Tema I Antecedentes del derecho inmobiliario en RD periodo

Tema I
Antecedentes del derecho inmobiliario en RD periodo
histórico del Derecho inmobiliario
LEY DE REGISTRO INMOBILIARIO No.108-05
El proceso de modernización judicial iniciado a partir de la modificación de la
Constitución de la República en el año 1994, fruto de la lucha político social que se
libraba a la sazón y por consiguiente con la conformación del Consejo de la
Magistratura, el cual constituyo un trascendental paso de avance en el orden
judicial al elegir una nueva Suprema Corte de Justicia cuya elección marco un hito
que dividió este organismo en antes y después, porque nadie puede negar que la
actual Suprema Corte de Justicia ha estado produciendo los cambios necesarios
que reclama nuestra sociedad, trayendo como consecuencia garantía, seguridad y
confianza al Sistema Judicial Dominicano.
De ahí que un nuevo proceso de modernización en otras instituciones e instancias
de poder como la Cámara de Cuentas de la República Dominicana, el Congreso
Nacional y El Tribunal Superior de Tierras. Con la aprobación de la Ley 108-05
sobre el Nuevo orden de Registro Inmobiliario pendiente de ejecución, la mayor
innovación que se ha podido consensual en materia inmobiliaria en nuestro país.
De esta última puntualización debemos destacar, el significado de esta nueva ley
para el desarrollo, sostenimiento y garantía económica de nuestra nación, la cual
viene a superar fallas arrastradas por más de ochenta (80) anos, así como, a
implementar mecanismos que faciliten la transparencia del derecho de propiedad,
derecho real imprescriptible por excelencia.
La seguridad jurídica del derecho inmobiliario representa uno de los grandes
desafíos que enfrenta el sistema judicial dominicano, porque esta constituye la
garantía no solamente de la protección del derecho de propiedad nacional, sino la
del desarrollo sostenido a través de la inversión extranjera.
La base fundamental del derecho inmobiliario dominicano que data de la época de
la ocupación Norteamericana del 1ro de Julio del año 1920, mediante la Ordeno
Ejecutiva No. 511, que adopta el Sistema Torrens, contenido en la Ley 1542 del
once (11) de Octubre de 1947, no satisface la demanda que exige y reclaman los
nuevos tiempos, por esa razón Nuestro más alto tribunal, la Suprema Corte de
Justicia, a través de su Programa de Modernización de la Jurisdicción de Tierras
(PMJT), sometió ante el cuerpo legislativo el proyecto hoy convertido en ley 10805 de Registro Inmobiliario, con la finalidad de dotar a la Nación del instrumento
Jurídico que tanto la sociedad dominicana reclama como marco normativo que
proporcione seguridad, tranquilidad y garantía dentro de la misma, con la finalidad
de vencer la indiferencia de quienes están llamados a proteger y rescatar de la
impotencia a aquellos ciudadanos que cada día ven atropellados sus derechos,
Desprotegidos sus bienes y por vía de consecuencia sumida en un subdesarrollo,
una nación que necesita urgentemente mecanismos que faciliten la custodia y
seguridad del Sistema Registral Dominicano.
No es nuestra intención vaciar en este informe todo el contenido de la ley sino
hacer un análisis de los puntos luminosos de este instrumento jurídico que
sustituye la ley 1542 del 11 de Octubre de 1947.
Esta nueva ley tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los
derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de
registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la República
Dominicana pero sobre todo, garantizar la legalidad de su mutación o afectación
con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la
Jurisdicción Inmobiliaria.
Des judicialización del Saneamiento
Saneamiento, es el proceso mediante el cual se determina e individualiza un
terreno, depurándose los derechos que recaen sobre este quedando a nombre del
Estado dominicano en principio o de una persona en particular, este proceso en la
ley 1542 posee según los técnicos en esta materia doce (12) pasos, los cuales se
convierten en una verdadera odisea que a veces se llegaba hasta el cansancio, lo
que motivaba que uno se olvidara del proceso por la indiferencia de los
funcionarios encargados de aplicar las acciones procesales, esto cargaba de
expediente los archivos de los tribunales creando un caos en los mismos. Si
admitimos que el saneamiento es un proceso sencillo fruto de los aportes de las
pruebas la mayor parte del saneamiento se puede des judicializar, otorgándole a
la administración inmobiliaria mayor participación en el mismo, y prácticamente el
Juez debe convertirse en un Homologado del reconocimiento del derecho de
propiedad, pudiéndose realizar un saneamiento en por lo menos tres meses o
menos.
La bula Inter caetera de 1943
La bula menor Inter caetera fue otorgada por el papa Alejandro VI en 1493 en
favor de Fernando e Isabel, reyes de Castilla y Aragón.
