modificación puntual del plan parcial sector “torre la sal”

MODIFICACIÓN PUNTUAL
DEL PLAN PARCIAL SECTOR
“TORRE LA SAL” CABANES
MARZO 2009
CONSTRUCCIONES CASTELLÓN 2.000 S.A.U.
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
ÍNDICE:
1.
MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL SECTOR TORRE LA SAL EN
CABANES. ......................................................................................................... 2
1.1. ANTECEDENTES.......................................................................................................... 2
1.2. OBJETO. ........................................................................................................................ 3
2.
MEMORIA JUSTIFICATIVA..................................................................... 4
2.1. JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD DE LA MODIFICACIÓN PROPUESTA. ...... 4
2.2. MODIFICACIÓN PRIMERA. NUEVA DELIMITACIÓN DEL ÁREA SEPA ................ 4
2.3. MODIFICACIÓN SEGUNDA. NUEVA MANZANA M39............................................ 12
2.4. MODIFICACIÓN TERCERA. REORDENACIÓN AJARDINAMIENTO ÁREA
NORESTE............................................................................................................................ 14
2.5. MODIFICACIÓN CUARTA. VIAL PRV-1. .................................................................. 16
2.6. MODIFICACIÓN QUINTA. NUEVA MANZANA M40 THBE..................................... 18
2.7. PROPUESTA GLOBAL (REFUNDIDO MODIFICACIONES 1, 2, 3, 4 y 5) ............. 20
3.
PARTE NORMATIVA............................................................................. 26
4.
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA. ............................................................. 47
4.1. PLANOS GENERALES. .............................................................................................. 47
4.2. PLANOS DE DETALLE. .............................................................................................. 47
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CABANES
1. MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL SECTOR TORRE LA
SAL EN CABANES.
1.1. ANTECEDENTES.
El procedimiento de programación del sector Torre la Sal se inició a iniciativa particular
y por el procedimiento notarial mediante anuncios publicados en el periódico Mediterráneo de
24 de mayo de 2002 y en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana de 27 de mayo de 2002.
Iniciado el procedimiento, se volvió a someter a información al público por anuncios publicados
en el periódico Mediterráneo de 28 de agosto de 2002 y en el Diario Oficial de la Generalitat
Valenciana de 5 de septiembre de 2002.
En los plazos legalmente previstos se presentaron diversas alternativas, así como
alegaciones. Finalmente, el Pleno del Ayuntamiento de Cabanes, en sesión de 12 de mayo de
2003 seleccionó la alternativa presentada por Construcciones Castellón 2000 SAU, aprobando
provisionalmente la homologación y el Plan Parcial (junto con al resto de documentación del
Programa) presentados por la citada mercantil.
El 28 de julio de 2005 el Pleno del Ayuntamiento de Cabanes aprobó provisionalmente
un documento de homologación y Plan Parcial que refunde las modificaciones o ajustes
derivados de los informes emitidos por las diversas Administraciones sectoriales durante la
tramitación del expediente.
El 31 de diciembre de 2005 se publica en el BOP la aprobación definitiva, por la
Conselleria de Territorio y Vivienda, de la Homologación y Plan Parcial del sector Torre la Sal
de Cabanes.
El 16 de mayo de 2006 se formula una Modificación del Plan Parcial del Sector Torre la
Sal, que fue aprobada por el Ayuntamiento en sesión extraordinaria celebrada el día 14 de
diciembre de 2006.
El 13 de enero de 2006, la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Cabanes,
aprobó el Proyecto de Urbanización del Sector Torre la Sal.
En sesiones de fechas 16 de marzo, 3 de agosto y 26 de octubre de 2006, la Junta de
Gobierno Local del Ayuntamiento de Cabanes aprobó las reparcelaciones voluntarias de las
áreas reparcelables 1,3 y 4 respectivamente del sector Torre la Sal, y en fecha 30 de agosto de
2007 el proyecto de Reparcelación Forzosa del Área Reparcelables 2.
En fecha 21 de abril de 2008 el Ayuntamiento de Cabanes requiere a Construcciones
Castellón 2000 SAU, como Agente Urbanizador del Sector Torre la Sal, que presente un único
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documento que incluya las diversas modificaciones que se pretenden realizar en el sector, que
afectan a la ordenación estructural y cuya aprobación definitiva depende de otras
administraciones, ya que considera conveniente su agrupación en un único procedimiento.
1.2. OBJETO.
El Agente Urbanizador (Construcciones Castellón 2000 SAU), al objeto de recoger en
un documento de planeamiento único y conciso una serie de modificaciones del Plan Parcial
aprobado, redacta la presente Modificación del Plan Parcial del Sector Torre la Sal, de modo
que pueda ser tramitada ante las administraciones municipal y autonómica para lograr su
aprobación definitiva.
Las modificaciones del planeamiento vigente propuestas, que afectan tanto a la
ordenación estructural como a la pormenorizada, son:
a) La modificación de la delimitación del área SEPA al yacimiento arqueológico
“Torre la Sal” adecuación de la ordenación urbanística.
b) El establecimiento como parcela residencial (M39) de una construcción
preexistente, actualmente calificada como Parque Público de la Red Primaria y
asignarle la edificabilidad necesaria para la conservación de la edificación
existente.
c) La reordenación del ajardinamiento y de la zona de aparcamiento del área
noreste del sector, junto al instituto de Acuicultura.
d) La modificación del vial P.RV 1 para mejorar la compatibilidad de las
actividades actualmente existentes con el funcionamiento global del sector,
potenciando el carácter peatonal del paseo marítimo.
e) Establecer una nueva parcela de uso terciario para reubicar un restaurante de
playa que desaparece con la actual ordenación, y que se considera
conveniente que permanezca.
Además, se incluyen algunos cambios en la normativa urbanística en vigor derivados
de las anteriores modificaciones, así como la corrección de la ordenanza de edificios
escalonados, de modo que se asegure que la referencia principal del escalonamiento sea el
litoral y no el paseo, como sucede en la actualidad.
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2. MEMORIA JUSTIFICATIVA
2.1. JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD DE LA MODIFICACIÓN
PROPUESTA.
Según el Art. 94. de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística
Valenciana (en adelante LUV), la modificación de los planes deberá llevarse a cabo por el
procedimiento establecido para cada tipo de plan. En este caso, según la tramitación
correspondiente a un Plan Parcial.
Adicionalmente a este requisito procedimental, se cumplen el resto de determinaciones
establecidas para las modificaciones de Planes:
Las nuevas soluciones propuestas en esta Modificación mantienen el equilibrio de las
dotaciones públicas que no ven reducida su superficie, más bien al contrario, ésta se
ve aumentada con las modificaciones introducidas en el planeamiento.
No se aumenta la superficie de suelo urbanizable. La clasificación del suelo y su
delimitación se mantiene exactamente en su estado actual.
La modificación del Plan Parcial de Torre la Sal no tiene por objeto legalizar ninguna
actuación urbanística irregular.
El alcance de esta modificación del plan parcial afecta tanto a la ordenación estructural
como a la pormenorizada por lo que en el presente documento se incluyen planos que
sustituirán a los actualmente vigentes.
Las modificaciones que recoge el presente documento son de diferente naturaleza y
alcance, por lo que a continuación se analiza cada una de ellas, con exposición de las causas
que las originan y las mejoras obtenidas.
2.2. MODIFICACIÓN PRIMERA. NUEVA DELIMITACIÓN DEL ÁREA SEPA
Con posterioridad a la aprobación provisional del Plan Parcial del Sector Torre la Sal
por el Ayuntamiento, fue emitida la Declaración de Impacto Ambiental que fue tenida en cuenta
en el acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de Castellón reunida el 14 de diciembre
de 2005, por el que aprobó de manera definitiva la homologación y el Plan Parcial del sector
Torre la Sal de Cabanes.
Este acuerdo indica en su punto decimocuarto, incluido en su apartado de conclusiones
finales, que debe añadirse una disposición final a las Normas Urbanísticas que refleje en este
documento de carácter vinculante la obligación de cumplir, entre otras, las condiciones de
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desarrollo establecidas en la Declaración de Impacto Ambiental, lo que incluye a su vez las
cautelas expresadas en el Informe de la Dirección General de Patrimonio Valenciano de
septiembre de 2005, encaminadas a la “incorporación de las determinaciones derivadas del
Plan Especial de la Torre de la Sal y de la Prospección Arqueológica llevada a cabo en el
sector, asumiéndose todas las indicaciones de la Conselleria de Cultura, Dirección General de
Patrimonio en orden a proteger el entorno de la Torre de la Sal.”
En este sentido, Construcciones Castellón 2000 SAU en su condición de Agente
Urbanizador, y por medio del equipo técnico de la Fundación Marina d’Or de la C.V., además
de la correspondiente prospección, ha llevado a cabo un completo y exhaustivo programa de
excavaciones arqueológicas previo a la ejecución de las obras de urbanización, con el fin de
evaluar los restos existentes. La parte de estos trabajos concerniente a la zona del yacimiento
de la Torre de la Sal que coincide con el área a urbanizar, ha quedado reflejada en el “Informe
de la excavación arqueológica en el ámbito del P.A.I. de Torre la Sal (Cabanes, Castellón);
intervención 55TSAL-009_viales; fase 4; yacimiento de Torre la Sal”, elaborado por D. Enric
Vicent Flors Ureña, arqueólogo y director-técnico de la Fundació, y que fue presentado a la
Dirección General de Patrimonio con fecha 24 de agosto de 2007.
Este informe deja patente que las zanjas y excavaciones realizadas han revelado
información arqueológica que hace conveniente la redelimitación del ámbito de protección
inicialmente propuesto por el mencionado Plan Especial de la Torre de la Sal, que en parte
habría quedado rebasado en su límite oeste, e innecesariamente extenso en otros de sus
límites. Lo anterior, unido a la falta de una aprobación del citado Plan Especial, conduce a
avanzar un paso más allá, y proponer la modificación del planeamiento vigente en dos
aspectos fundamentales:
Una nueva delimitación del área de protección SEPA
La adecuación de la ordenación urbanística a esa nueva zona de protección
arqueológica y a su entorno inmediato, liberando el espacio necesario para el
adecuado tratamiento del yacimiento arqueológico, y manteniendo los parámetros
urbanísticos del sector.
Nueva delimitación del área SEPA.
La Declaración de Impacto Ambiental del Plan Parcial Torre la Sal ya establecía la
necesaria observancia de determinadas cautelas expresadas en el informe de la Dirección
General de Patrimonio Cultural Valenciano, de 14 de septiembre de 2005, entre las que se
incluía la limitación de las actuaciones urbanísticas dentro de un perímetro establecido en la
documentación, denominado SEPA (Suelo de Especial Proyección Arqueológica en la
normativa urbanística del plan parcial).
