2.- Estudios $ 900000.00

ESTUDIO DE CAVIDA
El presente estudio que sometemos a su consideración tiene por objeto determinar
con un buen rango de aproximación el valor de la propiedad en nuestra playa, para
efecto de una inversión inmobiliaria.
Para esto hemos diseñado a nivel de esquemas previos los elementos urbanísticos y
arquitectónicos que constituyen un plan maestro de la utilización del suelo de las 32
ha. Que constituyen la propiedad de la Asociación de Campistas de la Playa El Rincón –
Sarapampa de la cual somos integrantes.
EL Plan Maestro comprende el desarrollo del espacio urbano para la construcción de
10 torres de edificios multifamiliares de 11 pisos de altura y 21 departamentos de
vivienda haciendo un total de 210 viviendas a las cuales se suman 16 edificios y 64
departamentos para los socios. En la parte alta del terreno se desarrollan 65 lotes para
vivienda unifamiliar y un condominio con 32 lotes para vivienda unifamiliar.
Esto determina un total de 371 viviendas y una población estimada de 1855 habitantes
que ocupan los 320,000.00 m2 del conjunto y una densidad de 58 habitantes por Ha.
Bruta, densidad muy baja, de acuerdo al Reglamento de Habilitaciones Tipo Club, se
considera 25 viviendas por Ha = 800 viviendas como máximo y 125 habitantes/Ha
Bruta.
El Complejo de Vivienda y Recreación en Playa contempla adicionalmente a la vivienda,
desarrollar facilidades complementarias para la recreación activa y pasiva de la
población a servir mediante la construcción de un club social de playa con áreas
sociales y de servicios terrazas frente al mar, piscinas, áreas verdes y forestación que
brinden un ambiente adecuado para el relax y el entretenimiento de los socios y los
visitantes en sus diversas actividades sociales.
También se ha previsto la implementación de una zona de playa para actividades de
recreación activa, efectuando obras de equipamiento y desarrollo en la playa pública.
Complementario a esto se incluye una zona de comercio y servicios, posta médica,
puesto de vigilancia y Policía Nacional entre otros a determinar con un mayor análisis
posterior y el desarrollo de un proyecto de hotelería.
Determinación de los EGRESOS
1.- Costo del terreno
2.- Estudios
3.-Trámites gestiones y derechos municipales
4.-Habilitación Urbana
5.- Suministro de Servicios
6.-Construcción
7.- Obras Complementarias
8.-Promoción y Ventas
9.-Financiamiento
1.-Costo del terreno
Para una primera aproximación hemos asignado un valor de $ 50.00 por m2 de terreno
haciendo un valor promedio de otros proyectos en la zona de los cuales tenemos
referencia y que en conjunto con los otros considerandos nos dé un valor venta de
nuestro proyecto que no nos aleje de un público objetivo dispuesto a invertir en una
segunda vivienda cantidades superiores a los $ 180,000.00 en un departamento. El
valor estimado para el terreno es de:
$16’000.00
2.-Estudios
El monto de honorarios para el diseño de 60,000.00 m2 y 32 ha. De habilitación urbana
en las especialidades de arquitectura, urbanismo e ingeniería se estima del orden de:
$900, 000.00.
3.- Trámites y derechos municipales
La gestión de las respectivas licencias de habilitación urbana y construcción del
Complejo, se estima en el orden de:
$ 500,000.00.
Análisis que hay que afinar.
4.- Habilitación Urbana
Los trabajos de habilitación urbana de los 320,000.00 m2 que incluye el desarrollo de
las vías, estacionamientos, tendido de redes sanitarias y eléctricas así como el relleno
de la superficie en la parte baja del terreno para levantar el nivel de las edificaciones
con respecto al nivel de la alta marea es de $15.00/m2 y un estimado de:
$4’800,000.00.
5.- Suministro de Servicios
Tenemos conocimiento que un desarrollo vecino ha obtenido su dotación de agua
potable en base a adquirir un pozo de agua y tendido de red con bombeo para llevarlo
a su terreno.
