Conferencia “Hacer desarrollos inmobiliarios en entornos turbulentos”

Conferencia “Hacer desarrollos
inmobiliarios en entornos
turbulentos”
Arq. Damián Tabakman
Coordinador de los posgrados de Real Estate de la Universidad
Torcuato Di Tella y de Esade Business School (Argentina); Director de
CBA Compañía de Buenos Aires
Auditorio ORT Pocitos
Facultad de Arquitectura
Universidad ORT Uruguay
26 de julio de 2012
En primer lugar, celebro que pongan en marcha esta iniciativa, que es muy alentadora. Hace
años que en Argentina trabajamos en esta idea de armar cursos, posgrados, seminarios y
capacitaciones de diversa naturaleza vinculadas con los temas inmobiliarios. Después de tantos
años nos damos cuenta de que hay un gran valor en esto, no solo por aprender técnicas y venir a
un curso que les permita hacer un mejor estudio de mercado, una mejor evaluación económicofinanciera o una mejor estructura de gerenciamiento de proyectos, sino muy especialmente por
el valor de la interacción y de poner arriba de la mesa en un ámbito de posgrado lo que los
docentes tienen para decir pero también la vinculación que se va generando en todo el ambiente
académico, lo que hace que sea un proceso de mucha agregación de valor. Así que me parece
una excelente iniciativa de la universidad. Por supuesto, irán haciendo camino al andar, pero sin
duda es valioso dedicarle tiempo a poner el foco en reflexionar sobre la disciplina del real state
y en cómo armar, gestar, imaginar y organizar los proyectos.
Hacer proyectos inmobiliarios es una actividad compleja. Voy a poner en blanco sobre negro los
aspectos más calientes desde mi punto de vista. Lo primero es que ningún proyecto inmobiliario
puede materializarse y llevarse a cabo si uno no involucra mucha plata como primera variable.
Esto es obvio: todo proyecto inmobiliario supone tener entre manos la responsabilidad de hacer
rendir el dinero. A veces se pierde conciencia de la importancia, la responsabilidad y la presión
que genera hacerse cargo de que, después de dos o tres años de trabajo, un millón de dólares se
transforme en dos o tres millones, y nunca en 500 mil dólares. Para el “protagonista de la
película”, que es el desarrollador inmobiliario, los proyectos inmobiliarios implican hacerse
responsable de mucha plata.
La segunda cuestión, no menos importante que la primera, es que no podemos hacer desarrollos
inmobiliarios en poco tiempo. No podemos entrar y salir con alta rotación, y es virtualmente
imposible que eso suceda. Cuando uno hace un proyecto de verdad, tiene una idea, convoca
inversores, arquitectos, compra un lote, aprueba planos, hace un edificio, vende un
departamento, y jamás ese proceso lleva menos de un año. Pero el tiempo no solo es una
variable importante cuando uno calcula la tasa interna de retorno, también es una variable crítica
en términos de entendimiento de lo que tenemos entre manos, porque tener varios millones de
dólares expuestos a lo que vaya ocurriendo en el período de uno, dos o tres años, suma un
segundo grado de complejidad que no es menor. En dos o tres años de plazo pasa una horrible
cantidad de cosas. En Argentina tenemos millones de experiencias en las que devaluamos,
pesificamos, explota la burbuja inmobiliaria, la inflación se dispara y otras penurias que suceden
a lo largo del tiempo y que hacen que el que puso el millón se ponga especialmente nervioso.
Para poder abordar proyectos inmobiliarios con seriedad se requieren herramientas
profesionales, capacidad de gestión, de resistir, de negociar, de hacerse cargo, de reorientar el
barco, de entender hacia dónde llevar las cosas cuando cosas malas suceden, de capitalizar las
cosas buenas que pueden aparecer y mil factores más. Lo cierto es que hay una dificultad
estructural en hacerse cargo de un proyecto inmobiliario de la mano de estas variables
esenciales que hacen a la actividad.
También es importante la forma en la que se organizan los proyectos inmobiliarios. En ese
sentido, nuestra actividad tiene algunas particularidades que la diferencian de otras actividades
comerciales, industriales, de otros sectores de la economía, etcétera. Lo cierto es que quien tiene
cualquier actividad industrial, tiene capacidad de generar unidad de mando en su organización.
