Nº 43 (24/09/2012)

Octubre – Noviembre • Nº 43
www.ocu.org/inversores
fincas y casas
La respuesta independiente
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ok.com
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Síguenos e
deducibles
Tr abajar en casa : gastos
y
Vender una vivienda, ho
15,55 € | Bimestral Año 7 | suplemento de OCU Compra Maestra nº 374 | Depósito Legal:M-36354-2005
n diligente
vecinos morosos, gestió
r en 2012
dónde interesa más dona
alquiler seguro
ANÁLISIS URBANÍSTICO
mataró
EDITORIAL
Reforma de alquileres
M
la vivienda siga
sobre valorada, pocos
inversores profesionales
se sentirán atraídos por la escasa
rentabilidad del alquiler.
La historia reciente ha mostrado cómo una sobreprotección
del inquilino resultaba a la postre
contraproducente, al retraerse la
oferta y al deteriorarse la calidad
de las viviendas por el abandono
de los propietarios. El equilibrio fue
mejorado por la Ley de 1994 pero
hay que reconocer que el mercado
no ha funcionado correctamente.
Bienvenida sea pues una reforma.
Al propietario hay que garantizarle que cobrará la renta o que
ientras
en caso contrario, recuperará la
vivienda en el mejor plazo. Hay que
decir que los morosos son minoría entre los hogares que viven de
alquiler, pero la histórica mala gestión judicial del problema ha bastado
para meter el miedo en el cuerpo de
los propietarios. Muchos rehuyen
este mercado y otros solicitan tal
nivel de garantías que imposibilitan el acceso a miles de potenciales inquilinos. En este sentido, toda
medida que facilite el cobro de las
deudas pendientes y la recuperación
de la vivienda, nos parece positiva.
Siempre, eso sí, que se respeten las
garantías judiciales de los demandados, que puedan probar el correcto
cumplimiento de sus obligaciones.
Esa mayor seguridad del arrendador debería permitir una rebaja
en los precios y en las garantías
exigidas al inquilino.
Otro escollo para los arrendadores es la incertidumbre sobre la disponibilidad de la vivienda. La posibilidad de negarse a prorrogar el
contrato en caso de necesidad de la
vivienda nos parece suficiente para
eliminar temores. No creemos que
la reducción del plazo legal de cinco
a tres años sea una buena solución.
El propietario quiere conservar a un
inquilino pagador. Y el inquilino
quiere tener la seguridad de poder
tener estabilidad en la vivienda.
El Proyecto de Ley del Gobierno
parece seguir respondiendo a una
concepción esencialmente provisional del arrendamiento. El inquilino buen pagador deberá tener
las maletas listas. Un periodo de
tres años es demasiado breve, y
pueden hacerle partir antes si le
deniegan la prórroga o si se vende
la vivienda a un tercero. Si quiere
un plus de seguridad, deberá inscribir el contrato en el Registro
de la Propiedad, demasiado gasto
para ni siquiera garantizarse tres
años de respiro.
Junto a lo anterior, hay que
denunciar otras trabas al inquilino. Es absurdo que los escasos
beneficios fiscales que se le reconocen en el IRPF estén vinculados
al cumplimiento por el arrendador
de una obligación de éste : el depósito de la fianza ante el organismo
autonómico designado. Muchos
inquilinos se han visto requeridos
por Hacienda para devolver desgravaciones por este motivo.
Además, habría que acabar con
la doble comisión que cobran las
inmobiliarias por alquiler. Estas
prestan un servicio a los arrendadores que prefieren contratar sus
servicios, y es lógico que cobre
por ello. Pero parece absurdo que
el inquilino que encuentra su piso
por internet se vea grabado con un
mes de comisión más IVA, por el
mero hecho de que sea una agencia
quien le enseñe el piso, en vez del
FyC
propietario.
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2 | OCU FINCAS Y CASAS
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Las casas caen por su propio peso
7000
6000
5000
4000
3000
2000
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0
2005
1000
2004
La creación del llamado banco malo o Sociedad de Gestión de Activos no es una panacea. Es una medida de
ámbito contable, destinada a facilitar a las entidades
financieras el acomodo de sus balances. Se trata de
comprar a los bancos los inmuebles con menos posibilidades de venta a un precio irreal, para luego gestionar
sin urgencias esos activos, que irremediablemente disminuirán de precio con el tiempo.
El “banco malo” es un mal negocio en sí mismo.
¿ Quién va a poner el dinero para quedarse con esos
inmuebles ? Si de verdad se considera que a medio
INVERSIÓN EXTRANJERA EN INMUEBLES
2003
Retrasar lo inevitable
8000
2002
34,1%
2001
33,1%
2000
49,2%
1999
6,0
1998
Junio 2012
6,7
1997
Junio 2010
7,4
Hasta mayo, se visaron 66.000 viviendas en un año,
y se terminaron 144.000. La licitación oficial caía un
44%, y el consumo de cemento acumuló descensos
del 35% en el primer semestre de 2012. Hasta junio
se habían vendido 158.000 viviendas nuevas en un
año. No parece generarse más stock, pero el ritmo de
absorción es lento.
1996
Junio 2008
Actividad constructiva
1995
Años de renta bruta
equivalente
% de renta destinado
Supongamos que el banco malo se queda con los peores inmuebles para gestionarlos, y que las entidades
financieras ven así saneados sus balances contables
y pueden por tanto volver a dar créditos, que es de lo
que se trata. Aun en ese caso, los bancos deberán haber
aprendido la lección y no deberían conceder préstamos
a quienes deseen comprar inmuebles por encima de
sus posibilidades económicas. Esta prudencia reencontrada, que no hay que dar por hecho, debería hacer que
el precio de la vivienda se siga ajustando en España
durante años.
Por su parte, el banco malo puede hacer tres cosas
con sus inmuebles : demoler los invendibles, conservar
otros en espera de que el mercado se recupere algún
día y ponerlos en alquiler. Cualquiera de las tres opciones no impedirá que el valor medio de la vivienda baje
en nuestro país en los próximos años.
1994
ESFUERZO TEÓRICO PARA COMPRAR CASA
La vuelta del crédito
1993
El precio medio de la vivienda usada en España ha
seguido bajando : en doce meses, un -8,4% hasta el
segundo trimestre de 2012 según Fomento, y un -9,6%
en agosto de este año según Fotocasa. Nuestra opinión
es que, tras la escalada previa, estos descensos son
insuficientes, en el contexto económico actual.
• Sigue descendiendo el número de personas con
ingresos regulares. Hasta agosto, la Seguridad Social
había perdido 604.000 cotizantes en un año. El número
de ocupados disminuyó en 880.000, según la EPA del
segundo trimestre. No se prevé un cambio brusco de
tendencia.
• La renta disponible de los hogares que mantienen
el empleo desciende, por incrementos de precios, subidas de impuestos, disminución de las retribuciones y,
en muchos casos, aumentos de cargas familiares.
• Es cierto que los indicadores estadísticos que
reflejan el esfuerzo de las familias por la compra de
vivienda han disminuido desde el estallido de la burbuja, pero estos indicadores no tienen en cuenta a quienes no pueden comprar y resultan hoy menos útiles para
analizar el mercado.
1992
Los datos apuntan a la baja
1991
acceder a una vivienda en condiciones, otros
se plantean demoler pisos sobrantes. ¿ Hemos
aprendido la lección tras los excesos ?
plazo se podría ganar dinero con esos inmuebles, deberían poder encontrarse inversores privados interesados.
No parece de recibo que haya dinero público destinado
a comprar inmuebles sobrevalorados. Sería más lógico
que los inmuebles se adapten al precio de mercado
cuanto antes, para poder recuperar la actividad.
1990
M
ientras muchas personas y familias no pueden
En millones de euros, acumulado en 12 meses.
OCU FINCAS Y CASAS | 3
ANÁLISIS URBANÍSTICO
Otros mercados
PANORAMA INMOBILIARIO
ÍNDICE OCU DE CONSTRUCCIÓN
140
120
100
80
60
40
FyC
08/12
04/12
12/11
08/11
04/11
12/10
08/10
04/10
12/09
08/09
04/09
12/08
12/07
0
08/07
20
04/07
El mercado inmobiliario norteamericano sigue con
muestras de recuperación. En julio los precios de la
vivienda subieron un 3,8% anual, siendo el quinto mes
consecutivo con incrementos en el precio, y las ventas
se incrementaron (+10,4% anual las de vivienda usada).
En agosto, los precios de oferta subieron un 2,3%, y los
alquileres están al alza. Este cambio de tendencia que
parece consolidarse ocurre después de que los precios
medios hayan descendido un 32% respecto de los más
altos de la burbuja.
En Francia, el Estado ha intervenido en ayuda de la
entidad Crédit Immobilier de France, después de que una
agencia hubiera bajado drásticamente su calificación de
solvencia. La entidad será probablemente disuelta. FyC
08/08
NOTICIAS BREVES
04/08
Gestión de inmuebles
El índice refleja caídas porcentuales, que deberían ir suavizándose a
medida que los indicadores están ya en niveles muy bajos.
Mercado hipotecario
E
L euribor del mes de agosto se ha situado en
el 0,877%, el mínimo histórico de dicho índice
desde su creación en el año 1999. En términos
interanuales el descenso es de 1,22 puntos, lo que supondrá un importante descenso en las cuotas de aquellos
que les toque revisión con este índice, y no tengan suelo.
De esta manera, una persona que posea un préstamo con
un capital pendiente de 150.000 euros, al que le queden
20 años por pagar, verá cómo su cuota desciende en casi
87 euros al mes.
Consideramos que esta tendencia a la baja del Euribor va a continuar durante los próximos meses, aunque
de manera menos pronunciada, lo que supondrá un alivio para los hipotecados.
