MODIFICACIÓN PUNTUAL: DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA

MODIFICACIÓN PUNTUAL:
DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Y PROTECCIÓN
DEL CASCO HISTÓRICO DE SORIA.
EMPLAZAMIENTO:
C/ EL COLLADO nº 43 y 45
-SORIAPROMOTOR :
Promociones C/ RETOGENES S.L.
EQUIPO REDACTOR:
CABRERIZO ARQUITECTOS S.L.
ALEJANDRO CABRERIZO DE MARCO.-Arquitecto
IGNACIO CABRERIZO MARTINEZ DE BAROJA.-Arquitecto
INDICE
La presente Modificación Puntual está compuesto por la documentación
técnica requerida y con el contenido que se contempla en el art. 136 del Reglamento
de Urbanismo de Castilla y León, Decreto 22/2004 de 29 de enero y según la
disposición del ITPLAN
Consta de los siguientes documentos:
DI-MV
MEMORIA VINCULANTE
T.0. Antecedentes
- 0.1 Objeto.
- 0.2 Autor
- 0.3 Situación.
- 0.4 Estado de la Propiedad.
- 0.5 Composición Original Según Título.
T.I. Conveniencia y Oportunidad
- 1.1 Encuadre Legal
- 1.2 Justificación de la Procedencia y Conveniencia de la redacción
1.2.1 Legislación
1.2.2 Planeamiento que desarrolla
1.2.3 Tramitación
T.II. Contenido de la Modificación
T.III. Ordenación General
- 3.1 Estado Inicial
T.IV. Ordenación Detallada
- 4.1 Estado Inicial
- 4.2 Estado Modificado
T.V. Documentación
T.VI. Conclusiones
MEMORIA VINCULANTE
DN-MV
MODIFICACIÓN PUNTUAL nº 1 DEL
PERI-PECH 2014 de SORIA
T.0. ANTECEDENTES.0.1-. OBJETO.El objeto de la presente Modificación Puntual del PERI-PECH de Soria es la
Revisión Parcial de la Ficha de Catalogación de Edificio ubicada la Parcela Catastral
4339712WM4243N0001SM sito en la Calle El Collado nº 43 y nº 45 y Plaza del Olivo
con la modificación de la Ordenación Detallada de la manzana a la que pertenece.
El presente documento se redacta según las prescripciones establecidas tanto en la
Ley 5/99 Ley de Urbanismo de Castilla y León como en el decreto 22/2004
correspondiente al Reglamento de Urbanismo de Castilla y León y sus
modificaciones
El presente documento se redacta por encargo del propietario del inmueble
0.2-. AUTOR.El autor del presente trabajo es el Equipo Redactor integrado por la empresa
CABRERIZO ARQUITECTOS S.L. dirigido por Alejandro Cabrerizo de Marco e
Ignacio Cabrerizo Martínez de Baroja Arquitectos colegiados entre otros, en el
Colegio Oficial de Arquitectos de Castilla y León Este - Demarcación de Soria - con
el nº 3343 y 65 respectivamente y domiciliados profesionalmente a efecto de
notificaciones en Soria en C/ San Mateo nº 4 y teléfono y fax -975 22 23 12.
0.3.-SITUACIÓN.El ámbito que incluye en la presente Modificación Puntual se circunscribe a
una única finca catastral 43397-12 y registral 50666, en cuanto al contenido parcial
de la ficha de su catálogo.
El referido Inmueble se sitúa en la zona Centro de Soria con frente Norte a la
principal arteria del Casco Antiguo, denominada Calle El Collado en su tramo final
próximo a la zona de ensanche de la ciudad hacia al Oeste. También tiene fachada
al Sur con la Plaza del Olivo, por lo que la referida parcela atraviesa la Manzana,
siendo el resto de los linderos medianiles quebrados, con la parcela 43397-07 en
todo el lindero Este y con las parcelas 43397-03 y 04 al Oeste
La parcela objeto de la Modificación Puntual tiene forma irregular e incluye
las antiguas parcelas catastrales 05 y 06 de la manzana correspondientes a los nº
43 y 45 de la Calle El Collado parcialmente edificadas en la actualidad coincidiendo
la zona vacante con la parcela 06.
Las parcelas anteriores fueron agrupadas con anterioridad a la aprobación del
vigente PERI-PECH, con fecha de 8 de Agosto de 2007, mediante escritura de
compraventa, extinción de comunidad y agrupación ante Notario Jose Manuel
Beneitez Bernabé, con numero de protocolo 2331
-1-
Referencia
Catastral
Superficie
según Catastro
Superficie
según
PERIPECH
Superficie
según
Medición
Nº
Parcela
1
43397-12
1-a
43397-05
246,00 m2
1-b
43397-06
66,00 m
TOTAL ÁMBITO MP
313,00 m2
313,00 m2
2
312,00 m2
258,44 m2
65,82 m
2
324,26 m2
La parcela forma parte la manzana en forma de “L” tumbada”, con unas
dimensiones aproximadas de 48,00m de largo x 32,00m de fondo en su lado largo
(Norte Sur) y 18,00n de largo por 16,00 m de ancho (Oeste-Este), en su brazo corto,
la manzana tiene una superficie aproximada de 1.813,10 m2. La manzana esta
conformada por la Calle El Collado al Norte, al Sur con la Plaza del Olivo, al Oeste
por la Calle Claustrilla y al Este por la Plaza San Esteban.
0.4.-ESTADO DE LA PROPIEDAD.La propiedad del inmueble, que afecta el presente Modificación Puntual
corresponde al promotor PROMOCIONES C RETÓGENES S.L., con domicilio en la
Plaza del Salvador nº 1 2º B C.P. 42001- SORIA
y NIF nº B42136572 y
representada por Dña. Silvia Ruiz Cercadillo con DNI 16.811.748-J.