Respecto de la delimitación de este polígono, ya se prevenía en el informe inicial su
probable modificación. Concretamente se expresaba:
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“el lado del polígono 3 y 4 que discurre por el eje del futuro vial estará sujeto a
modificaciones en función de los resultados de las excavaciones arqueológicas…”
La NNUU vigente, establece en su punto 5.1:
“El área de Suelo de Especial Protección Arqueológica se extiende en una
superficie de 125.984 m2. Tomando como punto de referencia la propia Torre
comprende la superficie delimitada por la vía pecuaria “Colada del Camino de L’Atall” y
el límite del Dominio Público Marítimo-Terrestre, dentro del polígono cuyos vértices
estarían representados por las coordenadas indicadas en el plano PE O.1
“Clasificación de suelo y zonas de protección” que se aporta en el presente documento.
En esta área quedará incluido el poblado ibérico en su totalidad.
El Suelo de especial Protección Arqueológica pretende acotar espacios
susceptibles de campañas arqueológicas, dictar normas para el uso de este suelo,
liberar de elementos contaminantes la escena desde la cual percibir el Bien a proteger,
con la escala adecuada para su comprensión en el entorno donde se ubica. En este
ámbito se podrán desarrollar las excavaciones arqueológicas necesarias y el suelo
incluido quedará como espacio de protección integral anexo al inmueble para su visita
y recorrido con fines de estudio, lúdicos o de ocio, en el que será posible la instalación
o puesta en valor de los restos arqueológicos que se pudieran encontrar en las
distintas prospecciones que puedan realizarse”.
Es obvio, y patente en las anteriores regulaciones, que la delimitación del área SEPA
tiene un carácter finalista. No es una delimitación prefigurada o absoluta, sino que tiene la
concreta finalidad de preservar los restos arqueológicos de valor, para su estudio y para la
percepción del BIC con la escala adecuada. Y ello, lógicamente, depende del emplazamiento,
extensión y las características del yacimiento y del ámbito urbano en el que se emplaza, por lo
que los resultados de las nuevas y más exhaustivas investigaciones realizadas, deben marcar
la delimitación y extensión del nuevo Suelo de Especial Protección que resulta necesario
establecer.
La mencionada intervención arqueológica para delimitar los restos del poblado ibérico
de Torre la Sal, con el código 55TSAL-009_VIALES, fue autorizada por la Dirección General de
Patrimonio Cultural Valenciano con fecha de 23 de enero de 2007, Expediente 2007/0044-CS,
iniciándose los trabajos el día 29 de enero de 2007.
Bajo la anterior autorización se han excavado en extensión un total de 34.495 m2, lo
que ha permitido finalmente delimitar los restos ibéricos estableciendo los límites del oppidum
ibérico a norte, sur y oeste, estando limitado al este por el mar cuyos procesos erosivos han
desmantelado parte de los restos de este enclave.
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Se han excavado en extensión un total de 18 sectores, algunos de los cuales se han
ido ampliando hasta unificarse con los sectores vecinos, según la siguiente tabla:
Sondeo norte
60
Sectores 9 y 10
Sector 16
Sectores 7, 4 y 14
Sector 3
Sector vial oeste islámico
Sectores 1, 2, 5, 6, 8, 12 y 15
Sector 11
Sector 13
Excavado en extensión
TOTAL m2
4.622
650
3.990
284
7.565
15.873
1.094
357
34.495
Como consecuencia de las investigaciones realizadas se ha podido constatar que el
asentamiento de Torre la Sal se constituyó en el principal núcleo urbano de la zona desde
momentos muy tempranos.
De norte a sur, y conforme se puede apreciar en el plano 05-1b adjunto, los restos
documentados son los siguientes:
Al norte se ha documentado un camino formado por dos estructuras murarias con una
longitud conservada de 60 metros, separadas por un espacio intermedio que oscila entre los
3’5 y 4’5 metros aproximadamente; este Camino Norte, con un estado de conservación óptimo,
presenta un eje norte - sur en paralelo a la costa y acaba en la Necrópolis.
Para el periodo de máximo esplendor del asentamiento, siglos II - I a.C., se han podido
documentar las trazas urbanas que se articulan desde una gran Plaza, de la que parten dos
amplias calles. La situada al norte, cerrando la Plaza, presenta un eje en dirección noroeste
que parece coincidir con los muros perimetrales de los edificios A y B que presentan la misma
orientación. Esta amplia calle desembocaría en la Necrópolis.
Al sur de la Plaza aparece una nueva y amplia calle cuyo eje discurre en dirección
suroeste. Esta calle cierra los restos de varios edificios por el norte, no habiéndose localizado
restos al sur de la misma. La calle continúa en dirección oeste, alejándose de la trama urbana y
convirtiéndose en un camino de salida del oppidum. Su estado de conservación es variable y
es muy posible que los cambios en su aparejo sean producto de reparaciones no originales.
Así, todo parece indicar que existe una clara planificación urbana, caracterizada por
una zona de hábitat residencial articulada por diferentes calles que parten desde la Plaza
mencionada. Esta Plaza se cierra por su lado este con un gran muro de al menos 26 metros de
longitud y una anchura media de 0’90 metros dejando un espacio abierto de 800 m2. Entre el
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muro de cierre de la plaza y el actual Camí de l’Atall, aún no excavado, se adivinan restos de
edificaciones ocupando un mínimo de 1.000 m2 más. Desde la Plaza hacia el oeste se
extienden restos de edificios siendo los mejor documentados los excavados en la parte
noroeste (Edificios A, B y C). En la zona oeste se han documentado dos Hornos de cal
pertenecientes al último momento de ocupación ya que entre los restos que los amortizan
aparecen abundantes restos de tegulae, lo que podría indicar que estos Hornos se construyen
durante la fase de abandono y aprovechan como materia prima los restos de los edificios
íberos de este sector, explicando en parte las alteraciones del registro en esta área.
Basándonos en el registro arqueológico documentado y en las características
geomorfológicas del área estudiada, hemos propuesto un nuevo perímetro de protección. Dicho
perímetro ocupa una extensión de 60.723 m2, que incluye todos los restos que configuran la
trama urbana del oppidum ibérico, a lo que se añade el Camino Norte, bien conservado y que
cuenta con su propio perímetro con una extensión de 1.700 m2.
Los escasos restos que quedan fuera del perímetro propuesto pertenecen a estructuras
aisladas muy mal conservadas y por ello difícilmente interpretables. Así por ejemplo, según ya
se constaba en el citado Informe relativo a la ”intervención 55TSAL-009_viales; fase 4” los
restos localizados en el Sector 12, (en la zona sur del perímetro) podrían corresponder a “un
edificio pequeño y aislado, alejado del resto construcciones, emplazándose fuera del contexto
urbano del asentamiento”.
En este mismo sector se documentaron restos pertenecientes al camino suroeste que,
como se ha comentado, arranca desde la Plaza y funciona como límite de la trama urbana.
Dichos restos forman dos márgenes irregulares con refacciones de diversa factura y bastante
mal conservados, lo que unido a su alejamiento de la trama urbana ibérica ha motivado su
exclusión del perímetro de protección. No obstante, hemos propuesto que la planificación
urbana mantenga la traza de este camino ibérico que arranca desde la Plaza en dirección
suroeste, creando así un nexo de unión entre el yacimiento y su contexto urbano, de tal forma
que cuando el yacimiento se excave y se ponga en valor se mantendría como uno de los
accesos al yacimiento como lo era hace dos mil años.
Finalmente, al noroeste del perímetro de protección queda la Necrópolis ibérica,
elemento de indudable valor científico que debe ser excavada en su totalidad. Las propias
características del ritual de enterramiento, cremaciones depositadas en recipientes cerámicos
que son enterrados en hoyos practicados al efecto (loculi) conllevan que tras el proceso de
excavación únicamente se conserven los hoyos realizados en las arcillas por lo que no se
incluye en el perímetro de protección.
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Modificación de la ordenación urbanística.
La nueva delimitación del área SEPA va asociada a una nueva reordenación del ámbito
urbanos que se adapta a los nuevos espacios de protección requeridos, al tiempo que permite
mantener los parámetros edificatorios globales del plan aprobado. Ya en la ordenación vigente
la mayor parte del área de protección arqueológica coincide con terrenos calificados como zona
verde, parque público, o sobre el dominio público marítimo terrestre, sin embargo parte de los
hallazgos arqueológicos, los emplazados en el extremo oeste del poblado íbero, coinciden con
suelo inicialmente destinado a edificación residencial privada.
Se ha considerado lo más adecuado que todo el Suelo de Especial Protección quede
incluido en terrenos de titularidad pública y formando parte de elementos de la Red Primaria,
por lo que se ha ampliado el parque público (PQL) y rediseñado el trazado del Paseo Marítimo
(PRV1). Este parque modifica el previamente delimitado en el documento de Homologación
que acompaña al Plan Parcial del sector Torre la Sal y que fue aprobado con él, y ambos
comprenden tanto terrenos internos al sector, como externos al mismo sobre el Dominio
Público Marítimo Terrestre.
Por otra parte, la ampliación del PQL sobre terrenos hasta ahora destinados a la
edificación residencial privada, modifica el esquema urbano vigente. En primer lugar, el Camí
de l’Atall, y el nuevo paseo marítimo que lo incorpora en su sección, recuperarán su trazado
previo a la urbanización, de este modo, prolongando las manzanas de uso residencial hasta el
límite de este camino, se compensa parcialmente la disminución en superficie de éstas por la
nueva configuración.
Complementariamente, y con el fin de revalorizar la calidad del espacio urbano en que
el parque queda inscrito, las parcelas residenciales directamente recayentes a éste son objeto
de un tratamiento especial, y se establece una nueva calificación para ellas. Las edificaciones
propuestas en esta interfase entre el área protegida y el resto del sector urbanizable crean un
marco visual singular del parque mediante el establecimiento de alineaciones y alturas
obligatorias, y condiciones estéticas particulares para el tratamiento de sus fachadas, que fijan
unos valores mínimos en la proporción hueco-macizo, y directrices concretas en la elección de
los materiales de sus acabados. Todo ello queda recogido en la propuesta de Normas
Urbanísticas para esta nueva zona RBE.3, en el punto 3 de la presente memoria, y que anula y
sustituye a las normas del Plan Especial de Protección que venían recogidas en la normativa
urbanística vigente en el sector.
Además de adaptarse a la distribución y extensión de los restos del poblado íbero, esta
remodelación urbanística incrementa notablemente la distancia media entre la futura edificación
residencial y la Torre de la Sal. Y se posibilita, en un amplio sector angular, la generación de
visuales, desde el espacio público del sector hacia la torre, de más de 200 m. de longitud
cuando, en la ordenación ahora vigente, estas visuales eran del orden de 100 m.
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Edificabilidades y aprovechamientos.
Las superficies de las manzanas con destino lucrativo privado y las edificabilidades
correspondientes a cada una de ellas quedan reflejadas en la siguiente tabla, en la que se
comparan los valores vigentes aprobados y los resultantes de la presente propuesta.
