Cooperativas de viviendas

Cooperativas
de Vivienda
Las
Concepto y regulación
Derechos y obligaciones de los cooperativistas
Reclamaciones
Por Alicia Arbe Serrano
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LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDA
La adquisición de una vivienda en régimen de cooperativa es
una fórmula alternativa a la compra de vivienda a través de una
promotora privada, pues el coste de la misma resulta menor que si
compramos a un promotor privado.
Habitualmente, la iniciativa para constituir una cooperativa ha
surgido a partir de sindicatos, asociaciones de vecinos, colectivos
profesionales, etc, en los que una vez tomada la decisión, se
designa un grupo promotor que tramita la constitución de la
cooperativa.
Otra alternativa han sido las cooperativas creadas por
gestoras. Estas se dedican a captar socios por una empresa que se
dedica a la gestión inmobiliaria, a las que se unen personas
interesadas en adquirir una vivienda.
Es necesario advertir que, actualmente, y debido a la situación
inmobiliaria de nuestro país, numerosas promotoras particulares no
pueden construir por falta de financiación, y lo que están haciendo
es crear sociedades gestoras que impulsan una promoción de
viviendas a través de cooperativas o, también, de comunidades de
bienes. De esta manera, trasladan a la cooperativa y a sus socios
los riesgos de la promoción, y así las sociedades gestoras se
aseguran una retribución por su gestión.
Por tanto, es fundamental que el consumidor esté
debidamente informado de las diferentes opciones inmobiliarias a la
hora de comprar una vivienda.
Por ello, veremos que es una cooperativa, que normativa las
regula, como se constituye una cooperativa, cuales son sus
órganos, que derechos y obligaciones tienen los socios, cuales son
sus responsabilidades y las posibles reclamaciones que puedan
surgir.
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CONCEPTO
Las cooperativas de viviendas son aquellas que tienen por
objeto procurar, exclusivamente para sus socios, viviendas,
servicios o edificaciones complementarias, así como su
rehabilitación, pudiendo organizar el uso y disfrute de los elementos
comunes y regular la administración, conservación y mejora de los
mismos en el modo que se establezca en los Estatutos (art. 84 de la
Ley 9/1998).
REGULACIÓN
En materia de sociedades cooperativas,
la Comunidad
Autónoma de Aragón en virtud de las competencias que tiene
transferidas, goza de plenas facultades legislativas, sin necesidad
de someterse a la legislación básica que en esta materia pueda
dictar el Estado.
Cuestión distinta es la competencia acerca de la regulación
de determinados sectores cooperativos como el de Crédito o el de
Seguros, dado que por expresa reserva constitucional (artículo
149.1.11ª), las bases de su ordenación corresponden al Estado.
Por ello, sobre la base de esta normativa, y al objeto de
fomentar la creación de sociedades cooperativas en Aragón, se
dictó la Ley 9/1998, de 22 de diciembre, de Cooperativas de
Aragón.
JERARQUÍA NORMATIVA
1.- Ley 9/1998, de 22 de diciembre, de Cooperativas de
Aragón. (BOA 31/12/1998).
Se trata de la principal ley a aplicar a las cooperativas
aragonesas y primera norma en orden de jerarquía. Su contenido
prevalece sobre el de cualquier otra norma en la materia.
2.- Reglamentos de desarrollo de la Ley de Cooperativas
de Aragón.
Están previstos en las Disposiciones Finales segunda y
tercera y la Adicional cuarta, de la Ley.
Son la siguiente norma en orden de jerarquía tras la ley
aragonesa. La Disposición final 3ª faculta al Gobierno de Aragón
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para que dicte cuantas normas sean necesarias para el desarrollo y
aplicación de la Ley.
Como reglamentos previstos específicamente por ella se
encuentran los siguientes:
Reglamento de organización y funcionamiento del
Registro de Cooperativas (Disposición Final 2ª de la
Ley). Dicha norma está en fase de elaboración.
Reglamento regulador de la organización y
competencias específicas del Consejo Aragonés del
Cooperativismo (previsto en la Disposición Adicional 4ª
de la Ley).
El Consejo Aragonés del Cooperativismo se ha regulado
mediante el Decreto 65/2003, de 8 de abril (publicado en el BOA
de 05/05/2003).
