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MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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ÍNDICE DE LA DOCUMENTACIÓN
MEMORIA JUSTIFICATIVA
1.
INICIATIVA DEL EXPEDIENTE
2.
ANTECEDENTES URBANÍSTICOS
3.
INTEGRACIÓN DE LAS ACTUACIONES EN LAS PREVISIONES DEL P.T.P. (PLAN
TERRITORIAL PARCIAL DEL BILBAO METROPOLITANO)
4.
JUSTIFICACIÓN Y CONVENIENCIA DEL EXPEDIENTE DE MODIFICACIÓN.
5.
NUEVO MARCO LEGAL DE APLICACIÓN EN LA C.A.P.V.
6.
SOSTENIBILIDAD DE LAS ACTUACIONES PROPUESTAS.
6.1. Marco Legal
6.2. Integración en el entorno.
6.3. Propuesta de movilidad sostenible
6.4. Integración de la propuesta en el modelo de ciudad consolidada.
6.5. Construcción de nuevas viviendas.
6.6. Mejora de la imagen del municipio.
6.7. Estrategia energética y sostenible en la urbanización y en la edificación.
7.
CONTENIDO, OBJETO Y ALCANCE DE LA MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U.
8.
JUSTIFICACIÓN URBANÍSTICA.
8.1. Clasificación del Suelo
8.2. Calificaciones Urbanísticas
8.3. Sistemas Generales y Locales
8.4. Artículo 8.1.19 Ordenanza del Área K. San Fausto – Bidebieta – Pozokoetxe
9.
ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO
9.1. Criterios económicos
9.2. Criterios urbanísticos
9.3. Descripción de la actuación
9.4. Análisis Legal – Económico global
9.5. Análisis Legal – Económico, resumen.
9.6. Viabilidad económica.
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Nº
PLANO
ESCALA
PLANOS DE INFORMACIÓN
I.2.
PLANEAMIENTO VIGENTE. ESTRUCTURA GENERAL
Y ORGÁNICA. (USOS GLOBALES).
1/5.000
I.3.
PLANEAMIENTO VIGENTE. CLASIFICACIÓN DEL SUELO.
1/5.000
I.4.
PLANEAMIENTO VIGENTE. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS.
1/5.000
I.6.
PLANEAMIENTO VIGENTE. GESTIÓN DEL SUELO.
1/5.000
I.6 A.
PLANEAMIENTO VIGENTE. GESTIÓN DE U.E. Y EDIFICIOS
FUERA DE ORDENACIÓN.
I.6 D.
1/1.000
PLANEAMIENTO VIGENTE. GESTIÓN DE U.E. Y EDIFICIOS
FUERA DE ORDENACIÓN.
I.7.
1/1.000
PLANEAMIENTO VIGENTE. ÁREA DE REPARTO EN SUELO
URBANO Y SECTORES DE SUELO NO URBANIZABLE.
1/5.000
I.9.
PLANEAMIENTO VIGENTE. ORDENACIÓN DISEÑO URBANO.
1/5.000
I.10.B
PLANEAMIENTO VIGENTE. DISEÑO URBANO.
1/2.000
I.10. E
PLANEAMIENTO VIGENTE. DISEÑO URBANO.
1/2.000
I.12.
PLANEAMIENTO VIGENTE. PREVISIONES EN MATERIA DE
VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL.
I.21.
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR. ÁREA INDUSTRIAL
1 – 10 URIARTE. USOS DEL SUELO.
1.22.
1.24.
1/ 2.000
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR. ÁREA INDUSTRIAL
1 – 10 URIARTE. ESPACIOS LIBRES.
1.23.
1/2.000
1/ 2.000
IHOBE. INVENTARIO DE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE
CONTAMINANTES.
1/5.000
PARCELARIO ÁREA SAN FAUSTO – BIDEBIETA – POZOKOETXE.
1/1.000
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DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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Nº
PLANO
ESCALA
PLANOS DE ORDENACIÓN
P.2.
MODIFICACIÓN P.G.O.U. ESTRUCTURA GENERAL
Y ORGÁNICA. (USOS GLOBALES).
1/5.000
P.3.
MODIFICACIÓN P.G.O.U. CLASIFICACIÓN DEL SUELO.
1/5.000
P.4.
MODIFICACIÓN P.G.O.U. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS.
1/5.000
P.6.
MODIFICACIÓN P.G.O.U. GESTIÓN DEL SUELO.
1/5.000
P.6 A.
MODIFICACIÓN P.G.O.U. GESTIÓN DE U.E. Y EDIFICIOS
FUERA DE ORDENACIÓN.
1/1.000
MODIFICACIÓN P.G.O.U. GESTIÓN DE U.E. Y EDIFICIOS
FUERA DE ORDENACIÓN.
1/1.000
MODIFICACIÓN P.G.O.U. ÁREA DE REPARTO EN SUELO
URBANO Y SECTORES DE SUELO NO URBANIZABLE.
1/5.000
P.9.
MODIFICACIÓN P.G.O.U. ORDENACIÓN DISEÑO URBANO.
1/5.000
P.9.BIS.
MODIFICACIÓN P.G.O.U. ÁREAS MODIFICADAS SOBRE
DISEÑO URBANO.
1/5.000
P.10.B
MODIFICACIÓN P.G.O.U. DISEÑO URBANO.
1/2.000
P.10. E
MODIFICACIÓN P.G.O.U. DISEÑO URBANO.
1/2.000
P.12.
MODIFICACIÓN P.G.O.U.. PREVISIONES EN MATERIA DE
VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL.
1/2.000
P.6 D.
P.7.
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DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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MEMORIA JUSTIFICATIVA________________________________
1.- INICIATIVA PÚBLICA DEL EXPEDIENTE
El Consejo de Administración de BILBAO Ria 2000,
en su reunión de 12.2.02, acordó
establecer un Convenio con el objetivo de regular la cooperación entre el Ayuntamiento de
Basauri, RENFE, Feve, Eusko Trenbideak y Obras Públicas del Gobierno Vasco para llevar a
cabo la financiación y redacción de un estudio a fin de optimizar las instalaciones de
mercancías que RENFE, Feve y Eusko Trenbideak tienen en el municipio de Basauri, así como
las actuaciones urbanísticas en terrenos liberados por la remodelación o traslado de dichas
instalaciones.
Las conclusiones del estudio dieron como resultado una alternativa consistente en el traslado e
integración de las instalaciones ferroviarias de ancho métrico y sus accesos a la zona del PERI
de Aceralia, así como el traslado e integración de las instalaciones de ancho ibérico y sus
accesos en la parcela municipal de Lapatza.
Que con motivo de la entrada en vigor de la ley 39/2003 de 17 de noviembre del Sector
Ferroviario, la entidad pública empresarial RENFE paso a denominarse Administrador de
Infraestructuras Ferroviarias, quedando extinguida la entidad pública empresarial Gestor de
Infraestructuras Ferroviarias (GIF) y subrogándose en todos los derechos y obligaciones de
esta el Administrados de Infraestructuras Ferroviarias, a partir de ahora denominado Adif.
Para desarrollar éstas iniciativas públicas, el Consejo de Administración de BILBAO Ría 2000
adjudicó a la empresa Ingeniería Arup la redacción de un estudio general que analizara más a
fondo la actuación prevista en Basauri, cuyos primeros resultados confirmaron los
planteamientos realizados con anterioridad para la parte de la Operación basada en la vía de
ancho ibérico, y abrieron un abanico de posibilidades mayor en cuanto a la parte de la
Operación basada en la vía de ancho métrico.
Del avance de dicho estudio general, se ha puesto de manifiesto la conveniencia de iniciar la
Operación por el ámbito de Pozokoetxe – Bidebieta – Lapatza, ya que primera fase de la
Operación se puede iniciar de forma anticipada y autónoma al recoger únicamente las
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actuaciones relacionadas con la línea del ferrocarril de ancho métrico circunscritas al municipio
de Basauri.
Por tanto, el Consejo de Administración de BILBAO Ría 2000 se ha planteado, en su reunión
celebrada el 21-12-06, avanzar con un Convenio de Colaboración Interinstitucional, entre el
Ayuntamiento de Basauri, Adif y BILBAO Ría 2000, que abarque el ámbito antes citado de
Pozokoetxe – Bidebieta – Lapatza.
Para conseguir el objetivo de optimizar las instalaciones ferroviarias de las vías de ancho
métrico, implantadas en el término municipal de Basauri en el ámbito antes citado, así como la
puesta en valor de los terrenos que se liberan como consecuencia de los traslados propuestos,
y que posibilita la supresión de gran parte de las barreras urbanas en la zona más central del
municipio, es necesario modificar el Plan General de Ordenación Urbana de Basauri.
