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SITUACIÓN DE LAS LICENCIAS CONCEDIDAS ANTES, DURANTE Y DESPUÉS DE LA
DECLARACIÓN DE NULIDAD DEL PGOU DE MARBELLA
ÍNDICE
I.
CONSECUENCIAS DERIVADAS DE LA ANULACIÓN DEL PGOU 2010.
I.1. Licencias solicitadas antes de la declaración de nulidad, durante la vigencia del
PGOU 2010
I.2. Licencias concedidas al amparo del PGOU 2010
a) Licencias concedidas que resultan conformes con lo establecido en el PGOU
1986
b) Licencias concedidas que resulten disconformes con lo establecido en el
PGOU 1986
I.3. Edificaciones realizadas sin licencia o contraviniendo lo establecido en las
mismas
I.4. Edificaciones ejecutadas con licencias concedidas al amparo del PGOU 2010
que resulten disconformes con lo establecido en el PGOU 1986
I.5. Licencias anuladas judicialmente
II. LAS SITUACIÓNES DE “FUERA DE ORDENACIÓN” Y DE “ASIMILADO A
FUERA DE ORDENACIÓN” ¿EN QUE CONSISTEN?, ¿QUÉ CONSECUENCIAS SE
DERIVAN?, ¿CÓMO PUEDO REGULARIZAR MI SITUACIÓN?
1. Situación legal de Fuera de Ordenación
2. Situación Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO)
3. Mi vivienda se encuentra en una parcelación ilegal en suelo rústico ¿Qué
situación me corresponde? ¿Se puede regularizar?
“Conviene que las leyes sean las menos posibles,
que sean justísimas, dirigidas al bien común, conocidas al
detalle por el pueblo, por lo que los antiguos las exhibían
públicamente escritas sobre un tablero blanco (el llamado
“álbum”), para que fuesen vistas por todos. Es feo que
algunos hagan uso de las leyes como si fuesen trampas para
enredar en ellas al mayor número posible, no como quien
vela por el interés de la república, sino como quien captura
una presa. Finalmente, redáctense las leyes con palabras
claras y sin ambigüedad alguna, para que no haya
necesidad de ese costosísimo linaje de hombres que se
llaman jurisconsultos y abogados”
Erasmo de Rotterdam1
I. CONSECUENCIAS DERIVADAS DE LA ANULACIÓN DEL PGOU 2010
Como es bien sabido, el Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella de 2010
(en adelante, “PGOU 2010”), ha sido declarado nulo de pleno derecho por el Tribunal Supremo,
a finales del año 2015.
Como consecuencia directa de ello, la legalidad urbanística en el municipio de Marbella
ha pasado necesariamente a regirse conforme al último instrumento de planeamiento general
debidamente aprobado. Se trata, como es también de sobra conocido, del Plan General de
Ordenación Urbanística de Marbella aprobado en el año 1986 (en lo sucesivo, “PGOU 1986”).
La inesperada vigencia sobrevenida de un instrumento de planeamiento que había sido
ya prácticamente olvidado, y que fue pensado para dar respuesta a un modelo de desarrollo
urbanístico ideado hace ya tres décadas, provoca cuanto menos, incertidumbre y expectación
entre los profesionales que indefectiblemente, de uno u otro modo, nos encontramos en cercanía
a los entresijos de la, a menudo farragosa, legislación urbanística.
No obstante, dicha incertidumbre deja lugar a la insatisfacción y el desasosiego
cuando es el ciudadano de a pie quien, ajeno por completo al estudio de esta compleja y al mismo
tiempo apasionante materia, observa con impotencia el devenir de los acontecimientos sin
conocer con exactitud lo futurible de su concreta situación.
Precisamente es en este contexto en el que, en consonancia con las palabras del
humanista neerlandés más ilustre, surge este pequeño artículo.