Nuevos diferenciales, y suelos
Por desgracia, aquellos a los que las entidades impusieron en
su día una cláusula suelo no podrán beneficiarse de dichos
descensos. La cláusula suelo es una de las que la OCU llevó
a los tribunales en mayo del año pasado y que lamentablemente fue declarada válida en primera instancia ; recurrimos
dicha sentencia ante la Audiencia Provincial de Madrid, y
esperamos que finalmente sea declarada nula.
Por otro lado las noticias no son tan buenas para aquellos que quieran contratar un préstamo hipotecario en
estos momentos, ya que las entidades siguen empeorando
las condiciones. De esta manera el diferencial aplicable
sobre el euribor ya está por encima del 2% en la mayoría
FyC
de entidades.
Mejores préstamos hipotecarios tipo variable (a 25 años; vivienda principal; septiembre 2012)
Entidad
Contacto
Nova Galicia Banco (4)
902 209 166
Tipo de interésComisión (%) (1)
(%)
A
C. D.
Euribor + 1,59
0,00
0,00
TAE
(%) (2)
2,80
Cuota mensual (3)
692,73
Open Bank
902 365 366
Euribor + 2,00
0,00
Uno-e.com
902 111 113
Euribor + 2,00
0,00
0,00
3,09
715,22
0,00
3,14
Caja Duero / Caja España (4) 902 330 330
Euribor + 2,25
0,50
719,14
0,50
3,46
743,71
Bancorreos (4)
902 337 338
Euribor + 2,30
ING Direct (4)
901 020 901
Euribor + 1,89
1,00
0,50
3,50
746,92
0,00
0,00
4,01
786,79
Mejores préstamos hipotecarios tipo variable para subrogación
Caja Duero / Caja España
902 330 330
Euribor + 1,95
0,00
p.o.
2,94
703,54
Uno-e.com
902 111 113
Euribor + 2,00
0,00
p.o.
2,98
706,64
ING Direct (4)
901 020 901
Euribor + 1,89
0,00
p.o.
3,18
721,50
Deutsche Bank
902 882 157
Euribor + 2,15
0,60
p.o.
3,19
722,29
Bancorreos
902 337 338
Euribor + 2,30
1,00
p.o.
3,35
734,94
(1) Comisiones: A. Apertura; C. D. Compensación por desistimiento; (2) Para calcular la TAE se aplica el tipo inicial, que varía en cada entidad, y
el euribor de agosto 2012 (0,877%) y se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE suponiendo que el tipo de referencia se mantiene en
los valores actuales; (3) Cuota media teórica en euros para un préstamo de 150.000 euros; (4) Consulte las condiciones de este préstamo en nuestra
web www.ocu.org/inversores > Mercado hipotecario, o a través de nuestra Asesoría (913 009 140). “P.o.”: se aplica la del préstamo original.
4 | OCU FINCAS Y CASAS
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Nuestra cartera con inmuebles
E
n el bimestre julio - agosto, nuestra cartera global
con inmuebles pensada para diez años y un riesgo
neutro ganó un 2,6%. Desde su inicio en febrero
de 2003 obtiene una rentabilidad media anual superior al
8%, muy por encima del 5,8% obtenido por su referencia.
Parece que los cambios que hicimos en nuestro anterior
repaso (OFC nº 42) le han sentado de maravilla. Y es que
dada la incertidumbre de los mercados decidimos aumentar el peso dedicado a las obligaciones. Dimos entrada a
las obligaciones españolas a través del fondo Amundi
Fondtesoro LP (+1% en julio y agosto), que se ha visto
favorecido por la caída de tipos en España, así como a
divisas fuertes como la corona sueca, a través del Skandia
SEK Reserve A (+5% en julio y agosto) que ha mostrando
un buen comportamiento en la época estival. Por el lado
de las acciones, la bolsa española ganó cerca de un 7%
en los dos últimos meses, animada por el apoyo del BCE
a la economía española, algo de lo que benefició el fondo
Aviva Espabolsa (+6,6% en el bimestre), presente en todas
nuestras carteras. Respecto a la parte de inmuebles, continúa la tendencia a la baja de los inmuebles urbanos.
FyC
Mantenemos la actual composición de las carteras.
Inmuebles en nuestra cartera
Si usted prefiere adoptar menos riesgo
(perfil defensivo)
EUR
5%
10 AÑOS
Fincas rústicas
35%
Plan de la Mutua
20%
EUR EUR/ES
5%
5% Plan de la Mutua
10%
Fincas rústicas
35%
Si acepta un riesgo superior a la media
(perfil dinámico)
Plan
EUR/ES
5%
Fincas rústicas
35%
de la Mutua
SEK
5%
5%
SEK
10%
USD
10%
CN
5%
ES
10%
Acciones 15%
20 AÑOS
EUR/ES
5%
Si asume un riesgo moderado
(perfil neutro)
GB
5%
SEK
10%
USD
10%
Obligaciones 50%
EUR
5%
Fincas rústicas
35%
Inmuebles 35%
EUR/ES
5%
Plan de la Mutua
10%
SEK
5%
ES
20%
Acciones 35%
ES
15%
Obligaciones 30%
GB
10%
CN
5%
USD
10%
GB
10%
Acciones 25%
Obligaciones 40%
Inmuebles 35%
Plan de la Mutua
SEK
5%
5%
Fincas rústicas
30%
USD
10%
Acciones 40%
Obligaciones 25%
Fincas rústicas
10%
Plan
de la Mutua SEK
5%
5%
Inmuebles 35%
USD
5%
CN
5%
CN
10%
IN
5%
USD
5%
Inmuebles 35%
GB
15%
ES
20%
GB
20%
ES
25%
Acciones 50%
Obligaciones 20%
Inmuebles 30%
ES
35%
GB
20%
Acciones 75%
Obligaciones 15%
US
5%
Inmuebles 10%
Actualización de zonas de Santander
E
n diciembre de 2008 analizamos la ciudad de
Santander y el posible interés inversor de sus
barrios (vea OFC nº 21). Encontramos unos precios demasiado caros, salvo para algunas viviendas de
la zona Alta. En julio de 2012 hemos repetido el análisis.
Según la estadística de Fomento, el precio de la vivienda
de segunda mano ha caído un 18% entre el cuarto trimestre de 2008 y el segundo de 2012. Nosotros hemos
observado caídas de precios del 32% para viviendas en
el Centro, pero en el Sardinero la vivienda solo ha bajado
un 5%. Sin embargo, también han descendido los alquileres (de vivienda y de garajes), y al poner en relación
el precio de compra de viviendas y garajes con la rentabilidad esperada por alquileres, nuestra herramienta
de análisis muestra que todos los barrios estudiados
aparecen como muy caros.
Ni siquiera con una bajada de precios del 30% en
la compra encontraríamos interés para el inversor. En
ese caso, las plazas de garaje en las zonas de Grupo
Canalejas – Paseo María Cristina y del Paseo Pereda
(Ensanche), resultarían correctas, con una rentabilidad
FyC
bruta estimada del 6,7% para el inversor.
OCU FINCAS Y CASAS | 5
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Acciones y fondos
EVOLUCIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO ESPAÑOL
Ligero repunte antes de otoño
Las dudas sobre la solvencia del sistema financiero español siguen sin despejarse. Las continuas noticias sobre las
ayudas que desde Europa, muy posiblemente recibirá el
Gobierno español, han movido y zarandeado a los mercados (tanto de renta fija como de renta variable) en función
del mensaje que se transmitía. Pese a todo ello, las Bolsas
consiguieron cerrar en positivo en el bimestre julio-agosto.
Así, el Ibex 35 repuntó un 4,5% gracias sobre todo al tirón
del +10,1% que se anotó durante el mes de agosto. El Euro
Stoxx 50 se anotó un +7,8% en estos dos meses, y la Bolsa
norteamericana también repuntó, un 4% el S&P 500.
Por sectores
• En julio y agosto el sector constructor repuntó levemente en Europa (1,7%) y con más fuerza en Estados
Unidos (4,8%). En España se anotó una moderada subida
(+0,6%) gracias al tirón del último mes (+11,2%). Por su
parte el sector inmobiliario sigue recuperando terreno
tanto a nivel europeo (6%) como norteamericano (3,7%).
En España (+5%) las compañías han destacado en algunas jornadas estivales por sus importantes revalorizaciones puntuales.
• Los fuertes movimientos experimentados por estas
empresas no nos sorprenden y tampoco nos animan a
invertir en ellas, dada su delicadísima situación financiera. El pobre volumen de negociación provoca que con
pocos títulos negociados se pueda “mover” el mercado
provocando fuertes oscilaciones que, la mayor parte de
las ocasiones, se vuelven a transformar en sonoras caídas.
• Los recortes de obra pública y el parón del sector
inmobiliario no nos animan a modificar nuestras perspectivas, que siguen sin cambios.
Fondos de inversión
Todos los fondos de inversión del sector inmobiliario
acumularon ganancias durante los meses estivales de
julio y agosto. Aquellos que invierten a nivel europeo
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Pese a los repuntes de algunas inmobiliarias el pasado mes de agosto,
seguimos pensando que el sector tiene pobres perspectivas en los
próximos años.
como el Axa Aedificandi AC (+2,4%) y el ING (L) Invest
European Real Estate × Cap Eur (+2,4%) cosecharon
menores beneficios que su referencia. Más positiva fue
la evolución de los fondos que invierten a nivel global. El
Robeco Property Equities D EUR se anotó en estos dos
últimos meses cerca de un 4% y el Ibercaja Sector Inmobiliario, el mejor en este bimestre, que tras ganar algo más
de un 6% batió a su referencia (4,8%). Aunque el sector
constructor no está representado en nuestra tabla hay
que decir que este último fondo invierte alrededor de una
quinta parte de su cartera en él. Pese a las ganancias,
nuestro consejo respecto a ambos sectores permanece
invariable. Manténgase lo más alejado posible de ellos.