Con ello, se minimiza el impacto visual y de ruidos en la zona, a la vez que se libera y se
recupera para la ciudad un terreno de gran centralidad, junto con la oportunidad de actualizar y
mejorar las infraestructuras ferroviarias en la nueva ubicación.
Dentro de la reordenación del sistema ferroviario de vía ibérica, se propone una nueva
configuración de la Estación de Bidebieta dada su posición de centralidad. La actual trinchera
de las vías, junto con la playa de vías de Pozokoetxe dividen el municipio en un conjunto de
barrios, produciendo la desconexión tanto física como social entre los mismos.
Por ello, el objeto de la presente modificación es también el de entretejer las partes inconexas
de la ciudad, a uno y otro lado de las vías.
Para conseguir minimizar el efecto barrera de la infraestructura, la presente Modificación se
orienta hacia la recuperación de la antigua topografía a través de Espacios Libres
que
conecten las dos márgenes. Se trabaja sobre el actual cubrimiento en San Fausto,
prolongándolo en la nueva estación; también se propone la mejora general de la accesibilidad a
la estación para los viajeros, a diversas cotas, facilitando el transporte público a las personas
con movilidad reducida e incluso con minusvalías.
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Actuación vía ibérica. Fase I
FEVE
EUSKOTREN
RENFE
METRO
Paso a Nivel FEVE
Paso a Nivel EUSKOTREN
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En cuanto al suelo liberado por esta operación, se pretende desarrollar una propuesta de
ordenación que cumpliendo con los parámetros y exigencias de la normativa vigente, permita
mejorar la integración urbanística del municipio, la rehabilitación y regeneración urbana de
zonas altamente degradadas como es el Barrio de San Fausto, la conexión viaria y peatonal
del ámbito donde se actúa con la trama urbana existente, y en definitiva, aumentar la calidad
de vida de la Comunidad vecinal.
Complementariamente, todas estas actuaciones conseguirán liberar una serie de suelos que
podrán destinarse a crear nuevos espacios libres y a conseguir, que algunos de carácter
marginal existente, alcancen una dimensión que los haga utilizables para los ciudadanos.
La gestión y ejecución tanto de la Operación Global como de la Operación Parcial objeto del
presente expediente la va a efectuar por BILBAO Ría 2000 por encomienda del Ayuntamiento
de Basauri y de Adif en cuanto al tratamiento a realizar en la línea ferroviaria se refiere.
Para ello, BILBAO Ría 2000 adjudico a un equipo multidisciplinar la realización y estudio
técnico y jurídico de las actividades a realizar, integrado por las partes siguientes:
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Empresa/s o profesional/es
Empresa coordinadora de los trabajos y con experiencia en
ARUP
gestión urbanística
Ingeniería medioambiental
Especialista
en
proyectos
de
urbanización,
estructuras
e
instalaciones, así como consultoría en determinados aspectos
UN Studio
Van Berkel & Boss
ESTEYCO
IREA
Empresa de reconocido prestigio para el desarrollo del Proyecto
de arquitectura y de paisaje
Empresa
especialista
en
el
proyecto
de
infraestructuras
ferroviarias
Empresa consultora especializada en la realización de estudios
económicos financieros y de mercado inmobiliario
Casado Ucelay /
Una empresa consultora especializada en la redacción y
Estudio Albia
tramitación de planeamiento urbanístico
LEBER
Estudios de movilidad
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2.- ANTECEDENTES URBANÍSTICOS.
El Planeamiento vigente en el municipio de Basauri es el Plan General de Ordenación Urbana
cuya normativa fue publicada por el Departamento Foral de Urbanismo en el B.O.B. nº 235 de
11 de diciembre de 2.000 con el texto literal siguiente:
“Mediante Orden Foral del Departamento de urbanismo 019/2000 de 31 de enero, se procedió
a la declaración de la ejecución del Plan General de Basauri (expediente NHI-031/98-P03) en
aquellas zonas en las que la Orden Foral 466/1998 de 27 de julio, de aprobación definitiva,
había dejado suspendidas.
Una vez que han sido corregidos los defectos advertidos en la
primera de las resoluciones citadas, procede a la publicación de la Normativa Urbanística
aprobada, a los efectos del artículo 70.2 de la Ley 7/1985 de 2 de abril, reguladora de las
Bases de Régimen Local, y del artículo 65 de la Norma Foral 3/1987 de 13 de febrero”.
Tras la entrada en vigor del Plan General, se han tramitado diversas modificaciones del Plan
General, de las cuales 4 de ellas han alcanzado la aprobación definitiva y 2 más se encuentran
actualmente en tramitación.
Las modificaciones son las siguientes:
-
Modificación del P.G.O.U. afectante al art. 927 relativo al Sector San Miguel Oeste S.R.1,
aprobado definitivamente mediante Orden Foral 575/2001 de 17 de septiembre y publicado
en el BOB número 188 del 27 de septiembre de 2.001.
-
Modificación del Plan General en el ámbito del PERI de las áreas de reparto AUI-2
(Laminados Velasco) y AIU-3 (AHV), del suelo industrial y Sistemas General, aprobado
definitivamente por Orden Foral nº 749/2001 de 19 de noviembre de 2001 y publicado en el
BOB número 234, de 7 de diciembre de 2.001.
-
Modificación de Plan General en lo que se afecta al régimen de usos del suelo urbano
industrial, aprobado definitivamente por Orden Foral 200/2002 de 11 de enero y publicado
en el BOB número 80, del 22 de abril de 2.002.
-
Modificación de Plan General relativa al sector AR-3 Uribarri, en lo que afecta al cambio de
uso de unos terrenos de cesión y a la clasificación del sector como suelo urbano, aprobada
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definitivamente por Orden Foral nº 1275/2.003 de 17 de noviembre y publicada en el BOB
número 233, del 4 de diciembre de 2.003.
Modificación Puntual del Plan General relativa al Sector S.R.-7 AZBARREN que se encuentra
actualmente en tramitación habiéndose alcanzado la aprobación provisional
Revisión Parcial del Plan General relativa a las áreas A “Ariz-Benta”, B “Kalero-Basozelai”, D
“C.D. Basconia” y a los sectores SR-1 “San Miguel Oeste” y SR-6 “Sarratu” aprobado
definitivamente mediante Orden Foral 1032 /2.006 de 13-6- 2.006. En dicha Orden Foral se
exige la corrección de diversos aspectos del documento, habiéndose formulado el Texto
Refundido, cuya normativa se ha publicado en el BOB nº 222 de 21-11-2006 .
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3.- INTEGRACIÓN DE LAS ACTUACIONES EN LAS PREVISIONES DEL
P.T.P. (PLAN TERRITORIAL PARCIAL) DEL BILBAO METROPOLITANO.
El BILBAO Metropolitano ha experimentado, en la década de los años 90, un vigoroso proceso
de revitalización que ha servido de base para la configuración del modelo de Ciudad recogido
por el P.T.P.
El proceso que se está llevando a cabo por la Sociedad BILBAO Ría 2000 en el término
municipal de Basauri, se debe enmarcar dentro de un conjunto integrándose en la regeneración
global del BILBAO Metropolitano y sus relaciones con el entorno próximo.
Durante una primera etapa se desarrollaron actuaciones destinadas a conseguir la cohesión
del territorio y a comenzar un proceso de terciarización, planteando actuaciones basadas en
grandes infraestructuras de comunicación que modificaran la forma de moverse hacia y en el
interior del Bilbao metropolitano (metro, Soluciones Ugaldebieta y Eskugalde…), dando un
impulso a la regeneración medio ambiental (saneamiento integral de la ría,…) y potenciando el
papel cultural de Bilbao (Guggenheim, Palacio de Euskalduna,…).
Esquema Fase I
En una segunda etapa, que comenzó en los últimos años de los 90 y llega hasta la actualidad,
se
desarrolló un crecimiento nodular, actuando sobre zonas concretas estratégicamente
elegidas.
Esquema Fase II
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La regeneración del Bilbao Metropolitano se concreta en las siguientes actuaciones:
-
Liberación del frente de ría
-
Tercialización
-
Integración de las infraestructuras ferroviarias
De manera integrada e integradora, el proceso de actuación sobre el Bilbao Metropolitano es
un proceso continuo y actualizado.
En consecuencia la siguiente fase se desarrolla en coherencia con lo anterior. En esta etapa de
actuación, entre los años 2005 y el 2015, se prevé un crecimiento por capilaridad que rellene
los intersticios y encaje con las actuaciones estructurantes de las fases anteriores.
