plan especial de reforma interior de la ua

PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA DE LA UA-18 DE FUENSALIDA
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE LA UA-18 DE LAS
NNSS DE FUENSALIDA
Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida
MEMORIA INFORMATIVA
Enero de 2011
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PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE LA UA-18 DE LAS
NNSS DE FUENSALIDA
INDICE
1 MEMORIA INFORMATIVA .......................................................................................................................... 2 1.1 ANTECEDENTES Y ENCARGO ...................................................................................................................... 3 1.2 MARCO NORMATIVO ............................................................................................................................... 3 1.3 DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO Y LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE ..................................... 5 1.4 LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO ...................................................................................................... 6 1.5 DELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN. FINCAS Y PROPIETARIOS AFECTADOS 7 1.6 EDIFICACIONES Y OTROS DERECHOS REALES EXISTENTES ................................................................. 9 1.7 CONEXIONES CON LOS SERVICIOS URBANOS EXISTENTES ..................................................... 10 1.8 2 OTRA INFORMACIÓN URBANÍSTICA RELEVANTE ......................................................................................... 11 MEMORIA JUSTIFICATIVA ....................................................................................................................... 14 2.1 JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL
.................................................... 15 2.2 DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN DETALLADA ............................................................. 16 2.3 JUSTIFICACIÓN DE LA INTEGRACIÓN CON LA ÁREAS COLINDANTES
.......................................................... 18 2.4 DEFINICIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS DOTACIONES ................................................................................... 18 2.5 CUMPLIMIENTO DEL CÓDIGO DE ACCESIBILIDAD
2.6 PREVISIÓN DE ESTUDIOS DE DETALLE .......................................................................................................... 19 2.7 FICHA RESUMEN DE LA ORDENACIÓN .......................................................................................................... 20 2.8 MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL
3 ....................................................................................... 19 DOCUMENTO TÉCNICO DURANTE LA TRAMITACIÓN. ............... 20 NORMATIVA .................................................................................................................................................. 21
ANEXOS DE LA MEMORIA INFORMATIVA:
1.- ORDENACION URBANISTICA VIGENTE
2.- CERTIFICACIONES CATASTRALES
3.- DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS DE LA FAMILIA ROMOJARO EN EL CUADERNO PARTICIONAL; NOTA
SIMPLE DE LA FINCA PROPIEDAD DE
INMOBILIARIA FAYMASA; SUPERPOSICIÓN GRÁFICA DE LA
CARTOGRAFÍA ACTUAL Y UN PLANO CATASTRAL ANTERIOR AL DESARROLLO URBANO DE LA ZONA
4.- ALINEACIÓN APROBADA EN LA AVENIDA CRISTO DEL AMPARO
5.- REPORTAJE FOTOGRÁFICO
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MEMORIA INFORMATIVA
MEMORIA INFORMATIVA
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Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida
1.1
MEMORIA INFORMATIVA
Enero de 2011
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ANTECEDENTES Y ENCARGO
El presente Plan Especial de Reforma Interior (PERI) se redacta por encargo del Ayuntamiento
de Fuensalida, que ha acordado la ejecución directa de la Unidad de Actuación nº 18 (UA-18)
delimitada en las Normas Subsidiarias Municipales del Planeamiento vigentes (NNSS) como
suelo urbano no consolidado. El PERI se completa con un Proyecto de Urbanización referido al
mismo ámbito redactado por nosotros mismos, y proyectos de alumbrado público,
abastecimiento de energía eléctrica en baja tensión, acometida MT y transformador redactados
por el Ingeniero Técnico D. J. Minervo Gutierrez Gil. Todos ellos se tramitarán conjuntamente,
en el marco de un programa de actuación urbanizadora (PAU) de ejecución directa.
Las NNSS se aprobaron definitivamente el uno de diciembre de 1992. Desde entonces han sido
modificadas puntualmente en varias ocasiones, aunque ninguna afecta a la UA-18. En el anexo 1
de esta memoria se incluyen copias de la ficha de desarrollo, de las ordenanzas 2 y 3.1
aplicables en este ámbito, y del plano de ordenación de las NNSS en el que se delimita la unidad
de actuación y se señalan las alineaciones propuestas.