3.- Los Estatutos Sociales de las Cooperativas. Se prevén
como fuente de tercer grado en la Disposición final primera de la
Ley.
Es una norma interna que regula el funcionamiento de cada
cooperativa. Los Estatutos han de tener un contenido mínimo que
se encuentra detallado en el artículo 9 de la Ley aragonesa de
cooperativas, sin perjuicio de otras menciones específicas que se
encuentran en todo el texto legal.
Como desarrollo de los estatutos puede redactarse un
reglamento interno de la Cooperativa.
4.- La normativa estatal. La Ley aragonesa en su disposición
final primera establece como fuente supletoria de último grado la
Ley General de Cooperativas estatal, por detrás de la Ley
aragonesa y de los Estatutos propios de cada cooperativa.
Se trata de la Ley 27/1999, de 19 de julio, de Cooperativas
(BOE de fecha 17/07/1999).
Dicha Ley está complementada por su Reglamento en
materia de Registro de Cooperativas (Real Decreto 136/2002, de
1 de febrero).
A mediados de 2009 se inició un proceso de modificación de
la Ley de cooperativas de Aragón, con el fin de adaptarlo a las
nuevas circunstancias que viven las empresas y las cooperativas,
en un escenario económico distinto al de hace doce años. Esta
necesidad de modificar la ley es una reclamación que vienen
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realizando las distintas organizaciones que representan al sector de
las cooperativas en Aragón.
Desde la creación del Consejo Aragonés del Cooperativismo
(en enero de 2008), se ha marcado como objetivo prioritario
modificar la ley.
El Consejo de Gobierno aprobó en noviembre pasado el
proyecto de Ley, que ahora deberán tramitar las Cortes, por lo que
confiamos en que antes de acabar el presente año tengamos una
nueva Ley de Cooperativas de Aragón.
OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY ARAGONESA
Objeto
El artículo 1 de la ley dispone : “La presente Ley tiene por
objeto regular y fomentar las sociedades cooperativas que se
constituyan y desarrollen sus actividades dentro del territorio
aragonés, sin perjuicio de que, para completar y mejorar sus fines,
puedan realizar actividades instrumentales y tener relaciones con
terceros fuera de Aragón”.
Ámbito de aplicación
Este artículo deja claro que afecta únicamente a las
cooperativas que cumplan el doble requisito de constituirse y
desarrollar sus actividades dentro del territorio aragonés.
Asimismo, dispone que para completar y mejorar sus fines,
puedan realizar actividades instrumentales y tener relaciones con
terceros fuera de Aragón.
En un sentido amplio, el término “instrumentales” puede
interpretarse como todas aquellas actividades necesarias para
lograr el fin u objeto perseguido por la cooperativa.
LEGISLACIÓN COMPLEMENTARIA
- Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
- Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, en relación con la
protección de los consumidores en cuanto a la información a
suministrar en la compraventa y arrendamiento.
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- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la
Edificación.
- Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley general para la
defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes
complementarias.
- Decreto 211/2008, de 4 de noviembre, del Gobierno de
Aragón, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de
solicitantes de vivienda protegida y de adjudicación de
viviendas protegidas de Aragón.
CONSTITUCIÓN DE UNA COOPERATIVA
1.- La cooperativa se constituye celebrando previamente
asamblea constituyente o por el trámite abreviado de comparecer
los socios promotores ante Notario para otorgar directamente la
escritura de constitución.
Las cooperativas de viviendas son de primer grado y
necesitan un mínimo de cinco socios para su constitución.
Si se celebra Asamblea constituyente por los socios
promotores, se redactará acta de la misma por el Secretario de la
Asamblea, con el visto bueno del Presidente, elegidos ambos al
comienzo de la sesión.
Recogerá al menos los siguientes acuerdos: aprobación de
los Estatutos sociales; nombramiento, entre los promotores, de las
personas que ocuparán los cargos de los órganos sociales; y la
designación, entre los promotores, de las personas que otorgarán
la escritura de constitución, y entre las cuales estarán las elegidas
para los cargos de sus órganos sociales. Su número no será inferior
a tres.