Se dará un mayor peso a los municipios del Bilbao Metropolitano sin dejar atrás las nuevas
actuaciones de regeneración en la capital. De esta manera se llevarán a cabo proyectos sobre
Zorrozaure, Basurto - Olabeaga, regeneración de barrios de Bilbao, etc.
Esquema Fase III
Por otra parte, el Plan Territorial del Bilbao Metropolitano aprobado definitivamente mediante
Decreto 179/2006, de 26 de septiembre (B.O.P.V. 7-11-06), contiene determinaciones de
carácter vinculante a nivel de planeamiento municipal y presenta dos tipos de medidas a
desarrollar en dentro de su ámbito geográfico: las acciones estructurantes y las operaciones
estratégicas:
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Gran Equipamiento en
la Cala de Basordas
Parque Científico de la UPV
Área Logística Exterior
al Aeropuerto
Ubicación EDAR en
armonía con
desarrollo
metropolitano
Nuevos
desarrollos en
Uribe Kosta
Vía Norte del Txorierri y los
nuevos desarrollos
residenciales
Recuperación de suelo
para nuevas
actividades
Parque Litoral
Metropolitano
Reconversión de
áreas degradadas
Zona Logística de
Transporte
Regeneración Urbana
Regeneración
Medioambiental
Metropolitana
Unidad alimentaria, industrial
y aparcamiento de vehículos
pesados(Mercabilbao y mat
Parque de Artxanda
Corredor de actividad
industrial
-Dotaciones de carácter
supramunicipal
-Espacio urbano verde de calidad
-Extensión del uso residencial con
esponjamiento de la zona
Ampliación
Puerto
Parque CulturalRecreativo de La
Arboleda
Recuperación de la
marisma de La Arena
Zona de actividad
logística ligada al
puerto
Recuperación de la
zona más
Infraestructuras
Regeneración
Metropolitana
de Bilbao
-Nuevas arterias acceso Bilbao
-Aparcamiento subterráneo
Sobre Basauri está contemplada la operación estratégica número 16, denominada “Nueva
Centralidad en Basauri”, que plantea la posibilidad de incorporar municipios limítrofes como
Arrigorriaga, Galdakao y Zaratamo dentro del ámbito de actuación de esta operación.
Con esta medida se persiguen dos objetivos. Por un lado aprovechar la oportunidad generada
por la intersección de los viales de tráfico rodado que soportan un gran flujo de vehículos
procedentes de las tres capitales vascas. Por otro lado se precisa la confirmación territorial de
la posibilidad de desarrollo logístico-cultural complementario de Bilbao en Basauri.
Además hay otra operación estratégica, que de manera indirecta, tiene efecto sobre este
municipio y es la número 20, denominada “Unidad alimentaria, industrial y aparcamiento de
vehículos pesados”. Esta medida contempla la posibilidad de unificar en la zona de Lezama
servicios como Mercabilbao (ubicado actualmente en Basauri) y el matadero, creando así una
gran Unidad Alimentaria.
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4.- JUSTIFICACIÓN Y CONVENIENCIA DEL PRESENTE EXPEDIENTE DE
MODIFICACIÓN.
La justificación de la presente modificación puntual del P.G.O.U. de Basauri, se fundamenta en
la necesidad de adelantar una serie de trabajos encaminados a preparar lo que será en fases
posteriores el núcleo de la Operación Estratégica 16 del P.T.P. denominada Nueva Centralidad
de Basauri.
Entretanto, resulta necesario, como ya se ha dicho, acometer de forma adelantada la ejecución
del ámbito de actuación Pozokoetxe – Bodebieta – Lapatza a través de la pertinente
modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana en dicho ámbito.
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5.- NUEVO MARCO LEGAL DE APLICACIÓN EN LA C.A.P.V.
En el BOPV nº 138 de fecha 20 de julio de 2006, se ha publicado la aprobación de la Ley
2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, en adelante LSU/2006., cuya entrada en vigor
se produjo el día 20 de septiembre de 2006.
La promulgación de la meritada Ley, a expensas de su desarrollo reglamentario y aplicación
práctica, supone un hito histórico digno de mención. Establece como principios rectores, el
fomento de un importante volumen de vivienda protegida, la política medioambiental mediante
la preservación y uso racional del suelo no urbanizable, la utilización racional e intensiva del
suelo, políticas de fomento para la implantación de actividades y usos lucrativos, así como
políticas de rehabilitación y regeneración urbana.
Uno de los objetivos perseguidos versa sobre la orientación del urbanismo hacia el principio de
desarrollo sostenible aplicado a los modelos urbanos a través de su relación con el medio
ambiente y la preservación del patrimonio histórico, artístico y cultural de los pueblos y
ciudades.
La presente Modificación trata de observar los criterios y objetivos perseguidos por la
LSU/2006, para lo que en el desarrollo de Planeamiento más pormenorizado se redactarán
estudios sobre movilidad funcional, comunicación y conexión urbana, vías de peatonalización y
alternativas, ordenación de espacios amables debidamente integrados en la trama urbana,
hasta llegar a una propuesta de definición constructiva en base a parámetros de menor
consumo,
utilización
de
materiales
y
técnicas,
que
deberán
concretarse
en
las
correspondientes ordenanzas edificatorias del planeamiento de desarrollo.
En definitiva la actuación que se pretende se integrará en el nuevo modelo de ciudad
sostenible.
Por otra parte el Plan Territorial Parcial Metropolitano de Bilbao, -en adelante PTP Bilbao-, que
engloba entre otros al municipio de Basauri y que por tratarse de un planeamiento
supramunicipal, contiene determinaciones de carácter vinculante a nivel de planeamiento
municipal.
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En concreto, las denominadas acciones estructurantes, sobre el transporte ferroviario de
pasajeros en el ámbito metropolitano, y el acceso ferroviario de mercancías previstas en el PTP
no condicionan la operación ferroviaria propuesta en este expediente.
De capital relevancia por su carácter vinculante, es la cuantificación de la oferta residencial
contenida en el PTP-Bilbao, que para el período de 8 años, establece un crecimiento máximo
de 2.845 viviendas, previsión que es tenida en cuenta en la presente Modificación.
Finalmente, dada la remodelación ferroviaria que conlleva la presente Modificación, se han
tenido en cuenta las afecciones derivadas del también aprobado definitivamente Plan Territorial
Sectorial Ferroviario.
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6.- SOSTENIBILIDAD DE LAS ACTUACIONES PROPUESTAS
El municipio de Basauri, por medio de esta Modificación Puntual del Plan General, mantiene un
modelo de ciudad diseñado con los criterios de sostenibilidad, que pasa por ser un ejemplo
socialmente aceptado, económicamente viable y medioambientalmente innovador.
La regeneración que está en proceso, intentará reflejar estos objetivos e impregnar cada una
de las decisiones que afecten al proyecto. Así como facilitará una visión integradora y
regeneradora del modelo de Ecociudad.
Basauri necesita un proceso de crecimiento inteligente y en el que la expansión urbana este
estrechamente relacionada con el transporte, manteniendo una densidad adecuada que
permita la mejora del comportamiento energético urbano y minimice la afección por
infraestructuras y viario (100-150 viv/ha).
Asimismo, se fomentará el modelo mixto de usos, que favorezca la generación de empleo y el
modelo de movilidad sostenible, especialmente la movilidad interna.
A continuación, se recogen los aspectos concretos que serán desarrollados en los documentos
urbanísticos en desarrollo de la presente Modificación Puntual.
6.1. Integración en el entorno.
El desarrollo se articula por un conjunto de criterios de diseño, que mantienen los siguientes
principios:
Integración del diseño siguiendo la recuperación de la topografía original y condicionantes
físicos, como ríos, pendientes, etc.
Alta ocupación del área edificada que permite liberar espacios verdes que se orientan a las
zonas de mayor disfrute.
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6.2.
Propuesta de movilidad sostenible
Se pretende generar un modelo de movilidad sostenible, partiendo de un conjunto de premisas
que se convierten en criterios de diseño y estrategias de movilidad.
Mantener movilidad interna prioritariamente peatonal característica de Basauri.
Minimizar el impacto de los nuevos desarrollos sobre el viario actual.
Eficiente accesibilidad para todos los colectivos de personas, especialmente las personas con
movilidad reducida y con minusvalías.
Trasvase de viajes desde el vehículo privado hacia el transporte público a través el aumento de
la cuenca de captación en Bidebieta mediante la mejora de los accesos.