La bula lleva fecha de 4 de mayo de 1493 pero se cree que realmente fue
redactada más tarde, en el mes de junio. Su texto coincide en gran parte con el del
breve Inter caetera del 3 de mayo de 1493, anterior a ella y que probablemente fue
considerado insuficiente por los Reyes Catolicos.1
La ley de amparo real de 1578
LEY DE AMPARO REAL, ALCANCE E IMPORTANCIA.
La Ley de Amparo Real fue introducida en nuestro territorio por medio de la Real
Cedula del 20 de noviembre del 1578, que llevaba por nombre ‘Real cedula sobre
la restitución de las tierras que se poseen sin justos y verdaderos títulos.
Esta Ley constituyo el instrumento legal mediante el cual los Reyes Católicos,
ponen en mano de la Corona española el derecho de propiedad sobre las tierras
descubiertas y establecen un procedimiento para amparar los derechos de
propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita preexistente basada en
la merced; en ese sentido aquellos poseedores que mostraran títulos validos les
serian confirmados sus derechos, pero la tierra tomada en demasía debía ser
retornada al patrimonio de la corona española.
Influencia de la independencia nacional en el ámbito del derecho inmobiliario
El derecho de la propiedad inmobiliaria en la América Hispana vario en su esencia
según cambio el interés económico del gobierno español durante los tres siglos
del periodo colonial. Al principio el interés principal en este aspecto fue el de
poblar y de facilitar a los colonizadores la ocupación de las vastas aéreas de las
islas antillanas y del continente. Durante ese primer periodo, que podría llamarse
de "política colonizadora", la propiedad se adquiría por donación gratuita directa
de la Corona o indirectamente a través del Gobernador y la Real Audiencia. Estas
donaciones se hicieron generalmente a los nuevos pobladores que fuesen
generalmente de "condición y calidad". Más adelante la Constitución de 1821
determino que la parte española de Santo Domingo, sería un Estado soberano y
declaro abolida la constitución de la Monarquía española. Esta es la primera
actuación jurídica que convierte a la que luego fuera República Dominicana en
cesionaria de los derechos territoriales de la Corona de España.
La independencia de la Patria a través de la Constitución de 1844 consagra en su
Artículo No.2, lo siguiente: "La parte española de la Isla de Santo Domingo y sus
Islas adyacentes, forman el territorio de la República Dominicana", posteriormente
en el Articulo No.21 de la citada Constitución se consagra [1]"el derecho de
propiedad como inherente a la personalidad humana y dispone que nadie puede
ser expropiado, sino por causa de utilidad pública, previa justa indemnización". (En
todas las modificaciones hechas a la Carta Magna, este artículo se ha mantenido
vigente).
Hasta ese momento no había ningún registro organizado en lo que se refiere al
derecho de propiedad, es decir, que no existía ninguna oficina publica donde los
actos relativos a la transmisión del derecho de propiedad fueran objeto de alguna
intervención directa o indirecta por parte de las autoridades.
La ley sobre división de terrenos comunes del 1922
Los cuatro monstruos los eran Horacio Vásquez, Federico Velázquez, Elisa
Broché hijo y Francisco J. Peinado, firmantes del entendido de evacuación de
1922.
La codicia denunciada valientemente por Ellis Cambiaso sobrepasaba los limites
de Barahona y se vinculaba directamente con los intereses del Gobierno Militar
Americano y de los propios Estados Unidos. Cuando en 1922 se discutió y firmo
en Washington el Entendido de Evacuación de la República Dominicana, los
firmantes dominicanos, los cuatro monstruos, aceptaron reconocer la validez de
las Ordenes y Resoluciones Ejecutivas promulgadas por el Gobierno Militar, que
establecieran rentas, autorizado erogaciones o creado derechos a favor de
terceros (Al Pueblo Dominicano.
Documento puesto a circular por los firmantes para explicar y justificar el porqué
actuaron de ese modo, fechado el 23 de septiembre de 1922). De 92 Ordenes y
Resoluciones Ejecutivas sobre fomento, comunicaciones y agricultura, 30
favorecían al Central Barahona lugar Corporación.. (Op. Cit.), lo que delata la
influencia que estos en las altas esferas del gobierno de los Estados Unidos y su
poder económico en la República Dominicana...
Orden ejecutiva No 511 de 1920
Sexto periodo, se inicia con la Orden Ejecutiva No.511 del 1o de Julio de 1920,
con dicha disposición legal del Gobierno Militar de Ocupación Norteamericana, se
hicieron las bases jurídicas e institucionales de lo que sería el régimen legal de las
tenencias de la tierras en República dominicana, introducción en nuestros
territorios el Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria.