2.- Los gastos ocasionados por las actuaciones necesarias
para la constitución de la sociedad, serán a cargo de ésta. Si no se
inscribe en el Registro o no se aceptan las cuentas, los socios
promotores serán solidariamente responsables de las obligaciones
contraídas frente a terceros con los que hubiesen contratado en
nombre de la cooperativa.
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En tanto no se produzca la inscripción en el Registro de
Cooperativas, la proyectada sociedad deberá añadir a su
denominación la expresión “en constitución”.
3.- La cooperativa quedará constituida y adquirirá
personalidad jurídica desde el momento en que se inscriba en el
Registro de Cooperativas la correspondiente escritura pública de
constitución.
El Registro de Cooperativas de Aragón se encuentra en la
C/ Alcalde Sainz de Varanda nº 15, de Zaragoza (en los Servicios
Centrales del Instituto Aragonés de Empleo). Este Registro da
publicidad del contenido material de los acuerdos y documentación
depositada en él. Al Registro sólo pueden acceder los acuerdos y
documentación que cumplan la normativa vigente en la materia.
Calificación:- Una vez aprobados los Estatutos y antes de
otorgar la escritura pública, pueden los promotores o gestores de la
cooperativa, solicitar al Registro la calificación de los Estatutos. Esta
solicitud se hará mediante instancia, acompañada de dos copias de
los estatutos y acta de la asamblea constituyente en caso de
haberse celebrado. En el plazo de dos meses, el Registro
procederá a su calificación favorable o bien comunicará a los
gestores los defectos legales observados para su corrección.
El Registro al calificarlos está asegurando que se ajustan a la
legalidad. El siguiente paso es otorgar ante Notario la escritura
pública de constitución.
En el Registro de cooperativas se llevarán los siguientes
libros:
-Libro diario de presentación de documentos.
-Libro de inscripción de sociedades cooperativas.
-Libro de inscripción de uniones, federaciones y
confederaciones de cooperativas.
4.- La denominación no podrá ser idéntica a la de otra
sociedad cooperativa existente, y con el nombre deberá incluir los
términos “Sociedad Cooperativa”, y opcionalmente, se podrá añadir
la expresión “Aragonesa”.
5.- El domicilio de la sociedad se fijará dentro del territorio de
Aragón.
6.- El capital social de la cooperativa, que será variable, estará
formado por las aportaciones voluntarias y obligatorias de los
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socios. Los estatutos fijarán el capital social mínimo con que puede
constituirse y funcionar la cooperativa.
La escritura de constitución deberá expresar, como mínimo,
el siguiente contenido:
- Relación de promotores, con sus datos personales.
- Manifestación expresa de la voluntad de constituir una
cooperativa de la clase que se trate.
- Aportaciones suscritas y desembolsadas por cada socio.
- Personas que han de ocupar los cargos sociales de la
entidad.
Contendrá además, como anexos, los siguientes documentos:
- Certificación acreditativa de que no existe otra cooperativa
con idéntica denominación, expedida por la Sección Central
del Registro de Cooperativas del Ministerio de Trabajo.
- Acta de la asamblea constituyente, en caso de haberse
celebrado ésta.
- Estatutos de la sociedad.
- Manifestación de los otorgantes de que todos los promotores
reúnen los requisitos necesarios para adquirir la condición de
socio de la cooperativa.
- Manifestación de los otorgantes de que el importe total de las
aportaciones desembolsadas por los promotores no es inferior
al del capital social mínimo establecido estatutariamente.
- Asimismo, los otorgantes podrán conferir en la escritura
cualquier tipo de apoderamiento, incluso el de subsanación de
la misma para el caso de que contenga algún defecto que
obste a su inscripción.
En el art. 9 de la Ley aragonesa se regula el contenido mínimo
de los Estatutos de la Cooperativa:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
Denominación de la cooperativa.
Domicilio social.
Ámbito territorial.
Actividad económica o social que constituye su objeto.
Duración.
Capital social mínimo y forma de su aportación por los
socios.