0.5.-COMPOSICIÓN ORIGINAL SEGÚN TÍTULO PROPIEDAD.Tal y como se ha señalado anteriormente el edificio actualmente se
compone de UNA FINCA Inscrita en el Registro de la Propiedad de Soria,
“SOLAR en Soria en su Calle Collado, señalada con los números cuarenta y tres y cuarenta y
2
cinco. Tiene una superficie de trescientos ocho metros (308m ). Linda : Norte ó frente, calle
Collado, por donde tiene su entrada principal; Sur o espalda, casa de herederos de Don Hermenegildo
Gracia y Plaza del Olivo; Este o izquierda, con el número cuarenta y tres de la calle El
Collado
de
Don Ángel Rubio y Don Teófilo Uriel y por el Oeste o derecha, con
número cuarenta y nueve de la
Calle del Collado”.
Inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Soria Finca nº 50666, Tomo
2345 Libro 769 y Folio 217 de Inscripción 1ª
Dicha Finca proviene según título a su vez de la Agrupación de 6 Fincas
Registrales anteriores.
1) Finca C/ Collado 43,
2) Local Comercial C/ Collado 45,
3) Vivienda Pta. Primera C/Collado nº 45, (Sup Util 224 m2)
-2-
4) Vivienda Pta. Segunda C/Collado nº 45 (Sup Util 224 m2),
5) Vivienda Pta. Tercera C/Collado nº 45 (Sup Util 224 m2)
6) Desván en planta Bajo Cubierta (Sup Util 224 m2)
Se constata por esta información que la actual edificación sito en Collado nº
45 se compone de una ÚNICA edificación al albergar una Vivienda por planta por lo
que podemos asegurar que no existen dos cuerpos de edificación.
“
-3-
T.1. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD.1.1. – ENCUADRE LEGAL.Teniendo en cuenta que el presente Modificación Puntual tiene como base
legal los preceptos contenidos en la legislación Urbanística y de Ordenación del
Territorio así como los instrumentos generales de planeamiento, serán de aplicación:
Legislación Estatal:
Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones.LS-98
R.D Ley 4/2000 de 23 de Junio, sobre Medidas Urgentes de Liberalización en
el Sector Inmobiliario y Trasnsporte. RDL-4/00
Ley 25/1988, de 29 de Julio, de Carreteras.
Ley 48/2002, de 23 de Diciembre, del Catastro Inmobiliario.
Ley de Expropiación Forzosa de 16 de Diciembre de 1954
Decreto 1006/1966 de 7 de Abril Reglamento de Parcelaciones
Legislación Autonómica:
Ley 5/1999, de 8 de Abril, de Urbanismo de Castilla y León LU/99
B.O.C.Y.L. 15.04.99
Ley 10/2002, de 10 de Julio, de Modificación de la Ley de Urbanismo LM/02
B.O.C.Y.L. 12.07.02
Ley 7/2014, de 12 de septiembre, de Regeneración Urbana de Castilla y León
B.O.C.Y.L. 29.09.14
Ley 10/1998, de 5 de Diciembre, de Ordenación del Territorio de Castilla y
León LOT 10/98
B.O.C.Y.L. 10.12.98
Corrección de Errores
B.O.C.Y.L. 18.11.99
Ley 13/2003, de 23 de Diciembre Modificación de la Ley de Ordenación del
Territorio
B.O.C.Y.L. 30.12.03
Decreto 22/2004, de 29 de Enero, Reglamento de Urbanismo de Castilla y
León RU 22/04
B.O.C.Y.L. 02.02.04
-4-
Corrección de Errores
B.O.C.Y.L. 02.03.04
Modificaciones
Decreto 99/2005, de 22 de Diciembre
B.O.C.Y.L. 26.12.05
Decreto 68/2006, de 5 de Octubre
B.O.C.Y.L. 11.10.06
Decreto 6/2016, de 3 de Marzo
B.O.C.Y.L. 4.03.16
Planeamiento Municipal:
Revisión Plan General de Ordenación Urbana de Soria,
Aprobado Definitivamente 10 de Marzo de 2006
B.O.P. 26.04.06 PGOU 06
Revisión Plan General de Ordenación Urbana de Soria, Ambito PERI-PECH
Aprobado Definitivamente 13 de Noviembre de 2013
B.O.P. 04.02.14 REV PGOU 14
Revisión Plan Especial de Reforma Interior y Protección del Casco Histórico
de Soria,
Aprobado Definitivamente 14 de Agosto de 2014
B.O.C.Y.L. 23.09.14 PERI-PECH- 14
-5-
1.2.-JUSTIFICACION DE LA PROCECENCIA Y CONVENIENCIA DE SU
REDACCION.-
1.2.1.-LEGISLACION.Los Modificaciones se determinan como instrumentos que introducen
cambios justificados, que no implican la Revisión de los mismos, dentro de los
planeamientos urbanísticos tanto para los de carácter general como para los
planeamiento de desarrollo conforme a lo establecido por el art. 58 Modificaciones
de la Ley 5/1999 de 8 de abril -Urbanismo de Castilla y León, y en virtud del Decreto
22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de
Castilla y León, y en virtud de dicho reglamento,
Conforme al Capítulo V.- Elaboración y aprobación del planeamiento
urbanístico,
Sección 5ª-. Vigencia, Revisión y Modificación del planeamiento urbanístico
Articulo.169.- Objeto
1-. Los cambios que se introduzcan en Planeamiento General, se consideran como
modificación de dichos instrumento, salvo cuando impliquen su revisión o cuando se realicen por
instrumentos habilitados para ello
2-. Todos los cambios que se introduzcan en planeamiento de desarrollo se consideran
como modificación de dichos instrumentos, salvo cuando se realicen por instrumentos habilitados
para ello
3-.Las modificaciones de cualesquiera instrumentos de planeamiento urbanístico deben:
a)
b)
Limitarse a contener las determinaciones adecuadas a su específica finalidad, de
entre las previstas en este Reglamento para el instrumento modificado.
Contener los documentos necesarios para reflejar adecuadamente sus
determinaciones y en especial los cambios que se introduzcan en las
determinaciones vigentes incluyendo al menos un documento independiente
denominado Memoria Vinculante donde se expresen y justifiquen dichos cambios, y
que haga referencia a los siguientes aspectos:
1º.La justificación de la conveniencia de la modificación acreditando su
interés público.