1.2
MARCO NORMATIVO
1.2.1
•
Legislación urbanística nacional
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido
de la Ley de Suelo. BOE 26/06/2008
1.2.2
•
Legislación urbanística regional
Decreto Legislativo 1/2010, de 18/05/2010, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. Fecha de publicación:
21/05/2010
•
Decreto 248/2004, de 14/09/2004, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de
la Ley 2/1998, de 4 de junio, de ordenación del territorio y de la actividad urbanística. Fecha
de publicación: 28/09/2004
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Decreto 178/2010, de 01/07/2010, por el que se aprueba la Norma Técnica de Planeamiento
para homogeneizar el contenido de la documentación de los planes municipales. Fecha de
publicación: 07/07/2010
•
Decreto 242/2004, de 27/07/2004, por el que se aprueba el Reglamento de Suelo Rústico de
la ley 2/1998, de 4 de junio, de ordenación del territorio y de la actividad urbanística. Fecha
de publicación: 30/07/2004
o Corrección de errores: DOCM 24 de 03/02/05, pág. 1899, página real 7 DOCM 250
de 13/12/05, pág. 23399, página 7
o Decreto 177/2010, de 1/07/2010, por el que se modifica el Reglamento de Suelo
Rústico aprobado por Decreto 242/2004, de 27/07/2004. DOCM 5/07/210
•
Orden de 31/03/2003, por la que se aprueba la Instrucción Técnica de Planeamiento sobre
determinados requisitos sustantivos que deberán cumplir las obras, construcciones e
instalaciones en suelo rustico. Fecha de publicación: 08/04/2003
•
Decreto 87/1993, de 13/07/1993, sobre catálogos de suelo de uso residencial público. Fecha
de publicación: 23/07/1993
•
Sentencia 365/2006, de 21 de diciembre de 2006. Cuestión de inconstitucionalidad 84502005. Promovida por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 2 de Albacete en
relación con diversos artículos de la Ley de las Cortes de Castilla-La Mancha 2/1998, de 4 de
junio, de ordenación del territorio y de la actuación urbanística. Competencias sobre
urbanismo y derecho de propiedad: cesión del aprovechamiento urbanístico en suelo urbano
consolidado (STC 164/2001). Nulidad de preceptos autonómicos. BOE 25/01/2007
•
Resolución de 05/03/2010, de la Secretaría General de Presidencia, por la que se dispone la
publicación del Acuerdo de la Comisión Bilateral de Cooperación Administración General
del Estado-Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha en relación con la Ley, de la
Comunidad Autónoma de Castilla la Mancha, 2/2009, de 14 de mayo, de Medidas Urgentes
en Materia de Vivienda y Suelo por la que se modifica el Texto Refundido de la Ley de
Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. [2010/4289]
1.2.3
•
Legislación sobre medio ambiente
Ley 4/2007, de 8 de marzo, de Evaluación Ambiental en Castilla-La Mancha. DOCM
0/03/2007.
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Resolución de 25-04-2007, por la que se delegan competencias en los titulares de las
Delegaciones Provinciales de la Consejería de Medio Ambiente y Desarrollo Rural, DOCM
96, de 09/05/07
1.2.4
•
Legislación de accesibilidad
ORDEN VIV/561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de
condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los
espacios públicos urbanizados. BOE 11 marzo 2010.
•
REAL DECRETO 173/2010, de 19 de febrero, por el que se modifica el Código Técnico de
la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, en materia de
accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad. BOE 11 marzo 2010.
•
REAL DECRETO 505/2007, de 20 de abril, por el que se aprueban las condiciones básicas
de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y
utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones. BOE 11 mayo 2007.
•
Ley 1/1.994, de 24 de Mayo de Accesibilidad y Eliminación de Barreras de Castilla-La
Mancha (D.O.C.M. nº 32, de 24 de Junio de 1.994)
•
1.3
Decreto 158/1.997 de 2 de diciembre, del Código de Accesibilidad de Castilla-La Mancha.
DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO Y LEGISLACIÓN URBANÍSTICA
VIGENTE
La unidad de actuación está delimitada como suelo urbano no consolidado en las NNSS. Las
condiciones del planeamiento general son, en resumen, las siguientes:
• La superficie bruta prevista en las NNSS son 11.538 m2, aunque la medición realizada
trasladando esta misma delimitación a un levantamiento topográfico es sensiblemente
inferior (9.844,37 m2).
• Las NNSS proponen un vial de 10 m de anchura que une la avenida Cristo del Amparo
con la calle Bailen. En la ficha de desarrollo se indica expresamente que el trazado
previsto en las NNSS es orientativo.
• La cesión dotacional es 10% de la superficie bruta y se destina a zonas verdes.
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• La edificabilidad bruta se fija de forma indirecta mediante la aplicación de dos
ordenanzas de edificación, la nº 2 “Ensanche” y la nº 3.1 “Residencial unifamiliar grado
1º”. Se entiende que estas ordenanzas se aplican al suelo neto resultante una vez excluido
el viario y la zona verde. El cálculo de la edificabilidad resultante se detalla en la
memoria justificativa.
En el anexo 1 de esta memoria se incluyen copias de la ficha de desarrollo, de las ordenanzas 2
y 3.1 aplicables en este ámbito, y del plano de ordenación de las NNSS en el que se delimita la
unidad de actuación y se señalan las alineaciones.
Las condiciones de las NNSS deben completarse con las determinaciones del TRLOTAU que
resultan directamente aplicables. Por su incidencia en la ordenación destacamos las siguientes:
• Limitación genérica de la edificabilidad residencial de 1m2cr/m2s (artículo 31.1
TRLOTAU).