6.3. Integración de la Modificación en la ciudad consolidada
Se intentará mantener los ejes comerciales y de actividad existente, potenciándolos y
extendiéndolos dentro del nuevo desarrollo.
Se regenerarán los espacios ya consolidados, como son Pozokoetxe, San Fausto y Bidebieta.
6.4. Construcción de nuevas viviendas
La problemática derivada de la ausencia de suelo residencial en el municipio de Basauri, ha
provocado una reducción de población en los últimos años. Se está produciendo una “huída” a
municipios limítrofes como Etxebarri, Arrigorriaga o Galdakao debido a que la oferta de vivienda
no es capaz de cubrir la demanda. Estas necesidades de vivienda se deberán de suplir con
nuevas actuaciones ya que los núcleos actuales están colmatados, por lo que se deberán
encontrar nuevas superficies o realizar cambios de uso.
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6.5. Mejora general de la imagen del municipio
La Modificación Puntual y la actuación de integración de la infraestructura ferroviaria, pretende
mejorar la imagen del municipio. El diseño de una nueva área de centralidad, proyectará una
imagen amable del núcleo de población, dotándose de equipamientos e instalaciones
ferroviarias, modernas y que sean capaces de romper con la imagen propia del desarrollismo
de la época industrial.
6.6.
Estrategia energética y sostenible en la urbanización y en la edificación
El impacto negativo de la actividad humana en el medioambiente del planeta es cada vez más
claro y preocupante. Claves de este impacto son el uso inapropiado de la energía y recursos
naturales.
Fruto de estas preocupaciones, Gobierno Vasco aprobó la Estrategia Ambiental Vasca de
Desarrollo Sostenible (2002-2020), el primer Programa Marco Ambiental (2002-2006), la
Estrategia Energética de Euskadi a 2010 y se publicó la Guía de la Edificación Sostenible del
País Vasco. Del mismo modo, desde el Municipio de Basauri, se ha puesto en marcha la
Agenda Local 21
El método usado para la definición de la estrategia energética sostenible del nuevo desarrollo,
es el siguiente:
•
Reducir la demanda energética mediante estrategia pasiva tanto desde el
planeamiento urbano como el edificio.
•
Reducir la demanda energética mediante medidas de ahorro y eficiencia
energética en las instalaciones.
•
Implantar sistemas de producción local de energías renovables o alternativas
limpias.
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MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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La Guía de edificación sostenible para la Vivienda del País Vasco, determinada un
conjunto de medidas de aplicación en el Planeamiento Urbanístico, que serán la base de la
ordenación pormenorizada y que serán traspuestas en las ordenanzas.
Con el objetivo de desarrollar una actuación pública, con un modelo ejemplarizante, se
potenciará la implantación de medidas que tendrán un conjunto de puntos comunes: su
carácter sostenible, su fiabilidad, su alto nivel de desarrollo técnico, su total disponibilidad en el
mercado.
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MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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7.- CONTENIDO, OBJETO Y ALCANCE DE LA MODIFICACIÓN DEL
P.G.O.U.
El objetivo básico que se pretende es la adecuación de las determinaciones contenidas en el
Planeamiento respecto a la red ferroviaria del municipio y el desarrollo de las actuaciones
urbanísticas que se determinen en los terrenos que como consecuencia de ello se liberan para
la ciudad, tanto en el núcleo urbano como en otras áreas del municipio.
En el momento actual se están redactando los proyectos correspondientes a la nueva playa de
vías de Adif cuya nueva ubicación resulta diferente a la prevista inicialmente.
Todo ello va a permitir la optimización de las instalaciones ferroviarias implantadas en el
término municipal de Basauri, así como la puesta en valor de los terrenos liberados como
consecuencia de los traslados propuestos, lo cual posibilitará la supresión de gran parte de las
barreras urbanas que dividen el municipio y su ordenada expansión demográfica.
Para la definición de los usos e intensidades que se proponen en los terrenos liberados, y los
actualmente vacantes o sin gestionar, ha sido fundamental la información facilitada por el
Ayuntamiento de Basauri, habiéndose tenido en cuenta especialmente LSU/2006 así como el
PTP BILBAO, el PTS, el Plan de desarrollo local 2001 y la Agenda Local 21.
Con el objeto de poder materializar los objetivos propuestos, e incluso incorporar las nuevas
directrices y políticas en materia de vivienda, medio ambiente, y de regeneración urbana
propugnadas por la LSU/2006, es preciso redactar y tramitar el presente expediente de
Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Basauri.
El art. 102 y siguientes de la LSU/2006, aborda las cuestiones sobre el concepto, procedencia,
y límites de las modificaciones y revisión de los planes de ordenación urbanística.
Como se puede observar, se ha elegido como instrumento, la Modificación Puntual del PGOU,
toda vez que no se produce una reconsideración total ni estructural del planeamiento. En
definitiva, no se afecta el modelo territorial y urbano existente.
El ámbito de la modificación está dividido en tres áreas diferentes.
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MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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Una de ellas está situada en la ribera del Nervión y se encuentra clasificada en parte como
suelo urbano y en parte como suelo no urbanizable.
La modificación mantiene ambas
clasificaciones.
Un segundo ámbito corresponde al área donde se ubicará la nueva playa de vías de ADIF.
Finalmente, tenemos el área situada en el núcleo principal del municipio, que está clasificado
como urbano, y uso predominante residencial. Manteniendo el uso característico residencial, se
redensifica este ámbito de actuación sin llegar a superar el límite del 2,3 metros cuadrados de
techo por metro cuadrado de suelo establecido en el art. 77 de la LSU/2006, cumpliendo
además los estándares y cuantías mínimas de viviendas sometidas a algún régimen de
protección pública.
Una de las actuaciones de mayor calado, es la regeneración del Barrio de San Fausto, que
necesariamente acarrea la demolición de los actuales edificios, viviendas y actividades
existentes, debiéndose efectuar los correspondientes realojos.
Esta actuación estaba ya prevista en el vigente P.G.O.U. pero en la presente modificación se
plantea de una forma más ambiciosa de cara a su inserción en núcleo urbano de Basauri.
Dada la imperiosa necesidad de aparcamientos en el municipio, se contempla la construcción
de varios estacionamientos, que además de dar cobertura a las necesidades actuales, sirvan
para las nuevas viviendas proyectadas y para los nuevos desarrollos de tipo comercial que
igualmente se contemplan.
La afección de mayor entidad que se produce, es la relativa al Sistema General de Espacios
Libres contemplados en el planeamiento actual, como en la Plaza de Pozokoetxe.
La
Modificación propone la reubicación de un nuevo Sistema General de Espacios Libres en el
Parque de Ribera.
Debe tenerse en cuenta que la exigencia de nuevos Sistemas Locales para el ámbito de la
modificación en el área residencial obliga a ubicar una importante superficie destinada a
Sistema Local de Espacios Libres precisamente en este ámbito. Como consecuencia de ello,
ha sido necesario trasladar los Sistemas Generales para destinar los parques urbanos a
Sistemas Locales.
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MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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Esta actuación resulta vital y necesaria para poder llevar a cabo la ordenación que se proyecta,
así como para efectuar un aprovechamiento racional de los escasos suelos susceptibles de
edificación existentes en el ámbito de actuación, y para el necesario cumplimiento global de los
estándares y reservas en materia de vivienda protegida.
Ello, conlleva las medidas compensatorias en términos de reserva de los pertinentes espacios
libres.
Por último, tal y como se desprende del estudio económico financiero, la optimización de los
recursos resulta imprescindible para viabilizar la operación ferroviaria.
*
La tramitación del expediente se regirá por lo dispuesto en el art. 104 de la LSU/2006, en
relación con los art . 90 y siguientes del mismo cuerpo legal.
*
Atendiendo al ámbito de actuación donde se actúa sobre suelos que soportan
infraestructuras ferroviarias entre otras, y mapa confeccionado por IHOBE sobre suelos
potencialmente contaminantes, deberá tramitarse un expediente para la declaración de la
calidad del suelo ante el órgano ambiental, Viceconsejería de Medio Ambiente del
Gobierno Vasco, cuya declaración deberá efectuarse con anterioridad a la aprobación
definitiva de la modificación puntual del Plan.
Es intención de los responsables municipales, así como de los gestores de la actuación el
otorgar a la tramitación de la presente Modificación del Plan, así como a los documentos
urbanísticos que en desarrollo de la misma se redacten la máxima información pública y
participación ciudadana que sea posible y cuya articulación se efectuará a través de cauces
públicos cómodos de forma que la ciudadanía pueda acceder a sus contenidos con relativa
facilidad (Programa de Participación Ciudadana). .