2º.La identificación y justificación pormenorizada de las determinaciones del
instrumento modificado que se alteran, reflejando el estado actual y el
propuesto.
3º.El análisis de la influencia de la modificación sobre el modelo territorial
definido en los instrumentos de ordenación del territorio vigentes y sobre la
ordenación general vigente.
4-. La aprobación de las modificaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico
debe ajustarse al procedimiento establecido para la aprobación de los instrumentos que se
modifican, con las excepciones señaladas en los artículos siguientes.
Por lo tanto, en aplicación del art. 169.2 del RU/04 se considera el instrumento
adecuado ya que existe planeamiento general aprobado definitivamente REV
PGOU-14 Soria , también se encuentra en vigor la Revisión Plan Especial de
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Reforma Interior y Protección del Casco Histórico de Soria PERIPECH-2014, en
nuestro caso, este último es el Planeamiento de Protección y de desarrollo (PERIPECH) que se pretende MODIFICAR
El interés público de la presente modificación es la revisión de la ficha del catálogo
para conocer el grado de adaptación al su estado actual, acomodar situaciones
existentes y ajustarlos a criterios anteriores análogos así como la corrección del
error material de disconformidad con la realidad física por error en la cartografía
base, hecho que ha de modificarse para posibilitar cualquier tipo de actuación de
reforma completa o parcial en la edificación, de acuerdo a las conversaciones
mantenida con los técnicos de la Comisión de Patrimonio Cultural del Servicio de
Cultura de Soria, en consonancia a los informe y los acuerdo tomados en relación al
inmueble objeto.
1.2.2.-PLANEAMIENTO QUE SE MODIFICA
No existe Planeamiento de Ordenación Territorial aplicable, por lo que no afecta al
modelo planteado, así mismo por tratarse de una modificación de la Ordenación
General y Detallada del Suelo Urbano, no afecta al ámbito de espacios protegidos,
infraestructuras generales, etc… por englobarse íntegramente en Suelo Urbano
Consolidado.
En cuanto al Planeamiento General, en la actualidad se encuentra adaptado a la
Ley 5/99 de Urbanismo de Castilla y León y a su Reglamento, corresponde a la
revisión y adaptación del P.G.O.U. aprobada DEFINITIVAMENTE el 13 de
Noviembre de 2013, que clasifica los terrenos objeto de la Modificación Puntual
como suelo urbano consolidado dentro de la Norma Zonal 3 “Edificación en Casco
Histórico”, ámbito sobre que se desarrolla un Plan Especial, al que remite el PGOU
en el desarrollo de su normativa para ese conjunto.
De acuerdo al Revisión del Plan General en el ámbito del Casco Antiguo, en el art.
2.7.15.
Artículo 2.7.15. Catálogo de elementos protegidos (OD)
1. EDIFICIOS Y ELEMENTOS CATALOGADOS
Son los que se señalan en forma de inventario en los Planos de Ordenación siguientes:
P0-3a Catalogación: Ubicación de Elementos y Grado de Protección.
P0-3b Catalogación: Ubicación de elementos y Grado de Protección. Bienes Inmuebles
descatalogados.
PO-3c Catalogación: Bienes de Interés Cultural y Entornos de protección.
Además, la Revisión del Plan General en el ámbito del Casco Histórico incluye como Anexo X las
Fichas de Bienes Inmuebles Catalogados del Catálogo Urbanístico del Plan Especial de Protección del
Conjunto Histórico de Soria. Del contenido de estas fichas, únicamente el Grado de Protección
tiene carácter de Ordenación General.
En cuanto al Planeamiento de Desarrollo, que se pretende Modificar, en la
actualidad se encuentra en vigor es la Revisión Plan Especial Reforma Interior de
Protección del Casco Histórico de Soria aprobado con fecha14 de Agosto de 2014.
-7-
El propio Plan Especial establece en su art. 1.2.3, que desarrolla la ordenación
detallada y por tanto las determinaciones de las fichas del catálogo también los son.
ARTÍCULO 1.2.3 DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN ESPECIAL
1. El Plan Especial desarrolla la ordenación detallada de la totalidad del Conjunto Histórico completando las
determinaciones del Plan General.
(…)
Por lo tanto, el PERI-PECH vigente establece para las modificaciones en su Articulo
1.2.5. Vigencia y Modificaciones del Plan Especial, las siguientes consideraciones:
Articulo 1.2.5.- Modificación del Catálogo
1. A partir de la fecha de publicación de su aprobación definitiva, el Plan Especial entrará en vigor con
carácter indefinido. No obstante, el Ayuntamiento podrá proceder a alterar sus determinaciones
mediante el procedimiento de modificación regulado en el artículo 58.2 de la LUCyL y 169.2 y 3 del
vigente RUCyL.
2. La modificación del Plan Especial podrá tener lugar justificadamente cuándo se den alguna de las
circunstancias siguientes:
- Cuando se modifique o revise el Plan General de Ordenación Urbana de Soria, que habilita la
redacción del presente Plan Especial de forma que afecte a los criterios, determinaciones y
Política General del presente Plan Especial.
- Por el transcurso de ocho años desde su aprobación definitiva.
