Escrituración", cúmpleme la Comisión correspondiente se sirva

193
CONSULTA
3.3.44. REMATE JUDICIAL. CESIÓN DE DERECHOS DE MEJOR POSTOR. USUFRUCTO.
NUDA PROPIEDAD. RETROACTIVIDAD.
Juez, como representante del tradente o como órgano jurisdiccional con
legales para ello, puede aceptar o rechazar la propuesta que surge de
la cesión de derechos de mejor postor: ceder a unos la nuda propiedad y a otros el
usufructo. El efecto retroactivo del negocio, tal cual lo pactado, regirá entre las
El
facultades
partes.
CONSULTA
En autos caratulados "R.C.R.P. y otra c/
P.M.D.L.A. S.R.L.
-
Escrituración", cúmpleme
librar el presente a fin de que por intermedio de
la Comisión correspondiente se sirva evacuar
,
,
la
siguiente consulta, atento a lo ordenado
julio próximo pasado.
por
auto de 28 de
vechar de ella. El título es la causa legítima que
permite la entrega de la cosa y el modo es el me
dio por el cual
se
entra directamente
a
la
posesión del bien. En el caso de la compraventa
de inmuebles además del acuerdo de volunta
des,
necesita el
se
requisito de la escrituración
público para que tenga valor
título, y el modo es la tradición. El
ante Escribano
Relación de hechos.
el
jurídico
usufructo sobre
I) En expediente acordonado al presente de
!
;
[
juicio ejecutivo, se procedió al remate de un
bien, siendo adquirido en pública subasta por
B.C.
garse
se
tamente
II) B.C. cedió los derechos de mejor postor
1
S. de
S., obrando agregado
en
a
autos el referido
a
y
bien inmueble debe otor
pública (arts.
493 y ss., 758
del C.C). De acuerdo a lo ex
lo dispuesto por el art. 24.1 del
y ss., 1664 y
puesto
C.G.P.,
un
escritura
en
ss.
rechaza la demanda por manifies
ya que el mejor postor
improponible,
podía hacer el desmembramiento del do
minio, que no tenía, por no haber escriturado".
no
documento.
En dichos autos
turación
no se
procedió
a
la escri
judicial habiéndose archivado
por
inactividad de parte.
VI) Se presentó escritura de cesión de dere
mejor postor, en la cual S. de S. cedió
libre de obligaciones y gravámenes a los esposos
chos de
R.R.C.
a los hermanos L.R., R.R. y G.R.
proindiviso y por partes iguales los
derechos de mejor postor sobre el bien de autos
(sin desmembramiento alguno).
en
III) S. de S. cedió
a su vez
los derechos de
mejor postor de la siguiente forma: a)
posos R.R.C
e
a
los
I.J. los derechos sobre el
es
IV) R.R.C.
e
I.J.
se
propiedad.
presentaron solicitando
la escrituración del bien
en
I.J. y
usu
fructo del bien y b) a los hermanos L.R., R.R. y
G.R. en común proindiviso y por partes iguales
los derechos sobre la nuda
e
común
cumplimiento
Por cláusula dentro de la referida escritura
las partes declaran que los efectos de esta
cesión se retrotraen ala fecha en que se autorizó
la escritura de cesión relacionada en III), no
conviniéndose nada más respecto a la misma.
del
referido remate.
VII) Se presentaron los esposos R.R.C.
e I.J.
L.R. y G.R. solicitando se
ordenara la escrituración judicial a favor de los
y los hermanos
V) Sobre el escrito relacionado recayó auto
de 08.05.95 que se transcribe: "8 de mayo de
mismos.
1995. En virtud de lo informado por la señora
Actuaría y a las resultancias de autos, y a que
en
nuestro derecho existe la distinción entre
título y modo, así el que ha obtenido un acuerdo
de voluntad
con
el dueño de la cosa, tiene
un
derecho "a la cosa" pero todavía no tiene un
derecho "en la cosa", todavía no puede apro
R.R.,
VIII) Sobre dicho escrito recayó auto que or
denó oficiar
a esa Asociación con los detalles
del presente caso, a efectos de consultar sobre
la solución que se propuso y su viabilidad (ce
sión de derechos de mejor postor relacionado
en
VI).