En base a todo lo expuesto, se han definido los siguientes ámbitos de actuación;
a)
Área Bidebieta, San Fausto, Pozokoetxe.
Este área comprende el ámbito del antiguo Plan Especial de Reforma Interior de San
Fausto, la Estación de Bidebieta y la actual playa de vías de RENFE de Pozokoetxe,
además de una serie de terrenos colindantes con ellos.
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MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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La superficie total del ámbito es de 62.523,50 m2, y se prevé el desarrollo de su
ordenación pormenorizada a través de un Plan Especial de Ordenación Urbana.
El Planeamiento actual recoge la playa de vías de Pozokoetxe como sistema general de
espacios libres pero no prevé los mecanismos urbanísticos para posibilitar su traslado.
Por ello, la propuesta que se incluye en esta modificación supone la reordenación de todo
el área
Esta reordenación supone además el incremento de la edificabilidad urbanística prevista
en el área con la consiguiente ampliación del número de viviendas.
Este incremento se
enmarca dentro del criterio general de plantear densidades coherentes con el modelo
territorial existente en el núcleo urbano de Basauri que, además, está avalado por la
vigente Ley del Suelo y por el propio P.T.P. del Bilbao Metropolitano.
La propuesta contenida en la presente modificación supone que en el ámbito del Plan
Especial de San Fausto – Bidebieta – Pozokoetxe se podrán edificar un total de 738
viviendas.
Esto va a suponer un incremento bruto de 212 viviendas respecto al planeamiento actual
(526 viviendas).
Por ello, resulta necesario prever un número total mínimo de 85
viviendas de Protección Pública de las que al menos la mitad (43) deberán serlo de
Protección Oficial.
En cualquier caso, la Ordenación Pormenorizada que se concretará en el correspondiente
Plan Especial de Ordenación, deberá justificar que el 40% del incremento de la
Edificación Residencial se destine a Vivienda de Protección Pública.
Esta condición va a ser, en principio, ampliamente superada, ya que la intención de los
promotores de la operación es la de destinar íntegramente a vivienda protegida el
incremento de la superficie residencial en el área.
La previsión de la Administración es
la de mantener las 526 viviendas del planeamiento actual como libres, y destinar la
totalidad del incremento a V.P.O. (106) y V.P.O. Tasada (106).
Esta circunstancia se
recoge en el apartado que este documento recoge (a efectos instrumentales) para el
cálculo de la edificabilidad urbanística ponderada.
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MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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Esta compleja operación exige la modificación de las Áreas de Reparto previstas en el
Plan General, de forma que se segregan ámbitos de suelo de las áreas de reparto A (Ariz
– Venta) y B (Kalero – Basozelai). Esta operación tiene un efecto neutro para las áreas
de reparto mencionadas que mantienen su edificabilidad media (antiguo aprovechamiento
tipo).
Para el conjunto del área del Plan Especial de San Fausto – Bidebieta – Pozokoetxe se
delimita una nueva Área de Reparto que incluye todo su ámbito. Su superficie asciende
a 62.523,50 m2. y su edificabilidad media es de 1,201 m2/m2 de Uso Residencial Libre.
La justificación urbanística de todos estos aspectos se pormenoriza en el apartado 8
siguiente.
b)
Área de Lapatza.
Este área tiene una superficie de 19.639,- m2. correspondiente a los terrenos necesarios
para la ubicación de la nueva playa de vías de RENFE de acuerdo con la propuesta
aprobada por ADIF, cuyo proyecto se está elaborando en el actualidad
El Plan General actual recoge los terrenos dentro del Plan Especial de Reforma Interior
del área industrial 1-10 Uriarte que a su vez los califica en su totalidad como Sistema
Local de Espacios Libres.
En la propuesta de esta modificación la totalidad de esta superficie se recalifica como
Sistema General de Comunicaciones Ferroviarias, por lo que su regulación y
determinaciones se remiten a lo establecido para ese tipo de uso por el P.G.O.U.
c)
Vega de Nervión.
Este área se compone de varias porciones de terreno que corresponden a los terrenos
previstos inicialmente por el P.G.O.U. como Sistema General de Comunicaciones
Ferroviarias, pero que ya no resultan necesarios para dicho destino al haberse concretado
los proyectos de los diversos operadores (Ferrocarril Metropolitano de Bilbao, ADIF –
RENFE y FEVE).
El actual Plan General de Basauri prevé a lo largo de la Ribera del Nervión la
implantación de un parque lineal de ribera cuyas escasas dimensiones apenas permiten
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MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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conforman un espacio verde utilizable y menos aún dotar a dicho espacio verde de
elementos complementarios que puedan adscribirse a las redes de espacios peatonales y
ciclables propuestos en el P.T.P. de Bilbao Metropolitano.
La incorporación de los terrenos sobrantes del sistema ferroviario a dicho parque lineal de
ribera, permite conseguir una dimensión para el espacio verde que garantiza su puesta en
valor y una real adecuación a los criterios establecidos en el P.T.P.
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MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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8.- JUSTIFICACIÓN URBANÍSTICA
8.1. Clasificación del Suelo
El ámbito de la presente Modificación del Plan General que comprende las 3 áreas citadas
en el apartado anterior, tiene una superficie total de 122.140,53 m2., de los cuales
96.011,91 m2. corresponden a suelo clasificado como urbano y 26.128,62 m2. como suelo
no urbanizable.
En la Modificación no se plantea ningún cambio de clasificación de suelo, por lo que toda
su superficie se mantiene en los mismos términos del vigente P.G.O.U. de Basauri.
Dentro del suelo no urbanizable los cambios de calificación se destinan a incrementar el
Sistema General de Espacios Libres, por lo que en ningún caso se provocan efectos
negativos significativos sobre el Medio Ambiente.
La relación de superficies totales es la siguiente:
Área de San Fausto-Bidebieta-Pozokoetxe (suelo urbano)
62.523,50 m2.
Área de Lapatza (suelo urbano)
19.639,00 m2.
Vega del Nervión
Suelo Urbano
13.850,01 m2.
Suelo no urbanizable
26.128,62 m2.
TOTAL………
39.978,03 m2.
TOTAL ÁMBITO MODIFICACIÓN. ………………………
122.140,53 m2.
8.2. Calificaciones Urbanísticas
8.2.1. Calificaciones actuales.
Respecto a las calificaciones urbanísticas, la situación actual del Planeamiento establece
los ámbitos siguientes:
Área de San Fausto – Bidebieta – Pozokoetxe.
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MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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Una parte de este ámbito constituye un área de Planeamiento remitido a un Plan Especial
de Reforma Interior (San Fausto), existiendo las calificaciones siguientes:
Residencial en suelo urbano.
Espacios libres de uso público
Viario
Ferrocarril
TOTAL. ………..
62.523,50 m2.
Área de Lapatza
La superficie incluida en este ámbito se encuentra contenida en el Plan Especial de
Reforma Interior, Área Industrial 1-10 Uriarte como Sistema Local de Espacios Libres.
Espacios libres de uso público
19.639,00 m2.
Vega del Nervión
Suelo Urbano
S.G. Playa de vías RENFE ……………………
1.618,67 m2.
S.G. Metropolitano. ………………………………
12.231,34 m2.
Suelo no Urbanizable
Área de protección del paisaje. ………………..
11.748,59 m2.
S.G. acceso a playa de vías RENFE. …………
14.379,43 m2.
TOTAL. ………..
39.978,03 m2.
8.2.2. Calificaciones propuestas.
Respecto a la propuesta que se realiza de nuevas calificaciones dentro de la Modificación,
el esquema es el siguiente:
Área de San Fausto – Bidebieta – Pozokoetxe
La ordenación pormenorizada de la totalidad del ámbito se remite a un Plan Especial de
Ordenación Especial de San Fausto – Bidebieta – Pozokoetxe) con los siguientes
parámetros urbanísticos:
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MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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Superficie total. …………………………………….
62.523,50 m2.
Edificabilidad Geométrica máxima. ……………..
81.760,00 m2.
Edificabilidad media. ………………………………
1,201 m2/m2. Residencial Libre
Nº Máximo de Viviendas. …………………………
738,-
Área de Lapatza
Se destina en su totalidad a Sistema General de Comunicaciones Ferroviarias (19.639,00
m2.). Su regulación queda remitida a lo establecido en el actual P.G.O.U.
Vega del Nervión
La totalidad de su superficie se destina a Sistema General de Espacios Libres con el
consiguiente desglose respecto a la clase de suelo.