En consecuencia de acuerdo al RUCyL art. 92, Determinaciones de
ordenación detallada en suelo urbano consolidado, las determinaciones de
ordenación detallada desarrollado por el Plan Especial son
Artículo 92
(…)
2-. La ordenación detallada del suelo urbano consolidado comprende:
a) Calificación Urbanística (artículo 94)
b) Sistemas Locales de vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos
públicos (artículo 95)
c) Normas y medidas de protección para los elementos incluidos en el catálogo (artículo 96)
d) Unidades de Normalización (artículo 97)
e) Usos fuera de ordenación (artículo 98)
f) Plazos para cumplir los deberes urbanísticos (artículo 99)
g) Áreas de tanteo y retracto (artículo 100)
Artículo 96 del RUCyL
Al establecer la ordenación detallada, para cada uno de los elementos incluidos en el catálogo se
señalarán, los criterios, normas y otras previsiones que procedan para su protección, conservación y en
su caso recuperación, y en general para concretar con precisión los términos en los que haya de
cumplirse el deber de adaptación al entorno regulado en el artículo 17
-8-
La Modificación que se pretende introducir es relativo:
a) Exclusivamente en cuanto a las determinaciones de ordenación detallada, es
la modificación parcial del contenido de la Ficha 113 actualmente en vigor
b) estas determinaciones de acuerdo al art. 96 del RUCYL de la ficha se
concretan en:
b.1 Contenido Observaciones y Singularidades
b.2 Estado del Edificio e Intervenciones Posibles
c) La agregación de la parcela 43397-06 como ajuste al parcelario actual
existente
La competencia para su formulación esta regulada en el articulo 50 de la
LU/99. (art. 149 RU/04)
1.2.3.-TRAMITACIÓN
En cuanto a la tramitación de la presente Modificación Puntual nº 1 del PERIPECH se realizará conforme a lo establecido en el RU/04 en la Sección 3ª Vigencia
revisión y modificación del planeamiento urbanístico y de acuerdo al art. 169, para
la alteración de la determinación de Ordenación Detallada del Plan Especial
En conclusión y por todo lo anteriormente expuesto, PROCEDE, es
CONVENIENTE y esta SUFICIENTEMENTE JUSTIFICADO la elaboración de la
presente Modificación Puntual del PERI-PECH de Soria.
T.2. CONTENIDO DE LA MODIFICACIÓN.-
2.1.- DESCRIPCIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA.La presente Modificación Puntual del PERI-PECH persigue sintéticamente los
siguientes fines:
1º) La Modificación Parcial de la Ficha 113 correspondiente para la
edificación sita en la parcela catastral 43397-05 (hoy agregada como 4339712)
2º) La Corrección parcelario, ajustándolo a la realidad física y jurídica
actualmente existente
3º) El Mantenimiento del resto de parámetros de ordenación general NIVEL
DE CATALOGACIÓN AMBIENTAL y de la ordenación detallada de la
manzana, alineaciones, rasantes, numero alturas, etc…
-9-
T.3. ORDENACIÓN GENERAL.3.1.- ESTADO INICIAL
3.1.1 Catalogación de la Edificación 43397-05 C/ El Collado nº 45
El presente apartado enumera la determinación de Ordenación
General que contiene la Ficha nº 113
El edificio al que se aplica la presente modificación puntual y estudio se
encuentra catalogado según la REVISIÓN DEL P.E.R.I Y PROTECCIÓN DEL
CASCO HISTORICO, publicada en el BOCYL el miércoles 23 de septiembre
del 2014 como edificio con protección AMBIENTAL en cuanto al edificio de
Calle El Collado nº 45 y Catalogado como AMBIENTAL en cuanto a la
edificación Derribada del Collado nº 43 de acuerdo al Plano PO-3b.06.
PALNOS DE ORDENACIÓN Catalogación: Protección de Bienes
Inmuebles.
Se propone para el inmueble sito en Calle Collado nº 45 el mantenimiento
de Nivel de catalogación AMBIENTAL (circunscrito a las fachadas con frente
a El Collado y Plaza del Olivo)
Por lo tanto no se altera el NIVEL DE CATALOGACIÓN, manteniéndose
como AMBIENTAL para los dos inmuebles
PERI-PECH Plano PO-3b.06. PLANO DE ORDENACIÓN Catalogación: Protección de Bienes Inmuebles.
- 10 -
T.4. ORDENACIÓN DETALLADA.4.1.1. ESTADO ACTUAL PARCELACIÓN
La referencia catastral del inmueble es 4339712WM4243N0001SM,
objeto de Estudio de Catalogación, no coincidente con la existente en
las fichas de catálogo si bien es la correspondiente a las antiguas
parcelas 43397-05 y 43397-06, responde a una tipología de Edificación
entremedianeras pasante.
Parcelario Catastral Actual desde 2007
Las parcelas se encuentran agrupadas con anterioridad a la entrada en
vigor de la revisión del PERI-PECH de 2014, dicha agregación se
realizó con fecha de 8 de 2007, mediante escritura autorizada ante
notario de Soria Jose Manuel Beneitez Bernabé con número de
protocolo 2331.
El edificio actualmente se compone de UNA FINCA Inscrita en el
Registro de la Propiedad de Soria,
“SOLAR en Soria en su Calle Collado, señalada con los números cuarenta y tres y cuarenta y
2
cinco. Tiene una superficie de trescientos ocho metros (308m ). Linda : Norte ó frente, calle
Collado, por donde tiene su entrada principal; Sur o espalda, casa de herederos de Don
Hermenegildo
Gracia y Plaza del Olivo; Este o izquierda, con el número cuarenta y tres de
la calle El
Collado de
Don Ángel Rubio y Don Teófilo Uriel y por el Oeste o
derecha, con
número cuarenta y nueve de la
Calle del Collado”.
En consecuencia se encuentra Inscrita desde el año 2007 en el
Registro de la Propiedad nº 1 de Soria Finca nº 50666, Tomo 2345
Libro 769 y Folio 217 de Inscripción 1ª
Por lo tanto de acuerdo al plano PI-16.2 Alturas Existentes del PERIPECH la edificación se compone de IV alturas, si bien se encuentran
rotuladas en la parte interior de la parcela III alturas, de acuerdo al
- 11 -
anterior plano catastral, base del PERI PECH. La edificación se asienta
sobre las alineaciones.
PI-16.2 Alturas Existentes del PERI-PECH l
Cuadro
anexo A.3 Tabla de
aprovechamientos de referencia por parcelas
Nº Parcela
Suelo
Edificabilidades
Construcción
y
Indice
Edificable
Nº
Manzana
43397
43397-05
246,00 m2
896,00 m2
3,64 m2/ m2
43397
43397-06
66,00 m2
246,00 m2
3,73 m2/ m2
TOTAL ÁMBITO MP
312,00 m2
1.142,00 m2
3,64 m2/ m2
Se constata por parte del Equipo redactor del presente documento que
la cartografía base del Plan Especial EN LO RELATIVO A LA
PARCELA 43397-05 utilizada contiene errores que no muestran la
realidad física del inmueble.
