Diapositiva 1 - GPS, Global Property Solutions

INFORME DEL MERCADO
DE CENTROS DE BODEGAJE
2do Semestre 2013
La Oferta
Durante el segundo semestre del 2013, ingresaron 297.739 m2 de superficie de
bodegas, correspondientes a 3 nuevos proyectos de los cuales dos
corresponden a nuevos operadores y 10 corresponden a ampliaciones de
centros existentes, en manos de 7 operadores existentes. Por lo que se finaliza
el semestre con inventario total de 2.882.033 m2 (Nota 1) correspondiente a
62 Centros de bodegaje, en manos de 24 operadores.
BFC Parque Logístico de Bodenor
Flexcenter con 110.000 m² de bodegas en
mas de 63 hectáreas de terreno, lideró la
incorporación de superficies durante este
semestre, se espera que durante 2014
alcance los 160.000 m2 de bodegas.
Los ingresos de nuevos centros en el segundo semestre corresponden a Global
Storage, desarrollo relacionado con el grupo Ripley, que ingresó al mercado
con 30.400 m2 y a FAC Lo Ruiz con 9.765 m2 desarrollados por Bodegas FAC
y Centro Empresas Lo Echevers con 8.129 m2 desarrollado por Sauma. Entre
las ampliaciones de centros existentes destacan Bodegas San Francisco y
Bodenor Flexcenter quienes en conjunto aportaron 130.874 m2 al mercado
que corresponde a un 44 % de los ingresos del periodo en estudio.
La mayor cantidad de superficies desarrolladas se ubican fuera del anillo
Américo Vespucio, en línea con el desarrollo habitacional de la ciudad que
empuja las zonas industriales hacia la periferia de esta misma.
La superficie ingresada durante este semestre corresponde al 60 % de la
totalidad de la producción del año 2013; esto nos confirma una vez más el
fuerte crecimiento de las superficies en estos últimos años.
Global Storage ubicado en el sector de Lo
Espejo, corresponde al nuevo operador que
incorporó la mayor superficie este segundo
semestre, con 30.400 m2 en su primera
etapa, considerando un futuro crecimiento
sobre 60.000 m2
Nota 1: Se modificó el Inventario Total, al
incorporar al operador INVAC, eliminar la
superficie vendida a usuarios finales, y
considerar solo la superficie de bodegas y no
oficinas, para evitar la distorsión de precios..
Corredor
Norte
Sur
Nor Poniente
Oriente
Poniente
Total
Cabe mencionar que el ingreso total del año 2013 corresponde a 474.315 m2,
que corresponde al ingreso más alto registrado desde que se realiza esta
medición.
La zona Poniente de Santiago es la que registró mayores ingresos con 163.748
m2, que representan el 59% de las superficies incorporadas durante el segundo
semestre de 2013.
Nuevas Superficies
22.245 m2
39.805 m2
71.940 m2
0 m2
163.748 m2
297.739 m2
1
Proyectos Futuros
Bodepark - DLS
Centro de bodegaje especialmente
pensado para clientes Pymes con
bodegas que parten desde los 500 m2
ubicado en Ciudad de los Valles.
Construidas en dos etapas, con oficinas
modulares y ampliables. Se espera el
ingreso de 25.000 m2 durante 2014.
Megacentro Noviciado
Centro
de
almacenamiento
de
sustancias peligrosas y no peligrosas,
emplazado en un terreno de 8 hás y que
considera una superficie construida de
38.460 m2, correspondiente a 5
bodegas de 4.900 m2, 7 bodegas de
1.000 m2, 2 bodegas de 1.900 m2, y
servicios por 2.800 m2.
Para diciembre del 2014 se espera ingrese al mercado de Centro de Bodegaje
una superficie neta total de al menos 240.544 m², correspondiente a nuevos
proyectos en adición a la ampliación de centros existentes por 259.198 m²
entre los que destacan, Bodegas San Francisco La Farfana, la nueva etapa de
Bodenor Flexcenter Parque Logístico, Central Bodegas Casas Viejas, Centro
Industrial Roberto Simpons de Cimenta, Centro Lo Espejo de Global Storage
entre otros.
Se espera una producción para 2014 de 511.122 m2.
Cabe destacar que dentro de los proyectos futuros con ingreso para 2014
existen 8 nuevos operadores, Inversiones San Jorge, Inmobiliaria Boulevard
Lyon, Comercial Cardepot entre otros. Sin embargo, existen desarrollos en
distintas zonas y orientados a distintos tipos de usuarios que van desde la
industria peligrosa al bodegaje Inofensivo en formatos pequeños.
Es importante mencionar que la gran mayoría de los proyectos futuros se
espera que ingresen en los próximos años estarán fuera del anillo Américo
Vespucio, por la disponibilidad de terrenos. La tendencia indica además que los
sectores preferidos deberían ser, al menos en el caso de la RM, en localidades
ubicadas sobre las carreteras 68 y 78, pues estas unen los principales centros
de consumo con los puertos de Valparaíso y San Antonio.
Respecto de los proyectos futuros resaltan el ingreso de un nuevo proyecto
llamado Bodepark de DLS, el cual se desarrolla en la zona de Ciudad de Los
Valles, con frente a la ruta 68. Desarrollo que contara con 25.000 m2 de
Bodegas. También destaca el desarrollo de la primera etapa de Megaflex, de
inversiones San Jorge que en su primera etapa considera naves desde los 600 a
1.200 m2 en conjunto a oficinas en el sector Norte, con frente a la autopista
Los Libertadores.
