modificacion puntual: ae nº 1 plan especial de reforma interior de

PROYECTO:
MODIFICACION PUNTUAL: A.E. Nº 1 PLAN ESPECIAL DE REFORMA
INTERIOR DE VIEIRO.- FONTIÑAS.
SITUACION:
SANTIAGO DE COMPOSTELA – A CORUÑA
PROMOTOR:
INMOBILIARIA OUTEIRO DE SAR OUDESA S.L.
ARQUITECTO:
CESAR COLL NUEZ.
ÍNDICE DE PLANOS.
I.1.-
SITUACIÓN
I.2-
ORDENACIÓN ALZADOS VIGENTES
I.3.-
LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO ACTUAL - DELIMITACON A.E.Nº1
O.1.-
ORDENACIÓN VIGENTE – ORDENACIÓN PROPUESTA MODIFICACION PUNTUAL
O.2.-
PROPUESTA DE ALZADOS MODIFICACION PUNTUAL
O.3.-
PROPUESTA URBANIZACIÓN EXTERIOR
O.4.-
ORDENACIÓN VIGENTE- ORDENACIÓN PROPUESTA
PROYECTO:
MODIFICACION PUNTUAL: A.E. Nº 1 PLAN ESPECIAL DE REFORMA
INTERIOR DE VIEIRO.- FONTIÑAS.
SITUACION:
SANTIAGO DE COMPOSTELA – A CORUÑA
PROMOTOR:
INMOBILIARIA OUTEIRO DE SAR OUDESA S.L.
ARQUITECTO:
CESAR COLL NUEZ.
MEMORIA
PROYECTO:
MODIFICACION PUNTUAL: A.E. Nº 1 PLAN ESPECIAL DE REFORMA
INTERIOR DE VIEIRO.- FONTIÑAS.
SITUACION:
SANTIAGO DE COMPOSTELA – A CORUÑA
PROMOTOR:
INMOBILIARIA OUTEIRO DE SAR OUDESA S.L.
ARQUITECTO:
CESAR COLL NUEZ.
MEMORIA
1.- AMBITO
El ámbito de la presente Modificación Puntual corresponde al Área de Ejecución Nº 1 del
P.E.R.I. de Vieiro, de acuerdo con la delimitación aprobada definitivamente por la Junta de
Gobierno Local con fecha 13 de Febrero del 2006. La superficie delimitada es de 1.313,60 m
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2. ESTADO ACTUAL Y REGIMEN DE PROPIEDAD
El estado actual del A.E.- Nº 1 respecto a la descripción grafica y documental reflejada en
el Proyecto de Delimitación mencionado, se ha modificado en los siguientes aspectos: las
edificaciones existentes han sido demolidas, se han realizado las obras de urbanización de las
calles Agra do Vieiro y Bucarest que han ocupado parte de los terrenos del ámbito, y finalmente
el régimen de propiedad privada ha pasado a ser el de propietario único, a favor de OUDESA
S.L. promotora de este expediente.
3.- PLANEAMIENTO VIGENTE Y MARCO LEGAL ACTUAL
El planeamiento vigente en el ámbito de la A.E.-1 es la “Modificación y adaptación del
Plan Especial de Reforma interior de Vieiro” aprobado definitivamente el 28 de febrero de 2000,
tal y como se recoge en la Disposición Transitoria duodécima del PXOM vigente.
De acuerdo con esta disposición del PXOM,
la AE-1 se clasifica como suelo urbano no
consolidado y constituye el ámbito de un área de reparto y de un polígono para los efectos de lo
establecido en la LOUGA.
La Modificación y adaptación del PERI mantiene el Área de Ejecución Nº 1 sin alterarla,
introduciendo en cambio importantes variaciones respecto a la configuración original del PERI en
la ordenación de los volúmenes edificatorios, de forma que el volumen edificatorio inicial, definido
como un único cuerpo con continuidad tanto en las plantas bajo rasante como sobre rasante,
pasa a definirse como dos cuerpos separados y autónomos , el primero denominado BLOQUE 1, y el segundo formando parte del BLOQUE - 2, rematando el testero sur de este, fragmentando
así la superficie edificable correspondiente al área de ejecución.
La Junta de Gobierno Local, en sesión de 13 de febrero
del 2006, aprobó
definitivamente el proyecto de delimitación del área de ejecución AE-1 en la que se acordaba el
cambio de sistema de cooperación a compensación.