2
2
SUPERFICIE (m sn)
MANZANA
USO
RBE 1
RBE 3
RBE 1
RBE 3
RBE 2
RBE 3
M13
M16
M19
TOTAL
PLAN VIGENTE
EDIFICABILIDAD (m t)
PROPUESTA
10.228,36
26.366,07
5.144,52
41.738,95
PLAN VIGENTE
16.237,12
3.443,05
8.579,39
10.467,70
38.727,26
PROPUESTA
19.382,80
49.963,86
7.665,89
77.012,55
30.769,44
7.079,43
17.640,52
21.523,17
77.012,55
Cuadro de edificabilidades y aprovechamientos: valores totales
2
TOTAL SECTOR
TORRE LA SAL
2
SUPERFICIE (m sn)
PLAN VIGENTE
532.189,82
EDIFICABILIDAD (m t)
PROPUESTA
PLAN VIGENTE
529.178,13
663.531,57
PROPUESTA
663.531,57
En cuanto a los aprovechamientos asignados a cada zona, a continuación se
comparan los valores vigentes y los propuestos, que incluyen la nueva zona RBE3.
Plan parcial: texto refundido vigente
SUPERFICIE
2
m sn
58.781,91
I.E.N.
2
2
m t/ m sn
0,50868493
RCC 2 M11
54.050,85
RCC 1
RUE
ZONA
CHOM
APROV. u.a.
1,03992809
31.095,38
0,29029997
1,11555189
17.504,08
27.730,50
0,50622996
1,04512534
14.671,48
33.975,39
0,46244724
1,15837721
18.200,22
TBE
1.375,90
0,30829816
1,17961412
500,38
RBH
59.307,17
1,02766054
1,08211737
65.952,50
RBE 2
66.431,06
1,49010778
1,02033726
101.002,61
RBE 1
150.887,30
1,89500603
0,96531434
276.014,59
RBE 1 M18
26.751,02
1,52100967
1,00327266
40.821,72
RBE 1 M1
28.971,35
1,92827121
0,96660158
53.998,83
RBE 1 M17
23.341,44
1,93504477
0,96456298
43.566,16
OEU
TOTALES
585,93
532.189,82
0,30000000
1,15837721
203,62
663.531,57
RCC 2 M2
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Modificación propuesta: nueva delimitación del área SEPA
SUPERFICIE
m2sn
58.781,91
I.E.N.
m2t/ m2sn
0,50868493
RCC 2 M11
54.050,85
RCC 1
RUE
ZONA
CHOM
APROV. u.a.
1,03992809
31.095,38
0,29029997
1,11555189
17.504,08
27.730,50
0,50622996
1,04512534
14.671,48
33.975,39
0,46244724
1,15837721
18.200,22
TBE
1.375,90
0,30829816
1,17961412
500,38
RBH
59.307,17
1,02766054
1,08211737
65.952,50
RBE 3
22.490,14
2,05615069
0,97443568
45.060,94
RBE 2
61.286,54
1,49010778
1,02033726
93.180,82
RBE 1
130.529,99
1,89500603
0,96531434
238.775,44
RBE 1 M18
26.751,02
1,52100970
1,00327266
40.821,72
RBE 1 M1
28.971,35
1,92827121
0,96660158
53.998,83
RBE 1 M17
23.341,44
1,93504477
0,96456298
43.566,16
OEU
TOTALES
585,93
529.178,13
0,30000000
1,15837721
203,62
663.531,57
RCC 2 M2
Queda patente que la modificación propuesta, con la inclusión de la nueva zona RBE3,
a pesar de disminuir la superficie total con destino lucrativo privado, mantiene los valores
totales de edificabilidad y aprovechamiento del sector.
Estándares dotacionales.
ZONA VERDE
2
DESTINO
PLAN VIGENTE (m s)
2
PROPUESTA (m s)
S.JL 3
Red secundaria, Jardín Publico
11.636,80
6.048,46
P.QL
Red primaria, Parque Público
95.846,42
103.693,75
107.483,22
109.742,21
TOTAL
EQUIPAMIENTO
2
DESTINO
2
PLAN VIGENTE (m s)
PROPUESTA (m s)
S.RD 3
Red secundaria, Deportivo-recreativo
7.566,84
8.655,34
S.RD 4
Red secundaria, Deportivo-recreativo
7.722,62
6.738,04
S.RD 5
Red secundaria, Deportivo-recreativo
2.313,96
-
S.ED 10
Red secundaria, Educativo-Cultural
-
1.015,04
S.ED 11
Red secundaria, Educativo-Cultural
-
1.195,00
17.603,42
17.603,42
TOTAL
RED VIARIA
2
DESTINO
P.RV 1
Red primaria, red viaria
S.RV 3
Red secundaria, red viaria
PLAN VIGENTE (m s)
TOTAL
2
PROPUESTA (m s)
29.116,52
25.814,51
120.178,42
124.233,14
149.294,94
150.047,65
En resumen, las reservas de dotaciones públicas vigentes y propuestas comparadas
quedan así:
2
TR PLAN PARCIAL (m s)
2
PROPUESTA (m s)
ZONAS VERDES
218.778,27
221.037,26
EQUIPAMIENTOS
125.995,06
125.995,06
RED VIARIA
323.191,80
323.944,51
COLADA TORRE LA SAL
TOTAL SUELO DOTACIONAL PÚBLICO
11
6.266,09
6.266,09
674.231,22
677.242,91
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
Por tanto, los principales parámetros urbanísticos del sector según la propuesta de
adecuación en referencia a sus valores vigentes aprobados se mantienen, incrementándose la
superficie destinada a reserva dotacional, tal como se aprecia en el cuadro resumen
comparativo final:
2
TR PLAN PARCIAL (m s)
2
PROPUESTA (m s)
SUELO DOTACIONAL
674.231,22
SUELO LUCRATIVO PRIVADO
532.189,82
529.178,13
1.206.421,04
1.206.421,04
TOTAL SECTOR
677.242,51
2.3. MODIFICACIÓN SEGUNDA. NUEVA MANZANA M39.
Esta modificación tiene por objeto el desarrollo del criterio general de la conservación y
mantenimiento de las edificaciones preexistentes en el sector, establecido en el Programa y
plan parcial originario.
En la finca registral nº 4.116, propiedad de D. Juan José López Molina, según consta
en el Proyecto de Reparcelación del Sector Torre la Sal, se emplaza una edificación que
inicialmente no pudo ser compatibilizada con la ordenación del plan parcial vigente, resultando
ser calificada como dotacional público, destinado a Zona Verde, Parque Público, (PQL), de la
red estructural. Precisamente era esta zona del PQL la que permitía cumplir el estándar del
círculo inscribible según el vigente Reglamento.
Es precisamente la anterior modificación, de adaptación de la ordenación urbanística a
la nueva área SEPA, la que permite la viabilidad urbanística de esta modificación, pues el
parque PQL se amplia en superficie y en amplitud (diámetro inscribible) haciendo innecesaria la
erradicación de esta edificación existente que se encuentra en un óptimo estado de
conservación y resulta perfectamente valida para el uso que se propone.
Esta edificación se emplaza en su casi totalidad dentro de la franja de servidumbre de
protección de costas establecida según la vigente Ley 22/88 de 28 de julio, de Costas, por lo
que se asigna a la misma un uso terciario no residencial, sin perjuicio de la aplicación de la
disposición transitoria 4ª.
El resultado de esta modificación puntual es la obtención de una parcela compatible
con la ordenación, manzana M39, a la que se le asigna la tipología TBE2, de modo que sea
posible mantener la edificación existente, como ha sido una de las premisas de actuación en el
resto de las edificaciones y actividades del sector, y de forma análoga al caso de la manzana
M4 del plan vigente.
Según la ficha de valoración de esta parcela incluida en el documento “Informe de
valoración del vuelo de las parcelas afectadas por la ordenación urbanística en la partida de
Torre la Sal T.M. de Cabanes (Castellón)”, redactado por D. Alejandro Chinchilla Rodríguez y
12
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
D. Luís Gomis Ferraz, la edificación contenida en la misma cuenta con una superficie
construida de 266,08 m2, y que es la que se propone considerar como superficie computable de
la misma. Por otra parte la manzana M39 tiene una superficie de 2.016,68 m2s.
La edificabilidad neta de la nueva manzana M39 la determinamos incrementando en un
20% la superficie computable de la edificación. Así pues,
266,08 m2t x 1.2 = 319,296 m2t de la nueva tipología TBE2
319,296 m2t / 2.016,68 m2s = 0,15832755 m2t/ m2s, que será el nuevo IEN.
El coeficiente de ponderación correspondiente a la tipología TBE2 es 1,15837721.
319,296 m2t x 1,158327721 C = 369,86 u.a.
Estas 369,86 u.a. se descuentan del aprovechamiento total asignado a la tipología
RBE3.
TIPOLOGÍA RBE 3
POR ZONAS
SUPERFICIE
RBE 3
2
IEN
22.490,14
mt
2,05615069
CPOND
U.A.
46.243,12
0,97443568
45.060,94
44.691,08
AJUSTE APROVECHAMIENTO TIPOLOGÍA RBE 3
RBE 3
TBE2
(M39)
TOTAL
22.490,14
2,04195354
45.923,82
0,97315679
2.016,68
0,15832755
319,30
1,15837721
24.506,82
46.243,12
369,87
45.060,94
Estándares dotacionales
ZONA VERDE
P.QL
PROPUESTA SEPA
2
(m s)
DESTINO
Red primaria, Parque Público
TOTAL
RED VIARIA
P.RV 1
PROPUESTA M39
2
(m s)
103.693,75
101.575,82
103.693,75
101.575,82
PROPUESTA SEPA PROPUESTA M39
2
2
(m s)
(m s)
DESTINO
Red primaria, red viaria
TOTAL
25.814,51
25.915,76
25.814,51
25.915,76
En resumen, las reservas de dotaciones públicas vigentes y propuestas comparadas
quedan así:
PROPUESTA SEPA (m2s)
PROPUESTA M39 (m2s)
ZONAS VERDES
221.037,26
218.919,33
EQUIPAMIENTOS
125.995,06
125.995,06
RED VIARIA
323.944,51
324.045,76
COLADA TORRE LA SAL
TOTAL SUELO DOTACIONAL PÚBLICO
13
6.266,09
6.266,09
677.242,91
675.226,23
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
En este caso, la superficie de suelo lucrativo privado se ve aumentada respecto a la
que resultaba de la modificación arqueológica anterior, como puede apreciarse en la tabla
siguiente.
PROPUESTA SEPA (m2s)
SUELO DOTACIONAL
677.242,91
SUELO LUCRATIVO PRIVADO
TOTAL SECTOR
PROPUESTA M39 (m2s)
675.226,23
529.178,13
531.194,81
1.206.421,04
1.206.421,04
En todo caso, es inferior a la contemplada en el Plan Parcial aprobado:
PLAN VIGENTE (m2s)
PROPUESTA M39 (m2s)
SUELO DOTACIONAL
674.231,22
SUELO LUCRATIVO PRIVADO
532.189,82
531.194,81
1.206.421,04
1.206.421,04
TOTAL SECTOR
675.226,23
2.4. MODIFICACIÓN TERCERA. REORDENACIÓN AJARDINAMIENTO
ÁREA NORESTE.