- 12 -
LEVANTAMIENTO DE CUBIERTAS (Estado Real)
* INMUEBLE Collado 43 DERRIBADO
CARTOGRAFÍA MUNICIPAL (PERI-PECH)
*
*
4.1.2. VOLUMEN Y EDIFICABILIDAD EXISTENTE
La planta sótano tiene una superficie construida de 13,88 m².; la planta
baja tiene una superficie construida de 258,45 m². ocupando la
totalidad de la parcela; la planta primera tiene una superficie construida
de 261,81 m².; la planta segunda tiene una superficie construida de
257,18 m².; la planta tercera tiene una superficie construida de
256,47 m².; y la planta bajocubierta tiene una superficie construida de
115,20 m².
Por tanto, la superficie construida sobre rasante del edificio estudiado
es de 1.149,11 m²., con un volumen aproximado de 3.736,19 m3.
Cuadro Volumen existente
Nº
Manzana
43397
Nº Parcela
43397-05
43397
43397-06**
TOTAL ÁMBITO MP
Suelo
Construcción
2
*1.149,11 m2
65,82 m2
246,00 m2
324,27 m2
1.395,11 m2
258,45 m
Indice
Edificable
2
4,61 m / m
2
3,73 m2/ m2
2
2
4,43 m / m
* A comprobar por los servicios técnicos Ayto de Soria “in situ” a la concesión de la
Licencia del Proyecto de Sustitución
** Edificio Demolido
De acuerdo a dicha norma Zonal 3-CH de aplicación, la edificabilidad
- 13 -
es la existente, y de acuerdo al levantamiento planimétrico la superficie
construida del edificio es la edificabilidad existente en edificio actual
Collado nº 45, que es de 1.149,11 m2, ya que es el volumen
actualmente edificado.
De acuerdo al PERI-PECH, art 2.1.3 Divisiones Urbanísticas del Suelo
apartado d) Atribución de las parcelas edificadas.
“ el aprovechamiento de las parcelas edificadas de tipología residencial en
manzana cerrada, en manzana de casco histórico, de bloques abiertos y de
vivienda unifamiliar, será el existente. La superficie construida será la
resultante de un levantamiento planimétrico del edificio. En el caso de los
solares, la superficie construida será la de la edificación preexistente o la que
se señale como tal en el Plan Especial”
Las parcelas comprendidas en manzanas de Casco Histórico 3-CH y
en las que fuera de esta zona están incluidos en catálogo de Edificios,
tendrán como techo absoluto dicha edificabilidad existente, con la
única excepción de los aprovechamientos bajo cubierta, que por
compensación de las mayores cargas de la protección se puedan
permitir en las condiciones previstas a estos efectos en esta normativa”
Por lo tanto la relación actual conforme a su levantamiento no supone
ningún incremento de volumen actual ya que el Anexo 3 Tabla de
edificabilidades y aprovechamientos de referencia por parcela del
PERI-PECH para el inmueble analizado es erróneo y por tanto el
presente documento no plantea NINGÚN AUMENTO DE VOLUMEN
El resto de parámetros son los reflejado en la Norma Zonal 3-CH y en
los planos de Ordenación y Clasificación PO, con el mantenimiento del
número de plantas IV + Bajo cubierta coincidentes con el numero de
alturas existentes (IV +BC)
4.1.3 ESTUDIO DE LA SITUACIÓN REAL DEL EDIFICIO
Realizada medición, visita al inmueble de referencia, según toma de
datos y levantamiento de planos de la edificación existente.
El edificio fue destinado a viviendas y local comercial en su planta baja,
ocupa la parcialmente del solar actual, que tiene una superficie de
314,00 m². junto con el solar de la Calle El Collado nº 43, procedente
del derribo de una construcción anterior. Está formado por un pequeño
sótano, empleado como cuarto de calderas, y cinco plantas sobre
rasante, la última de ellas abuhardillada o a modo de bajocubierta.
El edificio, actualmente en desuso, tiene planta irregular. El solar tiene
alineaciones a dos vías públicas, calle El Collado y Plaza del Olivo, y
- 14 -
medianería con tres fincas, dos de ellas por la izquierda, y una por la
derecha. El solar que linda por la izquierda, que da a la Calle El
Collado está vacío, mientras que el que da a la Plaza del Olivo está
ocupado por un edificio de construcción moderna. La finca que linda
por la derecha está ocupada por un edifico, actualmente en uso, de
construcción antigua.
La alineación con la calle El Collado es una línea recta de 6,70 m.; la
medianería situada a la izquierda es una línea recta quebrada de
12,20+0,70+3,30+16,10 m.; la medianería situada a la derecha es una
línea recta quebrada de 20,80+4,50+2,60+6,30 m.; y la alineación con
la Plaza del Olivo es una línea recta de 8,60 m.
Existe una diferencia de cota entre la rasante de la Calle El Collado
respecto de la Plaza del Olivo de 1,86m, es decir un desnivel
aproximado de media planta, si bien las cotas relativas de los aleros
son prácticamente las misma 1070,45 El Collado 1070.50 Olivo, por lo
tanto misma línea de cornisa, desnivel que se van atenuando a
medida que la edificación se va elevando.
La planta sótano tiene acceso exclusivo desde el local comercial de
planta, en el que ha estado implantado una sucursal bancaria con
acceso a pie de calle desde las dos fachadas. La planta Baja se
resuelve por medio de tres bancales absorbiendo el desnivel de las
dos rasantes
El edificio se organiza por medio dos patios de parcela situados en la
parte central entre ellos se sitúa un pasillo central que organiza la
planta alargada disponiéndose una vivienda ocupando la totalidad de
la planta, a excepción de los núcleos de escalera
La edificación se dispone entorno a un núcleo de escaleras principal
que conecta las cuatro plantas y portal que tiene acceso estrecho
hacia la fachada de El Collado, complementado por un segundo núcleo
de escaleras auxiliar que se sitúa contrapuesto en el cuerpo que tiene
frente a la Plaza del Olivo. Cada núcleo da acceso los dos bajocubiertas o buhardillas de cada cuerpo.