• Una plaza de aparcamiento anexa al viario público cada 200 m2c, y una dotación
equivalente de plazas privadas en el interior de las parcelas (artículo 21 RP).
• Cesión del 10% del aprovechamiento, libre de cargas, al considerar que el
aprovechamiento resultante es inferior a la media del calculado para las unidades de
actuación del mismo uso previstas en las NNSS (disposición transitoria 3ª TRLOTAU).
• Obligación de reservar el 30% de la edificabilidad residencial para la construcción de
viviendas sujetas a un régimen de protección pública (artículo 24.3 y disposición
transitoria 4ª TRLOTAU)
1.4
LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO
El plano nº 2 de estado actual recoge un levantamiento topográfico reciente realizado por
ESTOPCAR S.L. con ocasión de la redacción de este Plan Especial. El sistema de coordenadas
responde a la proyección UTM USO 30N, Elipsoide ED50. La ordenación urbanística prevista
en este Plan Especial se basa en el mismo sistema de coordenadas.
Los planos incluyen, además, datos complementarios de la cartografía municipal para situar la
unidad en un entorno urbano más amplio, aunque esta cartografía no se ha tenido en cuenta para
referenciar la ordenación ni para medir superficies al considerar que su precisión es inferior a la
del levantamiento citado en el párrafo anterior.
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1.5
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DELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN. FINCAS Y PROPIETARIOS
AFECTADOS
La UA-18 está formada por tres fincas y un tramo de la calle Bailén. Limita al nordeste con la
avenida Cristo del Amparo, donde hace el número 30, al oeste con la calle Bailén que está
incluida dentro de la unidad en todo su frente, al norte con los números 28, 26 y 24 de la avenida
Cristo del Amparo y 14 de la calle Bailén, al sur y sudeste con el 10 de esta misma calle, 32 de la
avenida Cristo del Amparo, y 2 a 10 de la calle San Gabriel.
Desde el punto de vista catastral, además del tramo ya citado de la calle Bailén, la unidad incluye
cuatro fincas con las siguientes referencias:
6544036UK9364S0001TL, a nombre de María Juana Romojaro Sánchez-Infante
6544035UK9364S0001LL a nombre de María Milagros Romojaro Sánchez-Infante
6544032UK9364S0001GL a nombre de Inmobiliaria Faymasa SA
6544034UK9364S0001PA a nombre de Inmobiliaria Faymasa SA
Las dos últimas son, de hecho, una única finca. En el anexo 2 de esta memoria se incluye una
certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las fincas citadas.
Desde el punto de visita registral, las fincas propiedad de María Juana y María Milagros
Romojaro Sánchez-Infante están descritas en el cuaderno particional redactado por la ContadoraPartidora Doña Eva María Linares Acero, protocolizado mediante escritura pública otorgada en
Torrijos el 21 de enero de 2004 ante el Notario D. Antonio Domínguez Mena, con nº 66 de su
protocolo. Ambas forman la finca número 6 descrita en el cuaderno que es, a su vez, el resultado
de una agrupación de las registrales 7.094 y 14.742 de Fuensalida. Cada una de las fincas de
resultado tiene el 50% de la superficie de la agrupada. Ambas están pendientes de inscripción
registral.
Las
catastrales
6544032UK9364S0001GL
y
6544034UK9364S0001PA,
propiedad
de
Inmobiliaria Faymasa SA, son sendos restos de las antiguas parcelas 27 y 24 del polígono 21 de
rústica, después de realizar varias segregaciones relacionadas con el desarrollo urbano al oeste de
la calle Bailén. Según manifiesta la propiedad, ambos restos están incluidos en la actualidad en la
registral 8.643 de Fuensalida, inscrita en el Registro de la Propiedad de Torrijos Tomo 1585,
Libro 201, Folio 180.
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En el anexo 3 de esta memoria se incluye copia de la descripción de las fincas de la familia
Romojaro en el cuaderno particional, nota simple de la finca propiedad de Inmobiliaria Faymasa
SA, y superposición gráfica de la cartografía actual y un plano catastral anterior al desarrollo
urbano de la zona.
Criterios para resolver posibles dudas en la delimitación de la unidad de actuación
La precisión gráfica de los instrumentos de planeamiento general redactados hace veinte años no
permite, por lo general, el replanteo directo de sus determinaciones sobre el terreno por
procedimientos topográficos, y las NNSS de Fuensalida no son una excepción. Las dudas que se
plantean en nuestro caso, y los criterios adoptados para realizar la delimitación definitiva de la
unidad de actuación son:
a) Límite en la avenida Cristo del Amparo
Con ocasión de las últimas obras de acondicionamiento de la avenida Cristo del Amparo, el
Ayuntamiento aprobó un detalle de la alineación de este vial en el frente de la unidad, y
ocupó una pequeña superficie de suelo de acuerdo con uno de los propietarios afectados,
retranqueando la valla de la finca para hacerla coincidente con la alineación oficial. Se
entiende que el límite de la unidad es del de la finca primitiva antes de realizar el retranqueo.