Séptimo Periodo, se inicia con la ley sobre Registro de Tierras No.1542, del 7 de
Noviembre del 1947, dicha Ley es la que actualmente nos rige en materia de tierra
y lleva el uso del Sistema Torrens y surgio de la orden ejecutiva 511 del 1920. (9)
Ciprian Rafael, El abogado del Estado y fiscal ante el Tribunal de Tierras, pagina
26.
La Ley No.1542, del 11 de Octubre del 1947, se estableció en la República
Dominicana a través de la Orden Ejecutiva No.511, del 1o de Julio del 1920,
dictada por el gobierno de turno, el cual para ese momento lo era el Gobierno
Norteamericano de Ocupación, que dirigió la Rep. Dom., desde 1916 al 1924.
Dicha Orden Ejecutiva fue contenida inextensa, salvo algunas modificaciones en la
Ley de Registro de Tierras.
Ley sobre registro de tierra no 1542 de 1947
LA LEY 1542 DE 1947 SOBRE REGISTRO DE TIERRAS
DICHA LEY QUEDO DEROGADA POR EL ARTICULO DE LA LEY 108-05 DE
REGISTRO INMOBILIARIO, SIN EMBARGO CONTINUA SU APLICACION EN
VIRTUD DE QUE LA NUEVA LEY ESTABLECE EN ESE MISMO ARTICULO QUE
CONTINUARA.
La Ley 1542 de 1947 sobre Registro de Tierras establece el sistema Torrens de
Registro de los Derechos Inmobiliarios.
Dicha Ley quedo derogada por el artículo de la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario, sin embargo continua su aplicación en virtud de que la nueva Ley
establece en ese mismo artículo que continuara.
Los derechos registrados en virtud de esta Ley son públicos y por lo tanto
oponibles a terceros. En principio la presentación del Certificado de Propiedad
emitido por el Registro de Títulos correspondiente es suficiente para probar que el
vendedor tiene título para transferir la propiedad del inmueble. Cualquier hipoteca
o carga debe estar inscrita en el certificado. Sin embargo, antes de comprar el
inmueble resulta conveniente verificar directamente la situación del inmueble en
las oficinas del Registro de Títulos.
A pesar de que los inmuebles se encuentren libres de cargas y gravámenes, los
interesados en adquirir dichos inmuebles deben contratar a un agrimensor, que
revise si real y efectivamente los inmuebles mostrados son los que figuran en los
Certificados de Títulos ya que el engaño mas común en el que incurren los
extranjeros al comprar inmuebles en zonas turísticas es que el titulo no
corresponde al lugar mostrado.
Por esta misma razón, el rápido registro de la venta es sumamente importante.
Para efectuarlo el comprador debe depositar en el Registro de Títulos el original
del contrato de venta legalizado ante Notario Público, conjuntamente con el
Certificado de Propiedad a nombre del vendedor, que será cancelado y sustituido
por uno nuevo a nombre del comprador.
La ley de registro inmobiliario no 108-05 del 2005 principios fundamentales
El objeto de la Ley 108-05 es regular todo lo concerniente al registro de derechos
inmobiliarios. Se fundamente en la publicidad de los procedimientos antes los
tribunales de la jurisdicción inmobiliaria.
Se establece una presunción de propiedad a favor del Estado, es decir, que el
Estado Dominicano es propietario de todos los terrenos donde no se pueda probar
que estén registrado a favor de alguien.
Una vez un derecho de propiedad este registrado es imprescriptible, es decir, que
perdura. Se le da prioridad a la ley antes convenciones particulares.
Se instituye el carácter supletorio de otras normas y reglamentos, y en caso de
contradicción prevalecerá la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.
En lo referente a la interpretación se establece el carácter supletorio del derecho
común.
Derechos reales principales y accesorios
Los derechos reales principales: Su origen y evaluación
Los derechos reales son los que surgen de la relación de las personas con las
cosas. La palabra real se deriva del latín res que significa cosa. Los derechos
reales tienen dos prerrogativas fundamentales: el derecho de persecución y el
derecho de preferencia.
a) Derecho de persecución: es el que le otorga al titular el derecho de perseguir
judicialmente la cosa donde quiera que se encuentre, y sin importar las manos que
la tengan.
b) Derecho de preferencia: es el que le permite al titular del derecho real satisfacer
su prestación en primer lugar, con relación a cualquier otro titular del derecho.
Entre los derechos reales unos se denominan principales; los demás accesorios.
Estos últimos accesorios de un derecho de crédito, constituyen una garantía para
el acreedor; por ejemplo: la hipoteca. Los derechos reales tienen como objetos
muebles o inmuebles.
1.2. Concepto de derechos reales
El derecho real es una relación jurídica inmediata y directa entre una persona y
una cosa. El derecho real es una relación de derecho en virtud de la cual una cosa
se encuentra, de una manera inmediata y exclusiva, en todo o en parte, sometida
al poder de apropiación de una persona.