Empresas cotizadas
• Acciona ha llevado a cabo un expediente de regulación de empleo en la división de construcción, dadas sus
malas perspectivas. Apuesta por las energías renovables,
que en el primer semestre aportaron el 85% de sus beneficios, pero tiene gran dependencia del mercado español
y no es un buen momento para las energéticas, lo que
ha castigado la cotización. Acción correcta, mantenga.
• ACS ha publicado unas pérdidas en el primer
semestre del año cercanas a los 4 euros por acción,
Fondos de inversión sector construcción e inmobiliario (invierten en acciones)
Nombre
AXA Aedificandi C
Ibercaja Sec.Inm. A
ING L Inv. Eur. R. Est. X
Robeco Property Eq. D Comercializado
Valor
por
31/08/2011
Supermercado OCU 264,88EUR
Ibercaja
13,2722EUR
Supermercado OCU 630,38EUR
Supermercado OCU 109,5EUR
Rdto.
Rdto.
12 m. 3 años
2,17
5,51
11,42
3,80
5,64
7,03
29,36 17,93
Rdto.
5 años
-5,47
-8,51
-4,89
0,03
Aprec. Comisiones (2)
Consejo (1)
S
R
G + D
(3)
***
0,00
0,00
2,39
V
*
0,00
2,00
2,10
V
***
0,00
0,00
2,00
V
**
0,00
0,00
1,50
V
(1) Apreciación: Proporciona una valoración de la calidad de gestión, se indica sólo para los fondos que tengan al menos 5 años de antigüedad.
Cuanto más alto sea el número de estrellas (de 1 a 5), mejor calidad demostrada. (2) Comisiones máximas aplicadas; S: suscripción; R: reembolso;
G+D: gestión y depósito; (3) Nuestro consejo puede ser de tres tipos: “C”: Fondos que recomendamos com-prar; “M” : Fondos a mantener; “V”:
Fondos de los que le aconsejamos desprenderse.
6 | OCU FINCAS Y CASAS
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
consecuencia del menor valor de su participación en
Iberdrola (compró a 5,60 euros, lejos de los 3,15 a los
que cotiza actualmente Iberdrola). La empresa anuncia
que no abonará el dividendo a cuenta de febrero. Acción
cara y muy arriesgada. Venda.
• Ferrovial cosecha el fruto de su diversificación
internacional. En el primer semestre obtuvo beneficio
de 0,36 euros por acción, gracias al cobro de dividendos
de varias participadas en Inglaterra y Canadá. Pero la
actividad nacional y las dudas sobre posibles ventas y
reinversiones, nos hacen ser escépticos sobre el futuro.
Revisamos al alza nuestras previsiones de beneficios
anuales pero la acción nos sigue pareciendo cara.
• Perspectivas poco halagüeñas para Uralita : desplome de las ventas, márgenes bajo presión y una deuda
que sigue presionando en esta coyuntura (falta de ingresos, cierre de los mercados financieros…). Pese al brutal
desplome de su precio en Bolsa, seguimos manteniendo
nuestro consejo de venta.
• Tras una exitosa OPA, a la que aconsejamos acudir, la cementera lusa Cimpor está controlada al 95% por
un grupo brasileño, razón por la que dejamos de seguir
este valor en nuestras tablas.
• MDC Holdings volvió a presentar beneficios en
el segundo trimestre de 2012 (0,22 USD por acción),
gracias a la reducción de costes y al repunte del mercado inmobiliario norteamericano. Suben las ventas y
la cartera de pedidos, pero pensamos que estas buenas
perspectivas están integradas en la cotización, que ha
mostrado una gran revalorización. Mantenga.
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
• Headwaters obtuvo buenos resultados en junio gracias a los materiales de construcción y a la actividad de reciclaje de cenizas de carbón. Además, no tiene compromisos
de devolución de deuda hasta 2014, lo que le da un respiro.
Pero a pesar de ello su estructura financiera nos parece
de gran riesgo, con una deuda de 474 millones de dólares
USD frente a fondos propios de 1,3 millones. Mantenemos
nuestro consejo de venta tras la revalorización de la acción.
• Las malas perspectivas del negocio europeo han
hecho que la francesa Saint Gobain prevea un retroceso
de sus ventas y beneficios en 2012, y refuerce sus medidas
anti crisis. Hemos revisado a la baja nuestras previsiones de beneficio por acción hasta los 2,09 euros para este
año (antes 2,88 euros) y hasta los 2,54 euros para 2013
(antes 3,13). Para 2014, esperamos que se eleve hasta los
FyC
2,86 euros. Acción correcta, mantenga.
COTIZACIÓN DE FERROVIAL en euros
25
20
15
10
5
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
La internacionalización le beneficia, pero el mercado nacional y las
dudas sobre sus futuras decisiones inversoras crean incertidumbre.
Acciones del sector constructor e inmobiliario
Nombre
Acciona
ACS
AVJennings
Beni Stabili
Cem. Portland
CFE
FCC
Ferrovial
Headwaters
Homex
Lafarge
MDC Holdings
Metrovacesa
Reyal Urbis
Sacyr-Valleher.
Saint - Gobain
Uralita
Vinci
Precio
Bolsa
Riesgo
10/09/2011 (1)
42,48 EUR Madrid
**** 16,22 EUR Madrid
*****
0,30 AUD Sídney
*** 0,38 EUR Milán
*** 4,46 EUR Madrid
**** 40,50 EUR Bruselas
*** 10,50 EUR Madrid
*** 9,65 EUR Madrid
**** 7,38 USD Nueva York **** 12,26 USD Nueva York **** 40,70 EUR París
**** 35,57 USD Nueva York **** 1,18 EUR Madrid
*****
0,15 EUR Madrid
*****
1,58 EUR Madrid
**** 29,08 EUR París
**** 0,89 EUR Madrid
**** 35,70 EUR París
** Comentario
Consejo afectada por el parón constructor en España
no pagará dividendo a cuenta en febrero
no pagará dividendo final
beneficio a la baja en el primer semestre
consumo de cemento sigue retrocediendo
cartera de pedidos récord en DEME
cemento sigue pesando en sus resultados
sigue restructurando sus finanzas
tras el rebote de la acción, venda
cotización de la acción penalizada en exceso
fuerte caída beneficio (-95%) en 1er semestre
menos nubarrones en el horizonte
resultados trimestrales arrojan pérdidas
acción muy arriesgada
precio por encima de perspectivas
fuerte caída (-34,1%) beneficio en 1 semestre
precio por encima de perspectivas
2012: espera beneficio similar al de 2011
conservar
vender
conservar
vender
vender
conservar
conservar
vender
vender
comprar
vender
conservar
vender
vender
vender
conservar
vender
conservar
(1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción.
OCU FINCAS Y CASAS | 7
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Mataró, capital del Maresme
L
ciudad catalana trata de reinventarse tras
el ocaso de la industria que le dio la fama.
Analizamos sus principales retos. El precio de
la vivienda sigue muy caro, a pesar de las bajadas.
a
En el entorno de Barcelona
Mataró es una ciudad mediana de unos 124.000 habitantes, situada a 30 km al Norte de Barcelona. Está
limitada al Norte por la autopista, al Sur por el Mar Mediterráneo, al Este por la zona agrícola de las Cinc Senies,
y al Oeste por la Riera de Argentona. Goza de buenas
comunicaciones por carretera y ferrocarril. Desde allí
se accede antes al aeropuerto de Gerona que al de Barcelona, que está más próximo pero se ve afectado por
la congestión de tráfico de la urbe. Mataró ha sido un
importante núcleo industrial y comenzó a notar la crisis
ya en 2005 con la desaparición de los aranceles existentes para el textil. El crecimiento de la ciudad se ha
orientado hacia el Norte, sobre todo con equipamiento
terciario (centro comercial, hospital, tres sectores urbanizables ahora ralentizados…). El nuevo impulso a la
ciudad pasa por relanzar el comercio y por el desarrollo
del tecnocampus, con oferta formativa en comunicación audiovisual, ingeniería electrónica, empresariales,
turismo y ciencias de la salud.
Crecer hacia dentro
Varador. El 52% de los encuestados valoran muy positivamente el proyecto, pero la crisis actual lo mantiene
aparcado por el momento.
Otro plan ambicioso y actualmente pospuesto “sine
die” por la falta de recursos es la desaparición de la línea
férrea actual y su substitución por otra soterrada por
el interior. Esta se uniría al denominado “tren orbital”,
que consistiría en un tren que uniría las ciudades de la
segunda corona del área metropolitana de Barcelona.
Para este tren se ha realizado la reserva urbanística y
tiene un Plan Director aprobado.
La encuesta
En el mes de julio de 2012 realizamos una encuesta telefónica a 450 residentes de Mataró, tras haber visitado
la ciudad y entrevistado a las “fuerzas vivas” sobre los
retos que el municipio tiene por delante. Recogemos
aquí las principales conclusiones de la encuesta.
• El porcentaje de propietarios en Mataró es inferior a
la media nacional (79%). Un 12% de los encuestados necesitan cambiar de vivienda a una más grande. Pero tan
solo un 2,5% tiene intención de comprar próximamente.
Otro 6% lo haría si los precios descendiesen un 30% respecto de los actuales. A ello hay que añadir otro 3% de
encuestados que piensa adquirir una vivienda fuera de
Mataró, principalmente como segunda residencia.
• Las dotaciones de la ciudad están valoradas en la
media de las 40 ciudades españolas analizadas, si bien
tanto la seguridad como las plazas de aparcamiento
reciben una valoración inferior a dicha media.