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g) Aportación obligatoria mínima al capital social, así como la
parte de dicha aportación obligatoria que ha de
desembolsarse para adquirir la condición de socio.
h) Requisitos para la admisión y baja de los socios y régimen
de transmisión de sus aportaciones.
i) Derechos y deberes de los socios en relación con su
participación en las actividades de la Cooperativa.
j) Responsabilidad de los socios por las deudas sociales.
k) Régimen disciplinario.
l) Composición, convocatoria, funcionamiento y sistemas de
elección y remoción de sus órganos sociales.
m) Existencia o no de un interés sobre las aportaciones y
límites del mismo.
n) Régimen de reembolso de las aportaciones.
ñ) Criterios para la distribución de excedentes y porcentajes
mínimos destinados al Fondo de Reserva Obligatorio y al de
Educación y Promoción.
o) Régimen de las secciones, en su caso.
p) Causas de disolución y normas para su liquidación.
q) Cualquier otra exigencia impuesta legalmente.
ÓRGANOS DE LA COOPERATIVA
- La ASAMBLEA GENERAL, constituida por los socios
debidamente reunidos, es el órgano supremo deliberante y de
expresión de la voluntad social.
Sus acuerdos válidamente
adoptados son obligatorios para todos los socios, incluso para los
disidentes y los que no hayan participado en ella.
Las Asambleas Generales podrán ser ordinarias o
extraordinarias.
La Asamblea General se reunirá una vez al año, dentro de los
seis meses siguientes al cierre del ejercicio económico, para
examinar la gestión social, aprobar, si procede, las cuantas anuales
y decidir sobre la distribución de excedentes o imputaciones de
pérdidas, así como cualquier otro asunto indicado en el orden del
día.
Todas las demás Asambleas Generales se considerarán
extraordinarias.
La Asamblea General Ordinaria convocada fuera de plazo
será válida, pero el Consejo Rector responderá de los perjuicios que
se deriven para la cooperativa y los socios.
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La Asamblea extraordinaria se podrá convocar por el Consejo
Rector cuando se estime conveniente para los intereses de la
cooperativa, a petición del 20% de los socios o a solicitud de los
Interventores.
La convocatoria de la Asamblea General deberá realizarse
mediante anuncio en el domicilio social y con la publicidad prevista
en los Estatutos, de manera que todos los socios tenga noticia de la
convocatoria con al menos diez días naturales de antelación, y
máxima de treinta.
Cada socio tendrá derecho a un voto. Podrá ser representado
por otro socio, que no podrá ostentar más de dos representaciones.
La representación será por escrito y para cada Asamblea.
En los estatutos se puede regular que el socio pueda ser
representado por sus ascendientes o descendientes directos, su
cónyuge o personas con las que conviva habitualmente, siempre
que tengan capacidad legal para representarle.
- El CONSEJO RECTOR es el órgano de representación,
gobierno y gestión de la cooperativa, con sujeción a la política fijada
por la Asamblea General. Los Estatutos podrán determinar las
competencias que, con carácter exclusivo, correspondan al Consejo
Rector.
Los estatutos sociales fijarán la composición del Consejo
Rector, y su número de miembros no puede ser inferior a tres.
El Consejo Rector se elegirá en votación secreta por la
Asamblea General de la forma dispuesta en los Estatutos.
La Asamblea General elegirá de entre sus miembros al
presidente, vicepresidente y secretario y otros cargos, salvo que los
estatutos atribuyan esta facultad al Consejo Rector.
La duración del mandato no será inferior a dos años ni
superior a seis, pudiendo ser reelegidos indefinidamente salvo que
los Estatutos establezcan un límite.
- Los INTERVENTORES son los fiscalizadores de la
cooperativa son nombrados por la Asamblea General de entre los
socios, en votación secreta. El cargo de interventor es incompatible
con el de miembro del Consejo Rector y, en su caso, con el de
director.
Presentarán a la Asamblea General un informe escrito sobre
la memoria explicativa de la gestión de la empresa, balance y
cuenta de resultados y demás documentos contables. Tienen
derecho a comprobar en cualquier momento la documentación de la
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cooperativa y realizar cuantas investigaciones estimen oportunas
para aclarar las anomalías que sean sometidas a su examen.
- El COMITÉ DE RECURSOS. Los Estatutos pueden prever y
regular la existencia y organización de un Comité de Recursos, que
será el encargado de resolver los que se interpongan contra las
sanciones impuestas a los socios de la cooperativa, así como
aquellas otras funciones que se determinen en los Estatutos.