Como no tenemos mayores referencias hemos estimado estos servicios en un orden
de:
-Agua potable:
-Electricidad
$ 300,000.00
$ 150,000.00
Total:
$ 450,000.00
6.- Construcción
- 10 torres de 4,002.90 m2 = 40,029.00 m2 x $.600.00/m2 =
$ 24’017,400.00
- 16 torres de 938.32 m2 = 15,013.12m2 x $600.00/m2 =
$ 9’007,872.00
$ 33’025,272.00
- Club Social
Area estimada de 1,500.00 m2 de instalaciones a $. 500.00/ m2 = $ 750,000.00
- Complejo de piscinas de 1,500.00 m2 a $. 500.00/m2 =
$ 750,000.00
- Paisajismo con un área bruta de 48,000.00 m2 a $ 10.00/m2 = $ 480,000.00
$ 1’980,000.00
Da un estimado de =
$ 35’005,272.00
7.-Obras Complementarias
Zona Deportiva estimada en $ 100,000.00
Portadas de Ingreso
$ 20,000.00
Guardianía y Vigilancia
$ 30,000.00
Acopio de desperdicios
$ 60,000.00
Zona Comercial y Servicios
$ 500,000.00
Da un estimado de:
$ 710,000.00
8.- Promoción y Ventas
Gastos de publicidad y comisiones estimados en
$ 600,000.00
9.- Financiamiento
Los gastos financieros se estiman en el orden de
$ 2’500,000.00
10.- Gerencia del Proyecto
Estimada en
$ 500,000.00
Total de Egresos
1.- Terreno
2.- Estudios
3.- Trámites y Municipio
4.-Habilitación Urbana
5.- Suministros de Servicios
6.-Construcción
7.- Obras Complementarias
8.- Promoción y Ventas
9.- Financiamiento
10.- Gerencia de Proyectos
$ 16’000,000.00
$ 900,000.00
$ 500,000.00
$ 4’800,000.00
$ 450,000.00
$ 35’005,272.00
$ 710,000.00
$ 600,000.00
$ 2’500,000.00
$ 500,000.00
Total de Egresos
$. 61’965,272.00
Determinación de los INGRESOS
1.-Ingreso por ventas
La venta por departamento se estima en $ 1,250.00/m2 de área neta que es de 180.00
m2 lo cual da un valor venta por departamento de $ 225,000.00.
- 210 departamentos: $ 225,000.00 c/u =
- 64 Departamentos: 226m2 x $1,250.00/m2=
$ 47’ 250,000.00
$ 18’080,000.00
2.-Venta de lotes
Los lotes que en promedio miden 300.00 m2 se propone venderlos en $ 350.00/m2
con lo que se tiene un valor venta por lote de 300.00 m2 de $. 105,000.00 y los 65
lotes dan:
$ 6’825,000.00
3.-Lotes en condominio
Cada lote de los 25 tienen un área de 350.00 m2a razón de $400.00/m2 esto es
$140,000.00 c/u y los 25 lotes dan:
$ 3’500,000.00
4.-Membresía del Club
Se estima cobrar $ 25,000.00 para ingresar como socio después de comprar una
vivienda o lote, para el total de 364 socios y se descuentan 64 que somos los
fundadores,se tendría un ingreso de:
$ 7’500,000.00
Total Ingresos por Venta:
Departamentos (10 torres)
64 Departamentos: 226m2 x $1,250.00
Lotes
Lotes en condominio
Membresías
$ 47’250,000.00
$ 18’080,000.00
$ 6’825,000.00
$ 3’500,000.00
$ 7’500,000.00
Total Ventas:
$ 83’155,000.00
Nota: No se ha considerado los ingresos del Centro Comercial ni del Hotel por no haber
definido esta parte del proyecto.
Utilidad Bruta Presunta: $ 21’189,728.00
Los Socios aportan el terreno al monto de $. 16’000,000.00 lo cual es equivalente al
25.9 % de la inversión por lo que les correspondería la cantidad de $ 5’488,139.00
Sumando el capital más la utilidad se tiene antes de impuestos $.21’488,139.00, lo que
dividido entre los 64 asociados da la cantidad de $335,752.00 que le permite adquirir
un departamento de $. 282,500.00 + 53,252.00 y la diferencia como estimen
conveniente en terrenos o dinero.
LIMA JUNIO DEL 2013
ARQTOS. BARBOZA Y BECERRA.