Suelo Urbano
S.G. Espacios Libres. ……………………………
13.850,01 m2.
Suelo No Urbanizable
S.G. Espacios Libres. ……………………………
26.128,02 m2.
_________________
TOTAL. ……….
39.978,03 m2.
Con esta ampliación, la superficie del Sistema General de Espacios Libres correspondiente
al Parque de Ribera ascenderá a 55.335,02 m2. (equivalente a la suma de los 15.357,m2. del P.G.O.U. actual y los 39.978,03 m2. que se amplian).
8.2.3. Justificación de los Parámetros del Área de San Fausto – Bidebieta –
Pozokoetxe.
El conjunto de parámetros y determinaciones planteados por el área de San Fausto –
Bidebieta – Pozokoetxe son el resultado de la propuesta de intervención diseñado.
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MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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Partiendo de dicha propuesta, se han manejado los valores y parámetros pormenorizados
que se recogen en este apartado.
Se establece para el conjunto de este ámbito una nueva área de reparto que se denomina
Área de Reparto K San Fausto - Bidebieta – Pozokoetxe.
Su ámbito se corresponde con
la totalidad del P. Especial . Esta delimitación supone que el Área de Reparto K tiene una
superficie de 62.523,50 m2.
Al objeto de homogeneizar las superficies correspondientes a los distintos usos y poder
calcular la edificabilidad media de este ámbito, atendiendo a las características actuales del
mercado inmobiliario, se establecen el reparto pormenorizado por usos y tipologías y los
siguientes coeficientes de ponderación referidos al uso característico del área de reparto
que es el uso residencial libre.
Edificabilidad geométrica máxima
Residencial libre
81.760,00 m2.
50.000,00 m2. (1)
Residencial V.P.O.T.
9.500,00 m2. (1)
Residencial V.P.O.
9.000,00 m2. (1)
Terciario
3.060,00 m2. (1)
Comercial
10.200,00 m2. (1)
Coeficiente
Uso
Residencial libre
1
Residencial V.P.O.T.
0,7
Residencial V.P.O.
0,35
Terciario
1
Comercial
1,2
Esto nos permite calcular la Edificabilidad ponderada máxima del Área de Reparto K
referida al uso característico que es el Residencial Libre.
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MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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Coef. Edif. Ponderada
Residencial libre
50.000,00 m2. (1)
1
Residencial V.P.O.T.
9.500,00 m2. (1)
0,7
6.650,00 (1)
Residencial V.P.O.
9.000,00 m2. (1)
0,35
3.150,00 (1)
Terciario
3.060,00 m2. (1)
1
3.060,00 (1)
Comercial
10.200,00 m2. (1)
1,2
Edificabilidad ponderada máxima.
(1)
50.000,00 (1)
12.240,00 (1)
75.100,00 m2. uso res. libre
Las superficies asignadas a cada uso son orientativas y deberán concretarse en el
ámbito de la ordenación pormenorizada del PLAN ESPECIAL
Únicamente serán
vinculantes la edificabilidad geométrica máxima total y la edificabilidad ponderada
máxima, que operarán como límites concurrentes.
La edificabilidad media de este ámbito (Área de reparto K) será el resultado de dividir la
edificabilidad ponderada por su superficie total, equivalente a 1,201 m2./m2.
de uso
residencial libre.
La edificabilidad geométrica del Plan Especial asciende a 1,307 m2/m2.
8.2.4. Número de Viviendas
En el ámbito del Plan Especial se establece un número total máximo 738.
Con carácter orientativo, se ha considerado que se construirán 526 viviendas libres, 106
viviendas de Protección Oficial (V.P.O.) y 106 viviendas tasadas (V.P.O.T.).
El desglose
de superficies y tipologías podría ser el siguiente:
Tipología
Ed. Geométrica
Nº Viv.
Sup. Media
Residencial libre
50.000,- m2.
526,-
95,06 m2.
Residencial V.P.O.T.
9.500,- m2.
106,-
89,62 m2.
Residencial V.P.O.
9.000,- m2.
106,-
84,91 m2.
_________________________________________________________________________
TOTAL
738,-
31
MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
___________________________________________________________________________
El desglose final por tipologías se establecerá en el Plan Especial, considerando que un
mínimo del 40% de las nuevas viviendas previstas deberán ser de Protección Pública (de
las 212 nuevas viviendas previstas, el Plan Especial deberá justificar, cuando menos, un
mínimo de 85 viviendas protegidas, de las que un mínimo de 43 deberán ser de V.P.O.)
Ese incremento es el resultado de deducir de las 738 viviendas propuestas las posibilitadas
en el área por el P.G.O.U. vigente.
El parámetro de referencia a considerar en el P.G.O.U. vigente es el aprovechamiento tipo
posibilitado para el área (Edificabilidad media según la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo).
El P.G.O.U. no asigna pormenorizadamente el número de viviendas del área.
En el ámbito de la modificación, el Plan establece dos áreas de reparto con las siguientes
superficies correspondientes a cada una de ellas.
Superficie
Ap. Tipo
Ed. Ponderada
ÁREA “A”
12.586,- m2.
2,16 m2/m2.
27.185,76 m2. R.L.
ÁREA “B”
19.577,- m2.
1,722 m2/m2
33.711,59 m2. R.L.
_________________________________________________________________________
TOTAL.
60.897,35 m2. de Uso
Residencial Libre.
Para el cálculo de las viviendas posibilitadas en el Plan General vigente, no hay más
alternativa que traducir el aprovechamiento tipo (edificabilidad media) en edificabilidad
geométrica y distribuir esta entre los distintos usos y tipologías. Para las viviendas se han
manejado ratios de superficie similares a los de la propuesta orientativa recogidos en el
presente documento (95 m2 por cada vivienda libre).
También, se ha considerado que del total de la edificabilidad geométrica prevista en el
P.G.O.U., habrá aproximadamente un 16% de la edificabilidad residencial correspondiente
a usos comerciales y a usos terciarios y de oficinas.
De acuerdo con este criterio, se estima que la edificabilidad geométrica residencial prevista
en el P.G.O.U. es de 50.097,354 m2. de acuerdo con la siguiente distribución:
32
MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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Coef. Edif. Ponderada
Residencial libre
50.097,354 m2.
1
50.097,354 m2.
Residencial V.P.O.T.
0
0
Residencial V.P.O.
0
0
Terciario
2.160,00 m2.
1
2.160,00 m2.
Comercial
7.200,00 m2.
1,2
8.640,00 m2.
TOTAL
59.457,354 m2.
60.897,354 m2.
Los 50.097,354 m2. de uso Residencial Libre equivaldría a las 526 viviendas posibilitadas
por el P.G.O.U. que hemos considerado anteriormente.
El P.G.O.U. vigente establece una oferta total de nuevas viviendas de 2.346,- (de las que
habría que deducir 697 viviendas situadas fuera de ordenación).
La modificación propuesta incrementa el número previsto en 212 nuevas viviendas.
El número global resultante sitúa la oferta de viviendas más cerca de las 2.845,- viviendas
establecidas por el P.T.P. del Bilbao Metropolitano, pero sin llegar a superarlas.
8.3. Sistemas Generales y Locales
Como consecuencia de los nuevos parámetros planteados en la actuación propuesta, será
necesario atender las exigencias de mayores dotaciones que requerirá el incremento
poblacional que va a generarse.
En total el incremento de edificabilidad residencial asciende a 18.402,646 m2. por lo que al
amparo de lo establecido en el art. 78 de la vigente Ley 2/2.006 de 30 de junio, de Suelo y
Urbanismo, deberá destinarse una superficie adicional de Sistema General de Espacios
Libres de 3.680,53 m2., equivalentes a 5,- m2. de suelo por cada 25,- m2. de nueva
superficie residencial.
Complementariamente, deberá garantizarse en el entorno de la actuación una superficie
destinada a Sistema Local de Espacios Libres de 5,- m2 por cada 25,- m2 de Edificación
Residencial, lo que equivale a un total de 13.700,- m2. (68.500,- m2. x 5,- m2 / 25,- m2.).
33
MODIFICACIÓN DEL P.G.O.U. DE BASAURI EN LAS ÁREAS DE SAN FAUSTO,
POZOKOETXE Y LAPATZA.
DOCUMENTO PARA APROBACIÓN INICIAL – ABRIL 2007
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Además –al tratarse de un municipio de más de 20.000,- habitantes-, deberá preverse una
superficie destinada a alojamientos dotacionales de al menos 331,54 m2. equivalentes a
1,5 m2. de suelo por cada 25 m2. de nueva superficie residencial.