El derecho real es una relación de derecho por virtud de la cual una persona tiene
facultad de obtener de una cosa exclusivamente, y en forma oponible a todos,
toda la utilidad que produce o parte de ella.
1.3. Derechos reales principales y derechos reales accesorios.
Derechos reales principales: son los derechos que mejor representa el concepto
de apropiación de la cosa, y que por tanto se confunden con la cosa misma. De
estos derechos el de mayor importancia y trascendencia o categoría es el derecho
de propiedad. Los otros derechos reales principales son desmembraciones del
derecho de propiedad, no confieren a sus titulares todas las prerrogativas del
derecho de propiedad, sino solamente una o varias de ellas, mientras que el
derecho de propiedad confiere a su titular el conjunto de las prerrogativas que
cabe ejercer sobre una cosa: derecho de servirse de ella (jus utendi), el derecho
de obtener sus frutos (jus abutendi).
Derecho reales accesorios: Son aquellos que se otorgan sobre una cosa
con la finalidad de garantizar el pago de un crédito, y que confiere a su titular el
derecho de preferencia y de persecución. En estos se sitúan algunos derechos
que recaen sobre cosas, pero que son el accesorio de un derecho de crédito, en el
sentido de que constituyen una garantía de ese derecho de crédito; refuerzan la
situación del acreedor de permitirle cobrar con mayor seguridad. Los derechos
reales accesorios son: la hipoteca, la prenda y la anticresis.
a) La Hipoteca: Es un derecho real destinado a garantizar el pago de un crédito,
sin desposeer al propietario del bien gravado. Es la afectación real e indivisible de
uno o más inmuebles del deudor para garantizar un crédito sin que el deudor sea
desapoderado de la propiedad de su inmueble.
b) La Prenda: Es un derecho real inmobiliario que otorga al acreedor la facultad de
conservar en su poder un bien corporal o incorporal de su deudor para garantizar
el crédito que los vincula. Este contrato no es perfecto por el solo consentimiento
de las partes, es necesario que se suscriba de manera inequívoca, y que el
deudor entregue el bien afectado.
c) Anticresis: es el derecho real accesorio que otorga al acreedor el derecho de
conservar en su poder un bien inmueble de su deudor por el tiempo que dure su
acreencia y con el derecho de percibir los frutos que se produzcan en el predio
dado en anticresis.
1.4. Enumeración de los derechos reales principales.
a) La propiedad
b) El usufructo
c) El uso
d) La habitación
e) La servidumbre
f) La enfiteusis
g) La superficie
a) La propiedad: Es el derecho real por excelencia e implica un poder directo e
inmediato sobre las cosas. Es el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida de una manera absoluta y exclusiva a la acción y voluntad de una
persona. El derecho de propiedad asegura el goce exclusivo de un bien
determinado. Esta determinación es fácil tratándose de los muebles. Respecto de
los inmuebles se efectúa por medio del deslinde que delimita el fundo en
extensión.
b) El usufructo: es un derecho real que confiere a una persona llamada
usufructuario el derecho de usar y gozar temporalmente de un bien que pertenece
a otra persona llamado nudo propietario.
El usufructuario no es propietario de la cosa, sino que mantiene una relación que
se puede llamar de copropiedad con el propietario propiamente dicho, en
consecuencia está obligado a conservar la cosa no puede destruirla ni enajenarla,
así lo estableció el Legislador en el artículo 578 del Código Civil: [1]"El usufructo
consiste en el derecho de gozar de cosas cuya propiedad pertenece a otro,como
este mismo; pero conservando la sustancia de aquellas".
La propiedad el uso, la habitación, el enfiteusis, la hipoteca, la prenda y la
anticresis
La enfiteusis (del griego μφύτευσις, "instauracion" o "implantacion"), ἐ tambien
denominado censo enfiteutico, es un derecho real que supone la cesión temporal
del dominio útil de un inmueble, a cambio del pago anual de un canon y,
asimismo, de un laudemio por cada enajenación de dicho dominio, en su caso. En
algunos ordenamientos jurídicos esta cesión puede tener carácter
El derecho de habitación
Este derecho consiste en la prerrogativa que tiene su titular de sacarle provecho,
junto a sus familiares, al uso de un local o parte destinada para vivienda.
El derecho de enfiteusis
Este es en principio un derecho personal, es decir una obligación, que llega ser un
derecho real por razón del prolongado tiempo que dura el arrendamiento de un
predio (entre los 18 y los 99 años).
Estos contratos se asimilan a veces con los contratos de arrendamientos con el
ayuntamiento. Esto así, porque los arrendamientos con los municipios suelen ser
por tiempo indefinido, cumpliendo el enfiteuta con ciertas obligaciones y con la
posibilidad de comprar al ayuntamiento el derecho de propiedad.