En el acuerdo de aprobación definitiva de la Homologación y Plan Parcial del sector
Torre la Sal, de fecha 14 de diciembre de 2005, se transcribían las condiciones de desarrollo
del sector incluidas en la Declaración de Impacto Ambiental, emitida por la Dirección General
de Gestión del Medio Natural de 17 de octubre de 2005.
Entre estas condiciones se incluyen algunas que afectan de directamente a la
formalización y ejecución de las obras de urbanización de la zona próxima al Parque Natural
del Prat de Cabanes-Torreblanca.
En este sentido, se han venido manteniendo reuniones con los técnicos y responsables
del área medioambiental de la Conselleria de Territorio y Vivienda, a los efectos de diseñar la
intervención en las zonas ajardinadas y urbanas del área litoral del sector de conformidad con
los criterios de esa Conselleria, todos ellos tendentes a establecer una buena relación de
compatibilidad entre el desarrollo del suelo urbano y los valores a proteger en el Parque
Natural.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, se redactó y presentó en el
Ayuntamiento de Cabanes, con fecha 5 de febrero de 2008, un proyecto de “Acondicionamiento
urbano y ajardinamiento del área noreste del sector Torre la Sal en Cabanes” acompañado por
un “Estudio de flora, fauna y hábitats de los espacios naturales incluidos en el proyecto de
urbanización Torre la Sal en Cabanes”, redactado por el Grupo Ecologista para la
Conservación de los Espacios Naturales (GECEN) por encargo del Agente Urbanizador, y
copia del informe emitido en fecha 12 de septiembre de 2007 por el Jefe de Servicio de
Parques Naturales de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, respecto
14
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
de los documentos anteriores, y donde se concluía que la propuesta de acondicionamiento
urbano y ajardinamiento del área noreste del sector Torre la Sal es compatible con lo
establecido en la reglamentación del Plan de Ordenación de los Recursos Naturales (PORN)
del Parque Natural de El Prat de Cabanes-Torreblanca.
A la vista de lo anteriormente expuesto, el Ayuntamiento de Cabanes en fecha 21 de
abril de 2008, requirió a Construcciones Castellón 2000 S.A.U. como agente urbanizador del
Sector Torre la Sal, para que presente la modificación del Plan Parcial en la que se adecuen
las zonas verdes y demás prescripciones de de dicho documento de ordenación a las
propuestas presentadas por el propio agente urbanizador.
La propuesta consiste básicamente en el ajardinamiento del área empleando criterios
de integración con el entorno natural y minimización de interacciones no deseadas.
El ajardinamiento de la zona incluye la consolidación de la vegetación natural existente
en algunas áreas colindantes con el Prat de Cabanes y la creación de una charca naturalizada
con finalidad educativa y de amortiguación.
El ajardinamiento se complementa con un área de aparcamientos que da servicio a la
urbanización, al equipamiento público y al Instituto de Acuicultura de Torre de la Sal (IATS) y al
propio Parque Litoral, cuya distribución adopta una forma orgánica y adaptada a los elementos
ya existentes, mejorando la disposición contemplada en el proyecto original.
En cuanto a la accesibilidad, se mantienen los actuales accesos al IATS, aunque
limitando el tránsito a vehículos autorizados, y se mejoran los actuales accesos al
equipamiento y al Centro de Acogida, resolviendo el aparcamiento con una rotonda de
distribución del tráfico local y destinando un área al aparcamiento de autobuses, junto a la
entrada del Centro. El acceso al poblado de Torre la Sal se mantiene en su posición original
mejorándolo, mientras en su extremo opuesto, la superficie pavimentada se aleja en lo posible
del Prat y del IATS.
Estándares dotacionales
Los cambios introducidos en la ordenación sólo afectan a suelo dotacional, el suelo con
aprovechamiento lucrativo privado no se ve modificado.
2
PLAN VIGENTE (m s)
2
ZONA VERDE
DESTINO
P.JL 1
Red primaria, Jardín Publico
9.709,04
P.JL 2
Red primaria, Jardín Publico
11.508,14
6.785,27
P.QL
Red primaria, Parque Público
95.846,42
97.154,65
117.063,60
118.378,67
TOTAL
15
PROPUESTA (m s)
14.438,75
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
2
PLAN VIGENTE (m s)
CABANES
2
RED VIARIA
DESTINO
P.RV 4
Red primaria, Dotacional Público
22.795,71
22.517,54
S.RV 6
Red secundaria, Dotacional Público
7.668,33
4.940,76
S.RV 6 B
Red secundaria, Dotacional Público
-
3.575,90
S.AV 4
Red secundaria, Dotacional Público
11.297,17
9.411,94
41.761,21
40.446,14
TOTAL
PROPUESTA (m s)
En resumen, las reservas de dotaciones públicas vigentes y propuestas comparadas
quedan así:
2
PLAN VIGENTE (m s)
2
PROPUESTA (m s)
ZONAS VERDES
218.778,27
220.093,34
EQUIPAMIENTOS
125.995,06
125.995,06
RED VIARIA
323.191,80
321.876,73
COLADA TORRE LA SAL
TOTAL SUELO DOTACIONAL PÚBLICO
6.266,09
6.266,09
674.231,22
674.231,22
Por tanto, los principales parámetros urbanísticos del sector, según la propuesta de
adecuación en referencia a sus valores vigentes aprobados, se mantienen inalterables como se
aprecia en el cuadro resumen comparativo final:
2
PLAN VIGENTE (m s)
SUELO DOTACIONAL
674.231,22
SUELO LUCRATIVO PRIVADO
TOTAL SECTOR
2
PROPUESTA (m s)
674.231,22
532.189,82
532.189,82
1.206.421,04
1.206.421,04
2.5. MODIFICACIÓN CUARTA. VIAL PRV-1.
El Plan Parcial del sector Torre la Sal incluía entre sus determinaciones la preservación
de las actividades ya implantadas en el área. Así pues, la existencia de diversos campings muy
arraigados en la zona, en explotación durante todo el año y con un alto nivel de servicios e
instalaciones, dio lugar a la adopción de soluciones urbanísticas que preveían su
mantenimiento, con la doble finalidad de defender un importante activo turístico y de no
penalizar en exceso el desarrollo del resto del área.
Así, el Plan Parcial ha delimitado las zonas de ordenación RCC1 y RCC2 sobre los
terrenos que ocupan en la actualidad los campings y que corresponden a las manzanas M7,
M2 y M11 respectivamente.
El acceso actual a los campings se realiza a través de una carretera asfaltada, Camí de
l’Atall, que con el desarrollo del planeamiento vigente sería sustituido por el vial PRV1, cuyo
ancho previsto es mayor que el de la actual carretera. Esto habría de suponer la necesaria
16
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
adecuación de parte de los cerramientos de los campings (manzanas M11 y M2), además de la
destrucción de algunos elementos y edificaciones próximos a estos cerramientos.
Según el planeamiento en vigor el vial PRV1 entre las manzanas M2 y M11 tiene una
anchura total de 24 metros y cuenta con un paseo marítimo de 10 metros, carril bici de 4
metros, un alcorque corrido de un metro de anchura. Cuenta con la particularidad, en contraste
con lo que sucede en el resto del vial PRV.1 hacia el norte, de que dispone además de dos
carriles para tráfico rodado con una anchura total de 6 metros y una acera de 3 metros, que
inicialmente se estimaron necesarios para la continuidad funcional de los campings, pese a que
resultar menos conveniente a la vocación peatonal de este eje viario (el “paseo marítimo” del
sector). Con el análisis de los verdaderos requisitos de accesibilidad de las parcelas de
camping derivadas de la reparcelación se ha podido constatar que es posible suprimir el tráfico
rodado en este tramo, reajustando la configuración del vial PRV.1 a la vez que el límite este de
la manzana M11 se adapta a las edificaciones existentes en la actualidad, manteniendo
íntegramente la capacidad y funcionalidad peatonal del paseo marítimo y quedando
suficientemente garantizados los accesos rodados a la totalidad de los campings.
En consecuencia, es posible potenciar el carácter peatonal del paseo marítimo y
simultáneamente mantener la actividad de los citados campings, y minimizar las afecciones
que les ocasionaría la ordenación actualmente vigente reordenando el vial PRV1 entre las
manzanas M2 y M11.
Para no aumentar la edificabilidad de la parcela M11 RCC.2 por el aumento de su
superficie se ha ajustado su índice de edificabilidad.
PLAN PARCIAL VIGENTE SECTOR TORRE LA SAL
POR ZONAS
RCC 2
SUPERFICIE
(M11)
2
IEN
54.050,85
mt
0,29029997
CHOM
U.A.
15.690,96
1,11555189
17.504,08
15.690,96
1,11555189
17.504,08
AJUSTE EDIFICABILIDAD MANZANA M11 PROPUESTO
RCC 2
(M11)
55.010,94
0,28523345
En todo caso, tal y como está previsto en el Plan Parcial aprobado, cuando los
campings cesen su actividad y se sustituyan por alguno de los usos compatibles dispuestos en
las normas urbanísticas, será necesario la formulación de un Estudio de Detalle, el cual
además de regular una nueva distribución de volúmenes podrá reordenar o ampliar el vial
PRV1 de la forma que la Administración actuante considere mas conveniente a la ordenación
propuesta y sus nuevos usos.
Estándares dotacionales.
Los cambios introducidos en la ordenación suponen una disminución del suelo
dotacional y por tanto, un aumento del suelo con aprovechamiento lucrativo privado pero no de
la edificabilidad.
17
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
RED VIARIA
P.RV 1
DESTINO
2
PLAN VIGENTE (m s)
Red primaria, red viaria
CABANES
2
PROPUESTA (m s)
29.116,52
2
PLAN VIGENTE (m s)
28.156,43
2
PROPUESTA (m s)
SUELO DOTACIONAL
674.231,22
SUELO LUCRATIVO PRIVADO
532.189,82
533.149,91
1.206.421,04
1.206.421,04
TOTAL SECTOR
673.271,13
2.6. MODIFICACIÓN QUINTA. NUEVA MANZANA M40 THBE.
La actual finca registral 4879 incluida en el ámbito del sector Torre la Sal, alberga un
negocio de hostelería que debe ser erradicado por incompatibilidad con el planeamiento
urbanístico aprobado.
Las concretas condiciones legales aplicadas en la reparcelación forzosa han propiciado
que el titular de la antedicha finca aportada, la mercantil Aidex S.L., resultase adjudicataria, en
el Proyecto de Reparcelación Forzosa de dicho sector, de la parcela de resultado M9 9C RUE,
alejada del principal eje turístico del sector.