LA SOCIEDAD O ENTIDAD GESTORA (No es un órgano
social).
La gestora es, normalmente, una sociedad mercantil que
presta sus servicios de gestión y asesoramiento a la cooperativa, a
cambio de un precio pactado entre ambas partes. La gestora no
toma decisiones, sino que asesora y gestiona, pero no toma
decisiones dentro del seno de la cooperativa, las decisiones las
toman los órganos de gobierno.
Las gestoras no deben tener poderes de la cooperativa, ni su
representación, ni capacidad de decisión.
La relación contractual entre la cooperativa y la sociedad
gestora se materializa en el contrato de gestión, que determina los
derechos y obligaciones de la gestora y la cooperativa, así como la
contraprestación económica por esa gestión.
La solvencia, profesionalidad y prestigio de la sociedad
gestora se convierten en la máxima garantía para el éxito de la
promoción.
INFORMACIÓN ANTES DE SER SOCIO DE UNA COOPERATIVA
Antes de asociarse, solicite de la Cooperativa la siguiente
información:
- Inscripción en el Registro de Cooperativas.
- Copia de los estatutos sociales.
- Importe de las aportaciones al capital social, primeras
gestiones.
- Si se trata de vivienda libre o protegida. Restricciones para su
venta.
- Titularidad de los terrenos.
- Planos de la edificación, licencia de obras, fecha de entrega
de la vivienda, memoria de calidades, coste, documento
original de aval bancario o póliza de seguros que garantice la
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devolución de las cantidades entregadas a cuenta durante la
construcción para el caso de que no llegue a buen término.
Requisitos para ser socio
Pueden ser socios de las cooperativas de viviendas las
personas físicas, así como las cooperativas y demás personas
jurídicas sin ánimo de lucro (Art. 84.2).
¿Cómo se realiza la admisión de socios?
Los Estatutos establecerán los requisitos necesarios para la
adquisición de la condición de socio (Art. 17).
Se presentará un escrito al Consejo Rector, que resolverá en
el plazo de un mes a contar desde su recepción. Transcurrido dicho
plazo sin que el Consejo Rector resuelva, se entenderá denegada la
admisión.
Si el Consejo Rector deniega el ingreso, deberá motivarlo, no
pudiendo ser discriminatoria ni fundamentarse en causas distintas a
las señaladas en la Ley o en los Estatutos. Contra el acuerdo
denegatorio cabrá recurso ante el Comité de Recursos o, en su
defecto, ante la Asamblea General, en el plazo de un mes a contar
desde la notificación. El recurso se resolverá por votación secreta
en la primera reunión que se celebre. Dicha resolución será
recurrible ante la jurisdicción ordinaria.
PARTICIPACIÓN DE LOS SOCIOS
El cooperativista es socio de la cooperativa y, por ello,
copropietario de la misma, y a su vez adjudicatario de una vivienda.
La condición de socio y copromotor son inseparables. Para lograr
este objetivo, el derecho otorga a la cooperativa personalidad
jurídica propia, distinta de la de sus socios.
Al convertirse en socio de una cooperativa, se participa en el
desarrollo de la promoción y construcción y corre con ciertas
ventajas y riesgos de ser promotor de la vivienda, pero se beneficia
de obtenerla a precio de coste y en las mejores condiciones de
calidad.
Los socios intervienen y participan activamente en la
cooperativa de tres maneras:
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- Tomando las decisiones que como socios les corresponden.
Todos los socios participan democráticamente, ya que
independientemente de la participación en el capital, cada
socio es un voto.
- Como consumidores o usuarios de las viviendas
- Financiando la promoción de las viviendas. Aportan el
denominado capital social, la cuota de ingreso y/o periódica, y
las aportaciones para financiar la vivienda y anejos.
o Aportaciones al capital social (sólo son reembolsables si
causas baja, aunque si no es justificada puede tener
deducciones).
o Cuotas de ingreso y/o periódicas. No integran el capital
social ni son reintegrables. Su destino es sufragar los
gastos generados por la actuación de la sociedad
cooperativa y los servicios que ésta realice, tanto en las
primeras etapas de su funcionamiento, como
posteriormente:
constitución,
mantenimiento,
administración, etc.
o Aportaciones para financiar la vivienda y sus anexos
(abono del coste de la vivienda no financiable por vía
hipotecaria).