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La Disposición transitoria primera de la Ley 9/2002 de
Ordenación Urbanística y
Protección del Medio Rural de Galicia, apartado c) indica que transcurridos tres años desde la
entrada en vigor de la ley sin haberse aprobado instrumento de equidistribucion se aplican los
límites de edificabilidad establecidos por la presente ley para el suelo urbano no consolidado,
siendo el ámbito de referencia para la aplicación de esta limitación el polígono o unidad de
ejecución o de actuación.
En consecuencia resultan aplicables los límites de sostenibilidad del Art 46.2 y 6 de la LOUGA:
.2. En suelo urbano no consolidado de uso residencial, hotelero o terciario, el planeamiento no podrá
contener determinaciones de las que resulte una superficie edificable total superior a los siguientes límites:
a.
En municipios con población superior a 50.000 habitantes: 1,50 metros cuadrados edificables por
cada metro cuadrado de suelo.
.6. Para la determinación de la superficie edificable total deberán tenerse en cuenta las siguientes reglas:
a.
Se computarán todas las superficies edificables de carácter lucrativo, cualquiera que sea el uso a
que se destinen, incluidas las construidas en el subsuelo y los aprovechamientos bajo cubierta,
con la única excepción de las superficies construidas en el subsuelo con destino a trasteros de
superficie inferior a 10 metros cuadrados vinculados a las viviendas del edificio, a aparcamientos o
a instalaciones de servicio como las de calefacción, electricidad, gas o análogas.
La aplicación de este parámetro obliga a modificar, reduciéndolo, el sólido capaz definido
para esta A.E. -1 en la ordenación vigente.
4.- OBJETO DE LA MODIFICACION PUNTUAL
El objeto inicial y básico del presente documento es, por lo tanto, la adaptación de los
sólidos capaces definidos por el planeamiento vigente en el ámbito del área de ejecución a la
limitación edificatoria de 1,50 m²/m²., lo que implica la reducción del sólido capaz inicialmente
previsto en el planeamiento vigente.
Tiene también por objeto la modificación puntual dar respuesta al problema de la
dotación de las plazas de aparcamiento exigibles para los usos previstos. La disposición de la
edificación en dos bloques fraccionados separados por un itinerario peatonal de carácter público
imposibilita la ejecución de un único garaje común para ambos bloques, lo que sería una
solución más racional para la dotación de plazas de aparcamiento desde un punto de vista
funcional.
Por lo tanto, otro de los objetivos de la presente modificación es posibilitar la ejecución
de un único sótano para los dos bloques, para lo que es preciso desafectar parte del espacio
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libre situado entre ellos, que forma parte de un itinerario peatonal público, de tal forma que pasa
a tener carácter privado bajo rasante.
Esta desafectación no resulta incompatible con el mantenimiento del itinerario peatonal,
que mantendrá en cualquier caso su carácter de uso público en superficie. El desligar en esta
zona el uso público en superficie con el carácter privado bajo rasante permite, ademas, mayor
flexibilidad a la hora de dimensionar este espacio, que puede incrementar su ancho, mejorando
otros aspectos de la ordenación y facilitando la conexión física y visual entre la zona libre (ZL)
calificada en la parte posterior de los bloque y la rúa de Vieiro.
La reducción de las dimensiones de los bloques, resultado de su adaptación al límite de
edificabilidad establecido por la ley permite liberar nuevos espacios libres, por lo que en el
cómputo global de la unidad la superficie destinada a espacios libres de usos y dominio público
de cesión no se reduce, sino que se amplia en 60,77m². A esta superficie cabría añadir, además,
la que siendo de carácter privado tiene una afección a uso público en superficie y que permite
garantizar la continuidad de los itinerarios peatonales y mejorar su disposición, con una
superficie de 31,83m².
Unido a esto, las obras de urbanización de las calles Bucarest y Agra do Vieiro han sido
realizadas y presentan unas rasantes y secciones definitivas, con las adaptaciones entre los
documentos de planeamiento y la realidad usuales en estos procesos, a las que debe atender el
presente documento.
5.- PROPUESTA DE LA MODIFICACION PUNTUAL.
La Ordenación propuesta parte del criterio de mantener el diseño urbanístico del propio
P.E.R.I. conservando, en el frente de la calle Agra del Viveiro, la continuidad entre la alineación
del testero del Bloque 2 y el frente de fachada del Bloque 5, manteniendo el sólido capaz
original, ajustándolo con la parte de edificación ya ejecutada de este bloque, tanto en lo que se
refiere a la ocupación en planta, como a la continuidad de las alturas de las diferentes plantas
de ambas edificaciones, así como a la cubierta que remata la edificación.