En el vigente Plan Parcial se destina una superficie denominada genéricamente SRV3,
en colindancia con el PRV 1 y el SJL2, cuya configuración formal resulta escasamente útil
desde el punto de vista viario y parcialmente prescindible para los recorridos peatonales y que
sin embargo, se trata de un emplazamiento muy adecuado para la implantación de usos
terciarios vinculados al paseo marítimo (PRV1) y a los actuales y futuros usos residenciales del
sector. El emplazamiento de una parcela terciaria THBE en parte del actual viario no impide la
funcionalidad viaria del sector y potencia el objetivo turístico del sector.
Así, se propone la creación de una nueva manzana, M40, y de una nueva tipología
THBE, dónde se repondría el uso terciario correspondiente al titular del negocio hostelero
preexistente. Se trata de una manzana exenta, con circulación peatonal y rodada en torno a
ella, con forma triangular y muy próxima al lugar donde se desarrolla esta actividad
actualmente.
Así pues, para minimizar el efecto de esta modificación puntual sobre la reparcelación
ya vigente, y para conservar los estándares dotacionales, será conveniente extraer de la
manzana M9 la superficie de la parcela M9 9C RUE que pasará a formar parte de la red
secundaria viaria, de modo que no aumente el aprovechamiento del sector como queda
reflejado en la siguiente tabla:
18
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
PLAN PARCIAL VIGENTE SECTOR TORRE LA SAL
POR ZONAS
SUPERFICIE
M9 RUE
2
IEN
7.818,28
mt
0,46244724
3.615,54
CHOM
U.A.
1,15837721
AJUSTE APROVECHAMIENTO PARCELA M40 THBE Y M9 RUE
0,46244724
M9 RUE
6.293,36
2.910,35
1,15837721
M40 THBE
1,15837721
756,82
(M40)
TOTAL
0,93178488
705,19
7.050,18
3.615,54
4.188,16
3.371,28
816,88
4.188,16
Estándares dotacionales.
Los cambios introducidos en la ordenación suponen un aumento del suelo dotacional
público y una disminución en el suelo con aprovechamiento lucrativo privado, pero la
edificabilidad del sector se mantiene inalterable.
RED VIARIA
2
DESTINO
PLAN VIGENTE (m s)
2
PROPUESTA (m s)
S.RV 1
Red secundaria, Dotacional Público
19.052,51
20.577,43
S.RV 3
Red secundaria, Dotacional Público
120.178,42
119.421,60
139.230,93
139.999,03
TOTAL
2
TR PLAN PARCIAL (m s)
2
PROPUESTA (m s)
SUELO DOTACIONAL
674.231,22
SUELO LUCRATIVO PRIVADO
532.189,82
531.421,72
1.206.421,04
1.206.421,04
TOTAL SECTOR
19
674.999,32
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
2.7. PROPUESTA GLOBAL (REFUNDIDO MODIFICACIONES 1, 2, 3, 4 y 5)
Edificabilidades y aprovechamientos.
Las superficies de las manzanas con destino lucrativo privado y las edificabilidades
correspondientes a cada una de ellas quedan reflejadas en la siguiente tabla, en la que se
comparan los valores vigentes aprobados y los resultantes de la combinación de todas las
modificaciones propuestas.
2
MANZANA
M1
M2
M3
M4
M5
M7
M8
M9
M10
M11
M12
M13
M14
M15
M16
M17
M18
M19
M20
M21
M22
M23
M24
M25
M26
M27
M28
M29
M30
M31
M32
M33
M34
M35
M36
M37
M38
M39
M40
TOTAL
USO
RBE 1
RCC 2
RUE
TBE1
RUE
RCC 1
RBH
RUE
RBH
RBE2
RBH
RUE
RCC 2
RUE
RBE 1
RBE 3
RBE 1
RBE 1
RBE 1
RBE 3
RBE 1
OEU
RBE 1
RBE 2
RBE 3
RBE 1
RBE 1
RBH
RUE
RBH
RUE
RBH
RBH
RUE
RBH
RBH
RUE
RBH
RUE
RBE 1
RBE 1
RBH
RUE
RBE 2
RBE 2
RBE 2
RBE 2
RBH
RBH
RBH
TBE2
THBE
SUPERFICIE (m sn)
PLAN VIGENTE
PROPUESTA
28.971,35
28.971,35
58.781,91
58.781,91
1.224,65
1.224,65
1.375,90
1.375,90
869,55
869,55
27.730,50
27.730,50
12.506,52
12.506,52
6.293,36
7.818,28
2.096,03
2.096,03
13.992,08
13.992,08
3.591,90
3.591,90
3.123,56
3.123,56
55.010,94
54.050,85
966,63
966,63
16.237,12
10.228,36
3.443,05
0,00
14.153,31
14.153,31
17.604,37
17.604,37
0,00
26.366,07
8.579,39
0,00
23.341,44
23.341,44
585,93
585,93
26.751,02
26.751,02
0,00
5.144,52
10.467,70
0,00
22.891,25
22.891,25
20.472,28
20.472,28
1.839,95
1.839,95
7.747,40
7.747,40
2.882,25
2.882,25
1.125,53
1.125,53
1.709,05
1.709,05
6.077,22
6.077,22
1.456,50
1.456,50
1.109,20
1.109,20
5.692,98
5.692,98
935,18
935,18
3.572,17
3.572,17
2.012,67
2.012,67
20.638,69
20.638,69
18.532,97
18.532,97
3.316,42
3.316,42
6.695,44
6.695,44
12.887,97
12.887,97
10.712,61
10.712,61
12.137,71
12.137,71
11.556,17
11.556,17
2.053,47
2.053,47
7.090,91
7.090,91
5.769,10
5.769,10
2.016,68
0,00
756,82
0,00
532.189,82
531.386,80
20
2
EDIFICABILIDAD (m t)
PLAN VIGENTE
PROPUESTA
55.864,62
55.864,62
29.901,47
29.901,47
566,34
566,34
424,19
424,19
402,12
402,12
14.038,01
14.038,01
12.852,46
12.852,46
2.910,35
3.615,54
2.154,01
2.154,01
20.849,71
20.849,71
3.691,25
3.691,25
1.444,48
1.444,48
15.690,96
15.690,96
447,02
447,02
30.769,44
19.382,80
7.030,55
0,00
26.820,61
26.820,61
33.360,39
33.360,39
0,00
49.963,86
17.518,72
0,00
45.166,73
45.166,73
175,78
175,78
40.688,56
40.688,56
0,00
7.665,89
21.374,56
0,00
43.379,06
43.379,06
38.795,09
38.795,09
1.890,84
1.890,84
3.582,76
3.582,76
2.961,97
2.961,97
520,50
520,50
1.756,32
1.756,32
6.245,32
6.245,32
673,55
673,55
1.139,88
1.139,88
5.850,45
5.850,45
432,47
432,47
3.670,98
3.670,98
930,75
930,75
39.110,44
39.110,44
35.120,09
35.120,09
3.408,15
3.408,15
3.096,29
3.096,29
19.204,46
19.204,46
15.962,94
15.962,94
18.086,50
18.086,50
17.219,94
17.219,94
2.110,27
2.110,27
7.287,05
7.287,05
5.928,68
5.928,68
319,30
0,00
705,19
0,00
663.531,57
663.531,57
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
Cuadro de edificabilidades y aprovechamientos: valores totales
TOTAL SECTOR
TORRE LA SAL
2
SUPERFICIE (m sn)
PLAN VIGENTE
PROPUESTA
531.386,80
532.189,82
2
EDIFICABILIDAD (m t)
PLAN VIGENTE
PROPUESTA
663.531,57
663.531,57
Aprovechamiento asignado a cada zona.
En cuanto a los aprovechamientos asignados a cada zona, a continuación se
comparan los valores vigentes y los propuestos, que incluyen todas las modificaciones
propuestas.
Plan parcial: texto refundido vigente
SUPERFICIE
2
m sn
ZONA
I.E.N.
2
2
m t/ m sn
CHOM
APROV. u.a.
RCC 2 M2
58.781,91
0,50868493
1,03992809
31.095,38
RCC 2 M11
54.050,85
0,29029997
1,11555189
17.504,08
RCC 1
27.730,50
0,50622996
1,04512534
14.671,48
RUE
33.975,39
0,46244724
1,15837721
18.200,22
TBE
1.375,90
0,30829816
1,17961412
500,38
RBH
59.307,17
1,02766054
1,08211737
65.952,50
RBE 2
66.431,06
1,49010778
1,02033726
101.002,61
RBE 1
150.887,30
1,89500603
0,96531434
276.014,59
RBE 1 M18
26.751,02
1,52100967
1,00327266
40.821,72
RBE 1 M1
28.971,35
1,92827121
0,96660158
53.998,83
RBE 1 M17
23.341,44
1,93504477
0,96456298
43.566,16
OEU
TOTALES
585,93
532.189,82
0,30000000
1,15837721
203,62
663.531,57
Refundido modificaciones propuestas
ZONA
SUPERFICIE
2
m sn
I.E.N.
2
2
m t/ m sn
CHOM
APROV. u.a.
RCC 2 M2
58.781,91
0,50868493
1,03992809
RCC 2 M11
55.010,94
0,28523345
1,11555189
17.504,08
RCC 1
27.730,50
0,50622996
1,04512534
14.671,48
31.095,38
RUE
32.450,47
0,46244724
1,15837721
17.383,34
TBE1
1.375,90
0,30829816
1,17961412
500,38
TBE2 M39
2.016,68
0,15832755
1,15837721
369,87
THBE M40
756,82
0,93178488
1,15837721
816,88
RBH
59.307,17
1,02766054
1,08211737
65.952,50
RBE 3
22.490,14
2,04195354
0,97315679
44.691,08
RBE 2
61.286,54
1,49010778
1,02033726
93.180,82
RBE 1
130.529,99
1,89500603
0,96531434
238.775,44
RBE 1 M18
26.751,02
1,52100967
1,00327266
40.821,72
RBE 1 M1
28.971,35
1,92827121
0,96660158
53.998,83
RBE 1 M17
23.341,44
1,93504477
0,96456298
43.566,16
OEU
TOTALES
585,93
531.405,72
0,30000000
1,15837721
203,62
663.531,57
21
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
Queda patente que el conjunto de modificaciones propuestas a pesar de disminuir la
superficie total con destino lucrativo privado, mantiene los valores totales de edificabilidad y
aprovechamiento del sector.
Estándares dotacionales.