Las cuantías se determinan tras realizar un Plan de Financiación
que aprueba la Asamblea General de socios.
OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS
Una vez admitida la solicitud para ser socio de la cooperativa,
los socios adquieren una serie de obligaciones, que están regulados
en el art. 20:
a) Efectuar
el
desembolso
de
las
aportaciones
comprometidas.
b) Asistir a las reuniones de la Asamblea General y demás
órganos de gobierno.
c) Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos de
gobierno.
d) Participar en las actividades que constituyan el objeto de la
cooperativa, en la forma establecida en los estatutos.
e) No dedicarse a actividades que puedan competir con los
fines sociales de la cooperativa ni colaborar con quien las
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f)
g)
h)
i)
realice, salvo que sea autorizado expresamente por el
Consejo Rector.
Guardar secreto sobre los asuntos y datos de la
Cooperativa cuya divulgación pueda perjudicar a los
intereses sociales.
Aceptar los cargos sociales para los que fueran elegidos,
salvo causa justificada.
Participar en las actividades de formación.
Cumplir los demás deberes que resulten de preceptos
legales o estatutarios.
DERECHOS DE LOS SOCIOS
En virtud de lo dispuesto en el art. 19, los socios tienen
derecho a:
a) Participar en la actividad económica y social de la
cooperativa, sin discriminación y de acuerdo con lo
establecido en los estatutos.
b) Participar, con voz y voto, en la Asamblea General y en los
órganos de que formen parte.
c) Elegir y ser elegidos para los cargos de los diferentes
órganos de la cooperativa.
d) Exigir información en los términos legal y estatutariamente
establecidos.
e) Participar en el retorno de excedentes que se acuerde.
f) Cobrar los intereses que se fijen para las aportaciones
sociales.
g) Recibir la liquidación de su aportación en caso de baja o
disolución de la sociedad.
h) Cualesquiera otros previstos en la Ley o en los Estatutos.
Con respecto al derecho de información, los Estatutos lo
regularán tanto individual como colectivamente, con sujeción a las
siguientes reglas:
- Simultáneamente a su ingreso en la cooperativa, el socio
recibirá un ejemplar de los Estatutos Sociales, así como, si
existiese, el reglamento de régimen interno y de las
modificaciones que se vayan introduciendo en los mismos.
- Los socios podrán examinar en el domicilio social, durante los
quince días anteriores a la celebración de la Asamblea
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-
-
-
-
General, los documentos que vayan a ser sometidos a la
misma y, en particular, las cuentas anuales, el informe de
gestión, la propuesta de distribución de resultados y el informe
de los interventores o el informe de auditoría, según los casos
(Art. 56.2). Dentro de este plazo podrá formular por escrito las
preguntas que estime oportunas, que deberán ser
contestadas en la Asamblea general, sin perjuicio de las
preguntas verbales que puedan producirse en el transcurso de
la misma.
Todo socio podrá solicitar por escrito del Consejo Rector, las
aclaraciones o informes que considere necesarios sobre
cualquier aspecto del funcionamiento y resultados de la
cooperativa, que deberán ser contestados en la primera
Asamblea General que se celebre, pasados ocho días desde
la solicitud. No se podrá negar dicha información, salvo que
alegase motivadamente perjuicio para los intereses sociales.
Dicha negativa se puede recurrir ante la Asamblea General, y
su decisión podrá ser impugnada por el socio en la forma
establecida para los demás acuerdos sociales.
En todo caso, el Consejo Rector debe informar a los socios u
órganos que los representen, al menos, cada seis meses, y
por el cauce que estime conveniente, de las principales
variaciones socioeconómicas de la cooperativa. Los estatutos
regularán la forma y contenido de esta información.
Todo socio tienen libre acceso a los libros de registro de
socios de la cooperativa, así como al libro de actas de la
Asamblea general y, si lo solicita, el Consejo Rector deberá
proporcionarle copia certificada de los acuerdos adoptados en
las Asambleas Generales. El Consejo rector proporcionará al
socio que lo solicite copia certificada de los acuerdos del
Consejo que afecten al socio, individual o particularmente.