Resulta tremendamente frecuente en los últimos meses ser objeto de la misma consulta:
¿qué ocurre ahora con la licencia de obras que me fue concedida antes de la nulidad? ¿es papel
mojado? ¿qué ocurre con los importes que he desembolsado como consecuencia de la concesión
de la licencia? ¿resulta posible, si quiera, habitar la vivienda cuya construcción he costeado?
1
DE ROTTERDAM E., Instituto Principis Christiani, 1516.
2
Para responder adecuadamente a estas y otras cuestiones conexas resulta necesario
diferenciar, grosso modo, entre las distintas posibles circunstancias atinentes a la concesión de la
concreta licencia.
I.1. Licencias solicitadas antes de la declaración de nulidad, durante la vigencia del
PGOU 2010
La declaración de nulidad del PGOU 2010 implica la expulsión de la
misma del ordenamiento jurídico. Es decir, la situación actual es similar a que el
PGOU 2010 nunca hubiera existido, aunque con las salvedades que se expondrán
a continuación.
Las situaciones que nos podemos encontrar son dos, en función de si la
licencia solicitada resulta conforme o no con lo establecido en el PGOU 1986.
En el primer caso procederá la concesión de la licencia, una vez que el
solicitante haya adaptado la documentación del proyecto a lo previsto en el PGOU
1986.
En el segundo supuesto, el Ayuntamiento podrá declarar motivadamente
la disconformidad de la misma respecto de lo establecido en el PGOU 1986 no
siendo procedente la concesión de la licencia.
I.2. Licencias concedidas al amparo del PGOU 2010
Se trata este, probablemente, del supuesto que mayor preocupación viene
suscitando entre los ciudadanos desde que el Tribunal Supremo declarase la
nulidad del PGOU 2010.
Es frecuente encontrar numerosos casos en los que los solicitantes, guiados
por la buena fe y cumpliendo con las exigencias de la legalidad vigente en ese
momento, se creyeron (con buen criterio) legitimados para comenzar a edificar las
construcciones pertinentes.
Pues bien, cabe resaltar que todas aquellas licencias de obra concedidas
al amparo de lo dispuesto en el PGOU 2010 no quedan afectadas por la declaración
de nulidad del PGOU 20102.
Ahora bien, el hecho de que estas licencias mantengan su eficacia debe
necesariamente ser matizado. Y es que las mismas, a pesar de mantener su vigencia,
deberán ser objeto de revisión por parte del Ayuntamiento, que deberá corroborar
la conformidad de las mismas con la ordenación establecida en el PGOU 1986.
Artículo 73 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (en adelante,
“LJCA”).
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De lo anterior se derivan dos situaciones contrapuestas:
a)
Licencias conformes con lo establecido en el PGOU 1986.
Estas licencias siguen siendo válidas y despliegan toda su eficacia en
la actualidad.
b) Licencias disconformes con lo establecido en el PGOU 1986.
1. Si la edificación no se ha iniciado, el Ayuntamiento debe
proceder a anular la licencia.
2. Si las obras se han iniciado, pero no han concluido, se deberá
decretar la paralización inmediata de las mismas.
La referida paralización podrá ser decretada por un plazo máximo de
cuatro meses3 durante el cual el Ayuntamiento podrá declarar nula la licencia
fijando la indemnización correspondiente4 o bien establecer las condiciones en
las que se pueda retomar la obra.
I.3. Licencias anuladas judicialmente
En primer lugar, resulta necesario recordar aquí que el propio Tribunal
Supremo5 ha declarado que la “demolición” es un “pronunciamiento implícito” en la
declaración de ilegalidad de una obra. Esto significa, que todas las sentencias que
hubieran declarado la nulidad de licencias urbanísticas de otorgadas por el
Ayuntamiento de Marbella debieron haber tenido como consecuencia la
inmediata demolición de la edificación.