194
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 82
(1-12), 1996
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Consulta.
didad la escritura judicial. En dicha consúltala
distinguida profesora
La consulta formulada por el Juzgado plan
tea la
siguiente situación:
1) Un bien inmueble es adquirido
judicial
en
remate
por B.C.
analiza al remate como
propuesta (la misma consulta también fue
planteada ante la Comisión de Derecho Civil
una
quien a través del Escribano Prunell analiza al
como propuesta, ob. cit., pág. 398
y ss.)
remate
y manifiesta: "teniendo
2) B.C. realiza cesión de derechos de mejor
a favor de: R.R.C. e I.J. los derechos
sobre el usufructo y a L.R., R.R. y G.R. en
común proindiviso y por partes iguales los
derechos de nuda propiedad.
postor
3) Presentada dicha cesión al Juzgado fue
rechazada por manifiestamente improponible.
4) Se presentó escritura de cesión de de
rechos de mejor postor entre las mismas per
relacionadas en el numeral 2 pero sin
desmembramiento de dominio, es decir a favor
de los esposos R.R.C e I.J. y los hermanos L.R.
sonas
.
,
aplicando
cipios de
presente que estamos
y resolviendo el
problema con prin
privado debemos aceptar
aplicación del art. 770 C.C". En
derecho
entonces la
cuanto el Juez
es el representante del tradente
cometidos aceptar o rechazar esta
propuesta. Sería absolutamente limitativo su
poner una representación sólo para hacer la
tradición. Por otra parte, en la medida que esta
nueva propuesta lleva a la venta total del in
están
en sus
mueble, recibiendo la totalidad del precio ofer
tado, no se advierte ni periuicio ni desviación
de los derechos en juego. Si por otra parte,
partimos de la teoría publicista, según la cual
el Juez actúa en interés público y ese interés se
concreta
en
el
caso en
la debida satisfacción de
R.R. y G.R. en común proindiviso y por partes.
Por cláusula dentro de la escritura de cesión
los intereses del
las partes retrotraen los efectos de dicha cesión
a la fecha de la cesión de derechos de
mejor
nueva
postor relacionada
que por vía de la citación personal se dé al
ejecutado y al ejecutante. De acuerdo a lo ex
en
el
apartado
2.
5) Se presentaron ante el Juzgado los espo
R.R.C.
I.J. y los hermanos L.R., R.R. y
G.R. solicitando se ordenara la escrituración
sos
judicial
a
e
favor de los mismos.
acreedor, lógico es que esa
actividad jurisdiccional le faculta aceptar la
propuesta. Cerrará el ciclo de la deter
en ambos supuestos el conocimiento
minación
y aplicando lo transcripto a la consulta
formulada, el Juez puede, ya como representan
te del tradente ya como órgano jurisdiccional
con facultades legales
para ello, aceptar o
puesto
rechazar la
Ante dicho escrito el Juzgado resuelve oficiar
a
la A.E.U.
a
último de los
efectos de que
se expida sobre el
negocios planteados y su viabi
nueva
propuesta emitida. Ante el
primer negocio el Juez rechazó el mismo, y
ante este segundo tiene las mismas facultades
mencionadas.
lidad.
Dicho negocio
La informante entiende que no surgen obser
vaciones
a
realizar al,
negocio planteado.
Lo
que puede presentar alguna duda es la cláusula
que retrotrae los efectos de la mencionada ce
sión
a
la fecha de la cesión anterior
con
membramiento de dominio. En
ese
entiende que dicha cláusula
viable.
es
A.E.U., Vol. 75,
en
Revista de
pág. 455 donde la
Gleiss, quien por otra
ha analizado
calidad de
parte
quien
profesora de Técnica Judicial con más profun
es
en su
regirá
personal).
entre las
partes (retroactividad
Esc. Ana E.
se
N- 7-12,
Escribana María Emilia
vidad
es
des
sentido
Se ha planteado ante la Asociación una con
sulta similar que fue publicada
planteado, ajuicio de la infor
viable y no es observable. En cuanto
al efecto retroactivo del negocio, dicha retroacti
mante,
Aguirre
Informante
Montevideo, 1° de octubre de 1996. La Comi
sión de Derecho Civil integrada por los
Escribanos Adriana Goldberg, Enrique Arezo,
Ana
Aguirre, Jorge Machado, Jacqueline Par
nás, Raúl Anido, Adriana Silva, DinorahBassignana, Jorge Pérez, Ivanira Britos, Laura Par-
195
CONSULTA
aprueba por unanimidad el informe preceden
AEU,
te.