Dada la localización del edificio en un tramo bien conservado del
Casco Histórico, en sus dos fachadas, tanto al El Collado como a la
Plaza del Olivo.
Según las inspecciones realizadas al inmueble se analiza el edificio
atendiendo a los siguientes aspectos:

Fachada
Las fachadas exteriores se encuentra en un relativo “buen” estado,
encontrándose mucho más deteriorada la fachada de El Collado ya
- 15 -
que el estado del muro de fábrica de mampuesto se considera
aceptable, aunque el deterioro sufrido por la carpintería esta
acelerando el proceso de deterioro global de la fachada. En cuanto a
las fachadas interiores a patios se encuentra en peor estado de
conservación sobre todo en los encuentros de los lucernarios de los
patios a nivel de techo de planta baja.
Así mismo, en las dos fachadas se encuentran alteradas en su estado
inicial con miradores sobrepuestos de fábrica (1 en cada fachada en el
nivel de planta segunda) y en general la configuración de huecos en
ambas fachadas de la planta baja
La carpintería exterior de los miradores se encuentra en muy mal
estado de conservación, con posibilidad de desplome hacia la calle.
Es posible la reutilización de la cerrajería de forja de ambas fachadas.
o Cubierta
La cubierta arranca desde la cota 1070,45m en fachada hasta doble
cumbreras que se sitúan a una cota de 1073,40m y 1074,00m,se
encuentra en muy mal estado tanto estructural como constructivamente
sobre todo en las zonas del patio, donde existe serio peligro de
derrumbamiento. Existen pequeñas zonas hundidas
Los canalones de fachada y patios se encuentran en mal estado y no
funciona, esta semidesprendido y perforado, así como las bajantes
interiores, que producen entradas generalizadas de agua en las zonas
interiores de la edificación
En el forjado de cubierta se observan gran número de manchas
producidas por la humedad que pasa a través de la cubierta, reflejando
el mal estado de las tejas de cubrición. Así mismo la estructura
sustentante de cubierta se encuentra en mal estado, elementos de
viga y soporte en avanzado estado putrefacción.
La cubierta no posee especial interés en si misma, ni en cuanto a la
ordenación del conjunto de la manzana, de tal forma que se observa
que las cumbreras de los edificios contiguos se encuentran a una
altura mayor prácticamente una planta con el mismo número de planta
asignadas, dado que la altura libre de `planta es baja apenas 10,87m
para 4 plantas por que cabe elevar la cubierta para tapar la
mendianera contigua al lado izquierdo de Plaza del Olivo.
o Estructura
La estructura del edificio esta formada por dos muros de directriz
irregular de fabrica en las medianeras y por entramado de madera en
plantas elevadas mediante pórticos paralelos a las fachadas que
generan dos crujías que varia de 2,80 m a 3,00m en fachada en la
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C/ El Collado y que se amplia a tres crujías en la fachada de la Plaza
del Olivo. Los pilares son metálicos en planta baja, soportando el
entramado superior.
Los niveles a los que se sitúan los forjados relativos a la C/ El Collado
son:
PLANTA BAJA + 0.00m a +1.95m (3.63m-2.66m)
PLANTA PRIMERA + 4.01m y 4,91m (2.73m- 2.10m)
PLANTA SEGUNDA + 6.96m y 7.31m (2.66m-2.60m)
PLANTA TERCERA + 9.92m y 10.28m (2.56m-2.40m)
PLANTA BAJO CUBIERTA + 13.14m
El estado de la estructura desde el punto de vista de la estabilidad es
medio ya que progresivamente se va deteriorando. Los pórticos
próximos a la Fachada a El Collado se encuentran fisuradas, en el
resto ya que no se han detectado fisuras ni grietas, a excepción de la
cubierta que esta en ruina.
Las escaleras se encuentran en un estado deteriorado, si bien están
en proceso de irreversible de reparación o rehabilitación.
En conclusión no existen elementos interiores notorios de calidad
constructiva que deban conservarse, y el estado de la construcción se
encuentra actualmente en ruina técnica y las condiciones de
habitabilidad y adecuación a normativa nos determinan que el edificio
se encuentra ruina económica.
Con fecha de Mayo de 2016, es redactado Informe Técnico de Ruina –
revisado- de Inmueble sito en el Collado nº 45 redactado por el
arquitecto Alejandro Cabrerizo de Marco, en el que las conclusiones
son las siguientes:
CONCLUISONES




Que existe un peligro inmediato para personas y bienes
Que el edificio se encuentra en ruina técnica debido al estado de la
estructura, cubierta y fachada (75,2% del edificio), de acuerdo al
apartado 3.-.
Que se encuentra en estado de ruina económica ya que el coste y las
actuaciones necesarias para mantener o reponer las condiciones
adecuadas de seguridad y estabilidad, serían de 590.749,54 € que
representa el 64,20% del valor de reposición, que exceden del límite del
deber legal de conservación del inmueble (50%)de acuerdo al apartado
Que el edificio esta manifiestamente inhabitable.
Para mayor abundamiento en el estado de la edificación, de acuerdo a
la ficha Nº 113 de catalogación el estado del inmueble sito en la Calle
El Collado nº 45 es DEFICIENTE quedándose corta en la fecha actual,
ya que la apreciación del estado del inmueble es de ruina inminente.