Resulta más que evidente que ello no ha sido así. Sin embargo, los
compradores de viviendas declaradas en situación ilegal (concretamente,
aquellas amparadas en licencias nulas de pleno derecho) pueden estar tranquilos
ya que, con efectividad desde el 1 de octubre de 2015, un cambio legislativo6 ha
venido a proteger su delicada y preocupante situación.
En concreto, la ley aplicable determina ahora que no podrá ordenarse la
demolición efectiva del inmueble construido conforme a una licencia declarada
ilegal salvo que, con anterioridad a tal demolición, se prestaran garantías
suficientes para responder del pago de las indemnizaciones correspondientes a
los referidos terceros de buena fe.
Artículo 23 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la
Comunidad Autónoma de Andalucía.
4 Artículo 27.4 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (en adelante, “LOUA”).
5 Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2008, recurso número 4823/2006.
6 Artículo 108.3 LJCA.
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Esta modificación legislativa supone un alivio para muchos compradores
que, de un modo u otro, resultaron engañados por las malas artes del vendedor
o del propio Ayuntamientos. Así, cualquier posibilidad de demolición en un
futuro cercano queda disipada, toda vez que la garantía exigible raramente será
aportada en cuantía suficiente para cubrir la totalidad de la infracción
urbanística.
I.4. Edificaciones completamente ejecutadas conforme a licencia concedida al
amparo del PGOU 2010 que resulten disconformes con lo establecido en el
PGOU 1986
Las edificaciones que han sido construidas amparadas en las normas
establecidas en el PGOU 2010 y que, a consecuencia de la anulación del mismo,
devienen disconformes con la ordenación establecida en el PGOU 1986 pasan a
estar en la “situación legal de fuera de ordenación” 7.
I.5. Edificaciones realizadas sin licencia o contraviniendo lo establecido en las
mismas
Se distinguen dos estadios:
a) Las edificaciones aisladas construidas sin licencia sobre suelo no
urbanizable, terminadas con anterioridad a mayo de 19758, que no se
encuentren en situación legal de ruina urbanística y sigan manteniendo el
mismo uso y tipología que tenían a la entrada en vigor de la citada Ley9:
- si se ajustan a la ordenación establecida en el PGOU 1986 deberán de
solicitar licencia de legalización.10
- si no son conformes con la ordenación establecida en el PGOU 1986 se
considerarán en “situación legal de fuera de ordenación”, y deberán de recabar
del Ayuntamiento certificación administrativa acreditativa de encontrarse
en esa situación.11
b) Las edificaciones realizadas sin licencia urbanística o contraviniendo
sus condiciones, desde cuya total terminación han transcurrido seis años sin
que el Ayuntamiento haya adoptado medidas de protección de la legalidad
urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido, pasarán a estar
en situación de “asimilado al fuera de ordenación” en adelante AFO.
Artículo 34.1.b) LOUA.
Fecha de entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y de Ordenación
Urbana.
9 Disposición Adicional 13ª LOUA.
10 Art. 3.3 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes
en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía (en adelante, “Decreto 2/2012”)
11 Art. 3.3, Decreto 2/2012.
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II. LAS SITUACIÓNES DE “FUERA DE ORDENACIÓN” Y DE “ASIMILADO A
FUERA DE ORDENACIÓN” ¿EN QUE CONSISTEN?, ¿QUÉ CONSECUENCIAS SE
DERIVAN?, ¿CÓMO PUEDO REGULARIZAR MI SITUACIÓN?
Llegados a este punto, el lector deseará conocer en qué consisten la “situación
legal de fuera de ordenación”, y la de “asimilado a fuera de ordenación”, que
consecuencias se derivan de esta situación.
II.1. Situación legal de Fuera de Ordenación.
La situación legal de fuera de ordenación es una situación urbanística
especial que, una vez declarada, conlleva una serie de limitaciones.
a)
Obras permitidas y no permitidas
Debe resaltarse que esta situación no conlleva la demolición de
la edificación. Pero hasta tanto se apruebe definitivamente y se publique
el Expediente de Adaptación parcial del PGOU 1986 a la LOUA, le es de
aplicación lo establecido en la LOUA, con carácter supletorio 12.