PROYECTOS POR INGRESAR AL MERCADO AÑO 2014
MEGAFLEX – INVERSIONES SAN JORGE
Actualmente se construye la primera etapa de Megaflex desarrollo de
Inversiones San Jorge. El proyecto se ubica en la comuna de Colina con frente a
la autopista Los Libertadores a pasos de la Radial Nor-Oriente. El centro
considera naves desde 600 a 1.200 m2 mas oficinas flexibles, con superficies
hasta los 180 m2, y áreas de servicios para los arrendatarios. A la fecha el
proyecto se encuentra finalizando el movimiento de tierras e iniciando su
construcción.
Centro Empresarial de primer nivel, ubica en Lo Echevers, orientado
principalmente a Pymes. cuenta con bodegas desde 450 m2 más oficinas de 130
m2. El centro cuenta con amplias áreas verdes y servicios complementarios.
La Segunda Etapa ha sido proyectada de manera flexible pudiendo ser destinada
a medianas o grandes empresas.
CENTRO EMPRESARIAL LO ECHEVERS - SAUMA
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Evolución de la Producción
Anual
Tasa de Crecimiento Anual
DISTRIBUCION DE SUPERFICIE TOTALES SEGUN UBICACION (Diciembre 2013)
INVENTARIO
SEGUNDO SEMESTRE 2013
Corredor
Norte
Sur
Nor Poniente
Oriente
Poniente
Total
Inventario
457.995 m2
477.288 m2
649.182 m2
149.160 m2
1.148.409 m2
2.882.033 m2
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Participación de Mercado
De acuerdo al criterio de selección de superficies, éstas corresponden a 23
empresas u operadores, donde Bodegas San Francisco tiene el 38,98% del
mercado con una superficie de 1.123.500 m2 en la Región Metropolitana (No se
consideraron los centros de Provincia, ubicados en Antofagasta, Chillán, Temuco
y Puerto Montt).
A su vez Bodenor Flexcenter se ubica en segundo lugar con una participación del
15,93 %. Con una superficie de 459.015 m2. En el tercer lugar se encuentra
Megacentro, con una participación de 9,22 %, con una superficie construida de
265.838 m2 y en cuarta posición Bodegas Integrales Premier con un 4,65 % del
mercado, lo que representa una superficie de 134.000 m2.
Tasa de Vacancia
La Vacancia del 2º semestre del año 2013 es de 36.270 m² y corresponde a una
tasa de vacancia de 1,26 % del inventario total. Este aumento se explica por el
dinamismo actual del mercado, al interés de nuevos actores y de los actuales
participantes y a la gran cantidad de centros que ingresaron durante el segundo
semestre. A pesar del aumento respecto del anterior periodo se observan niveles
de vacancia bajos en comparación con mercados maduros los que presentan
valores de vacancia que se mueven entre un 4% y 6%.
DISTRIBUCION DE SUPERFICIE SEGUN PROPIETARIO (Diciembre 2013)
El mercado de centros de bodegaje
concentra el 64,31% de su capacidad
instalada en manos de tres empresas:
Bodegas San Francisco con un 39,09% ;
Bodenor Flex Center con un 15,97% y
Megcacentro con un 9,25%.
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Precios
Respecto de los precios de bodegas disponibles al segundo semestre de 2013
podemos observar un precio promedio de 0,1320 uf/m2 que respecto del semestre
anterior presenta una disminución de 1,78%. Por otra parte debemos tener
presente que los precios varían significativamente en función de variables como
superficies, plazos de contrato, servicios anexos del centro, además de la ubicación
y especificación de las bodegas.
El precio final de arriendo de una bodega se compone de:
1. UF/m² de arriendo de bodega: Actualmente los valores de espacios de bodegaje
definidos como industrial puede fluctuar en promedio desde un mínimo 0,115
hasta un máximo de 0,17 UF/m², siendo el valor promedio de 0,1320 UF/m². Esto
es considerando solo bodega, sin oficinas ni servicios anexos. (Precios sin IVA).
2. UF/mt2 de arriendo de oficina (solo en el caso que el demandante así lo
requiera):
Tipologías de oficinas que obedecen a rangos de valores diferentes:
• Oficinas Incorporadas al interior de la bodega: Aquí el elemento diferenciador lo
determina el estándar incorporado en la calidad de materiales con lo cual se va a
desarrollar dicho espacio. Encontrando valores aproximados que varían desde 0,15
a 0,20 UF/mt2 y 0,25 a 0,32 UF/m² terminado, es necesario hacer presente que
algunos operadores ofrecen el producto bodega y oficina de manera indisoluble lo
que hace que el valor por metro cuadrado sea mayor.
• Oficinas emplazadas fuera de la superficie interior de bodega: Esta tipología es
más escasa y el producto ofertado pertenece a un estándar corporativo que
fluctúa aprox. desde los 0,30 a 0,35 UF/mt2 terminado.
3. UF/mt2 de gastos comunes:
Respecto de este ítem, se mueve a la par que el costo de arriendo, pues por lo
general corresponde a un porcentaje entre 10% y 15% de este valor.
Para mayor información, contactar a
Alejandro Reitze
Gerente División Industrial
Felipe Besnier U.
Gerente de Desarrollo y Estudios
GPS Global Property Solutions
Av. Bicentenario 3883, Of. 702
Vitacura.
Santiago – Chile
Fono: (56 2) 2489 9000
Fax: (56 2) 2489 9001
Email: [email protected]
www.gpsproperty.cl
Catastro: Para el catastro de Centros de Bodegaje, además de las característica técnicas que
se deben cumplir para ser considerado un centro de bodegaje y no un condominio ó
conjunto de bodegas aisladas, se han considerado a los operadores que poseen una
superficie construida total superior a 20.000 m2 (ya sea en una ubicación o varias) y/o los
operadores cuyo proyecto de superficie sobrepasa los 20.000 m2.
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