- 17 -
4.1.4 FICHA 113 CATALOGACIÓN INMUEBLE C/COLLADO nº 45
A continuación se transcribe la ficha 113 inicial actualmente en vigor
- 18 -
- 19 -
4.2.- ESTADO MODIFICADO (Descripción y Justificación)
4.2.1 JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN
Del análisis de las determinaciones de ordenación detallada y el estado actual
del edificio y la incidencia de la catalogación y las condiciones actuales,
anterior se desprende:
1º) Las actuales fachadas contiene elementos NO ORIGINALES de
los que se procederá a su derribo o demolición, consistente en
miradores de fábrica en planta segunda, tanto a la calle El Collado
como a la Plaza del Olivo, de acuerdo al Plano PO-1 ACTUACIONES
EN ELEMENTOS CATALOGADO. Se trata de elementos estructurales
anclados a fachada por medio de impostas originales alteradas, que
deterioren el comportamiento de la misma
Por lo tanto esto implica una reforma del lienzo exterior, y por lo tanto
su alteración.
2º) El estado de conservación es de ruina inminente a la calle El
Collado, por lo que se imposibilita o desaconseja su mantenimiento
desde el punto de vista técnico de resistencia del mismo resultando
algo mejor el estado de conservación en la Fachada a la Plaza del
Olivo. Por lo que se puede restituir la fachadas de manera
idéntica/similar a las existentes de manera análoga a otras
intervenciones en edificios con catalogación ambiental, en los que se
permiten su demolición con repetición de fachada.
3º) La edificación correspondiente al num 43 y por tanto la fachada se
encuentra actualmente demolida y se procederá a su reconstrucción
de manera análoga a la fachada previa, de manera simultanea a la
propuesta planteada para el edificio Calle El Collado nº 45
4º) El mantenimiento de las fachadas actuales, con vaciado interior,
implicaría afecciones a las vías a la que tiene frente y las condiciones
impiden los trabajos en el interior/exterior
La primera de ellas a El Collado, donde el ancho de la misma en este
tramo es de 7,09m situado en la embocadura del pasaje San
Clemente, que da salida a la Plaza San Clemente, en la zona más
estrecha del Collado, cualquier estructura de apeo de la fachada
reduciría el ancho, de la zona de más transito peatonal de la ciudad,
tanto de eventos generales de la población, cabalgatas, procesiones,
desfiles, mercados medievales etc.. con las continuas molestias y
peligros, de manera temporal a lo largo de entre 2 años y 2,5 años.
En relación a la plaza del Olivo, se encuentra afectada por el
aparcamiento subterráneo, que imposibilitaría el montaje de la
subestructura de apeo, ya que supone atravesar la plataforma-forjado
de cubierta, ya que exclusivamente se cuenta con un ancho de 2,40m.
5º) En relación a las alturas actuales del edificio cabe destacar:
- 20 -
-
Tiene IV alturas con altura de cornisa de 12,73m a la Calle El
Collado
Tiene IV altura con altura de cornisa de 10,87m a la Plaza
del Olivo
La altura actuales de la fachada de la plaza del Olivo son
manifiestamente insuficientes para la Planta Baja, 2,66m (altura
mínima de 3,00) y para la planta Primera 2,10m (altura mínima de
2,50-2-60), no siendo habitables, siendo el resto de plantas con la
altura estricta o sensiblemente menor a la altura mínima.
Dicha diferencia entre la altura de las fachadas se debe a la diferencia
cotas de las rasantes de aproximadamente 1,90m
De acuerdo al art. 2.2.3.1. Condiciones de Calidad, Diseño
Composición y Estética de las Construcciones del PERI-PECH,
“Los nuevos edificios se proyectarán de acuerdo con las condiciones
exigidas a los citados proyectos de vivienda social/protección, en lo relativo a
las condiciones espaciales así como las dotaciones y accesibilidad para
edificios de viviendas y para sus servicios comunes
Cuando las condiciones de tamaño, forma y otras características físicas de
las parcelas, hagan inviable o simplemente inconveniente la aplicación de las
anteriores, el Ayuntamiento y la CTPC de Soria podría autorizar condiciones
alternativas que sean más adecuadas a las condiciones de la parcela a
través de una modificación puntual”
De acuerdo al expediente tramitado ante la CTPC de Soria DR-18/2016-20 y
en relación a las deliberaciones y reuniones con los técnicos de la Comisión
se ha promovido la presente modificación puntual a instancia de la misma en
aplicación al art 2.2.3.1 anteriormente transcrito.
El interés público de la presente modificación puntual radica en la
actualización de las condiciones del inmueble de acuerdo al estudio más
exhaustivo (de manera análoga a otras intervenciones en edificios con
catalogación ambiental, permitiendo su demolición con la posterior e
inmediata reconstrucción) y con una intervención de manera más segura para
el trafico peatonal en una zona degrada del centro manteniendo los valores
de los elementos concretos de fachada catalogados que tiene cierto interés.
- 21 -
4.2.2 DESCRIPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN
De acuerdo a lo anterior se recoge los siguientes cambios en las ficha 113 de
catalogación,
4.2.2.1 OBSERVACIONES
En el apartado de :
a) Observaciones y Singularidades:
Redacción Actual:
MIRADORES DE FÁBRICA.
COMPOSICIÓN MEJOR RESUELTA HACIA LA PLAZA DEL OLIVO QUE
HACIA LA CALLE EL COLLADO.
LOS MIRADORES NO SON ORIGINALES. DEBERÁN ELIMINARSE.
HAN DE MANTENERSE AMBAS FACHADAS A LA PLAZA DEL Y A LA
CALLE EL COLLADO
SE PERMITE LA REORIDENACIÓN DE HUECOS EN PLANTA BAJA,
MARCANDO EJES DE HUECOS Y LA DISMINUCIÓN DE MIRADORES,
CON REPOSICIÓN DE ELEMENTOS DE REJERÍA
Redacción Modificada:
MIRADORES DE FÁBRICA.
COMPOSICIÓN MEJOR RESUELTA HACIA LA PLAZA DEL OLIVO QUE
HACIA LA CALLE EL COLLADO.
LOS MIRADORES NO SON ORIGINALES. DEBERÁN ELIMINARSE.