El Plan de Ordenación urbana es de 1996, y debería
revisarse en los próximos años. Mientras, se prepara
un Plan Económico y Social que defina el proyecto de
ciudad para 2020. No hay previsto un
VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE LA CIUDAD
aumento significativo de población,
Buenas o muy buenas
Regular
Malas o muy malas
y tampoco existen grandes espaCentros
escolares
65
27
8
cios nuevos de desarrollo urbano.
De modo que se trabaja en rellenar
58
34
Transporte público
7
el espacio interno de la ciudad con
Parques
54
37
10
actuaciones puntuales. Sí existe una
Centros sanitarios
57
30
13
pequeña zona de crecimiento cerca
de la Estación, denominada “Iveco
Centros deportivos
46
36
18
– RENFE”, que completa el frente
Limpieza
43
37
20
marítimo. Podría incluir hasta 1.200
Centros de mayores
38
42
20
viviendas, pero su construcción
Centros culturales
34
50
17
será muy paulatina, en función de
la demanda.
Seguridad
19
46
35
Existe un proyecto de ampliar el
Plazas aparcamiento
8
29
63
puerto deportivo. El actual, de 350
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
amarres, tiene alta ocupación y ha
La falta de seguridad es percibida como un problema, junto con la ya
tradicional falta de aparcamientos.
permitido la creación de la playa del
8 | OCU FINCAS Y CASAS
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
Problemas y prioridades
El transporte público está bien valorado, a pesar de
que la reciente reducción en el servicio de autobuses
afecta al 40% de encuestados. Los ciudadanos piensan
que la prioridad actual para la ciudad es la mejora de
los barrios, seguida de una política de apoyo al alquiler.
Existe una numerosa presencia de inmigrantes en la
ciudad, y la crisis económica hace que la percepción
positiva que se tiene de ese fenómeno se reduzca a un
12%. En la actualidad existe un gran número de desahucios, que afecta principalmente a zonas como Cerdanyola, Rocafonda y la Llantía. El 90% de los encuestados
creen que el ayuntamiento debería intervenir en estos
procesos como mediador, y tratar de lograr una solución,
como el ofrecimiento de alquileres baratos. Respecto a
los pisos de realojo, un 60% considera que deben repartirse por la ciudad, frente a un 26% que prefiere que se
agrupen en una misma zona.
• Tenga en cuenta que los edificios anteriores a 1930
tienen que tener la ITE antes del 31 de diciembre de
2012. En 2013 deberán hacerla los edificios con antigüedad entre 1931 y 1950. Las convocatorias de ayudas
para edificios publicadas en la web del ayuntamiento
están cerradas.
• La pasada polémica local sobre la ubicación de un
gran centro comercial en la antigua Farinera (edificio
catalogado de protección) dejó descontento a un 33%
de encuestados, frente a un 53% que está conforme con
dicha decisión.
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
VENTAS DE VIVIENDA NUEVA (l. oscura) Y USADA
2500
2000
1500
1000
500
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Datos anuales para Mataró. La cifra de 2012 es estimada.
Barrios preferidos
Las zonas preferidas para vivir son las de Vía Europa
– Parque Central y el Centro, ambas con un 73% de
preferencias de los encuestados. El Centro destaca
sobre otras zonas en dotaciones educativas, transporte
público y parques. Sus precios figuran entre los más
elevados de la ciudad.
Les siguen las zonas de Serra Cirera – Vista Alegre
y de Peramás – Eixample, con un 60% de preferencias.
Reciben una valoración media las de la Llantia (52%) y
las urbanizaciónes (50%). No gustan las zonas de Rocafonda-El Palau (11%), que destaca para mal en aparcamientos y seguridad, la del Escorxador– que además
tiene precios elevados – (15%) y la de Pla de Bonet (16%).
La futura zona de Iveco- RENFE gusta al 37%. De ellos,
OCU FINCAS Y CASAS | 9
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
cuatro de cada diez piensan que solo podrían adquirir
allí una VPO, y otro 24% cree que solo podría alquilar.
Precios y rentabilidades
Según Fomento, el precio de la vivienda de segunda
mano era de 1.864,8 euros /m 2 en el segundo trimestre
de 2012. Supone una caída del 29% respecto del precio
en el segundo trimestre de 2008, aunque como se ve en
el gráfico, las caídas no han sido lineales.
PRECIO DE LA VIVIENDA USADA EN MATARÓ (€/m2)
2800
2600
2400
PANORAMA INMOBILIARIO
Plazas de garaje
Un 19% de los encuestados dice necesitar una plaza de
garaje, pero tan solo un 4% piensa adquirir una, y otro
4% va a alquilarla próximamente.
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE GARAJES
Precio
Renta
Rentabilidad
Centre
Zona
21.250
88
5,0 %
Peramás Eixample
18.380
72
4,7 %
Cerdanyola
21.430
73
4,1%
La Llantía
19.250
65
4,1 %
Rocafonda
22.300
70
3,8 %
Pla de Bonet
16.650
53
3,8 %.
Vía Europa, Parque central
24.200
68
3,4 %
Serra Cirera, V. Alegre
19.600
56
3,4 %
Precios medios de compra y de alquiler mensual, en euros. El cálculo
de la rentabilidad no tiene en cuenta los gastos.
2200
2000
1800
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
M. Fomento. La tendencia a la baja ha mostrado algunos sobresaltos.
Hemos analizado los precios medios de compra y
alquiler para viviendas tipo y plazas de garaje en los
principales barrios de la ciudad, y hemos calculado para
todos ellos cuál es la rentabilidad bruta que ofrecen.
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA
Zonas
Venta (1)
Alquiler Rentabilidad
(2)
(3)
Peramás Eixample
165.500
585
4,3%
Centre
199.800
678
4,1%
Escorxador
215.500
670
3,7%
Vía Europa, Parque central
210.800
640
3,6%
Pla de Bonet
224.000
663
3,6%
Conclusión y consejos
La Llantía
223.700
660
3,5%
Cerdanyola
190.300
520
3,3%
Serra Cirera, V. Alegre
202.100
538
3,2%
Rocafonda
169.000
423
3,0%
Hemos calculado si financieramente es interesante realizar esta inversión, teniendo en cuenta la rentabilidad
esperada por alquileres y las alternativas “más seguras” que el inversor puede encontrar hoy. Observamos
que a los precios actuales tanto las viviendas como las
plazas de garaje de Mataró son “muy caros”. Solo si
bajaran un 30 % los precios actuales aparecería el barrio
del Centro como “barato” para plazas de garaje y el
barrio de Peramás- Eixample como “correcto”, también
para plazas de garaje. Incluso con esa bajada del 30 %
todos los barrios de viviendas siguen apareciendo como
“caros” o “muy caros”. Por tanto, a los precios actuales
no podemos recomendar ningún barrio para inversión
FyC
ni para viviendas ni para garajes.
(1) Precios estimados de venta sin gastos ni impuestos, para vivienda
de unos 90 m2, en euros. (2) Renta bruta mensual media en euros
para alquileres en la zona en viviendas equiparables. (3) Rentabilidad
bruta.
• En la ciudad catalana la preferencia por la baja
densidad es palmaria : a un 74% le gustaría vivir en
vivienda unifamiliar (la media en las ciudades españolas es del 48%), y puestos a vivir en bloques, al 60% le
gustaría que no superasen las 4 alturas.
10 | OCU FINCAS Y CASAS
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Trabajar en casa, ¿hay gastos deducibles?
S
oy autónomo y me voy a mudar a un piso que pretendo utilizar, además de como vivienda, como espacio de
trabajo. ¿Puedo contabilizar como gastos de mi negocio este nuevo alquiler, los suministros y otros gastos?
¿Qué formalidades debo cumplir?
Espacio disponible
Muchos se plantean, y más en
estos tiempos de crisis en los que
hay que tener iniciativa, desarrollar
una actividad económica desde su
casa. Se trata de optimizar espacio
disponible en la vivienda y ahorrar
costes fijos de una oficina. Dedican
una habitación o parte de un salón
a despacho, almacén o pequeño
taller, por ejemplo. De ese modo
pueden iniciar o continuar con
alguna actividad económica que
aún no genere ingresos suficientes
para afrontar los elevados costes
que supone el alquiler de un piso
o local. En otras circunstancias
podrían plantearse un cambio de
vivienda a otra más adaptada, pero
con un mercado inmobiliario casi
cerrado, optan por sacar partido del
espacio sobrante.
Gastos de actividad
Si se declara en el IRPF en régimen de estimación directa, para
que Hacienda considere que un
gasto de su actividad económica
es deducible, debe estar vinculado
a la misma y debe estar justificado. Respecto a la vinculación, se
trata de gastos ocasionados en el
ejercicio de la actividad, que sean
necesarios para la obtención de
los ingresos. Dichos gastos deben
estar convenientemente justificados mediante el original de la factura o documento equivalente, y
registrados en los libros-registro.
En su vivienda
Si tiene la oficina en su vivienda
ha bitua l, debe noti fica rlo a
Hacienda. Al cambiar su domicilio fiscal con el modelo 036, debe
indicar el porcentaje del domicilio
dedicado a la actividad. Calcule la
superficie de la vivienda que va a
utilizar (normalmente una o dos
habitaciones) y el porcentaje que
supone respecto del total de la
vivienda. El resultado será el porcentaje que usted podrá deducir de
los gastos asociados a la titularidad del inmueble: IBI, comunidad
de vecinos. Si la vivienda es alqui-
lada, podrá deducir como gasto de
su actividad el mismo porcentaje
del importe total del alquiler, así
como de la comisión de la agencia
inmobiliaria, en su caso.
Los suministros, no
Por su parte, los suministros de la
vivienda, como agua, gas, electricidad, teléfono, conexión a internet…, solo podrá deducirlos como
gastos de la actividad económica
cuando se destinen exclusivamente al ejercicio de dicha actividad. Es decir, aquí no es posible aplicar la regla del prorrateo.