En el anexo 4 se incluyen un plano con esta alineación y varias fotografías del estado previo
al retranqueo.
Según manifiesta la propiedad, anteriormente ya se había realizado un retranqueo similar en
el frente de la edificación existente con fachada a la misma avenida. La delimitación
propuesta también recoge esta observación prolongando las vallas existentes en 2008 a
ambos lados de la edificación citada.
b) Calle Bailén
Esta calle está siendo utilizada desde hace tiempo como vial público, aunque nunca se ha
formalizado la cesión de la propiedad del suelo. Vistas las determinaciones de las NNSS
vigentes para esta unidad de actuación, el carácter público o privado de la calle no afecta, en
nuestro caso, a la asignación de intensidades netas ni a las cesiones de suelo, pero sí podría
afectar al reparto de costes y beneficios. En consecuencia, el Plan Especial mantiene esta
calle consolidándola como un vial público, y deriva a la posterior tramitación del Proyecto de
Reparcelación la discusión sobre el carácter público o privado de su titularidad actual.
c) Medianerías
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En la medianería sudeste, el límite de la unidad de actuación descrita en las NNSS coincide
aparentemente con el de la propiedad. En el Plan Especial, al cambiar la escala y la precisión
del trabajo, mantendremos este mismo criterio.
En medianería nordeste, e límite dibujado en las NNSS parece incluir una pequeña cuña en
el extremo este de la catastral 6544034UK9364S0001PA que pertenece en realidad a una
nave situada en la finca colindante, tal como se aprecia en las fotografías del anexo 5.
Nosotros entendemos que no tiene ningún sentido urbanístico incluir el extremo de esta nave
en la unidad de actuación, y que esta inclusión encarecería innecesariamente su ejecución,
por lo que lo hemos excluido. Por otra parte, también existen en esta medianería varias
servidumbres de paso, luces, vistas y desagüe, que intentaremos resolver con el diseño
definitivo.
Superficies de las fincas originales
La delimitación de las fincas originales considerada es la que se refleja en el plano nº 3,
elaborado sobre el topográfico levantado por ESTOPCAR S.L. con los criterios citados en el
apartado anterior, resultando el siguiente cuadro de superficies:
Cuadro de fincas originales
Parcela
Propietario
Finca registral
A
Familia Romojaro
7.094 y 14.742
B
Faymasa
8.643
C
Calle Bailén
Sin inscribir
Referencia catastral
6544036UK9364S0001TL y
6544035UK9364S0001LL
6544032UK9364S0001GL y
6544034UK9364S0001PA
Calle pública en catastro
TOTAL
1.6
Superficie m2
7.043,30
2.098,71
702,36
9.844,37
EDIFICACIONES Y OTROS DERECHOS REALES EXISTENTES
En la finca propiedad de la familia Romojaro existen varias edificaciones, tal como se recoge en
el levantamiento topográfico, cartografía municipal, fotografía aérea y fotografías terrestres
incluidas en el anexo nº 5. Estas mismas edificaciones se citan y valoran en el cuaderno
particional. De acuerdo con este documento, todas carecen de valor excepto el edificio de tres
plantas con fachada a la avenida Cristo del Amparo, con local en planta baja y sendas viviendas
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en las plantas primera y segunda. Esta edificación está dividida en el cuaderno particional entre
las dos ramas de la familia Romojaro. La vivienda en planta alta está ocupada por María
Milagros Romojaro Sánchez-Infante, el local comercial también está ocupado, de hecho, por la
misma persona. Este edificio está afectado por la alineación vigente en esta avenida, por lo que
debemos considerar que se encuentra fuera de ordenación.
La finca propiedad de Faymasa está acondicionada para aparcamiento de vehículos industriales,
aunque no existe una licencia que ampare esta actividad. También se han observado varias
servidumbres aparentes de paso, luces y vistas y desagüe que afectan al lindero norte de esta
finca. En todos los casos se trata de servidumbres no inscritas.
La calle Bailén está completamente urbanizada con calidades similares a las de las calles
públicas del entorno, salvo la acera situada en el frente contrario, donde solo existe el bordillo.
Todas las fincas se encuentras valladas.
El diseño previsto en el presente Plan Especial:
• No altera la situación de fuera de ordenación del edificio de tres plantas con fachada a la
avenida Cristo del Amparo al mantener la alineación vigente. Tampoco introduce
motivos adicionales para esta declaración. La totalidad de esta edificación se incluye en
una única finca de resultado que podría adjudicarse a la persona que ocupa actualmente la
única vivienda habitada: María Milagros Romojaro Sánchez-Infante.
• Propone la demolición del resto de las edificaciones existentes en el interior de la unidad
de actuación.