Todo socio tiene derecho, si lo solicita del Consejo Rector a
que, se le muestre y aclare el estado de su situación
económica en relación con la cooperativa.
BAJA DEL SOCIO
Los estatutos regularán el procedimiento de baja de los
socios, así como la responsabilidad por los compromisos asumidos
con la cooperativa anterior a la baja, teniendo en cuenta lo
siguiente:
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- El socio puede causar baja voluntaria en la cooperativa
cumpliendo el plazo de preaviso fijado en los estatutos, que
no tendrá una duración superiora tres meses, salvo que se
haya fijado un requisito mínimo de permanencia, nunca
superior a cinco años, con las excepciones previstas en la
Ley, o la imposibilidad de hacerlo antes de finalizar el ejercicio
económico.
- El incumplimiento del preaviso o de los plazos de
permanencia fijados en los estatutos determinará la baja
como no justificada a todos los efectos, salvo que el Consejo
Rector, acuerde lo contrario. El Consejo podrá exigir el
cumplimiento de dichos requisitos o bien una compensación
por los daños y perjuicios ocasionados.
- Causarán baja obligatoria los socios que pierdan los requisitos
exigidos para serlo de acuerdo con la ley y los estatutos. Este
acuerdo
será adoptado por el Consejo Rector, previa
audiencia del interesado.
- Los estatutos regularán los casos en que la baja, voluntaria u
obligatoria, se considere justificada, y se considerará no
justificada en caso contrario.
La baja se considerará justificada cuando se produzcan los
siguientes supuestos:
- La prórroga de la actividad cooperativa, si fue constituida por
tiempo determinado.
- La fusión, escisión o transformación de la cooperativa.
- La modificación o alteración sustancial del objeto social.
- La disconformidad con cualquier acuerdo de la Asamblea
General que implique una asunción de obligaciones o cargas
no previstas en los Estatutos (es justificada si se vota en
contra del acuerdo, o si no se ha asistido a la Asamblea, se
muestra su disconformidad con el mismo en el plazo de un
mes desde la celebración de la Asamblea).
- Agravamiento del régimen de responsabilidad de los socios o
de la participación de los socios en la actividad de la
cooperativa.
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OTRAS SITUACIONES DEL SOCIO
Expulsión del socio
La expulsión del socio sólo podrá ser acordada por el Consejo
Rector por la comisión de alguna falta muy grave prevista en los
estatutos (previa instrucción de expediente con audiencia del
interesado, que se resolverá en el plazo de dos meses desde su
iniciación).
El acuerdo de expulsión es recurrible ante el Comité de
Recursos o, en su defecto, ante la primera Asamblea General que
se celebre. Transcurrido el plazo para recurrir o ratificada la
expulsión, el acuerdo será ejecutivo y notificado al socio de manera
fehaciente, y podrá ser impugnado por éste ante la jurisdicción
ordinaria.
Responsabilidad del socio
Los socios no responden personalmente de las deudas
sociales, salvo disposición en contrario de los Estatutos.
Sin embargo, el socio que causa baja en la cooperativa
responderá personalmente por las deudas sociales, previa
exclusión del haber social, durante cinco años desde la pérdida de
la condición de socio, por las obligaciones contraídas por la
cooperativa con anterioridad a su baja, hasta el importe
reembolsado o pendiente de reembolsar de sus aportaciones al
capital social.
Reembolso de las aportaciones
Los Estatutos sociales regularán
el reembolso de las
aportaciones al capital en caso de baja del socio. Pueden
producirse unas deducciones:
- Del importe de las aportaciones desembolsadas en el
momento de la baja, se deducirán las pérdidas imputables al socio
correspondientes al ejercicio económico en que se haya producido
la baja, y las acumuladas si existiesen, en la proporción que le
corresponda.
- En el caso de expulsión o baja no justificada, podrá
aplicarse una deducción no superior al 40% ó 20%,
respectivamente, del importe de las aportaciones obligatorias, una
vez realizada la deducción por pérdidas.