SE PERMITE LA DEMOLICIÓN CON REPETICIÓN SEGÚN CRITERIOS DE
LA PROPUESTA PLANO PO-1
SE PERMITE LA REORIDENACIÓN DE HUECOS EN PLANTA BAJA,
MARCANDO EJES DE HUECOS Y LA DISMINUCIÓN DE MIRADORES,
CON REPOSICIÓN DE ELEMENTOS DE REJERÍA
Se propone dentro de la catalogación ambiental, que es mantenida, la
recuperación de los elementos singulares de las fachadas existentes (máximo
numero de elementos originales, correspondientes a cornisas, impostas,
rejerías y recercados), restitución de los sistemas y aparejos existentes, por lo
tanto la reconstrucción de las dos fachadas de manera análoga al existente,
de acuerdo al plano PO-1 de Intervención en Elementos Catalogado
4.2.2.2 INTERVENCIONES POSIBLES
En el apartado de:
b) Estado del edificio e intervenciones posibles
Redacción Actual:
Intervenciones
de
general
aplicación
+
ACONDCIONAMIENTO
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Y
REESTRUCTURACIÓN
Redacción Modificada:
Intervenciones
de
general
aplicación
REESTRUCTURACIÓN + AMPLIACIÓN
+
ACONDCIONAMIENTO,
Así la ampliación se circunscribe exclusivamente a la Fachada de la Plaza
del Olivo, no supone más edificabilidad sino adecuar a la altura de cornisa,
para posibilitar las (IV) plantas con altura adecuada al uso implantar, de
acuerdo a justificación anterior. Así esta ampliación se adecua al entorno de
manzana 43397 ya que no supera en ningún momento las cornisas de los
edificios colindantes, sobre todo el la fachada del lindero oeste (COLLADO Nº
47). Así mismo no implica en ningún caso el aumento de planta alguna, sino
que se recoge las determinaciones del art.2.2.3.2, siendo la altura de esta
posible ampliación ponderada a la altura media del entorno, como puede
observarse en el plano PO-1
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4.2.3 FICHA 113 MODIFICADA
- 24 -
- 25 -
4.3.1. AJUSTE PARCELARIO
La referencia catastral del inmueble es 4339712WM4243N0001SM, con una
superficie de 324,27 m2 objeto de Estudio de Catalogación, no coincidente con la
existente en las fichas de catalogación, Si bien se mantienen las condiciones de
relativas a las fichas 112 y 113 y por tanto la diferenciación de lienzos de fachada.
De acuerdo al art.2 2.1. CONDICIONES RELATIVAS A LA PARCELA, el parcelario
catastral vigente en el momento de la aprobación inicial del Plan Especial quedaba
recogido de su consideración como parcela mínima, esto es en año 2010, recogía la
parcela existente en la actualidad (que no fue recogida), por lo que puede
considerarse un error material.
La parcela actual (324,27m2) no supera los 500,00 m2 y por supuesto tampoco los
1.500,00m2 establecidos como máximos en las normas comunes
La antigua parcela 43397-05 (con edificio demolido AMBIENTAL con reedificación
de fachada) tenía frente de parcela de 3,60m y una superficie de 65,82 m2, no
reuniendo el frente mínimo establecido en 5,00m, y aunque en la superficie supera
los 50,00m2 establecidos como mínimos, la necesidad de patio posterior de parcela
y ejecución de núcleo de escalera y ascensor, dejaría una superficie útil de 40,00 m2
por debajo de la vivienda mínima. De acuerdo a esto, para los proyectos de de obras
de nueva edificación, son de aplicación las Normas Comunes y de nueva
edificación.
“ En caso de que las Normas particulares referidas a los distintos grupos
tipológicos permitan la agregación o segregación de parcelario, se exigirá una
parcela mínima de 50m2 con frente mínimo de 5 metros que permita la
materialización del programa de vivienda mínimo.”
A su vez el propio PEPI-PECH, de manera excepcional preveé la agregación de
parcelas en similares características, situadas en la calle Real con frentes
demasiado estrechos, como es el caso.
Conviene por tanto la consideración o ajuste del parcelario en las condiciones
actuales, dada la realidad jurídica de la finca
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T.IV. DOCUMENTACIÓN.La presente Modificación Puntual del PERI-PECH de Soria está compuesto
por la documentación técnica requerida y con el contenido que se contempla en el
art. 169 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, Decreto 22/2004 de 29 de
enero.
La documentación anterior, tras la tramitación y aprobación definitiva, se
incorporará a la documentación y a las determinaciones de la Revisión Plan Especial
de protección del Casco Histórico de Soria (PERI-PECH)
Consta de los siguientes documentos:
DOCUMENTACIÓN
MV
MEMORIA VINCULANTE
PLANOS
INFORMACIÓN y ESTADO ACTUAL
PI-1-. SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO
PI-2-. ALTURAS Y ALINEACIONES. PERI-PECH
PI-3-. CATALOGACIÓN. ESTADO ACTUAL
PI-4-. PARCELARIO CATASTRAL
PI-5-. PLANTAS I. ESTADO ACTUAL
PI-6-. PLANTAS II. ESTADO ACTUAL
PI-7-. SECCIÓN Y FACHADAS. ESTADO ACTUAL
PI-8-. FOTOGRAFIAS
MODIFICACIÓN
PO-1-. ACTUACION EN ELEMENTOS CATALOGADOS DE FACHADAS
PO-2-. PROPUESTA DE FACHADAS
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T.V. CONCLUSIONES.-
Por todo lo anteriormente expuesto, la documentación que la compone, la
presente MODIFICACIÓN PUNTUAL del PERI-PECH de SORIA para la Revisión
Ficha 113 correspondiente al Edificio C/ Collado Nº 45 CUMPLE y NO vulnera las
determinaciones y limitaciones establecidas por la Ley 5 / 1.999 de Urbanismo de
Castilla y León , así como lo dispuesto por el Reglamento de Urbanismo de Castilla
y León Decreto 22/2004 en vigencia y por el propio Plan Especial y del PGOU .
SORIA, MAYO 2016.
LOS ARQUITECTOS,
Fdo.: Alejandro Cabrerizo de Marco
Fdo.: Ignacio Cabrerizo Martínez de Baroja
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