también el contenido de los mismos.
Así, dicha Ley Concursal se refiere al inventario en el siguiente tenor: A la solicitud de
concurso se acompañará: un inventario de bienes y derechos, con expresión de su
naturaleza, lugar en que se encuentren, datos de identificación registral en su caso, valor de
adquisición, correcciones valorativas que procedan y estimación del valor real actual. Se
indicarán también los gravámenes, trabas y cargas que afecten a estos bienes y derechos,
con expresión de su naturaleza y los datos de identificación.
Analizando los datos relativos al inventario aportados en la demanda de concurso del
presente procedimiento encontramos el siguiente documento:

“Doc.5 Inventario bienes y derechos.xls”
Este es el único documento referido al inventario de bienes y derechos de la sociedad
incluido como anexo a su solicitud de declaración de concurso voluntario de acreedores.
Dicho documento contiene 2 pestañas. En la primera se relacionan los bienes de la empresa
con indicación de su naturaleza, ubicación, valor de adquisición y estimación del valor actual
de mercado. En la segunda pestaña se detallan los derechos de cobro que tiene la empresa.
De forma resumida, el inventario de activo presentado por la empresa contiene las
siguientes partidas:
Activo
Inmuebles
Deudores y cuentas por cobrar (incluyendo fianzas)
TOTAL
Saldo en el balance
Estimación valor de
mercado
1.155.945,98
571.420,33
24.128,95
24.128,95
1.180.074,93
595.549,28
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2. Análisis del activo: comprobación y valoración
Según dispone el artículo 82.2 de la Ley Concursal, de cada uno de los bienes y derechos
relacionados en el inventario se expresará su naturaleza, características, lugar en que se
encuentre y, en su caso, datos de identificación registral. Se indicarán también los
gravámenes, trabas y cargas que afecten a estos bienes y derechos, con expresión de su
naturaleza y los datos de identificación.
Asimismo, el apartado 3º del mismo artículo preceptúa que el avalúo de cada uno de los
bienes se realizará con arreglo a su valor de mercado, teniendo en cuenta los derechos,
gravámenes o cargas de naturaleza perpetua, temporal o redimible que directamente les
afecten e influyan en su valor, así como las garantías reales y las trabas o embargos que
garanticen o aseguren deudas no incluidas en la masa pasiva.
Se forma a continuación el inventario de bienes y derechos de la masa activa de
INMOWARE, S.L., incluyendo todo cuanto viene preceptuado por la Ley Concursal y que
acaba de describirse. Por cuanto pueda omitirse cualquier dato de los preceptivos según el
citado código, deberá entenderse como un error que esta parte subsanará en el momento de
percatarse de él, si es el caso.
En cuanto a los criterios para la valoración de activos, esta parte quiere manifestar su
intención de realizar unas valoraciones del activo de acuerdo a lo establecido en la Ley
Concursal y, por tanto, lo más ajustadas posible a su valor de mercado. Para ello, se ha
utilizado un criterio que se expone en cada caso por haber sido considerado el más
adecuado en función de: los datos que la Administración Concursal ha recibido de la
concursada o de terceros y que considere fiables, la experiencia de esta Administración
Concursal, el criterio profesional de quién suscribe, la posesión de informes o dictámenes de
terceros, etc. Sin embargo, el suscribiente se encuentra del todo dispuesto a considerar las
aportaciones de cualquier personado en el procedimiento en cuanto a la valoración de los
activos y, por tanto, de revisar los importes de la valoración, siempre y cuando los criterios
aportados puedan ser considerados más adecuados.
2.1. ACTIVO NO CORRIENTE
ACTIVOS INMOBILIARIOS
a) Comprobación y descripción del activo
La sociedad concursada posee activos inmobiliarios consistentes en dos almacenes (con sus
dos terrenos).
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Los datos registrales de las fincas son los siguientes:
Dirección
Provincia
Calle Canario nº6
Madrid
Calle Canario nº4
Madrid
Finca
6.239
6.240
Registro
Tomo
Libro
Folio
3º-Fuenlabrada
1.100
117
184
3ª - Fuenlabrada
1.246
170
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La Administración Concursal pudo visitar los dos inmuebles pero no pudo acceder al interior
de los mismos al estar actualmente arrendados:

Almacén Calle Canario nº6: Se encuentra en la finca se encuentra en el polígono
industrial Matagallegos con una superficie de 892,68 m2. La sociedad adquirió la
finca por medio de la operación de escisión de la sociedad del grupo Inmomanaging,
S.L. La parte construida consta de una planta baja y planta alta. La planta baja tiene
una superficie de 762,46 m2, distribuida entre nave propiamente, oficina, aseos y
caja de escalera. La primera planta ocupa 56,40 m2, distribuida en oficina y cuarto
de aseo.