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- El plazo de reembolso no podrá exceder de cinco años a
partir de la fecha de la baja, o de un año en caso de defunción del
socio, con derecho a percibir sobre el importe de la aportación no
reintegrada el tipo del interés básico del Banco de España, o el
fijado para los socios en activo si fuera mayor. Las cantidades
pendientes de reembolso no serán susceptibles de actualización.
- Excepcionalmente, en los supuestos que la devolución
pueda poner en dificultad la estabilidad económica de la
cooperativa, el Departamento competente, podrá ampliar los citados
plazos, a petición de la misma, hasta el límite de diez años.
Transmisión de las aportaciones
Las aportaciones sólo pueden transmitirse:
a) Por actos intervivos entre socios, en los términos fijados en
los Estatutos.
b) Por sucesión mortis causa. La participación del causante
en la cooperativa se repartirá entre sus herederos en la proporción
que legalmente les corresponda. Cada uno de ellos podrá solicitar
al Consejo rector, en el plazo de seis meses, la liquidación de su
parte o su admisión como socio, en la cuantía que le haya
correspondido en la partición hereditaria.
Derechos de tanteo y retracto
Cuando un socio titular de una vivienda pretendiera transmitir
intervivos sus derechos sobre la vivienda antes de haber
transcurrido cinco años o plazo superior establecido en los
Estatutos desde la fecha de concesión de la cédula de habitabilidad
de la vivienda, deberá de ponerlos a disposición de la cooperativa,
que los ofrecerá a los socios expectantes por orden de antigüedad.
El precio de esta adquisición (tanteo) será igual a la cantidad
desembolsada en su día por el socio, incrementada con la
revalorización que haya experimentado, conforme al IPC, durante el
periodo comprendido entre la fecha de entrega de la vivienda y la
transmisión de derechos. Si pasan tres meses desde que el socio
puso en conocimiento del Consejo rector el propósito de transmitir
sus derechos, sin que nadie haga usos de este derecho de
preferencia, el socio queda autorizado para transmitirlo en vida a
terceros no socios.
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Si el socio transmitente no ejercita el derecho de tanteo, y
realiza la transmisión a un tercero, la cooperativa podrá ejercitar el
derecho de retracto en el plazo de un año desde la inscripción de la
transmisión en el Registro de la Propiedad, o de tres meses si el
retrayente tiene conocimiento de la transmisión, abonando el precio
citado anteriormente.
No podrán ejercitarse los derechos de tanteo y retracto si la
transmisión se realiza a favor de cónyuge, descendientes o
ascendientes en línea directa.
RECLAMACIONES POR DEFICIENCIAS DE LA VIVIENDA
Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso
de edificación responderán frente a los propietarios adquirentes de
las viviendas, de los siguientes daños materiales ocasionados en el
edificio en los siguientes plazos, contados desde la recepción de la
obra.
En el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación
(LOE), se regulan tres tipos de responsabilidad en función del tipo
de deficiencias de la vivienda:
- 1 año, por los daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las
obras (exigible al constructor).
- 3 años, por los daños materiales causados en el edificio por
vicios o defectos de los elementos constructivos o de las
instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de
habitabilidad de la vivienda.
- 10 años, por los daños materiales causados en el edificio por
vicios o defectos que afecten a elementos estructurales del edificio.
Para ello, el artículo 19 de la LOE establece un régimen de
garantías, por lo que deberá suscribirse un seguro de daños
materiales o de caución para garantizar las responsabilidades.
El tomador del seguro será el constructor en el supuesto de
garantía de un año .
El tomador del seguro será el promotor en los otros dos
supuestos, aunque el promotor podrá pactar expresamente con el
constructor que éste se a tomador por cuenta de aquél.
La prima deberá estar pagada en el momento de recepción de
la obra.
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Las acciones para exigir responsabilidad por daños materiales
dimanantes de vicios o defectos, prescribirán a los dos años desde
que se produzca.
El promotor es un garante incondicional de la edificación
frente a los propietarios y responderá, por ello, en cualquier caso.
La garantía incondicional que representa el promotor lo es tan
sólo de forma provisional, puesto que tiene acción de repetición
contra el verdadero causante material de los daños.
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