Si posee dos líneas de teléfono y
una de ellas la dedica solo a su
actividad, sí podrá deducirla como
gasto.
• En general, el criterio de
Hacienda es restrictivo. En principio, gastos de seguros o alarmas
serán deducibles cuando afecten
exclusivamente a la actividad.
• Las obras de adaptación del
despacho sí podrían considerarse
FyC
gastos de la actividad.
Instalar una caja fuerte
P
uede instalar una caja fuerte empotrada en su vivienda a partir de
unos 250 euros, o 500 si es en el suelo. Gozará de un mayor grado de
seguridad, siempre que no reciba la visita de verdaderos profesionales.
Objetos valiosos
En momentos de crisis existe una
tendencia mayor a guardar en
casa dinero en efectivo y objetos
de valor. Además, siempre existen documentos que queremos
conservar con mayor cuidado. La
instalación de una caja fuerte en la
vivienda puede aportarnos un plus
en la seguridad, sobre todo frente a
pequeños hurtos y robos poco profesionales, aun a sabiendas de que
un verdadero profesional del robo
podría no tener gran problema en
localizarlas y abrirlas.
OCU FINCAS Y CASAS | 11
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
Muros o suelos
Las cajas pueden empotrarse en
armarios, muros e incluso el suelo.
Hay variedad de tamaño, pero las
cajas más frecuentes tienen unos
25 cm de ancho, unos 35 de alto y
un fondo de unos 25 cm. También
las hay con fondo de 12-15 cm. Los
muros de las viviendas tipo en
nuestro país no suelen tener más
de unos 10 cm de ancho, 12 si separan viviendas. Por ello, la instala-
ANÁLISIS URBANÍSTICO
ción de la caja suele requerir alguna
obra adicional. El precio medio de
la instalación en muros o armarios
(con sellado de los bordes) es de
unos 150 euros, IVA incluido. Si se
instala en el suelo, el precio sube a
unos 250 euros.
Precio de la caja
El precio de las cajas depende más
de sus materiales y sistemas de
protección que del tamaño. Tam-
Información de precios,
barrio por barrio
E
n nuestra página web www.ocu.org/inversores actualizamos
periódicamente nuestra base de datos inmobiliarios, por barrios,
de las grandes capitales del país. Los precios siguen caros.
Necesidad de afinar
El mercado inmobiliario es complejo
y posee muchas connotaciones locales. Por necesidades de simplificación, la estadística aúna datos y
variables y ofrece unos resultados
globales. Cuando el Ministerio de
Fomento afirma que la vivienda libre
ha caído en España un 8,3% anual
en el segundo trimestre de 2012, el
dato nos sirve para tener una orientación sobre la tendencia general.
Pero para quien posee inmuebles
concretos o tiene intención de
adquirirlos, le resulta más útil contar con información más detallada.
Desde hace meses, los lectores de
OCU Fincas y Casas tienen acceso a
PANORAMA INMOBILIARIO
bién existen modelos camuflados,
imitando, por ejemplo, a enchufes
eléctricos. Una caja sencilla empotrable cuesta unos 75 euros más
IVA. Una caja de las dimensiones
comentadas, con llave y combinación electrónica con 8 bulones
cuesta unos 235 euros, más IVA.
Las cajas empotrables en el suelo
cuestan de media unos 200 euros
FyC
(instalación aparte).
datos económicos de las principales
ciudades, barrio por barrio.
A través de la web
Como suscriptor de OCU Fincas y
Casas, dispone de un nombre de
usuario y una clave para acceder
a toda la información inmobiliaria exclusiva que recoge la web
www.ocu.org/inversores. Hágalo
a través de la pestaña “login”. Si
no dispone de esas claves, puede
recuperarlas en esa misma ubicación, con solo introducir su número
de socio y la dirección de correo
electrónico a la que quiere que se
la envíen. Una vez registrado, entre
en la pestaña de Inmuebles, sección “Invertir en inmuebles”, para
acceder a la base de datos. Esta
se presenta de un modo intuitivo
para que usted pueda marcar sus
criterios y acceder directamente
a la información deseada. Puede
buscar por ciudades o por criterios económicos: por rangos de
precios o aquellos inmuebles que
se valoren como correctos, caros
o baratos.
Últimos datos
A modo de ejemplo, la reciente
actualización de precios de Madrid
muestra que de 230 posibilidades
de inversión analizadas solo 3 aparecen como baratas o muy baratas.
Señal de que el nivel general de
FyC
precios sigue sobre elevado.
12 | OCU FINCAS Y CASAS
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
ZONAS DE MADRID CON POSIBLE INTERÉS INVERSOR POR RENTAS DE ALQUILER
Distrito
Zona y tipo
Barajas
Aeropuerto, vivienda
San Blas
Canillejas, garajes
Carabanchel Abrantes, garajes
Precio medio (1)
Renta mensual alquiler
Precio máximo
de compra (2)
Precio mínimo
de venta (3)
Valoración
1.230 € /m 2
10.200 € / plaza
11.130 € / plaza
9 € /m 2
72 € / mes
98 € / mes
1.512 € / m 2
13.440 €
18.290 €
1.370 € / m 2
12.160 €
16.550 €
Barata
Muy barata
Muy barata
(1) Los precios son totales para las plazas de garaje, y por m2 para la vivienda. (2) Es el precio máximo que debe pagar para que la compra sea económicamente interesante. (3) Es el precio mínimo al que debe vender, para que interese más vender que mantener el inmueble.
Costes de explotaciones agrarias al alza
L
os datos publicados por el Ministerio de Agricultura dan fe de la estrechez de márgenes para los agricultores
de nuestro país. Nosotros apostamos por las explotaciones agrarias y pedimos más transparencia en la
formación de los precios que llegan al consumidor final.
Aumentos recientes
Los principales gastos de las
explotaciones agrarias experimentaron subidas elevadas en 2011.
Destaca el incremento de los fertilizantes (21% en un año) y el de
la energía y lubricantes (18%). Los
ganaderos se han visto afectados
por el incremento de los piensos
(16,5%). Incluso el coste de las
semillas, que muestra una tendencia a la baja desde hace años,
subió significativamente el último
año (8,7%). Y la tendencia es similar en 2012, con mala climatología
en países productores de cereal.
tilizantes y la energía han aumentado mucho, junto con el coste de
mantenimiento de edificios en las
explotaciones que los poseen.
EVOLUCIÓN DE COSTES
AGRARIOS EN %
Gastos
1990 2000
2000 2011
Piensos
Mant. edificios
Fertilizantes
Energía
Materiales
Semillas
Fitosanitarios
43,5%
48,9%
23,6%
66,6%
43,1%
56,4%
69,7%
72,8%
71,8%
50,4%
49,1%
39%
-7,8%
-18,1%
yen un enorme activo, al que debe
sacársele partido. Mantenemos
nuestro consejo de inversión para
tierras de cereales de secano en la
zona de Castilla y León.
PRECIOS PAGADOS
AL AGRICULTOR, base 100
180
Cereales
Aceite
160
140
120
100
COSTE DE LOS FERTILIZANTES
Y DE LA ENERGÍA, base 100
160
150
140
Fertilizantes
Energía y Lubricantes
130
120
110
100
90
80
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Tras el paréntesis de 2009, los precios han
retomado una marcada senda alcista.
Últimos 10 años
En la última década la evolución de
los costes ha sido diversa. Tanto
las semillas y plantones como los
productos de tratamiento fitosanitario cuestan hoy menos que en el
año 2000. Pero los piensos, los fer-
Golpe a la rentabilidad
El aumento de costes no ha ido
parejo a un incremento del precio
pagado a los productores. Entre
2005 y 2011 la evolución de lo
percibido por los agricultores ha
sido positiva para los cereales y la
patata (con altibajos). Pero ha sido
claramente negativa para las hortalizas, los cítricos y, sobre todo,
el aceite. Por su parte, las frutas y
el vino se han mantenido. Muchas
explotaciones no son económicamente rentables sin ayudas públicas, y éstas se revisan a la baja.
A pesar de todo, estamos convencidos de que en un país como
España el sector agrícola tiene
futuro. Nuestras tierras constitu-
80
60
40
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Los cereales parecen mantener su senda
alcista.
La OCU pide
Se requiere mucha más
transparencia en la
formación de los precios
de productos agrícolas,
con revisión de la
cadena de producción
y distribución.
Los Ministerios de
Agricultura y de
Comercio deben tomar
cartas en el asunto. FyC
OCU FINCAS Y CASAS | 13
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
COMPRAVENTA INMOBILIARIA
E
PANORAMA INMOBILIARIO
Experiencias de venta de inmuebles
un mercado a la baja, la celeridad de la
venta es clave para reducir las pérdidas.
Además de ajustar el precio, veamos otros
consejos y la experiencia resultante de una encuesta.
n
El gusto por la propiedad
El porcentaje de propietarios en España es más elevado
que en otros países de su entorno (85%). Esta tendencia
que data desde hace décadas, no responde necesariamente a motivos puramente económicos, puesto que con
la calculadora en la mano, vivir de alquiler puede ser
financieramente más interesante, sobre todo en un contexto de bajada del precio de la vivienda. Sin embargo,
la querencia por la propiedad puede ser una oportunidad
para aquellos que aspiran a vender un inmueble. Vender hoy es difícil: los compradores tienen menos dinero
disponible y menor oportunidad de obtener préstamos.
Se impone ajustar los precios a la realidad del mercado.
Pero tampoco basta con ello: la oferta es muy amplia, y
hay que hacerse un hueco. Le ofrecemos la experiencia
de otros vendedores y nuestros consejos.
Datos de la encuesta
A finales de 2011 la OCU llevó a cabo
una encuesta sobre el comportamiento
de los españoles con los inmuebles.
Se obtuvieron más de 3.700 respuestas que
nos permitieron contar con testimonios
de 533 vendedores de inmuebles en los
últimos 10 años. Recogemos aquí las
principales conclusiones de este estudio.