2
PLAN VIGENTE (m s)
2
ZONA VERDE
DESTINO
S.JL 1
Red secundaria, Jardín Publico
15.799,90
15.799,90
S.JL 2
Red secundaria, Jardín Publico
15.987,76
15.987,76
S.JL 3
Red secundaria, Jardín Publico
11.636,80
6.048,46
S.JL 4
Red secundaria, Jardín Publico
20.077,57
20.077,57
S.JL 5
Red secundaria, Jardín Publico
7.450,82
7.450,82
S.JL 6
Red secundaria, Jardín Publico
14.843,91
14.843,91
S.JL 7
Red secundaria, Jardín Publico
6.428,23
6.428,23
S.AL 1
Red secundaria, Área Juegos Publico
2.636,61
2.636,61
S.AL 2
Red secundaria, Área Juegos Publico
1.961,12
1.961,12
S.AL 3
Red secundaria, Área Juegos Publico
2.947,55
2.947,55
S.AL 4
Red secundaria, Área Juegos Publico
1.944,40
1.944,40
P.JL 1
Red primaria, Jardín Publico
9.709,04
14.438,75
P.JL 2
Red primaria, Jardín Publico
11.508,14
6.785,27
P.QL
Red primaria, Parque Público
95.846,42
102.884,07
218.778,27
220.234,42
TOTAL
2
PLAN VIGENTE (m s)
PROPUESTA (m s)
2
EQUIPAMIENTO
DESTINO
PROPUESTA (m s)
S.RD 1
Red secundaria, Deportivo-recreativo
37.268,24
37.268,24
S.ED 2
Red secundaria, Educativo-Cultural
14.426,80
14.426,80
S.RD 3
Red secundaria, Deportivo-recreativo
7.566,84
8.655,34
S.RD 4
Red secundaria, Deportivo-recreativo
7.722,62
6.738,04
S.RD 5
Red secundaria, Deportivo-recreativo
S.ED 6
Red secundaria, Educativo-Cultural
S.RD 7
S.RD 8
S.RD 9
Red secundaria, Infraestructuras
S.ED 10
S.ED 11
S.ID
Red secundaria, Infraestructuras
P.IAT
Red primaria, Instituto Acuicultura
2.313,96
0,00
17.856,13
17.856,13
Red secundaria, Deportivo-recreativo
2.280,87
2.280,87
Red secundaria, Deportivo-recreativo
9.313,05
9.313,05
11.318,82
11.318,82
Red secundaria, Educativo-Cultural
0,00
1.015,04
Red secundaria, Educativo-Cultural
0,00
1.195,00
5.927,36
5.927,36
TOTAL
22
10.000,37
10.000,37
125.995,06
125.995,06
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
2
PLAN VIGENTE (m s)
CABANES
2
RED VIARIA
DESTINO
P.RV 1
Red primaria, red viaria
29.116,52
24.955,66
P.RV 2
Red primaria, red viaria
40.260,58
40.260,58
P.RV 3
Red primaria, red viaria
12.992,54
12.992,54
P.RV 4
Red primaria, red viaria
22.795,71
22.517,54
S.RV 1
Red secundaria, red viaria
19.052,51
20.577,43
S.RV 2
Red secundaria, red viaria
1.963,23
1.963,23
S.RV 3
Red secundaria, red viaria
120.178,42
123.476,31
S.RV 4
Red secundaria, red viaria
3.100,24
3.100,24
S.RV 5
Red secundaria, red viaria
10.643,13
10.643,13
S.RV 6
Red secundaria, red viaria
7.668,33
4.940,76
S.RV 6B
Red secundaria, red viaria
0,00
3.575,90
S.AV 1
Red secundaria, aparcamiento
9.611,67
9.611,67
S.AV 2
Red secundaria, aparcamiento
16.647,50
16.647,50
S.AV 3
Red secundaria, aparcamiento
17.864,25
17.864,25
S.AV 4
Red secundaria, aparcamiento
11.297,17
9.411,94
323.191,80
322.538,67
TOTAL
PROPUESTA (m s)
En resumen, las reservas de dotaciones públicas vigentes y propuestas comparadas
quedan así:
2
PLAN VIGENTE (m s)
2
PROPUESTA (m s)
ZONAS VERDES
218.778,27
220.234,42
EQUIPAMIENTOS
125.995,06
125.995,06
RED VIARIA
323.191,80
322.538,67
COLADA TORRE LA SAL
TOTAL SUELO DOTACIONAL PÚBLICO
6.266,09
6.266,09
674.231,22
675.034,24
Por tanto, los principales parámetros urbanísticos del sector según la propuesta de
adecuación en referencia a sus valores vigentes aprobados se mantienen, incrementándose la
superficie destinada a reserva dotacional, tal como se aprecia en el cuadro resumen
comparativo final:
2
TR PLAN PARCIAL (m s)
2
PROPUESTA (m s)
SUELO DOTACIONAL
674.231,22
SUELO LUCRATIVO PRIVADO
532.189,82
531.386,80
1.206.421,04
1.206.421,04
TOTAL SECTOR
675.034,24
Justificación de suficiencia de reservas dotaciones
El Plan Parcial del sector Torre la Sal fue tramitado y aprobado aplicando la Ley 6/1994
Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), y su Reglamento de desarrollo (RPCV),
Decreto 201/1998, marco regulador respecto al que, en su momento, se justificó la suficiencia
de reservas de suelo dotacional. Por ello, la reserva propuesta en esta adecuación se justifica
según las mismas condiciones.
23
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
La reserva de suelo para dotaciones prevista en la propuesta de Modificación del Plan
Parcial y su justificación es la siguiente:
Art. 22.1.B
La reserva mínima de suelo dotacional público no viario alcanza un valor superior al
35% de la edificabilidad bruta del sector.
Superficie total del sector 1.206.421,04 m2s.
35% edificabilidad = 0,55 x 0,35 x 1.206.421,04 = 232.236,05 m2s
Suelo Dotacional público excluyendo el viario i,ii 250.680,93 m2s.
Art. 22.1.C
La reserva mínima de zonas verdes públicas es superior al 15% de la superficie
mínima indicada en el apartado anterior, y superior al 10% de la superficie del sector.
15% del mínimo del punto anterior
34.835,41 m2s.
10 % de la superficie del sector
120.642,10 m2s.
i ii
Zonas verdes públicas ,
124.685,87 m2s.
Art. 4 (Anexo RPCV)
Se cumplen los estándares mínimos aplicables a las dotaciones de red secundaria en
sectores residenciales. En la siguiente tabla se comparan los porcentajes mínimos
reglamentarios, los actualmente aprobados y los propuestos.
2
PLAN PARCIAL VIGENTE (m s)
SD
i,ii
45%
572.416,58
47,45%
573.219,60
47,51%
ZV
i,ii
10%
123.229,72
10,21%
124.685,87
10,33%
9,5%
125.995,06
10,44%
125.995,06
10,44%
25,5%
323.191,80
26,79%
322.538,67
26,73%
EQ
RV+AV
i
ii
2
PROPUESTA (m s)
(no se han contabilizado los 95.548,55 m2 que garantizan el cumplimiento del 17.2)
(no se ha contabilizado la superficie pecuaria de la Colada de Torre la Sal)
24
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
Art. 10 (Anexo RPCV)
El número total de reserva de plazas de aparcamiento en viario público se ha visto
incrementado, por lo que continúa siendo superior al mínimo reglamentario.
Nº máximo de Viviendas previsto
6.635
Nº plazas de Aparcamiento en viario previstas
Mínimo RPCV
3.318 plazas
Plan vigente
4.527 plazas
Propuesta
4.384 plazas
Art. 36 RPCV, Art. 17 Anexo RPCV y Art. 17.2 LRAU
Al incrementar la superficie prevista de Parque público de Red Primaria, se sigue
superando el mínimo establecido por ley para el sector.
Mínimo RPCV
95.548,55 m2s
Plan Vigente
95.846,40 m2s
Propuesta
102.884,07 m2s
25
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
3. PARTE NORMATIVA.
Se trascriben a continuación, los artículos de la normativa urbanística modificada, con
expresión de los párrafos o nuevos artículos añadidos (en negrita y cursiva).
I. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN
I.18.
CONDICIONES
GENERALES
DE
PROTECCIÓN
DEL
PATRIMONIO
CULTURAL
I.18.2.- APLICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN DE TORRE LA SAL
En aplicación del Plan Especial de Protección de Torre la Sal se han delimitado áreas
de protección SEPA y SEPP, así como manzanas EPV, con régimen de actuaciones para cada
una de ellas idéntico al indicado por la propuesta del Plan Especial de Protección de Torre la
Sal.
El régimen urbanístico se transcribe a continuación, sin mayor adaptación que la de las
superficies de parcelas o dotaciones que han resultado actualizadas por la presente
modificación de Plan Parcial:
PEP: NORMAS GENERALES DE PROTECCIÓN
5.- NORMAS PARTICULARES DE LAS ZONAS DE PROTECCIÓN
5.1.- NORMAS PARA LAS ZONAS DE SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN
ARQUEOLÓGICA. (SEPA)
Ámbito sujeto a protección y conservación
El área de Suelo de Especial Protección Arqueológica se extiende en una
superficie de 62.424,49 m2. Tomando como punto de referencia la propia Torre
comprende una superficie delimitada por la vía pecuaria “Colada del Camino de l’Atall” y
la línea de costa, dentro del polígono cuyos vértices estarían representados por las
coordenadas indicadas en el plano “PP-03 Planeamiento propuesto” de la presente
modificación de Plan Parcial. En esta área quedará incluido el poblado ibérico en su
totalidad.
El suelo de especial protección arqueológica pretende acotar espacios susceptibles de
campañas arqueológicas, dictar normas para el uso de este suelo, liberar de elementos
contaminantes la escena desde la cual percibir el Bien a proteger, con la escala adecuada para
su comprensión en el entorno donde se ubica. En esta ámbito se podrán desarrollar las
excavaciones arqueológicas necesarias y el suelo incluido quedará como espacio de
26
Marzo 2009
Modificación Puntual del Plan Parcial Sector “Torre la Sal”
CABANES
protección integral anexo al inmueble para su visita y recorrido con fines de estudio, lúdicos o
de ocio, en el que será posible la instalación o puesta en valor de los restos arqueológicos que
se pudieran encontrar en las distintas prospecciones que puedan realizarse.
SUELO
DOTACIONAL
S.ED
AFECTADO
POR
ESPECIAL
PROTECCIÓN
ARQUEOLÓGICA.
Suelo comprendido por los equipamientos S.ED-10 y S.ED-11.
S.ED-10
sup.: 1.015,04 m2
S.ED-11
sup.: 1.195,00 m2
5.3.- NORMAS PARA LAS ZONAS DE SUELO DE ESPECIAL PROTECCIÓN VISUAL
(SEPV).
Ámbito sujeto a protección y conservación
Dentro de esta clase de suelo de especial protección y respetando los parámetros
básicos que define el Plan Parcial Torre la Sal presentado por la empresa Construcciones
Castellón 2.000, podemos distinguir:
SUELO RESIDENCIAL RBE3 AFECTADO POR ESPECIAL PROTECCIÓN VISUAL
Este tipo de suelo está comprendido por las manzanas M13, M16 y M19 definidas
en el punto relativo a la “Modificación primera: nueva delimitación del área SEPA” de la
presente modificación del Plan Parcial Torre la Sal.
Sus características principales vienen desarrolladas en dicho punto y se
resumen en:
M13
Sup.: 3.443,05 m2
IEN 2,041953 Edif.: 7.030,55 m2t
Nº viv.: 70
M16
Sup.: 8.579,39 m2
IEN 2,041953 Edif.: 17.518,72 m2t
Nº viv.: 175
M19
Sup.: 10.467,70 m2
IEN 2,041953 Edif.: 21.374,56 m2t
Nº viv.: 213
Objeto
Mediante esta Protección Visual se pretende controlar la incidencia volumétrica de
nuevas construcciones en el ámbito del Bien de Interés a proteger.