• Resuelve la mayor parte de las servidumbres observadas en el límite norte de la unidad
proponiendo junto a este lindero un vial en forma de “L” destinado a aparcamiento de
vehículos. El resto seguiría afectando a una parcela de resultado que se adjudicaría al
mismo propietario (Faymasa).
1.7
CONEXIONES CON LOS SERVICIOS URBANOS EXISTENTES
La unidad cuenta con todos los servicios urbanos en el contorno inmediato. En concreto:
a) El acceso rodado y peatonal se realiza desde la avenida del Cristo del Amparo y calle Bailén,
ambas completamente urbanizadas. El viario propuesto conecta ambas calles, tal como
proponen las NNSS vigentes.
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b) La conexión con la red municipal de agua potable se realizará en los dos extremos de la
nueva calle.
c) La red de alcantarillado se conecta con la existente en la avenida del Cristo del Amparo
mediante un colector unitario de diámetro mínimo (315 mm PVC) que servirá únicamente a
la unidad de actuación.
d) El punto previsto para la conexión con la red de media tensión es la LSMT 15 kV FUS706
(subestación de Fuensalida) que une el CT 45CL44 con CT 45CJY3 en calle San Gabriel
esquina avenida Cristo del Amparo.
e) El punto de conexión previsto para la red telefónica es el CR13, situado en la avenida Cristo
del Amparo, a unos 35 m. de la esquina noreste de la unidad de actuación.
1.8
1.8.1
OTRA INFORMACIÓN URBANÍSTICA RELEVANTE
Medio físico
Situación
Centro urbano de Fuensalida, avenida Cristo del Amparo 30. Coordenadas UTM ED50 USO
30N: X: 396560; Y: 4434320
Topografía
La unidad se sitúa entre los 588,36 y 593,49 m sobre el nivel del mar. El terreno tiene una suave
caída hacia la avenida que se resuelve, en parte, mediante la valla de cerramiento que separa las
fincas A y B.
Geología
Desde el punto de vista litológico, se trata de arcillas arcósicas continentales del mioceno,
similares a las existentes en la mayor parte de las cuencas del Guadarrama y Alberche. La
capacidad portante es generalmente buena, una vez eliminada la cubierta vegetal y los rellenos
ocasionales.
No existen niveles freáticos que puedan verse afectados por las obras de urbanización y/o
edificación.
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Clima
1.8.2
Usos actuales del suelo
En el edificio principal de la finca “A” existe una vivienda ocupada por el propietario, y un local
ocupado por una de los copropietarios. En el resto de la finca no se observan otros usos.
La finca “B” se utiliza provisionalmente como aparcamiento de vehículos industriales.
1.8.3
Aptitud del suelo para usos urbanos, e incidencia de los usos previstos
El Plan Especial se limita a desarrollar las previsiones del las NNSS vigentes en la UA-18.
Desde un punto de vista cuantitativo, la actuación prevista supone un porcentaje relativamente
pequeño sobre el parque de viviendas actual, por lo que la ejecución de la actuación
urbanizadora se enmarca dentro del desarrollo normal de un municipio urbanísticamente activo.
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En cuanto a la localización, esta unidad se sitúa en el centro de Fuensalida, por lo que tiene
acceso inmediato a los servicios y dotaciones urbanas existentes.
1.8.4
Inversiones públicas
Recientemente se ha remodelado la avenida Cristo del Amparo, dejando sin ejecutar la parte del
acerado ocupada actualmente por la finca “A”.
1.8.5
Afecciones impuestas por la legislación sectorial
La avenida Cristo del Amparo coincide con la travesía de la carretera CM-4011
La unidad no está afectada por ningún cauce público, monte público, vía pecuaria o figuras de
protección ambiental.
El sector no está afectado por las infraestructuras urbanas, salvo las que se encuentran en su
borde, que se conectarán con las que se ejecuten como consecuencia de la actuación
urbanizadora.
Toledo, enero de 2011
El arquitecto redactor:
Tomás Marín Rubio
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
MEMORIA JUSTIFICATIVA
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2.1
MEMORIA JUSTIFICATIVA
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15
JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL
La ordenación estructural de la UA-18 de Fuensalida está contenida íntegramente en las NNSS, y
se define mediante las siguientes determinaciones:
• Delimitación de la unidad de actuación, en tanto que ésta implica una clasificación del
suelo como urbano no consolidado. El Plan Especial se limita a trasladar esta
delimitación a una base topográfica más precisa, manteniendo los criterios implícitos de
las NNSS.
• Uso global residencial, que se mantiene en el Plan Especial.
• Edificabilidad bruta máxima definida indirectamente en las NNSS mediante la aplicación
de dos ordenanzas de edificación a sendos ámbitos delimitados en el interior de la unidad
de actuación. El Plan Especial mantiene estas ordenanzas en sus respectivos ámbitos,
pero la edificabilidad bruta resultante es sensiblemente inferior a la prevista en las NNSS,
dado que las ordenanzas se aplican a superficies de suelo netas, y que estas superficies
tienen que ser necesariamente inferiores a las que resultarían de aplicar las previsiones
originales de las NNSS como consecuencia de la necesidad de cumplir los estándares
obligatorios de aparcamiento previstos en el Reglamento de Planeamiento.