No obstante, se restringirá en gran medida la potestad para
efectuar obras en la propiedad. En líneas generales, sólo se podrán
realizar obras de reparación y conservación que resulten necesarias para
poder habitar y usar la edificación, según las Ordenanzas Municipales
vigentes, pero no obras de consolidación.
Excepcionalmente, podrán autorizarse obras parciales y
circunstanciales de consolidación13, debiendo entenderse estas como
aquellas que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o relevo de
elementos dañados para asegurar la estabilidad de la edificación.
Una vez se culmine pro parte del Ayuntamiento la adaptación
parcial del PGOU 1986 se deberán recoger en el mismo las obras y usos
autorizados en función del grado de incompatibilidad, parcial o total, de
las licencias concedidas respecto de la ordenación establecida en el
mismo14.
Todo lo anterior, eso sí, siempre que se hubiera solicitado
expresamente el reconocimiento de la situación legal de fuera de
ordenación.
Disposición Adicional Primera, LOUA.
Disposición Adicional Primera, mención segunda del apartado tercero, LOUA.
14 Disposición Adicional Primera, LOUA.
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b)
¿Puedo solicitar licencia de ocupación o utilización?
Si, procederá su concesión para el uso que tenía originariamente o,
en el caso de un nuevo uso, si este resulta compatible con el uso
establecido en el PGOU 1986. 15
II.2. Situación Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO)
En este caso las consecuencias derivadas son las siguientes:
a)
Obras permitidas y no permitidas
Solo podrán autorizarse las obras de reparación y conservación
que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad,
habitabilidad y salubridad del inmueble, que establecen las Ordenanzas
Municipales.
b)
¿Puedo solicitar licencia de ocupación o utilización?
No se permite la concesión de licencias de ocupación o de
utilización.
No obstante, para evitar que los propietarios de edificaciones en
situación de Asimilado a Fuera de Ordenación queden sin conexión a los
servicios de abastecimiento público se prevé un mecanismo especifico en
la LOUA tras su última modificación.
De esta forma, en la resolución de “reconocimiento de la
situación como asimilado a fuera de ordenación” el Ayuntamiento podrá
autorizar la conexión a la red de servicios básicos, siempre que esta
conexión sea accesible y viable.
En el caso contrario, cuando el acceso a los suministros sea
demasiado costoso o inviable, estos se deberán resolver mediante
instalaciones autónomas y ambientalmente sostenibles.
c) ¿Me conviene obtener el reconocimiento de situación asimilada a Fuera de
Ordenación?
Sí, se debe de regularizar la situación. Ello permitirá solicitar
permiso para realizar las obras de reparación y conservación que exija el
mantenimiento del inmueble y conectar a los servicios básicos.
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Artículo 7.4, Decreto 2/2012.
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II.3. Mi vivienda se encuentra en una parcelación ilegal en suelo rústico ¿Qué
situación me corresponde? ¿Se puede regularizar?
Con la aprobación, el pasado 20 de julio, de la modificación de la LOUA
este ámbito ha entrado en una fase desconocida hasta el momento. Sucintamente
cabe destacar que la nueva reforma legal viene a separar, en el suelo no
urbanizable, la edificación o vivienda como tal de la parcelación ilegal.
De esta forma, se introduce una novedad de especial relevancia, aunque
únicamente respecto de las viviendas, ya que el plazo de prescripción para la
protección de la legalidad deja de ser ilimitado, siendo aplicable el plazo común
de seis años. De esta forma, aquellas edificaciones respecto de las que haya
transcurrido el referido plazo podrán ser susceptibles de reconocimiento de
situación como asimilado a fuera de ordenación.
Francisco de Asís Gamboa González
Of Counsel
Doctor Arquitecto Superior
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