En lo relativo a vegetación, el planeamiento pormenorizado (P. Especial) deberá prever los
estándares previstos en el art. 79 de la L.S.U.
Igualmente dicho artículo será aplicable al resto de dotaciones urbanísticas.
Espacios Libres
En el ámbito de la Modificación existen una serie de calificaciones destinadas a zonas
verdes y espacios libres cuya superficie global resulta necesario incrementar en función de
la mayor edificabilidad residencial propuesta.
En el Planeamiento vigente los espacios libres previstos son los siguientes:
P.G.O.U. ACTUAL
SG.
PARQUE POZOKOETXE
15.535,00 m2.
SL.
PLAZA SAN FAUSTO
6.576,00 m2.
SL.
OTROS S. FAUSTO – BIDEBIETA
2.178,00 m2.
SL.
LAPATZA
19.639,00 m2.
TOTAL. ……………………………..
43.928,00 m2.
MODIFICACIÓN P.G.O.U.
SL
PLAZA SAN FAUSTO
7.405,02 m2. (Dentro del Plan Especial)
SL.
OTROS S. FAUSTO – BIDEBIETA
6.294,98 m2. (A establecer por el Plan
Especial)
SG.
AMP. PARQUE L. RIBERA.
39.978,03 m2.
TOTAL. …………………………..
53.678,03 m2.
Esta situación nos permite absorber el incremento de 3.680,- m2. para Sistemas Generales
así como la reposición de Espacios Libre de Lapatza.
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Además el conjunto de Sistemas Locales de Espacios Libres exigido para el Plan Especial
de San Fausto – Bidebieta – Pozokoetxe será de al menos 5,- m2. por habitante (se
establece, en principio, en 7.405,02 m2. + 6.294,98 m2. = 13.700,00 m2. para el caso de
que el Plan agote los 68.500,- m2. de Edificación Residencial).
En cuanto a los Sistemas Generales previstos, dentro de cada tipo de suelo, la situación
actual del Plan General y de la Modificación es la siguiente:
P.G.O.U. ACTUAL
SG. Espacios Libres
PARQUE POZOKOETXE (S. Urbano)
15.535,00 m2.
SG. Comunicaciones Ferroviarias PLAYA VIA RENFE (S. Urbano)
1.618,67 m2.
SG. Comunicaciones Ferroviarias COCHERAS METRO. (S. Urbano)
6.068,00 m2.
SG. Comunicaciones Ferroviarias BIDEBIETA (S. Urbano)
2.043,00 m2.
MODIFICACIÓN P.G.O.U.
SG. Espacios Libres.
AMP. PARQUE L. RIBERA. I (S. Urbano) 13.850,01 m2. (1)
S.G. Espacios Libres AMP. PARQUE L. RIBERA I (S.N. urbanizable) 26.128,01 m2. (1)
SG. Comunicaciones Ferroviarias LAPATZA.
SG. Comunicaciones Ferroviarias BIDEBIETA.
16.639,00 m2.
2.565,30 m2.
(1) El Parque lineal de Ribera, tendrá con la ampliación propuesta, una superficie total de
55.335,02 m2.
8.4. Artículo 8.1.19. Ordenanza del área K San Fausto – Bidebieta – Pozokoetxe.
Artículo 8.1.4. Ordenanza del Área del C.D. Basconia (D)
1. DATOS GENERALES DEL ÁREA
Denominación …………………….
Uso global y calificación………….
Superficie del área
(excluidos Sistemas Generales)
K. San Fausto – Bidebieta - Pozokoetxe
Residencial
62.523,50 m2.
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2. RÉGIMEN DE USOS
Uso característico:
5.2. Vivienda colectiva
Usos autorizados:
2. Comunicaciones en todas sus categorías
3. Infraestructuras en todas sus categorías
4. Equipamientos en todas sus categorías
5. Residencial en todas sus categorías
6. Terciario en todas sus categorías
7.1.1. Industria admitida dentro de vivienda
7.1.2. Industria compatible con la vivienda
7.2. Almacén compatible con la vivienda
8. Espacios libres en todas sus categorías
Usos prohibidos:
1. Actividades primarias en todas sus categorías
7.1.3. Industria no compatible con la vivienda
7.1.4. Otras industrias
7.3. Almacén incompatible con la vivienda
3 COEFICIENTES DE PONDERACIÓN RELATIVA
P. Sótano - Cualquier uso
Uso residencial (característico): Cualquier planta
V.P.O.T. Cualquier planta.
Uso de VPO: Cualquier planta
Uso de Equipamiento Privado: Cualquier planta
Comercial: Planta baja
Terciario y Resto de Usos: Cualquier planta.
4. CONDICIONES URBANÍSTICAS
Edificabilidad Media.
Edificabilidad máxima
Edificabilidad ponderada
Nº máximo de viviendas
Nº mínimo . Vivienda de Protección Pública.
0,00
1,00
0,70
0,35
0,80
1,20
1,00
1,201 m2/m2.
1,307 m2/m2.
75.100,- m2.
738,A fijar por el Plan Especial con un
mínimo de 85 viv. (43 V.P.O.)
5. CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN:
Parcela mínima de parcela neta edificable
Ancho mínimo............................................
Ocupación máxima parcela neta edificable
Altura máxima de la edificación en número de plantas:
A fijar por el Plan Especial.
Separación a colindantes: Viales y edificios.
150 m2.
8 m.
100%
6. EJECUCIÓN DE LAS ACTUACIONES
Desarrollo mediante la tramitación de un Plan Especial de Ordenación Urbana para el
ámbito de 62.523,50 m2. delimitado en la documentación gráfica. (PLAN ESPECIAL DE
SAN FAUSTO – BIDEBIETA – POZOKOETXE).
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9.- ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO
9.1. Criterios Económicos
El análisis de viabilidad de la operación se ha realizado partiendo de la idea de considerar
que resultado obtendría un promotor de suelo al desarrollar urbanisticamente dichos
terrenos y ser vendidos a modo de suelo finalista.
Para ello, se ha supuesto que el gestor de la operación es una Sociedad de ámbito público
a la que revierte la titularidad actual de los distintos suelos públicos. A partir de este
momento la entidad gestiona un proceso de transformación urbanística que debe permitir
asumir los costes asociados a la operación.
El resultado obtenido es consecuencia de los ingresos por la venta de los suelos
urbanizados menos su coste de producción (que incluye los costes de urbanización e
infraestructuras, proyectos y adquisición del suelo).
A continuación se realiza la aproximación a la viabilidad del proyecto, con el objetivo de
comprobar si los ingresos esperados cubren o no todos los costes previstos en la
operación.
Se trata de una foto fija del momento actual del proyecto, pero tratándose de un valor a
futuro, por lo que no se tiene en cuenta el período temporal.
En consecuencia, los valores mostrados a continuación se deben de tratar como
orientativos. Durante el desarrollo de las correspondientes figuras de planeamiento de
detalle se realizarán los ajustes definitivos de cargas y beneficios de las distintas áreas de
actuación.
* Viviendas sometidas a algún régimen de Protección Pública
Según el artículo 80 de la misma ley, se destinará para viviendas sometidas a algún
régimen de protección pública los terrenos precisos para materializar como mínimo el 40 %
del incremento de la edificabilidad urbanística de uso residencial que se establezca en
cada área, desglosándose en un mínimo del 20 % de la edificabilidad urbanística de uso
residencial para la construcción de viviendas de protección oficial de régimen general y
especial, y el restante porcentaje hasta alcanzar el 40 % con destino a viviendas de
protección oficial de régimen tasado.
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* Alojamientos dotacionales
Se calificará, en ámbitos de uso predominantemente residencial, con destino a
alojamientos dotacionales una superficie de suelo no inferior a 1,5 metros cuadrados por
cada incremento de 100 metros cuadrados de techo de uso residencial o, en defecto de su
determinación, por cada nueva vivienda prevista en el planeamiento, o, en su caso, un
porcentaje que dé lugar, al menos, a dos parcelas independientes.
* Realojos
La Disposición Adicional 2ª de la Ley del Suelo y Urbanismo, da un nuevo tratamiento a la
situación legal de los realojos. Se diferencia el distinto proceder en función del sistema de
actuación, por expropiación u ocupación directa, respecto del resto de sistemas de
actuación.