En concreto, la edificabilidad resultante a partir de las NNSS, sin tener en cuenta el límite
del artículo 31 del TRLOTAU, y el estándar de aparcamiento del Reglamento de
Planeamiento aprobados posteriormente, habría sido:
Ordenanza 2, fachada Cristo del Amparo:
Ordenanza 2, fachada calle nueva apertura:
Ordenanza 3.1:
Total:
363,66 m2 x 3 m2c/m2s = 1.090,08 m2c
836,70 m2 x 2,5 m2c/m2s = 2.091,75 m2c
5.335,45 m2 x 1,3 m2c/m2s = 6936,08 m2c
10.117,91 m2c
Mientras que la edificabilidad resultante del Plan Especial, con un diseño que tiene en
cuenta la reserva obligatoria para aparcamientos prevista en el artículo 21 del RP es:
Ordenanza 2, fachada Cristo del Amparo:
Ordenanza 2, fachada calle nueva apertura:
Ordenanza 3.1:
363,66 m2 x 3 m2c/m2s = 1.090,08 m2c
836,70 m2 x 2,5 m2c/m2s = 2.091,75 m2c
4.276,64 m2 x 1,3 m2c/m2s = 5.559,63 m2c
Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida
MEMORIA JUSTIFICATIVA
Total:
Enero de 2011
16
8.742,36 m2c
• El Plan Espacial respeta la reserva mínima del 30% de la edificabilidad residencial para
viviendas de protección oficial.
2.2
DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN DETALLADA
Se considera ordenación detallada cualquier determinación del planeamiento no citada
expresamente en la LOTAU o el
RP como estructural. En nuestro caso, al mantener
íntegramente las ordenanzas de edificación previstas directamente en las NNSS, el contenido
propio del Plan Especial se limita a:
1. Concretar el trazado del vial que conecta la avenida Cristo del Amparo con la calle
Bailen.
2. Ubicar la zona verde.
3. Localizar el espacio anexo al viario destinado a aparcamiento público.
4. Delimitar el espacio necesario para un transformador eléctrico.
5. Fijar los coeficientes de homogeneización y calcular el aprovechamiento de la unidad.
La situación de las dos ordenanzas residenciales ya está prevista en las NNSS, y no se modifica.
La nº 2 de ensanche se apoya en la avenida, y su fondo se limita igualándolo al de la medianería
derecha, tal como se indica en el plano de las NNSS. La ordenanza 3.1 unifamiliar se aplica en el
resto de la unidad.
El trazado y anchura del vial coincide aproximadamente con el previsto en las NNSS. Se ha
ajustado para que una de las alineaciones coincida con la fachada lateral de la edificación
existente en la avenida, con el fin de compatibilizar la ejecución de la actuación urbanizadora
con el mantenimiento de esta edificación a medio plazo. En el tramo oeste, el vial es paralelo a la
medianería sur dejando un fondo adecuado para el uso previsto (vivienda unifamiliar, con el fin
de regularizar la forma de las parcelas.
Tanto la zona verde como la playa de aparcamiento se localizan en el espacio correspondiente a
la ordenanza menos densa con el fin de no disminuir el aprovechamiento del conjunto. Ambas
están unidas para evitar fondos de saco peatonales, y se aprovechan para resolver las
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servidumbres de hecho existentes en la medianería norte, así como para mejorar el acceso a
algunas de las parcelas resultantes.
La parcelación se considera orientativa. El parcelario definitivo se fijará al aprobar el Proyecto
de Reparcelación en función de la parcela mínima fijada en las NNSS y del reparto definitivo.
El cuadro de superficies resultante de la ordenación es el siguiente:
Calificación
Suelo en m2s
Edificabilidad m2c
Residencial de ensanche (Ord. 2)
1.200,36
3.182,73
Residencial unifamiliar (Ord. 3.1)
4.276,65
5.559,65
984,45
0
14,18
0
3.368,73
0
9.844,37
8.742,38
Zona verde pública
Infraestructura (trafo)
Viario (incluye aparcamiento)
TOTAL
Las NNSS no definen coeficientes de homogeneización, y en cualquier caso, las condiciones
actuales del mercado no tienen nada que ver con las existentes en el momento de su redacción,
por lo que consideramos imprescindible definir estos coeficientes para calcular el
aprovechamiento de la unidad de actuación.