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Usos y actuaciones permitidas sobre el suelo calificado como suelo de Especial
Protección Visual
Se atenderá a lo dispuesto en la presente modificación del Plan Parcial Torre la
Sal relativo a la tipología residencial RBE3, que se desarrolla en el punto II.11 de la
normativa urbanística y que incluye las siguientes limitaciones:
La edificación planteada en las parcelas afectadas deberá adosarse a las
alineaciones obligatorias indicadas en la documentación gráfica, y ocupar al menos el
70% de la longitud de dicha alineación obligatoria. La separación mínima de la
edificación principal a cualquiera de sus otras lindes será como mínimo de 5 metros, y
sólo podrá constituirse medianera en el caso de mancomunar el linde, de modo que no
queden medianeras vistas después de las obras. La separación mínima de las fachadas
a los lindes de propiedades vecinas será de h/4 siendo h la altura de cornisa de la
edificación.
Podrán adosarse las plantas bajas a los lindes de vía pública siempre que su uso
sea terciario y accesible al público desde la misma. También podrán adosarse a lindes a
vecinos edificaciones auxiliares y complementarias como garajes, cuartos de máquinas,
vestuarios y los mencionados usos terciarios.
En cuanto a la altura reguladora, en la franja de 12 metros de profundidad
indicada en el plano incluido en la normativa urbanística de la tipología RBE 3, la altura
máxima de cornisa obligatoria se establece en 18 metros y el número obligatorio de
plantas sobre rasante se establece en cinco (5). En el resto del volumen contenedor la
altura máxima se establece en 34 metros que corresponde a un máximo de once plantas
(11).
Las fachadas de las construcciones recayentes al área de protección del
yacimiento arqueológico y su entorno inmediato son objeto de un tratamiento especial
que se concreta en las ordenanzas incluidas en el punto “II.11.4. Condiciones estéticas y
de composición” de la tipología RBE3 y que son las siguientes:
- Las fachadas de las plantas elevadas estarán incluidas en el plano vertical
coincidente con las alineaciones obligatorias, de modo que este plano vertical quede
limitado en su parte superior por la altura de cornisa y en su parte inferior por una línea
paralela a la altura de cornisa obligatoria y situada a 14,5 metros bajo ella. Esta línea de
límite en altura inferior del plano de fachada es común a todas las alineaciones
obligatorias en la zona RBE3, independientemente de que su altura reguladora sea
obligatoria o no. Además, la proyección horizontal de los entrantes y salientes respecto
al plano de fachada vertical no sobrepasará los ± 10 cm.
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- En cuanto a las aperturas en el plano de fachada, la superficie total de los vanos
abiertos en este plano de fachada no sobrepasará el 40% de la superficie total del plano.
La superficie de cada vano no superará los 6 metros cuadrados y la separación entre
cada uno de los vanos no será inferior a 0,50 metros.
- El acabado de estos planos de fachada se realizará en ladrillo caravista en
gamas de colores desde ocres claros hasta terracota, y en todo caso, siempre en
tonalidades homogéneas con el resto de licencias otorgadas en el resto de las fachadas
de alineación obligatoria RBE.3.
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II. CONDICIONES PARTICULARES DE LAS ZONAS
II.1. CONDICIONES PARTICULARES DE LAS ZONAS RBE.1 y RBE.2
II.1.1.- ÁMBITO DE APLICACIÓN.
Las presentes condiciones serán de aplicación en las parcelas que en los planos se
recogen con las siglas RBE.1 y RBE.2. Estas zonas ocupan unas superficies totales de
209.593,80 m2s y 61.286,54 m2s, respectivamente.
II.1.3.- CONDICIONES DE EDIFICACION.
g) Altura máxima reguladora.
Se contemplan dos regulaciones de la altura reguladora según si se trata del caso
general o el caso particular de edificios escalonados.
Por encima de la altura de cornisa se estará a lo dispuesto en la ordenanza común a
todas las zonas.
Caso particular de edificios escalonados:
Se considera que un edificio es escalonado cuando cumple las siguientes condiciones:
1- Existe una disminución progresiva de la superficie ocupada por cada planta, por
encima de la 4ª, en una proporción igual o superior al 5% de la superficie ocupada por la planta
4ª.
2- En al menos una de las fachadas a vía pública, o en la fachada paralela al límite
marítimo terrestre en el caso de parcelas en primera línea de playa, la edificación queda
inscrita en la envolvente definida por una línea que forme ángulo de 30º con la línea horizontal
trazada desde el punto medio de la fachada de cada edificación dispuesta en la manzana,
paralela al vial transversal a la línea de la costa y con origen en la intersección con el límite de
la parcela. (Plano A).
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3- En el caso de la manzana M1, situada al este del vial PRV.1 el volumen
planteado deberá quedar inscrito en la envolvente definida por una línea que forme
ángulo de 30º con la línea horizontal trazada desde el punto medio de la fachada de cada
edificación dispuesta en la manzana, paralela al vial transversal a la línea de la costa y
con origen en la intersección con el límite de la línea de servidumbre de protección de
costas o el límite de la zona SEPA.
Para el caso particular de edificios escalonados, la altura máxima de los edificios de
uso residencial queda establecida en once plantas sobre rasante, debiéndose cumplir, no
obstante, el resto de las condiciones exigidas en el caso general.
j) Obligatoriedad de edificación escalonada.
La edificación según los parámetros regulados en el punto g) para el caso de edificios
escalonados es obligatoria en los siguientes casos:
Parcelas con alineación al vial P.RV.1 (paseo marítimo), siendo esta la
alineación sobre la que debe aplicarse el escalonamiento y la envolvente
de 30º en el caso de edificios sobre las parcelas situadas al oeste de
dicho vial. En el caso de parcelas alineadas al vial P.RV 1 y situadas al
este de dicho vial el escalonamiento y la envolvente de 30º se aplicará a
la línea paralela al límite marítimo terrestre.
Parcelas con alineación a la parte peatonal del viario S.AV.1 junto al PQL,
siendo esta la alineación sobre la que debe aplicarse el escalonamiento y la
envolvente de 30º.
Sólo en el caso de parcelas con fachada a dos calles sensiblemente paralelas
a la línea de costa, en la porción de la parcela que cumpla las anteriores
condiciones, y respecto de la fachada recayente al vial más próximo al mar,
siendo esta la alineación sobre la que debe aplicarse el escalonamiento y la
envolvente de 30º.
En el resto de las zonas RBE la aplicación del caso de edificios escalonados es
opcional.
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II.4. CONDICIONES PARTICULARES DE LAS ZONAS RCC.1 y RCC.2
II.4.1.-ÁMBITO DE APLICACIÓN.
Las presentes condiciones serán de aplicación en las parcelas que en los planos se
recogen las siglas RCC.1 y RCC.2. Estas zonas ocupan una superficie total de 27.730,50 m2s y
113.792,85 m2s, respectivamente.
II.4.3.-CONDICIONES DE EDIFICACION.
f) Coeficiente de edificabilidad neta.
El Índice de Edificabilidad Neta es:
-
En RCC.1 M7 de 0,506229 m2t/m2s
-
En RCC.2 M2, de 0,508685 m2t/m2s.
-
En RCC.2 M11, de 0,285233 m2t/m2s.
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II.5. CONDICIONES PARTICULARES DE LAS ZONAS TBE.1 y TBE.2
II.5.1.-ÁMBITO DE APLICACIÓN.
Las presentes condiciones serán de aplicación en las parcelas que en los planos se
recogen con las siglas TBE 1 y TBE 2. Estas zonas ocupan unas superficies totales de
1.375,90 m2s y 2.016,68 m2s, respectivamente.
II.5.2.-ÁMBITO DE APLICACIÓN.
a) Uso característico:
- Terciario Comercial.
b) Usos compatibles:
- Comercial.
- Hostelero.
- Recreativo y Espectáculos.
- Deportivo.
- Aparcamiento.
- Sanitario.
- Educativo.
- Oficinas.
- Religioso, Social, Cultural y similares.
c) Usos Prohibidos:
- Residencial, en todas sus modalidades.
- Hotelero.
- Industrial, salvo Almacén al servicio y directamente vinculado a usos permitidos y
establecidos en el sector.
II.5.3.-CONDICIONES DE EDIFICACIÓN.
a) Tipología de la Edificación:
Edificación en Bloque Exento. Tipología edificatoria definida por los parámetros
enumerados a continuación:
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b) Aplicación del Reglamento de Costas:
Por encontrarse estas parcelas, y sus edificaciones ya construidas, dentro de la
servidumbre de Protección de Costas, le será de aplicación lo establecido en los artículos 23 y
siguientes de la vigente Ley de Costas y los artículos 43 y siguientes de su Reglamento
aprobado por Real Decreto 1471/1989 de 1 de diciembre, y en particular, la prohibición de usos
residenciales o de habitación y las condiciones requeridas a los vallados.
c) Parcela mínima:
- La parcela mínima será la grafiada en el correspondiente plano de ordenación.
- Esta parcela no se podrá dividir.
d) Distancia a lindes:
- La separación mínima de la edificación principal a cualquiera de sus lindes será de 3
metros.
e) Coeficiente de ocupación:
- La ocupación máxima de la parcela será el 30%.
- La ocupación por sótanos no superará el 40% de la superficie de parcela.
f) Coeficiente de edificabilidad neta:
El Índice de Edificabilidad Neta es:
-
En TBE.1 M4, de 0,308298 m2t/m2s
-
En TBE.2 M39, de 0,158327 m2t/m2s.
g) Altura máxima:
- el número máximo de plantas sobre rasante se establece en dos (2).
- La altura máxima de cornisa de la edificación se establece en
1 planta = 5,50 metros
2 plantas = 8,80 metros
Por encima de la altura de cornisa se estará a lo dispuesto en la ordenanza común a
todas las zonas.
h) Aparcamientos:
- En esta zona deberá preverse como mínimo una plaza por cada 100 m2 construidos
de edificación de otros usos.
-Serán plazas de 2,20 x 4,50 m, ó 3,30 x 4,50 en caso de plazas para minusválidos.
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i) Cerramiento de parcela:
El cerramiento de la parcela sólo podrá ser opaco hasta una altura de 0,80 m.,
debiendo ser vegetal por encima de esta altura.
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II.8. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA S.RD.
II.8.1.-ÁMBITO DE APLICACIÓN.
Las presentes condiciones serán de aplicación en las superficies de terreno que en los
planos se recogen con las siglas S.RD con un total de 75.574, 36 m2s.
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II.10. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA S.ED.
II.10.1.-ÁMBITO DE APLICACIÓN.
Las presentes condiciones serán de aplicación en las superficies de terreno que en los
planos se recogen con las siglas S.ED con un total de 34.492, 97 m2s.
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II.11. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA RBE.3.
II.11.1.- ÁMBITO DE APLICACIÓN.