¿Acudir a una agencia?
Un 54% de los encuestados vendió a través de una agencia. El principal motivo para acudir a ellas fue la búsqueda del comprador (79%), si bien hay quien da más
importancia a la ayuda recibida con las formalidades y
papeleos (32%). El servicio más común de las agencias
es la gestión de las visitas y la publicidad en Internet
y otros medios tradicionales. Pero también las hay que
colaboran en la obtención de hipotecas por el comprador
(ver gráfico).
Llama la atención que, tratándose de un contrato que
da lugar a cuantiosos honorarios, los españoles ponemos
poco empeño en formalizarlo como es debido. En más
del 36% de los casos, el acuerdo con la agencia fue solo
verbal, y en otro 25% se limitó a un escrito poco deta14 | OCU FINCAS Y CASAS
ANÁLISIS URBANÍSTICO
llado. Solo en el 38% de los casos se firmó un contrato
de mediación que regulara todos los detalles. Y algo
similar ocurre con la factura final: en un 43% de los
casos ni siquiera se entregó.
% DE AGENCIAS QUE OFRECEN LOS SERVICIOS
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Enseñar
el piso
Anunciarlo
Ayuda
en papeleo
Estimar
el precio
Filtrar
compradores
Buscar
hipoteca
Mostrar el piso es laborioso pero si se organiza y se lo toma con espíritu positivo puede hacerse sin ayuda externa.
Evite la exclusividad
A los españoles no nos gusta la exclusividad con una
agencia. Solo el 32% de los casos de venta la contemplaban. Los argumentos en favor de la exclusividad se
centran en que la agencia tendrá más interés en realizar
la operación si tiene asegurada su comisión, y por consiguiente cabe esperar mayor efectividad en su gestión.
No nos convence. Al vendedor le interesa vender cuanto
antes y obtener un buen precio. A la agencia le interesa vender cuanto antes. Como vendedor, a usted no le
interesa cerrar puertas. Muchas veces el boca a boca y
las relaciones personales son eficaces en la venta. A la
agencia hay que pedirle profesionalidad, y si quiere la
comisión debe ganársela en un contexto de libre competencia. Si hace bien su trabajo, seguramente usted la
pagará con gusto. La comisión por venta es libre y suele
pagarla el vendedor (aunque lógicamente repercute en
el precio de venta). Suele rondar el 3% (2,7% según nuestra encuesta), aunque se debe negociar, vinculándola
incluso al cumplimiento de algún objetivo: un plazo
reducido de venta o un precio mínimo acordado por el
inmueble.
Cuánto se tarda en vender
Con la gran oferta existente y el menor número de
demandantes con capacidad de compra, es lógico que
la venta se dilate más tiempo que épocas pasadas. Pero
todo es relativo, y depende de nuestra capacidad de
adaptación al mercado y de la prisa que tengamos por
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
vender. En nuestra encuesta, quienes han vendido a
través de agencias afirman haber tardado 6,3 meses de
media en vender, tras recibir la visita de 8,2 potenciales
compradores. Quienes han vendido por su cuenta tardaron 7,3 meses y recibieron 7,4 visitas.
En definitiva, el grado de satisfacción de estos vendedores con la intervención de la agencia es de 6,2 sobre
10. Lo más apreciado es la preparación de los documentos legales y la gestión de las visitas. Algo que, por otra
parte, podría gestionar personalmente la mayor parte
de los vendedores, salvo que se realice a distancia o
existan otros impedimentos. Una vez concluido el proceso, muchos vendedores declaran que no volverían a
contratar los servicios de una agencia (el 44%). Un 22%
buscaría otro profesional distinto y un tercio de ellos sí
repetiría con la misma agencia.
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
tarios de los compradores pero no lo tome como algo
personal: es una negociación.
• A la hora de negociar, haga ver que ya ha ajustado
el precio respecto de la zona, algo que el comprador
podrá comprobar, y resalte las virtudes de su piso. Pero
debe tener la flexibilidad suficiente para consentir quizá
alguna rebaja añadida que conforte al comprador.
• Si, por el motivo que sea, decide acudir a una agencia, pacte que la comisión solo sea exigible cuando la
venta se haya consumado y usted haya recibido el pago.
Consejos para la venta
Vender un inmueble hoy no es tarea sencilla, ni para
los agentes ni para los particulares. Si dispone de algo
de tiempo, puede encargarse usted mismo y ahorrarse
una buena suma.
• Es esencial fijar un precio adecuado, algo más bajo
que el mercado local en inmuebles de similares características: superficie, localización, calidades, elementos
anexos, etc.
• Elabore un dossier de venta: una ficha– fotocopia
en color – con las informaciones básicas de la vivienda,
sus servicios y sus ventajas (cercanía de transportes,
colegios, centros de salud, etc.). Destaque la eficiencia
energética (calefacción, aislamientos, etc.); en próximas
fechas esta información podrá ser obligatoria. Incluya
fotos y distribúyalo entre familiares y allegados.
• Publique anuncios en los principales portales
especializados de internet. Rellene los datos esenciales,
cite las ventajas de su inmueble y añada fotos atractivas (luz, orden, persianas subidas, ojo a los reflejos,
etc.). Si la vivienda está “en precio” no necesitará pagar
suplementos para que resalten su anuncio con colores,
añadan un video, etc.
• Tenga la vivienda bien presentada: limpia, sin
pequeños desperfectos visibles, mejor con algún mobiliario sencillo que totalmente vacía.
• Lleve un listado de visitantes, para hacer el seguimiento. Elija las mejores horas para las visitas (con sol,
ausencia de ruidos, sin distracciones por su parte, etc.).
Exponga con sencillez las ventajas de su inmueble y cite
también los posibles inconvenientes (si los hay), antes
de que los descubra el visitante. Añada informaciones
puntuales que puedan dar confianza al comprador:
sobre el edificio, los vecinos, el barrio, los trámites que
implicaría la compra (señal), etc. Escuche los comen-
Cuestiones legales
Si llega a un acuerdo sobre el precio con el comprador
interesado, propóngale firmar una señal. Si todo está
claro y a usted el precio el parece muy conveniente,
proponga la firma de unas arras confirmatorias. En ellas
se acuerda la compraventa y se fija una cantidad como
adelanto a cuenta del precio. El comprador se compromete a terminar la compra (firmar la escritura pública y
entregar el precio completo antes de una fecha pactada),
y si no lo hace podrá ser impelido a ello por el juez.
Si por el contrario existe la posibilidad de que el comprador interesado en su piso no llegue a concluir la compra,
pueden acordar unas arras penitenciales. En ellas se
pacta que si el comprador no concluye la compra en la
fecha prevista perderá la suma entregada como arras y
quedará liberado de su compromiso. Puede encontrar
modelos de estos documentos en la sección de Herramientas de www.ocu.org/inversores.
Actúe con flexibilidad. El comprador puede necesitar un tiempo para obtener una hipoteca. Usted puede
“reservarle” el piso mientras tanto, pero sin que ello
suponga interrumpir el proceso de venta, las visitas de
FyC
otros interesados, etc.
OCU FINCAS Y CASAS | 15
Gestión de inmuebles
VIVIR EN COMUNIDAD
S
NOTICIAS BREVES
PANORAMA INMOBILIARIO
Vecinos morosos, gestión diligente
impone una gestión muy activa de los gastos
e ingresos de la comunidad, y tratar de evitar
cuando se pueda el recurso al proceso judicial
frente a morosos.
e
Clave para la convivencia
En la comunidad todo vecino tiene obligación de pagar
su cuota de gastos comunes, ordinarios y extraordinarios. Si no se está de acuerdo con el modo de reparto o
con determinado acuerdo de la junta, debe acudirse al
juez para su impugnación en plazo. La Ley de la Propiedad Horizontal quiso poner coto a la morosidad y
previó un procedimiento rápido de reclamación de deudas. Además, prevé que en caso de venta del inmueble,
el adquirente responde por las cuotas del año en curso
y las del año anterior, y el piso puede ser subastado
para hacer frente a dichas deudas. Si no se comunica la
transmisión a la comunidad, el vendedor responde por
las deudas del comprador.
Pero todas esas medidas legales no impiden el hecho
de que la difícil situación económica que atraviesan
muchas familias en España conlleve dificultades para
hacer frente a las cuotas de la comunidad de vecinos,
especialmente si estas son elevadas por motivo de algún
gasto extraordinario. En muchas ocasiones, son los bancos que se quedan
con viviendas o
locales de deudores hipotecarios,
quienes no pagan
a tiempo a la comunidad.
Procedimiento legal de cobro
Cuanto antes se reaccione, mejor. Primero, de modo
informal, reclamando el pago. Si persiste, el procedimiento legal para la reclamación de estas deudas es
claro; el presidente y el administrador deben evitar
errores formales que retrasen el cobro.
• Se reúne la Junta, previa convocatoria e inclusión
de este punto en el orden del día, y aprueba la liquidación detallada de la deuda pendiente. Expide un certificado de la deuda. El deudor no puede votar en esa junta.
Además se acuerda facultar al presidente para iniciar
las acciones judiciales, si no se paga.
• Se notifica ese acuerdo al propietario deudor, y se
le requiere fehacientemente de pago, advirtiendo de
que en caso de impago se pasará a la vía judicial. Vea
16 | OCU FINCAS Y CASAS
ANÁLISIS URBANÍSTICO
un modelo en www.ocu.org/inversores, sección Herramientas > Modelos de documento. Si no se ha podido
entregar personalmente, se puede exponer en el tablón
de anuncios pero indicando la fecha y los motivos por
los que se hace así. De este modo se respeta la norma
sobre protección de datos.