Local en planta baja en la avenida Cristo del Amparo:
1,6
Vivienda unifamiliar libre:
1,2
Vivienda unifamiliar de protección oficial:
1,2
Vivienda plurifamiliar libre o protegida:
1,0
Con la misma finalidad de calcular el aprovechamiento de la unidad, supondremos que se
destina a local el 90% de la planta baja en la ordenanza 2, y que se destina a VPO la parcela R-7
y a vivienda libre el resto de las afectadas por la ordenanza 3.1. A partir de estas premisas, el
aprovechamiento resultante será:
Por los locales comerciales 1.200,36 x 0,9 x 1,6 = 1.728,52 ua
Por la vivienda plurifamiliar (3.182,73 – (1.200,36 x 0,9)) x 1 = 2.102,41 ua
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Por la vivienda unifamiliar protegida: 792,11 x 1,3 x 1 = 1.029,74 ua
Por la vivienda unifamiliar libre: (4.276,65 -792,11) x 1,3 x 1,2 = 5.435,88 ua
TOTAL UNIDAD DE ACTUACIÓN: 10.296,55 ua
La localización del 10% de cesión de aprovechamiento se hace coincidir con la parcela R-7
encerrada entre la playa de aparcamiento, la zona verde y la travesía, con el fin de concentrar las
cesiones de suelo.
La solución para los distintos servicios urbanos se detalla en el Proyecto de Urbanización que se
tramita simultáneamente con este Plan Especial.
2.3
JUSTIFICACIÓN DE LA INTEGRACIÓN CON LA ÁREAS COLINDANTES
El uso principal y las tipologías previstas, tanto en las NNSS como en el Plan Especial, son las
dominantes en el entorno más próximo.
La unidad de actuación está completamente rodeada de suelo urbano consolidado, y la única
calle de nueva apertura conecta dos viales existentes en forma de travesía, aumentando
posibilidades de comunicación del entorno.
Los usos previstos para las dotaciones públicas (zona verde y aparcamiento en superficie)
coinciden con los más deficitarios en el entorno consolidado.
La actuación urbanizadora propuesta resuelve un vacio en el interior del núcleo urbano, evitando
su deterioro a medio plazo, e integrándolo en la trama urbana existente.
2.4
DEFINICIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS DOTACIONES
El suelo destinado a zona verde local se calcula como el 10% de la unidad de actuación, tal como
prevén las NNSS (disposición transitoria 4ª TRLOTAU). La zona verde es prácticamente llana,
se orienta al sur y se aprovecha para separar zonas de distinta tipología edificatoria evitando la
aparición de medianerías ciegas.
Se prevé una plaza de aparcamiento público en situación anexa al viario por cada 200 m2 de
edificación. Es decir, 44 plazas, descontando el espacio necesario para los contenedores de
basura y los accesos a garajes. El Reglamento también requiere un número de plazas privadas
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MEMORIA JUSTIFICATIVA
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equivalente al de las públicas citadas anteriormente, que se situarán en el interior de las parcelas
y se regulan en la normativa.
Se reserva el espacio necesario para un transformador eléctrico.
2.5
CUMPLIMIENTO DEL CÓDIGO DE ACCESIBILIDAD
• La única calle de nueva apertura tiene una pendiente inferior al 6% en todo su recorrido.
• Las nuevas aceras tienen un ancho de 2 m. con el fin de garantizar un paso mínimo de 1,5
m. cuando existan farolas u otros obstáculos verticales. En la playa de aparcamiento los
itinerarios peatonales se sitúan al mismo nivel que las plazas, se distinguen con
pavimento diferenciado, y tienen un ancho de 1,5 m.
• Se han previsto vados adaptados en todos los cruces.
• Al menos una de las plazas de aparcamiento público cumple las condiciones geométricas
y se ha señalizado conforme se indica en el Código.
2.6
PREVISIÓN DE ESTUDIOS DE DETALLE
La ordenación prevista en este Plan Especial es suficiente para regular las condiciones de
edificación y urbanización en la totalidad de la unidad de actuación. Se admite la redacción
voluntaria de estudios de detalle con las limitaciones genéricas señaladas en los arts. 72 y
siguientes del Reglamento de Planeamiento cuando se desee definir una ordenación de
volúmenes vinculante en las parcelas resultantes.
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2.7
MEMORIA JUSTIFICATIVA
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20
FICHA RESUMEN DE LA ORDENACIÓN
Calificación
M2 Suelo
Edif. m2c/m2s
m2 edificables
Residencial de ensanche (Ord. 2)
1.200,36
2,5/3
3.182,73
Ordenanza 2 NNSS
Residencial unifamiliar (Ord 3.1)
4.276,65
1,3
5.559,65
Ordenanza 3, grado 1, de las NNSS
14,18
0
0
Se admiten únicamente infraestructuras urbanas
3.368,73
0
0
Ordenanza de viales de als NNSS
984,45
0
0
Ordenanza de zonas verdes de las NNSS
Infraestructura
Viario
Zona verde
TOTAL
2.8
9.844,37
Ordenanza de aplicación
8.742,38
MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL
DOCUMENTO TÉCNICO
DURANTE LA TRAMITACIÓN.