Almacén Calle Canario nº4: La finca se encuentra en el polígono industrial
Matagallegos, en una parcela de 1.039,14 m2. La parte construida consta de una
planta baja y planta alta. La planta baja ocupa una superficie de 772,46 m2,
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distribuida entre nave propiamente, oficina, aseos y caja de escalera. La planta alta
ocupa 56,40 m2.
Esta Administración Concursal ha realizado comprobación de los Registros de la Propiedad
de España, no habiendo encontrado ningún otro inmueble propiedad de la concursada, más
allá de los que aquí han quedado descritos.
b) Cargas y gravámenes
Estos 2 activos que hemos descrito, se encuentran gravados por préstamos de leasing
inmobiliario.
FINCA
OPERACIÓN
IMPORTE
ENTIDAD FINANCIERA
C/ Canario 6
Leasing inmobiliario
442.809,65
C/ Canario 4
Leasing inmobiliario
291.900,67
Banco Popular
BBVA
c) Valoración
En cuanto a la valoración de la nave, esta Administración Concursal debe manifestar lo
siguiente:
No se posee tasación reciente de la finca y, por tanto, no existe valoración externa e
independiente.
Esta Administración Concursal no ha considerado conveniente encargar una nueva tasación
independiente externa por los siguientes motivos: el estado de tesorería de la concursada no
lo permite y no se ha considerado que exista interés alguno del concurso que justifique
incurrir en el gasto que la tasación supone.
Los datos que pueden ser útiles para la valoración que se disponen son los siguientes:
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
Precio de arrendamiento inicial: Este valor supondría el riesgo que el banco estuvo
dispuesto a asumir garantizado por la finca. Se trata de un importe proveniente de
una fuente externa a la compañía, aunque no se trate de una valoración, ni pueda
ser considerada independiente.

El importe total de la carga financiera actual: Este importe supone la suma de las
cuotas del arrendamiento financiero que están vencidas e impagadas, y las que están
pendientes de vencer.

Valor actual según la concursada: Se trata del valor de mercado estimado por la
concursada.
No considera esta Administración Concursal que ninguno de los datos que se disponen tenga
un grado de fiabilidad superior a los demás, ni una probabilidad de ser el más cercano al
valor de mercado.
En este sentido, deben descartarse tres de los valores anteriormente expuestos por las
siguientes razones: la carga financiera total concedida es una cifra que en absoluto pueda
representar el valor de mercado actual a causa de la antigüedad de dicha valoración,
atendiendo a la evolución del mercado inmobiliario de la zona y para este tipo de inmueble.
Tampoco se considera un valor probable el de la carga financiera pendiente a la fecha actual
puesto que no representa ningún criterio relacionado con la valoración de la nave sino sólo
qué cantidad del arrendamiento financiero se ha amortizado. Tampoco el valor de mercado
propuesto por la concursada en la demanda parece un valor adecuado puesto que
simplemente indica el valor neto contable descontando la carga financiera, lo cual está lejos
de la realidad del mercado actual.
Por ello, esta AC ha consultado los precios de las naves de similares características ubicados
en el mismo Polígono industrial, en las paginas www.idealista.com y www.fotocasa.es y
hemos obtenido un precio medio por metro cuadrado de 598, 99€. Con este precio hemos
obtenido la siguiente valoración de estos activos:
FINCA
VNC
VALORACIÓN AC
C/ Canario 6
695.628,33
490.492,85
C/ Canario 4
TOTAL
448.740,61
496.482,79
1.144.368,94
986.975,64
Por tanto, el valor total que la Administración Concursal asigna a los inmuebles
que acaban de describirse, y en virtud del criterio expuesto, es:
986.975,64 €
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2.2. ACTIVO CORRIENTE
2.2.1
Deudores y cuentas por cobrar
a) Comprobación, descripción y valoración
La comprobación acerca de los saldos pendientes de cobro se ha realizado de forma contable
puesto que no existe otra forma de realizar su comprobación. En cuanto a su valoración, no
hay duda acerca de que el criterio debe ser el de la valoración según el valor contable de los
créditos ostentados.
A continuación se detallan todos los saldos deudores que ostenta la concursada:
RAZON SOCIAL
Hacienda Publica Deudora IS
Hacienda Publica Deudora Pagos a Cuenta
TOTAL DEUDA
SALDO
17.825,65
9.157,62
CONCEPTO
9605,25 IS 2010 AUTORIZADOS PAGO DESDE AEAT
RESTO 8.219,40 DE IS 2011 PTE RECIBIR
Retenciones año 2012
26.983,27
En resumen, se indica que el importe de los créditos ostentados por la concursada
frente a deudores es:
Total: 26.983,27 €
2.2.1 Tesorería
El saldo de tesorería a la fecha de emisión de este informe es:
5.723,58 €
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3. LITIGIOS CUYO RESULTADO PUEDA AFECTAR AL
CONTENIDO DEL INVENTARIO
A esta AC no le constan litigios en los que es parte la concursada, y que pueden tener incidencia en el
contenido del presente inventario, en función del resultado de su tramitación:
4. ACCIONES DE REINTEGRACIÓN
Esta Administración Concursal a fecha del presente informe no ha detectado operaciones
realizadas en fase preconcursal que puedan determinar la procedencia de ejercer posibles
acciones de reintegración.
Si, tras un posterior estudio, se considera que es un acto perjudicial para la masa activa y su
ejercicio es viable y beneficioso para el conjunto de acreedores, se solicitará una acción de
reintegración tal y como establece la ley concursal 22/2003 en su artículo 71.1.
5. BIENES BAJO ARRENDAMIENTO FINANCIERO
Los bienes que la empresa dispone bajo arrendamiento financiero, y todos sus detalles son
los siguientes:
ARRENDADOR
OBJETO
BBVA
NAVE C/ CANARIO 4
BANCO POPULAR
NAVE C/ CANARIO 6
CUOTA
TOTAL
Nº
53
IMPORTE
5.508
344.442,67 €
24
1.826,07
43.825,68 €
79
5.050,43
398.983,97 €
TOTAL 787.252,32 €
6. CONCLUSIONES
Resumen del activo de INMOWARE, S.L. según los valores asignados por la
Administración Concursal:
Activo no corriente
986.975,64
Activo corriente
32.706,85€
Total
1.019.682,49
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En Madrid, a 13 de diciembre de 2012
Xavier Domènech Ortí
Administración Concursal de INMOWARE, S.L.
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