Como consecuencia de lo anterior la reducción de edificabilidad se produce
exclusivamente en el Bloque 1, reducción que va unida a una menor ocupación en planta de
dicho bloque con la consecuente reducción del sólido capaz.
La reducción del Bloque 1 descrita en el punto anterior se produce aumentando
sensiblemente la separación entre los Bloques 1 y 2 que comunican peatonalmente con una
zona libre en la parte posterior a ambos. El aumento de la separación mejora tanto la
accesibilidad a la zona libre, como las condiciones de habitabilidad entre ambos bloques,
reduciendo el carácter de espacio residual de esta zona.
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La posibilidad de conectar los sótanos de los bloques 1 y 2, desde el punto de vista
funcional, permite establecer una única entrada para dar acceso rodado a ambos bloques, lo que
supone una clara mejora y simplificación de la circulación en la red viaria y es coherente con los
criterios del Plan General que permite incluso denegar dichos accesos cuando se produzcan en
puntos del viario que se puedan ver afectados en su circulación por las maniobras de entrada y
salida a los garajes de las edificaciones.
Finalmente la conexión bajo rasante de ambos bloque del Área de Ejecución, al tener
regulado el uso público en superficie permite mantener el viario peatonal previsto en el P.E.R.I.,
que se ve ademas potenciado por la ampliación del ancho del mismo.
La ordenación actualmente vigente del A.E-1 sobre una superficie total del ámbito de
1.313,60 m² representa unas superficies privada y publica respectivamente de 668,29 m² y
645,31 m², frente a estos datos la propuesta del presente documento representa los siguientes
valores: 607,52 m² privados y 706,08 m² públicos. A esta última, habría que sumar la superficie
privada de uso público sobre rasante, con un valor de 31,83 m² por lo que, en el cómputo global,
los espacios de uso y dominio público no resultan reducidos, sino que se incrementan en
60,77m². Incremento al que hay que añadir a efectos de uso el de la superficie de 31,83m² que,
siendo privada, tiene uso público en superficie.
En la propuesta de urbanización de las zonas libres del ámbito que se incorpora se pone
de manifiesto la mejora de la accesibilidad de esta zona, consecuencia de la ampliación del paso
entre los bloques 1 y 2, que se modifica de un ancho inicial de 3,00m a 7,15m. El aumento de
superficie de uso público es por tanto mas importante desde el punto de vista cualitativo que del
meramente cuantitativo.
Es de señalar que entre el límite de la A.E.-1, y la medianera de la parte ya construida
del bloque 2, existe - según se refleja en planos - una pequeña superficie irregular situada en
suelo urbano consolidado .Esta superficie deberá ser edificada formando parte del volumen
definido previsto para el bloque 2 dentro del ámbito delimitado, por lo que es un elemento
funcional de la propia AE-1, lo que habrá de ser tenido en cuenta en el posterior desarrollo de la
unidad.
A estos efectos es preciso señalar que la limitación de edificabilidad establecida por la
ley, concretada para la AE-1 en 1.970,40 m2c, opera en el suelo urbano no consolidado, por lo
tanto, en el ámbito estrictamente delimitado de la AE-1.
La superficie correspondiente a la
porción situada en suelo urbano consolidado tendrá la edificabilidad que resulte del volumen
definido en el PERI e incrementará a la definida para la AE-1.
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6.- DETERMINACIONES RESULTANTES EN EL AENº1
Las modificaciones introducidas en el Planeamiento vigente para el ámbito de la AENº1,
de acuerdo con lo señalado en los apartados anteriores, se concretan y resumen a continuación:
AE-1
El ámbito delimitado como AE- tiene la consideración de un área de reparto y polígono de
ejecución en suelo urbano no consolidado.
Superficie:
La superficie del ámbito delimitado es de 1.313,60 m²
Edificabilidad:
La edificabilidad máxima es la que resulta de aplicar un índice de 1,5 m²c/m²s por la superficie
delimitada, lo que se concreta en una edificabilidad máxima total de 1.970,40 m²c. Esta limitación
se aplica al ámbito delimitado de la AE1, por lo que para completar la ejecución del bloque 2
habrá que considerar, además, la edificabilidad correspondiente a la pequeña porción de parcela
situada en suelo urbano consolidado, que forma parte funcional de la edificación que está
previsto acometer en la AE1.
Sistema de actuación:
Se fija un sistema de actuación por concierto, puesto que la totalidad de los terrenos incluidos en
la AE-1 son de un propietario único.
Cesiones:
Son las indicadas en los planos.