Este capítulo de la memoria se completará a lo largo de las sucesivas versiones de la
documentación técnica, dejando constancia de las modificaciones que se vayan introduciendo
como consecuencia de la tramitación administrativa.
Toledo, enero de 2011
El arquitecto redactor:
Tomás Marín Rubio
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NORMATIVA
NORMATIVA
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1.- EJECUCIÓN MEDIANTE ACTUACIONES URBANIZADORAS
1.1.- La ordenación prevista en este Plan Especial se ejecutará mediante un único programa de
actuación urbanizadora de gestión directa, a ejecutar en una única fase.
1.2.- La obligación de urbanizar comprende los conceptos señalados en el art. 115 de la LOTAU.
Las obras se ejecutarán con las calidades mínimas señaladas en las Normas Subsidiarias
vigentes, o en su defecto, con las que utiliza habitualmente el Ayuntamiento en circunstancias
similares.
2.- ORDENACIÓN ESTRUCTURAL Y DETALLADA
El contenido de la ordenación estructural en el ámbito de la unidad de actuación está definido
mediante las siguientes determinaciones:
•
La propia delimitación de la UA, en tanto que implica una clasificación del suelo.
•
El uso global residencial previsto en las NNSS.
•
La intensidad de edificación, que el Plan Especial fija en 8.742,38 m2c/m2s, por
debajo del límite señalado en las NNSS.
•
La obligación de reservar el 30% de la edificabilidad residencial para viviendas de
protección oficial.
El resto de las determinaciones de ordenación se consideran de detalle.
3.- DESARROLLO MEDIANTE ESTUDIOS DE DETALLE
Se admite la tramitación voluntaria de estudios de detalle con los objetivos y limitaciones
señaladas en los arts. 72 y siguientes del Reglamento de Planeamiento.
4.- ORDENANZAS DE EDIFICACIÓN PARA LAS DISTINTAS ZONAS
4.1.- Residencial de ensanche
Se aplicará directamente la ordenanza de la zona 2 “Ensanche” de las Normas Subsidiarias
vigentes, o Plan de Ordenación Municipal que las sustituya.
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23
4.2.- Residencial unifamiliar
Se aplicará directamente la ordenanza de la zona 3 “Residencial Unifamiliar” grado 1 de las
Normas Subsidiarias vigentes,
o Plan de Ordenación Municipal que las sustituya. En las
viviendas unifamiliares en esquina el retranqueo a la alineación será obligatorio únicamente en
una de las fachadas.
4.3.- Zona verde
Se aplicará directamente la ordenanza de la zona 8 “Espacios Libres y Zonas Verdes” grado 1 de
las Normas Subsidiarias vigentes, o Plan de Ordenación Municipal que las sustituya.
4.4.- Infraestructuras
El uso previsto para estas parcelas es la instalación de transformadores eléctricos, u otros
elementos de las instalaciones urbanas. Se admiten los cambios de ubicación de estas reservas en
función de las necesidades definitivas de potencia que se pongan de manifiesto al ejecutar el
proyecto de urbanización. En el caso de que no sean finalmente necesarias, podrán agregarse a
las parcelas colindantes sin aumentar su edificabilidad.
Se aplicará la ordenanza de la zona 9 “Servicios urbanos” de las Normas Subsidiarias o Plan de
Ordenación Municipal que las sustituya, salvo el retranqueo de tres metros, que no se aplicará a
los transformadores, y en general a edificaciones de servicios de una única planta.
4.5.- Viario
Se aplicará directamente la ordenanza de la zona 10 “Red Viaria” de las Normas Subsidiarias
vigentes, o Plan de Ordenación Municipal que las sustituya.
Toledo, enero de 2011
El arquitecto redactor:
Tomás Marín Rubio
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MEMORIA
ANEXO 1: ORDENACIÓN VIGENTE
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MEMORIA
ANEXO 2: CERTIFICACIONES CATASTRALES
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MEMORIA
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ANEXO 3:
x DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS DE LA FAMILIA ROMOJARO EN EL
CUADERNO PARTICIONAL
x NOTA SIMPLE DE LA FINCA PROPIEDAD DE INMOBILIARIA FAYMASA SA
x
SUPERPOSICIÓN GRÁFICA DE LA CARTOGRAFÍA ACTUAL Y UN PLANO
CATASTRAL ANTERIOR AL DESARROLLO URBANO DE LA ZONA
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MEMORIA
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ANEXO 4: ALINEACIÓN APROBADA EN LA AVENIDA CRISTO DEL
AMPARO
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MEMORIA
ANEXO 5: REPORTAJE FOTOGRÁFICO
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ANEXOS
LISTA DE PLANOS
1.- Situación
2.- Estado actual
3.- Propiedad del suelo
4.- Zonificación y alineaciones
5.- Replanteo
6.- Parcelación orientativa
7.- Justificación de plazas de aparcamiento
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