La principal novedad radica en que cuando no se actúe mediante ejecución forzosa, no
tendrán derecho de realojo los ocupantes legales de viviendas que, en correspondencia a
sus aportaciones de bienes y derechos, hayan resultado adjudicatarios en la reparcelación
o en la división de propiedad horizontal del inmueble de edificabilidades superiores a 90
metros cuadrados de uso residencial libre o los metros que pudiera establecer como
superficie máxima la legislación de viviendas de protección oficial.
En los demás casos, la obligación de hacer efectivo el derecho de realojo corresponderá al
promotor de la actuación, computándose como cargas de la actuación urbanística las de
traslado y otras accesorias que recayesen sobre los ocupantes legales.
* Sistemas Generales
Según el artículo 78 de la Ley del Suelo y Urbanismo, la ordenación estructural de los
planes generales de ordenación urbana deberá destinar a dotaciones públicas de la red de
espacios libres para el uso de zonas verdes y parques urbanos una superficie de suelo no
inferior a cinco metros cuadrados por habitante previsto en el planeamiento, incluida la
superficie ya existente.
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* Sistemas Locales
Tal y como se indica en el artículo 79 de la Ley del Suelo y Urbanismo, reglamentariamente
se definirán las reservas mínimas de terrenos para las dotaciones públicas por usos de la
red de sistemas locales en suelo urbano no consolidado.
Para suelo urbano únicamente establece el siguiente requisito en cuanto a vegetación: un
árbol por cada nueva vivienda en suelo de uso residencial y por cada incremento de cien
metros cuadrados de construcción en suelo industrial o terciario dentro del correspondiente
ámbito objeto de incremento de edificabilidad urbanística.
9.2. Descripción de la actuación
Se propone liberar terrenos de vía ibérica, lo que permitirá la intervención sobre una
cantidad de suelo considerable ara los vecinos de Basauri y la extensión de una ciudad
carente de suelo. Esto se conseguirá a través del traslado de la playa de vías a Lapatza,
ofreciendo la posibilidad de actuación y mejora para las instalaciones de ADIF.
Paralelamente se aprovecha esta ocasión para mejorar las condiciones de los barrios
alrededor de la estación de Bidebieta a través del diseño de la nueva estación de ADIF y la
urbanización de San Fausto, acercando y conectando ambos lados de las vías a través de
la mejora de la calidad urbana.
Principales suelos integrantes
Operación ferroviaria
Bidebieta
Ejecución de la nueva Terminal de mercancías
de ADIF en Lapatza
San Fausto
Remodelación de la estación de Bidebieta y
mejora general de su accesibilidad
Pozokoetxe
Desmontaje de la playa de vías de Pozokoetxe
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9.3. Análisis legal – económico global
A continuación se realiza un resumen de los principales resultados del desarrollo de los
suelos.
Los costes indicados corresponden a Presupuesto de Ejecución Material por
Contrata (excluyendo el valor del I.V.A.).
9.3.1. Costes de la operación
9.3.1.1. Costes de adquisición de suelo
No se consideran costes de adquisición del suelo debido a la cesión de los mismos por
parte de ADIF, mediante el traslado de sus infraestructuras.
9.3.1.2. Costes Ferroviarios
Se incluyen los costes de retirada de vías de Pozokoetxe y reubicación de dichas
instalaciones en Lapatza.
Este importe asciende a la cantidad de 12.472.000,- € PEC, según los estudios
desarrollados por la Sociedad BILBAO Ría 2000, conjuntamente con el Ayuntamiento de
Basauri, hasta la fecha.
También se ha de considerar la remodelación de la estación de cercanías en Bidebieta,
con la ampliación del recubrimiento correspondiente y mejora de la accesibilidad, cuyo
coste de construcción asciende a 25.000.000,- € PEC.
9.3.1.3. Costes de Urbanización
Se consideran como superficies a urbanizar las correspondientes a sistemas generales no
ferroviarios y todos los sistemas locales espacios públicos incluidos en el ámbito.
SG espacios públicos (m2): 39.978 m2.
SL espacios públicos (m2): 13.700 m2.
Coste de urbanización (€/m2): 240
Coste total (€): 12.882.720,-€
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9.3.1.3. Demoliciones y realojos
Se procederá a la demolición de 11.000 m2 construidos de edificaciones
que serán
realojados dentro del ámbito de influencia como consecuencia de las actuaciones previstas
cuyo coste se estima en 2.212.000 €.
Se debe realizar, por lo tanto, el realojo de 22 familias en Pozokoetxe y 61 en San Fausto,
que suponen un coste de 100.000 € por cada una. Representando por lo tanto un total de
8.300.000 €.
Aparcamientos subterráneos
Desde un punto de vista financiero, el coste de ejecución y comercialización de los
aparcamientos subterráneos para residentes y los ingresos derivados de la venta de los
mismos, se estima que se compensan, por lo que dentro del análisis financiero, no implican
un coste real.
9.3.1.4. Otros costes
Se incluyen en este apartado los costes derivados de los honorarios profesionales
correspondientes a la redacción de documentos de planeamiento, proyectos básicos y
constructivos, direcciones de obra, publicaciones y gastos administrativos y de gestión.
Asciende este importe a la cantidad de 4.368.000 €.
Así mismo, dado que los costes e ingresos están decalados en el plazo de ejecución, la
operación, se ha previsto una carga de financiación del desarrollo que asciende a
4.000.000 €.
Ingresos de la operación. Aprovechamiento lucrativo.
9.3.1.5. Venta de suelo urbanizado para vivienda
Se obtiene a partir del valor de los terrenos de las parcelas edificables para residencial, una
vez se realice la regeneración. Se expresa en función del precio correspondiente por m2.
de suelo edificable según el tipo de vivienda.
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Viviendas libres
Superficie edificable (m2): 50.000 m2.
Precio (€/m2): 1.200
Valor (€): 60.000.000
Viviendas VPT
Superficie edificable (m2): 9.500 m2.
Precio (€/m2): 340
Valor (€): 3.230.000
Viviendas VPO
Superficie edificable (m2): 9.000 m2
Precio (€/m2): 240
Valor (€): 2.160.000
Bajos Comerciales
Superficie edificable (m2): 10.200 m2
Precio (€/m2): 1.200
Valor (€): 12.240.000
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9.4. Análisis legal – económico. Resumen
FASE I
62.523,50
m²
Superficie de confederación
0
m²
Superficie de sistemas generales (incluidos SG ffcc. en superficie)
0
m²
Superficie Neta del área (excluidos sistemas generales previstos)
62.523,50
m²
11.000
m²
81.760
m²
Edificabilidad media
1,201
m²/m²
Superficie edificable para vivienda libre
50.000
m²
Superficie edificable para viviendas VPO y VPT
18.500
m²
Superficie edificable para alojamientos dotacionales
331,54
m²
Superficie total residencial
68.500
m²
Superficie edificable para comercio en PB
13.260
m²
Aparcamientos subterráneos
212
Plazas
75.234.720
€
Costes Urbanización
12.882.720
€
Costes actuación Ferroviaria: Lapatza y estación Bidebieta
37.472.000
€
Costes aparcamientos subterráneos residentes
6.000.000
€
Costes realojos
8.300.000
€
Costes obtención de suelos
0
€
Proyectos y estudios complementarios (8% del PEC de las obras ejecutadas)
4.368.000
€
Demoliciones
2.212.000
€
Financiación*
4.000.000
€
83.630.000
€
Viviendas libres
60.000.000
€
VPT
3.230.000
€
VPO
2.160.000
€
Actividad económica
12.240.000
€
Aparcamientos subterráneos
6.000.000
€
Suelos
Total
Viviendas existentes: Pozokoetxe 22 viviendas. En solo 6 consta gente
empadronada San Fausto 61 viviendas
Condiciones urbanísticas
SE Total
Costes
Total
Ingresos aprovechamiento lucrativo
Total
*Los costes financieros son indicativos y pueden variar sustancialmente en función de cuándo se
vías
adquieran los suelos para el desarrollo de lasPlaya
fases.
actual
Pozokoetze
Nueva estación
de Bidebieta
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9.5. Viabilidad económica
El sector es viable desde el punto de vista económico y financiero:
Económico
El desarrollo absorbe los costes de infraestructuras planteadas.
El desarrollo puede desarrollarse en los términos conceptuales y de diseño
planteados.
Financiero
Desde un punto de vista financiero, el desarrollo está descompensado, con las
cargas en fase inicial frente al desarrollo inmobiliario posterior. Por tanto deberá
reestructurarse financieramente mediante los siguientes mecanismos:
Diferimiento de los costes de infraestructuras/urbanización.
Venta parcial de suelo o de derechos edificatorios.
Financiación bancaria.
Socios financieros/inmobiliarios para su desarrollo.
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