• La petición inicial del proceso monitorio se presenta ante el juzgado de instancia de donde radique
la finca (o el del domicilio del deudor), mediante un
impreso en el que se señala la identidad del deudor,
domicilio, origen y cuantía de la deuda, acompañando
la certificación de la Junta y solicitando el embargo y la
ejecución. En viviendas con varios propietarios, estos
responden solidariamente por las deudas con la comunidad. Para esta presentación no se requiere abogado
y procurador. Serán necesarios si el deudor se opone a
la reclamación y ésta supera los 2.000 euros.
Buscar otras soluciones
En OFC 40 expusimos alternativas de reducción de costes ordinarios en la comunidad. Antes de acometer gastos extraordinarios plantéese si es el buen momento. Si
hay muchos vecinos en dificultades no es lógico forzar la
situación aunque pueda obtenerse la mayoría suficiente.
Como hay gastos que son inevitables, deben buscarse
fuentes de financiación: subvenciones, créditos baratos,
financiación del propio prestador de servicios, o ingresos derivados de la instalación de antenas en la azotea,
publicidad, alquiler de la antigua vivienda del portero…
A los vecinos que no puedan pagar sus cuotas se les
puede ofrecer otras alternativas: un calendario adaptado de pagos, sugerirles que aumenten sus ingresos
por ejemplo arrendando parte su piso, o tratar de organizar pagos en especie, de modo que puedan encargarse
de modo puntual de la limpieza, reparaciones, cuidado
del jardín, etc.
Qué supone ser moroso
Quien adeude cuotas a la comunidad, no
impugnadas ni consignadas, no puede
votar en la junta, y no puede impugnar
sus acuerdos ante el juez. La convocatoria
de junta general debe incluir la lista de
morosos. En casos extremos, el moroso
podría ver subastada su vivienda para hacer
FyC
frente a las deudas con la comunidad.
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN
A
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
El deslinde de una finca rústica
la confusión de límites de la finca,
un acuerdo con su vecino, aunque ceda en
parte a sus pretensiones, puede resultarle
más rápido y económico que un proceso judicial.
COSTE ORIENTATIVO DEL DESLINDE JUDICIAL
nte
Límites sobre el terreno
Las fincas rústicas presentan en ocasiones dificultades
para establecer con claridad la propiedad. La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria e
implica gastos, de modo que no es infrecuente que haya
transmisiones, herencias y segregaciones que queden
sin rastro en el registro. Junto a ello, otra dificultad que
puede presentarse es la definición sobre el terreno de los
concretos límites– lindes – de la finca. Es importante,
por ejemplo, si queremos adquirir un terreno y conocer
exactamente sus límites, si creemos que el vecino ha
invadido nuestro terreno, si queremos segregar la finca
en dos, o si se pretende alquilar a varios inquilinos, etc.
Aunque en su día existieran límites, hitos (mojones) claros entre las fincas, es posible que con el tiempo estos
se desplacen o queden ocultos por la acción del hombre
o de la naturaleza. En ocasiones es la Administración
quien trata de recuperar terrenos del dominio público
marítimo terrestre haciendo un deslinde, por ejemplo,
en aplicación de la Ley de Costas.
Caro procedimiento judicial
Nuestro código civil contempla el derecho de todo propietario a deslindar la propiedad. Existe un procedimiento judicial para ejercitar la llamada acción de deslinde. Implica la citación de todos los dueños colindantes
(algo no siempre fácil) y la aportación de los títulos de
propiedad u otro derecho real, y de pruebas, que pueden
ser testificales (la posesión es importante), documentales (fotos, planos catastrales, informes) y sobre todo
periciales. Le ofrecemos unos cálculos de costes aproximativos para un proceso de deslinde de una finca de
10 Ha de superficie, con un perímetro de 1.265 m. Los
honorarios son libres, y los profesionales consultados
nos han ofrecido las cifras de la tabla adjunta. En el
caso de que el vecino fuera la Administración y hubiera
de emprenderse un procedimiento de tipo contencioso
administrativo, los honorarios de los profesionales se
incrementarían enormemente: para el ejemplo, los abogados cobrarían entre 750 y 3.000 euros, y los agrónomos entre 1.000 y 1.500. En casos con mayor complicación, los profesionales pasarían a cobrar en función de
las horas dedicadas y las gestiones realizadas.
Concepto
Coste mín. y máx. en euros,
sin IVA
Trabajos de topografía
y planos
Perito agrónomo
Abogado
Procurador
Total en euros (1)
200 - 490
350 – 600
300 – 900
150 - 400
1.000 – 2.390
(1) Horquilla de precios obtenidos para el proceso del ejemplo.
Mejor llegar a un acuerdo
No es necesario acudir al proceso judicial si puede
llegar a un acuerdo con sus vecinos. Será más rápido,
más barato y menos problemático. Inténtelo a partir de
los planos que cada uno conserve, del catastro y de lo
que pueda recoger el registro de la propiedad. En estos
casos es frecuente recurrir a la mediación de un tercero
o de árbitros. Algunas comunidades autónomas, como
Castilla y León, ofrecen a través de las diputaciones la
posibilidad de redactar actas por técnicos, sin coste.
Junto a los costes del procedimiento que se siga, hay
que considerar el coste material de los propios mojones
que se utilicen, y de su instalación, que dependerán del
tipo, material y tamaño que se elija.
18%
EXPLOTACIONES AGRARIAS QUE NO
GESTIONA EL TITULAR (en %)
16%
Aparcería
14%
Arrendamiento
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Andalucía
Castilla
y León
Castilla La Mancha
Cataluña
Comunitat
Valenciana
Fuente: Censo agrario de 2009 (INE).
Amojonar una finca
Consiste en establecer mediante hitos
fácilmente visibles e identificables
los límites y vértices de la misma.
Previamente, el deslinde habrá precisado
FyC
los límites del perímetro de la finca.
OCU FINCAS Y CASAS | 17
Gestión de inmuebles
FISCALIDAD
L
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Dónde conviene donar inmuebles hoy
mayor presión fiscal que se nos viene encima,
y la que cabe esperar, nos anima a planificar
con acierto y con celeridad la transmisión de
inmuebles: ¿donar o heredar?
a
Antes de que suba el impuesto
El pasado 26 de junio Canarias hizo desaparecer la
bonificación del 99,9% para las herencias y donaciones
entre ascendientes y descendientes a partir del 1 de
julio de este año. Otras comunidades dónde no se paga
Impuesto de Sucesiones y Donaciones entre padres e
hijos estudian volver a recuperar el impuesto (ver OFC
32 y 35). En previsión de cambios similares, y frente a
la opción de esperar a donar más tarde o heredar tras
el fallecimiento, a usted puede interesarle donar en las
comunidades donde hoy se paga nada o muy poco en
el Impuesto sobre Donaciones. Siempre, eso sí, que los
lazos familiares sean fuertes.
El caso del matrimonio Quiroga
El señor y la señora Quiroga tienen 62 y 61 años respectivamente, con dos hijas de 30 y 29 años. De su patrimonio
(ver tabla), quieren mantener dos inmuebles y donar el
resto por partes iguales a sus hijas. Pues bien, fiscalmente hablando, si tenemos en cuenta el conjunto de
impuestos a pagar por todos, la mejor solución pasaría
por donar a las hijas el local– para así rebajar la factura
fiscal de IRPF del donante – y la finca rústica, porque
no genera plusvalía municipal. El piso con pérdidas
convendría venderlo, para aprovechar y compensar fiscalmente con otras ganancias la pérdida que genera, y
luego donarles el dinero de la venta en efectivo. No les
conviene donar la vivienda habitual porque generaría
ganancias en el matrimonio que tiene menos de 65 años
(23.167,88 euros a pagar en la próxima declaración de
IRPF), y porque en la herencia ya tiene un buen tratamiento fiscal. Tampoco la vivienda alquilada, ya que
por ser vivienda solo se tributa en IRPF por el 40% de
los alquileres recibidos.
Qué impuestos sí pagarían
De este modo, con la donación cada hija percibiría
inmuebles y dinero por valor de 151.000 euros.
• Cada hija pagaría por ISD 167,77 euros en Madrid,
y 7.550 euros si todo ocurriera en Barcelona.
• Los padres pagarían en IRPF el resultado de compensar las ganancias puestas de manifiesto con la donación del local y la finca rústica, con la pérdida por la
venta del apartamento de vacaciones. La factura sería
de 12.900,86 euros. Pero si no hubieran compensado la
pérdida del apartamento, deberían pagar mucho más
(25.920,86 euros).
• Los padres ya no pagarían en el IRPF por las rentas
de alquiler del local donado; a repartir entre las hijas.
• Coste de la donación: por notaría unos 700 euros y
otros 600 de inscripción en el registro de la propiedad.
Cuánto ahorro supone
• Si no se hiciera nada y al final se heredaran todos
los bienes, las hijas deberían pagar en impuesto de
sucesiones 40.300,81 euros, cada una. Con la solución
de donación parcial propuesta, la herencia de bienes
restantes generará un pago de impuesto de sucesiones
mucho menor: 14.269,57 euros por cada hija.
• Si finalmente se sube el Impuesto de Donaciones en 2013 hasta la tarifa estatal, retrasar la donación a 2013 supondría un sobre coste en impuestos de
33.600 euros en Madrid, y de 18.800 euros en Barcelona.