Cargas y obligaciones:
Son las que se derivan de la aplicación del marco legal vigente.
En ejecución de la unidad deberán urbanizarse la totalidad de los terrenos de cesión incluidos en
la AE-1. La urbanización del ámbito incluirá las obras interiores o exteriores al mismo que
puedan ser necesarias para garantizar la reposición y nivelación de acabados con los espacios
públicos ya urbanizados, con los que, en todo caso, se buscará coherencia formal.
El proyecto de urbanización incluirá la definición de la urbanización de los espacios privados de
usos públicos en superficie a efectos de su integración formal con el resto de espacios públicos
de la unidad, con independencia de que su ejecución corresponda a la fase de edificación
privada.
Las porciones de terreno calificadas como reserva DEGB-15 a efectos de regularización con la
parcela dotacional colindante tendrán el mismo tratamiento de urbanización que las calificadas
como ZL, en tanto no se destinen a su uso específico
La evaluación económica de las actuaciones de urbanización en base a la superficie , tipo de
urbanización a realizar, redes de servicios existentes, etc. , se estima en 23.348 € ( veintitrés mil
trescientos cuarenta y ocho euros ).
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Conservación de la urbanización.
La conservación y mantenimiento de las zonas libres resultantes, por lo menos, en tanto no se
ponga en uso y conexión con esta zona la reserva de la parcela dotacional lindante, correrán por
cuenta de los propietarios de las parcelas privadas resultantes de la actuación.
Los gastos de mantenimiento, conservación y de posible reparación de la parcela privada de uso
público en superficie correrán, en todo caso, por cuenta de sus propietarios.
Condiciones de edificación y usos.
La ordenación prevista es la definida por los fondos alturas y ocupaciones recogidos en los
planos de ordenación.
La ordenación de los volúmenes en el bloque 2 garantizará la continuidad de la cornisa y de los
volúmenes que definen la cubierta con la parte del bloque ya ejecutada, con la que deberá ser
coherente.
La línea de edificación del testero sur del bloque 2 continuará la alineación definida para el
bloque 5 del PERI.
Se autorizan vuelos con las mismas condiciones definidas en el resto del PERI.
En las cuestiones que no estén expresamente reguladas en este apartado se estará a la
normativa que por uso o tipologia corresponda del Plan general vigente.
Ordenanza aplicable:
Se mantienen las ordenanzas vigentes del PERI, aplicables a las zonas libres (Z.L.), viario
público y específicamente para la edificación la ordenanza ZU-RS.2º
Usos:
Se mantienen los usos previstos en cada ordenanza, a excepción de la correspondiente a las
parcelas edificables ZU-RS.2º, en la que se permite el uso de vivienda bajo cubierta siempre que
este vinculado a vivienda en ultima planta.
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7.- CUADRO COMPARATIVO ENTRE LAS DETERMINACIONES VIGENTES Y LAS
MODIFICADAS.
AREA DE EJECUCIÓN Nº 1.
AREA DE EJECUCIÓN Nº 1.
PERI VIGENTE
MODIFICACIÓN PUNTUAL
SUPERFICIES Y EDIFICABILIDADES
PARCELA
10
SUP.APORT
ADA
(BRUTA) (m2)
SUP.EDIFICA
BLE
SEGÚN PERI
(1,33 m2)
830,0
1.103,9
SUP. NETA
EDIFICABLE
FONDO Y
ALTURA
(m2c)
ESPACIO
LIBRE
(PRIVADO)
PARCELA
SUP.APORT
ADA
(BRUTA)
(m2)
EDIFICABILID
ADE
ESPACIO
LIBRE
(PRIVADO)
Manzana
catastral
11
89,0
118,4
12
209,0
278,0
86782
Parcelas:
05-07-082
1.968 m c (*)
13
74,0
98,4
14
65,0
86,4
228m²
1.313,60 m2 1.970,40 m2c
168,88m²
09-14-18
TOTAL
RESERVAS PARA EQUIPAMIENTOS, ESPACIOS LIBRES PRIVADOS Y VIARIOSPÚBLICOS
USO Y
645,31 m²
706,08 m²
-----------
31,83 m²
645,31 m²
737,91 m²
DOMINIO
PÚBLICO
PRIVADOS
DE USO
PÚBLICO
TOTAL
(*) El sólido capaz expresado en el PERI representa el volumen neto de la edificación (fondo x
frente x nº alturas), sin incluir el bajo cubierta.
Santiago de Compostela, Noviembre de 2.011
EL ARQUITECTO.
Fdo.: César Coll Nuez
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