En una empresa industrial o comercial hay un organigrama más o menos claro; está el dueño, el
presidente, el gerente, y a partir de ahí se abren diversos sectores con determinadas
responsabilidades y objetivos. Esta organización hace que, cuando el barco se pone en marcha,
con unidad de mando se puede tomar decisiones con cierta claridad y conducir la orquesta. Esto
no es así en los emprendimientos inmobiliarios. Estoy seguro de que no es así en Uruguay y no
es así en Argentina ni en ningún lado. La forma de organizar los proyectos inmobiliarios en
cualquier lugar del mundo tiene una manera particular, que se diferencia de muchas otras
actividades, y tiene como factor común la idea de que esta unidad de mando, en la que alguien
puede definir un norte y alinear a la tropa, en muchísimos casos resulta bastante más
complicado, porque está el arquitecto, la empresa constructora, el que aportó el terreno a cambio
de metros, el banco que financia y una cantidad de roles que hacen que esta actividad de
conducir el barco se vuelva compleja. Hay que aprender a convivir con esa realidad.
Cuando era joven, una vez hice un MBA (Máster en Administración de Empresas). Era un curso
de tres años en el exterior, y siempre me acuerdo de una anécdota de la primera clase. El
profesor, que hizo la apertura, dijo: “Ustedes van a venir acá durante tres años, van a aprender
millones de cosas en esta técnica que supone saber administrar empresas. Les quiero dar el eje
rector, que alinea esta idea central de conducir compañías, de cómo entender y cómo hacer para
operar sobre factores claves de cualquier organización para que tengan la convicción de estar
trabajando económicamente en el interés de ustedes mismos y, al mismo tiempo, en el interés de
la organización”. Ahí aparece esta idea obvia; cuando uno se levanta a la mañana, planea lo que
va a hacer en el resto del día, pero durante ese día trabaja con diversos objetivos. Por supuesto
que entre esas mil cosas que uno se plantea como objetivo está hacer un buen trabajo, aportar a
la comunidad, realizarse. Pero, además, está ganar plata. Se puede debatir teóricamente un rato
largo sobre cuál es el valor relativo que tiene el componente económico en cada una de las
decisiones laborales que uno toma a lo largo de su vida. No podemos discutir que el
componente económico tiene un rol determinante. En la toma de decisiones que cada uno hace
día a día en su trabajo, el componente económico es una parte muy importante. Digo esto
porque esta es la clase de apertura de un diploma sobre desarrollos inmobiliarios, y quizás
muchos vienen del área de la arquitectura o de las construcciones, y cuando uno va adquiriendo
su formación profesional, va metiendo dentro de su cabeza muchos objetivos a ser realizados
durante su vida profesional, pero este programa no pone el foco en esos aspectos del hacer
profesional. El eje rector de los negocios inmobiliarios es el móvil económico, persigue el
objetivo de enriquecernos, y es muy importante entender que ese es el norte y que eso es lo que
seguramente explica el alineamiento o no que los actores críticos de cualquier proyecto
inmobiliario tienen respecto del proyecto.
Un proyecto inmobiliario supone manejar un montón de millones de dólares, así como la
dificultad que supone mantener expuestos varios millones de dólares a las locuras que pasan en
el mundo a lo largo de dos o tres años y que pueden hacer que esos millones se multipliquen por
mucho, nada o se dividan, pero además el desarrollador tiene el desafío de hacerse cargo de
convivir con esta realidad compleja de hacer proyectos inmobiliarios. Eso supone convivir con
un universo grande de actores imprescindibles para que el proyecto funcione y se realice, que se
suman al emprendimiento con sus propios objetivos y su propia expectativa, que en muchos
casos puede estar capitaneada por el desarrollista, y que en muchísimos casos entra
permanentemente en contradicción con él. Hay que entender esta situación y deconstruir esta
realidad para hacer una suerte de precalentamiento de la problemática que supone hacer
emprendimientos inmobiliarios y entender la dinámica de funcionamiento de un
emprendimiento inmobiliario en cabeza del desarrollador, con el objetivo de reconocer las
dificultades que acarrea este eventual desalineamiento de intereses, porque esa es la
problemática de hacer empresas, de conducir compañías.
*Esta transcripción corresponde a la primera parte de la conferencia dictada por Damián
Tabakman.