Qué inmuebles conviene donar
La diferencia entre el valor del inmueble en el momento de
la donación menos su valor de adquisición puede generar
una ganancia patrimonial, que el donante debe declarar
en IRPF. Si lo que se genera al donar es una pérdida, no
pagará nada pero tampoco podrá compensarla con ninguna ganancia porque la Ley de IRPF lo prohíbe expresamente. De ahí se desprenden los siguientes consejos:
• Conviene donar inmuebles cuya transmisión no
genere ganancias al ascendiente donante, como:
PATRIMONIO DE LA FAMILIA QUIROGA en euros
Inmueble
Año adquisición
Vivienda habitual
Vivienda alquilada
Local alquilado
Apartamento
Finca rústica
18 | OCU FINCAS Y CASAS
2002
2001
2001
2008
2007
Valor actual
250.000
300.000
150.000
90.000
62.000
Valor catastral
150.000
140.000
75.000
45.000
-
Ganancia a declarar
Renta alquiler
+ 100.000
+ 110.000
+ 80.000
- 50.000
+ 12.000
–
15.000
18.000
–
–
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
–Inmuebles con ganancias parcialmente exentas; son
los adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
– Inmuebles con ganancias no exentas, cuando el
donante ya tiene pérdidas producidas por la venta de
otros bienes, suficientes para compensar en el IRPF las
ganancias que va a producir la donación.
• Conviene donar los inmuebles en alquiler con ingresos altos (siempre que el hijo y donatario pague poco
o nada de IRPF), para lograr que, tras la donación, el
donante pagué menos IRPF al no tener que declarar los
rendimientos generados por el alquiler. Pero si el hijo
es menor de 25 años, al ser luego él quien reciba los
ingresos, es posible que el padre pierda el derecho al
mínimo familiar por descendientes.
• No conviene donar la vivienda habitual, aunque el
donante tenga más de 65 años y la ganancia generada
por la donación esté exenta en el IRPF. Su transmisión
hereditaria suele tributar poco (por lo general está
exenta en un 95% con un límite de 122.606 euros por
heredero) y no se espera que tribute más.
La plusvalía, para el donatario
El donatario tendrá que liquidar en los 30 días hábiles (2 meses en Navarra) después de la donación el
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos
de Naturaleza Urbana. Cuanto más tiempo haya sido
propiedad del donante el inmueble, y más alto sea el
valor catastral del suelo (véalo en el recibo del IBI del
año de la transmisión), más se pagará por este tributo.
Done los inmuebles que generen menos impuesto: los
terrenos rústicos y los urbanos que hayan permanecido
menos de un año en poder del donante– que no pagan
nada –, o aquellos que ha tenido menos tiempo en su
propiedad y cuyo valor catastral sea más bajo.
Calcular bien el valor de lo donado
El valor a declarar es el valor real que tenga el inmueble
en el momento de la donación. En las CCAA con ventajas en la donación a descendientes, interesa asignar el
valor más alto posible sin superar el valor de mercado.
Al hacerlo no pagará mucho más por el ISD y logrará
que si se vende el inmueble en el futuro, la ganancia a
declarar en el IRPF será más pequeña.
Por comunidades autónomas
Quien recibe un inmueble en donación debe pagar el
Impuesto aplicando la normativa de la Comunidad Autónoma donde esté el inmueble.
• Interesa donar un inmueble sito en Aragón en favor
de un hijo si el valor no sobrepasa los 300.000 euros,
siempre que tanto donante como donatario residan en
Aragón, y que el patrimonio preexistente del hijo no
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
exceda de 402.678,11 euros y se escriture la donación
en escritura pública. No tributaría nada.
• En Castilla y León, Castilla La Mancha, Madrid y
Valencia, se paga muy poco tanto en herencia como en
donación entre ascendientes y descendientes (hijos y
nietos), porque se aplican bonificaciones en la cuota del
99% (95% en Castilla La Mancha). Sin embargo, ante la
posibilidad de que se vuelvan a instaurar estos impuestos, sería interesante, donar cuanto antes inmuebles
que estén en estas CCAA. En Castilla La Mancha se
exige para aplicar la bonificación que el donatario sea
residente también en esa CCAA. En Valencia la bonificación es del 99% con un límite máximo de 420.000 euros
y para poder aplicarla el donatario debe residir en la
comunidad valenciana.
• Si el ascendiente reside en el País Vasco o en
Navarra, sus hijos pagarán poco o nada en el momento
de la herencia,
y nada i ndica
por el momento
que vaya a cambiar. Por ello le
aconsejaríamos
no actuar. Sí le
interesa donar
si el ascendiente
reside en otra
CCA A y tiene
inmuebles en los
territorios forales.
• En Canarias, Extremadura, Andalucía, Asturias
y Cantabria, las herencias entre ascendientes y descendientes (hijos y nietos) y también las donaciones están ya
gravadas. Por ello, si ascendientes y descendientes residen
en esta CCAA, interesará hacerles donaciones fraccionadas entre el mayor número de descendientes, para rebajar
la futura tributación del Impuesto de Sucesiones, y que
la factura de la donación sea lo menos elevada posible.
• En Murcia y La Rioja, tributan muy poco las
herencias entre ascendientes y descendientes, pero la
tributación de la donación es muy alta. Por ahora no
tienen que hacer nada, pero si se encarece el impuesto
sobre Sucesiones, se podría conseguir un ahorro fiscal
mediante donaciones fraccionadas al igual que en las
CCAA del punto anterior.
• Si los inmuebles que posee no están en una comunidad con ventajas en la donación, pero sus descendientes sí
residen en una de ellas (Castilla León, Castilla La Mancha,
Madrid y Valencia), puede optar por intentar vender el
inmueble y luego donar el dinero que consiga con la venta.
De esta manera se aplicaría la normativa de la CCAA del
FyC
donatario y la donación no tributaría casi.
OCU FINCAS Y CASAS | 19
Gestión de inmuebles
ALQUILER
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Condiciones de Alquiler Seguro
V
lectores nos han
preguntado sobre las
condiciones de la empresa
“ Alquiler Seguro S.A. “, presente en la
publicidad. Nuestros colaboradores nos
han transmitido su experiencia.
arios
El coste de la seguridad
La sociedad Alquiler Seguro ofrece a propietarios gestionar sus alquileres y “garantizar” el cobro de la renta.
En caso de impago ofrece el pago de la renta hasta la
interposición de la demanda judicial de desahucio, que
ella misma tramita, a su costa. El coste para el propietario
es el equivalente a un mes de renta, más IVA (21% desde
septiembre), y el 5% de la renta mensual vigente, más IVA.
Además, cobran otro mes al inquilino. Por otra parte, la
renta que fija la sociedad es por lo general algo más baja
que la renta de mercado para pisos equivalentes. Nuestros
colaboradores han observado diferencias que van entre
-3,5% y -19%. El objetivo es alquilar cuanto antes.
Desnudar al inquilino
La empresa parece tener muy claro quién le da de comer
y en la dicotomía propietario-inquilino, la balanza está
clara. La clave para mantener una publicitada “morosidad 0” (que nosotros no hemos podido verificar) está
en una férrea selección de inquilinos, a quienes se realiza un detallado estudio de solvencia y viabilidad, tras
rellenar una encuesta previa por cada persona que vaya
a vivir en el piso. En función de sus datos, le exigirán
que presente– por cada uno – nóminas o justificantes de
ingresos, los tres últimos recibos de sus préstamos si los
tiene, extractos bancarios de los últimos tres meses y un
certificado del banco de no tener devoluciones de recibos.
Si ya vive de alquiler, le pedirán su contrato vigente.
Reservar el inmueble
Antes de realizar el estudio de solvencia, el potencial
inquilino debe avanzar una señal en reserva del inmueble que le interese. Puede hacerse por internet con pago
por tarjeta bancaria. Si quiere recuperar la señal, deberá
contratar un seguro de devolución por valor de 5 euros
no rembolsables. La página web no permite conocer las
condiciones de la reserva antes de introducir ya los datos
personales, pero los comerciales comentaron a nuestros
colaboradores que sin tal seguro, en caso de estudio negativo o de desistimiento del inquilino, se perdería la señal.
20 | OCU FINCAS Y CASAS
Las condiciones para entrar, además de la fianza legal
de un mes y del mes en curso, incluyen el pago de otro mes
de depósito como garantía adicional y los honorarios de la
empresa: un mes de renta más IVA. Además, es obligatoria
la contratación de un seguro de hogar con cobertura de responsabilidad civil (se anuncia por menos de 99 euros/año).
El pago se exige por domiciliación bancaria el último día
del mes anterior al del alquiler. Es un pago por adelantado.
Oferta reducida pero clara
A finales de agosto de 2012 la empresa ofertaba
153 inmuebles en alquiler en la provincia de Madrid, 58
en Barcelona, 28 en Valencia y 11 en Sevilla. La información de cada piso es correcta e incluye la dirección
exacta, algo que adolecen otros portales. Con carácter
general, los gastos de comunidad y el IBI están incluidos
en la renta; la tasa de basuras, no.
Conclusión
Propietario: si no quiere complicaciones, esta empresa
puede ser una solución para alquilar. Pero también
puede optar por opciones menos caras. En la Comunidad
de Madrid, el Plan Alquila realiza gratuitamente el filtro
y la mediación con los inquilinos, con un seguro temporal de impago. En Cataluña, consulte el “avalloguer”. Un
buen seguro privado de impago puede costarle en torno
a un 3,5% de la renta anual (Macifilia, comercializado
por Alkora, telf. 914 174 850).
Inquilino: aunque luego no le exijan un aval, la petición inicial de datos nos parece algo excesiva. Es posible
encontrar en el mercado precios similares, sin tener que
“desnudarse económicamente” ante esta empresa privada.
Se ahorrará un mes de comisión (más IVA), y 5 euros.
Algunas experiencias
La experiencia de nuestros colaboradores
ha sido diversa. La gestión como
propietario ha sido satisfactoria (rapidez,
claridad en las condiciones), a pesar de
una valoración de la vivienda un 15%
inferior a mercado. La gestión como
inquilino dejó que desear: se solicitaban
justificantes de ingresos también para
menores de edad y no hubo respuesta al
estudio de solvencia, tras casi un mes.
Al menos se recuperó la señal (200 euros),
FyC
gracias al pago del seguro.