Las presentes condiciones serán de aplicación en las parcelas que en los planos se
recogen con las siglas RBE.3. Esta zona ocupa una superficie total de 22.490,14 m2s.
II.11.2.- CONDICIONES DE USO.
a) Uso característicos:
- Residencial, vivienda en todas sus categorías.
b) Usos compatibles:
- Comercial.
- Hotelero.
- Hostelero.
- Recreativo y espectáculos.
- Deportivo.
- Aparcamiento.
- Sanitario.
- Educativo.
- Oficinas.
- Religioso, social, cultural y similares.
c) Usos prohibidos:
- Industrial, salvo almacén al servicio y directamente vinculado a usos permitidos y
establecidos en el sector y los talleres artesanales y de reparación que no generen ningún tipo
de molestias al uso residencial.
II.11.3.- CONDICIONES DE EDIFICACIÓN.
a) Tipología de la edificación:
- Edificación plurifamiliar en Bloque Exento.
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b) Parcela mínima.
- La parcela mínima edificable será de 3.000 m2 de suelo neto, con un círculo inscrito
mínimo de 30 metros de diámetro.
- La parcela mínima deberá incluir un tramo de alineación obligatoria de al menos 25
metros de longitud.
- Estas parcelas no se podrán dividir, pero sí agregarse a otras, formando una parcela
resultante mayor.
c) Volumen contenedor.
Se establece un volumen contenedor de la edificación para las manzanas de esta zona
en que se cumplirán las condiciones de edificación descritas en los siguientes artículos. Este
volumen contenedor queda definido en el plano adjunto a estas normas según los siguientes
límites:
- Los planos verticales coincidentes con las alineaciones obligatorias y las líneas de
retranqueo mínimo a parcelas vecinas.
- Los planos horizontales situados sobre las áreas con distintas alturas reguladoras
definidas en el apartado correspondiente de estas normas particulares.
- Los planos verticales situados en las líneas de cambio de altura reguladora.
d) Distancias a lindes y alineaciones.
- La edificación deberá adosarse a las alineaciones obligatorias indicadas en plano, y
ocupar al menos el 70% de la longitud de dicha alineación obligatoria.
- La separación mínima de la edificación principal a cualquiera de sus otras lindes será
como mínimo de 5 metros.
- A los efectos del párrafo anterior, sólo podrá constituirse medianera en el caso de
mancomunar el linde, quedando obligadas ambas propiedades a adosar el bloque de forma
que no formen medianeras vistas tras la ejecución de las obras.
- La separación mínima de fachadas a los lindes de propiedades vecinas será de h/4
siendo h la altura de cornisa de la edificación.
- Podrán adosarse las plantas bajas a los lindes de vía pública, aunque no coincidan
con alineaciones obligatorias, siempre que su uso sea terciario y accesible al público desde la
misma.
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- En planta baja podrán adosarse a lindes a vecinos edificaciones auxiliares y
complementarias: garajes, cuartos de máquinas, vestuarios y los mencionados usos terciarios.
- No se establece ninguna condición de separación a lindes a los sótanos.
e) Separación entre edificaciones.
- La separación mínima entre fachadas de edificaciones independientes dentro de una
misma parcela será de (h+h’)/6, siendo h la altura de cornisa de una de las edificaciones
separadas y h’ la altura de la otra edificación, con un mínimo de 6 metros.
- podrán adosarse edificaciones dentro de una misma parcela si así se establece en un
proyecto unitario.
f) Coeficiente de ocupación.
- La ocupación máxima de la parcela será el 70%.
g) Coeficiente de edificabilidad neta.
- El Índice de Edificabilidad Neta es de 2,04195354 m2t/m2s.
h) Altura reguladora.
- En la franja de 12 metros de profundidad indicada en el plano adjunto, la altura de
cornisa obligatoria se establece en 18 metros y el número obligatorio de plantas sobre rasante
se establece en cinco (5).
- En el resto del volumen contenedor, la altura máxima de cornisa de las edificaciones
se estable en 34 metros, que corresponden a un máximo de once plantas (11).
- Por encima de la altura de cornisa se estará a lo dispuesto en la ordenanza común a
todas las zonas.
i) Aparcamientos.
- En estas zonas deberá preverse como mínimo una plaza por vivienda si en la parcela
se construyen manos de 10 viviendas. Si se construyen más unidades
j) Servidumbre de costas.
En caso de resultar afectados por la zona de servidumbre de protección del dominio
público marítimo terrestre, será de aplicación lo establecido en los artículos 23 y siguientes de
la vigente Ley de Costas y los artículos 43 y siguientes de su Reglamento aprobado por Real
Decreto 1471/1989 de 1 de diciembre.
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II.11.4.- CONDICIONES ESTÉTICAS Y DE COMPOSICIÓN.
Las fachadas de los edificios recayentes al área de protección del yacimiento
arqueológico “Torre la Sal” (SEPA) y su entorno inmediato son objeto de un tratamiento
singular que se concreta en sus condiciones de implantación, fijada por las alineaciones
obligatorias reguladas en apartados anteriores, y por las condiciones de diseño, estéticas y de
composición indicadas en este apartado. Todo el conjunto de medidas está encaminado a
establecer un fondo visual homogéneo y neutro que permita destacar el protagonismo y
singularidad del parque en que se integran los hallazgos arqueológicos.
Las siguientes ordenanzas son de aplicación a las fachadas de alineación obligatoria
en la zona RBE.3:
a) Plano de fachada.
- Las fachadas de las plantas elevadas estarán incluidas en el plano vertical
coincidente con las alineaciones obligatorias.
- Este plano vertical quedará limitado en su parte superior por la altura de cornisa, y en
su parte inferior por una línea paralela a la altura de cornisa obligatoria y situada a 14,5 metros
bajo ella.
- Esta línea de límite en altura inferior del plano de fachada es común a todas las
alineaciones obligatorias en la zona RBE.3, independientemente de que su altura reguladora
sea obligatoria o no.
- La proyección horizontal de los entrantes y salientes respecto al plano de fachada
vertical no sobrepasará los ± 10 cm.
b) Aperturas en el plano de fachada.
- La superficie total de los vanos abiertos en este plano de fachada no sobrepasará el
40% de la superficie total del plano.
- La superficie de cada vano abierto no será superior a 6 metros cuadrados.
- La separación entre cada uno de los vanos no será inferior a 0,5 metros.
c) Acabados.
- El acabado del plano de fachada se realizará en ladrillo caravista en gamas de
colores desde ocres claros hasta terracota, y en todo caso, siempre en tonalidades
homogéneas con el resto de licencias otorgadas en el resto de las fachadas de alineación
obligatoria RBE.3.
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II.11.5.- PRESCRIPCIONES
PARA LA FORMULACIÓN DE
CABANES
ESTUDIOS
DE
DETALLE.
Se determina como ámbito de posible Estudio de Detalle el conjunto de las tres
manzanas que forman la zona RBE3, es decir, las numeradas M13, M16 y M19, la primera de
ellas en su parte con dicha calificación.
El propósito de los Estudios de Detalle estará limitado a:
- Redelimitación de alineaciones externas y/o límites del volumen contenedor.
- Creación de nuevos viales o dotaciones.
- Modificación de las condiciones estéticas y de composición para el conjunto de
manzanas.
El ámbito del Estudio de Detalle será la totalidad de las parcelas sujetas a la normativa
de zona RBE.3 aunque sus determinaciones puedan alcanzar sólo alguna de las manzanas o
unidades inferiores.
Estos Estudios de Detalle estarán motivados y justificados en la mejor compatibilidad
de la edificación con la conservación del patrimonio arqueológico, y el desarrollo de las
investigaciones en el área protegida, o con la mejor adecuación urbana a la dotación publica y
espacio libre del área de protección arqueológica.
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CABANES
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II.12. CONDICIONES PARTICULARES DE LA THBE.
II.12.1.- ÁMBITO DE APLICACIÓN.
Las presentes condiciones serán de aplicación en la parcela que en los planos se
recoge con la sigla THBE. Esta zona ocupa una superficie de 756,82 m2s.
II.12.2.- CONDICIONES DE USO.
a) Uso característicos:
- Terciario comercial.
b) Usos compatibles:
- Comercial.
- Hotelero.
- Hostelero.
- Residencial, sólo el vinculado a usos compatibles.
- Recreativo y espectáculos.
- Deportivo.
- Aparcamiento.
- Sanitario.
- Educativo.
- Oficinas.
- Religioso, social, cultural y similares.
c) Usos prohibidos:
- Industrial, salvo almacén al servicio y directamente vinculado a usos permitidos y
establecidos en el sector.
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II.12.3.- CONDICIONES DE EDIFICACIÓN.
a) Tipología de la edificación:
- Edificación en Bloque Exento. Tipología edificatoria definida por los parámetros
enumerados a continuación:
b) Parcela mínima.
- La parcela mínima será la grafiada en el correspondiente plano de ordenación.
- Esta parcela no se podrá dividir.
c) Distancias a lindes.
- La edificación principal se alineará a lindes en el linde paralelo al vial PRV1 y en la
calle que une el vial PRV1 con el vial PRV3.
- La edificación respetará un retranqueo mínimo de 8 metros en la linde con el vial que
separa la manzana M40 de la M11.
d) Coeficiente de ocupación.
- La ocupación máxima de la parcela será el 60%.
- La ocupación del sótano podrá alcanzar el 100% de la parcela.
e) Coeficiente de edificabilidad neta.
2
2
El Índice de Edificabilidad Neta es de 0,931785 m t/m s.
f) Altura máxima.
- El número máximo de plantas sobre rasante se establece en (3).
- La altura máxima de cornisa de la edificación se establece en
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1 planta = 5,50 metros
2 plantas = 8,80 metros
3 plantas = 12,20 metros
Por encima de la altura de cornisa se estará a lo dispuesto en la ordenanza común a
todas las zonas.
g) Aparcamientos.
- En esta zona deberá preverse como mínimo una plaza cada 100 m2 construidos de
edificación de otros usos.
- Serán plazas de dimensión superior a 2,20 x 4,50 m, ó 3,30 x 4,50 m en el caso de
plazas para minusválidos.
h) Cerramiento de parcela.
El cerramiento de la parcela sólo podrá ser opaco hasta una altura de 0,80 metros
debiendo ser vegetal por encima de esa altura.
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4. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA.
4.1. PLANOS GENERALES.
01
Situación. Contexto de la ordenación urbanística.
02
Planeamiento vigente
03
Planeamiento propuesto.
04
Superposición planeamiento vigente y planeamiento propuesto.
4.2. PLANOS DE DETALLE.
05_01A
Modificación primera: Nueva delimitación del área SEPA.
05_01B
Modificación primera: Restos arqueológicos.
05_02
Modificación segunda: Nueva manzana M39.
05_03
Modificación tercera: Reordenación ajardinamiento noreste.
05_04
Modificación cuarta: Vial PRV-1.
05_05
Modificación quinta: Nueva manzana M40 THBE.
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CABANES