1996.
Esc.
por unanimidad por la C.D. de la
Resol. N° 32566, de 14 de octubre de
Aprobado
nás, Susana Zuluaga, Roque Molla y Ana Olano,
Roque Molla
Coordinador Alterno
3.3.45. GARAJE. BIENES COMUNES. PROPIEDAD HORIZONTAL. REGLAMENTO DE
COPROPIEDAD.
propietario de una de las unidades de propiedad horizontal del edificio tiene
uso de un lugar en el garaje tanto se entienda que el enajenante del mis
mo debe ser el propietario original del edificio (lo que ocurrió en el caso en el com
promiso de compraventa y declaratoria posterior), como si se entiende que al no
estar previsto en el reglamento la reserva de la potestad de enajenar el garaje, éste
es un bien común, teniendo derecho a usar el mismo todos los propietarios de las
El
derecho al
unidades del edificio sin exclusión.
CONSULTA
Planteo del
a
caso.
la unidad 601 el derecho al uso de
garaje como
mera copia.
1) Los esposos J.C.C.M. y B.S.P., M.C.C.M.
y
L.G.,
V.H.R. y D.J.C, y F.D.P. y M.P.R.
un edificio.
construyeron
los
VI) Con fechas 03.04.95, 02.07.95 y 12.04.96
primeros vendedores del apto. 601 (los
dos) otorgaron
turas de declaratoria y ratificación
en
las
que declaran que la compraventa del apto. 601
autorizada el día 24.08.61 por el Escribano
J.CC
realizó
se
III) El 24.08.61, ante el Escribano J.CC
se otorgó la primera enajena
de
con
inclusión del derecho al
lugar en el garaje del edificio, rati
ficando dicho otorgamiento en todos sus demás
uso
un
términos.
(hoy fallecido),
en
lugar en
pri
sobrevivientes y los herederos de los falleci
con el Doctor A.V.P.T. escri
II) Por compromiso de compraventa de fecha
18.01.60, los nombrados propietarios del edi
ficio prometieron vender a don A.V.P.T., la
unidad 601, y el "derecho de uso de un lugar
para un automóvil en el garaje del edificio". El
precio se fijó en U$S 114.000.
ción de la mencionada unidad 601
un
surge efectivamente de la
el
favor del
señor A.V.P.T., por la expresada suma de
U$S 114.000, resultando de la primera copia
que corresponde a dicha unidad el derecho al
uso de un lugar en el garaje.
VII) Con fecha 21.05.96 el propietario actual
de la unidad 601 señor J.A.F.P. recibe un cedu
lón por el cual el Doctor W.F.B. (actuando a
título
personal
y
en su
carácter de
copropieta
rio) le intima el retiro del vehículo que ocupa
IV) El 23.08.72 el señor A.V.P.T. vendió al
J.A.F.P., la unidad 601
de un lugar en el garaje.
señor
uso
V) Con fecha 09.03.95
se
un
y el derecho al
señor
realiza
J.A.F.P.,
en
el
raje según
respectiva y
garaje del edificio
por la unidad
tiene derecho a ga
así resulta de la titulación
no
abstenga de utilizar en el
lugar bajo apercibimiento
de multas legales y daños y perjuicios y
desocupación forzada".
se
futuro dicho
una asam
blea de copropietarios del edificio que integra
la unidad 601 referida y en ella se entera el
propietario actual
lugar
601, "cuya unidad
que la comi
sión del edificio, por intermedio de uno de sus
integrantes Doctor W.F.B. había obtenido fo
tocopia del protocolo del Escribano J.CC, de la
primera enajenación de la unidad 601 y queen
dicha matriz no resultabahaberse adjudicado
De los escritos
presentados por el Doctor
expediente respectivo, resulta
que dicho profesional (y actor ligitante) entiende
que los propietarios legalmente habilitados
para usar un lugar en el garaje son aquéllos a
W.F.B.
'
en
el